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Ing. Wilfredo Quispe Santivañez
Ocupación encaminada a obtener Ocupación encaminada a obtener beneficios por la transferencia de beneficios por la transferencia de Activos Tangibles o IntangiblesActivos Tangibles o Intangibles
¿Qué son ¿Qué son activos activos
inmobiliariosinmobiliarios??
ViviendasViviendas
Locales Locales comercialescomerciales
Plazas de garajePlazas de garaje
OficinasOficinas
SolaresSolaresParcelas de
terrenos
ApartamentosApartamentos
Naves industrialesNaves industriales
HotelesHoteles
¿Cuántos productos
inmobiliarios diferenciados existen en el
PERUDos millones Dos millones dede
unidades unidades urbanasurbanas
Además..Además....
Concesiones mineras
Plantaciones
Derechos de uso y habitación
Servidumbres
Derecho Real de Usufructo
Concesiones portuarias
Derechos de superficie
Arrendamientos
Derecho de nuda propiedad
Ámbitos de aplicación de las Valoraciones
Inmobiliarias
06
09
04
05
03
02
Compraventa de bienes inmuebles
07
08
01
Cuantificación y división de herenciasBienes dados en garantía de préstamosBienes asegurados (valoración daños)
Unión temporal de empresas y sociedades
Evaluación de negocios
Provisiones-técnicas entidades aseguradorasFondos de Inversión Inmobiliaria
Constitución, transformación, fusión y escisión de sociedades.
Aportaciones no dinerarias en sociedades
06
09
04
05
03
02
Los particulares
07
08
01
La Administración PúblicaBancos y Cajas de AhorroLa Compañías de seguroLa Sociedades de Seguro
Las Partes en Procesos Judiciales
Las S.A. de Fondos de InversiónLos Juzgados y Tribunales
Instituciones de inversión colectiva-I
¿ Cómo ¿ Cómo valuamos o valuamos o tasamos tasamos ??
Método de comparaciónMétodo del
costeMétodo de
capitalizaciónMétodo residualMétodo residual dinámicoMétodo residual estático
Método del coste bruto (o a nuevo)Método del coste neto (o
actual)
Criterios Criterios dede
Valuación Valuación y tasacióny tasación
-
VALOR DE MERCADO Es el importe neto que
razonablemente podría esperar recibir un
vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valuacion,
mediante una comercialización
adecuada, y suponiendo que existe al menos un
comprador potencial correctamente
informado de las características del
inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación (valuacion
hipotecaria)
El precio a que se pueden vender los terrenos y
construcciones mediante contrato privado entre un
vendedor dispuesto a vender y un comprador sin
ningún vínculo con el vendedor en la fecha de
valuación, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que
las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se
dispone de un período de tiempo normal para la
negociación de la venta teniendo en cuenta la
naturaleza del bien(Codigo Civil Art. 923,
1118)
TRANSPARENTRANSPARENTETEHOMOGÉNEOHOMOGÉNEO
LIBRELIBRECOMPETENCIA COMPETENCIA
PERFECTAPERFECTA
EXIGENCIAEXIGENCIASS
-
VALOR MÁXIMO LEGAL Es el precio máximo
de venta de una vivienda Sujeto a
CONATA establecido en la normativa
específica que le sea aplicable
-
VALOR DE REPOSICIÓN Valor de reposición o
de reproducción de un bien inmueble es el
coste de reproducción a los precios actuales
de mano de obra y materiales
-
VALOR DE LIQUIDACIÓN Valor de un bien inmueble si se tuviera que vender en un plazo
relativamente corto en condiciones insuficientes de promoción y
publicidad
-
VALOR EN RENTA Valor de un bien inmueble
con base a su capacidad de producir rentas o beneficios
-
VALOR EN VENTA Valor de un bien inmueble
resultado de una compraventa: puede no coincidir con el valor
de mercado cuando el vendedor o comprador han intervenido
con apremios o por razones de coyuntura
-
VALOR INTRÍNSECO
Valor de un bien inmueble tomando como base el coste de producción
-
VALOR CONDICIONADO Valor de un bien inmueble
sujeto a condicionantes por dudas en relación con
algunos datos
-
VALOR EN USO Valor en uso o de utilidad de
un bien inmueble con base a su capacidad de satisfacer
necesidades
- VALOR DE JUANILLO DE
COMERCIO Valor en el que se
incrementa el de un edificio por la existencia de un
negocio próspero: prima del traspaso del negocio que se suma a la prima del traspaso
del local arrendado
-
VALOR URBANÍSTICOCATASTRAL Es el establecido en la legislación
sobre régimen del suelo y valuaciones. Decreto Supremo No. 287-68-HC
O el planeamiento aporta los aprovechamientos urbanísticos
mientras que su monetarización se efectúa de acuerdo a la normativa
catastral (Municipalidades)
-
VALORES TRIBUTARIOS VALOR TRIBUATARIO ES EL VALOR DE LOS BIENES
INMUEBLES A EFECTOS FISCALES
DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLESURBANA RÚSTICA
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES
Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.Etc. Etc. Etc. Etc.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
Principios dela
valoración
-
DE MAYOR Y MEJOR USO El valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido
con distintas intensidades
edificatorias, es el que resulta de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y
físicas, al uso más probable y
financieramente aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor valor
-
DE SUSTITUCIÓ
N El valor de un inmueble ES EQUIVALENTE al de
otrosactivos de similares
características sustitutos de aquél
-
DEL VALOR RESIDUAL El valor atribuido a cada uno de los
factores de producción de un inmueble ES LA
DIFERENCIA entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto
de los factores
-
DE ANTICIPACI
ÓN El valor de un
inmuebleque se encuentra EN
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA es función de las
expectativas de rentas que
previsiblemente proporcionará en el
futuro
-
DE PROPORCIONALI
DAD Los informes de
tasación se elaborarán con la
amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración,
así como su singularidad en el
mercado
-
DE TRANSPAREN
CIA El informe de
valoración de un informe deberá
contener la información necesaria y
suficiente para su FÁCIL
COMPRENSIÓN y detallar las hipótesis y
documentación utilizadas
-
DE TEMPORALID
AD El valor de un inmueble
ES VARIABLE a lo largo del
tiempo
-
DE PROBABILIDA
D Ante varios
escenarios o posibilidades de
elección razonables se
elegirán aquellos que se estimen
MAS PROBABLES
-
DE FINALIDA
D La finalidad de la
valoración CONDICIONA EL MÉTODO Y LAS
TÉCNICASde valoración a
seguir
-
MÉTODOS DE VALORACIÓN1º Método de comparación Consiste en estimar el valor de
un bien sobre la base del valor de otros bienes que han sido ya
vendidos, efectuando los ajustes correspondientes.
Cuando se dispone de información suficiente sobre la
compraventa de inmuebles similares realizadas
recientemente, es un método muy adecuado. En ese caso es correcta su aplicación tanto en la determinación del valor de
edificios como el de solares sin edificar. El método es de
imposible utilización cuando tratamos de valorar bienes que no están en la dinámica normal
del mercado: por ejemplo la valoración de una iglesia. El
método exige una estratificación de las muestras
2º Método del Coste de reposiciónACTUAL o a NUEVO -CRB-: Es la suma de
las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble
por otro nuevo de sus mismas características.
SIMILAR o ACTUAL -CRN-: Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y
funcional del inmueble en la fecha de la valoración
3º Método de capitalizaciónLa mejor forma de conocer una propiedad en renta es
capitalizar esa renta. Es el valor que un inversor típico, en condiciones normales de mercado, estaría
dispuesto a pagar por la adquisición de un inmueble con base en las espectativas de obtención de
rendimientos futuros. Se estima el valor presente de los bienes futuros (adivinar el futuro). Están basados en el principio de anticipación y son aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El
valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.
4º Método residual
Es un método específico para determinar el valor del suelo en función de la optimización del
aprovechamiento otorgado por el planeamiento vigente, tanto en términos de uso como de
edificabilidad. Permite determinar el valor del suelo restando del valor en venta de los
productos inmobiliarios el coste de ejecución, gastos de gestión, beneficio empresarial, etc.
Promociones
inmobiliarias
Urbanizador
Edificador
AGENTES DE LA Act. Inmbili1º El promotor
Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa,
programa, financia, con recursos propios o ajenos, las obras de
edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros
bajo cualquier título
2º El proyectista o Arquitecto
Es el agente, que por encargo del promotor y con sujeción a la
normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto
3º El constructor4º El Inspector de obra
Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la
obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones
preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurara su adecuación al fin propuesto
Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios
humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las
mismas con sujeción al proyecto y al contrato .
5º El Residente de la ejecución de la obra Es el agente que, formando parte de la
dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la
obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad
de lo edificado
6º Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación7º Los suministradores de productos8º Los propietarios y los usuarios
- PROMOCIÓN INMOBILIARIA:EDIFICADOR
Vv= Valor en ventaVv= Valor en ventaVc= Coste Vc= Coste construcciónconstrucciónGGA A = Gastos = Gastos administraciónadministraciónGGF F = Gastos = Gastos financierosfinancierosGGPP= Gastos promoción= Gastos promociónBBPP= Beneficios = Beneficios promotorpromotorVS= Valor del suelo
-
GASTOS DE PROMOCIÓN En relación con la adquisición del suelo
En relación con la redacción del proyecto
En relación con la ejecución de las obras
En relación con declaración obra nueva
En relación con la división horizontal
En relación con la venta de los bienes
Costes=GA+GF+GP=0.34(VS+VC)Beneficios=BP=0.30[VS+VC+(GA+GF+GP)]
L A
Codigo CivilCodigo Civil
Decreto Legistivo Nro 776Decreto Legistivo Nro 776
Decreto Supremo Nro 019-98-PCMDecreto Supremo Nro 019-98-PCM
Decreto Supremo Nro 002-2000-PRESDecreto Supremo Nro 002-2000-PRES
Ley Nro 24924Ley Nro 24924
Resolución Ministerial Nro 569-95 MTC-15.VCResolución Ministerial Nro 569-95 MTC-15.VC
Reglamento de Normas Aplicadas a empresas del Sistema Financiero RSB Nro 572-97Reglamento de Normas Aplicadas a empresas del Sistema Financiero RSB Nro 572-97
Ley Nro 27117Ley Nro 27117
El Decreto Supremo Nro 0048-91-AGEl Decreto Supremo Nro 0048-91-AG
Decreto Supremo Nro 287-68-MTC-HCDecreto Supremo Nro 287-68-MTC-HC
Decreto Ley Nro 20731Decreto Ley Nro 20731
Decreto Legislativo Nro 143Decreto Legislativo Nro 143
Decreto Ley Nro 25862Decreto Ley Nro 25862
Resolución Ministerial Nro 063-82-VI-9300Resolución Ministerial Nro 063-82-VI-9300
Resolución Ministerial Nro $69-99-MTC/15.04Resolución Ministerial Nro $69-99-MTC/15.04
Urbanísticas, Derechos Reales
La Hipoteca
Derechos Reales de Garantía
La Posesión Arts, 816-992 del CC
La Anticresis, Art 1091 CC
Art 1097 CC
Valoraciones administrativas
La Propiedad, Art 923-968 del CC
ExpropiatoriasUsufructo, Superficie , Servidumbres Arts, 1030- 1035 del CC
