PLAN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA Versión preliminar

AYUNTAMIENTO DOMEÑO

INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA

PLAN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA Versión preliminar

DICIEMBRE 2020

EQUIPO REDACTOR

Dirección y coordinación

VÍCTOR GARCÍA GIL ................................................................................. Arquitecto

ESTER ALBA PAGÁN ......................................................... Doctora en Historia del Arte

JOAQUÍN GIMENO GARCÍA....................................Ingeniero Técnico en Diseño Industrial

JOSÉ LUIS JIMÉNEZ SALVADOR ................................................. Doctor en Arqueología

FERNANDO LÓPEZ PÉREZ ……………………………………………… Doctor en Derecho Administrativo

JOSÉ MANUEL RODRIGUEZ VICTORIANO ........................................ Doctor en Sociología

JOSÉ MIGUEL RUIZ PÉREZ………………………………………………………………………Doctor en Geografía

Sociedad Colegiada: 09.685 CIF: B12640694

Calle Herrero 29, 1º 12005 Castellón de la Plana (España)

Teléfono: (+34) 964 340 074 E-mail: [email protected]

El papel empleado en la impresión de este documento ha sido producido en una planta acreditada con los sellos ISO9002 (control de calidad) e ISO14001 (control medioambiental)

INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 1

I N D I C E

1 INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 5

1.1 CONTENIDO .......................................................................................................... 5

1.2 NORMATIVA.......................................................................................................... 6

2 DETERMINACIONES DEL PLANEMIENTO PROPUESTO ............................................... 7

2.1 OBJETIVOS Y DIRECTRICES ESTRATÉGICAS DEL DESARROLLO PREVISTO .......................... 7

2.2 TABLAS RESUMEN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA .................................................... 9

2.3 ADECUACIÓN A LAS DETERMINACIONES DE LA DG ORDENACIÓN DEL TERRITORIO,

URBANISMO Y PAISAJE. ......................................................................................... 11

2.4 ESTIMACIÓN DEL NÚMERO EXISTENTE Y POTENCIAL DE VIVIENDAS.............................. 14

2.5 DESARROLLO PREVISIBLE DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO ........................................ 15

3 CARACTERIZACIÓN DE LAS VARIABLES ECONÓMICAS INMOBILIARIAS DEL ÁMBITO

EVALUADO ................................................................................................. 16

3.1 INGRESOS VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO .................. 16

3.1.1 Evolución del parque de viviendas ............................................................................. 16

3.1.2 Régimen de ocupación del parque de viviendas ............................................................ 17

3.1.3 Determinación del valor en venta del producto inmobiliario ............................................ 17

3.2 COSTES VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO ..................... 19

3.2.1 Determinación de los costes de las obras de urbanización ............................................... 20

3.2.2 Determinación de los costes de gestión y desarrollo técnico. ........................................... 21

3.2.3 Determinación de los costes de promoción inmobiliaria .................................................. 21

4 EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA ..................................................... 22

4.1 INGRESOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO .................. 22

4.1.1 Valor en venta del producto inmobiliario ..................................................................... 22

4.2 GASTOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO ..................... 22

4.2.1 Costes de las obras de urbanización ............................................................................ 22

4.2.2 Costes de gestión y desarrollo técnico. ........................................................................ 23

4.2.3 Costes de promoción inmobiliaria .............................................................................. 23

5 BALANCE INMOBILIARIO VINCULADO A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

PROPUESTO ............................................................................................... 24



INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA



1 INTRODUCCIÓN

Como complemento a la Memoria de Sostenibilidad Económica, el presente análisis incorpora

el INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA para establecer las pautas de la evaluación económica

de costes y cargas vinculadas al desarrollo urbanístico de los ámbitos habilitados en el nuevo

planeamiento propuesto, tanto el Plan General Estructural (P.G.E.) ya aprobado, como el nuevo

Plan de Ordenación Pormenorizado (P.O.P.), y verificar su viabilidad en términos económicos,

atendiendo a las determinaciones establecidas en la Ley 5/2014, de 25 de Julio, de la

Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en

adelante L.O.T.U.P.), modificada por la Ley 1/2019, de 5 de febrero y por la Ley 9/2019, de la

Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financieras y de organización de

la Generalitat. Magnitudes económicas que deberán, en última instancia, contrastarse con las

que resulten en el momento preciso de su programación específica, al no estar vinculada la

aprobación del planeamiento general evaluado, con su desarrollo urbanístico en el presente

procedimiento.

1.1 CONTENIDO

Para dar cumplimiento a los preceptos reseñados, el INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA

procede a la evaluación económica de los costes y cargas de desarrollo de los ámbitos señalados

nuevo planeamiento propuesto, tanto el P.G.E. ya aprobado, como el nuevo P.O.P., y verificar

su viabilidad en términos económicos, atendiendo a las determinaciones establecidas en la

legislación sectorial.

En ese sentido, los costes e ingresos han sido fijados teniendo en cuenta los que rigen en el

momento de elaboración del presente documento. Por tanto, deberán ser adaptados a las

posibles oscilaciones que sufran aquellos conceptos que intervienen en los mismos: mano de

obra, materiales, gastos generales y demás conceptos computables.

Respecto al contenido del INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA, éste viene definido en el

anteriormente transcrito artículo 22.5 del RDL 7/2015, cuyo tenor literal es el siguiente:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los

propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a

edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar.

La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o

densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y

subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico,

a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de

conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso

urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas

públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la

identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.


c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma

es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la

transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio

personal de los particulares, medido, en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal

de conservación.

El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible participación

de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de

agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión,

mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les

competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el

tiempo.

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las

inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el

mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así

como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

Para racionalizar los objetivos planteados y los cálculos necesarios para determinar la viabilidad

económica del ámbito evaluado, deberán tipificarse y cuantificarse los siguientes parámetros:

Ingresos:

Valor en venta del producto inmobiliario

Gastos:

Costes de las obras de urbanización

Otras cargas de urbanización

- Gastos de promoción y gestión de la urbanización - Indemnizaciones

Costes de promoción inmobiliaria

1.2 NORMATIVA

La L.O.T.U.P. establece en su artículo 30, los contenidos económicos del P.G.E., y sus

modificaciones, la siguiente obligación:

“El plan general estructural establecerá los criterios de equidistribución que hayan

de regir su desarrollo, ponderando la viabilidad económica que permita garantizar

la ejecución de sus previsiones de gestión urbanística.”

A tal efecto, los mecanismos de gestión de suelo habilitados por la L.O.T.U.P. son:

Gestión Directa, (artículo 117 de la L.O.T.U.P.).

Gestión Indirecta, (artículo 118 de la L.O.T.U.P.)


Las correspondientes fichas de gestión de los ámbitos delimitados establecen el sistema de

gestión que deberá ser observado en su desarrollo urbanístico, estableciendo, en su caso, las

condiciones específicas de desarrollo que sean precisas para garantizar su correcto desarrollo.

Por consiguiente, será en el momento de su programación cuando se establezca el

procedimiento a seguir para sufragar los costes de obtención de las dotaciones públicas y para

que la participación en las plusvalías generadas por cada actuación corra a cargo de los

propietarios del suelo, con el objeto de exonerar a la administración de afrontar los gastos

necesarios para el desarrollo de las obras de urbanización y servicios necesarios, incluida su

financiación, permitiendo así un menor riesgo económico en las cuentas públicas.

Por ello, la viabilidad económica que se pretende estudiar en este informe, trata de mostrar si

la actuación urbanística planteada es capaz de generar las plusvalías suficientes como para

incentivar su ejecución y desarrollo, permitiendo lograr así los objetivos de solvencia y

sostenibilidad económica requeridos por la legislación sectorial.

2 DETERMINACIONES DEL PLANEMIENTO PROPUESTO

Dejando a un lado el profundo cambio del marco jurídico que regula la ordenación del territorio,

el urbanismo, el paisaje, el patrimonio y en general, de todo aquello que es objeto de un

documento como el que ahora se presenta, el principal reto que se plantea, es adaptar el

crecimiento del pueblo en los próximos veinte años a un escenario de racionalidad y

sostenibilidad económica, articulando un modelo de desarrollo sencillo y por tanto

creíble, adaptado a las expectativas y necesidades reales del municipio y también,

obviamente, al nuevo marco legislativo.

Se trata, no de perfilar un modelo cuyo desarrollo se presuma que vaya a producirse

necesariamente durante la vigencia estimada de este plan –de unos veinte años- sino más bien

de proponer un crecimiento razonable y vertebrador, que cubra las necesidades locales a largo

plazo y contribuya a crear una estructura cohesionada y diversa, aunque no se desarrolle en

todas sus previsiones. De hecho, el contraste de los datos tendenciales de población y vivienda

que este equipo redactor ha manejado, sugiere que lo más probable es que no se consume todo

el crecimiento previsto, pero ello no invalida el modelo ni afecta a su racionalidad.

2.1 OBJETIVOS Y DIRECTRICES ESTRATÉGICAS DEL DESARROLLO PREVISTO

En la redacción del P.G.E. se quiso recoger no solo las determinaciones del Documento de

Referencia y todos los informes sectoriales posteriores, sino también las indicaciones que

transmitió en el año 2016 el director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje,

en escrito dirigido a todos los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana. Escrito en el que

con argumentos tan sencillos como irrefutables, recuerda que “el suelo es un bien limitado que

debe ser utilizado de forma eficiente y racional, que ha sido dilapidado por el modelo

urbanístico expansivo, sellando y vinculando a determinados usos gran cantidad de terrenos

que son detraídos de actividades primarias y de las funciones territoriales y ambientales que

ejercen”, para concluir que “ante esta situación es necesario actuar”.


Por razones evidentes, el contenido del P.O.P. se centra en Domeño Nuevo, que es donde se

encuentra todo el suelo urbano y urbanizable. En lo que se refiere a los objetivos de este

P.O.P., estos son los siguientes:

1. Ordenar pormenorizadamente el suelo programable que se considera

imprescindible, manteniendo el resto del suelo sometido a programación sin ordenar,

para no alterar su situación tributaria.

2. Apostar, a corto plazo, por la creación de suelo productivo, con la ordenación del

sector SUI-01 y por la urbanización de terreno suficiente para el desarrollo de 30 a

35 viviendas, en la entrada al pueblo (UER-01). De esta manera, el ayuntamiento

liderará de un modo prudente y realista el crecimiento del suelo sellado, orientándolo

hacia aquéllos horizontes que considera prioritarios y dejando a la iniciativa privada, la

puerta abierta a otras programaciones alternativas de suelo.

3. Facilitar la ulterior ordenación y programación de suelo urbanizable residencial,

dividiendo el sector SUR-02 en dos unidades de ejecución.

4. Preservar las tipologías características de la arquitectura de Domeño Nuevo1,

entendidas como elemento identitario sustancial, junto con las secciones viarias y la

presencia de arbolado en la red viaria, de modo que este actúe como conector con la

infraestructura verde del territorio situada fuera del suelo urbano. La ordenación

pormenorizada del plan cuida especialmente las zonas de borde y transición, de modo

que esta siga produciéndose mediante la introducción en los suelos sellados de los

citados conectores verdes (véase la imagen de la infraestructura verde en suelo urbano

y urbanizable que aparece poco más adelante). Se considera fundamental que el nuevo

desarrollo urbano preserve el carácter del poblado original y su valores culturales,

urbanos y arquitectónicos y que los criterios de ordenación urbana a nivel pormenorizado

respeten la tipología edificatoria, las alturas, la forma de ocupar la parcela y el

tratamiento del espacio público (espacios ajardinados, aceras y bordillos), como valores

importantes a conservar y proteger, con el fin de mantener la escala doméstica del

espacio urbano y la legibilidad del espacio público, para no menoscabar su calidad

urbana e intentar que no se pierda la percepción unitaria del núcleo urbano como ha

sucedido en otros conjuntos cercanos a la ciudad de Valencia sometidos a la presión del

mercado inmobiliario.

5. Consagrar la presencia de la infraestructura verde en los suelos sometidos a

programación, de modo que las zonas verdes y recorridos peatonales se integren con

los existentes, reforzándolos y contribuyendo a consolidar la escala humana del modelo

urbanístico actual.

6. Consolidación del modelo de Domeño Nuevo en lo que se refiere a la movilidad,

que, sin temor a equivocarnos, podemos calificar de verdadera “movilidad sostenible”.

1 Nos referimos, no tanto a las edificaciones más recientes, sino más bien a los modelos del diseño original, en la medida de lo posible. Esta decisión comporta que los índices de edificabilidad bruta de los nuevos sectores y unidades de ejecución, similares en todos los casos, son relativamente bajos, como los correspondientes al modelo preexistente.


En este sentido, se ha potenciado un crecimiento “cortical”, por capas contiguas al suelo

consolidado y bien conectadas por calles que favorecen el tránsito peatonal y en

bicicleta.

7. Garantizar el acceso a la vivienda, en los términos que establezca la normativa

vigente.

8. Elaborar un plan inclusivo, que tenga en cuenta a los colectivos más desfavorecidos y

en particular, a las personas mayores, con un peso cada vez mayor en el conjunto del

municipio. Un plan que favorezca también la movilidad sostenible, permitiendo incluso

el acceso al sector industrial a través de un carril bici, independiente y seguro.

2.2 TABLAS RESUMEN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA

La siguiente tabla expresa la clasificación y calificación propuesta por los Borradores del P.G.E.

y del P.O.P. para todo el término. Los datos estadísticos han sido obtenidos de la base

digitalizada a Escala 1/5.000 del ICV y sobre vuelo digitalizado, elaborado para la redacción del

plan. La cartografía ha sido adaptada al sistema geodésico de referencia ETRS89.

Los datos numéricos se refieren a una "tabla tipo", en la que se expresan todas las situaciones

urbanísticas que podrían darse en un municipio de estas características, con independencia de

que el plan prevea, o no, suelo para cada categoría o situación concreta. El resultado global es

el siguiente:


Fuente: Elaboración propia.

SUELO URBANO

267.531 0,39%ZUR-RE1 Zona Urbanizada, Residencial - Intensivo 199.348 0,29%

ZUR-RE2 Zona Urbanizada, Residencial - Extensivo 68.183 0,10%

198.454 0,29%ZUR-IN1 Zona Urbanizada, Industrial 198.454 0,29%

TOTAL SUELO URBANO 465.985 0,68%

SUELO URBANIZABLE

90.382 0,13%ZND-RE1 Zona de Nuevo Desarrollo, Residencial 90.382 0,13%

27.645 0,04%ZND-IN1 Zona de Nuevo Desarrollo, Industrial 27.645 0,04%

TOTAL SUELO URBANIZABLE 118.027 0,17%

SUELO NO URBANIZABLE

8.580.007 12,45%ZRC-AG1 Zona Rural Común, Agropecuaria 5.691.835 8,26%

ZRC-EX1 Zona Rural Común, Explotación de recursos naturales 1.399.290 2,03%

ZRC-FO1 Zona Rural Común, Forestal 1.488.882 2,16%

59.746.901 86,70%ZRP-AG1 Zona Rural Protegida, Agrícola 1.461.215 2,12%

ZRP-NA1 Zona Rural Protegida, Natural 50.823.961 73,75%

ZRP-NA2 Zona Rural Protegida, Natural - Minero permitido 4.571.237 6,63%

ZRP-AF1 Zona Rural Protegida, Afecciones - Vías pecuarias 435.725 0,63%

ZRP-AF2 Zona Rural Protegida, Afecciones - Dominio Público Hidráulico 2.009.384 2,92%

ZRP-RI1 Zona Rural Protegida, Riesgos - Inundación 445.379 0,65%

TOTAL SUELO NO URBANIZABLE 68.326.908 99,15%

TOTAL SUELO DEL TERMINO DE DOMEÑO 68.910.920 100,00%

SUELO NO URBANIZABLE COMÚN

SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

INDUSTRIAL

ZONAS DE ORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL TERMINO DE DOMEÑO

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

INDUSTRIAL



2.3 ADECUACIÓN A LAS DETERMINACIONES DE LA DG ORDENACIÓN DEL

TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE.

En el escrito remitido el 15 de enero de 2016 por el Director General de Ordenación el Territorio

Urbanismo y Paisaje al alcalde de Domeño y a todos los alcaldes de la Comunidad Valenciana,

invitándolos a intervenir en la ordenación del territorio “preservando, manteniendo y

conservando los valores territoriales, ambientales, paisajísticos y culturales residentes en

nuestro territorio y adecuando los suelos clasificados como urbanos y urbanizables a los

necesarios para atender las demandas residenciales, industriales y terciarias de la población”,

se establece el marco en el que debe interpretarse el nuevo planeamiento evaluado.

A mayor abundamiento, la propia línea política del equipo de gobierno de Domeño y una simple

reflexión racional sobre lo acontecido en los últimos años y las necesidades demográficas del

municipio, conducen en todos los casos a la misma conclusión.

SUELO URBANO

432.834 0,63%Residencial 234.380 0,34%

Industrial 198.454 0,29%

33.151 0,05%UER-01 (Residencial) 12.080 0,02%

UER-02 (Residencial) 21.071 0,03%

TOTAL SUELO URBANO 465.985 0,68%

SUELO URBANIZABLE

90.382 0,13%SUR-01 (Residencial) 32.362 0,05%

SUR-02 (Residencial) 58.020 0,08%

27.645 0,04%SUI-01 (Industrial) 27.645 0,04%

TOTAL SUELO URBANIZABLE 118.027 0,17%

SUELO NO URBANIZABLE

8.580.007 12,45%ZRC-AG1 Zona Rural Común, Agropecuaria 5.691.835 8,26%

ZRC-EX1 Zona Rural Común, Explotación de recursos naturales 1.399.290 2,03%

ZRC-FO1 Zona Rural Común, Forestal 1.488.882 2,16%

59.746.901 86,70%ZRP-AG1 Zona Rural Protegida, Agrícola 1.461.215 2,12%

ZRP-NA1 Zona Rural Protegida, Natural 50.823.961 73,75%

ZRP-NA2 Zona Rural Protegida, Natural - Minero permitido 4.571.237 6,63%

ZRP-AF1 Zona Rural Protegida, Afecciones - Vías pecuarias 435.725 0,63%

ZRP-AF2 Zona Rural Protegida, Afecciones - Dominio Público Hidráulico 2.009.384 2,92%

ZRP-RI1 Zona Rural Protegida, Riesgos - Inundación 445.379 0,65%

TOTAL SUELO NO URBANIZABLE 68.326.908 99,15%

TOTAL SUELO DEL TERMINO DE DOMEÑO 68.910.920 100,00%

SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO

SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL

RESUMEN DE SUPERFICIES DEL TERMINO DE DOMEÑO

SUELO URBANO CONSOLIDADO

SUELO URBANO SOMETIDO A PROGRAMACIÓN

SUELO NO URBANIZABLE COMÚN

SUELO URBANIZABLE INDUSTRIAL


Como apunta el director general,

“El medio ambiente es frágil y, en ocasiones, se ve comprometido por las nuevas

urbanizaciones o, incluso, su mera planificación.

El suelo es un bien limitado que debe ser utilizado de forma eficiente y racional, que

ha sido dilapidado por el modelo urbanístico expansivo, sellando y vinculando a

determinados usos gran cantidad de terrenos que son detraídos de actividades primarias

y de las funciones territoriales y ambientales que ejercen.

En gran parte este suelo ha ido quedando, poco a poco, en manos de bancos y

constructoras ajenos a la actividad agraria.”

En el mismo escrito, se citan a continuación las consecuencias que esa política ha tenido,

observándose en este caso, que precisamente la corrección de esas malas praxis ha sido la guía

que ha orientado esta modificación de planeamiento. Sostiene el director general que, con

relación a los propietarios de suelo,

“tienen que pagar un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de suelo urbano, cuando en

realidad se trata de un suelo rústico, sin expectativa real de ser transformado en suelo

urbano, dado que las posibilidades reales de que los suelos se urbanicen y puedan ser

edificados es mínima.

Además, la previsión de la posible futura urbanización desincentiva las inversiones en

las actividades propias del suelo rural y la pérdida de las rentas que hasta entonces se

obtenían.”

Situación que le lleva a afirmar que

“Ante esta situación es necesario actuar. Adoptar medidas y ejecutar acciones que

pongan racionalidad y sostenibilidad a esta realidad de nuestro territorio, y adaptar el

planeamiento a las necesidades reales de crecimiento urbano.

El Consell de la Generalitat y Les Corts Valencianes están realizando un cambio en la

política territorial y urbanística de la Comunidad Valenciana que supone una

ordenación del territorio y usos del suelo más sostenible.

En este sentido, en el marco de las competencias urbanísticas de las entidades locales,

es precisa la participación de los municipios en la concreción de este nuevo modelo

territorial. Para ello el Ayuntamiento debe actuar en dos ámbitos de su competencia:

la planificación y la programación urbanística.

En orden a la planificación urbanística, el Ayuntamiento debe analizar el

instrumento de planeamiento de ordenación urbanística y, conforme a los

criterios de crecimiento territorial sostenible establecidos en la Estrategia

Territorial de la Comunitat Valenciana, adecuarlo a este nuevo modelo, a través

de la revisión o modificación de la ordenación urbanística, clasificando como

suelo no urbanizable los suelos urbanos o urbanizables cuya dimensión exceda de

los referidos criterios de la E.T.C.V y, de este modo, conseguir una ordenación más


sostenible acorde con las características del territorio, manteniendo suelo clasificado

suficiente para atender las demandas de los diferentes usos del suelo.”

Para resolver la situación que se presenta en gran parte de los municipios de la Comunitat,

desde la Dirección General y en lo que se refiere a los ayuntamientos y sus planes generales,

se insta en el caso de los “suelos ya clasificados como urbanizables, pero respecto de los que

no se ha presentado programa de actuación integrada (PAI) para su desarrollo” a actuar del

siguiente modo:

“En este caso las desclasificaciones podrán realizarse caso por caso, iniciando los

Ayuntamientos la modificación de planeamiento necesaria para adecuar los

suelos urbanizables a las necesidades reales, que culminará con la aprobación de

este documento por los órganos urbanísticos de la Generalitat.

O bien mediante una revisión del plan general, desclasificando todos aquellos suelos

que excedan de los criterios de sostenibilidad territorial establecidos en la E.T.C.V.”

El director general concluye en su escrito con un exhorto de interpretación inequívoca, en el

que tiene perfecto encaje esta propuesta de modificación de planeamiento:

“Animamos al Ayuntamiento a que, en aras de una mejor ordenación del territorio, que repercutirá en la mejora de la calidad de vida de los habitantes de su municipio y, en general de la Comunitat Valenciana, lleve a cabo las medidas que se indican en la presente carta, poniéndonos su disposición desde esta Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje para colaborar en la materialización de las mismas.”

Llegado a este punto, y en un contexto económico como el actual parece una estrategia poco

justificada y contraproducente establecer condiciones vinculantes de desarrollo o una secuencia

determinada para la programación de suelo, ya que ha de ser el mercado y la propia evolución

de la economía los que sugieran cuáles de los posibles ámbitos susceptibles de desarrollo,

deben programarse primero.

Establecer una secuencia rígida y vinculante de toda la programación puede convertirse en un

ejercicio estéril y arrogante, cargado de presunciones proféticas que, desde luego, este equipo

redactor no tiene.

En cierto modo, esta interpretación ha sido avalada, además, por las últimas disposiciones

aprobadas por la Conselleria de Territorio al efecto, encaminadas a flexibilizar la secuencia de

desarrollo del suelo sellado.

De este modo, el suelo sometido a programación que se prevé está constituido por dos

unidades de ejecución, independientes entre sí, dos sectores de suelo urbanizable

residencial y uno industrial.

El plan delimita dos unidades de ejecución en suelo urbano, ambas de uso residencial. La

primera de ellas, la UER-01 se encuentra situada a la entrada del pueblo, entre el tejido

residencial y el industrial. Ocupa una superficie llana y perfectamente conectada con el entorno,

de tan solo 1,2 has., recayentes a la Avenida de la Constitución. Con el fin de introducir

elementos ajardinados y arbolados que ejerzan una función de conectores con la Infraestructura


Verde colindante, en la ordenación pormenorizada de esta unidad se ha previsto la ejecución

de un elemento ajardinado de 3.868 m2 de superficie que conformará una entrada al pueblo,

suave y de calidad. Se completa con cuatro solares edificables, aptos para construir unas 32

viviendas de poca superficie construida (unos 103 m2c en dos plantas), destinadas a atraer a

población joven y de escasos recursos económicos al municipio.2

La unidad de ejecución UER-02 ocupa una posición periférica dentro del suelo urbano, al sureste

del mismo. Se trata de terrenos sin urbanizar, en una zona de viviendas unifamiliares dispersas

que procede del anterior planeamiento.

Por sus características, posición y el papel que juegan en el diseño urbano, estos ámbitos son

técnicamente autónomos y constituyen áreas de reparto independientes.

El plan prevé también dos sectores de suelo urbanizable residencial y uno industrial. Todos los

ámbitos de crecimiento son contiguos al tejido urbano y en el diseño pormenorizado de los

mismos se ha abundado en las tipologías y criterios de distribución actuales, introduciendo

algunas correcciones para evitar la monotonía en el diseño.

El sector SUR-01, de 3,2 has. de superficie y situado al noroeste del casco urbano de Domeño

Nuevo, permitirá ampliar el equipamiento deportivo y ofrecer espacio suficiente para ejecutar

una nueva dotación escolar. A tal efecto se ha previsto una parcela de 4.832 m2 de superficie,

completamente rodeada de viario y de planta rectangular, junto al polideportivo.

El sector SUR-02, de 5,8 has. de superficie y situado al noreste del casco urbano de Domeño

Nuevo, es una alternativa de crecimiento en la que se ha potenciado la creación de conectores

verdes, en dos sentidos. Permitirá disponer de un espacio destinado a uso terciario y recuperar

una edificación antigua situada junto a la entrada al pueblo, que se integrará en una gran zona

verde de 6.679 m2, recayente a la Avenida de la Constitución. De este modo, toda la entrada

al pueblo estará protagonizada por espacios verdes y paseos peatonales.

El sector SUI-01, de uso industrial, se ha situado en el único emplazamiento posible, es decir,

el oeste del polígono “El Secano”, respetando la afección de 100 metros de la CV-35 y

consolidando como conector verde el barranco que atraviesa toda la zona industrial y

desemboca en la Rambla Castellana.

Por sus características, posición y el papel que juegan en el diseño urbano, estos ámbitos son

técnicamente autónomos y constituyen áreas de reparto independientes.

Finalmente, no se incluye entre sus determinaciones, la delimitación de planes de reforma

interior en suelo urbano.

2.4 ESTIMACIÓN DEL NÚMERO EXISTENTE Y POTENCIAL DE VIVIENDAS

Con el fin de proyectar un escenario en el que se hayan anticipado los problemas, oportunidades

y soluciones con el máximo rigor, se realizó desde el P.G.E. un cálculo detallado del número

máximo de viviendas según el planeamiento propuesto y, a partir de ello, se cuantificaron las

2 Estos datos se han extraído del Plan General Pormenorizado, diseñado en paralelo al Plan General Estructural.


necesidades en materia de previsión de consumo de recursos hídricos, previsión de reservas

educativas, de zonas verdes, etc.


El desarrollo urbanístico previsto por el Plan se ha planteado de modo que el futuro del pueblo

es independiente del mismo; es decir, si el impulso económico lo permite y a lo largo de un

plazo estimado de 20 años, es probable el desarrollo y urbanización de (al menos una parte de

los ámbitos sometidos al régimen de actuaciones integradas), pero si ello no fuera posible

debido a falta de impulso económico, el funcionamiento normal del pueblo no se vería alterado,

localizándose el crecimiento residencial en el suelo ya urbanizado, aunque como hemos visto,

este no tiene capacidad para aguantar un largo recorrido.

2.5 DESARROLLO PREVISIBLE DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

El desarrollo de los ámbitos de gestión delimitados se subrogará a las determinaciones

señaladas en las correspondientes fichas de gestión, donde se recogen las condiciones para su

ordenación pormenorizada, gestión y ejecución en los términos establecidos en el Anexo V de

la L.O.T.U.P.

SUPERFICIE (m²s)

IEB (m²t/m²s)TECHO

EDIFICABLE (m²t)

Nº MÁXIMO DE VIVIENDAS

DENSIDAD (viv./Ha)

SUELO URBANO RESIDENCIAL SUELO URBANO CONSOLIDADO 234.380 0,34 80.475,87 349 14

ZUR-RE1 Zona Urbanizada, Residencial - Intensivo 187.268 0,36 67.580,93 309 16

ZUR-RE2 Zona Urbanizada, Residencial - Extensivo 47.112 0,27 12.894,93 40 8

SUELO URBANO SOMETIDO A PROGRAMACIÓN 33.151 0,23 7.493,90 59 17

UER-01 (Residencial) 12.080 0,27 3.293,33 32 26

UER-02 (Residencial) 21.071 0,20 4.200,58 27 12

TOTAL SUELO URBANO RESIDENCIAL 267.531 0,33 87.969,77 408 15

SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL SUR-01 (Residencial) 32.362 0,39 12.488,88 52 16

SUR-02 (Residencial) 58.020 0,33 19.332,39 94 16

TOTAL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL 90.382 0,14 12.488,88 146 16

VIVIENDAS PREVISTAS POR EL PLANEAMIENTO PROPUESTO

SUELO URBANO 408Existentes (*) 328Potenciales en solares vacantes 21Potenciales en Unidades de Ejecución 59

SUELO URBANIZABLE 146

TOTAL VIVIENDAS PREVISTAS 554

DENSIDAD DE VIVIENDAS

SUELO URBANO 15

SUELO URBANIZABLE 16

DENSIDAD TOTAL 15

* Fuente: DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO - 2014

ÁMBITO URBANÍSTICO

ESTIMACIÓN ORIENTATIVA DEL NÚMERO EXISTENTE Y POTENCIAL DE VIVIENDAS EN DOMEÑO

(a partir de la situación actual y la ordenación prevista en el Plan General)


No se establece un calendario de desarrollo del planeamiento propuesto, ya que como hemos

apuntado, las mismas obedecen a la necesidad de racionalizar el modelo territorial, y no tanto

a satisfacer demandas de crecimiento concretas.

Los propietarios de suelo y titulares de derechos sobre suelo y bienes inmuebles afectados por

la ordenación urbanística habilitadas en los ámbitos de planeamiento diferido previstos, tienen

expresamente reconocidas las facultades y deberes previstos por la legislación autonómica y

por la legislación estatal en materia de suelo, urbanismo y ordenación del territorio, conforme

establece el artículo 69 de la L.O.T.U.P.

3 CARACTERIZACIÓN DE LAS VARIABLES ECONÓMICAS

INMOBILIARIAS DEL ÁMBITO EVALUADO

3.1 INGRESOS VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

3.1.1 Evolución del parque de viviendas

Los datos manejados sobre vivienda se han extraído principalmente de los Censo de Población

y Viviendas de 1991, 2001 y 2011 del INE.

Del examen de los datos oficiales, parece deducirse que durante el período 2001-2011, el

parque de viviendas se ha visto incrementado con un crecimiento moderado, pasando de 264

viviendas a 324 en el último censo. Este aumento representa una media de anual de 3 viviendas

construidas, lo que supone una tasa de crecimiento anual del parque de viviendas de 1,14%.

VIVIENDAS CONSTRUIDAS ENTRE 2001 y 2011

Parque de viviendas en 2001 226

Parque de viviendas en 2011 324

Media anual 9.8

Tasa de crecimiento medio anual 4,3

Fuente: Censo de Viviendas de 2001 y 2011. INE. Elaboración Propia.

Si se tiene en cuenta el parque total de viviendas y la población de Domeño a 2011, se obtiene

una tasa de 453,7 viviendas por cada mil habitantes, cifra sensiblemente inferior a la media,

si consideramos que la tasa para el conjunto provincial se sitúa en torno a 550 viviendas por

cada mil habitantes. Ello puede deberse, en buena medida, a que el municipio mantiene un

parque de viviendas y una estructura propia de un pequeño municipio, que ve limitada su

capacidad de crecimiento por su especial situación fruto del traslado del núcleo urbano a un

nuevo emplazamiento.


VIVIENDAS POR MIL HABITANTES (2011)

Parque Total de Viviendas 2011 324

Población 2011 (Censo) 714

Nº viviendas/1.000 habitantes 453,7

Fuente: INE. Elaboración Propia.

Si tenemos en cuenta el número de viviendas de ocupación principal del año 2011 en el

municipio, podemos estimar la tasa media de ocupación por vivienda. De esta forma, las

viviendas principales ascienden a 289, con lo que la tasa media de ocupación por vivienda se

situaría en 2,47 personas, un nivel que hoy en día se considera una tasa normal de ocupación

(media de 2,5 personas por vivienda).

3.1.2 Régimen de ocupación del parque de viviendas

Como puede observarse en el cuadro siguiente, en 2011 el parque de viviendas corresponde en

mayor porcentaje a vivienda de ocupación principal, como ocurría en los anteriores censos. Se

debe tener en cuenta que, en el censo de 2011, para municipios de menos de 1000 habitantes

sólo se consideran dos tipologías, vivienda principal y resto. La vivienda principal tiene una

preponderancia total entre las distintas tipologías, probablemente influido por la elevada edad

de la población y por las características del núcleo de población que reducen su atractivo como

lugar para una segunda residencia.

CARACTERIZACIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS SEGÚN SU RÉGIMEN DE OCUPACIÓN (2001-2011)

Tipología

1991 2001 2011

Nº Viviendas

% %

Provincia Nº

Viviendas %

% Provincia

Nº Viviendas

% %

Provincia

Principal 137 51,89 183 80,97 65,4 289 89,20 69,85

Secundaria 12 4,55 21 9,29 16,95 - - 15,4

Desocupada 115 43,56 22 9,73 16,2 - - 14,7

Otro tipo - - - - - 35 10,80 -

Total 264 100,00% 100,00% 226 100,00% 100,00% 324 100,00% 100,00%

Fuente: Censo de Viviendas de 1991, 2001 y 2011. INE. Elaboración Propia.

3.1.3 Determinación del valor en venta del producto inmobiliario

Para determinar los precios de referencia, la Dirección General del Catastro no aporta

información estadística sobre la Ponencia de Valores vigente en el municipio, y los portales

inmobiliarios de venta por internet tampoco aportan información suficiente para constituir un

campo de muestra lo suficientemente amplio y representativo como para determinar el precio

medio de venta del m² construido de vivienda unifamiliar (aislada o adosada), y plurifamiliar

(con división horizontal; pisos), de referencia en el ámbito proyectado, por lo que basaremos


el estudio económico en los precios máximos de vivienda de protección pública fijados en la

normativa sectorial vigente.

Hecho comprensible al tener en cuenta que el mercado inmobiliario atraviesa actualmente un

ciclo recesivo.

Para determinar el valor en venta del producto inmobiliario resultante utilizaremos como

elemento nodal de referencia la “vivienda equivalente”, definida como el conjunto de viviendas

de régimen libre y de protección pública prevista (asumiendo que, en la época actual, ambos

tipos pueden soportar similar carga urbanística), más la edificabilidad residencial equivalente

vinculada a la edificabilidad industrial o terciaria, una vez ponderadas.

Aplicando estos coeficientes, puede calcularse la carga de la urbanización sobre el número total

de viviendas equivalentes proyectado.

Para determinar el precio máximo de vivienda de protección pública, se observan las

determinaciones señaladas en el Decreto 191/2013, de 20 de diciembre, del Consell, por el que

se modifican determinados preceptos del Decreto 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el

que se aprobó el Reglamento de Viviendas de protección Pública (DOCV nº 7178, de 23.12.2013)

Domeño está adscrito a la Zona “A”, por lo que al precio básico fijado en el Decreto 191/2013,

de 20 de diciembre (758,00 €/m²útil), se le aplicarán los siguientes valores de referencia para

determinar los precios de venta máximo (PMV), y precios de renta máxima (RMV), para vivienda

protegida de nueva construcción, en las diferentes categorías de vivienda previstas en la

normativa sectorial:

Tomando el VPRG como valor de referencia, y siendo la tipología preponderante en el municipio

y el sector previsto en el plan, la vivienda unifamiliar de régimen libre, el análisis económico

adopta los siguientes coeficientes de homogeneización, según el régimen de usos definidos en

el Plan:


Uso pormenorizado Coeficiente Corrector

Residencial Unifamiliar, de régimen libre 1,00

Residencial Plurifamiliar, de régimen libre 0,95

Vivienda de Protección Pública (VPRC) 0,95

Terciario de oficinas y comercial en nave 0,70

Terciario Hotelero 0,70

Industrial y almacenes 0,60

Dotacional y Servicios Urbanos 0,50

Por analogía a la dinámica del mercado inmobiliario local, y a efectos de homogeneización para

evaluar la repercusión del coste de urbanización en nuevos desarrollos, puede considerarse un

precio de venta del producto inmobiliario residencial de referencia fijado en 1.152,16 €/m²t

para las viviendas plurifamiliares de nueva construcción y de 1.212,80 €/m²t para las viviendas

unifamiliares de nueva construcción.

En cuanto a las naves en suelo industrial o las edificaciones de uso terciario, con tantas

tipologías posibles su estado de conservación no es tan determinante como en el caso de las

viviendas. A menudo, la instalación de una actividad en una nave exige obras de adecuación

específicas para la actividad prevista, siendo el producto inmobiliario tipo el mero contenedor

inicial, que fijamos en 727,68 euros/m²t.

3.2 COSTES VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

Con carácter general, los criterios de evaluación de los costes de desarrollo de los planes con

incidencia económica en los presupuestos municipales, pasan por la evaluación de las

magnitudes económicas vinculadas a los costes de ejecución y mantenimiento de las siguientes

infraestructuras y equipamientos:

Urbanización y mantenimiento de zonas verdes y dotaciones públicas de cesión

previstas en Suelo Urbano no Consolidado y Sectores Urbanizables.

Ejecución de los equipamientos sobre terrenos de dotaciones públicas de cesión.

Urbanización y mantenimiento de las infraestructuras de viario previstas en los

nuevos desarrollos.

Mejoras en la red de saneamiento y abastecimiento de agua.

Ejecución y mantenimiento de infraestructuras viarias de nueva creación.

El estudio de la viabilidad económica del planeamiento propuesto contempla dos escenarios.

Por una parte, se analiza la viabilidad de la promoción (ejecución material), que no es objeto

de análisis en este caso, dado que el Plan analizado se limita a la fase de planeamiento y no

comporta su desarrollo urbanístico.

Por otra parte, se analiza el impacto económico que comportaría en las arcas municipales la

recepción, mantenimiento y prestación de nuevos servicios surgidos en el ámbito programado

para los próximos años por el incremento de población y actividad previstos, en base a la


capacidad financiera del Ayuntamiento, tomando como punto de referencia la liquidación del

último ejercicio por habitante.

El coste municipal del desarrollo urbanístico se define según la valoración de las actuaciones

previstas, aplicando un módulo de coste unitario a la ejecución de las dotaciones públicas y el

mantenimiento de zonas verdes, viario y dotaciones previstas en desarrollo del ámbito

evaluado.

Para la evaluación del coste municipal de edificación de las parcelas dotacionales, se hace una

hipótesis del porcentaje de suelo que previsiblemente se desarrolle en ese ámbito. A este

último dato habría que añadir el valor de la cesión de suelo para materializar el 10% del

aprovechamiento lucrativo de cada desarrollo; sin embargo, el presente estudio no lo

contempla como un factor de financiación del desarrollo urbanístico del ámbito evaluado, sino

como un factor más de sostenibilidad, en este caso, para incrementar el patrimonio municipal

de suelo edificable.

A partir de estos análisis, la sostenibilidad de la capacidad financiera del Ayuntamiento para

soportar el desarrollo del planeamiento propuesto se fundamenta en la comparación entre el

coste de las actuaciones y los ingresos anuales generados vinculados a su desarrollo.

Por su parte, el estudio de la viabilidad económica para el sector privado analiza la repercusión

por vivienda y habitante (o metros de techo), de las actuaciones urbanizadoras y edilicias

previstas, basadas en el coste de la urbanización de las zonas verdes de índole general y local,

y los costes vinculados a la urbanización de las infraestructuras de viario y actuaciones en

infraestructuras de abastecimiento o saneamiento, aplicando un módulo de coste unitario en

cada caso.

En zonas de uso terciario o industrial se realiza una conversión de viviendas equivalentes a la

edificabilidad propuesta de usos no residenciales.

Por último, el estudio de viabilidad económica establecerá un coste de inversiones necesarias

y definidas en el Plan que se asignan a otros agentes inversores, asignando un coste medio

estimado en función de estándares actuales.

3.2.1 Determinación de los costes de las obras de urbanización

A falta de un estudio estadístico de costes de urbanización específico para el caso de Domeño,

de la provincia de Valencia o la Comunidad Autónoma Valenciana, para calcular el coste de las

obras de urbanización se adoptará como referencia un valor estándar por metro cuadrado

urbanizado distinguiendo los dos tipos básicos de urbanización: los viales y las áreas ajardinadas

Para evaluar el coste de la red viaria a ejecutar, se ha tomado como módulo de referencia

150€/m²c, apropiado para viales con ancho estándar de 12,00 m., para viarios de sentido único,

y de 16,00 m., para viarios de doble sentido, conforme establece el Apdo. 2.4.a), del Anexo IV

de la LOTUP, para nuevos desarrollos residenciales con 0,30 m²t/m²s < IEB < 0,60 m²t/m²s,

como es la red viaria prevista en el planeamiento evaluado.

Estimación que debe ser considerada como presupuesto de contrata, es decir, incluye los gastos

de gestión y beneficio industrial del contratista, y recoge la totalidad de las unidades de obra


necesarias para su ejecución (excavación, formación de terraplenes, disposición de zahorras,

sub-bases y mezclas bituminosas, redes y servicios urbanos, señalización y alumbrado,

incluyendo la repercusión del coste de transformadores y cuadros de maniobra necesarios.

Respecto a los módulos aplicados a los terrenos de cesión son los siguientes:

Zonas verdes: 70,00 euros/m²s

Equipamientos: 1.455,36 euros/m²s

3.2.2 Determinación de los costes de gestión y desarrollo técnico.

El análisis económico de la viabilidad del planeamiento propuesto deberá incorporar una

estimación de los gastos asociados al desarrollo y gestión de los instrumentos técnicos y actos

jurídicos documentados derivados de la tramitación del expediente administrativo, incluyendo

en este caso, los gastos de promoción y gestión de la urbanización.

Adicionalmente, se implementarían aquellas obras, afecciones o indemnizaciones que, de

forma sobrevenida, fueran imputables al desarrollo del ámbito evaluado en los términos

señalados en la correspondiente ficha de gestión del planeamiento de desarrollo.

Dado que este tipo de determinaciones solo pueden concretarse en las fases posteriores de

gestión y ejecución de la urbanización urbanística pormenorizada, suele aplicarse un porcentaje

en torno a los 5-10 €/m²t.

3.2.3 Determinación de los costes de promoción inmobiliaria

Para valorar los costes de edificación inducidos por el desarrollo del planeamiento propuesto,

es necesario conocer los costes de ejecutar las edificaciones que podrán ser puestas en venta.

Para ello calcularíamos los valores unitarios de coste en euros por cada metro cuadrado

construido dependiendo de los distintos usos previstos.

• Para el uso residencial característico en las zonas ZUR-RE1 y ZND-RE1: Edificación

residencial entre medianeras con una altura de dos plantas, de menos de 20 viviendas

de una superficie útil media de 70 m² y de un nivel medio de acabados). El Módulo

Básico de Edificación MBE fijado por el Instituto Valenciano de Edificación (IVE) en la

fecha de este informe asciende a 605,00 €/m², que se corrige mediante los coeficientes

indicados por el mismo IVE, resultando finalmente un coste de 616,42 €/m².

• Para el uso industrial característico en la zona ZUR-IN1: Naves de fabricación y

almacenamiento en una planta, con posibilidad de desarrollo de una planta primera,

dentro de la envolvente de la edificación). El Módulo Básico de Edificación MBE fijado

por el Instituto Valenciano de Edificación (IVE) en la fecha de este informe asciende a

605,00 €/m2, que se corrige mediante los coeficientes indicados por el mismo IVE,

resultando finalmente un coste de 363,00 €/m2:

Al Coste Unitario de Ejecución “CUE” así obtenido, se le aplicará un incremento porcentual del

13%, en concepto de “Beneficio Industrial de la promoción”, un 6% en concepto de “Gastos

Generales”, y un 3,5% adicional en concepto de “Honorarios facultativos (proyecto, D.O., etc.).


4 EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA

4.1 INGRESOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

Una vez conocidos los costes unitarios de los desarrollos previstos en el planeamiento propuesto

y los ingresos que son capaces de generar, incluidos los beneficios de la actividad económica

que supone su promoción, puede obtenerse el remanente destinado a la obtención del suelo,

es decir, su valor.

Por lo tanto, se toma como criterio para entender la viabilidad de los desarrollos propuestos el

que obtenido un valor del suelo máximo para el cual las actuaciones urbanísticas sean

económicamente viables, este valor del suelo sea identificado como el umbral a partir del cual

pueda ser adquirido para llevar a cabo las actuaciones urbanísticas propuestas.

De igual forma y como consecuencia de ello, en caso de obtenerse el suelo a menor precio, se

incrementaría el beneficio de la promoción planteada en el ámbito concreto.

4.1.1 Valor en venta del producto inmobiliario

Aplicando los precios de venta unitarios estimados para la patrimonialización inmobiliaria del

aprovechamiento subjetivo en los diferentes ámbitos de gestión habilitados por el planeamiento

propuesto evaluado, resultan los siguientes ingresos por la venta del producto inmobiliario

patrimonializable, expresados en euros:

4.2 GASTOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

4.2.1 Costes de las obras de urbanización

Aplicando los costes unitarios de las obras de urbanización previstas en la programación

urbanística de los ámbitos de gestión habilitados por el planeamiento propuesto evaluado,

resultan los siguientes costes de las obras de urbanización, expresados en euros:

INGRESOS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Total Ingresos

Ámbito de gestión Superficie Edificabilidad Cesión PMV Edificación

(m²s) (m²t) Aprov. Subjetivo (€/m²t) Coef. Pond. (€)

UER-01 (Residencial) RE1 12.080 3.293,33 95,00% 1.212,80 0,95 3.604.718,97

UER-02 (Residencial) RE1 21.071 4.200,58 95,00% 1.212,80 0,90 4.355.761,36

SUR-01 (Residencial) RE1 32.362 12.488,88 90,00% 1.212,80 0,90 12.268.674,38

SUR-02 (Residencial) RE1 58.020 19.332,39 90,00% 1.212,80 0,90 18.991.522,92

SUI-01 (Industrial) RE1 27.645 14.707,37 90,00% 727,68 0,90 8.668.831,39

151.178 54.022,55 886,47 47.889.509,02


4.2.2 Costes de gestión y desarrollo técnico.

Aplicando los costes unitarios por gestión y desarrollo técnico estimados para la formalización

administrativa de los ámbitos de gestión habilitados por el planeamiento propuesto evaluado,

resultan los siguientes costes de gestión y desarrollo técnico, expresados en euros:

4.2.3 Costes de promoción inmobiliaria

Aplicando los costes unitarios de promoción inmobiliaria estimados para la patrimonialización

inmobiliaria del aprovechamiento subjetivo de los ámbitos de gestión habilitados por el

planeamiento propuesto evaluado, resultan los siguientes costes de promoción inmobiliaria,

expresados en euros:

COSTES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

Ámbito de gestión Zonas Verdes Red Viaria Equipamientos Superficie Dot. Costes Urb.

(m²s) (€) (m²s) (€) (m²s) (m²s) (€)

UER-01 (Residencial) 3.868 270.760,00 4.849 727.350,00 0 8.717 998.110,00

UER-02 (Residencial) 0 0,00 7.069 1.060.362,35 0 7.069 1.060.362,35

SUR-01 (Residencial) 2.498 174.860,00 10.679 1.601.850,00 1.873 15.050 1.776.710,00

SUR-02 (Residencial) 3.866 270.620,00 19.147 2.872.050,00 2.900 25.913 3.142.670,00

SUI-01 (Industrial) 3.743 262.010,00 8.304 1.245.600,00 40 12.087 1.507.610,00

978.250,00 7.507.212,35 4.813 68.836 8.485.462,35

COSTES DE GESTIÓN Y DESARROLLO TÉCNICO

Honorarios Promoción y Otras Total Costes

Ámbito de gestión Técnicos Gestión Cargas Gestión Repercusión

(€) (€) (€) (€) (€/m²t)

UER-01 (Residencial) 24.699,96 34.933,85 56.204,28 115.838,09 15,46

UER-02 (Residencial) 31.504,31 37.112,68 31.504,31 100.121,31 23,84

SUR-01 (Residencial) 93.666,59 62.184,85 203.971,88 359.823,32 28,81

SUR-02 (Residencial) 144.992,94 109.993,45 144.992,94 399.979,32 20,69

SUI-01 (Industrial) 110.305,30 52.766,35 110.305,30 273.376,94 18,59

405.169,10 296.991,18 546.978,71 1.249.138,98 23,12

COSTES DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Total Costes

Ámbito de gestión Edificabilidad CUE Coef. Contrata Edificación

(m²t) (€/m²t) % (€)

UER-01 (Residencial) 3.293,33 616,42 1,23 2.486.839,88

UER-02 (Residencial) 4.200,58 616,42 1,23 3.171.915,32

SUR-01 (Residencial) 12.488,88 616,42 1,23 9.430.533,08

SUR-02 (Residencial) 19.332,39 616,42 1,23 14.598.169,25

SUI-01 (Industrial) 14.707,37 363,00 1,23 6.540.000,96

54.022,55 36.227.458,49


5 BALANCE INMOBILIARIO VINCULADO A LA EJECUCIÓN

DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO

Cuantificados los ingresos obtenidos por la venta del producto inmobiliario patrimonializable y

determinados los costes vinculados al desarrollo urbanístico de los ámbitos programados

habilitados por el planeamiento propuesto evaluado, puede concluirse el balance inmobiliario

de la propuesta, esto es, su valor neto estimado.

Queda pues fijado el valor del suelo máximo para que las actuaciones urbanísticas previstas

para que resulten económicamente viables, esto es, el valor del suelo por el que podría ser

adquirido para patrimonializar el aprovechamiento urbanístico habilitado por el planeamiento.

De igual forma, en caso de obtenerse el suelo a menor precio del reseñado, se incrementaría

en idéntica proporción el beneficio de la promoción planteada.

Obtenido el valor total del suelo, se puede calcular el valor de repercusión del suelo dividiendo

este valor entre la edificabilidad total de cada ámbito, y el valor de suelo bruto aportado,

dividiendo el valor total del suelo entre la superficie bruta de cada actuación.

Los citados valores se muestran en la tabla siguiente:

Queda con ello acreditada la viabilidad inmobiliaria del planeamiento evaluado.

Ahora bien, la puesta en carga de este modelo no es lineal ni inmediata y viendo la evolución

económica general y pueden suponerse importantes dificultades a la hora de desarrollar suelo

en Domeño.

EVALUACIÓN FINAL

Balance

Ámbito de gestión Ingresos Repercusión Costes Repercusión Final

(€) (€/m²t) (€) (€/m²t) (€)

UER-01 (Residencial) 3.604.718,97 481,02 3.600.787,96 1.093,36 3.931,00

UER-02 (Residencial) 4.355.761,36 1.036,94 4.332.398,98 1.031,38 23.362,38

SUR-01 (Residencial) 12.268.674,38 982,37 11.567.066,40 926,19 701.607,98

SUR-02 (Residencial) 18.991.522,92 982,37 18.140.818,58 938,36 850.704,34

SUI-01 (Industrial) 8.668.831,39 589,42 8.320.987,90 565,77 347.843,49

47.889.509,02 886,47 45.962.059,82 850,79 1.927.449,19

BALANCE FINAL

Ámbito de gestión Valor de repercusión Valor del suelo aportado

(€/m²t) (€/m²s)

UER-01 (Residencial) 1,19 0,33

UER-02 (Residencial) 5,56 1,11

SUR-01 (Residencial) 56,18 21,68

SUR-02 (Residencial) 44,00 14,66

SUI-01 (Industrial) 23,65 12,58


Los gastos vinculados a las obras de urbanización deben ser imputados al 100% desde el inicio

del proceso, al ser un requisito impuesto por la administración actuante para garantizar la cesión

de los terrenos y poder ejecutar las obras necesarias para otorgar la condición de solar a los

terrenos con aprovechamiento urbanístico, en los términos fijados por el planeamiento

evaluado.

Por su parte, los ingresos están directamente vinculados al grado de ocupación del nuevo parque

de viviendas. Del dinamismo del mercado local y atractivo del producto inmobiliario ofertado,

dependerá la viabilidad del desarrollo urbanístico evaluado.

Para visualizar esta circunstancia, cruzamos el nivel de gasto imputable para el desarrollo

urbanístico del ámbito evaluado, con una ocupación progresiva del parque inmobiliario previsto.

Como se aprecia en el cuadro adjunto, en una 1ª etapa tras la inmediata recepción de las obras

de urbanización se produciría un desequilibrio presupuestario, ya que los costes de ejecución

de las obras de urbanización solo son amortizables vía cuotas de urbanización o certificaciones

cuya cuantía se determina en el correspondiente convenio urbanístico.

Dado que en este análisis no se contempla la gestión del ámbito evaluado, y para facilitar su

interpretación, vamos a considerar una retribución en suelo al agente urbanizador, de forma los

ingresos vendrán vinculados necesariamente a la promoción inmobiliaria del aprovechamiento

urbanístico previsto en el planeamiento evaluado.

Tal y como se recoge en el cuadro adjunto, se ha ido incrementando progresivamente el %

grado de ocupación del parque inmobiliario previsto, esto es, nº viviendas y habitantes previstos

en el nuevo ámbito programado (25%, 50%, 75% y 100%).

El punto de equilibrio presupuestario se alcanzaría con una ocupación del 83,47% del nuevo

parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 171 inmuebles (428 nuevos residentes),

necesarias para amortizar los 850,79€/Hab., estimados como gastos globales unitarios.

Dado que los ámbitos de gestión soportan cargas de urbanización divergentes, conviene

particularizar los valores promedios obtenidos para cada uno de los ámbitos habilitados en el

planeamiento propuesto evaluado, obteniéndose los siguientes resultados:

GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE

ESCENARIO DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)

0 0,00% 0 0 0,00 € 9.734.601,33 € -9.734.601,33 €

1 25,00% 51 128 11.972.377,25 € 18.791.465,95 € -6.819.088,70 €

2 50,00% 103 256 23.944.754,51 € 27.848.330,58 € -3.903.576,07 €

3 75,00% 154 384 35.917.131,76 € 36.905.195,20 € -988.063,44 €

Pto. Equilibrio 83,47% 171 428 39.974.554,83 € 39.974.554,83 € 0,00 €

4 100,00% 205 513 47.889.509,02 € 45.962.059,82 € 1.927.449,19 €

Ingresos / Hab. Gastos / Hab.

886,47 € 850,79 €


Unidades de ejecución (uso residencial)

El punto de equilibrio presupuestario en la UER-01 se alcanzaría con una ocupación del

99,65% del nuevo parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 32 inmuebles

(80 nuevos residentes), necesarias para amortizar los gastos globales unitarios

estimados.

Su escaso tamaño y la importante repercusión de las cesiones impuestas (cesión del

centro educativo), obligan necesariamente a incrementar el precio de venta, para

mejorar la viabilidad económica del producto inmobiliario ofertado.

El punto de equilibrio presupuestario en la UER-02 se alcanzaría con una ocupación del



estimados.

Su escaso tamaño y la importante repercusión de las cesiones impuestas (cesión del

centro educativo), obligan necesariamente a incrementar el precio de venta, para

mejorar la viabilidad económica del producto inmobiliario ofertado.

UER-01 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE

DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)

0 0,00% 0 0 0,00 € 1.113.948,09 € -1.113.948,09 €

1 25,00% 8 20 901.179,74 € 1.735.658,06 € -834.478,32 €

2 50,00% 16 40 1.802.359,48 € 2.357.368,03 € -555.008,54 €

3 75,00% 24 60 2.703.539,23 € 2.979.078,00 € -275.538,77 €

Pto. Equilibrio 99,65% 32 80 3.592.043,03 € 3.592.043,03 € 0,00 €

4 100,00% 32 80 3.604.718,97 € 3.600.787,96 € 3.931,00 €

UER-02 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE


0 0,00% 0 0 0,00 € 1.160.483,66 € -1.160.483,66 €

1 25,00% 7 17 1.088.940,34 € 1.953.462,49 € -864.522,15 €

2 50,00% 14 34 2.177.880,68 € 2.746.441,32 € -568.560,64 €

3 75,00% 20 51 3.266.821,02 € 3.539.420,15 € -272.599,13 €

Pto. Equilibrio 98,03% 26 66 4.269.803,43 € 4.269.803,43 € 0,00 €

4 100,00% 27 68 4.355.761,36 € 4.332.398,98 € 23.362,38 €


Sectores de suelo urbanizable (uso residencial)

El punto de equilibrio presupuestario en el SUR-01 se alcanzaría con una ocupación del



estimados.

El punto de equilibrio presupuestario en el SUR-02 se alcanzaría con una ocupación del



estimados.

Sectores de suelo urbanizable (uso industrial)

El punto de equilibrio presupuestario en el SUI-01 se alcanzaría con una ocupación del

83,66% del nuevo parque inmobiliario, necesarias para amortizar los gastos globales

unitarios estimados.

SUR-01 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE


0 0,00% 0 0 0,00 € 2.136.533,32 € -2.136.533,32 €

1 25,00% 13 33 3.067.168,59 € 4.494.166,59 € -1.426.997,99 €

2 50,00% 26 65 6.134.337,19 € 6.851.799,86 € -717.462,67 €

3 75,00% 39 98 9.201.505,78 € 9.209.433,13 € -7.927,34 €

Pto. Equilibrio 75,28% 39 98 9.235.773,99 € 9.235.773,99 € 0,00 €

4 100,00% 52 130 12.268.674,38 € 11.567.066,40 € 701.607,98 €

SUR-02 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE


0 0,00% 0 0 0,00 € 3.542.649,32 € -3.542.649,32 €

1 25,00% 24 59 4.747.880,73 € 7.192.191,64 € -2.444.310,91 €

2 50,00% 47 118 9.495.761,46 € 10.841.733,95 € -1.345.972,49 €

3 75,00% 71 176 14.243.642,19 € 14.491.276,27 € -247.634,08 €

Pto. Equilibrio 80,64% 76 189 15.314.111,03 € 15.314.111,03 € 0,00 €

4 100,00% 94 235 18.991.522,92 € 18.140.818,58 € 850.704,34 €

SUI-01 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE


0 0,00% 0 0 0,00 € 1.780.986,94 € -1.780.986,94 €

1 25,00% 0 0 2.167.207,85 € 3.415.987,18 € -1.248.779,33 €

2 50,00% 0 0 4.334.415,69 € 5.050.987,42 € -716.571,73 €

3 75,00% 0 0 6.501.623,54 € 6.685.987,66 € -184.364,12 €

Pto. Equilibrio 83,66% 0 0 7.252.374,49 € 7.252.374,49 € 0,00 €

4 100,00% 0 0 8.668.831,39 € 8.320.987,90 € 347.843,49 €


Para minimizar el déficit presupuestario de las fases preliminares de desarrollo, bastaría con

habilitar el régimen de adjudicación conexa o condicionada establecidos en el artículo 129 y

178 de la L.O.T.U.P., que habilitan a los programas de actuación integrada para desarrollarse

en paralelo a la edificación de los solares resultantes, para armonizar los ingresos y gastos

inducidos vinculados al desarrollo urbanístico previsto, a medida que éste va consolidándose.

Los valores obtenidos resultan muy razonables incluso en la coyuntura económica actual.

En consecuencia, y a la vista tanto de la repercusión de las cargas de urbanización como del

valor del suelo bruto aportado, la ejecución y promoción del desarrollo urbanístico proyectado

resultan viables económicamente.

Documents

PLAN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA Versión preliminar