EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD REGISTRAL Y LOS CONFLICTOS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES EN LA JURISPRUDENCIA (César Enrique DELGADO PÉREZ(*))En el presente trabajo, el autor hace un estudio de las recientes casaciones de la Corte Suprema de Justicia de la República que resuelven conflictos entre derechos reales y personales, destacando los distintos criterios jurisprudenciales emitidos en diversos procesos sobre tercería excluyente de propiedad en los que se han resuelto ya sea a favor del tercerista o del embargante.

 NÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL I.     ANTECEDENTES Y CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD REGISTRAL Los antecedentes del principio de inoponibilidad registral los encontramos en la Ley del 2 de enero de 1888 que creó el Registro de la Propiedad Inmueble en el Perú, la que en su artículo 7 establecía que “no podrá oponerse a tercera persona el dominio total o parcial, derechos reales, hipotecas, contratos ni los demás títulos de derecho especificados en los artículos 3 y 4, si no están debidamente registrados dentro del término que señale el reglamento que debe dictarse para el cumplimiento de esta ley”(1).     En el artículo 1050 del Código Civil de 1936 se estableció que “para oponer los derechos sobre inmuebles a quienes tienen también derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”.     En el Código Civil de 1984, el principio registral de inoponibilidad está recogido en la primera parte del artículo 2022, el cual establece lo siguiente: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”.     El principio de inoponibilidad registral es definido por José Manuel García García (2) como “aquel principio hipotecario en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni perjudican al tercero que inscribió su derecho en el registro. O dicho más brevemente: es aquel principio hipotecario en virtud del cual lo no inscrito no perjudica al que ha inscrito”. Por consiguiente, los derechos reales no inscritos son ineficaces frente a los derechos reales que sí han accedido al registro.     Este principio es conocido como de inoponibilidad, cuando estamos en la posición de quien tiene un derecho real sobre un inmueble que no lo puede hacer valer frente a otro que también tiene un derecho real sobre el mismo bien, por no estar inscrito el suyo o por haberlo inscrito con posterioridad al de este; y, como de oponibilidad, cuando estamos en la posición de quien tiene un derecho inscrito sobre un inmueble que lo hace valer frente a otro que no tiene derecho inscrito sobre el mismo bien, o que teniéndolo inscrito, su inscripción es posterior al de aquel.     En el supuesto de que ambos derechos reales estén inscritos, se preferirá al derecho que haya sido primeramente inscrito. Este supuesto puede presentarse en caso de que un mismo inmueble tenga más de una partida registral, conocido en el Derecho Registral como “duplicidad de partidas”. Este supuesto es una transgresión al principio del folio real o de especialidad, según el cual por cada bien debe abrirse una partida registral, y que se ha presentado debido a la ausencia de mecanismos técnicos en el registro que pudieran haber detectado si un bien cuya inmatriculación se solicitaba ya estaba inscrito o si se superponía con otro ya inscrito.      Conforme al artículo 2022 citado, basta tener prioridad registral para ser preferido en el conflicto. No se requiere que el sujeto que haya inscrito su derecho en primer lugar haya obrado de buena fe.

     El principio de inoponibilidad registral se relaciona fundamentalmente con el principio de prioridad registral (prior in tempore potior in iure). La conjugación de ambos principios permite solucionar los distintos conflictos de derechos sobre inmuebles. Interesan en este trabajo los conflictos de propiedad (pluralidad de sujetos que alegan tener el dominio exclusivo de un bien) y los conflictos entre el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre bienes ajenos. En los primeros conflictos existe una incompatibilidad absoluta entre los derechos que se oponen, por cuanto siendo los derechos reales derechos exclusivos, no pueden coexistir en un mismo plano dos o más derechos de propiedad sobre el mismo bien. En estos casos uno de los derechos debe excluir a los demás y el criterio para excluirlos es precisamente la inscripción: el derecho inscrito prevalece sobre el derecho no inscrito; y, si ambos están inscritos vencerá el que haya sido primeramente inscrito(3). En la práctica estos conflictos se resuelven en los procesos sobre mejor derecho de propiedad(4). Los otros conflictos se presentan entre el derecho de propiedad y los derechos sobre bienes ajenos (hipoteca, anticresis, usufructo, uso, habitación, servidumbres), en los cuales la incompatibilidad puede ser absoluta o relativa. Así, el conflicto que surge entre el comprador que adquiere el bien libre de cargas y gravámenes y el usufructuario que había adquirido su derecho del vendedor pero que no registró esta carga. En este caso el comprador excluye al usufructuario, no pudiendo este oponer su derecho al de aquel. También, el conflicto entre el comprador que no registró su derecho y el acreedor hipotecario a cuyo favor el vendedor ha constituido una hipoteca, a pesar de que extraregistralmente ya no era titular del bien(5). En este caso, si bien pueden coexistir el derecho de propiedad y la hipoteca, esta eventualmente lo afectará(6).      Si de antemano se hace un análisis del resultado adverso del conflicto por aplicación de la regla conflictual contenida en la primera parte del artículo 2022 del Código Civil, lo recomendable sería cuestionar el derecho inscrito desvirtuando la protección que brinda el artículo 2014 del Código Civil, siempre y cuando quien haya inscrito su derecho no reúna los requisitos para ser considerado un tercero registral.     II.     LOS DERECHOS  REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES     Los antecedentes de estos derechos se encuentran en el Derecho Romano. Los derechos reales (jus in rem) eran los derechos que se tenían sobre los bienes, en tanto que los derechos personales eran derechos a recibir una prestación de parte de un sujeto llamado deudor, y en caso de incumplimiento facultaban al acreedor a exigir el cumplimiento forzoso de la prestación. Inicialmente, la responsabilidad del deudor era personal, por cuanto era la persona del deudor la que respondía por el incumplimiento, pudiendo el acreedor disponer de la persona del deudor, de ahí la denominación de derecho personal (jus in personam). Con el correr del tiempo, la responsabilidad personal se transformó en una responsabilidad patrimonial, con la cual, en caso de incumplimiento del deudor, el acreedor debía dirigirse contra los bienes de su deudor y solicitar el remate de para satisfacer sus créditos.     Las diferencias entre ambos derechos pueden resumirse en las siguientes: los derechos reales son derechos absolutos, de tal forma que el titular de los bienes puede hacer valer su derecho frente a todos los demás (oponibilidad erga omnes); en tanto que los derechos personales o de crédito son derechos relativos, debido a que el acreedor solamente puede exigir el cumplimiento de la prestación a su deudor o eventualmente a los herederos de este, si es que no se tratara de una obligación intuito personae. Como consecuencia de ello, en caso de incumplimiento de la prestación, el acreedor solamente puede dirigirse contra los bienes de su deudor, es decir, son los bienes del deudor  y no otros los que deben responder por su incumplimiento. Al respecto, el Código Civil español en su artículo 1911 prescribe que “del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”.

     III.       LA ADQUISICIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD     Conforme a nuestro sistema civil, el derecho de propiedad se adquiere por medios originarios o por medios derivados. Dentro de los primeros tenemos, por ejemplo, a la usucapión. Dentro de los medios derivados tenemos a la tradición y a los distintos tipos de transferencias previstos en el ordenamiento jurídico, como por ejemplo, la adjudicación judicial, las provenientes de contratos, de títulos de propiedad, la sucesión, etc. Por la tradición se adquiere la propiedad sobre bienes muebles, conforme a los artículos 947 y 948 del Código Civil, en tanto que por los distintos tipos de transferencias se adquiere la propiedad sobre inmuebles, conforme al artículo 949 del citado código.     Conforme al artículo 947, los bienes muebles se adquieren por la tradición o entrega que hace de ellos un sujeto transferente (tradens) a otro que los adquiere (accipiens). La entrega suele ser la ejecución de un contrato, como por ejemplo, la entrega que se hace de un vehículo automotor proveniente de la celebración de un contrato de compraventa. Cabe precisar que la transferencia no se produce si no se llega a entregar el bien.      En cuanto a los inmuebles, conforme al artículo 949 del Código Civil, basta la creación de la obligación de enajenar para transmitir la propiedad, es decir, es suficiente la voluntad de transferir de un sujeto para que el otro adquiera la propiedad. Así, por ejemplo, con la sola celebración del contrato de compraventa de un predio, el comprador se convierte en su nuevo dueño. La obligación de enajenar puede provenir de los distintos tipos de contratos previstos en nuestro sistema civil, como la compraventa, la donación, la permuta, la dación en pago. Como afirma Carlos Cárdenas Quirós(7), “producido el acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor, generador de la relación obligatoria, es decir, una vez creada esta, no solamente  habrá surgido un derecho al bien para el acreedor (ius ad rem) sino que simultáneamente este adquirirá la propiedad (ius in re)”. La principal conclusión que se obtiene de este sistema es que no se requiere de la inscripción registral de la transferencia para transmitir el dominio, pues en nuestro sistema, el derecho de propiedad se adquiere fuera del registro, no siendo este constitutivo de derechos reales, con excepción de la hipoteca.       La norma contenida en el artículo 949 forma parte de nuestro Derecho común y de ella se desprende también el principio según el cual nadie puede transmitir la propiedad de algo que ya no tiene dentro de su esfera patrimonial (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet). De acuerdo con este principio, sería nula la segunda y ulteriores ventas que haga un sujeto de un bien que ya había vendido, pues al haber dejado de ser propietario conforme al artículo 949 del Código Civil, correspondería a quien compró el bien en primer lugar realizar su transferencia. Así, en la Casación N° 1657-2006 de fecha 20 de julio del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre del 2006, dictada en un proceso en el que se declaró la nulidad de una segunda venta por ser contraria al orden público, se consideró que “El contrato de compraventa, por su naturaleza consensual, se forma por el acuerdo en la cosa y en el precio, pues como prescribe el artículo 1529 del Código Civil, por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Es posible que el objeto de un contrato de compraventa sea un bien ajeno, siempre y cuando el comprador conozca esa situación, lo que conlleva la obligación del vendedor de adquirir dicha cosa para transferirla al comprador. Es diferente cuando se vende como propio lo que es ajeno, pues en ese caso se incurre en la figura penal denominada estelionato, prevista y penada en el artículo 197, inciso 4 del Código Penal, y un ilícito penal, no puede al mismo tiempo ser lícito civil”.     Conforme a nuestro sistema consensual de transferencia de la propiedad inmueble, bastaría entonces que haya surgido una obligación de enajenar, para que el adquirente se convierta en el nuevo propietario del bien, no importando la inscripción del acto traslativo ni la entrega del bien.

Sin embargo, cabe preguntarse si el derecho de propiedad del adquirente con este sistema goza de una oponibilidad absoluta(8). La respuesta es negativa, pues al coexistir un sistema registral, se requiere de la inscripción del derecho, para hacerlo verdaderamente oponible(9). De no hacerlo se corre el riesgo de perderlo. Así, tratándose de la venta de un inmueble inscrito, bastaría el nacimiento de la obligación de enajenar que asume el vendedor, para que el comprador se convierta en propietario del bien. Sin embargo, en el supuesto de que este comprador no registre su derecho y que el vendedor, actuando de mala fe, venda por segunda vez el mismo bien a otro sujeto, y este segundo comprador inscriba su derecho, de acuerdo con las normas del Derecho Registral se sacrificará al primer comprador para proteger al segundo(10). El sistema prefiere proteger al tercero registral que adquirió e inscribió su derecho  amparándose en lo publicitado por el registro, con lo cual el sistema consensual cede ante la seguridad registral del tráfico inmobiliario. De allí la importancia del Derecho Registral en brindar seguridad jurídica a quienes contratan confiándose en lo que publicita el registro.     El Tribunal Constitucional en la sentencia de fecha 12 de noviembre del 2007, dictada en el Expediente N° 03866-2006-AA/TC, ha establecido que “si bien la propiedad se transmite por la sola obligación de enajenar un bien, en la práctica, esto solo da derecho a lo que se ha venido a denominar la propiedad relativa de un inmueble, puesto que si bien el objeto de la obligación ha sido cumplido en virtud a la transmisión de la propiedad, esto no garantiza que esta pueda ser opuesta a un adquirente, aunque sea posterior, que haya inscrito la propiedad del referido bien en los Registros Públicos. De esta manera, aunque una persona tenga el crédito para adquirir un inmueble y de hecho lo adquiera, podría no oponer dicho derecho, si se encuentra en una posición de desventaja respecto a otro adquirente con un derecho con mayor, o anterior, publicidad”.     Los conflictos entre los derechos reales y los derechos personales. Los procesos de tercería excluyente de propiedad     Como habíamos señalado, la diferencia entre los derechos reales y los personales, es que aquellos gozan de una oponibilidad absoluta y estos de una oponibilidad relativa. La oponibilidad absoluta significa que el titular del derecho real puede hacer valer su derecho frente a cualquier sujeto, en cambio la oponibilidad relativa significa que el acreedor solo puede exigir el cumplimiento de la prestación a su deudor.      Sucede en la práctica que cuando un deudor incumple con su acreedor, este procede a exigir el cumplimiento judicial de la prestación, en la mayoría de casos de dar suma de dinero. Sucede, asimismo, que en varios casos el acreedor actúa sin la debida diligencia y otorga el crédito a su deudor sin recibir una garantía real de parte de este o de un tercero que asegure la satisfacción de su crédito. Cuando todo ello ocurre, el acreedor realiza algunas actividades para asegurar el cumplimiento de la sentencia que ordene al deudor pagar la obligación. Una de estas actividades es buscar información sobre los bienes que pudiera tener su deudor, para sobre ellos solicitar al juez una medida cautelar de embargo en forma inscripción, siendo la institución que brinda dicha información el Registro Público (Sunarp). Sucede que como en nuestro sistema el registro no es obligatorio ni constitutivo de derechos reales, la titularidad de estos con frecuencia aparece en el registro a favor de los anteriores propietarios, debido a que los últimos adquirentes no han inscrito su derecho. El acreedor con la información de la titularidad que le brinda el registro procede entonces a trabar embargo sobre el bien. Es así como se produce el conflicto entre el nuevo propietario que no registró su derecho y el embargante que ha procedido a trabar embargo sobre el bien que en el registro aparece como de propiedad de su deudor, pero que fuera de esta propiedad de aquel sujeto que adquirió el bien de su deudor, pero que no registró su derecho.

     El conflicto entre el derecho de propiedad y el derecho de crédito garantizado por un embargo, conforme a la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, se resuelve aplicando las normas del derecho común. Esto quiere decir, que en este conflicto no deben aplicarse las normas del Derecho Registral.     La norma del derecho común aplicable a este conflicto es la contenida en el artículo 949 del Código Civil. Según vimos antes, uno deja de ser propietario de un inmueble al contraer una obligación de enajenar, y, por consiguiente, el bien no debe responder por el incumplimiento de las obligaciones de su anterior propietario, o dicho en otras palabras, el bien en adelante solamente debe responder por las deudas de su nuevo propietario. Asimismo, señalamos que la propiedad se adquiría por el surgimiento de la obligación de enajenar, no siendo necesaria la inscripción de la transferencia en el registro. Siendo ello así, el conflicto debe resolverse a favor del propietario.     El proceso por el cual el propietario afectado hace valer su derecho es el proceso de tercería excluyente de propiedad, conocido en doctrina como la oposición de terceros en la ejecución y que tiene por objeto hacer valer el principio de responsabilidad patrimonial en sentido negativo: “solo los bienes del deudor podrán servir de bienes-instrumento para la satisfacción del interés del acreedor, nunca de los terceros” (Eugenia Ariano Deho. Problemas de proceso civil. P. 241, citada en la Casación N° 1532-2005-Lima)(11).     En la Casación N° 3805-2006-Lima de fecha 12 de diciembre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de febrero del 2007, se estableció que “la tercería de propiedad es la acción que corresponde al propietario de un bien que resulta afectado por una medida cautelar o de ejecución dictada para hacer efectiva una obligación ajena, y tiene como finalidad la desafectación del bien”.     En la Casación N° 2229-2007-Lima de fecha 31 de julio del 2007, publicada el 30 de enero del 2008, se estableció que la tercería de propiedad se basa en el derecho de dominio de un tercero, que no es parte en el proceso y cuyo bien ha sido afectado con una medida cautelar, acreditando la propiedad con documento público o privado de fecha cierta.     El conflicto debería ser resuelto a favor del tercerista si acredita de manera fehaciente que antes de la inscripción del embargo ya había adquirido la propiedad sobre el bien en litigio. No debe interesar si el tercerista adquirió el bien de buena o mala fe (12). Lo que sí se requiere es que el documento en que sustenta su derecho el tercerista produzca certeza y convicción en el juez de que efectivamente el derecho del tercerista nació antes que se anotara el embargo en el Registro(13).     Por ello compartimos los votos en mayoría en la casación materia de este trabajo, al resolver la tercería de propiedad aplicando la regla conflictual contenida en la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil e inaplicando el principio registral de prioridad registral recogido en el artículo 2016 del citado código.     Con el Decreto Legislativo N° 1069 se modificó el artículo 533 del Código Procesal Civil, que regula la tercería, estableciéndose que “la tercería se entiende con el demandante y el demandado, y solo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes. Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación”.     De acuerdo con la citada norma, la tercería de propiedad podrá ser promovida por el propietario del bien afectado con un embargo o con una hipoteca, a fin de evitar el remate y adjudicación del bien. Tratándose de la tercería para suspender un remate proveniente de

embargo, será suficiente que se acredite el derecho de propiedad adquirido antes de la anotación del embargo, sin ser necesario que este se haya inscrito. Tratándose de la tercería para evitar el remate del bien en un proceso de ejecución de hipoteca, se requiere que el tercerista acredite que su derecho está inscrito con anterioridad a la constitución de la hipoteca. Este supuesto se presentará cuando el mismo inmueble tenga más de una partida registral con inscripciones incompatibles, en las cuales se publiciten como titulares del bien a distintos sujetos, uno de los cuales ha constituido la hipoteca.     El artículo 650 del Código Procesal Civil, luego de la modificación por el Decreto Legislativo N° 1069 ha introducido en su tercer párrafo, un supuesto especial de procedencia de embargo en forma inscripción que constituye una excepción al principio registral de tracto sucesivo. Este supuesto consiste en embargar un bien que no está inscrito a nombre del deudor, siempre y cuando se acredite que fuera del registro este ya es propietario del bien. Este supuesto es opuesto al que venimos comentando, pues en la tercería, el deudor aparece en el Registro como propietario cuando en realidad ya no lo es, en tanto que en el supuesto del artículo 650, el deudor no aparece en el Registro como propietario cuando en realidad ya lo es.     Hay quienes sostienen que la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil debe ser eliminada. Así, Fernando Cantuarias(14) sostiene que se deben “eliminar aquellas disposiciones que permiten contradecir derechos registrados con base en hechos que no constan en los registros”. Para este autor, la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, dispone erradamente “que la preferencia entre derechos reales y derechos personales no será resuelta sobre la base de las normas del registro (como debería ser), sino por las disposiciones del derecho común”.     IV.      CRITERIOS JURISPRUDENCIALES     De la revisión de las casaciones de la Corte Suprema de Justicia de la República hemos podido determinar que los conflictos entre el derecho de propiedad del tercerista y el derecho del acreedor embargante, han merecido resoluciones contradictorias. Prueba de ello, son los votos en discordia en la casación materia de este trabajo.     Una primera posición jurisprudencial que es la predominante, considera que en el conflicto debe prevalecer el derecho de propiedad, por aplicación de la regla conflictual contenida en la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, según la cual se debe aplicar el Derecho Común y no los principios registrales. Considera esta posición que el derecho de propiedad se adquiere con la sola obligación de enajenar  conforme a lo establecido en el artículo 949 del Código Civil no siendo necesaria la inscripción para oponer este derecho al embargo.     Una segunda posición jurisprudencial considera que en el conflicto debe prevalecer el derecho del acreedor embargante, por cuanto si bien es cierto que el derecho real es un derecho absoluto oponible erga omnes, y por tanto goza de prioridad de rango frente al derecho personal, también es cierto que por el principio registral de prioridad debe protegerse a quien ha registrado primero su derecho, no importando la naturaleza del derecho sino el tiempo de la inscripción de este.     V.     JURISPRUDENCIA A FAVOR DEL ACREEDOR EMBARGANTE     En la Casación N° 358-98-Huánuco, de fecha 30 de setiembre del 1999(15),  la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de tercería de propiedad, en el que estaban en conflicto el derecho de propiedad adquirido con antelación a la anotación de un embargo laboral, resolvió a favor del embargante, considerando “que, la interpretación dada por el colegiado respecto al artículo dos mil veintidós del Código Civil, es la correcta, al considerar que la oposición a un registro debe ser realizada por otra inscripción registrada anteriormente, siendo el caso que la medida cautelar se ha presentado el

treinta de enero de mil novecientos noventisiete anterior al registro de la compraventa presentado el veinticuatro de febrero de mil novecientos noventisiete, determinándose así el derecho preferencial”.     En la Casación N° 403-2001-Piura, de fecha 19 de octubre del 2001(16), la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia, en un proceso de tercería de propiedad, en el que estaba acreditada la adquisición del derecho de propiedad del tercerista antes de la inscripción del embargo, consideró lo siguiente: “la sentencia de vista, para confirmar la sentencia de primera instancia que declara fundada la demanda de tercería, se apoya fundamentalmente en la previsión contenida en el artículo 2022 del Código Civil (...). Examinado el segundo párrafo de esta norma, para dirimir la preferencia de derechos (por ejemplo: si uno es real y el otro personal) se remite a una fórmula genérica cuando dice que se aplicará el ‘derecho común’. Esta norma contiene el principio registral de prioridad de rango del derecho real sobre el derecho personal por gozar de aquel de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el último. Sin embargo, esta posición ha sido cuestionada por la doctrina elaborada y contenida en ejecutorias de casación dictadas por las Salas en lo Civil de esta Corte. En efecto, frente al referido principio (prioridad de rango), el ordenamiento jurídico nacional tiene positivizados los principios registrales de buena fe y de prioridad. El primero de estos principios ha sido recogido por el numeral 2014 del Código Civil (...) En tanto que el principio de prioridad ha sido recogido por el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (...) y por el artículo 2016 del Código Civil (...). Compulsados el principio de rango (recogido por el artículo 2022 del Código Civil) frente a los principios registrales de buena fe y prioridad en el tiempo, se llega a la conclusión que, en el presente caso, deben prevalecer estos últimos, en atención que cuando se inscribió el embargo no aparecía inscrito el título de la tercerista, por lo que el banco demandado mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, pues, en materia registral, quien entra primero al registro es primero en el derecho. El ar-tículo 1135 del Código Civil, que constituye una norma de ‘derecho común’, recoge también el principio de prioridad en el tiempo para determinar la preferencia en el derecho. Admitir lo contrario importaría destruir el sistema registral que nos rige y haría ineficaces los siguientes principios: a) el de legalidad, que preconiza que todo título que pretenda su inscripción debe ser compatible con el derecho ya inscrito, pues en el presente caso cuando se trabó el embargo en forma de inscripción en el Registro los demandados (...) figuraban como titulares de derechos y acciones sobre el bien; b) el de impenetrabilidad que preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior. En el presente caso el embargo no se habría trabado si en el bien no habrían tenido algún derecho los demandados (...); c) El de publicidad recogido por el artículo 2012 del Código Civil que preconiza la presunción absoluta, sin admitirse prueba en contrario, de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.      En la Casación N° 527-2003-Lima de fecha 15 de octubre del 2004, publicada en el diario oficial El Peruano el 3 de enero del 2005(17),  resolvió a favor del embargante, considerando que “examinando el segundo párrafo de esta norma para dirimir la preferencia de derechos (verbigracia: si uno es real y el otro personal) se remite a una fórmula genérica cuando señala que debe aplicarse el derecho común, en el que evidentemente está implícito el principio registral de prioridad del rango del derecho real sobre el personal por gozar aquel de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el segundo; que, sin embargo, frente al acotado principio, nuestro ordenamiento tiene positivizado los principios de prioridad y publicidad, encontrándose recogido el primero en los artículos V del Título Preliminar del Nuevo Reglamento de los Registros Públicos y 2016 del Código Civil (...); en tanto que, el segundo se encuentra regulado en el

artículo 2012 del Código citado (...). Que, compulsados el principio  de rango (artículo 2022) frente al de prioridad en el tiempo (artículo 2016), se arriba a la conclusión de que, en el presente caso, debe prevalecer este último en atención a que el embargo fue inscrito con anterioridad al título de propiedad registrado a favor del tercerista, pues, en materia registral quien entra primero al registro es primero en el derecho, ya que admitir lo contrario importaría destruir y hacer ineficaces los principios de legalidad, impenetrabilidad y publicidad por cuanto el registro ha sido constituido y establecido precisamente para proteger derechos de terceros”.      En la Casación N° 2607-2006-Arequipa de fecha 4 de setiembre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de enero del 2007, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema ha considerado “que atendiendo a los principios registrales de publicidad, legitimación, buena fe registral y prioridad, que informan nuestro ordenamiento jurídico, regulados por los artículos 2012, 2013, 2014 y 2016 del Código Civil; no se puede establecer que el derecho del banco acreedor, que surge de una medida cautelar sobre el inmueble materia de litis, el mismo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos, no le será oponible al derecho de los terceristas, que consta en una minuta de compraventa suscrita con anterioridad a la inscripción de la medida cautelar aludida, pero no inscrita en los Registros Públicos; pues, admitir una posición en contrario importaría: a) dejar de lado la finalidad esencial que persiguen las medidas cautelares, cual es, asegurar la eficacia de las decisiones judiciales; y b) destruir la fe que confiere el contenido de los Registros Públicos sobre su veracidad y certeza en el momento de la inscripción de algún acto; consecuentemente, la minuta de compraventa de la parte demandante, al no contar con la fe del Registro, es oponible solo entre las partes intervinientes en el acto jurídico que formaliza, mas no de manera  absoluta ante terceros, como sí lo es el derecho del banco acreedor que inscribió la medida cautelar accediendo a la preferencia y oponibilidad erga omnes que otorga el Registro (…) Que, sobre la base determinada en el considerando precedente, se colige que al haberse decretado la medida cautelar del banco demandado y encontrarse inscrita con anterioridad a la compraventa efectuada a favor de la parte demandante, no resulta amparable la tercería, pues para oponer derechos reales es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone; más aún cuando atendiendo al principio registral de buena fe consagrado en el artículo 2014 del Código Civil, se debe tener en cuenta que cuando se inscribió la citada medida cautelar no aparecía inscrito el título de los terceristas; por lo que el banco demandado mantiene su preferencia una vez inscrito su derecho, pues en materia registral quien entre primero en el registro es primero en el derecho (en virtud del apotegma prior in tempore, potior in jure), de conformidad con el artículo 2016 del código acotado”.      En la Casación N° 4325-2006-Arequipa de fecha 12 de julio del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano el 29 de febrero del 2008, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema ha considerado que “compulsados el principio de rango (recogido por el citado artículo 2022 del Código Civil) frente a los principios registrales de buena fe y prioridad en el tiempo, se llega a la conclusión que, en el presente caso, deben prevalecer estos últimos, en atención a que cuando se inscribió el embargo a favor de doña Daliah Bolaños Medina, no aparecía inscrito el título de la tercerista, tal como se constata del documento obrante a fojas noventa y cinco del acompañado, por lo que la mencionada persona mantiene su acreencia sobre el bien sublitis una vez inscrito su derecho, pues, en materia registral, quien entra primero al registro es primero en el derecho. Admitir lo contrario importaría destruir el sistema registral que nos rige y haría ineficaces los siguientes principios: a) el de legalidad, que preconiza que todo título que pretenda su inscripción debe ser compatible con el derecho ya inscrito, pues, en el presente caso cuando se trabó el embargo en forma de inscripción en el Registro Público los codemandados doña Narcisa Yolanda Valdivia de Berríos, doña Narda Yolanda, don Grimaldo Arturo, doña Rosa Rosa

Martha y don Olando Isidro Berríos Valdivia figuraban como titulares de las acciones y derechos que le corresponden sobre el inmueble submateria. b) El de impenetrabilidad que preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros, aunque aquellos sean de fecha anterior. En el presente caso, el embargo no se hubiera trabado si en el bien sublitis no habrían tenido algún derecho los citados codemandados. c) El de publicidad recogido por el artículo 2012 del Código Civil, que preconiza la presunción absoluta, sin admitirse prueba en contrario, de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.      VI.      JURISPRUDENCIA A FAVOR DEL TERCERISTA     En la Casación N° 62-01-Arequipa, de fecha 6 de abril del 2001, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de agosto del 2001(18), la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República consideró: “Que el artículo dos mil veintidós del Código Civil dispone que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone; si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común; Que, como se advierte, la norma acotada contiene dos supuestos: el primero está referido al conflicto entre derechos reales sobre inmuebles, en el cual sí se aplica el principio de prioridad registral, prevaleciendo aquel derecho que primero hubiera sido inscrito en los registros públicos; en cambio, la segunda hipótesis está referida para el supuesto en el que existan conflictos de derechos de distinta naturaleza, en cuyo caso se prescinde de las normas que inspiran el registro, aplicándose las disposiciones del derecho común; Que, en ese sentido, el principio de prioridad registral solamente se aplica para los casos de conflictos entre derechos de la misma naturaleza, mas no para el caso de conflictos de distinta índole en el que se aplican las disposiciones del derecho común, prevaleciendo el derecho real de propiedad frente a un derecho personal en la forma de embargo”.     En la Casación N° 1880-2002, de fecha 28 de octubre del 2002, publicada en el diario oficial El Peruano el 3 de febrero del 2003(19), en un proceso de tercería de propiedad, en el que estaba acreditado el derecho de propiedad sobre un vehículo adquirido antes de la anotación de un embargo, consideró lo siguiente: “que, consecuentemente, la transferencia vehicular, de acuerdo con la legislación aplicable al caso de autos, no es constitutiva de derechos, esto es, no requiere de la inscripción registral para formalizar la transferencia vehicular sino que se sujeta a las normas aludidas en la presente resolución, según las cuales la transferencia vehicular se perfecciona con la intervención, en el acto jurídico de transferencia, del notario público, quien certificará la validez del acto jurídico; que, si bien es cierto que la medida cautelar de la parte actora se encuentra inscrita, este derecho no puede oponerse al contrato suscrito por el demandante con la codemandada (...), el cual es de fecha anterior a la inscripción de la medida cautelar”.     En la Casación N° 3194-2002-La Libertad, de fecha 5 de mayo del 2003(20), la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de tercería de propiedad, en el que el derecho del tercerista había surgido con anterioridad al embargo, consideró“Que, siendo esto así, acorde con las reiteradas ejecutorias de esta misma sala, en el caso sublitis resulta de aplicación el principio de rango que emana del artículo dos mil veintidós del Código Civil, y específicamente, de su segundo párrafo según el cual en la oponibilidad de derechos sobre inmuebles cuando ellos son de distinta naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común, es decir, prevalece el derecho real de propiedad, oponible erga omnes, frente al derecho personal crediticio, pues no cabe duda que solo tratándose de casos de derechos de igual naturaleza real a que contrae el primer párrafo de dicha norma sustantiva rigen los principios

registrales de prioridad y buena fe (...) por lo que, acorde con la disposición legal precitada tal medida cautelar por su condición de derecho personal no puede oponerse al derecho real de propiedad que ostenta el tercerista”.     En la Casación N° 2103-2006-Lima, de fecha 22 de agosto del 2006, publicada el 30 de noviembre del 2006 en el diario oficial El Peruano, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de tercería, en el que estaba acreditado el derecho de propiedad del tercerista adquirido antes de la anotación del embargo, consideró: “Que, en efecto, el artículo 2022 del Código Civil, interpretado en su real sentido, establece en su segunda parte una excepción al principio prior in tempore potior in iure a que se refiere el artículo 2016 del mismo ordenamiento legal, cuando concurren un derecho real con otro de distinta naturaleza, como es el caso de los embargos, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 949 del mismo código. Esto es así porque el derecho real establece una relación directa de la persona con la cosa y el derecho personal una relación entre personas, de las cuales el acreedor puede exigir de la otra –el deudor– una presentación determinada, apreciable en dinero; en consecuencia, advirtiéndose que la sala de mérito ha resuelto la controversia conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil, se concluye que la norma material bajo análisis ha sido interpretada correctamente, resultando infundada la denuncia por interpretación errónea”.      En la Casación N° 1277-2006-Lambayeque, de fecha 15 de agosto del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 5 de enero del 2007, la Sala  Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República consideró que el segundo supuesto previsto en el artículo 2022 del Código Civil “se produce cuando se trata del conflicto de derechos de diferente naturaleza, en el que, por ejemplo, se encuentra en controversia un derecho real y un derecho personal que ha motivado una medida cautelar de embargo; conflicto que debe resolverse conforme a las disposiciones del derecho común en virtud de lo previsto en el segundo párrafo de la citada norma, considerándose para estos efectos como si el derecho registral no existiera. Que, en el presente caso, la sala de mérito ha considerado que el tercerista ha adquirido la propiedad del inmueble mediante escritura pública de fecha veintidós de julio de mil novecientos noventa y siete, y por su parte la medida cautelar derivada de un proceso penal, ha sido concedida a favor de los codemandados ha sido trabada el diecinueve de julio de mil novecientos noventa y nueve, prevaleciendo en este caso el primero de los derechos. Que el colegiado, ha aplicado la norma pertinente contenida en el artículo 2022 segundo párrafo del Código Civil, que regula el caso del conflicto de derechos de diferente naturaleza en la que resultan de aplicación las disposiciones de derecho común, resultando oponible en este caso el derecho de propiedad que fue adquirido con anterioridad a la medida cautelar de embargo. Que, si bien el recurrente invoca el principio de prioridad registral a que se refiere el artículo 2016 del Código Civil y los alcances del artículo IX del Reglamento General de los Registros Públicos, alegando que el embargo fue inscrito con anterioridad a la inscripción del contrato de compraventa, se debe tener en cuenta que en el caso submateria se presenta un conflicto de derechos de diferente naturaleza en la que no rigen las normas sobre registro, sino las disposiciones del derecho común conforme a lo expresamente señalado en el artículo 2022 segundo párrafo del Código Civil, por ende,no resultan de aplicación las normas invocadas”.     En la Casación N° 3805-2006-Lima, de fecha 12 de diciembre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de febrero del 2007, la Sala  Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, consideró que “cuando el último párrafo del artículo 2022 del Código Civil establece que, cuando se  trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común, no está indicando que se trata de una excepción al artículo

2016 del Código Civil, que regula el principio de prioridad de rango, por ende, la preferencia se determina solo por la certeza y la fecha en que se constituyeron los derechos, sin referencia a la fecha de la inscripción registral; lo que a su vez hace inaplicable también el artículo 2014 del Código Civil (…) Que, además la transferencia de la propiedad de un vehículo automotor en su calidad de bien mueble se perfecciona con la tradición; razón por la cual, no tiene efectos constitutivos la inscripción ante los Registros Públicos, por cuanto el artículo 34.1 de la Ley General de Transporte  y Tránsito Terrestre establece que la transferencia de la propiedad de vehículos automotores se formaliza mediante su inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular, y el artículo 36 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular no le otorga tal calidad; entonces, cuando el artículo 94 del Código de Tránsito y Seguridad Vial establece que se presumirá propietario de un vehículo a la persona cuyo nombre figure inscrito en la tarjeta de propiedad, salvo prueba en contrario, nos está indicando que se trata de una presunción juris tantum; por lo que devienen en inaplicables los artículos 1363 y 2013 del Código Civil. Sobre la base de lo expuesto, se colige que cuando se materializó el derecho personal del Banco codemandado mediante la medida cautelar, sobre el vehículo materia de litis, este ya era de propiedad de la demandante”.     En la Casación N° 638-2006-Lima, de fecha 25 de setiembre del 2006, publicada el 2 de abril del 2007 en el diario oficial El Peruano, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República ha considerado que “el segundo párrafo del artículo dos mil veintidós del Código Civil prescribe una excepción al principio de prioridad previsto por el artículo dos mil dieciséis del referido código, esto es, que si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común; lo que significa que la inscripción de un derecho personal en los Registros Públicos no convierte a este en real, sino que conserva su carácter; de tal modo que ante la concurrencia de un derecho real con otro de distinta naturaleza, prevalece el primero con prescindencia del tiempo de la inscripción; ello por aplicación del derecho común que por mandato del referido artículo se impone al derecho registral”.     En la Casación N° 1928-2006-Ayacucho, de fecha 22 de diciembre del 2006, publicada el 3 de julio del 2007 en el diario oficial El Peruano, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República ha interpretado que “la inscripción de un derecho personal en los Registros Públicos no convierte a este en real, sino que conserva su carácter, de tal modo que ante la concurrencia de un derecho real (como es el de propiedad) con otro de distinta naturaleza, prevalece el primero con prescindencia del tiempo de la inscripción, ello por aplicación del derecho común que por mandato del referido artículo se impone al derecho registral”. Este criterio concuerda con la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil que, analizando el artículo dos mil veintidós del anotado Cuerpo normativo, señala “No hay duda que, si se enfrentan dos titulares de derechos reales, quien tendrá preferencia en virtud del principio de prioridad será aquel que inscribió primero; esto es, confirmado por la primera parte de este artículo. Pero si se trata de un enfrentamiento entre un derecho personal y uno real, y a esto alude la segunda parte del citado artículo, tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal, y además porque el derecho real goza de lo que se llama energía persecutoria, de la que también carece el derecho personal”.     Este criterio de interpretación también ha sido recogido en las Casaciones N°s 1784-2006-La Libertad del  27 de noviembre del 2006 y 1880-2006-Cusco del 21 de noviembre del 2006, publicadas en el diario oficial El Peruano el 2 de julio del 2007.     En la Casación N° 4409-2006-Arequipa, de fecha 11 de enero del 2007, publicada el 3 de julio del 2007 en el diario oficial El Peruano, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República ha considerado que “al existir un derecho real acreditado mediante

escritura pública con fecha anterior a la resolución que ordenara el embargo, así como a la inscripción de este, prevalece el derecho real de propiedad y por existir conflictos entre normas de distinta naturaleza no resultan de aplicación las normas que regulan los principios registrales de buena fe pública registral, prioridad o legitimación”.     En la Casación N° 2971-2006-Arequipa, de fecha 16 de mayo del 2007, publicada el 31 de agosto del 2007 en el diario oficial El Peruano, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República adoptó un criterio similar al adoptado por la Casación N° 1253-2002-Ica, al establecer en su parte considerativa lo siguiente: “Que, en el presente caso, los bienes inmuebles objeto de tercería han sido adquiridos con fecha veintiuno de octubre del dos mil tres, mientras que el embargo inscrito a favor de don Luis Alberto Quintana Gordillo data del dieciséis de febrero del dos mil cuatro, consecuentemente, no se le puede aplicar la regla conflictual establecida en la primera parte del artículo 2022 del Código Civil. Que, habiéndose acreditado el derecho de propiedad del tercerista con la escritura pública de anticipo de legítima, de fecha anterior a la medida cautelar de embargo y siendo los derechos que se discuten de distinta naturaleza, el de propiedad que reclama el tercerista que es un derecho real, en tanto que del acreedor es personal, resulta de aplicación la segunda parte del referido ar-tículo. Que, en consecuencia, de acuerdo con lo previsto en la última parte del citado numeral, para resolver la presente causa hay que recurrir a las disposiciones del derecho común y en tal sentido el tercerista adquirió los predios rústicos –como se tiene dicho– por escritura pública de anticipo de legítima con fecha veintiuno de octubre del dos mil tres, esto es, con fecha anterior al embargo inscrito en los Registros Públicos el dieciséis de febrero del dos mil cuatro, siendo ello así, los predios adquiridos por el actor no responden frente al gravamen anotado del embargo, por la naturaleza de los derechos en conflicto”.     En la Casación N° 1218-2002-Ica, de fecha 13 de marzo del 2007, publicada el 1 de octubre del 2007 en el diario oficial El Peruano, en un proceso de tercería en el que estaba acreditado el derecho del tercerista adquirido con anterioridad a la anotación del embargo, se estableció“Que, la doctrina ha diferenciado, claramente, entre lo que constituye un derecho real y un derecho personal; así el derecho real es: ‘(…) aquella categoría jurídica de derechos patrimoniales, que se caracteriza, según opinión común, por ser derecho sobre las cosas (…)’; mientras que el derecho personal o de crédito: ‘(…) son aquellos que atribuyen a su titular un poder que le permite dirigirse a otra persona y reclamar de ella una acción o una omisión (…)’, que (…) resulta necesario precisar que el derecho personal o de crédito responde a una expectativa de acción que tiene el acreedor para con el deudor; mientras que el derecho real, constituye una vinculación directa que recae o incide sobre el bien. Que, por tal razón, la naturaleza jurídica del derecho de crédito o personal no puede ser convertida en un derecho real por el solo hecho de inscripción en el Registro Público, esto es, que la inscripción registral no puede desnaturalizar o convertir el derecho, sea real o personal, que se ha logrado inscribir, porque ambos derechos, de acuerdo a la legislación nacional, responden a una situación jurídica distinta; en ese contexto resulta relevante lo expuesto en la propia Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, en lo referido al Libro de los Registros Públicos, donde se indica ‘(…) quien embarga un inmueble, no convierte su derecho de crédito que es personal, derivado de la falta de cumplimiento de la obligación de pago, en un derecho real, porque la inscripción no cambia la naturaleza de los derechos. El crédito seguirá siendo a pesar de la inscripción un derecho personal (…)’. Que, habiéndose acreditado el derecho de propiedad del tercerista con el documento privado de fecha cierta celebrado con fecha anterior a la medida cautelar de embargo inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble y siendo los derechos que se discuten de distinta naturaleza; el de propiedad

que reclama el tercerista es un derecho real, en tanto que el derecho del acreedor ejecutante es personal, resulta de aplicación la segunda parte del artículo 2022 del Código Sustantivo. Que, en consecuencia, de acuerdo con lo previsto en la última parte del citado artículo, para resolver la presente causa hay que recurrir a las disposiciones del derecho común, y en tal sentido, el tercerista adquirió el predio rústico el treinta de julio de mil novecientos ochentinueve, esto es, con fecha anterior al embargo inscrito en los Registros Públicos el doce de mayo de mil novecientos noventicuatro, es decir, que su título emanó de un documento de fecha cierta anterior al embargo, siendo ello así, el predio comprado por el actor no responde frente al gravamen anotado del embargo, por la naturaleza de los derechos en conflicto. Que, en ese contexto, no resulta de aplicación al presente caso los artículos 2013 y 2014 del Código Civil que rigen los principios de legitimación y fe pública registral, así como tampoco el artículo 2016 sobre el principio de prioridad en el tiempo de las inscripciones, no resultando tampoco de aplicación los artículos VII, VIII y IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, sino que es de aplicación la segunda parte del artículo 2022 del acotado código”.     En la Casación N° 2229-2007-Lima, de fecha 30 de enero del 2008, publicada el 30 de enero del 2008 en el diario oficial El Peruano, en un proceso de tercería en el que estaba acreditado el derecho del tercerista era anterior al embargo, se estableció que “si se trata de un enfrentamiento entre un derecho  real y otro personal, y a esto alude la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal; y porque además el derecho real goza de lo que se denomina energía persecutoria, de la que también carece el derecho personal. Que, en consecuencia, tratándose de derechos de diferente naturaleza, debe tenerse en cuenta que el artículo 949 del Código Sustantivo dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo pacto en contrario o disposición legal diferente”.

     VII.      CONCLUSIONES     -     Los derechos reales gozan de oponibilidad absoluta cuando están registrados.     -     Cuando el derecho real ha sido adquirido con anterioridad a la inscripción del embargo, prevalece el derecho real sobre el embargo.     -     El conflicto de tercería debe resolverse aplicando el derecho común y no el derecho registral. Para ello es fundamental acreditar que el derecho de propiedad ha surgido con anterioridad a la anotación del embargo.     -     Conforme al derecho común, el derecho de propiedad sobre inmuebles se adquiere por la sola obligación de enajenar del transferente, que convierte al acreedor en nuevo propietario del bien materia de transferencia.