OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

OBLIGACIN DE ENTREGA DEL BIEN

ARTICULO 1678

El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.

CONCORDANCIAS: C. C. arts. 888, 889, 902, 1134, 1240, 1552

Comentario

Fernando Tarazona Alvarado En este ARTCULO se recoge la obligacin principal del arrendador, cual es la entrega de la posesin del bien materia del contrato de arrendamiento, la misma que debe realizarse dentro del plazo, en el lugar y en el estado convenido. Respecto a la entrega del bien, tambin llamada tradicin, conforme se seala en el ARTCULO 901 del Cdigo Civil, puede ser real (ARTCULO 901) o ficta (ARTCULO 902). Es real cuando se entrega fsicamente el bien al arrendatario, como por ejemplo, la entrega del auto dado en arrendamiento; y ficta, cuando sin mediar entrega fsica, esta se entiende realizada, presentndose dos supuestos: cuando cambia el ttulo posesorio de quien est poseyendo (por ejemplo, cuando el propietario transfiere el predio que posee y a su vez el adquirente se lo da en arrendamiento), o cuando se transfiere el bien que est en poder de un tercero, siendo que en este ltimo caso la tradicin produce efecto contra el tercero desde que le es comunicada por escrito (por ejemplo, cuando se da en arrendamiento una casa que la posee un tercero).

En el caso del arrendamiento de predios, la entrega o tradicin directa se produce con la entrega de las llaves. Asimismo, debe tenerse en cuenta que el arrendador debe entregar el bien conjuntamente con sus accesorios. De acuerdo con el ARTCULO 888 del Cdigo Civil, son accesorios del bien todos aquellos que sin perder su individualidad estn permanentemente afectados al fin econmico u ornamental con respecto al bien. Por ejemplo las llaves de un vehculo o la servidumbre de un predio. Asimismo, se considera que tambin son accesorios del bien y, por lo tanto, tambin se deben entregar al arrendatario, los frutos y productos que produce, siempre y cuando, a decir de Borda(1), sean ordinarios, es decir, que los produzca el bien de manera regular. Se entiende que solo sern entregados al arrendatario y, por lo tanto, percibidos por este, los frutos y productos que estn pendientes al momento de la tradicin del bien. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que no se consideran accesorios para efectos de la aplicacin del presente ARTCULO los frutos o productos producidos de manera extraordinaria por el bien, es decir, aquellos frutos o productos que no se producen de manera regular, como por ejemplo, una veta de oro encontrada en un predo dado en arrendamiento. Asimismo, no se consideran accesorios del bien los muebles de una casa, dado que es costumbre que los inmuebles se arrienden sin los muebles, salvo que expresamente las partes los hayan incluido. En este caso, debe realizarse un inventario de los mismos para efectos de determinarse los muebles arrendados conjuntamente con el inmueble. En los casos de arrendamiento de inmuebles amoblados, no se considera que se encuentra incluida entre los muebles a arrendarse ciertos bienes personales tales como el dinero, los documentos, los papeles, los libros, colecciones artsticas y cientficas, joyas, prendas personales, medallas y dems de similar naturaleza. Tampoco se consideran como accesorios del bien las tierras acrecidas por aluvin, en cuyo caso el arrendatario, para entrar en posesin de dicha porcin de terreno, debe pagar una renta mayor, en proporcin al terreno acrecido. Debe tenerse en cuenta que existe la presuncin de entrega del bien con todos sus accesorios (ARTCULO 913), con excepcin de los muebles de un departamento o casa que, como se seal, para su inclusin se requiere pacto expreso. Entonces, si el arrendatario no seala nada respecto al momento de recibir el bien, se presume que ha recibido tambin los accesorios.

(1) BORDA, Guillermo A. 'Manual de contratos'. Editorial Perro!. Buenos Aires, p. 361. Como se seala en el primer prrafo del ARTCULO bajo comentario, el bien debe ser entregado, conjuntamente con sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos, salvo que no exista convenio, en cuyo caso el bien y sus accesorios deben ser entregados inmediatamente en el lugar donde se celebr el contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta ltima disposicin se aplica siempre y cuando por costumbre no se establezca algo distinto en cuanto a la fecha y lugar de entrega. El bien debe ser entregado en el estado convenido. Es decir, el bien debe entregarse en el estado requerido por el arrendatario: si se arrienda un departamento para vivienda, entonces, este debe estar en un estado de conservacin que le permita al arrendatario lograr su cometido de vivienda, tales como que los cables de luz, las tuberas de agua y las de desage, el piso, entre otros, estn en perfecto estado. En caso de no encontrarse en buen estado, el arrendador debe realizar dichas reparaciones antes de su entrega al arrendatario, pudiendo ser estar necesarias o locativas (reparaciones menores). Tambin se puede dar el caso de que se haya convenido que la casa alquilada no est en buen estado, que est en ruinas, porque la finalidad es filmar una pelcula. En este caso, el arrendador cumple con su prestacin entregando el bien tal como est, sin necesidad de realizar reparacin alguna. Cabe diferenciar entre la entrega del bien arrendado y la entrega del bien en el caso de la compraventa. En esta ltima, el bien se entrega en el estado en que se encontraba al momento de la celebracin del contrato, sin necesidad de que el vendedor realice reparacin alguna antes de su entrega, estando a cargo del vendedor los vicios ocultos, siempre y cuando estos no pudieran ser advertidos por el comprador al momento de la compra. En cambio, en el arrendamiento el bien debe entregarse en el estado convenido, es decir, en estado de servir a la finalidad perseguida por el arrendatario. En mrito a ello es que el arrendador debe realizar todas aquellas reparaciones requeridas para que el bien sirva a la finalidad buscada por el arrendatario. Como seala Borda, en la compraventa ... el vendedor cumple entregando la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de celebrarse el acto ( ... ); en tanto que en nuestro caso el locador debe entregarla en buen estado de conservacin, lo que es natural, puesto que el contrato ha sido realizado con el propsito de asegurar al locatario el uso y goce de la cosa"(2). Los gastos de entrega del bien son de cargo del arrendador, salvo que se deba entregar en un lugar distinto del pactado, en cuyo caso sern del arrendatario, en aplicacin analgica del ARTCULO 1530 del Cdigo Civil.

(2) BORDA, GuillermoA. Op. cit., p. 363.

En caso de incumplimiento en la entrega del bien dentro del plazo o en el lugar pactado, por tratarse de una obligacin de dar, resultan de aplicacin cualquiera de las formas contempladas en el ordenamiento legal para exigir el cumplimiento, es decir, el que se interpongan las acciones legales para el cumplimiento de la entrega o, en su caso, resolver el contrato, y en ambos supuestos exigir el pago de la indemnizacin correspondiente, conforme se seala en el ARTCULO 1219 del Cdigo Civil. Dicha disposicin resulta aplicable tambiA para los casos de cumplimiento tardo o defectuoso. Por ejemplo, que se arriende un puesto en una feria y que se entregue cuando ya comenz dicha feria. En este caso, hay cumplimiento tardo de la obligacin de entrega, por lo que el arrendatario podra resolver el contrato si es que era importante el arriendo desde el inicio de dicha feria, al margen del pago de la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios. Se entiende que el arrendador no estar obligado el pago de la indemnizacin por daos y perjuicios por su incumplimiento en la entrega, o entrega tarda o defectuosa, si ha actuado con la diligencia ordinaria requerida, conforme se seala en el ARTCULO 1314 del Cdigo Civil. Sin embargo, el arrendatario podra resolver el contrato si dicha ejecucin ya no le resulta til. Por su parte, si el arrendatario se niega a recibir el bien sin razones justificadas o no cumple los actos requeridos para que se entregue dicho bien, el arrendador puede consignar su entrega, conforme al ARTCULO 1251 del Cdigo Civil, y de

JURISPRUDENCIA

"Una de las obligaciones del arrendador es la de entregar el bien al arrendatario en el estado convenido. De lo cual se infiere, que si se arrienda un bien inmueble para ser utilizado como local comercial, ser obligacin del arrendador entregarlo habilitado para dicho fin (referida esta habilitacin al cumplimiento de los requisitos legales y administrativos que le permitan funcionar como tal). En tal sentido, el incumplimiento de tal obligacin del arrendador que impida al arrendatario llevar a cabo el fin para el cual arrend el bien -como consecuencia del error al que lo condujo la creencia de que el bien se encontraba habilitado-, ser causal de resolucin del referido contrato y ocasionar el pago de los daos y perjuicios irrogados". (Exp. N" 8425-98. Data 20,000. Exp/orador Jurisprudencia/ 2005 - 2006. Gaceta Juridica S.A.).

PRESUNCiN DE BUEN ESTADO DEL BIEN

ARTCULO 1679

Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

CONCORDANCIAS: C.C. arto 1655

Comentario

Fernando Tarazona Alvarado

Como se seala en el ARTCULO 1678, el bien debe ser entregado en el estado convenido, es decir, en ptimas condiciones, de tal forma que le permita al arrendatario utilizarlo para el fin buscado. As, por ejemplo, en el arrendamiento de un departamento para vivienda, las puertas, el piso, las paredes, el fluido elctrico, as como las tuberas de agua y desage deben estar en buenas condiciones, de tal forma que le permita al arrendatario utilizarlo para fines de vivienda. Si antes de la entrega el bien no se halla en buen estado, el arrendador debe realizar aquellas reparaciones necesarias que permitan al arrendatario utilizar el bien para la finalidad perseguida. Como seala Machado, citado por Garrido y Zago(ll, "entregar la cosa en buen estado significa hacer todas las reparaciones necesarias en el momento de dar la posesin al locatario, aun aquellas pequeas reparaciones que estarn a cargo del inquilino una vez que ha recibido la propiedad; as la casa alquilada debe entregarse con todas las llaves, pinturas y papeles en buen estado, que las puertas y ventanas cierren bien, etc.". Sin embargo, puede ser que las partes hayan pactado que se arriende el bien en el estado en que se encuentra. En este caso, no va a resultar exigible al arrendador el realizar las reparaciones necesarias para el estado de servir, sino todo lo contrario, debe abstenerse de realizar cualquier modificacin al bien para que sirva a la finalidad perseguida por el arrendatario.

(1) GARRIDO, Roque Fortunato y ZAGa, JorgeAlberto. "Contratos civiles y comerciales". Tomo 11. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1991, p. 253.

Estando obligado el arrendador a entregar el bien en el estado pactado, entonces, si en el momento de la entrega el arrendatario no hace ninguna objecin, se presume que el bien rene las condiciones pactadas, es decir, rene las condiciones ptimas de servir para la finalidad buscada por el arrendatario, salvo que este ltimo haga algn tipo de objecin. Es por ello importante que el arrendatario, antes de recibir el bien, se cerciore que este se encuentra en ptimas condiciones o, en todo caso, en las condiciones pactadas, as como tambin que se haya entregado con todos sus accesorios. De lo contrario, aunque el bien no se encuentre en las condiciones pactadas o no se haya entregado con todos sus accesorios, se presume que s los rene, por lo que posteriormente el arrendatario no podra reclamar. Como sealan Dez-Picazo y Gulln "en el contrato puede expresarse el estado en que la cosa se encontraba al tiempo de arrendarla. Mas a falta de tal detalle, y recibida sin protesta por el arrendatario, la ley presume que la recibi en buen estado, invirtindose de este modo la carga de la prueba, y correspondiendo al arrendatario demostrar lo contrario"(2).

(2) DIEZ-PICAZO. Luis y GULLN, Antonio. "Sistema de Derecho Civil". Volumen 11. 8" edicin. Tecnos. Madrid, p. 329.

OBLIGACIONES ADICIONALES DEL ARRENDADOR

ARTCULO 1680

Tambin est obligado el arrendador: 1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento. 2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

CONCORDANCIAS: C.C. arts. 1673, 1674, 1678, 1679, 1682

Comentario Fernando Tarazona Alvarado La obligacin del arrendador no se agota con la entrega del bien, sino que como consecuencia de dicha entrega, surgen nuevas obligaciones; las cuales van a tener como finalidad garantizar al arrendatario el uso del bien arrendado para la finalidad pactada durante todo el tiempo del arrendamiento. Como seala Borda(1), se trata de obligaciones de garanta a cargo del arrendador, es decir, sobre l recae una serie de obligaciones, de hacer y de no hacer, que buscan garantizar el uso adecuado del bien por parte del arrendatario por todo el tiempo del contrato. Dicha garanta tiene relacin con las obligaciones de saneamiento, en la medida en que mediante el saneamiento el arrendador responde frente al arrendatario por la eviccin, vicios ocultos o actos propios, que impidan el uso para la finalidad pactada (ARTCULO 1485). Una de dichas obligaciones es la de mantener al arrendatario en el uso del bien durante todo el periodo de vigencia del arrendamiento. Para ello tiene a su cargo obligaciones de hacer y de no hacer. Entre las obligaciones de no hacer tenemos la no realizacin de actos que perturben la posesin del arrendatario, como por ejemplo, el generar ruidos molestos en la vivienda vecina que ocupe el arrendador, o la inspeccin del bien sin la existencia de causa justificada Q, en su caso, sin previo aviso.

(1) BORDA, GuillermoA. Manual de contratos. Editorial Perrot. Buenos Aires, p. 371.

Sobre el particular, Dez-Picazo y Gulln sealan que "una vez constituido el arrendatario en poseedor, por virtud de la entrega o traspaso posesorio, la prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del carcter pacfico en este mismo goce. Bajo esta amplsima expresin legal se cobija una gama de obligaciones de naturaleza muy distinta, que en ltimo trmino consisten en prevenir o evitar las situaciones de perturbacin en el goce"(2). Frente a actos perturbatorios de la posesin del arrendatario realizados por el arrendador, siempre que se trate de inmuebles o muebles inscritos, aquel puede utilizar los interdictos franqueados por la ley, es decir, los de recobrar o retener, dependiendo de cada caso. De esta manera, por ejemplo, el arrendatario podra vlidamente interponer un interdicto de retener frente a inspecciones del bien realizadas por el arrendador sin existir causa justificada, o realizada sin previo aviso. Nada obsta, sin embargo, para que el arrendatario pida la resolucin del contrato frente a actos perturbatorios del arrendador, en aplicacin de la regla general de resolucin por incumplimiento contractual, regulada en el ARTCULO 1428 del Cdigo Civil, pudiendo optar por pagar menos renta, atendiendo a la gravedad de la perturbacin y al perjuicio causado en el uso del bien con aquellas acciones perturbadoras. Asimismo, dentro de la obligacin de mantener al arrendatario en el uso del bien se encuentra la de garantizar su uso frente a cualquier accin legal por parte de terceros. En consecuencia, si el arrendatario es despojado de su posesin por la accin de dicho tercero, que invoca un mejor derecho, el arrendador responde por eviccin. Evidentemente, para que el arrendador responda frente al arrendatario por la prdida de la posesin del bien en manos de un tercero que invoc un mejor derecho, se requiere que el arrendatario no haya incurrido en los supuestos contemplados en los ARTCULOS 1494 y 1500 del Cdigo Civil. En cambio, no se encuentra dentro de la obligacin del arrendador de mantener al arrendatario en el uso del bien arrendado, el garantizar su no perturbacin frente a actos de terceros, por exceder a las obligaciones de saneamiento que tiene a su cargo el arrendador. En dicho supuesto, la ley le franquea al arrendatario las acciones legales pertinentes para que pueda repeler dicha intromisin, como son los interdictos de retener o recobrar, ya sea que se le haya perturbado o despojado de su posesin. Ello sin perjuicio de dar aviso al arrendador de la realizacin de dichos actos por parte de terceros, conforme se seala en el inciso 4 del ARTCULO 1681 del Cdigo Civil.

(2) DiEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen 11. S edicin. Tecnos. Madrid, p. 329.

El arrendador tambin tiene a su cargo obligaciones de hacer, las cuales se encuentran constituidas por todas aquellas acciones necesarias de llevarse a cabo para que el arrendatario pueda usar el bien para la finalidad contratada. As, se tiene que el arrendador debe conservar el bien para el uso pactado, durante el plazo de arrendamiento. Dicha obligacin tiene relacin con la obligacin de saneamiento por vicios ocultos. En este caso, el arrendador responde por los vicios ocultos existentes en el bien al momento de la celebracin del contrato, y que impidan al arrendatario el destinarlo al uso para el cual fue contratado. En este sentido, el arrendatario tiene a su disposicin la interposicin de la accin redhibitoria o estimatoria, dependiendo del caso. Pero tambin se encuentra incluida dentro de la obligacin de conservacin en buen estado del bien, el que el arrendador realice todas aquellas reparaciones necesarias para que el bien pueda seguir siendo usado por el arrendatario para la finalidad arrendada. Al respecto, debe sealarse que al arrendador solo le corresponde realizar aquellas reparaciones que se requieran para el uso del bien por parte del arrendatario, sin que implique ello reconstruir el bien. Es decir, el arrendador solo est obligado a reparar pero no a reconstruir. Sobre el particular Albaladejo(3} seala que "en principio, el arrendador solo tiene deber de reparar, no de reconstruir la cosa total o parcialmente destruida. Entonces, podr subsistir el arrendamiento por el resto. Pero yo creo que si la ruina es inevitable, no hay obligacin de reparar, y si no se van los inquilinos el dao que se les causa es culpa suya". Conforme se seala en el ARTCULO 1682 del Cdigo Civil, el arrendatario debe dar aviso inmediato al arrendador de la necesidad de la reparacin a efectuarse, corriendo con la responsabilidad en caso de que se produzca un dao irreparable al bien por no dar dicho aviso. En el caso de tratarse de una reparacin urgente, es decir, que no pueda postergarse su realizacin, bajo riesgo de volverse irreparable, la ley autoriza al arrendatario a que la realice, con cargo a posterior reembolso del arrendador, siempre y cuando haya dado aviso simultneamente a este ltimo.

(3) ALBALADEJO. Manuel. Derecho Civil. 11. Derecho de Obligaciones. Volumen segundo. Librera Bosch. Barcelona. p 173.

Por lo tanto, para que el arrendatario pueda realizar la reparacin necesaria, se requiere la concurrencia de dos requisitos: que sea urgente y que d aviso simultneamente al arrendador de su ejecucin. Entonces, si no haba urgencia en su realizacin, o no se avis simultneamente al arrendador la realizacin de dicha obra, el arrendador no se encontrar obligado a reembolsarle los gastos, dejando a salvo a favor del arrendatario la accin por enriquecimiento sin causa, si es que las obras realizadas benefician al arrendador (ARTCULO 1954). Atendiendo a la importancia que tiene la reparacin necesaria para la conservacin del bien, es que la ley obliga al arrendatario a soportarla, aun si ella implica la prdida de posesin de una parte del bien, salvo que se pierda la posesin del bien, o la prdida de la parte de la posesin que se pierde sea de tal entidad que determine la falta de inters del arrendatario en continuar con el arrendamiento. En dicho caso, el arrendatario puede resolver el contrato o pedir una rebaja de la renta en forma proporcional a la parte que no se utiliza del bien, por el tiempo que dure dicha reparacin. Debemos precisar que cabe pacto en contrario, es decir, que las partes sealen que las reparaciones urgentes estn a cargo del arrendatario. Asimismo, deben diferenciarse las reparaciones necesarias de las reparaciones locativas, siendo las primeras aquellas necesarias para la conservacin del bien, de tal forma que de no efectuarse se correra el riesgo de su prdida; por ejemplo, el arreglo de la caera de agua de un departamento. En cambio, las reparaciones locativas son aquellas reparaciones menores, destinadas a arreglar pequeos desperfectos sufridos por el bien como consecuencia de su uso normal por parte del arrendatario, pero que no afectan la integridad del bien; por ejemplo, la reparacin de una puerta. Las reparaciones locativas estn a cargo del arrendatario, salvo pacto en contrario.