Lopez de Zavalia Fernando - Teoría de los Contratos Tomo III - SEGUNDA PARTE.pdf

Captulo XV: Locaciones urbanas

110. Introduccin

I. Generalidades

Con alguna supervivencia de normas de la ley 21.342, ri-ge, actualmente, la ley 23.091, a la que en lo sucesivo aludi-remos con la sigla "L.U.".

La L.U. es una ley especfica para las locaciones urbanas que contiene normas que ataen a la regulacin civil del contrato de locacin, ms un sistema de promocin de loca-ciones destinadas a vivienda.

1. Materia a examinar En este captulo, hablaremos de las normas que ataen a

la regulacin civil del contrato de locacin urbana. Ellas son el resultado de una torturada historia de la que

daremos una breve resea en los apartados II a IV. Las normas actuales tienen el carcter de legislacin

permanente aplicable a todos los contratos celebrados a partir de su vigencia, y en esto se distinguen del grueso de sus precedentes legislativos que se postularon como tran-sitorios.

Ese carcter de legislacin permanente no ha impedido que, de cuando en cuando, reaparecieran brotes de legisla-cin transitoria, que afectaron los contratos celebrados a su amparo (as: leyes 23.542, 23.680 y 23.747)1, retornando a

1 Estas tres leyes afectaron el sistema de ajuste del precio, cada una con sus particularidades: la ley 23.542 para las locaciones urbanas destinadas a vivienda, la ley 23.680, para todas las locaciones urbanas, en forma discriminada, segn "los destinos y precios locativos", y la ley 23.747, tambin para todas, pero en forma uniforme.

Sobre la ley 23.680, comp. Operatividad y alcances de la emergencia locativa de Rocca-Abatti-Rocca (h) en ADLA XIX-C, pgs. 2432 y sigts.

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regir la L.U. sin cortapisas, para los contratos celebrados con posterioridad a esos brotes, aunque, desde luego, con una credibilidad en las promesas de la Constitucin y de la L.U. cada vez ms dbil.

Una nueva afectacin se produjo con la ley 23.928, llama-da de "Convertibilidad del Austral" que alcanz a los contra-tos ya celebrados, y con carcter permanente incidi sobre el contenido de la L.U.

En cuanto al sistema de promocin de locaciones destina-das a vivienda, solo haremos una esquemtica referencia por entender que su estudio escapa a una visual civilstica del tema.

2. Suerte de la anterior ley 21.342 La L.U. no ha derogado expresamente a la ley 21.342. Pero si dejamos de lado sus disposiciones de ndole proce-

sal (que escapan tambin a un enfoque civilista) y las nor-mas que han perdido inters (por haberse cumplido las fe-chas previstas), la verdad es que casi nada queda de la ley 21.342 que merezca una reflexin especial.

A nuestro juicio, apenas quedan2 el art. 6, y algo del art. 29 (infra, 115, VII, 111, III).

II. Antecedentes: el intervencionismo de 1921

En setiembre de 1921 se dictaron las leyes 1,1.156 y 11.157. El Estado, invocando razones de emergencia, ensay all sus poderes intervencionistas.

1. La ley 11.156 Fundada en razones de emergencia3 fue dictada con ca-

rcter de permanente, salvo una disposicin que, visible-mente, fue transitoria.

2 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 8/9 y 105/7. 3 Comp. Justo, Objetivos y ofconces de la ley 11.156 en nota a la publicacin de

esta ley en ADLA.

110. Locaciones urbanas 391

La improlijidad de su redaccin obliga a hacer los si-guientes distingos:

a) Carcter permanente tuvo la modificacin que en su art. 1 introdujo reformas a los arts. 1404, 1507, 1509, 1583, 1604 y 1610 del Cdigo Civil, mandando en su art. 2 que se incluyeran en la primera edicin del Cdigo.

Estas modificaciones continan vigentes, aunque lo con-trario se haya sostenido para el art. 1507 (infra, 114,1).

b) Permanente, es tambin, a nuestro entender, el precep-to del art. 4 de la ley 11.1564 (supra, 108, III, 2).

c) Pero la disposicin de su art. 2, ya tuvo otro color. Al disponer que "para las locaciones a que se refiere el primer apartado del art. 1507 del Cdigo Civil, vigentes en el mo-mento de promulgacin de la presente ley, el plazo legal empezar a contarse desde esta fecha", implic una prrro-ga legal del contrato, ya que no descontaba el tiempo ante-rior transcurrido. Bajo la aparente mscara de una norma sobre aplicacin de las leyes en el tiempo, desembocaba en una prrroga.

2. La ley 11.157 La ley 11.157 fue, en cambio, de un declarado carcter

transitorio, como legislacin de emergencia por dos aos. Pe-ro su rgimen fue prorrogado por las leyes 11.201, 11.231 y 11.318, hasta el 30 de setiembre de 1925.

La ley 11.157 prohibi cobrar "por la locacin de las ca-sas, piezas y departamentos destinados a habitacin, comer-cio o industria en el territorio de la Repblica, un precio ma-yor que el que se pagaba por los mismos el 1 de enero de 1920" (art. 1). Como esa ley fue promulgada el 19 de setiem-bre de 1921, ese "congelamiento", al retrotraer, conllevaba, en su caso, una rebaja.

Planteada la inconstitucionalidad de la ley 11.157, la Cor-te Suprema se pronunci a favor de la constitucionalidad, en la causa "Ercolano contra Cantoni de Renshaw" con la disi-

4 Rezznico, Estudio, II, pg. 272.


dencia del inolvidable juez Bermejo. Ese pronunciamiento es siempre recordado por los defensores de las leyes de emer-gencia, disimulando que el pronunciamiento fue aplicado al caso muy especial "de una simple locacin verbal y sin tr-mino" y, generalmente, pasando por alto que para "un con-trato de trmino definido" la ley 11.157 fue declarada in-constitucional pocos meses despus, en la causa "Horta vs. Harguindeguy"5.

3. Juicio crtico Contra los aplausos que el intervencionismo estatal reci-

biera (en las diversas oportunidades en las que se manifest en materia locativa), nosotros preferimos hacernos eco de las palabras de Bibiloni, quien habl del "patente desmenti-do a las promesas de la Constitucin"6.

III. El segundo intervencionismo

Con el decreto 1580 de junio de 1943 se reinicia el calva-rio del rgimen locativo.

1. Este decreto: a) Se postul, en su letra, omnicomprensivo de todos los

contratos "vigentes o que se celebren" de "locacin de inmue-bles de propiedad privada, piezas, casas, departamentos y locales, con o sin muebles, destinados a vivienda, comercio, industria o al ejercicio de toda otra actividad lcita".

Tan omnicomprensiva era la letra del texto, que la resolu-cin 101 del 10/11/44 declar a los terrenos baldos incluidos en el decreto 1580. Pero el 27/IV/44, por resolucin 384, la Cmara de Alquileres de la Capital Federal, dej a un lado las "locaciones de tierras situadas fuera del radio, ejido o zo-na de las ciudades o pueblos, con destino a cualquier clase

5 Sobre aiibos precedentes: Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin urbana, pg. -. nota 10.

6 Bibiloni, Anteproyecto, VI, pg. 170.


de explotacin agrcola, y cuyo objeto principal no sea la ha-bitacin".

b) Estableci una rebaja de alquileres "de acuerdo con porcentajes que se aplicarn sobre los que regan el 31 de di-ciembre de 1942".

Cuando la propiedad, a esa fecha, no haba estado alqui-lada, por haber sido objeto de ocupacin directa por sus due-os, la Cmara de Alquileres de la Capital (res. 1550 del 12/111/45) dispuso que le corresponda fijar el valor locativo.

c) Prorrog los contratos por un ao y medio, disponiendo que los juicios de desalojo iniciados por vencimiento del tr-mino quedaran sin efecto.

2. El delirio intervencionista del decreto, se suavizaba en el art. 13 al afirmar su carcter transitorio "hasta el 31 de diciembre de 1945".

Para el jurista supersticioso, la eleccin del nmero 13 debi sonar a sarcasmo. Nada de realmente "transitorio" po-da haber en la accin emprendida. El decreto 29.716/45 pro-rrog el rgimen hasta el 31/XII/46: la ley 12.886 lo extendi hasta el 31/XII/47; la ley 13.026 lo llev hasta el 30/VI/49; la ley 13.525 hasta el 30/IX/49.

3. Prescindimos en esta visin panormica, de enunciar el cmulo de normas que se dictaron durante esos aos, algu-nas de las cuales modificaron el decreto 1580/43.

Pero, por lo que pueda servir para un juicio valorativo de la actitud estatal, y despertar la indignacin jurdica que sirva de antdoto contra los que de buena fe, pero a nuestro juicio, errados, pretenden santificar el intervencionismo por razones de emergencia, puntualizamos:

a) Hay razones para dudar de la eticidad de un Estado que se preocup de su propia proteccin como inquilino (de-creto 6184/44) mientras como locador tomaba previsiones para escapar al rgimen, con el decreto 26.527/44.

b) Dirigiendo la vista a las viviendas desocupadas, conmi-n a su arriendo. El Estado ensay, primero, su intervencio-nismo para Ushuaia y Ro Grande (decreto 27.693 de set. 11 de 1948); luego, avanz limitado, primero, a viviendas, y ex-


tendido despus a otros destinos, sobre la Capital Federal y el radio descripto por el art. 3 del decreto 1580/43 (decretos 18.129/48 y 3075/49).

c) Se suspendieron los juicios de desalojo, en la Capital Federal, para las locaciones destinadas a habitacin, cuyo alquiler no excediera de doscientos pesos mensuales, por 90 das (ley 12.847) estableciendo luego igual regla para el res-to de la Repblica (ley 12.862).

Esa suspensin (previndose exclusiones) fue prorrogada hasta el 30 de junio de 1947 por ley 12.926, cuya vigencia fue luego prorrogada hasta el 31 de julio de 1947 por ley 12.991.

Un nuevo rgimen de suspensin de desalojos hasta el 30 de junio de 1949 fue dispuesto por ley 12.998, modificada por ley 13.228, con la prrroga hasta el 30 de setiembre de 1949, por ley 13.525.

Una ms amplia suspensin, pero tambin hasta el 30 de setiembre de 1949 deriv de la ley 13.538.

IV. La legislacin siguiente

Al llegar setiembre de 1949, ya el Gobierno se encontraba atrapado por una emergencia que la legislacin anterior ha-ba agudizado, y sin voluntad firme de superar los vientos demaggicos que orientaban su poltica.

La catarata legislativa continu a travs de seis pero-dos en los que con estas y otras leyes, la Repblica, orgullo de nuestros padres, fue precipitndose hacia la decadencia. Cada uno de esos perodos estuvo signado por una norma-cin bsica:

1. La ley 13.581 El rgimen iniciado con el decreto 1580 de 1943 llevaba

ya seis aos y meses de vida. La comisin bicameral encar-gada del estudio de la materia, no alcanz, en el ao 1949, a elaborar un rgimen definitivo, y propuso uno transitorio, afirmando sus propsitos de continuar con los estudios du-rante el receso legislativo.

As naci la ley 13.581, promulgada el 5 de octubre de


1949, que se autopostul como transitoria, hasta el 30 de se-tiembre de 1951.

Pero la transitoriedad deba prolongarse... El rgimen de la ley 13.581, con sus modificatorias y pr-

rrogas (leyes 13.936, 14.053, 14.139, 14.178, 14.288, 14.356, decretos-leyes 160/55, 7.588/55, 10.077/55, 23.034/56) sub-sisti hasta la sancin del decreto 2186/57.

Con todas sus falencias (que fueron grandes) podemos reco-nocer a la ley 13.581 el mrito de constituir un cuerpo orgni-co, donde, aparte de introducirse algunas innovaciones se ar-monizaba las reglas locativas hasta entonces dispersas. Cons-tituy por as decirlo una codificacin de la transitoriedad.

A. En punto a mbito de aplicacin, tuvo una amplitud (art. 1) similar a la del art. 1 del decreto 1580 de 1943.

Expresamente la comisin bicamera autora del proyecto, evit emplear el calificativo de "urbanas" que utilizara la ley 12.998, para no dejar fuera de la proteccin a la locacin de inmuebles ubicados fuera del ejido de los pueblos o de las ciudades.7

B. Prorrog las locaciones (art. 5) disponiendo que sus normas se aplicaran de oficio "incluso a los juicios en trmi-te" y aun con sentencia (art. 46).

C. Concluy con el sistema de rebaja de alquileres, pero no liber los mismos, pues los congel a los montos definidos como "precio bsico"; basta tener presente que para las uni-dades que haban estado alquiladas al 31 de diciembre de 1942, se tuvo como alquiler bsico el de esa fecha (art. 7 del decreto reglamentario 34.252/49) para concluir que el "ali-vio" que se daba a los locadores, era harto mezquino. La ini-quidad era manifiesta, y en la letra del art. 13 de la ley 13.581 se previo la posibilidad de reajustes de los alquileres bsicos, segn determinara la reglamentacin, que fij (art. 12 del decreto 34.252/49) topes mximos de aumento, que para viviendas, fueron del 15%, para comercio o industria, del 30% y para los restantes, del 20%.

7 Rezznico, Intervencin del Estado en la locacin urbana, pg. 33.

396 110- Locaciones urbanas

D. Estableci para todo el territorio de la Repblica, la obligatoriedad de denunciar la existencia de viviendas des-habitadas (art. 3) con facultad del respectivo Poder Ejecuti-vo de incautarse de las "total o parcialmente deshabitadas" arrendndolas "por cuenta de sus propietarios, locadores o sublocadores, en caso de negativa arbitraria" (art. 4).

Era el virus comunista, que aunque pblicamente con-denado comenzaba a infiltrarse en nuestras instituciones, a despecho de las promesas de la Constitucin.

E. Prescindimos de dar una visin panormica de las de-ms disposiciones de la ley 13.581, porque ello recargara a nuestro juicio, indebidamente las finalidades de esta exposicin.

2. El decreto-ley 2186/57 Al llegar el ao 1957, el rgimen intervencionista con sus

sistema de prrrogas y de alquileres injustos, haba produci-do graves daos. Pero no era fcil salir de l, porque la eco-noma estaba en parte edificada sobre esos malsanos pila-res. Haba, realmente, un problema "heredado"8, y compren-dindolo, el decreto 2186/57 persigui, segn rezan sus "Considerandos", "un gradual y prudente regreso a las dis-posiciones del Cdigo Civil".

Su rgimen, complementado por el decreto-ley 9940/57, reglamentado por decreto 9981 de 1957, y prorrogado por las leyes 14.775 y 14.809, rigi hasta la ley 14.821.

Su mbito de aplicacin, en comparacin con el de las normaciones anteriores, fue notablemente circunscripto, aplicndose a las locaciones "destinadas a vivienda, peque-os comercios, pequeas industrias, y cualquier otra activi-

8 Entrecomillamos lo de "heredado", calificativo muy en boga cuando cambian los gobernantes. Nadie se atreve a hablar de "heredado" cuando el hecho preceden-te ha sido su propia obra, pero cuando puede atriburselo a otro, surge de inmedia-to la excusa que sugiere el calificativo. Como excusa con fines de poltica personal, tiene su impacto y un efecto psicolgico evidente, despertando la comprensin ha-cia el gobernante que se encuentra en aprietos por el hecho de su predecesor. Pero, desde el punto de vista jurdico, el calificativo encierra una falacia. El Estado es una unidad histrica que no muere, por lo que no hay "herencias".


dad lcita" (art. 1) y aun dentro de ese mbito, ya reducido, prevea una serie de exclusiones, en el art. 2.

Con ese mbito limitado, se prorrogaron las locaciones y se estableci un rgimen de precios.

Excsesenos de presentar otras disposiciones de este de-creto-ley.

3. Las leyes 14.821 y 15.775 Los propsitos de retorno gradual al Cdigo Civil fueron

bien pronto abandonados. Tal lo que result de la ley 14.821 y de las posteriores le-

yes 15.331, 15.775, 16.654, con las prrrogas dispuestas por las leyes 16.485 y 16.675.

Con la ley 14.821, el mbito de la normacin vuelve a ser amplio; ya no se habla de pequeos comercios o pequeas in-dustrias, abarcando, genricamente "vivienda, comercio, indus-tria o cualquier otra actividad lcita". Se previeron, s, exclusio-nes al rgimen de la ley (art. 3) y entre ellas, las de los contra-tos celebrados a partir del 1 de marzo de 1957 y los que se celebraren en el futuro, pero ya en la ley 15.775 se previo un mtodo para evitar el lanzamiento.

Se prorrogaron los contratos abarcados. Se estableci un rgimen de precios con aumentos progresivos.

4. La ley 16.739 Derog expresamente (art. 72) las leyes 14.821 y 15.775.

Entr a regir con efectos (art. 73) al 1 de octubre de 1965. Con un mbito amplio ("vivienda, comercio, industria o

cualquier actividad lcita": art. 1) prorrog todos los contra-tos, a fechas distintas, segn los destinos (art. 2), estable-ciendo un rgimen de precios (art. 13). Se establecieron tam-bin exclusiones a la prrroga (art. 3).

A travs de las posteriores leyes 17.368, 17.607 y 17.689 se manifest la preocupacin del legislador de preparar la vuelta al Cdigo Civil.

5. La ley 18.880 Con la ley 18.880 se circunscribi notablemente el mbito

de intervencionismo estatal, hasta el punto de que en uno de


los diarios de mayor circulacin en el pas se lleg a decir que ms que una ley de regulacin de alquileres, era una ley de desalojo9.

a) Su mbito declarado fue el de las locaciones y subloca-ciones de inmuebles "destinados exclusivamente a vivienda"10 y no todas, pues se contemplaba una serie de exclusiones del rgimen.

Pero tambin se incluan, adems de las locaciones desti-nadas a vivienda, las destinadas a establecimientos educa-cionales, y (lo que nos vuelve a hacer dudar de la eticidad del legislador) las locaciones, "cualquiera que fuere su desti-no" en las que el locatario fuera "el Estado Nacional, una provincia, un municipio, un ente descentralizado de la admi-nistracin pblica o una empresa del Estado".

Las locaciones incluidas quedaron prorrogadas hasta el 30/XII/47, trmino llevado al 31/XII/75 por ley 19.405. Se fij una "tabla" de alquileres, segn los aos, partiendo de lo que se llam "valores bsicos".

b) Pero no tard el legislador en acudir en auxilio de los locatarios urbanos, cualquiera fuera el destino, con la sus-pensin de los trmites por juicios de desalojo y de los pla-zos de deshaucio, primero, hasta el 31 de octubre de 1973, por ley 20.519, y despus, hasta el 21 de diciembre de 1973, por ley 20.546, prohibiendo, simultneamente, que hasta esas fechas se iniciaran nuevos juicios de desalojo.

El legislador se daba, as, un "respiro" preparndose a re-gular nuevamente todas las locaciones urbanas, cualquiera fuera su destino.

El 31/XII/73 qued sancionada la ley 20.625 (promulgada en enero 14 de 1974, publicada el 21 de enero de ese ao).

6. La ley 20.625 Con ella, se abandon el propsito de reducir el problema

9 Como lo recordaba Arias, al exponer como relator al tema I de las Jornadas Nacionales sobre arrendamientos urbanos (Salta 1971) cuyas deliberaciones pue-den verse en "Locaciones-ley 18.880", Boletn Judicial de la Provincia de Salta, n-mero extraordinario.

10 Lo de "exclusivamente" resulta ser una exageracin, pues quedaban abarca-das ciertas locaciones de destino mixto.


a las locaciones para vivienda. Cayeron en su rgimen, esas, y las locaciones para actividades civiles lucrativas y no lu-crativas, para actividades profesionales, comerciales, indus-triales (art. 8). Hubo, s, casos excluidos (art. 3).

Se prorrogaron las locaciones incluidas hasta el 30 de ju-nio de 1975 y se regul el rgimen de precios.

La vigencia de la ley 20.625 fue prorrogada hasta el 18 de agosto de 1975 por ley 20.969, luego hasta el 30 de setiem-bre de 1975 por ley 20.989, v finalmente hasta el 30 de junio de 1976 por ley 21.122.

7. La ley 21.342 Esta ley, conocida como de "normalizacin de locaciones",

tuvo un claro propsito de retorno al Cdigo Civil. Se trat de un retorno gradual, pero retorno al fin... La graduacin del retorno permitira que el sector de los locatarios se fuera acomodando paulatinamente a la situacin futura, mientras que a travs del cumplimiento de los pasos previstos se fue-ra despertando la credibilidad de los locadores y de los in-versores.

A. Las locaciones para vivienda, iniciadas con anteriori-dad al 1 de enero de 1974, cuyo plazo contractual estuviere vencido, quedaron abarcadas por la ley.

a) Partiendo de ese mbito, la ley previo una serie de ex-clusiones expresas (art. 2) de entre las cuales cobr especial relevancia la del inquilino pudiente, que, aunque tena ya sus antecedentes (leyes 18.880 y 20.625), se conect, facili-tndola, con la obligacin del locatario de presentar una de-claracin jurada anual (art. 5) con sanciones en caso de in-cumplimiento, falsedad u ocultacin.

b) Para las locaciones incluidas se pusieron plazos de res-titucin distintos segn la fecha de iniciacin de la locacin (art. 7). La idea rectora fue la de liberar primero aquellas lo-caciones que por anteriores ordenamientos haban estado excluidas, y luego quedaron incluidas.

El plazo ms prolongado llegaba hasta el 30 de noviem-bre de 1979.

c) Para esas locaciones incluidas, y hasta que quedaran li-beradas, se estableci un rgimen gradual de precios. El al-


quiler consisti en un tanto por ciento del valor locativo, que comenzando por ser el 12,5% para julio de 1976, se iba incre-mentando trimestralmente hasta llegar a ser el 100% para abril de 1978. En cuanto al valor locativo sobre el cual se cal-culaba el por ciento, qued definido como el resultante de multiplicar el alquiler inicial de la locacin por el coeficiente previsto para ese ao en la escala que trajo la ley; adase a ello que se previo una actualizacin del valor locativo segn la variacin del ndice salarial del pen industrial.

B. Con las locaciones no destinadas a vivienda, se proce-di con mayor energa: plazo de vigencia hasta el 30 de se-tiembre de 1976, y durante l, 100% del valor locativo.

C. En fin, para el Estado locatario, se procedi con ener-ga intermedia.

Como para las locaciones destinadas a vivienda, se esta-blecieron plazos distintos de restitucin, segn la fecha de iniciacin, pero el alquiler se fij, durante la vigencia de los plazos, en el 100% del valor locativo, siendo actualizable se-gn ndices de precios mayoristas agropecuarios.

D. Todos los plazos se han cumplido. La ley 21.342 llen su cometido.

Pero las disposiciones que no dependen de esos plazos si-guen vigentes y deben computarse al encarar la posterior ley 23.091.

111. Los alcances de la locacin urbana

I. Concepto de locacin urbana

La L.U. es una ley especfica que rige solo las locaciones urbanas.

Pero: cundo hay una locacin urbana? Grave es el problema. La determinacin del concepto no

es fcil. Se han dado diversas conceptualizaciones. Mrito de Al-

varez Alonso es haberlas recordado, detenindose especial-mente en el tema, y sealando la importancia de l1, lo que reconocemos, no obstante que no compartamos la conclusin a la que arriba.

Segn cierta doctrina, a la que denominaremos "tesis de las cuatro notas", no hay que confundir el sentido semntico de lo "urbano" que apunta a lo geogrfico, a la ubicacin del predio dado en locacin, con el sentido tcnico-jurdico, para el que juegan otras connotaciones, y en este aspecto, ha he-cho fortuna una observacin de Roca Sastre, segn la cual, para distinguir una finca rstica de una urbana, hay que atender a cuatro criterios distintos, computando situacin, construccin, destino y accesoriedad, "no proporcionando ninguno de ellos, aisladamente, la distincin buscada"2.

1 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 18.880), pgs. 48 y sigts. y Arrendamientos urbanos (exposicin general de la ley 21.342), pgs. 67 y sigts.

2 Recordado por Alvarez Alonso, en las dos obras que mencionramos en la nota anterior, a propsito de las leyes 18.880 y 21.342, y dentro de esa lnea de pensa-miento, Rinessi, Derecho de las loe-aciones urbanas, pgs. 83/6, a propsito de la ley actual. Pero cabra preguntarse si esos dos autores siguen realmente a Rocca Sas-tre aunque parezcan partir de las cuatro notas que ste postula (situacin, cons-truccin, destino, accesoriedad). La duda nos es suscitada por el siguiente fragmen-to de Alvarez Alonso: "Como conclusin, se arriba a distinguir el predio rstico del urbano por: a) su situacin o emplazamiento en el campo o en la poblacin; b) por el aprovechamiento o destino explotacin agrcola, pecuaria o forestal frente

402 111. Los alcances de la locacin urbana

Nosotros, en la tarea de examinar la L. U. sustentamos la tesis que llamaremos "de las dos notas": situacin y destino.

A nuestro entender, aqu, son locaciones urbanas, las lo-caciones de inmuebles ubicados en las ciudades o pueblos, o en zonas de turismo, con destino a vivienda, comercio, in-dustria, u otras actividades urbanas.

Pasemos a desarrollar esta conceptualizacin.

1. Aqu La tesis de las cuatro notas (que no compartimos), puede

ser correcta para una determinada ley, y no serlo para otra. A nosotros nos interesa lo que aqu, en la L.U., es. Pero, pues la tesis de las cuatro notas habla de un sentido

semntico, de un sentido geogrfico, y de un sentido tcnico-ju-rdico, digamos lo propio de cada uno de ellos con una incursin intermedia que nos permita detenernos en el sentido vulgar.

A. En cuanto al sentido semntico, renunciamos a deter-minarlo. No somos lingistas, pero parcenos que "urbano" deriva del latn urbanus, y ste, de urbus, urbis, originado, al decir de Varrn, en orbis, ya que "en lo antiguo se edifica-ban las ciudades en forma circular"3. Sirva esto para con-cluir que el buscar el sentido semntico puede resultar una empresa harto escabrosa, dndonos para urbanus la sorpre-sa de desembocar en lo redondo.

B. Ms interesante nos parece pensar en el sentido vulgar. Las lenguas estn sometidas al fenmeno de la historici-

dad, en constante evolucin, y las palabras tienen una pluri-significacin.

a vivienda, industria o comercio; c) por la preponderancia de uno de estos elemen-tos, si ambos concurrieren en un mismo predio, o poT razn de dependencia que en-tre ellos exista, como principal uno y accesorio otro". Rinessi presenta ese fragmen-to de Alvarez Alonso como receptando las cuatro notas de Roca Sastre, pero since-ramente no vemos cmo bajo las tres letras (a,b,c) puedan traducirse cuatro criterios, a menos que en la enunciacin que se hace sub c, se distinga entre "pre-ponderancia" y "dependencia". Pero, de todos modos, en esa enunciacin de cuatro, brilla por su ausencia la nota de "construccin" que aparece explcita en la defini-cin que da Rinessi, en la cual falta, en cambio, la nota de "situacin".

3 De Miguel R., Nuevo Diccionario Latino-Espaol Etimolgico, voces urbanus y urbs.

111. Los alcances de la locacin urbana 403

Ya en Roma, urbanus tena una pluralidad de significa-dos, en el habla corriente...4.

En nuestra habla popular, "urbano" tiene tambin una pluralidad de sentidos, partiendo del ncleo bsico de algo que se relaciona con una ciudad, pero con gran elasticidad, que depende, entre otros datos, del sustantivo para el que funciona, adjetivando. Tanto "urbano" como "campestre" (o "rural", o "rstico") pueden aludir a una ubicacin real del objeto designado por el sustantivo as adjetivado, como a una valoracin independiente de la ubicacin. Y as, puede hablarse de maneras, vestimentas, arquitecturas, modalida-des de vida, "urbanas" pese a darse en el campo, y "campes-tres" pese a presentarse en la ciudad.

Brevemente, en el habla popular, por "urbano" puede en-tenderse lo ubicado dentro de la ciudad, y lo usual en la ciu-dad, aunque se d en el campo.

C. La reflexin que antecede nos permite fijar lo que pue-de llamarse el sentido "geogrfico": "urbano" es lo ubicado dentro de una ciudad.

Con este punto de partida, nos diremos que el sentido ge-ogrfico coincide con el vulgar, pero tampoco diremos que sea distinto del vulgar. Es simplemente una de las posibili-dades que ofrece el habla popular.

D. Y pasemos a hablar del sentido tcnico-jurdico. Comencemos por aventar un fantasma: no hay un sentido

tcnico jurdico determinable a priori. La determinacin del concepto jurdico de lo "urbano" se

verifica a posteriori, una vez conocida la norma que emplea el adjetivo.

Antes de conocer esa norma, lo ms que podremos decir es que nos asiste la presuncin de que el legislador ha empleado el vocablo en alguno de los sentidos utilizados por el habla po-pular, pues constituye una excepcin el que se aparte de ella, aunque la posibilidad existe, ya que el legislador como el po-eta puede dar vida a nuevas significaciones.

4 Como puede verse en el diccionario citado en la nota anterior. Y asi, urbanus significaba, tambin: festivo, gracioso, culto, delicado, agradable, apacible, fino.


Por otra parte, no debe olvidarse el fenmeno de interac-cin recproca que tienen el habla de los juristas y el habla po-pular, pues si los juristas, en principio, acuden al habla popu-lar, los trminos propios de los juristas concluyen por ser re-ceptados por el habla popular, por lo que, lo que puede haber comenzado como una significacin tcnico-jurdica, bien pue-de concluir en asumir la calidad de vulgar.

Y as: a) Sera errneo el afirmar, a priori, que no cabe confun-

dir el sentido tcnico-jurdico con el sentido geogrfico (del que dijimos que es uno de los posibles sentidos vulgares).

Las Pandectas nos suministran un buen ejemplo de la posi-ble coincidencia de ambos sentidos, cuando en 1 D. 27, 9 re-cuerdan la prohibicin a los tutores y curadores de enajenar los praedia rustica uel suburbana. All, por oposicin, son predios urbanos las casas y terrenos ubicados dentro de la ciudad5.

b) El hecho de que no haya un sentido tcnico jurdico a priori, explica las disputas de los romanistas en torno al sig-nificado del vocablo "urbanas" aplicado a la clasificacin de las servidumbres prediales6:

a') Fjanse unos en la naturaleza del fundo, pero, como en las servidumbres hay dos fundos, dirigen unos la atencin al sirviente, y otros al dominante, opinin esta ltima, que dentro de esta tesis, ha prevalecido, declarando "urbana" la servidumbre a favor de un terreno edificado, cualquiera que sea su ubicacin. Lo que interesa, aqu, es la edificacin, no la ubicacin, a diferencia de lo que ocurra con el recordado texto de 1 D. 27, 9, donde lo decisivo era la ubicacin, no in-teresando la edificacin.

Con este criterio, un mismo tipo de servidumbre puede ser calificado de urbano o de rural. Y as la servidumbre de

5 Accarias, Prcis de Droit Romain, ne 149. 6 Sobre lo que de inmediato diremos en el texto: 1. Dentro de la tesis que enuncia-

remos sub a', una referencia a la doctrina que tiene en cuenta el fundo sirviente puede verse en Windscheid (Pandette, 210, nota 2) y en Girard (Manuel, pg. 369, nota 3). 2. Accarias (Prcis, n5 269) se pronuncia por la tesis sub a' aplicada al fundo dominan-te, y recuerda las tesis sub V y sub c\ 3. Por el sentido sub d': Maynz, Cours, 218, y en nota 21 su referencia a las servutes praediorum irregulares.


paso ser urbana si es a favor de un fundo edificado, y rural si se trata de un fundo no edificado.

b') Tienen otros en cuenta el tipo de servidumbre. Si se la puede concebir como til sin que haya edificacin, la servi-dumbre es rstica, y urbana en caso contrario.

Con esta tesis, de cada tipo de servidumbre, sin fijarse en el fundo dominante concreto, puede afirmarse si es rstica o urbana.

c') Quieren otros que lo decisivo sea el contenido de la ac-tividad a desplegarse desde el fundo dominante. Si su ejerci-cio consiste en un in faciendo, son discontinuas, y, por ende, rsticas; si su ejercicio consiste en un in habendo o en un in prohibendo, son continuas, y por ello, urbanas.

d') No faltan quienes atribuyen sentidos distintos al voca-blo, segn las pocas. Por ejemplo, dan para el ltimo esta-dio el sentido sub c', pero como primitivo, recogen uno que se aproxima mucho al precisado sub a', aunque combinando el criterio de la edificacin con el del destino.

E. Y porque no hay un sentido tcnico-jurdico a priori, nosotros, recogiendo el vocablo empleado por un gran roma-nista' hemos dicho que el problema reside en determinar lo que aqu debe entenderse por "urbanas".

"Aqu", es, desde luego la L.U. actual y no las leyes de loca-ciones anteriores, ni otras normas que emplearen el vocablo.

2. Situacin Nosotros afirmamos que es necesario que el inmueble lo-

cado est dentro de las ciudades o pueblos, dando al concep-to de ciudad o pueblo una suficiente elasticidad como para que queden incluidas las poblaciones tursticas.

Desde luego que la sola nota de "situacin" no es suficien-te, pues nosotros pedimos que adems concurra la de desti-no. Pero bajo este nmero hablaremos solo del tema de la ubicacin del predio.

Para ser claros, coloqumonos en el caso ms polmico, y supongamos que el destino sea el de vivienda. Aun ms: para

7 Maynz, Cours, 218: "Se entiende aqu por praedium rusticum... .


'vitar que el tema se complique con otras connotaciones, su-pongamos que el destino sea exclusivamente el de vivienda.

Y bien: a) La L.U. se refiere a las "locaciones urbanas" (art. 1)

dentro de las cuales entra a distinguir segn tengan o no destino de vivienda, en un texto que habla de "las contrata-ciones a que se refiere la presente ley".

A menos que se suprima la palabra "urbanas" del art. 1 L.U., habr que concluir que no es lo mismo "locacin urba-na de vivienda" que "locacin de vivienda", pues el calificati-vo de "urbanas" est indicando que puede haber una loca-cin de vivienda que no sea "urbana", hiptesis que se detec-ta en la locacin "campestre" de vivienda.

Con qu derecho suprimiremos palabras de la ley? Una locacin campestre de vivienda no es una locacin

urbana, no solo por un tema de ubicacin, sino por un tema de tipo de vida, de relaciones comunitarias de sociabilidad.

La locacin campestre de vivienda, no es arrendamiento rural, pero tampoco es locacin urbana. Constituye una hi-ptesis que escapa a ambos regmenes especiales y queda dentro de las reglas del Cdigo Civil.

b) Es verdad que en el art. 2, inc. b, ya no se habla de lo-caciones urbanas de vivienda, sino directamente de locacio-nes de vivienda, pero ello no significa hacer abstraccin del tema de la situacin geogrfica, que reaparece en la exigen-cia de que se encuentre en zonas aptas para turismo.

Hay una diferencia entre vivienda permanente con fines de domicilio y vivienda transitoria con fines de turismo, lo que explica la diferencia de rgimen que verifica la ley. Pero ob-srvese que aunque turismo individual puede hacerse en cualquier parte del pas, la ley no se ha contentado con que exista tal finalidad y ha exigido que ella se cumpla "en zonas aptas para ese destino" con lo que queda claro que se refiere a zonas con estructuras predispuestas para el turismo masivo.

La ley ha tomado en consideracin un tipo particular de asentamiento, cuya caracterstica est en tener una pobla-cin oscilante, que en pocas determinadas recibe el aporte de los turistas. Ese modus vivendi puede influir incluso en la estructura fsica del asentamiento poblacional respecto al


propio de una ciudad (v.g.: mayores espacios entre las edifi-caciones) pero una villa veraniega sigue apareciendo a los ojos de un observador, si no como una ciudad, s como un pueblo, cuya alma vinculante es la actividad turstica.

3. Destino Segn la conceptualizacin que hemos dado, la locacin

debe ser con destino a vivienda, comercio, industria u otras actividades urbanas.

Esta es una nota que debe concurrir con la de "situacin". Cualquiera de las dos que falte, habr locacin, pero no loca-cin "urbana".

En cuanto a lo que debe ser el "destino": a) Por de pronto, el destino agropecuario, nunca puede

dar lugar a una locacin urbana aunque se trate de un in-mueble ubicado dentro de la ciudad o pueblo.

No hay aqu arrendamiento rural, y estimamos que tampo-co hay locacin urbana. Estamos ante una locacin que, esca-pando a ambas leyes especiales, se rige por el Cdigo Civil.

Es verdad que, dada en la L.U. la dicotoma "vivienda-restantes destinos" podra pretenderse que en lo de "restan-tes destinos" entra cmodamente el de la explotacin agro-pecuaria dentro de la planta urbana, pero en contra de ello hay un argumento que nos parece decisivo: en el art. 2, inc. c se excluye de la regla del plazo mnimo a la locacin de luga-res para "la guarda de animales".

La actividad de guardar animales no entra dentro del concepto de explotacin agropecuaria8 pero es lo ms prxi-mo a ella que podemos encontrar en el articulado de la L.U. que la ha abrazado como finalidad locativa urbana, excluida solo del rgimen del plazo mnimo pero incluida a los restan-tes efectos.

Si la L.U. hubiera pretendido abrazar tambin la finali-dad agropecuaria que se desarrollara dentro de la planta ur-bana, lo menos que hubiera sido de esperar es que le diera el

8 Brebbia, Contratos agrarios, pg. 40.


tratamiento similar al del caso de la guarda de animales. Ira contra el espritu de la L.U. el suponer su inclusin, sin la exclusin, por lo menos, del requisito del plazo mnimo.

Y no se diga que al no estar expresamente exceptuada del plazo mnimo, estara incluida a todos los efectos, porque una inclusin de ese tipo implicara una contradiccin en el sistema. Si la ley 13.246 no abraza esas relaciones, es en homenaje al desarrollo de las ciudades o pueblos, y no pare-cera propio de una L.U. el trabar dicho desarrollo estable-ciendo plazos mnimos, consecuencia a la que debera llegar-se si se las declarara incluidas a todos los efectos, sin siquie-ra la excepcin del art. 2 L.U.

b) Pero una determinacin puramente negativa del desti-no, no basta; no es suficiente con decir que se excluye lo agropecuario.

El espritu exige una determinacin positiva: cules son los destinos que hacen que una locacin (dentro de las ciuda-des o pueblos) sea urbana?

El destino debe ser: vivienda, comercio, industria... u otra actividad urbana. Caemos, desde luego, nuevamente en la anfibologa de la palabra "urbana", que debemos entender con este sentido: urbana es la actividad humana que confi-gura un destino que no desentona con lo que es de esperar, segn las costumbres, que se desarrolle dentro de una ciu-dad o pueblo.

4. Construccin No es necesario que se trate de un predio "edificado". Normalmente, en las ciudades, la locacin ser de edifi-

cios, partes de edificios, departamentos... Pero ello no cons-tituye un requisito para que medie una locacin urbana, co-mo lo denota el hecho de que la L.U. contemple "ocupaciones de espacios o lugares" excluidas de los plazos, pero no del resto del rgimen (art. 2, inc. c).

5. Sntesis: los tres tipos de locacin inmobiliaria civil A esta altura, conviene resumir claramente nuestro pen-

samiento. Hay tres tipos de locacin inmobiliaria civil (con lo de "ci-


vil" entendemos hacer abstraccin de la locacin minera): lo-cacin rural, locacin urbana y locacin comn.

A. Rural, es la locacin de un predio rural con destino ru-ral. Aqu, por predio rural se entiende el ubicado "fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos" y por destino ru-ral "la explotacin agropecuaria en cualquiera de sus espe-cializaciones". La ley 13.246 exige (art. 2) la conjuncin de esas dos notas: situacin y destino {infra, 118, III y IV).

El destino es lo que despierta la atencin del legislador y lo lleva a establecer un rgimen especial. Pero la preocupacin agropecuaria cesa, cuando el inmueble, an con ese destino, se encuentra ubicado dentro de la planta urbana de las ciuda-des o pueblos. Comparece entonces la preocupacin urbansti-ca que prevalece sobre la agropecuaria; en el espritu de la ley est el no obstaculizar el desarrollo de las ciudades o pueblos.

B. Urbana es la locacin de un predio urbano con destino ur-bano. Aqu, por predio urbano se entiende el ubicado dentro de la planta urbana de las ciudades o pueblos o en zonas de turis-mo, y por destino urbano, el de vivienda, el de comercio, indus-tria, el de otras actividades propias de una ciudad o pueblo.

C. Comn es la locacin que no entra dentro de los con-ceptos de locacin rural o urbana, esto es, la locacin de un predio rural con destino que no sea rural, y la de un predio urbano con destino que no sea urbano.

6. Lo principal y lo accesorio Cuando por presentar caractersticas de dos tipos, una lo-

cacin no es inmediatamente subsumible en alguno de los presentados bajo el nmero anterior, decide la regla de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Pero se compren-de, que siendo los tipos tres, la alternativa no es solo (como suele presentrsela) entre locacin urbana y locacin rural, pues tambin tiene que decir lo suyo, la locacin comn.

Siquiera sea como ejercicio intelectual, imaginemos un inmueble ubicado parte en la ciudad, y parte en el campo, para lo cual tenemos que suponer que tiene una extensin suficiente que nos permita superar el tema de la determina-cin de dnde concluye la ciudad y comienza el campo (infra, 118, III, 2). Para un primer anlisis, el tema debe ser consi-


derado, hipotticamente, como si se tratara de dos inmue-bles, a los fines de inquirir si, as separados, su rgimen es el de la locacin urbana o el de la locacin rural, o el de la lo-cacin comn; en un segundo anlisis, y partiendo de la in-divisibilidad del negocio, habr que aplicar la regla de lo principal y de lo accesorio.

En la aplicacin de esa regla, deberemos tener en cuenta los tres tipos presentados. De all que no compartamos la afirmacin de quienes ensean que "puede darse el caso de una vivienda protegida en el campo... con una explotacin agrcola accesoria mnima, por cuanto la misma sera vivien-da urbana para el significado de la ley"9. Si la vivienda est en el campo, no puede haber una locacin "urbana" en el sentido de la L.U., y, para el caso, aplicando la regla de lo principal y de lo accesorio, la alternativa solo puede ser en-tre locacin comn y arrendamiento rural.

II. Lo general y lo particular

"General" y "particular" son trminos relativos. La L.U. es una ley particular, especial, que rige solo para

las locaciones urbanas, pero dentro de ella cabe distinguir las disposiciones generales para todas las locaciones urba-nas, y aquellas que son particulares para las locaciones con destino a vivienda.

Con este sentido, son "generales" para todas las locacio-nes urbanas:

a) Los cinco artculos que forman el Captulo I de la L.U., con el ttulo, precisamente, de "Disposiciones generales". A su examen dedicaremos los prrafos 110 al 114.

b) La normativa del primer prrafo del art. 29 que deter-mina la fecha de entrada en vigencia de la ley y declara sus disposiciones de orden pblico. Sobre el tema del orden p-blico, infra, aqu, III.

9 Alvarez Alonso, Arrendamientos urbanos (sobre la ley 18.880), pg. 52 y Arrendamientos urbanos (sobre la ley 21.342) pg. 71.


c) Las disposiciones de carcter general de la ley 21.342, que no han sido derogadas (supra, 110,1, 2).

d) En su letra, el art. 28 de la L.U. que dispone que el Poder Ejecutivo Nacional "deber proceder a la reglamentacin de la presente ley dentro de los sesenta das de su promulgacin". Pero, ms all de la letra, esto debe ser entendido en el sentido de reglamentar lo que lo precise, y con buen tino, el Ejecutivo, al dictar el decreto 977/85, se ha limitado a reglamentar el rgi-men de promocin de locaciones destinadas a vivienda, inci-diendo por ende, no sobre lo general, sino sobre lo particular.

III. El orden pblico

El art. 29 de la L.U. declara que sus disposiciones son de "orden pblico". Se trata de una afirmacin ya contenida en varias de las leyes sobre locaciones urbanas que precedieron a la actual. Aun ms: se trata de una afirmacin que el le-gislador, cada vez con mayor frecuencia, gusta, con diversos propsitos, de introducir en otras leyes, haciendo uso y abu-so de la misma...

1. El orden pblico y los contratos anteriores En regmenes anteriores, la afirmacin ha sido empleada

para justificar la intromisin del legislador, prorrogando los plazos, modificando los precios, congelando alquileres...

Aqu hay tres temas que deben separarse netamente. Uno, es el de determinar si la ley es o no retroactiva. Una

ley no es retroactiva por el solo hecho de proclamarse de or-den pblico, como lo demuestra la L.U. que proclamndose tal, habla en trminos de futuro (as, art. 2: "los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley").

Otro, es el de determinar si una ley que sea retroactiva, puede justificar la retroactividad que afecte derechos adqui-ridos10, por el solo hecho de autoproclamarse de "orden p-

10 La expresin "derechos adquiridos" causa alergia a quienes se encandilan con el actual art. 3 del Cdigo Civil, aplaudiendo la substitucin del antiguo, que la

4 1 2 111. Los alcances de la locacin urbana

blico". A eso nosotros contestamos que cualquiera que sea la definicin que se d del orden pblico11, una ley es o no de orden pblico, independientemente de que lo proclame o lo silencie12.

Y otro es, en fin, el tema (generalmente descuidado) de saber si en los casos en los que la retroaccin en virtud del orden pblico puede ser constitucionalmente admisible, co-rresponde o no que el Estado indemnice. Porque una cosa es que alguien pueda ser privado de su derecho, y otra que lo sea sin indemnizacin.

2. El orden pblico y los contratos futuros Como la L.U. no pretende tener efectos retroactivos, ste

es el caso en el que debemos detenernos. A. La proclamacin de la L.U. sobre el carcter de orden

pblico de sus disposiciones respecto a los contratos futuros, no nos despierta objeciones.

Para el contenido negocial, sin tanta rimbombancia, pudo haber dicho directamente que sus normas son imperativas, esto es, no derogables por la autonoma privada. Porque ha-ya hecho lo ms, no pierde su valor para lo menos13, mien-tras se mantenga en los lmites de una prudente razonabili-dad, excedida la cual caera en lo inconstitucional.

empleaba. Nosotros contestamos que mientras haya adquisicin de derechos (comp. art. 2505 nuevo, obra del mismo reformador) habr derechos adquiridos!

Para mayores desarrollos sobre el tema, nuestro trabajo "Irretroactividad de las leyes" en La Ley, t. 135, Sec. doctrina, pgs. 1485 y sigts.

11 Sobre lo espinoso de una definicin satisfactoria del orden pblico, comp. Busso, Cdigo Civil Anotado, sobre el art. 21; Belluscio-Zanonni, Cdigo Civil, so-bre el art. 21.

12 Sobre la revisin judicial de la calificacin de orden pblico que haga el le-gislador: Belluscio-Zanonni, loe. eit.

13 Sobre las relaciones que median entre la lex imperativa y la ley de orden p-blico, comp. Belluscio Zanonni, loe. cit. En el texto decimos que, porque haya hecho lo ms, no pierde su valor para lo menos, y nos explicamos, con un simple ejemplo: es de orden pblico que el plazo mnimo sea de dos aos para las locaciones de vi-vienda, y de tres para los restantes destinos? Pensamos que cualquiera advierte que la duracin de dos aos (por qu no, uno, uno y medio, dos y medio, etc.) y d-gase otro tanto de la de tres, no es algo que se imponga "desde afuera" al legislador, para poder ser catalogado como de "orden pblico", pero s es algo que el legislador puede disponer.


Pero excusemos esa rimbombancia, pues despus de todo, se ajusta al lenguaje del art. 21, Cdigo Civil.

B. Si en el acto de contratar una locacin urbana, hay un apartamiento de sus disposiciones, la lex imperativa preva-lece sobre la autonoma privada, con las consecuencias que aquella disponga.

Pero ya celebrado el contrato, es posible la renuncia al contrato?

La cuestin se ha planteado respecto a los convenios de desocupacin, autorizados por el segundo prrafo del art. 29 de la ley 21.342.

El tema se divide en tres aspectos: a) Segn el art. 29 de la ley 21.342: "Sern vlidos los

convenios celebrados o que se celebren entre las partes con posterioridad a la iniciacin del contrato de locacin relati-vos al precio de ste y la desocupacin del inmueble y su cumplimiento podr ser exigido judicialmente".

Dentro del sistema de la ley 21.342 se pregunt sobre la utilidad del precepto para los contratos de locacin que se celebraran con posterioridad a la vigencia de la ley, afirmn-dose que, pues por la ley 21.342 se estableca, con el retorno al Cdigo Civil, un pleno rgimen de libertad, la norma care-ca de aplicacin para ellos, y solo tena inters referida a los contratos anteriores a la ley, para los que se establecan pla-zos de restitucin y se fijaban precios14.

El argumento parece impactante, porque dado un "pleno rgimen de libertad", quin dudar de que lo que las partes pueden contractualmente hacer, pueden tambin contrac-tualmente deshacer: art. 1197?

Pero, aunque impactante, el argumento presenta una falla: el retorno al Cdigo Civil, no implic, en punto a duracin del contrato, un retorno a un rgimen de plena libertad, atento a lo dispuesto por el art. 1507 con carcter imperativo.

b) Dada as la utilidad del art. 29 de la ley 21.342 para las contrataciones posteriores a su vigencia, ella se mani-

14 Clavell Borras, La locacin urbana en la ley 21.342, pg. 267.


fiesta con mayor razn para las que abarca la L.U. actual que no ha derogado expresamente a la legislacin anterior15.

c) El hecho de que. las disposiciones de la L.U. sean de or-den pblico no es bice para la subsistencia del art. 29 de la ley 21.342, sobre convenios de desocupacin.

Para llegar a esta conclusin, baste con este argumento: la ley 21.342, en el mismo texto (art. 29) en el que se auto-proclamaba de orden pblico, contena la previsin relativa a los convenios de desocupacin; quiere ello decir que la nor-ma relativa a los convenios de desocupacin, nace ya, por prescripcin legal, como compatible con el concepto de orden pblico, en el sentido tomado por el legislador.

Es verdad que, ya para el sistema de la ley 21.342 se ha-bl de una contradiccin16, afirmndose que si una ley es de orden pblico no puede ser derogada por voluntad de las partes, pero parcenos que corresponde hacer una distincin que supera la aparente antinomia: el orden pblico puede entrar a jugar en un momento y no en otro. Puede interesar al orden pblico que en el contrato de locacin se aseguren determinados contenidos, y no interesar que esos contenidos subsistan despus de la celebracin.

15 Expresamente para el art. 29 sub examen: Rinessi, Derecho de las locacio-nes urbanas, pg. 110.

16 Alvares Alonso, Arrendamientos urbanos, sobre la ley 21.342, pg. 498.

112. La forma y la prueba

I. Generalidades

Entramos a un tema que presenta sus serias dificultades, porque el primer apartado del art. 1 L.U. trae dos preceptos de desafortunada redaccin.

Segn ellos: "Los contratos de locaciones urbanas, as co-mo tambin sus modificaciones y prrrogas, debern forma-lizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por es-crito haya tenido principio de ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley, y el precio y su actualiza-cin los determinar el juez de acuerdo con el valor y prcti-ca de plaza".

El texto contempla tres negocios: el de locacin, el de mo-dificacin y el de prrroga.

Conviene examinar, por separado, cada uno de ellos.

II. La aformalidad del contrato de locacin Todo contrato tiene alguna forma, pero sta puede ser

prescripta o libre, de donde viene la clasificacin de los con-tratos en formales y no formales. Los formales pueden ser con formas solemnes absolutas o con formas solemnes relati-vas, de cuya observancia depende la validez. Los no forma-les son vlidos en cualquier forma que se viertan, sin perjui-cio de que la ley pueda exigir para algunos, cierta prueba consistente en lo que se llama una forma ad-probationen.

1. Forma ad-probationem Aplicando esos conceptos y clasificaciones que hemos de-

sarrollado en la Parte General (supra, 5, V y 19), corres-ponde ahora decir:

A. Descartamos que la de la L.U. sea una forma solemne absoluta. Sera absurdo que, para esta locacin inmobiliaria

416 112. La forma y la prueba

se exigieran requisitos de forma ms rigurosos que para la compraventa inmobiliaria.

B. Descartamos tambin que sea la de la L.U. una forma solemne relativa.

Eso, desde luego, no sera absurdo, pues la compraventa inmobiliaria est sujeta a tal tipo de forma (supra, 50, II) que rige tambin para la cesin, a tenor del art. 1454 (supra, 89), pero lo descartamos, pues, si por las reglas generales la locacin de cosas es no formal, para conceptualizar a la urbana como tal (as fuera con solemnidad relativa) hara falta un precepto ms preciso que el del art. 1 L.U. que ca-racterizara a esta especie de locacin como una rara avis dentro del sistema, mxime cuando la locacin rural tampo-co es formal (infra, 117).

C. El contrato de locacin urbana existe y es vlido sin es-crito alguno. Es no formal. La "forma" a la que el art. 1 L.U. alude con el "formalizarse" es meramente ad-probationem, a los fines de la prueba1.

Es, en suma, una "forma" del mismo tipo que la de los arts. 1193 y 2201, Cdigo Civil. El art. 1193 establece la re-gla general para todos los contratos, fijando la tasa de la ley; el art. 2201 excepciona a la regla general, estatuyendo, para el depsito, una tasa menor; la L.U. establece la tasa cero...

Los tres textos que colocamos en paralelismo (arts. 1193, 2201, Cdigo Civil y 1 L.U.) responden a la misma inquie-tud de forma a los fines de la prueba. Entre ellos, solo hay una diferencia terica, de monto de tasa, diferencia que en la prctica se desvanece, pues por los efectos inflacionarios, las cifras de los arts. 1193 y 2201 se han convertido en tasa cero, ya que los valores a que aluden, traducidos a australes, ya no eran susceptibles de representacin en ese signo (art. 13 del decreto 1096/85) y ya ni con "microscopio" se pueden ver con el actual ($ 1 = A 10.000)!

Hoy, todos los contratos de locacin, de hecho, a los fines

1 De forma ad-probationem hablan Flash-Smayevsky (Alquileres, pg. 22) y Pierre (Locaciones urbanas, pg. 156); de forma a los efectos de la prueba, Rinessi (Derecho de las locaciones urbanas, p. 152).

112. La forma y la prueba 417

de la prueba, deben hacerse por escrito. La previsin del art. 1 L.U. al fijar la tasa cero, result ser un sinceramien-to monetario.

2. Consecuencias de la falta de forma probatoria Recordemos primero los principios generales, para luego

entrar de lleno a la L.U. A. Segn los principios generales, no es lo mismo no te-

ner prueba alguna, que no tener la prueba escrita requeri-da por la ley, pero disponer de otras probanzas. En el pri-mer caso, hay ausencia de prueba, en tanto que en el se-gundo, hay prueba distinta de la prescripta, pero que puede llegar a ser suficiente.

Esto se aprecia examinando el esquema del art. 1193, C-digo Civil. Ese texto exige prueba escrita, pero:

a) Por un lado, el contrato quedar probado si se produce una prueba superior a la escrita: la de confesin que es la probatio probatissima.

La incidencia de la prueba de confesin marca una dife-rencia prctica entre las formas solemnes (absolutas y rela-tivas) y las formas ad-probationem. Cuando la forma es so-lemne, la confesin servir para acreditar la existencia de un contrato nulo por defecto de forma; cuando la forma es-crita es ad-probationem, la confesin acredita la existencia de un contrato vlido.

b) Por el otro, dados los casos del art. 1191, se admiten to-dos los medios de prueba y, por lo tanto, incluso la testimonial.

Esos casos de excepcin son: imposibilidad, principio de prueba por escrito, y principio de ejecucin2.

B. Y vengamos ahora a la L.U.: a) Por de pronto, no cabe dudar de que, aun sin escrito, el

2 Respecto a lo que decimos en el texto: 1. Aunque los casos de excepcin del art. 1191 parecen ser ms, en realidad se reducen a tres (supra, 26, II). 2. El caso que llamamos de "principio de ejecucin" (con este nombre en Belluscio Zannonni Cdigo Civil, sobre el art. 1191) est as descripto en el art, 1191: "cuando alguna de las partes hubiese recibido alguna prestacin y se negare a cumplir el contrato". Se comprende que esto de "alguna prestacin" no abarca la dacin constitutiva de los contratos reales, porque una de dos: a) si es un contrato real con libertad de prueba (v.g. comodato) no es necesaria la excepcin del art. 1191; b) si es un contra-


contrato de locacin urbana quedar probado si media confe-sin. La confesin es la probatio probatissima.

b) Pero se aplicarn los tres casos de excepcin del art. 1191, Cdigo Civil?

El art. 1 L.U. solo menta el de principio de ejecucin, y de all deducen algunos que los otros dos del Cdigo Civil no son aplicables a la locacin urbana3.

Rechazamos esa tesis. Que la L.U. solo haya tenido en mente uno de los tres casos del art. 1191, no significa que haya suprimido los otros dos. Para alcanzar ese efecto de su-presin hubiera hecho falta un texto ms explcito, porque un apartamiento de las reglas generales no se deduce de ex-presiones susceptibles de adecuarse al sistema. La L.U. no es un islote aislado: entra en el sistema de las reglas genera-les del Cdigo Civil, y el art. 1191 de ste es general.

3. El principio de ejecucin Segn lo dicho, de las tres excepciones del art. 1191, C-

digo Civil, la L.U. se ocupa expresamente de la que consiste en principio de ejecucin4.

A. Hay quienes piensan que cuando hay principio de eje-cucin se presume la locacin, con una presuncin que co-mienzan por presentar como jurts tantum, para convertirla luego, de hecho, en presuncin juris et de jure5.

Para comprender los alcances de esa tesis, conviene par-tir de este ejemplo: Primus entrega un inmueble a Secun-dus, quien pasa a ocuparlo.

to reai sujeto a prueba escrita (v.g, mutuo) pretender que a dacin constitutiva es causa de excepcin, tanto valdra como afirmar que siempre se puede prescindir de a prueba escrita, con lo que la exigencia estatuida por la ley nunca se cumplira.

3 Comp. Pierre, op. cit., pg. 158. 4 La LU. no ha definido lo que debe entenderse por "principio de ejecucin*. 1.

La doctrina civilista emple ya la expresin a propsito de la seal o arras, y del lti-mo supuesto del art. 1191 (as, Belluscio-Zannoni, op. cit., sobre los arts. 1202 y 1191). Para la seal o arras, unos consideran "principio de ejecucin" solo los actos de cumplimiento, en tanto que otros aaden los preparatorios; para la hiptesis del art. 1191, dada la redaccin del texto, solo importan los de alguna prestacin recibida. 2. Nosotros pensamos que para la L.U., lo de "principio de ejecucin" debe entenderse en el sentido con el que la expresin se emplea para el art. 1191, Cdigo Civil.

5 Comp. Rinessi, Derecho de las locaciones urbanas, pgs. 156/7.


En ese ejemplo, as descripto, resulta por lo dems evi-dente que la entrega pudo haber sido a distintos ttulos: co-modato, venta, permuta... o locacin.

La tesis que examinamos razona: cuando no hay prueba escrita, la entrega es principio de ejecucin del contrato de locacin, y se presume ste, con una presuncin juris tan-tum que implica la inversin del cargo de la prueba, corres-pondiendo al tradens probar que no se trat de una entrega en locacin, sino en comodato, o en razn de usufructo, uso , etc. Y, habiendo erigido esa presuncin juris tantum, pasa a convertirla, en los hechos, en juris et de jure, ya que se afir-ma que como la verdadera relacin no est instrumentada, al tradens "le ser imposible probarla".

Y, continuando con el juego de la presuncin as afirma-da, se llega a sostener que ella vale no solo para presumir el contrato de locacin, sino tambin para presumir "una pr-rroga o un nuevo contrato de locacin" si vencido el contrato escrito existente, el inquilino se quedare durante un cierto tiempo en la ocupacin del inmueble sin que el locador lo constituya en mora6.

B. Rechazamos esa tesis. La L.U. no es un islote aislado, y menos que nada es un islote "imperialista" que se apodera del continente y destruye todo el Cdigo Civil.

De ninguna parte del texto en examen surge la pretendi-da presuncin juris tantum relativa a la existencia de loca-cin urbana. La presuncin juris tantum que se detecta en el art. 1 L.U. tiene otra direccin, otro sentido; no es presun-cin de existencia, sino de contenido de una locacin, cuya existencia ya haya quedado acreditada por otros medios:

a) A ningn hecho de la vida cabe calificar a priori, de "principio de ejecucin". Con solo tenerlo a la vista, nada to-dava se puede decir.

Esto se demuestra fcilmente con el ejemplo del cual he-mos partido: Primus entrega un inmueble a Secundus, el cual pasa a ocuparlo.

6 Rinessi, op. cit., pg. 158.


Ese hecho, as descripto, puede ser: a') principio de ejecu-cin de un contrato consensual, como por ejemplo, venta, permuta... locacin7; b') requisito de conclusin de un con-trato real, como el comodato, el contrato oneroso de renta vi-talicia; c') ser un quid que no se vincula con ningn contrato anterior, como v.g. restitucin de un inmueble usurpado...8

Con lo dicho basta para demostrar que calificar a cual-quier entrega de "principio de ejecucin" es prejuzgar sobre algo que todava no se ha decidido, pues la entrega puede no ser principio de ejecucin.

Se dir que la tesis que combatimos no pretende tanto co-mo deducir de cualquier entrega una locacin, y que lo que afirma es que ya se sabe que hay un principio de ejecucin de algn contrato, versando la duda nicamente sobre el ti-po de contrato y decidindose entonces tal duda a favor de la locacin. Pero si a eso queda reducida la pretensin de la te-sis que combatimos, contestamos:

Primero: que ya no cabe hablar (como sin embargo se ha-bla) de la alternativa entre comodato y locacin, presumin-dose lo segundo. No cabe hablar, porque en el comodato, la entrega no es principio de ejecucin, sino requisito de con-clusin9, y porque siendo el comodato un contrato con liber-tad de prueba, la regla estatuida para ste (art. 2263) no po-dra quedar as derogada.

Segundo: que aun limitando el problema al campo de los contratos consensales, y planteando, por ejemplo, la alter-nativa entre promesa de constitucin de usufructo o de uso, y locacin, no se advierte porqu la duda deba decidirse a favor de la locacin, siendo as que, si por aqulla, la entrega es de cuasiposesin, y por sta, de tenencia, los principios generales nos dicen que se presume la cuasiposesin10.

7 Como la venta y la permuta inmobiliarias son formales (art. 1184, inc. 1, C-digo Civil) lo de "principio de ejecucin" aqu, respecto a ellas, debe ser entendido con reservas.

8 Con la enunciacin no entendemos agotar la lista de posibilidades. Pinsese en la entrega de un legado, o en un pago indebido.

9 Recurdese lo dicho en nota 7. 10 Vase nuestro Derechos reales, 23 ,V, 3.


Tercero: para consagrar la presuncin que se pretende, hubiera hecho falta un texto expreso que no existe. Pensa-mos que probablemente la doctrina que combatimos es una doctrina de arrastre, formada a a travs del texto del art. 36 de la ley 20.625; pero la ley 20.625 no es derecho vigente, pues fue derogada expresamente por la ley 21.34211.

Cuarto: quien medite sobre lo que es un principio de eje-cucin, advertir que, habiendo entregas que son principio de ejecucin, y entregas que no lo son, para decidir lo pri-mero tendr que producirse la prueba de que hay un con-trato, y como los contratos no existen en abstracto, sino en concreto, de la prueba ya surgir ste, que podr ser o no, de locacin.

b) Pues rechazamos la existencia de una presuncin ju-ris tantum, a fortiori rechazamos la de una presuncin ju-ris et de jure que ni siquiera la derogada ley 20.625 conte-na, ya que en su art. 36 admita la prueba en contrario.

c) Y, desde luego, rechazada la existencia de una presun-cin de locacin, con mayor razn negamos que el hecho de que el inquilino contine, vencido el contrato, en la ocupa-cin de la cosa, sirva para inducir una prrroga o un nuevo contrato.

C. Y ya a esta altura, formulamos dos reflexiones que es-timamos concluyentes:

a) Literalmente, el art. 1 L.U. no dice "cuando hay princi-pio de ejecucin" sino "cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecucin". Si solo hubiera dicho "cuando hay principio de ejecucin", ya sera de aplica-cin el desarrollo que hemos hecho: con mayor razn debe aplicarse dada la fraseologa "cuando el contrato no celebra-do por escrito haya tenido principio de ejecucin", ya que en el supuesto de hecho de la norma est mentada la necesidad de que haya un contrato, que en el contexto del artculo, es el contrato de locacin.

b) Tal como est propuesta la norma en examen, de ser

11 Pierre, op. cit., pg. 161.


correcta la tesis de las presunciones, debiera jugar en favor y en contra de ambas partes en litigio. Lo han advertido los partidarios de esa tesis, que en general solo piensan en la proteccin del inquilino?

De aplicarse esa tesis, podramos llegar, por la combina-cin de la presuncin juris tantum con la posterior (en los hechos) juris et de jure, a la dolorosa consecuencia de que un comprador12 fuera declarado inquilino...

4. El tema del plazo En los desenvolvimientos anteriores hemos llegado a la

conclusin de que cuando hay principio de ejecucin de un contrato de locacin no celebrado por escrito, puede acudirse a todos los medios de prueba. Brevemente: se prueba por cualquier medio el contrato de locacin y el principio de eje-cucin de ese contrato, y esa posibilidad de amplitud proba-toria queda autorizada porque hay principio de ejecucin.

Qu ocurre con el contenido del contrato, en punto a plazo? Segn la L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por escri-

to haya tenido principio de ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado por la ley..."

A. El texto sub examen prescribe que se considerar co-mo plazo "el mnimo fijado en esta ley". Con esa redaccin, resulta improlijo, pues habla en singular, siendo as que el art. 2 contempla dos plazos mnimos distintos, pero la im-prolijidad puede ser salvada, sobreentendiendo, como debe sobreentenderse, que se habla del mnimo fijado "que co-rrespondiere". Si la locacin es con destino a vivienda, el mnimo ser de dos aos, y si es con otros destinos, el m-nimo ser de tres aos. Realmente, si no se quiere caer en inconsecuencias, en cada caso ser el mnimo "que corres-pondiere"...

Ahora bien: as completado el texto, surge un nuevo inte-rrogante, teniendo en cuenta que los contratos abarcados por la L.U. se dividen en dos categoras: los sujetos al rgi-

12 Por contrato oral, con las consecuencias del art. 1188.


men de plazo mnimo y los excluidos del mismo, pero sujetos a las dems reglas de la ley.

Para esta segunda categora, no hay plazo "mnimo fijado por la ley", por lo que entendemos que la prescripcin sub examen (que debe ser leda referida al plazo que "correspon-diere") les resulta inaplicable, ya que no hay plazo mnimo alguno de la L.U. que les corresponda. Estos contratos debe-rn, s, ser redactados por escrito, y a ellos se les aplicar lo que el art. 1 L.U. prescribe sobre precio, pero no lo relativo al plazo. Con esto se supera un problema del que nos ocupa-remos mas adelante (infra, 114, III, 2)

Por ello, como ahora nos ocupa el tema del plazo, razona-remos con los contratos para los que rige el requisito del pla-zo mnimo...

Estamos ante una regla para cuyos exactos (y limitados i alcances, podemos imaginar las siguientes hiptesis, en cuanto al contenido contractual: ausencia de determinacin de plazo, fijacin de un plazo igual al mnimo, o inferior a! mnimo, o superior al mnimo.

B. Cuando el contrato no fija plazo, es decir, cuando no contiene una clusula expresa que lo determine, tanto da que haya sido celebrado o no por escrito. La regla es, para todos los casos, la misma, pues ante el mutismo de las par-tes, entra a hablar la ley (supra, 101, I, 2).

As como la doctrina del art. 1507, Cdigo Civil, conduce a que, si en un contrato no se fij plazo, se quiso el mnimo opta-tivo de dicho texto, as debe resolverse paralelamente para la hiptesis de los contratos sub examen. En efecto: en cualquier indeterminacin del tiempo de la locacin, debe entenderse respetado, por lo menos, el mnimo de la lex imperativa.

Para esta hiptesis, no hay, por lo tanto, en la L.U. una regla especfica que se aplique al contrato no celebrado por escrito y con principio de ejecucin.

No hay un tema de prueba del contrato de locacin, sino de prueba del contenido de una clusula contractual. Desde el punto de vista prctico da lo mismo decir que qued pro-bado que no hubo clusula expresa (porque entonces se da por existente la implcita) a afirmar que se presume la clu-sula expresa (con el mismo contenido de la implcita).


C. Cuando el contrato fija un plazo igual al mnimo, tanto da que haya sido celebrado o no por escrito. Por cualquier va (incluso la del art. 1 L.U.) se llega al mismo plazo.

D. Si el contrato fija un plazo inferior al mnimo, tampoco interesa que haya sido celebrado o no por escrito.

El plazo no puede ser inferior al mnimo que corresponda (art. 2 L.U.)

E. Queda, en fin, la hiptesis en que el contrato fije un plazo superior al mnimo.

Si fue celebrado por escrito: nulla quaestio. Se respeta ese plazo reserva hecha del mximo (art. 1505, Cdigo Civil).

Pero quid si no fue celebrado por escrito y hay principio de ejecucin?

La respuesta depende de que la regla sobre el plazo sea conceptuada como erigiendo una presuncin juris et de jure ojuris tantum.

Nosotros entendemos que es juris tantum. Una presun-cin juris el de jure equivaldra a una nulidad efectual, pues un contrato querido por un plazo mayor quedara convertido en un contrato por el plazo mnimo; para una nulidad efec-tual hara falta que la ley la consagrara en trminos ms ex-plcitos. Pues, se aplicara esa conversin antes del princi-pio de ejecucin, si se diera, por ejemplo, el caso de principio de prueba por escrito del art. 1191, Cdigo Civil?13; sin duda que no, ya que ello, que no deriva del art. 1191, Cdigo Civil, no podra extraerse del art. 1 L.U. que se ha colocado en la hiptesis de principio de ejecucin, pero, quin no advierte que si la conversin surgiera con el principio de ejecucin, estaramos ante una conversin por una suerte de perfeccio-namiento re, impropia del contrato de locacin que no es re-al, sino consensual?

F. Comprendemos que a esta altura se nos puede pregun-tar: para qu sirve la regla del art. 1 sobre plazo?

Contestamos: sirve cuando no se puede probar la clusula sobre plazo (hiptesis que, en los hechos se asimila a la sub

13 El principio de prueba por escrito es invocable tambin en la L.U. como lo hemos afirmado en el texto sub II, 2, b.


B) o cuando hay dudas sobre el contenido de la clusula, cu-ya existencia se conoce, pero cuyo exacto contenido no se puede acreditar.

Comprendemos que el papel de la regla resulta bien mo-desto, y que podra suprimrsela sin que nada cambiara, pues entraran a jugar los principios generales. Pero ya he-mos anticipado que la redaccin del primer apartado del art. 1 L.U. es desafortunada...

5. El tema del precio y su actualizacin Segn el art. I L.U.: "Cuando el contrato no celebrado por

escrito haya tenido principio de ejecucin... el precio y su ac-tualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza".

A. El precio es un requisito esencial de la locacin. Una concesin de uso, sin precio, no es locacin, sino comodato (y antes de la dacin, promesa de comodato sin valor: art. 2256).

El precepto de la L.U. subexamen no puede tener por ob-jeto abarcar los contratos en que no se haya querido precio, porque esos, por hiptesis, no son de locacin.

En una locacin, lo que puede darse no es ausencia de pre-cio, sino indeterminacin del quantum, o dudas sobre el precio determinado, como acontece, por ejemplo, para la compraven-ta inmobiliaria.

Es entonces cuando cobra inters el mecanismo de deter-minacin subexamen, segn el cual el juez determinar el precio "de acuerdo al valor y prctica de plaza".

Por ello: a) No creemos que ste sea un mecanismo fatal para los

contratos de locacin "no celebrados por escrito". Solo fun-ciona si en tal contrato no se determin el precio, o hay dudas sobre su determinacin, y el contrato recibi princi-pio de ejecucin. Concebirlo de otra manera, sera crear una presuncin juris et de jure, en el sentido de que las partes se habran remitido a esa forma de determinacin, alterando la voluntad contractual que se hubiera expedido en otro sentido.

b) Con esos alcances, la regla debe aplicarse tambin a los contratos de locacin celebrados por escrito, donde hubie-


ra indeterminacin o duda. Respecto al precio, su certidum-bre no constara por "escrito".

B. En cuanto al tema de la actualizacin, en nuestra opi-nin, no era distinto del del precio.

a) Si en el contrato (celebrado o no por escrito) se haba de-terminado el precio, sin hablar de actualizacin, no se daba el caso de actualizacin indeterminada. El precio deba mantenerse, reserva hecha de la doctrina de la imprevisin (art. 1198).

Cuando se daba la hiptesis de que el juez deba determi-nar el precio (segn lo expresado bajo la letra anterior) se pre-sentaba la necesidad de que simultneamente determinara el mtodo y el quantum de actualizacin, en lo que deba obrar segn la "prctica de plaza". Una previsin de esta ndole que cubra todo el futuro, abra, por lo tanto, la posibilidad de que en el futuro, la prctica de plaza fuera no prever actualiza-cin... equivaliendo a actualizacin "cero" (reserva hecha siempre de la doctrina del art. 1198).

Podra ocurrir, incluso, que al juez solo le correspondiera fijar la actualizacin, para el caso de que se hubiera deter-minado el precio y hablado de actualizacin pero sin deter-minar el mtodo de esta ltima.

Por "actualizacin" deba entenderse, por lo dems, tanto la que contemplara un fenmeno inflacionario como la que contemplara un (entre nosotros, por ahora hipottico) fen-meno deflacionario.

b) Hemos dicho que eso "era" (en nuestra opinin) la in-terpretacin correcta del texto.

Pero cul "es", ahora? Hay un punto claro: la Ley de Convertibilidad del Austral

ha derogado en su art. 10 "todas las normas... que establecen o autorizan la indexacin" y dispuesto que no podr "aplicarse ni esgrimirse ninguna clusula legal, reglamentaria, contrac-tual o convencional... de fecha anterior como causa de ajuste en las sumas de australes que corresponda pagar...".

Pero hay tres puntos oscuros: El primero es ste: la Ley de Convertibilidad permite la

contratacin de locaciones con precio en moneda extranjera? El tema es debatible y nosotros nos pronunciamos por la ne-


gativa (infra, aqu 113, II), dejando constancia de que, al momento de escribir estas lneas, ya tiene media sancin un proyecto de ley que lo autoriza expresamente...

El segundo es ste: para quienes crean que a partir de la Ley de Convertibilidad es posible locar en moneda extranjera, y para quienes, no creyndolo, se ubiquen idealmente en un futuro donde ya haya recibido sancin y promulgacin el pro-yecto al que nos hemos referido, sern posibles clusulas de indexacin, referidas a esa moneda? El tema tambin es deba-tible, con alcances mucho ms generales, pues abarca a todos los contratos por dinero... En nuestra opinin, la respuesta es afirmativa, porque de la letra de la Ley de Convertibilidad re-sulta que las que se proscriben son las clusulas de repoten-ciacin referidas a australes, y odia sunt restringendal

Y el tercero es ste: la Ley de Convertibilidad razona so-bre una hiptesis de estabilidad monetaria, y, aunque hasta la fecha en que esto se escribe, mucho se ha conseguido para frenar el ritmo inflacionario, el mismo no ha sido detenido totalmente y solo se ha evitado saltar el "techo" de la equi-valencia en dlares (quid si llegara a saltar?). Todo esto trae el tema de preguntarse, para un caso concreto, sobre la constitucionalidad de la proscripcin...

Son suficientes interrogantes, como para que quede explica-do que nos detuviramos en lo que "era", porque segn como se conteste a tales interrogantes, podr resultar que eso, en bue-nos principios, siga teniendo algn campo de aplicacin.

III. Aformalidad de los negocios modificatorios No solo los contratos de locacin urbana, sino tambin

"sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito" (art. 1. L.U.).

En este apartado, trataremos de las modificaciones, de-jando el tema de las prrrogas para el siguiente.

Por lo tanto, las modificaciones de que hablaremos sern las variaciones del contenido contractual que no incidan so-bre la duracin de la locacin, sino sobre otros aspectos.

Para las modificaciones rige la misma regla en punto a


forma, que para el contrato de locacin: el escrito es exigido como forma ad-probationem.

1. Terminologa que adoptamos Las modificaciones se verifican por va convencional, emer-

gen de un contrato. Cabe, por lo tanto, distinguir entre el con-trato de locacin y el contrato modificatorio de la locacin.

Pero, aunque en ambos casos tengamos contratos, para facilitar esta exposicin, llamaremos al contrato de locacin directamente "contrato" y al contrato de modificacin, direc-tamente "modificacin".

Ms adelante veremos que esta terminologa que adop-tamos a los fines de la exposicin es la de la ley, y que, en atencin a ello, presenta su inters.

2. Las combinaciones Empleando esa terminologa, y segn haya o no escrito,

podemos encontrar cuatro combinaciones posibles: A. Primera combinacin: contrato y modificacin celebra-

dos ambos por escrito. En este caso, no hay problema alguno a considerar, pues

la forma ad-probationem de la ley ha sido satisfecha. Todo lo que habr que examinar es un tema de validez de las clu-sulas modificatorias, pero no un tema de prueba.

B. Segunda combinacin: contrato por escrito y modifica-cin sin escrito.

Surge aqu un problema, que puede resumirse en la si-guiente pregunta: tiene alguna funcin, entonces, el segun-do precepto del primer apartado del art. 1 L.U. sobre el con-trato no celebrado por escrito que haya tenido principio de ejecucin?

De contestarse afirmativamente, todo lo que se obtendr es reproducir los problemas de los que nos hemos ocupado a pro-psito del contrato de locacin, es decir, tornar todava ms de-safortuntada la redaccin del art. 1 L.U., para concluir que, en definitiva, lo que se aplica son los principios generales...

Pero no creemos que deba contestarse afirmativamente, con lo que nos desembarazamos de mayores desarrollos, y acudimos directamente, sin rodeos, a los principios generales.


Y no lo creemos, porque en el lenguaje de la ley, el segun-do precepto del primer apartado del art. 1 L.U. se refiere solo al contrato de locacin, no a sus modificaciones. Porque en punto a lenguaje, obsrvese que la denominacin de "contra-tos" solo es dada en el primer precepto para los de locaciones urbanas, sin que se lo aplique para las modificaciones y pr-rrogas. Adase a ello que en el segundo precepto de dicho primer apartado, la expresin "el contrato" es empleada en singular, cuando, de haberse querido aludir tambin a las modificaciones y prrrogas, el plural hubiera sido de rigor.

Por lo dems, sirvan estos ejemplos para demostrar a qu intiles problemas nos llevara el pretender que el segundo precepto del primer apartado (relativo a plazo y precio cuan-do no hay escrito y media principio de ejecucin) se aplica a las modificaciones:

a) En el contrato de locacin por escrito, se fij como pla-zo, el mnimo de la ley, y luego adviene una modificacin sin escrito acortndolo (no alargndolo, pues entonces sera pr-rroga, y sobre sta, infra, aqu, IV).

Sin duda que, acortar el plazo a posteriori, es posible, ya que, si para las locaciones destinadas a vivienda puede ha-ber una resolucin anticipada, obra del locatario (art. 8 L.U.) a fortiori puede haber una modificacin que abrevie el plazo. El nico tema que puede plantearse es el de la simu-lacin, en el sentido de que debe tratarse de una real modifi-cacin abreviante, y no de algo pactado ab-initio para eludir el mnimo (supra, 111, III, 2 sobre la ley 21.342, art. 29).

Y bien: se modific, acortando el plazo. Si pretendemos aplicar la regla del segundo precepto del primer apartado, para las modificaciones celebradas sin escrito, tendramos este absurdo: que de una voluntad de acortar, resultara un alargamiento, pues se computara, a partir de la modifica-cin, el mnimo de la ley.

b) La modificacin sin escrito no se refiere al plazo, ni si-quiera al precio, y entonces: qu tiene que hacer un precep-to que se refiere a esos puntos? Si de algn modo se preten-diera aplicarlo, ya no se tratara de una modificacin contrac-tual, sino de una conversin ex lege, con grave apartamiento de la regla del art. 1197.


C. Tercera combinacin: contrato de locacin y modifica-cin, ambos sin escrito.

Si el contrato de locacin no fue celebrado por escrito, pri-mero habr que probar su existencia y contenido, de acuerdo con las reglas que hemos expuesto sub II. Producida esa prue-ba, ya las reglas a aplicar a esta combinacin sern las mis-mas que para las sealadas para la combinacin segunda.

D. Cuarta combinacin: contrato de locacin sin escrito y modificacin por escrito.

Se advierte que aqu el problema se reduce al contrato de locacin que tendr el tratamiento indicado sub C. Pa-ra la modificacin no hay problema alguno, puesto que, por hiptesis, es por escrito. Incluso, el hecho de que la modificacin sea por escrito, facilitar la prueba del con-trato modificado...

IV. Aformalidad del negocio de prrroga Retomemos el texto del art. 1 L.U.: "Los contratos de lo-

caciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito...". Aqu, lo mis-mo que dijimos para las modificaciones, hay que distinguir entre el contrato de locacin y el contrato de prrroga de la locacin, que, en definitiva, no es sino un tipo especial de modificacin que afecta al plazo, alargndolo.

El escrito que se exige es ad-probationem.

1. Situaciones a considerar Para fijar los exactos alcances del texto, conviene distin-

guir la prrroga, de la continuacin, de la reconduccin y de la renovacin.

a) Prrroga y continuacin en la locacin, tienen de comn que ambas implican prolongacin de la vida del mismo con-trato, distinguindose ambas de la reconduccin y de la reno-vacin en que stas implican nuevos contratos de locacin.

Pero, en la prrroga la prolongacin es por un plazo que, adicionndose al originario, implica una duracin asegurada de la locacin. En la continuacin, en cambio, la locacin si-


gue, por una suerte de inercia, sin que se le asegure tiempo suplementario alguno.

b) Reconduccin y renovacin, siendo ambas resultado de nuevos contratos de locacin, se distinguen en esto: en la re-conduccin, el nuevo contrato es con clusulas iguales al an-terior, del cual solo difiere en el diaes a-quo computable, en tanto que la renovacin supone clusulas distintas.

2. La continuacin Fijados esos conceptos, y para ir despejando problemas,

preguntmonos si el texto subexamen se aplica a la conti-nuacin de la locacin, instituto ste que emerge del art. 1622, Cdigo Civil, el que, como sabemos, niega la tcita re-conduccin (supra, 109, VI).

La respuesta negativa se impone: el art. 1 L.U. nada tiene que hacer con la hiptesis del art. 1622, Cdigo Civil. La pro-longacin de la vida del contrato de locacin, por va de iner-cia, es una hiptesis que nunca podra estimarse incluida en la necesidad de "formalizarse" por escrito. Pretender lo con-trario, sera concluir, sin que nada lo autorice, en que la L.U. habra sentado una regla especfica, suprimiendo, para las lo-caciones urbanas, el rgimen del art. 1622, Cdigo Civil.

3. La prrroga El texto, sin duda alguna, se aplica a la prrroga, en el

sentido en que hemos definido este trmino. La prrroga deber "formalizarse" por escrito. Si no se formaliza por escrito, estaremos ante un proble-

ma de prueba, que deber resolverse con los mismos princi-pios que hemos expuesto para las modificaciones, es decir, resolviendo el tema, por la regla del art. 1191, Cdigo Civil, sin que rija la regla especfica de los casos con principio de ejecucin que trae la L.U., de los que ya hemos sealado que solo se aplican al contrato de locacin, y la prrroga, por hi-ptesis, no es un contrato de locacin, sino modificacin de un contrato de locacin existente.

Insistimos, para que no quede duda respecto a nuestro pensamiento: por el art. 1 L.U. la prrroga debe formalizar-se por escrito, a los fines de la prueba, pero si no se formali-


za por escrito, la solucin ya no hay que buscarla en la L.U., sino directamente en el Cdigo Civil, a travs del art. 1191.

Si ni siquiera a travs del art. 1191 se llegara a probar el real contenido de "prrroga", ocurrir lo que acontece con cualquier relacin no probada: lo no probado no existe ante el Derecho.

Ante la ausencia de esa prueba, la ocupacin por el loca-tario con posterioridad al vencimiento, tendr que ser juzga-da como continuacin (supra, aqu, sub 2).

4. Renovacin y reconduccin Como renovacin y reconduccin son nuevos contratos de

locacin, debern ser probados. Estos entran dentro de las previsiones del art. 1 L.U., pero

no a ttulo de "prrroga" (que no lo son) sino a ttulo de "con-tratos de locacin". Por ello, a los fines de la prueba, debern "formalizarse" por escrito.

Se reproducen, parcialmente, los problemas que hemos examinado para la prueba del contrato de locacin.

Decimos "parcialmente" por esto: a) Si se decide que el nuevo contrato de locacin es recon-

duccin, ya por hiptesis queda determinado su contenido, igual al anterior, y, por lo tanto, con plazo, precio y rgimen de actualizacin, determinados.

b) El problema, por lo tanto, se reduce a la hiptesis en que se decidiera que hay renovacin, con clusulas distintas.

113. El objeto "moneda"

I. Razn del ttulo y mtodo

Examinaremos, en este prrafo, el tema del precio y el de las garantas.

La razn de su tratamiento vinculado, consiste en esto: en ambos casos la L.U. exige que se tome como objeto la "moneda de curso legal", en ambos prev la posibilidad de actualizacin, y para ambos se plantea el tema de la inci-dencia que tenga la Ley de Convertibilidad.

El tema de la "moneda" se ubica, as, en primer plano.

II. Precio en moneda de curso legal

Por el segundo apartado del art. 1 L.U.: "En todos los su-puestos, los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de concertarse. Ser nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a determinacin judicial".

La literalidad del texto es clara: los alquileres deben fijar-se en moneda nacional y no pueden consistir en moneda que no tenga curso legal.

Pero, ante lo normado por la posterior Ley de Converti

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