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ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA LOCALIDAD DE ENGATIVA –
BOGOTÁ D.C. PARA EL ESTRATO 3 DE USO RESIDENCIAL
VERÓNICA ROSERO RODRÍGUEZ
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ, D.C.
2019
ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA LOCALIDAD DE ENGATIVA – BOGOTÁ D.C. PARA EL ESTRATO 3 DE USO RESIDENCIAL
VERÓNICA ROSERO RODRÍGUEZ INGENIERA TOPOGRÁFICA
PROYECTO DE GRADO
DIRECTOR HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA DOCENTE Y COORDINADOR DE LA ESPECIALIZACIÓN
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ, D.C.
2019
AGRADECIMIENTOS
Dedico este trabajo de grado especialmente a dos personas que durante este tiempo cumplieron dos roles totalmente diferentes en mi vida; En primera instancia a mi madre, a quien sólo deseo llenar de orgullo y satisfacción con mis logros, y a quien sólo le debo gratitud, y a mi compañera de vida, la mujer que ha sido mi apoyo incondicional que con su amor y consejos me ha ayudado a superar muchas dificultades. A estas dos mujeres: ¡INFINITAS GRACIAS!
CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN………………………………………………...…………………….7
2. JUSTIFICACIÓN………………………...…………………………………….…........9
3. OBJETIVOS………………….……………………………………………………......10
4. MARCO TEÓRICO………………………………………………………………...…11
5. METODOLOGÍA…………………………………………………...………...……….39
6. RESULTADOS…………………...………………………………………………...…48
7. CONCLUSIONES…………………...……...……………………………………...…53
8. REFERENCIAS…………………...……...…………………………...…………...…54
9. ANEXOS…………………...……...…………………………...…………………...…55
ÍNDICE DE GRÁFICOS 1. GRÁFICO No. 1 Predios según tipo de suelo en Bogotá……….………..………27
2. GRÁFICO No. 2 Predios según uso de suelo en Bogotá………………………...28
3. GRÁFICO No. 3 Total predios por localidades…………………….………….......29
4. GRÁFICO No. 4 Total predios uso residencial en Engativá.…….……….……...30
5. GRÁFICO No. 5 Total predios uso residencial en estrato 3 en Engativá.……...30
6. GRÁFICO No. 6 Total predios NPH y PH en Engativá.……………………..…...31
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES 1. ILUSTRACIÓN No. 1 Indicadores urbanos de Engativá…..…..…………………32 2. ILUSTRACIÓN No. 2 Espacios recreativos de la localidad.………..……………33 3. ILUSTRACIÓN No. 3 Indicadores de estratificación presente en la localidad.……………………………………………………………...……..……………33 4. ILUSTRACIÓN No. 4 Población de la localidad.……………………..……………37 5. ILUSTRACIÓN No. 5 Pirámide poblacional de la localidad.………..……………38 6. ILUSTRACIÓN No. 6 Metodología aplicada en la investigación………………...41 ÍNDICE DE MAPAS 1. MAPA No. 1 Clasificación UPZ Localidad Engativá, Año 2019……….…………15
2. MAPA No. 2 UPZ Las Ferias….……………………….…………………….………16
3. MAPA No. 3 UPZ Minuto de Dios……………………………………….….…….…17
4. MAPA No. 4 UPZ Boyacá Real…………………………………………..……….…18
5. MAPA No. 5 UPZ Santa Cecilia...………………...………………………..…….…19
6. MAPA No. 6 UPZ Bolivia………...………………...………………………..…….…20
7. MAPA No. 7 UPZ Garcés Navas.……………….................................….…….…21
8. MAPA No. 8 UPZ Engativá……...………………...………………………..…….…22
9. MAPA No. 9 UPZ Jardín Botánico……………...……………………..……………23
10. MAPA No. 10 UPZ Álamos…………………...................................….…………24
11. MAPA No. 11 Localización del Estrato 3 uso residencial, Año 2019.........……25
12. MAPA No. 12 Localización Engativá………….............................….……..……26
13. MAPA No. 13 Mapa de sectores objeto de investigación.......….…….…..……43
14. MAPA No. 14 Localización de avalúos puntuales en la localidad de Engativá, Año 2019....….……..………………………………………………………………….…45
15. MAPA No. 15 Mapa del valor del suelo urbano uso residencial estrato 3 en la localidad de Engativá.......….…………………………………………………………….……....……52
ÍNDICE DE TABLAS 1. TABLA No. 1 Tabla de ofertas de inmuebles NPH uso residencial estrato 3 de Engativá……….…………………………………………………………………..……...49
1. INTRODUCCIÓN
ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA LOCALIDAD DE ENGATIVA – BOGOTÁ D.C. PARA EL ESTRATO 3 DE USO RESIDENCIAL
Engativá es la 10 localidad de las 20 que tiene la Ciudad de Bogotá localizada al Noroccidente de la capital, colindante con las localidades de Suba, Fontibón y Barrios Unidos. Representa el 4.2% del área total de la Ciudad que significan aproximadamente 3.588 Ha donde predomina la clase media-baja: el 70% de los predios están categorizados como estrato tres (3). Allí se localizan 123 de los 2.344 barrios de Bogotá y nueve (9) Unidades de Planeación Zonal de las 112 que tiene la Ciudad, de estas, seis (6) ya fueron reglamentadas y tres (3) se encuentran sin reglamentar.
Es importante conocer el comportamiento del valor del suelo en una de las localidades que tiene mayor presencia en el estrato predominante de la Ciudad como lo es el estrato medio, de hecho, el aporte de área construida nueva de Engativá se encuentra en el cuarto lugar con 7.4% donde lidera suba con 22.3%, lo cual nos hace deducir que tiene un alto grado de construibilidad, sigue creciendo.
El presente documento pretende determinar las zonas homogéneas geoeconómicas de los predios considerados como No propiedad Horizontal del área urbana para uso residencial estrato 3 de la localidad de Engativá. La finalidad es determinar el comportamiento del valor del suelo urbano con uso residencial estrato 3, de acuerdo a la situación económica actual del país y la dinámica inmobiliaria tan cambiante que se ha venido presentando en el último año en el territorio. Todo esto ligado a la oferta y demanda actuales del estrato estudiado, la actividad edificatoria actual en la localidad, la situación económica que atraviesa el país, el desempleo y otros factores económicos que influyen en el valor del suelo.
Por lo anterior, se tomó como base el estudio de Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas suministrado por Catastro Distrital a Diciembre del año 2018 a la localidad de Engativá, se obtuvo además una muestra de 40 avalúos comerciales puntuales del último año, correspondientes a inmuebles NPH clasificados en estrato 3 donde se consideraron variables como: Vías de acceso, localización, servicios, uso actual, similitud de áreas, carácter de los
predios, normatividad urbanística, entre otros, y se realizaron estudios de mercado inmobiliario con su respectivo análisis por zonas los cuales ayudaron a determinar el comportamiento actual de los valores.
Finalmente, se debe considerar, que se tienen valores puntuales a la fecha de predios particulares obtenidos de avalúos comerciales y valores por zonas homogéneas que se deben considerar como valores de referencia, los cuales permitieron obtener los resultados y lograr el objetivo propuesto.
2. JUSTIFICACIÓN
Los valores en la Ciudad de Bogotá, han venido presentando en el último año algunas tendencias a la baja, debido a la sobreoferta de inmuebles, la poca demanda de los mismos en transacciones de venta y renta, principalmente en el uso de oficinas y bodegas viene incrementando poco a poco; En el ámbito residencial se ha venido evidenciando el mismo dinamismo en los estratos altos 5 y 6; Esta es la necesidad de realizar un estudio puntual al estrato medio en una zona donde exista alta presencia del mismo, para lograr establecer si también han existido allí disminuciones significativas en los valores comerciales del uso residencial. En la localidad de Engativá, donde predomina el estrato 3, se observa además el desarrollo de varios proyectos de tipo residencial en el límite perimetral colindante con el Humedal de Jaboque dirigidos al estrato medio.
La mayor parte de la ciudad de Bogotá se encuentra concentrada en los estratos medios y bajos, muestra de ellos es el boom inmobiliario que se ha experimentado en los últimos años con la propuesta de proyectos de vivienda localizados en las periferias y dirigidos a los ya mencionados estratos socioeconómicos, esto muestra el aumento de la dinámica inmobiliaria, sin tener en cuenta el tipo de demanda que este escenario exige y su liquidez económica afectada por la situación económica que ha presentado el país en los últimos años. Teniendo en cuenta todos estos factores, se pretende dar a conocer el valor del suelo para el presente año y evidenciar la influencia de los mismos.
Su alcance es medir las variaciones en los valores, crecimiento o decrecimiento por zona, demanda del suelo, entre otros, del área específica de estudio, pues hasta el momento no existe un trabajo antecedente y puede ser el punto de referencia para un estudio multitemporal de la localidad ó complemento de un estudio de usos del suelo de la misma.
3. OBJETIVOS
3.1. Objetivo General
Determinar el valor del suelo urbano del uso residencial estrato 3 en zonas consolidadas con inmuebles NPH en la localidad de Engativá – Bogotá D.C., a partir de avalúos comerciales puntuales e investigación y análisis de mercado inmobiliario de la zona.
3.2. Objetivos Específicos
Identificar y determinar las zonas con uso normativo residencial estrato 3 en la localidad de Engativá.
Seleccionar las zonas de uso residencial estrato 3 con predominancia de inmuebles tipo NPH.
Obtener de las zonas homogéneas Físicas y Geoeconómicas para el año 2018 de la localidad de Engativá.
Espacializar las muestras de avalúos puntuales obtenidos para el estudio.
Realizar estudios de mercado inmobiliario de acuerdo a las variables previamente identificadas de las zonas de estudio.
Determinar los valores de referencia del suelo de acuerdo a la depuración y análisis del mercado en la zona urbana para predios NPH con uso residencial en estrato 3.
Elaborar el mapa de zonas homogéneas geoeconómicas con los valores obtenidos del análisis.
Elaborar estadísticas de la localidad referentes a la presencia de tipos de predios.
4 MARCO TEÓRICO
4.1 GENERALIDADES
Teniendo en cuenta la Ley 14 de 1983 modificada por la Ley 75 de 1986, donde se establece que las autoridades catastrales tienen a cargo las labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles, esta investigación sólo se ocupará del aspecto económico del catastro con la determinación de la actualización de las zonas geoeconómicas de la zona de estudio, el valor unitario del terreno determinado por las zonas homogéneas geoeconómicas establecidas definiendo el valor del mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas a partir de puntos de investigación económica.
Se tomó como base el manual para la determinación de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas del IGAC y el manual de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas urbanas elaborado por el Ingeniero Jaime Silva Herrera.
4.2 CONCEPTOS BÁSICOS
A continuación, se definen algunos términos que serán de utilidad para el desarrollo del presente trabajo:
ÁREA DE TERRENO: Es la cantidad superficiaria de lote con la que cuenta un inmueble, en nuestro país es medida en METROS CUADRADOS.
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN: Es la cantidad de área bajo cubierta con la que cuenta un inmueble, en nuestro país es medida en METROS CUADRADOS.
AVALÚO COMERCIAL PUNTUAL: Es la estimación del valor comercial de un inmueble, teniendo en cuenta sus características físicas, jurídicas y económicas, de uso, investigación y análisis de mercado.
EMIS: Base de datos de carácter privado que la entidad financiera paga de forma anual para obtener información general y financiera de los clientes.
MÉTODO: Serie de pasos sucesivos o medio utilizado para llegar a un fin.
METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
NPH: Siglas que se refieren a un inmueble en No Propiedad Horizontal, es decir que no se encuentran sometidos a ningún régimen que comprometa las unidades con copropietarios.
VALOR DE MERCADO: Es la cuantía estimada por la que un bien poría intercambiarse, en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente de manera prudente y sin coacción.
VALOR METRO CUADRADO DE TERRENO: Es el valor comercial del metro cuadrado de lote del predio objeto de avalúo, es medido en pesos colombianos. Este valor se obtiene de la aplicación del método de comparación ó de mercado ó potencial de desarrollo.
VALOR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN: Es el valor comercial del metro cuadrado de la construcción del predio objeto de avalúo, es medido en pesos colombianos. Este valor se obtiene de la aplicación del método de reposición de Fitto y Corvini ó Heidecke según el caso.
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS: Son espacios geográficos dentro de los perímetros urbanos y de expansión de un Municipio con características similares en: Categoría del suelo, Áreas de actividad, Tratamientos urbanísticos, Uso actual del suelo, Destinación actual del suelo, Servicios públicos, Vías y Topografía.
ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS: Son espacios geográficos determinados a partir de zonas homogéneas físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado.
4.3 MARCO NORMATIVO
Teniendo en cuenta que la forma como se determinan los avalúos catastrales de los predios en Colombia, es a partir del Estudio de zonas homogéneas
físicas y geoeconómicas, el gran marco normativo que las establece es el siguiente:
Decreto 3496 de 1983 del IGAC, por el cual se reglamenta la Ley 14 de 1983.
Ley 14 de 1983 del CONGRESO DE COLOMBIA modificada por la Ley 75 de 1986, por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales.
Ley 75 de 1986 del CONGRESO DE COLOMBIA, por la cual se expiden normas en materia tributaria de catastro de fortalecimiento y democratización del mercado de capitales.
Ley 388 de 1997 del CONGRESO DE LA REPÚBLICA, por la cual se modifica la Ley 9 de 1989 y la Ley 2 de 1991.
Resolución 1420 de 1998, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
Resolución 620 de 2008 del IGAC, por el cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
Resolución 70 de 2011, por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral.
En lo que concierne al uso del suelo específico, la dirección de norma urbana de la Secretaria Distrital de Planeación, es la encargada de elaborar, revisar y ajustar las normas generales y complementarias que reglamentan el uso, ocupación y aprovechamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la Ciudad y a su inserción en el contexto regional, involucrando todos los actores para el ordenamiento y control normativo a escala ZONAL.
Para el caso de la localidad de Engativá, esta se encuentra subdividida en 9 Unidades de Planeamiento Zonal, todas estas contenidas en el presente estudio, las mismas se encuentran clasificadas de la siguiente manera:
Mapa No. 1: Clasificación UPZ localidad Engativá, Año 2019 Fuente: www.sdp.gov.co
Y a su vez, reglamentadas así:
UPZ 26 Las Ferias:
Mapa No. 2: UPZ Las Ferias, Año 2019
Fuente: www.sdp.gov.co
Resolución 594 de 2012 - Resolución 223 de 2009 - Decreto 438 de 2005
UPZ 29 Minuto de Dios:
Mapa No. 3: UPZ Minuto de Dios, Año 2019
Fuente: www.sdp.gov.co
Resolución 44 de 2009 - Resolución 763 de 2008 - Resolución 221 de 2007 - Decreto 348 de 2002
UPZ 30 Boyacá Real:
Mapa No. 4: UPZ Boyacá Real, Año 2019 Fuente: www.sdp.gov.co
Decreto 530 de 2012 - Resolución 43 de 2009 - Resolución 523 de 2006 - Decreto 70 de 2002
UPZ 31 Santa Cecilia:
Mapa No. 5: UPZ Santa Cecilia, Año 2019 Fuente: www.sdp.gov.co
Decreto 322 de 2012 - Resolución 320 de 2009 - Resolución 1040 de 2005
UPZ 72 Bolivia:
Mapa No. 6: UPZ Bolivia, Año 2019 Fuente: www.sdp.gov.co
Resolución 44 de 2009 - Resolución 763 de 2008 - Resolución 221 de 2007 - Decreto 348 de 2002
UPZ 73 Garcés Navas:
Mapa No. 7: UPZ Garcés Navas, Año 2019 Fuente: www.sdp.gov.co
Resolución 1020 de 2005 - Resolución 647 de 2007 - Decreto 73 de 2006
UPZ 74 Engativá:
Mapa No. 8: UPZ Engativá, Año 2019
Fuente: www.sdp.gov.co
Sin reglamentar
UPZ 105 Jardín Botánico:
Mapa No. 9: UPZ Jardín Botánico, Año 2019
Fuente: www.sdp.gov.co
Sin reglamentar
UPZ 116 Álamos:
Mapa No. 10: UPZ Álamos, Año 2019
Fuente: www.sdp.gov.co
Cabe anotar que las 3 UPZ que no se encuentran reglamentadas: Álamos, Jardín Botánico y Engativá se rigen por el Acuerdo 6 de 1990 y sus decretos reglamentarios hasta tanto se expida la reglamentación de acuerdo a lo señalado en el numeral 9, artículo 478 del Decreto Distrital 190 de 2004 (POT DE BOGOTÁ).
Sin reglamentar
En tanto la estratificación, el estrato socioeconómico 3 de uso residencial que es el objeto de este estudio se encuentra distribuido de la siguiente manera en la localidad:
Mapa No. 11: Localización del Estrato 3 uso residencial, Año 2019 Fuente: Catastro Distrital
Se tuvo en cuenta el comportamiento inmobiliario de cada una de las zonas y su localización frente a diversos aspectos relevantes que influyen en el valor del suelo, como: Vías, seguridad, acceso a transporte, servicios comunales, uso, destinación, entre otros, para determinar los respectivos valores a actualizar.
4.4 MARCO ESPACIAL
La localidad de Engativá es la 10 localidad de la Ciudad de Bogotá, ubicada en la zona occidental de la capital, que cuenta con la siguiente delimitación:
NORTE: Río Juan Amarillo que lo separa de la localidad de Suba.
SUR: Con la Avenida El Dorado que lo separa de la localidad de Fontibón.
ORIENTE: Con la Avenida Calle 68 y las Localidades de Barrios Unidos y Teusaquillo.
OCCIDENTE: Con el Río Bogotá y el Municipio de Cota.
Mapa No. 12: Localización localidad de Engativá Fuente: www.sdp.gov.co
4.5 INDICADORES URBANOS
En Bogotá actualmente existen 2.643.666 predios según el Censo inmobiliario del año 2019 de Catastro Distrital, de los cuales 2.510.000 son urbanos y 133.666 son rurales, es decir predomina el tipo de suelo URBANO con un 95%:
Gráfico No. 1: Predios según tipo de suelo en Bogotá Fuente: UAECD
Elaboración: Propia
2.510.000
133.666
URBANOS
RURALES
0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000
TOTAL PREDIOS SEGÚN TIPO DE SUELO EN BOGOTÁ
URBANOS RURALES
En cuanto a los usos del suelo, de los 2.643.666 predios que existen en la Ciudad, 2.205.000 son residenciales, es decir predomina el uso RESIDENCIAL con un 83%:
Gráfico No. 2: Predios según uso del suelo en Bogotá Fuente: UAECD
Elaboración: Propia
Los 2.643.666 predios se encuentran distribuidos de la siguiente manera en las diferentes localidades, Engativá es la cuarta localidad con más predios en la Ciudad, es decir representa un 8% frente a Suba que es la localidad con más presencia de predios y representa un 18%:
2.205.000
438.666
RESIDENCIALES
OTROS USOS
0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000
TOTAL PREDIOS USO RESIDENCIAL EN BOGOTÁ
RESIDENCIALES
OTROS USOS
Gráfico No. 3: Total predios por localidades en Bogotá Fuente: UAECD
Elaboración: Propia
361.112
175.358
65.498
89.185
91.859
33.660
165.877
284.136
154.393
219.921
488.965
56.869
85.820
35.604
22.640
70.889
14.399
77.705
148.074
1.702
USAQUÉN
CHAPINERO
SANTA FÉ
SAN CRISTOBAL
USME
TUNJUELITO
BOSA
KENNEDY
FONTIBÓN
ENGATIVÁ
SUBA
BARRIOS UNIDOS
TEUSAQUILLO
LOS MÁRTIRES
ANTONIO NARIÑO
PUENTE ARANDA
LA CANDELARIA
RAFAEL URIBE URIBE
CIUDAD BOLIVAR
SUMAPAZ
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
TOTAL PREDIOS POR LOCALIDADES EN BOGOTÁ
USAQUÉN
CHAPINERO
SANTA FÉ
SAN CRISTOBAL
USME
TUNJUELITO
BOSA
KENNEDY
FONTIBÓN
ENGATIVÁ
SUBA
BARRIOS UNIDOS
TEUSAQUILLO
LOS MÁRTIRES
ANTONIO NARIÑO
PUENTE ARANDA
LA CANDELARIA
RAFAEL URIBE URIBE
CIUDAD BOLIVAR
SUMAPAZ
De los 219.921 predios que abarca la localidad de Engativá, 205.374 son de uso residencial, es decir predomina el uso RESIDENCIAL con un 93%:
Gráfico No. 4: Total predios uso residencial en Engativá Fuente: UAECD
Elaboración: Propia
De los 205.374 predios residenciales en Engativá, 143.351 pertenecen al estrato 3, es decir predomina el estrato 3 con un 70%:
Gráfico No. 5: Total predios uso residencial estrato 3 en Engativá Fuente: UAECD
Elaboración: Propia
205.374
14.547
RESIDENCIAL
OTROS USOS
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000
TOTAL PREDIOS USO RESIDENCIAL EN ENGATIVÁ
RESIDENCIAL
OTROS USOS
143.351
62.023
ESTRATO 3
OTROS ESTRATOS
0 40.000 80.000 120.000 160.000
TOTAL PREDIOS USO RESIDENCIAL ESTRATO 3 EN ENGATIVÁ
ESTRATO 3
OTROS ESTRATOS
De los 205.374 predios residenciales en Engativá, 143.762 son NPH y 61.612 son PH, es decir predominan los inmuebles NPH con un 70%:
Gráfico No. 6: Total predios NPH y PH en Engativá Fuente: UAECD
Elaboración: Propia
143.762
61.612
NPH
PH
0 50.000 100.000 150.000 200.000
TOTAL PREDIOS PH Y NPH EN ENGATIVÁ
NPH
PH
Engativá cuenta actualmente con 258 habitantes por Hectárea, en cuanto a clasificación del suelo son: 3.439 Ha de suelo urbano, 149 Ha de suelo de expansión urbana y 533 Ha de suelo de protección:
Ilustración No. 1: Indicadores urbanos de Engativá Fuente: Secretaria Distrital del Hábitat, instituto de estudios urbanos
Cuenta con 199 Ha en 2 parques metropolitanos, 40 Ha en 7 parques zonales, 197 Ha en 391 parques vecinales, 7 Ha en 135 parques de bolsillo, son en total 443 Ha de área total en parques.
Ilustración No. 2: Espacios recreativos de la localidad Fuente: Cámara de Comercio de Bogotá
Existen en total 205.374 predios residenciales en la localidad, predomina la clase socioeconómica media-baja (estratos 2 y 3), el 69.8% de los predios son de estrato 3 y ocupan la mayor parte del área urbana local, el 17.7%son predios de estrato 2, el 12.2% estrato 4 y el 0.3% representa el estrato 1:
Ilustración No. 3: Indicadores de Estratificación presente en la localidad Fuente: Secretaria Distrital del Hábitat, instituto de estudios urbanos
Algunas de dichas áreas presentan esta tipificación en cuanto al uso residencial:
Y en cuanto a los sitios de interés:
PARQUE LA FLORIDA
HUMEDALES: JABOQUE, JUAN AMARILLO Y SANTA MARÍA DEL LAGO
JARDÍN BOTÁNICO
4.6 INDICADORES ECONÓMICOS
Existe una cobertura adecuada de los servicios públicos: el acueducto residencial legal con una cobertura del 99.98%, el alcantarillado residencial legal con 99.36%, el alcantarillado pluvial residencial legal con 99.75%, electricidad y gas con un 99.98%; Por cada habitante hay 5.99 M2 de espacio público y por cada 10.000 habitantes 3.5 equipamientos. La tasa de ocupación de la localidad se encuentra entre el 59% y el 61% según la Secretaría de Desarrollo, las actividades que realizan las personas residentes son: servicios sociales, comunales y personales (30%), comercio, hoteles y restaurantes (24.6%), industria manufacturera (16.6%) y actividades inmobiliarias (10.8%), es la séptima localidad con Necesidades Básicas Insatisfechas y aproximadamente el 15% de la población se encuentra en el Nivel 1 y 2 del Sisbén.
La estructura empresarial de la Engativá se concentra en el sector de servicios (73%), industria (19%) y construcción (5%). Existe una alta presencia de microempresarios representando el 93% de la localidad y el 10% de la Ciudad. Hablando del sector económico de servicios, se encuentra el comercio y la reparación de vehículos, industria, servicios inmobiliarios y de alquiler, transporte, almacenamiento y comunicaciones, restaurantes y hoteles. El 73% de las empresas son personas naturales y el 27% personas jurídicas.
El área de actividad que predomina es la residencial con actividad económica en la vivienda, donde se permiten algunos usos comerciales y servicios localizados sobre las principales vías del sector y donde las viviendas puedan albergar en su estructura dicho uso. Hay áreas industriales que posicionan a la localidad como una con presencia industrial, áreas urbanas integrales, áreas sin desarrollar, áreas dotacionales destinadas a equipamientos colectivos, deportivos y de servicios urbanos básicos y áreas protegidas correspondientes a rondas de río, humedales y parques.
La mayor parte de los recursos de la localidad se destinan para el área de infraestructura, principalmente para desarrollar programas de adecuación de infraestructura vial, mejoramiento, adecuación y mantenimiento de las zonas verdes y parques de la localidad.
Fue una de las localidades donde se levantó un campamento para los migrantes venezolanos, pero el campamento creció (casi 500 personas) hasta tal punto que la zona tuvo que ser intervenida por las autoridades distritales pues
comenzó a existir inseguridad, riñas internas por las ayudas, disturbios, presencia de armas, heridos, entre otros.
4.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
La infraestructura vial de la localidad representa el 8.28% de la malla vial de la Ciudad, aproximadamente 1.200 Kilómetros de vía, se beneficia del Sistema de Transporte Masivo Transmilenio pues dispone de una vía que pertenece a la red, La Avenida Calle 80, cuenta con rutas alimentadoras que abastecen a la población de manera adecuada. Por Engativá, atraviesan vías de suma importancia para la Ciudad como la Avenida Boyacá, la Avenida 68, la Avenida El Dorado, la Calle 72, la Carrera 114, la Carrera 104, la Calle 63, la Calle 53, la Avenida Rojas y la Avenida Cundinamarca.
Los parques zonales cuentan con mobiliario urbano, canchas, áreas infantiles, senderos peatonales, entre otros. Los parques más representativos son: El Carmelo, La Serena, San Andrés, Tabora, Villa Luz y Villas de Granada. Existen alrededor de 190 parques de bolsillo y la localidad forma parte del Sistema de Ciclorrutas y Alamedas localizados en: Avenida Boyacá, Avenida Calle 80, Avenida Ciudad de Cali, Avenida 68 y Avenida Calle 26, las alamedas presentes: Sendero peatonal humedal Jaboque y Juan Amarillo.
4.8 INDICADORES DEMOGRÁFICOS
Ilustración No. 4: Población de la localidad Fuente: Secretaria Distrital del Hábitat, instituto de estudios urbanos
Engativá es la tercera localidad de Bogotá en Población con 887.886 habitantes, en su mayoría se concentra en edades entre los 19 y 59 años, seguido de los menores de 18 y por último se encuentran los mayores de 60 años. En su mayoría en los hogares habitan más de 4 personas.
A continuación, se muestra la pirámide poblacional de la localidad:
Ilustración No. 5: Pirámide poblacional de la localidad Fuente: Secretaria Distrital del Hábitat, instituto de estudios urbanos
5. METODOLOGÍA
En primera instancia y de acuerdo a la muestra de avalúos puntuales obtenidos de la base pública de EMIS con fines hipotecarios, se determinó que la muestra se encontraba enfocada en inmuebles tipo No Propiedad Horizontal, en la localidad de Engativá, especialmente en el uso residencial estrato 3. Esta es una de las localidades con mayor presencia del estrato medio, que expresado en porcentajes se encuentra distribuido así: Estrato 2 – 25% y Estrato 3 – 75%.
Para la determinación del valor del suelo en esta zona urbana, específicamente en el uso residencial de estrato socioeconómico tres (3), se debe tener claridad en la forma como se obtienen los valores de dichas zonas homogéneas geoeconómicas, pues, según su localización, vías de acceso, servicios comunales, seguridad, servicios dotacionales, acceso a transporte público, entre otros, los valores se comportan de distinta manera.
Se tomó como base la información obtenida de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas a diciembre del año 2018 de los predios con uso residencial y estrato asignado tres (3) por parte de Catastro Distrital de la localidad de Engativá y una muestra de 40 avalúos puntuales realizados a inmuebles NPH que cumplen con estas mismas condiciones en la localidad trabajada, igualmente se tomó como base el manual para determinar zonas homogéneas físicas y geoeconómicas urbanas desarrollada por el Ingeniero Jaime Silva Herrera, docente de la Especialización, aplicándola a la localidad de Engativá, exclusivamente a las zonas residenciales de estrato 3, dicho documento se aplica a nivel nacional; Todos estos insumos sirviendo como soportes metodológicos confiables y argumentados para respaldar la investigación.
Posteriormente, se determinó la falta de información en algunas zonas donde no se tuvo información de avalúos y con el ánimo de crear una base más robusta, se realizó un recorrido por la localidad en busca de ofertas de venta directas de inmuebles con estas condiciones para consolidarlas en el estudio inmobiliario de cada una de las mismas, se complementó además con investigación indirecta vía web.
Finalmente, con los valores obtenidos por avalúos comerciales puntuales y los estudios de mercado inmobiliario realizados, se pueden lograr actualizar los valores
de las zonas homogéneas geoeconómicas determinadas por catastro al año 2018 y se logra concluir que transcurrido el primer semestre del año 2019 los valores en su mayoría se mantienen estables con tendencia a la alta; De las 45 zonas estudiadas se detectaron 4 en las cuales se logró determinar valores inferiores respecto a los registrados en 2018: Bolivia, Villa Amalia, Florencia y La Estrada, a las mismas, en el año 2018 se les determinó valores similares a sus colindantes aun cuando presentan características menores y 1 en la cual se procedió a indexar el valor partiendo del valor del 2018 ya que no se encontraron ofertas de mercado: Los Alamos. En este estudio, los valores obtenidos para las mismas se presentan según la investigación realizada.
La localidad de Engativá, es una de las que tiene alta presencia de la clase media y posee una alta oferta y demanda de apartamentos que abastecen a la población de manera adecuada, de hecho, los inmuebles estrato 3 ubicados entre la Avenida 68 y la Avenida Boyacá poseen características de inmuebles de estrato 4. Los terrenos de la parte occidental sin urbanizar, por el contrario, serán destinados para la expansión de la Ciudad, prioritariamente con proyectos VIS como ya se evidencia en las zonas aledañas.
Ilustración 6: Metodología aplicada a la investigación Fuentes: Las descritas en el estudio
Elaboración: Propia
DETERMINACIÓN DE LA
INVESTIGACIÓN
•Clasificación y localización de avalúos puntuales en Bogotá.
•Determinación de localidad, uso y estrato a investigar.
INSUMOS
•ZHF y ZHG obtenidas de catastro para el año 2018 en la localidad.
•Avalúos puntuales presentes en la localidad.
•Determinación de la información faltante.
ESTUDIO INMOBILIARIO
•Visita de campo.
•Captura de ofertas directas.
•Recopilación de ofertas indirectas.
•Determinación de sitios de interés.
VALORES ECONÓMICOS
•Análisis del estudio inmobiliario.
•Determinación de los valores por zonas homogéneas.
5.1 ACTIVIDADES INICIALES
Se obtuvo información digital concerniente a las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas de la localidad de Engativá por parte de Catastro Distrital.
Se obtuvo la información digital catastral de la localidad de Engativá y los predios correspondientes al uso residencial de estrato 3 en Catastro distrital.
Se obtuvo una muestra de 40 avalúos puntuales del último año realizados en la localidad de Engativá con predios NPH con uso normativo residencial de estrato 3 a partir de la base pública de EMIS como soporte de créditos hipotecarios.
Se realizó visita de campo a la localidad de las zonas clasificadas por catastro como estrato 3 de uso residencial con el fin de verificar variables como vías de acceso, cubrimiento de servicios públicos, usos actuales del suelo, tipos de edificaciones y sitios de interés con el mapa digital de la zona.
Se realizó visita de campo a la localidad de las zonas clasificadas por catastro como estrato 3 de uso residencial con el fin de capturar las ofertas disponibles de venta de forma directa.
Se tuvo especial cuidado en determinar las zonas de estrato 3 que corresponden a inmuebles en No Propiedad Horizontal, puesto que Catastro suministró la información de uso residencial estrato 3 pero sin clasificación por tipos de inmuebles. Con las anteriores actividades, se estableció la verificación de las variables urbanas de la localidad.
Mapa No. 13: Mapa de sectores objeto de investigación Fuentes: Las descritas en el estudio
Elaboración: Propia
5.2 DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS DE VALORES DE LA LOCALIDAD
La finalidad de la investigación conduce a clasificar y determinar los valores del suelo entendidos como valores de terreno para los predios urbanos localizados en la Localidad de Engativá con uso normativo residencial estrato socioeconómico tres (3) a partir de avalúos comerciales de inmuebles NPH (No Propiedad Horizontal) donde se desglosaron los valores de terreno y construcción y por otra parte el estudio y análisis del mercado inmobiliario por zonas que ayudó a robustecer la información, para finalmente obtener las zonas geoeconómicas del uso mencionado. Cabe aclarar, que las zonas se tomaron de acuerdo a la clasificación por sectores entregada por catastro con sus respectivos límites y áreas de cobertura y que este estudio no tiene en cuenta las zonas donde se encuentra consolidado el uso de propiedad horizontal.
5.3 ANÁLISIS DE AVALÚOS COMERCIALES PUNTUALES
Se logró obtener una base de avalúos puntuales de predios NPH, con uso normativo residencial y de estratificación socioeconómica tres (3), ubicados en toda el área de la localidad los cuales no abarcan la totalidad de la zona de estudio, la muestra se atribuye a 40 avalúos comerciales de la base de EMIS todos realizados con fines hipotecarios. Los mismos fueron realizados durante el último año por una firma valuatoria reconocida cumpliendo con las normas IVS y valuadores certificados, donde finalmente se concluyen valores desglosados para terreno y construcción; De estos se tomaron las direcciones exactas y los valores determinados para el terreno y se incluyeron en el estudio inmobiliario.
A continuación, se detalla el mapa digital de la localidad con las respectivas muestras de los avalúos distribuidas en toda el área y sus respectivos valores por M2 de terreno:
Mapa No. 14: Localización de avalúos puntuales en la Localidad de Engativá Fuentes: Avalúos comerciales año 2019
Elaboración: Propia
5.4 ESTUDIO INMOBILIARIO
Este tipo de investigación consistió en la obtención de ofertas de venta de inmuebles NPH, a través de:
Avisos captados en la visita de campo.
Portales inmobiliarios.
Páginas especializadas del país en finca raíz: Metrocuadrado, Finca Raíz, Ciencuadras, properati, entre otros.
Se realizó el estudio a las 45 zonas que cumplen con las condiciones de la investigación, en 44 de ellas se obtuvo cinco (5) ofertas de venta de inmuebles NPH, de estrato 3, uso residencial, en la faltante el valor tuvo que ser indexado ya que no se encontraron ofertas de mercado. Se desglosaron las muestras en áreas en terreno y construcción, las primeras obtenidas de la medición en el SIG de planeación Distrital y las construidas de la información suministrada en la oferta. Se calculó la estadística pertinente y se garantizaron los coeficientes de variación de la muestra de cada una de las zonas, para hacerla veraz y confiable. Seguidamente se procedió a la adopción de valores para cada una de ellas.
5.4.1 ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DE LOS VALORES DE LAS ZONAS
Partiendo de la información base de los avalúos comerciales puntuales y las ofertas de mercado encontradas, se procede a realizar una depuración de las mismas, de acuerdo a los valores pedidos, las zonas de localización, los rangos de negociación, las áreas de terreno y construcción y la estadística aplicada, con el fin de obtener valores fiables y veraces. Posteriormente, se procede a actualizar los valores de las zonas homogéneas geoeconómicas suministrados por catastro del año 2018 al año 2019, estos valores son los que se asignan a las zonas de estudio como valores de referencia. Adicionalmente, se hace una breve descripción del comportamiento inmobiliario del estrato 3 en esta localidad.
Cabe anotar, la consulta se realizó de manera indirecta en inmobiliarias y páginas especializadas en finca raíz para robustecer la información que sirviera como insumo para la determinación de los valores de las zonas.
6. RESULTADOS
Se realizó un estudio inmobiliario con ofertas de venta y avalúos comerciales de la localidad, a partir del cual se obtuvo los diferentes valores de las zonas donde se tuvo en cuenta las siguientes variables: Tipo de inmueble, sector, dirección, valor de la oferta, porcentaje de negociación, área de terreno, área de construcción, edad del inmueble, estado de conservación, valor de reposición, valor de la construcción, coeficiente de variación y fuente para llegar finalmente al valor del terreno:
Tabla No. 1: Tabla de ofertas de inmuebles NPH, estrato 3, uso residencial de Engativá Fuentes: Las descritas en el estudio
Elaboración: Propia
OFERTA TIPO SECTOR DIRECCIÓN VALOR OFERTA % NEGVALOR
DEPURADOAT AC
VALOR DE
REPOSICIONEDADESTADO VALOR CONST VALOR LOTE
VALOR M2
LOTE
VALOR
ADOPTADOFUENTE
MS 10
1 CASA BOLIVIA CARRERA 106A 80A 50 $415 000 000 5% $394 250 000 97.2 147 $ 1 150 000 30 2 $132 653 535.00 $261 596 465 $2 691 322 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/bolivia-det-3916980.aspx
2 CASA BOLIVIA CARRERA 108 81 45 $530 000 000 5% $503 500 000 108.3 220 $ 1 150 000 30 2 $198 529 100.00 $304 970 900 $2 815 982 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/bolivia-det-4373472.aspx
3 CASA BOLIVIA CARRERA 109A 81 22 $470 000 000 5% $446 500 000 109 300 $ 1 150 000 30 2 $270 721 500.00 $175 778 500 $1 612 647 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/bolivia-det-4727979.aspx#pnlMap
4 CASA BOLIVIA CARRERA 108 81 32 $490 000 000 5% $465 500 000 111.9 240 $ 1 150 000 15 2 $245 833 200.00 $219 666 800 $1 963 063 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/bolivia-det-4505242.aspx
5 CASA BOLIVIA CARRERA 115 82 $320 000 000 5% $304 000 000 109 88 $ 1 150 000 15 1.5 $92 446 200.00 $211 553 800 $1 940 861 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/bolivia-det-4617859.aspx
1 CASA QUIRIGUA CALLE 86 TRANSVERSAL 90D 05 $450 000 000 5% $427 500 000 77.01 77 $ 1 150 000 40 2 $62 153 245.00 $365 346 755 $4 744 147 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/quirigua-det-4522658.aspx#pnlMap
2 CASA QUIRIGUA CARRERA 94 HBIS 82C 42 $260 000 000 5% $247 000 000 72.7 72 $ 1 150 000 40 2 $58 117 320.00 $188 882 680 $2 598 111 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/quirigua-det-4692118.aspx
3 CASA QUIRIGUA CARRERA 94H 86B 04 $690 000 000 5% $655 500 000 72 345 $ 1 150 000 8 1.5 $379 491 375.00 $276 008 625 $3 833 453 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/quirigua-det-4724671.aspx
4 CASA QUIRIGUA CARRERA 90 CLL 90 08 $350 000 000 5% $332 500 000 78.01 135 $ 1 150 000 30 2 $121 824 675.00 $210 675 325 $2 700 619 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/quirigua-det-4711062.aspx#pnlMap
5 CASA QUIRIGUA CARRERA 90H AC 90 76 $290 000 000 5% $275 500 000 80.6 160 $ 1 150 000 40 2 $129 149 600.00 $146 350 400 $1 815 762 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/quirigua-det-3963981.aspx#pnlMap
1 CASA PRIMAVERA Y LOS CEREZOS CARRERA 90 82 72 $498 000 000 5% $473 100 000 110.6 154 $ 1 150 000 30 2 $138 970 370.00 $334 129 630 $3 021 064 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/los_cerezos-det-4727680.aspx
2 CASA PRIMAVERA Y LOS CEREZOS CARRERA 90 AC 90 27 $380 000 000 5% $361 000 000 80.7 160 $ 1 150 000 40 3 $108 504 800.00 $252 495 200 $3 128 813 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/quirigua_sidauto_los_cerezos-det-4415951.aspx#pnlMap
3 CASA PRIMAVERA Y LOS CEREZOS
DIAGONAL 83C TRANSVERSAL
86A BIS 96 $395 000 000 5% $375 250 000 165.6 183 $ 1 150 000 40 2 $147 714 855.00 $227 535 145 $1 374 004 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/los_cerezos-det-4377481.aspx#pnlMap
4 CASA PRIMAVERA Y LOS CEREZOS CARRERA 87 86 37 $480 000 000 5% $456 000 000 169.9 144 $ 1 150 000 15 2 $147 499 920.00 $308 500 080 $1 815 774 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/los_cerezos-det-4739316.aspx
5 CASA PRIMAVERA Y LOS CEREZOS DIAGONAL 83A TRANSV 86A 24 $310 000 000 5% $294 500 000 83.6 127 $ 1 150 000 30 2 $114 605 435.00 $179 894 565 $2 151 849 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/los_cerezos-det-3361084.aspx
1 CASA LA SERENA CARRERA 89A 81 76 $500 000 000 5% $475 000 000 276.8 219 $ 1 150 000 40 2 $176 773 515.00 $298 226 485 $1 077 408 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/serena-det-4411114.aspx
2 CASA LA SERENA DIAGONAL 86 76A 03 $550 000 000 5% $522 500 000 82.6 324 $ 1 150 000 40 2.5 $246 586 680.00 $275 913 320 $3 340 355 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/serena-det-4355039.aspx
3 CASA LA SERENA CARRERA 87 BIS 91 32 $480 000 000 5% $456 000 000 120.7 120 $ 1 150 000 30 2 $108 288 600.00 $347 711 400 $2 880 790 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/serena-det-4679920.aspx
4 CASA LA SERENA CARRERA 84A 89 70 $550 000 000 5% $522 500 000 121.3 165 $ 1 150 000 40 2 $133 185 525.00 $389 314 475 $3 209 518 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/serena-det-4681173.aspx#pnlMap
5 CASA LA SERENA CALLE 89 85A 10 $550 000 000 5% $522 500 000 109.3 114 $ 1 150 000 40 2.5 $86 761 980.00 $435 738 020 $3 986 624 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/serena-det-3600896.aspx
1 CASA PARIS GAITAN
DIAGONAL 84A
TRANSVERSAAL 81A 52 $550 000 000 5% $522 500 000 50.3 152 $ 1 150 000 8 2.5 $153 719 120.00 $368 780 880 $7 331 628 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/paris_gaitan-det-4455198.aspx
2 CASA PARIS GAITAN CARRERA 82 80 50 $550 000 000 5% $522 500 000 108.5 328 $ 1 150 000 40 2 $264 756 680.00 $257 743 320 $2 375 514 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/paris_gaitan-det-4715732.aspx
3 CASA PARIS GAITAN
TRANSVERSAL 77 DIAGONAL
84 04 $350 000 000 5% $332 500 000 113.1 184 $ 1 150 000 30 2.5 $156 562 840.00 $175 937 160 $1 555 589 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/paris_gaitan-det-2172552.aspx
4 CASA PARIS GAITAN
DIAGONAL 84A TRANSVERSAL
79B 20 $500 000 000 5% $475 000 000 164.5 275 $ 1 150 000 8 1.5 $302 493 125.00 $172 506 875 $1 048 674 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/paris_gaitan-det-2962500.aspx
5 CASA PARIS GAITAN
DIAGONAL 86 TRANSVERSAL
79A 05 $538 000 000 5% $511 100 000 103.9 235 $ 1 150 000 30 2 $212 065 175.00 $299 034 825 $2 878 102 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/paris_gaitan-det-4548017.aspx
1 CASA AUTOPISTA MEDELLIN
TRANSVERSAL 79B DIAGONAL
82B 33 $850 000 000 5% $807 500 000 76.1 288 $ 1 150 000 8 1.5 $316 792 800.00 $490 707 200 $6 448 189 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/espanola-det-3205385.aspx
2 CASA AUTOPISTA MEDELLIN
DIAGONAL 83 TRANSVERSAL
79B 27 $420 000 000 5% $399 000 000 107.5 99 $ 1 150 000 30 2 $89 338 095.00 $309 661 905 $2 880 576 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/espanola-det-3586224.aspx#pnlMap
3 CASA AUTOPISTA MEDELLIN
TRANSVERSAL 79B DIAGONAL
83 81 $490 000 000 5% $465 500 000 132.1 216 $ 1 150 000 40 2 $174 351 960.00 $291 148 040 $2 203 997 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/espanola-det-4703517.aspx#pnlMap
4 CASA AUTOPISTA MEDELLIN DIAGONAL 82 BIS CRA 85 47 $350 000 000 5% $332 500 000 76.1 122 $ 1 150 000 40 2 $98 476 570.00 $234 023 430 $3 075 209 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/espanola-det-4694678.aspx#pnlMap
5 CASA AUTOPISTA MEDELLIN
TRANSVERSAL 77 DIAGONAL
82 C 75 $400 000 000 5% $380 000 000 74.2 120 $ 1 150 000 30 2 $108 288 600.00 $271 711 400 $3 661 879 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/espanola_minuto_dios-det-4230253.aspx
1 CASA MINUTO DE DIOS CALLE 81A CARRERA 74 05 $490 000 000 5% $465 500 000 112.1 110 $ 1 150 000 15 2.5 $106 234 700.00 $359 265 300 $3 206 295 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/minuto_dios-det-4296164.aspx
2 CASA MINUTO DE DIOS
TRANSVERSAL 76B DIAGONAL
81H 13 $385 000 000 5% $365 750 000 120.1 180 $ 1 150 000 40 2 $145 293 300.00 $220 456 700 $1 835 609 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/minuto_dios-det-4534022.aspx
3 CASA MINUTO DE DIOS
TRANSVERSAL 76C DIAGONAL
82B 15 $355 000 000 5% $337 250 000 71.7 99 $ 1 150 000 40 2 $79 911 315.00 $257 338 685 $3 589 103 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/minuto_dios-det-4481404.aspx
4 CASA MINUTO DE DIOS
TRANSVERSAL 73B DIAGONAL
81F 28 $420 000 000 5% $399 000 000 103.4 171 $ 1 150 000 40 2 $138 028 635.00 $260 971 365 $2 523 901 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/minuto_dios-det-4376240.aspx
5 CASA MINUTO DE DIOS DIAGONAL 83A TRANSV 74B 15 $420 000 000 5% $399 000 000 65 160 $ 1 150 000 40 2 $129 149 600.00 $269 850 400 $4 151 545 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/minuto_dios-det-4376709.aspx#pnlMapMS 11
1 CASA SABANA DEL DORADO CARRERA 124 64 30 $220 000 000 5% $209 000 000 333 180 $ 1 150 000 40 2.5 $136 992 600.00 $72 007 400 $216 238 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/engativa-det-4394956.aspx
2 CASA SABANA DEL DORADO CARRERA 119 63C 03 $414 000 000 5% $393 300 000 84 288 $ 1 150 000 15 2.5 $278 141 760.00 $115 158 240 $1 370 931 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/engativa_sabanas_del_dorado-det-3917339.aspx
3 CASA SABANA DEL DORADO CARRERA 113F 63F 24 $270 000 000 5% $256 500 000 72.2 69 $ 1 150 000 30 2.5 $58 711 065.00 $197 788 935 $2 739 459 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/engativa_centro-det-3823695.aspx
4 CASA SABANA DEL DORADO CALLE 63D BIS 113 D 05 $220 000 000 5% $209 000 000 47 111 $ 1 150 000 8 1.5 $122 097 225.00 $86 902 775 $1 848 995 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/engativa_centro-det-4738116.aspx
5 CASA SABANA DEL DORADO CARRERA 113F 63J 36 $270 000 000 5% $256 500 000 68.8 72 $ 1 150 000 8 2.5 $72 814 320.00 $183 685 680 $2 669 850 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/engativa-det-2874958.aspx#pnlMap
1 CASA VILLAS DE GRANADA CALLE 78A 99B 63 $750 000 000 5% $712 500 000 100.7 313 $ 1 150 000 40 2.5 $238 214 910.00 $474 285 090 $4 709 882 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_granada-det-3592618.aspx
2 CASA VILLAS DE GRANADA CARRERA 113 75 10 $650 000 000 5% $617 500 000 45.6 180 $ 1 150 000 30 2.5 $153 159 300.00 $464 340 700 $10 182 910 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_granada-det-4344157.aspx
3 CASA VILLAS DE GRANADA CARRERA 111B 72 26 $150 000 000 5% $142 500 000 65.3 66 $ 1 150 000 30 3 $50 040 870.00 $92 459 130 $1 415 913 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_granada-det-3568341.aspx
4 CASA VILLAS DE GRANADA CARRERA 113A 73 09 $255 000 000 5% $242 250 000 39.5 164 $ 1 150 000 40 2 $132 378 340.00 $109 871 660 $2 781 561 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_granada-det-4320427.aspx
5 CASA VILLAS DE GRANADA CALLE 73 113A 04 $290 000 000 5% $275 500 000 40.7 150 $ 1 150 000 30 2 $135 360 750.00 $140 139 250 $3 443 225 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_granada-det-4334375.aspx
1 CASA GARCES NAVAS TRANSVERSAL 106 77 09 $240 000 000 5% $228 000 000 70.4 72 $ 1 150 000 40 3 $48 827 160.00 $179 172 840 $2 545 069 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/garces_navas-det-4706557.aspx
2 CASA GARCES NAVAS TRANSVERSAL 106 77C 16 $260 000 000 5% $247 000 000 72.5 72 $ 1 150 000 40 2 $58 117 320.00 $188 882 680 $2 605 278 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/garces_navas-det-4738639.aspx
3 CASA GARCES NAVAS CALLE 77 105B 13 $370 000 000 5% $351 500 000 73.2 230 $ 1 150 000 40 2.5 $175 046 100.00 $176 453 900 $2 410 572 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/garces_navas-det-4326513.aspx
4 CASA GARCES NAVAS CALLE 78 TRANSVERSAL 106 46 $450 000 000 5% $427 500 000 72 280 $ 1 150 000 40 2 $226 011 800.00 $201 488 200 $2 798 447 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/garces_navas-det-3984359.aspx
5 CASA GARCES NAVAS CARRERA 110 77C 16 $330 000 000 5% $313 500 000 71 122 $ 1 150 000 15 2.5 $117 823 940.00 $195 676 060 $2 756 001 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/garces_navas-det-4614720.aspx
1 CASA VILLA AMALIA CARRERA 110 71A 10 $400 000 000 5% $380 000 000 39 165 $ 1 150 000 30 2.5 $140 396 025.00 $239 603 975 $6 143 692 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villa_amalia-det-3529783.aspx
2 CASA VILLA AMALIA CARRERA 99 BIS 66A 05 $450 000 000 5% $427 500 000 191 200 $ 1 150 000 30 2.5 $170 177 000.00 $257 323 000 $1 347 241 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villa_amalia-det-4691590.aspx
3 CASA VILLA AMALIA CALLE 73 110 09 $350 000 000 5% $332 500 000 100.4 93 $ 1 150 000 40 2.5 $70 779 510.00 $261 720 490 $2 606 778 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villa_amalia-det-3534639.aspx
4 CASA VILLA AMALIA CARRERA 110B 71C 45 $310 000 000 5% $294 500 000 70 144 $ 1 150 000 20 2.5 $133 937 280.00 $160 562 720 $2 293 753 https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-bogota-villa-amalia-5-habitaciones-2-banos-1-garajes/3036-M1970784
5 CASA VILLA AMALIA CARRERA 107 BIS B 72 72 $260 000 000 5% $247 000 000 71 95 $ 1 150 000 40 2.5 $72 301 650.00 $174 698 350 $2 460 540 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villa_amalia-det-3534639.aspx
1 CASA EL MADRIGAL CALLE 75D 100B 46 $620 000 000 5% $589 000 000 83.4 232 $ 1 150 000 30 2 $209 357 960.00 $379 642 040 $4 552 063 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_del_madrigal-det-4505182.aspx
2 CASA EL MADRIGAL TRANSVERSAL 96A 76 03 $280 000 000 5% $266 000 000 171 94 $ 1 150 000 30 2 $84 826 070.00 $181 173 930 $1 059 497 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_del_madrigal-det-4345827.aspx
3 CASA EL MADRIGAL CALLE 76A 100B 51 $350 000 000 5% $332 500 000 87.3 80 $ 1 150 000 30 2 $72 192 400.00 $260 307 600 $2 981 759 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_del_madrigal-det-4358275.aspx
4 CASA EL MADRIGAL CARRERA 99 75 10 $390 000 000 5% $370 500 000 110.8 147 $ 1 150 000 30 2 $132 653 535.00 $237 846 465 $2 146 629 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_del_madrigal-det-4326361.aspx
5 CASA EL MADRIGAL CALLE 75 98A 09 $450 000 000 5% $427 500 000 89.2 197 $ 1 150 000 30 2 $177 773 785.00 $249 726 215 $2 799 621 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/villas_del_madrigal-det-3902344.aspx
1 CASA ALAMOS, VILLA DEL MAR Y SANTA MONICACARERRA 105H 70F 47 $220 000 000 5% $209 000 000 35.6 140 $ 1 150 000 30 2 $126 336 700.00 $82 663 300 $2 322 003 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos_norte-det-4420973.aspx
2 CASA ALAMOS, VILLA DEL MAR Y SANTA MONICACALLE 69B 105 65 $245 000 000 5% $232 750 000 36 144 $ 1 150 000 30 2 $129 946 320.00 $102 803 680 $2 855 658 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos-det-4713766.aspx
3 CASA ALAMOS, VILLA DEL MAR Y SANTA MONICACARRERA 102A 71C 59 $260 000 000 5% $247 000 000 127.3 100 $ 1 150 000 15 2 $102 430 500.00 $144 569 500 $1 135 660 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos_norte-det-4681167.aspx
4 CASA ALAMOS, VILLA DEL MAR Y SANTA MONICACARRERA 100 73 49 $420 000 000 5% $399 000 000 121.2 400 $ 1 150 000 30 2.5 $340 354 000.00 $58 646 000 $483 878 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos_norte-det-4697409.aspx
5 CASA ALAMOS, VILLA DEL MAR Y SANTA MONICACARRERA 105H 70D 05 $285 000 000 5% $270 750 000 42.4 117 $ 1 150 000 30 2 $105 581 385.00 $165 168 615 $3 895 486 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos_norte-det-4619724.aspx
1 CASA VILLA SAGRARIO CARERRA 103A 71C 28 $280 000 000 5% $266 000 000 125.3 144 $ 1 150 000 20 2 $142 051 680.00 $123 948 320 $989 212 https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-bogota-villa-sagrario-5-habitaciones-2-banos/MC2442251
2 CASA VILLA SAGRARIO CARERRA 105A 70 13 $320 000 000 5% $304 000 000 73 92.72 $ 1 150 000 8 2.5 $93 768 663.20 $210 231 337 $2 879 881
3 CASA VILLA SAGRARIO CARERRA 105F 70 10 $480 000 000 5% $456 000 000 84 216 $ 1 150 000 20 2 $213 077 520.00 $242 922 480 $2 891 934 https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-bogota-villa-sagrario-5-habitaciones-5-banos-1-garajes/3187-1721260
4 CASA VILLA SAGRARIO CARRERA 105 69C 17 $184 900 000 5% $175 655 000 77.7 72.42 $ 1 150 000 30 2 $65 352 170.10 $110 302 830 $1 419 599 https://www.metrocuadrado.com/inmueble/venta-casa-bogota-villa-sagrario-2-habitaciones-2-banos/603-M2094101
1 CASA LOS ANGELES CALLE 64D 99 96 $310 000 000 5% $294 500 000 34.3 90 $ 1 150 000 30 2.5 $76 579 650.00 $217 920 350 $6 353 363 https://www.properati.com.co/nf/inmuebles/?address=&keywords=los+angeles+engativa&operation=sell&operation_id=2&place_ids=%5B%5D&place_parent_ids=&point=&type_id=2
2 CASA LOS ANGELES CALLE 66A 96 21 $299 900 000 5% $284 905 000 90 180 $ 1 150 000 20 2 $177 564 600.00 $107 340 400 $1 192 671 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos_sur_engativa-det-4549101.aspx#pnlMap
3 CASA LOS ANGELES CALLE 67 97 21 $365 000 000 5% $346 750 000 93.8 90 $ 1 150 000 40 2 $72 646 650.00 $274 103 350 $2 922 211 https://www.fincaraiz.com.co/casa-en-venta/bogota/alamos_norte-det-4759892.aspx
4 CASA LOS ANGELES CARRERA 97 67 20 $295 000 000 5% $280 250 000 97.1 98 $ 1 150 000 30 2.5 $83 386 730.00 $196 863 270 $2 027 428 https://www.properati.com.co/nf/inmuebles/?address=Porral+de+Alamos,+Bogot%C3%A1,+Colombia&keywords=&keywords=&operation_id=2&place_ids=%5B%5D&point=4.694599,-74.12179379999998&seller_id=&type_id=2
$2 160 000
$2 200 000
$2 740 000
$2 300 000
$2 630 000
$1 960 000
$2 960 000
$3 060 000
$2 550 000
$2 620 000
$2 180 000
$2 640 000
$2 100 000
$2 400 000
$2 050 000
Cada zona o barrio estudiado se tomó de la división física que tiene catastro
distrital según la información suministrada de los macrosectores. En su totalidad se investigaron 45 de las 78 zonas que tienen determinadas para la localidad, es decir, este estudio abarca un 57.7% de la zona.
Por cada zona o barrio investigado se tomaron 5 items.
Todas las ofertas del estudio inmobiliario fueron obtenidas de avalúos comerciales puntuales, ofertas de venta en el sector, inmobiliarias de la zona y páginas especializadas en finca raíz.
Las zonas de valores más bajos no se encuentran concentrados en una localización mala, al contrario se encuentran muy cercanos a las zonas de valores más altos, esto debe deberse a la antigüedad de los desarrollos urbanísticos, su diseño y arquitectura, calidad de acabados, entre otros.
La zona aledaña al Aeropuerto El Dorado se encuentra catalogada como estrato 2 en su mayoría y su respectiva UPZ Engativá aún no se encuentra reglamentada, es decir, esta zona aún se rige por el Acuerdo 6 de 1990.
Es una localidad con alta presencia del estrato de estudio, el valor mínimo por M2 del mismo arrojó un valor de: $1.530.000 y el valor máximo de: $3.870.000, una diferencia de $2.340.000 en la misma localidad. Claramente la diferencia se centra en las diferentes localizaciones dentro de la misma, algunas sobre vías de gran importancia para la ciudad y a servicios ancla.
Catastro distrital tiene asignados valores en algunas de las zonas que no corresponden a la realidad de los valores de mercado actuales por M2 , pues estos están reflejando una baja en los mismos, las zonas son las siguientes:
o BOLIVIA: De $2.400.000 a $2.200.000 o VILLA AMALIA: De $2.250.000 a $2.180.000 o FLORENCIA: De $2.200.000 a $1.620.000 o LA ESTRADA: De $2.450.000 a $1.670.000
Para el caso de estudio se adoptaron los valores resultantes de la investigación.
Los valores más bajos se encuentran en los barrios:
o Florencia o La Granja o París Gaitán o La Estrada
o La Estradita
Los valores más altos se encuentran en los barrios:
o Bonanza o Villa Luz o Bellavista Occidental o El Encanto o Las Ferias o Santa María o Minuto de Dios
Con los resultados del mercado inmobiliario y su respectivo análisis, se
asignan las zonas geoeconómicas y económicas, en las zonas correspondientes de estudio y a cada una de ellas se le asigna un valor, el mapa que se define a continuación es el producto final que muestra este análisis:
Mapa No. 15: Mapa del valor del suelo urbano uso residencial estrato 3 en Engativá
Fuentes: Las descritas en el estudio Elaboración: Propia
7. CONCLUSIONES
Después de la obtención de resultados se puede concluir lo siguiente:
El 83% del suelo en Bogotá se encuentra destinado al uso residencial actualmente.
Este estudio podría ser complementado con otro estudio investigativo de tesis y así lograr abarcar el 100% del valor del suelo de la localidad.
Engativá es la cuarta localidad después de Suba, Usaquén y Kennedy con más predios en la Ciudad representando un 8% mientras que la número 1 representa el 18%, es decir, va en expansión.
El 93% del suelo de Engativá se encuentra destinado al uso residencial, es decir, es una de las localidades donde más se concentra la vivienda de las personas.
El 70% del uso residencial en Engativá pertenece al estrato 3, es decir, la clase media, esto quiere decir que la localidad maneja valores que la mayoría de esta población puede pagar.
El 70% de los predios de uso residencial estrato 3 en la localidad de Engativá
son inmuebles NPH, el otro 30% son inmuebles PH, pues, ha sido una localidad que se caracteriza por casas antiguas donde hasta ahora se están desarrollando proyectos de altura.
La propiedad horizontal de la localidad se encuentra prácticamente concentrada en el costado Noroccidental de la misma, el estrato 2 en el costado Suroccidental y el estrato 4 en el Suroriental. El estrato 3 se encuentra presente en toda la localidad.
Las zonas de protección se encuentran distribuidas en los límites perimetrales de la localidad abarcando un porcentaje importante del área. En su mayoría, las colindantes con el Río Bogotá al Occidente.
8. REFERENCIAS
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Ley 388 de 1997 obtenida de: https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=339
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 620 de 2008 obtenida de: http://www2.igac.gov.co/igac_web/normograma_files/RESOLUCION%20620+DE+2008.pdf
Secretaría Distrital del Habitat. Indicadores Engativá obtenidos de: https://habitatencifras.habitatbogota.gov.co/documentos/boletines/Localidades/Engativa.pdf
Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Manual de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas urbanas. Ing. Jaime Silva
Subgerencia de información económica de la UACD. Planos en formato pdf de los Macrosectores 10, 11, 12 y 13 de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas año 2018.
Veeduría distrital. Ficha local con indicadores obtenida de: https://www.veeduriadistrital.gov.co/sites/default/files/files/NotasLocales/Ficha%20Localidad%20Engativa.pdf
Alcaldía Local de Engativá. Generalidades de la localidad obtenidos de: http://engativa.gov.co/.
Secretaria Distrital de Planeación. Áreas de terreno de Inmuebles obtenidas de: http://sinupotp.sdp.gov.co/sinupot/index.jsf
9. ANEXOS
