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GUÍA TÉCNICA PARA LA ELABORACIÓN DE LAS PLATAFORMAS DE VALORES

AGROPECUARIOS

Órgano de Normalización Técnica

2014

_______________________________________________________________________ Guía Técnica Plataformas Agropecuarias

Contenido

1 INTRODUCCIÓN _______________________________________________________________ 1

2 OBJETIVO ______________________________________________________________________ 2

3 PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACIÓN DE LAS PLATAFORMAS DE

VALORES DE TERRENOS AGROPECUARIOS _______________________________________ 2

3.1 DIAGNOSTICO PRELIMINAR ________________________________________________________ 2 3.2 ELABORACIÓN DEL PLAN DE TRABAJO Y CRONOGRAMA __________________________________ 3 3.3 RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN BÁSICA DEL CANTÓN _________________________________ 3 3.4 RECONOCIMIENTO DE LAS ZONAS AGROPECUARIAS DE VALOR EN LA OFICINA Y EN EL CAMPO _ 4 3.5 TOMA DE MUESTRAS DE VALORES DE BIENES INMUEBLES AGROPECUARIOS _________________ 5 3.6 ANÁLISIS DE LAS MUESTRAS POR ZONA DE VALOR AGROPECUARIO. _____________________ 10 3.7 FINCA TIPO. DEFINICIÓN DEL ÁREA DE LA FINCA TIPO. _______________________________ 11 3.8 REVISIÓN, MODIFICACIÓN Y CREACIÓN DE ZONAS DE VALORES AGROPECUARIOS. _______ 12 3.9 ELABORACIÓN DE LAS MATRICES DE ZONAS DE VALOR AGROPECUARIAS _________________ 13 3.10 ELABORACIÓN DE LOS MAPAS DE ZONAS DE VALORES AGROPECUARIOS _______________ 14 3.11 MEMORIA DE CÁLCULO ________________________________________________________ 15 3.12 MATERIALES _________________________________________________________________ 15

4 INFORME TÉCNICO O REPORTE DE INVESTIGACIÓN. ______________________ 16

5 GLOSARIO. ___________________________________________________________________ 18

6 BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA _______________________________________________ 21

7 ANEXO (VISTA PARCIAL CRONOGRAMA) __________________________________ 22

_______________________________________________________________________ Guía Técnica Plataformas Agropecuarias – PAG: 1

ELABORACIÓN DE LAS PLATAFORMAS DE VALORES DE TERRENOS

AGROPECUARIOS

1 INTRODUCCIÓN

Con los cambios operados en la legislación nacional surge la necesidad de ordenar y documentar las etapas que se deben realizar para la elaboración de las PVA de los cantones de Costa Rica de conformidad con lo que dispone el artículo 2 de la Ley 9071 que indica: .”El Órgano de Normalización Técnica, con el apoyo del Ministerio de Agricultura y Ganadería, deberá elaborar una plataforma de valores agropecuarios. Para estos efectos se tendrán en cuenta como parámetros el uso del suelo, la producción y los demás aspectos que se establezcan en el reglamento de la presente ley.

Además el artículo 5 del Reglamento 38022 señala que “Para tal efecto el ONT diseñará y estructurará una Guía Técnica con el apoyo técnico especializado del Ministerio de Agricultura y Ganadería, dentro de sus competencias, que constituirá el procedimiento o metodología para la elaboración de las Plataformas de Valores Agropecuarios.”

Esta Guía Técnica se constituye en la metodología a seguir para la elaboración de las Plataformas de Valores Agropecuarios (PVA) que por ser un proceso novedoso y de aplicación específica para el sector agropecuario nacional incluye características especiales que las diferencian de las tradicionales Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas (PVTZH).

Por tanto la Guía Técnica detalla el procedimiento que pretende orientar y dirigir en un orden lógico las actividades a seguir por los funcionarios del ONT, del Ministerio de Hacienda, al momento de construir y diseñar las PVA en los cantones del país. Tiene además el propósito de que las actividades para determinar el valor de los terrenos agropecuarios se realicen en forma eficiente y expedita, pero sin restarle fortaleza técnica.

Se ha definido el concepto de Plataforma de Valores Agropecuarios como el resultado de la investigación científica y técnica del uso y valor de la tierra, realizada por el ONT, que conlleva a la delimitación y descripción del territorio en zonas de características similares en su actividad agrícola, pecuaria y en recursos biofísicos.

El nivel de salida de esta investigación está constituido por un informe técnico o reporte de investigación, mapas de zonas de valores agropecuarios y la matriz de información de las características de las distintas fincas tipo.


El diseño y confección de las PVA se realizará sobre la base de un Sistema de Información Geográfico, de tal forma que los mapas podrán ser entregados en varios formatos (imagen, archivo para geodatabase o archivo shape) que podrán ser visualizados en los principales programas conocidos como SIG.

Otro aspecto importante es que se aborda el trabajo siguiendo la regionalización socioeconómica de Costa Rica, dejando de lado, la distribución por provincias, que resulta ser un concepto anacrónico. De esta manera podrán abordarse grupos de cantones que comparten características similares en su desarrollo socioeconómico y de condiciones naturales.

El censo agropecuario suministrará información técnica relevante para la elaboración de la plataforma, que será incorporada a las variables cuando resulte trascendental en la conformación de la misma, tal como lo señala el Reglamento.

Para realizar los diferentes cálculos de valor se utiliza el Método de Valoración Comparativo detallado en el documento Modelo de Valoración del Órgano de Normalización Técnica del año 2000. En este documento se detalla el uso de los factores de ajuste para cada una de las variables, por lo cual deben extraerse aquellas que serán utilizadas, en el diseño y elaboración de las PVA.

2 OBJETIVO

Proporcionar a los profesionales del ONT y a todas aquellas instituciones interesadas, la metodología uniforme que debe ser utilizada en los procesos de diseño y construcción de las Plataformas de Valores Agropecuarios de los cantones de Costa Rica.

3 PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACIÓN DE LAS PLATAFORMAS DE VALORES DE TERRENOS AGROPECUARIOS

3.1 Diagnostico preliminar

Consiste en realizar previamente un diagnóstico de la disponibilidad de recursos humanos y materiales con que cuentan el ONT, la municipalidad y otras instituciones involucradas en la confección de la PVA. En el caso de la municipalidad es importante contactar al Jefe de la Oficina de Valoraciones o en su defecto al Encargado del Departamento de Bienes Inmuebles, para indagar si cuentan con Sistema de Información Geográfica y de que capas se dispone.


Se obtienen algunos datos de la Región Socioeconómica en la cual se encuentra el cantón, extensión, población, principales centros de población, presencia institucional características naturales, clima, producción agropecuaria y otros.

Además se reconocen algunos factores básicos como la extensión territorial del cantón, la población actual, la distancia a la capital, la duración media del recorrido desde San José hasta la cabecera, fecha de la última PVTZH, y de ser posible el estado de la red vial y otros datos que a criterio del profesional responsable de la elaboración de la PVA sean de interés.

Se puede observar y analizar la ubicación de los diferentes distritos del cantón en los índices de desarrollo humano (IDH) e índice de desarrollo social (IDS).

Lo anterior permitirá al profesional a cargo de la investigación formarse una idea clara de la realidad tanto Regional como Cantonal a la cual se enfrenta. Lógicamente los puntos que comprende el diagnóstico inicial podrán ser retomados y analizados con mayor profundidad a la hora de realizar la investigación propiamente y será el punto de apoyo que orientará al investigador en el trabajo a realizar.

3.2 Elaboración del plan de trabajo y cronograma

Con base en el diagnóstico e inventario el funcionario del ONT elabora un plan de trabajo con su correspondiente cronograma. (Anexo 1)

3.3 Recopilación de información básica del cantón

Esta fase consiste en la recopilación de información literal y gráfica en formato digital compuesta por las plataformas de valores de terreno, mapas (archivos para geodatabase o shape) hojas cartográficas, se recomienda recurrir al Atlas digital de Costa Rica del Instituto Tecnológico de Costa Rica (el cual contiene más de 100 capas), además se utiliza la información disponible en el Sistema Nacional de Información Territorial SNIT (Ortofotos 1:1 000 y 1:5 000), se analiza la existencia de reservas forestales, parques nacionales, reservas biológicas, indígenas y similares, su extensión y ubicación, se revisan los mapas de suelos y capacidad de uso de las tierras suministrados por el Instituto de Innovación y Transferencia de Tecnología Agropecuaria (INTA) del Ministerio de Agricultura (MAG) (capacidad de uso de las tierras, clasificación taxonómica de los suelos, órdenes, etc.) caracterización de la actividad Agropecuaria del cantón suministrada por el MAG, (estructura de las agrocadenas productivas), planes reguladores cantonales y mapas de zonas de riesgo. Estos mapas son elaborados por diferentes instituciones: Comisión Nacional Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, Ministerio de Agricultura y Ganadería, Ministerio del Ambiente y Energía, INVU entre otras.


Esta información se debe integrar en el sistema de información geográfica para revisar las zonas homogéneas rurales, posibles cambios o creación de nuevas zonas agropecuarias y otros detalles que permitan determinar relaciones con los valores de la tierra. También se recomienda recurrir a las aerofotografías y la aplicación Google Earth o programas similares, a fin de extraer información de utilidad al reconocer y recorrer el cantón. En general los datos obtenidos en el diagnóstico previo pueden ser ampliados 3.4 Reconocimiento de las zonas agropecuarias de valor en la oficina y en

el campo

Se procede a reconocer el cantón, iniciando el trabajo en la oficina y luego en el campo, de esta manera se puede tener una visión clara del desarrollo comercial, residencial, industrial, forestal y principalmente agropecuario; límites, topografía, vías y uso predominante de la tierra, principales actividades económicas y producción. Posteriormente, se procede a realizar las giras exploratorias, en las que se realizan recorridos en el campo por las principales vías de cada uno de los distritos con los mapas para observar y cotejar las características particulares (pendiente predominante en el terreno, condiciones hidrológicas y de uso del suelo) y en general recopilar información que le permita al profesional formarse un mejor criterio de la zona. Resulta recomendable que este trabajo sea realizado por un profesional con experiencia en valoración de bienes inmuebles agropecuarios, poseedor de los conocimientos técnicos necesarios para evaluar las condiciones agropecuarias del cantón. En la medida de lo posible se hará acompañar por un funcionario de la municipalidad con experiencia y conocedor del territorio del cantón, para que el recorrido sea adecuado y se dé un buen aprovechamiento del tiempo. Con respecto a la red vial cantonal se toma como punto de partida el Mapa de Vías de la anterior PVTZH, que se actualizará con las observaciones obtenidas directamente en el campo y con los aportes que pueda brindar el personal de la municipalidad en especial de la Unidad de Gestión Vial, incorporando nuevos caminos, reparaciones y deterioros, para lo cual se coordinará una reunión de trabajo en la que se analice dicha situación. Concluido lo anterior se procede a delimitar preliminarmente las zonas agropecuarias en el mapa cantonal. Para determinar las zonas de valor agropecuarios se debe contar con mapas del cantón en formatos de fácil manejo para utilizarlos en el reconocimiento y delimitación preliminar de las zonas de valor agropecuarias así como la definición de vías según la clasificación correspondiente (cuadro 5).


3.5 Toma de muestras de valores de bienes inmuebles agropecuarios

Esta etapa consta de actividades de campo y oficina para la recopilación de información referente al mercado de valores de los terrenos agropecuarios. Es importante considerar que se realiza en forma paralela al reconocimiento de las zonas, ya sea en labores de oficina como en cada una de las giras exploratorias. La etapa de campo aprovecha los recorridos por la zona en estudio con el fin de recolectar la información existente sobre ofertas de valores de terrenos agropecuarios (número de teléfono, toma de fotos, características del lote o finca y otros), entrevista a peritos valuadores bancarios, municipales y de las Administraciones Regionales de la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces, propietarios y otros entes relacionados con el sector agropecuario para conocer su criterio del valor de los bienes inmuebles de uso agropecuario. (Ver cuadro Nº 1). Una parte muy importante de esta información es la obtenida en las entrevistas personales con profesionales en valoración de distintas instituciones, peritos particulares y oficinas de bienes raíces entre otros. Merece especial atención la entrevista con el profesional en Valoración de la Municipalidad, que consiste en una sesión de trabajo en la cual sobre la base de la PVTZH vigente, se analizan los valores dados a las diferentes zonas homogéneas rurales, las características dadas a las fincas tipo y la zonificación realizada. Se recomienda indagar sobre su criterio con respecto a los valores determinados, para cada zona (en el caso de contar con varios peritos, se procede de la misma manera con cada uno de ellos).

Cuadro 1: Ejemplo en el que se anotan las Características de fincas rurales

y se deja un espacio para anotar el valor estimado por el perito entrevistado.

Fuente: Grupo de Plataformas Agropecuarias. ONT

ZONAS TIPO AREA FRENTE AREA REG. VIA Pend

% SERV_2 HIDRO C.U.T. VALOR/ha

Valor Estimado por

el perito

Z03-R03 RU 25000 120 0.90 5 5 11 3 III ₡180,000,000

Z08-R13 RU 20000 50 0.90 6 5 4 4 VII ₡150,000,000

Z09-R06 RU 50000 90 0.85 5 15 4 4 IV ₡100,000,000

Z08-R10 RU 20000 90 0.90 5 5 4 3 VII ₡100,000,000

Z08-R16 RU 15000 130 0.90 6 5 4 4 III ₡100,000,000

Z09-R43 RU 25000 80 0.80 4 5 11 4 II ₡95,000,000


En los recorridos de campo se efectúa el levantamiento de las muestras de valor de fincas agropecuarias exclusivamente tales como ofertas de venta, información de ventas realizadas recientemente, conceptos de personas conocedoras del mercado inmobiliario del sector, criterio de agricultores, ganaderos y otros conocedores de la zona (Cuadro 4). Cuando sea factible, a cada muestra se le toma una o más fotografías que luego serán numeradas y codificadas de modo que se pueda determinar con facilidad a qué número de muestra corresponde, así como la fecha de captura, posteriormente deben se almacenadas en soporte electrónico. Las ofertas que son localizadas directamente en el campo deben ser georeferenciadas, para ello se realiza el “levantamiento” utilizando el colector de datos con el GPS activado y mediante un programa previamente instalado se realiza la identificación de todas las variables, llenando el formulario F1-ONT (Cuadro 2), previamente instalado en forma digital. Si se desea además se llevará una libreta de campo en la cual se identificarán las características de orden agropecuario de las fincas y del entorno así como las coordenadas del punto, de tal modo que se pueden integrar en el SIG posteriormente. La etapa de oficina consiste en la investigación por teléfono, periódicos e Internet de ofertas y el inventario de ellas. Se indaga la disponibilidad de remate de bienes por parte de los bancos y si es posible se estudia el avalúo cuando este se encuentre disponible. Para cada una de las muestras recopiladas se llena el formulario F1-ONT en el que se anotan las variables determinantes del valor como: área, frente, servicios, pendiente, hidrología, capacidad de uso de la tierra así como los detalles de dirección, coordenadas y otras. El llenado de este formulario debe reflejar debidamente cada detalle de la muestra que se está analizando, ya que debe ser congruente con el registro fotográfico, mismo que debe contener la fotografía frontal del rótulo, de la finca y de la clasificación de la vía de acceso (Cuadro 5). Además, en las observaciones debe detallarse los materiales y acabados de las construcciones, si existieran, estimar su valor utilizando el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva y el Manual de Construcciones Agropecuarias a la cual se le descontará la depreciación correspondiente según su edad estimada con el uso del Programa de Valoración para deducirlas del valor total de la oferta obtenida. Para ello el programa utiliza el método de depreciación de Ross y Heidecke. Si el profesional a cargo de la elaboración de la Plataforma de Valores Agropecuarios lo considera pertinente, puede hacer uno o varios avalúos muestra, los cuales consisten en estimar el valor de determinadas fincas, tal como si se realizase un avalúo individualizado, esto con el fin de formarse una mejor opinión a la hora de estimar el valor zonal.


Cuadro nº 2.

Fuente: Subdirección de Investigaciones y Análisis de la Información. ONT.


Cuadro 3: Formulario de Toma de datos de la Muestra (parte 2)

Fuente: Subdirección de Investigaciones y Análisis de la Información. ONT.


Cuadro 4: Códigos de los diferentes tipos de muestras de valores de los terrenos

TIPO DE MUESTRA

CÓDIGO

Avalúo Administrativo M. Hacienda 1

Avalúo Sistema Bancario Nacional 2

Avalúo I.N.S.(Instituto Nacional de Seguros) 3

Avalúo particular 4

Oferta (Internet, revistas, prensa escrita, rótulos) 5

Avalúo Muestra 6

Venta realizada 7

Informe o Criterio Pericial 8

Información vecinos, corredores de bienes raíces u otros

9

Fuente: MINISTERIO DE HACIENDA. 1996. Condiciones, Características y Clasificaciones para Elaboración de los Planos de Valores y Zonas de valor agropecuarias. Subdirección de fiscalización. Sector de Avalúos. 20 p.

CUADRO 5. Clasificación por tipo de vías.

1 Amarillo Es la vía que se ubica en el sector más valioso y de mayor desarrollo comercial, y puede no tener las

mejores características (materiales, estado, ancho, entre otros)

2 Celeste Se ubican en zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales que deben soportar un tránsito

denso y en algunas zonas residenciales de clasificación alta. Guarda similitud con la anterior en cuanto a sus características.

3 Naranja

Este tipo de vía se localiza en zonas de transición comercial–residencial, residencial e industrial. Sus características son de menor condición a la anterior.

4 Verde

De asfalto o similar y se localizan en sectores residenciales, industriales y en algunas zonas agropecuarias. Permiten la circulación de todo tipo de vehículos.

5 Morado

Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De lastre, material arenoso y/o lastre mezclado con material más grueso, permiten la circulación a todo tipo de vehículos.

6 Gris

De material ligeramente grueso, arenoso o de tierra, se ubican por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación de vehículos durante todo el año.


7 Rosado

De material grueso, de tierra o arcilloso, se ubican por lo general en zonas agropecuarias y permiten la circulación de vehículos solo durante la época seca.

8 Café

Son las vías que permiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones. Se incluye en ésta categoría la playa cuando es la única vía de acceso a estos inmuebles.

9 Azul

En ésta categoría se incluyen las alamedas cualquiera que sea su acabado. Son las vías angostas que sirven de servidumbres de paso. También se incluyen los callejones que suelen ser vías angostas y peatonales sin salida.

10 Rojo

Son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial) cuando es la única vía de acceso.

11 Negro

Es la vía férrea, cuando son la única vía de acceso a estos inmuebles.

Fuente: ONT. Guía Técnica.

3.6 Análisis de las muestras por zona de valor agropecuario.

Esta etapa se realiza en buena parte en la oficina y consiste en realizar llamadas telefónicas e investigación por internet u otros medios de interconectividad (correo electrónico, fax, etc) para obtención de información complementaria de las muestras levantadas en las diferentes fuentes, sean rótulos de ofertas directas encontradas en campo, ofertas publicadas en revistas, periódicos o Internet. Se debe procurar que la información requerida en el Formulario ONT-01, se complete en su totalidad. Los principales bancos disponen en su sitio web, de secciones con listados de propiedades que se ofrecen en diferentes regiones del país, por lo que se debe indagar sobre las características de cada una de ellas y los valores. En algunos casos se puede obtener acceso al avalúo efectuado. Si el profesional a cargo de la investigación considera que cuenta con poca información, o bien la que dispone no es concluyente y no le permite llegar a una estimación de valor, puede realizar “avalúos muestra” que a su juicio le orienten de una mejor manera para definir el valor zonal. Esta información complementa la información extraída en las entrevistas a peritos y otras personas conocedoras de valores de terrenos agropecuarios. Se procede a ir cargando la información en el Sistema de Información, de tal forma que se pueda construir una base de datos que contiene las características de cada una de las muestras que se ubican en las diferentes zonas bajo estudio.


Esta base de datos (tabla de atributos) se puede exportar a una hoja de cálculo para proceder a depurar la información, manteniéndose los registros con información completa y consistente, de tal modo que luego se comparan las características de las muestras con la finca tipo (Ver punto 3.7.). Esa comparación permite homogenizar las muestras y así obtener el valor ajustado para la finca tipo a partir de cada muestra. Seguidamente se descartan los valores extremos, se grafican y se obtienen algunas medidas estadísticas tales como media aritmética, desviación estándar y otras. Es muy importante que en esta fase intervenga también el criterio del profesional a cargo de la PVA con la finalidad de obtener un solo valor, en cuyo caso se determina el que mejor represente la realidad agropecuaria observada en todo el proceso de investigación. El valor zonal se debe referir en colones por hectárea para cada una de las fincas tipo definidos. 3.7 Finca tipo. Definición del área de la finca tipo.

Una de las principales modificaciones que contiene la metodología incluida en esta Guía son las dimensiones de la finca tipo. En el Reglamento a la Ley 9071 se ha definido la Finca tipo agropecuario como un inmueble que se utiliza como parámetro en la valoración de terrenos agropecuarios, cuyas características son frecuentes en la zona y al que se le ha definido un valor unitario por hectárea que sirve de base para la valoración particular de una finca. Anteriormente se definía el área de la finca tipo a partir de la capa predial proporcionada por la municipalidad o por la base de datos del Registro Nacional, se separaba por Zonas Homogéneas y se realizaba un análisis de frecuencia para determinar la clase modal. Para efectos de las PVA en esta metodología se ha determinado utilizar solo una dimensión de la finca tipo, debido a que se estudiaron varias fuentes de información como datos del Censo Nacional Agropecuario de 1984, los Censos Cafetaleros realizados por el INEC en 2003, 2004 y 2007, el Censo Ganadero de la Región Chorotega realizado por el INEC en 2008 y al analizar los datos de área de todas las 2 947 zonas rurales existentes en la Geodatabase del ONT (producto de todas las PVTZH de los 81 cantones del país), donde la gran mayoría de las fincas ( 84 %) son menores de 5 hectáreas (ver cuadro 6). En el cuadro 7 se muestra a manera de ejemplo las dimensiones de las fincas tipo de la Plataforma del Cantón de Turrialba, distrito Turrialba.


De acuerdo a lo anterior se ha definido que la finca tipo base tendrá un área de 1 ha (10 000 m²) y 70 m de frente. 3.8 Revisión, modificación y creación de zonas de valores

agropecuarios.

Concluido lo anterior se procede a de revisar, modificar, unir o crear nuevas zonas homogéneas agropecuarias con base en el “feature class” de la geodatabase que maneja el ONT (separación que se ha realizado y que incluye las zonas rurales de todo el país) y la delimitación preliminar realizada anteriormente. Para ello se considera la información recopilada y lo observado en el recorrido del cantón considerando prioritariamente las producción agropecuaria, la capacidad de uso de las tierras, la disponibilidad de agua para riego y abrevadero, la topografía predominante, los recursos biofísicos, las áreas de riesgo, áreas de deslizamiento de tierras e inundaciones y otros.


3.9 Elaboración de las matrices de zonas de valor agropecuarias

Para cada uno de los cantones se procede a diseñar una matriz con la información de las zonas de valor agropecuarias en donde se incluyen las variables que definen la finca tipo. La primera columna, ubicada a la izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre, color, valor en colones por hectárea de terreno y las variables que identifican a cada finca agropecuaria ubicadas en las diferentes zonas como: área, frente, regularidad, vía, pendiente, hidrología y capacidad de uso de las tierras. Las siguientes columnas contienen los valores de cada variable definidos para las fincas agropecuarias tipo. Cada Matriz de Información debe contener en el encabezado un número de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el título Matriz de Información de Zonas de Valor Agropecuarias, localización geográfica (provincia, cantón, distrito) a efectos de identificarla en el documento. Al pie el significado de la nomenclatura utilizada y fecha de su confección. A continuación se muestra un ejemplo y una descripción detallada de los encabezados de cada columna:

Fuente: ONT Grupo de PVA 2014 Simbología: 503-A22 5: Provincia Guanacaste, 03: Cantón Santa Cruz, A22: Zona de Valor Agropecuario 22.

Código de la zona homogénea: Se representa mediante un carácter

alfanumérico según el ejemplo: 503-A01 en donde el primer número (5)

corresponde a la provincia, los dos siguientes (03) se refiere al cantón,

continúa con un guion que separa al código representado con la letra “A”


que corresponde a zona agropecuaria. Los dos últimos dígitos identifican el

número consecutivo asignado.

La numeración consecutiva que identifica cada Zona de Valor Agropecuario en el Mapa, se inicia de norte a sur y de oeste a este, procurando que las zonas de numeración similar queden lo mas cercano o contiguo posible entre ellas.

Nombre de la zona homogénea agropecuaria: Cada zona debe ser

identificada con uno o varios nombres representativos del lugar, puede ser

el nombre de una calle, un río, una finca o cualquier hito entre otros con el

que el usuario se identifique y lo refiera fácilmente al lugar.

Color de la zona homogénea agropecuaria: Bajo el nombre de cada zona

se incluye entre paréntesis el color correspondiente a la zona que es el

mismo a utilizar en los mapas de zonas de valor agropecuarias.

Valor de la zona homogénea agropecuaria: Bajo el color de la zona

agropecuaria se incluye el valor de terreno en colones por hectárea.

3.10 Elaboración de los mapas de zonas de valores agropecuarios

Con base en la capa de zonas rurales de la geodatabase que se maneja en el SIG del ONT, se dibujan las nuevas zonas agropecuarias, pero todas las modificaciones de dibujo definitivas, las realizarán los especialistas en la materia (profesionales en geografía con que cuenta el ONT), esta etapa consiste en digitalizar los mapas cantonales de valores de terrenos agropecuarios con la respectiva matriz de información, en un formato apropiado, de fácil lectura, con escala adecuada dependiendo de la forma, tamaño del cantón, conteniendo la información gráfica con las coordenadas correspondientes, además todos los datos que identifica a cada uno de los mapas en particular como: título, ubicación en formato alfanumérico (provincia, cantón, distrito), orientación norte, escala, fecha, nombres, firmas de los responsables de la elaboración: director (a) y subdirector (a), nombres, sellos y logotipos del ONT. En ellos aparecerán espacios bien definidos que corresponden a las zonas de uso urbano, la cual debe anotarse claramente en la simbología.


3.11 Memoria de cálculo

Toda la información utilizada para conformar las plataformas de valores agropecuarios debe ser recopilada en un documento digital llamado “Memoria de Cálculo”. Los documentos en formato analógico como los formularios F1-ONT y otros documentos, se guardan en un archivo físico tipo folder o ampo y son de uso exclusivo del ONT, pero en casos especiales se pueden poner a disposición de otros funcionarios e instituciones, que por las características de sus funciones así lo requieran. Los cálculos, operaciones y razonamientos técnicos aplicando el Programa de Valoración Comparativo que sirven para estimar los valores y toda la documentación que pueda respaldar técnica y legalmente las PVA, son guardadas en este documento. El Programa de Valoración Comparativo se instala en las computadoras municipales, tanto para uso de los funcionarios municipales en los procesos de valoración, así como para la demostración satisfactoria a los contribuyentes del valor recomendado, en los procesos de declaración y valoración de bienes inmuebles.

3.12 Materiales

Para la elaboración de las PVA, los profesionales a cargo de la investigación requieren de una serie de insumos y materiales dentro de los que destacan los siguientes: Sistema de Información Geográfica Plataformas de Valores de Terreno por Zona Homogéneas, mapas (archivos para geodatabase o shape). Hojas cartográficas de Costa Rica Escala 1:5 0000, del Instituto Geográfico Nacional. Atlas digital de Costa Rica del Instituto Tecnológico de Costa Rica Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT) (Ortofotos 1:1 000 y 1:5 000), Mapas de suelos y Capacidad de uso de las tierras suministrados por el Instituto de Innovación y Transferencia de Tecnología Agropecuaria (INTA) del Ministerio de Agricultura (MAG) (capacidad de uso de las tierras, clasificación taxonómica de los suelos, órdenes, etc.) Caracterización de la actividad Agropecuaria del cantón suministrada por el MAG, (estructura de las agrocadenas productivas). Planes reguladores cantonales y mapas de zonas de riesgo. Estos mapas son elaborados por diferentes instituciones: Comisión Nacional de Emergencias, Ministerio de Agricultura y Ganadería, Ministerio del Ambiente y Energía, INVU entre otras. Aerofotografías de la aplicación Google Earth* o programas similares,


Adicionalmente a estos insumos es recomendable contar con algunas herramientas y equipo para optimizar los procesos y hacer el recorrido de campo de la manera más completa y eficiente posible: Computador de escritorio y/o computadora Portátil con acceso a los programas antes mencionados.

1 vehículo de doble tracción.

1 colector de datos de posicionamiento geográfico (GPS)

1 cámara digital.

1 Grabadora

1 barreno de suelo y otras herramientas de campo (palín, machete).

4 INFORME TÉCNICO O REPORTE DE INVESTIGACIÓN.

Una vez concluida la investigación se procede a elaborar el informe técnico que contendrá los siguientes apartados. Cubierta Contiene el nombre del Ministerio de Hacienda, de la Dirección General de Tributación y de la División del Órgano de Normalización Técnica, nombre del documento, y fecha de elaboración. La presentación debe realizarse en empaste de lujo. Portada. Incluye el título de la investigación, el nombre del Ministerio de Hacienda y del Órgano de Normalización Técnica, como dependencia responsable de la publicación cantón correspondiente y fecha de finalización. Repite los datos de la cubierta y agrega el nombre de las personas quienes realizan, revisan y aprueban. En general debe tomarse en cuenta las regulaciones contenidas en el Manual de Imagen Corporativa del Ministerio de Hacienda. Índice o Tabla de contenidos. Incluye los títulos de apartados y subapartados y su ubicación relativa en el cuerpo del informe por número de página. Presentación Consiste en una nota que justifica y explica el contenido del documento firmada por el Director del ONT. Introducción


Incluye la motivación, los antecedentes de la PVA y el porqué se debe realizar (se menciona brevemente la base legal los aspectos jurídicos y técnicos que respaldan la aplicación de la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas de Valor Agropecuario). Objetivo En este punto se hace referencia al suministro y finalidad de la elaboración de la Plataforma de Valores Agropecuarios tales como dotar de una herramienta con valores actualizados de terrenos agropecuarios y cumplir con lo señalado en la Ley. Marco teórico Constituye el marco de referencia del trabajo, e incluye los antecedentes conocimientos fundamentales del tema hallado en la literatura, producto de la revisión, características de la Región Socioeconómica y del cantón apoyado en estadísticas que describan la situación socioeconómica. Caracterización de la actividad agropecuaria Materiales y Métodos Se detalla la metodología empleada; incluyendo un resumen de lo señalado en esta Guía Técnica, la cual es de uso obligatorio. Se trata de describir como fue llevada a cabo la investigación, con tal claridad que pueda ser reproducida completamente; incluye el procedimiento; resumen de cada paso en el desarrollo de la investigación. Resultados y discusión. En este apartado se hace referencia a los resultados finales, se describe cuantas zonas agropecuarias se definieron y sus valores, se discute si esos valores han subido o bajado respecto a las correspondientes PVTZH y por qué se obtuvieron esos valores, se presentan los mapas finales, las matrices de información. Cada uno de estos elementos debe ir numerado y acompañado de un texto o título explicativo. Conclusiones y Recomendaciones. En esta sección se derivan conclusiones, y se presentan comúnmente como un resumen de la discusión de los resultados. Aquí hacen recomendaciones para otras investigaciones, se analizan las implicaciones de la investigación y se recomienda la utilización de esta herramienta para la valoración de los terrenos con actividad primaria agropecuaria por parte de las municipalidades. Bibliografía. Literatura empleada, se citan las fuentes bibliográficas que se consultaron Anexos Se adjunta en este aparte todo aquello que se considere importante y que sea complemento del documento.


5 GLOSARIO.

1. Actividad Agropecuaria: Actividad productiva consistente en el desarrollo de un ciclo biológico vegetal o animal, ligado directa o indirectamente al disfrute de las fuerzas y los recursos naturales, que se traduce económicamente en la obtención de productos vegetales o animales, incluyendo las áreas de barbecho.

2. Archivo shapefile: Un shapefile es un formato sencillo y no topológico que se utiliza para almacenar la ubicación geométrica y la información de atributos de las entidades geográficas. Las entidades geográficas de un shapefile se pueden representar por medio de puntos, líneas o polígonos (áreas). El espacio de trabajo que contiene shapefiles también puede incluir tablas del dBASE, que pueden almacenar atributos adicionales que se pueden vincular a las entidades de un shapefile. Estos archivos residen dentro de carpetas.

3. Bien Inmueble: Terreno, instalación, construcción fija y permanente que existe en los bienes raíces, tanto urbanos como rurales.

4. Capacidad de uso de la tierra: Grado óptimo de aprovechamiento que posee un área de terreno determinada con base en la calificación de sus limitantes para producir cultivos en forma sostenida y por periodos prolongados, de conformidad con la metodología oficial vigente para la determinación de la capacidad de uso de las tierras de Costa Rica.

5. Censo Agropecuario: Sistema de información estadística sobre el estado y estructura del sector agropecuario, que permite determinar el uso de la tierra y las áreas dedicadas a los diversos sistemas de producción, de forma actualizada, confiable y apropiada para la formulación de planes, programas e instrumentos de desarrollo, estudios y análisis de políticas tendientes a mejorar la eficiencia y la eficacia en la conducción del sector agropecuario.

6. Factor de corrección o de ajuste: Influencia de cada variable en la determinación del valor del terreno agropecuario, a partir del valor zonal, de la plataforma de valores agropecuarios expresado por medio de una relación matemática.

7. Feature class: Son conjuntos homogéneos de entidades comunes, cada una con la misma representación y geometría espacial, tal como puntos, líneas o polígonos y un conjunto común de columnas de atributos, por ejemplo, una clase de entidad de línea para representar las líneas de centro de carreteras. Las cuatro clases de entidad que se utilizan con mayor frecuencia son puntos, líneas, polígonos y anotaciones (el nombre de la geodatabase para el texto del mapa). Los Feature class residen dentro de una geodatabase y a menudo se le conoce como capa.

8. Finca tipo agropecuario: Inmueble que se utiliza como parámetro en la valoración de terrenos agropecuarios, cuyas características son frecuentes en la zona y al que se le ha definido un valor unitario por hectárea que sirve de base para la valoración particular de una finca.

9. Finca de uso agropecuario: Bien inmueble destinado a la explotación de la tierra que se compone de un área delimitada de terreno para la producción agropecuaria, cuyos productos provienen directamente del campo, de ambientes


protegidos, de tecnología hidropónica, o de cultivo de tejidos, e incluye las áreas en barbecho.

10. Geodatabase: Es la estructura de datos nativa para ArcGIS y es el formato de datos principal que se utiliza para la edición y administración de datos, en su nivel más básico, una geodatabase de ArcGIS es una colección de datasets geográficos de varios tipos contenida en una carpeta de sistema de archivos común. Las geodatabases tienen diversos tamaños, distinto número de usuarios, pueden ir desde pequeñas bases de datos de un solo usuario generadas en archivos hasta geodatabases de grupos de trabajo más grandes, departamentos o geodatabases corporativas a las que acceden muchos usuarios

11. Geo referenciación: La geo referenciación consiste en ubicar un objeto en el espacio tridimensional con respecto a la tierra utilizando un sistema de coordenadas y un DATUM determinado. Su principal uso consiste en establecer las relaciones entre las imágenes raster y vectoriales en un sistema de coordenadas. Además de determinar el lugar en el espacio de las elementos geográficos.

12. Infraestructura agropecuaria y agroindustrial: Es el conjunto de construcciones necesarias para el desarrollo de actividades de producción primaria agropecuaria, que se encuentran dentro del área de las fincas de uso agropecuario. Incluye entre otros, bodegas, establos, casas de trabajadores agrícolas, invernaderos, plantas de tratamiento de aguas residuales, biodigestores, laboratorios de alevines, estanques, reservorios de agua, corrales, lecherías, salas de ordeño, estabulados, porquerizas, granjas avícolas, granjas dedicadas a otras especies pecuarias menores, silos, abrevaderos, cercas, obras de riego y drenaje, áreas de recibo, clasificación, limpieza, almacenamiento en seco o refrigerado y empaque de productos agrícolas primarios.

13. Ley: Ley de Regulaciones Especiales sobre la aplicación de la ley N° 7509, “Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles”, del 9 de mayo de 1995, para Terrenos de uso Agropecuario, Ley N° 9071 de 17 de setiembre del 2012.

14. Matriz de Información del Mapa de Valor Agropecuario: Cuadro resumen que contiene la información con las características de cada finca tipo agropecuaria.

15. ONT: Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda.

16. Parámetros: Datos, factores, variables o características que se toman en cuenta para elaborar las Plataformas de Valores Agropecuarios.

17. Plataformas de Valores Agropecuarios: Resultado de la investigación científica y técnica del uso y valor de la tierra, realizada por el Órgano de Normalización Técnica, que conlleva a la delimitación y descripción del territorio en zonas de características similares en su actividad agrícola, pecuaria y en recursos biofísicos. Está conformada por los Mapas de Valores Agropecuarios, Vías, Pendientes y Mapas de Capacidad de Uso de las Tierras, complementados con la Matriz de Información de Zonas de Valores Agropecuarios, el Informe Técnico, la Memoria de Cálculo y el Programa de Valoración Comparativo que permiten obtener el valor individualizado de cada terreno agropecuario dentro de un cantón o distrito. El censo agropecuario suministrará información técnica relevante para la elaboración


de la plataforma, que será incorporada a las variables cuando resulte trascendental en la conformación de la misma.

18. Producción primaria agropecuaria: Toda actividad económica proveniente del cultivo de la tierra, favorecida por la acción del hombre, que incluye la producción de alimentos vegetales y animales, acuicultura y apicultura, así como otros productos agropecuarios sin transformación posterior provenientes del campo, de ambientes protegidos o de tecnología hidropónica, orientada al mercado y al consumo de subsistencia.

19. Unidad productiva: Finca, predio, parcela, zonas de producción, proceso, acopio, donde se lleven a cabo actividades de producción y almacenamiento de productos agropecuarios.

20. Uso del suelo agropecuario: Ocupación de una superficie determinada de tierra en actividades de producción primaria agropecuaria.

21. Zona Homogénea de Valor Agropecuario: Conjunto de bienes inmuebles de uso agropecuario, con límites definidos y valor zonal determinado, que comparte características similares en su actividad agrícola y pecuaria y en recursos biofísicos.


6 BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA

Asamblea Legislativa.1995. Ley 7509 Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

San José, Costa Rica. Imprenta Nacional. 1996 Asamblea Legislativa. 2012 Ley 9071. Ley de Regulaciones Especiales sobre la

Aplicación de la Ley n. º 7509, ley de impuesto sobre bienes inmuebles, de 9 de mayo de 1995, y sus reformas, para terrenos de uso agropecuario, Alcance Digital Nº 1, La Gaceta N° 191 miércoles 3 de octubre 2012.

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Coto Brus 2003, Valle Central y Valle Central Occidental 2004, y Pérez Zeledón, Tarrazú y Zona Norte 2006 Principales resultados / Instituto Nacional de Estadística y Censos. Instituto del Café de Costa Rica. -1. ed.--San José, 2007. 328 p.

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Análisis del Desarrollo. Estadísticas Regionales 2001-2008. San José, 2009. Hernández Sampieri y otros. Metodología de la Investigación. Cuarta Edición Mc

Graw Hill International. México, 2006. 882p


7 ANEXO (Vista parcial cronograma)

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GUÍA TÉCNICA PARA LA ELABORACIÓN DE LAS PLATAFORMAS … tecnica agropecuaria.pdf · 3.5 toma de muestras de valores de bienes inmuebles agropecuarios_____ 5 3.6 anÁlisis de las