INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

"METODOLOGÍA PARA ESTIMAR LA EDAD FÍSICA JUSTA DE CASAS HABITACIÓN

REMODELADAS"

TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA: MIGUEL ÁNGEL LÓPEZ VALLE

ASESOR: ARQ. JUAN MANUEL BRAVO ARMEJO

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003.

GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO, OCTUBRE DE 2011

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN ¿^-fjflf-fc

DEDICATORIAS

Dedico esta Tesis a mis hijos Diego y Juan Pedro, a mi esposa y a mis padres que

siempre me apoyaron en todos los aspectos que implicaron la realización este

trabajo, por que gracias a ellos confié en mi mismo y tuve los elementos necesarios

para lograr cumplir esta meta en mi vida.

GRACIAS.

IV

AGRADECIMIENTOS

A Dios:

Por siempre permitirme cumplir las metas que en esta vida me he propuesto,

dándome la capacidad física, mental y económica para lograrlas.

A mi hijo Diego:

Por el tiempo que espero a jugar conmigo mientras yo estuve ocupado haciendo

mis tareas y por motivarme a realizar este gran esfuerzo en mi vida.

A mi hijo Juan Pedro:

Por que con su reciente llegada me motivó a continuar echándole muchas ganas a

lo que hago en esta vida.

A mi esposa:

Por su apoyo y paciencia en todo momento y en toda situación en el transcurso de

la maestría.

A mis padres:

Por los valores y educación que me han otorgado durante toda mi vida y por

impulsarme siempre a lograr mis objetivos.

A mis maestros:

Por todo el conocimiento que me brindaron el cual me será de mucho apoyo para

lograr ser un buen profesionista en lodos los aspectos.

RESUMEN

El objetivo primordial de esta investigación es el de buscar y aplicar una técnica

especifica para ''Estimar la Edad Física Aproximada Justa"' que se debe aplicar a una Casa

Habitación que ha sido ampliada o remodelada en varias ocasiones y en diferentes niveles

de mejora y con esto evitar así "Estimarla según el criterio de cada valuador", para esto se

tomarían en cuenta la Edad y la Vida Útil Total individual de los elementos constructivos

mas importantes que la integran y que se hayan visto beneficiados por alguna mejora.

Para estandarizar esta metodología se tomaran como base los costos paramétricos

utilizados por la publicación trimestral de "'Costos Paramétricos de Construcción" de

Valuación Organizada S.A. de C.V. del Maestro en Valuación Ing. Mario Rafael Marques

Tapia.

1

ABSTRACT

The primary objective of this research is to find and implement a specific technique to

"estimate the approximate physical Age Fair" to be applied to a Guest House which has

been expanded and remodeled several times and at different levels of improvement and

with this avoid "Estimating the discretion of each appraiser, for this would be taken into

account the age and the total life of individual building elements more important than

integrity and who have been benefited from some improvement. To standardize this

methodology should form the basis of cost parameters used by the quarterly publication,

"Costos Paramétricos de Construcción" of Valuación Organizada S.A. de C.V. of the

master of real estate valuation Ing. Mario Rafael Marques Tapia,

2

INTRODUCCIÓN

La presente investigación esta orientada a la Valuación de Casas Habitación que

han sido Remodeladas en una o varias ocasiones.

Hoy en día este tipo de viviendas se encuentran con mayor frecuencia en las

grandes urbes de nuestro país, donde se encuentran diferentes asentamientos humanos

antiguos integrados a una zona metropolitana, llámense estos: barrios, poblados, colonias

o fraccionamientos los cuales tienen una gran demanda por sus niveles de equipamiento

urbano, esto los ha llevado a obtener índices de saturación del 100% quedando estos sin

terrenos disponibles para crear construcciones nuevas.

Actualmente la mayoría de estas ciudades están teniendo un crecimiento acelerado

y desordenando lo cual ha llevado a crear viviendas en las periferias de las mismas con un

nivel bajo de equipamiento urbano y alejado de familiares y amigos, por tal motivo

muchas personas están tomando la decisión de comprar casas usadas que en ocasiones

son muy antiguas pero que se encuentran en zonas que para ellos tienen un gran valor

sentimental ya sea por que ahí vivieron por muchos años o por la cercanía a familiares y/o

amigos, también pueden tener un gran valor por la accesibilidad a servicios específicos de

interés los cuales pueden tener cerca de ellos, como por ejemplo: escuelas, centros de

trabajo, comercios, etc.

Una gran parte de estas casas son de personas que las conservaron en esos

asentamientos humanos por seguir contando con los beneficios de la zona y las fueron

ampliando según sus necesidades de espacio o las fueron rcmodelando para mantenerlas

en buen estado de conservación y adecuadas a su época, en ocasiones realizaron estas

ampliaciones o remodelaciones por completo en una sola vez, pero otras veces las

3

realizaron en diferentes etapas según sus posibilidades. Estas diferentes etapas de

remodelación o ampliaciones le dan a las casas la posibilidad de incrementar su Vida Útil

Remanente, siempre y cuando las mismas se hayan realizado a elementos importantes que

integren la construcción y a su vez estos se hayan realizado con una buena calidad de

materiales, mano de obra y siempre y cuando estas estén adecuadas a su uso y a su época.

Estas mejoras le dan una gran ventaja a las casas al momento de venderlas o usarlas para

alguna garantía crediticia cual sea esta, ya que al momento de que sea valuada su edad

física se vera beneficiada pero existe el problema de que al tener diferentes tipos de

construcción, en diferentes niveles de mejoras y cada una de estas con diferentes edades

hace que el valuador estime en base a su criterio la probable edad del bien, lo cual en

ocasiones puede llegar a ser muy variado respecto a otros valuadorcs o instituciones

crediticias, por tal motivo es que tuve la inquietud de presentar en este trabajo la

propuesta de una técnica que se pueda aplicar de manera estandarizada a este tipo de

viviendas para darles al momento de valuarlas una "Edad Física Aproximada Justa'" sin

que se vea esta afectada por la diferencia de criterios entre un valuador y otro y así

obtener un valor mas justo.

El Objetivo principal de este trabajo de investigación es el de Diseñar una

Metodología de Valuación para Estimar la Vida Física Justa de casas habitación que se

hayan ampliado y/o remodelado en una o varias etapas, con diferentes niveles de mejora y

adecuados a su época, lo que permitirá obtener resultados mas justos en los valores de las

viviendas remodeladas.

Clasificar las casas según sea su clase para un estudio mas detallado.

Considerar las Reglas de carácter general que establece la Metodología para la

Valuación por parte de la Sociedad Hipotecaria Nacional.

4

Estimar el costo de cada uno de los principales elementos constructivos para

determinar su valor en relación al total de la vivienda.

Calcular el peso específico de cada uno de los principales elementos constructivos

en relación al total de la vivienda.

Desarrollar una técnica para poder establecer la relación que tiene la edad de cada

uno de ¡os principales elementos constructivos en relación a la edad física total de una

vivienda.

La manera en que se desarrollara esta investigación será primeramente dando una

breve explicación de cómo van creciendo las ciudades y el motivo por el cual se da la

necesidad de remodelar y mejorar las viviendas en ciertas zonas de alta demanda por su

infraestructura y servicios, veremos cómo y por qué se deprecian las viviendas, así como

los métodos utilizados para su depreciación, analizaremos los costos paramétricos

aplicados a cada clase de vivienda para poder desglosar los porcentajes utilizados en cada

partida y darle su debida importancia a la edad de cada uno de ellos para poder aplicar la

metodología motivo de esta investigación que sería el siguiente paso, para finalmente

aplicarla en tres casos prácticos donde se realizo el avalúo de tres casas habitación

remodeladas de diferente clase, concluyendo así el presente trabajo.

5

ÍNDICE

CONSTANCIA DE LIBERACIÓN i

SOLICITUD OFICIAL DE REGISTRO DE TESIS ü

DEDICATORIAS iv

AGRADECIMIENTOS v

RESUMEN 1

ABSTRACT 2

INTRODUCCIÓN 3

ÍNDICE 6

CAPÍTULO 1 - ANTECEDENTES

1.1. El crecimiento irregular de las grandes ciudades como Guadalajara 8

1.1.1 Respuesta al crecimiento desordenado délas grandes ciudades 10

1.2. Los antiguos barrios, colonias y fraccionamientos de la Zona Metropolitana de

Guadalajara 11

1.3. Remodelar o Comprar Nuevo 13

1.3.1 Remodelación de una Casa Habitación 14

1.4. Avalúo de Casas Habitación Remodeladas hoy en día 15

CAPÍTULO 2 - LA DEPRECIACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES

2.1. La Depreciación Física de los Bienes Inmuebles 16

2.2. La Depreciación Funcional o Perdida de Utilidad 19

2.3. La Depreciación Económica o caída en desuso 20

2.4. Métodos de Calculo de la Depieciación Utilizados 21

ó

CAPÍTULO 3 - CLASES DE VIVIENDAS Y SUS COSTOS PARAMÉTRICOS

3.1. Costos Paramétricos 33

3.2. Clasificación de Clases de vivienda que utiliza la SHF 34

CAPÍTULO 4 - DISEÑO DE LA METODOLOGÍA

4.1. Diseño de la Metodología para estimar la edad física justa de casas habitación

remodeladas 40

CAPÍTULO 5 - CASOS PRÁCTICOS

5.1. Casos Prácticos 53

CONCLUSIONES 56

BIBLIOGRAFÍA 57

APÉNDICE 58

ANEXOS 59

7

CAPITULO 1 ANTECEDENTES

1.1. El crecimiento irregular de grandes ciudades como Guadalajara.

Actualmente en las mayoría de las grandes ciudades de nuestro país se da un

crecimiento irregular, este crecimiento se da por muchos factores los cuales se

mencionaran a lo largo de este primer capítulo, la investigación realizada esta enfocada a

la zona metropolitana de Guadalajara ya que es donde fue desarrollada, además de ser una

de las más representativas en nuestro país. A continuación se presentan algunos datos de

importancia para comenzar a explicar las principales causas del crecimiento irregular de

las grandes urbes.

'La Zona Metropolitana de Guadalajara alberga una población de 3,715,465 de

habitantes según datos del 2005 del INEG1. Dada ¡a evolución demográfica registrada en

los últimos años han quedado atrapados por la mancha urbana las poblaciones de El

Salto, Juanacatlán. Tlajomulco de '/Amiga e ¡xtlahuacán del Rio, por lo que, al incluir

estas 4 poblaciones, el Area Metropolitana de Guadalajara se extiende ahora hasta

albergar 4,095,853 habitantes. La construcción de nuevos fraccionamientos obliga a

crear la infraestructura que demanda este crecimiento. Actualmente Jalisco cuenta con

seis millones de habitantes, cantidad que se ve incrementada anualmente en 130 mil. Por

tal incremento en la población, cada año se requieren más de 20 mil nuevas viviendas ".'

Página de Internet: http://www.magazinenix.com/bj/bjfilcs archivo.'vivienda/si tuacion2.html

8

El crecimiento de población que se ha estado registrando en Jalisco, es un

fenómeno que esta llevando a ocupar los espacios de la periferia promovido en parte por

los desarroll adores de vivienda que al ver la ausencia de espacios en el corazón de la zona

metropolitana de Guadalajara y que en Zapopan a pesar de que si hay suficiente tierra

para soportar este crecimiento esta se encuentra a precios muy altos, es por eso que

muchos desarrolladores al ver esta situación han tomado la decisión de enfocar el

desarrollo de sus viviendas en los municipios de El Salto y Tlajomulco de Zúñiga donde

han encontrado la tierra a precios mas accesibles y así de esta manera han podido ofertar

mejor sus viviendas. Esto da la alternativa a un mayor número de personas el acceso a

contar con una vivienda propia pero en malas condiciones a la larga ya que la mayoría de

los terrenos que se obtuvieron a precios bajos por los desarrolladores son tierras no aptas

para la urbanización lo cual genera deficiencias en la estructura de las viviendas.

"Por otra parte el uso del automóvil según explica Juan Ángel Demerutis experto

en urbanismo señala que es común que en las grandes regiones se presenten situaciones

similares: El uso del automóvil favorece la dispersión, grupos de familia se establecen en

espacios, pedazos cercanos a las grandes ciudades, dejando huecos de un kilómetro, o un

poco más por lo general la separación es porque hay un campo agrícola de por medio.

Por su condición no hay transporte, ni drenaje, ni escuelas ni iglesias, ni hospitales, en sí

los factores que se requieren para cubrir las necesidades y el desarrollo propio de las

familias ". -

Ibidem

9

1.1.1. Respuesta al crecimiento desordenado de las Grandes Ciudades.

Este tipo de situaciones antes mencionadas han llevado a grandes números de

personas a tomar la decisión de regresar a vivir a los antiguos barrios, colonias o

fraccionamientos que se encuentran dentro de las periferias de la Zona Metropolitana de

Guadalajara donde se encuentran casas muy antiguas pero gustan por la cercanía a

servicios, equipamiento urbano e infraestructura de mayor calidad que la que se tiene en

la mayoría de los desarrollos fuera de las periferias.

También un gran número de personas al ver como es que la ciudad va creciendo

de manera desordenada, en vez de pensar en comprar un terreno o una casa nueva en las

periferias de la ciudad, toman la decisión de quedarse en sus casas, las cuales son en

ocasiones muy antiguas pero en zonas privilegiadas, pero para lograr esto tienen que

remodelar sus casas en una o varias etapas según sus posibilidades.

Estas remodel aciones en una o varias etapas son las que nos interesa analizar en

esta tesis, ya que se busca encontrar la edad física más justa posible para este tipo de

viviendas.

10

1.2. Los antiguos barrios, colonias y fraccionamientos de la Zona Metropolitana de

Guadalajara.

"Guadalajara está conformada por más de 2,300 colonias en ¡as que se extiende

la Zona Metropolitana, el primer cuadro de la ciudad lo conforman casas en su mayoría

de 2 niveles con estilos arquitectónicos que van desde el churrigueresco, barroco y

estilos europeos del siglo XIX, el primer cuadro de la ciudad ¡o conforman ¡as zonas

céntricas y sus alrededores, como el barrio del Santuario, Mezquitan, Analco, San Juan

de Dios y la Colonia Centro. Hacia el poniente del primer cuadro comienzan a

levantarse las casonas del siglo XIX, residencias de distinguidos personajes en la historia

de la ciudad, estructuras neoclásicas y casonas del Porfiriaio, este cuadro lo conforman

colonias como Lafayette, Americana, Moderna, Arcos Vallaría, en las cuales sus

respectivas expansiones corresponden a construcciones de los años 1920.1930. 1940 y

1950. A sus alrededores Guadalajara se expande en un segundo cuadro donde el

florecimiento de las nuevas tendencias arquitectónicas de los años 1960 y 1970 dejarán

la huella de colonias como la Colonia Americana, Vallarla Poniente, Moderna,

Providencia, Vallaría San Jorge, Jardines de! Bosque etc. Entre las cuales se encuentran

desde las líneas posmodernistas, el Art deco hasta el legado arquitectónico de uno de los

iconos mundiales de la arquitectura Mexicana. Luis Barragán ",3

Pagina de Internet- http./'e.s wikipcdia org/wiki/Guadalajara_(Jalisco)#Poblaci C3.B3n

11

"Los límites de la ciudad son conformados en su mayoría por colonias de clase

media y conjuntos habitacionales desarrollados como parte de planes gubernamentales.

El poniente de la ciudad, es en conjunio el área que representa el índice económico más

elevado, mieníras que el oriente muestra un nivel más bajo. La ciudad se extiende hacia

el poniente en colonias como Pinar de la Calma, Las Fuentes, Paseos del Sol, El colli

Urbano, La estancia, anexando su zona metropolitana al municipio de Zapopan;

mientras que hacia el oriente lo hace en colonias como San Juan Bosco, San Andrés,

Oblatos, San Onofre, Insurgentes, Jardines de la Paz y La Provincia (donde, por cierto,

se encuentra la sede mundial de la religión 'La Luz del Mundo'), por mencionar

algunas " 4

Los barrios, colonias y fraccionamientos mencionados anteriormente, contando las

colonias que se encuentran a sus alrededores son algunos de los asentamientos humanos

ejemplares de mayor importancia en la Zona Metropolitana de Guadalajara los cuales son

parte de las mayores concentraciones de casas habitación antiguas que han sido

remodeladas en una o varias ocasiones y con diferentes niveles de remodelación y

adecuaciones. Estas colonias son las más buscadas por sus niveles de equipamiento

urbano e infraestructura.

4 Ibidem

12

1.3. Remodelar o Comprar Nuevo

Siempre ha existido la incógnita de Remodelar o Comprar Nuevo, esta incógnita

se da por que conforme una ciudad va creciendo va generando nuevos desarrollos en las

periferias donde se nos da la oportunidad de comprar terrenos o casas más grandes de lo

que podríamos tener dentro de la periferia, esto por los precios tan bajos que se

encuentran en ciertos desarrollos habitacionales en las periferias. Muchas veces se

prefiere vender mía casa antigua en una zona privilegiada por que se le tiene que invertir

mucho para dejarla en óptimas condiciones de uso y esto lleva a tomar decisiones que de

primera instancia creemos que son buenas por que nos llaman la atención los precios

bajos de casas nuevas en las periferias sin importar las futuras consecuencias que nos

lleve el comprar en lugares alejados de nuestras zonas de confort social, ya que creemos

que compensamos esa falta de confort social por el hecho de tener una casa nueva y mas

grande, lo cual en la mayoría de las ocasiones suele ser incierto, ya que con el tiempo se

comienza a sentir la lejanía a los familiares, amigos, servicios, equipamientos urbanos e

infraestructura por mencionar algunos.

La respuesta correcta a si Remodelo o Compro Casa Nueva barata en las periferias

de la ciudad, al final de cuentas será dependiendo las prioridades que cada individuo

tenga, pero la realidad es que muchas personas están tomando la decisión de remodelar

sus casas actuales o comprar casas remodeladas por contar con una ubicación

privilegiada.

13

1.3.1. Remodelación de una Casa Habitación.

Las Casas Habitación se remodelan por diferentes motivos, en ocasiones es por

que la edad que tienen las obliga a mejorar todas sus instalaciones, otras veces es por que

quieren mejorar su apariencia estética o por que quieren adecuarla a la época en cuanto a

su funcionalidad, en ocasiones es por que la familia crece y esto lleva a remodelar o

ampliar una casa por la necesidad de tener mas espacio. A veces estas mejoras se llevan a

cabo en una sola ocasión, pero en otras por falta de recursos económicos se realizan en

diferentes ocasiones y en diferentes niveles de calidad. Sea cual sea el motivo para

remodelar una casa, el hecho es que una casa habitación remodelada tiene muchas

ventajas siempre y cuando estas se hagan con buenos materiales y mano de obra

calificada y además siempre y cuando estas se hagan con mejoras a la vivienda que la

mantengan adecuada a su uso y época.

Si la remodelación se hace de manera adecuada puede incrementar su vida útil

remanente al reducir su vida física, lo importante para poder hacer esto es que se debe de

tomar en cuenta que al momento de hacer una remodelación se deben de realizar las

mejoras a los elementos constructivos más importantes para poder quitarle edad de uso.

Estas mejoras se verán reflejadas al momento de valuar la propiedad ya que tendrá

grandes beneficios al compararía con las similares de su zona, pero para poder darle ese

valor agregado se debe de ser justo al momento de estimarle la edad física ya que de no

ser así. la mejora se realizo en vano.

14

1.4. Avalúo de Casas Habitación Remodeladas hoy en día.

Actualmente cuando se valúa una casa habitación remodelada, esta se divide en

diferentes tipos de construcción para analizarlos por separado, el problema es que en

ocasiones cada tipo de construcción tiene dentro de su mismo tipo varios niveles de

mejora con edades diferentes lo cual lleva al valuador al final del análisis a estimar la

edad aproximada de toda la vivienda lo cual lleva a tener datos diferentes entre

valuadores según los criterios individuales tomados para concluir ese dato, por tal motivo

con esta investigación se buscara unificar la conclusión de la edad física de una casa

habitación remodelada en una o varias ocasiones por medio una metodología técnica

tomando en cuenta la publicación trimestral de "Costos Paramétricos de Construcción" de

Valuación Organizada S.A. de C.V. del Maestro en Valuación Ing. Mario Rafael Marques

Tapia.

15

CAPITULO 2 LA DEPRECIACIÓN DE LOS BIENES INMUBLES

2.1. La Depreciación Física de los Bienes Inmuebles.

La finalidad de esta investigación es la de encontrar la edad física justa de casas

habitación remodeladas y esto influye directamente en la depreciación de las mismas por

lo cual a continuación se describen las diferentes depreciaciones aplicadas en la valuación

de bienes

La depreciación física de los bienes inmuebles se entiende en una primera

instancia como el costo de las obras que se han dejado de efectuar, llámese a estos,

mantenimiento, reparaciones, renovaciones, etc, por lo cual se ha acelerado el

envejecimiento físico, funcional o tecnológico No obstante, una parte de la depreciación

no puede ser evitada nunca debido al deterioro normal de las cosas por causas naturales

y por el simple uso de las mismas Gracias a estos factores antes mencionados se produce

una disminución de valor del bien con respecto al mismo si este fuera producido nuevo

La idea general es que los bienes inmuebles se deprecian de forma similar a los bienes

muebles y los materiales, ya que esíos van íemendo una perdida de valor más rápida en

los primeros años y una perdida menos marcada en sus últimos años 5

3 Pciez Llamas Carlos, Valoiauon Inmobiliaria, Aplicaciones Urbanísticas y Expiopiaciones, Ediciones UPC Piimua Edición Fcbícro de 1997 España Pagmalló

16

Se debe de tomar en cuenta, que la depreciación de ¡os bienes inmuebles puede ser

subsanable o no, esto en función de que se les pueda devolver a estos sus condiciones de

uso adecuadas mediante las obras necesarias ya sean estas técnicas, legales y/o

económicas. Si la depreciación del edificio es subsanable, sus deficiencias no impiden el

mejor uso posible del inmueble de acuerdo a lo permitido. " 6

"Sin embargo en caso de que el edificio no sea subsanable, la existencia del

inmueble imposibilita el rendimiento óptimo del inmueble ya que de ser así el edificio

puede llegar a afectar severamente el valor global del inmueble por que el suelo

quedaría afectado ya que este no se puede tener un uso óptimo lo cual depreciaría al

mismo ya que en caso de tener que derrumbar el edificio esta acción representaría un

costo que afectaría el valor del suelo."7

"La Edad Física, independientemente de que se le de un buen uso o no a

cualquier bien, ésta produce un envejecimiento natural de los materiales, su degradación

normal con el simple paso del tiempo por razones químicas, mecánicas, la acción de los

agentes atmosféricos, etc. De ahí que es importante la adecuada conservación de Ios-

bienes, ya que una inadecuada conservación ¿¡celera el deterioro resultante de las cosas

lo cual facilita la aparición de desperfectos, averías y la acumulación progresiva de

defectos, lo que puede llevar a ¡a ruina de cualquier bien inmueble. " s

6 Ibidem,

' Ibidem.

" Ibidem.

17

"Esíe proceso de deterioro puede variar y se acentúa más en los edificios de

construcción económica que en las de mayor calidad, mas sin embargo estas últimas se

ven más propensas a ser afectadas por depreciaciones de otros tipos como funcional y/o

económica ya que estas cuentan con una mayor durabilidad. El deterioro físico plantea

la necesidad de realizar diferentes tipos de obras a lo largo del tiempo aunque no puede

evitar la depreciación paulatina que obliga algún día la renovación o sustitución

global. " 9

"Existen varios tipos de obras que benefician a los bienes inmuebles como por

ejemplo: las obras de conservación, las cuales tienen la finalidad de contrarrestar un

desgaste excesivamente rápido en las cuales se encuentran las obras de mantenimiento

las cuales permiten disponer de los bienes en condiciones normales de utilización,

también existen las obras de reparación las cuales permiten subsanar los desperfectos y

averías las cuales ayudan a los bienes inmuebles a funcionar en condiciones normales.

También existen las obras de renovación, las cuales se hacen una vez que las obras de

mantenimiento y reparación son ya insuficientes y en esíe caso se tiene que renovar las

partes deterioradas o su totalidad mediante obras de mejora o reconstrucción. " 10

y Ibidem. 10 Ibidem.

18

En términos económicos, el deterioro físico es subsanable siempre y cuando el

costo de las obras necesarias es inferior o, como máximo, igual al incremento del valor

actual del inmueble De lo contrario puede ser insubsanable por dos motivos técnicos, a

causa de la complejidad de las obras a realizarse y de los medios para ejecutarlas, y,

sobre todo, por razones económicas ya que de ser asi el costo superaría el costo actual

del mismo n

1.1. La Depreciación Funcional o Pérdida de Utilidad.

La depreciación funcional es una depreciación intrínseca de cualquier objeto, se

debe a que la obsolescencia, singularidad o deficiencias de su diseño impiden la

utilización adecuada del mismo lo cual eviía optimizar posibilidades de rendimiento Esto

se manifiesta especialmente en formas de diseño antiguas que no responden a las

necesidades actuales Por ejemplo en el caso de una casa habitación esto puede ¡levar a

tener una deficiencia por una mala disínbucion de espacios o por dimensiones

inadecuadas, por falta de servicios, decoraciones o acabados no atractivos, materiales

con calidad insuficiente a los requerimientos actuales ,2

la Edad Física por lo tanto esta relacionada de forma directa con la

depreciación funcional ya que el diseño o proyecto puede llegar a ser obsoleto, aunque

no siempre lo es ya que en muchas ocasiones lo antiguo Uega a ser moda nuevamente y

esto puede llegai a incrementar el valor de los bienes n

'' Ibidem 1 2 Idem Pagina 117 13 Ibidem

19

"La depreciación funcional puede Uegar a corregirse mediante obras de remodelación

para adaptar el bien inmueble a los usos que se le destinen en base a los nuevos

estándares de diseño y habitabilidad. Estas mejoras al igual que el deterioro físico

pueden Uegar a ser subsanable siempre y cuando este no supere costo de reposición

nuevo".'4

2.3. Depreciación Económica o caída en desuso.

"La depreciación económica es originada por múltiples causas de índole

puramente económica, ajenas al propio estado físico de ios bienes, por tal razón afecta

generalmente al conjunto del inmueble, incluido el suelo. La evolución del mercado y

otras circunstancias (administrativas, legales, sociales, etc.) pueden dejar más o menor

fuera del comercio o subutilizados determinados bienes preexistentes con las

consiguiente pérdida del valor, por ejemplo: cambios del mercado, tales como el cambio

de uso de suelo de ciertas zonas, (casas habitación que se encuentran en zonas rodeadas

de comercio, o industrias rodeadas por nuevas zonas residenciales), o la disminución de

servicios en ¡a zona (comercios, transporte, etc.). " l5

'4 ibidem 15 Ibidem

20

2.4. Métodos de Cálculo de la Depreciación Utilizados:

1.- Tabla Banhdecc:

"Preparada, según estudios estadísticos, por la dirección de Negocios del

desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de Cuba, utilizando la

siguiente expresión:

Coeficiente de Depreciación = l- (ECA/ECo) E(-l/n)

Donde:

ECA: Estado de Conservación Actual en % en relación con la

Óptima,

ECO: Estado de Conservación Óptimo (se toma como 100)

E:lim(l+ l/n)n

N: Edad de la edificación

En este método se plantean varios rangos de coeficientes que son posibles

seleccionar en dependencia de la relación ECA/ECO obtenida. Y en iodo caso, el

estado de conservación actual (o real) en relación con el óptimo, es una

apreciación del valuador. " H>

1 6 Apuntes de: Martínez Díaz Javier, Valuación II, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, &' Generación, CMIC Jalisco.

21

2.- Tabla para 100 años de vida útil:

"Considera 4 estados de conservación: óptimo, bueno, regular y malo,

mismo periodo de vida útil para todo tipo de construcciones".'7

TABLA DE 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL EDAD EN

AÑOS

1 2 3 4 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 60 70 80 90 100

ESTA OPTIMO 0.01 0.03 0.04 0.05 0.06 0.12 0.18 0.22 0.26 0.3 0.34 0.37 0.41 0.43 0.46 0.49 0.52 0.54 0.55

DO DE CONSERVACIÓN BUENO 0.06 0.1 0.12 0.14 0.16 0.22 0.26 0.3 0.34 0.38 0.42 0.44 0.47 0.49 0.51 0.55 0.57 0.59 0.6

REGULAR 0.2 0.23 0.24 0.25 0.26 0.3 0.35 0.38 0.42 0.45 0.48 0.5 0.55 0.56 0.58 0.59 0.63 0.64 0.65

MALO 0.3 0.32 0.33 0.34 0.35 0.39 0.43 0.45 0.47 0.49 0.52 0.54 0.56 0.59 0.61 0.64 0.67 0.68 0.7

Fuente: Apuntes de: Martínez Díaz Javier, Valuación II, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industria), 6'1 Generación, CM1C Jalisco.

3.- Tabla de relación edad/ vida útil:

' Es la misma tabla para 100 años, pero la Primera columna se interpreta

como ' ¡a re¡ación porcentual entre la edad de la Edificación (vida

consumida) y la vida útil estimada ' según el uso al que se destina ¡a

construcción " IS

4.- Norma Española:

' Establece un régimen de depreciación lineal, según la vida útil asignada

a la edificación por su uso Se establecen los siguientes periodos de vida útil

como máxima ' '9

Edificios de uso residencial Edificios de oficinas Edificios comerciales Edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica

100 años 75 años 50 años

35 años Fuente Apuntes de Martínez Díaz Javier, Valuación 11, Maestría en Valuación

Inmobiliaria e Industrial, 61 Generación, CMIC Jalisco

Coeficiente de depreciación Cd

Cd= (1-d)

Donde d= edad/uda útil

Ibidem

Ibidem

23

5.- Curvas de Fito-Corvini:

'Se basa en 4 curvas en la cuales se tabulan los coeficientes de

depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años Tienen

la particulandad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se

encuentran en el entorno de 70% de su vida útil, ya que la curvas para las

clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a

converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado

coeficientes inferiores a los de estados anteriores

La expresión para usar en este método es

A= Vn-(Vn*Y) +Vt Donde

A: avalúo de! bien Vn: Valor nuevo de la construcción Vt: valor del terreno Y: Valor porcentual a descontar

a) CLASE 1: el inmueble esta bien conservado y no necesita

reparaciones ni en su estructura ni en acabados

Y= 0 0052X2 + 0 47 X- 0 1603

b) CLASE 2: el inmueble esta bien conservado pero necesita

reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en

lo que se refiere al enlucimiento " 2i)

7 - 0 0051 X2 + 0.4581 X + 2 3666

2 0 Ibidem

24

c) CLASE 3: el inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en

los pisos o pañetes

Y= O 0043X2 + O 385 X+17 968

d) CLASE 4: el inmueble necesita reparaciones importantes

especialmente en su estructura

r= O 0025X2 + O 2216 X+ 52 556

d l) CLASE 4.5:

Y= 0 0013X2 + O0I166X+ 75 159

e) CLASE 5 el inmueble amenaza ruina por tanto se depreciación es de!

100%

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios pero solo se

presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y 5, estado 4 5

Ademas

• X es el valor resultante de dividir la edad del inmueble poi ¡a vida

útil multiplicado por 100

• Y es el valor porcentual (%) a desconíar por depreciación del valor

nuevo calculado 2I

Ibidem

25

6.- Método de Ross - Heidecke:

"El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para

calcular la depreciación en la valoración de conslrucciones, teniendo como ventaja

sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas;

permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es

exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales

que son la depreciación por edad y por estado.

Este método considera los siguientes principios básicos:

a) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser

recuperada con gastos de mantenimiento.

b) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad de! bien.

c) Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular,

en tanto que un bien mal conservado se deprecia más

rápidamente.

Su fórmula de depreciación (D) es !a siguiente

2

f 2 ^ x , X

K17 n' j

* coef.deprec.por .estado

Donde x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción!" --

22 Ibidem

26

' Para determinar directamente el valor actual depreciado de una

edificación debemos aplicar la siguiente formula

2 \ \

VA = Vn r Í

i-i 2

x X

n n * E

/ )

Donde

VA = valor actual Vn ~ valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida uíil probable E = factor de bueno

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías

de estados de conservación con cuatro categorías intermedias atribuyendo a

cada una de ellas coeficientes propios, veamos la siguiente tabla "23

TABLA DE DEPRECIA CION POR ESI ADO

ESTADOS 1

2

3

4 5

CONDICIONES FÍSICAS NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones

REGULAR Requiere o ha recibido ¡eparaciones sin importancia

Requiere reparaciones simples

Requiere reparaciones importantes requiere muchas reparaciones importantes Sin vaior= Valor de demolición

CLASIFICACIÓN NORMAL

Optimo - 0 Muy Bueno MB

Bueno -B Intermedio I Regular -R Deficiente D Malo - M Muy Malo MM Demolición -DM

C0EF1C DEPREC

0 0 032

2 52 8 09 181 32 2 52 6 72 2 100

Fuente Apuntes de Martínez Díaz Javier, Valuación II Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, 61 Generación, CMIC Jalisco

2^ Ibidem

27

"Definiciones de los estados

A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los

estados utilizados en la tabla anterior, de acuerdo con la Disposición General N°

1-2000, emitida por el Órgano de Normalización Técnica

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni

requiere reparaciones de ningún tipo

Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido

reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en

repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos,

cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y

otros

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere

reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos,

cielos, ventanearía, y otros

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones

importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos,

instalaciones mecánicas, y oíros

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas

reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco

tiempo, estará en estado de demolición '24

Ibidem

28

"Para efectos de aplicación del Método de Ross Heidecke en el modelo de

valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados

enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de

depreciación de ¡a tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente

correspondiente y luego dividir por 100 el resultado "23

100 -Coef.Deprec.

100

7.- Método del costo

'Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado

de edificios y paries de edificios terminados o en construcción

1. Costo de reposición bruto (CRB):

Se determinará sumando al \alor de mercado del íeireno en el que esiá

edificado, calculado en la fecha de la valoración los gastos necesarios para

edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características 7Ó

" Ibidem 26 Ibidem

29

"Enire los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los

costos de ejecución materia! de ¡a obra, sus gastos generales, y el

beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo

el de los elementos no esenciales de la edificación que sean

fácilmente desmontables.

b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.

c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.

d. Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado

según las características del inmueble, calculados con los precios exisíeníes a la

fecha de la valoración.

No se considerarán como gasios necesarios el beneficio del promotor, ni

cualquier clase de gasios financieros o de comercialización

En la determinación del valor de los inmuebles en consíruccióm se tendrá

en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir

acopios ni mobiliario. " 21

Ib ídem.

30

2. Costo de reposición depreciado (CRD).

"Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y

funcional de la edificación.

La depreciación de la edificación se calcuiará:

a. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la

técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones

de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la

suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será

estimada por el tasador.

b. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de

los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos

que correspondan.

Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o

compatible con ¡as técnicas constructivas y modernidad dei edificio, se

considerarán ios costos y gastos necesarios para transformar el edificio

actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de

determinar ¡a depreciación física. " 28

Ibidem

31

La formula que se aplicará par a la depreciation física seiú

Va= VR - (VR-Vr) K

Donde

Va: valor actual

VR: valor de reposición o costo de reposición bruto

Vr valor residual

K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado

Tabla de Ross-Heidecke.

A continuación se reproduce ¡a tabla

Primer a fila, determina el estado del bien según el siguieníe orden

1 O EXCFLEN1E 1 5 MUY BUENA 2 O BUENA 2 5 NORMAL 3 O REGULAR 35 MALO 4 O MUY MALO 4 5 DEMOLICIÓN 5 O IRRECUPERABLE

Primera columna deíermtna el porcentaje de vida transcumda con

relación a la vida útil de! bien El valor obtenido en la tabla debe dividirse por

cien para obtener el coeficiente K ""' (Vet anexo Ij

Ibidem

32

CAPÍTULO 3 CLASES DE VIVIENDAS Y SUS COSTOS PARAMÉTRICOS

3.1. Costos Paramétricos.

Los costos paramétricos son de gran utilidad para la elaboración de los avalúos de

bienes inmuebles, existen varias publicaciones referente a este terna, todas utilizan la

misma metodología en donde en conclusión se busca encontrar los costos de manera mas

rápida y eficaz para los inmuebles de cada una de las clases que la Sociedad Hipotecaria

Federal (SHF) utiliza.

La publicación de costos paramétricos utilizada para desarrollar la metodología

tema de esta tesis desglosa el costo directo de la construcción de las viviendas de la

siguiente manera:

Preliminares Cimentación Estructura Albañilería Instalación Eléctrica Instalación Sanitaria Instalación Hidráulica Acabados Carpintería Cancelaría y Herrería Azotea

Cada una de las descripciones antes mencionadas cuenta con diferentes

porcentajes en relación al total de la construcción, ese porcentaje varia según sea la clase

de vivienda. Estos porcentajes son la base primordial para diseñar la metodología para

obtener la vida física justa de las casas habitación remodeladas. Las clases que se tomaran

en cuenta para la elaboración de este trabajo será en base a las normas que maneja la

Sociedad Hipotecaria Federal.

33

3.2. Clasificación de Clases de vivienda que utiliza la SHF

La SHF clasifica las viviendas en 7 clases diferentes las cuales se mencionan y

describen a continuación:

1.- Mínima o Precaria:

Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como la más baja, la cual es

habitada por gente de muy bajos recursos quienes por lo general las van construyendo en

varias etapas y con materiales de baja calidad, por tal motivo ésta clase de vivienda suele

tener muchas ampliaciones las cuales se van generando según sean sus necesidades de

espacio y de disponibilidad económica para realizarlas, no es muy común que a éste tipo

de viviendas se íes remodele ya que se prefiere invertir en el crecimiento de la misma y

en su mayoría se encuentran en mal estado de conservación por la falta de mantenimiento.

A continuación se describe ésta clase de vivienda: Casa Habitación con cuarto de

usos múltiples sin diferenciación, suelen tener en promedio una superficie de

construcción de 32.46m2 con servicios mínimos incompletos, como por ejemplo los

servicios sanitarios fuera de la vivienda, muros de tabicón de jalcreto desplantados

directamente sobre el suelo sin cimentación alguna, cubiertas de lamina de zinc, piso de

cemento sin acabado, instalaciones eléctricas c hidráulicas de muy baja calidad visibles y

sin terminar.

2.- Económica:

Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como una de las más bajas igual

que la clase anterior, ésta clase de vivienda es también habitada por gente de bajos

recursos quienes las van construyendo en varias etapas y con materiales de baja calidad, o

las compran como tal y con el tiempo las van ampliando según las necesidades de la

familia, de igual manera que la clase anterior no es muy común que a éste tipo de

34

viviendas se les remodele ya que se prefiere invertir en el crecimiento de la misma y en su

mayoría se encuentran en mal estado de conservación por la falta de mantenimiento.

A continuación se describe ésta clase de vivienda: Casa Habitación de un nivel

con una superficie construida de 36.30 m2 con espacios pequeños pero con algunas

diferenciaciones por uso: área de usos múltiples, baño completo dentro de la misma

vivienda y un patio o área de servicios, cuentan con muros de tabicón de jalcreto con

aplanados sencillos o aparentes, losa de cimentación o de piedra braza, techo con losa de

concreto lleno o bóveda de ladrillo de lama, pisos de cemento pulido, instalaciones

eléctricas e hidráulicas de baja calidad pero ocultas y terminadas en su mayoría.

3.-Interés Social:

Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como una de las más bajas pero

con más calidad y proyecto arquitectónico que las clases antes mencionadas, dentro de las

clases más bajas ésta es de las más solicitadas ya que cuentan con mas acabados que las

anteriores y cuentan con más espacios y mejor definidos aunque también son susceptibles

a tener varias ampliaciones según sean las necesidades familiares ya que la mayoría de las

personas que suelen comprar éste tipo de vivienda suelen tener familias grandes y tienen

grandes necesidades de espacio, ésta clase de vivienda es habitada en su mayoría por

gente de bajos recursos pero con un poco mas de posibilidades económicas que en los 2

casos anteriores lo cual les permite ampliar con acabados sus viviendas y en menos etapas

que las anteriores clases. Hste tipo de viviendas tienen un poco más de variables ya que

las empresas constructoras las suelen ofrecer sin acabados o con acabados de baja calidad,

en uno o dos niveles, etc.

A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de

uno o dos niveles con una superficie construida aproximada de entre 36.00 a 65.00 m2

35

con espacios pequeños pero bien definidos por uso: cochera para un auto, sala, comedor,

una o dos recamaras con espacio para closet, uno a dos baños completos, cocina y patio

de servicio; cuenta con muros de tabicón de jalcreto o concreto con aplanados sencillos

por lo general de pasta texturizada, losa de cimentación, techo con losa de concreto lleno,

pisos de cemento pulido o con algún recubrimiento de baja calidad, instalaciones

eléctricas e hidráulicas de baja calidad pero ocultas y terminadas.

4.- Media (Buena):

Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como su nombre lo dice como

viviendas con acabados de mediana calidad, éstas viviendas suelen ser habitadas en su

mayoría por gente de clase media baja a media y que cuenta con mucho mas posibilidades

económicas que las 3 clases antes mencionadas, son casas que cuentan con proyectos más

elaborados para darles mejores espacios que cuentan con mayores dimensiones y con

mayor funcionalidad. Ésta clase de vivienda suele tener mucha aceptación en las grandes

ciudades ya que existe mucha gente que cuenta con las posibilidades económicas para

obtener una casa habitación con estas características. Éste tipo de viviendas suelen contar

con todos los servicios y espacios necesarios, pero muchas personas ya sea por necesidad

de espacio o por comodidad suelen ampliarlas, en ocasiones al ampliarlas suelen

remodelar el resto de la casa ya sea por actualizarla o para mantener el buen aspecto de la

misma, en algunas ocasiones se remodelan para subir la clase de la misma.

A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de

uno o dos niveles con una superficie construida aproximada de 126.00 m2 con espacios

de buen tamaño muy bien definidos por uso: cochera para dos autos, estancia, comedor,

dos a tres recamaras con closet, dos baños completos, medio baño, cocina, jardín interior

y/o patio de servicio; cuenta con muros de tabicón de jalcreto con aplanados de mediana

36

calidad, cimentación de suelo cemento, entrepiso y techo con losa de concreto aligerada o

bóveda de ladrillo, pisos con loseta cerámica de mediana calidad, muebles de baño,

instalaciones eléctricas e hidráulicas de mediana calidad

5.- Semilujo (Muy Buena):

Esta clase de vivienda es considerada por la SHF como viviendas que cuentan con

acabados y materiales de mayor calidad a la media pero sin llegar a contar con los

espacios y acabados de una casa residencial ya que los acabados de buena calidad son

usados en ciertas areas de la casa y no en su totalidad como lo suele ser una casa

residencial; estas viviendas suelen ser habitadas en su mayoría por gente de clase media

alta y que cuentan con muchas posibilidades económicas, son casas que cuentan con

proyectos similares a los de clase media pero con acabados de mucho mas calidad que la

anterior Ésta clase de vivienda tiene buena aceptación en las grandes ciudades ya que

existe mucha gente que cuenta con las posibilidades económicas para obtener una casa

habitación con estas características. Este tipo de vivienda de igual manera que en la clase

media suelen contar con todos los servicios y espacios necesarios, pero muchas personas

ya sea por necesidad de espacio o por comodidad suelen ampliarlas

A continuación se describe en resumen esta clase de vivienda Casa Habitación de

dos niveles con una superficie construida aproximada de 330 00 m2 con espacios de buen

tamaño muy bien definidos por uso cochera para dos o tres autos, estancia, comedor,

cocina, estudio, terraza, estar t v., tres recamaras con closet, dos a tres baños completos,

medio baño, cuarto de lavado, cuailo de servicio, |ardin interior y exterior y patio de

servicio, cuenta con muros de ladrillo de lama o tabicón de jalcreto con aplanados de

buena calidad, cimentación de sucio cemento, entrepiso y techo con losa de concieto

37

aligerada, pisos con loseta cerámica de buena calidad, cocina, muebles de baño.

instalaciones eléctricas e hidráulicas de buena calidad.

6.- Residencial (Lujo):

Ésta clase de vivienda es considerada por la SHF como una de las mejores

viviendas, éstas cuentan con acabados y materiales de lujo de muy buena calidad en todos

sus espacios, éstas viviendas suelen ser habitadas por gente de clase alta y que cuentan

con todas las posibilidades económicas para poder mantener casas de ésta clase, son casas

que cuentan con proyectos de muy buena calidad con espacios muy bien definidos y de

amplias dimensiones. Ésta clase de viviendas se encuentran en zonas muy exclusivas de

las grandes urbes. Éste tipo de viviendas cuentan con todos los servicios y espacios

necesarios, así como elementos y accesorios que otorgan gran comodidad a sus

moradores. Éste tipo de casas no suelen ser ampliadas en varias ocasiones ya que desde

que se comienzan a proyectar se toman en cuenta todas las necesidades que la familia que

la habite requiera y esto es posible gracias a las posibilidades económicas de las familias

que suelen habitarlas. Esta clase de casas suelen más bien ser remodeladas para

mantenerlas en buen estado de conseivación y mantenerlas actualizadas a las necesidades

de la época en que se encuentra.

A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de

dos a tres niveles con una superficie construida aproximada de 440.00 m2 con espacios de

buen tamaño muy bien definidos por uso: cochera cubierta para dos a cuatro autos,

estancia, comedor, estudio, cocina, desayunador, estar T.V., tres a cuatro recamaras con

vestídor, tres a cuatro baños completos, medio baño, cuarto de lavado y planchado, cuarto

de servicio con baño, terraza, alberca, jardín interior y exterior y patio de servicio; cuenta

con muros de ladrillo de lama aplanados de muy buena calidad, molduras y plafones de

38

yeso, cimentación de suelo cemento, entrepiso y techo con losa de concreto aligerada,

pisos de mármol, cocina, muebles de baño, instalaciones eléctricas e hidráulicas de muy

buena calidad.

1- Residencial Plus (Lujo):

Esta clase de vivienda es considerada por la SHF como la mejor, ésta es muy

similar a la de clase residencial, pero éstas cuentan con espacios y accesorios más

especializados. Éste tipo igual que las casas de clase residencial no suelen ser ampliadas,

pero si son sujetas a constantes mantenimientos y mejoras para mantenerlas actualizadas a

su época.

A continuación se describe en resumen ésta clase de vivienda: Casa Habitación de

dos a tres niveles con una superficie construida aproximada de 440.00 m2 con espacios de

buen tamaño muy bien definidos por uso: cochera cubierta para más de cuatro autos por

lo general en sótanos, estancia, comedor, estudio, cocina, desayunador, estar T.V.,

gimnasio, sala de cine, tres o más recamaras con vestidor, tres o más baños completos,

medio baño, cuarto de lavado y planchado, cuarto de servicio con baño, terraza, alberca,

jardín interior y exterior y patio de servicio; cuenta con muros de ladrillo de lama

aplanados de muy buena calidad, molduras y plafones de yeso, cimentación de suelo

cemento, entrepiso y techo con losa de concreto aligerada, pisos de placa de mármol,

lambrínes de placa de mármol, cocina, muebles de baño, instalaciones eléctricas e

hidráulicas de muy buena calidad, sistema de sonido integrado, sistemas inteligentes en

toda la casa, etc.

39

CAPÍTULO 4 DISEÑO DE LA METODOLOGÍA

4.1. Diseño de la metodología para estimar la edad física justa de casas habitación remodeladas.

A continuación se presentara una descripción escrita de la metodología a aplicar

en este trabajo.

Primeramente se tomo cada una de las diferentes clases de vivienda reconocidas

por la Sociedad Hipotecaria Federal y las cuales fueron analizadas en el capítulo anterior

resultado del estudio de la publicación trimestral Costos Paramétricos de Construcción

del Ing. Mario Rafael Marques Tapia, a continuación se menciona la clase, su calidad y el

tipo que se tomo ya que en algunas se tienen varias opciones de vivienda:

Mínima:

Calidad Precaria, tipo "IN MlhT, consta de 1 nivel con una superficie construida

de 32.46 m2, con vinculaciones integradas en un mismo espacio.

Económica:

Calidad Económica, tipo "IN ECO", consta de 1 nivel con una superficie

construida de 36.30m2. con vinculaciones integradas en un mismo espacio.

Interés Social:

Calidad Media, tipo "IN 01 IR", consta de 1 nivel con una superficie construida

de 36.00m2 con espacios bien definidos y tiene 1 Recamara.

Media:

Calidad Buena, tipo "2N 01 3RM", consta de 2 niveles con una superficie

construida de 12ó.82m2 con espacios bien definidos y tiene 3 Recamaras.

40

Semilujo:

Calidad Muy Buena, tipo '"3N 02 3R SL", consta de 3 niveles con una superficie

de 349.00m2 con espacios bien definidos y tiene 3 Recamaras.

Residencial y Residencial Plus:

Calidad de Lujo, tipo "2N 01 3R RS". consta de 3 niveles con una superficie

construida de 440.00m2 y tiene 3 Recamaras.

En este caso se integran Residencial y Residencial Plus ya que cuentan con

características muy similares en cuanto a espacios y superficies con la diferencia

en cuanto a que los acabados de la Residencial Plus son mucho mejores.

Después se tomaron las diferentes partidas en que se divide cada clase de vivienda

las cuales son las siguientes: Preliminares, Cimentación, Estructura, Albañilería,

Instalación Eléctrica. Instalación Sanitaria, Instalación Hidráulica, Acabados, Carpintería.

Cancelería y Herrería y Azotea, a cada una de estas partidas le corresponde un porcentaje,

estos porcentajes son resultado del precio unitario que representa cada uno de los

elementos constructivos que integran cada una de éstas partidas en relación al valor total

de cada vivienda según su clase.

A continuación se mencionan y describen cada una de las partidas antes

mencionadas con cada uno de los elementos más representativos que las integran, cada

uno se describirá de manera general y aplicara según su clase.

PRELIMINARES:

Los preliminares son todos aquellos elementos y actividades previas al comienzo

de cualquier construcción.

41

En los preliminares están integrados planos, permisos, licencias, pago de conexión

a la red municipal de agua y drenaje, etc.

En esíe estudio los preliminares se integraron de manera ponderada a las demás

partidas ya que no siempre se requieren de algunos conceptos preliminares para

remodelar una casa habitación.

A pesar de que los preliminares están integrados en las demás partidas se tomo la

descripción de Proyecto para la tabla de captura pero de manera muy independiente ya

que en este caso no se refiere al costo que implico el proyecto sino al impacto que tiene el

proyecto en base a su funcionalidad con relación a la edad de la casa, ya que una casa se

puede remodelar completamente pero si esta no se adecuó de manera funcional a la época

actual esto demerita a la misma.

CIMENTACIÓN:

La cimentación es la base de toda construcción y no es muy común que ésta se

remodele por el trabajo que esto implica, pero se considera en el análisis.

Está integrada por elementos como: trazo y nivelación del terreno, excavación,

cimbra y descimbra, losa de cimentación, zapatas, manipostería, suelo cemento, castillos,

enrase de cimentación, dalas desplante, impermeabilización, relleno de cepas, limpieza,

por mencionar algunos.

La descripción de esta partida se tomo integra con el nombre de cimentación para

la tabla de captura.

42

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de esta partida en

relación al total de ¡a vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 2.80%

Económica 12.06%

Interés Social 9.89%

Medio 7.07%

Semilujo 12.06%

Residencial 8.17%

ESTRUCTURA:

La estructura junto con la cimentación es el sostén primordial en las

construcciones y representa uno de los porcentajes más grandes en relación al total de la

vivienda.

Está integrada por elementos como: columnas, castillos, dalas, muros de concreto

y/o tabicón, losas y cualquier otro elemento que integre el soporte general de una

vivienda.

De ésta partida se tomaron Columnas, Losas y Muros para la tabla de captura ya

que son los más representativos.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 36.25%

Económica 36.48%

Interés Social 34.87%

43

Medio 25.08%

Semilujo 24.03%

Residencial 17.10%

ALBAÑILERÍA:

La albañilería integra cualquier trabajo realizado por albañiles como su nombre lo

dice, fuera de la cimentación y la estructura.

Puede estar integrada por elementos como: aplanados, firmes, registros varios,

perfilados, emboquillados, molduras, etc....

De ésta partida se tomaron para la tabla de captura firmes, registros sanitarios y

aplanados.

En éste caso se tomo la decisión de juntar firmes y registros sanitarios ya que es

muy común que cuando se repara un firme es por que hubo alguna falla en los drenajes.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 11.09%

Económica 14.82%

Interés Social 14.80%

Medio 10.95%

Semilujo 13.83%

Residencial 17.30%

44

INSTALACIÓN ELÉCTRICA:

La instalación eléctrica involucra todos los elementos que abastecen a cualquier

vivienda de energía eléctrica, teléfono y T.V.

Está integrada por elementos como: taleros generales, ducteria, cableado,

contactos, apagadores, salidas para teléfono y T.V., etc.

Ésta partida se tomo integra con el nombre de Instalación Eléctrica para la

descripción de la tabla de captura.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 7.38%

Económica 6.36%o

Interés Social 6.28%

Medio 5.73%

Semilujo 7.09%

Residencial 4.43%

INSTALACIÓN SANITARIA:

La instalación sanitaria junto con la hidráulica es la que nos permite realizar

actividades de aseo en las viviendas.

Está integrada por los siguientes elementos: tuberías de desagüe, muebles de baño

y accesorios por mencionar los más importantes.

De ésta partida de tomaron las descripciones de drenajes y muebles de baño y

accesorios. En el caso de las clases media a residencial plus los muebles de baño están

45

integrados dentro de los acabados ya que suelen tener mas peso en la vista que puede

llegar a tener una casa habitación.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 7.24%

Económica 7.20%

Interés Social 5.08%

Medio 1.39%

Semilujo 2.31%

Residencial 5 77%

INSTALACIÓN HIDRÁULICA:

La instalación hidráulica junto con la sanitaria de igual manera que lo

mencionamos en la partida antenor es la que permite realizar las actividades de aseo de

las viviendas

Está integrada por elementos como tuberías de agua, tinaco, aljibe, calentador, etc.

El nombre de esta partida se lomo integio como Instalación hidráulica para la

descripción de la tabla de captura

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de esta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 12.60%

feonomica 7.95%

Interés Social 8 82%

Medio 2 65%

46

Semilujo 1.90%

Residencial 1.91%

ACABADOS:

Los acabados es la parte fina de cualquier casa habitación, es lo que le da mayor o

menor calidad a las construcciones, ésta partida puede llegar a tener el mayor porcentaje

en relación al total de la vivienda según sea su clase.

En esta partida pueden estar integrados un sin fin de elementos constructivos

como por ejemplo, pisos, azulejos, pintura, molduras de yeso, molduras de mármol, falsos

plafones, fachaletas, tejas, etc

Las descripciones tomadas para la tabla de captura que se tomaron en cuenta de

ésta partida son, pisos, azulejos, pintura, recubrimientos exteriores y acabados generales.

En el caso de las casas habitación de clase media a residencial plus los muebles de baño

están considerados dentro de los acabados ya que representan un factor mas de vista a la

vivienda.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de esta partida en

relación al total de la vivienda >a con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 10 03%

Económica 4.92%

Ínteres Social 12 82%

Medio 24 32%

Semilujo 21 61%

Residencial 27.53%

47

CARPINTERÍA:

La carpintería junto con los acabados son parte importante de la vista que puede

tener una vivienda.

Está integrada por cualquier elemento que involucre la madera, pero está integrada

en su mayoría por puertas y closets, no se incluye la cocina ya que ésta se considera un

elemento accesorio, ni tampoco pisos de madera ni laminados ya que se incluyen en los

acabados.

Se tomo para la descripción de la tabla de captura, puertas y closets.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 0.00%

Económica 0.00%

Interés Social 0.00%

Medio 12.59%

Semilujo 6.64%

Residencial 7.26%

CANCELERÍA Y HERRERÍA:

La herrería y cancelería junto con los acabados y la carpintería son elementos que

dan vista a las casas.

Ésta partida suele estar integrada por: escaleras de caracol, escaleras marinas,

ventanería, cancelería de baños, rejas, portones, protecciones, etc.

Ésta partida se integro como herrería en la descripción de la tabla de captura.

48

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 10.82%

Económica 6.83%

Interés Social 4.84%

Medio 5.00%

Semilujo 6.68%

Residencial 8.31%

AZOTEA:

La partida de azotea es la que se refiere a los elementos constructivos que

protegen a las viviendas junto con algunos acabados como la pintura, teja y fachalctas de

los elementos naturales como la lluvia, el sol, la nieve, etc.

Esta integrada por elementos como pretiles, enjarres e impermeabilizantes.

Esta partida se integro con la descripción de impermeabilización en la tabla de

captura, los pretiles y enjarres se vincularon con los aplanados para darle mayor peso a

estos.

A continuación se describe el porcentaje aplicado en cada clase de ésta partida en

relación al total de la vivienda ya con los preliminares integrados de manera ponderada:

Mínima 1.78%

Económica 3.38%

Interés Social 2.60%

Medio 5.22%

Semilujo 4.03%

Residencial 2.22%

49

Una vez analizado cada uno de los elementos que integran cada partida se dividen

en 3 grupos diferentes los cuales se ponderaran para darles su debida importancia a cada

una de éstas, y se dividieron de la siguiente manera: en el primer grupo se consideraron la

cimentación y la estructura, éstas dos partidas son las que le pueden llegar a dar mas vida

útil a una vivienda ya que son el sostén de la misma, por tal motivo a éste grupo se le

considero una ponderación del 55%, en el segundo grupo se consideraron la instalación

hidráulica, sanitaria y la eléctrica, éstas tres partidas son parte indispensable para el buen

funcionamiento de las viviendas ya que sin estas no se contaría con los servicios

indispensables que requiere el ser humano, por tal motivo a éste grupo se le considero una

ponderación del 30%, en el tercer y ultimo grupo están la albañilería, los acabados, la

carpintería, la herrería y la azotea, a éstas partidas se les considero únicamente una

ponderación del 15% ya que son conceptos que aunque se renueven en su totalidad sin

haber renovado las partidas de los 2 grupos antes mencionados la vida útil total del sostén

y la funcionalidad de la vivienda no se verán beneficiados de! todo, ya que en lo único

que se verá beneficiada es que se ayuda a reducir el deterioro de la misma y ayuda a

mantener los elementos que dan vista a una casa habitación actualizados mas no ayudan a

incrementar su vida útil del todo.

Ya teniendo toda la información se generó una tabla de captura en donde se

resumieron los elementos más representativos que pueden generar un incremento en la

vida útil de una casa habitación, esto se hizo con la finalidad de hacer mas práctico en

análisis ya que de no ser así la aplicación de la metodología podría llegar a ser impráctico

por el tiempo que esto implicaría en la realización de cada avalúo.

En la tabla de captura se llenan los siguientes campos: edad total de la vivienda en

años, proyecto (actualizado o no actualizado a su época), edad de remodelación y

50

porcentaje de cada uno de los elementos constructivos más representativos resultado del

resumen de las partidas mencionadas anteriormente las cuales se mencionan a

continuación:

Cimentación

Columnas y Losas

Muros

Aplanados

Instalación Eléctrica

Drenajes

Muebles de Baño

Instalación Hidráulica

Pisos

Azulejos

Pintura

Recubrimientos Exteriores

Acabados Generales

Closets

Puertas

Herrería

Impermeabilización.

Una vez capturada la información necesaria en la tabla de captura, ésta se vincula

a una hoja de cálculo donde se tiene previamente capturado cada partida con sus

respectivos elementos constructivos que la integran y sus respectivos porcentajes

mencionados anteriormente sobre el total de la construcción. En ésta hoja se multiplica el

porcentaje individual de cada elemento sobre el total de la obra por la edad de

remodelación y el porcentaje de remodelación si es el caso, lo cual de manera ponderada

nos dará un resultado el cual se sumará al de las demás partidas dándonos la edad física

51

justa previa del bien, a esta edad se le aplicara un factor por "Proyecto No Actualizado'"

en donde se tomará en cuenta si la casa se adecuó de manera funcional a la época actual o

no, ya que de no haberse actualizado la vivienda a pesar de haberse remodelado ésta

pierde atracción, éste factor es el resultado de aplicar la siguiente formula:

Fpr= ((1-CER/ET)) x Fna) + 1)) x ER

En donde: Fpr= Factor de proyecto.

ER= Edad de Remodelación

ET= Edad Total de la Vivienda

Fna= Factor no actualización. (0.25)

La fórmula se aplicó de ésta manera por que así el factor se aplica de manera

gradual según sea la edad de remodelación en base a la edad total de la vivienda, entre

más se acerque la edad de la remodclación a su edad total el factor de aplica de manera

más suave para que la edad nunca sea mayor a la edad total de la misma. El Factor de

Proyecto No Actualizado se aplico con un 0.25 ya que 0.25 es considerado como el

máximo a aplicar en la mayoría de las instituciones bancarias.

Así de esta manera se concluye la metodología a aplicar en este estudio. En el

siguiente capitulo se aplicará ésta metodología a 3 casos prácticos.

Para apreciar de manera más gráfica se anexan las tablas de cada una de las clases

antes mencionadas. (Ver anexo 2).

52

CAPÍTULO 5 CASOS PRÁCTICOS

5.1. Casos Prácticos.

A continuación se aplicará la metodología desarrollada en el capítulo anterior a

tres viviendas de diferentes clases, Semilujo, Medio e Interés Social como casos prácticos

representados por tres avalúos de casos reales los cuales se anexan.

1.- Casa clase Semilujo:

Se aplico la metodología a una casa remodelada clase semilujo que se construyó

en dos etapas, la primera etapa se realizo hace 35 años y la segunda etapa se construyó

hace 15 años, la casa fue remodelada hace un año y se dejo prácticamente como nueva, a

continuación se mencionan las mejoras realizadas a la misma:

En la primera etapa se reforzó la estructura metiendo algunas columnas y trabes

nuevas lo cual reforzó gran parte de los muros y techos, se cambiaron todos los aplanados

de la casa, se cambio toda la instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria, se instalaron

muebles de baño nuevos, se cambiaron todos los pisos y azulejos, se colocaron puertas,

closets y cocina nueva, se pusieron ventanas de aluminio nuevas, se cambio todo el

enladrillado de la azotea y se pinto totalmente

En la segunda etapa se realizaron las mismas mejoras que en la primera con

excepción del refuerzo de la estructura y techos.

Una vez analizando cada una de estas mejoras se cargo la edad de remodelación y

se le dio el porcentaje de mejora correspondiente a cada partida con lo que en la primera

etapa que tenía 35 años ya con la aplicación de la metodología nos arrojo una edad física

justa de 16 años y en la segunda etapa que tenía 15 años de edad con la aplicación de la

53

metodología nos arrojo una edad de 9 años, estas dos edades concluidas se ponderaron

según los metros cuadrados que cada una representa y una vez realizada la ponderación

así como de aplicarle el factor de Proyecto Actualizado nos arrojo una edad física justa de

14 años ya en su totalidad la cual se aplicará de esta manera al enfoque de mercado y de

ingresos y de manera separada para el enfoque de costos.

Gracias a la aplicación de esta metodología se le pudo dar un valor más justo a la

casa gracias a sus mejoras.

De este caso práctico se realizó un avaluó el cual se anexa. (Ver anexo 3)

2.- Casa clase Media:

De igual manera que en la casa anterior se aplico la metodología a una casa

remodelada cíase media que se construyó en una etapa, la cual se realizo hace 35 años, la

casa fue remodelada hace cinco años, a continuación se mencionan las mejoras realizadas

a la misma:

Se cambio aproximadamente un 60% de los aplanados, se cambio toda la

instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria, se instalaron muebles de baño nuevos, se

cambiaron todos los pisos y azulejos, se colocaron puertas, closets y cocina nueva, se

pusieron ventanas de aluminio nuevas, se cambio gran parte del enladrillado en la azotea

y se pinto totalmente

Una vez analizando cada una de estas mejoras se cargo la edad de remodelación y

se le dio el porcentaje de mejora correspondiente a cada partida con lo que la casa tenía

35 años y ya con la aplicación de la metodología nos arrojo una edad física justa de 24

años la cual se aplicará de esta manera al enfoque de mercado y al enfoque de costos.

De este caso práctico se realizó un avaluó el cual se anexa. (Ver anexo 4)

54

3.- Casa clase Interés Social:

Se aplico la metodología a una casa remodelada clase interés social que se

construyó en dos etapas, la primera etapa se realizo hace 55 años y la segunda etapa se

construyó hace 4 años, la casa fue remodelada hace cuatro años y se dejo prácticamente

como nueva, a continuación se mencionan las mejoras realizadas a la misma:

En la primera etapa se reforzó gran parte de la cimentación con zapatas aisladas ya

que no contaba con una buena cimentación, se reforzaron los muros de adobe y la

estructura metiendo algunas columnas y trabes nuevas, se cambiaron todos los aplanados

de la casa, se cambio toda la instalación eléctrica, hidráulica y sanitaria, se instalaron

muebles de baño nuevos, se cambio aproximadamente un 75% de los pisos, se colocaron

todos los azulejos nuevos, se colocaron puertas nuevas y ventanas nuevas, se cambio todo

el enladrillado de la azotea y se pinto totalmente

En la segunda etapa se construyó todo nuevo lo cual se hizo hace 4 años.

Una vez analizando cada una de estas mejoras se cargo la edad de remodelación y

se le dio el porcentaje de mejora correspondiente a cada partida con lo que en la primera

etapa que tenia 55 años y ya con la aplicación de la metodología nos arrojo una edad

física justa de 16 años y en la segunda etapa que se construyó totalmente nueva hace 4

años se ponderaron según los metros cuadrados que cada una representa y una vez

realizada la ponderación así como de aplicarle el factor de Proyecto No Actualizado nos

arrojo una edad física justa de 10 años ya en su totalidad la cual se aplicará de esta

manera al enfoque de mercado y de manera separada para el enfoque de costos.

De este caso práctico se realizó un avaluó el cual se anexa. (Ver anexo 5)

55

CONCLUSIONES

Se analizaron diferentes clases de casas habitación con diferentes niveles de

remodelación aplicando la metodología resultante de éste trabajo.

En una primera instancia se investigaron las edades de cada uno de los elementos

constructivos más representativos de cada vivienda y se revisaron sus porcentajes de

remodelación, una vez obtenidos éstos datos se aplicaron tomando en cuenta los

porcentajes individuales que representa cada uno de éstos elementos del total de la

vivienda, se ponderaron y de ésta manera se concluyó en la edad física justa de cada

vivienda.

Se concluye que con la metodología aplicada en este trabajo de investigación es

posible determinar de manera más justa la edad física de una casa que fue remodelada en

varias etapas y con diferentes niveles de remodelación, sin llegar a estimarla, aunque esto

no quiere decir que todos los resultados serán siempre los mismos ya que como la

valuación no es una ciencia exacta se podrán obtener variaciones en los resultados pero

dentro de parámetros más razonables.

Con éste trabajo de investigación se logró obtener una metodología que puede

llegar a aplicarse de manera estandarizada por todos los valuadores para obtener

resultados más justos y similares que se puedan aplicar a cualquier avalúo inmobiliario.

56

BIBLIOGRAFÍA

TESIS: a)

LIBROS: a)

b)

c)

APUNTES: a)

Rodríguez Rodríguez, Rut "Metodología para valuar obras inconclusas" "ITC-CMIC" Mexicana

Marques Tapia Mario. Costos Paramétricos de Construcción Publicación Trimestral Octubre-Diciembre 2009 Valuación Organizada S.A. de C.V. México

Pérez Llamas Carlos Valoración Inmobiliaria Aplicaciones Urbanísticas y Expropiaciones Ediciones UPC Primera Edición: Febrero de 1997 España

Várela Alonso Leopoldo Costos por metro cuadrado de construcción. Volumen II, Octubre de 2008 (Edición 810) México

Martínez Díaz Javier Valuación II Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial 6a Generación CMIC Jalisco

INTERNET: a)http://www.magazinemx.com/bi/bifiles archivo/vivienda/situacion2.html

(Situación del crecimiento de la ciudad de Guadalajara)

b)httD://www.imss.£zob.mx/NR/rdonlvres/5193C89A-AF97-4CEE-835B

DE1BAC7BA657/0/Colonias.ndf (Lista de Colonias en la ZMG)

c) http://www.scpomcx.gob.mx/ (Colonias ZMG)

d)http://es.wikipedia.org/wiki/Guadalaiara_(Jalisco)#Poblaci.C3.B3n

(Información acerca de los barrios, colonias y fraccionamientos de

la Zona Metropolitana de Guadalajara)

57

APÉNDICE

Edad Total del Inmueble.- La edad que tiene una casa habitación desde

que se terminó de construii en una primera etapa

Edad Física Justa - Es la edad justa que se debe aplicar a cualquier casa

habitación remodelada.

Elemento Constructivo - Son los elementos individuales que integran el

100%i de una casa habitación.

Remodclación.- Mejora que se le hace a un bien inmueble para reducir su

vida física y aumentar su calidad constructiva.

Edad del Elemento Constructivo - Se refiere al tiempo que tiene

instalado o aplicado cada elemento constructivo que íntegra la casa

habitación.

Calidad de los Elementos Constructivos - Es la calidad que piesenta

cada uno de los elementos constructivos asi como la calidad de la mano

de obra con que fueron instalados.

58

n e x o P á g 32

% 1.00 1.50(2.00 2.50 0 0 000 | 0 0 3 2 2 5 2 o T s 0 9 0

1 0 505 0 537 " 3 010 8 550

2 1 020 I 1 052 3 510 9 030

3 1 545

4 2 080

5 2 625

6 3180

7 3 745

8 4 320

9 4 905

1 0 5 500

1 1 6 105

1 2 6 720

1 577

2 111

2 656

4 030 9 510

4 550 10 000

5 080 110 500

3 211 5 620 11 010

3 776 6 170 11 530

4 351 6 730 12 060

4 935

5 530

6 135

6 750

1 3 7 345 7 375

7 300

7 880

8 470

9 070

9 680

12 600

13 150

13 700

14 270

14 840

1 4 7980 8009 10300 15420

1 5 8 625

1 6 9 280

1 7 9 945

1 8 10 620

1 9 11 305

2 0 12 000

2 1 12 705

8 654 10 930

9 309 11 570

9 974

10 649

11 333

12 028

12 733

12 220

12 870

13 540

14 220

16 020

16 620

17 230

17 850

18 480

19120

14 510 19 770

2 2 13 420 13 448 15 600 20 420

2 3 14 145 14 173 16 310 21 090

2 4 14 830 14 907 17 030 21770

2 5 15 625 15 652 17 750 22 450

2 6 16 380

2 7 17 145

2 8 17 920

2 9 18 705

3 0 19 500

16 407

17 171

17 9561

18 731

19 526

18 490 23 140

19 230 23 850

19 990

20 750

21 530

3 1 20 305 20 330 22 310

3 2 21 120 21 155 23 110

3 3 21 945 21 970 23 900

24 560

25 280

26 010

26 750

27 500

28 260

3 4 22 780 22 805 24 730 29 030

JEXO

3.00 18 100

18510

18 940

19 370

"l9 800

S

3.50 33 200

33 540

33 890

34 230

34 590

20 250 34 950

20 700

21 170

21 640

35 320

35 700

36 090

22 120 36 480

4.00 4.50 52 600

52 840

53 090

53 340

53 590

53 840

54 110

54 380

54 650

75 200

75 320

75 450

75 580

75 710

75 850

75 990

76 130

76 270

54 930 76 410

22 600 36 870 55 210 76 560

23 1 0 0 ^ 7 270 55 490 76 710

23 610 37 680 55 780 76 860

24 120 38 100^56 080 77 020

24 630

25 160

25 700

38 520

38 950

39 390

26 250 39 840

26 800 40 290

27 360 40 750

27 930 41 220

28 510

29 090

29 680

30 280

41 690

42 160

42 650

43 140

56 380 77 180

56 690)77 340

57 000)77 500

57"310J77 660

57 630 ,77 830

57 960 78 000

58 290 78 170

58 620 78 350

58 960

59 300

59 650

30 890 43 640 60 000

78 530

78 710

78 890

79 070

31 510 44 140 60 360 79 260

32 140 44 650 60 720^79 450

32 780

33 420

34 070

34 730

35 400

36 070

36 760

45 170 61 090 79 640

45 690 [61 460 79 840

46 220)61 840 80 040

46 760

47 310

47 860

48 420

62 220

62 610

63 000

63 400

80 240

80 440

80 640

80 850

5.00 | 100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000^

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000

100 000^

100 000

100 000

59

3 5 23 625 23 649 25 550 29 800 37 450

3 6 24480 24 504 26 380 30 590*38150

3 7 25 345 25 349

3 8 26 220 26 244

39 27 105 [27 128

40 28 000 28 023

41 28 905

4 2 29 820

4 3 30 745

4 4 31 680

4 5 32 625

4 6 33 580

4 7 ' 34 545

4 8 35 520

28 928

27 230 31 380 38 860

28 080)32 190 39 570

"289473300^40100"

29 810 33 820 41 030

30 700

29 842 31 590

34 660 ,41 770

35 500 42 520

30 767 32 490 36 350 43 280

31 702

32 646

48 980 63 800

49 550 64 200

50 130

50 710

51 300

81 060 100 000

81 270 100 000

64 610181 480 100 000

65 030

65 450

51 900 65 870

52 510

53 120

53 740

33 400 37 210 44 050 54 360

34 320 38 080 44 820

33 601 35 250 38 950 45 600

34 566 36 190)39 840 46 390

35 541

49 36 505 36 525

50 37 500 137 520

51 38 505 38 525

5 2 39 520

5 3 40 545

5 4 41 580

5 5 42 625

5 6 43 680

39 539

40 564

41 599

42 643

43 698

37 140 40 740 47 190

38 100 41 640 48 000

39 070 42 560 48 810

40 050 43 480 49 630

41 040 44 410 50 460

42 040 45 350 51 300

54 990

55 630

56 280

56 930

57 590

58 250

58 920

66 300

66 730

67 170

67 610

68 060

81 700 100 000

81 920 100 000

82 140 100 000

82 370 100 000

82 600 100 000

82 830 100 000

83 060 100 000

83 290 100 000

68 510 83 530 100 000

68 970 83 770 100 000

69 430

69 900

70 370

84 010 100 000

84 250 MOO 000

84 500 100 000

70 850 84 750,100 000

59 600 171 330

60 280 171 820

43 050 46 300 52 150 60 970 72 310

85 000 100 000

85 250 100 000

85 510 100 000

44 070 47 260 53 010 61670 72 800 85 770 100 000

45 100 48 240 53 870 62 380 73 300 86 030 100 000

5 7 44 745 44 763 46 140 49 220 54 740 63 090 73 810^86 290 100 000

5 8 45820 45 837 47190 50 200 55 620 63 810 74320|86 560 100 000

59 46 905 46 922 48 250 51200 55 610 64 530

60 48 000(48 017 49 320 52 200 57 410)65 260

61 49 105 ¡49 121 50 390 53 220 58 320 ¡66 000

6 2 50 220^50 236 51 470 54 250 59 230l66 750

6 3 51 345 51 361 52 570 55 280 60 150

6 4 52 480 52 495 53 680

6 5 53 625 53 640 54 800

56 320 61 080

57 380 62 020

6 6 54 780 54 794 55 930 58 440 62 960

67 55 945

68 57 120

69 58 305

70 59 500

71 60 705

55 959)57 060

57 134 58 200

58 318 59 360

59 s l T 1 ^ ^ ^ 60 718T61 700

59 510 63 920

60 590 64 880

61 680 65 850

62 780 66 830

67 500

68 260

69 020

69 790

70 570

74 830^86 830 100 000

75 350

75 870

87 100 100 000

87 380 100 000

76 400 87 660 100 000

76 940

77 480

78 020

78 570

79 120

71 360 79 680

87 940 100 000

88 220 100 000

88 500 100 000

88 790 100 000

89 080 100 000

89 370 100 000

72 150 80 240 89 660 100 000

72 950 80 800 89 960 100 000

63 880 67 820 73 750 81 370 90 260 100 000

7 2 61 920'61 932 62 880 65 000 68 810 74 56o]81 930 190 560 100 000

7 3 63 145|63 157 64 080 66 130 69 810 75 380 182 530 90 860 100 000

60

74^64 380 J 64 391

7 5 65 625 65 636

7 6 66 880 66 891

7 7 68 141^68155

7 8 69 420

7 9 70 705

69 430

70 714

8 0 72 000 72 009

8 1 73 305 $ 73 314

8 2 74 620

8 3 75 945

74 628

75 953

8 4 77 280 77 287

8 5 78 625

8 6 79 980

8 7 81 345

78 632

79 986

81 351

8 8 82 720 82 725

8 9 84 105

9 0 85 500

9 1 86 905

9 2 88 320

9 3 89 745

9 4 91 180

84 110

85 505

86 909

88 324

89 748

91 183

9 5 92 625 92 627

9 6 94 080 94 082

65 280

66 490

67 710

(68 950

70.190

71 440

67 2 6 0 7 0 8 3 0

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69 560 172 870

70 720 73 910

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77 040

77 880

78 720

79 570

73 070 |76 010 |80 430

72 710 74 270 77 070

73 980

75 260

76 560

77 850

79 160

80 480

81 820

83 160

84 510

75 470 78 140

76 670 79 210 I

77 890 80 300

79 120 81 390

80 350 82 490

81 600.83 600

82 850 84 720

84 120 85 850

81 300

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83 050

83 930

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83 710

84 300

84 900

85 500

86 110

86 730

91 170 100 000

91 470 100 000

91 780 100 000

92 100 100 000

92 420 100 000,

92 740 100 000

93 060 100 000

87 350 ! 93 380 100 000

87 970^93 700 100 000

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86 630

87 540

88 460

85 390 86 980 89 380

85 870 86 670 88 120 90 310

87 230 87 960 ^89 270 191 250

88 610 89 260 s 90 430 92 200

90 000 90 570 91 590 93 150

91 400 91 890 92 770^94 110

92 810 93 220 93 960

94 560

9 7 95 545 95 546^95 660

9 8 97 020 97 021 97 100

9 9 98 505^98 505 98 540

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95 910 96 450

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98 630 98 780

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95 350 100 000

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93 130 96 400 100 000

93 790 96 750 100 000

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95 820

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97 890

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97 100 100 000

97 450 100 000

97 810 100 000

98 170 100 000

98 530 100 000

98 890 100 000

99 260 100 000

99 630 100 00 ,

Fuente Apuntes de Martinez Diaz laviei, Valuación II, Maestna en Valuación Inmobiliaria e Industrial, 61 Generación. CM1C Jalisco

2) Anexos Pag. 52

RESIDENCIAL

EDAD TOTAL

PROYECTO

CONCEPTO

CIMENTACIÓN

COLUMNAS ¥ LOSAS MURO?

APLANADOS

INST ELÉCTRICA

DRENAJES

MUEBLES DE B A Ñ O

INST HIDRÁULICA

PISOS

AZULEJOS

PINTURA

RECUBRIMIENTOS EXTERIOR

ACABADOS G ENE RAL ES

CLOSETS

PUERTAS

HERRERÍA

1 UP ERMEABILIZACION

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PEMODELACION

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40

40

40

40

40

40

40 40

40

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40

40

40

40

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EDAD FÍSICA JUSTA 40 AÑOS

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CIMENTACIÓN

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INST SANITARIA

INST HIDRÁULICA

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62

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65

ECONÓMICA TABLA DE CAPT

CIMENTACIÓN COLUMNAS Y LOSAS

NST ELÉCTRICA

MUEBLES DE BAÑO NST HIDRÁULICA

MP ERMFABI LIBACIÓN

No Actualizado a Id época

6 DAD RE MODELACIÓN REMODELACION

EDAD FÍSICA JUSTA

CIMENTACIÓN

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INST SANITARIA

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ACABADOS

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40 00 0 00

66

MINIMA

EDAD TOTAL

PROYECTO

CONCEPTO

CIMENTACIÓN

COLUMNAS Y LOSAS MUROS

APLANADOS

INST ELÉCTRICA DRENAJES

MUEBLES DE BAÑO

NST HIDRÁULICA 3IS0S

AZULEJOS

ENTURA

TESO Y PASTA CLOSETS MUERTAS HERRERÍA

M U L R M E A Ü I L I Z A C I O N

M A N O S

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CIMENTACIÓN

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40 00

67

3) Anexo Pag. 54

Caso Práctico 1 "Avalúo Casa Habitación Clase Semilujo"

I l'l I A I l'liguel Ángel • ^ • • • i l Lopez Valle I L I V I A ' q u ' ' e c ' °

Folio No. MALV-0000/2010

AVALUÓ

Placeres No. 660

Solicitante. Colonia:

Municipio: Estado: C.P.: FECHA:

Ricardo Carmona Gutiérrez Residencial Jardines de los Arcos Guadalajara Jalisco 44500 21 de Septiembre de 2010

Circuito del Fresno No 200 Fccto Rancho San Jose del Tajo, Tlajomulco de Zuñiga, Jal

Cel 33-14-66-25 26 Of 36 12 58-43

68

1.- ANTECEDENTES.

VALUADOR:

SOLICITANTE:

FECHA DE AVALUÓ-

FECHA DE LA INSPECCIÓN:

TIPO DE INMUEBLE:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

TIPOLOGÍA:

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIETARIO DEL INMUEBLE'

OBJETO DEL AVALUÓ:

PROPOSITO DEL AVALUÓ:

CUENTA PREDIAL: CUENTA AGUA:

GEOREFERENCIA INMUEBLE.

Arq Miguel Angel Lopez Valle Ced No 3718062 Especialidad Inmuebles.

Ricardo Carmona Gutiérrez

21 de Septiembre de 2010

20 de Septiembre de 2010

Casa Habitación

Calle: Placeres No 660 Colonia: Residencial Jardines de los Arcos Municipio: Guadalajara Estado: Jalisco C.P. 44500

Unifamiliar

Particular

Enrique Gtuzar Díaz Barriga

Estimar su valor comercial

Conocer su valor comercial

1-U-402 CLAVE CATASTRAL: D65I3552022-0 0004-0552-0022

N20° 40' 2 3" W 103° 23' 27 5" ALTITUD: 1663 m s n m

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA' Habitacional De Primer Orden (Muy Buena)

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE. Casas habitación semimodemas y antigua de dos plantas, en calidad buena

ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA 95%

POBLACIÓN:

NIVEL SOCIOECONÓMICO:

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL'

USO DEL SUELO

Normal

Medio-Al to

La producida por el flujo vehicular, no es monitoreada

Habitacional Unifamiliar ( H 3-U | según Plan Parcial de Desarrollo Urbano

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS! Vialidades Principales Primaria Calzada Lázaro Cardenas. Colectora Av Niños Heroes, Secundaria. Rosarlo

SERVICIOS PÚBLICOS' Red de distribución de agua potable, mediante tomas domiciliarias, red de recolección de aguas residuales red aerea de energía eléctrica alumbrado publico de vapor de sodio sobre postena de concreto , guarniciones de concreto banquetas de concreto de

EQUIPAMIENTO URBANO. Señalización y nomenclatura de calles, escuelas a 300 mts , iglesia a 100 mts , parque a 100 00 mts gasolinera a 300 mis bancos a 300 mis , Ceñiros Comerciales a 900 mts

-->*-.vei<m R*sArekiJmdiiu-5(!>kj5fi,CGí GJWfc|flr=i Jalsift Pag 1 <le 12

69

III.- TERRENO

TRAMO DE LAS CALLES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN TRANSVERSAL: Placeres ORIENTE

LIMÍTROFE: Av. López Mateos PONIENTE LIMÍTROFE: Av. Niños Héroes SUR UMITROFE: Rosario NORTE

CROQUIS DE UBICACIÓN

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Placeres

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MACRO LOCAL IZAC ION

Av. Niños Heroes

MICRO LOCALIZACION

I.- TERRENO

COL1NDANCIAS SEGÚN: Escritura No. 1,379, en la ciudad de Qmroga Morelia Miclioacan de Ooampo, el 15 de Jimio de 2009, Lie. Maura Pina Reyna, Notario Público No TI del estad» de Michoacán v con residencia en la cabecera municipal.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS TERRENO:

NORTE.- en 22.04 mts. con el lote No. 21.

SUR.- en 22.32 mts. con el lote No. 23

ORIENTE.- en 14.04 mts. con la calle San Ismael. Hoy Placeres.

PONIENTE.- en 13.96 mts. Con american motel.

AREA TOTAL TERRENO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBREYÍO RESTRICCIONES: PROINDiVISO:

309.20 m2 Plana y de forma Regular Casas habitación de 1 y 2 niveles en su mayoría. 95Hab./Ha. C.O.S .8 C.U.S 1.6 3.00 mts. Al frente 100.00%

I ¡íe£idíiv¿i al J a roV .e iCs Io i Arces Guadañar.? J a l i : Pag 2 tie 12

70

IV - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN Casa habitación en dos plantas constando de Planta Baja Cochera cubierta para un auto estancia comedor un baño completo dos recamaras con dosel y baño completo cocina medio baño terraza area de lavado patio posterior patio y escalera de serví

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

No 1 2 3 4

Tipo Semiluio

Media

VUT 70 70

EC Muy Bueno Muy Bueno

EE 35 15

EFJ 16 9

VUR 54 61

Total

SUP 157 02 74 73

231 75

% Obra 100% 100%

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy Bueno TERMINADO Si

Semilujo CALIDAD DÉ PROYECTO Bueno UNIDADES RENTABLES Una

TIPO EDAD TOTAL PROYECTO CONCEPTO

CIMENTACIÓN

COLUMNAS Y LOSAS MUROS

APLANADOS

INST ELÉCTRICA

DRENAJES

MUEBLES DE BAÑO

INST HIDRÁULICA

PISOS

AZULEJOS

PINTURA

RECUBRIMIENTOS EXTERIOR

ACABADOS GENERALES

CLOSETS

PUERTAS

HERRERÍA

IMPERMEABILIZACIÓN

1 35

Aclud ¿a&¿ j VXKJ

EDAD %

60%

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100%

100%

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71

V." ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.

A ) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

RAMPA ESCALERA:

BARDAS:

Probablemente de piedra braza asentada con mortero calhidra-arena amarilla

Muros de carga, dalas y castillos de concreto reforzado confinados a los muros

Probablemente de ladrillo de lama de 14 cms , asentado con mortero calhidra-arena amarilla.

Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero

Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero

Impermeabilizadas con loseta de barro

De perfiles estructurales de acero

Ladrillo de lama asentado con mortero calhidra-arena amarilla, aplanado con mortero calhidra-arena amanlla

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS:

PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS Y ZOCLOS:

ESCALERA:

PINTURA;

Mortero calhidra-arena amarilla, terminado pulido

Mortero calhidra-arena amarilla, terminado pulido

De azulejo 30 x 45 cms En 3 muros cocina, de azulejo 20 x 30 cms En regadera baño

Porcelanato 60 x 60 cms En estancia, comedor y cocina, Duela laminada en recamaras; Loseta antiderrapante 20 x 20 cms En baños, loseta cerámica 40 x 40 cms En terraza Huellas de perfiles estructurales

Vmilica en techos y muros RECUBRIMIENTOS ESP; No tiene

C CARPINTERÍA: PUERTAS:

CLOSET:

LAMBRINES.

PISOS.

De tambor de tnplay de cedro con marco de madera al ancho del muro, terminadas en laca

Interior y puertas corredizas de tambor de tnplay de cedro terminados en laca

No hay

No hay

D) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:

INST. HIDRÁULICA: Oculta de cobre

INST. SANITARIA: Oculta de P V C en bajantes y ramaleos albañales con tubo de concreto

MUEBLES DE BAÑO: Blancos W C y ovalm sobre cubierta de marmol, accesorios cromados

COCINA. Integral con cubierta de granito, mueble y puertas de melamma con foil, estufa whirlpool de 76 cms de acero inoxidable y con capelo de cristal templado, campana Faber de acero inoxidable con cristal templado y tarja de acero inoxidable

INSTALACIÓN DE GAS. Oculta de fierro galvanizado

E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta de poliducto con matenal eléctrico marca Bticino de plástico

Plagies ufcc >.w--i. j l Jadinea üc n-.Ai£c.¡ '•*. -KM^SI Pag 4 de 12

72

F) HERRERÍA: Ventanas corredizas de aluminio anodizado blanco reticuladas con perfiles de 2 ' x 1 1/2"

G ) VIDRIERÍA: Transparente Biselado de 6 mm

H CERRAJERÍA: Marca TESA, tipo manija satinada

I) FACHADAS: Moderna, con aplanados de mortero cemento cal arena amanlla terminado con pintura vmilica y

recubrimiento de cantera acabado rustico

J | INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.:

INSTALACIONES ESPECIALES: No hay

ELEMENTOS ACCESORIOS: Aljibe e Hidroneumatico. Tanque estacionario. Cocina Integral

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Bardas, Pavimentos, Marquesina Cochera

PlüdíshíO rtei-JenLílJst. eki2i>.LL^ Cu»í>fe|&a Jal Pag 5 IIP 12

73

VI - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A V A L U Ó

Los valores unitarios aplicados se estimaron basados en la investigación directa y estudio de ofertas del mercado de predios similares en la zona

aplicando en su caso al terreno los coeficientes correspondientes de premio o castigo que por sus carácter

Las construcciones en base a la especificaciones de sus elementes de construcción y considerando a su valor unitario de reposición nuevo el demento

o depreciación ocasionada por el deterioro físico asi como las obsolescencias funcional y/o económica u

La estimación del valor unitario de reposición nuevo fue en base a la investigación directa realizada y a la información con que se cuenta de costos

análisis de precios unitarios y presupuestos personales

Los métodos utilizados son los de Enfoque de costos (Método Físico o Directo) Enfoque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas) Enfoque

Comparativo de Mercado [ Valor Comparativo de Mercado)

En todo avaluó debe tenerse en cuenta y aplicar los tres enfoques mencionados en todas normas o mstniclivos de valuación y que se explican

brevemente EFI mclOH ES

ENFOQUE DE COST os Este enfoque esta basado en el supuesto íle que un comprador con la información pertinente no pagaría mas por un bien

que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que el bien considerado Este entoque que el valor máximo del

bien para el com

ENFOQUE DE INGRESOS

ENFOQUE DE MERCADO

WALUO INMOBILIARIO

DEPRECIACIÓN

EDAD CRONOLÓGICA

EDAD EFECTIVA

VIDA ECONÓMICA REMANENTE

VIDA ÚTIL REMANENTE

VIDA ÚTIL

VALOR DE REPOSICIÓN

NUEVO

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

VALOR COMERCIAL

RENTA REAL O EFECTIVA

RENTA ESTIMADA DE

MERCADO

TASA CAPITALIZACIÓN

Este enfoque basado en el principio económico de "anticipación" considera valores con relación al valer presente de

beneficios futuros denvados de la propiedad y es generalmente medido a través de la Capitalización de un nivel especifico

de ingresos E

Este enfoque basado en el principio económico de sustitución" considera que un comprador bien informado no pagara

por una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar

Documento resultado de un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble de acuerdo a la apreciación

personal de un profesionista ( perito ) autonzado que cuente con los conocimientos técnicos aplique las normas y

procedimientos espec

Es la perdida real de valor de un bien debido a su edad desgaste físico seivicio uso obsolescencia funcional etc Los

factores que determinan la depreciación son Detenoro físico Obsolescencia funcional obsolescencia económica

Es el numero de anos transcurridos desde que el bien fue onginelmente fabricado

Es la edad supuesta de un bien en comparación con el de un nuevo de su tipo o semejanza

Generalmente se calcula deduciendo la vida útil remanente de un bien de la vida útil normal

Es el penodo estimado espresado en temimos de anos en el cual la propiedad continuara contribuyendo con valor

Es la vida física que le resta a un bien Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien de los de la vida útil normal

Es el periodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue hecto o designado

Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o (unción equivalente mas promna al bien

que se esta valuando con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos

considerados equi

Es la cantidad estimada en termines monetarios a partir del valor de Reproducción Nuevo a Reposición Nuevo

deduciendo dementos sustentes debidos al detenoro físico a la obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica

de cada bien valuado

Es el precio mas probable en que se podría comercializar un bien en las circunstancias prevalecientes a la fecha del

avaluó en un plazo razonable de exposición en una transacción llevada a cabo entre un oterente y un demandante libre

de presiones bie

Es la que esta produciendo el inmueble a la fecha del avaluó

Es la que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de

arrendamiento

Se aplicara taza de capitalización que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones] uso

o destino del mismo estado de conservación calidad de proyecto zona de ubicación oferta y demanda calidad de las

construcciones

I K Í T S Í M R<-iir rljflrcl firtf fc * m G K^IJO <.ÍVQ Pag 6 de 12

74

1 Vil - INVESTIGACIÓN DE MERCADO

OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

REFERENCIA

I T

2 T

3-T

4-T

i T

UBICACIÓN

Agricultores Jardm&í l l í Guadalupe

Goya Eucaípfo Vallaría

Dante Alighieu Vallarla Unrueisidad

FRENTE

1200

1200

12 00

1

AREA VALOR

TERRENO TOTAL

JOS 01) M2

384 00 M2

222 00 M2

S 1 328 700 00

S 2 256 600 00

S 1200 00000

VALOR INFORMO

UNITARIO

S 4 300 00 Sr Torres

í 5 900 00

6 405 I t

Geiardo Rodrigue:

Alma de Posado

TELEFONOS

3700-3111

3620-6026

3634 1768

OFERTA DE TERRENOS EN RENTA 1 EN SU CASO I

REFERENCIA

1 T

2T

J-T

4-T

AREA

TERRENO

RENTA

TOTAL

VALOR

UNITARIO

INFORMO TELEFONOS

OFERTA DE INMUEBLES ( CONSTRUCCIONES 1 EN RENTA

REFERENCIA

1-P.

2R

3R

4-R

í R

UBICACIÓN

CíKlobal Aouiire 1228 Chapalila Sur

Semi luje Bueno

Cafacol2a51 Residencial Victcna

Semilu^ Bueno

Fuego1020 Jardinesdel Bosque

Semi hijo Bueno

AREA

TERRENO

300 00 m i

350 00 mí

270 (10 m2

AREA

CONSTRUIDA

2(01)0 mi

32(100 m2

400 00 m2

RENTA

TOTAL

S 16 000 00

s

$

19 000 00

~ i4000 00

EDAD

24 anos

25 anos

10 arios

RENTA

UNITARIA

S S714

S 55 35

5 3500

INFORMO

Auuca B R

Siena Prav dencia

Aikr»di Elite-

TELÉFONOS

3o»0004

1058 0808

3563 °59S

>. í

OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES) EN VENTA REFERENCIA

1 V

2V

3 V

4-V

SV

UBICACIÓN

Relámpago 2844 Jardines del Bosqua

Semilujo Nueva

Aldou* Huiley 5363 Vallarla Universidad Sarnilup Buena

San Unal 727 Cl apallla Sem lu|o Buena

roonomos So51 Aicos Guadalupe

Semiluio Muy Buena

San Pablo 453 Chapahla tamilujrj Buena

AREA

TERRENO

125 00m2

299 Oí m2

2 02 DO Ill2

301 0(1 m2

374 0(1 mí

AREA j VALOR EDAD

CONSTRUIDA TOTAL

!9000m2 i 25000001)0

2400Dm2 S 3 15D0OOOO láancs

!S20l)m2 S 2Í5O0IXIOO 20anw

26000rn2 S 3 10000000

395 00rn2 $ 4 = 0 J 0 O 0 O O 1

l ianas

VALOR

UNITARIO

INFORMO

5 13157 89 Sierra Providencia

S — 7 3 1 2 5 00 'Sierra PÜís

S 11309 52

5 11Í12Í06

S 12 405 06

Bariagü i Maraño

Siena Plus

Berenice Fon seca

TELEFONOS

1056 0808

3042 Wi

3720 4736

33 W 2421

15613124

Pbcwí $50 Pesos HiiiJura t i C Í ka/mos CÍ>1- I I ,™D titsj. Pag 7 de 12

75

1 VIII - APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO D E MERCADO

SUJETO

•)

POR TANT

6PEA tEHPEWO

309 20 m!

Terreno

V A L O R

UNITARIO

6 4 300 00

S 5 900 00

S 5 405 41

Construcción Reñías

VALOR

UNITARIO

S 67 4

S Saja

% 35 ro

Construcción Ventas

VALOR

UNITARIO

t 1313 S3

t I3i:t,í i3

í 1¿P52

t 11 923.DB

í 2 4Dj0o

O

Superficie del mmu

AHEA carisrnuccioN EOflD vur FPEHTE

23175m2 ¡4anos Í0 00 1405

FACTORES APLICABLES

AREA

1 05

1 02

097

fRENTE

1 [£

1 t i !

1 OS

ÍOKA

' 97

0 97

100

S

OBIC

ICO

ICO

ICO

FORMA

i rw

1 03

1 03

TOPOS

ICO

1 Q

111

NEGOCIACIÓN

055

0 06

035

FACTOR

RESULTANTE

00

•Di

0 99

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

« D Í A ARMÓNICA

VALOR UNITARIO A APLICAR

FACTORES APLICABLES

CONSERVACIÓN

00

100

ICO

EDAD | UBICACIÓN | ZONA

11» 100

121 1 CO

0 94 ICO

s

1*3

1 03

1 S3

CAUDÍD | PROYECTO

ICO 100

1 11 100

luO ICO

1

NEGOCIACIÓN

0 9i

0 97

OS1

FACTOR

RESULTANTE

1 15

1 17

091

VALOR RESOLTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ARMÓNICA

VALOR UNITARIO A APLICAR ESTIMADO HEAL

FACTORES APLICABLES

UBICACIÓN

ICO

1 *

1 J:

1 t¡

1 ju

EDAD

I ! ' 1 11

0 97

1 \

CUS

D7

01

0J

101

103

eblu en esludio 231 75

ZONA.

100

ICO

100

10i

101

CAUDAD

100

100

105

105

105

PROYECTO | NEGOCIACIÓN

03

00

100

100

100

0 97

0 97

0 37

0 97

FACTOR

RESULTANTE

065

101

i 15

103

ID?

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ARMÓNICA

VALOR UNITARIO A APLICAR

Valar unrtano

m S 1266000

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE CCMPARATI/O DC MERCADO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

FACTOR

HOMOLOGADO

J í 2S7 29

i 8 011/9

i 6 37610

1 5,224.83

í 5,m 7f

E 5)50 00

VALOR

HOMOLOGADO

5 65 SI

3 69 es

S IIa!

S Í5 8 !

J 49 33

¡ 5000

VALOR

HOMOLOGADO

$ 1124514

í l'iSBI aa

t 13 050 56

5 12 314 75

S 13,°8tó

S 12 7!0 19

í n 6 Í Í 63

í u eso oo

S 2 933 955 0O

$ 2,933,955 00

PSKEW 3í¡i Rp-icJ-nciií l i ra r^- (P lo; SU M j ud ía l as ; drsts PflL ñ de 12

76

IX.-APÜCACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO O DIRECTO )

LOTE TIPO 10 00130 00 300 00 m2 VALOR DE CALLE PARA EL LOTE TIPO i

TERRENO

FRACCIÓN

1

2

3

4

TOTALES

AREA

309 20

109 20

m!

¿ALOR

UVITARIO

S 5150 00

ACTOR

AREA

100

FAClOR FACTOR FACTOR

FORMA TOPOG INFL ESO

1 CO K f l 1 CO

l ¡ 1 1

1

mi

VALOR PROMEDIO í 5150 00

PKOI 1IVISG % 100 0000%

S U B - T O T A L ( A )

CONSTRUCCIONES

No

5

2

1

roo

Semlip

Mtda

TOTALES

AREA

m2

15702

7473

23115

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

UNITAf»

S6 500 00

Sí 100 00

TO f l

í l D20 630 00

S3S1 123 00

DEMÉPTTO

1672%

1050%

TEC

OÍS

OÍS

5150 00 r»2

VALOR

UNITARIO

Í150 00

s

TOTAL

1 592 380 00

1,592,330.00

s 1,592,380.00

VAUR NETO DE R POSICIÓN

UNÍ ARIO

3

S

s

5

mí SUBTOTAL(B)

Formula criterio conservación de Heideche 5 f » [l iF/ ¡ f2 <C<o]

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS V ELEMENTOS ACCESORIOS.

CONCEPTO

Baldas

Pavimentos

Cccnahlegral

A5 be e Hidio

Maiquesna

UMDA|j

MEDlWi

29 50 mi

55 19 m2

1 00 pía

1 00 late

4 00 pza

EC

Muy Bueno

Muy Bueno

Muy Bueno

Muy Bueno

Muy Bueno

\ RN

UNITARIO

$1 20D 00

S40000

S45 000 00

Í15 000 00

S3 350 00

TOTAL

S35 400 00

52Í 076 1)0

545 000 00

S15 000 00

SI 3 400 DO

EE

13

1

1

13

13

• Ul

70

70

3S

70

70

DEMERITO

% 14.00%

c-25%

5 55%

1400%

!4D0%

TEC

0 86

095

0 94

0 86

0S6

5 413 25

4 549 41

Ti l l AL

5 B49 936 13

S 339 977 32

t

S

í 1,189,963.45

IH01 NETO DC REPOSICIÓN

UNITARIO

TOTALES SUBTOTAL(C)

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO ) (A + B + C |

S 1 OS! (13

5 379 01

42455 ÍU

1 12 90042

5 2 88105

S

S

S

TOTAL

S 3044499

S 20 91743

S 42 455 39

! 12 900 42

S 11524 35

S

s

5

$ 118 242 62

$ 2,900,5B6 07

Plscflies bSÜ Resida íudlJ jdnss da los Arcos C =ó?\^ta ¡¡*w Pag 9 tie 12

77

X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS ( VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS]

RENTAS MENSUALES

T-1 T2 T3 T4 TOTAL

157 02

Ti 73

OOO OJO

23175

Estimadas

M2 M2 M2 M2

S í $ I

50 00

50 OO

50 00

50 00

• NTft BRUTA UEN5IUL INDUCCIONES MENSURES CSUM^AS

S 7 851 00

S 3 736 50

$ 0 00

$ 0O0

í 1! 58? 50

PREDJAL

AG-JA.

VACOS MAN IEIIIMIENIO

CONSERVACIÓN AOUllüTPAUCfl

££• c u n o s

Ú15tt

•Hírft 5.iWffi

2 50**

2 C&H

wn% PRODUCTO IIQU GO MENSUAL

PPiJUCTOrJQUino ANUAL

CBPiTftUZVirjo FN PRODU TU UCUIUD Aína

°L UPO I1F JOTERAS fiPLI^BLE

°i w o PE u rAUNVBLCRr^wirALI/^aoi

5%

$ ,-138 31

$ 9 388 19

í 112 653 31

S 2 263166 20

X L - R E S U M E N V A L O R E S E N C O N T R A D O S

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO )

ENFOQUE DE COSTOS | VALOR FÍSICO O DIRECTO)

ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS )

2,934,000 00

2,901,000 00

2,253,166.20

X I I . - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A C O N C L U S I Ó N

De acuerdo a los índices obtenidos en el presente estudio y en función del tipo de inmueble al factor de capitalización y obsolescencias que afecta» al

inmueble en su coniunto una vez ponderado y analizado se concluye oue el valor COMERCIAL correspond

XI I I . - C O N C L U S I O N

V A L O R C O M E R C I A L : $ 2 , 9 3 4 , 0 0 0 . 0 0

(DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA V CUATRO MIL PESOS 00Í100 M tí)

Esta cantidad representad valor Comercial del inmueble al día 21 -Septic mbre-2010

FOÜUU O

PENIS'. 1 C-R

Arq Miguel Angel Lopez Valle

Especialidad Inmuebles

Reg Prat 3718062

5IE OICriWÉN W l rtlOPU COI-MI. JE I? H-> ASNUM PttMb KCÍI i r^ AMENTÉ ÍN'-LL.EIIÜO L I FirPCSr FCir.3P.FICO CPCUUJ l í l INMU íl£ . ANtM. "ON COJNJÍ.ICIAS

S'bciji-s^a SíiOry di trUn.ídnlK&MS GLíLdMiT.3 J-itoo Pdg 1[nfe12

78

ANEXO REPORTE FOTOGRÁFICO

ENTORNO ESTANCIA

COCINA BAÑO

RECAMARA COMEDOR

Pi ra ra tíC HMiS^^ iJa i i -kMiBlc tAre» ijuíH&fciía r¡bxn

79

ANEXO. CROQUIS DEL INMUEBLE

'-.ri

•L_ S-¡&:i¡il A^&

COÜNDANCIAS

Lie. Mauricio <Pina 'Rsyna ^OTMOAFja¡JCAM T7

ALCANAS*. 2 I t l _ l í ' J ' l ^ ^ ' l •ATÍI»*. MICH

ESCRlTÍÍR/i PtiBUCA NÚMERO 137S MIL smr.NTA YNuevr

»..„.»,„»...,„..„,.. VOLUMENU

- i l l .'.: <.".rrrjn,l r¿- C l ' i ^ V ' jWr-Fj'i-ifriLí 'Jcf i i u n u n.vabri y Drsírrlü fc'£l'.U-i' ,i-1

U",TW,I ' . Al.^tíl-fll; ífr t>,7i:¡P¡.. .h„N.Jr. N^ 1í> Üfl OlV¿ l i l i l í .¡í.' d& ill I'M JT

•L?"™ e •'.€ ¡i.ino liií ¿ « ' ÜK1Í I>i¡. Mlí f i n™, Vi., u.viitirulti MAURICIO PINA

JífTfCVA. \Vrsi'*.. f'i|l>i™i .Vurfír-ii 'v!?mu i, .Wíc I/Í-Í Ctltííío. cr. e j í imri ' I, ,. '.!

.,--..l....-i,( r „ «I . , r . ' * r t n« .•.luninjjní. HAf lp CUrVSMK. f í l*KtS¡„VIÍ

>; o.\ .'K i r o P!iiii.íi"t) i>f r>riYAaav GRATUIITI. PUKA MMPII - .

L'K/ít'.'líC.IfLl 1' tí).".- ff-tOOS ÍUAÍL.'WJWOKWÍ' .;¡Jf

•í!MÍA Mí 17-1.v 1 \ O ÍWItíí AUMUO Í'MZ MKÍM.A AJIilK-l VÜ.'.'M

í;f" ÍMZ/1S. í,J.WÍ!ii\ CfXSTU-.'n.-. Clliíí) .«-IBM tUXUJt' ('(-'./

ÍB.'ÍRKItM rtJtJiMCrt. l'O.MO '"U¡f£ HO.\Vl»,T!„ V U 1" fijV(ÍIC?((t |

|i;;i¡7Aa f>r/!2 s-IRRIGA. E.\ U - M I V I P Í I I T Í DOKATAKIA Wf.í i 'u. ic ¡

';>( I.CS DEÍittüí1.- ÍJF COPKíJMi i ><in QE.T iCSIÍi'ail'.VDf V .. ¡.'. ¡

ííWHfK.4 í)/. iCÍ ,\C1.MÍIÍ.4Í)ÍÍ>. Í:\" r/i CAÍA íMIiCAafl 0 " , \ H.

'MííVJlKfJ ¿60 ÜJSf /ffíTOS ji„;i'f¡M (if ,'A LALiE ÍAV fSM.lIX HOV '!

.'•!.* c « r . s , » n F^icao.v.\ff,mtijí£síui.ííc.Mr.MKU<N/; ,ii» ?•')' '

-U*ir Í>£:L v í r . w i ^ ? : •.'! i .vunr's. nL LA ,V.*\?ASA 5 <:r¡c o. i>¡ í -i

L'ÍIDAP ,.>i í . iriiíAi-i. 'iíM. iAii-.ro. i Diíímra RFCH-THM. I'LI

f/'ISMC- XO.MF-S! .-»»lralo,n.,.-i.r¿.'ní. la. ?.„:-. a l „ <¡ítn».iii*.,,I,iím-.liiii". 1

Placeré? rjEO <íi^iilir..i¿l J.i..linp5 •& los Altos Gcsliilaa'3 Jnh

METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO

SEMILUJO

EDAO TÜ1

PRQYEC

CONCEPTO

C IMENTACIÓN

COLUMNAS V L O S A S MUROS

A P L A N A D O S INST ELÉCTRICA

DRENAJES M U E B L E S DE B A Ñ O INST HIDRÁULICA J ] S O S A Z U L E J O S

' I N T U R A

A C A B A D O S G E N E R A L E S CLOSETS

* U E R T A S CERRERÍA 1MPERMEABILIZACIO N

N

JS

• i ú p O »

% REMOE ELACIÓN

0 %

SflV 50% 100%

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ÍQOW 1 0 0 %

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IWHÍ 1IH.54

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100% 5 0 %

$0% 100%

100% 100% 100%

100% 1 0 0 %

100% 100%

100% 100%

100% 100% 1Qü%

EDAD FÍSICA JUSTA 16 ANOS

Corrcnpliia Gnnnjalni

C IMENTACIÓN

ESTRUCTURA

A.LBAÑILEPIA

INST ELÉCTRICA

INST SANITARIA

INST H IDRÁULICA

ACABADOS

CARPINTERÍA

HERRERÍA

AZOTEA

I O T A L

»;r<f.T. £1 3 1 %

42 tt%

6 6 6 %

6 S 3 %

2 2 3 %

1 as.%

10 4 1 %

3 1 1 %

1 ! ? %

1 9 4 %

100 0 0 %

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11

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35

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1

1

1

Edad Física Justa

Pon durad a

7 4 6

7 6 4

0 51

0 0 7

0 0 !

0 0 !

0 10

0 03

0 03

0 02

16

Con&<[fr* Inll .y l . i i ta i

- o l j i r n i . - i s , l i a b a s V I « a

- s e a l a i s v o rad las c o n c r o t o

í p l á n a d e ' ; V a m l i í m u i l l ados

Píaos

Muebles de B a n o Acabar los G f l nn ja lna

mpermeEib i l ü a c i i t i ' i n l i l a a v a u í a r r a a

,.**-

40 9 5 %

59 0 5 %

21 I 9%

26 2 9 % 52 5 2 %

34 4 2 %

131&% 11 30%

16 67% 2 4 - 3 %

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7 371

10 629

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0 04

O Í A 0 1 1

0 17 0 2 4

0 50 0 50

0 30 0 70

81

METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO

MEDIO

|1NST ELÉCTRICA

TABLA DE CAPTURAJj^§ j

CIMENTACIÓN

COLUMNAS V LOSAS

¡MUEBLES DÉ GANO

¡RECUBRIMIENTOS EXTERIOR

NST HIDRÁULICA

PISOS

|YESO Y PASTA

UMPERMFABrLIZACION

EDAD

REMO-DELACION .REMO-DELACIÓN1

EDAD FlSiCA JUSTA

= — * » « - ™ « =

CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA

ALBANPLER1A

INST ELÉCTRICA

IMS 1 SANITARIA

INST HIDRÁULICA

ACABADOS

CARPINTERÍA

HERRERÍA

AZOTEA

TOTAL

*ssr" 13 2 6 %

47 0 1 %

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5 8 6 %

1 4 2 %

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12 4 1 %

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1

Edad Física Justa

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1 39

7 06

0 1 1

0 06

0 01

0 0 3

0 1 2

0 06

0 03

0 03

9

^oncnplos Inrtrv dualn^

! ! r j l umní ; . t rabes y JOB.-,

- I r iñes v i e q i s i r o s

A ulanailoE. V BFn-boqutlIarJua

*IEO& AzuleíOE-

Vluables de Baño

raía fách&luta, are

Teso v PaEtfl

ImiJeirTieabt l i ratni i i

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Ü0B

0 04

O 20

0 10 0 35

0 46

0 51

0 6 4

0 3 6

82

4) Anexo Pag. 54

Caso Práctico 2 "Avalúo Casa Habitación Clase inedia"

l'liguel Ángel

Lopez Valle A r q u i t e í t o

Folio No. MALV-0000/2010

AVALUÓ

Avenida de los Maestros No. 130.

Solicitante:

Colonia:

Municipio:

Estado:

C.P.: FECHA:

Marco Vinicio Aldrete Briseño

Independencia

Guadalajara

Jalisco

44290 21 de Septiembre de 2010

Circuito del Fresno No. 200, Fccto. Rancho San José del Tajo, Tlajomuico de Zuniga, Jal. Cel 33-14-66-25-26 Of 36-12-58-43

1 1.- ANTECEDENTES.

VALUADOR: Arq Miguel Angel Lopez Valle Ced No 3718062 Especialidad Inmuebles

SOLICITANTE: Marco Vinicio Aldrete Bnseño

FECHA DE AVALUÓ: 21 de Septiembre de 2010

FECHA 0E LA INSPECCIÓN: 20 de Septiembre de 2010

TIPO DE INMUEBLE' Casa Habitación

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Avenida de los Maestros No. 130 Colonia: Independencia Municipio: Guadalajara Estado: Jalisco C.P. 44290

TIPOLOGÍA: Umfamiíiar

REGIMEN DE PROPIEDAD: Particular

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Marcos Vinicio Aldrete Bnseño

OBJETO DEL AVALUÓ: Estimar su valor comercial

PROPOSITO DEL AVALUÓ: Conocer su valor comercial

CUENTA PREDIAL: 0004-U-119252 CLAVE CATASTRAL; D65J1398013-0 CUENTA AGUA: 0005-0398-0013

GEOREFERENCIA INMUEBLE: N 20° 41 ' 42 9" W103° 20' 4 5" ALTITUD: 1517 m s n m

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional De Segundo Orden (Buena)

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: Casas habitación semimodernas y antigua de dos plantas en calidad buena

ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 100%

POBLACIÓN: Normal

NIVEL SOCIOECONÓMICO: Medio

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL La producida por et flujo vehicular, no es momtoreada

USO DEL SUELO: Habitacional Unifamiliar ( H 3-U ) según Plan Parcial de Desarrollo Urbano

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS Vialidades Principales Primaria Av Alcalde, Colectora Calz Independencia Secundaria Av Los Maestros

SERVICIOS PÚBLICOS: Red de distribución de agua potable, mediante tomas domiciliarias, red de recolección de aguas residuales, red aerea de energía eléctrica alumbrado publico de vapor de sodio sobre postena de concreto , guarniciones de concreto banquetas de concreto de

EQUIPAMIENTO URBANO: Señalización y nomenclatura de calles escuelas a 300 mts , iglesia a 500 mts parque a 400 00 mis gasolinera a 800 mts , bancos a 900 mts Centros Comerciales a 2000 mts

H J P-te.Wi*ticí 13) |-Q¡ Independence Gujúalajar* . ÍJI=.ÍI Pdy 1 dd 1 2

III.-TERRENO

TRAMO DE LAS CALLES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN UMITROFE: Sierra Leona PONIENTE LIMÍTROFE: Jorullo ORIENTE

TRANSVERSAL De los Maestros SUR LIMÍTROFE: Nevado de Toluca NORTE

CROQUIS DE UBICACIÓN

MAC R OLO C AL IZACIÓN

%,

-*°ó *&

' ^ > - /

MICROLOCAUZACION

/ *

III.- TERRENO

COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura No 8,410, en la ciudad de Guadalajara. Jal., el 21 de Febrero de 2003, Lie. Salvador López Vergara, Notario Publico No. 41 de

Guadal ai ara.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS TERRENO:

NORTE.- en 7.00 mts. Con el lote 16

SUR.- en 7..00 mts. Con la calle de los picachos o avenida de los maestros

ORIENTE.- en 25.68 mts. Con el lote 13

PONIENTE,, en 25.68 mts. Con el lote 17

AREA TOTAL TERRENO: TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: SERVIDUMBRE YÍO RESTRICCIONES: PROINDIVISO:

180.00 m2 Plana y de forma Regular Casas habitación de 1 y 2 niveles en su mayoría 95 HabJ Ha. C.O.S . 8 C.U.S 1.6 2 50 mts. Al frenie 100.00%

A.' De lea Mae i l í t s 130. C L I -roh-ndflr^i,. GniifSlii|3 rS JsllSCO Pag 2 de \2

85

IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.

DESCRIPCIÓN: Casa habitación en una planta constando de cochera semicubierta para un auto, estancia, comedor, cocina, estar t v . tres recamaras con closet, dos baños completos, medio baño, patio macetas, patio de servicio, area de lavado y jardín extenor.

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

No. 1 2 3 4

Tipo Media

VUT 65

EC Bueno

EE 35

EFJ 24

VUR 41

Total

SUP. 136 55

136.55

% Obra 100%

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno TERMINADO' Si

Media CALIDAD DE PROYECTO: Funcional UNIDADES RENTABLES: Una

TIPO EDAD TOTAL PROYECTO CONCEPTO

CIMENTACIÓN

COLUMNA5YL05AS

MUROS

APLANADOS

INST ELÉCTRICA

DRENAJES

MUEBLES DE BAÑO

INST HIDRÁULICA

PISOS

AZULEJOS

PINTURA

YESO Y PASTA

ACABADOS GENERALES

CLOSETS

PUERTAS

HERRERÍA

IMPERMEABILIZACIÓN

1 35

ALUhZÜ

EDAD

5

5

5

S

5

S

5

5

5

5

5

5

5 5

O' 1 lp PPPCP

%

60%

100%

100%

100%

100%

i oo% 100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

2 0

^ I I I ^ I I £ ^ I I O 8 la época

EDAD %

3

• No Actualizado a lacpnr.h

EDAD %

4 0

No Acnja'izado a la a ppcp

EDAD %

Av Celos Massl ¿a 13C ( L I Gu irJ^JI.ir.i Jü l iK t Pag ¿.le 12

86

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.

A) OBRA NEGRA0 GRUESA:

CIMIENTOS: Probablemente de piedra braza, asentada con mortero calhidra-arena amarilla

ESTRUCTURA- Muros de carga, dalas y castillos de concreto reforzado, confinados a los muros

MUROS: De ladrillo de lama asentados con mortero calhidra-arena amarilla

ENTREPISOS: No tiene

TECHOS: Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero

AZOTEAS: Impermeabilizadas con loseta de barro

RAMPA ESCALERA: Pe perfiles estructurales de acero

BARDAS: Ladrillo de lama asentado con mortero calhidra-arena amarilla, aplanado con mortero calhidra-arena amarilla

B ) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES;

APLANADOS Mortero calhidra-arena amanlla, terminado pulido

PLAFONES Mortero calhidra-arena amarilla, terminado pulido

LAMBRINES: De azulejo 10 x 10 cms En 2 muros cocina y de azulejo 20 x 20 cms En todo el baño a 2 10 mts

PISOS Y ZOCLOS' Loseta cerámica 40 x 40 en estancia, comedor y cocina, Loseta cerámica 33 x 33 cms En recamaras y cochera, de pasta de cemento escobillado en patio de servicio

ESCALERA. No tiene

PINTURA: Vindica en techos y muros RECUBRIMIENTOS ESP; No tiene

C) CARPINTERÍA:

PUERTAS De tambor de aglomerado tipo taulereado con marco de madera al ancho del moro

CLOSET: Gabetero de listón de pino terminado en laca puertas abatibles de tambor de aglomerado tipo taolereado

LAMBRINES' No hay

PISOS: No hay

D ) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA: INST. HIDRÁULICA. Oculta de cobre.

INST, SANITARIA Oculta de P V C en bajantes y ramaleos, albañales con tubo de concreto

MUEBLES DE BAÑO: De color, W C y lavabo pedestal, accesorios cromados

COCINA: integral de con cubierta de formica mueble de listón de encino americano, puertas de encino

americano tabiereadas terminadas en laca, estufa mabe de 76 cms De ancho campana mabe tar|a de acero inoxidable

INSTALACIÓN DE GAS; Oculta de fierro galvanizado

E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta de poliducto, con material eléctrico marca Bticino de plástico

A De PEWaealíoí l a , ' f /o' lnceoencíi>"ia ^ u j . , P I P . * J a i a ^ P a g A í lft 12

87

F) HERRERÍA Ventanas de herrería tubular con celosías cancel frontal de fierro estructural con motor automático protecciones en ventanas de herrería estructural

G) VIDRIERÍA Transparente de 4mm

H) CERRAJERÍA Marca TESA tipo pomo doradas

I) FACHADAS se r r 1 | Moderna con aplanados de mortero cemento cal arena amanlla terminado con pintura vindica

J ) INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

INSTALACIONES ESPECIALES No tiene

ELEMENTOS ACCESORIOS Cocina Integral

OBRAS COMPLEMENTARIAS Bardas a 2 40 mts De altura Pavimentos Aljibe y bomba Marquesina Frontal

ft JetosMaei ú 3J L-¿l •3íLhí->drjrhr. g jtáaiwi -HÜC^

88

VI - C O N S I D E R A C I O N E S PREVIAS A L A V A L U Ó

Los valores imítanos aplicados se estimaron basados en la investigation directa y estudio de ofertas del mercado de predios similares en ia zona

aplicando en su caso al terreno los coeficientes correspondientes de premio o castigo que por sus carácter

Las construcciones en base a la especificaciones de sus elementos de construcción y considerando a su valor unitario de reposición nuevo el demento

odepreciacionocasionadaporeldetenorofisico asi como las obsolescencias funcional y/o económica u

La estimación del valor umtano de reposición nuevo fue en base a la investigación directa realizada y a la información con que se cuenta de costos

análisis de precios unitarios y presupuestos personales

Los métodos utilizados son los de Enfoque de costos (Método Físico o Directo) Enfoque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas) Enfoque

Comparativo de Mercado [ Valor Comparativo de Mercado) En todo avaluó debe tenerse en cuenta y aplicar los tres enfoques mencionados en todas normas o instructivos de valuación y que se explican

brevemente DEFINICIONES.

ENFOQUE DE cosros Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la información pertinente no pagana mas por un bien

que el costo de un bien substituto con el mismo liso o fin que el bien considerado Este enfoque que el valor máximo del

bien para el com

ENFOQUE DE IN SHE SOS

ENFOQUE DE MERCADO

AVALUÓ INMOBILIARIO

DEPRECIACIÓN.

EDAD CRONOLÓGICA

EDAD EFECTIVA

VIDA ECONÓMICA

REMANENTE

VIDA ÚTIL REMANENTE

VIDA ÚTIL

VALOR DE REPOSICIÓN

NUEVO

VALOR NETO DE

REPOSICIÓN

VALOR COMERCIAL

RENTA REAL O EFECTIVA

RENTA ESTIMADA DE

MERCADO

IASA CAPITALIZACIÓN

Este enfoque basado en el principio económico de "anticipación" considera valores con relación al valor presente de

beneficios futuros derivadas de la propiedad y es generalmente medido a través de la Capitalización de un nivel especifico

de ingresos E

Este entogue basado en el pnncipio económico d e ' sustitución" considera que un comprador bien informado no pagará

por una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar

Documento resultado de un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble de acuerdo a la apreciación

personal de un profesionista ( perito ) autonzado que cuente con los conocimientos técnicos aplique las normas y

procedimientos espec

Es la perdida real de valor de un bien debido a su edad desgaste físico servicio oso obsolescencia funcional etc Los

tactores que determinan la depreciación son Deterioro tísico Obsolescencia funcional obsolescencia económica

Es el numero de anos transcurridos desde que el bien fue ongmalmente fabricado

Es la edad supuesta de un bien en comparación con el de un nuevo de su tipo o semejanza

Generalmente se calcula deduciendo la vida útil remanente de un bien de la vida utii normal

Es el periodo estimado espresado en temimos de anos en el cual la propiedad continuara contribuyendo con valor

Es la vida física que le resta a un bien Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien de los de la vida útil normal

Es el periodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue becho o designado

Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o función equivalente mas próxima al bien

que se esta valuando con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos

considerados equi

Es la cantidad estimada en términos monetanos a partir del valor de Reproducción Nuevo o Reposición Nuevo

deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico a la obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica

de cada bien valuado

Es el precio mas probable en que se podría comercializar un bien en las circunstancias prevalec enles a la tedia del

avaluó en un plazo razonable de exposición en una transacción llevada a cabo entre un oferente y un demandante libre

de presiones bie

Es la que esta produciendo ef inmueble a la fecha del avaluó

Es la que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de

arrendamiento

Se aplicara taza de capitalización que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones] uso

o destino del mismo estado de conservación calidad de proyecto zona de ubicicion oferta y demanda calidad de las

construcciones

• Oí Is MaesD-K í) c<4 nwcí (n, u 6uw-|n j Pag 6 de 12

89

VIL- INVESTIGACIÓN DE MERCADO

OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

REFERENCIA

I T

2T

J-T

4-T

S-í

UBICACIÓN

Sierra Nevada s/n Col Independencia

Juan Alvarez 132 Col El retiro

Araceh Soir;a &n Pasaos del Sol

FRENTE AREA

TERRENO

70(1

7 00

7 00

250 00 M2

22(100 M2

234 0(1 M2

VALOR

TOTAL

I 1180000 00

$ 1 050 000 00

i 1 IOS OÍD ÍO

VALOR

UNITARIO

S 4 720 00

S 4 772 73

S 4 722 22

INFORMO

Sí Pérez

Arturo Zavala

Alma Coss

TELEFONOS

04433-4S13S931

3613-5J6Í

1202-360Í

OFERTA DE TERRENOS EN RENTA ( EN SU CASO!

REFERENCIA

1-T

2-T

3T

4-T

AREA 1 RENTA

TERRENO TOTAL

VALOR

UNITARIO

INFORMO TELEFONOS

OFERTA DE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES ) EN RENTA

REFERENCIA

1 R

2R

3-R

4R

5R

UBICACIÓN AREA

TERRENO

AREA

CONSTRUIDA

RENTA

TOTAL

i

EDAD RENTA

UNITARIA

INFORMO TELEFONOS

OFERTADE INMUEBLES (CONSTRUCCIONES)EN VENTA

REFERENCIA

I V

UBICACIÓN

Lago Calernaco 232B Lagos del Cojniry

Media Buena

2 1 Pico de Orizaba 52 Independent Media Buena

3V

~ 4 V

5V

Monte San Elias 1770 Independencia Media Buena

^ascode Ouircga 172u Colinas de te Norm

Media Boe ía

Monte los Alpes Independencia Media Buena

AREA

TERRENO

167 Oí mí

119 00 m!

AREA

CONSTRUIDA

183 00rn2

VALOR

TOTAL

S 1475000 00

175 0Dm2 $ 1Í0G0O0OO

120 CIO m2l 1íO(IOm2

200 00 m2 1Í6 (10 m2

1!SMrn2 140 00m2

s

S

500 000 Oí

pOO 000 00

EDAD

JO anos

21 anos

25 anos

29 anos

S 1 3Í0O0O0O j 30 anos

1

VALOR

UNITARIO

S 1 OoO 11

I 10 26o 71

S 1OÍ000Í

S 0 163 2?

i 8 3Í7 14

INFORMO

Aríiedi Ehle

Century 21 Continental

Oída Cajd I J

Clinslian Jimenez

Rernax Esceleruia

TELÉFONOS

ssa-ías*

31» "J95

3821-3514

(MaJ I02M49

' IJJ 1319

A, D-toWnc I rc^ lJ . i"(J InirKrCfh. J O L Í H J A I Í " l í S f f Pag 7 [le 12

90

1 VIII - APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

SUJETO

a)

b)

POR TANT

AREA TEPHENQ

1S0OOm2

Terreno

VALOR

UNITARIO

S 4 7 ? ) »

3 477273

S 4 7í2 Ti

Construcción

Rentas

VALOR

UNITARIO

Construcciont

Venias

VALOR

UNITARIO

S a D H l l l

S 10 235 71

s IO oro oo

I BIG¿?

t 9 6571a

0

Superficie delmmn

ÍPEA CONST EPAO vur FRENTE

1365Sm2 24anos 6500 7 00

FACTORES APLICABLES

AREA

103

102

103

FUE«TE

ICO

i m

ICO

ZONA

ICO

ICO

í *

S

UBIC

ICC

1 ¡XI

I O :

FORMA

100

100

ICO

TOPOG

I K

100

101

NEGOCIACIÓN

095

D"5

0=5

FACTOH

RESULTANTE

0 98

0°7

O4^

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ARMO NICA

VALOR UNITARIO A AP UCAR

FACTOR

HOMOLOGADO

í 45JJ75

5 162P.O0

$ 44I&35

S 4.SS9 S3

i 4.M732

I 4X0 00

FACTORES APLICABLES

CONSERVACIÓN EDAD UBICACIÓN

S

ZONA CALIDAD I PROVECTO NEGOCIACIÓN

FACTOR

RESULTANTE

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ARMÓNICA

VALOH UNITARIO A APLICAD ESTIMADO REAL

VALOR

HOMOLOGADO

FACTORES APLICABLES

UBICACIÓN

1 to

103

OJ

'00

100

EDAD

1 11

C9a

102

1 I I

1 1'

CUS

104

1 0 '

105

102

1C1

ehle en esludio 13o5S

ZONA

ICO

ICO

KO

l l v

1 TO

CALIDAD

1ÜD

100

IU0

100

ICO

PROYECTO

t r o

l i l i

100

,00

1011

NEGOCIACIÓN

0 57

ICO

OtC

ICO

esp

FACTOR

RESULTANTE

1 U

ICO

02

1 Ip

10b

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ÍP140 NICA

VALOR UNITARIQAAPU CAR

VALOR

HOMOLOGADO

i 9 21i 56

S l O W I O

3 10 1^73

S 92 ÍJ26

S 9 930 23

¡ 9 SS5 02

S 9 900 a i

Vak* u miarle

m' $ 990000 5 135184500

RESULTADO DE INAPLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DÉ MERCADO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO S 1,351,W5O0

Av f ir ^M-^sf t ra 11 r d Ihdrprnrirnrn ü nH^^ii. Paq Bi l í ! 12

91

IX - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO 0 DIRECTO ) |

LOTETIPO 7 0 0 * 2 5 0 0 175Ü0ri l2 VALORDECALSEPÍRnELLOlFTIPO S 4 SCO 00 m2

TERRENO

FRACCKJI

1

2

3

TOTALES

CONSTRUCCIONES

Nc

1

2

1

Ipp

'íoda

TOTALES

AREA

180 00

180 00

-ÍES

ra2

135 a i

136 55

n2

VALOR

UNITARIO

í « 500 00

FALTOR

AREA

ICO

FACTOR

FORMA

100

FACTOR

TOPOG

100

FACTOR

PlFL ESJ

100 *

VALOR

UNITARIO

1500 00

m2 í

V«LOR PROMEDIO i 4 500 00

PROIIDIVISO % [000000%

SUBTOTAL ( A ) S

ALQ=t DE REPOSI-IOI NUEVO

JNITAiílO

55 60000

•OTAL

5764 680 00

DEM RliO

% 32 57%

FEO

067

TO! Al

810 000 00

810,000 00

810,000 00

VALOR BETO Dr R =OCICION

UNITARIO

í 3 77S B3

t

5

m2 SUS TOTAL | B |

Formula criterio conservación de Heidecke

INSTALACIONES ESPECIALES OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEI«

CONCEP -'

Ba/das

Pav mantos

Al| be y bomba

Cos na Integral

Maques ría

U M D Í . 1

MEDICIÓN 11 ¡ í;

F

Bueno

Muy Bueno

Bueno

Muy Bueno

Muy B jerro

\ PN

UU ARIO

S! 200 00

S400 00

S2100 00

52* 000 00

$2 50000

TOTAL

513 680 00

55 400 00

Sí 400 00

S25 000 00

S17 500 00

o** f, < £ r t r : < ^ i

ENTOS ACCESORIOS

EE

24

5

24

5

5

VUT

70

70

35

70

7D

DEMERITO

% 30 1 1 %

7 36%

53 0?%

7 36%

7 36%

EC

1170

0=3

0 37

CSi

TOTAL

S 515 S90 24

5

5

í 515,590 24

1

VALOF I.CTO DE fítPOSl ION

1 NI I ARIO

5 «38 69

S 370 55

S 115 5s

S 23150 68

5 ? 315 97

S

s

5

TOTALES SUB TOTAL ( C )

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUS DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO ( A t B * C )

TC'AL

5 9 561 02

5 í 0(12 49

5 3102 1 !

5 23 159 58

S 16 211 re

S

5

S

í 57 03716

S 1 382,627 40

s l í L Ü t í,Q_pnden a Cíiia'iMja'a Jaks"ü Fag 9 de 12

92

X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS ( VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

RENTAS MENSUALES Estimadas

RENTA£ñUTfl W-USUAL

DCQUCGÍÜNES tf ENSUJUES FSTIMAOflS

PREDHL

VICIOS

MANTENIMIENTO

CUNStRVACWJ

flir^'II^TPACkON

S O j R O i

PRODLíTO JQUIOO P*N?UJU.

PROÜI^ÍO LIQUIDO ANUAL

**\ ITAIJZANDO EN PRCOUClC LIQUID» ANUAL

^ Tiro PE INTERÉS APLOE =

*L CAM RES^TAUNYALORDE^APITAUZACICN

XI.- RESUMEN VALORES ENCONTRADOS

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO )

ENFOQUE DE COSTOS j VALOR FÍSICO O DIRECTO )

ENFOQUE DE INGRESOS VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS 1

1,352,000.00

1,333,000,00

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

De acuerdo a los índices obtenidos en el presente estudio y en furtcron del tipo de inmueble, al tactor de capitalizacron y obsolescencias que afectan al inmueble en su conjunto una vez ponderado y analizado se concluye que el valor COMERCIAL correspond

XIIL- CONCLUSION

VALOR COMERCIAL: $ 1 ,352,000.00 (UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 MU.)

Esta cantidad representa el valor Comercral del inmueble al día 21-Septierribre-2Q10

l-ORMUn

i E-'iiovniu'nQR

Aiq Miguel Angel Lopez Vafle Especialidad inmuebles Reg Proi 371S062

STE DICTAMEN WLU.ULj."'ir -(INSTA D I l i M^Jfl& N'JMFIW)^ PRC-ríEiJ •'•JHENTfc I IC UY-'IQD UN RtPOPTT£ OTCÍJ^AF ICC CPOCiUi S DEUNtoJEP-.. • ANE'O C^'l COLINDANSIAS

A^ U"l j !AÍ j i^.r( i l l>3 t í í l n J í iwOín id Cuad*i(jn JrJ^c, P a g 10 [ le 12

93

ANEXO REPORTE FOTOGRÁFICO

ENTORNO COMEDOR

COCINA BAÑO

ESTANCIA RECAMARA

Av Dc taMKEl rce l l . CsJ Ircfpnitania Gusiii^ara Ja fee

94

ANEXO CROQUIS DEL INMUEBLE

COLINDANCIAS

!'•«.) I UL.OLO

NorARIAl>U!)IK.ANUMHio41 GL,V> \ IAJUÍ I JAIISCO

«UA«SQ a^]ni":rt^MiicJ*TíocíJ''ío!iwj

TONQXll» UttVVM

<i05 rrri íreí

ci*n.m*n /

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e i l IL». ILtAhA lUTh 1 MAtlMA CHIíHH* 0[-H-I* A iDBi l l HQMÉB.O

MÜÍíflO lifcjü-

qumnití g i Í I j^fer,*^ i, I 'J >|..> .-;. Lk -vunr - . ' ] LA f A«lf V(rJtl I l<|»*

- b] i 4hM ühtl IVJÍU M*Bí.O - l " ClC AIOMTÉ bUl í^L, , M A R I * TEH'S-,

CdMÍBADOEA i &n ty. vjcf r'ü coi I Í J !• 3-ftA TIÍEA l3( f íft)fK> W<£

• í BAU^NTI* NIPOPECAÍI* Li * i l ifk^.1 fXklÜ LJ I J ti t l fJU- l*

cj « V A MNCOMFK ¿OClUHO AWOMIMA. J . I l l i r -OH C í J^ f íC* M^ IP iE

FirMfiCHHO HtYA •AÍJ'.OiMf*. >•• • • i ^ - •& C » •-: I | !.r i i A| i jílW 1.

^eSK.ifXSíri Í11AB D l tCA-MHl ili.BMAP.uir Mi'.OE. Y ÜILEÉllO tÚSBii EsüUlííL -

ÜL.-M-r Afcft ^ * W Í L » I ( ií-ítO**»

CílhJTIJÍiLlCJj

ft SOTE CE TERRENO NUVEB.O u Qtl I fJCf D I 1A M A N I A N A S I ft CINCUENTA Y ÜÜ3 füJIOW LETRA

B- DEL EHACCIOHMWiEHTO 'NnEPPNOLNCIA TEÍCÍBft 5ECCC&N Y l O Í N f L Í C - N Í I Í U I D O

M a i l C f i O D A C T U A l M l l í T E í r O l l P L m ^ w i F B O I M C i E W O T i E i H I A D E l A f l ^ t N l P f t C E l Q S M A R T H O i

SfCTOF H lUAtGO EN GUADA iAJ f lB * -ALISCO CON EKTÍN&ION ÍE IPÉRÍ ICPA | A " G l U M A DA Df

TBH GO C'ENTO OCHENTA METlTOS C^ADU-OOS * QUE N Í D l Y LlHÜA

AL NOHIP I N 7Ü0Í IET Í WÍTB-OS CON i l ISTE 16 O l íC l ^ Í J i

A i SU» f n 7 ñ D S l E T E ^ E t í O $ C O H Í A l C f i ! l E U t l O $ P I C A C H Ü i O A V E f Ü C A C i í EOSMAESTROi

AS OTIETilt EN 35. 43 VEINTICINCO METROS CCN SÍSENTA Y OCHO C E H I Í M P Í O * CON f í i ü f t

i J T t t í L É

AL PONIENTE t;N 23 1H VE1NIICIMCO MIÍTÍQ5 SESENTA V DCHO C BNTpUftOS CON t i SQ1E 17

I15FCISSTE

Av 0 1 3 5 MaesUos 13D Lol I n J a | * -de l i c ia Gjadal2|ara Jalis P Í I L 1 2 L K 1 2

95

METODOLOGÍA APLTCADA AL AVALÚO

MEDIO

APLANADOS

CIMENTACIÓN

COLUMNAS ¥ LOSAS

NST ELÉCTRICA

MUEBLES DE BAÑO

RECUBRÍ MIÉ NT OS E K\ ERIDR

NST HIDRÁULICA

YS3Q V PASTA

M PERM EABIL1ZAC ION

REMODELACION RE MODELACIÓN

E D A D F Í S I C A J U S T A 24 A «OS

Cí'TlEüpl'ÍS líürMl alai

CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA

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INST ELÉCTRICA

INST SANITARIA

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TOTAL

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G&iKupiiH Indlvidunl'ií

Ct -k i innaí . t i abea y loga

Í I I T T T Í S V " i q l i f r o s aTjp.an&iJG& y em bciiLi ilPEida?

rtUEiPjrcs • " • Baño

T f l ío y Pasta

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2 72

3 19

5 14

%

5) Anexo Pag. 55

Caso Practico 3 "Avalúo Casa Habitación Clase Interés Social"

I | l | I A I Miguel Ángel • • ^ ^ ^ • 1 Lopez Valle

L I V I * '"u i iec i0

Folio No. MALV-0000/2010

AVALUÓ

Gregorio Dávila 1006 (Antes calle 46)

Solicitante: Colonia1

Municipio Estado: C.P.: FECHA.

José Ernesto Enciso Ávila Santa Te re sita

Guadalajara Jalisco 44600 21 de Septiembre de 2010

Circuito del Fresno No 200, Fccto Rancho San Jose del Tajo, Tlajomuico de Zuñiga Jal Cel 33 14 66-25 26 Of 35-12-68-43

97

l _ 1.- ANTECEDENTES.

VALUADOR: Arq Miguel Angel Lopez Valle Ced No 3718062 Especialidad Inmuebles

SOLICITANTE: Jose Ernesto Enciso Avila

FECHA DE AVALUÓ' 21 de Septiembre de 2010

FECHA DE U INSPECCIÓN: 20 de Septiembre de 2010

TIPO DE INMUEBLE: Casa Habitación

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Gregorio Dávila 1006 (Antes calle 46) Colonia: Santa Teresita Municipio: Guadalajara Estado: Jalisco C.P. 44600

TIPOLOGÍA: Unfamiliar

REGIMEN DE PROPIEDAD: Particular

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: José Ernesto Enciso Avila

OBJETO DEL AVALUÓ: Estimar su valor comercial

PROPOSITO DEL AVALUÓ: Conocer su valor comercial

CUENTA PREDIAL: 4-U-12881 CLAVE CATASTRAL: D65J2408031 CUENTA AGUA; 0001-0408-0031

GEOREFERENCIA INMUEBLE: N 20" 68' 2 2" W103° 36' 9 4" ALTITUD: 1584 m s n m

II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional De Tercer Orden (Media O Regular)

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE Casas habitación semimoüernas y antigua de dos plantas, en calidad buena

ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA' 100%

POBLACIÓN: Normal

NIVEL SOCIOECONÓMICO Medio-Bajo

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL La producida por el flujo vehicular, no es momtoreada

USO DEL SUELO: Habilacional Unifamihar ( H 3-U ) según Plan Parcial de Desarrollo Urbano

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Vialidades Principales Primaria Av Lopez Mateos. Colectora Av Enrique Díaz de León, Secundaria JoseJvla Vigil

SERVICIOS PÚBLICOS. Red de distribución de agua potable, mediante tomas domiciliarias, red de recolección de aguas residuales, red aerea de energía eléctrica alumbrado publico de vapor de sodio sobre postena de concreto , guarniciones de concreto banquetas de concreto de

EQUIPAMIENTO URBANO Señalización y nomenclatura de calles escuelas a 500 mts iglesia a 300 mts parque a 500 00 mts gasolinera a 300 mts . bancos a 800 mts , Ceñiros Comerciales a 1500 mts

3'í>nDfl*i OOt •V.aTfrrsIa GiimJKliíjva JaKtO PffJ 1 He l?

98

II.- TERRENO

TRAMO DE LAS CALLES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN TRANSVERSAL Gregorio Dávila PONIENTE

LIMÍTROFE Frías ORIENTE LIMÍTROFE Jesús García SUR LIMÍTROFE Jose Mana Vigil NORTE

CROQUIS DE UBICACIÓN

•?QW Mana Vig I

-?í ***, f% '<%, «ís

i J B s u s Gaiaa

J e s ú s G a r a s

M AC ROL OC ALKACIO N MICROLOCALIZACION

III - TERRENO

COLINDANCIAS SEGÚN Escritura No 7 451 en la andad de Guadal ai ara Jal el 18 de Noviembre de 19% Uc Manuel Parada Jimenez Notario Publico No 26 de Guad alai ara

MEDIDAS ¥ COLINDANCIAS TERRENO

NORTE - en 10 00 mts Con Arcadio Rodríguez Carranza

SUR- en 10 00 mts Con José Navarro Ramírez

ORIENTE.- en 6 00 mts Con Josefa Tavera

PONIENTE • en 6 00 mts Con calle Gregorio Dávila

AREA TOTAL TERRENO TOPOGRAFIAY CONFIGURACIÓN CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS DENSIDAD HABITACIONAL INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN SERVIDUMBRE 110 RESTRICCIONES PROINDIVISO

60 00 m2 Plana y de forma Regular Casas habitación de 1 y 2 niveles en su mayoría 95Hab /Ha C O S 8 C U S 16 No existen 100 00%

Gregcíinüa. a ipffi Santa Teres IB Guaaalaja r,1 l£ •.cO Pag 2 de 12

99

IV - DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

DESCRIPCIÓN

Casa habitación en tres plantas constando de Planta Baja recibidor estancia comedor cocínela escalera una recamara un baño completo de uso común Segundo Nivel una recamara con un baño completo escalera Tercer Nivel Cuarto de lavado y lendeder

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

No Tipo VUT EC EE EFJ VUR SUP % Obra ínteres Social 65 Muy Bueno 55 16 49 60 00 100% ínteres Social 65 Muy Bueno 61 49 30 100%

Total 109 30

CLASIFICACIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy Bueno TERMINADO Si

ínteres Social CALIDAD DE PROYECTO UNIDADES RENTABLES

Deficiente Una

TIPO EDAD TOTAL PROYECTO CONCEPTO

CIMENTACIÓN

COLUMNAS V LOSAS

MUROS

APLANADOS

INST ELÉCTRICA

DRENAJES

MUEBLES OE BAÑO

INST HIDRÁULICA

PISOS

AZULEJOS

PINTURA

YESO ¥ PASTA

ACABADOS GENERALES

CLOSETS

PUERTAS

HERRERÍA

IMPERMEABILIZACIÓN

1 55

No A^l jhzado d d época

EDAD

4

i

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

A

% 75%

75%

75%

100%

100%

10O%

100%

100%

75%

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100%

100%

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100%

100%

2 4

N A íUd l l i ddCd .lEPOCd

EDAD

4

4

4

4

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4

4

4

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4

4

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4

4

4

4

% 100%

100%

1O0%

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100%

100%

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100%

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100%

100%

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100%

100%

100° i

100%

3 0

Je Atuja zado a a fifoca

EDAD %

4 0

No Aoliiflhzaao a a ecoca

EDAD %

Pag 3 de 12

100

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.

A ) OBRA NEGRA 0 GRUESA:

CIMIENTOS-

ESTRUCTURA

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

RAMPA ESCALERA:

BARDAS:

Probablemente de piedra braza, asentada con mortero caíhidra-arena amarilla

Muros de carga, dalas y castillos de concreto reforzado, confinados a los muros

De adobe en Planta Baja y Ladrillo de lama asentados con mortero calhidra-arena amarilla

Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero

Probablemente de bóveda de cuña con ladrillo de lama sobre vigas de acero

Impermeabilizadas con loseta de barro

De perfiles estructurales de acero.

Ladrillo de lama asentado con mortero calhidra-arena amarilla, aplanado con mortero calhidra-arena amarilla

B i REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS; Mortero calhidra-arena amanlla, terminado pulido

PLAFONES' Mortero calhidra-arena amanlla, terminado pulido

LAMBRINES: De azulejo 20 x 30 cms En 4 muros baño

PISOS Y ZOCLOS: Loseta cerámica 30 x 30 cms En todos los espacios

ESCALERA: Huellas de tablón de pino terminadas en polyform

PINTURA: Vinilica en techos y muros RECUBRIMIENTOS ESP. No tiene

C) CARPINTERÍA:

PUERTAS:

CLOSET:

LAMBRINES:

PISOS:

De tambor de aglomerado tipo tablereado con marco de madera al ancho del muro

No tiene

No hay

No hay

D) INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA:

INST. HIDRÁULICA: Oculta de fierro galvanizado

INST, SANITARIA Oculta de P V C en balantes y ramalees, albañales con tubo de concreto

MUEBLES DE BAÑO Blancos, W C y lavabo pedestal, accesorios cromados

COCINA Tarja de acero inoxidable con 2 gabinetes de listón de pino terminados en esmalte

INSTALACIÓN DE GAS- Oculta de fierro galvanizado

E ) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta de poliducto, con material eléctrico marca Bticmo de plástico

d ib^ f - i ? J¿\I\\¿ "OO11! SjnUT<_ n.'.iij Guadal J i^r^i J a i i ^ t Pag 4 os ¡2

101

F) HERRERÍA Ventanas abatibles de herrería tubular

G ) VIDRIERÍA Transparente de 4mm

H ) CERRAJERÍA Marca TESA tipo pomo doradas

I) FACHADAS serm Moderna con aplanados de mortero cemento cal arena amarilla terminado con pintura vinilica

J ) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

INSTALACIONES ESPECIALES No hay

ELEMENTOS ACCESORIOS Tanque Estacionario

OBRAS COMPLEMENTARIAS Bardas Aljibe

G 1731x0 da^l i ÜGfc :>H 11 H "ietísn2 & n J a U i a Jabto. Pag $a& 12

VI - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L A V A L U Ó

Los valores unitarios aplicados se estimaron basados en la investigación directa y estudio de ofertas del mercado de predios similares en la zona

aplicando en su caso ai teneno los coeficientes correspondientes de premio o castigo que por sus carácter

Las conslnjcerones en Pase a la especificaciones de sus elementos de construcción y considerando a su valor unitario de reposición nuevo el demento

o depreciación ocasionada por el detenoro físico asi como las obsolescencias funcional y/o económica u

La estimación del valor unitario de reposición nuevo fue en base a la investigación directa realizada y a la información con que se cuenla de costos

análisis de precios unitarios y presupuestos personales

Los métodos utilizados son los de Enfoque de costos (Método FÍSICO O Directo) Enloque de Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas) Enfoque

Comparativo de Mercado (Valor Comparativo de Mercado)

En todo avaluó debe tenerse en cuenla y aplicar los tres enfoques mencionados en todas normas o instructivos de valuación y que se explican

brevemente DEFINICIÓN FS

ENFOQUE DE COSTOS Este enfoque esta basado en el supuesto de que un comprador con la información pertinente no pagana mas por un bien

que el costo de un bien substituto con el mismo uso o fin que el bien considerado Este enfoque que el valor máximo del

bien para el com

ENFOQUE DE INGRESOS

ENFOQUE DE MERCADO

AVALUÓ INMOBILIARIO

DEPRECIACIÓN

EDAD CRONOLÓGICA

EDAD EFECTIVA

VIDA ECONÓMICA

REMANENTE

VIDA ÚTIL REMANENTE

VIDA ÚTIL

VALOR DE REPOSICIÓN

NUEVO

VALOR NETO DE

REPOSICIÓN

VALOR COMERCIAL

RENTA REAL O EFECTIVA

RENTA ESTIMADA DE MERCADO

TASA CAPITALIZACIÓN

Este enfoque basado en el pnncipio económico de anticipación" considera valores con relación al valor presente de

beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la Capitalización de un nivel especifico

de ingresos E

Este enfoque basado en el pnneipio económico de " sustitución considera que un comprador bien informado no pagara

por una propiedad mas del precio de compra de otra propiedad similar

Documento resultado de un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble de acuerdo a la apreciación

personal do un profesionista ( pento ) autonzado que cuente con los conocimientos técnicos aplique las normas y

procedimientos espec

Es la perdida real de valor de un bien debido a su edad desgaste físico servicio uso obsolescencia funcional etc Los

factores que determinan la depreciación son Deterioro físico Obsolescencia funcional obsolescencia económica

Es el numero de anos transcurridos desde que el bien fue ongmalmente fabncado

Es la edad supuesta de un bien en comparación con el de un nuevo de su tipo o semeíanza

Generalmente se calcula deduciendo la vida útil remanente de un bien de la vida útil normal

Es el periodo estimado expresado en términos de anos en el cual la propiedad continuara contnbuyendo con valor

Es la vida física que le resta a un bien Se calcula deduciendo la edad efectiva del bien de los de la vida útil normal

Es el penodo de tiempo el cual el bien puede razonablemente realizar su función para el cual fue hecho o designado

Es el costo a precios actuales de un bien nuevo similar que tenga la utilidad o (unción equivalente mas próxima al bien

que se esta valuando con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos

considerados equi

Es la cantidad estimada en fermmos monetarios a partir del valor de Reproducción Nuevo o Reposición Nuevo

deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico a la obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica

de cada bien valuado

Es el precio mas probable en que se podría comercializar un bien en las circunstancias prevalecientes a la fecha del

avaluó on un plazo razonable de exposición en una transacción llevada a cabo entre un oferente y un demandante hbre

de presiones bie

Es la que esta produciendo el inmueble a la fecha del avaluó

Es la que resulta de la investigación yío comparación dé inmuebles arrendados similares en un mercado activo de

arrendamiento

Se aplicara taza de capitalización que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones) uso

o destino del mismo estado de conservación calidad de proyecto zona de ubicación oferta y demanda calidad de las

construcciones

' i™™ [ixJ im &vri i fí í Cuerna shto Pag (i (le 12

103

Vil.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO

OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

REFERENCIA

1-T

J-T

3-T

4-T

5-T

UBICACIÓN

Mañano Barcenas La Ncrmal

Pólvora, ¿"equipan

FRENTE

7.00

7.00

Mirador del TescfC, Mirador del Tesara • 6.00

AREA

TERRENO

201-61 M2

177.4S na

96 00 M2

VALOR

TOTAL

$ 780,000.00

VALOR 1 INFORMO

UNITARIO '

$ 3,811.57

i 6Í5.4O0.D0 ! I 3.862.511

I 345.600 00 . S 3.600.00

rianclsco Torres

¡niftobilarq

Artredi Fusion

TELEFONOS

¡077-3710

3616-2120

1368-01 sa

OFERTA DE TERRENOS EN RENTA! EN SU CASO )

REFERENCIA

1-T

2-T

3-T

UBICACIÓN ÁREA RENTA

TERRENO TOTAL

VALOR INFORMO

UNITARIO

|

TELÉFONOS

OFERTA DE INMUEBLES 1 CONSTRUCCIONES ) EN RENTA

REFERENCIA

1-R

2-R

3-R

4-R

5-R

UBICACIÓN AREA

TERRENO

AREA

CONSTRUIDA

RENTA

TOTAL

EOÍQ RENTA

UNITARIA

INFORMO

¡

TELEFONOS

OFERTA DE INMUEBLES ¡CONSTRUCCIÓNESI EN VENTA

REFERENCIA

1-V

2-V

3-V

" " 4 - V

5AÍ~

UBICACIÓN

Lago Te'coco 2374. Lugos del Counlry

Media Buena

Mañana Barcenas 1551,Guadalupana Interés Social Guana

UAmaL Monumental Media Buena

APEA

TERRENO

225.00 m2

140.00 m2

180.00 m2

Gregorio Dajlla. Santa Tercsita 100 00 m2

Inleres Social Quena

Günnaiuale 1623. Mezquilan Counliy ¡ 7200 m2

Inicies Social Buena |

AREA

CONSTRUIDA

1S4.00 m2

130 DO m2

2SO0Om2

150 00 ITI2

90.00 m2

VALOR

TOTAL

S 1,5 SO, DC 0.00

5 950.000.00

EDAD

20 años

VALOR INFORMO

UNITARIO ;

$ a.423 91

l íanos ' 5 7.307.69

S 1.955,00000 22 años S 7,519.23

% 1,050,00000 ; 20 años

S 81DO0O.0D «años

5 7,000.00

S 9.0DOOO

Ma'ima Inniobiliana

Felpe Pineda

Solucionen B.R.

Arturo Nen

José Ftores

TELEFONOS

1509-2876

3S23-5IH

3615-7653

3SH-H16

3M9-3Í2I

Gn-gom Dü\»a IÍJ5 Santa iere:i=, üuHali|ira Jabwu p-Q -¡ (|e y¿

104

VHI • APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

SUJETO APEA rERFENO AREA ONST EDAD VUT FRENTE

6O0Dm2 10930m2 lOanos 66 00 6 00

a¡ T e r r e n o

VALOR

UNITARIO

S 181157

3 i 66? 60

S 3 603 00

FACTORES APLICABLES

ÁREA

1 13

1 1

1 S¡

FRENTE

09

0 9o

ZONA

0"7

0°7

UBIC

ICO

i r a

ICO

FORMA

100

ICO

100

TOPOG | NEGOCIACIÓN

IDO

100

101

U<lp

095

100

FACTOR

RESULTANTE

osa

DS5

102

VALOR RESULTANTE HO MOLO GADO PROMEDIO

MEDIA ARMO NICA

VALOR UNITARIO A APLICAR

FACTOR

HOMOLOGADO

$ 3 792 38

1 3 0 2 63

$ 3 658 53

l 3 707 ¡6

f 3 7(6 SO

I 3 700 00

Construcciones

Reñías

VALOR

UNITARIO

FACTORES APLICABLES

CONSERVACIÓN EDAD UBICACIÓN | ZONA CALIDAD PROVECTO NEGOCIACIÓN

FACTOR

RESULTANTE

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ARMÓNICA

VALOR UNITARIO A APLICAR ESTIMADO REAL

VALOR

HOMOLOGADO

Construcciones

Venias

VALOR

UNITARIO

$ S

$ S

t

8 423 "1

7 07 69

•>19 Í 3

7 CC0 O1

9 CC0 CO

FACTORES APLICABLES

UBICACIÓN

100

ICO

ICO

i no

ICO

EDAD

1 1 '

105

1 24

1 15

0 97

CUS

0«í

0 "

0°8

0 ° í

U*>

ZONA

0<*

10,

0«s>

10)

09=

CAUDAD

0 97

ICO

097

1 »

1 ii

PROYECTO

U^fl

osa rj"5

CSS

0 9/

NEGOCIACIÓN

OS5

0=5

0 6

I »

0^5

FACTOR

RESULTANTE

187

i 95

m i

ICO

Da.

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO PROMEDIO

MEDIA ARMÓNICA

VALOR UNITARIO A APLICAR

VALOR

HOMOLOGADO

5 7 303 83

s 591013

S 7 573 52

1 7619)0

$ 7 53713

% 7 400 17

í 739046

í 7 390 00

POR TANTO

Sjpe Í Í : del nmueble en esiuC o 109 30 m'

Valar un lar o

S 7 390 00 I 807 727 00

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO 607 727 00

<• ^früiDa b Í05 ^,nhs Tun a í u í ü b T Pag a de 12

105

I IX • APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS ( VALOR FÍSICO O DIRECToT

LOTETIPO 600x1800 108 00m2 VA OR De CALLE PARA EL Lor nro i

TERRENO

hRACCIuN

I

2

i

4

TOTALES

CONSTRUCCIONES

No

l

2

3

n

po

Inferes Sur al

ínteres So al

TOTALES

ARCA

60 00

60 00

AÍEA

60 00

49 30

109 30

m2

JALOR

UNITARIO

S 3 70000

FACTOR

AREA

ICW

FACTOR

FORMA

ICO

FACTOR

ropoc

ICO

FACTOR

INF1 ESO

100 l

in2

VALOR PROMEDIO S 3 700 00

PROINDIVlsO % 100 0000%

SUBTOTAL(A)

VALOR DE REPCSUON NUE/O

UNITARIO

H 650 00

$5 650 00

TOTAL

133=00000

S27S 54a 00

[AMERITO

% 17 60%

6 9214

FEO

0 3?

S3

3 700 00 m2

UNITARíu

3700 00

1

i

VALOR

OTAL

222 000 00

222 000 00

222 000 00

VJ.OR NEiO CE REPOSICIÓN

UNITARIO

í 1 i $

m2 SUBTOTAL ( B )

Formula criterio conservación de Heidecke

INSTALACIONES ESPECIALES OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMEN

co^ppn

Bardas

Tanque Estac

Al| he

NICAC

MEDICIÓN

10 DO mi

1 OOpza

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$ 253 279 19

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$ 537 950 67

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UNITARIO

t 1119 27

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RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO 0 DIRECTO | ( A + B * C )

TOTAL

S 1119218

S 4 197 25

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ü eqo o Düv i COtj £ J ^ J buad^a a Jaksí-ü Pag 9 de 1 '¿

106

X.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ,

RENTAS MENSUALES Estimadas

^ENTABí'jrAl.ICNa.AJ-n&ni CIOHESUENHülLESÉS IUAUAS

pn fo ia i

MANIÍWIW ENTO

corisfuucrj ADMIMSTFiACICN

SECUPOS

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pp -OUTO LIOUrDO ANUAL S

r v i m i z i w c o EN PROD-JC TO U..1JIDD ANUAI

N. TIPO DE NT PEiAFLICAUlE

V. CA33 R slLTAUNYAJ-CeDECAPI.AllzafJON

XI - RESUMEN VALORES ENCONTRADOS

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO ) 5 808,000 00

ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO ) S 783,000.00

ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ) S

XII - CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

De acuerdo a los índices obtenidos en el presente estudio y en función del tipo de inmueble al factor de capitalización y obsolescencias que afectan al inmueble en su coniunto una vez ponderado y analizado se concluye que el valor COMERCIAL conespond

XIII.- CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL: $ 808 ,000 .00 (OCHOCIENTOS OCHO MIL PESOS 00/100 M N |

Esta cantidad representa el valor Comercial del inmueble al día 21-Septiembre-2010

hORMULO

PEPl y*ALJfiLÍ«

Arq M ig iH Auge! Lopez Valle

Especialidad Inmuebles

Reg Prof 3718062

ESTE Dieran n WLLATOnis c™,ra OE 7 HOJnSMNE-ínL^S ROGR 5IYAUCNTEMCLUYEIID011PEFGÍT FOTOGRÁFICO OPMJl£DEL llirj JEPLE v¿NE'oroNCOUNU*l JA.'

GcgiKil^Ti., \w<¿ SonlaT e=ilu GjWHfciaa Jíhm Pag 10 de 12

107

ANEXO REPORTE FOTOGRÁFICO

ENTORNO ESTANCIA

COCINA BAÑO

RECAMARA COMEDOR

Gríq^n DsAi 'ÜE Said Teesta Gu*liit j j j Jzkat Pag. T de 12

IOS

ANEXO. CROQUIS DEL INMUEBLE

PLANTA BAJA SEGUNDO NIVEL TERCER NIVEL

COLINDANCIAS

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Gegano Da-ila 1033 Sania Te.rena. 5uadala]ara Janano P*3

METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO

jNTERÉS SOCIAL (Trpol)

¡COLUMNAS Y LOSA

llNST ELÉCTRICA

CIMENTACIÓN

fMUCBi.ES DE BAÑO NST HiaaauLICA

PÍO AdudiJoan a in época

EDAD

REMODELACIÓN REMQDELACION

EDAD FÍSICA JUSTA

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C1MENT ACIÓN

ESTRUCTURA

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NST ELÉCTRICA

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105

110

METODOLOGÍA APLICADA AL AVALÚO

INTERÉS SOCIAL (Tipo 2)

EDAD TOTAL

PROYECTO

CONCEPTO

CIMENTACIÓN -OI .UMNA5 Y r n s f l WUHOS 4PLANADOS N S T ELÉCTRICA 5RENAJES MUEBLES DE BAÑO N& l H IDRAUUCA PISOS

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CIMENTACIÓN

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