Los cambios en la estructura de valores en el territorio: el ejemplo

La jerarquía de los valores del suelo nopermanece invariable a lo largo del tiempo.Este es un hecho conocido por todos losciudadanos, que ha sido ampliamente estu-diado por los urbanistas y expertos en valo-ración del territorio, constituyendo una delas bases teóricas de la valoración inmobi-liaria.

El artículo pretende ilustrar, con algu-nos ejemplos recogidos en diversosmomentos históricos de la ciudad de Bar-celona, cómo los valores van cambiando,cómo “mutan” y se trasladan, modificandoasí la jerarquía urbana. No se pretendeanalizar las causas ni buscar los referentesteóricos que puedan explicar estas altera-ciones, sino simplemente se han recopila-do documentos literales o gráficos quepermiten constatar estas alteraciones devalores.

Se trata, pues, de un simple trabajo derecopilación documental, aprovechandoestudios previos que desde hace unos añosvamos realizando sobre la bibliografía delas valoraciones inmobiliarias. Y, siguien-do un orden expositivo clásico, en un pri-

mer punto se comentan brevemente losaspectos teóricos sobre la formación devalores en el territorio, pasando a conti-nuación a exponer el cuerpo central deeste artículo, presentando y comentandoalgunos ejemplos referidos a variosmomentos históricos de la evolución urba-na de Barcelona. Debe aclararse que, al notratarse de un estudio exhaustivo, nihaberse acudido a las fuentes primariasque se citan en cada caso, en los ejemplosque se aportan hay saltos temporales queimpiden una lectura completa del hechoque se pretende exponer. Efectivamente,falta información del periodo comprendi-do entre los inicios del siglo XX hasta losaños setenta, que creemos sólo puedeobtenerse a partir del estudio de las fuen-tes primarias. Esta es una laguna impor-tante que tal vez con una labor más inten-sa de investigación pueda completarse enun futuro no muy lejano.

El artículo pretende también poner derelieve la importancia que tiene el Catastrocomo fuente de información, en muchasocasiones poco explotada. Apuntaremos

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Los cambios en la estructurade valores en el territorio:el ejemplo de Barcelona

Jordi Bernat FalomirGerencia Regional del Catastro de Cataluña

Julio 2004

algunos casos que podrían ser objeto deinvestigación histórica, que hasta el momen-to han sido poco estudiados.

Las teorías de la formaciónde valores en el territorio

Del estudio de las obras referidas a lasvaloraciones inmobiliarias publicadas encastellano o catalán (1), se concluye que elmarco teórico de la especialidad se susten-ta en tres ejes conceptuales: la teoría delvalor, la teoría de la valoración, y la forma-ción de valores en el territorio.

La teoría del valor parte de los con-ceptos básicos de la teoría económica; elconcepto de valor es inherente a la cien-cia de la economía, casi tan antiguo comoella. Las aportaciones de los economistasclásicos (Adam Smith, Ricardo, Marx…)y neoclásicos (Jevons, Walras, Mars-hall…), fueron recogidas y adaptadas alsector inmobiliario actual por los pione-ros de la teoría de las valoraciones enEspaña (Santiago Fernández Pirla y JosepRoca Cladera desde sus cátedras de lasescuelas de arquitectura de Madrid y Bar-celona, respectivamente), y comentadasen casi todas las obras posteriores de laespecialidad. Los distintos conceptos delvalor y precio, el análisis de la oferta y lademanda, las finalidades de la valora-ción… son conceptos que permitenentender la esencia de las valoracionesinmobiliarias. Difícilmente puede desa-rrollarse un marco teórico de una espe-cialidad que se preocupa de conocer lo

que valen los inmuebles si no se reflexio-na en profundidad sobre el concepto delvalor.

También puede hablarse de una teoríade la valoración, que si bien no se encuen-tra explicitada en la bibliografía de la espe-cialidad, sí que está implícita en los con-ceptos que se utilizan en las diversastécnicas y métodos de valoración. Teoríaque debería partir del reconocimientoexplícito de la existencia de unos métodosde valoración basados en la epistemologíasubjetivista, pero que no acaba de concre-tarse al menos en la bibliografía publicada.

En cambio, los aspectos teóricos de laformación de valores en el territorio hansido profusamente estudiados desde finalesdel siglo XVIII hasta hoy por geógrafos yeconomistas urbanos. Los valores de losinmuebles no varían arbitrariamente ni en eltiempo ni en el espacio, sino que obedecen auna serie de factores. La adaptación de estasteorías a la valoración inmobiliaria se expo-ne de manera sistemática en nuestro país apartir de la tesis doctoral de Josep Roca (2),y encontramos una magnífica síntesis en latesis doctoral de Pilar García Almirall (3).

En su ya clásico estudio, Roca agrupabael debate en torno al mercado del suelo enfunción de tres ejes principales: la accesibi-lidad, las externalidades urbanísticas y lajerarquización social del espacio urbano, alas que añade una cuarta que en ciertomodo puede entenderse como consecuen-cia de las anteriores: la segmentación delmercado inmobiliario.

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JORDI BERNAT FALOMIR

(1) Analizadas en Bernat, J.: “Epistemologia de lavaloració immobiliària: estat de la qüestió a partir de labibliografia en català i castellà”, tesina de investigacióndel master de valoraciones inmobiliarias de la Univer-sidad Politécnica de Cataluña, diciembre de 1994.Una síntesis se publicó en «Análisis bibliográfico de lasvaloraciones inmobiliarias», Revista CT/Catastro, núm.27, enero de 1996, páginas 21 a 38.

(2) Publicada parcialmente en Roca Cladera, J.:La estructura de valores urbanos: un análisis teórico-empírico. Instituto de Estudios de AdministraciónLocal. Madrid, 1982. Una síntesis de este estudio sepublicó en la obra más difundida de Josep Roca Cla-dera: Manual de valoraciones inmobiliarias. Ariel eco-nomía. Barcelona, 1986.

(3) García Almirall, Pilar: “La valoració urbana enbase a les noves tecnologies de SIG. L’exemple de l’Hospi-talet de Llobregat”. Tesis Doctoral. Universitat Politèc-nica de Catalunya, 1999.

Un ejemplo: Barcelona

Para ilustrar las variaciones en lajerarquía de los valores del suelo, vere-mos algunos ejemplos referidos a diversosmomentos históricos de los que hemosencontrado documentación publicada: laserie se inicia con un estudio realizado apartir del catastro de Barcelona de 1716, yfinaliza con la ponencia de valores de2001. Los ejemplos se basan en Barcelo-na, aunque en cualquier otra ciudad sepueden encontrar documentos similares.De hecho, en algunas de las fuentes con-

sultadas (como el Atlas histórico de ciuda-des europeas, citado más adelante) seencuentra documentada y mapificada laevolución de varias ciudades españolas yeuropeas.

La Barcelona de 1716 a travésdel catastro

Si bien en muchas poblaciones los “fogat-ges” (fuegos) medievales representan unaaproximación a la estructura urbana de lasciudades (en especial, y en lo que respecta a

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LOS CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA DE VALORES EN EL TERRITORIO: EL EJEMPLO DE BARCELONA

Mapa 1Síntesis de la estructura urbana de Barcelona en 1716

Fuente: García i Espuche, Albert; Guàrdia i Bassols, Manuel: Espai i societat a la Barcelona pre-industrial. Edicions laMagrana. Institut Municipal d’Història. Ajuntament de Barcelona. Barcelona, 1986. Puede encontrarse también una adap-tación en Guàrdia, Manuel; Monclús, Francisco Javier; Oyón, José Luis (dir.): Atlas histórico de ciudades europeas. Cen-tre de Cultura Contemporània de Barcelona. Barcelona, 1994, pág. 69.

Fuente: Catastro 1716 (IMHB).

Zonas de riqueza y densidad altas: altura predominante de las casas, cuatro plantas; clarasagrupaciones por oficios en espacios bien definidos.Zonas de densidad alta pero con menor riqueza media: algunos oficios agrupados.Zonas de riqueza alta y densidad baja: altura predominante de las casas, tres plantas.Zonas de densidad parecida pero de riqueza menor.Zonas de pobreza y densidad alta o casi alta: altura predominante de las casas, tres plantas;agrupaciones de oficios pobres y concentraciones de trabajadores sin oficio.Zonas de pobreza y densidad baja: altura predominante de las casas, dos plantas; escasadiversidad de oficios, oficios pobres y gente sin oficio.

Cataluña, el de 1516), sin duda la mejor de lasfuentes de la edad moderna es el catastro. Elprimer catastro del estado español, el de Pati-ño de 1716, ha sido objeto de un extraordina-rio estudio por parte de los arquitectos AlbertGarcía Espuche y Manuel Guàrdia Bassols,quienes en 1986 publicaron un trabajo en elque sintetizan las descripciones del catastro deBarcelona (4). Una de las grandes virtudes deeste amplio trabajo es la concreción en unosmapas de gran elocuencia (donde se denota laformación de arquitectos de los autores,acompañando al rigor histórico una mapifica-ción muy detallada de sus investigaciones).Un ejemplo de este trabajo es el mapa quebajo el título de “síntesis estructura urbana”recoge las zonas de riqueza de la ciudad:

El mapa sintetiza la ciudad existente en1716, con los límites formados por lasmurallas del siglo XIV-XV. La base inferiores el límite en contacto con la costa, y en suextremo derecho todavía aparece el barriode la Ribera, parcialmente derruido cuandose realiza el catastro, donde posteriormentese erigirá la Ciudadela. Las Ramblas apare-cen como límite entre la ciudad consolida-da (a la derecha del mapa) y el barrio delRaval, prácticamente vacío y ocupado porhuertas y edificaciones de baja densidad.

La leyenda nos indica que en el mapa serepresentan en trama negra las “zonas de rique-za y densidad alta: altura predominante de lascasas, cuatro plantas; claras agrupaciones poredificios en espacios bien definidos”, es decir, laszonas de mayor valor. Y en trama rayada las“zonas de densidad alta pero con menor riquezamedia: algunos oficios agrupados”.

De la observación del mapa se desprendeque las zonas de mayor valor se encuentranen la calle Ample (paralela al mar), y anti-guo barrio de la Ribera; las calles de Merca-ders, Argenteria y Montcada, perpendicula-res al mar; y el eje central paralelo al marque casi atraviesa la ciudad, formado por lascalles de Hospital (en su confluencia con lasRamblas), Boquería, del Call y Carders.

Como destacan los autores (5), entrelas diversas zonas de la ciudad “las dife-rencias se dan en un marco físico muyreducido. Las separaciones radicales sondifíciles en ausencia de esventramientos onuevas urbanizaciones exclusivas, y que-dan atenuadas por las pequeñas distancias.Los cambios de carácter urbano se dan fre-cuentemente en la misma manzana decasas, dado que una disposición frecuentees la de la calle importante con traserasdevaluadas”.

1855 a través de Cerdá

Previamente a la redacción de su pro-yecto de ensanche, el ingeniero IldefonsoCerdá elaboró un concienzudo estudiosobre el estado de la ciudad amurallada.García Espuche y Manuel Guàrdia recogenen la obra citada anteriormente el mapa devalores de la ciudad en 1855.

En el mapa se aprecia que, comparándo-lo con el anterior, de 1716, se ha producidoun claro desplazamiento de los valoresmáximos (de más de 1.200 reales de vellónpor m2, y dibujados con un trazo negro)hacia la zona de las Ramblas, que con lasobras de urbanización de finales del sigloXVIII y principios del XIX han incrementa-do notablemente de valor hasta convertirseen una de las vías más apreciadas, junto con

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(4) García i Espuche, Albert; Guàrdia i Bassols,Manuel: Espai i societat a la Barcelona pre-industrial.Edicions la Magrana. Institut Municipal d’Història.Ajuntament de Barcelona. Barcelona, 1986. En el librose analiza las estructura urbana de la ciudad a partirde los distintos hitos documentales que se disponen:los “fogatges” de 1516, el catastro de 1716, y las inter-venciones urbanísticas que se proyectan y realizan enla ciudad desde el siglo XVIII hasta el derribo de lasmurallas a mediados del siglo XIX.

(5) García i Espuche, Albert; Guàrdia i Bassols,Manuel: Espai i societat a la Barcelona pre-industrial.Edicions la Magrana. Institut Municipal d’Història.Ajuntament de Barcelona. Barcelona, 1986, pág. 59.

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el tramo del carrer Nou en su confluenciacon aquélla. También como consecuencia delas obras de urbanización y apertura de nue-vas calles del mismo periodo aparecen como

de mayor valor el Paseo de Sant Joan, en ellímite con la Ciudadela.

Las obras de urbanización y trazado denuevas calles del periodo comprendido

Mapa 2Valores del suelo por calles en 1859 según Cerdá

Fuente: García i Espuche, Albert; Guàrdia i Bassols, Manuel: Espai i societat a la Barcelona pre-industrial. Edicions laMagrana. Institut Municipal d’Història. Ajuntament de Barcelona. Barcelona, 1986. Puede encontrarse también en Guàr-dia, Manuel; Monclús, Francisco Javier; Oyón, José Luis (dir.): Atlas histórico de ciudades europeas. Centre de CulturaContemporània de Barcelona. Barcelona, 1994, pág. 75.

Fuente: Ildefons Cerdà: Teoría general de la urbanización.

Menos de 400 reales de vellón/m2 (sin dibujar)400 a 700 ”700 a 1.200 ”más de 1.200 ”

Las intervenciones urbanísticas han integrado losviejos centros comerciales y aristocráticos. Se hareforzado el esquema centro-periferia: relaciónprecio mínimo/precio máximo igual a 1/10.

entre 1836 y 1859 también configuran laszonas de más valor: el trazado del “eje trans-versal” formado por las calles de Ferran yJaime I, las plazas públicas creadas con ladesamortización (plaza Real, plaza de laGardunya, del Duque de Medinaceli…).

Junto a estas intervenciones de iniciativaprivada, la ciudad sufre también las transfor-maciones de la intervención militar: la cons-trucción de la Ciudadela conlleva el derribode parte del barrio de la Ribera (aproximada-mente el 17% del total de la ciudad) y laconstrucción “ex-novo” de la Barceloneta(que, junto al Raval y Sant Pere aparececomo una de las áreas de menor valor), ade-más de reubicar de nuevo servicios como elmatadero, la pescadería, las instalacionessubsidiarias del Rec Comtal… y la nuevaurbanización del Pla del Palau, donde seaprecia también como zona apreciada.

Como calles del segundo escalón apare-cen las tramadas a rayas, con valores quevan de 700 a 1.200 reales de vellón por m2,entre las que se encuentra la calle Montca-da, o la calle Ample, que han “descendido”de nivel de precios.

Como se indica en la leyenda del mapa,“las intervenciones urbanísticas han integra-do los viejos centros comerciales y aristocráti-cos. Se ha reforzado el esquema centro-perife-ria: la relación precio mínimo / precio máximoes igual a 1/10”.

Los valores en 1881 segúnun tratado de valoración

Uno de los libros más antiguos quehemos localizado sobre valoraciones inmo-biliarias es el Tratado de evaluación de la pro-piedad urbana, de Enrique Berrocal yGómez Agüero, editado en Barcelona en1881 (6). Se trata de una interesante obraen la que el autor describe, con todo tipo de

detalle, el método de capitalización de ren-tas, y además incluye una tabla con los valo-res inmobiliarios de la ciudad de Barcelona.

El listado contiene los valores de lascalles de Barcelona, ordenadas de mayor a

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Félix M. Gómez: Resumen de las tablas y fórmulas parala tasación en venta y en renta de los solares y fincasurbanas de la villa de Madrid, de 1859, aunque no lohemos localizado. El siguiente en antigüedad de edi-ción es el de Manuel Martínez Núñez: Manual de eva-luación de los solares y fincas urbanas. Ed. Carlos Bai-llo-Bailliere. Madrid, 1867. Le sigue el de Marcial de laCambra: Tratado teórico práctico de agrimensura yarquitectura legal. Editorial Nacional Hijos de Rodrí-guez. Valladolid, 1871. A continuación encontramosel libro de Enrique Berrocal y Gómez de Agüero, de1881, que analizamos en este artículo.

(6) De hecho, el libro más antiguo sobre valora-ciones del cual hemos encontrado referencias es el de

Portada del libro: “Tratado de evaluaciónde la propiedad urbana”

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menor, y expresando los precios por el“promedio del producto bruto anual de lasfincas por palmo y por metro cuadrado”, esdecir, por las rentas obtenidas de los alqui-leres, y por el “promedio del valor delsolar”, también en pesetas por palmo cua-drado y pesetas por metro cuadrado.

El autor ordena las calles de la 1 a la 19,siendo la número 1 la de mayor valor. Asíaparece en esta posición la Rambla del Cen-tro, con un precio del solar de 1.323,50 a1.720,50 pesetas por m2 (50 a 65 palmos/m2).La siguiente es la “calle de Fernando VII”(actual calle Ferran), con un valor de 926,45a 1.058,80 pesetas/m2. Le siguen las Ramblas

de Canaletas, Estudios, San José y SantaMónica, y en el cuarto lugar la calle Jaume I.

Es de destacar que el resto de calles seencuentran, hasta el lugar número 11, den-tro del recinto de la ciudad antigua y, siexceptuamos el puesto número 9, donde laRonda de San Pedro constituiría el límitede la ciudad antigua con el nuevo ensanchede Barcelona, no es hasta el lugar doceavodonde encontramos el Paseo de Gracia.

El libro no cita el año en que el autorrealiza el estudio, pero suponemos que si laedición es de 1881, de poco tiempo antesdeben ser los valores. Si tenemos en cuentaque las obras del ensanche se inician a fina-

Reproducción de los cuadros de valores de Barcelona

les de 1860, vemos que, según el autor,todavía no se ha producido el “salto” de losvalores más altos al ensanche.

Quizás no sea ajeno a esta menor valora-ción de la nueva ciudad la crisis de las socie-dades urbanizadoras del ensanche: tal y comorecoge Miquel Corominas (7), el año 1866

entraron en crisis dichas sociedades, que enalgunos casos habían adquirido solares delPaseo de Gracia a precios muy elevados. Endefinitiva, y como señala Xavier Tafunell (8),el casco antiguo mantuvo la centralidadhasta finales del siglo XIX. También puedeincidir la tipología edificatoria predominan-

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(7) Corominas, M: “Les societats de l’eixample”,en VVAA: La formació de l’eixample de Barcelona, apro-ximació a un fenomen urbà. Olimpíada Cultural. L’A-venç, Barcelona, 1990, páginas 54 a 58.

(8) Tafunell, Xavier: “Construcció i conjunturaeconòmica”, en VVAA, La formació de l’eixample deBarcelona, aproximació a un fenomen urbà. OlimpíadaCultural. L’Avenç, Barcelona, 1990, página 181.

Mapa 3Casas con mayor imposición fiscal en la ciudad en 1908

Fuente: Guàrdia, Manuel; Monclús, Francisco Javier; Oyón, José Luis (dir.): Atlas histórico de ciudades europeas. Cen-tre de Cultura Contemporània de Barcelona. Barcelona, 1994, pág. 80.

39. Casas con mayor imposición fiscal en la ciudad (1908). Aunque todavía se señala la importancia de laRambla y de algunas calles adyacentes –como la calle Fernando–, las mejores casas se sitúan ya de un modomayoritario en el Ensanche central.

te en los primeros años de la construccióndel ensanche donde, como indica AlbertGarcía Espuche (9), “la zona central delensanche tiene un carácter residencial«extensivo», con muchas casas aisladas uni-familiares o formadas por una gran viviendadel propietario con algún piso de alquilerencima. Además, el valor comercial de lazona central del ensanche es aún muy débil:normalmente se prefiere ocupar con vivien-da los bajos de las casas del eje central pró-ximo al Paseo de Gracia, unos bajos levanta-dos unos palmos respecto a la calle quefacilitan la intimidad y permiten la ventila-ción de los subterráneos”.

Una aproximación a los valores en 1908

El mapa 3 nos indica con los puntos lascasas con mayor imposición fiscal en laciudad en 1908. La leyenda especifica que“aunque todavía se señala la importanciade la Rambla y de algunas calles adyacentes(como la calle Fernando), las mejores casasse sitúan ya de un modo mayoritario en elEnsanche central”.

Es decir, a principios del siglo XX ya seha producido el “salto” de valores máximosa esta parte del ensanche. Si bien el centrotodavía conserva zonas de gran valor, lacompetencia de la nueva ciudad resulta yaimparable. Ya no aparecen casi “puntos” enlas zonas de mayor valor de mediados delsiglo XVIII.

La Barcelona de 1929

Como en el mapa anterior, los pun-tos del mapa 4 indican los mayores con-tribuyentes de Barcelona en 1929, elabo-rado por los autores a partir del Anuario

Estadístico de Barcelona de 1920. Laleyenda indica que “las élites se han des-plazado al ensanche central y, en menormedida, a los barrios altos del noroeste”,contrastando con las altísimas densida-des de los barrios de la ciudad históricay la expansión urbana hacia Collblanc yNou Barris.

El mapa pone de relieve la existencia de“mayores contribuyentes” en los barriossituados por encima de la Diagonal. Comoindican los autores (10), “los agudos con-trastes entre pobres y ricos que Cerdá ana-lizara en detalle para la ciudad amurallada,se reprodujeron con posterioridad a laescala más amplia del llano de Barcelona”,contradiciendo así los principios igualato-rios de la trama urbana propuesta porCerdá.

Los precios del suelo en 1972

En 1972, Ernest Lluch y Joan Gasparrealizaron un extraordinario trabajo quepublicaron en el libro Els preus del sòl aCatalunya (11), donde recogen los valoresdel suelo de los años 1970 y 1971, en pese-tas por palmo cuadrado de suelo (o pts/haen caso de suelo agrícola), de todas las ciu-dades de Cataluña. Tanto la primera edi-ción de esta obra como la segunda, de

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(9) García Espuche, M: El quadrat d’or. Centre dela Barcelona Modernista. Olimpíada Cultural, S.A. Bar-celona, 1990, página 21.

(10) Guàrdia, Manuel; Monclús, Francisco Javier;Oyón, José Luis (dir.): Atlas histórico de ciudades euro-peas. Centre de Cultura Contemporània de Barcelona.Barcelona, 1994, pág. 80.

(11) Lluch, E.; Gaspar, J: Els preus del sòl a Cata-lunya. Banca Catalana. Servei d’Estudis. Barcelona,1972. Esta obra merece, junto a su segunda edición,un estudio en profundidad, tanto por la metodologíaempleada para su realización como por la compara-ción con los valores actuales de las ciudades de Cata-luña, que sin duda ofrecería un análisis muy intere-sante para estudiar los incrementos (y disminuciones)relativos de precios en dos momentos separados pormás de 30 años, en los que el proceso de urbanizacióndel territorio ha sido de los más intensos de la histo-ria del país.

1981, han sido un referente para todos losvaloradores. El libro contiene mapas detodo el territorio catalán con los valoresdel suelo.

En el mapa 5 se observa que los valoresmás altos, de 3.000 pts/palmo cuadrado,(aproximadamente 79.400 pts/m2) seencuentran en el tramo de la Diagonalcomprendido entre la Plaza Francesc Maciày el Paseo de Gràcia.

El siguiente escalón, de 2.000 pts/palmo2

(unas 53.000 pts/m2) lo encontramos en doszonas: en los aledaños de la plaza FrancescMacià (es decir, continuación de la zona demayor valor), y en el Paseo de Gràcia y laGran Vía en confluencia con aquél.

El tercer nivel, de 1.600 pts/palmo2, en lazona del Turó Parc, vecina de la plaza fran-cesc Macià. El cuarto, de 1.500 pts/palmo2,en Ganduxer-Sebastián Bach, Vía Augusta,zona alta de la calle Balmes y Muntaner,Mitre… es decir, la zona alta de la ciudad,por encima de la Diagonal. Las Ramblas tie-nen un valor de 1.000 pts/palmo2 que llegana 1.600 en su parte superior en la confluen-cia con Pelayo.

En definitiva, se ha producido ya uncambio muy notable en la jerarquía devalores, donde los mayores precios delsuelo se sitúan desde Diagonal-FrancescMacià hacia Sant Gervasi y Tres Torres,pero sin que Pedralbes alcance los valores

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Mapa 4Los mayores contribuyentes de Barcelona en 1929

Fuente: Guàrdia, Manuel; Monclús, Francisco Javier; Oyón, José Luis (dir.): Atlas histórico de ciudades europeas. Cen-tre de Cultura Contemporània de Barcelona. Barcelona, 1994, pág. 81.

máximos, aunque al Paseo de ManuelGirona se le asignen un valor elevado, hasido un referente para todos los valorado-res, de 1.500 pts/palmo2.

Los precios del suelo en 1978

El Banco Garriga Nogués editó en 1978un estudio, El precio del suelo en Barcelona,donde recoge también los precios en pese-tas por palmo cuadrado de suelo de la ciu-dad de Barcelona.

El estudio incluye un “resumen de lascausas generales que condicionan el preciodel suelo”, entre las que considera la edifi-cabilidad de la zona, la planificación, lalocalización, el grado de urbanización, lasperspectivas de desarrollo, la desvaloriza-

ción monetaria que adquiere el suelo comomedio de salvaguarda de la capacidadadquisitiva de las masas monetarias y lacoyuntura económica general que actúasobre la demanda del suelo.

El listado de valores es menos detalladoque en el estudio de Lluch y Gaspar, y tam-bién considera los valores más altos en Dia-gonal – Francesc Macià, con precios de4.200 a 4.500 pesetas/palmo2. Le siguen lascalles de Bori y Fontestà y Ganduxer, convalores de 3.000 a 3.500 pesetas/palmo2.

El tercer nivel se encuentra en las Ram-blas – Pelayo (con valores de 2.700 a 3.000ptas/palmo2, junto con la zona alta de lacalle de Balmes y la avenida Josep Tarrade-llas (antigua Infanta Carlota).

El siguiente escalón se encuentra en ellímite del casco antiguo con el ensanche,

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Mapa 5Valores de suelo en Barcelona en pesetas/palmo cuadrado, en 1972

Fuente: Lluch, E.; Gaspar, J.: Els preus del sòl a Catalunya. Banca Catalana. Servei d’Estudis. Barcelona, 1972.

en la Ronda de San Pablo y la Ronda de SanAntonio, con 2.600 a 2.800 pts/palmo2,mientras que los valores que siguen, de2.200 a 2.500 pts/palmo2 lo ocupan unnúmero elevado de calles, situadas pordiversas zonas de la ciudad.

Vemos que, en esencia, la estructura devalores máximos es similar, con muchasmatizaciones, al estudio de Lluch y Gasparde 1972, pero se observa un incrementonotable de los precios máximos.

1981. Segunda edición de “Els preusdel sòl a Catalunya”

El éxito de la primera edición de laobra, de 1972, que se agotó rápidamente,y los incrementos de los precios del suelo,llevaron a los autores a realizar una actua-lización del estudio, con precios de 1981,y con la utilización de precios expresadosen pesetas por metro cuadrado para lasciudades más importantes, y en algunas

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Reproducción de la primera página de los cuadros con los valores de Barcelona

Fuente: Banco Garriga Nogués: El precio del suelo en Barcelona. Departamento de estudios del Banco Garriga Nogués.Barcelona, 1978.

grandes aglomeraciones como Barcelonay Mataró el precio del suelo se indica porla repercusión del precio del metro cua-drado de construcción; la utilización delvalor de repercusión es, según indican losautores, “un paso hacia la tecnificación enel establecimiento de los precios delsuelo”. Se mantiene para las ciudadespequeñas el precio unitario en ptas/palmoy ptas/ha para el suelo agrícola de secanoo regadío.

Los valores de suelo más altos son de25.000 a 30.000 pesetas/m2 de techo edifi-cable, y se encuentran en la zona de Diago-nal con Francesc Macià y aledaños; la callede Escuelas Pías, en Sarriá; zona alta de la

calle Balmes; avenida de la Victoria y Ave-nida Pedralbes.

Le siguen, con valores entre 20.000 a30.000 pts/m2 el paseo de la Bonanova y lacalle Mandri; de 15.000 a 30.000 pts/m2 laTravessera de las Corts con Carles III.

Las Ramblas con Pelayo tienen un valorde 25.000 pts/m2, el mismo que la Gran Víacon la plaza Universidad.

Es decir, la jerarquía de valores es ya laactual, la de los años 2000, con los valoresmás altos situados en el cuadrante de Dia-gonal/Francesc Macià hacia Pedralbes y lafalda del Tibidabo, manteniendo valoresaltos en la zona del Paseo de Gràcia-Gran-vía hacia la Diagonal.

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Reproducción de una página de los cuadros con los valores de Barcelona

Fuente: Lluch, E.; Gaspar, J.: Preus del sòl a Catalunya. Banca catalana. Servei d’Estudis. Barcelona, 1981.

Los precios del suelo en el ámbitometropolitano de Barcelona. 1980-81

Los estudios del equipo dirigido porJosep Roca Cladera empiezan a aparecer enlos inicios de la década de los años 80, y elprimero lo encontramos en la publicaciónLos precios del suelo en el ámbito metropoli-tano de Barcelona, que si bien se publica en1986 se refiere a un estudio realizado losaños 1980-81.

A partir de este momento, los estudiosrealizados desde la cátedra de valoracionesde la Escuela de Arquitectura de Barcelonay del Centre de Política del Sòl i Valora-cions (CPSV) serán constantes, siendo unreferente imprescindible para estudiar laevolución de los precios del suelo de Barce-lona y su entorno metropolitano.

A modo de ejemplo de la labor que desdeentonces se lleva a cabo en el CPSV, incor-poramos en esta recopilación uno de ellos

(el primero, si no nos equivocamos), en elque concreta parte de su tesis doctoral (reco-gida parcialmente en la obra La estructura devalores urbanos: un análisis teórico-empírico,citada anteriormente) y el estudio de J.Figueras Anmella y el propio Roca para elámbito metropolitano de Barcelona en 1982.

El mapa indica los valores de repercusiónde una muestra de 250 testigos de la ciudadde Barcelona que, a grandes rasgos y con lasmatizaciones pertinentes, recogen la estruc-tura de valores ya comentada en el ejemploanterior. Cabe remarcar que la gran aporta-ción de este estudio es el enfoque metodoló-gico que, a partir de este momento, serviráde referente para trabajos posteriores.

Jerarquía de valores en 2002

Decíamos al comentar el estudio deJosep Roca de 1980-81 que a partir de este

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Mapa 6Plano de valores de repercusión de Barcelona de 1980-1981 según Josep Roca

Fuente: Roca Cladera, J.: Los precios del suelo en el ámbito metropolitano de Barcelona. Corporación Metropolitana deBarcelona. Barcelona, 1986, página 77.

St. Adriàde Besòs

momento los estudios sobrelos valores de suelo de Barce-lona son más abundantes.Podríamos haber incluido,entre los publicados con unmapa, otros estudios delCPSV, como el de 1988 (12), ytrabajos posteriores con perio-dicidad anual. También seríaun buen ejemplo los valoresde suelo de la Ponencia devalores de Barcelona de 1988,pero en estos casos redunda-ríamos en una estructura devalores que, con todas las dife-rencias y matizaciones que sequieran introducir (difícil-mente dos planos de valoresserán idénticos en sus aprecia-ciones) tendrán, al nivel expo-sitivo de estas notas, variacio-nes poco remarcables.

Por ello, acudimos a unode los últimos trabajos sobreBarcelona (13) realizados porel Catastro, como es la Ponen-cia de valores del año 2001.

En el mapa se indican encolor azul claro los valores derepercusión de suelo másaltos, y en color azul oscurolos del segundo escalón.

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(12) Roca Cladera, J.; DuatisPuigdollers, J.; García Almirall, M.P.:Mercat immobiliari de Barcelona. ICB,S.A. Edició Regiduria d’Edicions iPublicacions. Ajuntament de Barcelo-na. Barcelona, 1988.

(13) Aunque no el último: desdela Gerencia del Catastro de Cataluña-Barcelona se realizan estudios anua-les de seguimiento del mercadoinmobiliario de Barcelona y de lasciudades con mayor dinámica inmo-biliaria de Cataluña. Los estudios coninformación de mercado suficiente-mente representativa del año 2003abarcan más de 300 municipios parael uso residencial.

Mapa 7Valores de suelo de la Ponencia de Barcelona

del año 2001

Fuente: Ponencia de Valores. Gerencia del Catastro de Cataluña, 2001.

Lo más remarcable es que en el primernivel se mantienen las zonas ya recogidasen los estudios de años anteriores (varian-do, lógicamente, la cuantía de su valor),pero en el segundo nivel aparecen dos nue-vas zonas que en los estudios anteriores noestaban en este grupo: la zona de la villaolímpica y la zona de Diagonal-mar. Tam-bién surgen diferencias importantes en laszonas de nueva centralidad desarrolladascon motivo de las intervenciones previas alos juegos olímpicos de 1992, y en losestudios más recientes se detectan nuevaszonas de valores residenciales en el entor-

no de la nueva zona de desarrollo urbanode la denominada “zona 22@”. Es decir, lasexternalidades urbanísticas (y las corres-pondientes nuevas accesibilidades) confi-guran nuevas zonas de valor que, sin duda,se reflejan en los valores del suelo de laciudad.

El Catastro como fuente de información

No queremos concluir esta pequeñaaproximación a las variaciones en el terri-torio de los valores sin dejar de mencionar

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Mapa 8Plano parcelario de 1932 a escala 1:2000, de una zona del Prat de Llobregat

Fuente: Guimet, J.; Bernat, J.: “Ciutat i cartografia: el cadastre”, Revista L’Avenç, núm. 224, pág. 64.

Plano parcelario de rústica a escala 1:2.000, correspondiente al polígono 27 del Prat de Llobregat, elaborado el año 1932.Se trata de la hoja (denominada “katastron”) donde se grafiaban los trabajos topográficos de campo. Posteriormente, y unavez comprobados los lindes con los propietarios, se pasaba a papel vegetal y se hacían las copias correspondientes.

la importancia que tienen las fuentes docu-mentales, y la necesidad de trabajos deinvestigación y su posterior publicación.Sólo así quedan al alcance de los estudio-sos, posibilitando la construcción de nue-vas hipótesis y haciendo posible el debate yel avance de los conocimientos.

Al respecto, cabe señalar que el Catastroes una fuente de información que ha sido

utilizada profusamente (y en este artículohemos recogido algunos ejemplos de traba-jos que han partido del Catastro como fuen-te primaria de información), y que creemospuede ser utilizada en aspectos todavíapoco explotados. Vamos a poner dos ejem-plos: uno es la documentación de los traba-jos de Implantación del Catastro de Urbana,realizada a finales de los años sesenta y a lo

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Mapa 8Plano actual a escala 1:2000, de una zona del Prat de Llobregat Continuación

Fuente: Guimet, J.; Bernat, J.: “Ciutat i cartografia: el cadastre”, Revista L’Avenç, núm. 224, pág. 64.

Plano actual, a escala 1:2.000, elaborado por el Área Metropolitana y editado por el Institut Cartogràfic de Catalunya, de lamisma zona del parcelario de 1932. Se puede comprobar la transformación del territorio y el avance de la trama urbana

largo de los años setenta, que contieneinformación sobre las parcelas urbanas delas ciudades del territorio estatal, y que per-miten comparar, para algunas zonas, lastransformaciones urbanas llevadas a cabodesde entonces.

Otra posible fuente primaria la constitu-yen los planos parcelarios de rústica previosa la expansión urbana de los años 1960 y1970. En el caso del entorno de Barcelona,se dispone de los levantamientos topográfi-cos realizados durante la segunda república(de 1932 a 1939), a escala 1:2.000, que per-miten la comparación con la situaciónactual en las zonas de crecimiento urbano,lo que permite analizar la transformaciónde la parcelación agrícola en nueva ciudad.

Un ejemplo de esta comparación puedeverse en la zona del Prat de Llobregat, dondese compara el plano a escala 1:2.000 del año1932 con el plano actual de la misma zona ya la misma escala (ver Mapa 8).

ConclusionesA lo largo de estas líneas hemos visto,

con la ayuda de los mapas y relaciones lite-rales de diferentes momentos históricos,

cómo los valores del suelo de las ciudades,en este caso de Barcelona, van variando deposición, modificando así la jerarquía de latrama urbana.

Así, los valores de centralidad no per-manecen inalterables a lo largo del tiempo,y zonas que en un momento de la historiaeran muy valoradas dejan de serlo, pudien-do llegar a perder buena parte de sus atrac-tivos de localización.

Se puede comprobar que las diferentesteorías de la formación de valores en elterritorio (la accesibilidad, las externalida-des urbanísticas, la jerarquización social, lasegmentación del mercado inmobiliario)explican, ya sea de manera parcial o inte-ractuando todas ellas, las modificacionesen la estructura de valores de la ciudad.

Y si el valor del suelo es, ante todo,localización, se observa que no se trata deun aspecto invariable en el tiempo, aunquesi de muy lenta transformación. Y que losdesplazamientos de valores se producengeneralmente debidos a intervencionesmás o menos significativas en el territoriode la ciudad. Sin duda, conocer y analizarlas causas que lo producen puede ser degran ayuda para la construcción permanen-te de la ciudad. ■

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Documents

Los cambios en la estructura de valores en el territorio: el ejemplo