1

INTRODUCCIÓN.

Históricamente las pensiones de vejez en Chile han sido insuficientes

para asegurar una adecuada calidad de vida a quienes las reciben. Por otro

lado, existe un gran número de trabajadores independientes que nunca han

cotizado en el sistema previsional y que por tanto, no reciben pensiones o las

que reciben son insuficientes.

A su vez no podemos desconocer que la población Latinoamericana y

especialmente la chilena, está experimentando un envejecimiento paulatino y

sostenido en el tiempo, lo que inevitablemente conducirá a una mayor demanda

de recursos por parte de este grupo etario, que debería traducirse en un

aumento de las políticas sociales de atención a los adultos mayores de nuestro

país, con el fin de que no caigan en la pobreza y puedan mantener un nivel de

vida digno.

Atendido lo anterior, es que quisimos analizar la posibilidad de aplicar la

Hipoteca Revertida como una alternativa previsional para aquellos adultos

mayores, dueños de un inmueble sin gravamen o con un gravamen bajo, que

necesitan de recursos líquidos, y cuyo mayor patrimonio es este bien raíz,

siendo bastante factible en Chile puesto que, de acuerdo a estudios a que

haremos referencia más adelante, en nuestro país existen muchas personas

ricas en vivienda pero pobres en dinero.

Para ello estudiamos las experiencias en el extranjero, las que si bien

son relativamente nuevas, nos han permitido conocer algunas de las trabas que

impedirían su aplicación dentro de nuestro país. La principal es el factor cultural,

pues está muy arraigado en el subconsciente colectivo, que los bienes raíces

forman parte de la herencia que se “debe” dejar a los hijos.

La presente investigación se ha estructurado en tres capítulos: El primero

tiene por objeto esbozar las principales características del Sistema de

Pensiones Chileno; El segundo capítulo, estudia el mecanismo de la Hipoteca

2

Revertida, abarcando su concepto, orígenes, características, clasificaciones,

beneficios y riesgos, incluyendo experiencias en el extranjero, y por último, el

tercer capítulo señala las condiciones necesarias para implementar una

Hipoteca Revertida en nuestro país, contando con la elaboración de una

propuesta de Proyecto de Ley que esperamos sirva de base para discutir el

tema en Chile.

3

CAPÍTULO I

NOCIONES DEL SISTEMA DE PENSIONES CHILENO.

1. LA SEGURIDAD SOCIAL.

1.1. Generalidades. 1

La Seguridad Social, si bien es una disciplina con una evolución

conceptual reciente, contiene una serie de instituciones que datan de siglos

atrás.

Ya en la época romana existían los collegia, que posteriormente

derivarían en cofradías y luego en diaconías, constituyendo verdaderas

sociedades de socorros mutuos.

En la Edad Media surgen las gildas, instituciones dedicadas a la

asistencia mutua y fraternal. Posteriormente, en el siglo XII, surgen las

primeras cofradías como tales, y en el siglo XVI las hermandades de socorros,

las cuales se acercan más al concepto de seguro, constituyendo el antecedente

de las mutualidades o sociedades de socorros mutuos.

El siglo XIX está marcado en Alemania, por el nacimiento de los primeros

seguros sociales de carácter obligatorio al amparo del programa de Bismarck.

Dichos programas fueron realizados entre los años 1833 y 1889, mediante la

dictación de diversas leyes relativas a enfermedades (1883), accidentes del

trabajo (1884) y sobre seguro de invalidez y vejez (1889), dirigidas

principalmente a la protección de los obreros.

1 HUMERES NOGUER, Héctor. Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social. Santiago. Ed. Jurídica. 2000. Pág. 419.

4

Después de la Segunda Guerra Mundial, se celebra el Tratado de

Versalles, el cual crea la O.I.T. (Organización Internacional del Trabajo),

organismo que dentro de sus funciones tiene a cargo velar por la Seguridad

Social.

En 1941 el gobierno británico encomendó a William Beveridge, estudiar

una posible reforma del sistema de seguridad social vigente, lo que se tradujo

en el ”Informe Beveridge”, el cual se concretó a través de diversas leyes, entre

las cuales encontramos la Ley sobre subsidios familiares y la Ley sobre

accidentes del trabajo, etc.

Tanto las Leyes Bismarck, como El Informe Beveridge, constituyen las

bases de la disciplina que nos ocupa, pues la primera se refiere principalmente

a los seguros sociales y la segunda marcó el inicio de la moderna Seguridad

Social, intensificándose a partir de dicha época la preocupación internacional

por esta, lo que consecuencialmente dio origen al Derecho Internacional de la

Seguridad Social.

En Chile, ya la cultura Inca poseía un sistema previsional acorde al

régimen colectivista que ejercían, el cual acabó con la conquista española,

pero sirvió de base para las Cajas de Comunidad, cuyas actividades eran

principalmente mantener hospitales, auxiliar huérfanos, entre otras.

En la segunda década del siglo XX, se inician tímidamente las primeras

manifestaciones de Seguridad Social en nuestro país, surgiendo las primeras

organizaciones encaminadas a solucionar las necesidades en este ámbito.

También se promulgan las ”Leyes Sociales”, que otorgan un reconocimiento

jurídico al rol del Estado en la protección social en la Constitución de 1925.

Dentro de toda esta evolución en Chile el tema de la Seguridad Social,

vinculado específicamente con las pensiones, ha suscitado una serie de

controversias, por el hecho de haber pasado de un sistema de reparto a uno

fundado en la capitalización individual y en la administración privada con fines

de lucro, lo que implicó un profundo cambio en la vida de todos los chilenos.

5

2. LA SEGURIDAD SOCIAL EN CHILE Y EL SISTEMA DE PE NSIONES.

2.1. Sistema Antiguo: Sistema de Reparto.

La Seguridad Social en Chile, tiene sus inicios a finales del siglo XIX,

predominando más bien, un carácter benéfico, lo que cambió poco a poco,

producto de la naciente industrialización y los sucesos económicos ocurridos

en dicha época, adquiriendo el Estado una mayor participación.

En el siglo pasado, el sistema de pensiones se caracterizó por la

coexistencia de regímenes de pensiones diferentes entre sí, destinados a

distintos grupos ocupacionales y con regulaciones y beneficios diversos para

los mismos. La característica de estos regímenes de pensiones, es que

operaban bajo el esquema financiero del reparto, el cual podemos definir en los

siguientes términos: como aquellos en los cuales las pensiones, son pagadas

con las contribuciones hechas por los trabajadores activos, tratando de lograr

un equilibrio entre los ingresos y egresos, con el objeto de cubrir todas las

prestaciones y gastos de administración del sistema, estando la subsistencia

del mismo, supeditada a la relación activos-pasivos existentes en la población,

en cada época determinada.

Este sistema, presenta como principal característica, el independizar la

cotización aportada del beneficio que se obtendrá, no estando relacionado el

esfuerzo personal con el beneficio obtenido, pues el sistema se encuentra

basado en el principio de la Solidaridad, es decir, los activos financian a los

pasivos.

Si bien, durante los primeros años, la proporción de activos fue suficiente

para financiar las pensiones de los pasivos del sistema, una serie de cambios

revirtieron la relación activo-pasivo, provocando un desfinanciamiento de éste.

Es por ello, que en la mayoría de los países latinoamericanos, y

6

específicamente en el caso de Chile, el sistema de reparto se presentó como

un Sistema de Reparto Deficitario, debido a factores, tales como, cambios

demográficos consistentes en un menor crecimiento de la población y una

mayor longevidad, beneficios pensionales exagerados, aportes bajos y

reajustes insuficientes.

Los programas de Seguridad Social paulatinamente se fueron

perfeccionado, organizándose en base a las Cajas de Previsión, las cuales a

fines de la década del setenta alcanzan un total de 32, surgiendo de esta forma,

regímenes previsionales para distintos tipos de trabajadores, con diversos

requisitos para pensionarse, diversas tasas de cotización y diferentes

beneficios, originándose una gran desigualdad entre los beneficiarios de las

distintas instituciones.

2.1.1. Descripción del Sistema.

El antiguo régimen previsional, tenía una directa relación entre trabajador

y pensionado, en razón, que las pensiones eran financiadas con los aportes

que realizaban los trabajadores activos, sus empleadores y el Fisco. Dichos

aportes eran enterados en las Cajas de Previsión, entidades encargadas de

recaudar las cotizaciones aportadas por los trabajadores activos, como también

de pagar los beneficios que otorgaba el sistema.

2.1.2. Crisis Financiera del Antiguo Sistema de Pen siones.

A mediados de los años cincuenta, comenzó el Sistema de Pensiones a

colapsar. La crisis del sistema se debió a diversos factores, que a continuación

analizaremos, entre ellos, el desequilibrio financiero, la inequidad en el acceso a

los beneficios y deficiencias administrativas.

7

2.1.2.1. Desequilibrio Financiero.

Si bien en un comienzo, los recursos recaudados permitieron capitalizar

una parte, esto fue cada vez más difícil, transformándose paulatinamente en un

Sistema de Reparto Simple, es decir, no se acumulaban reservas.

A fines de los setenta, el sistema se financiaba principalmente con las

imposiciones efectuadas por trabajadores y empleadores lo cual representaba

aproximadamente el 65% de los ingresos totales de las Cajas de Previsión. Una

segunda fuente de financiamiento provenía del Estado, la que alcanzaba un

30% del total de los ingresos, siendo marginal el aporte proveniente del

rendimiento de las inversiones y otros.

De esta forma, el rol del Estado creció, ya que las recaudaciones se

hicieron insuficientes para financiar los distintos beneficios otorgados por las

Cajas de Previsión. La crisis llegó a tal nivel, que las tasas de cotización de los

empleadores y trabajadores, aún siendo muy elevadas, no fueron suficientes

para financiar el sistema.

Las causas de este desequilibrio financiero pueden dividirse en

demográficas y socioeconómicas:

a.- Aspectos Demográficos del Sistema.

El aumento de la expectativa de vida, una mayor cobertura de la

Seguridad Social y un excesivo otorgamiento de beneficios a los afiliados

activos, dio origen a un desequilibrio entre los aportes de los imponentes y el

número de pensionados, provocando así, el desfinanciamiento del sistema.

b.- Situación Socioeconómica.

8

Si bien, todo el periodo 1965 - 1980 se caracteriza por una participación

directa del Estado en el financiamiento de los beneficios, pueden distinguirse

dos etapas:

La primera de ellas entre los años 1965 y 1972, en que se registró una

significativa ampliación, tanto en el número, como en el monto de las pensiones

pagadas, así como en otras prestaciones relacionadas. Sin embargo, el

aumento de las prestaciones llegó a tal nivel que los recursos proporcionados

por el Estado incrementaron su participación en el financiamiento total de un

34,1% en 1965 hasta un 38,2% en 1972.2

Una segunda etapa, a partir del año 73, se caracterizó por una

desfavorable situación macroeconómica, con una caída de los salarios reales

y aumento del desempleo. Otro serio problema que se presentó, fue la evasión

previsional, lo que se traducía en realizar imposiciones por el mínimo legal,

cotizando sólo por valores reales los últimos años de vida activa del trabajador.

La práctica mencionada, se explica porque los aportes realizados al sistema no

tenían mayor relación con los beneficios, lo que obligaba al Estado a aumentar

las tasas de cotización, las que en un momento llegaron a representar casi un

50% de la remuneración del trabajador, con el objeto de salvar los déficit del

sistema.

2.1.2.2. Inequidad en el Acceso a los Beneficios.

Teniendo a la vista los aportes hechos y los beneficios otorgados, se ha

podido concluir que este Sistema de Pensiones producía un efecto redistributivo

positivo en las clases sociales de más bajos recursos. A pesar de lo anterior, el

sistema presentaba grandes desigualdades en el tratamiento de trabajadores

de igual condición, situación que se originaba en el poder político que tenían los

2 SUPERINTENDENCIA DE A.F.P. El Sistema Chileno de Pensiones. Santiago. 2002. pág. 37.

9

distintos grupos, pues se otorgaban mayores concesiones a los grupos que

ejercían mayor presión, por ello los obreros chilenos obtenían siempre

pensiones más bajas en comparación a las que obtenían los empleados

privados y sobre todo los empleados públicos, aún cuando su aporte equivalía a

más del doble del que realizaban los empleados públicos y sólo un 10% inferior

al que efectuaban los empleados privados.3

Las causas de esta situación las encontramos en:

a. Falta de Uniformidad. Como ya se ha señalado, en la década del setenta

existían una serie de instituciones previsionales, llegando a fines del año

1979 a 32 en todo el país. Esto originó más de cien regímenes

previsionales diferentes, los cuales agrupaban a los trabajadores según

sectores económicos específicos, presentando así, grandes

desigualdades en cuanto a la obtención de beneficios, producto de

diferentes tasas de cotización, la relación entre el ingreso y la pensión a

obtener, las condiciones para acceder a los beneficios y la

reajustabilidad obtenida por las pensiones de acuerdo a la tasa de

inflación.

b. Beneficios diferentes, frente a aportes idénticos y a iguales necesidades.

2.1.2.3. Ineficacia Administrativa.

Otro aspecto negativo del sistema, fue la impericia de las instituciones

para el manejo de los recursos, es así, como la mayoría de los recursos fueron

invertidos en instrumentos públicos y privados, que no contemplaban reajustes

por inflación, además de otorgarse numerosos préstamos a los pensionados lo

3 AGUILERA GALLARDO, MARÍA y COHEN SALGADO, ESTER.. Análisis de las Reformas al DL 3.500: Fondo Tipo 2 y la Ley que crea el Sistema de Multifondos. Memoria de Prueba Facultad de Derecho Universidad de Chile. 2002. pág. 29.

10

que conllevó, a finales de la vigencia de este sistema a un desequilibrio

financiero.

El sistema fue incapaz de adecuarse y modernizarse frente a los

desafíos que se presentaban, lo que se tradujo, en definitiva, en el colapso de

éste. Por ello, ya en la década del 70, se generaron una serie de cambios en el

Sistema de Pensiones, entre los que cabe destacar el Decreto Ley Nº 2448 que

estableció edades mínimas por igual para jubilar, culminando con el Decreto

Ley N º 3.500, que contiene la nueva normativa del Nuevo Sistema de

Pensiones basado en la Capitalización Individual y administrado por entidades

privadas denominadas Administradoras de Fondos de Pensiones (A.F.P.).

En la actualidad coexisten los dos sistemas, el Sistema de Reparto y el

Sistema de Capitalización Individual. El Antiguo Sistema continúa funcionando

a través del Instituto de Normalización Previsional (INP), creado por el DL

3502. Este ente fusionó las principales Cajas de Previsión, dedicándose de

manera exclusiva a administrar los regímenes de prestaciones que tenían a su

cargo las antiguas cajas, debiendo el Estado reconocer y hacerse responsable

del financiamiento de las cotizaciones pagadas en el Antiguo Sistema por

aquellas personas que se cambiaron al Nuevo Sistema, a través de la emisión

del los ”Bonos de Reconocimiento”, que son representativos de dichos periodos

de cotizaciones y que el trabajador hace efectivo al momento de pensionarse o

fallecer.

2.2. Sistema de Capitalización Individual.

El 4 de Noviembre de 1980 se dicta el DL 3500, el cual crea el nuevo

Sistema de Pensiones Chileno.

El legislador pretendió terminar con el Antiguo Sistema de Pensiones, y

para ello, incentivó a los afiliados a que se traspasaran al Nuevo Sistema, a

través de dos medidas fundamentales:

11

- El reconocimiento de las cotizaciones realizadas en el Antiguo Sistema.

- Generación de incentivos económicos para los trabajadores que optaban

por cambiarse al Nuevo Sistema, recibiendo un aumento del ingreso

líquido que en promedio alcanzo 12.6% respecto al ingreso obtenido en

el Sistema Antiguo.

Este Nuevo Sistema tuvo buena acogida entre los trabajadores, de tal

manera que durante el primer año de vigencia, más de un millón optó por

cambiarse a él.

El sistema aseguró la existencia de pensiones de vejez, invalidez y

sobrevivencia mínimas, de aplicación general y uniforme (artículo 1 DL 3500),

las cuales están aseguradas, ya que su financiamiento se realiza a través de los

recursos tributarios generales del país y en caso de ser insuficientes los ahorros

individuales, el Estado aporta el complemento necesario.

2.2.1. Condiciones Necesarias para Implementar el N uevo Sistema.

El cambio del Sistema Previsional presentó una serie de desafíos e

interrogantes que debieron subsanarse para alcanzar una aplicación exitosa de

este revolucionario Sistema de Pensiones. Como se señaló con anterioridad,

existían un sin número de entidades previsionales con distintas normativas y

que ofrecían diferentes beneficios a sus afiliados, motivo por el cual se hizo

necesario reformar y racionalizar los sistemas vigentes.

Otro problema a resolver, era establecer el modo de traspaso de los

trabajadores hacia el Nuevo Sistema. En este sentido, se podría haber

obligado a los trabajadores a cambiarse de sistema, o bien, incentivarlos para

su traslado. La primera opción señalada, presentaba una serie de problemas,

ya que el Antiguo Sistema de Pensiones no gozaba con los ingresos

12

suficientes para financiar las pensiones que se estaban pagando. Por otra

parte, el Estado debía reconocer las cotizaciones realizadas por los

trabajadores con anterioridad al traslado. La segunda opción, podía generar

distintos problemas operativos con el masivo traslado de los trabajadores al

Nuevo Sistema.

Por tanto, se hizo indispensable para la implementación del sistema,

sentar algunos cimientos mínimos para el adecuado funcionamiento de éste,

tales como la supervisión, y regular las relaciones entre el ente supervisor, los

mercados de capitales y de seguros.

2.2.1.1. Participación del Estado en la Implementac ión del Sistema.

Este sistema, implica un fuerte compromiso estatal dado la obligación de

cotizar que impone a los trabajadores dependientes, por ello el Estado, debe

velar por la seguridad de los recursos acumulados en los Fondos de

Pensiones, adoptando un rol fiscalizador.

A consecuencia de la especialización y del número de tareas que debe

abordar el Estado, a fin de supervigilar el sistema, se hizo necesaria la creación

de un organismo contralor, que en el caso de Chile se trata de una institución

especializada e independiente, llamada Superintendencia de Administradora de

Fondos de Pensiones. La autonomía de este ente contralor ha permitido lograr

una mayor eficiencia, pues al existir una especialización en la fiscalización de

los fondos de pensiones, se evitan posibles conflictos de intereses. Lo anterior,

se traduce en una mayor eficiencia, pues las decisiones se adoptan en base a

criterios que fortalecen el Sistema de Pensiones Chileno.

Otro rol que desempeña el Estado, y que será tratado en su

oportunidad, dice relación con las garantías estatales del sistema.

2.2.1.2. Existencia de un Mercado de Capitales.

13

Al implementar un sistema en que entidades privadas administran los

recursos de los trabajadores cotizantes, a través de inversiones en el Mercado

de Capitales, resulta necesario que existan distintas alternativas de inversión

de los recursos acumulados en los Fondos de Pensiones, siendo adecuada la

existencia de un Mercado de Capitales desarrollado.

Es necesario, contar con elementos tales como, instrumentos financieros

de deuda emitidos por el Estado, Banco Central, Bancos e Instituciones

Financieras e instrumentos de deudas y capitales emitidos por empresas.

Además, resulta deseable que los Fondos de Pensiones cuenten con la

posibilidad de invertir en el exterior. Por otra parte, se requiere contar con

bolsas de valores e intermediarios adecuadamente regulados.

Para que los Fondos de Pensiones participen en el Mercado de

Capitales, es conveniente contar con los siguientes resguardos:

a. Organismos fiscalizadores y reguladores calificados para Sociedades

Anónimas, las instituciones financieras, las Compañías de Seguros de

Vida, las Entidades Calificadoras de Riesgos, las Bolsas de Valores, las

custodias de títulos y otros agentes relevantes.

b. Una industria Clasificadora de Riesgos.

c. Empresas de Depósitos de Valores.

Al momento de entrar en vigencia la reforma implementada por el DL

3.500, no todos los elementos mencionados estaban presentes y fue necesario

establecer regulaciones iniciales en el sistema, acorde a la realidad del

mercado.

2.2.1.3. Existencia de una Industria Aseguradora.

14

La relación se produce principalmente por que las AFP deben contratar

un seguro de invalidez y sobrevivencia que cubre dicho riesgo para sus

afiliados. Además, los beneficiarios al momento de pensionarse por vejez,

invalidez o sobrevivencia, tienen la posibilidad de optar por la modalidad de

pensión de renta vitalicia contratada con la Compañía de Seguros de Vida a su

elección.

Lo dicho con anterioridad, requiere de una industria aseguradora de vida

desarrollada y regulada. En este sentido, se requiere contar con resguardos

legales que permitan la interacción de ambos mercados. El objetivo básico de la

regulación debe ser impedir la insolvencia.

2.2.2. Otras Condiciones Necesarias para el Funcion amiento del Sistema.

El Estado para apoyar adecuadamente la implementación del Sistema de

Capitalización Individual, requería de un cuerpo normativo cuyo cumplimiento

debe ser fiscalizado por el organismo contralor del sistema.

Se hizo fundamental para el desarrollo del Sistema Privado de

Pensiones, una serie de requerimientos operativos. En efecto, para lograr el

funcionamiento del sistema se requiere el manejo de una gran cantidad de

información lo que hace necesario, contar con una serie de sistemas de

información y de mecanismos de identificación de los trabajadores, permitiendo

la correcta fiscalización de los procesos que levaran a cabo las

administradoras, así como también evitar posibles anomalías.

2.2.3. Etapa de Transición.

2.2.3.1. Reorganización del Sistema.

15

Como se dijo, el Sistema Antiguo tenía una serie de falencias, no

obstante, al implementarse el Sistema de Capitalización Individual, este debía

continuar funcionando, pues debía pagar las pensiones a los afiliados ya

pensionados al momento de la entrada en vigencia de la reforma, además de

continuar captando las cotizaciones y pagando las pensiones de aquellos que

decidieron permanecer en el Antiguo Sistema.

El INP fue creado por el DL 3502, cuyo objetivo era seguir con las

labores de las cajas, así como con la emisión y liquidación de bonos de

reconocimiento de aquellos afiliados que optaron por cambiarse de sistema. Al

INP le correspondieron algunas tareas relacionadas con la Seguridad Social,

tales como el pago de pensiones asistenciales y subsidios familiares.

Las instituciones previsionales del régimen antiguo, unificadas en el INP,

continuaron teniendo sus propias tasas de cotización, sus propias fórmulas de

cálculo para las pensiones, sus propios tipos de beneficios y requisitos, no

obstante esto, se han uniformado los requisitos legales de edad para el acceso

a la pensión de vejez. Esto último se llevó a cabo a través del DL 2448.

2.2.3.2. Mecanismo de Traspaso de los Trabajadores al Nuevo Sistema.

El traspaso de los trabajadores al Nuevo Sistema, se realizó

voluntariamente. Para lograr incentivar el traspaso, se adoptaron dos medidas

consistentes en el reconocimiento de las cotizaciones efectuadas en el antiguo

sistema y la generación de incentivos económicos al traspaso.

2.2.3.3. Costos para el Estado generados por la Ref orma.

Luego de entrar en vigencia la reforma, se debió continuar con el pago

de las pensiones y beneficios del Antiguo Sistema, por lo que el nivel de gasto

no varió. Además, el masivo traspaso de trabajadores al Nuevo Sistema

16

disminuyó sus ingresos, causando que el déficit arrastrado por el Antiguo

Sistema fuera aún más profundo, debiendo el Estado asumir el costo. En el

caso de los trabajadores que se trasladaron de sistema, el Estado debió pagar

una compensación por las cotizaciones efectuadas durante el régimen de

Cajas de Previsión, lo que se hizo a través del Bono de Reconocimiento.

Como se dijo, el reconocimiento de las cotizaciones realizadas en el

Antiguo Sistema, se lleva a cabo a través de los llamados Bonos de

Reconocimiento. Para tener derecho a ellos, los afiliados deben cumplir con

los siguientes requisitos:

a. Registrar al menos doce cotizaciones mensuales en alguna institución

de previsión del Sistema Antiguo, correspondientes a remuneraciones

devengadas dentro de los 5 años anteriores a Noviembre de 1980 y

que no hayan servido de base para una pensión ya obtenida.

b. Los afiliados que no cumplan con el requisito anterior, deberían

registrar cotizaciones por remuneraciones devengadas en el periodo

de Julio de 1975 a Diciembre de 1982, que no hayan servido de base

para una pensión ya obtenida.

El Bono de Reconocimiento, sus reajustes e intereses se hacen exigibles

y se abonan a la cuenta de capitalización individual del afiliado en cualquiera de

las siguientes situaciones:

- Cuando el afiliado cumple la edad legal para pensionarse por vejez.

- Cuando el afiliado se acoge a pensión de invalidez definitiva (segundo

dictamen de la Comisión Médica respectiva).

- Cuando el afiliado se acoge a pensión de invalidez transitoria no

cubierta por el seguro.

17

- Cuando el afiliado fallece cualquiera sea su edad.

Si el afiliado se pensionó anticipadamente, la exigibilidad del Bono de

Reconocimiento, se produce sólo a contar de la fecha en que cumple la edad

correspondiente para pensionarse por vejez.

2.2.4. Bases del Sistema de Capitalización Individu al.

2.2.4.1. Capitalización o Ahorro Individual.

El Sistema de Pensiones se basa en la Capitalización Individual, es decir,

cada afiliado, es titular de una Cuenta Individual, en la cual se depositan las

cotizaciones previsionales del afiliado, las cuales son capitalizadas y ganan la

rentabilidad de las inversiones que las AFP realizan con los recursos de los

fondos. Este capital, es devuelto al afiliado o a sus beneficiarios sobrevivientes,

en alguna modalidad de pensión al término de la vida activa del afiliado.

La Cuenta de Capitalización Individual está financiada con un 10% de la

remuneración imponible, y con el objeto de financiar el Sistema de Pensiones

de Sobrevivencia se destinó un porcentaje para financiar el seguro respectivo. A

su vez, la AFP cobra a cada afiliado una comisión fija y otra porcentual sobre la

remuneración imponible.

Los fondos de los afiliados dada su importancia, deben ser invertidos en

instrumentos financieros debidamente autorizados por la ley, para así obtener la

mayor rentabilidad con los niveles de seguridad más adecuados. Quien

determina los negocios o actividades en las cuales se puede invertir, es la

Comisión Calificadora de Riesgos.

Terminada la vida laboral del trabajador, este debe decidir que hacer con

los fondos acumulados, pudiendo elegir entre las siguientes modalidades:

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- Modalidad de retiro programado.

- Modalidad renta vitalicia simple.

- Modalidad renta temporal con renta vitalicia diferida.

- Modalidad renta vitalicia inmediata con retiro programado.

2.2.4.2. Cuenta de Ahorro Voluntario.

La podemos definir como una cuenta diferente e independiente de la

cuenta principal de capitalización individual, que cada afiliado puede abrir en su

AFP, con el objeto de efectuar e incentivar el ahorro previsional a fin de

aumentar las pensiones.

2.2.4.3. Ahorro de Indemnización.

En Noviembre de 1990 se crean las cuentas de ahorro de indemnización

(CAI). Su objetivo fue doble, pues por un lado se buscaba proveer de un

mecanismo de indemnización sustitutiva al tradicional, y por otro, suministrar a

los trabajadores de casas particulares un beneficio de indemnización en caso

de interrupción de la relación laboral. En ambos casos, la indemnización se

considerara a todo evento.

La cuenta puede ser abierta por cualquier afiliado, aún cuando no este

afiliado al Sistema de AFP o esté afiliado al Antiguo Sistema. La administración

de este fondo estará a cargo de la AFP, el pago de las cotizaciones para

indemnización se rige por las mismas normas que regulan la cuenta de

capitalización individual.

La apertura de las CAI y el pago de las cotizaciones correspondientes,

son obligatorias para los empleadores de los trabajadores de casa particular,

los que deben enterar en la Administradora un aporte a su cargo, equivalente al

4,11% de la remuneración mensual imponible, por un lapso de 11 años, para

19

ser destinado a financiar una indemnización pagadera a todo evento que se

origine por el finiquito del contrato de trabajo.

El resto de los trabajadores se regirá por el Código del Trabajo, pudiendo

a partir del séptimo año de trabajo y hasta el undécimo, sustituir las

indemnizaciones legales correspondientes por una indemnización sustitutiva a

todo evento, la que se hará efectiva al término del contrato de trabajo. Cuando

el pacto de indemnización se formaliza, el empleador queda obligado a realizar

una cotización mensual de al menos un 4,11% de la remuneración imponible

del trabajador. Es menester, señalar que la remuneración tope imponible de los

trabajadores es de 60 UF.

Si el trabajador muere, estos aportes otorgan una cierta cobertura

previsional para su grupo familiar, ya que sus beneficiarios pueden girar de la

cuenta de ahorro de indemnización hasta 5 Unidades Tributarias Anuales

(UTA), pasando el exceso a incrementar la masa de bienes del causante,

pagándose directamente al cónyuge, a los hijos o a los padres del difunto, unos

a falta de otros, en ese orden.

2.2.4.4. Libertad Individual.

La Libertad individual en el Nuevo Sistema Previsional, debe entenderse

en el sentido, de que el trabajador puede elegir la entidad en la cual se afilia,

así como puede optar por cambiarse de una administradora a otra.

La Libertad Individual se extiende a cuándo y cómo jubilar, y a la

cantidad que se desee cotizar, sobre el mínimo legal.

2.2.4.5. Igualdad.

20

La aplicación de normas comunes para todos los afiliados y la relación

directa entre las cotizaciones y beneficios obtenidos, constituyen una de las

características más importantes de este Nuevo Sistema.

Las prestaciones están reguladas de acuerdo al monto del ahorro al

momento de pensionarse, a las expectativas de vida del afiliado, composición

de su grupo familiar y tasas de interés vigentes.

En el Nuevo Sistema, pueden afiliarse todas aquellas personas que

tengan la calidad de trabajadores, sean estos dependientes o independientes,

sin distinguir respecto de la actividad que desarrollen o el empleador del cual

dependan, evitando cualquier tipo de discriminación. Cada trabajador tiene

derecho a cotizar en la Administradora que desee y obtener los mismos

beneficios de los afiliados que estén en su misma situación.

2.2.4.6. Administración Privada del Fondo.

La administración del Sistema de Pensiones, está entregada a entidades

privadas denominadas Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP).

Las AFP son sociedades anónimas, cuyo objeto es la administración de

un fondo de pensiones. Están encargadas de otorgar y administrar las

prestaciones y beneficios que establece la ley, recaudan las cotizaciones

previsionales depositándolas en la cuenta personal de cada afiliado e invierten

los recursos. Además, deben contratar un seguro para financiar pensiones de

invalidez y sobrevivencia.

Por su gestión tienen derecho a una retribución de cargo de los afiliados,

establecida sobre la base de comisiones. Las comisiones son libremente fijadas

por cada administrador y son uniformes para todos sus afiliados.

2.2.4.7. Rol del Estado.

21

En el Nuevo Sistema, el Estado tiene un rol fundamental, que consiste en

aplicar un estricto control sobre las AFP por intermedio de la Superintendencia

respectiva. Pero a su vez, tiene un rol subsidiario, que consiste en asegurar una

rentabilidad mínima en las inversiones a las que se destinan los fondos de los

afiliados.

Por otro lado, opera la garantía estatal respecto de los afiliados en caso

de que los fondos acumulados sean insuficientes, caso en el cual se otorga

una pensión mínima.

El Estado interviene en las siguientes circunstancias:

1) Quiebra de una AFP o Cesación de Pago.

2) Rentabilidad Mínima.4

3) Pensión Mínima.

4) Sistema Fiscalizado por una Superintendencia.

En síntesis podemos concluir que el rol del Estado consiste en:

a) Garantizar el derecho a la Seguridad Social, previo cumplimiento de ciertos

requisitos, a través del acceso universal a todos los beneficios que contempla

la ley.

b) Cumple un rol subsidiario, pues como ya se señaló, financia o complementa

el financiamiento de ciertos beneficios mínimos, como por ejemplo cuando las

AFP no cumplen con la rentabilidad mínima exigida o en caso de quiebra de las

compañías de seguros.

4 Ibid. pág. 39.

22

c) Cumple un rol regulador, pues mantiene la iniciativa legal en materia de

Seguridad Social, a través del poder ejecutivo, fiscalizando el funcionamiento de

las AFP a través de una institución especializada como es la Superintendencia

de AFP.

2.2.5. Beneficios.

Los trabajadores tienen derecho a diversos beneficios, que se

señalarán a continuación:

2.2.5.1. Tipos de Beneficios.

El principal beneficio del sistema es el otorgamiento de pensiones,

distinguiéndose tres tipos:

a) Pensión de Vejez.

Tienen derecho a pensionarse por vejez los afiliados que cumplan con la

edad exigida por la ley, esto es, 65 años para los hombres y 60 años para las

mujeres.

Asimismo, la ley permite pensionarse anticipadamente, lo que se

denomina Pensión Anticipada de Vejez, siempre y cuando, obtenga una

pensión igual o superior al 70% del promedio de las rentas imponibles de los

últimos 10 años de trabajo y esta sea, igual o superior al 120% de la pensión

mínima garantizada por el Estado.

b) Pensión de Invalidez.

23

Existen pensiones de invalidez total o parcial, las que son financiadas

con el saldo de la cuenta individual, y en caso de ser necesario, con el seguro

contratado por las administradoras con una compañía de seguros de vida,

cuando el trabajador tuviera derecho a ella. Tienen derecho a este beneficio,

aquellos afiliados no pensionados, que tengan menos de la edad mínima legal

exigida para pensionarse y que hayan sufrido una pérdida permanente de al

menos dos tercios de su capacidad de trabajo (pensión de invalidez total), o

inferior a dos tercios de la capacidad de trabajo (pensión de invalidez parcial).

c) Pensión de Sobrevivencia.

Son aquellas otorgadas a los beneficiarios sobrevivientes a la muerte del

afiliado (cónyuge, hijos o padres según sea el caso), son financiadas con los

recursos ahorrados por el causante y el traspaso desde la Compañía de Seguro

con quien se suscribió el contrato correspondiente.

2.2.5.2. Modalidades de Pensión.

a) Modalidad Retiro Programado.

Esta es una modalidad de pensión, en que la AFP otorga una pensión

mensual en UF, variable en el tiempo, que se calcula una vez al año y su valor

dependerá de la rentabilidad del fondo de pensiones y de las expectativas de

vida del grupo familiar.

b) Modalidad Renta Vitalicia Simple.

El afiliado contrata esta modalidad de pensión directamente con una

Compañía de Seguros de Vida elegida por él, la que se compromete a pagarle

24

durante toda su vida una Renta Vitalicia mensual fija en UF, y si falleciera,

pagará pensiones de sobrevivencia a sus beneficiarios legales según los

porcentajes que establece la ley. A cambio, el afiliado traspasa la propiedad de

sus fondos desde su Cuenta de Capitalización Individual en la AFP, a la

Compañía de Seguros.

c) Modalidad Renta Temporal con Renta Vitalicia Diferida.

Es una modalidad de pensión en que el afiliado contrata con una

Compañía de Seguros de Vida, el pago de una Renta Vitalicia Mensual fija, en

UF, a contar de una fecha futura que se establece en el contrato y que elige

libremente. Al mismo tiempo, retiene en su Cuenta de Capitalización Individual

los fondos suficientes para obtener de la AFP una Renta Temporal hasta que

entre en vigencia la Renta Vitalicia Diferida.

d) Modalidad Renta Vitalicia Inmediata con Retiro Programado.

Es una modalidad de pensión en que el afiliado contrata con una

Compañía de Seguros de Vida, el pago de una Renta Vitalicia Mensual fija, en

UF, con una parte de su ahorro previsional y con la otra parte contrata en forma

simultánea una pensión de retiro programado en su AFP. En este caso, la

pensión va a corresponder a la suma de los montos percibidos por cada entidad

o según la modalidad que haya elegido.

2.2.6. Porque Implementar la Hipoteca Revertida en Chile.

Es conocido por todos, que en Chile las jubilaciones son de escaso

monto y que en la mayoría de los casos, estas son insuficientes para llevar un

25

pasar tranquilo en los últimos años de vida. Actualmente el 30% de los jubilados

chilenos recibe pensiones inferiores a los $ 100.000.5

Muchas veces, los adultos mayores son olvidados por sus familias,

relegados a hogares de ancianos y en no pocas oportunidades, quedan a

merced de las instituciones de caridad que existen en el país. Es por ello, digno

de analizar, alternativas que permitan aumentar los ingresos de los adultos

mayores chilenos, no tan sólo con el fin de que puedan sobrevivir, sino también

con la idea de que después de años de trabajo y de esfuerzo puedan vivir de

manera más placentera, siendo una buena alternativa para que obtengan

ingresos adicionales la Hipoteca Revertida.

En el próximo capítulo analizaremos con mayor profundidad el concepto,

historia, clasificación, beneficios y funcionamiento de esta institución.

5 YÁNEZ, Cecilia. Para no hipotecar los sueños: Adultos Mayores podrán hipotecar su casa para mejorar jubilación. [en línea] La Nación en Internet. 20 de abril, 2004. http://www.lanacion.cl/p4_lanacion/site/edic/2004_04_20_1/home/home.html [consulta: 17 febrero 2006]

26

CAPÍTULO II

LA HIPOTECA REVERTIDA .

1. GENERALIDADES.

En primer lugar, debemos tener presente, cual es el significado de la

palabra hipoteca en su acepción tradicional, para luego referirnos en forma

exclusiva al concepto de Hipoteca Revertida o Hipotecas Inversas.

El Código Civil Chileno define la hipoteca en su artículo 2.407 el que

dice “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no

dejan por eso de permanecer en poder del deudor”. La definición de nuestro

Código Civil a juicio de los autores nacionales es deplorable y es necesario

practicar una que demuestre los diversos caracteres de la hipoteca.

La hipoteca es un derecho real, que grava un inmueble que no deja de

permanecer en manos del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una

obligación principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir el inmueble

y de pagarse preferentemente con el producto de su realización.

2. ORÍGENES.

La evolución y origen de la hipoteca marcha en forma conjunta con el de

la prenda. Ambas nacen en Roma como una misma institución, primero aparece

la enajenación fiduciaria, después el pignus, y finalmente con ocasión del

contrato de arrendamiento, la hipoteca con su característica fundamental de

que los bienes dados en garantía permanezcan en poder del deudor.

La hipoteca tuvo también una gran aplicación en Grecia con

características que la diferenciaban de la forma como se hallaba establecida en

Roma. En esta, las hipotecas eran ocultas, porque no se daba ninguna

27

publicidad al gravamen, y generales porque con ellas quedaban gravados todos

los bienes del deudor. En Grecia se innovó en cuanto a la clandestinidad de los

inmuebles dados en garantía, se le hacían grandes marcas llamadas “opot” de

donde precisamente nace la expresión hipoteca.6

3. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA TRADICIONAL.

Entre las características de la hipoteca, debemos mencionar las

siguientes:

a.- La hipoteca es un derecho real: El articulo 577 del Código Civil, enumera a

la hipoteca entre los derechos reales. Una consecuencia de este carácter es el

derecho de persecución de que está dotado el acreedor hipotecario, que le

habilita para perseguir la finca en manos de quien quiera que la posea y a

cualquier titulo que la haya adquirido.

b.- La hipoteca es un derecho inmueble: No cabe duda respecto de esta

característica, en atención a lo dispuesto en artículo 580 del Código Civil

chileno. La hipoteca tiene el carácter de inmueble cualquiera que sea la

naturaleza del crédito garantizado.

Es menester señalar, que la hipoteca recae en principio sobre inmuebles,

pero la ley permite hipotecar ciertos bienes muebles, como las naves y

aeronaves.

c.- La hipoteca es un derecho accesorio: La hipoteca es siempre un derecho

accesorio destinado a asegurar el cumplimiento de una obligación principal y

puede garantizar toda clase de obligaciones cualquiera que sea su fuente.

6 SOMARRIVA, Manuel. Tratado de Cauciones. Santiago. Editorial Nascimento. 1943. Pág. 310.

28

d.- La finca permanece en poder del deudor: De esta forma por la constitución

del gravamen los inmuebles “no dejan de permanecer en poder del deudor”,

según el articulo 2.407 del Código Civil.

e.- Preferencia de la hipoteca: La hipoteca otorga al acreedor la facultad de

pagarse preferentemente con el producto de la realización de la finca hipoteca.

(Art. 2.470 y 2.477 Código Civil Chileno).

f.- Indivisibilidad de la hipoteca: El artículo 2.408 del Código Civil señala “La

hipoteca es indivisible”. Esto se traduce en que el inmueble, en su totalidad y

cada una de sus partes, está afecto al pago integral de la deuda y de cada

fracción de la misma.

4. HIPOTECA REVERTIDA.

Hemos visto brevemente el concepto y características de la Hipoteca

Tradicional, ahora nos abocaremos al tema principal de este trabajo que es la

Hipoteca Revertida como forma innovadora de mejorar las pensiones. Así las

cosas, en las próximas hojas de este trabajo nos referiremos en forma

sistemática a analizar su concepto, características, clasificaciones, beneficios,

entre otros.

4.1. Generalidades y Concepto de Hipoteca Revertid a.

29

Una Hipoteca Revertida es un préstamo contra el valor acumulado de

una vivienda, que proporciona desembolsos al prestatario y que no exige

devolución hasta determinado momento en el futuro.7

El Capital prestado puede ser dispuesto de tres formas diferentes, que

además pueden combinarse:

a) Una sola suma de dinero.

b) Una línea de crédito y,

c) Mediante pagos periódicos durante un periodo limitado de tiempo, o incluso

durante toda la vida.

El préstamo (capital más interés), sólo puede ser amortizado al final del

plazo, una vez que el propietario haya fallecido, a menos, que este último

decida mudarse o incumpla algunas de sus obligaciones.

Los herederos del propietario, pueden decidir si quieren mantener la

propiedad o venderla, en cualquiera de los casos la deuda pendiente se limitará

al valor de la propiedad garantizado mediante la hipoteca, lo que es sin duda, el

efecto clave de esta clase de préstamos.

Durante el período de duración del préstamo, la deuda generalmente

crece más rápidamente que el valor de la propiedad, dado que los intereses se

van acumulando al valor total del capital prestado. Por tanto, si el prestatario

vive más de lo previsto en el cálculo actuarial, la deuda puede incluso superar el

valor de la propiedad.

Los primeros modelos de este instrumento en el Reino Unido durante los

años 80, requerían la amortización del préstamo, lo que desembocaba en

7 ARRP, AMERICAN ASSOCIATION OF RETIRED PERSONS. Dinero hecho en casa, guía para el consumidor. Washington. 2005. Pág. 46.

30

situaciones muy desfavorables. Esta es la razón por la que en la actualidad,

estos préstamos requieren de una garantía obligada.

Al final del préstamo, la cantidad adecuada por el propietario o sus

herederos no puede exceder el valor de la propiedad y el préstamo no puede

llegar a ser amortizado si existe un patrimonio negativo (negative equity).

Desde el punto de vista del prestamista, la existencia de un patrimonio

negativo constituye un nuevo tipo de riesgo. Por tanto, en la actualidad, este

instrumento combina dos tipos de riesgos tradicionales: el riesgo de longevidad

del prestatario, gestionado por las aseguradoras, y el riesgo de tipo de interés,

que resulta muy familiar para las entidades de crédito, pero también existe el

riesgo asociado al valor de la propiedad una vez que el préstamo es

amortizado.

Mientras en el Reino Unido, prevalece el libre mercado, en Estados

Unidos ocurre lo contrario, el gobierno central a través de FHA (Federal

Housing Administration) ha implantado un seguro de garantía adicional contra

este tipo de riesgos, que se financia a través de premios pagados por el

prestatario, y que va dirigido a cubrir los préstamos. Este tipo de préstamos

representa un 90% de este mercado.

Para facilitar el estudio de la Hipoteca Revertida, a continuación damos

una serie de definiciones de la institución:

La Asociación Norteamericana de Abogados (American Bar Association)

define a la Hipoteca Revertida como “préstamos de deuda creciente,

comúnmente facilitados a un propietario-deudor de edad mayor, por un

prestamista, en una suma global, en entregas mensuales y/o línea de crédito.

Asegurado por el patrimonio de la vivienda, la deuda es pagadera con intereses

al final del plazo, lo que ocurre generalmente cuando el propietario vende o deja

de vivir permanentemente en ella, o en un número declinante de casos, en una

fecha determinada de pago”.

31

Ken Sholeen, quien es uno de los más importantes difusores y

estudiosos de la Hipoteca Revertida, da un concepto más resumido, señalando

simplemente que “Es un préstamo contra su casa que le da a usted dinero

efectivo y no requiere pagos mensuales”.

Alberto Servente define la Hipoteca Revertida como un préstamo

otorgado a una persona o pareja que ha superado determinada edad, y que es

propietaria de una vivienda libre de gravamen o con uno mínimo, facilitado, por

un determinado plazo, o mientras ocupe la mencionada propiedad como su

principal vivienda, que se materializa en una entrega inicial, en pagos

planificados, en una línea de crédito o combinaciones de estas modalidades:

garantizado con hipoteca sobre propiedad y pagadera al vencer el plazo

preestablecido, o cumplirse las condiciones de las cuales la mas relevante es

cuando la propiedad deje de ser residencia de los deudores.8

4.2. Orígenes y Antecedentes.

Es difícil determinar el origen de la “Hipoteca Inversa”, existieron

negocios con ciertas similitudes en ordenamientos jurídicos y lugares muy

diversos. Sin embargo, haremos alusión al origen de esta institución

principalmente en los Estados Unidos de Norteamérica y el Reino Unido, siendo

estos los países que han llevado la vanguardia en la aplicación de Hipotecas

Revertidas. A continuación nos referiremos a los antecedentes más concretos:

En la década de los 30 aparecen en el Reino Unido atisbos de negocios

similares a las hipotecas inversas (home-equity reversion). Las hipotecas

inversas o vitalicias aparecen en su concepción moderna en la década de 1960

en Estados Unidos de Norteamérica.

8 SERVENTE, Alberto Guido. La Hipoteca Revertida. Buenos Aires. Editorial. Abeledo-Perrot. 1995. Pág. 20.

32

Podemos remontar los orígenes de la Hipoteca Revertida en los Estados

Unidos al año 1961, en que se realiza el primer préstamo de este tipo. El

préstamo fue realizado por Nelson Haynes de la empresa de seguros Deering

Saving and Loan a favor de Nellies Young, quien era la viuda de su entrenador

de fútbol en la escuela, este caso de préstamos configura las primeras bases de

un préstamo revertido. Durante la década de los 60 y 70 se otorgan préstamos

por instituciones de depósito, pero sólo a nivel local y a personas conocidas por

banqueros y asociaciones de ahorro.9

En el año 1963 se realiza en la ciudad de Oregón un préstamo

hipotecario respaldado con patrimonio inmobiliario, con el fin de destinar los

fondos del préstamo al pago de impuestos territoriales. Este préstamo fue

financiado con fondos públicos destinado a la jubilación de empleados.

A partir de la década de los 70 la idea de la conversión del patrimonio

inmobiliario de los adultos mayores norteamericanos empieza a tomar fuerza y

a ser objeto de estudios por parte de académicos y funcionarios públicos,

quienes empiezan a despertar al gobierno sobre la necesidad de establecer un

plan serio de establecimiento de Hipotecas Revertidas en los Estados Unidos.

Así surge la necesidad de estudiar nuevos mecanismos para la obtención de

fondos para los adultos mayores.

En 1977 surge el primer programa de Hipotecas Revertidas denominado

“Equi – Paga”.

En el año 1978 el académico Ken Sholen, personaje de vital importancia

en el desarrollo y estudio de la Hipoteca Revertida, dirige bajo el patrocinio de la

Oficina del Adulto Mayor de Estado del Wisconsin un estudio de proyecto de

Hipotecas Revertidas.

9 National Center For Home Equity Conversion.1998.[en linea] <www.reverse.org/History.HTM> [consulta: 1 de junio 2006].

33

En el año 1979 se realiza en Estados Unidos la primera conferencia de

carácter nacional sobre el desarrollo de las Hipotecas Revertidas. En el mismo

año se desarrolla en San Francisco un programa de Hipoteca Revertida

financiado con fondos federales.

En la década de los 80, comienza a incursionarse en planes ofrecidos

en diferentes Estados y con la promoción adecuada por parte del gobierno y de

actores privados interesados en el negocio.

La aceptación de la idea de convertir el patrimonio inmobiliario en activo

líquido, en un comienzo no fue generalizada, debido a la novedad de los

préstamos, a sus complicaciones y a la desconfianza de las personas ancianas

a comprometer sus viviendas en planes ofrecidos, que en un principio

establecían plazos fijos de duración y que podría poner en riesgo el mayor

activo que poseían.

Para los prestamistas era también más complicado que otros préstamos

hipotecarios, con buena demanda y posibilidad de descuento en mercados

secundarios, además de poder obtener sobre ellos el seguro estatal.

Los planes evolucionaron desde los de plazo fijo a los de permanencia,

que aseguraban residencia y pagos durante la vida del deudor, o mientras no se

mudara de su casa, pero estas nuevas características agregaron factores

actuariales a los financieros y los hicieron más atractivos para las compañías de

seguros que para los financistas clásicos.

El paso que muchos en la actualidad consideran definitorio para el

desarrollo y afianzamiento de estos préstamos fue la decisión oficial, de dictar

una legislación adecuada para posibilitar un programa experimental de seguro,

unido a la decisión de Fannie Mae (organismo privado reconocido por el Estado

Norteamericano que otorga préstamos revertidos) de actuar en el mercado

secundario como proveedora de fondos.

Si bien la legislación oficial circunscribe el apoyo a las operaciones

dirigidas a personas de bajos o medianos recursos, tal como ocurrió con las

34

hipotecas tradicionales, ayuda a las difusión de esta nueva figura financiera y

alienta al lanzamiento de nuevos planes que si bien no encuadran en las

características marcadas por el sector público, cubren apetencias de nuevos

tomadores.

En 1977 se anuncian tres nuevos tipos de hipotecas: las revertidas, las

de pagos graduales y las de interés variable.

En 1980 Ken Sholen comienza a hablar de pagos vitalicios, pero basados

en un pago inicial contra la hipoteca y la compra de una renta vitalicia.

En el Año 1981 se crea en Madison, el Centro Nacional para la

Conversión del Patrimonio Inmobiliario, creado como organización

independiente no lucrativa dirigida por Ken Sholen. El programa experimental

desarrollado en San Francisco comienza a cerrar los primeros préstamos

expandiéndose a otros lugares del estado de California, también se empieza a

realizar una fuerte difusión en los medios de comunicación relativos a la

conversión del patrimonio inmobiliario del adulto mayor.

En el año 1982, el Senado Norteamericano empieza a debatir la

necesidad de instaurar un programa de Hipotecas Revertidas, oficial a nivel

nacional, encargando a diversos académicos el desarrollo de estudios e

informes referentes al tema.

El programa piloto, desarrollado en San Francisco, resulta ser exitoso

sentando las bases para que se ampliara a diversos Estados de Norteamérica,

desarrollándose seminarios y conferencias destinadas a la difusión y mayor

conocimiento del plan de hipotecas reversas.

Es en 1983 en un trabajo de Jane Sjogren y Judith Fénix, en el cual se

sugiere por primera vez la conveniencia de que políticas públicas protejan los

riesgos inherentes a este tipo de operaciones, sugiriendo que exista una política

clara de control de los préstamos y que se cuente con la debida asesoría.

En 1987 Maurice Weinrobe describe el primer análisis sobre un plan de

conversión de patrimonio sobre veintiséis casos. Ese mismo año se desarrollo

35

un modelo de seguros para programas de Hipotecas Revertidas, idea de vital

importancia para el posterior desarrollo y propagación de la institución en los

Estados Unidos.

En el mismo año comienza la experimentación de seguro de Hipoteca

Revertida (Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda o su

traducción en ingles Home Equity Conversión Mortgage, HECM).), también

conocido como Programa de Hipotecas Revertidas de la Administración Federal

de Vivienda (FHA), creado por el Congreso Norteamericano. La

experimentación de HECM fue diseñada por el Departamento en Consulta de

Agencias Federales, así como varias otras organizaciones e individuos con

reconocida experiencia

En 1988 Weinrobe analiza el tema del financiamiento de cuidados

prolongados de salud y examina modelos de seguridad para garantizar

Hipotecas Revertidas. Se comienza a hablar en 1988, por primera vez de la

legislación experimental de seguros estatales. En 1989 se realiza un informe

sobre un programa de Hipotecas Revertidas existentes en Canadá y se

comienza a abogar para que el sector público de ese país ofrezca seguros

sobre esas hipotecas. En 1990, varios autores divulgan el programa del HUD,

sin embargo, se señala que se debe aumentar el número original de préstamos

que pueden ser asegurados para incentivar el interés de los prestamistas a

iniciar este tipo de actividad.

En 1993 Rick Smith aboga para que el Estado de Texas dicte legislación

que no impida la posibilitad de concretar Hipotecas Revertidas. Paul Muolo

comenta el programa del HUD y señala las complicaciones que acarrea a los

bancos que han entrado en la operación. También se señala que eran pocos los

bancos que han entrado en el negocio debido que a su originación y

procesamiento es dificultoso.

En 1994 Andrew Bary comenta el caso de un plan privado ofrecido en

California que enfrenta demandas de tomadores abusados por la falta de

36

claridad en las explicaciones previas a contraer el préstamo. Estima que la

aceptación de esas hipotecas aumentará en el futuro, cuando las nuevas

generaciones se muestren menos renuentes a comprometer su vivienda con

deudas y disminuyan las reservas de la seguridad social.

Desde la mitad de la década del noventa comienza un explosivo aumento

de los préstamos hipotecarios del sector público efectuados por gobiernos

estaduales o comunes, agencias locales de desarrollo etc. También en los

últimos años ha aumentado considerablemente el número de préstamos

otorgados por el sector privado.

Pese al desarrollo que han tenido las Hipotecas Revertidas en Estados

Unidos aún existen algunas aprehensiones en los tomadores lo que ha llevado

en algunos casos a desprestigiar este tipo de préstamo limitando, sin duda, su

mayor proliferación.

4.3. La Hipoteca Revertida una Alternativa Previsio nal.

La Hipoteca Revertida ha sido concebida y es usada casi

exclusivamente:

a) Para proveer ingresos adicionales a los adultos mayores, que posean una

parte importante de su patrimonio atado a una vivienda, sin que tengan que

abandonarla.

b) Asegurar una fuente de recursos para cubrir eventuales necesidades

relacionadas especialmente con la salud, reparaciones de viviendas y cubrir

gastos, que cualquier persona debe asumir en momentos determinados,

pudiendo ser a través de una línea de crédito.

37

Estos propósitos no tienen porque estar siempre sujetos a necesidades

urgentes, pueden responder sólo a deseos de consumir en vida un patrimonio

que no tiene sucesión o meramente por la simple voluntad del propietario de

disponer en vida de toda la inversión de sus años de trabajo.

La diferencia fundamental con los sistemas de previsión generalmente

empleados, es que el patrimonio que se va acumulando durante la vida activa

de un trabajador tiene respaldo inmobiliario, que como hemos ya dicho,

constituye de acuerdo con la experiencia histórica la manera de conservar el

valor adquisitivo.

De esta forma, constituye una idea interesante y digna de estudiar para

el aumento de las pensiones, o simplemente, para que personas que no reciben

pensión alguna y que el único bien que tienen es su casa, puedan contar con un

ingreso que les permita en cierta manera paliar los gastos de sobrevivencia,

dejando de ser una carga para sus familiares o para el Estado.

4.4. Características de La Hipoteca Revertida.

Dentro de los aspectos característicos de una Hipoteca Revertida

debemos mencionar los siguientes:

a) La conversión del patrimonio inmobiliario.

La idea de movilizar el patrimonio invertido en un inmueble por medio de

un crédito garantizado por el mismo, no es una creación reciente. Es así, que

dentro de los medios de financiamiento ofrecidos por los bancos y otras

entidades financieras, hace mucho tiempo que se utilizan diversos tipos de

“créditos hipotecarios”.

38

El crédito con respaldo inmobiliario se formaliza a través de una hipoteca,

es decir, un derecho real, pues grava directamente el bien ofrecido en garantía,

con independencia de la solvencia del deudor.

Debemos tener claro que la hipoteca que garantiza el préstamo, es

similar como concepto jurídico en todos los tipos y variedades de deudas

contraídas. Pueden variar los términos del contrato hipotecario, pero en todos

los casos, se trata de un gravamen inscrito en el registro de propiedad, público

por naturaleza en los países en que dicha propiedad se protege, y que en la

práctica significa que la propiedad gravada con tal derecho no puede ser

transferida sin la cancelación previa del gravamen o el expreso consentimiento

del acreedor hipotecario.

La figura jurídica de la garantía necesaria para operar créditos como el

que tratamos, existe y es viable en prácticamente todos los países donde

funciona un sistema de registro de propiedad, como es el caso de Chile, y

donde los financistas pueden asegurar los préstamos con derechos reales

sobre un inmueble.

b) Préstamo Revertido.

Se denomina préstamo revertido, ya que el flujo de dinero primero va

desde el acreedor al deudor y luego éste al término del préstamo debe pagar la

cantidad de dinero prestado, es decir, opera en forma inversa a la hipoteca

tradicional donde el flujo de dinero va del deudor al acreedor durante el

préstamo.

Las características de los préstamos revertidos con garantía hipotecaria

que las diferencian de los otros tipos son las siguientes:

1. La existencia de un límite de edad para el otorgamiento del préstamo.

39

Este requisito se basa en la necesidad de otorgar un beneficio a un grupo

etario específico de la sociedad, que son los adultos mayores, es una gran

diferencia con respeto al común de los préstamos ofrecidos en el mercado

financiero. De esta forma, cuando el financista del préstamo lo otorga, su idea

es obtener el repago del mismo con sus intereses pactados, en la o las fechas

convenidas. La garantía o colateral (una casa, un departamento, una parcela,

etc.) la toma como seguridad del préstamo, siendo su última opción tener que

ejecutarla. Tanto es así, que los préstamos hipotecarios comunes que

mencionamos tienen generalmente, como costo para el deudor una prima de

seguro de vida, si durante la vigencia del préstamo el deudor muere, el

préstamo se paga con el dinero del seguro al acreedor, no con la venta del

inmueble. En el caso de las hipotecas revertidas el prestamista tiene la

conciencia que el préstamo sólo podrá ser pagado en la mayoría de los casos

con la venta de la propiedad.

Otra característica relacionada con la edad de los tomadores de los

préstamos revertidos, es que los bancos e instituciones financieras han

establecido un límite de edad del solicitante. En actualidad ese límite de edad

en los Estados Unidos de Norteamérica es generalmente cercano a los 70

años al vencimiento del préstamo. La razón es que la prima de un seguro de

vida a mayor edad sería demasiado costosa, situación que es parecida en Chile

ya que las personas de la llamada “tercera edad” tienen pocas posibilidades de

crédito en la banca formal.

2. El prestamista sólo cuenta para efectuar el préstamo y calcular su posibilidad

de repago con la garantía de la vivienda del tomador.

En los préstamos comunes, si el prestamista no cubre el total de su

crédito con el producido de la ejecución de la garantía, puede accionar contra

otros bienes del deudor (derecho de prenda general del acreedor). Esta

40

condición se establece en los contratos de préstamos, y la deuda no se cancela

ni deja de generar intereses hasta que el saldo sea pagado. En las Hipotecas

Revertidas, en cambio, se establece claramente en el contrato, que el acreedor

no tiene derecho a accionar contra el deudor o sus herederos, si el producido

de la venta de la propiedad no cubre sus acreencias. Esta característica hace

también que no sea pertinente en las hipotecas revertidas que el acreedor exija

un mínimo de ingresos al deudor para el otorgamiento del préstamo.

3.- Deuda en aumento, valor acumulado en disminución.

Las Hipotecas Revertidas tienen un objetivo diferente de las hipotecas

tradicionales, en esta última, el tomador emplea sus ingresos para pagar la

deuda y con ello aumenta el valor acumulado de su vivienda. En cambio, en

una Hipoteca Revertida se utiliza el valor acumulado para obtener liquidez, es

decir, la deuda aumenta y disminuye el valor acumulado de su vivienda, sucede

lo contrario a una hipoteca tradicional.

En el caso de una Hipoteca Revertida, el prestador le entrega el dinero y

no se hace pago alguno, el monto de la deuda aumenta a medida que recibe el

dinero mientras acumula intereses sobre el saldo del préstamo. A medida que

su deuda aumenta, el valor acumulado disminuye, a menos que el valor de la

vivienda aumente a un ritmo mayor, situación que es excepcional.

En síntesis, cuando la Hipoteca Revertida vence se puede estar

debiendo mucho dinero y el valor acumulado en la vivienda consecuentemente

habrá disminuido. Incluso si el préstamo fue a largo plazo o si el valor de la

vivienda ha disminuido, es probable que no haya valor acumulado alguno al

final del préstamo.

Señalado lo anterior, es menester referirnos a las diferencias que existe

entre una Hipoteca Común y una Hipoteca Revertida ello nos ayudará a

precisar de mayor forma el concepto de Hipoteca Revertida o Inversa como

41

también se le denomina. Para ello haremos un paralelo entre ambas

instituciones.

GRÁFICO N ° 1 : Hipoteca Revertida, evolución del préstamo en relación al crecimiento

de la deuda y disminución del activo inmobiliario.

4.5. Paralelo entre la Hipoteca Tradicional y la Hi poteca Revertida.

Podemos señalar como diferencia sustancial entre la Hipoteca Revertida

y la Hipoteca Tradicional lo siguiente:

a) En la Hipoteca Tradicional no existe ninguna limitación referente a la edad

del tomador, en cambio, en la Hipoteca Revertida se han establecido limites de

42

edad, por ejemplo en los EE.UU. se puede acceder a estas hipotecas a partir

de los 62 años de edad. En Canadá y Europa sube a los 65 años de edad.

b) En la Hipoteca Tradicional es necesario justificar los ingresos permanentes

del deudor, que son los que van a garantizar la amortización e interés del

préstamo, exigiéndose una relación entre los ingresos y el servicio mensual a

abonar. En la Hipoteca Revertida, no es necesario considerar los ingresos del

deudor, pues sólo interesará el valor de su patrimonio inmobiliario a la fecha del

vencimiento, sin tener en cuenta los ingresos del o los deudores.

c) En la Hipoteca Revertida hay un monto de préstamo limitado en dos sentidos:

primero, por el valor de la vivienda que lo está garantizando y segundo, por el

plazo del préstamo más los intereses acumulados. La Hipoteca Tradicional es

una deuda decreciente. En la misma vivienda, al decrecer la deuda el valor (que

se llama equity), es decir, el patrimonio en el valor de la vivienda va a aumentar

hasta que al final llegue a quedar la vivienda libre de gravamen, y el precio total

de la vivienda o valor de mercado es el patrimonio del antiguo deudor.

En el caso de la Hipoteca Revertida es al revés, la deuda va creciendo y

el patrimonio va decreciendo.

d) En la Hipoteca Tradicional el monto de la deuda es conocido desde el

momento que se contrata. En cambio, en la Hipoteca Revertida, la deuda es de

monto abierto hacia el final, dependiendo del plazo y de otros factores, como la

revalorización de la propiedad.

e) En la Hipoteca Tradicional, el deudor recibe una cantidad que debe ser

devuelta por medio de pagos mensuales, que contienen una parte de intereses

decrecientes (ya que ellos se aplican sobre el saldo del capital al final de cada

periodo) y otra de amortización creciente (remanente entre el monto fijo del

43

servicio y los intereses) hasta el pago total del préstamo. En la Hipoteca

Revertida los intereses incrementan la deuda durante su vigencia, se agregan

por lo general a las sumas entregadas y se devuelve el monto con un sólo pago

al vencimiento.

GRÁFICO N ° 2 : Variación de una Hipoteca Tradicional.

f) En la Hipoteca Tradicional en caso de no cubrirse totalmente la deuda con la

ejecución del inmueble, el prestamista mantiene su acreencia contra otros

bienes del deudor. En cambio, en el préstamo revertido, el acreedor no puede

ejecutar otros bienes del deudor, si la realización de la garantía no cubre el

monto del préstamo a la fecha del pago.

44

4.6. Clasificación de la Hipoteca Revertida.

Las Hipotecas Revertidas se clasifican:

1.- De acuerdo al tipo de las instituciones que las originan.

2.- Al plazo que se contratan los préstamos.

3.- Con la forma de pago.

4.- Con la tasa de Interés que se aplica.

4.6.1. Tipo de Institución. En este caso debemos distinguir si la institución es

del sector público o del sector privado.

a) Sector Público.

Comprende este grupo, las hipotecas revertidas ofrecidas por entes

gubernamentales ya sean estatales o comunales, dirigidos a personas de

escasos recursos. El producto de estos préstamos deben ser utilizados para:

Reparación de viviendas : Tienen por finalidad evitar el deterioro de la

viviendas y su consiguiente baja de valor, en zonas habitadas por personas de

bajos ingresos. En algunos casos estos préstamos se otorgan con intereses

subvencionados, sin interés en otros e incluso con el perdón del préstamo. Lo

anterior debido que el préstamo es considerado una inversión social.

Diferimiento de impuesto : Se utilizan para financiar el pago de impuestos,

gravando la propiedad a favor del órgano estatal que percibirá los fondos una

vez que el deudor deje de utilizar su vivienda. También puede pagar los

impuestos un tercero, que actuará como financista y que queda con la

acreencia. La finalidad es facilitar la permanencia de personas de bajos

ingresos en sus viviendas.

45

De varios propósitos : En este caso, el deudor puede utilizar los fondos

obtenidos de préstamo, en lo que el estime conveniente. Sin embargo, en

ciertos casos la utilización puede estar limitada por ejemplo al cuidado de salud,

especialmente cuando se trata de tratamientos prolongados. En la mayoría de

los casos el préstamo puede ser utilizado sin restricciones, configurando un

préstamo subvencionado.

b) Sector Privado.

Estos préstamos pueden ser tomados por deudores de todo nivel de

ingresos y pueden ser utilizados para los fines que el deudor estime

conveniente.

Este tipo de préstamos pueden ser: sin seguro, asegurados por el propio

acreedor y asegurados por el Estado.

Préstamos no asegurados : Este tipo de préstamos debe ser pagado en un

plazo fijo, normalmente en un período de tres a diez años. Deben ser pagados

totalmente al vencimiento del plazo, lo que en la mayoría de los casos implicará

la venta de la propiedad.

El prestamista, si lo estima conveniente a sus intereses, podrá efectuar

otro préstamo al vencimiento o ampliar los plazos, además se debe considerar

si la propiedad se ha revalorizado.

Este tipo de préstamos está dirigido a quienes necesiten ingresos por

corto tiempo, a quienes deben financiar los costos de una enfermedad o para lo

que estime conveniente el tomador.

En este caso el riesgo de falencia del prestamista queda a cargo del

deudor.

46

Asegurados por el prestamista : Estos préstamos sin plazos determinados,

responden a planes de compañías privadas, que aseguran ingresos mientras el

deudor vive en su casa. Los pagos pueden incluir adelantos, desembolsos

mensuales o líneas de créditos.

Asegurados por el Estado : Este préstamo es similar al anterior, sólo con la

diferencia de que quien asegura la entrega de ingresos al deudor mientras viva

en su caso, es un organismo estatal. Los pagos también podrán incluir

adelantos, desembolsos mensuales o líneas de créditos.

4.6.2. Plazo de los Préstamos.

De acuerdo al plazo de los préstamos las Hipotecas Revertidas se

clasifican en:

a) De plazo fijo.

Son aquellos que aseguran la residencia del deudor hasta que la venda o

deje de habitarla. Para el prestamista es una operación financiera semejante a

la hipoteca tradicional, pero al revés. En este tipo de Hipoteca Revertida se

harán pagos al deudor durante un determinado número de años con la

periodicidad estipulada.

Trascurrido el plazo convenido la hipoteca es ejecutable, lo mismo que si

el deudor transfiere la propiedad o muere durante el transcurso del préstamo.

b) De permanencia en la vivienda.

47

Esta variante es la más interesante como mecanismo previsional. Sólo

deben ser pagados si la propiedad se vende, si se cambia de residencia o a la

muerte del deudor.

c) Durante la vida del deudor.

Este plan sólo exige el pago del préstamo a la muerte del deudor.

4.6.3. Forma de los Pagos.

Teniendo en consideración la forma del pago, las Hipotecas Revertidas

pueden generar:

a) Pagos Globales.

En este caso se realiza un pago al comienzo de la operación, para

cancelar cuando transcurra un plazo determinado o el deudor vende o deje de

ocupar la vivienda. La operación tendría sentido previsional si la suma global

recibida es utilizada para comprar una renta vitalicia a una Compañía de

Seguros. Este tipo de pagos son usados en las hipotecas del sector público

para reparaciones de inmuebles, mientras las de pago de impuestos son

pagadas anualmente.

Se contempla la posibilidad de pagos globales parciales al comienzo de

la operación en casi todos los planes de Hipotecas Revertidas. Estos pagos

globales se utilizan para pagar deudas que gravan la propiedad a efectos de

dejar limpio el titulo de propiedad y puede inscribirse la propiedad en primer

grado, o para cubrir gastos iniciales del préstamo. También a solicitud del

deudor para cubrir gastos o necesidades que estime conveniente.

48

b) Pagos mensuales de Permanencia.

El prestamista asegura la entrega mensual de una determinada cantidad

de dinero mientras el deudor resida en su vivienda.

c) Pagos Mensuales por Plazo Fijo.

En este caso el tiempo durante el cual el acreedor está obligado a

realizar los pagos mensuales se limita al convenir el préstamo.

Este limite de tiempo en la mayoría de los casos, salvo en los préstamos

de plazo fijo, no implica que el deudor deba dejar la vivienda. Lo que ocurre es

que el prestamista no realizará más pagos para la ejecución de la hipoteca, sólo

se realizará cuando el deudor deje de ocupar la propiedad por muerte o venta.

d) Línea de Crédito.

El préstamo garantizado con una Hipoteca Revertida puede también

originar una línea de crédito que funciona igual que un acuerdo de crédito en

una cuenta corriente bancaria, a utilizar mediante el giro de cheque a voluntad

del deudor. Este préstamo resulta adecuado para personas de edad avanzada

que pueden solventar sus gastos básicos con otros ingresos y que tienen su

patrimonio principal inmovilizado en su vivienda.

e) Combinaciones de pago.

Los pagos globales y mensuales se pueden combinar entre ellos y una

línea de crédito, no así los pagos mensuales fijos o de permanencia. La

elección de la forma de pago debe ser explícita en todo momento, pues ella

49

afecta los montos de los pagos, pero puede ser cambiada por el deudor durante

la vida del préstamo.

4.6.4. Tasa de Interés.

El principal componente del costo total de una Hipoteca Revertida

durante su vigencia será la tasa de interés que se aplica sobre saldos de cada

periodo. Como el interés es sobre un valor de monto creciente, será de tipo

compuesto, es decir, se estará pagando intereses sobre intereses.

Otro factor de importancia en cuanto al costo de la tasa de interés en

particular, es el cálculo de la revalorización esperada de la propiedad. Una

eventual revalorización de la propiedad podría restarse al costo total.

En los préstamos a largo plazo, los intereses pueden ser:

a) Fijos.

El interés fijo aumenta el riesgo del prestamista ya que asegura al deudor

la misma tasa de interés durante toda su vigencia, mientras la tasa de interés

de mercado puede subir originando pérdidas. El deudor, en cambio, ante una

baja de la tasa de interés, puede pagar el préstamo original y adquirir otro a

menor tasa.

b) Variables o ajustables.

La variación se realiza en periodos preestablecidos generalmente. En los

Estados Unidos de Norteamérica se basan en la tasa media de rendimientos de

bonos del tesoro a un año de crecimiento. En general los préstamos establecen

un máximo al crecimiento anual de la tasa.

50

ESQUEMA N º 1: Tipos de Hipotecas Revertidas.

Sector público

1.- Reparación de viviendas.

2.- Diferimiento de impuestos.

3.- De varios propósitos.

Sector privado

1.- Préstamos no asegurados.

2.- Asegurados por el prestamista.

3.- Asegurados por el Estado.

Plazos de los préstamos

1.- De plazo fijo.

2.- De permanencia en la vivienda.

3.- Durante la vida del deudor.

Forma de los pagos

1.- Pagos globales.

2.- Pagos mensuales de permanencia.

3.- Pagos mensuales por plazo fijo.

4.- Líneas de Crédito.

5.- Combinaciones de pago.

Tasa de interés

1.- Fijos.

2.- Variables o ajustables.

4.7. Beneficios para el Prestatario.

Es una forma sustitutoria o complementaria de lo que son los Fondos de

Pensiones. Como se dijo, lo que se logra a través del capital que se va

51

acumulando en la vivienda, es un capital que a la larga puede servir para pagar

diversos gastos.

A modo de ejemplos podemos señalar beneficios desde el aspecto

social, financiero, inmobiliario.

Desde el punto de vista social, el prestatario a través de una Hipoteca

Revertida puede cubrir gastos esenciales de un grupo familiar, como son la

salud y la educación, especialmente si son usados para cubrir emergencias de

salud del cónyuge, hijos u otro parientes.

También puede ser una forma de dejar una herencia, una manera de

dejar más o menos asegurados a los familiares, pues en el caso que se ha

girado la Hipoteca Revertida para cubrir gastos mensuales hasta el final de la

vida, el prestatario, puede cuidar que no se llegue a exceder la totalidad del

valor de la vivienda.

En el aspecto financiero, la Hipoteca Revertida es un producto nuevo

que esta dirigido a un sector de la población. Las instituciones financieras

pueden ver en esto un mercado nuevo que se relaciona con otros productos

ofrecidos por ellas.

Desde el aspecto inmobiliario, hay condiciones favorables para este

mercado, en la medida en que las personas de cierta edad que realizan este

tipo de operaciones pueden seguir viviendo y manteniendo el nivel de vida,

conservando adecuadamente el estado de sus viviendas. También la obtención

de este tipo de préstamos tiene implicancias en lo que es la plusvalía que se va

generando en los distintos barrios, en vez de ser viviendas deterioradas por la

falta de mantención, por carecer sus moradores de los medios suficientes para

reparaciones, produciéndose la consiguiente depreciación de la propiedad y del

barrio.

De esta forma, los beneficios para el prestatario son claros:

- Es un capital de inversión.

52

- Tiene el control absoluto sobre la oportunidad de sus desembolsos.

- Tiene la retención de la plusvalía en el valor de la vivienda en la medida

en que el préstamo no lo ha consumido totalmente.

4.8. Riesgos para el Prestatario.

Los riesgos que existen son importantes, pues no deben asumir

obligaciones que los dejen desprovistos de su capital. Por este motivo las

autoridades han exigido una evaluación caso a caso de las condiciones del

prestatario y de su familia, relativas a su capacidad financiera para asumir esta

operación.

Por otro lado, se debe tener en cuenta que también existen una serie de

costos a asumir como son: el servicio de la deuda, mantención del préstamo y

los seguros hipotecarios.

Otro punto que se debe evaluar, es la situación que enfrenta el

prestatario frente a los beneficios sociales que tiene pues muchas veces las

garantías estatales se pierden debido al aumento de ingresos que se produce.

Pero el principal riesgo que se debe enfrentar, es el aumento en la Tasa

de Interés, pues el préstamo que se otorga es con una Tasa de Interés

Variable, al no existir amortización durante la vigencia del crédito, los intereses

se van acumulando a éste. Cuando el interés sube, el préstamo obviamente

crece, llegando en menos tiempo a tener el mismo valor la vivienda y el crédito.

En el caso de una renta vitalicia pactada a una prima o a un desembolso

fijo, mes a mes, la inflación puede ir mermando la capacidad de compra de esa

renta.

Otro riesgo consiste en la aceleración del préstamo, hecho que ocurre

cuando el prestatario vende la vivienda o se muda. También se puede

establecer contractualmente, cuando el inmueble que garantiza el préstamo,

sufre algún tipo de deterioro.

53

En Estados Unidos, respecto de la renta vitalicia y la línea de crédito

pactado con instituciones no aseguradas, existe el riesgo de que estas caigan

en quiebra, no teniendo capacidad financiera para cubrir el resto de la renta o

línea de crédito, necesitándose de refinanciamiento.

4.9. Riesgos para el Prestamista.

El principal riesgo que deben enfrentar los prestamistas, es la estrechez

del mercado, pues estamos frente a un producto nuevo, que debe pasar por

una etapa previa de implementación, la cual necesita de un gran apoyo estatal,

para lograr una amplia cobertura.

Respecto de la tasa de interés, al ser esta variable, el riesgo para el

prestamista se encuentra en que ante un aumento inesperado de ésta, el

préstamo crece en valor pudiendo superar el valor de la vivienda. Frente a ello,

el prestamista pierde dinero, pues la garantía inmobiliaria no es suficiente.

El prestamista a su vez, debe asumir riesgos producto de posibles

deterioros que pueda sufrir la vivienda, ya que el inmueble pierde valor

disminuyendo el valor de la garantía con que se cuenta. Por ello, para hacer

frente a esta situación se han acordado cláusulas contractuales que estipulan

como obligación, la de tener algún capital de reserva o alguna modalidad de

mantenimiento del inmueble.

Relacionado con esto, encontramos la devaluación de las viviendas, lo

que quiere decir, que el inmueble pierde su valor de reventa por circunstancias

ajenas a la voluntad de los miembros del barrio, asumiendo este riesgo el

prestamista, pues disminuye el valor de la garantía con que cuenta.

4.10. Alternativas a una Hipoteca Revertida.

54

Muchos de los propietarios contratan Hipotecas Revertidas como una

manera de permanecer en sus viviendas actuales. Por lo general, a los

interesados en adquirir una Hipoteca Revertida no les llama la atención vender

su casa y mudarse a otro lugar.

Sin embargo, la mejor forma de evaluar una Hipoteca Revertida, es

compararla con lo que podría ser su única alternativa: vender su casa y comprar

o alquilar una nueva de menor valor. No obstante, hay muchos factores que se

deben tener en cuenta, como por ejemplo, cuanto dinero se obtendrá por la

venta de la casa, cuanto costaría comprar una nueva o arrendar una casa, y

que recursos podría originar con la venta de la casa.

Teniendo en consideración lo anterior, es posible llegar a las dos

siguientes conclusiones:

- Puede encontrarse una opción de vivienda que resulte ser mejor y más

atractiva de lo que se pensaba.

- Puede confirmar que el lugar donde vive es lejos la mejor alternativa para

vivir y que por nada del mundo se justificaría cambiar de vivienda a fin de

obtener mayores ingresos.

Independiente de lo anterior, siempre se debe tener una idea clara de los

costos y beneficios de la operación en caso de quedarse en la actual vivienda, o

si se opta por el cambio de casa. Esto, sin duda ayudará a determinar lo que en

realidad es más importante para los interesados en obtener un préstamo de

conversión inmobiliaria y será más fácil, de esta manera, evaluar los costos y

beneficios de una Hipoteca Revertida.

4.11. Ventajas que otorga tomar una Hipoteca Revert ida.

55

a) En general, en la mayoría de los países el acceso a créditos por parte de los

adultos mayores es sumamente restringido y engorroso. Si bien existen

programas gubernamentales destinados a reparar viviendas, atender gastos

prolongados por razones de salud, entre otros, estos están sumamente

restringidos, por tratarse en su mayoría de créditos de carácter asistencial y no

comercial.

b) Las Hipotecas Revertidas constituyen una alternativa a la venta de la casa, y

al hecho de mudarse a una de menor costo para poder sobrevivir. Así la

Hipoteca Revertida permite mantener la vivienda que ha cobijado a las

personas por muchos años, permitiéndoles mantener su nivel de vida y

consumir mientras tanto, una parte del patrimonio invertido en su vivienda, sin

exponerlo a la inflación.

c) Al no tener que vender la casa y cambiarse a otra más económica, las

personas se evitan un costo no susceptible de apreciación pecuniaria, pero por

eso no menos importante, nos referimos a los costos emocionales que muchas

personas de edad avanzada tienen con sus vecinos, mudarse a una casa

menos confortable, a un ambiente más reducido a fin de disminuir los gastos de

mantenimiento y los impuestos, puede tener sentido desde un punto de vista

financiero, pero no puede compensar a muchas personas abandonar su zona

de residencia. El costo psicológico de mudarse, excede el beneficio de algún

ingreso suplementario.

d) Permite financiar diversas reparaciones del inmueble, que si no se realizan

oportunamente, por no contar con los medios necesarios, provocarían el

decaimiento del patrimonio inmobiliario.

56

e) Permite la Hipoteca Revertida, que muchas personas ricas en viviendas y

pobres en ingresos, obtengan recursos adicionales que les permitan una vida

más cómoda.

f) Por último, la Hipoteca Revertida permite que muchas personas de edad,

puedan disponer del patrimonio invertido en su vivienda, aumentando sus

ingresos, sin dejar de permanecer en ella.

4.12. Experiencia en otros Países.

4.12.1. Hipotecas Revertidas en Europa.

Pese que en muchos países de Europa, ha habido en las últimas

décadas un fuerte aumento a los créditos de consumo, incluso teniendo un

amplio acceso a ellos las personas de la tercera edad, los hogares europeos

demuestran diferentes estándares de mudamientos, en su mayoría inferiores a

los de británicos o estadounidenses, tal vez motivado lo anterior por razones de

carácter cultural, aunque no se puede dejar de tener en consideración la

importancia del sistema fiscal Norteamericano, que fomenta el crédito

hipotecario con gran énfasis.

En Francia, la hipoteca es considerada, como una gran amenaza para el

estatuto de propietario de una vivienda, lo que lleva a preferir un mecanismo

competidor denominado caution mtuelle (garantía mutua). Desde el punto de

vista, de la entidad de crédito, el préstamo incluso en la forma hipotecaria, es

de carácter mucho más personal que real. La calidad de la garantía hipotecaria

desempeña un papel menor y la renta del prestatario un papel mayor que los

países anglosajones. Del mismo modo, y con escasas excepciones, el crédito al

consumo mediante préstamos hipotecarios no existe en todos los países,

57

mientras resulta habitual en los países de habla inglesa, incluso entre personas

de mayor edad.

La diferencia de actitudes y prácticas parecen constituir un argumento

más sólido para explicar la inexistencia de Hipotecas Revertidas en Francia,

que la vinculación a la vivienda y el deseo de transmitirla hereditariamente,

rasgos que parecen observarse igualmente en los países de habla inglesa. La

edad de fallecimiento es hoy elevada como para restar valor al beneficio de

transmisión física del inmueble a los herederos directos que ya poseen una

vivienda. Por el contrario, una de las ventajas de la Hipoteca Revertida es que

ofrece a los prestatarios la posibilidad de prestar ayuda a sus hijos nietos u

otros parientes. Este, es precisamente, uno de los destinos de los fondos citado

por uno de cada cuatro prestatarios en el Reino Unido.

TABLA N º1: El uso del préstamo hipotecario para la adquisición de inmuebles difiere considerablemente entre los distintos países.

En términos demográficos y económicos, no se ha percibido aún el pleno

efecto del inevitable deterioro de la proporción del número de población activa

por pensionados. Los primeros hijos del baby boom no alcanzarán la edad

media de los prestatarios de Hipotecas Revertidas, 75 años, hasta el año 2020.

Actualmente, las personas de esta edad forman parte de las clases pasivas del

58

periodo de entreguerras, que son más pobres en Francia que en el Reino Unido

y los Estados Unidos. Por tanto, resulta aún pronto para que los factores

demográficos tengan una repercusión visible sobre la demanda de Hipotecas

Revertidas.

Las pensiones francesas, son aún relativamente confortables en

comparación con sus equivalentes inglesas y estadounidenses, y también más

estables, puesto que dependen de la evolución de los mercados financieros.

Por último, el valor medio de la vivienda en Francia es considerablemente

inferior a las británicas y norteamericanas, como California y las Costa Este

Norteamericana. Así el grupo objetivo básico de la Hipoteca Revertida, son los

hogares con una casa grande confortable, pero con poco dinero constante y

sonante, este fenómeno es probablemente inferior en Francia que en

Norteamérica y Gran Bretaña. Este grupo objetivo es limitado, en cualquier

caso, porque el valor de la vivienda principal tiene en todas partes una alta

correlación con la renta, tanto entre las personas jubiladas como en las que aún

trabajan. Por otro lado, cuando el gobierno federal en EE.UU. clasifica a los

hogares de renta baja, lo hace tomando en consideración el valor de su

vivienda principal, no sus ingresos.

Por el lado de la oferta, la inexistencia, especialmente en Francia de

crédito hipotecario al consumo, es obstáculo para el lanzamiento de las

Hipotecas Revertidas, que las entidades de crédito de los países de habla

inglesa no se han visto obligado a superar. El desarrollo de las Hipotecas

Revertidas, requiere suavizar algunas dificultades legales, administrativas y

fiscales, especialmente, en cuanto al registro de la hipoteca, inexistente en

Francia. Muchas empresas han realizado estudios, pero han renunciado por

estos obstáculos, por temor a no alcanzar la masa dura crítica durante un largo

periódico de tiempo y por la necesidad de cargar en solitario con los costos de

innovación que posteriormente aprovecharían los competidores.

59

4.12.2. Situación en Gran Bretaña.

La idea de la Hipoteca Revertida comienza a barajarse desde la década

de 1930 en el Reino Unido. Sin embargo, desde 1965 existen en su actual

configuración algunos tipos, aunque se prohibieron debido a los perjuicios

sufridos a finales de la década de 1980 como consecuencia del aumento del

tipo de interés y la caída de los valores mobiliarios, que dieron lugar a

patrimonios negativos, y por tanto, a la venta del bien en ausencia de la

garantía contra el patrimonio negativo.10

De los tres tipos de Hipotecas Revertidas existentes en un comienzo, en

la práctica sólo subsiste uno, el denominado préstamo de interés capitalizado.

Estos préstamos comparten los siguientes principios:

a.- La entidad crediticia concede un préstamo que abona en uno o más plazos

en forma de una renta periódica, cuyo importe aumenta con la edad.

b.- El tipo de interés es fijo o está sujeto a un límite.

Normalmente, el préstamo no se amortiza hasta el fallecimiento del

cónyuge, subsistiendo prácticamente que todas las entidades de crédito

garantizan el riesgo del patrimonio negativo. Los herederos tienen entonces la

opción de vender el bien y quedarse con su valor residual, si lo hubiera, o

devolver el préstamo y conservar el inmueble. Estos tipos de préstamos tienen

penalizaciones por amortización anticipada con una clara finalidad disuasiva,

pues deben estar respaldados por financiación a largo plazo.

Las tres variantes señaladas más arriba son las siguientes:

a) Préstamos de reinversión. 10 TAFFIN, Claude. Informe de la Asociación Hipotecaria Española. 2006. Pág. 8.

60

No hay obligación de pagar intereses durante la vida del préstamo, lo

cuales se capitalizan de forma anual, lo que obviamente limita la cuantía de

aquel. Por ejemplo, si el inmueble tiene un valor de 100.000 libras y el préstamo

tiene un principal de 30.000 libras a un tipo de interés de 6.5%, la deuda total

asciende a 77.000 libras transcurridos 15 años, pero si el valor del inmueble se

incrementa un 3% anual, los herederos obtienen la mitad de su valor (156.000

libras).

b) Hipotecas de sólo intereses.

Son hipotecas tradicionales no amortizables en la que se abonaban

intereses periódicos. Para este propósito se reinvierte parte del préstamo en

productos financieros considerados generadores de ingresos equivalentes (plan

de renta de vivienda). Sin embargo, algunas personas que invirtieron en

productos del mercado de valores, sufrieron los efectos combinados de la caída

de la bolsa en 1987 y del mercado inmobiliario en 1988, más el aumento de los

tipos de interés. Además estos préstamos perdieron su atractivo al perder sus

ventajas fiscales (deductibilidad de los intereses y las primas del seguro de

vida) por lo que parecen haber desaparecido.

c) Hipotecas de revalorización compartida.

Para evitar el pago o la capitalización de intereses, a finales de la década

de 1990 algunas entidades de crédito comenzaron a ofrecer préstamos sin

interés, logrando sus ganancias mediante la apropiación de una parte de la

revalorización del inmueble, pero este producto dejó de ofrecerse por la

insuficiencia de productos financieros destinados a cubrir el riesgo de precios.

La titulación de las Hipotecas Revertidas sin garantía de patrimonio

negativo, muestra como las entidades de crédito pueden cubrirse, aunque debe

reconocerse que frente a un riesgo menor (el riesgo de una opción, en lugar de

un contrato de futuros). Esto no fue suficiente para relanzar el producto, al ser

61

los prestatarios reacios a renunciar a las esperanzas de revalorización, dado su

elevadísimo nivel actual.

4.12.2.1. Mercado de Hipotecas Revertidas en Gran B retaña.

Dos entidades de crédito cubren en el Reino Unido el 90% del mercado,

el resto es repartido por un grupo de 21 entidades de crédito. La venta de los

créditos está mucho menos concentrada, la mitad de ellos los venden

directamente las entidades de crédito y la otra mitad, los intermediarios. Los

métodos de comercialización y, en particular, la intervención de intermediarios

son, por tanto, similares a los de todos los tipos de préstamos hipotecarios.

Las principales entidades de créditos, que representan el 90% del

mercado y están agrupadas en una organización de mercado denominada

SHIP, han establecido un código de conducta voluntaria por el que suman

cuatro obligaciones:

1. Transparencias de las características jurídicas del préstamo.

2. Transparencias de costos.

3. Asistencia de un prestatario mediante un experto jurídico

independiente.

4. Limitación del endeudamiento al valor del inmueble.

A partir del 1 de Octubre de 2004, la FSA (Autoridades de Servicios

Financieros) será la responsable de regular los préstamos hipotecarios,

incluidas las Hipotecas Revertidas, y en particular, la transparencia de la

información proporcionada al prestatario.

Las Hipotecas Revertidas aumentaron notablemente en el 2003,

confirmándose este crecimiento en el 2004. En el primero de estos años se

concedieron 25.000 préstamos, y en el segundo 26.000 frente a los 16.000 del

62

2002. Así a finales del 2004, el valor estimado de los 83.000 préstamos

existentes, ascendía a 4.000 millones de libras esterlinas.

4.12.3. Estados Unidos de Norteamérica.

En su mercado la mayoría de las operaciones están relacionadas con el

programa federal “Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda”

(Home Equity Conversión Mortgage, HECM). Este tipo de hipoteca está

asegurado por la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing

Administration, FHA), que forma parte del Departamento de Vivienda y

Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD). La

intervención de la administración, fija la cantidad económica a percibir, los

costos de la operación y garantiza el cumplimiento de ciertos compromisos de

las partes. Las autoridades locales también pueden participar en las Hipotecas

Inversas, aunque con frecuencia, en este caso suelen ser hipotecas que sólo

pueden ser destinadas a sufragar gastos concretos o sólo pueden contratarlas

personas con recursos limitados.

En el caso de Estados Unidos de Norteamérica, el desarrollo de estas

operaciones ha sido mucho más tardío que en el caso de Reino Unido, su

desarrollo formal se remonta a 1989, aunque hasta los últimos tres o cuatro

años no se ha celebrado un número significativo de operaciones. Se calcula

que a lo largo de 2005 se han celebrado cerca de 40.000 operaciones (lo que

significa un porcentaje de negocio todavía muy inferior al del Reino Unido).

Como se dijo en párrafos anteriores, el mercado de las Hipotecas

Revertidas esta dominado por el Programa Federal de Hipotecas que ofrece el

HECM, con una cuota de mercado superior al 90% del mercado total. También

ofrece Hipotecas Revertidas la compañía Cuenta Jimbo Cash de Financial

Freedom que tiene alrededor de un 5% del mercado, otro oferente de Hipotecas

Revertidas es Fannie Mae Home Beeper, que tiene un mercado aproximado de

63

1% del total. Algunas autoridades estatales y locales ofrecen otros dos tipos de

Hipotecas Revertidas, como los siguientes: los préstamos de pago diferido y el

préstamo de aplazamiento del impuesto territorial, dirigidos a financiar, el

primero, obras de construcción y el pago de los impuestos sobre bienes

inmuebles, en el segundo.

4.12.3.1. Programa Federal del HECM.

Este programa es aquel que es administrado por el Estado. Ofrece un

programa estandarizado, con un límite en los costos y en donde FHA

(Administración Federal de la Vivienda que forma parte del Departamento de

Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estadios Unidos). Establece un seguro de

garantías contra el riesgo de patrimonios negativos, financiado por los

prestatarios, equivalente aproximadamente al 2% del valor del inmueble y 0,5%

del tipo de interés. Las comisiones de gestión percibidas por la entidad de

crédito tienen un límite máximo del 2% del valor del bien, sujeta a un límite

local.

La cuenta del préstamo es una proporción fijada en función de la edad

del prestatario y el valor estimado del inmueble, con una cifra máxima local que

puede alcanzar los 313.000 dólares en las zonas urbanas más caras, que se

revisa anualmente en cada condado. El propietario puede ser beneficiario aún

cuando el valor del inmueble supere este importe máximo, pero no puede

solicitar un préstamo de mayor cuantía. Esta cifra máxima refleja el objetivo

social del producto que no se expresa, por tanto, mediante la fijación de unos

ingresos familiares máximos de los hogares beneficiarios.

Los préstamos son adquiridos y utilizados por Fannie Mae, aplicando el

esquema general de préstamo para la compra de viviendas, siendo también

obligatorio utilizar previamente asesores independientes. Por otra parte, las

leyes sobre mercado hipotecario no son aplicables a las Hipotecas Inversas.

64

Sin embargo, todas las entidades de crédito son sensibles al riesgo de pérdida

de prestigio asumido con este tipo de producto, por lo que recalcan la

necesidad de asesoramiento fiable y refuerzan el papel de los bancos en que

los consumidores normalmente depositan su confianza.

4.12.3.2. Distribución del producto.

El desarrollo de las Hipotecas Revertidas en forma masiva en los

Estados Unidos y con programas de desarrollo más orgánico se remonta al año

1989, año en que se introdujo en las Hipotecas Revertidas la garantía federal.

En un comienzo el crecimiento fue muy lento, mas lento de lo que esperaban

los operadores de préstamos de conversión del patrimonio inmobiliario y no

comenzó un despegue sólido sino hasta el año 2002. Dado el gran tamaño de

los Estados Unidos, los préstamos concedidos son aproximadamente de

28.000 en el 2003.

4.12.3.3. Programas Privados de Hipotecas Revertida s.

Entre los programas privados debemos mencionar el Home Beeper, de

Fannie Mae y Jumbo Cash Account, de Financial Freedom, que representa una

cuota muy pequeña. A diferencia del programa federal, que puede ser

distribuido por cualquier entidad de crédito autorizada por FHA, estos

préstamos sólo pueden distribuirse a través de ciertas redes.

El programa de Fannie Mae lanzado en 1996, se basa en los mismos

principios que los de HECM, sus límites de precio son muy superiores, con un

único valor nacional de 334.000 dólares y tiene la ventaja de aceptar un

espectro de viviendas no consideradas en los planes de HECM, en particular

las viviendas en copropiedad. En este tipo de préstamos también es obligatorio

65

contar con asesores independientes. El tipo de interés esta indexado a un

índice mensual y su variación esta limitada al 12 %.

La característica original de este programa y que hace una clara

diferencia en relación a los otros ofrecidos, tanto por el gobierno federal e

instituciones privadas, es que permite cambiar de casa y comprar otra de un

valor mayor, financiado la diferencia mediante una Hipoteca Revertida sobre el

inmueble adquirido.

Jumbo Cash Acoount de Financial Freedom no aplica un tope máximo al

valor de la vivienda. No obstante, al ser su proporción más baja, sólo resulta

más ventajosa que el programa ofrecido por el gobierno federal a partir de

500.000 dólares. Por este motivo, el valor medio de los inmuebles asciende a

1.1 millones de dólares frente a los 280.000 de la HECM. El riesgo de los

préstamos de Jumbo Cash se tituliza.

4.12.3.4. Otras Hipotecas Revertidas ofrecidas por organismos públicos.

Varios Estados y Condados de Estados Unidos ofrecen préstamos de

pago aplazado para realizar las reparaciones y obras de mejora de viviendas.

Este préstamo se concede en forma de pago único. Los criterios de concesión

son variables, en su mayoría en función de una cifra máxima de recursos, en

otros casos con restricción a ciertas áreas geográficas. La naturaleza de las

obras puede estar sujetas a diversas limitaciones. Algunos programas sólo son

de paliación a obras de accesibilidad o ahorro de energía.

Se puede combinar un préstamo de pago aplazado y una HECM, para lo

cual la entidad que concede el primer préstamo debe aceptar una hipoteca de

segundo rango. Además, los costos de los préstamos de pago aplazado son

muy bajos. En general, no hay comisiones de apertura ni costos de seguro y el

tipo de interés establecido es bajo, es un tipo de interés fijo y además no se

capitaliza, o incluso en algunos casos el interés puede ser inexistente. Así las

66

cosas en algunas situaciones no es necesario devolver el préstamo tras un

cierto periodo de tiempo (préstamos de pago diferido que puede incluso ser

condonado).

GRÁFICO N ° 3 : Número de Hipotecas Revertidas (HECM) por año en Estados Unidos de Norteamérica.

4.12.3.5. Aplazamiento del impuesto sobre la propie dad inmobiliaria.

Todos los años varios Estados y Condados anticipan cantidades para el

pago de impuestos territoriales. Como es el caso de los préstamos de pago

diferido, los criterios de devolución varían considerablemente y suelen incluir

una cifra máxima de recursos. El importe del anticipo anual suele estar limitado

a la cifra fiscal exacta, una proporción de la misma o una cuantía fija. El importe

67

total de las sumas anticipadas año tras año, puede estar también limitado, de

modo que el beneficio del crédito anual puede cesar tras un cierto número de

años. Normalmente, estos aplazamientos del impuesto sobre la propiedad

inmobiliaria no pueden tomarse junto con otros préstamos. Los costos y tipos

están reducidos al mínimo, como en caso de los préstamos de pago diferido.

4.12.4. Situación en España.

Analizar la realidad española resulta interesante debido a nuestro gran

vínculo cultural y étnico con la madre patria.

En España, la mayor parte de la población expresa una clara preferencia

por la vivienda en propiedad, el barómetro del Centro de Investigaciones

Sociológicas de Septiembre de 2005 reflejaba que el 89,9% de la población

prefiere residir en una vivienda en propiedad. El 52,5% lo justifica por el deseo

de tener una vivienda propia y el 38,7% prefieren la propiedad por que los

alquileres son caros y con un esfuerzo adicional pueden hacerse con su propia

vivienda.

Un informe del año 200411, que utilizo como fuente principal datos del

Instituto Nacional de Estadísticas de España, indicaba que el 87,2% de los

mayores de 65 años son propietarios de su vivienda y solo el 5,4% de esas

viviendas tiene cargas sobre ella. Cargas que en teoría no necesariamente

deberían suponer una exclusión de cualquier otro tipo de negocio sobre las

mismas, pues aunque la carga pueda suponer un detrimento en el valor del

inmueble, no supone que la parte libre de ella no pueda tener un valor

considerable.

11 SANCHO CASTIELLO, Mayte (coord.). Informe 2004, Las Personas Mayores en España. Madrid. Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, Secretaría de Estado de Servicios Sociales, Familias y Discapacidad, Instituto de Mayores y Servicios Sociales. 2005.

68

Sin duda las cifras de propietarios de vivienda son altas en España, lo

que indica las amplias posibilidades de desarrollo de las Hipotecas Inversas.

Pero tampoco hay que olvidar otro importante factor, el valor de las viviendas,

pues la hipoteca se basa en la conversión del inmueble en dinero. Es evidente

que no solamente tiene importancia el valor inicial de la misma, sino su posible

revalorización, hecho que también hace atractivo al mercado español, pues el

incremento del precio de la vivienda ha sido del 10% al 18% anual en los

últimos años12 y las previsiones aunque puedan recortarse, parecen

mantenerse en márgenes suficientemente rentables para estas operaciones.

En lo que respecta al otro factor determinante, la edad avanzada de las

personas que contratan la hipoteca, España también tiene características

favorables para la existencia de un mercado para estas operaciones, pues será

en el año 2050 el segundo país más envejecido del mundo después de Japón,

con un 35% de personas mayores de 65 años13 y con una esperanza de vida de

los mayores de 65 años notable y en progresivo aumento (en 1998 era de

16,1% para los varones y de 20,1% en el caso de las mujeres, cifras superiores

a la de la mayoría de los países europeos).

Aunque evidentemente existen unas normas estándar, cada hipoteca

inversa es particular y está realizada en función de los condicionantes de la

persona que la contrata. Normalmente se exige una edad mínima para

contratar, que en España suele rondar los 70 años de edad (74 en el caso de

matrimonios), a partir de ahí la cantidad a percibir, en el caso de las

operaciones vitalicias no solo vendrá determinada por el valor de la vivienda,

sino también por el tiempo que se prevea puede vivir el beneficiario.

12 MINISTERIO DE VIVIENDA. Estadística de precios de vivienda del Ministerio de Vivienda. 2005. [en línea] <http://www.mviv.es/ > [Consulta: 25 de agosto 2006]. 13 SANCHO CASTIELLO, Mayte. Op. cit. pág. 62.

69

En el caso de que sea una pareja los que desean realizar la operación,

existen entidades que hacen medias entre ambas edades (teniendo en cuenta

el factor sexo) y otras tienen en cuenta la edad del titular más joven.

4.12.5. Situación en América Latina.

En nuestra América Latina el tema es desconocido por parte de la

población no existiendo ningún programa oficial, ni privado de Hipotecas

Revertidas. Sin embargo existe en algunos países interés respeto al tema.

En la Argentina, algunos académicos han investigado el tema pero en

forma sucinta, sin mayores proyecciones a la materialización práctica de

préstamos de esta naturaleza, pese a que el país posee estructuras que

permitirían implementar una alternativa como la Hipoteca Revertida ya que una

gran masa de los adultos mayores argentinos poseen un inmueble y pensiones

de vejez bajas que hacen necesario echar mano a otras herramientas con el

afán de aumentar las pensiones.

Hemos sabido que en Ecuador se ha realizado un proyecto de ley que

tiene como objeto el establecimiento de préstamos de conversión inmobiliaria. A

continuación haremos mención a la moción de un congresista ecuatoriano

refiriéndose sobre la posibilidad de implementar Hipotecas Revertidas

analizando el mercado teórico de su país y que sin duda refleja la realidad de

gran parte de muchos adultos mayores de Sudamérica.

“El proyecto es para cualquier anciano que no teniendo ingresos líquidos

mensuales pero si siendo propietario de un bien inmueble, de un activo, pueda

convertirle al activo en líquido. Porque lo que resulta, en el Ecuador y en varios

lugares del orbe, es que tenemos ancianos que son dueños de inmuebles, de

casas valoradas en 20.000, 40.000, 100.000 o 150.000 dólares, pero resulta

que aquí el mayor de 65 años dueño del bien inmueble, en cambio, no tiene

liquidez y como no tiene liquidez está en la casa habitándola y no tiene los

70

recursos necesarios, sea para mantener a su cónyuge, a sus hijos, si todavía

dependen de él, o eventualmente para cubrir sus necesidades de salud. Por lo

tanto, con este proyecto de ley, lo que se crea es una simple opción para aquel

que quiera adoptarla, de tal manera que si uno tiene un bien inmueble y no

tiene liquidez, tiene la posibilidad en virtud de la hipoteca revertida, de

conseguir la liquidez necesaria. Ahora, va a depender, si la casa vale 100.000 y

él quiere utilizar los 100.000, sabe que al cabo del tiempo necesario para

consumir los 100.000 tendrá que entregar su casa. Viene a ser en ese modo si,

una especie de remate anticipado, pero es una opción. Si yo tengo 70 años y

calculo que quiero durante los 10 años siguientes tener un ingreso líquido de mil

dólares y lamentablemente vivo hasta los 84 años, va a resultar que llegado los

80 años perdí la casa, pero durante 10 años recibí los mil o dos mil dólares que

percibía, pero es una opción que la tomo. Lo que busca el proyecto es darle una

opción a aquel anciano que quiera, de poder convertir su activo en líquido. Que

hay problemas, hay problemas y riesgos. Varios diputados se me han acercado

y me han dicho. ¿Qué pasa, por ejemplo, si el anciano es viudo? Y una

jovencita le persuade al anciano, que efectivamente, se someta a la hipoteca

social revertida tenga la liquidez y la jovencita se va llevando el dinero. Es una

posibilidad; por supuesto, pero no podemos nosotros legislar por la excepción.

¿Qué pasa con los hijos que están junto a los padres solo por razones

económicas? Le obligan al padre a que se someta a la hipoteca social revertida

y el hijo que quedó sin trabajo vive. Bueno, es excepción pero puede ocurrir.

Frente a esos hechos, habría que establecer indudablemente algunos

recaudos, pero hay que darle la opción. Lo único que deberemos hacer será,

establecer los recaudos necesarios para evitar en muchos casos abusos, y en

otros, no la mala utilización del dinero, porque eso ya no nos corresponde, esa

es la decisión individual de aquel que se somete a esta figura económica…”14

14 Intervención del diputado Luis Fernando Torres en el pleno del Honorable Congreso del Ecuador, el día

71

Aunque puedan ser menos representativos, existen también mecanismos

similares a la Hipoteca Revertida en países como: Australia, Canadá,

Dinamarca, Finlandia, Irlanda, Japón, Países Bajos, Noruega, Rusia y Suecia.

4.13. Ejemplo de una Hipoteca Revertida. 15

Supuestos

Desembolso mensual: $1.000.

Tasa de interés mensual: 0,5%.

Valor inicial de la vivienda: $200.000.

Tasa de apreciación: 4% anual.

A: Fin del año.

B: Desembolsos del principal.

C: Interés al 0.5% al mes.

D: Saldo del préstamo.

E: Valor de la vivienda.

D- E: Valor acumulado.

A B C D E (D – E) 1 $12.000 $397 $12.397 $208.000 $195.602 2 24.000 1.559 25.559 216.320 190.760 3 36.000 3.532 39.532 224.872 185.339 4 48.000 6.368 54.368 233.971 179.602 5 60.000 10.118 70.118 243.330 173.211 6 72.000 14.840 86.840 253.063 166.222 7 84.000 20.594 104.594 263.186 158.591 8 96.000 27.442 123.442 273.713 150.270

21 de Junio de 2005. 15 Ejemplo únicamente ilustrativo; no incluye costos de cierre y demás gastos, ni los costos de la venta de la vivienda.

72

9 108.000 35.453 143.453 284.662 141.208 10 120.000 44.698 164.698 296.048 131.349

73

CAPÍTULO III

CONDICIONES NECESARIAS PARA LA IMPLEMENTACION DE LA

HIPOTECA REVERTIDA EN CHILE.

1. GENERALIDADES.

Hace 15 años la imagen del Adulto Mayor se asociaba a un anciano

alimentando palomas en una plaza, pero esta situación, ha ido cambiando y

empujando a la sociedad a abrirles nuevos espacios. El mayor avance, es que

la tercera edad, hoy tiene un lugar en la sociedad, es mucho más considerada,

objeto de políticas y programas especiales. La mirada ha ido cambiando hacia

una idea del envejecimiento como proceso natural y no como una enfermedad,

siendo sus prioridades la salud, estar activos y vigentes, participar con sus

opiniones en la familia y sociedad, etc.

Pese a esa actitud más proactiva, los adultos mayores tienen inquietudes

que varían según su realidad socioeconómica y salud. Hay cosas que son más

comunes: la necesidad de pertenencia y el temor a la soledad, lo que les hace

buscar espacios de encuentro y explica por qué en Chile se toman iniciativas

para ellos.

Pero una de sus mayores preocupaciones es la baja en el ingreso al

momento de jubilar, pues se ven reducidos sus recursos, lo que implica un

cambio en el estándar de vida y muchas veces surge una pobreza encubierta,

pues las personas viven en casas grandes, con buen mobiliario, pero sin dinero

para sus necesidades básicas. Es en virtud de esto, que surgen ideas como el

fomento de la asociatividad de los adultos mayores o la Hipoteca Revertida,

que les permitirían enfrentar de mejor manera las contingencias propias de esta

etapa.

74

A continuación pasamos a analizar la situación de los adultos mayores

en Chile, quienes serían los principales usuarios del modelo de Hipoteca

Revertida analizado en el capítulo anterior, y posteriormente, se verá la

posibilidad atendidos estos datos, de implementar dicho modelo en nuestro

país.

2. LOS ADULTOS MAYORES EN CHILE.

2.1. Adulto Mayor y Calidad de Vida.

Actualmente, se utiliza el concepto de adulto mayor para individualizar a

las personas mayores de 60 años, sin distinguir entre hombres y mujeres. Este

es el concepto utilizado por las Naciones Unidas y adoptado por la Ley 19.828

que crea el Servicio Nacional del Adulto Mayor (SENAMA). El empleo de este

concepto, en perjuicio de otros como anciano, abuelo, viejo, etc., es producto

del sentido peyorativo que muchas veces se les dio, asociándolos a una imagen

negativa de la vejez.

Cuando hablamos de adulto mayor, debemos vincularlo con el proceso

inevitable del envejecimiento, el cual se extiende por toda la vida de los seres

humanos, y en el cual se producen una serie de cambios graduales e

irreversibles en la estructura y función de un organismo como consecuencia del

tiempo, los cuales se hacen más latentes en la etapa de la madurez.

El envejecimiento es en sí mismo, un proceso cuya calidad está

directamente relacionada con la forma como la persona satisface sus

necesidades a través de todo su ciclo vital. El adulto mayor tiene el derecho de

llevar una vejez digna y de tener acceso a todos los servicios del Estado, más

aún en esta etapa, en que aparecen una serie de contingencias a enfrentar,

muchas veces con recursos mermados dada la nueva situación económica

que vive y que obviamente afecta su calidad de vida.

75

La calidad de vida es un concepto muy complejo, el cual involucra

distintas variables, tanto físicas, psicológicas, ambientales, culturales, etc., en el

fondo lo que se busca, es que el adulto mayor se sienta parte de un grupo

familiar, del grupo social e inserto en el proyecto país que se lleve a cabo. Por

lo tanto, es la satisfacción de las necesidades de la especie humana, lo que

condiciona la llamada “Calidad de Vida” y esta es a su vez, el fundamento

concreto del bienestar social.

Actualmente en Chile existe poca legislación destinada específicamente

a hacer valer los derechos de este grupo. En todo caso, el derecho a la

seguridad social esta tutelado en el articulo 19 Nº 18 de la Constitución Política

de la República, y contamos también con otras normas como el DL 3.500, Ley

N º 19.828 que crea el SENAMA, entre otras.

Este último, comienza a funcionar el año 2003, debiendo cumplir una

serie de metas relacionadas con la plena integración del adulto mayor a la

sociedad, promover una imagen activa de ellos y velar por la no discriminación

y marginación de este grupo. Pero no obstante sus buenos propósitos, la ley

que lo crea no otorga derechos a los adultos mayores, sino más bien, se

encarga de reglamentar el funcionamiento y organización del servicio.

Es en vista de lo anterior, que resulta tan importante la cooperación

intergeneracional de la familia, la cual constituye el tipo más importante de

cooperación social16. Esta se traduce en la asistencia de las necesidades

primarias, alimentación, vestido, vivienda, educación social y transmisión de los

valores familiares y culturales del grupo, ayuda económica en cualquier

momento según la necesidad del sujeto y apoyo emocional desde el nacimiento

16 El SENAMA define las relaciones intergeneracionales como “interacciones entre individuos de generaciones diferentes. Estas interacciones incluyen comunicación, cuidados, responsabilidades, lealtad e incluso conflictos entre individuos con o sin parentesco”.

76

hasta la muerte. Pero muchas veces los hijos no tienen la posibilidad de

hacerse cargo de todas las necesidades que presentan su padres, es por ello,

que poco a poco se ha ido avanzado hacia un cambio de mentalidad respecto al

concepto de solidaridad, entendida no tanto como la ayuda de hijos a padres,

sino de la sociedad en general a los adultos mayores, siendo este el único

camino para la integración y la participación de todos los componentes de una

sociedad.

El SENAMA promueve la idea de que es bueno para la sociedad

abandonar la segregación por generaciones, ya que dificulta la integración

social, objetivo primario de todo programa político. El fin de todos los planes de

Gobierno es conseguir la mayor participación de los adultos mayores en la vida

social y económica junto con el resto de las generaciones, contribuyendo a una

sociedad integrada por todos los grupos, lo cual garantiza la estabilidad de una

democracia.17

2.2. Adulto Mayor y Esperanza de Vida.

Los grandes cambios sociales y económicos verificados a partir de la

segunda mitad del siglo XX, y sobre todo, los avances científicos, contribuyeron

a la modificación del perfil demográfico de los países, no escapando de ello

Chile, quien ya a partir de la década de 1980 se encuentra junto con

Argentina, Cuba y Uruguay dentro de la etapa avanzada de transición

demográfica hacia el envejecimiento de la población, con natalidad y mortalidad

moderadamente baja, lo que se traduce en un crecimiento natural del orden del

1,4 por cada cien personas anualmente.

En Chile las expectativas de vida en la década del 50 alcanzaban los 55

años de edad, aumentando a 76 años el año 2000 y proyectándose a 81 años

17 SENAMA. Las relaciones intergeneracionales y el adulto mayor. 2004. [en línea] < http://www.senama.cl/Archivos/1334.pdf > [Consulta: 4 octubre 2006).

77

para el 2050, siendo de todas formas la mayor expectativa de vida para las

mujeres, respecto a los varones. A nivel Latinoamericano, las cifras son

parecidas, 52 años para la década de 1950, que aumentan a 71 años para el

año 2.000 y se proyecta a 79 años para el año 2050. 18

Si bien la tendencia al envejecimiento de la población no afecta sólo a

Chile, sino que a toda la región, la intensidad del proceso difiere entre los

países, siendo el nuestro, uno de los que presenta una transición demográfica

más avanzada, caracterizada por bajas tasas de natalidad, mortalidad y

crecimiento natural. Según proyecciones realizadas por CELADE (Centro

Latinoamericano y Caribeño de Demografía), durante el primer cuarto del siglo

XXI el número de adultos mayores de Chile se incrementará en 130%,

infiriéndose de estas cifras, que en Chile los retos sociales, económicos y

culturales ligados al envejecimiento son especialmente importantes a corto y

mediano plazo.

De este modo, se gestará un envejecimiento progresivo de la población

adulta mayor, que configurará un estrato de “cuarta edad” (75 y más años), el

cual en el año 2025, representará en Chile algo más de un cuarto de la

población de esa edad, donde su número se acrecentará en 250% a lo largo del

primer cuarto del siglo XXI.19

Hasta 1970, Chile tenía una estructura por edad relativamente joven;

alrededor del 40% tenía menos de 15 años y sólo un 8% tenía 60 años y más.

Las edades intermedias, que conforman la población en edad de trabajar,

habían mostrado una relativa homogeneidad durante el período 1952-1970, al

representar el 53%. En las últimas tres décadas, esta situación se ha ido

18 ASOCIACIÓN DE ASEGURADORES DE CHILE A. G.. Chile y el Mundo: población , esperanza de vida, la cuarta edad. Cifras y desafíos. 2006. [en línea] < http://www.aach.cl/html/SeminarioAPVC/Charla01.pdf>[Consulta: 5 de Octubre 2006]. 19 INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICAS y COMITÉ NACIONAL PARA EL ADULTO MAYOR.1999. Chile y los adultos mayores, impacto en la sociedad del 2000, Santiago de Chile, Pág. 12.

78

transformando, en el Censo 2002 los menores de 15 años representan un 26%,

las personas de 60 años y más, son un 11% y el grupo intermedio llega a un

63%.20

Este proceso de envejecimiento de la población Latinoamericana y

especialmente de Chile, provocará a futuro un gran impacto en sectores

estratégicos de la estructura y tejido social de los distintos países. Un ejemplo

de ello, es que el envejecimiento de la población hace que empeore la situación

económica de los adultos mayores, mientras que a la vez, mejoran las

remuneraciones de los trabajadores jóvenes, quienes se vuelven un bien

escaso dentro del mercado, pudiendo ahorrar y contribuir de mejor forma a sus

planes de pensiones.

En virtud de lo expuesto, se hace muy necesario tomar conciencia de la

forma en que envejece la población con el objeto de comprender de mejor

manera las necesidades sociales, económicas, previsionales y de salud que

Chile deberá afrontar, para lo cual, se requiere de información actual y

proyectada que caracterice el envejecimiento, especialmente el de los adultos

mayores.

2.3. Adulto Mayor y Censo año 2002.

En Abril del año 2002 se realizó la XVII versión del Censo Poblacional

en nuestro país. Atendidos los resultados de éste, podemos conocer con mayor

precisión la situación de nuestros adultos mayores.

Para comenzar, debemos señalar que la población total de Chile según

los datos censales, alcanza a un total de 15.116.435 personas, de esta

cantidad, un 11.36% corresponde a adultos mayores, lo que significa que

1.717.478 personas tienen 60 o más años de edad, a diferencia del año 1992,

20 ENFOQUE ESTADÍSTICO INE: El adulto mayor y las condiciones de vivienda. Octubre 2003. Santiago de Chile. (16). Pág. 2.

79

que dicho porcentaje alcanzaba sólo al 9.78% de la población nacional. De esta

cantidad 758.049 personas son hombres (10,18%) y unas 959.429 personas

corresponden a mujeres (12,51%).21

TABLA Nº 2: Población Adulta Mayor en Chile.

Por otro lado como ya lo señalamos, la esperanza de vida ha aumentado,

siendo mayor la de las mujeres que la de los hombres (80,4 años para las

primeras y 74,4 años para los hombres), siendo ellas, evidentemente más

numerosas que los hombres para todos y cada uno de los grupos de edad

definidos entre los censos de 1992 y 2002.

En cuanto a la situación laboral de los adultos mayores, en el 2002 la

proporción de jubilados en el grupo de 65 a 69 años es de 53,8%, levemente

menor que en el censo anterior. De hecho un 29,8% de los hombres de 65 a 69

21 La encuesta CASEN 2003: Principales resultados situación de los adultos mayores, señala que respecto al año 2000, la población de 60 años y más creció en 0,5 puntos porcentuales. En números absolutos, la población adulta mayor aumentó desde 1.645.252 a 1.785.218 personas, lo que significa que de constituir el 11% de la población total en el año 2000, los adultos mayores pasan a representar el 11,5% de la población total en el año 2003. Por otro lado, también señala que en Chile viven 1.141 personas mayores de 100 años y que de ellos 669 son mujeres y 472 son hombres.

80

años en 1992 estaban trabajando por un ingreso y en el 2002, un 29,5% se

encontraba en esa condición. Se podría hablar de una tendencia creciente de

los hombres a querer seguir trabajando en ese intervalo de edad.22

El grupo 60 a 64 presentó en 1992 un 20,7% de mujeres jubiladas y en el

censo 2002, esta proporción bajó a 16,9%. Esta baja va acompañada de un

descenso también en las proporciones que declararon tener las labores de

hogar como actividad (63% en 1992 y 59,1% en el 2002), y con un alza de la

proporción de mujeres que se encuentran trabajando en la semana previa al

censo (12% en 1992 y 16,9% en 2002). Esto deja entrever, que las mujeres de

60 a 64 años van con el tiempo manifestando también la voluntad de querer

continuar trabajando por una remuneración.23

Más de la mitad de los hombres de 60 a 64 años que trabajaban en la

época del censo de 1992 eran asalariados (54,8%), mientras en el censo de

2002, el 62,3% de los que trabajaban teniendo esa edad, estaban en esa

misma categoría. Las proporciones de asalariados para todos los grupos de

edad son mayores en el 2002 que en 1992.

Por su parte, las mujeres de tercera edad que trabajaban en 1992 eran

también mayoritariamente trabajadoras asalariadas, lo que se acentúa en las

proporciones del censo 2002, restando presencia a mujeres empleadoras,

empresarias o patronas.

En ambos censos las proporciones de adultos mayores empleadores o

patrones han bajado para todos los grupos de edad. Igualmente las

proporciones de adultos mayores que en 2002 trabajaban para un familiar sin

recibir remuneración, presentan descensos con respecto al censo de 1992. En

la categoría trabajador por cuenta propia no obstante, las mujeres han

aumentado su proporción con respecto al año 1992. 22 ENFOQUE ESTADÍSTICO INE: Adultos mayores 1992-2002. Más y Mejor. Dic 2004. Santiago de Chile. Pág. 3. 23 Ibid. Pág. 5.

81

Analicemos los datos del Censo, relacionados con las condiciones de

vivienda de los adultos mayores, con el objeto de acercarnos a la realidad de

este grupo, y a la factibilidad de que sean potenciales usuarios de la Hipoteca

Revertida, expuesta en el capítulo anterior.24

De la población mayor de 60 años, un total de 1.470.849 personas

(85,64%) vive en casas, y sólo 153.499 personas (8,94%) habitan

departamentos en edificios, siendo mínimos los porcentajes registrados en los

otros tipos de vivienda. Por otro lado, existen 34.552 personas (2,01%) que

viven en mejoras o mediaguas y unas 32.918 (1,92%) en viviendas colectivas,

entre las que se consideran las casas de reposo, asilos, hospitales,

residenciales y hoteles.

TABLA N º 3: Tipo de vivienda que habitan las personas de 60 o más años.

La situación es más o menos similar en todas las regiones del país,

detectándose algunas diferencias menores, especialmente en la Región 24 ENFOQUE ESTADÍSTICO INE: El adulto mayor y las condiciones de vivienda. Oct. 2003. Santiago de Chile. (16). Pág. 3.

82

Metropolitana, donde los habitantes de más de 60 años en casas alcanzan al

79,0% y los que viven en departamentos en edificios se elevan al 15,95%. En la

Quinta Región los adultos mayores en casas llegan al 83,62% y en

departamentos a 11,17%.

A su vez, más de tres cuartos de la población mayor de 60 años habita

en viviendas propias y totalmente pagadas, ya sea en condición de jefe de

hogar o como pariente de éste.

Considerando a los mayores de 60 años en todo el país, el 77,65% vive

bajo techo propio; el 5,53% lo hace en viviendas propias que aún está pagando;

el 11,55% arrienda; el 4,31 reside en viviendas cedidas por servicios o trabajo y

el 6,50% en viviendas gratuitas. En total, 1.307.833 personas de 60 años y más

aparecen, según el Censo 2002, habitando en vivienda propia totalmente

pagada. De éstas, el 60,77% (794.814 personas) son jefes o jefas de hogar y el

21,91% (286.522 personas) son cónyuge del jefe de hogar. El 15,74%

corresponde a otro tipo de parentesco con el jefe de hogar; el 1,26% no es

pariente y el 0,32% son adultos mayores que se desempeñan en el servicio

doméstico.

Por otro lado, los hogares unipersonales en el año 2002, alcanzaban el

11,60% del total de hogares, siendo sus habitantes el 3,17% de la población.

De estos 480.647 hogares unipersonales contabilizados en el Censo de 2002,

un total de 200.399 (41,69%) corresponden a personas de 60 años y más,

manteniéndose la proporción sobre éste total de mayores de 60 que viven solos

respecto a 1992, cuando ese porcentaje llegaba 42,78%.

83

TABLA N º 4: Propiedad de la vivienda, habitantes de 60 años y más.

Sin embargo, se observa un aumento de quienes viven solos dentro del

segmento de edad de 60 o más años, ya que en 1992, los adultos mayores en

esta situación alcanzaban al 8,96% de total de habitantes en ese segmento de

edad, y en el 2002, este grupo representa el 11,67%. El porcentaje de mujeres

mayores de 60 años, que viven solas, supera en todos los tramos de edad al de

hombres y aumenta a medida que sube la edad, aspecto que en todo caso, es

congruente con las características demográficas de este segmento de la

población.

84

TABLA N º 5: Personas Mayores de 60 años que viven en viviendas propias, totalmente pagadas. Relación de parentesco con el jefe de hogar.

85

TABLA N º 6: Población de 60 años y más en hogares unipersonales, por grupo de edad, según condición de tenencia de la vivienda que habita (porcentajes- no incluye servicio domestico).

GRAFICO N º 4: Total de población de 60 años y más en hogares unipersonales según condición de tenencia de la vivienda que habita.

72,12%

11,55%

5,53%4,31% 6,50%

Propia totalmente pagada

Arrendada

Propia pagando a plazo

Cedida por trabajo o servicio

Gratuita

86

TABLA N º 7: Distribución porcentual por edad.

TABLA N º 8: Personas de 60 años o más que viven solas (hogares unipersonales). Distribución porcentual por sexo.

GRAFICO N º 5: Total de personas de 60 años o más, en hogares unipersonales. Distribución porcentual por sexo.

60,96%

39,04%

Mujeres Hombres

87

En cuanto a la tenencia de las viviendas que habitan los mayores de 60,

se observa una clara mayoría de propietarios de 72,12%, porcentaje que varía

de 67,71% para las edades entre 60 a 69, y 77,79% para las personas de 80

años y más.

En el primer tramo de edades aparecen porcentajes levemente más altos

al total en las condiciones de habitantes de viviendas en proceso de pago, en

arrendamiento y cedida por trabajo.

2.4. Trabajadores Independientes en el Sistema de P ensiones.

Según la encuesta CASEN 2003, los trabajadores independientes, tanto

los por cuenta propia como los empleadores, representan el 24.6% de la fuerza

de trabajo ocupada, siendo los trabajadores de las áreas del comercio (38%),

construcción (31.3%) y agricultura (30.4%) los que cuentan con mayor

participación de éstos. Los sectores con menor participación son electricidad,

gas y agua con 4.1% y minas con 7.5%.25

Estos, en general, se caracterizan por tener un nivel de ingresos mayor

que el de los dependientes; sin embargo, esto se explica fundamentalmente por

los ingresos obtenidos por los empleadores, ya que los trabajadores por cuenta

propia no calificados, es decir, los que no son profesionales ni técnicos, tienen

ingresos levemente superiores al promedio de los trabajadores dependientes.

Sin embargo, el ingreso imponible reportado en el sistema previsional

(cotizantes a AFP) de estos trabajadores, es inferior al de los dependientes y

muy inferior al que en promedio estos trabajadores perciben de acuerdo con los

datos de la Casen 2003. De esta manera, existe una importante subdeclaración

del ingreso a la hora de realizar las cotizaciones en el Sistema de Pensiones.

25 OIT NOTAS: Trabajadores independientes y el Sistema de Pensiones en Chile. Marzo 2006. Santiago de Chile. (1). Pág. 2.

88

GRAFICO N º 6: Sectores económicos en que están los trabajadores independientes.

TABLA N º 9: Características de los trabajadores dependientes e independientes.

89

TABLA N º 10: Características de los distintos tipos de trabajadores independientes.

Es de gran importancia saber, que sólo un 24% de los trabajadores

independientes cotiza en el Sistema de Pensiones, siendo los empleadores

quienes cotizan más, al alcanzar un 54.1% de los casos. Los por cuenta propia

calificados, alcanzan un 35.7% y los cuenta propia no calificados un 16.8%.

Es en virtud de los anterior, que la falta de cobertura de pensiones en

Chile podría explicarse en parte, por la baja proporción de trabajadores

independientes que cotizan, siendo según la Encuesta Casen 2003, un total de

1.447.945 de trabajadores independientes y tan sólo el 24% declara realizar

cotizaciones.

De acuerdo con los datos provenientes del Boletín Estadístico de la

Superintendencia de AFP, en el 2003 existían sólo 194.000 trabajadores

independientes afiliados al Sistema de Pensiones de Capitalización Individual,

de los cuales 65.000 realizaban cotizaciones, es decir, un 4.5%. Una de las

principales razones que explica esta baja cobertura, consiste en que esta

90

categoría ocupacional, que incluye a empleadores y trabajadores por cuenta

propia, no cuenta con la obligatoriedad para cotizar.26

En algunos países, como Argentina y Uruguay, estos trabajadores están

obligados a realizar aportes previsionales, con el fin de garantizarles una

protección similar a la de los asalariados, pues ante la posibilidad de pérdida de

ingresos, producto de la disminución de las capacidades laborales al llegar la

vejez, la principal forma de estar preparado es mediante el ahorro, lo que les

permite asegurar ingresos y mantener su estándar de vida.

En Chile, estos trabajadores tienen la opción de aportar en forma

voluntaria al Sistema de Pensiones, siendo dicha adhesión voluntaria muy baja

y, por lo tanto, quedando éstos total o parcialmente desprotegidos al momento

del retiro del mercado laboral. Sin embargo, se señalan como argumentos para

no establecer la obligatoriedad de su cotización, el hecho de que no existe una

relación asalariada que permita, a través de una relación contractual, fiscalizar

la adecuada contribución, y por otro lado, los trabajadores independientes

tienen bajos ingresos y obligarlos a cotizar una parte de los mismos los pondría

en una situación donde su ingreso disponible podría ser muy bajo, con el

consecuente riesgo de agravar una situación de pobreza o indigencia.

Es en virtud de lo expuesto, que vemos como una atractiva alternativa

para estos trabajadores la Hipoteca Revertida, pues muchas veces, el único

resguardo que poseen para el futuro es su vivienda, siendo un 75.4% dueños

de éstas, porcentaje mayor al 68.5% de los trabajadores dependientes.27

3. ANÁLISIS CULTURAL.

26 Ibid. Pág. 1. 27 Ibid.. Pág. 2.

91

Hemos visto, que según los datos del último Censo, en Chile existe un

gran número de personas mayores de 60 años de edad, propietarias de un bien

raíz, que viven solos o con su cónyuge en algunos casos. Para todas estas

personas la Hipoteca Revertida resulta una atractiva alternativa, que les

permitiría aumentar sus pensiones de vejez, ayudándoles a mejorar la calidad

de vida en sus últimos años.

Pero es claro que una operación de estas características, se ve

enfrentada a una serie de factores sociológicos, psicológicos, culturales, etc.,

como por ejemplo, las reticencias y temores que provoca a una persona mayor

desprenderse de uno de sus principales bienes, más aún cuando su vivienda,

es a lo mejor el único patrimonio familiar de importancia conseguido después

de años de arduo trabajo y ahorro, y en donde ha transcurrido parte importante

de su vida.

También juegan un papel importante las cuestiones relativas a la

herencia, ya que es una costumbre muy arraigada en nuestro país y en la

mayoría de los países latinoamericanos, dejar los bienes raíces a los

descendientes.

Se ve, por tanto, una cierta resistencia a la Hipoteca Revertida, pues en

nuestra sociedad, dejar herencia a los hijos es muy valorado, especialmente por

quienes esperan recibir estos recursos, quienes en muchos casos proyectan su

futuro con los bienes que recibirán de sus padres, lo que constituiría una

presión adicional para los adultos mayores.

A nuestro juicio, sería más adecuado que los padres opten por entregar

una buena educación a sus hijos que les permita desenvolverse en la

sociedad, más que la idea de dejar bienes materiales, que muchas veces no

aseguran el porvenir de estos y pueden causar problemas familiares.

Por otro lado, es menester tener en consideración a la entidad que

otorgará el préstamo revertido, la cual obviamente no desea tener problemas

legales con los descendientes, lo que la llevaría a evitar ciertas operaciones o

92

simplemente tomar un mayor resguardo de sus intereses, teniendo como

consecuencia directa el encarecimiento de la operación.

La Hipoteca Revertida le permitiría al adulto mayor, obtener ingresos

extras para mantener la autosuficiencia económica o simplemente llevar una

calidad de vida mejor. Los familiares deberían ver en la operación una manera

de costear las necesidades del adulto mayor, pudiendo incluso dichos recursos

ser utilizados como una renta adicional para contribuir al establecimiento de

los hijos o apoyar a otros integrantes de la familia a costear gastos que antes

recaían en otras personas de su entorno.

El problema expuesto es de la mayor importancia, y es por ello que el

SENAMA considerando esta cultura paternalista, ha realizado encuestas para

ver la factibilidad de la Hipoteca Revertida, las cuales han reafirmado que la

herencia constituye una traba cultural de importancia para la implementación de

esta operación, es por ello, que la difusión de esta institución es necesaria.

4. FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA.

4.1. Generalidades.

Como ya señalamos, la Hipoteca Revertida es un mecanismo que

permite obtener liquidez al dueño de una propiedad raíz, manteniendo el

usufructo del mismo, sin que deba realizar pagos durante el período que dure

la Hipoteca Inversa. Es por ello, que significa una real alternativa para la

tercera edad y los trabajadores independientes, con casas propias, que muchas

veces no tienen fuentes de ingresos o las que tienen, son muy reducidas para

hacer frente a todas las contingencias a las que se ven expuestos.

Pero este especial tipo de operación, necesita de una organización

que se adapte a sus particulares características, permitiendo el contacto entre

93

las personas de tercera edad, con casas propias (quienes serían los potenciales

usuarios) con los inversionistas dispuestos a poner sus recursos.

Dentro de los inversionistas, los institucionales tendrían mayores trabas

que el resto, puesto que en nuestro mercado tienen un campo de acción mas

restringido respecto de las operaciones que pueden realizar y los instrumentos

en que pueden invertir, lo que les impediría el acceso directo a los potenciales

clientes de las Hipotecas Inversas.

Respecto de los riesgos, su administración y manejo requiere de agentes

especializados, pues este es un negocio con riesgos a largo plazo y que

involucra a personas y sus propiedades. Por otro lado, se necesita de un

diseño de contratos apropiado para obtener la transformación de un capital

físico e ilíquido cuyo uso y goce está restringido, en activos financieros

negociables con una clasificación de riesgos apropiada para darle liquidez al

sistema.

Como ya señalamos, es evidente que para materializar este proceso es

necesaria la suscripción de contratos entre las partes.28 En EE.UU. se opera

bajo la figura del Fideicomiso, lo que en el caso de Chile sería prácticamente

imposible, pues en nuestra legislación, dicha institución tiene una duración

máxima de 5 años, lo que dificultaría las Hipotecas Revertidas con un plazo

superior.

A nuestro juicio los contratos que entrarían en juego dentro de está

operación serían los siguientes:

1) Contrato de Compraventa con Usufructo.

28 SEMINARIO La Hipoteca Revertida y su Aplicación en Chile. 3 de Diciembre de 2002. Santiago de Chile. Caja de Compensación Los Andes y Corporación de Investigación, Estudio y Desarrollo de la Seguridad Social, CIEDESS. Pág. 95.

94

Consiste en el traspaso de la propiedad a través de la realización de

una compraventa con usufructo simultaneo, lo que asegura por una parte el

uso y goce vitalicio de la propiedad a los clientes adultos mayores que se

detallen en el contrato, y por otra, implica una reducción de los riesgos del

negocio, pues ya se dispuso de la propiedad evitando un potencial conflicto con

los herederos al morir los dueños del inmueble.

2) Contrato de Leasing o Mutuo.

La entrega de recursos equivalentes al valor presente del precio de

venta futuro de la propiedad, tomará la forma de un contrato de mutuo o

leasing, el que incluirá la tasa de interés de descuento del valor presente

calculado. Aquí el riesgo es mayor, pues la venta futura estará sujeta a las

condiciones que den fin al usufructo, el cual depende de la esperanza de vida

conjunta del titular y de sus beneficiarios.

Aquí se establece una cláusula de reconocimiento de ajuste de precio o

garantía de sobreprecio a la venta de la propiedad, con tope en el precio

pactado al inicio, con el objeto de que la deuda se extinga con la venta de la

propiedad y no pase a los herederos.

3) Contrato de Depósito.

Debido a la diferencia entre el monto definido entre los dos contratos

mencionados anteriormente y el valor de la tasación actual de la propiedad, se

establece un contrato de depósito, que servirá de garantía para cubrir los pagos

de intereses (o arriendo) que nacen por la suscripción del mutuo (o leasing). El

mutuo o leasing va cubriendo los intereses vencidos en contra del depósito,

sin que se requiera un desembolso de dividendo o arriendo por parte de los

beneficiarios.

95

Por otro lado, este contrato garantiza a los beneficiarios la posibilidad

de dejar herencia, en caso de finalizar el usufructo antes del tiempo de vida

estimado al comienzo de la operación.

4.2. Beneficiarios.

Esta institución está dirigida a personas mayores entre los 60 a 65 años,

sin límite de edad superior, que sean dueños de una vivienda totalmente

pagada o con un porcentaje menor de deuda. En países como España el

mínimo de edad es de 70 años.

Dentro de estos potenciales beneficiarios podemos encontrar por un

lado a pensionados que quieren destinar estos recursos para complementar su

pensión mediante una renta temporal o vitalicia, efectuar retiros en forma

periódica y financiar gastos excepcionales, que se ven aumentados en esta

etapa; o trabajadores independientes sin cobertura previsional, quienes ven en

estos recursos la posibilidad de financiar una pensión a través de la

contratación de una renta vitalicia, retiros periódicos con el fin de tener una

mejor calidad de vida.

Como ya vimos, de acuerdo al Censo 2002, el grupo de los adultos

mayores representa un porcentaje alto de nuestra población, se señala que el

11,4 % de la población tiene 60 o más años, correspondiendo a 1.700.000

personas aproximadamente. En cuanto a quienes son jefes de hogar y por lo

tanto el sostén de sus familias, la población adulta mayor alcanza a 1.004.204

personas, correspondiendo a 838.860 las viviendas urbanas de propiedad de

jefes de hogar mayores de 60 años, por lo que en una primera aproximación,

96

podríamos decir que la demanda potencial sería un número superior a 838.000

unidades.29

4.3. Entidades Participantes.

De acuerdo al proyecto presentado por CIEDESS las principales

entidades participantes de esta organización institucional requerida para que

opere la Hipoteca Revertida son las siguientes:

4.3.1. Sociedad Prestadora de Servicios.

Es el ente que actúa como enlace entre la demanda y las sociedades

inmobiliarias, a estas se acercaran los potenciales clientes, jubilados o

trabajadores independientes que deseen contratar una Hipoteca Revertida.

CIEDESS señala que las instituciones que mejor podrían realizar está

labor, serían las Cajas de Compensación de Asignación Familiar por sus

características de cobertura, servicios, experiencia, masa de clientes adscritos

y convenios con otras instituciones que también podrían participar de este

proyecto.30 Nosotros creemos que está función se podría fusionar con la de

prestamista de la operación, pudiendo desempeñarlas cualquier institución del

mercado financiero, capaz de afrontar los requisitos que exige el mercado de

Hipotecas Revertidas.

Las principales labores de esta sociedad prestadora de servicios

consistirían, en el acercamiento y promoción de la Hipoteca Inversa ante los

29 GONZALEZ R., F. H. 2006. Plan de negocios para la comercialización de una Hipoteca Revertida. Memoria de Ingeniería Civil Industrial. Santiago. Universidad de Chile. Facultad de Ingeniería. Pág. 40. 30 SEMINARIO La Hipoteca Revertida y su Aplicación en Chile; 3 de Diciembre de 2002 .Santiago de Chile, Caja de Compensación Los Andes y Corporación de Investigación, Estudio y Desarrollo de la Seguridad Social, CIEDESS, Pág. 98.

97

adultos mayores y trabajadores independientes, realizando análisis de

factibilidad y recopilación de antecedentes.

A su vez, deberían evaluar la propiedad, realizar el estudio de títulos

respectivo, tasación, créditos de enlaces para afrontar gastos operacionales y

participar en la suscripción de contratos entre los clientes y las Sociedad

Acopiadora (Sociedad Inmobiliaria) que trataremos más adelante, y las

entidades relacionadas con los productos que se generan para hacer uso de

estos recursos.

4.3.2. Sociedad Inmobiliaria.

Se trata de una institución que actuaría como poder de compra y primera

financista, acopiadora de contratos y administrador general del sistema, cuyas

principales funciones estarían enfocadas a la suscripción de convenios con las

sociedades prestadoras de servicios, la generación de contratos de

compraventa con usufructo simultáneo, emisión de contratos de depósito en

garantía, financiamiento de los recursos líquidos asociados a contratos de

mutuos y/o leasing, firmas de convenios con compañías de seguros para el

otorgamiento de rentas temporales o vitalicias y contratos de seguros

necesarios para afrontar riesgo versus variabilidad.

Por otro lado, también debería suscribir convenios con instituciones de

ahorro, con el fin de depositar los fondos de libre disposición y de garantía de

pagos de mantención y contribuciones. Estarían dentro de sus funciones, la

fiscalización de la mantención de las viviendas mientras dure el usufructo, como

también llegar a acuerdos con empresas inmobiliarias, de corretaje de

propiedades, etc., para garantizar una disposición eficiente de las viviendas al

cumplimiento del usufructo.

4.3.3. Compañías de Seguros.

98

Estas participarían tanto en el nacimiento de las operaciones, como en el

producto al cliente y el refinanciamiento del sistema, pues ellas celebrarían los

contratos para asegurar los riesgos de valor y siniestros sobre la propiedad, y

los riesgos de pérdidas por sobrevida en el mutuo o leasing contratado.

Además, actuarían como operador del producto frente a los clientes que

hubiesen optado por la renta vitalicia e incluso podrían ser inversionistas

institucionales.

4.3.4. Entidad Administradora de Cuentas de Ahorro .

Ella administrará los fondos disponibles que no se usen inmediatamente

por los usufructuarios, tales como:

• Recursos de libre disponibilidad del producto, no

utilizados, provenientes de Línea de Crédito.

• Fondos dados en garantía para afrontar los gastos de

mantención y contribución, y que serían liberados

según las fechas acordadas.

4.3.5. Inversionistas Institucionales.

Estas instituciones juegan un rol fundamental, pues ellas son las que

refinancian las operaciones, para que las Sociedades Inmobiliarias, que actúan

como el primer prestamista puedan contar con la liquidez necesaria para

otorgar nuevos créditos.

Pueden pertenecer a este grupo las Compañías de Seguros,

Administradoras de Fondos de Pensiones, Fondos de Inversión y

organizaciones o entidades financieras internacionales.

99

4.3.6. Otros agentes.

Además de los entes ya señalados, encontramos una serie de otros

actores que pasamos a señalar.

Para que nazca una Hipoteca Revertida distinguimos cuatro etapas:

Origen, Desarrollo de las Operaciones, Levantamiento de Fondos para el

Refinanciamiento de los Inversionistas Institucionales y por último, la

Disposición Final de las Viviendas.

a) Etapa de Origen: En ella participan agentes relacionados con la formalización

de la compraventa de la propiedad: Tasadores, Estudios Jurídicos, Notarias,

Conservador de Bienes Raíces, Compañías de Seguros, etc.

b) Etapa de Desarrollo o Usufructo: Para que esta etapa se desarrolle en

normalidad, es necesario establecer un sistema adecuado de fiscalización del

mantenimiento de las propiedades que se encuentran en usufructo, que incluya

los gravámenes asociados a esta.

Es muy importante esta labor, pues de ella depende la liberación de los

fondos reservados para cubrir estos fines, o la aplicación de estos para afrontar

dichos gastos.

Esta función la puede llevar a cabo la propia Sociedad Inmobiliaria, o

puede suscribir convenios con entes que la representen, como por ejemplo,

corredores de propiedades, agentes aseguradores, contratistas, etc.

c) Etapa de Levantamiento de Fondos: Dado que este es un tema bastante

técnico y lejano a los propósitos de nuestro trabajo, nos referiremos

tangencialmente a este punto.

100

Con el objeto de realizar una transformación de los activos de la

Sociedad Inmobiliaria en títulos negociables en el mercado, es necesario una

compleja operación financiera denominada SECURITIZACION, que consiste en

transformar flujos de pago de carácter heterogéneo en un valor negociable,

líquido y con nivel de riesgo de crédito conocido. 31

En esta operación, intervienen dos entidades especializadas, las

primeras son las Sociedades Securitazadoras, aquí un agente originador del

crédito acuerda la emisión de títulos de deuda respaldados por los flujos de

esos activos con estas entidades especializadas, la Sociedad Securitizadora

emite los títulos de deuda, cada uno de los cuales representa el derecho de

recibir una porción de la corriente de pagos generados (venta de las casas).

Por otro lado, estos títulos de deuda requieren de un análisis de riesgos,

que realiza una de las Clasificadoras de Riesgos que existan en el país,

pudiendo con ello acceder al mercado de los inversionistas institucionales.

d) Etapa de término del usufructo o disposición final de la vivienda: Esta ultima

etapa, va asociada a la suscripción de convenios, contratos u otro tipo de

acuerdos por parte de la Sociedad Inmobiliaria, que busca una reducción de

costos, con Corredores de Propiedades, Empresas Inmobiliarias, Sociedades

de Leasing Habitacional, Notarias, etc.

4.3.7. Supervisión del Sistema.

Como es obvio, la Hipoteca Revertida debe operar dentro del Estado de

Derecho existente al momento de entrar en vigencia, es por ello, que la

supervisión de esta operación recaería en los organismos fiscalizadores de

cada una de las entidades que participan en las diferentes etapas, es decir,

31 Ibid. Pág. 102.

101

Superintendencia de Seguridad Social, Superintendecia de Valores y Seguros,

Superintendecia de AFP y Superintendecia de Bancos e Instituciones

Financieras.

5. PRESTACIONES DEL SISTEMA

5.1. Renta Vitalicia o Complemento de Esta.

Esta opción consiste en que los recursos líquidos generados y que son

de libre disposición, se destinan a un contrato de renta vitalicia con alguna

Compañía de Seguros a elección del cliente. Así, para el cliente los riesgos son

los mismos que los de una renta vitalicia y van a depender del tipo de contrato

que haya pactado con la compañía, pudiendo ser a plazos definidos, lo que le

permite generar flujos a herederos si el fallecimiento del contratante ocurre

antes del plazo estipulado; o a plazo indefinido, en que el cliente asume que

tendrá una sobrevida mayor.

Esta es una excelente alternativa para los trabajadores independientes,

puesto que al no cotizar en los sistemas previsionales existentes, muchas

veces carecen de ingresos en la vejez, lo que les impide hacer frente a las

contingencias que los afectan.

Las Sociedades Inmobiliarias, con el objeto de obtener mejores

condiciones para sus clientes podrían realizar acuerdos con las Compañías de

Seguros que ofrecen este producto.

5.2. Línea de Crédito de Libre Disposición.

Aquí los recursos generados, líquidos y de libre disposición, se destinan

a una cuenta del beneficiario, siendo la más apta la cuenta de ahorro pues con

ella generan intereses los saldos no utilizados. La asesoría a los beneficiarios

102

en esta elección, podría realizarla la institución prestadora de servicios, con el

fin de maximizar los beneficios que obtengan o minimizar los costos

operacionales.

5.3. Renta Vitalicia o Línea de Crédito de Libre Di sposición.

En esta alternativa, es necesario que los recursos líquidos que se han

generado sean suficientes como para que el potencial cliente, si es que lo

desea, destine estos a una línea de crédito (cuenta de ahorro) y a un contrato

de renta vitalicia, los cuales presentan las mismas características que

mencionamos en los puntos anteriores.

6. RESERVAS PARA LA MANTENCION DEL INMUEBLE.

Hemos visto que al realizar una Hipoteca Revertida, el inmueble objeto

de esta, debe seguir afrontado una serie de gastos asociados a su mantención,

al pago de contribuciones, etc. Es por ello, que parte del dinero que recibe el

beneficiario, se destina a un Fondo de Garantía destinado a cubrirlos, lo que

significa que no se puede disponer de estos recursos líquidos para otros fines.

Estos montos, se depositarán en alguna cuenta (obviamente la mejor

opción es la cuenta de ahorros), y en caso de no darse los supuestos

necesarios para ser utilizados, estos recursos pueden beneficiar a los

usufructuarios que han mantenido una buena conducta respecto del inmueble.

Lo mismo ocurriría si se dan las condiciones para el cumplimiento del

usufructo por fallecimiento, cambio de casa u otro motivo especificado en los

contratos de origen, pudiendo liberarse definitivamente los recursos del fondo

de garantía hacia los beneficiarios.

103

7. RIESGOS DEL SISTEMA.32

7.1. Riesgo por Sobrevida. 33

Uno de los principales riesgos asociados a la Hipoteca Revertida, es

cuanto va a vivir el beneficiario de los recursos líquidos, pues de este evento,

depende el fin del usufructo y posterior venta del inmueble.

Se podría hacer un cálculo estimativo de lo anterior, mediante las tablas

de esperanza de vida y/o mortalidad individual o simultaneas, utilizadas también

para las rentas vitalicias, pero no obstante esto, puede ocurrir que un caso

presente mayor sobrevida que la calculada, aumentando los costos de dicha

operación. Por ello se sugiere la contratación de seguros, los que mejorarían

las condiciones en que se desenvolvería el refinanciamiento del sistema.

En Chile lo más parecido a esto es el seguro estatal por pérdida máxima

que se da en operaciones de financiamiento privado en las viviendas básicas.

7.2. Riesgos de Tasas.

Dice relación con el cambio de condiciones del mercado financiero y de

capitales a lo largo del tiempo, en relación con las tasas de interés y de costos

de fondos para operaciones de largo plazo.

Su impacto va a depender de que opción se escoja. Si se pactan tasas

fijas, los riesgos estarán vinculados al potencial cambio en las condiciones de

mercado, si se produce un ciclo de alza de tasas se verá dificultada la

colocación de papeles en el mercado, y al esperar que mejore esta situación, la 32 GONZALEZ R., F. H. 2006. Plan de negocios para la comercialización de una hipoteca revertida. Memoria de Ingeniería Civil Industrial. Santiago. Universidad de Chile. Facultad de Ingeniería. Pág. 67. 33 SEMINARIO La Hipoteca Revertida y su Aplicación en Chile. 3 de Diciembre de 2002. Santiago de Chile. Caja de Compensación Los Andes y Corporación de Investigación, Estudio y Desarrollo de la Seguridad Social, CIEDESS. Pág. 105.

104

Sociedad Inmobiliaria tendría que capitalizar más, teniendo un costo de

oportunidad mayor al tener que refinanciar el sistema. En cambio, si el ciclo de

fondos es a la baja, los riesgos son menores y se asocian al prepago o

renegociación de operaciones para aprovechar la nueva situación.

Si se pactan tasas variables, se afecta la evolución del crecimiento de la

deuda, pues si estas suben demasiado podría excederse el valor de la vivienda

objeto de la Hipoteca Reversible, antes de cumplirse el tiempo de sobrevida

que se ha calculado.

7.3. Riesgos de Minusvalía de la Vivienda.

Estos riesgos tienen relación con el precio de las viviendas,

especialmente el precio al momento de liquidar dichos inmuebles, pues toda la

operación se basa en este hecho, ya que en caso de que este valor sea inferior

al determinado mediante la tasación, estaríamos frente a una pérdida insalvable

para los inversionistas.

En general, el valor de las viviendas se relaciona con el comportamiento

económico, principalmente el del mercado inmobiliario, pues si este está en un

periodo de expansión los precios de los inmuebles también subirán y viceversa.

Pero independiente de esto, hay que tener en cuenta que la tierra siempre ha

sido un bien muy preciado y más aún si se trata de suelo urbano, el cual

actualmente es un bien bastante escaso, lo que necesariamente los hará subir

de precio.

Sin embargo, si bien lo dicho anteriormente se aplica a la Hipoteca

Inversa, en ella es necesario contar además con una serie de especificaciones

de la propiedad objeto de la operación, lo que puede llevar a que estas

aumenten su valor o lo disminuyan. Así, la ubicación, accesibilidad,

arquitectura, estado, etc., son elementos indispensables para determinar el

valor del inmueble.

105

7.4. Riesgos de Siniestro .

Éste se asocia a la pérdida de valor del inmueble por su destrucción,

producto de hechos de carácter fortuito (ejemplo: incendio). El mercado de los

seguros ha desarrollado ampliamente este tipo de riesgos, por lo que podría

accederse a ellos mediante el pago de la prima, como un costo de la operación.

7.5. Riesgos de Mantención de las Viviendas.

Este riesgo se asocia al menoscabo en el valor de la propiedad por el

desgaste natural de la misma, por factores climáticos y obviamente por su uso

y goce, es por ello que como ya mencionamos se contempla un Fondo de

Garantía para hacer frente a estos, pues no hay que olvidar que estamos frente

a un usufructo.

8. REFINANCIAMIENTO DEL SISTEMA.

Como se ha señalado, es necesaria la existencia de mecanismos de

refinanciamiento, con el fin de contar con recursos líquidos para ser entregados

a los potenciales usuarios que entregan sus propiedades, las cuales se

transforman en ingresos futuros para la Sociedad Inmobiliaria que necesita de

permanentes recursos para seguir operando.34

En Chile tenemos la ventaja de que nuestro mercado de capitales

permite la captación de liquidez a través de los inversionistas institucionales, lo

que asociado a la estabilidad y prestigio económico institucional del país y al

34 GONZALEZ R., F. H. 2006. Plan de negocios para la comercialización de una hipoteca revertida. Memoria de Ingeniería Civil Industrial. Santiago, Universidad de Chile, Facultad de Ingeniería. Pág. 71.

106

gran desarrollo de los mercados inmobiliarios facilitarían el ingreso de recursos

para el funcionamiento de la Hipoteca Revertida.

La entidad acopiadora cuenta con dos mecanismos de refinanciamiento:

a) La venta directa de las operaciones generadas a las Compañías de

Seguros, opción que recomiendan especialmente en el caso de adoptar la

modalidad de rentas vitalicias, siendo el mayor inconveniente la concentración

de los riesgos.

b) Securitización, en que los contratos efectuados por la Sociedad Inmobiliaria

serían traspasados a una sociedad securitizadora, que emite títulos de deuda

respaldados por estos, de manera que el bono emitido tiene un menor riesgo

relativo en relación a los activos individualmente considerados, y por lo tanto,

una mayor liquidez en el mercado.

Como se ve, existe la estructura financiera necesaria para que la

Hipoteca Revertida pueda desenvolverse en nuestro mercado, sólo queda que

los inversionistas se animen a asumir este nuevo desafío, que traería ventajas a

nivel económico, pero principalmente social.

9. PROPUESTA DE PROYECTO DE LEY PARA CHILE.

Con la finalidad de colaborar en la discusión sobre la posible

implementación de la Hipoteca Revertida en nuestro país, es que hemos

redactado una propuesta de proyecto de ley, que esperamos sirva de base a un

posterior debate.

107

PROYECTO DE LEY

FUNDAMENTOS.

El presente proyecto de ley, se funda en la protección de la garantía

señalada en el artículo 19 N º 16 de la Constitución Política de la Republica, es

decir, el derecho a la Seguridad Social.

Es de público conocimiento, que en nuestro país las pensiones de los

adultos mayores son muy bajas y que en la mayoría de los casos son

insuficientes para subsistir y mantener un buen nivel de vida.

Por otro lado, existe un número significativo de adultos mayores

propietarios de las viviendas que habitan, las cuales muchas veces son el único

capital con el que cuentan, fruto de años de trabajo y ahorro, pero

imposibilitados de transformarlo en recursos líquidos que les permita mejorar su

calidad de vida.

En vista de lo anterior, la Hipoteca Revertida se presenta como una

alternativa para convertir eficientemente una vivienda en recursos líquidos, y así

mejorar la situación de los adultos mayores chilenos y de los trabajadores

independientes que no han cotizado en el sistema.

Esta operación, dada la trascendencia de sus efectos, necesita de una

normativa que la regule, especialmente disposiciones que establezcan

mecanismos de asesoría profesional que informen a los usuarios sus diversas

aristas, con el fin de que exista la mayor transparencia en las transacciones a

que da origen.

Proyecto de Ley.

Artículo 1.- Establécese un sistema que se designará indistintamente como

Hipoteca Revertida o Hipoteca Invertida, la cual consistirá en un préstamo,

108

concedido por sociedades inmobiliarias y entidades financieras, a una persona

dueña de un inmueble, que busca convertir su propiedad en dinero efectivo a fin

de tener liquidez financiera.

Artículo 2.- Para que el dueño de la vivienda, en adelante “prestatario”, pueda

celebrar esta operación, debe ser dueño de un bien raíz, el cual debe estar libre

de gravámenes o ser estos mínimos, lo que determinará la entidad prestamista

en cada caso.

Artículo 3.- La edad mínima para que el propietario de un bien raíz, pueda

solicitar una Hipoteca Inversa, será la de 65 años, tanto en hombres como en

mujeres, sin importar los ingresos que ya se perciban. En el caso de

matrimonios, basta que sólo uno de los cónyuges tenga más de 65 años para

postular a una Hipoteca Revertida.

Artículo 4.- Tanto las entidades financieras reconocidas legalmente, como las

sociedades inmobiliarias debidamente autorizadas que participan en el mercado

de capitales, podrán realizar los préstamos revertidos.

Artículo 5.- Las entidades prestamistas acordarán con el beneficiario, a

cambio del bien raíz, entregas de dinero por un monto acordado al inicio de la

operación, atendido el estudio de títulos, evaluación de la propiedad y posterior

tasación que de ella se haga, y del análisis de riesgos de la compañía de

seguros.

Artículo 6.- La entidad prestamista podrá hacer las entregas de dinero por

medio de una entrega total y única, una línea de crédito o mediante pagos

periódicos durante un periodo limitado de tiempo, incluso durante toda la vida

109

del deudor o mientras éste resida en su vivienda. Las partes podrán acordar

combinaciones de pago.

Artículo 7.- El dinero obtenido a través de la Hipoteca Revertida podrá ser

utilizado para los fines que el deudor considere convenientes.

Artículo 8.- Mientras dure la Hipoteca Revertida el prestatario, su cónyuge e

hijos menores de edad, podrán permanecer en la vivienda.

Artículo 9.- El prestatario tendrá derecho a la asistencia de expertos

independientes a las entidades financieras o sociedades inmobiliarias

prestamistas, quienes deberán explicar las características de la Hipoteca

Revertida y los riesgos asociados a ella, además de la existencia de otras

alternativas.

Artículo 10.- La vivienda será avaluada a valor de mercado al inicio de la

transacción y al término de la Hipoteca Revertida. Si experimentase un aumento

de valor, el acreedor estará obligado a reliquidar la deuda antes de cobrarla.

Articulo 11.- Una vez finalizado el usufructo a que hace referencia el artículo 8

de esta ley, el acreedor podrá ejecutar el inmueble, y en caso de ocurrir la

situación señalada en el articulo anterior, deberá hacerle entrega de esta a los

herederos del prestatario. Los herederos podrán conservar la vivienda pagando

la deuda.

Artículo 12.- El acreedor podrá exigir el pago de lo adeudado cuando el

propietario haya dejado de vivir en su inmueble por más de un año, si el

prestatario resuelve vender su vivienda a un tercero, si se ha cumplido el plazo

del préstamo o en caso de fallecer el prestatario.

110

Articulo 13.- Las partes podrán acordar un plazo de duración de la Hipoteca

Revertida, el cual podrá ser ampliado por el acreedor, quien inclusive, podrá

hacer un nuevo préstamo si queda suficiente patrimonio remanente, sea porque

el desembolso ha consumido solamente una parte de la vivienda, sea porque

esta se ha revalorizado. No obstante lo anterior, si el patrimonio remanente

fuere superior al 50% del valor de la vivienda y su dueño no pudiere pagar la

deuda, el acreedor deberá ampliar el plazo por un tiempo no menor al que se

requiere para que se consuma la mitad del patrimonio remanente.

Artículo 14.- El acreedor no podrá embargar ni rematar otros bienes del deudor

ni de sus herederos.

Artículo 15.- El deudor deberá mantener el inmueble habitable y en las mejores

condiciones posibles, evitando que la propiedad disminuya su valor comercial

debido a su deterioro. Por ello, se deberá fijar de común acuerdo entre el

beneficiario del préstamo y la entidad financiera o sociedad inmobiliaria que lo

otorgue, que un porcentaje del dinero prestado se destine a un Fondo de

Garantía para cubrir gastos de mantención del inmueble.

Artículo 16.- Las entidades financieras y sociedades inmobiliarias invertirán por

los menos un 20% del monto total de préstamos hipotecarios revertidos que

concedan al año, a refinanciar préstamos para nuevas Hipotecas Revertidas.

Articulo 17.- La supervisión del sistema de Hipotecas Revertidas, recaerá en la

Superintendecia de Valores y Seguros y en la Superintendecia de Seguridad

Social.

111

Artículo 18.- Al contrato de Hipoteca Revertida se aplicarán, en lo que fuere

procedente, las disposiciones del titulo XXXVIII del Libro Cuarto del Código

Civil.

112

CONCLUSIONES.

En esta investigación quisimos abordar una institución no regulada en

nuestro derecho, pero que nos parece atractivo conocer, pues tiene por

finalidad mejorar la calidad de vida de los adultos mayores.

Como señalamos en el Capítulo III, la población de Chile y la de

Latinoamérica está experimentando un envejecimiento sostenido y progresivo

en el tiempo. Los cambios sociales, económicos y especialmente los avances

científicos, han contribuido a que la demografía de los países cambie, lo que

según datos del CELADE (Centro Latinoamericano y Caribeño de Demografía)

ha conducido a Latinoamérica a una tendencia al envejecimiento de su

población, proceso que difiere en intensidad entre los países.

Nuestro país presenta uno de los procesos más avanzados. Según el

INE el año 2.025 el cuarto estrato (75 y más años) representará algo más de

un cuarto de la población adulta mayor, lo que aumentará en un 250% en el

primer cuarto del siglo XXI.

El envejecimiento de la población trae aparejado nuevos desafíos para la

sociedad, pues muchos de estos adultos mayores no contarán con los recursos

necesarios para sobrevivir y acceder a una vejez digna, viéndose el Estado

imposibilitado de cubrir los gastos de todos ellos en forma eficiente.

Por otro lado, existe un grupo de personas que trabaja en forma

independiente y que no están obligados legalmente a cotizar, lo que

evidentemente los llevará a vivir en condiciones bastante lamentables al

momento de llegar a una edad avanzada, si no cuentan con ahorros

suficientes.

113

Muchas veces, tanto los adultos mayores que si cotizaron como los

independientes que no lo hicieron, invirtieron sus ahorros en un inmueble, pero

que a esta altura no pueden mantener por los gastos que ella implica y por las

nuevas contingencias a las que este grupo debe hacer frente. Un inmueble es

un capital ilíquido, sin movimiento, que conlleva gastos de contribuciones,

servicios básicos, etc., lo que sumado a los gastos de salud que en esta etapa

se ven incrementados, dificultan el diario vivir de este grupo, que ha visto

mermados sus recursos económicos.

Es por todo lo anterior, que la Hipoteca Revertida surge en nuestra

opinión, como una buena alternativa para aquellos adultos mayores, sin

recursos o recursos escasos, dueños de un inmueble libre de gravamen o de

poca importancia.

Por lo tanto, con esta operación las pensiones de vejez podrían verse

complementadas y, a falta de pensión, los ingresos percibidos a través de este

mecanismo, servirían para solventar los gastos propios de esta etapa.

Particularmente, sería una excelente alternativa en los casos de jubilaciones

anticipadas, que son consecuencia de que el mercado laboral pasada una

determinada edad, no considera atractivos laboralmente a las personas

mayores, lo que muchas veces los obliga a jubilar anticipadamente, obteniendo

pensiones aún más bajas y con la presión de enfrentar incluso gastos de

educación de los hijos. Este ingreso adicional podría ser utilizado por el

prestatario como mejor parezca a sus intereses, entre otros, podría solventar

gastos de salud, viajar, educación de sus hijos, mejorar su calidad de vida al

acceder a mejores bienes, etc.

114

La Hipoteca Revertida constituiría una gran alternativa para los

trabajadores independientes, quienes generalmente capitalizan a través de la

adquisición de su casa propia, pues podrían transformar activos ilíquidos en

recursos que pueden ser destinados al financiamiento de una pensión.

Con esta operación el Estado se vería con menos carga social, ya que

las deficientes condiciones en que viven algunos adultos mayores en nuestro

país, necesita de atención, la cual debe ser brindada por los órganos estatales.

Lo anterior, no lo libera de la responsabilidad de aumentar las políticas públicas

de protección al adulto mayor, incentivar la participación de éste en la sociedad

y crear iniciativas que mejoren los últimos años de vida de este grupo, pues si

bien ha habido avances, falta mucho para que nuestros adultos mayores

ocupen el lugar que les corresponde en nuestra sociedad.

Al obtener recursos o ingresos complementarios a sus pensiones, los

adultos mayores se alejarían de esta pobreza encubierta en que se han visto

involucrados, aumentando con ello la demanda agregada de una serie de

productos a los que podrán acceder.

Desde el punto del Mercado de Capitales, la Hipoteca Revertida seria

una nueva alternativa de inversión, aumentando en el caso de securitización los

títulos financieros disponibles en el mercado nacional.

Desde el punto de vista de la vivienda objeto de la Hipoteca Inversa, su

destino podría constituir una excelente alternativa para los programas de

viviendas sociales, ya que familias de ingresos no tan altos, podrían acceder a

viviendas de mejor calidad, imposibles de adquirir nuevas.

115

Una de las mayores trabas que hemos podido observar en el estudio de

esta operación, es que culturalmente se siente una obligación dejar bienes a los

hijos al fallecer. Al plantear la Hipoteca Revertida como una alternativa

previsional, no queremos propugnar la muerte de la herencia, sino simplemente

plantear que muchas veces gastos que asumen los hijos al cuidar a sus padres

podrían ser solventados mediante esta operación, o mejor aún, en vez de dejar

bienes inmuebles como herencia, que según la experiencia acarrean una serie

de dificultades de tipo legal y familiar, sería más productivo entregar educación

a los hijos, que es el bien más preciado en una sociedad tan competitiva como

la que vivimos, y que se vería facilitado al contar con recursos líquidos en vida

del prestatario.

Por último, y acorde con la protección a los derechos humanos, debemos

destacar que la posibilidad de contar con recursos propios, permitiría a los

adultos mayores tener la autonomía necesaria para decidir que hacer con sus

últimos años de vida, manteniendo la dignidad inherente a todo ser humano, y

que muchas veces se ve amenazada producto de la merma en los ingresos de

este grupo.

116

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www.mintrab.gob.cl/

www.oitchile.cl/

www.svs.cl/sitio/index.html

120

GLOSARIO.

Administradoras de Fondos de Pensiones (Afp): Son sociedades anónimas,

cuyo objeto exclusivo es la administración de un fondo de pensiones, otorgando

y administrando las prestaciones y beneficios que establece la ley, cobrando

como retribución a la labor que desempeñan, una comisión a sus afiliados, lo

que les permite seguir financiando sus actividades.

Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration,

Fha): Parte integrante del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano

(HUD) de los EE.UU., encargada de asegurar los préstamos HECM.

Adulto Mayor: Persona de 60 años y más, sin distinguir entre hombres y

mujeres.

Adulto Mayor Dependiente : Es aquella persona mayor de 60 años que se ve

imposibilitado de efectuar las actividades de la vida diaria y requiere de apoyo

constante para desarrollarlas.

Afiliación: La afiliación es la relación jurídica entre un trabajador (dependiente

o independiente) y el Sistema de Pensiones de Vejez, Invalidez y

Sobrevivencia, que origina los derechos y obligaciones establecidos en el DL

3.500, en especial, el derecho a las prestaciones y la obligación de la cotización

en una Administradora de Fondos de Pensiones.

Apertura (Origination): Proceso administrativo general para establecer una

hipoteca, que incluye la preparación de documentos.

121

Apreciación (Appreciation): Aumento en el valor de un inmueble debido a

cambios en las condiciones de mercado o por alguna otra causa.

Avalúo: Una opinión profesional sobre el valor de mercado de la propiedad.

Cargos por Servicios: Cuota pagada por el propietario de casa para cubrir los

gastos de contratar una Hipoteca Revertida, incluyendo los gastos

administrativos como el proceso de pagos mensuales hipotecarios. Esta es una

cuota fija que se le agregará al balance del préstamo.

Cierre (Closing): Reunión en la que se firman los documentos legales para

“cerrar el trato” de una hipoteca; momento en que comienza a regir una

hipoteca.

Conversión del Valor Acumulado (Home Equity Convers ion): Recibir dinero

en efectivo a cambio del valor acumulado de una vivienda, sin necesidad de

desocupar la vivienda o devolver el préstamo.

Costos de Cierre: Costos necesarios para obtener un préstamo hipotecario.

Los costos de cierre cubren cualquier servicio o cargo –tales como la

investigación del título de la propiedad, seguro sobre el título, avalúo,

inspecciones, impuestos y cuotas de registro- que son necesarias para

completar la transacción.

Costo Total Anual de Préstamo (Total Annual Loan Co st, Talc): Costo total

anual promedio proyectado de una hipoteca revertida, que incluye el detalle de

todos los costos.

122

Dependencia: Estado en el que se encuentran las personas que por razones

ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, psíquica o intelectual,

tienen necesidad de asistencia y /o ayudas importantes a fin de realizar los

actos corrientes de la vida diaria y, de modo particular, lo referentes al cuidado.

Depreciación (Depreciation): Disminución del valor comercial de un bien.

Desembolsos de Plazo Fijo (Term Advances): Pagos mensuales de monto

fijo realizados durante un periodo establecido.

Desembolsos por Ocupación (Loan Advances): Pagos al prestatario o a una

tercera persona en nombre del prestatario.

Desembolsos por Ocupación (Tenure Advances): Pagos mensuales de

monto fijo realizados mientras el prestatario ocupa la vivienda.

Envejecimiento: Proceso de cambios graduales irreversibles en la estructura y

función de un organismo que ocurren como resultado del paso del tiempo, los

cuales se hacen más evidentes después de la madurez.

Envejecimiento de la Población: Modificación progresiva de la distribución por

edad de los miembros de esta población que da un paso cada vez más

considerable a las edades avanzadas, y correlativamente un peso cada vez

más bajo a las edades jóvenes. La causa esencial del envejecimiento reside en

el descenso de la natalidad y mortalidad infantil, y el aumento de la esperanza

de vida.

Especificaciones del Modelo (Model Especifications) : Juego de reglas

pormenorizadas utilizadas para analizar y comparar Hipotecas Revertidas.

123

Esperanza de Vida: Número de años, basado en proyecciones estadísticas

conocidas, que un conjunto de individuos con una determinada edad, pueden

razonablemente llegar a vivir.

Esperanza de Vida al Nacer: Probabilidad de años que vivirá una persona

sometida a los riesgos vitales que afectan al momento de su nacimiento a la

población que pertenece.

Esperanza de Vida a los 60 Años: Probabilidad de años que vivirá una

persona a partir de los 60 años.

Fannie Mae: Empresa privada que compra y vende hipotecas; entidad

respaldada por el Gobierno Norteamericano que opera bajo la supervisión

general del gobierno federal.

Fondos Procedentes del Préstamo: Dinero que se le proporciona al dueño de

casa y prestatario a través de la Hipoteca Reversible.

Funcionalidad: Es la capacidad de una persona de llevar por sí misma la

orientación de sus actos, hacer lo que ella o él desee de su entorno, realizando

las actividades de la vida diaria desde el punto de vista psíquico, físico y social.

Gravamen: Reclamo legal sobre una propiedad.

Hipoteca (Mortgage): Documento legal que pone la vivienda a disposición del

prestador como garantía de una deuda.

124

Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vi vienda (Home Equity

Conversion Mortgage, Hecm): Único programa de Hipotecas Revertidas

asegurado por la Administración Federal de la Vivienda.

Hipoteca Revertida (Reverse Mortgage): Préstamo contra el valor acumulado

de una vivienda, que proporciona desembolsos al prestatario y que no exige

devolución hasta determinado momento en el futuro.

Hipoteca Revertida de Marca Registrada (Proprietary Reverse Mortgage) :

Hipoteca Revertida ofrecida por una empresa privada.

Hipoteca Revertida de Renta Vitalicia (Anualidad) ( Reverse Annuity

Mortgage): Hipoteca Revertida en la que un monto global se utiliza para

comprar una anualidad.

Hipoteca Revertida no Asegurada (Uninsured Reverse Mortgage): Hipoteca

Revertida que vence y es pagadera en una fecha determinada.

Interés: Cantidad que se le carga al dinero prestado.

Investigación sobre el Titulo: Sondeo que se hace para determinar quien es

la persona o entidad que tiene derecho legal a la propiedad y que no hay

ninguna otra demanda en contra de la propiedad.

Jubilación: Proceso por el cual se pone fin a la vida laboral activa de una

persona. Implica un cambio global de la situación vital (individual, social,

económico y legal) de la persona que se retira de la vida laboral.

125

Monto Global (Lump Sum): Desembolso total del préstamo en una única vez

al momento de cierre.

Política Nacional del Adulto Mayor del Gobierno de Chile: Esta política fue

aprobada en 1996 por el Comité de Ministros del Área Social, en base a los

Principios de Naciones Unidas a favor de los Adultos Mayores y las

Recomendaciones de la Asamblea Mundial de Envejecimiento de Viena de

1982. Este marco de referencia señala la necesidad de asumir la vejez y el

envejecimiento de la población como una preocupación no sólo de Gobierno

(del Estado) sino también, de toda la sociedad.

Préstamo de Pago Diferido (Deferred Payment Loan, D pl): Hipoteca

Revertida que otorga montos globales para la reparación o mejora de una

vivienda, usualmente ofrecida por los gobiernos locales o estatales.

Préstamo Hipotecario Home Keeper: Un tipo de hipoteca reversible

proporcionada por la Fannie Mae.

Prima por Seguro de Hipoteca (Mip): Cuota pagada por el propietario de

casa al departamento de Administración de la Vivienda (FHA) o a una compañía

de seguros privada por el seguro de la hipoteca. En el caso de las hipotecas

reversibles, este seguro de hipoteca protege a la institución que proporciona la

hipoteca contra el riesgo de que el total del préstamo llegue a ser en algún

momento superior al valor total de la casa.

Prórroga del Pago del Impuesto a la Propiedad (Prop erty Tax Deferral,

Ptd): Hipotecas Revertidas que proveen desembolsos anuales para el pago del

impuesto a la propiedad, por lo general, ofrecidas por gobiernos locales o

estatales.

126

Refinanciamiento: El proceso de pagar una hipoteca o un préstamo con los

fondos procedentes de una nueva hipoteca sobre la misma propiedad.

Relaciones Intergeneracionales: Interacciones entre los individuos de

generaciones diferentes. Estas interacciones incluyen comunicación, cuidados,

responsabilidades, lealtad e incluso conflictos entre individuos con o sin

parentesco.

Renta Vitalicia (Annuity): Pago mensual de por vida realizado por una

compañía de seguros.

Saldo de Préstamo (Loan Balance): Cantidad que queda pendiente de pago

en un préstamo de Hipoteca Revertida, y que es igual a la deuda más

intereses.

Sesión de Consejo: Antes de que el propietario del inmueble pueda hacer la

solicitud para una Hipoteca Reversible, se requiere que asista a una sesión de

educación del consumidor proporcionada por una agencia aprobada por el

Departamento del Desarrollo Urbano (HUD). El propósito de esta sesión es el

de explicar las consecuencias legales y financieras de obtener una Hipoteca

Reversible.

Tasa Ajustable (Adjustable Rate): Tasa de interés que varía según cambios

del índice de tasas del mercado publicado.

Tasa de Interés Estimada (Expected Interest Rate): En el programa de

HECM, tasa de interés utilizada para calcular los desembolsos al prestador, que

equivale a la T-rate de 10 años, más un margen.

127

Tasa de Interés Inicial (Initial Interest Rate): En el programa de HECM, tasa

de interés que se aplica a un préstamo a partir del cierre, y que equivale a la T-

rate vigente por un año, más un margen.

Tasa de Interés Vigente (Current Interest Rate): En el programa de HECM,

tasa de interés que se aplica en la actualidad a un préstamo, y que equivale a la

T-rate vigente por un año, más un margen.

Tasación (Appraisal): Valor comercial estimado de una vivienda.

Título de la Propiedad: Documento legal que establece quien es la persona o

entidad que tiene el derecho a la propiedad.

Título Libre de Gravamen: Documento que demuestra que una propiedad está

libre de toda responsabilidad financiera y procedimientos legales.

Transición Demográfica: Proceso evolutivo caracterizado por un descenso

importante de la mortalidad y de la natalidad.

Valor Acumulado (Home Equity): Valor de una vivienda, menos el total de las

deudas adquiridas con ella como garantía.

Valor Acumulado Compartido (Shared Equity): Costo pormenorizado de un

préstamo, calculado sobre la base de un porcentaje del valor de una vivienda al

término del préstamo.

Valor Acumulado Restante (Leftover Equity): Ingresos netos o ingresos de la

venta de una vivienda, menos el total de las deudas sobre ella.

128