LA FE PUBLICA y LA SEGURIDAD JURDICA EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANOPor: Gustavo Zevallos RueteAbogado, Registrador Pblico y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la Vega.Introduccin:Es contradictorio sealar que pese a existir en nuestro pas un Registro de Propiedad Inmobiliaria, desde hace ms de un siglo[i], no exista an arraigada profundamente una cultura registral; es decir, no todos conocen los beneficios del registro, como por ejemplo, el papel trascendental que juega cuando se trata de la adquisicin de un derecho real - lase propiedad - y por ende no utilizan sus servicios.-Con la dacin de la Ley N 26366 el 16-10-1994, se crea la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos como un Organismo Descentralizado Autnomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, siendo misin principal del sistema, otorgar seguridad jurdica, brindando publicidad cierta y veraz respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en l se registran, y es sobre dicha verdad oficial, que el trfico jurdico de bienes y derechos se desenvuelve. Esta misin, requiere para una llevanza final exitosa, una serie de principios registrales, - aparte de la utilizacin de una tecnologa muy avanzada - siendo la Fe Pblica Registral[ii], uno de los principales. Sobre dicho principio, se puede decir figurativamente, que es el gran escudo creado por el derecho, para proteger a quienes adquieren e inscriben a su favor la titularidad de un derecho, de buena fe, a ttulo oneroso y de quien en el registro aparece como titular del mismo - lase propietario formal- siendo el caso, que dicha cubierta protectora, hace que la persona mantenga su adquisicin aunque despus se anule, rescinda o resuelva el de su otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. Debe tenerse en claro, que el fundamento de existencia del principio de fe pblica registral, radica en la necesidad de asegurar el trfico jurdico patrimonial, plasmado en la proteccin de las adquisiciones que por negocio jurdico efecten los terceros adquirientes y que se hayan producido, confiados en el contenido del registro; para ello, las normas reputan exacto y completo el contenido de los asientos registrales. Ahora bien, no puede hablarse de fe pblica en el registro, sin la existencia de un sistema, que aplique a priori los principios registrales enmarcados dentro de la calificacin registral, como son, los principios de Legalidad, de Causalidad, de Prioridad Excluyente, de Prioridad de Rango, de Tracto Sucesivo;es decir, los funcionarios del registro, deben realizar un proceso depurativo previo, de los documentos que son presentados ante el Libro Diario de una oficina registral, evitando la publicidad de derechos que adolezcan de nulidades o defectos de fondo, que alteren la seguridad del trfico jurdico de titularidades, tratando siempre que el sistema no afecte la seguridad propia del derecho[iii].Caractersticas:A efectos de entender correctamente las caractersticas de este principio, disgreguemos los requisitos necesarios para su existencia, los mismos que deben conjugar en el tiempo, para que el principio de fe publica registral cumpla su rol tutelar en el derecho registral:TERCERO REGISTRAL: Todo sistema registral moderno y eficiente, se mueve en torno a un eje central, a un actor principal, al que denominados tercero registral, personaje que es el beneficiario de los privilegios legales otorgados por la fe pblica que otorga sobre el contenido de sus inscripciones el Registro.BUENA FE DEL ADQUIRIENTE:Debe establecerse claramente que la buena fue, debe tenerla el adquiriente del derecho, no interesando en lo absoluto la buena o mala fe del transferente del mismo.- Esta buena fe del adquiriente, ha sido disgregada por algunos autores en dos aspectos, que deben coexistir al momento de la celebracin del ttulo material (lase pie de pagina N X) que genera la mutacin jurdico registral. El primero es un aspecto objetivo que se da cuando en el registro - entindase en rigor el asiento registral - no constan causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido; es decir, el proceso previo ejercido por el registro, cumpli con efectividad su labor depuradora; y el segundo de carcter subjetivo, esta referido al desconocimiento de la inexactitud del registro, es decir no debe conocer el adquiriente en forma efectiva y directa causales de invalidez o ineficacia de una inscripcin registral, asumindose a priori, que el adquiriente desconoca de cualquier hecho que enervase la verdad oficial del registro, estando siempre en la cmoda posicin procesal de presumirse su buena fe al momento de la adquisicin; siendo el caso, que la probanza que el adquiriente actu de la mala fe, se acreditar en resumidas cuentas, cuando a este le sea imposible negar que desconoca la inexactitud.TITULO ONEROSO:Hagamos una definicin contrario sensu que para este caso, es didctica; los que adquieran bienes inscritos a titulo gratuito (donacin, anticipo de legtima, transferencia por sucesin intestada o testamentaria, etc) no gozan de los privilegios de la fe pblica registral - mantener su derecho aunque el de su transferente sea nulo, anulado, rescindido o resuelto -. Es menester, que el adquiriente sufra un detrimento en su economa - el clsico ejemplo del pago del precio en una compraventa - para que se le pueda considerar como un tercero registral. Con respecto a lo sealado, podemos mencionar el artculo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[iv], mediante el cual, se establece una excepcin al principio de prioridad excluyente previsto en el artculo X del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos[v], en el sentido de permitir que proceda la inscripcin de un ttulo de dominio a favor de un tercero, an estando inscrito el derecho de los herederos de una sucesin determinada; ello en razn, que no puede considerarse a los herederos como terceros registrales, por las razones esgrimidas lneas arriba.DERECHO INSCRITO: La inscripcin registral es un requisito indispensable para que el principio registral desarrollado, despliegue su accin protectora sobre el tercero adquiriente, debiendo precisar que no solamente se refiere a la registracin del derecho adquirido, sino , que este, debi estar previamente inscrito a favor del transferente. En tal sentido, no es posible hablar de tercero adquiriente quien obtenga una Primera Inscripcin de Dominio por ejemplo en el Registro de Predios o en el Registro de Propiedad Vehicular; en razn que el derecho adquirido, no tuvo preexistencia en el registro.Errneas Interpretaciones:En nuestra realidad, existe gran confusin con relacin a la aplicacin de este principio, que considero ha sido generada en parte por la propia tcnica de inscripcin; es decir, la conservacin de los ttulos - lase instrumentos pblicos- que dan mrito a los asientos registrales, lo cual genera graves inconvenientes, as como; la poco feliz redaccin del artculo 2014 el Cdigo Civil[vi]que prcticamente conmina a todo contratante, a revisar todo aquello que se encuentre en los Registros Pblicos; es decir, no solo deber revisarse un asiento registral, sino tambin, deber recurrir al ttulo que obra archivado; todo ello con el fin de constatar que efectivamente no existan causas que afecten el derecho de la persona que aparece como titular del derecho ha disponer, dado que ello le impedira convertirse en tercero registral, inmune a todo suceso ajeno en el cual no haya intervenido. Con relacin a ello, es menester indicar, que es el poder judicial, quien por ley tiene a su cargo la salvaguarda de las inscripciones registrales, siendo el caso, que reiterados fallos judiciales, prescriben que debe tenerse en consideracin los ttulos archivados - antecedente registral - que dieron mrito al asiento publicitado, generando con ello incertidumbre jurdica, dado que las personas que deseen ampararse en la fe del registro, debern no solo recurrir al estudio del asiento registral, sino, tambin al estudio detallado del ttulo que le dio mrito, llegando al absurdo que la fe publica se vea quebrada por datos que figuran tambin en otros registros que no guardan ninguna relacin con el acto materia de inscripcin[vii].Con ese panorama sombro, que asola un principio fundamental del Sistema Registral Peruano, el actual Reglamento General de los Registros Pblicos dio luces, estableciendo que la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin, rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe, hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales;estableciendo claramente, que el mbito sobre el cual debe recaer unicamente la diligencia de la persona que desea contratar bajo el amparo del registro, es el asiento registral. Asimismo, el Tribunal Registral, ha tratado de cerrar ms el circulo, - aunque en algunos casos pareciera que no[viii]- estableciendo resolutivamente, que el usuario del registro, deber recurrir unicamente a la partida registral en la cual se encuentre inscrito por ejemplo el predio (Registro de Predios) o una sociedad (Registro de Personas Jurdicas), sin necesidad de tener que realizar indagaciones en otros registros, que no estn vinculados con lo que es materia del negocio jurdico. Pero es preciso sealar que ninguna de estas precisiones reglamentarias y jurisprudenciales, han tenido el efecto querido, dado que sigue prevaleciendo, una norma de mayor jerarqua como es el Cdigo Civil. Planteamos el siguiente ejemplo: Pedro figura en el asiento registral como propietario de una casa, que vende a Juan, pero digamos que en el ttulo archivado que dio merito a la inscripcin, figura un pacto de retroventa a favor de Pedro, que no se consigno en el asiento[ix], aqu la persona que reviso unicamente el asiento registral considerar que no existen causales de rescisin del derecho de su transferente; pero el tema viene hasta donde va su diligencia, dado que efectivamente exista una causa por la cual se poda rescindir el derecho del transferente y por ende no operaria la buena fe registral y su derecho caera. Con relacin a este ejemplo, el Reglamento General de los Registros Pblicos, ha indicado en forma categrica que se mantendr la adquisicin[x], dado que las causas sealadas no constaba en el asiento registral; pero el inconveniente, nace cuando se aplica esta norma reglamentaria con el Cdigo Civil, que prescribe en su artculo 2014 Cdigo Civil, que las causas no consten en los registros pblicos, en forma genrica, sin hacer ninguna precisin. Podra pensarse que el problema estara solucionado, si las normas fueran correctamente aplicadas; es decir, dado que el Reglamento General de los Registros Pblicos, es una norma especial posterior que no contraviene en forma directa la norma general -Cdigo Civil-, debera aplicarse sin mayor restriccin; pero es el caso, que ello no ocurre, dado que se ha generalizado el percibir al registro pblico como un todo, y como tal, debe ser previamente revisado y estudiado sin mayores parmetros, si es que alguien pretende obtener la ansiada fe pblica registral.Derecho Comparado y su Posible AplicacinSe ha dicho muchas veces y con justa razn, que nuestro sistema registral que naci formalmente[xi]con la creacin del Registro de la Propiedad Inmueble en el ao 1888, tuvo una gran influencia espaola, pas que en el ao 1872 dicto su Ley Hipotecaria, creada bajo los principios registrales de Legitimacin, Oponibilidad y Fe Pblica Registral, principios que caracterizan un sistema enmarcado en la tcnica de la inscripcin como forma de publicitar los hechos que tienen acogida en el registro; en tal sentido, el funcionario del registro - lese registrador o conservador para los chilenos- es el encargado de extraer del ttulo inscribible[xii], lo ms relevante, lo susceptible de generar efectos a los terceros que contraten bajo la fe del registro. Lo esgrimido, se desarrolla de igual manera en el sistema espaol y en el nuestro; pero existe una diferencia en la tcnica de la inscripcin, cual es, de no conservar en su poder los ttulos que dan mrito a la inscripcin -lase asiento registral- , lo cual genera una gran ventaja; en razn que lo publicitado por el registro, unicamente se circunscribe a lo dicho en el asiento registral[xiii], no va ms all. Lo sealado se convierte en mecanismo de gran ayuda a las personas que contratan en base al Registro, dado que no tendrn que examinar ninguna otra informacin del ttulo inscribible, por cuanto dicha labor, ya le fue eximida por el registrador y se agoto en dicha instancia, habiendo publicitado dicho funcionario, todo lo oponible a tercero y que causa una publicidad efecto[xiv].Es meridianamente claro, que una posible solucin al problema de hasta donde se debe extenderse la diligencia de la persona que va contratar en base a lo publicitado por el registro, es la no conservacin por parte del registro de los instrumentos que dan mrito a las inscripciones; ello a fin, que el nico universo en el cual deba indagar el posible adquiriente, sea unicamente el asiento de inscripcin.Con relacin a lo indicado, es menester precisar, que actualmente la regla general para los documentos que se presentan al registro para su inscripcin, es que tengan matricidad[xv]; es decir, que exista un original que sea conservado por un funcionario o institucin designado por norma para dicha funcin, ya sea este de sede notarial (notarios), judicial (secretarios) o administrativa (funcionarios); en tal sentido, es propio sealar que el registro, no debera conservar, en una suerte de segunda matriz, documentos que gozan de matricidad, dado que se estara duplicando funciones y esfuerzos. Siendo el caso, que dichas matrices podran ser recurridas, en caso, de pretender verificarse informacin adicional, pero que no afectara en modo alguno, la seguridad del trfico jurdico patrimonial, en razn, que estaran fuera del mbito de los registros pblicos.En esta misma lnea de pensamiento, analicemos que pasa con aquellos documentos que carecen del principio de matricidad, que por excepcin y actualmente un nmero reducido[xvi], tienen acogida en el registro; en dichos casos, el registro podra suplir dicha falencia, permitiendo su acceso y permanencia, a fin de una adecuada conservacin y posible consulta posterior.-Debe tenerse presente, que no solamente el hecho de una mejor esquematizacin publicitaria del registro, es un buen fundamento para optar por lo indicado, sino, tambin el aspecto prctico, dado que la conservacin fsica de la documentacin, al pasar los aos, se convertir en un gran problema y no en un instrumento de solucin.

[i]El Registro de Propiedad Inmueble fue creado por Ley del 02 de Enero de 1888, no se consigna nmero de la Ley; por cuanto, la numeracin de las leyes se dio recin a partir del 20/10/1904 con la promulgacin de la Ley N 01.-[ii]La Fe Pblica Registral es el principio fundamental que caracteriza a nuestro sistema registral y por el cual una persona que de buena fe adquiere un derecho de persona que aparece en el registro con facultades para disponerlo, conserva su adquisicin, aunque despus se resuelvan, rescinde o anule el derecho de su transferente.-[iii]El sistema registral peruano y en general todo sistema de oponibilidad, siempre tratar de compatibilizar la seguridad del trfico con la seguridad del derecho, pero en caso de contradiccin, el sistema enfilar sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente en nuestro Cdigo Civil quepara oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.Debe tenerse presente que un continuo enfrentamiento entre ambos tipos de seguridad, daara gravemente cualquier sistema registral, no pudiendo perjudicarse en forma continuada la seguridad del derecho en aras de una seguridad del trfico, dado que el sistema estara condenado a la desaparicin. Si bien es cierto, nuestro sistema recoge como una garanta la adquisicin a non domino - adquirir un derecho de un no propietario, no titular del derecho publicitado - esto en ltima instancia es la existencia de un hecho confrontacional que merma al sistema. Debe sembrarse la cultura del registro, hasta el punto en que no sea ley que vuelva al registro constitutivo - como parece que va suceder - , sino el propio uso y costumbre le impongan dicho estatutos.[iv]Artculo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios " Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrn inscribirse an cuando la partida registral correspondiente se hubiera inscrito la sucesin a ttulo universal, siempre que dichas transferencias consten en escritura pblica o formulario registral legalizado por notario y no perjudiquen a terceros "[v]Artculo X del Titulo Preliminar del RGRP " No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha".[vi]"La persona que de buena fe adquiera a titulo oneroso un derecho de persona que figura en el registro con facultad de disponerlo, conservara su derecho, aunque despus se anule , rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos"[vii]Entremos a un caso extremo, en que el estado civil que publicita el registro de propiedad inmueble - actual Registro de Predios - de unpropietario-vendedorsea de soltero, pero es el caso, que el Registro de Propiedad Vehicular incluso de otra sede registral, consigna a la misma persona con estado civil de casado, en este caso, el juez concluye que no hubo buena fe de parte del adquiriente, dado que en un registro publico se publicitaba un estado civil que debi merituarse, y en este caso el principio de fe publica registral cae, trayendo consigo la cancelacin del asiento registral.[viii]El Tribunal Registral emiti la siguiente resolucin N 518-2003-SUNARP-TR-L del 15-08-2003 que prescriba "Al realizar la calificacin registral, deber acudirse a los ttulos archivados para complementar lo que no conste en los asientos registrales y sea necesario para la calificacin, pero no para contradecir lo que conste en los asientos registrales".[ix]Por el Pacto de Retroventa se otorga el derecho al vendedor de resolver unilateralmente el contrato de compraventa que hubiera efectuado, sin la necesidad de comunicarlo al comprador.-[x] El sistema registral mantiene firme todo aquello que publicita, sin perjuicio de las responsabilidades funcionales que correspondiesen conforme a Ley y a la indemnizacin por los errores registrales, conforme a lo prevista en el literal d) del artculo 3 de la Ley 26366 .[xi]El Cdigo Civil de 1852 prescriba la existencia de un oficio pblico que estaba a cargo de un escribano - entindase notario - en la cual se encontraban archivado documentos que acreditaban hipotecas sobre fincas que pertenecan a la jurisdiccin de dicho escribano.[xii]El titulo inscribible es aquel en el que se funda una inscripcin, el mismo que esta compuesto de dos caras de una misma moneda, como son el aspecto material que encuadra al acto causal generador de la mutacin jurdica - lase transferencia- por ejemplo (la compraventa, donacin, permuta, etc) y el aspecto formal es el terno a la medida que se requiere para acceder al recinto registral.; siendo el caso, que el artculo 7 de la Ley N 27755 reglamentado por D.S N 023-2003-JUS, estableci que en el Registro de Predios, no solamente el ttulo material (causa fuente de la transferencia) podr estar contenido en una Escritura Pblica - ttulo formal por excelencia - sino tambin podr obrar en un Formulario Registral cuando el valor del predios no supere las veinte (20) Unidades Impositivas tributarias. [xiii]El asiento registral es el documento elaborado por el registrador que es publicitado por el registro y contiene la situacin jurdica relevante, que va producir efectos ante terceros.-[xiv]La publicidad efecto, es aquella a la que nuestra norma considera que ha sido tomada en cuenta al momento de la formacin de relaciones jurdicas patrimoniales nacidas fuera del registro, dado que dicha publicidad, es posible ser conocida por todos - cognoscibilidad- incluso aunque no hubiera un conocimiento efectivo de la misma.[xv]La matricidad esta dada por la existencia de un documento original, nico, otorgado por un funcionario en el ejercicio de sus funciones, el mismo que lo conserva, y expide copias certificadas del mismo.[xvi]El actual Registro de Predios (compuesto por el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales) y el Registro de Propiedad Vehicular, son los registros que tienen la concentracin del movimiento registral en cuanto a las inscripciones que se producen y a la publicidad que se emite. Siendo el caso, que en dichos registros acceden por regla general documentos matriciales.-1. NOCIN CONCEPTUAL.En lneas generales, la proteccin que brinda elRegistrotiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que adquieren un derecho amparados en lapublicidadque brinda el Registro.La proteccin del titular registral surge a travs del principio delegitimacinregistral en la medida que de la presuncin relativa de exactitud que impone, se desprende que aqul no podr ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervencin (Art. 2013 del C.C. y Art. VII del NRGRP). Por su parte, la proteccin de los terceros, adems del principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pblica registral. Este, en lneas generales, establece que, aqullos no podrn ser perjudicados en susderechossi las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro altiempode su adquisicin (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).El principio de fe pblica registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de ladinmicade los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del trfico jurdico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico desprovisto, tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La proteccin que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.Veamos lo dicho a travs de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble. Encuentra uno a satisfaccin y acude al Registro. All tomaconocimientoque el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas, gravmenes ni anotaciones dedemanda. Sobre la base de talinformacin, busca a Pedro y celebra con l uncontratode compraventa. Como efecto de aquel negocio jurdico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e inscribe su derecho en el Registro. S, posteriormente, se declara judicialmente la nulidad del negocio jurdico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro haba adquirido el inmueble; l principio de fe pblica registral surge sealando que aquella nulidad no afectar elderecho de propiedadque, ahora, ostenta Juan. En este sentido, si se quiere, el principio de fe pblica registral enerva el "efecto arrastre" que, de ordinario, suscita la invalidez de un negocio jurdico.Como se aprecia, este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a ttulo oneroso ha adquirido algn derecho depersonaque, en el Registro, apareca como titular y facultado para disponerlo. La proteccin despliega sueficaciaen la adquisicin a non domino. En este orden de ideas, seala Garca Garca que en virtud de este principio "el tercero que adquiere sobre la base de la legitimacin dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisicin a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los dems requisitos exigidos por laLey".LaExposicinde motivos delCdigoCivil destaca la importancia de este principio calificndolo como el ms trascendental avance enmateriade derecho registral porque constituye en todosistemaregistral donde aparece, la mdula central de suestructuray la expresin mas clara de los alcances de la proteccin que el registro brinda al trfico patrimonial.Lasnormasjurdicas que, entre nosotros, de modo directo recogen el principio de fe pblica registral, se encuentra contenidas, fundamentalmente, en el Art.. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP. Veamos: Art. 2014 C.C.: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en losregistrospblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro". Art. VIII del NRGRP: "Principio de fe pblica registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales". Veamos.Por otro lado, encontramos referencias indirectas al principio que nos ocupa en el Art. 87 y 97 del NRGRP. Veamos: Artculo 87, NRGRP: "Derechos adquiridos por terceros.- En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto". Art. 97 del NRGRP: "Inoponibilidad de la cancelacin.- La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artculo 2014 del Cdigo Civil. Tampoco perjudicar la inscripcin de los ttulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio".2. FUNDAMENTOGarca Garca seala las ideas-fuerzaque, a modo de fundamento, subyacen en el principio de fe pblica registral son: la confianza en la apariencia registral, la ineficacia del negocio jurdico precedente al del tercero, la inexactitud del registral y la adquisicin inmobiliaria a non domino. Inspirado en tal criterio, a continuacin desarrollamos cada uno de tales aspectos.2.1. LA CONFIANZA EN LA APARIENCIA REGISTRAL.El propsito del principio de fe pblica, al igual que el de oponibilidad de lo inscrito, es brindar proteccin al tercero registral. Pero, a diferencia de ste, la sustenta en la confianza que merece lo publicado por el Registro,seguridadque resulta del principio de legitimidad previsto en el Art. 2013 del C.C. que rige al contenido de las inscripciones.Ya hemos anotado que el principio de fe publica registral guarda estrecha relacin con el principio de legitimacin: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo suamparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten en el Registro, no pueden perjudicar al adquirente.2.2. LA INEFICACIA DEL NEGOCIO JURDICO PRECEDENTE AL DEL TERCERO.De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio de fe pblica registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez o ineficacia. Siendo que, sobre la base de tal derecho (invlido o ineficaz), posteriormente, un tercero adquiriere el suyo inscribindolo en el Registro. En otros trminos, el principio que tratamos se plantea comohiptesisnormativa la invalidez o ineficacia de un derecho inscrito en el Registro, interrogndose sobre el destino de los derechos ulteriores, derivados de aqul, tambin inscritos en el Registro.Es verdad que el Art. 2014 del C.C. se refiere textualmente slo a la anulabilidad, resolucin o rescisin como causales de invalidez o ineficacia que pueden afectar al negocio jurdico del cual deriva el derecho inscrito en el Registro. Tal circunstancia suscita una interrogante: Quedan excluidas las causales de nulidad que, desde luego, tambin pueden provocar la invalidez e ineficacia de losnegociosjurdicos?.La Exposicin de Motivos delCdigo Civil, reprochando el contenido del Art. 1052-A del C.C. de 1936, manifiesta que aquella norma jurdica haca alusin a la anulacin del derecho del otorgante, lo que poda prestarse a unainterpretacinrestringida o a una extensiva. Por la restringida, el trmino anulacin se poda entender como referida a las causales de nulidad del acto jurdico sancionadas en el Artculo 1123 del Cdigo del 36. En tanto que por la interpretacin extensiva, era posible concluir que dicho trmino haca referencia tanto a razones de nulidad como de anulacin del acto jurdico. Y, resaltando las novedades del Artculo 2014 del Cdigo Civil de 1984, seala que las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrn que ser slo de nulidad sean absoluta o relativa sino, que tambin podrn ser causas de rescisin y resolucin. Puede advertirse pues, que el propsito del legislador del Cdigo Civil de 1984 ha sido incluir a la nulidad dentro de los alcances de invalidez e ineficacia del negocio jurdico.El Art. 173 del ARGRP (Antiguo Reglamento General de los Registros Pblicos) expona la misma idea cuando sealaba: "Conforme a lo dispuesto en el Art. 1051 del Cdigo Civil, la nulidad que se declare no afectar al quin ha adquirido un derecho al amparo de los Registros, salvo en los siguientes casos: a) Cuando la adquisicin se haya producido a ttulo gratuito; b) Cuando la causal de nulidad aparezca claramente del contenido mismo de la inscripcin preexistente; y, c) Cuando se compruebe que el adquirente ha procedido con mala fe" (las cursivas son nuestras). Tngase en cuenta que el Cdigo Civil de 1936, vigente en la fecha de la promulgacin del ahora abrogado ARGRP (1968), contemplaba en el Art. 1123 los supuestos de nulidad y en el Art. 1125, de anulabilidad del acto jurdico.El Art. VIII del NRGRP ha venido aclarar el asunto. Adems de las causales de invalidez e ineficacia referidas por el Art. 2014 del C.C., expresamente, incluye las de nulidad. As, seala: "Principio de fe pblica registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son nuestras).2.3. LA INEXACTITUD REGISTRALEl principio de fe publica registral parte, tambin, de la consideracin que no siempre existe conformidad entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han quedado representadas en la inscripcin. Dicho de otro modo, que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como sera, por ejemplo, el caso en que, siendo que en el Registro no aparece anotada demanda alguna, en el mundo de la realidad se est discutiendo judicialmente el derecho depropiedadde quien, hasta el momento, aparece como propietario del inmueble.A esto alude el Art. 2014 C.C. cuando impone que el tercero registral "mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos." Ahora, siendo que el vocablo "causas que no consten en los registros pblicos" que utiliza el Art. 2014 del C.C. es demasiado amplio, conviene precisar su significado.En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pblica registral. Para nosotros es claro que las partidas registrales (ellas y solo ellas) hacen el Registro Pblico. Sin embargo, lajurisprudenciacivil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues, adems, algunas veces se ha dado por incluir a los denominados ttulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro. Sin embargo, el NRGRP ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, estos ltimos. Veamos.La partida registral ha sido definida por el Art. 6 del NRGRP como la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripcin organizados sobre la base de la determinacin del bien o de la persona susceptible de inscripcin; y, excepcionalmente, enfuncinde otro elemento previsto en disposiciones especiales. Segn lo prev el Art. 108 del NRGRP, las partidas registrales pueden constar en tomos,fichasmovibles, discos pticos y otros soportes magnticos, todo lo que forma parte delarchivoregistral y, consiguientemente, hacen el contenido del Registro. Ahora bien, acorde al principio de especialidad previsto por el Art. IV del NRGRP, por cada bien o persona jurdica se abre en el Registro una partida registral independiente. All se extienden la primera inscripcin de aqullas, as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abre una sola partida por cada persona natural. Igualmente, all se extienden los diversos actos inscribibles.Sobre la base de estas consideraciones normativas, el Art. VIII del NRGRP, refirindose al principio que nos ocupa, seala, taxativamente, que: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales" (las cursivas son nuestras).De este modo, queda claro que en la determinacin del principio de fe pblica registral se debe tener en cuenta, nicamente, los diversos asientos de inscripcin (o anotaciones preventivas) de la partida registral a que corresponda el bien y cuyo mejor derecho se discute y pretende resolver con este principio. Igualmente, se debe considerar las dems partidas registrales, sean del mismo Registro o de otros distintos, en cuanto tengan relacin directa con aquel.En tal orden de ideas y a modo de ejemplo, quien pretenda beneficiarse del principio de fe pblica registral deber examinar, simplemente, dos cosas: por un lado, la partida registral del inmueble que pretenda adquirir y, por otro, las partidas registrales referidas a otros Registros con el propsito de verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de ejercicio los mismos.En cuanto a los ttulos archivados, el Art. 108 del NRGRP seala que son aquellos que han servido para extender las inscripciones, las solicitudes de inscripcin con las respectivas esquelas deobservaciny tacha. Ellos tambin forman parte del archivo registral y, por ende, tambin conforman aquello que hemos venido ha denominar contenido del Registro.Ciertamente, los ttulos archivados pueden contribuir a los fines de la calificacin registral pues, proporcionan informacin adicional necesaria para dicho propsito. Tal sera el caso, por ejemplo, de un ttulo archivado que contiene un reglamento de propiedad horizontal que, no cabe duda, permite conocer con amplitud lanaturalezade dicho rgimen y, por ende, hace viable la adecuada calificacin de un ttulo nuevo que verse sobre dicho asunto. Sin embargo, de aqu no se puede concluir que se deban tener en cuenta a la hora de determinar el beneficio del principio de fe pblica registral. Es necesario tener en cuenta que, nicamente, los asientos registrales, comprendidos en las partidas registrales, se encuentra beneficiados con los efectos de la publicidad material (legitimidad, fe pblica, oponibilidad, preferencia registral). As se desprende de la simplelecturadel Art. I, III, VII, VIII, IX del NRGRP que, indistintamente, utilizan las palabras asientos registrales y partidas registrales.2.4. LA ADQUISICIN INMOBILIARIA A NON DOMINO.El principio se plantea como supuesto normativo la adquisicin de un derecho mobiliario de quien no es titular del mismo. Cuando hablamos de la adquisicin a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo.Conforme se deduce del Art. 2014 del C.C., elcarctera nondominiode la adquisicin debe ser consecuencia de la invalidez (nulidad o anulabilidad), rescisin o resolucin del derecho del transmitente, ciertamente, por causas que no constaban en el Registro (partidas registrales) cuando el adquirente inscribi su derecho. Frente a tal situacin, el Art. 2014 del C.C., que recoge el principio que tratamos, dispone que el tercero registral no ser perjudicado pues, "mantiene su adquisicin". Lo mismo seala el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. cuando, en tal suposicin, dispone que "no perjudicar al tercero registral".En esta regla pone de manifiesto eljuegopositivo de la apariencia registral, como fundamento del principio de fe pblica registral. As, por ejemplo, cuando el comprador adquiri el derecho de propiedad de persona que, segn el Registro, estaba legitimado para transferirlo (del vendedor que, en el Registro, apareca como propietario del bien y sin ninguna circunstancia que limitara tal titularidad); advertimos que su decisin la tom sobre la base de la confianza que le brindaba el Registro. Si posteriormente, luego de la inscripcin del derecho del comprador, se revela que ste adquiri el derecho de propiedad a non dominio por que, en realidad, aquel vendedor no era propietario del inmueble (el derecho de ste era ineficaz por que estaba afectado por causales de invalidez, rescisin o resolucin); el comprador no podr ser perjudicado. Mantendr su derecho.3. REQUISITOSDe lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pblica registral despliegue sus efectos, son: adquisicin vlida de un derecho, previa inscripcin del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisin del derecho, buena fe del adquirente e inscripcin del derecho a favor del adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho adquirido por el tercero registral.1. ADQUISICIN VLIDA DE UN DERECHOLa proteccin que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la adquisicin derivada que surge de un negocio jurdico. Precisamente, el Art. VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registralesLa doctrina ha excluido de la proteccin a las adquisiciones no-derivadascomo seran las realizadas por ministerio de la ley, accesin, usucapin, etc., toda vez que el propsito del principio es proteger el trfico jurdico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a travs de la contratacin civil o comercial.Es importante tener en cuenta que la proteccin que brinda el principio despliega su eficacia, nicamente, respecto del negocio jurdico previamente inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mrito adquiere su propio derecho.Veamos lo dicho en el siguiente ejemplo: Juan vende un inmueble a Pedro, quien inscribe su derecho en el Registro (compraventa 1). Posteriormente, Pedro vende el mismo inmueble a Mario quien, de igual modo, inscribe su derecho en el Registro (compraventa 2).En el caso propuesto, segn el principio de fe publica registral, la eventual invalidez de la compraventa 1 (Juan vende a Pedro); no perjudicar al derecho de propiedad de Mario. Esto es as porque Mario adquiri el inmueble de persona que apareca legitimado como propietario por el Registro: el Registro publicaba que Pedro era propietario del inmueble (compraventa 1) y, adems, porque en el Registro no constaba ninguna causal de invalidez del derecho de Pedro (en el Registro no apareca, por ejemplo, que Juan, que vendi el inmueble a Luis, antes de celebrar la compraventa 1, ya haba sido declarado incapaz por ebriedad habitual.En consecuencia, la proteccin que brinda el principio de fe pblica registral se manifiesta en el sentido que, la eventual invalidez del derecho de propiedad de Pedro (invalidez de la compraventa 1); no arrastrar la invalidez del derecho de propiedad de Mario (es decir, de la compraventa 2). Por eso se dice que el Registro protege al adquirente (Mario), respecto del derecho previamente inscrito (derecho de propiedad de Pedro).Sin embargo, en el caso propuesto, la proteccin del principio de fe publica registral no se extiende a la compraventa 2. En otros trminos, Mario estar protegido slo respecto de las causales de invalidez del derecho de su transmitente Pedro (compraventa 1). Mas no, de las causales de invalidez del negocio donde l ha sido parte (compraventa 2). As, el derecho de propiedad de Mario ser invlido si, por ejemplo, Pedro (vendedor en la compraventa 2) le transmiti el bien siendo ste absolutamente incapaz.Por eso se ha dicho que el segundo negocio jurdico (donde ha sido parte el tercero registral: Mario, en el ejemplo) debe ser vlido, pues, en nuestro sistema registral, como en elespaol, la inscripcin no convalida los actos ocontratosinvlidos con arreglo a la Ley que corresponda. Precisamente, el Art.94 del NRGRP dispone que "La cancelacin total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende: ... b) Cuando se declara la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan extendido; c) Cuando se declara la nulidad de la inscripcin o anotacin preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificacin de asientos previstos en este mismo Reglamento;..." (las cursivas son nuestras).3.2. PREVIA INSCRIPCIN DEL DERECHO TRANSMITIDO.Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el Registro pues, confiere proteccin a quien adquiri un derecho de persona que, segn el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule..." Igualmente, el Art. VIII, T.P., del N.R.G.R.P. seala: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aqullos...".En el ejemplo propuesto, la compraventa 1 (derecho de propiedad Pedro) debe haber sido inscrita antes que la compraventa 2 (derecho de propiedad de Mario).De las reglas glosadas se deduce que no ser beneficiario de la fe publica registral quien, inmatriculando el bien, inscribe su derecho de propiedad como primera de dominio, pues, aqu no se ha cumplido con el requisito de la previa inscripcin del derecho adquirido. Igualmente, quien adquiere el derecho de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio, tampoco se beneficia de ste principio toda vez que su derecho no lo ha adquirido sobre la base de otro anteriormente inscrito. Precisamente, uno de los supuestos de la prescripcin adquisitiva de dominio es la falta de conexin (tracto sucesivo) entre el derecho de peticionante y el ltimo que aparece en el Registro.En cuanto a la previa inscripcin del derecho que se adquiere, surge la siguiente inquietud: en qu oportunidad debe haberse realizado la inscripcin del derecho del transferente: en el momento de la celebracin del negocio jurdico por cuyo efecto el tercero adquiere el derecho o, en el momento en que ste inscribe aquel derecho?Consideramos que el derecho del transferente debe estar inscrito en el acto de la celebracin del negocio jurdico del tercero que viene adquirir aquel derecho. El Art.. 2014 del C.C. parece definir el asunto en tal sentido cuando dice: "... de buena fe adquiere a ttulo oneroso...". Lo propio, el Art. VIII del NRGRP cuando seala: "... hubiere contratado..." As, por ejemplo, si Juan vende el inmueble a Pedro y, posteriormente, Pedro vende a Mario; para que Mario se beneficie de la fe pblica, ser necesario que, en el momento de la celebracin del negocio jurdico por cuyo mrito adquiere el inmueble, el derecho de propiedad de Pedro se encuentre inscrito en el Registro.3.3. INEXPRESIVIDAD REGISTRAL RESPECTO DE CAUSALES DE INEFICACIA DEL DERECHO TRANSMITIDO.El principio de fe pblica registral no slo requiere la previa inscripcin del derecho que le sirve de antecedente. Adems, impone el desconocimiento de la inexactitud registral de aqul derecho, esto es, la no-inscripcin de las causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aqul derecho. Esto se desprende del Art. 2014 del C.C. cuando seala: "por virtud de causa que no consten en los registros pblicos".Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin del negocio jurdico no obstante que el Art. 2014 del C.C., nicamente, hace referencia literal a los tres ltimos. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha planteado y resuelto el tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del otorgante no tendrn que ser slo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino que tambin podrn ser causas rescisin o resolucin".Por otro lado, el Art. 2014 del C.C., al referirse a la inexpresividad de las causales de nulidad, rescisin o resolucin; utiliza la frase "que no consten en los Registros Pblicos": De aqu surge una inquietud: Se refiere nicamente al Registro de la Propiedad Inmueble o, incluye a los dems Registros? Al respecto, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil responde que "estas causas no tienen que aparecer del Registro de la Propiedad Inmueble, sino que podran aparecer de cualesquiera de los registros que directa o indirectamente se encuentran legislado por el Cdigo civil (personal, mandatos, etc.)".En el ejemplo planteado anteriormente, la compraventa 1 (derecho de propiedad de Pedro) debe haber sido previamente inscrito en el Registro. Sin embargo, en el Registro nicamente debe constar esa situacin. No debe aparecer, por ejemplo, una anotacin de demanda de nulidad de la compraventa 1 por incapacidad del vendedor, esto es, de Juan. Tampoco debe aparecer inscrita alguna limitacin de los derechos del vendedor (Juan) en el Registro Personal.3.4. ONEROSIDAD EN LA TRANSMISIN DEL DERECHOOtro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurdico por el cual adquiri el derecho; se hubiera celebrado a ttulo oneroso, esto es, conprestacionesrecprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente seala: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho..."Adems de los tpicos negocios jurdicos onerosos bilaterales como son la compraventa, dacin en pago, transaccin, etc., quedan comprendidos aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate pblico pues, tambin se trata de negocios jurdicos bilaterales celebrados a ttulo oneroso donde el Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.Queda excluido de la proteccin registral que genera este principio aquellos que hubieran adquirido su derecho a ttulo gratuito, como es el caso de la donacin, anticipo de legtima y traslado de dominio inmobiliario por sucesin hereditaria. En estos caso, los adquirentes "defendern su derecho con la proteccin registral que el derecho de su transferente ha obtenido del registro".3.5. BUENA FE DEL ADQUIRENTESeala Garca Garca que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo, como la creencia en algo ms que el desconocimiento de algo: que el transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueo de la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no adolece de vicio alguno (Vallet de Goytisolo, Lacruz, Roca Sastre).Garca Garca impugna el segundo criterio. Seala que elconceptode buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento, sino un desconocimiento de situaciones jurdicas extrarregistrales. Dice: "Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En el derecho hipotecario lo que importa es el homo ignorans o el homo sapiens, y noel hombrecreyente. No estamos enreliginsino en Derecho Hipotecario".Diez-Picazo afirma que en la configuracin general de la buena fe de los actos y negocios y en las situaciones jurdicas en general, aparecen dos diferentes lneas de razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es unestadopsicolgico o psquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la otra, la buena fe es la actuacin diligente oconductasocialmente aceptable. Afirmando su punto de vista y con referencia al Art. 34 de la Ley hipotecaria espaola, seala que la opinin general se inclina por entender que la buena fe del Art. 34 de la ley acotada es la buena fe psicolgica.En este orden ideas, la buena fe que reclama el Art. 2014 del C.C. es la buena fe psicolgica, esto es, aquella que se traduce en el desconocimiento de la inexactitud registral. Justamente, a ella se refiere el artculo acotado cuando expone que: "... La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro" (la cursiva es nuestra). Por lo dems, la Exposicin Motivos del Cdigo Civil ratifica este criterio de interpretacin. Seala que "la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro".En consecuencia, nuestro sistema hace suyo el concepto de buena psicolgica. El adquirente de un derecho habr obrado con buena fe si desconoca la inexactitud registral. Por el contrario, habr actuado con mala fe quien conoca la inexactitud registral.Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pblica registral, no solo esobjetivoen el sentido que en el Registro no deben constar las causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido (de ello nos hemos ocupado al referirnos a la inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido). Tambin comprende el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho, como seala la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil, an cuando no aparecan en el Registro.El Art. 2014 del C.C. seala que "la buena fe se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro". De aqu se desprende dos cosas: por un lado, que la buena fe puede ser enervada toda vez que admite prueba en contrario y, por otro, que procesalmente el adquirente no estar obligado ha probar su buena fe pues, por efecto de aquella disposicin, la carga de la prueba corresponder al demandante.El concepto de buena fe provoca algunas interrogantes que requieren respuesta. Entre tales cuestionamientos tenemos:a. Aclarado el concepto de la buena fe, queda una duda: Quin debe haber obrado con buena fe: quin adquiere el derecho, quin lo transmite, o ambos? Sobre el tema el Art. 2014 del C.C. destaca ntidamente que es el adquirente quien debe haber obrado con buena fe. Seala: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso..." "La buena fe del tercero se presume mientras..." (las cursivas son nuestras). Por ende, la buena fe del adquirente perdurar, inclusive, si el transmitente hubiera obrado de mala fe. La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expone, precisamente, que el concepto de buena o mala fe es personalismo por lo que resulta quiz ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquirente y slo por l. Y, que la circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquirente constituirse en tercer registral.b. Titularidad de la buena fe.Por otro lado, la doctrina se ha planteado, tambin, el problema de la oportunidad en que el adquirente debe tener buena fe. Respecto de ste asunto se ha fundado hasta tresteoras. La primera seala que la buena fe debe tenerse en el momento de la inscripcin (Gmez Gmez, Sanz Fernndez). La segunda, que la buena fe debe tenerse en el momento de la tradicin (Roca Sastre, Diez-Picazo). La tercera, que la buena fe debe tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico (Lacruz, Garca Garca, Diez-Picazo).Nuestro sistema registral se adhiere a la tercerateorapues, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil expone que, incuestionablemente, la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate.As, es claro que el Art. 2014 del C.C. alude al momento de la celebracin del negocio como la oportunidad en que se debe tener la buena fe, cuando afirma que: "El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso..." Lo propio se desprende del Art. VIII del NRGRP en tanto seala: "... tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de..."Juzgamos ilustrativa la explicacin que, sobre este criterio, expone Garca Garca. Sustenta la necesidad que la buena fe deba tenerse en el momento de la celebracin del negocio jurdico del siguiente modo: "la buena fe, al ser un hecho intelectivo o de formacin del conocimiento, ha detenerse en el momento del otorgamiento del ttulo, que es el momento en que aparece formada la voluntad del adquirente. La adquisicin a non domino se produce, pues, a partir de la inscripcin y en virtud del elemento de la inscripcin. Pero la buena fe, al igual que el problema de la capacidad, de la existencia de la persona y de los vicios del negocio jurdico, hay que referirlo al momento en que se declara la voluntad en el ttulo. Es esa la razn y no otra de que la buena fe haya que referirla al momento del otorgamiento del ttulo. No es, pues, porque la adquisicin del derecho real se produzca con anterioridad, pues al ser adquisicin a non domino la adquisicin se produce a partir de la inscripcin. No es tampoco, porque haya que referir la buena fe al momento de la tradicin, pues si el momento de la inscripcin no cuenta, tampoco ha de contar el momento de la tradicin. Lo importante es el momento en que se forma la voluntad del adquirente".c. Oportunidad en que se debe tener la buena fe.d. Duracin de la buena fe.Otro asunto que la doctrina tambin se ha planteado, es el referido a la perdurabilidad de la buena fe. Entre nosotros, la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil ha resuelto el asunto sealando que debe permanecer hasta la inscripcin del derecho en el Registro. Dice: "la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripcin del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pblica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir, debe hacer algn momento en el que todos ellos se produzcan y el nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin".Lamentablemente, esta postura no es concordante con el criterio propuesto en cuanto al momento que se debe tener buena fe. Conforme anota Garca Garca, "una vez que exista buena fe en el momento del otorgamiento del ttulo, ya no importa que, con posterioridad se produzca mala fe, o sea, conocimiento de la situacin extraregistral por parte del adquirente, pues su buena fe qued cerrada y completa en el momento de la declaracin de su voluntad. Sera injusto y contrario al principio de seguridad jurdica que, una vez que el adquirente ha cerrado el contrato se desvirtuara ese ttulo por el mero hecho de haber llegado a su conocimiento situaciones extrarregistrales, con las que l no cont en el momento de celebrar el contrato y otorgar el ttulo".En esta lnea depensamiento, consideramos que la buena fe nicamente debe existir en el acto de la celebracin del negocio jurdico. Tal vez, el asunto sea discutible en el caso de la hipoteca, sobretodo, atendiendo al carcter constitutivo de su inscripcin en el Registro. Sin embargo, pretender extender la buena fe hasta el acto mismo de la inscripcin, es pretender que la buena fe sea necesaria en el acto de la adquisicin del derecho, postura que, en otra parte, recusa la propia Exposicin de Motivos del Cdigo Civil.3.6. INSCRIPCIN DEL DERECHO A FAVOR DEL ADQUIRENTE.El principio de fe pblica registral despliega sus efectos a favor de del adquirente, nicamente cuando ste ha inscrito su derecho. Tanto el Art. 2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible su necesidad toda vez que el adquirente del derecho slo ser tercero registral cuando hubiera inscrito su derecho.4. BENEFICIARIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL: EL TERCERO REGISTRALDe manera ilustrativa, seala Diz-Picazo que desde el momento mismo de su promulgacin (1861), se ha insistido que la Ley Hipotecaria es una "ley de terceros" y que el tercero es el personaje principal de toda estahistoria. Ciertamente, todo el sistema registral se ha desarrollado con el propsito fundamental de proteger a un tercero. De hecho, no se trata de cualquier tercero. Sino, de uno en especial: el tercero registral.El tercero registral que, ciertamente, es el beneficiario del principio de fe pblica registral, participa de ciertas caractersticas.a. El tercero registral es tercero porque su cualidad principal es no haber participado relacin jurdica (inscrita) precedente, esto es, en la relacin jurdica por cuyo mrito adquiri su derecho quien, ahora, viene a transferirlo en favor del tercero registral.b. El tercero registral debe ser extrao en la relacin jurdica previamente inscrita.El tercero registral debe haber intervenido en otra relacin jurdica (tambin inscrita), distinta a la relacin jurdica previamente inscrita (perjudicada por causales que determinan su invalidez o ineficacia: nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin).c. El tercero registral debe ser parte en otra relacin jurdica.Entre las relaciones jurdicas antes referidas, esto es, la relacin jurdica donde el tercero registral no ha intervenido (relacin jurdica afectada por causales de invalidez o ineficacia) y la relacin jurdica donde el tercero registral ha sido parte; debe existir conexin lineal.La conexin lineal refleja el supuesto normativo del principio de buena fe recogido en el Art. 2014 del C.C. Y, ciertamente, supone la existencia e inscripcin de dos relaciones jurdicas: la del transmitente del derecho y la del adquirente (sucesor del derecho: tercero registral). Vemoslo en un ejemplo:Compraventa 1 (inscrita pero, invlida): - "A vende a B". - B inscribe su derecho.Compraventa 2 (inscrita y vlida): - "B vende a C".- C inscribe su derecho.Grficamente estas relaciones jurdicas pueden ser representadas del siguiente modo:Para ver el grfico seleccione la opcin "Descargar"Entre las relaciones jurdicas representadas en el grfico (compraventa 1 y compraventa 2), que son dos (podran ser ms pero, siempre ordenados lineal y rigurosamente en el Registro); existe conexin por las siguientes razones: por un lado, ambas tienen como objeto un mismo inmueble y, por otro, en las dos ha intervenido un mismo sujeto (B, en el ejemplo). La conexin que los vincula se denomina lineal porque la primera relacin jurdica inscrita ("A vende a B") es elpresupuestolgico para la inscripcin de la segunda ("B vende a C"). O, dicho de otro modo, porque la primera relacin jurdica inscrita ("A vende a B") hace viable la inscripcin de la segunda relacin jurdica ("B vende a C")Por el principio de fe publica registral las eventuales causales de invalidez o ineficacia (nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin) que afecten a la primera relacin jurdica ("A vende a B"), no perjudicarn a la segunda relacin jurdica ("B vende a C"). El Art. 2014 del C.C. expone el principio de fe publica registral en tal sentido. Seala que el tercero (C, en el ejemplo) que de buena fe adquiere a titulo oneroso (compraventa) algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo (B, en el ejemplo), mantiene su adquisicin aunque despus se anule, rescinda o resuelva por virtud de causas que no consten en los registros pblicos.d. Debe existir conexin lineal entre las dos relaciones jurdicas.Esto significa que el derecho inscrito del tercero registral debe encontrarse amenazada por las causales de ineficacia que afectan a la relacin jurdica inscrita precedente, de la cual deriva. El principio de fe publica registral, impide que dicha amenaza se haga efectiva.e. La relacin jurdica inscrita del tercero registral debe ser amenazada por otra, igualmente inscrita.Conforme se ha puntualizado al tratar del principio de oponibilidad de lo inscrito, el tercero registral es "registral" en la medida que su derecho se encuentra inscrito en el Registro.f. El tercero registral debe ser un titular registral.g. El tercero registral debe haber adquirido su derecho de buena fe.El tercero registral, conforme se ha expuesto, no debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia que afectaba a la relacin jurdica por la cual adquiri su derecho el antecesor.

LOS REGISTROS PBLICOS Los Registros Pblicos son una institucin jurdica del Estado que constituye el carcter instrumental del cual se vale el Derecho Registral para permitir que las personas puedan conocer la titularidad a travs de la publicidad registral del bien registrado, sin necesidad que el propietario tenga contacto con el bien. En el Per los Registros Pblicos vienen hacer una institucin estatal, Tcnico-Jurdica, dependiente del Ministerio de Justicia, con autonoma de sus funcionarios que preservan la intangibilidad del contenido de las inscripciones, y otorgan publicidad material y formal con efectos jurdicos, de todos los actos y derechos inscritos de origen notarial, judicial y decisiones administrativas, previstas en la ley, con el objeto de garantizar el derecho de los titulares registrados y terceros contratantes.LA FUNCIN REGISTRAL La funcin registral o funcin registral calificadora se concibe como la funcin jurdica determinativa de la inscripcin y su contenido que lo lleva a cabo el registrador, con carcter preliminar, para decidir si un ttulo presentado es o no eficaz para producir el asiento que les interesa, esto es, examinando el documento cuya inscripcin se pretende para determinar si rene los requisitos de fondo y forma exigibles para practicarla. Es decir, consiste en la calificacin que es el control de la legalidad de los documentos inscribibles.LA PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad registral, es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo para producir cognocibilidad general erga omnes respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el trfico de los mismos. Por ello, la publicidad registral, en nuestro ordenamiento jurdico peruano, es el medio empleado por la oficina registral para difundir y dar a conocer a todo el pblico en general los actos, contratos, resoluciones administrativas, judiciales y dems documentos que se encuentran en la entidad, con el objeto de garantizar y proteger a los inscribientes y a terceros, teniendo como importancia la de brindar seguridad jurdica eficaz.EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL Es el principio por el cual al tercero registral se le protege su derecho adquirido sobre la base de la informacin que el Registro facilita, siempre y cuando cumpla los requisitos que la ley impone e inscriba su derecho. Concepto que tambin lo recalca la doctrina y legislacin espaola (cuando manifiesta que en virtud de este principio el tercero adquiere en base a la legitimacin dispositiva de un titular registral, es mantenido en la adquisicin a non domino que realiza una vez que ha inscrito su derecho, con los dems requisitos exigidos por la ley23) siendo esta el precedente del principio de fe pblica registral en nuestro ordenamiento peruano.

Este principio se relaciona con los principios de legitimidad y la publicidad registral. El primero, resulta ser un complemento de ste, porque protege al tercero que contrat basado en la informacin que le proporcion el Registro24. Y el segundo, viene hacer su sustento (publicidad) sobre el cual el tercero contrata; es decir, la persona ajena al Registro que ampara su adquisicin en lo que el Registro le dice, cumpliendo adems otros requisitos como adquirir de buena fe, a titulo oneroso y de quien en el Registro aparece con facultades para celebrar el acto. Dicha adquisicin ser vlida aunque despus aparezcan hechos que impliquen la anulacin, rescisin o resolucin del derecho del otorgante, en virtud de causas que no consten en el Registro.4.1.Requisitos Para que el tercero adquiera proteccin por parte del principio de fe pblica registral requiere necesariamente que concurran copulativamente26 todos los requisitos que establece el Art. 2014 del C.C.4.1.1. Adquisicin vlida a ttulo oneroso Este requisito se le puede denominar tambin como el elemento negocial o mecanismo de proteccin a los negocios de trfico o negocios jurdicos onerosos, esto es, aquellos celebrados en forma voluntaria en los que la voluntad de adquirir se adopt en virtud de la informacin proporcionada por el Registro28. En otras palabras, estamos ante un acto negocial (o elemento negocial) cuando una de la partes proporciona a la otra una utilidad o ventaja a cambio de otra que ella obtiene29, producindose un sacrificio patrimonial proporcional en su esfera jurdica, onerosidad. Por lo tanto, los que adquieren un derecho a ttulo gratuito no se encuentran amparados por el principio de fe pblica.4.1.2. Confianza en el Registro Este requisito se trata de un elemento de regularidad en la cadena de trasmisiones, sustentado en las inscripciones del Registro. Donde el adquiriente (para lograr proteccin jurdica) necesita confiar en un elemento objetivo que le brinde certeza y verosimilitud respecto a la condicin de dueo de la finca del transmitente31. Es decir, el disponente o transferente debe ser un titular inscrito, por lo cual el tercero adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transferirlo. Las facultades y poderes del transferente resultar del propio Registro.4.1.3. Buena fe Es el elemento subjetivo, que consiste en la creencia de que el transmitente es el verdadero dueo del bien, lo cual se perturba cuando el tercero conoce la existencia de un titular distinto extra registro, o por lo menos tiene fundadas dudas respecto del transmitente. El fundamento de la proteccin del tercero est en su buena fe. Lo que busca la buena fe es mantener un estndar de moralidad en las relaciones sociales y econmicas; en caso contrario, el Registro podra ser utilizado para consumar fraudes y engaos. Por ello, la buena fe consiste, en estar convencidos de haber obrado de manera diligente, prudente y honesta (la buena fe es algo loable, con una raigambre tica33), esto es, estar convencidos de la certeza, licitud y legitimidad de su conducta.4.1.3.1.Buena fe como desconocimiento y como creencia En la doctrina se establece que dicha buena fe tiene dos aspectos: uno negativo y uno positivo. El primero, negativo, consiste en el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, que la realidad registral discrepa de la extra registral. Y el aspecto positivo, que se encuentra vinculada con una creencia. Segn esta concepcin, la buena fe consiste no solamente en el desconocimiento de la inexactitud registral, sino adems en la creencia de que el titular registral efectivamente lo es.4.1.3.2. Buena fe diligencia. Este criterio de buena fe exige en el tercero una conducta diligente al momento de la adquisicin, por lo que se le impone a ste deberes elementales de verificacin, de tal suerte que no basta el simple desconocimiento, sino adems se encuentra obligado a realizar una actuacin conforme a los cnones de honestidad en la adquisicin (buena fe diligente).. 4.1.3.3.Buena fe objetiva y buena fe subjetiva La buena fe objetiva y la buena fe subjetiva. La primera hace referencia a la conducta que se impone a un sujeto, es una pauta de accin que se puede exigir a las personas, es una imposicin de deberes. Regla que se expresa en la lealtad. La fe en la experiencia registral se refiere a la confianza objetiva resultante de los datos del asiento registral; la segunda, sin embargo, ha sido pensada como un estado psicolgico, como un estado de conocimiento, una creencia del sujeto respecto de que su actuacin es conforme a derecho. Creencia que no puede ser candorosa, sino razonada, en el sentido de que el sujeto ha apreciado los elementos de juicio que estaban a su disposicin. La apreciacin del sujeto es fruto de su diligencia, esto es que ha hecho una bsqueda razonable de los elementos de juicio. La buena fe subjetiva se entiende como una conviccin de actuar conforme a derecho. As, el efecto jurdico de la buena fe subjetiva consiste en la conservacin de las situaciones jurdicas o de los efectos jurdicos en los cuales el sujeto haba confiado, o bien en la limitacin o exclusin de responsabilidad o de efectos jurdicos negativos para el sujeto..4.1.4. No deben de constar en el Registro las causales de nulidad o ineficaciaEste requisito exige para la proteccin del tercero se encuentre subordinada a la no-constacia en el registro de las causales de nulidad o inexistencia del negocio antecedente.En tal sentido, el elemento clave para la determinacin es la claridad del registro, o la claridad de la hoja registral correspondiente a la finca. Este requisito nos hace estar ante una pura publicidad registral. De ah. Que si las causas de nulidad o resolucin han tenido acceso al registro a travs de asiento idneo y por el ttulo tambin idneo, se ha producido el carcter explcito de la publicidad que seala la ley.Adems, debe agregarse que las causales de nulidad o ineficacia no deben constar en los asientos de inscripcin, ni en los ttulos archivados, y la razn es que nuestro sistema de atribuciones es causalista. Por ello, la inscripcin es un simple resumen y no puede variar o derogar el contenido del hecho jurdico adquisitivo reconociendo por la ley. De ah que nuestra jurisprudencia viene reconociendo esta doctrina, con pleno acierto, cuando manifiesta que: No slo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del ttulo archivado. (El subrayado es nuestro).4.1.5. Inscripcin de su propio ttulo Este es el ltimo requisito que va a asegurar el derecho adquisitivo, al tercero no le basta con haber confiado en lo que el Registro pblica acerca de la titularidad del derecho que se propone adquirir, es necesario, adems, que sea un tercero activo41, es decir que inscriba su derecho. Una vez inscrito el derecho el titular mantiene su adquisicin, aunque despus se anule el derecho del otorgante, en virtud de causa que no consten en los Registros Pblicos. El requisito de la inscripcin es un aadido registral a las exigencias esenciales de la proteccin de la apariencia jurdica. Asimismo, en los sistemas comparados de fe pblica registral, la inscripcin del propio derecho es tambin condicin necesaria para alcanzar de la ley la proteccin registral.4.2.Hasta qu momento el tercero ha de contar con buena fe, esto es, hasta el instante de la celebracin del acto adquisitivo o hasta el momento de la inscripcin que realice el tercero a su favor? La buena fe la deber tener desde la adquisicin, como al momento de la inscripcin que realice el tercero a su favor. La buena fe que se presumir mientras no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del Registro.4.3.El tercero registral El tercero registral es el titular registral que resulta beneficiado o perjudicado, por aplicacin de los principios que recoge el sistema registral, respecto de una relacin jurdica ajena, pero conexa con su derecho inscrito y que confronta con el mismo. Es decir, el tercero registral, es el que resulta protegido por el ordenamiento jurdico y mantiene su derecho inscrito en el Registro cuando el de su transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en merito a causas que no constan en el Registro.Se diferencia el tercero registral del tercero civil, porque, este ltimo se refiere a aquella persona que no es parte en una relacin jurdica determinada, por lo tanto, no debe ser afectada por las consecuencias que se puedan generar en dicha relacin. Se trata de cualquier persona ajena a una relacin jurdica. Sin embargo el tercero registral, es aquella persona que rene determinadas condiciones, sealadas en la legislacin, para que se constituya como tal.

3.TERCERO REGISTRALLa Doctrina Espaola entiendo por tercero registral,a la persona que goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe y haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad([5])El concepto de tercero registral, en nuestra legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo Civil y artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos ([6]).En un primer significado, es tercero registral aqul que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situacin jurdica en que es protegido por el principio de la fe pblica registral. En un segundo significado, tambin es tercero registral quien, ya amparado por la fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose su posicin en invulnerable e inatacable.Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usar para defender su derecho, no las normas de derecho comn que le podran resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho est asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden pblico, y, por lo consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza segn el articulo 2022 del Cdigo Civil.4.PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRALEste principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral.La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. ([7])A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho comn y tambin de derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante una situacin en la quela seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho.Veamos como explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho. Segn el derecho comn, civil o extraregistral, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho comn establece que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul que se transmite.Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extraregistral, es sacrificada por lo que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho comn. ([8])Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el derecho comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer ms difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin; en tanto el reglamento General de los registros Pblicos incluye, adems de las indicadas, la anulacin.Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad con la norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pblica registral, se requieren las siguientes caractersticas:Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral,Que la adquisicin se a ttulo oneroso,Que el adquirente inscriba su derecho; y,Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercero.II.AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS Y DE LA INSTITUCIN DEL TERCERO REGISTRAL1.AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PBLICOS1.1.EL SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURDICAEn forma especfica, la institucin de los Registros Pblicos no tiene consagracin constitucional; sin embargo, tal situacin jurdica no la convierte en inconstitucional. Puesto que, una norma puede ser declarada inconstitucional si es que contravienen a la Constitucin ya sean en la forma o en el fondo, lo que no sucede en el presente caso; pues, la Ley N 26366, Ley de Creacin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, de fecha 14 de octubre de 1994, tiene como una de sus garantas principales la de brindar seguridad jurdica a los derechos de quienes se amparan en la fe del registro, lo que hace de la misma una norma, sin duda alguna, constitucional.Adems de lo indicado, al formar parte del libro IX del Cdigo Civil y al no colisionar stos en forma alguna con la parte dogmtica u orgnica de la Carta Poltica vigente, adems el principio de Juricidado de Seguridad Jurdica, que, a mi entender, es el fundamento constitucional de la existencia de los Registros Pblicos, obliga a todos los peruanos a respetar y cumplir su normatividad.Por otro lado, la forma de organizacin del Estado, en centralizado, descentralizado o desconcentrado, definir el margen de operatividad y toma de decisiones de los rganos estatales, y, en funcin de ello, se podr hablar de un mayor o menor grado de autonoma.Debe tenerse en cuenta que, cuando la administracin y actividad del Estado se refiere a materias complejas, ya sea por los elementos que participan en ella, o por los efectos que pueden recaer sobre los destinatarios, se opta por integrar las normas, los procedimientos, principios y organismos u rganos encargados de realizar dicha actividad en un sistema. As, si la actividad es registral, hablaremos de un sistema registral.La concepcin de un sistema registral, ms all del mbito geogrfico y estrictamente tcnico-jurdico con el que tradicionalmente se le ha identificado, se ubica en plano de una poltica integral basada en la Seguridad Jurdica. Por esta razn, el estudio del Derecho Registral adquiere fundamental importancia, sobre todo en aquellos Estados, como el nuestro, que promueven una economa de mercado, ya que la Seguridad Jurdica es la nica manera en que se puede garantizar el trfico o movimiento de bienes y servicios.Ya no es suficiente gozar de la seguridad de la cosa juzgada, no basta la intervencin jurisdiccional o la simple promulgacin de una ley, o finalmente, la formalizacin de un contrato por escritura pblica. Es necesario garantizar que esos derechosque el juez, la ley o el contrato reconocen, sean oponible a terceros, y ello, como sabemos, slo se logra con la publicidad registral y seguridad jurdica que sta brinda. De esta forma los agentes econmicos estarn garantizados y protegidos en sus transacciones, evitando as conflictos que, a la larga, generan mayores costos que beneficios, no slo para los directamente interesados, sino para la sociedad en general.([9])De lo dicho, se reafirma que el principio de Juricidad o Seguridad Jurdica es el fundamento y amparo de los Registros Pblicos, pero tambin se advierte que, el Sistema Nacional de los Registros Pblicos tiene su fundamento en otras instituciones contempladas en la Constitucin, adems del derecho de propiedad, que ha sido tratado en otro punto, como la economa de mercado e inversin privada.1.2.LA AUTONOMA DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANOLa ley 26366, creo la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos comoun organismo descentralizado autnomo del sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, con personera jurdica de derecho pblico, con patrimonio propio y autonoma funcional, jurdico registral, tcnica, econmica, financiera y administrativa; de conformidad con esto, podemos concluir que la Superintendencia tiene calidad de organismo, lo cual significa, entre otras cosas, que bajo su conduccin se encuentran todos los dems entes que integran el sistema.Se le ha dado el carcter de organismo descentralizado, a fin de que pueda actuar con plenas atribucionesadministrativas y competencia en materia de poltica registral; competencia esta ltima que al ser responsabilidad del Estado, explica su incorporacin en el sector Justicia, de la estructura estatal, lo cual no significa subordinacin al poder poltico, sino el establecimiento de una necesaria jerarqua administrativa que coordine armnicamente la poltica del Estado en materia registral.2.AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRALEn la primera parte de este artculo, se ha explicado en qu consiste la figura del tercero registral y el principio de la fe pblica registral; as mismo se ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los Registros Pblicos es la Seguridad Jurdica amparada en el Art. 38 de la Constitucin vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional del tercero registral tambin radica en el principio de Juricidad, materializndose expresamente en la seguridad del trfico registral, seguridad sta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los RegistrosPblicos, por la presuncin que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de legitimacin, segn el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.Por otro lado, los Registros Pblicos, como ya se ha indicado, forman parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeo slo puede ser ejercitado dentro de los mrgenes establecidos por la Constitucin y el ordenamiento jurdico y, como lgica consecuencia, sometido, a su vez, a los controles constitucionales frente a los excesos de su denominada autonoma registral.Ahora bien, como todo acto jurdico registral (inscripciones, cierre de partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho administrativo con sujecin a las normas constitucionales, las disciplinas encargadas del estudio de la solucin a los conflictos que genera la administracin pblica, sern el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho Procesal Constitucional, dentro de este ltimo se convierte en mecanismo procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los registradores o servidores de los registros.Es as que, la accin de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200 de la Constitucin, que la consagra como aquella garanta constitucional que procede contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los dems derechos reconocidos por la Constitucin, con excepcin de los referentes a la libertad individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad, derecho de peticin, derecho a la juricidad, etc.De igual modo, la garanta constitucional de habeas data, tambin se constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisin, por parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los derechos a que se refiere el artculo 2, incisos 5 y 6 de la Constitucin, esto es, a solicitar sin expresin de causa la informacin que requieray a recibirla de cualquier entidad pblica, en el plazo legal que suponga el pedido. Se exceptan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a que los servicios informticos, computarizados o no, pblicos o privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar.Por otro lado, la accin de cumplimiento, referida en el inciso 6 del artculo 200 de la Constitucin, est destinado a posibilitar el acatamiento por parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de impenetrabilidad, referido en el Art. 2017 del C.C. o con el acto de cerrar una partida o ficha a causa de duplicidad de inscripcin. Pero, claro est, todo esto sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurrira el registrador y la consiguiente indemnizacin de daos y perjuicios por responsabilidad extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en va penal, o excluyentemente, la ltima en la jurisdiccin civil.Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento constitucional del principio de la fe pblica registral y, por ende, la proteccin al tercero registral, no podemos establecer un mecanismo especfico amparado por la Constitucin para la proteccin del tercero registral; por ende, y e coincidencia con el Dr. Humberto Uchuya Carrazco, se constituye en una necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar la justicia en defensa del mismo...,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,