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ISBN: 978-9942-28-935-3
Título: GESTIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
Autores: Córdova Ballesteros, Luis Felipe
Granda Iñiguez, Santos Patricio
Logroño Santillán, Marco Antonio
Editorial: Facultad de Ciencias Administrativas – Universidad Central del Ecuador
Materia: Administración local
Publicado: 2017-07-14
NºEdición: 1
Idioma: Español
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GESTIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
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GESTIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS PRÓLOGO 1 CAPÍTULO 1 BASE CONCEPTUAL 1.1 INTRODUCCIÓN AL PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 2 1.2 VALORIZACIÓN INMOBILIARIA DEL CAPITAL 2 1.3 ANÁLISIS PEST 5 1.4 FACTORES TÍPICOS DEL ENTORNO 6 1.5 IMPORTANCIA DEL PLAN DE NEGOCIOS 8 1.5.1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS 9 1.5.2 EQUIPO DE GESTIÓN 11 1.5.3 DISEÑO 11 1.5.4 RESUMEN EJECUTIVO 12 1.5.5 LOS ELEMENTOS HISTÓRICOS 12 1.6 ESTRATEGIAS GENÉRICAS 13 1.6.1 LIDERAZGO DE COSTOS 13 1.6.2 ESTRATEGIA DE DIFERENCIACIÓN 21 1.6.3 ESTRATEGIA DE ENFOQUE 22 CAPÍTULO 2 PRINCIPIOS CONTABLES FINANCIEROS 2.1 PRINCIPIOS CONTABLES 23 2.2 REVISIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS 23 2.3 PRINCIPIOS CONTABLES UTILIZADOS EN LA NORMATIVA ECUATORIANA 28 2.4 DISPOSICIONES LEGALES RELACIONADAS CON LA CONTABILIDAD EN EL ECUADOR. 32 2.5 ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS 37 2.5.1 AMBITO DE APLICACIÓN DE LA APGCI 37 2.5.2 ACTIVIDAD CONSTRUCTORA- ACTIVIDAD INMOBILIARIA 38 2.5.3 CARACTERISTICAS DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS 39 2.5.4 FASES DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA 40 2.5.5 PROBLEMÁTICA CONTABLE DE LA EMPRESA INMOBILIARIA 41 2.5.6 DIFERENCIAS DE LA ADAPTACIÓN DEL PGC A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS 42 2.5.7 NORMAS DE VALORACION 43 2.5.8 CONTABILIZACION DEL INMOVILIZADO 45 2.5.9 LAS PERMUTAS DEL INMOVILIZADO 45 2.6 SISTEMA DE CONTABILIZACION DE EXISTENCIAS 46 2.6.1 PERMUTAS DE EXISTENCIAS. 47 2.6.2 ACREEDORES Y DEUDORES POR OPERACIONES DE TRÁFICO 47 2.6.3 NORMA DE VALORACIÓN DE COMPRAS Y OTROS GASTOS 48 2.6.4 VENTAS E INGRESOS 48 2.7 CUENTAS ANUALES 49 2.8 NORMAS DE VALORACIÓN 50 2.8.1 GASTOS INICIALES DE ANTEPROYECTO Y PROYECTO DE OBRAS. 52 2.8.2 VENTAS, INGRESOS POR OBRA EJECUTADA Y OTROS INGRESOS 52 CAPÍTULO 3 PROYECTO EMPRESARIAL 3.1 INTRODUCCIÓN 53 3.2 LA ECONOMÍA Y LAS DECISIONES DE NEGOCIOS 53 3.3 EL PLAN DE NEGOCIOS 55 3.4 UN MODELO DE PLAN DE NEGOCIOS GENÉRICO 56 3.5 ETAPA EN LA ELABORACIÓN DEL PLAN DE NEGOCIOS 61 3.6 EVALUACIÓN DE PROYECTOS UN INSTRUMENTO DE DECISIÓN 63
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3.6.1 CONCEPTO DE PROYECTO 63 3.7 CONTENIDO 64 3.7.1 ENTORNO MACROECONÓMICO 64 3.7.2 ESTUDIO DE MERCADO 64 3.7.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA 65 3.7.4 COMPONENTE TÉCNICO 65 3.7.5 ESTRATEGIA COMERCIAL 65 3.7.6 ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO 66 3.7.7 ASPECTOS LEGALES 66 3.7.8 GERENCIA DE PROYECTOS 66 CAPÍTULO 4 ANÁLISIS REFERENCIAL 4.1 INTRODUCCIÓN 67 4.1.1 PIB 68 4.1.2 LA INFLACIÓN 70 4.1.3 INFLACIÓN PAÍS 70 4.1.4 OFERTA Y DEMANDA EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN 71 4.1.5 CRÉDITO 74 4.1.6 RIESGO PAÍS 75 4.1.7 CONCLUSIÓN 76 4.2 ESTUDIO DE MERCADO-ANALISIS DE DEMANDA 77 4.2.1 INTRODUCCIÓN 77 4.2.2 ASPECTOS DEL MERCADO 78 4.2.3 PERFIL DEL CLIENTE 78 4.2.4 TAMAÑO DEL MERCADO 80 4.2.5 VOLÚMENES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA 80 4.2.6 DEMANDA 80 4.2.7 CRÉDITOS PARA VIVIENDA 81 4.2.8 TASAS Y PLAZOS DE CRÉDITO 82 4.2.8 PRECIO MÁXIMO DE LA VIVIENDA 82 4.2.9 FORMA DE PAGO DE LA VIVIENDA 82 4.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA 83 4.4 ESTRATEGIA COMERCIAL 83 4.4.1 PRECIOS 84 4.4.2 ANÁLISIS DE ABSORCIÓN 84 4.5 ANÁLISIS ECONOMICO FINANCIERO 85 4.5.1 PRESUPUESTO 85 4.5.2 INTRODUCCIÓN ANÁLISIS FINANCIERO 85 4.5.3 CRONOGRAMA DE VENTAS 86 4.5.4 CRONOGRAMA DE COSTOS 86
EJEMPLO DE FLUJO DE INGRESOS 87 EJEMPLO DE INGRESO DE CAPITALES A CAJA 88 EJEMPLO DE VENTAS ACUMULADAS 89 EJEMPLO DEL CRONOGRAMA VALORADO DEL PROYECTO 90 EJEMPLO DE EGRESO DE CAPITALES 91 EJEMPLO DE EGRESOS ACUMULADOS 92 EJEMPLO DE PLAN DE INGRESOS Y EGRESOS MENSUALES 93 EJEMPLO DE INGRESOS, EGRESOS Y SALDOS MENSUALES 93
4.5.5 TASA DE DESCUENTO 94 4.5.6 ANÁLISIS DEL VALOR ACTUAL NETO Y TASA INTERNA DE RETORNO 95 4.5.7 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD 96
EJEMPLO DE FLUJO DE FONDOS CON FINANCIACIÓN BANCARIA 97 EJEMPLO DE CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES PROYECTO 98
4.5.8 ANALISIS FINANCIERO DINÁMICO PROYECTO PURO SIN FINANCIAMIENTO 99
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4.5.9 CONCLUSIÓN 99 4.6 COMPONENTE LEGAL 99 4.6.1 REGLAMENTO PARA LAS COMPAÑIAS CON ACTIVIDAD INMOBILIARIA 100 4.6.2 OBLIGACIONES LABORALES 100 4.6.3 JORNADAS LABORALES 102 4.6.4 OBLIGACIONES PATRONALES 102 4.6.5 OBLIGACIONES TRIBUTARIAS 102 4.6.6 CONCLUSIONES 103 4.7 GERENCIA DE PROYECTOS 103 4.7.1 ALCANCE DEL PROYECTO 104 4.7.2 FUERA DEL ALCANCE 104 4.7.3 ENTREGABLES 104 4.7.4 ENFOQUE DEL PROYECTO 105 4.7.5 PLAN DE GESTIÓN DE LOS INTERESADOS 105 4.7.6 PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE 106 4.7.7 GESTIÓN DE LA CALIDAD 106 4.7.8 GESTIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS 107 4.7.9 GESTIÓN DE LAS COMUNICACIONES 107 4.7.10 GESTIÓN DEL RIESGO 107 4.7.11 GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES 107 4.7.12 CONCLUSIONES 108 4.8 OPTIMIZACIÓN 108 4.8.1 PROPUESTA DE OPTIMIZACIÓN DE LA ESTRATEGIA COMERCIAL 109 4.8.2 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TRABAJOS (EDT) 109 4.8.3 RIESGOS 110 4.8.4 PLAN DE GESTIÓN DEL PROYECTO 110 4.8.5 PLAN DE GESTIÓN DE LA CALIDAD 112 4.9 CONCLUSIONES 114 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 115
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PRÓLOGO
El presente libro determina la gestión y viabilidad de proyectos inmobiliarios mediante la
herramienta del plan de inversión, usando análisis de variables macro y micro económicas del país,
además de las propias del emprendimiento inmobiliario como son: localización, oferta, demanda,
diseño, costos, comercialización, análisis financiero, marco jurídico y gerencia del proyecto.
Cada análisis permite avanzar sobre la rentabilidad y viabilidad del emprendimiento, con
base en herramientas de tipo estadístico, matemático y financiero.
El sector de la construcción ha crecido de manera firme. Gracias a factores determinantes
variados y complejos, pero vinculados a la dolarización, su estabilidad que potencia el mercado,
alarga los plazos, dinamiza la oferta de créditos hipotecarios y tomando en cuenta que el sector es
el quinto rubro más importante en el PIB
La competencia mejora la calidad de las construcciones. Se habla también de retornos entre
el 12% y el 20% anual, dependiendo del tipo de proyecto. En términos generales la construcción
resulta un negocio atractivo para el inversionista, siempre y cuando esté bien estructurado y
manejado.
Existen mercados aún desatendidos con déficit habitacionales crónicos que son los
segmentos de menor poder adquisitivo. Partiendo de la idea que “tener casa no es mucha riqueza,
pero no tenerla sí es mucha pobreza”, se hace necesario encontrar soluciones valederas a mediano
y largo plazo, Tomando en cuenta las posibilidades de mantener el crecimiento del sector.
A pesar de las dificultades existentes se hace necesario seguir adelante en el desarrollo
inmobiliario del país claro está compensando el riesgo con rentabilidad, para lo cual se hace
necesario realizar análisis en cada fase del proyecto con el fin de maximizar rentabilidad y minimizar
riesgos para llegar a una eficiencia que nos permita ser competitivos. Luego de realizar varios
análisis entre ellos pruebas propias de la matemática financiera se acepta o rechaza que el proyecto
inmobiliario sea viable.
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CAPÍTULO 1
BASE CONCEPTUAL
1.1 INTRODUCCIÓN AL PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
Para que sea operativo el plan de negocios inmobiliarios, debe plantearse y dar respuesta, al menos,
a las siguientes interrogantes:
¿Qué servicio voy a prestar?, ¿voy a especializarme en alquileres?, ¿en operaciones de compra-
venta?, ¿en apartamentos turísticos?, ¿combinaré la actividad propiamente de agencia inmobiliaria
con la de gestoría administrativa, a fin de diluir riesgos?…
¿Cómo lo voy a prestar?, ¿en local propio?, ¿franquiciado?, ¿comodidades?…
¿Con qué calidad voy a ofrecer mis servicios?, ¿Qué grado de profundización aspiro a tener en el
mercado?, ¿qué garantías de calidad ofreceré?, ¿cómo gestionaré la atención a los clientes?
¿Quiénes son mis competidores?, ¿cómo funcionan y cómo me voy a diferenciar de ellos?, ¿qué
agencias hay en la zona?, ¿qué ofrecen?, ¿qué publicidad realizan?, ¿cuánto cobran a sus clientes?
Además, dentro de los planes encontramos la parte financiera, para determinar qué capital se
necesita para empezar y cuál va a ser el colchón económico para asumir posibles pérdidas y cubrir
imprevistos. Tanto los ingresos como los gastos van a ser variables.
En lo que a ingresos se refiere, no todos los meses vas a poder vender o alquilar el mismo número
de viviendas o locales (seguramente en mayo y junio aumentarán los ingresos si se dedicas al
negocio en zonas de veraneo, pero es probable que durante diciembre y enero sufran un bajón).
En cuanto a los gastos, tomar en cuenta que los sueldos de los vendedores suelen tener una parte
fija y otra a comisión, que fluctuará según las ventas.
Lo recomendable es realizar un plan a tres años, plazo que se considera normal para alcanzar el
punto de equilibrio, es decir, el momento en el que pérdidas y ganancias se igualan y a partir del
cual la empresa empieza a ser rentable.
1.2 VALORIZACIÓN INMOBILIARIA DEL CAPITAL
Con la generalización de la dinámica económica financiada, el proceso de producción social del
espacio urbano comenzó a mostrar cambios sustantivos tanto en lo que concierne a las relaciones
inter-urbanas, como a la evolución de cada una de las áreas urbanas involucradas.
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En lo fundamental, puede considerarse que estos cambios están relacionados con el sustantivo
aumento que se produjo con la financiación en la capacidad de la urbanización para absorber los
excedentes de capital.
El hecho es que, como ha señalado Harvey (2013), “la urbanización ha desempeñado un papel
crucial en la absorción del excedente de capital, y lo ha hecho a una escala geográfica cada vez
mayor”. El cambio específico que concierne a esta fase del desarrollo capitalista, es que, bajo las
condiciones establecidas por la configuración financiada, ese excedente de capital alcanzó una
magnitud inconmensurablemente superior a la lograda en cualquier fase anterior del desarrollo
capitalista
Esto ocurrió, desde el momento en que al profundizarse la crisis del fordismo se produjo una
incontrolable acentuación de la caída de la rentabilidad del capital y, con ello, una acentuada
ralentización del ritmo de inversión productiva en la economía real, lo cual, a su vez, redundó en
una creciente sobre-acumulación de capital (Trenkle, 2014). A partir de ese momento, el desafío
que debió enfrentar la gestión del capital, fue encontrar una salida a dicha sobre-acumulación, la
cual se configuró como un problema crítico, que se intentó enfrentar mediante la elección de
nuevos destinos para la valorización o empleo del capital, entre los cuales los negocios inmobiliarios
se situaron como una de las alternativas preferidas.
Fue así que, en una situación en la que prevaleció la continuidad de la urbanización, un sostenido
aumento de los ingresos medios de las familias y un incremento de la demanda por nueva
infraestructura inmobiliaria para las actividades productivas globalizadas, las áreas urbanas
mejoraron su capacidad para absorber una parte significativa de los capitales sobre-acumulados.
De hecho, se trata de un fenómeno que ya había sido previsto y caracterizado por Lefebvre (1970),
quien al diagnosticar y explicar la revolución urbana, planteó que con la inevitable caída de la
rentabilidad de las inversiones en el sector industrial, se incrementaría el monto de capitales que
se desviaría hacia un “segundo circuito” de acumulación: “mientras que baja el grado de plus-valía
global formada y realizada por la industria, crece el grado de plusvalía formada y realizada en la
especulación y mediante la construcción inmobiliaria. El segundo circuito suplanta al principal. De
accidental pasa a ser esencial” (Lefebvre, 1970,). Y, al mismo, tiempo, esto trae aparejado que, “’el
inmobiliario’ y la construcción dejan de ser circuitos secundarios y ramas anexas al capitalismo
industrial y financiero, para pasar al primer plano” (Lefebvre, 1972).
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Con el estallido de la crisis del régimen fordista, y bajo los efectos de la imposición de la lógica
financiera, esta anticipación de Lefebvre adquirió plena validez, desde que al intensificarse la sobre-
acumulación de capital, la mayoría de las fuerzas económicas que en esta fase lideraron la dinámica
económica mundial intensificaron sus esfuerzos por encontrar un destino que permitiese valorizar
o emplear este excedente de capital. De hecho, lo que ocurrió es que la mayor parte de los capitales
sobre acumulados se orientaron principalmente hacia actividades especulativas en el “segundo
circuito”, sin con ello solucionar el problema de la sobre-acumulación en su conjunto. En tales
circunstancias, como señalan Lohoff y Trenkle (2014), la búsqueda de alternativas para su empleo
continuó presentándose como un desafío sin respuesta.
Por lo tanto, esos capitales “sin empleo” continuaron su “vagabundeo” a escala planetaria, en una
infatigable exploración en busca de des- tinos geográficos y sectoriales que pudiesen ofrecer
mejores condiciones para su valorización. Y, en ese proceso exploratorio, los potenciales inversores
comprobaron que en una configuración global financiada, en la que la urbanización económica y
poblacional proseguía su avance, eran las áreas urbanas mejor articuladas al espacio financiado de
acumulación, las que podían ofrecer mejores condiciones para la valorización de sus capitales.
De tal modo, fueron esas áreas, las que se constituyeron en la infraestructura geográfica básica en
la que encontró destino una parte creciente del excedente de capital.
Así, en forma compatible con la ampliación de la economía-mundo, un número importante de áreas
urbanas de distintas partes del mundo, entre las cuales diversas latinoamericanas, se fue
adscribiendo a dicho espacio financiado de acumulación, si bien con funciones e intensidad
variables. A lo largo de este proceso, la base económica de dichas áreas sufrió modificaciones que
afectaron a su estructura productiva, la cual fue objeto de una progresiva tercerización, donde el
“segundo circuito” registró un fuerte crecimiento.
Por otra parte, ese proceso de crecimiento del “segundo circuito” se benefició de los arreglos
institucionales relativos a la titulación de activos inmobiliarios, que permitieron que las operaciones
respectivas pudiesen desarrollarse en un circuito titulizado e intermediado, en remplazo del
circuito no titulizado y directo dominante en la fase anterior; de esta forma, los inversores
institucionales (sociedades y fondos de inversión inmobiliaria, compañías de seguro, fondos
mutuos, etc.), en su mayoría vinculados a grupos bancarios, pasaron a actuar como los principales
intermediadores. En lo fundamental, dichos arreglos institucionales hicieron posible transformar
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activos reales e inmóviles (inmuebles, infraestructuras), en activos financieros negociables en los
mercados financieros.
De esta forma, los inversores institucionales e, incluso los particulares, pudieron invertir en forma
indirecta en los mercados reales de la construcción urbana, principalmente por vía de portafolios
de inversión. Y, con ello, también fue posible que la propiedad urbana inmóvil pasase a ser líquida
y móvil en el espacio, lo que favoreció un sustantivo incremento del monto de capital financiero
destinado a negocios inmobiliarios en las áreas urbanas respectivas.
En ese contexto, el sector inmobiliario y la industria de la construcción adquirieron una magnitud
mucho mayor que en el pasado, haciendo que sus inversiones y negocios tuviesen una influencia
cada día mayor en la mercantilización de la respectiva metamorfosis urbana. Además, en ello tuvo
una importante incidencia el hecho de que, con la afirmación y profundización de la financiación,
el conflicto entre valor de uso y valor de cambio se dirimiese a favor de aquel, que así pudo
consolidar su supremacía sobre el primero.
En definitiva, todo ello permite concluir que la consolidación de la lógica financiera incidió
decisivamente en la creciente mercantilización de los procesos de producción de espacio urbano.
Lo cual, avala la conclusión de que bajo el impacto de la financiación se produjo la consolidación de
una situación en la que “la ciudad (lo que queda de ella o en lo que se convierte) es más que nunca
un instrumento útil para la formación de capital, es decir, para la formación, la realización y la
repartición de la plusvalía” (Lefebvre, 1970). El proceso que llevó a la consolidación de esta
situación, que se originó asociada a la revolución industrial, alcanzó su culminación con la adopción
de las reformas y políticas del “ajuste estructural” y la consecuente imposición generalizada de la
lógica financiera.
1.3 ANÁLISIS PEST
El análisis PEST se ocupa de los factores Políticos, Económicos, Sociales y Tecnológicos (PEST)
identifica los factores del entorno general que van a afectar a las empresas inmobiliarias.
Mucha de la información necesaria para el análisis PEST puede obtenerse de diarios y periódicos de
buen nivel. Varios organismos realizan pronósticos e informes detallados sobre el país y sus
industrias inmobiliarias. Los analistas de acciones también realizan investigaciones de las cuales
obtienen información valiosa sobre tendencias y varios de los factores que influyen en los
mercados.
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Quienes funden una nueva empresa deberán ser realistas y conscientes del entorno en el cual
operara la compañía constructora además deberán evitar dejar de lado los factores sobre los cuales
no tienen certeza. En las grandes organizaciones es útil reunir a un número de personas con
distintos conocimientos y experiencia para realizar un taller sobre el análisis PEST.
Antes de realizar el taller deberá entregarse a los asistentes un resumen de los objetivos del taller,
deberá tener una definición clara y consensuada, estas pueden ser maximizar las utilidades,
incrementar ingresos o la participación en el mercado inmobiliario. Los participantes deberán
pensar y discutir ideas sobre todos los factores que pudieran afectar la capacidad de la empresa
para lograr sus objetivos, ya sea en el momento actual o en el futuro. Factores que hoy son benignos
podrán ser muy importantes al cabo de unos años.
1.4 FACTORES TÍPICOS DEL ENTORNO
Factores políticos
Son las cuestiones políticas, locales, nacionales y supranacionales, en las cuales se debe tomar en
cuenta lo siguiente:
• Impuestos directos e indirectos
• Los impuestos que pagan las empresas
• Los fondos que los gobiernos centrales y locales invierten
• La política industrial y regional
• La política monetaria y el nivel de tasas de interés
• Cambios producidos en el mercado internacional
• La ley sobre la competencia
• Las regulaciones y desregulaciones
• Prácticas locales tales como la burocracia
• La formación y entrenamiento para reclutar personal capacitado.
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Factores económicos
Los factores políticos, locales, nacionales y globales que se deben considerar:
• La etapa del ciclo económico
• Niveles de empleo
• Las tasas de interés y tipo de cambio
• Los niveles de inflación
• Precios de las propiedades y precios del mercado accionario
• Desarrollo económico
Factores sociales
Se enfoca en las fuerzas que actúan dentro de la sociedad y que afectan las actitudes, intereses y
opiniones de la gente e influyen en sus decisiones de compra:
• Crecimiento poblacional
• Estructura por edad
• Migración de las zonas rurales a las ciudades
• Cambios sociales y culturales
Factores tecnológicos
Los cambios en la tecnología pueden producir un impacto rápido y drástico en la economía. Las
cuestiones a considerar incluyen lo siguiente:
• Nivel de inversión en investigación y desarrollo
• Nuevos mercados
• Métodos de producción
• Índice de adopción de nuevas tecnologías
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1.5 IMPORTANCIA DEL PLAN DE NEGOCIOS
Para la toma de decisiones es necesario basar está en un documento donde se prescriba los
objetivos de la empresa inmobiliaria, las estrategias para conseguirlo, estructura organizacional, el
monto de inversión que se requiere para financiar el proyecto inmobiliario, pero también para
poder solventar los problemas a futuros.
Si en caso no puede ser descrita de forma clara y convincente, las posibilidades que las estrategias
funcionen son escazas. Nunca los planes de negocios inmobiliarios pueden ser idénticos entre
empresas ya que todo parte de tener una idea y materializarla por escrito con base de los siguientes
puntos:
Estructura ideológica,
Estructura del entorno,
Estructura mecánica,
Estructura financiera,
Recursos humanos;
Que estos ayudan a plantear de mejor manera el plan de negocios de una empresa constructora
para llevar a cabo sus fines.
Los planes de negocios sirven y son importantes para el enfoque y el grado de poder sustentar las
decisiones que se tomen ante un problema con los recursos necesarios que estén descritos en el
plan, ya que ahí se plantea un presupuesto para solventar la solución de posibles problemas.
En el plan de negocios inmobiliarios existen ciertos factores que es necesario identificar como por
ejemplo la historia, las necesidades de los clientes, la trayectoria y experiencia del equipo de
gestión, entre otros y es por esto que cada empresa constructora tiene un plan de negocios distinto
basado a sus necesidades.
En el caso de nuevas ideas de negocios inmobiliarios, los bancos, inversionistas estudian el plan de
negocios para ver el énfasis que tiene el mismo ya que muchas veces se puede basar sólo en
decisiones, el análisis estará bien ubicado en las consideraciones estratégicas tácticas, está
investigación se centrará en los detalles técnicos, descripción de procesos y sistemas a intervenir,
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especificaciones del producto, que ayudarán a determinar si es o no factible el plan de negocio
planteado.
Con el plan de negocios inmobiliarios, también se aporta para la creación de procesos comerciales,
determinar puestos de trabajo y presupuestos operativos, es la base para el análisis y monitoreo
del avance y rendimiento de la empresa para que pueda obtener lucro en un tiempo determinado
sin retrasos en todos sus procesos que parten de la línea base.
1.5.1 MODELO DE PLAN DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
Resumen ejecutivo
Visión, misión y objetivos.
Estado actual de la empresa
constructora.
Productos y servicios.
Estrategia y fuentes de ventaja
competitiva.
Aceptación por parte del cliente.
Resumen del presupuesto
financiero.
Dinero requerido a escala de
tiempo y negocio.
Plan estratégico
Visión misión y objetivos.
Fuentes competitivas.
Posicionamiento en el mercado
inmobiliario.
Estrategia de marca.
Estrategia de cartera.
Diseño de negocio inmobiliario.
Investigación y desarrollo
Objetivos.
Organización.
Planes.
Recursos.
Información básica del negocio
inmobiliario
Definición del negocio
inmobiliario y posición actual.
Historia de la empresa, hechos
importantes, y rendimiento
financiero.
Estado actual del negocio
inmobiliario.
Organización actual de la
empresa y presentación de la
infraestructura.
Plan de comercialización
Segmentos de mercado, tamaño y
crecimiento.
Descripción de clientes y sus
necesidades.
Segmento de mercado objetivo.
Posicionamiento del producto y
propuesta de valor.
Descripción de productos y
servicios.
Gestión y organización
Organigrama.
Alta gerencia.
Capacidad del equipo de
gestión.
Control de la gestión
administrativa y de accionistas.
Distribución del personal.
Contratación del personal.
Capacitación del personal.
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Precios y descuentos.
Publicidad y planes
promocionales.
Estrategia.
Cauciones y garantías.
Servicio posventa y atención al
cliente.
Rendimiento y economía
Proyecciones comerciales.
Relacionales laborales.
Espacio para la oficina y
comodidades.
Contrato de trabajo y costos
relacionados.
Análisis Estratégico
Análisis político, económico,
social y tecnológico.
Análisis VIRO (valioso, raro,
imitable, organización).
Competencias centrales.
Configuración de recursos.
Recursos operativos.
Recursos humanos.
Recursos organizacionales.
Recursos financieros.
Ciclo de vida de la empresa.
Análisis de riesgo
Descripción general del riesgo.
Factores limitantes.
Factores críticos para el éxito.
Escenarios alternativos y
respuestas estratégicas.
Riesgos específicos y estrategias
de reducción de riesgos.
Proyecciones y datos
financieros
Resumen de indicadores de
rentabilidad.
Proyecciones de ventas.
Estimaciones en las que se basan
las proyecciones financieras.
Estado de resultados.
Balance general.
Evolución de flujo de fondos.
Criterios de evaluación y otros
controles.
Controles de negocio
Tecnología de la información.
Financieros.
Ventas y comercialización.
Operativos.
Controles.
Apéndices
Glosario de términos.
Detalles de la investigación del
mercado inmobiliario.
Informe de los consultores.
Especificaciones del negocio.
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Material adicional de
comercialización.
Organigrama.
Currículum vitae.
Presupuestos financieros
detallados.
Datos técnicos.
Detalle de patentes, propiedad
intelectual.
1.5.2 EQUIPO DE GESTIÓN
En primer lugar hay que construir y fomentar el trabajo en equipo con cada uno de los
colaboradores de la empresa, es una de las tareas más complejas a las que se enfrenta un directivo,
para esto es necesario conocer cada una de las aptitudes, habilidades de las personas que van a
ejecutar las distintas tareas, las cuestiones varían en las empresas inmobiliarias de acuerdo a los
distintos desafíos financieros que enfrentan, por ellos es necesario hacer un estudio pausado para
poder construir los grupos de trabajo de acuerdo a cada una de las áreas.
En concordancia con el plan de negocios, para lo cual se hace referencia al siguiente modelo de plan
de negocios inmobiliarios.
1.5.3 DISEÑO
Para diseñar un plan de negocios se deberá incluir los contactos en el caso de que se involucren:
ingenieros civiles, arquitectos, banqueros, contadores, abogados o consultores. Cuando se tiene
gran cantidad de información es sugerido realizar un glosario como apéndice. Es primordial incluir
definiciones claves al inicio del documento. Deberán de forma crucial incluirse definiciones de
información básica del negocio inmobiliario y términos que se deseen emplear a lo largo del
documento.
La sección de la estructura legal y datos de la empresa deberán incluir:
1. Nombre completo de la empresa.
2. Tipo de societario.
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3. Estructura del capital.
4. Domicilio legal.
5. Número de inscripción en el registro comercial.
6. Domicilio de la sede social.
1.5.4 RESUMEN EJECUTIVO
Es considerada la parte más importante del plan de negocios ya que por lo general esta sección se
la lee; esta misma debe atraer a los lectores. No debe ser una introducción al plan de negocios,
debe contener de 2 a 3 páginas donde se dé características del negocio propuesto. El resumen
ejecutivo debe ser cuidadosamente escrito, porque de ello depende la confianza del lector.
El resumen ejecutivo deberá tener la siguiente información:
1. Estado actual de la empresa.
2. Productos, servicios y clientes.
3. Fuentes de ventaja competitiva sostenible.
4. Objetivos de los accionistas y estrategia de negocios.
5. Resumen del presupuesto financiero.
6. Decisiones o financiamiento requerido.
1.5.5 LOS ELEMENTOS HISTÓRICOS
Es considera una de las partes útiles del plan de negocios y debe ser escrita antes de empezar con
la planificación. Es valioso relatar el proceso evolutivo de la empresa hasta la fecha actual, y además
es útil para aquellas personas que no están familiarizadas con la empresa INMOBILIARIA. La historia
deberá incluir lo siguiente:
1. Fecha de fundación.
2. Fundadores.
3. Cambios de nombre.
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4. Alcance.
5. Cambios en el entorno.
6. Fechas y explicaciones sobre adquisiciones o descisiones de importancia.
7. Obstáculos mayores que se debieron afrontar.
8. Períodos de crecimiento y de enfriamiento.
1.6 ESTRATEGIAS GENÉRICAS
Michael Porter identificó tres estrategias genéricas: la estrategia de liderazgo en costos,
diferenciación y enfoque.
1.6.1 LIDERAZGO DE COSTOS
El costo es una estrategia muy importante, ya que se encuentra implícito en muchos modelos de
cartera o matriz. El liderazgo de costos se apunta a la reducción de costos permitiendo elevar la
rentabilidad sobre la inversión inmobiliaria.
Para que esta estrategia funcione en el largo plazo la calidad en el producto inmobiliario final es
muy importante, ya que los productos deberán apuntar a un mercado amplio, por lo que en muchas
ocasiones estos son estandarizados a fin de reducir los precios y de esta manera atraer un mercado
amplio.
A través del liderazgo de costo la empresa se propone ser el productor de menor costo en su sector
inmobiliario.
Análisis de mercado y estrategia
Estos elementos son parte importante del plan de comercialización dentro del plan de negocios
inmobiliarios, dicho plan de comercialización incluye aspectos cualitativos, cuantificación y
proyección de la demanda y ventas.
El mercado y conducta de los clientes
Para llegar a la compresión de estos dos factores es necesario que los especialistas de marketing
contesten las siguientes preguntas.
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¿A qué necesidad del mercado inmobiliario se dirige el negocio?
¿Qué productos inmobiliarios sirven para dicha necesidad?
¿Quién compra los productos?
¿Por qué compran los clientes?
¿Quién toma la decisión de comprar?
¿Dónde prefieren comprar los clientes?
Philip Kotler ideó un modelo de conducta de compradores en los mercados de consumo,
enfatizando el mecanismo de respuesta al estímulo, a través del cual los compradores reaccionaran
a la comercialización y a los estímulos.
La importancia del modelo de conducta del cliente, radica en la aportación de una explicación sobre
la demanda de los productos, no solo en función del precio, sino también como resultado de una
gran cantidad de factores específicos de los consumidores, dicha demanda puede estar estimulada
solamente abordando todos los factores que dan como resultado la decisión de compra.
Objetivo del mercado
Al considerar a que segmento se va enfocar, se debe analizar su atractivo y los recursos disponibles
para dirigirlos hacia él.
El marketing es un aspecto importante del objetivo del mercado. Se pueden dar situaciones en las
que, al momento de posesionar un producto, para satisfacer las necesidades de un segmento, no
satisfaga simultáneamente otros segmentos con necesidades diferentes.
Los segmentos a los cuales se enfoca tienen implicancias operativas, logísticas, atención al cliente,
publicidad y distribución. La participación del mercado es una variable clave en cualquier plan de
negocios inmobiliarios.
Desarrollando el mix comercial
El mix comercial definido por cuatro siglas; producto, precio, promoción y posición, es una
herramienta para proporcionar productos en el mercado inmobiliario objetivo. Todos los
elementos del mix comercial se unen para forma la “oferta”, siendo esta una propuesta que
15
satisface las necesidades del cliente, tomando en cuenta que los elementos incluidos en el mix
comercial se deben ajustar de manera que la propuesta sea consistente.
Técnicas de proyección de mercado
Estas técnicas se agrupan en dos categorías:
Métodos cualitativos.
Métodos cuantitativos.
Los métodos cuantitativos incluyen métodos de series de tiempo y explicativos, ambos dependen
de la disposición de información cuantitativa suficiente en forma de serie de datos.
Los métodos cualitativos se emplean cuando no hay datos disponibles o estos son escasos. Al
hablar de término cualitativo nos referimos simplemente a que la opinión está incluida en el
proceso de proyección. Es posible combinar estos dos métodos para realizar una proyección.
Métodos de series de tiempo
Estos dependen de un extenso registro histórico de datos disponibles para detectar y extrapolar un
patrón en la información.se supone que dichos patrones detectados se aplicarán en el futuro.
Esencialmente se detectan y analizan tres tipos de patrones por métodos de serie de tiempo.
Estacionalidad: es la variación regular de la demanda dependiendo del mes o trimestre del
año.
Tendencia: es la dirección de la serie de tiempo independientemente de las temporadas o
ciclos.
Ciclo: la identificación de este permite comprender la variación de la demanda a largo
plazo.
Recursos Financieros
Los recursos financieros son todas las formas de financiamiento como el capital, deudas, préstamos
y financiamiento de proveedores y acreedores. Siendo la rentabilidad sobre el capital invertido tal
vez la decisión final que indica el grado de éxito de una empresa inmobiliaria, estos son decisivos
para el desarrollo y permanencia de la misma debido a esto los planes estratégicos poseen algunos
16
objetivos de crecimiento debido a esto cualquier actividad nueva que realice la empresa requiere
de financiamiento.
Uso eficiente de los recursos operativos
Existe un número de medidas para la utilización eficiente de los recursos como la utilización de la
capacidad instalada, rotación de inventarios, rendimiento, daños, ventas por punto de venta y por
vendedor, productividad laboral y rango de control.
Para la industria inmobiliaria los activos fijos son fundamentales para el balance patrimonial
debido a que estos activos implican que los costos y la rentabilidad se convertirán en una
función de la utilización.
La eficiencia en la utilización de los insumos es importante en ciertos tipos de industrias
debido a que las mediciones pueden mostrar el rendimiento de las materias primas o los
daños en el medio ambiente.
La productividad laboral es el factor más importante por las mediciones específicas al
establecer la competitividad entre países.
Las utilizaciones de los recursos financieros totales utilizan mediciones sobre la utilización
del capital de trabajo incluyendo la rotación de inventarios y la cantidad de días para la
cobranza y los días de crédito que se toman los acreedores.
Para poder definir las metas de mejora se debe calcular las diferentes medidas de eficacia y con la
empresa funcionando supervisar los cambios con el fin de conocer cuán eficiente es la empresa
inmobiliaria con respecto a otras por medio de comparaciones. (Benchmarking)
Uso de los Resultados en el Plan de Negocios
Para identificar los recursos de suma importancia en el negocio es necesario un análisis que permita
centrarse en los recursos que son fuentes de ventaja competitiva.
La cadena de valor identifica como se configuran a fin de garantizar que los recursos se apliquen
para maximizar el valor agregado.
La auditoría ayuda a conocer la eficacia y eficiencia de los recursos.
17
Análisis de la industria y de los competidores
Para desarrollar un plan estratégico razonable en una empresa ya existente o nueva se debe
comprender la industria inmobiliaria y que competencia tiene este análisis que se realiza al ciclo de
vida de la industria, permitirá comprender el grado de madurez de la misma al igual que el análisis
estructural ayuda a recoger información de los proveedores, los compradores y ayuda a reconocer
las fortalezas y debilidades de la competencia.
Descripción General de la Industria
Se debe obtener algunos datos básicos del sector en el que se piensa operar incluyendo parámetros
de medición como: valor de las ventas de los 3 últimos años, ventas unitarias o volúmenes de ventas
durante los últimos 3 años, tendencia de los precios en los últimos 3 años.
La competencia será identificada en un listado en donde constará el nombre, la página web y la
participación en el mercado, la información sobre la industria se obtiene en términos estadísticos
gubernamentales incluyendo datos de importación y exportación, también es útil hacer un listado
de asociaciones que tengan impacto en la industria inmobiliaria ya que las asociaciones industriales
son a menudo las fuentes de información de bajo costo.
La información básica de la industria ayuda al plan de negocios inmobiliario y aporta la materia
prima para un análisis estructural del comportamiento de la competencia.
La única manera de que un competidor pueda crecer es adquiriendo más participación en
el mercado, la competencia se intensifica hasta que algunos salgan del mercado o se
fusionen con nuevas sociedades.
Cuando se trata de productos básicos la competencia se centra en el precio lo cual perjudica
a los fabricantes ya que la competencia por el precio será menor.
El mercado de los productos o servicios perecibles son de competencia intensa al momento
de las ventas.
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Participantes Potenciales
Los participantes agregan capacidad instalada a la industria inmobiliaria y si la capacidad es mayor
al crecimiento de la demanda esto reducirá la rentabilidad, la capacidad de los aspirantes es baja
debido a:
Las industrias tienen uso intensivo de capital
El acceso a los recursos es limitado
El acceso a la distribución inmobiliaria es problemática
Los costos por reemplazo son altos.
Los participantes podrán buscar no replicar la cadena de valor de las empresas sino centrarse en
ciertas actividades de ingreso, las empresas inmobiliarias existentes deberán juzgar
cuidadosamente como utilizar los factores estructurales como barreras para el ingreso.
Sustitutos
Los bienes sustitutos son productos que buscan satisfacer las mismas necesidades de los productos
que ya existen, la amenaza que representan estos son los precios ya que mientras más bajos sean
o tengan una buena relación costo/beneficio serán preferidos industrias completas fueron barridos
por productos sustitutos una de las estrategias para enfrentar esta competencia es comenzar a
fabricar o proveer suministros al sustituto, esta estrategia en el ámbito inmobiliario se da en cuanto
a la calidad de materiales como sustitutos.
La definición de producto sustituto puede ser amplia y podrá incluir productos que compiten
directamente y aun productos no relacionados, todas las compañías que venden o alquilan
inmuebles compiten por la misma bolsa de dinero. Para enfrentar esto los competidores de una
industria podrán decidir buscar en forma conjunta campañas de publicidad genérica.
Poder de negociación de los proveedores
El balance de poder entre los proveedores y la industria a la que abastecen es una función de la
fragmentación relativa.
En las industrias en que los insumos pasan a ser productos estándar y hay gran disponibilidad de
sustitutos siempre que los costos por reemplazo ofrecidos sean razonables.
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El gasto operativo de su cuenta de pérdidas y ganancias deberá presentarse con el suficiente detalle
para poder identificar las mayores categorías de gastos, se deberá realizar un análisis de la
tendencia de precios.
Poder de negociación de los compradores.
Los precios que se obtienen tendrán impacto en la rentabilidad del negocio, por esto existe un
número de factores que aumentan el poder de los compradores:
La medida en que los productos puedan ser diferenciados generará un impacto directo en los
precios especialmente en los productos inmobiliarios en los cuales la diferencia es muy importante.
Los pequeños proveedores requieren vender sus productos a los grandes compradores.
El conocimiento sobre los costos de los proveedores aumenta considerablemente el poder de
negociación de los compradores.
Uso de los resultados en el plan de negocios
El financiamiento es una parte importante para conocer los resultados de un plan de negocios
inmobiliarios, se puede decir que es esencial para poder seguir con las demás actividades
planteadas. Todo plan de negocios necesita financiamiento para llevar a cabo las estrategias que se
tenga planeado.
Sin este elemento es muy difícil conseguir los resultados esperados en el plan de negocios, ya que
la cartera esté sujeta a él, cualquier tipo de empresa inmobiliaria no puede descuidarse de su
planificación, tienes que hacer varios estudios que ayuden de manera óptima a la cartera de los
productos y ver la mejor viabilidad para tomar decisiones correctas y efectivas.
Este análisis nos ayudara para que el producto que se está ofreciendo se desarrolle en el mercado
frente a la competencia y poder así mejorar para el futuro del plan de negocio. La para lo cual
deberá detectar las oportunidades y amenazas que se pueden dar en el mercado para que el
negocio se mantenga en marcha.
El análisis de la competencia es muy importante, mediante el “BENCHMARKING” se puede examinar
y tomar referencia los mejores aspectos que ocupan para su cartera de productos, para lo cual se
recopila la información conveniente y se pasa a un análisis de resultados que nos servirán de
20
mejoras y poder adaptar lo principal a nuestros productos inmobiliarios que ofrecemos mediante
un plan de negocio.
El análisis de la matriz ayuda a tomar una dirección basada en recomendaciones, las cuales se
convertirán en una estrategia para producir nuevos productos, en otras palabras, se debería hacer
cosecha de algo sembrado, obteniendo así diferentes estrategias para nuevas ideas o alternativas.
Mientras exista la competencia, existirán ideas siendo así un proceso de conocimiento para poder
obtener nuevas alternativas comerciales. Pero igualmente, se deben realizar análisis para poder
llegar al fin que se ha planteado según el flujo de fondos o plan de negocios inmobiliarios.
Análisis de la matriz FODA
Para alcanzar una ventaja competitiva los recursos deben ajustarse a la coyuntura económica para
lo cual se necesita realizar un análisis (este un prerrequisito para realizar el FODA de la empresa
inmobiliaria) el cual permitirá establecer una estrategia que permitirá alcanzar los objetivos con los
recursos que cuenta la empresa.
El análisis de la matriz FODA es importante para realizar un estudio general y específico de una
empresa lo que equivale a las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas de la misma, lo
cual será de gran beneficio para la asociación, debido a que los resultados obtenidos servirán para
evaluar el estado en el que se encuentra una empresa inmobiliaria junto a la competencia.
La estrategia de este análisis se encuentra en la sencillez, lo que genera una fácil comprensión,
debido a esto no puede ser extenso ya que no permitiría el objetivo, que es una observación rápida,
segura y precisa y de esa manera conocer las ventajas para la empresa, o en caso contrario combatir
sobre lo mal estructurado. Los diferentes análisis de la empresa, mercados y/o entorno incluyen
factores, los cuales ayudarán a tener efectos más relevantes que otros estudios.
El análisis de FODA no siempre usa las mismas metodologías, esto depende de las personas que lo
estén realizando y para qué lugar, es decir mientras se haga en una empresa pequeña el análisis
será estructurado de una forma muy sencilla, pero para una empresa grande se realiza un análisis
en el que se abarca ámbitos políticos, económicos, sociales y tecnológicos, debido a que es
importante conocer como está siendo manejada la empresa o como debería ser manejada.
Dentro una empresa lo realmente importante es la “rivalidad”, es decir la competitividad que va a
tener una empresa inmobiliaria con otras. Con el análisis FODA es posible visibilizar concisamente
21
las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas, pero dentro de la asociación o grupo, lo que
más se ha visualizado son las amenazas frente a la otra.
El crecimiento de una empresa se debe a los instrumentos que usan y con lo que trabajan, la
tecnología, por lo tanto, el servicio que prestan debería ser de alta calidad, por lo que proporciona
fortalezas para la empresa, sin embargo, hay algunas que no cuentan con recursos especializados,
por lo que generan amenazas en la competencia de la industria inmobiliaria. Es significativa la
capacidad que tendrán para poder sobresalir del problema y que sea suficiente para poder llegar a
obtener la satisfacción del cliente.
Pero también existen las posibilidades de las fortalezas en empresas, lo que forma debilidades para
la competencia, siendo así que de esas debilidades se producirán las amenazas, para adquirir
fortalezas tendrá que aprovechar las diferentes oportunidades, es decir crear factores positivos,
para la explotación industrial, y de esa manera volver a formar competencia.
También es necesario utilizar el análisis PEST revisado anteriormente, ya que además del FODA, nos
ayudará a definir los diferentes cambios que existen en una gran empresa, las fortalezas y
debilidades se formaran a través de las amenazas y oportunidades, lo cual nos colabora para
plantear nuevas estrategias para conformar un ambiente competitivo y de esa manera adquirir
nuevas producciones para constituir un proceso de competencia y satisfacción.
Existe la necesidad de competencia, en la que la industria debe constituir el análisis de FODA, para
generar nuevas oportunidades y así el crecimiento de la empresa será evidente, los trabajadores
muchas veces no pueden definir de manera clara las debilidades que como compañía tienen, más
sólo las fortalezas, por lo tanto, se convierte en una debilidad la incapacidad de reconocer e
identificar “cualidades y debilidades”.
1.6.2 ESTRATEGIA DE DIFERENCIACIÓN
La estrategia de diferenciación se basa en la “innovación”, los productos inmobiliarios, que deben
ser nuevos, diferentes, para que la competencia no tenga oportunidad de lanzar otro producto
similar o mejorado, es por eso que se debe buscar la calidad y eliminar lo común. Es importante
indicar el valor que va a tener el servicio o producto, siempre y cuando este no sobrepase el valor
que los clientes estén dispuestos a cancelar.
22
Por lo tanto, es necesario contar con líder, quien será el que colabora a dirigir el mercado, pero no
solamente él será el implicado ya que quienes juegan el rol más importante son los compradores o
personas que están detrás.
1.6.3 ESTRATEGIA DE ENFOQUE
Es importarte generar ventajas competitivas para poder satisfacer los requerimientos que tendrán
los compradores. La estrategia de nicho es una clave para jugar en un sitio una ventaja competitiva,
y así poder ganar el puesto a un mejor proveedor. Esto está ligado a la diferenciación del producto
inmobiliario junto a la capacidad del líder.
23
CAPÍTULO 2
PRINCIPIOS CONTABLES FINANCIEROS
2.1 PRINCIPIOS CONTABLES
El área contable ha desarrollado cinco principios fundamentales que sirve de base para todas las
demás políticas contables dentro del negocio inmobiliario.
2.1.1 Matching. -Este principio establece que los gastos se igualarán con las entradas para
determinar el ingreso neto de un periodo contable.
2.1.2 Principio de empresa en marcha. - Se refiere a la permanencia en el futuro de una
organización: es decir, se trata de una empresa inmobiliaria funcionando que no va a cerrar, en el
corto plazo.
2.1.3 Consistencia. - Establece que las empresas inmobiliarias una vez que hayan decidido la
aplicación de una norma o método contable, todas las operaciones siguientes deberán ser tratadas
en la misma forma.
2.1.4 Prudencia. - Implica que en caso que el contador tuviera dos o más opciones contables a
aplicar, tiene que optar por el registro de aquella que muestre en libros un menor valor del activo
o que incida en una menor utilidad de la empresa inmobiliaria.
2.1.5 Costo. -Establece que los activos o recursos debe ser valuados al menor valor que surja del
costo de adquisición o a su VNR.
2.2 REVISIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
Objetivos
El análisis de los índices financieros implica la comparación de dos o más cifras en los estados
contables para ofrecer un indicador del redimiendo del negocio inmobiliario. Los estados contables
representan principalmente registros de transacciones pasadas y los usuarios externos estudian
estos estados como evidencia del funcionamiento de un negocio en el pasado, lo cual puede ser
útil para predecir el comportamiento futuro de éste. Los índices financieros resultan muy útiles
cuando se pueden comparar con otros de empresas similares que operen en el mismo mercado
24
inmobiliario, compitiendo por el mismo sector de consumidores con artículos similares que tienen
modelos de negocio parecidos y se encuentran en la misma etapa de desarrollo. Además, comparar
una empresa que recién comienza con una que ha estado operando exitosamente por más de diez
años tendrá escaso valor.
Evaluado la rentabilidad
Los cálculos de los márgenes de utilidad se pueden utilizar para estimar la rentabilidad, pero estas
podrán ser alteradas cambiando el tratamiento contable como la depreciación y amortización. Por
lo tanto, la fiabilidad y la trasparencia de las ganancias disminuyen a medida que se profundicen los
estados financieros. El plan de negocio inmobiliario debe realizarse de tal manera que las políticas
contables sean claras.
Margen de utilidad bruta
Margen de utilidad bruta =
Margen de utilidad operativa
Margen de utilidad operativa =
Mide la rentabilidad total después de considerar todos los costos operativos: los costos variables y
fijos de las ventas o los costos de estructura. La empresa inmobiliaria tiene que ser rentable. La
empresa debe ser rentable a nivel operativo para cubrir los costos de depreciación y amortización
que recae sobre los activos que utiliza.
Margen de utilidades antes de impuestos
Margen PBT=
Utilidad bruta
Ventas
X 100%
Utilidad operativa
utilidades antes de impuestos
X 100%
Ventas
Ventas
X 100%
25
Indica la rentabilidad de la empresa una vez que se han incluido todos los costos.
Utilidad por acción
Se define EPS
EPS=
Las ganancias examinan las utilidades disponibles para su distribución entre los accionistas y
constituyen el punto de partida para la valuación basada en los índices relación precio/utilidad por
acción.
Revisión del estado de situación patrimonial
El balance patrimonial detalla los activos y los pasivos de la empresa inmobiliaria con este informe
se averigua si la empresa tiene suficientes activos líquidos para cumplir con su pasivo. Los activos
líquidos son activos que pueden convertirse rápidamente en efectivos.
Una empresa tiene problema de liquidez cuando realiza ventas inadecuadas; también cuando crece
con rapidez, y tiene un exceso riesgo de comercialización. Esto se da cuando el incremento de la
demanda y en la actividad da como resultado un aumento de clientes que deben dinero a la
empresa. El aumento de las cuentas a cobrar y de los inventarios debe ser financiado mediante
niveles más elevados de capital de trabajo. Si la empresa no reúne cubrir estos fondos suficientes
se dice que existe overtrading.
Índice de liquidez corriente
Índice de liquidez corriente=
Activos corrientes. - puede convertirse más rápido e efectivo se extraen del balance patrimonial.
Ejemplo: inventarios.
Cantidad promedio ponderado de acciones emitidas
Utilidades después de impuestos
activos corrientes
pasivos corrientes
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Pasivos corrientes. - constituyen obligaciones que se pagaran en un año plazo y se cancela en
efectivo. Ejemplo: efectivo, las cuentas a cobrar.
El índice de liquidez corriente analiza la habilidad de la empresa para cumplir con sus pasivos.
Activos de capital tangible. -Cuentas a pagar e inversiones.
Ratio de liquidez inmediata
Ratio de liquidez inmediata =
La razón de liquidez inmediata reconoce que algunos activos se convertirán en efectivo más rápido
que otros.
Rotación de activos
Esta medida examina la intensidad del capital de la empresa. Observa el nivel de base de activos
que se requiere para respaldar las ventas de la empresa.
Un negocio que requiera una menor cantidad de base de activos para entregar al mismo volumen
de ventas, será si todo lo demás permanece igual, más atractivo que un negocio que requiere una
mayor base de activos
Rotación de activos =
Sobre los bienes objetos de garantía se pueden recuperar el préstamo en caso de quiebra
empresarial, de manera que los proveedores esperan vender los bienes y así saldar la deuda.
Los accionistas estarán interesados en el riesgo financiero de la empresa, porque a medida que el
negocio se endeude más su capital entrara en riesgo y ya que los accionistas son los últimos en
caja + Títulos a corto plazo + cuentas a cobrar
Pasivos corrientes
Activos operativos netos
Ventas
27
recibir cualquier tipo de suma de dinero en caso de quiebra un incremento en la deuda significa
riesgo para su inversión.
Apalancamiento financiero
O también levage (nivel de endeudamiento) analiza qué proporción de la empresa está financiada
por la deuda y ofrece un dato representativo del riesgo financiero potencial. Definición:
𝑨𝒑𝒂𝒍𝒂𝒏𝒄𝒂𝒎𝒊𝒆𝒏𝒕𝒐 =𝑫𝒆𝒖𝒅𝒂 𝒂 𝒍𝒂𝒓𝒈𝒐 𝒑𝒍𝒂𝒛𝒐
𝒅𝒆𝒖𝒅𝒂 𝒂 𝒍𝒂𝒓𝒈𝒐 𝒑𝒍𝒂𝒛𝒐+𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍 𝒂𝒄𝒄𝒊𝒐𝒏𝒂𝒓𝒊𝒐+𝒓𝒆𝒔𝒆𝒓𝒗𝒂 × 𝟏𝟎𝟎
Los niveles aceptables de apalancamiento dependerán del sector y de la etapa de crecimiento del
negocio.
Índice de endeudamiento/patrimonio neto
Consiste en calcular el ratio de endeudamiento en relación con los fondos propios. Definición:
𝑰𝒏𝒅𝒊𝒄𝒆 𝒅𝒆 𝒆𝒏𝒅𝒆𝒖𝒅𝒂𝒎𝒊𝒆𝒏𝒕𝒐 =𝑫𝒆𝒖𝒅𝒂𝒔 𝒂 𝒍𝒂𝒓𝒈𝒐 𝒑𝒍𝒂𝒛𝒐
𝑪𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍 𝒂𝒄𝒄𝒊𝒐𝒏𝒂𝒓𝒊𝒐 + 𝒓𝒆𝒔𝒆𝒓𝒗𝒂𝒔
Cobertura de intereses
Analiza la capacidad para pagar intereses en conjunto con los niveles de apalancamiento, esta
cobertura de intereses será analizada por los proveedores de deudas:
𝑪𝒐𝒃𝒆𝒓𝒕𝒖𝒓𝒂 𝒅𝒆 𝒊𝒏𝒕𝒆𝒓𝒆𝒔𝒆𝒔 =𝑮𝒂𝒏𝒂𝒏𝒄𝒊𝒂 𝒐𝒑𝒆𝒓𝒂𝒕𝒊𝒗𝒂
𝑰𝒏𝒕𝒆𝒓𝒆𝒔𝒆𝒔
La depreciación y la amortización quedan excluidas del cálculo de ganancias ya que no reflejan
erogaciones de dinero durante el periodo contable.
Relacionando Índices
Las relaciones de índices ofrecen valiosas conclusiones sobre la generación de valor en los negocios
inmobiliarios, los índices analíticos no deben usarse de manera aislada. Por ejemplo, la rentabilidad
sobre los activos puede desglosarse en los ratios de rotación de activos y margen de utilidades.
𝒖𝒕𝒊𝒍𝒊𝒅𝒂𝒅𝒆𝒔 𝒂𝒏𝒕𝒆𝒔 𝒅𝒆 𝒊𝒏𝒕𝒆𝒓𝒆𝒔𝒆𝒔 − 𝒊𝒎𝒑𝒖𝒆𝒔𝒕𝒐𝒔
𝒂𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔 =
𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒔
𝒂𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍𝒆𝒔=
𝒖𝒕𝒊𝒍𝒊𝒅𝒂𝒅𝒆𝒔 𝒂𝒏𝒕𝒆𝒔 𝒅𝒆 𝒊𝒏𝒕𝒆𝒓𝒆𝒔𝒆𝒔 − 𝒊𝒎𝒑𝒖𝒆𝒔𝒕𝒐𝒔
𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒔
28
Esta combinación sugiere que la rentabilidad de una empresa puede mejorar a través de un
incremento en las ventas generadas en torno a una base de activos y el margen de utilidades que
logra a través de esas ventas.
𝒖𝒕𝒊𝒍𝒊𝒅𝒂𝒅𝒆𝒔 𝒅𝒆𝒔𝒑𝒖𝒆𝒔 𝒅𝒆 𝒊𝒎𝒑𝒖𝒆𝒔𝒕𝒐𝒔
𝒑𝒂𝒕𝒓𝒊𝒎𝒐𝒏𝒊𝒐 𝒏𝒆𝒕𝒐 =
𝒖𝒕𝒊𝒍𝒊𝒅𝒂𝒅𝒆𝒔 𝒅𝒆𝒔𝒑𝒖𝒆𝒔 𝒅𝒆 𝒊𝒎𝒑𝒖𝒆𝒔𝒕𝒐𝒔
𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒔=
𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂𝒔
𝒂𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔 =
𝒂𝒄𝒕𝒊𝒗𝒐𝒔
𝒑𝒂𝒕𝒓𝒊𝒎𝒐𝒏𝒊𝒐 𝒏𝒆𝒕𝒐
La rentabilidad sobre patrimonio neto puede desglosarse en el margen de utilidad por el índice de
rotación
2.3 PRINCIPIOS CONTABLES UTILIZADOS EN LA NORMATIVA ECUATORIANA
Como parte de la globalización, el intercambio de bienes y servicios entre distintos países, el
continuo avance de la tecnología a pasos gigantes y la imperiosa necesidad de contar con
información financiera confiable, comparable y oportuna, ha obligado a que varios actores
involucrados en la contaduría pública, busquen producir normas contables y financieras armónicas
que permitan que los estados financieros reporten fielmente la situación económica y financiera
de las empresas, principalmente, sobre los cuales los administradores podrán tomar decisiones
seguras y permitan compararla, independientemente del país en que se generen.
Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), han sido implementadas ante la
necesidad latente de crear un conjunto de normas para que las empresas que realizan actividades
económicas fuera de su país de origen, puedan entender de manera ágil la posición económica de
compañías de otras latitudes. De acuerdo al Marco Conceptual para la preparación y presentación
de los estados financieros (IASB, 1989), de estas normas, muchas entidades en el mundo entero,
preparan y presentan estados financieros para usuarios externos, los cuales pueden parecer
similares entre uno y otro, pero existen diferencias causadas por una amplia variedad de
circunstancias sociales, económicas y legales, así como porque en los diferentes países se tienen en
mente las necesidades de distintos usuarios de los estados financieros al establecer la normativa
contable nacional.
El International Accounting Standards Committee (IASC), actualmente IASB tiene la misión de
reducir tales diferencias por medio de la armonización entre las regulaciones, normas contables y
procedimientos relativos a la preparación de los estados financieros. Reconoce que cada gobierno,
en particular puede fijar requisitos diferentes o adicionales para sus propios intereses, sin embargo,
estos requisitos no deben afectar a los estados financieros publicados para beneficios de otros
29
usuarios, a menos que cubran también sus necesidades. Es por esta razón que las NIIF han sido
adoptadas por muchos países alrededor del mundo.
El Ecuador como país, sin embargo, ha adoptado parcialmente en su economía estas normas,
siendo de aplicación obligatoria para las instituciones controladas por una entidad reguladora,
debiendo aplicar las otras compañías las normativas contables emitidas por su Superintendencia
respectiva.
Necesidad de la Contabilidad.
Imaginar que una empresa inmobiliaria carece de contabilidad sería casi imposible, porque a más
de que se constituye en un incumplimiento legal significaría que los administradores no dispondrían
de información para tomar decisiones acertadas sobre los destinos de la entidad económica.
Desde el principio de los tiempos la humanidad ha tenido que mantener un orden en cada
aspecto más aún en los económicos, utilizando al principio elementos muy básicos de registro para
luego utilizar medios y prácticas más avanzadas para facilitar el intercambio y manejo de sus
operaciones. Así la contabilidad surge con la necesidad que tiene toda persona natural o jurídica
que tenga como actividad el comercio, la industria o la prestación de servicios, para poder generar
información sobre los recursos que posee y poder entender si llega o no a los objetivos trazados.
Las más antiguas civilizaciones conocían operaciones aritméticas rudimentarias llegando muchas
de ellas a crear elementos auxiliares para contar, sumar o restar, generando registros sobre
actividades económicas. Existen evidencias en civilizaciones como Mesopotamia, Babilonia, Grecia,
Egipto o Roma, donde sus gobernantes establecieron disposiciones que regulaban los registros de
las actividades económicas en cuentas detalladas, así como también en algunos casos, de rendición
de cuentas públicas. Sin embargo varios autores, entre los que se menciona a Mario Hansen-Holm
y Luis Chávez (Hansen-Holm & Chávez, 2012), consideran al Fraile Luca Bartolomeo de Paccioli,
como el “padre de la contabilidad”, al menos en su estado más simplificado, al sentar sus bases en
la obra de 1494 denominada “Summa arithmetica, geometría proportioni et proportionalita”, en el
cual se menciona por primera vez los registros de las transacciones comerciales de la forma “T”,
que es conocida hasta estos días como el principio matemático de la partida doble, cuyas reglas
son:
a) no hay deudor sin acreedor;
b) la suma que se adeuda a una o varias cuentas ha de ser igual a la que se abona;
30
c) todo el que recibe debe a la persona que da o entrega;
d) todo valor que ingresa es deudor y todo valor que sale es acreedor;
e) toda pérdida es deudora y toda ganancia es acreedora (Pacioli, 2014).
Desde aquella época han surgido muchos cambios, siendo a partir de finales del siglo 19 en que se
comienza a desarrollar profesionalmente la contabilidad, institucionalizándose como una actividad
académica y se le otorga reconocimiento legal a la profesión de Contador Público en Estados Unidos
y varios países de Europa, surgiendo varias agrupaciones de contadores nacionales, con diversas
tendencias.
En los siguientes años los conceptos contables básicos no cambiaron, pero cada país emitió sus
propios principios contables adaptándolas a sus propias legislaciones y organismo de control
nacional, para proteger a los inversionistas, a fin de garantizar transparencia y rendición de cuentas
en la administración de los negocios y las operaciones financieras, estableciendo formas diferentes
de valuar los activos, pasivos y la medición de los resultados.
Es así como surgen los principios contables norteamericanos, mexicanos, canadienses, japoneses,
alemanes, chinos, entre muchos otros, y también los ecuatorianos, los cuales buscaban registrar las
transacciones acordes a sus disposiciones tributarias y legales, tal como se mencionó
anteriormente.
Como es de conocimiento de los profesionales en la contaduría pública, durante las últimas décadas
del siglo pasado, la normativa contable en muchos países fue realizada considerando los principios
emitidos en los Estados Unidos de Norteamérica, los cuales son los US GAAP (United States,
Generally Accepted Accounting Principles), cuya traducción es Principios de Contabilidad
Generalmente Aceptados, más conocidos como PCGA, y las Declaraciones de Normas de
Contabilidad Financiera (SFAS por sus siglas en inglés), promulgados por el Financial Accounting
Standard Board (FASB), (Consejo de Normas de Contabilidad Financiera). Esta situación era
entendible, debido a la solidez e importancia de la economía norteamericana en el ámbito mundial
en aquel tiempo. Sin embargo, ante el escándalo de los fraudes financieros producidos por las
empresas ENRON y WorldCom en Estados Unidos de América en los años 2001 y 2002
respectivamente, estas normas perdieron mucha aceptación.
Mario Arturo Hansen-Holm y Luis A. Chávez, en su obra “NIIF para PYMES – Teoría y práctica”
expresan:
31
Si las actividades comerciales se realizaran sin salir de las fronteras, y si los residentes de esas
naciones sólo tuvieran interés en comparar los Estados Financieros de las empresas locales, estas
diferencias contables a nivel mundial no plantearían mayores inconvenientes. No obstante, en los
últimos años la globalización económica hizo latente la necesidad de crear un conjunto de normas
para que las empresas que operan fuera de su país origen pudieran comprender más rápidamente
la posición económica de compañías de otras latitudes (2012).
Pedro Zapata Sánchez, en su obra “Contabilidad General” menciona las dificultades principales de
aplicar diversidad de prácticas contables como una forma propia de reconocer y valuar los activos,
pasivos, ingresos y gastos, las cuales se detallan:
Impedimento, o al menos dificultad, para que ciertas empresas domiciliadas en un país no
puedan ingresar a ofertar sus productos, servicios y acciones en otros (países).
Limitaciones y dificultad de acceso al mercado internacional de capitales.
Problemas en la consolidación de estados financieros.
Falta de comparabilidad de los estados financieros.
Baja calidad de la información reportada y revelada. (2011)
Desde inicios del presente siglo el IASB, perteneciente a la Fundación IFRS, se ha convertido en la
mayor autoridad en emisión de principios de contabilidad a nivel mundial, siendo el organismo
encargado de emisión de las Normas Internacionales de Información Financiera; estas normas han
sido adoptadas por más de 130 países alrededor del mundo.
2.4 DISPOSICIONES LEGALES RELACIONADAS CON LA CONTABILIDAD EN EL ECUADOR.
Partiendo de una definición de Contabilidad en la que se indica que es un proceso mediante el cual
se identifica, analiza, clasifica, registra, evalúa e informa, las operaciones originadas en actos de
comercio de las organizaciones, empresas o individuos, se considera conveniente partir de la
legislación que regula la actividad del comercio.
El Código de Comercio (Congreso Nacional, 2000) en su artículo 37 establece que todo comerciante
está obligado a llevar contabilidad en los términos que establece la Ley de Régimen Tributario
Interno.
32
En la Ley de Régimen Tributario Interno (Congreso Nacional, 2014), en su artículo 19, se establece
que todas las sociedades estarán obligadas a llevar contabilidad y que las personas naturales
deberán realizarlo en función de la actividad que realicen, considerando adicionalmente montos de
capital, ingresos brutos o gastos anuales, acorde a lo que se indica en el Reglamento para la
aplicación de esta ley.
En el mismo cuerpo legal, en su artículo 20, se establecen los principios generales que deberán
observar los contribuyentes, indicando que se llevará por el sistema de partida doble, en idioma
castellano y en dólares de los Estados Unidos de América, tomando en consideración los principios
contables de general aceptación, para registrar el movimiento económico y determinar el estado
de situación financiera y los resultados imputables al respectivo ejercicio impositivo.
De acuerdo a lo indicado en la normativa anterior, se establece dos grupos de contribuyentes
obligados a llevar contabilidad, esto es, personas naturales y las sociedades en general.
En el artículo 39 del Reglamento para la aplicación de la Ley de Régimen Tributario Interno
(Presidencia de la República del Ecuador, 2013), se establece en su tercer inciso que las sociedades
sujetas al control y vigilancia de las Superintendencias de Compañías o de Bancos y Seguros, se
regirán por las normas contables que determine su organismo de control; sin embargo, para fines
tributarios, cumplirán las disposiciones de la Ley de Régimen Tributario Interno y este Reglamento.
Según la legislación ecuatoriana, desde el punto de vista societario y en función de la actividad
económica ejercida, debemos considerar tres grupos de sociedades las cuales tienen su propia
regulación, así como las disposiciones aplicables para las personas naturales obligadas a llevar
contabilidad, las cuales se procede a analizar.
Compañías en general sujetas al control de la Superintendencia de Compañías
Con la expedición del Código Orgánico Monetario y Financiero (Asamblea Nacional, 2014),
publicado en el segundo suplemento del Registro Oficial No. 332 del 12 de septiembre de 2014, la
Superintendencia de Compañías cambia su denominación a Superintendencia de Compañías,
Valores y Seguros, por lo que las compañías de seguros dejan de ser controladas por la
Superintendencia de Bancos y pasan a control de este organismo.
Evolución histórica de la aplicación de los principios contables en el Ecuador por la
Superintendencia de Compañías
33
Conforme lo establece el artículo 294 de la Ley de Compañías (Congreso Nacional, 2014), el
Superintendente de Compañías, Valores y Seguros determinará mediante resolución los principios
contables que se aplicarán obligatoriamente en la elaboración de los balances de las compañías
sujetas a su control.
Históricamente este organismo de control ha emitido disposiciones tendientes a acoger las normas
contables de uso común, con la participación de la Federación Nacional de Contadores del Ecuador
(FNCE) y el Instituto de Investigaciones Contables del Ecuador (IIC) y resolver su utilización
obligatoria en las empresas controladas.
Es así que mediante Resolución SC-90-1-5-3-0009 (Superintendencia de Compañías, 1990)
publicada en el Registro Oficial 510 del 29 de agosto de 1990, se emite el Reglamento de los
Principios Contables que se aplicarán obligatoriamente en las compañías sujetas a su control; y,
mediante Resolución No. SC-91-153-009 (Superintendencia de Compañías, 1991) publicada en el
Registro Oficial 751 de 20 de agosto de 1991, se emite el “Reglamento de los Principios Detallados
de Contabilidad Financiera”. Ambas resoluciones recogen el pronunciamiento sobre Normas de
contabilidad Financiera No. 6, emitido por el IIC en octubre de 1984, como una recopilación
modificada por las características y los principios contables básicos para el Ecuador, emitidos por el
Congreso Nacional de Contadores realizado en noviembre de 1975, el mismo que se fundamenta
en el APB Statement No. 4 “Basic Concepts and Accounting Principles Underlying Financial
Statements of Business Enterprises” emitido en octubre de 1970 por la Junta de Principios de
Contabilidad del Instituto Americano de Contadores Públicos Certificados de Estados Unidos de
Norteamérica (Pesántez, 1993). Como se podrá apreciar, en esas fechas se implementa normativas
de carácter obligatorias, sustentadas en pronunciamiento internacional de 20 años atrás, y que, por
fuerza de Ley, estos principios de contabilidad debían ser aplicados, adicionalmente cualquier
cambio en principios o normas contables, debía realizarse mediante modificación a las Resoluciones
antes indicadas.
En esa época, el gremio contable criticó la utilización del término “principios de contabilidad”,
debiendo ser el de “normas de contabilidad”. Adicionalmente manifestó el derecho de la profesión
contable para emitir normas de contabilidad y que, al ser la Superintendencia de Compañías, el
organismo de control y por consiguiente usuario de los estados financieros, consideraban que no
era ético que a su vez emita normas de contabilidad, por cuanto se transforma en juez y parte.
34
Creación de las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC)
La Federación Nacional de Contadores del Ecuador mediante Resolución No. FNCE 07.08.99 de 8 de
julio de 1999 decidió adoptar las Normas Internacionales de Contabilidad NIC como base para
emitir las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC), por lo que la Superintendencia de Compañías
emitió la Resolución No. 99-1-3-3-007 (1999), publicada en el Registro Oficial 270 de 6 de
septiembre de 1999, considerando que era fundamental para el desarrollo empresarial del país
modernizar los principios de contabilidad en nuestro país para que estos armonicen con normas,
procedimientos contables universales para el correcto registro de operaciones, preparación y
presentación de estados financieros, disponiendo que las NEC, de la número 1 a la 15, sean de
aplicación obligatoria por parte de las entidades sujetas a su control.
Debido al proceso de hiperinflación que sufrió nuestro país, entre los años 1998 y 1999, se
desarrollaron las NEC 16 “Corrección monetaria integral de estados financieros” y NEC 17
“Conversión de Estados Financieros para efectos de aplicar el sistema de dolarización”, ésta última
fue oficializada mediante publicación en el Registro Oficial No. 57 del 13 de abril de 2000, de la
Resolución interinstitucional de la Superintendencia de Bancos, Superintendencia de Compañías y
Servicio de Rentas Internas 3 No. SB-SC-SRI-01 (2000), publicada en el Registro Oficial No. 57 del 13
de abril de 2000, la cual fue necesaria en el cambio de esquema monetario de sucre a dólar
(Jiménez, 2011).
Finalmente, durante el año 2001 el Comité de Pronunciamientos del IICE elaboró un tercer grupo
de normas, conformadas por las NEC No. 18 a la 27, las cuales fueron publicadas en la edición
especial No. 4 del Registro Oficial del 18 de septiembre de 2002, con las cuales se derogó las NEC
No. 14, 26 y parte de la 4 (Jiménez, 2011).
Con el paso de los años, la profesión contable del Ecuador mantuvo normas nacionales
desactualizadas e incompletas debido a que el Comité Técnico del IICE que estuvo dirigido por
miembros de firmas auditoras internacionales, adujo falta de tiempo falta de tiempo para lograr
actualizar y emitir nuevas normas, considerando que el IASC, organismo que emitía las NIC, se
convirtió en el IASB y comenzó a emitir las Normas Internacionales de Información Financiera.
Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera y derogatoria de las Normas
Ecuatorianas de Contabilidad. Ante la falta de actualización de nuestras normas, la FNCE y el IICE,
mediante comunicación del 22 de febrero del 2006, solicitan a los organismos de control, la
sustitución de las NEC por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas
35
por el International Accoounting Standards Board (IASB). Esta solicitud fue acogida favorablemente
por la entonces Superintendencia de Compañías, quien emitió la Resolución No. 06.Q.ICI-004 (2006)
que fue publicada en el Registro Oficial 348 del 4 de septiembre de 2006, disponiendo que las NIIF
sean de aplicación obligatoria por parte de las entidades sujetas a control por dicho organismo a
partir del año 2009, derogando la aplicación de las NEC. Posteriormente, mediante Resolución No.
08.G.DSC.010 (Superintendencia de Compañías, 2008) se prorrogó la fecha de inicio
estableciéndose un cronograma de aplicación, determinando tres grupos de compañías que debían
implementar las NIIF, entre los años 2010 y 2012, por lo que hasta antes de la vigencia del Código
Orgánico Monetario y Financiero emitido en septiembre de 2014, todas las compañías sujetas al
control de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, deben aplicar estas normas, a
excepción de las compañías de seguros y reaseguros, como se explicará posteriormente.
Finalmente, en enero de 2011, la Superintendencia de Compañías emitió la Resolución No.
SC.Q.ICI.CPA.IFRS.11 (2011), mediante la cual dispone la aplicación de la Norma de Información
Financiera para PYMES, estableciendo las condiciones que debían cumplir las personas jurídicas
para observar esta norma.
Es importante mencionar que las NEC nacionales y las NIIF internacionales tienen cierta relación,
debido a que fueron desarrolladas considerando las NIC, por lo tanto, los contadores en nuestro
país ya se encontraban familiarizados con algunos conceptos.
Instituciones controladas por la Superintendencia de Bancos
Conforme lo establece el Código Orgánico Monetario y Financiero (Asamblea Nacional, 2014), la
Superintendencia de Bancos y Seguros pasó a denominarse simplemente Superintendencia de
Bancos, por lo que las compañías de seguros pasan a ser controladas por la Superintendencia de
Compañías, Valores y Seguros; adicionalmente, en su artículo 162 del código ibídem (2014), se
establece que el sistema financiero privado controlado por la Superintendencia de Bancos, está
compuesto por:
los bancos múltiples y bancos especializados; y,
las instituciones de servicios financieros, que son los almacenes generales de depósito,
casas de cambio y corporaciones de desarrollo de mercado secundario de hipotecas.
En el artículo 218 del código ibídem, se establece que las entidades del sistema financiero nacional
deberán someterse a las políticas y regulaciones que sobre contabilidad expida la Junta de Política
36
y Regulación Monetaria y Financiera, así como a las normas de control que sobre estas materias
dicten, de forma supletoria y no contradictoria, los organismos de control respectivos. La Junta de
Política y Regulación Monetaria Financiera asume las funciones que realizaba la Junta Bancaria,
organismo que emitía las disposiciones normativas de aplicación obligatoria por las instituciones
controladas por la entonces Superintendencia de Bancos y Seguros. Siendo este organismo de
creación reciente, en la primera disposición transitoria del código ibídem, expresa que las
resoluciones que constan en la “Codificación de Resoluciones de la Superintendencia de Bancos y
Seguros y de la Junta Bancaria” (2014), mantienen su vigencia en todo lo que no se oponga a este
código, hasta que la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera resuelva lo que
corresponda.
Esto se sustenta en lo establecido en el Capítulo IV denominado “Sometimiento a las Normas
Internacionales de Información Financiera NIIF’s y a las Normas Internacionales de Auditoría y
Aseguramiento NIIA’s”, del título XI, Libro I, de la Codificación de Resoluciones de la
Superintendencia de Bancos y Seguros y de la Junta Bancaria (2014), en su artículo 1 establece en
su primer inciso las instituciones bajo el control de la entonces Superintendencia de Bancos y
Seguros se someterán y aplicarán las normas contables dispuestas por el organismo de control,
contenidas en los Catálogos de Cuentas y en la mencionada Codificación de Resoluciones; en lo no
previsto se aplicarán las Normas Internacionales de Información Financiera NIIF. Como se podrá
apreciar, pese a la denominación de este capítulo de la normativa, las NIIF quedan como norma
supletoria de aplicación, por lo que dichas instituciones no se pueden considerar que las apliquen.
Personas naturales obligadas a llevar contabilidad
En el artículo 39 del Reglamento para la aplicación de la Ley de Régimen Tributario Interno (2013),
se establece en su segundo inciso, que las personas naturales obligadas a llevar contabilidad y
sociedades que no estén bajo el control y vigilancia de las Superintendencias de Compañías o de
Bancos y Seguros, la contabilidad se llevará con sujeción a las Normas Ecuatorianas de Contabilidad
(NEC) y a las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC), en los aspectos no contemplados por
las primeras, cumpliendo las disposiciones de la Ley de Régimen Tributario Interno y este
Reglamento.
Como se puede apreciar, las Normas Ecuatorianas de Contabilidad que fueron derogadas por la
entonces Superintendencia de Compañías, ante recomendación de los organismos contables
37
nacionales, por estar desactualizadas, conforme a esta reglamentación se mantienen vigentes para
su utilización por las personas naturales que estén obligadas a llevar contabilidad.
Analizado todo el panorama en cuanto a la legislación y regulación vigente para la aplicación de
normas contables en el Ecuador, se puede llegar a concluir los siguientes elementos:
El IASB al elaborar las NIIF, ha desarrollado un conjunto consistente de normas de
contabilidad y de información financiera para la presentación de reportes adaptables a las
legislaciones de cada país, y para la consolidación, lo cual mejora la comparabilidad de la
información financiera y la planificación tributaria. Esto beneficia de manera directa a los
accionistas y a los analistas que buscan información de alta calidad, comprensible y
consistente, para valorar a las compañías promotoras o desarrolladoras del negocio
inmobiliario más allá de las fronteras.
Es incorrecto indicar que Ecuador, de manera general, ha adoptado las Normas
Internacionales de Información Financiera, siendo únicamente las compañías controladas
y vigiladas por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros las que las aplica,
exceptuándose las compañías de seguros y reaseguros que recientemente pasaron a su
control, manteniendo aún sus registros contables con las disposiciones emitidas por la
anterior Superintendencia de Bancos y Seguros
2.5 ADAPTACION DEL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
Las Normas de adaptación al Plan General de Contabilidad de las empresas inmobiliarias, tiene un
antecedente la antigua de adaptación PGC, norma que quedo plenamente derogada en la parte de
la reforma contable.
Tales adaptaciones se elaboran tomando ciertas características y naturaleza de las actividades del
sector concreto, y efectos de un grupo para adaptar el PGC al sector inmobiliario.
2.5.1 AMBITO DE APLICACIÓN DE LA APGCI
“La adaptación a las empresas inmobiliarias (APGCI) será de aplicación obligatoria para todas las
empresas cualquiera que sea su forma jurídica individual o sociedad”
Por lo tanto las empresas se denominan como: aquellas que actúan sobre bienes inmuebles,
transformándolos para mejorar sus características y capacidades físicas y ofrecerlos en el mercado
para la satisfacción de las necesidades de alojamiento y sustentación de actividades de la sociedad.
38
Actividades inmobiliarias por cuenta propia. Comprende las unidades cuya actividad principal
consiste en la compra de terrenos, inmuebles y por cuenta propia, así como las unidades que
ordenan la construcción.
Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. Comprende las unidades cuya actividad
exclusiva consiste en el arrendamiento de viviendas o departamentos.
Ejemplos de la actividad promotora inmobiliaria, tanto para venta como alquiler:
Urbanización y parcelación de terrenos y solares.
Construcción de edificios e instalaciones para uso residencial.
Rehabilitación de edificios
Construcción y explotación de instalaciones inmobiliarias complejas.
Con objeto de precisar lo dicho, hay que indicar que se diferencian por sus características de otras
tales como:
Empresas de agencia inmobiliaria
Cooperativas sociales de vivienda
Empresas constructoras.
A aquellas otras empresas cuya actividad inmobiliaria es complementaria les son aplicables las
presentes normas.
2.5.2 ACTIVIDAD CONSTRUCTORA- ACTIVIDAD INMOBILIARIA
La actividad promotora inmobiliaria se realiza simultánea actividades en estos casos se aplicara las
normas correspondientes a cada actividad; en concreto se pueden producir las siguientes
situaciones:
Empresas se realizan actividad promotora es encargada de la construcción a las otras
empresas ajenas a la misma APGCI
Empresas que realizan o construyen el inmueble por sus propios medios. APGCI
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Empresas que tienen actividades en construcción en todo o en parte, encargado de una
empresa tercera en este caso aplicara la norma correspondiente.
En general en las empresas que concurran varias actividades deberán elaborar un plan contable
único.
Ventas
Ventas de existencias comerciales y materiales de construcción.
Ventas de edificación
Ventas de Terrenos y Solares
Ventas de Obras Terminadas
Obra ejecutada y certificada
Ventas de subproductos y residuos
Prestación de servicios.
La actividad se puede resumir a grandes rasgos
Se encarga de obtener el suelo necesario para la construcción
Igualmente gestiona la realización del proyecto y la obtención de las autorizaciones
correspondientes
Contrata la ejecución de la obra con una o varias empresas
Aporta capi8tal propio y obtiene la financiación externa necesaria, que en numerosas
ocasiones se instrumenta a través de préstamos hipotecarios.
Comercializa la promoción inmobiliaria bien sobre planos.
2.5.3 CARACTERISTICAS DE LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
La actividad de promoción inmobiliaria tiene:
Un amplio y complejo marco de actuación.
Una actividad empresarial difícil y de elevado riesgo
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El producto que constituye el principal objetivo de tráfico del sector satisface necesidades
básicas
La cifra de negocios es extraordinariamente significativa, supone algo más del 6% del
Producto Interno Bruto.
Diferencias económicas y financieras sustanciales respecto de otras actividades.
Un producto de alto costo.
Un producto de ciclo superior a un año
Un proceso de producción con flujos monetarios muy diferenciados.
2.5.4 FASES DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
1. Creación de suelo edificable.
2. Promoción de edificaciones.
3. Explotación del construido en régimen de venta.
4. Explotación en régimen de alquiler.
A. Creación de suelo edificable
No todos los suelos son aptos para edificación. Deben reunir una serie de condiciones que vienen
dadas por razones administrativas o técnicas y que han de superarse para que el suelo pueda ser
calificado como apto para construir.
Razones administrativas:
Régimen del Suelo y Ordenación.
Ley sobre el régimen del suelo y valoraciones
Clases de suelo
Suelo urbano tendrán la condición de suelo urbano
a) suelo ya transformado abastecimiento de agua evacuación de energía eléctrica.
b) los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizadas de acuerdo con el mismo
41
Suelo no urbanizable los terrenos con considerables que concurra:
1. El régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo a los
planes de ordenación territorial en razón de sus valores paisajísticos, históricos, ecológicos,
científicos, ambientales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento.
2. Considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho la referencia anterior por
su valor agrícola forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.
El suelo que no tenga la consideración de urbanos de conformidad con los criterios establecidos en
el art 8 tendrá la consideración de suelo urbanizable a efectos de la ley.
Suelo urbanizable el suelo a los efectos de la ley, no tendrá la condición de urbano o de no
urbanizable, tendrá la consideración de urbanizable en términos establecidos en la legislación
urbanística y el planeamiento aplicable.
B. Promoción inmobiliaria
Se inicia a partir de un solar, de un edificio viejo, se proyecta y ejecuta la construcción de un edificio
nuevo o la rehabilitación del existente para obtener un producto.
C. Explotación inmobiliaria
Una vez finaliza la ejecución del proyecto o incluso antes, se inicia su explotación:
Para proceder a su venta por si misma o a través de agencias especializadas a cambio de
comisión.
O bien, para ser destinadas al arrendamiento.
2.5.5 PROBLEMÁTICA CONTABLE DE LA EMPRESA INMOBILIARIA
La empresa promotora inmobiliaria presenta problemas específicos de una correcta planificación
y normalización contable ha de tener presente y dar respuesta adecuada.
a) Diferenciación entre solares, terrenos y edificios destinados a la venta y los destinados a
uso propio.
b) Diferenciación entre solares, terrenos y edificios destinados a la venta y los destinados a
uso propio y certificaciones de obras y gastos de promociones.
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c) Distinción entre proveedores y contratistas de obras.
d) Momento de incorporación de los contratos de ventas a resultados.
e) Particularidades de la financiación a través de préstamos hipotecarios.
f) Distinción entre operaciones con terceros a corto plazo (hasta un año)y largo plazo ( más
de un año)
g) Provisiones específicas de las promociones inmobiliarias (para evicción y saneamiento, para
terminación de promociones.
h) Relaciones con los arrendatarios, en el caso de actividad inmobiliaria de alquiler.
i) Particularidades de la multipropiedad.
2.5.6 DIFERENCIAS DE LA ADAPTACIÓN DEL PGC A LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS
- Estructura de la APGCI
Contiene aparte de la introducción:
1. Principios contables
2. Cuadro de cuentas
3. Definiciones y relaciones contables
4. Cuentas anuales
5. Normas de valoración
La primera, cuarta y quinta parte, son obligatorias, se debe tener mucha importancia, mientras las
demás partes no son de obligatoriedad, a excepción de la tercera parte, definiciones y relaciones
contables donde contenga criterios de valoración o sirva de interpretación.
- Principios de contabilidad
Los principios contables no tienen modificación con respecto al PGC, desarrolla y contempla el
artículo 38del código de comercio.
1. Principio de prudencia
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2. Principio de empresas en funcionamiento
3. Principio de registro
4. Principio de precio de adquisición
5. Principio de devengo
6. Principio de correlación de ingreso y gastos.
7. Principio de uniformidad
- Cuadro de cuentas de la APGCI
Contiene las cuentas y subgrupos específicos del sector que no se han adaptado en las variaciones
Proveedores y otros acreedores pro operaciones de tráfico a largo plazo
Clientes y otros deudores por operaciones de tráfico a largo plazo
2.5.7 NORMAS DE VALORACION
Los bienes comprendidos en el inmovilizado material deben valorarse al precio de adquisición o
costo de producción.
Precio de adquisición
El precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos
adicionales que se produzca hasta su puesta en condiciones de explotación, gastos de explanación
y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares.
Costo de producción
El costo de producción de los viene fabricados o construidos por la propia empresa se obtiene
añadiendo al precio de adquisición de las materias primas y otras materias consumibles, los demás
costes directamente imputables a dichos bienes. Deberá añadirse la parte que corresponda de los
costes indirectamente imputables a los bienes de que se trata, en la medida en que tales costes
correspondan al periodo de fabricación o construcción.
44
Los impuestos indirectos solo se incluirán en el precio de adquisición cuando no sean recuperables
directamente de la Hacienda Pública.
Se permite la inclusión de gastos financieros en el precio de adquisición o costo de producción,
siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de explotación del
activo, y hayan sido girados por el proveedor o correspondan a prestamos u otro tipo de
financiación ajena destinada a financiar la adquisición. En este caso, su inscripción en el activo
deberá señalarse en la memoria.
Procedimiento para activar gastos financieros
De acuerdo con la Norma de valoración, en el procedimiento para la incorporación de los gastos
financieros como mayor valor del inmovilizado en curso o, en su caso, de las existencias de
inmuebles en construcción cuyo plazo de realización sea superior al año sin tener en cuenta las
interrupciones, se aplicarán las siguientes reglas:
a) En primer lugar, se entiende que las fuentes específicas de financiación de cada elemento
son las primeras a tener en cuenta. A estos efectos, para existencias de inmuebles en
construcción, podrán ser consideradas, en su caso, como fuentes de financiación
especificas las deudas comerciales correspondientes a los distintos elementos integrantes
del coste de los mismos.
La parte correspondiente del importe de los gastos financieros devengados por las fuentes de
financiación específicas, se imputará como mayor valor de inmovilizado en curso o de las existencias
en construcción.
b) El importe total de los fondos propios de la empresa se asignará como financiación, a cada
uno de los elementos de inmovilizado en curso y de las existencias en construcción, en
proporción a su valor contable disminuido en el importe de la financiación específica a que
se ha hecho referencia en el apartado anterior.
Al importe del inmovilizado y de las existencias financiado con fondos propios que resulte de la
operación anterior, no se le asignará ningún gasto financiero.
c) Al valor contable del inmovilizado en curso y de las existencias en construcción que resulte
una vez descontada la parte financiada con fuentes específicas y fondos propios, de
acuerdo con lo indicado en las letras a) y b) anteriores, se le asignará proporcionalmente,
45
como parte de la financiación, el resto de fondos ajenos no comerciales excluida, en todo
caso, la financiación específica de otros elementos del activo.
Al importe del inmovilizado en curso y de la existencia en construcción que resulte de la aplicación
del párrafo anterior, se le asignará la parte correspondiente del importe de los gastos financieros
que se devenguen durante los procesos de construcción del inmovilizado o de las existencias,
respectivamente, correspondiente a las deudas que de acuerdo con lo anterior financian estos
elementos.
A los efectos de este apartado se entiende por gastos financieros, los intereses y comisiones
devengados como consecuencia de la utilización de fuentes ajenas de financiación destinados a la
adquisición o construcción del inmovilizado material o de existencia de inmuebles.
La norma de valoración nos introduce en la problemática de determinar los costes financieros
imputables al inmovilizado material en curso y proporciones en curso derivados de las fuentes de
financiación genéricas, es decir, las no específicas y las no derivadas de los fondos propios.
Todo el activo recoge la inversión de la empresa y el pasivo la financiación, sin que se pueda
establecer, salvo casos muy particulares, una relación biunívoca entre un activo y un pasivo
concreto.
El interés medio se calcularía:
TIM=𝐺𝑎𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑖𝑒𝑟𝑜𝑠 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎𝑠 𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑦 𝑛𝑜 𝐸𝑠𝑝𝑒𝑐𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑠
𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎𝑠 𝑛𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑒𝑟𝑐𝑖𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑦 𝑛𝑜 𝑒𝑠𝑝𝑒𝑐𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑠
2.5.8 CONTABILIZACION DEL INMOVILIZADO
A la adquisición:
a) Por compra con pago al contado
b) Po la compra con pago aplazado
c) Si en la compra aplazada figuran cargados intereses
d) En el caso de anticipos a proveedores
2.5.9 LAS PERMUTAS DEL INMOVILIZADO
Es muy habitual en el sector inmobiliario la entrega de un solar a cambio de una edificación futura.
46
El Código Civil nos define su concepto: la permuta es un contrato por el cual cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
En las operaciones de permuta de activos del inmobiliario material se aplicará los siguientes
criterios de valoración:
Inmovilizado recibido:
-Valoración alta por el valor menor de los siguientes:
El valor neto contable del bien cedido. Una vez escogido este valor, si el bien esta
provisionado, puede no considerarse el importe de la provisión a efectos de valorar el
bien recibido.
El valor de mercado del bien recibido, más los gastos ocasionados hasta su puesta en
funcionamiento, no superándose el valor de mercado de dicho bien.
2.6 SISTEMA DE CONTABILIZACION DE EXISTENCIAS
El PGC opta por un sistema especulativo al definir los movimientos de las cuentas del grupo tres,
no obstante, si la empresa considera más operativo para su gestión al que dichas cuentas reflejen
a lo largo del ejercicio el importe que en cada momento se mantiene invertido como existencias,
podrá optarse por la llevanza de las cuentas de existencias mediante un sistema administrativo.
El sistema especulativo recoge:
Compras a precio de costo.
Ventas a precio de venta.
Se trata de un sistema especulativo con desglose de la cuenta con desglose de mercaderías.
El sistema administrativo recoge:
Entradas existencias a precio de costo.
Salidas a precio de costo.
Margen de ventas.
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Este sistema nos da en cada momento la valoración de las resistencias existencias y el costo de
ventas coma hecho que adquiere especial relevancia en la empresa promotora inmobiliaria ya que
una parte de su existencia están formadas por terrenos y edificaciones es decir un producto elevado
valor y que conviene obtener el margen de venta operación por operación lo que nos lleva a
aconsejar lo como el más adecuado para estas empresas.
2.6.1 PERMUTAS DE EXISTENCIAS.
Después de haber examinado la problemática de las permutas de inmovilizado nos
encontramos con que las existencias no gozan De ninguna Norma de valoración específica.
Sin embargo, una transacción muy frecuente en el sector inmobiliario es la permuta de un solar a
cambio de una edificación futura.
Respecto al IVA nos encontramos con una entrega de bienes (el solar) operación sujeta al impuesto
y, de otra parte, una entrega diferida de bienes (la edificación construir) que devengará IVA en
momento de la entrega del solar por considerarse está un pago.
2.6.2 ACREEDORES Y DEUDORES POR OPERACIONES DE TRÁFICO
Una de las características del sector promotor inmobiliario es un ciclo de producción o período o
periodo de maduración, ya que suele oscilar, en la mayoría de los casos, entre dos o tres años.
La APGCI se ha ocupado de distinguir entre el corto y el largo plazo, para las cuentas de este grupo
que no son utilizadas en el PGC, para contabilizar cuentas acreedoras y deudoras respectivamente,
a corto y largo plazo.
También se ha desarrollado la opción contenida en el plan general de contabilidad incluyendo estos
subgrupos con el objeto de definir una estructura de balance que por las características del sector
necesita la inclusión de partidas específicas de deudas y créditos por operaciones de tráfico a largo
plazo ya que en la actividad inmobiliaria se pueden producir operaciones de financiación a largo
plazo a los clientes como consecuencia ventas de inmuebles, y que, por otra parte, ciertos
elementos necesarios para promover la construcción de un inmueble zona queridos por pago
aplazado a más de un año, cómo puede ser el caso de los terrenos; lo que justifica la realización de
este desarrollo en la presente adaptación, sin perjuicio de que pueda utilizarse con carácter general
por otras empresas.
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2.6.3 NORMA DE VALORACIÓN DE COMPRAS Y OTROS GASTOS
En la contabilización de la compra de inmuebles y demás bienes para revenderlos se tendrán en
cuenta las siguientes reglas:
a) Los gastos de las compras, incluidos los transportes y los impuestos que recaigan sobre las
adquisiciones, con exclusión del IVA soportado deducible, se cargarán en la respectiva
cuenta.
b) Los descuentos y similares incluidos en factura que no obedezcan a pronto pago se
considerarán como menor importe de la compra.
c) Los descuentos y similares que le sean concedidos a la empresa por pronto pago, incluidos,
o no, en factura, se considerarán ingresos financieros.
d) Los descuentos y similares posteriores a la recepción de la factura originados por defectos
de calidad, incumplimiento de los plazos de entrega u otras causas análogas.
e) En la compra de inmuebles, se desglosarán el valor del terreno o solar y el de la
construcción.
En la contabilización de las pérdidas por enajenación o baja en inventario del inmovilizado o de
inversiones financieras temporales, se incluirán como mayor importe delas mismas los gastos
inherentes a la operación.
2.6.4 VENTAS E INGRESOS
Este grupo comprende la enajenación de bienes y prestación de servicios que son objeto del tráfico
de la empresa; y también otros ingresos, variaciones de existencias y beneficios extraordinarios del
ejercicio.
Norma de valoración de ventas y otros ingresos
Las ventas de inmuebles estarán constituidas por el importe de los contratos, cualquiera que sea la
fecha de los mismos, que corresponden a inmuebles que estén en condiciones de entrega material
a los clientes durante el ejercicio. Para el caso de ventas de inmuebles en fase de construcción, se
entenderá que aquellos están en condiciones de entrega material a los clientes cuando se
49
encuentren sustancialmente terminados, es decir, cuando los costos previstos pendientes de
terminación de obra no sean significativos en relación con el importe de la obra al margen de los
de garantía y conservación hasta la entrega.
No son significativos los costos pendientes de terminación de obra cuando al menos se ha
incorporado el 80% de los costos de la construcción sin tener en cuenta el valor del terreno donde
se construye la obra.
En la contabilización de las ventas de inmuebles y demás bienes se tendrán también en cuenta las
siguientes reglas:
a) Las ventas se contabilizarán sin incluir los impuestos que gravan estas operaciones.
b) Los descuentos similares incluidos en factura que no obedezcan a pronto pago se
consideraran como menor importe de la venta.
c) Los descuentos similares que sean concedidos por la empresa por pronto pago, estén o no
incluidos en factura, se consideran gastos financieros, contabilizando.
d) Los descuentos y similares posteriores a la emisión de la factura, originados por defectos
de calidad, incumplimiento de los plazos de entrega u otras causas analógicas.
En la contabilización de ingresos por arrendamientos y por servicios serán de aplicación las reglas a
y d.
Contabilización de las ventas de edificaciones
Para proceder a la contabilización de las ventas de edificaciones, vamos a distinguir los siguientes
casos:
a) Ventas de edificaciones terminadas, sin aplazamiento en el cobro
b) Ventas de edificaciones terminadas, con aplazamiento en el cobro
2.7 CUENTAS ANUALES
En las normas de elaboración de las cuentas anuales se ha tratado la problemática derivada de la
clasificación de los préstamos hipotecarios subrogables en el corto o en el largo plazo que ha
originado el estudio de diversas alternativas; los préstamos hipotecarios subrogables constituyen
una financiación perfectamente identificada con el activo correspondiente y que se elimina, en su
50
caso, con la venta del mismo, bien con la subrogación del cliente, bien con su cancelación cuando
este pague al contado; por ello, para su clasificación como corto o largo plazo se deberá atender al
momento previsto para dicha subrogación o cancelación.
Independientemente de que en la empresa inmobiliaria las existencias están constituidas por
elementos cuya permanencia en la empresa puede ser superior a un año, la clasificación entre
inmovilizado y existencias para determinados elementos de la empresa vendrá determinada por la
función que cumplan en relación con su participación en el proceso productivo.
Por otro lado, en las normas de elaboración de las cuentas anuales han incluido algunos apartados
para recoger la forma en como las empresas inmobiliarias deben elaborar sus modelos de cuentas
anuales cuando participan en una o varias uniones temporales de empresas, cuyo contenido
coincide con el ya establecido en la adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas
constructoras, donde ya se establecía con carácter general su regulación.
Debido al problema ya comentado que aquellas empresas que realizan actividad inmobiliaria y
constructora al mismo tiempo deben utilizar las correspondientes adaptaciones sectoriales del Plan
General de Contabilidad, en esta norma se establecen las pautas a seguir para elaborar las cuentas
anuales de estas empresas.
2.8 NORMAS DE VALORACIÓN
Normas particulares sobre el inmovilizado material
Clientes, proveedores, subcontratistas, deudores ya creedores de tráfico.
Existencias
Diferencias de cambio en moneda extranjera
Ventas, ingresos por obra ejecutada y otros ingresos
Inmobiliaria Material
Utensilios. -Herramientas auxiliares
Los utensilios, herramientas y los medios auxiliares incorporados a elementos mecánicos se
someterán a las normas valorativas y de amortización aplicables a dichos elementos.
51
Las plantillas, los encofrados y los moldes utilizados con carácter permanente en fabricaciones en
serie, deben formar parte del inmovilizado material, calculándose su depreciación según el periodo
de vida útil que se estime. Los encofrados utilizados para fabricaciones aisladas, por encargo, no
deben considerarse como inventariables.
Maquinaria de obra situada en el extranjero.
La maquinaria de obra situada en el exterior del país y sin intención de ser transportada de nuevo
territorio nacional, será amortizada de acuerdo con los criterios generales, cálculo de la
amortización, el valor residual que se estime tendrá una vez concluida las obras.
Clientes, proveedores, subcontratista, deudores de tráfico.
Se añade el término “subcontratistas” en el título, y el último párrafo referido a los “reformados,
añadidos y modificaciones”.
Existencias
Se modifican diversos términos en función de las características del sector y se añaden normas
particulares para determinadas existencias.
Trabajos auxiliares para ejecución de obras
Instalaciones generales y específicas: se imputarán durante el periodo de la obra u obras con las
que se encuentren directamente relacionadas.
Gastos de retirada, liquidación de obras y otros; se valorarán según la mejor estimación posible,
imputándose de la misma forma que se señalaron anteriormente.
Bienes recibidos por cobro de créditos
Criterio general. - se valorarán por el que figure en cuentas el crédito correspondiente a bien
recibido, mas todos aquellos gastos que se ocasionen como consecuencia de esta operación, o al
precio de mercado si este fuese menor.
Contabilización. - se contabilizarán como obra en curso los bienes recibidos por cobro de créditos
que se encuentre en curso de ejecución.
52
Bines producidos por la empresa. - en caso de que los bienes recibidos por cobro de créditos sean
bienes producidos por la empresa, a la incorporación de los bienes al activo de la misma se realizará
por el coste de producción.
2.8.1 GASTOS INICIALES DE ANTEPROYECTO Y PROYECTO DE OBRAS.
a) previo a la. Los gastos iniciales de anteproyecto o proyecto han sido, o no, adjudicado. b) no
adjudicación del proyecto. Se imputarán a los resultados del ejercicio. Se imputarán a los resultados
del ejercicio.
c) Adjudicación del proyecto. Se imputarán conforme a lo indicado para instalaciones generales y
específicos.
2.8.2 VENTAS, INGRESOS POR OBRA EJECUTADA Y OTROS INGRESOS
En la contabilización de las ventas se tendrán también cuenta las siguientes reglas: a) las ventas se
contabilizarán sin incluir los impuestos que graven estas operaciones los gastos inherentes a las
mismas incluidos los transportes a cargo de la empresa se contabilizarán en descuentos
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en las reglas d) y e) siguientes.
b) Los descuentos de similares incluidos en factura que no obedezcan lo pronto pago, se
considerarán como menor importe de la venta.
c) los descuentos y similares sean concedidos por la empresa por pronto pago, estén o no incluidos
en factura, se considerarán gastos financieros.
d) los descuentos de similares posteriores a la emisión de la factura originados por defectos de
calidad en cumplimiento de los plazos de entrega suba tres causas análogas. En la contabilización
de ingresos por servicios serán de aplicación las reglas a) a d).
En la contabilización de los beneficios por enajenación del inmovilizado o de inversiones financieras
temporales se incluirán con menor importe de los mismos los gastos inherentes a la operación.
53
CAPÍTULO 3
PROYECTO EMPRESARIAL
3.1 INTRODUCCIÓN
El proyecto empresarial, es un instrumento clave del desarrollo, quizá el problema más difícil con
que se enfrentan los administradores En general y particularmente del Ecuador, sea la ejecución de
programas de desarrollo, en gran parte, ello se debe a la preparación de proyectos.
Evidentemente, la preparación y evaluación de proyectos inmobiliarios no es el único aspecto del
desarrollo o la planificación sectorial. La determinación de los objetivos nacionales de desarrollo,
la selección de zonas de prioridad para la inversión, la formulación de políticas de precios eficaces
y la movilización de los recursos son de importancia decisiva.
Pero en la mayoría de actividades de desarrollo sectorial, una preparación cuidadosa y eficiente de
los proyectos antes de realizar cualquier tipo de inversión y de gastos es, si no absolutamente
esencial, si por lo menos, el mejor medio que existe para lograr una utilización eficaz y económica
del capital.
Si los proyectos no se prepararan detenidamente en todas sus partes esenciales se produciría, casi
inevitablemente una inversión ineficaz e incluso, un desperdicio del capital, lo que es trágico en los
países que como el nuestro, su capital es escaso.
3.2 LA ECONOMÍA Y LAS DECISIONES DE NEGOCIOS
Si bien los aspectos macro y micro económicos, afectan los procesos de decisiones de negocios, la
empresa juega un papel proactivo sólo en lo que se refiere a los aspectos microeconómicos es decir
sobre eventos y situaciones que ocurren al interior de la empresa, debido a que las variables
macroeconómicas están fuera de su control.
La economía para la toma de decisiones de negocios se complementa con herramientas
proporcionadas por otras disciplinas tales como las matemáticas, la estadística y la investigación de
operaciones, para resolver problemas que requieran la adopción de una decisión empresarial. Este
campo de la economía se resume en el siguiente esquema:
54
Se sostiene que el campo de los administradores de una empresa consiste en tomar decisiones. Por
lo tanto, es importante analizar dos aspectos: Primero, los tipos de decisiones que usualmente es
necesario tomar en una empresa de negocios y, segundo, el proceso mediante el cual las decisiones
se toman. Las dos siguientes figuran esquematizan estos dos aspectos
TIPOLOGÍA DE LAS DECISIONES DE NEGOCIOS
PROCESO DE TOMA DE DECISIONES
NECESIDAD DE
TOMAR DESICIONES
DE NEGOCIOS
HERRAMIENTAS
ECONOMICAS MICRO
Y MACRO
HERRAMIENTAS DE
APOYO:
MATEMATICAS
ESTADISTICAS
INVESTIGACION
DE OPERACIONES
APLICACIÓN
CONJUNTA DE
HERRAMIENTAS
PAR LA SOLUCION
DE PROBLEMAS
TOMA DE LAS
DESICIONES
SOLUCION
OPTIMA
TIPOS DE
DECISIONES DE
NEGOCIOS
PRECIOS
VOLUMEN DE PRODUCCION
MISION DE OBJETIVOS
ESTRATEGIA DE NEGOCIOS
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO
OPERATIVOS
ESTRATEGICAS
ADMINISTRATIVAS
ANALISIS DE LA SITUACION ACTUAL E
IDENTIFICACION DE PROBLEMAS
GENERACION DE OPCIONES PARA LA
SOLUCION
EVALUACION DE OPCIONES PARA LA
SOLUCION
SELECCIÓN DE LA MEJOR OPCION O
TOMA DE LA DECISION
55
3.3 EL PLAN DE NEGOCIOS
Cualquier inversor o aquellos responsables de la aprobación de nuevas iniciativas en una empresa
inmobiliaria en funcionamiento insistirán en conocer el “Plan de Negocio” antes de aprobar una
inversión.
Además de ser pre requisito necesario para acceder al financiamiento, el plan de negocio
proporciona también el programa que permite crear y administrar el nuevo emprendimiento con
éxito.
Esta parte del texto describe el proceso de planificación de negocios que servirá de soporte para la
preparación de un plan de negocio inmobiliario convincente.
Las decisiones de negocios deben siempre tomarse en base a la fortaleza de la idea del negocio,
pero es mucho más fácil tomar una decisión si la idea se transmite de manera clara y concisa
mediante un plan de negocios bien redactado.
El ejercicio que requiere articular la estrategia, las tácticas y las operaciones del negocio en un
documento escrito, asegura un análisis riguroso y lleva a una mayor claridad de pensamiento.
No existen dos negocios idénticos ni dos planes de negocios nunca son parecidos, pero los buenos
planes de negocios poseen temas en común, en este sentido a continuación se detalla un listado
de verificación de un buen plan de negocios.
- Describe una historia coherente, consecuente y cohesiva, centrada en el cliente.
- Define claramente el mercado, sus perspectivas, los clientes, los proveedores y los
competidores.
- Contiene una planificación de negocios con estimaciones y pronósticos creíbles.
- Describe de qué manera el negocio logrará ventajas competitivas sostenibles.
- Identifica las estimaciones que más puedan afectar el éxito del negocio, los riegos potenciales y
acciones que puedan atenuarlos; cuenta con el apoyo de aquellos que deberán implementarlo;
contiene una descripción de las personas involucradas en la administración del negocio
inmobiliario.
- Identifica el financiamiento requerido para el negocio.
56
El estilo, la extensión y el contenido del plan de negocios dependerán de la decisión comercial o de
las actividades que sustente el plan y también del público a quien el plan está dirigido. No existen
reglas rígidas ni estrictas con respecto a la extensión, pero un plan de negocios deberá ser lo más
corto posible mientras satisfaga todas las necesidades de aquellos que serán usuarios del mismo.
A continuación, se incluye un modelo de plan de negocios genérico. Es poco probable que todas
las secciones contenidas en el modelo sean relevantes, pero puede ser necesario incluir secciones
adicionales o subsecciones que reflejen las peculiaridades de un negocio específico.
3.4 UN MODELO DE PLAN DE NEGOCIOS GENÉRICO
RESUMEN EJECUTIVO
- Visión, misión y objetivos
- Estado actual de la empresa
- Productos y servicios
- Estrategias y fuentes de ventaja competitiva y sostenible
- Aceptación por parte del cliente
- Resumen del presupuesto financiero
- Dinero requerido, escala de tiempo y negocio ofrecido
INFORMACIÓN BÁSICA DEL NEGOCIO
- Definición del negocio actual y su mercado
- Historia de la empresa, hechos más significativos y rendimiento financiero anterior.
- Estado actual del negocio y posición del mercado
- Competencias centrales
- Organización actual de la empresa y presentación de la infraestructura
ANÁLISIS ESTRATÉGICO
- Análisis político, económico, social y tecnológico, y cualidades únicas
57
- Análisis VRIO (valioso, raro imitable, organización)
- Competencias centrales
- Configuración de recursos
- Análisis de valor agregado
- Sistema de valor
- Auditoría de recursos
- Recursos operativos
- Recursos humanos
- Recursos organizacionales
- Recursos financieros
- Ciclo de vida de la industria
- Estructura de la industria
- Análisis de la competencia
- Análisis de la matriz FODA
PLAN ESTRATÉGICO
- Visión, misión y objetivos
- Fuentes de ventaja competitiva sostenible
- Posición competitiva
- Posicionamiento del mercado
- Estrategia de marca
- Estrategia de cartera
- Diseño del negocio
58
PLAN DE COMERCIALIZACIÓN
- Segmento del mercado, tamaño y crecimiento
- Descripción de clientes y sus necesidades
- Segmento de mercado objetivo
- Posicionamiento del producto y propuesta de valor
- Mix de comercialización
- Descripción de productos y servicios
- Precios y descuentos
- Publicidad y planes promocionales
- Canal y estrategia de distribución
- Cauciones y garantías
- Servicios posventa y atención al cliente
- Comparación con la competencia
- Rendimiento y economía
- Proyecciones comerciales
OPERACIONES/PRODUCCIÓN
- Ubicación física
- Consideración sobre fabricar o comprar
- El proceso de producción
- Instalaciones, equipamiento y maquinaria
- Escala de operaciones
- Respaldo de ingeniería y diseño
- Planes de control de calidad
59
- Requerimiento de personal
- Fuentes de aprovisionamiento de materiales claves
INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
- Objetivos
- Organización
- Planes
- Recursos
GESTIÓN Y ORGANIZACIÓN
- Organigrama
- Alta gerencia
- Capacidad de equipo de gestión para producir el plan
- Control de la gestión administrativa y control de los accionistas
- Distribución del personal
- Contratación del personal
- Capacitación del personal
- Relaciones laborables
- Espacio para la oficina, y comodidades
- Contrato de trabajo y costos relacionados
PROYECCIONES Y DATOS FINANCIEROS
- Resumen de indicadores de rentabilidad
- Proyecciones de ventas
- Estimaciones en las que se basan las proyecciones financieras
- Estado de resultados
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- Balance general
- Evolución de flujo de fondos
- Criterios de evaluación y valuaciones
- Flujo de fondos descontados
- Recuperación de la inversión
- Punto de equilibrio
- Parámetros de referencia
- Análisis de sensibilidad
FINANCIAMIENTO
- Resumen de operaciones previas al financiamiento
- Prestamos corrientes de los actuales accionistas
- Requerimiento de fondos
- Uso de los fondos obtenidos
- Negocios ofrecidos
- Niveles de endeudamiento previsto y nivel de cobertura de los intereses
- Caminos de salida para los inversores
ANÁLISIS DE RIESGO
- Descripción general del riesgo
- Factores limitantes
- Factores críticos para el éxito
- Escenarios alternativos y respuestas estratégicas
- Riesgos específicos y estrategias de reducción de riesgos
61
CONTROLES DE NEGOCIO
- Tecnologías de la información
- Financieros
- Ventas y comercialización
- Operativos
- Otros controles
APÉNDICES
- Glosario de términos
- Detalles de investigación de mercado
- Informes de los consultores
- Especificaciones del producto
- Material adicional de comercialización
- Órdenes recibidas
- Organigramas
- Currículum vitae
- Presupuestos financieros detallados
- Datos técnicos
- Detalles de patentes, propiedad intelectual
3.5 ETAPA EN LA ELABORACIÓN DEL PLAN DE NEGOCIOS
El proceso de planificación de negocios inmobiliarios puede también utilizarse para evaluar ideas y
estimaciones alternativas, ya que uno de los objetivos principales de la planificación es la de ayudar
a que el negocio se prepare para un futuro incierto. Las etapas que siguen, incluyen una evaluación
de los problemas de financiamiento, análisis de riesgo y por último la presentación y obtención de
aprobación para el plan de negocios inmobiliarios, seguido de su implementación.
62
Las etapas en la elaboración del plan de negocios se presentan a continuación como un proceso.
PROCESO PLANIFICACIÓN DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
ANALISIS ESTRATEGICO Y PLAN
Análisis del accionista Misión Visión y
objetivos
Análisis del entorno
Análisis de la industria
y la competencia
Análisis del la matriz
FODA
Análisis de la empresa
Análisis de Producto
y cartera
Generación de
alternativas estratégicas
PLAN DE COMERCIALIZACION
Análisis del mercado y
estrategia
Pronóstico de
mercado
Plan operativo
Modele el negocio
Determine y seleccione la estrategia
Elimine las cuestiones relacionadas al financiamiento
Realice un análisis de riesgo
Presente y obtenga la aprobación del plan de negocios
Implemente el plan de negocios
63
3.6 EVALUACIÓN DE PROYECTOS UN INSTRUMENTO DE DECISIÓN
Este mecanismo de factibilidad para el establecimiento y puesta en marcha de un negocio o una
empresa inmobiliaria, es un instrumento de “decisión” particularmente de inversión.
Así mismo, la necesidad de invertir en un proyecto, surge como respuesta a una idea que persigue:
- La solución o alternativa de solución de un problema identificado a través de un diagnóstico de
la situación de interés del inversor y que puede dar lugar a decisiones como, por ejemplo, la de
sustituir o reemplazar tecnología (moderna por obsoleta) o en su defecto, abandonar una línea
de producción determinada.
- O La oportunidad de aprovechar un negocio que surja como resultado del estudio de mercado,
como, por ejemplo, cubrir la demanda insatisfecha de un producto en base a la determinación
de la participación del proyecto en la misma (demanda objetivo o meta).
Lo señalado, está en estrecha relación con el análisis realiza con la economía y las decisiones de
negocios.
3.6.1 CONCEPTO DE PROYECTO
El concepto de proyecto está relacionado de acuerdo al ámbito de desarrollo y la perspectiva que
adopte el proyectista en un determinado trabajo. En primera instancia debe saber qué tipo de
estudio está por realizar, por ejemplo, un proyecto de investigación, un proyecto de inversión
privada o un proyecto social.
A pesar de que existen diferentes tipologías de elaboración de proyectos como son: proyectos de
inversión privada, proyectos de inversión social, proyectos de investigación y proyectos
tecnológicos, podemos seleccionar el siguiente concepto general de proyecto y que es utilizado con
mayor frecuencia.
“Un proyecto es una herramienta o instrumento que busca recopilar, crear, analizar en forma
sistemática un conjunto de datos y antecedentes para la obtención de resultados esperados. Es de
gran importancia porque permite organizar el entorno de trabajo”.
Un proyecto surge como respuesta a la concepción de una “idea” que busca la solución de un
problema o la forma de aprovechar una oportunidad de negocio.
64
Nassir Sapag Chain y Reinaldo Sapag Chain, en su libro “Preparación y Evaluación de Proyectos”
define al proyecto diciendo que no es ni más ni menos que la búsqueda de una solución inteligente
al planteamiento de un problema tendiente a resolver, entre tantas, una necesidad humana.
Los proyectos surgen como una respuesta de las necesidades individuales y colectivas de las
personas. Son las personas las que importan, son sus necesidades las que deben ser satisfechas a
través de una adecuada asignación de recursos, teniendo en cuenta la realidad social, cultural y
política en la que el proyecto pretende desarrollarse.
3.7 CONTENIDO
3.7.1 ENTORNO MACROECONÓMICO
Al analizar las diferentes variables macroeconómicas encontramos que con la dolarización se llega
a establecer una estabilidad a lo largo del tiempo, lo que nos permite realizar presupuestos de obra
en términos reales, con variaciones menos volátiles que en otros países de la región, entonces se
puede afirmar que para tener un desarrollo sostenido en el sector se hace necesario:
La continuidad del sistema de dolarización.
Aumentar la inversión dentro del país a través del aumento de créditos hipotecarios a
menores tasas de interés con la ampliación de plazos.
Aprovechar las remesas de los emigrantes de una manera más eficiente hacia el sector de
la construcción.
3.7.2 ESTUDIO DE MERCADO
Al analizar el mercado y el perfil del cliente potencial para los proyectos inmobiliarios que
determinarán las especificaciones del emprendimiento avanzamos sobre el plan de inversión.
Las ofertas inmobiliarias son de fácil absorción en el tiempo mediante el estudio previo de demanda
en el área de influencia de los proyectos. El perfil del cliente potencial para cada proyecto se lo
define como un jefe de hogar según su clase económica y nivel de ingresos mensuales.
Las empresas constructoras con experiencia en el campo industrial luego de cada desarrollo
evaluarán resultados, manteniendo una retroalimentación constante. Tomando en cuenta que este
campo ofrece perspectivas de desarrollo para los siguientes años y el déficit habitacional que tiene
el país se tiene buenas expectativas de desarrollo a corto plazo.
65
3.7.3. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
Se deberá realizar un análisis basado en métodos primarios como encuestas en el sector de
influencia del proyecto, también el uso de métodos secundarios como la información
proporcionada por empresas especializadas en el mercado inmobiliario y visitas a los salones de la
vivienda, etc.
De los diferentes proyectos ubicados en el sector de influencia se determinará a ellos como
competencia directa por temporalidad y segmento al que están dirigidos.
3.7.4. COMPONENTE TÉCNICO
Dentro del estudio se hace un análisis de localización, tamaño y diseño del proyecto, además se
detallan áreas y atributos diferenciales con respecto a la competencia dentro de área de influencia.
Su ubicación geográfica dentro de su circunscripción.
Su composición de oferta.
Su plazo de ejecución.
Adicionalmente áreas verdes y comunales
Disposición de cada unidad (adosamiento).
Diseño arquitectónico.
Espacio libre en terreno.
3.7.5. ESTRATEGIA COMERCIAL
Mediante un análisis FODA se determinará la estrategia comercial que se aplicará a cada proyecto
con relación a la competencia en el área de influencia del mismo, las ventajas competitivas son:
Exclusividad, que. determina si existirá mayor tranquilidad y seguridad en el mismo
Mejor ubicación, vías de comunicación e infraestructura eficientes.
Buena calidad constructiva
Independencia en todas las unidades habitacionales.
Diseño acorde al sector.
Precio la estrategia plantea ubicarlo sobre el promedio del sector.
66
3.7.6.- ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO
Se determina los resultados económicos a partir de los flujos de fondos del proyecto, se calcula
valor actual neto y tasa interna de retorno.
Para esto se recabará la información del mercado y la expuesta por las empresas constructoras,
determinando el costo por m² útil del proyecto.
El costo total del proyecto descontado del monto total de ventas determinará la utilidad contable
sobre ventas.
El valor actual de los flujos futuros de efectivo VAN será aceptado en la medida que sea el mejor
para aceptar la inversión, siempre y cuando sea positivo.
La tasa interna de retorno TIR resulta en porcentaje efectivo anual, valor que exceda el requerido
por los promotores como costo de oportunidad.
Los análisis de sensibilidad demuestran que los indicadores financieros son más sensibles a la
variación de costos y precios que al ritmo de ventas, para lo cual se realizará los cálculos de los
valores límites de las variables hasta los que aún se hace viable el proyecto.
3.7.7. ASPECTOS LEGALES
Todo proyecto implica el cumplimiento de normas legales, en este capítulo se enumeran las
gestiones legales a realizar en cada una de las fases de todo proyecto inmobiliario, se hace énfasis
en el cumplimiento que se ha dará a cada norma vigente.
3.7.8. GERENCIA DE PROYECTOS
La gerencia de proyecto tiene la responsabilidad de realizar un control eficiente de todos los
recursos que intervengan en la realización de la obra razón por la cual se cumplirán todas las
actividades detalladas en el capítulo.
67
CAPÍTULO IV
ANÁLISIS REFERENCIAL
4.1 INTRODUCCIÓN
El presente capítulo desarrollará la viabilidad de proyectos inmobiliarios desde el punto de vista del
entorno económico a nivel País.
Todo esto gracias que, al permitir una importante absorción de los excedentes de capital, estas
operaciones originaron un tipo de negocio inmobiliario, que ha tendido a multiplicarse en las
grandes áreas urbanas en expansión, pasando a constituirse en otra alternativa atractiva para el
empleo y valorización de los excedentes de capital.
Sobre la proliferación de nuevos productos inmobiliarios: bajo el impacto de la globalización
financiera y de las innovaciones que han afectado la vida cotidiana en la sociedad emergente, un
amplio conjunto de nuevos productos inmobiliarios se constituyó en un destino atractivo para la
absorción de los capitales sin empleo.
Al respecto, en particular, cabe mencionar a diversos nuevos artefactos para el consumo cuya
presencia justifica la afirmación de que hemos evolucionado desde la ciudad como máquina de
producción hacia la ciudad como máquina de consumo.
Además, la creciente incidencia de los servicios a las empresas y a las familias, generó una amplia y
diversificada demanda por nuevos productos.
Todo ello generó múltiples nuevas oportunidades para la utilización de los excedentes de capital,
lo que ha estimulado el sobredimensionamiento del segundo circuito de acumulación en muchas
partes del mundo.
Entre los principales factores macroeconómicos están: la inflación del país, inflación del sector de
la construcción, inflación del sector inmobiliario, riesgo país, PIB del país, PIB per cápita, incidencia
de la construcción en el PIB, crédito a mediano y largo plazo para vivienda – banca privada/pública
– BIESS y tasas de interés reales y nominales – tendencias.
Luego de la implementación de la dolarización, nuestro país se encuentra ante una aparente
estabilidad para las inversiones inmobiliarias que sumado a los créditos hipotecarios a largo plazo
68
han impulsado al sector. Los pronósticos pueden dar lugar a optimismo al igual que en muchos
países de la región.
La Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) de las Naciones Unidas está
pronosticando que la región crecerá el 3,70 % en 2018.
Los países que más crecerán son Argentina (7,50%), República Dominicana (7,00%), Uruguay
(6,00%).
El Banco Mundial (BM), a su vez, pronostica un crecimiento más moderado -pero todavía bueno-
del 3,20 %. Según se estima que Argentina crecerá el 3,60%; Brasil, el 3,40 %, México, el 3,50 %, y
Ecuador con un 3,20 %.
A continuación, se detalla una tabla de resumen que describe los indicadores macroeconómicos de
la situación actual del país:
INDICADORES DEL ANALISIS MACROECONÓMICO
FACTOR DESCRIPCIÓN
4.1.1 PIB
Siendo el PIB “el valor de todos los bienes o servicios finales producidos dentro de una nación en
un año determinado” determinamos que en el Ecuador el valor de los servicios finales ha ido
aumentando. EL PIB creció en 23.52 en los cinco últimos años esto da lugar al mejoramiento de las
INFLACIÓN LA TENDENCIA DE ESTE INDICADOR ES
ESTABLE, PERMITE REALIZAR
PROYECCIONES MAS CONFIABLES
POSITIVO
RIESGO PAÍS LA TENDENCIA SE HA MANTENIDO EN 800
PUNTOS
POSITIVO
PIB /
PETROLEO
PIB TENDENCIA A DECRECER, PRECIO
DEL PETROLEO MANTENERSE EN UN
PRECIO BAJO, AFECTACIÓN DIRECTA A
LA ECONOMÍA ECUATORIANA
NEGATIVO
REMESAS
TENDENCIA A LA BAJA, AFECTACIÓN
DIRECTA A LA ECONOMIA
ECUATORIANA
NEGATIVO
69
condiciones de vida, incremento de la producción ya que en la época de bonanza petrolera el país
recibió más ingresos petroleros y se invirtió en mega obras.
Así mismo se aprecia que desde el 2014 la economía ecuatoriana entró en un proceso de
desaceleración debido a la caída de los precios de las materias primas, a causa de que China
comenzó a reducir su demanda por cobre, petróleo, etc.
Ecuador al ser un país altamente dependiente de los ingresos petroleros dejó de tener recursos
para la construcción de infraestructura como lo hizo en años anteriores. Y en el año 2015 y 2016
este problema se agudizó debido a un desplome de los precios en los mercados internacionales,
estos hechos llevaron al país a una recesión.
Los organismos internacionales proyectan una cifra de decrecimiento, de alrededor del -2,5%,
según la Comisión Económica para América Latina y el Caribe. Según el Fondo Monetario
Internacional en su último reporte informó -2,3% (Fondo Monetario Internacional, 2016).
4.1.1.1 PIB PER CÁPITA
El PIB PER CAPITA es el Producto Interno Bruto de un país dividido para el número de habitantes
del mismo.
Conforme creció el PIB nacional creció también el PIB por persona, esto ha hecho que las
condiciones económicas y de vida mejoren, así como la reducción de la pobreza y pobreza extrema.
El PIB per cápita aumentó en un 15.7% durante el periodo 2010-2014. Se habla también que la
variación anual ha sido decreciente al igual que se produjo en el PIB. Ya que la población no ha ido
aumentando en gran proporción, el PIB PER CÁPITA tiene la misma incidencia que el PIB. En teoría,
esta disminución en el crecimiento nos indica que los ingresos por persona van a ser cada vez
menores y por lo tanto el poder adquisitivo se reducirá.
4.1.1.2 Variación del PIB nacional de la construcción
La demanda de vivienda en el año 2015 marca una variación importante del 19,6% en relación al
año anterior y continuando en el año 2016, luego en el año 2017 se encuentra afectado por una
sobre oferta en el mercado de la construcción, este aporte al PIB total desciende significativamente,
luego se establece en niveles similares a los del PIB nacional.
70
El PIB de la construcción representa actualmente un 8% del PIB nacional, a partir del año 2017
siendo un importante aporte a este.
4.1.2 LA INFLACIÓN
La inflación mide la variación porcentual del índice de precios al consumidor, este índice es uno de
los factores más importantes dentro de la composición de costos ya que dentro de dolarización
esta debería casi desaparecer, pero es el caso que en nuestro país aún afecta al sector.
Cierto es que a partir de la dolarización ha sido dramático el cambio en los índices de inflación, es
decir de 127,96 % a 2,85%, lo que ha permitido a su vez mejorar la percepción y confianza externa
del país bajando índices de riesgo en inversiones.
Aunque en los últimos años la inflación general bordea 3% anual, los precios de la construcción han
evolucionado en forma más volátil: habrían crecido 9,6%, según informó la Cámara de la
Construcción de Quito, el metro cuadrado de construcción de vivienda calificada llegó a costar $
549, es decir 8,1 % más.
Esta volatilidad de precios afecta directamente a la demanda pues los costos se trasladan
directamente al consumidor.
4.1.3 INFLACIÓN PAÍS
La tendencia se prevé que crezca levemente debido al mayor dinamismo por la época navideña. Y
la inflación anual cierre en un porcentaje anual similar al del 2015, cuando alcanzó 3.38%.
71
4.1.4 OFERTA Y DEMANDA EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
En nuestro país existe un déficit de vivienda, así, el actual crecimiento de la población es de
aproximadamente un 1,5% anual, es decir 260 000 habitantes nuevos cada año, que requieren
58.000 viviendas.
Resulta un negocio muy activo (muestra una tasa de crecimiento promedio del 19.94% en los
últimos 6 años), Es decir existe mercado por atender la necesidad de vivienda es permanente ya
que la demanda tiene un crecimiento en mayor proporción que la oferta lo que nos presenta campo
para extender la oferta.
A partir del 2013, a más de las ya posicionadas mutualistas, se han incorporado a este negocio
algunas instituciones financieras e incluso el mercado de valores, a través del que se emiten
obligaciones para las constructoras.
Es lógico, resulta de lo más atractiva y rentable la cartera, con baja morosidad y riesgo controlado,
En los últimos años, y gracias al crecimiento del sector, existen nuevas fuentes de financiamiento a
disposición de constructores y compradores. Tal es el caso del gubernamental bono de la vivienda,
los fideicomisos, la titularización inmobiliaria, cédulas hipotecarias, leasing inmobiliario, que
apalancan el sector.
Por el lado del crédito, con la estabilidad económica que ha traído consigo la dolarización, además
de las bajas tasas de interés en dólares -en comparación con las de sucres-, y la tendencia de los
consumidores a adquirir bienes inmuebles, se puede ver cómo ha aumentado el monto de la cartera
del crédito hipotecario del total del sistema. Lo que ayuda al financiamiento del sector.
Con la dolarización. Los aumentos de costos tan frecuentes antes de 2000. se redujeron sustancial-
mente. Antes. "cada cuatro meses subían los materiales de construcción dependiendo de las
medidas político económicas no había cómo hacer presupuestos y menudeaban los problemas
entre constructoras y clientes porque las obras nunca terminaban con el valor planificado.
Ahora las relaciones entre cliente y constructores son diáfanos y cordiales se cumplen los plazos y
no hay necesidad de "ejecutar garantías". Con lo cual se da mayor seguridad y confianza a la
demanda.
72
El trabajador ecuatoriano es muy hábil y aprende muy rápido a desarrollar un oficio, contamos con
excelentes artesanos y podemos trabajar con confianza y con la misma calidad esto ayuda a ofrecer
calidad en la oferta que se refleja en competitividad y maximización de uso del factor mano de obra.
En el mercado existen, además, varios inversionistas nacionales y extranjeros (entre estos últimos
principalmente españoles, quienes se han enfocado en viviendas), que están buscando llegar a toda
la población, sobre todo a la menos atendida que es la que cuenta con menos recursos; sin
embargo, con la ayuda de sus familiares emigrantes han podido acceder a este tipo de bien.
Es decir, la confianza del inversionista extranjero ha aumentado en los últimos años lo que ayuda
al apalancamiento del sector con capitales frescos.
Actualmente el gobierno central tiene interés en impulsar la construcción y mejoramiento de la
vivienda rural que viene a ser un tercio del total de viviendas del país. Con lo que se ampliaría el
campo de acción del sector y diversificaría la oferta a la vez que generaría plazas de trabajo.
Se nota también una tendencia a la estabilidad en cuanto a la producción, consumo intermedio y
con valor agregado en el sector de la construcción lo cual nos da una visión de continuidad para los
próximos años.
Se debe mencionar también el reordenamiento de aranceles de casi dos mil ítems bajando sus tasas
con lo que se pretende impulsar la producción nacional de bienes con Valor Agregado, proteger
fuentes de generación de empleo y dinamizar las cadenas productivas. Dentro del marco que
incorpora ventajas al sector de la construcción.
Dentro de la circunscripción de la política social asociada a la corriente circular se impulsa proyectos
para generación de empleo con crédito y apoyo integral.
Con este sentido de apoyo social y basándonos en la corriente circular se ven beneficiados los
diferentes sectores en especial el de la construcción debido a la demanda insatisfecha existente.
Además, se debe anotar que dentro del ranking global del reporte de competencias tenemos
algunos puntos a favor como que se ha bajado el déficit gubernamental, las tasas totales impositivas
que afectan directamente al sector claro está que se debe trabajar aún en ellos en función de
productividad y competitividad.
73
La falta de inserción al mercado de la construcción de la demanda del amplio sector medio que por
el monto de sus salarios no son considerados en los programas de vivienda popular y tampoco son
sujetos de crédito de las entidades financieras.
Visto de otra forma sería un vasto campo para explotar en cuanto a nichos de mercado.
Además, la distribución del ingreso dificulta el acceso a los sectores más pobres a formas de
financiamiento bancario privado. La tasa de familias en este sector alcanza el 50% que es demasiado
alta en una economía dolarizada como la nuestra esto se debe principalmente a la inequidad en el
reparto de la economía.
Como pocas ramas productivas, la construcción demanda mano de obra en abundancia y un
significativo número de actividades, desde la minería no metálica, carpintería, electricidad,
plomería, transporte, hasta servicios y componentes electrónicos muy sofisticados. Esta es la razón
por la cual constituye un apreciado motor del crecimiento económico.
En una economía pequeña y abierta como la ecuatoriana, ¡muchos de los insumos requeridos
deben ser importados y dado e! incremento de su demanda, han crecido significativamente en los
últimos años. Lo que nos mantiene en dependencia de los diferentes aranceles y el comercio
interindustrial.
Según el Banco Central en la provincia de Pichincha se realiza 28,3% de! valor agregado total
producido por la industria de la construcción, seguida muy de cerca por Guayas (27 ,9%) y bastante
más atrás por Azuay (1,7%). Las otras 19 provincias dan cuenta del (32,1%) restante. Esto nos indica
la falta de inversión en las demás ciudades del país.
El sector de la construcción no paro de crecer. "Todo giro alrededor de lo dolarización. porque
empezaron a ingresar capitales importantes de ecuatorianos que los tenían fuera del país y también
de inversionistas españoles, mexicanos, norteamericanos, chilenos y brasileros.
Atraídos por lo confianza que estableció el modelo monetario. Lamentablemente en los últimos
tres meses esto tendencia se ha frenado".
Debido principalmente a la situación político-económica por la cual atraviesa el país.
74
4.1.5 CRÉDITO
Las condiciones del país, con la falta de créditos hipotecarios, y con el escaso poder adquisitivo de
la gente que estadísticamente no se considera pobre, con ausencia casi absoluta de políticas de
vivienda asistida para las clases de menores ingresos y con planes urbanísticos insuficientes en
prácticamente todos los municipios del país. Hacen que el sector se dirija a nichos de mercado más
estables.
En la campaña presidencial, el anuncio de construir provocó alzas de precios de varios insumos,
acaparamientos y nerviosismo luego de lo compaña, el anuncio del vencedor, ha inquietado el
mercado de créditos hipotecarios.
El crédito es determinante para alzar oferta y demanda, en especial en niveles de ingresos medios,
medio-bajos y bajos, paro los cuales la oferta es muy limitada. Donde se ve una dinámica armónica
es en los rangos medios, y en los niveles altos donde hay sobreoferta. los análisis de mercado nos
señalan que debido a la transición política que sumado a las altas tasas de interés en el sector
financiero la economía se encuentra en stand by lo que afecta al crecimiento del sector.
Entre 2013 y 2016 la demanda potencial calificada total de vivienda ha sido estimada en 24.154
hogares, de los cuales 70,2% preferirían adquirida a crédito y el restante 29,8% al contado. 80% de
la demanda prefiere viviendas de menos de $35.500 (excluidos quienes prefieren viviendas de
75
menos de $ 8.000, asistidos por el bono de la vivienda) y 17,1 % viviendas de entre $ 35.501 y $
70.800. Menos de 3% de los hogares interesados en comprar vivienda se fijan en precios superiores
a los $70.800.
La presión que ejerce la falta de vivienda de un gran sector de la sociedad sobre el gobierno nacional
debido a que no se cuenta con medidas inmediatas para solucionar este déficit por los efectos
inflacionarios que el incremento de gasto público puede tener. Lleva a que el gobierno vea desde
lejos, postergando la solución.
La forma como se muestra el país económicamente hacia afuera afectan las inversiones extranjeras,
es el caso del reporte de competitividad global en el que encontramos baja puntuación en
argumentos tales como: eficiencia legal, transparencia gubernamental, confianza en la política,
calidad de infraestructura, política antimonopolio, etc. Que nos hace menos competitivos en un
mercado globalizado.
4.1.6 RIESGO PAÍS
De acuerdo a (Reyes, 2015) al ser el riesgo país un índice que mide el poder que tienen los países
para pagar sus deudas, así como indica en qué manera un financista fuera del país podrá invertir o
no en el mismo.
El riesgo país EMBI (Emerging Markets Bonds Index o Indicador de Bonos de Mercados Emergentes),
es calculado por JP Morgan (Banco de Inversión) y en el caso de Ecuador, este indicador varía de
acuerdo al precio del petróleo en el mercado internacional, cuando el precio del petróleo sube, el
riesgo país baja y viceversa.
De acuerdo a la referencia, el riesgo país fue disminuyendo desde 2010 hasta 2014 debido al
incremento del precio del petróleo en los mercados internacionales, sin embargo en el periodo
2014-2015 se aprecia un incremento importante debido a que la demanda del crudo en el mercado
internacional comenzó a caer, lo cual perjudica en gran manera a los créditos externos para el país.
Se aprecia que de lo que va del año 2017 el riesgo país todavía permanece en valores muy altos y
perjudiciales, sin embargo desde el 11 de febrero el indicador ha ido decreciendo por los precios
del petróleo, lo cual es muy favorable para el país en cuanto a créditos, financistas internacionales
y organismos multinacionales.
76
Las cifras de riesgo país podrían subir debido a la coyuntura económica y a los resultados que
pudieran generarse por las nuevas reglas del gobierno.
4.1.7 CONCLUSIÓN
Analizar en conjunto oportunidades y amenazas del entorno económico del país al sector de la
construcción se nota de manera clara que se debe hacer una reingeniería del sector. Desde la
conformación de clúster beneficiando así a la producción nacional y dejando de depender del
exterior en cuanto a insumos creando conciencia en el asertividad y no esperar que la calidad venga
de fuera.
77
Además, aprovechar la demanda insatisfecha del mercado creando proyectos que beneficien a la
sociedad en su conjunto tanto en costos accesibles como en calidad lo que nos llevaría a la
productividad generando ingresos y mejorando el estilo de vida, es decir desarrollar el país.
Crear política acorde a los tiempos que nos permitan llegar al Paretto óptimo a la vez que nos hagan
competitivos en un mercado creciente es decir establecer el marco legal para que funcione el
sistema de mercado.
Aprovechar nuestras ventajas comparativas para ofertar más y mejores soluciones de vivienda para
atraer capitales externos que permitan continuar con el crecimiento del sector, a la vez que por
corriente circular se beneficiaría a la sociedad creando plazas de trabajo y mejoramiento de la
calidad de vida.
4.2 ESTUDIO DE MERCADO-ANALISIS DE DEMANDA
4.2.1 INTRODUCCIÓN
La importancia de la investigación de mercados radica en determinar la tendencia de la demanda
hacia los proyectos inmobiliarios para verificar en esta base la aceptación que tendrá el proyecto
en cuanto a expectativas y necesidades dentro del mismo.
El comprador tendrá diferentes motivaciones para su determinación por este sector, que le harán
sentir conformidad con su decisión, sea está motivada por las bondades del sector.
Además de poder definir la oferta existente en el sector de influencia del proyecto. Anticipar riesgos
en cuanto a competencia, utilizando la metodología de observación y realizando visitas a la
competencia para verificar estilos, diseños, espacios y precios. Utilizando el método de la encuesta
a hogares para determinar el perfil socio económico del sector, también la capacidad económica
de los posibles clientes, sus necesidades gustos y preferencias.
También se determina que los potenciales clientes se ubican en los sectores aledaños al proyecto
sea por su actividad económica, educativa o simplemente porque le satisface el vivir en el sector,
saber sus necesidades nos ayudará a potenciar las ventajas competitivas y en la medida de lo
posible minimizar las desventajas.
Mediante este método se puede determinar también el porcentaje de vivienda propia o rentada
con el fin de determinar su uso como inversión.
78
Es necesario conocer el mercado y sus influencias externas que afectan o benefician el producto,
con lo cual podremos minimizar riesgos y tener mejores expectativas de éxito del producto, razón
por la cual también se utiliza las investigaciones proporcionadas por empresas especializadas en el
sector como método secundario de investigación.
A la vez que sirve para determinar las estrategias de comercialización, que en realidad tengan
efectividad en el cliente objetivo además de determinar la composición de la oferta ya existente en
el sector de influencia del proyecto.
4.2.2 ASPECTOS DEL MERCADO
Es la relación entre compradores y vendedores, con sus respectivos planes de consumo y
producción de un mismo producto para este estudio específicamente la industria de la construcción
de viviendas.
Tenemos referencia por el numeral anterior que apenas un 29% de la demanda está satisfecha con
lo que determinamos que existe mercado para nuevos productos inmobiliarios,
Luego se determinan como clientes potenciales para los proyectos a los segmentos de mercado:
Personas entre 35-55 años de edad con hijos en edades escolares
Personas entre 55-75 años de edad con hijos en edades adultas ya con sus propias familias.
Actualmente en el país los precios de casas se encuentran al alza debido a los aumentos de precios
a nivel mundial, e incluso la expectativa política.
4.2.3 PERFIL DEL CLIENTE
El potencial cliente son familias ya conformadas de clase media y media alta, las cuales poseen
vivienda propia, con ingresos que varían entre los 1500 usd y 2000 usd. La información se obtuvo
por método directo.
Familias de entre 4 o 5 miembros que buscan viviendas amplias con la tranquilidad y seguridad, o
bien personas adultas mayores con hijos fuera ya de su hogar con familias independientes.
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CARACTERISTICAS PREDOMINANTES DEL PERFIL
DEL SEGMENTO Datos
Número de miembros 4
Número de vehículos 1
Gasto mensual promedio en alimentación 360
Gasto mensual promedio en educación 150
Gasto mensual promedio en transporte 100
Gasto mensual promedio en diversión 50
Otros gastos mensuales 160
Servicio doméstico Sí
Servicio de cable Sí
Servicio de internet Sí
Servicio de telefonía celular Sí
Características que buscan los clientes
Buena iluminación ya que por su ubicación el País recibe perpendicularmente los rayos
solares lo que resulta con un buen aprovechamiento de esta ventaja geográfica.
Ubicación que cuente con todos los servicios básicos además de una cercanía a toda una
infraestructura de servicios
Contar con espacios amplios debido a que más de una vez contaran con la visita de
familiares que busquen la tranquilidad.
Además de buscar una casa a su gusto, se la puede ver como una inversión con alta
plusvalía.
80
Otro de los requerimientos está en la seguridad, así evitar contratiempos.
Estas son las principales características que buscan los clientes es por esta razón que se hará énfasis
en estos beneficios al momento de promocionar cualquier proyecto.
4.2.4 TAMAÑO DEL MERCADO
La proporción de vivienda propia ha aumentado en los últimos años sin embargo se mantiene una
tendencia por la colocación de productos habitacionales, su mercado se mantiene por el aumento
en el precio de los arriendos es así como la intención de compra es constante el momento de
comparar el mercado inmobiliario en el periodo del último bienio.
Dentro de este mismo análisis tenemos sus preferencias en alto grado por casas sobre
departamentos.
También encontramos las preferencias de la demanda al hacer una inversión de este tipo.
Notamos que lo más importante en la decisión de compra es la seguridad que brinda el proyecto,
seguido de que sea acogedora, y luego está el interés de ubicación, aspecto de la vivienda y su
plusvalía. Datos que anteriormente fueron ya corroborados por el sondeo de opinión en el sitio de
influencia del proyecto.
4.2.5 VOLÚMENES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA
Si se considera que un hogar ecuatoriano está compuesto, en promedio, de 4.3 miembros, el
volumen total de familias y habitantes cifra que equivale al MERCADO POTENCIAL (Demanda
Inmobiliaria Total - DT).
Debe advertirse que los mayores pesos están entre los hogares dispuestos a adquirir vivienda en
los plazos más largos: más de 2 años (53.5%) y entre 1 y 2 años.
4.2.6 DEMANDA
La demanda se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser adquiridos
por los consumidores, en este caso particular es la cantidad y calidad de viviendas que pueden ser
adquiridas por los consumidores. La demanda cuenta con varios factores que definirán los clientes
potenciales y sus características; de tal manera que se va a poder tener nociones claras de las
personas que pueden acceder al proyecto inmobiliario.
81
4.2.7 CRÉDITOS PARA VIVIENDA
Dadas las altas inversiones que significa adquirir una vivienda, las personas toman la opción de
realizar un crédito monetario para la compra. Hoy en día el gobierno a través del BIESS es una
solución factible de crédito para cualquier nivel socioeconómico, lo que ha ayudado a la demanda
para adquirir su vivienda.
4.2.7.1 CRÉDITO HIPOTECARIO VIP
Para el caso especial del proyecto que está ejecutándose, es de la categoría VIP (Vivienda de Interés
Público), el gobierno ecuatoriano ha puesto principal interés y se ha enfocado en esta categoría y
en la vivienda de interés social, los requisitos son muy sencillos.
Aplica para:
• Aplica para Viviendas de carácter social (hasta 40 mil dólares)
• Viviendas de interés público hasta 70 mil dólares, cuyo valor por metro cuadrado no
exceda USD 890 dólares. • Primera vivienda (es decir que el comprador no sea propietario de una vivienda)
• Primer uso (Vivienda nueva, la misma debe ser usada para ser habitada por el
comprador; no para fines comerciales). • El peso del terreno no podrá ser superior al 50% del valor total de la vivienda.
Monto y condiciones del financiamiento
• Financiamiento del 100% del valor de realización del avalúo de la vivienda
Plazo
• Los asegurados pueden escoger su pago hasta 25 años plazo (en función de la edad máxima del
afiliado o jubilado hasta los 75 años).
Requisitos Básicos
• Si usted es afiliado activo debe contar con mínimo 36 aportaciones. (Las 12 últimas
consecutivas) • Si ya se encuentra jubilado debe estar en goce de su prensión jubilar
• Tanto el afiliado y/ o empleador, debe estar al día con las obligaciones en el Iess, Biess
y otras instituciones del sistema financiero • Declaración juramentada certificando que no posee ninguna vivienda y que el inmueble
a adquirir será destinado para uso familiar, en caso de existir sociedad conyugal o unión de hecho
la Declaración Juramentada debe ser presentada por cada una de las partes.
• Certificado del Registro de la Propiedad indicando que no posee vivienda dentro del
cantón de ubicación del inmueble a ser adquirido, en caso de existir sociedad conyugal o unión de
hecho el Certificado debe ser presentado por cada una de las partes.
82
Dado que el proyecto está enfocado a la vivienda de categoría VIP, cuenta con una ventaja para los
potenciales clientes, ya que el estado está apoyando a este sector en especial.
4.2.8 TASAS Y PLAZOS DE CRÉDITO
Con respecto a las tasas y plazos de crédito hipotecario para vivienda tenemos que con un plazo de
1 hasta 120 meses (10 años) la tasa nominal es del 7,9% anual y la tasa efectiva es del 8,19% anual.
En un plazo de 121 hasta 180 meses (15 años) la tasa nominal es del 8.20% anual y la tasa efectiva
es del 8,52% anual. Finalmente para un periodo de 181 hasta 300 meses (25 años) la tasa nominal
es del 8.69% anual y la tasa efectiva es del 9,04% anual. En caso de mora el interés nominal por
mora es del 8,69% anual a 120 meses, 9,02% anual a 180 meses y 9,55% anual a 300 meses.
Con respecto a las categorías de vivienda de interés social y vivienda de interés público, los montos
de préstamos son de $40000.00 y $70000.00 respectivamente. En cuanto a los intereses aplicados,
son mucho más cómodos que las viviendas que sobrepasen los montos antes mencionados y se
ajustan a las condiciones de plazos y tasas de interés mencionadas en el párrafo anterior.
4.2.8 PRECIO MÁXIMO DE LA VIVIENDA
Tanto en el promedio general como en todos los NSE, se puede apreciar una considerable tendencia
hacia menores precios de las viviendas, lo cual evidencia la necesidad de que la oferta se coloque
en niveles más coherentes con los requerimientos de la demanda.
Por supuesto, se recalca en que este factor debe tenerse como una aspiración de la demanda mas
no como una verdad absoluta
4.2.9 FORMA DE PAGO DE LA VIVIENDA
Excepto en el NSE bajo, en donde la tendencia es ligeramente mayor, en los demás estratos la
preferencia por adquirir vivienda a crédito ha disminuido.
Este decrecimiento es más apreciable en los niveles más altos, aunque en el contexto general, esta
particularidad es aun sumamente superior a la preferencia por adquirir vivienda de contado.
83
4.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
Es la medida del libre mercado en que nos encontramos, necesario para diversificar oferta, mientras
más competidores haya más amplio será el mercado, la competencia es sana en la medida que evita
los monopolios, oligopolios, etc.
4.4 ESTRATEGIA COMERCIAL
Se ha debe desarrollar una estrategia comercial basada en un análisis FODA y a través de un
mensaje que transmite la comodidad, exclusividad y la ubicación del proyecto, además valores
como seguridad, buena comunicación y todas las demás bondades de clima y ambiente que
presenta el emprendimiento.
Fortalezas
Dentro del sector la ubicación
El sector cuenta con buenos servicios de infraestructura
De acuerdo con la demanda las unidades pueden ser departamentos, casas u oficinas,
Buena calidad en sistema de construcción tradicional
Diseño arquitectónico eficiente y funcional
Mencionar la exclusividad
Seguridad
Respaldo económico seguro por parte de los promotores
Debilidades
Demanda en el sector reducida
Precios superiores a la competencia por amplitud de espacios
No se pude brindar financiación directa
Oportunidades
Continuidad del sistema de dolarización
Crecimiento del PIB por altos precios del petróleo
Remesas de migrantes especialmente para inversiones inmobiliarias
Existencia de créditos hipotecarios a largo plazo y tasas de interés razonables
Amenazas
Alta competencia en el sector
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Incertidumbre económica a nivel mundial
Incertidumbre política
Luego de este análisis se puede determinar que tenemos los medios para ser competitivos, en un
mercado que se encuentra con alta densidad de demanda insatisfecha.
Los principales aspectos que se van a mencionar son:
Diferenciación de la competencia.
Características de calidad del producto.
Precio adecuado de acuerdo a estudio de mercado
Diseño acorde al sector
4.4.1 PRECIOS
Se debe establecer los precios en base a un estudio directo de la competencia en el sector
diferentes proyectos y precios de cada uno.
4.4.2 ANÁLISIS DE ABSORCIÓN
Los factores que determinan estos niveles de absorción son la credibilidad y experiencia de los
promotores, así también la publicidad y promoción que estos tienen.
4.4.2.1 Políticas de pago y financiamiento
La mayoría de empresas inmobiliarias se manejan con una política de una cuota inicial de entre el
20% y el 35% de entrada y la diferencia con crédito hipotecario, además de la facilidad de completar
la entrada hasta la entrega de la unidad.
85
4.4.2.2 Características diferenciales
Las áreas comunales, espacios verdes, patio posterior y la independencia de cada unidad son las
características diferenciales, área para parrilla o simplemente para espacio de relax.
4.5 ANÁLISIS ECONOMICO FINANCIERO
4.5.1 PRESUPUESTO
En el presupuesto general de obra podemos encontrar todos los costos en los que se incurre para
realizar el proyecto estimados cada uno de estos costos corresponde a una categoría del proyecto.
Tenemos a continuación un resumen.
Terreno
Estudios Preliminares
Costos directos de Construcción
Costos Indirectos
El presupuesto general de obra nos señala la distribución de cada uno de los costos generales del
proyecto siendo los más significativos los de estructura y albañilería es decir los costos directos de
la construcción que se debe reducir en la medida de lo posible su desperdicio o subutilización sin
afectar la calidad del producto final para maximizar la rentabilidad del proyecto.
Como se puede ver los costos directos son los que más inciden en el costo total del proyecto. El
costo real por metro cuadrado de construcción total del proyecto se encuentra vigente,
permitiendo ejecutar un proyecto con las características que exige la zona, además considerado
competitivo en el mercado.
4.5.2 INTRODUCCIÓN ANÁLISIS FINANCIERO
Para el análisis financiero del proyecto inmobiliario se tomará como punto de partida los costos
definidos y los precios definidos en la estrategia comercial, para poder definir la utilidad neta del
proyecto
Se detalla la utilidad del proyecto en porcentaje con respecto al costo y a la utilidad en dólares,
estos valores nos sirven para desarrollar los diferentes cronogramas valorados tanto de
construcción como de ventas.
86
4.5.3 CRONOGRAMA DE VENTAS
El proyecto presentara un cronograma de ventas con un promedio de ventas de una unidad al mes
de una manera conservadora luego de haber analizado las absorciones de la competencia en cuanto
a unidades.
Como se aprecia los ingresos del proyecto en ejemplo tienen un movimiento uniforme durante el
tiempo de ejecución.
Se observa incremento en los ingresos de los meses 12 al 17, se debe a la entrega de las casas.
Se estima que se venderán en 16 meses y en el mes 17 se recaudarán las diferencias de pago de
cada uno de los departamentos.
Este estimado se ha calculado en base a la absorción que el estudio de mercado entregó en
capítulos anteriores.
4.5.4 CRONOGRAMA DE COSTOS
Los costos en el proyecto están divididos en diferentes categorías las mismas que afectan en
diferente porcentaje al costo total de la obra, pero aún más importante es desarrollo del flujo de
caja.
87
Ejemplo de Flujo de Ingresos
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
Fuente: planificación ventas
Descripcion Total mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes14 mes 15 mes 16 mes 17
VENTA DE VIVIENDAS 471100,00 6730 8412,5 10095 11777,5 13460 15142,5 16825 11777,5 11777,5 57205 55522,5 53840 52157,5 50475 95902,5
ENTRADA CASA 1 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 1 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA1 47110,00 47110
ENTRADA CASA 2 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 2 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA 2 47110,00 47110
ENTRADA CASA 3 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 3 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA 3 47110,00 47110
ENTRADA CASA 4 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 4 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA 4 47110,00 47110
ENTRADA CASA 5 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 5 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA 5 47110,00 47110
ENTRADA CASA 6 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 6 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA 6 47110,00 47110
ENTRADA CASA 7 6730,00 6730
PAGO MENSUAL CASA 7 13460,00 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5 1682,5
PAGO 70% CASA 7 47110,00 47110
88
Ejemplo de Ingreso de capitales a caja
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
Fuente: Presupuesto de obra y planificación ventas
89
Ejemplo de Ventas acumuladas
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
Fuente: planificación ventas
Este gráfico nos señala un considerable aumento en la pendiente cuando ya se dan los créditos por parte de la entidad financiera
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Ejemplo del Cronograma valorado del proyecto
No Descripcion Costo mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes14 mes 15 mes 16 mes 17
1 TOTAL 395221,95 -31450,97 -57949,74 -4181,72 -24331,69 -66424,22 -24679,48 -28547,92 -34798,95 -77733,10 -24198,93 -15284,87 -856,55 -696,76 -776,74 -1723,42 -941,25 -645,60
2 COMPRA DE TERRENO 79500,00 -26235,00 -53265,00
3 PROMESA DE COMPRA Y VENTA 26235,00 -26235,00
4 ESCRITURACION 53265,00 -53265,00
5 PLANIFICACION 11078,71 -5215,97 -3334,74 -1688,72 -839,28
6 ESTUDIO DE SUELOS 1291,42 -1291,42
7 DISEÑO ARQUITECTONICO 5629,63 -3828,15 -1801,48
8 DISELO ELECTRICO 258,24 -34,44 -223,80
9 DISEÑO HIDRO SANITARIO 464,83 -61,96 -402,87
10 CALCULO ESTRUCTURAL 206,59 -206,59
11 COLEGIOS PROFESIONALES 700,00 -700,00
12 BOMBEROS 275,00 -275,00
13 MUNICIPIO 316,20 -316,20
14 POLIZAS DE SEGUROS 903,84 -903,84
15 PROPIEDAD HORIZONTAL 645,60 -645,60
16 VARIOS 387,36 -193,68 -193,68
17 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 14977,92 -252,78 -1690,82 -1606,55 -1775,08 -1606,55 -1606,55 -1690,82 -1690,82 -856,55 -696,76 -733,70 -733,50 -37,41
18 RESIDENTE 7500,00 -140,62 -1031,25 -984,37 -1078,12 -984,37 -984,37 -1031,25 -1031,25 -234,37
19 GUACHIMAN 1800,00 -27,00 -163,00 -154,00 -172,00 -154,00 -154,00 -163,00 -163,00 -154,00 -172,00 -157,50 -157,50 -9,00
20 OTROS GASTOS ADMINISTRATIVOS 5677,92 -85,16 -496,57 -468,18 -524,96 -468,18 -468,18 -496,57 -496,57 -468,18 -524,76 -576,20 -576,00 -28,41
21 GASTOS DE PUBLICIDAD Y PROMOCION 1700,00 -1350,00 -350,00
22 MAQUETA 400,00 -300,00 -100,00
23 VALLA 800,00 -800,00
24 PUBLICIDAD 500,00 -250,00 -250,00
25 GASTOS INMOBILIARIA Y LEGALES 18076,80 -2143,00 -2172,00 -2198,00 -2250,00 -2236,40 -2257,00 -2238,00 -43,04 -989,92 -903,84 -645,60
26 PAGO COMISION CASA 1 2143,00 -2143,00
27 PAGO COMISION CASA 2 2172,00 -2172,00
28 PAGO COMISION CASA 3 2198,00 -2198,00
29 PAGO COMISION CASA 4 2250,00 -2250,00
30 PAGO COMISION CASA 5 2236,40 -2236,40
31 PAGO COMISION CASA 6 2257,00 -2257,00
32 PAGO COMISION CASA 7 2238,00 -2238,00
33 ESCRITURACION Y PROMESAS 2582,40 -43,04 -989,92 -903,84 -645,60
34 GASTOS DE CONSTRUCCION 269888,52 -21067,63 -62535,40 -20822,93 -24536,44 -30935,40 -73888,55 -22508,11 -13594,05
35 TRABAJOS PRELIMINARES 708,83 -708,83
36 HORMIGON 34005,30 -5100,00 -28905,30
37 HIERRO 44228,45 -15000,00 -29228,45
38 MAMPOSTERIA 12518,59 -2503,68 -10014,40
39 ENLUCIDOS 16357,95 -8996,87 -7361,58
40 INSTALACIONES ELECTRICAS 7138,95 -171,33 -1256,49 -1199,34 -1313,56 -1199,34 -1199,34 -799,55
41 INSTALACIONES HIDRO-SANITARIAS 3644,76 -87,47 -641,48 -612,32 -670,63 -612,32 -612,32 -408,22
42 OBRAS COMUNALES 16275,70 -15190,67 -1085,03
43 PISOS 28038,71 -28038,71
44 CARPINTERIA METAL MADERA 43106,45 -43106,45
45 APARATOS SANITARIOS 8491,00 -5094,60 -3396,40
46 RECUBRIMIENTOS 12557,30 -11301,57 -1255,73
47 CUBIERTAS 27720,00 -23284,80 -4435,20
48 AGUA POTABLE 3447,78 -591,04 -2167,17 -689,57
49 LIMPIEZA 848,75 -848,75
50 IMPREVISTOS 10800,00 -10800,00
91
Ejemplo de Egreso de capitales
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
Fuente: Presupuesto de obra
92
Ejemplo de Egresos acumulados
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
Fuente: Presupuesto de obra
Se determina en este gráfico que, al inicio por ser los egresos significativos, la pendiente tiene mayor gradiente mientras que al final se podría decir que
tienden a estabilizarse
93
Ejemplo de Plan de Ingresos y egresos mensuales
Ejemplo de Ingresos, egresos y saldos mensuales
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes14 mes 15 mes 16 mes 17
Ingresos acumulados 0,00 0,00 6730,00 15142,50 25237,50 37015,00 50475,00 65617,50 82442,50 94220,00 105997,50 163202,50 218725,00 272565,00 324722,50 375197,50 471100,00
Egresos acumulados 31450,97 89400,71 93582,43 117914,12 184338,34 209017,82 237565,74 272364,69 350097,79 374296,72 389581,59 390438,14 391134,90 391911,64 393635,06 394576,31 395221,91
Saldos -31450,97 -89400,71 -86852,43 -102771,62 -159100,84 -172002,82 -187090,74 -206747,19 -267655,29 -280076,72 -283584,09 -227235,64 -172409,90 -119346,64 -68912,56 -19378,81 75878,09
94
4.5.5 TASA DE DESCUENTO
Para determinar la tasa de descuento se ha aplicado el método CAPM (Capital Asset Pricing Model),
cuya aplicación se utiliza para obtener la rentabilidad que se exige a una inversión, la fórmula es la
siguiente:
β=(r-rº)/(rc-rº)
Donde:
β: Coeficiente de riesgo
r: Tasa de descuento buscada para el proyecto
rº: Tasa de interés de riesgo
rc: Rendimiento de la industria de la construcción.
rp: Riesgo país
Donde se obtiene el valor de la tasa de descuento del proyecto.
r=rº+(rc-rº)xβ
Dado que no disponemos de valores de rc y de β para el Ecuador, se podría calcular el valor del
rendimiento del en un país referencial como EEUU y luego afectarlo para su uso en Ecuador.
En este caso los valores serian:
rº: Tasa de interés libre de riesgo del país de referencia ( tasa de rendimiento de los bonos de T-
bill’s en EEUU)
rc: Rendimiento de la industria de la construcción en los EEUU
β: Coeficiente de riesgo de la industria de la construcción en los EEUU.
Para obtener la tasa de descuento de un proyecto de construcción en Ecuador se debe adicionar el
riesgo país Ecuador.
La fórmula resultante para determinar la tasa de descuento queda de la siguiente manera:
r=rº+(rc-rº)xβ+rp
95
Donde rp: riesgo país Ecuador
Pasamos a calcular el valor de r:
Según la pagina web.
http/pages.sterm.nyu.edu/adamo_darinewhomepage/datafietotalbeta.html
El rendimiento de las empresas constructoras en los EEUU para enero del 2008 es rc= 10,96 % (ROE
Reltum on Equity ).
El coeficiente β para la industria de la construcción correspondiente al mes de febrero del 2008 es
de 1,86 (Sector Home Building)
El riesgo país EMBI del ecuador es el índice que incorpora variable económicas, políticas y
financieras de un país.
Según el Banco Central de Ecuador, en su pagina web
http//www.bce.fin.ec/resumen_tiket _value*riesgos_pais
A mayo 19 del 2008 sitúa el índice EMBI en 600 puntos. Lo que equivale a una prima de riesgo país
de 5,56%
Con los datos asignados resulta.
r= 3,03% + (10,96% -3,03%) x 1,86% + 5,56% =23,63%
r= 23,63%
4.5.6 ANÁLISIS DEL VALOR ACTUAL NETO Y TASA INTERNA DE RETORNO
Una vez determinado la tasa de descuento, flujo del proyecto arroja un VAN positivo que determina
que el proyecto será rentable.
Con respecto al TIR cuando hay cambios de signo en los flujos no se pude utilizar y para el análisis
se tiene que ir necesariamente por el VAN, que resulta ser la mejor manera para valorar inversiones.
96
4.5.7 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
La sensibilidad nos sirve para analizar diferentes escenarios donde se manipulan las variables tanto
en optimista como pesimista y que sucede con el VAN y la TIR cuando ceteris paribus.
Sensibilidad a la velocidad de ventas
De una manera optimista se considera que el periodo de ventas sea menor a doce meses, mientras
que en una situación pesimista este periodo podría extenderse. Recopilamos datos luego tenemos:
Sensibilidad a variación de precios
Para este análisis se ha formado un flujo sin apalancamientos que es el externo que pudiera
suscitarse al no conseguir crédito. Se concluye que el precio de venta es una variable muy sensible
a los cambios. Por lo tanto se debe tener en cuenta el momento de determinar los descuentos, y
procurar mantener los precios establecidos desde el inicio.
Sensibilidad al aumento de costos
Se observa que el VAN tiene una relación directa con los costos, que definitivamente inciden en el
valor del VAN, mientras los costos se incrementan las necesidades financieras son mayores para el
proyecto, encareciendo el valor del VAN. También se observa que el VAN tiene un pendiente
negativo lo que quiere decir que por cada punto porcentual en que se incrementen los costos. Se
concluye que una variación en los costos, el proyecto se hace muy sensible a los cambios. La TIR
tiene una disminución doble al incremento de precio
En el flujo se analizó para diferentes escenarios y se hace necesario el de crédito como se puede
ver en el cuadro siguiente.
97
Ejemplo de flujo de fondos con financiación Bancaria
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
.
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes14 mes 15 mes 16 mes 17
Ingresos por ventas 6730 8412,5 10095 11777,5 13460 15142,5 16825 11777,5 11777,5 57205 55522,5 53840 52157,5 50475 95902,5
flujo egresos -31450,97 -57949,74 -4181,72 -24331,69 -66424,22 -24679,48 -28547,92 -34798,95 -77733,10 -24198,93 -15284,87 -856,55 -696,76 -776,74 -1723,42 -941,25 -645,60
crédito bancario 50000
pagos -1500 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42 -4349,42
saldos -31450,97 -9449,74 -1801,14 -20268,61 -60678,64 -17251,4 -19437,34 -24005,87 -65257,52 -16770,85 -7856,79 51999,03 50476,32 48713,84 50434,08 49533,75 95256,9
ingresos acumulados 0 0 6730 15142,5 25237,5 37015 50475 65617,5 82442,5 94220 105997,5 163202,5 218725 272565 324722,5 375197,5 471100
egresos acumulados 31450,97 89400,71 93582,43 117914,12 184338,34 209017,82 237565,74 272364,69 350097,79 374296,72 389581,59 390438,14 391134,90 391911,64 393635,06 394576,31 395221,91
VAN $ 20.648,01 t desc 24% t desc mens 0,01808758
TIR 2,74%
TIR ANUAL 0,3839 38%
ES ACONSEJABLE
SENSIBILIDAD DE COSTOS SENSIBILIDAD A LA VARIACION DE PRECIOS
AUMENTO DE COSTOS 0,00% 3,00% 4,00% 5% 5,18% VARIACION PRECIO -5,31% -5% -3,00% 0,00% 3%
VAN $ 18392 7744,31 4195,21 646,1 0 VAN 0 1069,86 7998,57 18392 28784,71
TIR % 35,33 28,58 26,45 24,37 24 TIR 24 24,65 28,88 35,33 41,92
1,03 COMISIONES -14671,8 -14719,68 -15029,57 -15494,4 -15959,23
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes14 mes 15 mes 16 mes 17
Ingresos por ventas 6730 8412,5 10095 11777,5 13460 15142,5 16825 11777,5 11777,5 57205 55522,5 53840 52157,5 50475 95902,5
flujo egresos -31450,97 -57949,74 -4181,72 -24331,69 -66424,22 -24679,48 -28547,92 -34798,95 -77733,10 -24198,93 -15284,87 -856,55 -696,76 -776,74 -1723,42 -941,25 -645,60
Flujos de caja -24720,97 -49537,24 5913,28 -12554,19 -52964,22 -9536,98 -11722,92 -23021,45 -65955,60 33006,07 40237,63 52983,45 51460,74 49698,26 94179,08 -941,25 -645,60
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
saldos -31450,97 -9449,74 -1801,14 -20268,61 -60678,64 -17251,4 -19437,34 -24005,87 -65257,52 -16770,85 -7856,79 51999,03 50476,32 48713,84 50434,08 49533,75 95256,9
ingresos acumulados 0 0 6730 15142,5 25237,5 37015 50475 65617,5 82442,5 94220 105997,5 163202,5 218725 272565 324722,5 375197,5 471100
egresos acumulados 31450,97 89400,71 93582,43 117914,12 184338,34 209017,82 237565,74 272364,69 350097,79 374296,72 389581,59 390438,14 391134,90 391911,64 393635,06 394576,31 395221,91
-100000
0
100000
200000
300000
400000
500000
Tít
ulo
de
l e
je
98
Ejemplo de Cronograma de actividades proyecto
No Descripción Costo mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes14 mes 15 mes 16 mes 17
1 TOTAL 75878,00
2 COMPRA DE TERRENO 79500,00
3 PROMESA DE COMPRA Y VENTA 26235,00
4 ESCRITURACION 53265,00
5 PLANIFICACION 11078,71
6 ESTUDIO DE SUELOS 1291,42
7 DISEÑO ARQUITECTONICO 5629,63
8 DISEÑO ELECTRICO 258,24
9 DISEÑO HIDRO SANITARIO 464,83
10 CALCULO ESTRUCTURAL 206,59
11 COLEGIOS PROFESIONALES 700,00
12 BOMBEROS 275,00
13 MUNICIPIO 316,20
14 POLIZAS DE SEGUROS 903,84
15 PROPIEDAD HORIZONTAL 645,60
16 VARIOS 387,36
17 GASTOS DURANTE LA CONSTRUCCION 14977,92
18 RESIDENTE 7500,00
19 GUACHIMAN 1800,00
20 OTROS GASTOS ADMINISTRATIVOS 5677,92
21 GASTOS DE PUBLICIDAD Y PROMOCION 1700,00
22 MAQUETA 400,00
23 VALLA 800,00
24 PUBLICIDAD 500,00
25 GASTOS INMOBILIARIA Y LEGALES 18076,80
26 PAGO COMISION CASA 1 2143,00
27 PAGO COMISION CASA 2 2172,00
28 PAGO COMISION CASA 3 2198,00
29 PAGO COMISION CASA 4 2250,00
30 PAGO COMISION CASA 5 2236,40
31 PAGO COMISION CASA 6 2257,00
32 PAGO COMISION CASA 7 2238,00
33 ESCRITURACION Y PROMESAS 2582,40
34 GASTOS DE CONSTRUCCION 269888,52
35 TRABAJOS PRELIMINARES 708,83
36 HORMIGON 34005,30
37 HIERRO 44228,45
38 MAMPOSTERIA 12518,59
39 ENLUCIDOS 16357,95
40 INSTALACIONES ELECTRICAS 7138,95
41 INSTALACIONES HIDRO-SANITARIAS 3644,76
42 OBRAS COMUNALES 16275,70
43 PISOS 28038,71
44 CARPINTERIA METAL MADERA 43106,45
45 APARATOS SANITARIOS 8491,00
46 RECUBRIMIENTOS 12557,30
47 CUBIERTAS 27720,00
48 AGUA POTABLE 3447,78
49 LIMPIEZA 848,75
50 IMPREVISTOS 10800,00
51 VENTA DE VIVIENDAS 471100,00
99
4.5.8 ANALISIS FINANCIERO DINÁMICO PROYECTO PURO SIN FINANCIAMIENTO
El análisis financiero dinámico se basa en la obtención del VAN (Valor Actual Neto) y el TIR (Tasa
Interna de Retorno), este análisis se llama dinámico porque ahora se incrementa la variable del
tiempo en los cálculos financieros. En este análisis se pretende identificar si el proyecto es viable
en el tiempo.
Para concluir si el proyecto es viable, el Van debe ser mayor a 0 o por lo menos igual a 0, ya que si
es mayor a cero ese valor representa el dinero que yo recibiría hoy por la inversión que estoy
realizando, en el segundo caso representa que yo salgo en equilibrio de la inversión, es decir ni
gano ni pierdo dinero; sin embargo si el valor es menor a 0 la conclusión es que con mi inversión
voy a estar en perdida.
Con respecto a la tasa interna de retorno (TIR) esta tasa representa la tasa de descuento que
obtengo de mi inversión, sin embargo cuando en el flujo de efectivo existen cambios de signo, la
tasa calculada no es la real, es solo una de las varias soluciones que pueden darse producto de los
cambios de signo, por lo tanto se tomará como resultado para el proyecto el VAN.
4.5.9 CONCLUSIÓN
El estudio realizado indicara si el proyecto es financieramente viable y atractivo para sus
promotores.
El análisis de sensibilidad determinara que se debe tener especial atención en las variaciones de
costos de construcción ya que se tienen un alto impacto del VAN. También se debera controlar los
descuentos en los precios y el tiempo de comercialización, ya que su variación elevada puede
deteriorar el resultado final.
4.6 COMPONENTE LEGAL
El componente legal de un proyecto sirve para evaluar, comprender y manejar los lineamientos
legales del país. En estos lineamientos se describe toda la documentación y requisitos de ley que
se deben obtener y entregar a las autoridades pertinentes para el desarrollo del proyecto,
cumpliendo con la ley del país; con ello se pretende garantizar tanto a la empresa, al trabajador y
al consumidor, que se cumplan sus derechos y obligaciones como la ley manda.
100
4.6.1 REGLAMENTO DE FUNCIONAMIENTO DE LAS COMPAÑIAS QUE REALIZAN ACTIVIDAD
INMOBILIARIA
Debido a las estafas y quiebras de algunas compañías inmobiliarias, el 24 de julio del 2014
mediante registro oficial No. 296 con resolución No. SCV.DSC.G.14.012, la superintendencia de
compañías publicó el reglamento de funcionamiento de las compañías que realizan actividad
económica; con la finalidad de proteger al consumidor y su patrimonio. (Presidencia del Ecuador,
2014)
En el reglamento antes mencionado propone que todas las empresas que tengan actividad
inmobiliaria tienen las siguientes obligaciones:
La empresa debe ser propietaria del terreno donde se desarrollará el proyecto o titular de los
derechos fiduciarios del fideicomiso (Superintendencia de Compañías, 2014).
Contar con el presupuesto detallado y aprobado por la junta general de accionistas o directorio de
la empresa (Superintendencia de Compañias,2014)
Suscribir a través del representante o representantes legales las escrituras públicas de promesa de
compraventa de los compradores (Superintendencia de Compañías, 2014).
Construir dentro de los plazos establecidos los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados
por los organismos competentes (Superintendencia de Compañías, 2014).
Suscribir a través del representante o representantes legales las escrituras públicas de
compraventa definitiva de los compradores (Superintendencia de Compañías, 2014).
Atender los requerimientos de información que formule la Superintendencia de
Compañías así como los organismos encargados de vivienda (Superintendencia de Compañías,
2014).
Cumplir con las disposiciones de la Superintendencia de Compañías, encaminadas a corregir
situaciones que pudieran causar perjuicios a los clientes de la compañía (Superintendencia de
Compañías, 2014).
4.6.2 OBLIGACIONES LABORALES
A continuación se detalla el esquema de obligaciones laborales que se debe seguir tanto en el IESS
como en el ministerio de relaciones laborales (MRL), donde se especifica claramente el proceso a
seguir con cada institución, con la finalidad de cumplir con los requisitos de ley.
101
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OBLIGACIONES LABORALES
MRL IESS
102
En resumen para evitar multas y sanciones la ley establece los siguientes lineamientos:
Todos los trabajadores deben ser afiliados al IESS obligatoriamente.
Se debe registrar el contrato de cada trabajador en el Ministerio de Relaciones Laborales (MRL).
Pagar las aportaciones mensuales al IESS tanto del patrono como del trabajador.
Cumplir con el pago del décimo tercer sueldo, décimo cuarto sueldo, fondos de reserva, días extra
y suplementarios, horas extra y suplementarias, y vacaciones según corresponda el caso.
Cumplir con el pago del 15% del valor de las utilidades de cada año a los empleados.
4.6.3 JORNADAS LABORALES
La remuneración mensual de un trabajador depende de la jornada laboral que ejecute en la
empresa, se clasifican en ordinarias, suplementarias o extraordinarias según el horario que
trabaje en la empresa el trabajador.
4.6.4 OBLIGACIONES PATRONALES
A continuación se detalla el esquema de las obligaciones laborales que debe cumplir el empleador
con respecto a sus trabajadores entre las cuales la más importante es dotar de un lugar de trabajo
adecuado al trabajador para que pueda desarrollar sus actividades.
Como se puede evidenciar en la ley, un trabajador que gana el sueldo básico a partir de su primer
año de trabajo recibe adicionalmente un 38,62% de su sueldo nominal mensual con todos los
beneficios de ley.
Este es un costo que debe asumir el empleador con todos los empleados que tengan más de un año
laborando en la empresa y que debe tomar en cuenta en sus inversiones a largo plazo con la fuerza
laboral que tenga planificado contratar.
4.6.5 OBLIGACIONES TRIBUTARIAS
Las obligaciones tributarias están relacionadas directamente con el SRI, y el municipio, a
continuación se detalla el esquema de las obligaciones tributarias que debe cumplir la empresa.
103
Antes de iniciar el proceso constructivo, se debe verificar la situación actual del terreno, si no existe
ningún problema en la inscripción de las escrituras, la factibilidad de servicios públicos con el
municipio, el registro y aprobación de los planos.
Ya en la construcción del proyecto, se debe verificar el estatus de las acometidas del proyecto (agua,
luz y teléfono), de igual manera se deben realizar las inspecciones municipales de la obra, la
instalación y revisión del sistema contra incendios y los contratos con todos los subcontratistas que
se van a incluir en la obra, de acuerdo al
Finalmente una vez terminado el proyecto, se realiza las entregas de los bienes inmuebles a los
clientes, con lo cual se debe entregar al cliente los permisos de propiedad horizontal y
habitabilidad, el registro de escrituración, acta entrega recepción del bien, devolución de garantías
y liquidación de contratos como se indica en el
4.6.6 CONCLUSIONES
El Proyecto debe cumplir con todos los requisitos de ley del decreto de la superintendencia de
compañía para las empresas inmobiliarias (SCV.DSC.G.14.012).
Acatar y tomar en cuenta los costos de ley generados por los trabajadores que trabajan más de un
año en la empresa, ya que gravan un 38,62% adicional del sueldo nominal.
La tramitología actual en el municipio para la obtención de la propiedad horizontal facilita la
obtención de financiamiento del proyecto tanto para la construcción como para los créditos
hipotecarios de los clientes.
4.7 GERENCIA DE PROYECTOS
La gerencia de proyectos en el Ecuador ha tomado fuerza en los últimos años para las empresas,
especialmente para las empresas constructoras e inmobiliarias. Actualmente es una de las
herramientas más eficientes en la dirección de proyectos ya que con su proceso metódico permite
al gerente de proyectos realizar una gestión integral del proyecto desde su etapa de inicio hasta
la culminación del mismo.
Para el análisis de la gerencia de proyectos se usará los procesos y metodología del PMBOK en
conjunto con la metodología TenStep que básicamente es un resumen práctico del proceso que
abarca la dirección de proyectos en el PMBOK.
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4.7.1 ALCANCE DEL PROYECTO
Financiamiento general del proyecto por el promotor, desde la planificación hasta el cierre
del mismo.
Contratación, ejecución y aprobación de todos los estudios requeridos previo a la ejecución del
proyecto por las entidades públicas competentes.
Gestión del presupuesto, recursos humanos requeridos para el proyecto, proveedores, impuestos
y todas las obligaciones de ley con los distintos organismos públicos (SRI, IESS, MRL, MUNICIPIO,
UAF, etc.).
Implementación y ejecución del plan de ventas y promoción de los bienes inmuebles.
Obtención de todos los permisos emitidos por el municipio de Quito y entidades públicas de
acuerdo a lo que la ley establezca.
Dirección y ejecución del proceso hipotecario para la venta de los bienes inmuebles con las
entidades financieras una vez realizados los préstamos a los clientes.
4.7.2 FUERA DEL ALCANCE
Mantenimiento de los bienes inmuebles posterior a la entrega definitiva a los clientes.
Contratación de servicios de guardianía y servicios privados como direct- tv, internet, etc.
Administración de alícuotas y rendición de cuentas a los copropietarios.
Trámites legales entre los compradores y las entidades financieras.
4.7.3 ENTREGABLES
Entrega de estudios de ingeniería y arquitectónicos: dentro de la ingeniería tenemos
estructurales, hidrosanitarios y mecánicos, eléctricos y electrónicos.
Aprobaciones y permisos de las entidades públicas competentes, de acuerdo a las obligaciones
legales requeridas.
Declaraciones de impuestos y estados financieros.
Dossier de calidad y planos definitivos del conjunto habitacional.
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Entrega de bienes inmuebles de acuerdo a las características y especificaciones definidas en el
business plan.
Actas de entrega definitivas por la recepción del bien inmueble a cada uno de los propietarios.
Títulos de propiedad horizontal y escrituras a los propietarios del conjunto habitacional.
4.7.4 ENFOQUE DEL PROYECTO
El proyecto inmobiliariio, será desarrollado con el enfoque PMI, en donde se van a considerar tanto
los aspectos financieros como técnicos para fomentar en cada etapa la eficiencia en el uso de
recursos y garantizando el cumplimiento de los estándares de calidad.
De igual manera se va a cumplir cabalmente las especificaciones y requerimientos
técnicos del alcance para alcanzar la entera satisfacción de los clientes con procesos de calidad y
mejora continua.
4.7.5 PLAN DE GESTIÓN DE LOS INTERESADOS
En este plan se determina el impacto e interés de todas las personas, u organizaciones que de una
u otra manera se encuentran vinculadas al proyecto, para ello se utiliza el método de la matriz de
identificación de los interesados, donde se clasifica a los mismos por su poder de influencia y el
interés que tengan del proyecto.
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4.7.6 PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE
Para poder realizar la gestión del alcance, se toma como punto de partida el acta de constitución
del proyecto, con esta acta se plantea la línea base del alcance mediante la estructuración del WBS
conocido en español como estructura de desglose del trabajo, donde se establecen los paquetes
de trabajo del proyecto.
4.7.7 GESTIÓN DE LA CALIDAD
De acuerdo al PMI la calidad está definida por el cliente y representa la satisfacción que se
logra al cumplir con sus requerimientos y expectativas.
Para asegurar la calidad se tiene un proceso muy sencillo, como se puede observar en el
gráfico de arriba, primero se planifica, luego se asegura la calidad y finalmente se controla la
calidad. Para cumplir con el proceso anterior primeramente se debe tener como entrada el WBS
donde se sabe claramente el alcance del proyecto y los recursos asignados.
Una vez identificadas todas las actividades del proyecto, se definen todas las pruebas y
certificaciones de calidad requeridas en el proyecto, con esto se va cuadrando en el cronograma
esta pruebas y se va a armando el dossier de calidad del proyecto que al final se entregará con todas
las pruebas y registros de calidad.
107
Para el aseguramiento de la calidad se tiene que seguir las normas constructivas vigentes, que para
el caso particular del proyecto tenemos: La NEC (Norma Ecuatoriana de la Construcción).
4.7.8 GESTIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS
Como se puede observar en el proceso anterior, el encargado de enviar requerimientos de
personal es el gerente de proyectos, quién comunica al departamento de RRHH sus necesidades, el
departamento a su vez realiza un proceso de selección, donde clasifica a los posibles candidatos.
Una vez seleccionados los candidatos se procede a realizar las entrevistas en conjunto con el
gerente del proyecto quien evaluara cuál de los candidatos es el indicado para el proyecto
que se va a ejecutar, finalmente todos los candidatos no escogidos ingresan a la base de datos de
la empresa para una siguiente ocasión y finalmente el candidato escogido firmara el contrato y se
procederán con todos los registros y documentos de ley.
4.7.9 GESTIÓN DE LAS COMUNICACIONES
La gestión de las comunicaciones establece los canales de comunicación adecuados entre todos los
participantes del proyecto, prioriza de acuerdo con la gestión de los interesados cuales deben ser
las prioridades de comunicación y qe personas deben tener la información constantemente.
4.7.10 GESTIÓN DEL RIESGO
Los riesgos pueden tener consecuencias positivas o negativas en el desarrollo del proyecto, por ello
se debe tener una previsión para estar preparados si estas amenazas ocurriesen.
Para prevenir y en ciertos casos disminuir los efectos del riesgo se tiene una matriz de evaluación
en la cual se indica por cada riesgo la probabilidad de ocurrencia y el impacto que causa en el
proyecto.
4.7.11 GESTIÓN DE LAS ADQUISICIONES
La gestión de las adquisiciones influye en su gran mayoría en la calidad, por ello se debe pasar por
una rigurosa selección de proveedores donde se evalúen los parámetros técnicos comerciales
de los productos mediante la matriz de calificación. Esta matriz permitirá seleccionar únicamente
los proveedores que cumplan con los requerimientos del proyecto, una vez seleccionados los
proveedores, el gerente de proyectos en coordinación con del departamento de compra comenzará
108
a generar el cronograma de compras y las notas de pedido con la descripción exacta de los
materiales que se requieren en obra.
Una vez aprobada la nota de pedido el departamento de compras realizará tres cotizaciones en los
proveedores calificados y procederá a realizar la orden de compra del proveedor más conveniente
y pactará la fecha de entrega bajo la revisión del proceso por el gerente del proyecto.
4.7.12 CONCLUSIONES:
El Proyecto se desarrollará cumpliendo con el alcance establecido en el acta de constitución
tomando en cuenta el control de calidad y satisfaciendo las necesidades del cliente de acuerdo al
alcance establecido.
Toda solicitud de cambio será evaluada por el director del proyecto y aprobada por el promotor si
esta se ajusta a los objetivos y alcance del proyecto.
Para el control de un proyecto siempre se debe tomar en cuenta la línea base establecida y
controlar que la piedra angular (tiempo, costo y alcance) se mantengan de acuerdo a lo establecido
en el acta de constitución y plan de proyecto.
El WBS siempre debe constar de un diccionario para evaluar más fácilmente si existe un retraso en
un paquete de trabajo en particular.
Finalmente el proceso de evaluación de proyectos PMI es de gran utilidad para evaluar hasta el más
mínimo detalle del proyecto, con el fiel cumplimento de este proceso se puede tener mejores
resultados en la ejecución de los proyectos
4.8 OPTIMIZACIÓN
La optimización de un proyecto como su nombre lo indica, es un proceso por el cual se encuentra
o se define la mejor manera de ejecutar una actividad. Todo proyecto inicia con supuestos, los
mismos que a medida que pasa el tiempo y con la obtención de una mejor información, se van
dilucidando y con ello se puede tomar mejores decisiones en búsqueda de obtener la mejor vía
para ejecutar el proyecto; es así que, el proceso de optimización es necesario para mejorar los
resultados del proyecto.
Para el análisis de la optimización se tomará en cuenta los capítulos anteriores del plan de negocios
(business plan), se va a analizar punto a punto cada hito del plan, para determinar en cuál de los
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hitos se requiere una mejor óptica o metodología en pro de mejorarlos y así obtener resultados
positivos para el proyecto.
4.8.1 PROPUESTA DE OPTIMIZACIÓN DE LA ESTRATEGIA COMERCIAL
En la situación actual del país es fundamental terminar el proyecto en las fechas establecidas; sin
embargo esto no tiene mucho sentido si no se puede vender en su totalidad los bienes inmuebles,
por tanto he decidido concentrarme en la optimización de la estrategia comercial para asegurar las
ventas de todos los bienes inmuebles del proyecto.
La propuesta es incrementar la inversión en publicidad y promoción del proyecto para asegurar una
continua comercialización y con esto lograr que el proyecto se venda en su totalidad.
4.8.2 ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TRABAJOS (EDT)
Estructura de desglose del trabajo
PROYECTO
INMOBILIARIO
FACTIBILIDAD
Elección terreno
Estudio mercado
Ante proyecto.
Prefactibilidad
PLANIFICACION
Compra terreno.
Proyecto arquitectónico
Estudios técnicos
Estudios financieros
Aprobación de planos
Permisos de construcción
EJECUCION
Construcción
Publicidad
Ventas
CIERRE
Liquidacion de hipotecas
Transferencia de dominio
Lecciones aprendidas
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4.8.3 RIESGOS
Se señalarán los riesgos que incluyen en las principales etapas de las construcción del proyecto con
una ponderación de:
Bajo=1
Alto=10
Límites de riesgo
CUADRO LIMITES DE RIESGO
Estudio de suelo 9
Planificación arquitectónica 6
Obtención permisos 8
Planificación estructural 10
Planificación eléctrica 7
Planificación sanitaria 6
Inicio de obra 7
Verificación calidad 8
Entrega casas 9
Elaboración: Luis Felipe Córdova B.
4.8.4 PLAN DE GESTIÓN DEL PROYECTO
Plan de gestión del tiempo
El tiempo de ejecución del proyecto se realizará de acuerdo al cronograma valorado de trabajos,
los hitos de fase se detallan a continuación.
111
Hitos del proyecto
El enfoque del proyecto será el de entregar un producto de primera calidad, cumpliendo el
cronograma y presupuestos establecidos, para así poder generar renombre al cliente y una
excelente rentabilidad
Gestión de costos del proyecto
Los costos del proyecto se controlan a través de las siguientes herramientas:
Presupuesto de la línea base.
Cronograma valorado de obra.
Informe de avances de obra
Gestión de Recursos Humanos
El equipo estará conformado por personal técnico y administrativo de acuerdo con la siguiente
distribución:
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Organigrama
4.8.5 PLAN DE GESTIÓN DE LA CALIDAD
Para realizar un plan de gestión es necesario definir y conocer los procesos de la organización por
lo que es necesario realizar las siguientes actividades:
Definir un proceso para cada una de las actividades.
Asignación de recursos (entradas)
Determinación del proyecto (salidas)
Procesos de control
Control de calidad
El control de calidad se realiza a través de las siguientes actividades:
GERENTE DE PROYECTOS
DIRECTOR TECNICO
SUPERINTENDENTE
RESIDENTE
MANO OBRA ARTESANAL
DIRECTOR FINANCIERO
CONTADOR
AUDITOR
AUXILIARES
DIRECTOR COMERCIALIZACION
Y VENTAS
MARKETING
PUBLICIDAD
VENTAS
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En las compras para tubería de agua potable se deberá pedir al distribuidor la certificación
INEN del producto.
La tubería de alcantarilladlo sanitario y pluvial deberán pasar las pruebas de resistencia en
el laboratorio de acuerdo con las normas de diseño de la Subsecretaria de Saneamiento
Ambiental.
Se tomará muestras de hormigón en cilindros, para su posterior análisis de comprensión en
el laboratorio. La resistencia del hormigón varia con el uso que se le de.
El tipo de control de calidad de materiales debe tener una acta de realización la misma que
será parte del libro de obra, que deberá estar al día el residente.
Gestión de comunicaciones
Las comunicaciones se llevaran a cabo a través de reuniones semanales entre el gerente técnico y
residente, que se le dominara Comité de Dirección.
Los encuentros semanales tienen por objeto conocer el avance físico de la obra, al abastecimiento
de materiales por parte de los proveedores y novedades que existieran.
Reunión ejecutiva, se realizara cada semana tiene por objeto conocer todos los asuntos
relacionados con la globalidad del proyecto, eta tiene por objeto conocer los siguientes puntos:
Estado de avance del proyecto.
Estado de ventas del proyecto y revisión de cobranza.
Revisión del flujo de caja con proyecciones de ingresos y egresos.
Gestión de adquisiciones
La gestión de adquisiciones del proyecto se canalizara a través de la gerencia técnica y deben
realizar el siguiente proceso:
Definir los productos que requiere la ejecución de la obra.
Identificar los potenciales proveedores de todos los materiales requeridos.
Realizar negociaciones con proveedores con el sin de determinar precios, formas de pago,
crédito y tiempos de entrega.
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Los contratos que se firmen con los proveedores debe asegurar el cumplimiento de este,
por lo que el área legal debe incluir en los contratos las clausulas necesarias que garanticen
el cumplimiento.
4.9 CONCLUSIONES
El establecimiento de un modelo económico bajo el esquema de dolarización ha permitido
generar estabilidad macroeconómica favoreciendo de forma directa al sector de la construcción,
pese a esto se ha visto afectado en los últimos meses por la demanda asiática de materiales de
construcción sobre todo el acero.
La demanda siempre se estará incrementando mientras no existan ayudas
gubernamentales, debido a la tasa de natalidad.
Todo proyecto que contribuye a la zona en volumetría y arquitectura, destacando sus
acabados en calidad y estilo. Además su importancia por el tipo de cliente que impulsará el sector
inmobiliario.
El principal valor agregado son sus amplias áreas verdes, juegos infantiles, salón de uso
comunal y guardianía, lo que proporciona los servicios necesarios de un emprendimiento
inmobiliario.
A partir de la evaluación financiera se determinan un VAN y TIR en niveles aceptables para
la compañía; el proyecto cumple con las expectativas de rentabilidad.
Según los indicadores económicos se puede concluir que el proyecto es factible de ejecutar,
si es que se obtuvo un VAN positivo.
De los análisis de sensibilidad se concluye que el proyecto inmobiliario es sensible a la
variación de costos en menos medida que a la variación del precio de venta, siendo la primera
provocada por el entorno económico del país, mientras que la segunda de total dominio de los
promotores.
El proyecto debe estar enmarcado dentro de un marco legal que cumple con las
regulaciones locales y nacionales.
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REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
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ROSS Stephen, WESTERFIELD Randolph, JORDAN Bradford, Fundamentos de Finanzas Corporativas,
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Planificación Financiera de la Empresa. José Luis Urquijo y de la Puente, Joaquin Ochoa Saráchaga,
María Luisa Oyarzábal Fernandez, Martín Usoz Ruiz. Ediciones DEUSTO.
Evaluación de Proyectos. Gabriel Baca Urbina. Cuarta Edición. Editorial Mc. Graw Hill.
Preparación y Evaluación de Proyectos Cuarta Edición. Nassir Sapag Chain, Reinaldo Sapag Chain.
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Evaluación Privada de Proyectos. Beltrán A. y Cueva H. Editorial CIUP. Lima – Perú.
Como elaborar un Proyecto. Guía para Diseñar Proyectos Sociales y Culturales. Ander – EGG
Ezequiel y Aguilar María José. Editorial LUMEN. Argentina.
Introducción a la Economía de la Empresa. Eduardo Pérez Gorostegui. Editorial Universitaria
Ramón Areces. Primera Edición. España.
Diccionario de Economía Política. Claudio Napolioni. Tomos I y II. Editorial Alfredo Ortel. S. L.
Dirección de Marketing. Conceptos Esenciales. Philip Kotler. Editorial Prentice Hall.
Principios de Economía. Francisco Mochón. Segunda Edición. Editorial Mc. Graw Hill.
Economía, Principios e Instrumentos. Tercera Edición. Arthur O’Sullivan, Steven M. Sheffrin.
Editorial Person Prentice Hall.
Contabilidad General. Pedro Zapata Sánchez. Quinta Edición. Editorial Mc. Graw Hill.
Curso de Contabilidad. Introducción H.A. Finney, Herber t E. Miller. Editorial UTHEA. México.
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Cómo utilizar los Estados Financieros. Una guía para entender los números. James Bandler. Editorial
Mc. Graw Hill.
Sectores productivos entre la crisis y la estabilidad, Reporte Revista Gestión.
La construcción se sustenta en el sector privado, Reporte Sectorial 05/2014 del Banco Central del
Ecuador.
Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos (Guía PMBOK), Norma Nacional Americana,
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REFERENCIAS ELECTRONICAS
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http://www.inec.gob.ec
http://www.gestopolis.com
http://www.publicdept.govb
OTRAS REFERENCIAS
Datos técnicos del proyecto entregados por CBC constructores Cía. Ltda.
Recopilación de visitas y recorridos a proyectos.
Datos recopilados de información de campo sector de influencia de proyectos.
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