17/9/2015 Los administradores de edificios tienen menos poder ­ MDZ Online

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Esto se desprende del nuevo Código Civil, que incluye innovaciones en múltiples campos del derecho de laspersonas.

El nuevo Código Civil y Comercial incluye innovaciones en múltiples campos delderecho de las personas, sus bienes y obligaciones, como en el régimen depropiedad horizontal, con recortes en el poder de administradores de edificios.

Las reformas investirán a los copropietarios de mayores responsabilidades yatribuciones, lo cual implicará un recorte del poder del administrador, que deberá

Los administradores deedificios tienen menospoder

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por MDZ Sociedad31 de Agosto de 2015 | 06:49 Opiná

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17/9/2015 Los administradores de edificios tienen menos poder ­ MDZ Online

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pedir el aval de los primeros ante cualquier decisión.

La nueva letra del Código establece que los consejos de propietarios, seconstituyen como "personas jurídicas privadas", y esto significa en los hechos quetendrán vía libre para comprar, vender, tomar préstamos en un banco, ejecutardeudas por morosidad en las expensas y poder de firma para contratar o despedirpersonal, así como para avalar el uso de los fondos de reserva.

"Hasta ahora el Consejo de Copropietarios era simplemente una invención, unuso y una costumbre. Ahora eso que se daba de hecho para a ser de derecho, y seconvierte exactamente un órgano del consorcio", explicó a NA Carmen Krifaton,abogada de Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Serviciospara la Propiedad Horizontal (ADEPROH). La redacción del Código prevé comopauta que la composición del Consejo tenga un número impar de integrantes, porlo general 3 ó 5, y en caso de que esto no sea posible que el presidente del Consejotenga el poder de desempatar en caso de paridad en la toma de decisiones.

Consultado por NA, David Loisi, CEO de la Fundación Liga del Censorcista de laPropiedad Horizontal sostiene que "esta nueva disposición pone límite a ladiscrecionalidad que tenía el administrador, ya que permite que el Consejo seconstituya como órgano de contralor".

Para el abogado, este nuevo escenario tiene efectos virtuosos, y a modo deejemplo, señala que antes el administrador estaba habilitado a hacer uso de losfondos de reserva del consorcio de forma unilateral, mientras que ahora precisa lafirma de consentimiento de los miembros del Consejo. También apunta que antesel mismo administrador que liquidaba una deuda por cesación de pago deexpensas a un copropietario, era el encargado de certificarla, mientras que bajolas nuevas disposiciones está obligado a pedirle autorización al Consejo.

"En honor a la ética, para poder ejecutar la deuda de alguien, tiene que haber otrapersona que te lo apruebe", afirma Loisi. Jorge Martín Irigoyen, miembro asesorde la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias(CAPHAI), disiente con esa postura ya que, en su opinión, "un administrador esjustamente nombrado para evitar el problema de estar reclamando entrevecinos".

Asimismo, Irigoyen puso reparos al hecho de que bajo las nuevas reglas de juego,

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si el administrador tiene la intención de remover al encargado de edificio, tengaque poner esa moción a consideración de la asamblea de copropietarios. "A lahora de echar a alguien, en la práctica el administrador llegaba a esa instanciacon el consenso de los copropietarios, a través de reuniones informales. Ahora,está obligado a llamar a asamblea, y eso requiere de la formalidad de hacer elllamado a asamblea. Es casi seguro que el encargado al que se piensa echar setermine enterando y de esa manera se pueda anticipar a un eventual conflicto",explicó a NA.

Con relación a las asambleas, el Código contiene un inciso específico queestablece la forma y la organización que tiene que tener. Entre otros aspectos, elCódigo intenta equilibrar la balanza en la toma de decisiones al conferirle ciertacapacidad de veto a aquellos copropietarios que no pudieron asistir a laasamblea.

Así, se establece que el administrador esté obligado a circularizar las decisionesadoptadas en asamblea a los propietarios que no concurrieron, y si los ausentestienen objeciones, tienen hasta treinta días para pedir la nulidad de lo resuelto.En caso de reunir un número mayor de voluntades que la cantidad de votosafirmativos que obtuvo la moción en asamblea, pierde efecto la resoluciónasamblearia.