Fideicomisos para el Desarrollo de Viviendas de …felaban.s3-website-us-west-2.amazonaws.com/memorias/...2. Esquemas Fiduciarios 1. Tipos de Fideicomisos para desarrollo de Vivienda

CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7

CORREVAL FIDUCIARIA

Fideicomisos para el Desarrollo de Viviendas de Bajo Costo y de Interés Social

Modelo Colombiano


CORREVAL FIDUCIARIA

1.  Antecedentes2.  EsquemasFiduciarios

1.  TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial

2.  Beneficiostributarios

3.  PuntodePar@daenNegociosPúblicos

3.  AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses

Correval‐Fiduciaria

Temas


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Temas

1.Antecedentes:Hechos

PresentaciónColafi

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a)  EngranpartedelosdesarrollosinmobiliariosenColombia@enepar@cipaciónunesquemafiduciario

b)  Delas28fiduciariasac@vasenColombiagranpartepar@cipanenelnegocioinmobiliario

c)  Estoesaplicableaproyectos inmobiliariosdeviviendasdebajocostoydeinteréssocial

d)  Peroestonosiemprefueasí.

1.Antecedentes:LaNecesidaddelEsquemafiduciarioenColombia

PresentaciónColafii

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–  LosFideicomisossonvehículosjurídicos:•  Receptoresdederechosyobligaciones

•  Enocasionessus@tutosdesociedades

–  Eliminación de las Secciones Fiduciarias de las en@dadesfinancierasobligandoacrearen@dadesseparadas

–  Legislación:•  Objeto amplio: administradores de fondos y fideicomisos,

representación de obligacionistas, agente de manejo yBanquerosdeInversión

•  Losfideicomisossonneutrosenmateriatributaria

•  Leyesfavorables:monopoliosparalosFideicomisosoleyesrestric@vasalassociedades

–  LasfiduciariasIndependientes.Nobancarizadas

1.Antecedentes:LaNecesidaddelEsquemafiduciarioenColombia


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–  Valoragregado‐Innovación–  Corrupción:disminucióndeltamañodelestado

–  Necesidad:•  Nuestra Guerra y pobreza – Seguridad Personal –

Confidencialidad–EstadoFallido

•  Manejo de pasivos pensionales del Estado y de empresasprivadas

•  Terceroendiscordia

•  Crisiseconómicas,especialmentelainmobiliaria

1.Antecedentes:LaCrisisInmobiliaria:losaños90


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–  ElNarcotráficopermeanuestrasociedadenvariosfrentes–  Hayunacrisiseconómica

–  Haycrisisdeconfianza

–  Anivelinmobiliario:•  Elconstructorasumíariesgocompletodelproyecto:

–  Compradelloteapalancándoseendeudafinanciera

–  IniciodeConstrucciónsincompradoresvinculados–  En caso de fracaso comercial del proyecto se generaba

incumplimientocon:

–  BancoHipotecario–  Compradores

Altas tasas de interés

Crisis del sector de la construcción

•  Constructores empiezan a entregar en dación en pago:

•  Lotes •  Proyectos sin terminar •  Devolución de inmuebles

de compradores

•  Compradores empiezan a entregar en dación en pago los inmuebles

Las Fiduciarias tuvieron problemas legales y de reputación porque tanto al constructor como a los compradores no les fue claro el alcance de las obligaciones y responsabilidades que las ellas

asumieron.



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9

•  Losesquemasfiduciarios:–  Empezabansudesarrollo

–  Noestabangeneralizados.

•  Algunas fiduciarias asumieron roles que no le correspondíantomandouna responsabilidadde “administradordelegado”antelostercerosinvolucradosenelproyecto•  Gerencia

•  Interventoría

•  Veeduría•  Cer@ficadosdeavancesdeobra

•  $$$$$



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•  Yhoyhayregulación–  Una “especie” de autorregulación del mercado: Bancos,

Fiduciariasyconstructoresestructuraronesquemasfiduciariosparabrindarconfianzaytransparencia

–  LaSuperintendenciaFinancieraemi@ónormas

–  Seestructuraronmodelosdecontratos“claros”

•  Pero:

–  Seestándesarrollandofideicomisosdeescrituración,recaudodecompradoresafavordeconstructoressinfiducia,Encargosfiduciariosdepreventaconrequisitosdiferentesalosusualesyotros.Elboom

–  Hayunpoderdenegociacióndelconstructorporcompetenciaquesereflejaencomisionesycondiciones



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YotrosquenoenQendobienelalcance:“ellímiteeslaimaginación”parabienoparamal


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Temas


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Temas

2.EsquemasFiduciariosTiposdeFideicomisosparadesarrolloViviendadeInterésSocial

PresentaciónColafi

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FideicomisosInmobiliarios

•  Parapreventasodepre‐arriendodecánonesoprimas

•  Deadministracióninmobiliaria•  Para adquisición de Inmuebles (sus@tuto de Promesas decompraventa)

•  Dedesarrollodeproyectosyarriendodeinmueblesresultantes.•  ParadesarrolloyadministracióndeHoteles

•  Paramanejodean@cipodesubsidios

•  DecreacióndeTierra‐renovaciónurbana•  ParaMacroproyectos

•  Asocia@vos


PresentaciónColafi

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FideicomisosInmobiliariosParadesarrollodeViviendadeInterésSocial

•  Parapreventasodepre‐arriendodecánonesoprimas

•  Deadministracióninmobiliaria•  Para adquisición de Inmuebles (susQtuto de Promesas decompraventa)

•  Dedesarrollodeproyectosyarriendodeinmueblesresultantes.•  ParadesarrolloyadministracióndeHoteles

•  ParamanejodeanQcipodesubsidios

•  DecreacióndeTierra‐renovaciónurbana•  ParaMacroproyectos

•  Asocia@vos

Vinculacióndeadquirentes


Transferenciaunidades

Entregaderecursosalconstructor

•  Aporte del inmueble al Patrimonio Autónomo

•  Giro de recursos para el desarrollo del proyecto, previa autorización del interventor

•  Contabilidad •  Atención crédito

constructor •  Finalización de la

construcción

•  Escrituración y entrega de unidades

•  Subrogaciones de créditos

•  Reglamento de Propiedad Horizontal

•  Liquidación del Patrimonio Autónomo

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•  PresentaciónColafi

•  Promoción del proyecto •  Elaboración proyectos

técnicos •  Recaudo cuotas iniciales •  Suscripción Encargos

Fiduciarios individuales •  Cumplimiento de

condiciones de inicio: técnicas, económicas y jurídicas

•  Devolución de recursos en caso no cumplimiento de condiciones de inicio

Preventa Construcción Escrituración

ParaManejodeAnQcipodeSubsidios

–  Hay una brecha entre la oferta de Vivienda de Interés Socialfrentealossubsidiosaprobados

–  La leypermiteeldesembolsoan@cipadodehastael80%de lossubsidiosparaqueelConstructorpuedadesarrollarelproyecto.

–  Requisitos:

•  Fideicomiso

•  Cumplimientoderequisitoslegales:–  Uninterventor

–  Contratación de la póliza teniendo como beneficiario alGobierno

–  El20%finalsólosedesembolsaalfinalizarlaescrituracióndelasviviendasanombredecadabeneficiario


PresentacónColafi

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ParaManejodeAnQcipodeSubsidios


PresentacónColafi

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Beneficiarios

Constructor

Fonvivienda

Fideicomiso

1. Asigna subsidios

2. Se vinculan al proyecto

3. Constituye fideicomiso

5. Desembolsa Recursos. Contra avance de obra, máximo 80% y 20% contra escritura

4. Cumple requisitos: interventor, póliza, actas de obra.


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Temas


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2.  Beneficiostributarios3.  PuntodePar@daenNegociosPúblicos



Temas

Losderechosfiduciarios:•  HacenpartedelPatrimonio:Declaraciónderenta

•  El ac@vo no pierde su naturaleza: acciones, casa de habitación(rentapresun@va)

Renta: opera el principio de transparencia fiscal: las u@lidades opérdidas obtenidas en los fideicomisos deberán ser incluidas en lasdeclaracionesde rentade losbeneficiarios,enelmismoañogravableen que se causan a favor o en contra del patrimonio autónomo,conservandoel carácterde gravablesonogravables, deduciblesonodeducibles,yelmismoconceptoycondicionestributariasquetendríansifuerenpercibidasdirectamenteporelbeneficiario.

2.EsquemasFiduciariosBeneficiosTributarios

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Presentación Colafi

•  BeneficiosTributariosporactosrealizadosatravésdeFideicomisos:Cuando la ley consagre un beneficio tributario (inversiones,donaciones, etc) la operación que da lugar al beneficio podrárealizarsedirectamenteoatravésdeunpatrimonioautónomo

•  InversiónExtranjeraatravésdeFideicomisos•  Costodecons@tucióndesociedades

Presentación Colafi

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PresentaciónColafi

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–  Exenciónderenta:•  Losproyectosdeviviendadeinteréssocialquesedesarrollen

atravésdepatrimoniosautónomossonexentosderentaenlau@lidadquegeneren

–  GananciaOcasional:

•  No hay ganancia ocasional en la venta de un inmuebledondesedesarrolleviviendadeinteréssocial(noexigequesehagaatravésdeFideicomiso)

–  Devolución de in porcentaje del Impuesto al Consumo (IVA;VAT)•  Hay devolución para el desarrollador inmobiliario de cuatro

puntosdelIVAenproyectosdeviviendadeinteréssocial(noexigequesehagaatravésdeFideicomiso)


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Temas


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3.  PuntodeParQdaenNegociosPúblicos3.  AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses


Temas

2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos

EstrategiaCorpora@va

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ViviendaGratuita

MejoramientoIntegraldeBarrios

ProgramasdeRenovaciónUrbanaMacroproyectos

ViviendaAhorradores FIDEICOMISOS

100.000 viviendas

14.300 beneficiarios

86.000 viviendas

12 proyectos

CAN



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ViviendaGratuita



ViviendaAhorradores

FIDEICOMISOS

100.000 viviendas


86.000 viviendas

12 proyectos

CAN

2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos:ElNegociodeVivienda

GraQs


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FONVIVIENDA

FIDEICOMISO

1. Constituye Fideicomiso

3. Selecciona Constructores

2. Recibe Recursos

2. Adquiere créditos

PRIVADOS •  Compra Proyectos

Terminados •  Proyectos en Curso •  Proyectos por

Iniciar

PUBLICOS •  Constituye otros

fideicomisos con inmuebles aportados por entidades públicas

2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos:ElNegociodeViviendaGraQs

PresentaciónColafi

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–  Ley1537de2012yreglamentarios:•  Aplicación normas derecho privado para contratación y

cons@tucióndefideicomisos–  EsquemadeCascada:

•  Contrato matriz Fiduciario que genera fideicomisosderivadospúblicos(inmueblesoaportespúblicos)yprivados(constructores u@lizan fideicomisos para canalizar aportespúblicos)

–  EsquemasdeGaranea:

•  Los derechos fiduciarios se equiparan para estos efectos agaraneahipotecariaparalasen@dadescredi@cias

•  Comofuentedepago:derivadadeloscontratossuscritosconelfideicomisomatriz



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ViviendaGratuita



ViviendaAhorradores

FIDEICOMISOS

100.000 viviendas


86.000 viviendas

12 proyectos

CAN



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ViviendaGratuita



ViviendaAhorradores FIDEICOMISOS

100.000 viviendas


86.000 viviendas

12 proyectos

CAN

2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos:ViviendadeInterésPrioritario

Ahorradores

PresentaciónColafi

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–  Esquemafiduciariosimilar:•  Fonvivienda y Cajas de Compensación Familiar celebran el

contratoFiduciario–  Fideicomiso:

•  Selecciona proyectos que cumplan con requisitos técnicos ynorma@vos

•  Desembolsasubsidios

•  Recibecréditosaprobadosalosbeneficiarios

–  QuienesConstruyen:•  Promotores,ConstructoresoCajasdeCompensaciónFamiliar

–  Beneficiarios:

•  Familias ingresos 1 o 2 smmlv, ahorros mínimo 5% valorvivienda,créditopreaprobado

2.EsquemasFiduciariosBeneficios

PresentaciónColafi

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–  Credibilidadenlaejecucióndeprogramaspúblicos–  Facilitalavinculacióndeactoresprivados

–  Integra diferentes actores en desarrollo de los programas:en@dades de nivel central y descentralizado, contra@stas,notarías,etc.

–  Agiliza procesos de ejecución presupuestal por parte deen@dadespúblicas

–  La u@lización de la herramienta a lo largo del proceso generatrazabilidadyconfianza

–  U@lizanormasdederechoprivadoquefacilitanlosprocesos


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Temas


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Temas

4.AplicabilidaddeEstosEsquemasaOtrosPaísesQuétenerencuenta

PresentaciónColafi

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•  El negocio fiduciario: es de varios pequeños resultados paralograrunresultadonoprome@do

•  Noesgaranladeéxitoparaquienessevinculan.Peroayudaymucho

•  Definiendo el @po de Fideicomiso para vivienda de interéssocial: preventa, administración inmobiliaria, inmobiliariocompleto,deladito…

•  Buscando un acompañamiento de las autoridades en lareglamentación

•  Haciendobienlascosas:–  Escogiendobienelclienteyelproyecto–  En la Estructuración: jurídica, tributaria, financiera y

comercialmente–  Ejecución:unáreadeges@ón

4.AplicabilidaddeEstosEsquemasaOtrosPaísesQuétenerencuenta

PresentaciónColafi

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•  Aprendiendodeloserroresyvirtudesdeotros•  Generandoinformaciónclaraparaquienessevinculan,respecto

delanaturalezadenuestraac@vidad•  Un equilibrio adecuado entre nuestros intereses comerciales

con los constructores y nuestras responsabilidades comofiduciarios.Superandoconflictosdeintereses

•  Noasustarse(osi???)por:•  La demanda a la Fiduciaria de una señora por daños y

perjuicios de una señora por una grieta en su casa a trescuadrasdedistanciadelproyecto

•  Larevocatoriadeunalicenciadeconstrucciónemi@daconelllenoderequisitoslegales

•  Lasaccioneslegalesdeloscompradoresdeunidadesporqueelparquequelesprome@eronenel“brochure”opleglabledeventanoesigual

4.AplicabilidaddeEstosEsquemasaOtrosPaísesQuépedir

PresentaciónColafi

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•  TransparenciaFiscalenlosFideicomisos•  InversiónextranjeraatravésdeFideicomisos•  ApoyodelGobiernoparalaviviendadebajocosto

–  Beneficiostributariosalosproyectosinmobiliarios–  Subsidiosalosprogramasdevivienda–  Planesdedesarrollomasivo:

•  GrandesProyectos•  Plandeviviendassubsidiadas(nogra@s)

•  ApoyoGremial:–  Financiero–  Constructores

BOGOTÁCalle34No.6‐61piso2.Pbx:+57(1)3078047Fax:+57(1)3078057

CALICalle22NorteNo.6AN‐24,Ofc.202.

Pbx:+57(2)6856300Fax:+57(2)3384476

MEDELLÍNCarrera43ANo.1Sur‐100,Piso12.

Pbx:+57(4)3106300Fax:+57(4)3106300

BARRANQUILLACarrera51No.79‐34,Pbx:+57(5)3583092Fax:+57(5)3583092

www.correvalfiduciaria.com 39

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