Embed Size (px)
Citation preview
3. EL MODELO DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
Definida la estrategia de estructuración y forma general del territorio, analizado el sistema decomunicaciones y la capacidad relativa de accesibilidad de los diferentes espacios y áreas , eidentificados los elementos estructurantes sobre los que gravita la propuesta de ordenación de cadauno de los núcleos urbanos que conforman el sistema de asentamientos del término municipal, nosencontramos en condiciones de valorar críticamente el modelo de localización de actividades ypoblación propuesto por el Planeamiento vigente, estructurando el análisis en función de los usosglobales predominantes sobre los que gravita dicho modelo:
• Las actividades económicas.• La residencia permanente.• Las actividades turísticas.
3.1. LA LOCALIZACIÓN DE LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS
AA.. LLaass AAccttiivviiddaaddeess IInndduussttrriiaallees
En el Plan General vigente para el municipio de Barbate se declara como actuación estratégicay estructurante del modelo propuesto, activar y potenciar la localización de asentamientos industrialesligados al desarrollo de actividades manufactureras de los derivados de la pesca (Atún, derivados yahumados). La propuesta instrumentada se reduce a la clasificación como suelo urbanizable con usoglobal industrial de un paquete se suelo colindante con la A-383 en el núcleo principal de Barbate(Sector UE-B-3 La Oliva con 235.857 m2).
Dentro de la estrategia de diversificación económica que demanda el municipio de Barbate conel fin de superar la dependencia exclusiva de un sector pesquero que ha entrado en una dinámica decatarsis difícilmente reversible, se entiende que ofertar suelo industrial donde implantar actividades detransformación de los productos derivados de la pesca y la acuicultura, como destino productivo másadecuado para la población activa afectada por la crisis del sector pesquero, es una línea de acciónirrenunciable. Y ello demanda ineludiblemente de liderazgo público para el desarrollo de estaactuación. Esta circunstancia no estaba contemplada en la propuesta del Plan vigente que asignabaal Polígono Industrial como sistema de actuación el de compensación. Obviamente en un escenariode estancamiento económico y, sobre todo desánimo social generalizado, difícilmente podría nacerdesde la iniciativa privada una apuesta firme por desarrollar una actuación urbanística de estascaracterísticas que, además, exige una estrategia promocional de gran especificidad, al contrario delo que ocurre con las actuaciones residenciales.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
59ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
La actual corporación , siendo consciente de esta circunstancia, está comenzando a activar elcambio de sistema del Polígono de La Oliva, con el fín de, a corto plazo poder poner a disposición dela colectividad barbateña suelo industrial urbanizado en buenas condiciones de localización yaccesibilidad. Esta circunstancia nos debe hacer reflexionar sobre la conveniencia que, desde elPlaneamiento general, se deje abierto un cierto nivel de determinaciones- en este caso la asignacióndel sistema de actuación- siempre que no existan unos compromisos ciertos de puesta en marcha delproceso urbanizador. De esta forma, la versatilidad del Plan permitiría su adaptación a lacoyunturalidad del momento de forma inmediata, sin necesidad de activar procedimientosadministrativos costosos a nivel técnico e instrumental, que en no pocas situaciones , no pueden sersatisfechos por las oficinas técnicas municipales.
El desarrollo de esta actuación, no genera beneficios exclusivamente de corte productivo yeconómico. También ofrece la posibilidad de poder recualificar espacialmente determinados ámbitosde la ciudad necesitados de ello, permitiendo la relocalización de actividades industriales que
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
60ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Fachada urbana de las instalaciones pseudo-industriales localizadas en la ribera del RíoBarbate. La posibilidad de su traslado pasa indefectiblemente por el desarrollo delpolígono industrial.
Suelo Urbanizable UE-B-3 La Oliva. El desarrollo del polígono industrial, definitivamente liderado por la acción pública, se antojaimprescindible para el fortalecimiento de la estrategia de diversificación económica iniciada por el Ayuntamiento. Al tiempo, permitirá larelocalización de actividades que actualmente ocupan posiciones claramente inadecuadas en la escena urbana (ribera del Río y ConsorcioNacional Almadrabero).
actualmente se encuentran ocupando posiciones en la ciudad claramente inadecuadas. Nos estamosrefiriendo en este caso a la Unidad de Ejecución UE-B-6 que incluye en su delimitación los suelos delConsorcio Nacional Almadrabero, cuya situación en el punto de inflexión entre el paseo marítimo y laribera del río, convierten a este ámbito en un espacio de enorme representatividad para el proyecto deespacio público del núcleo principal. También en estas circunstancias se encuentran las Unidades deEjecución UE-B-8 y UE-B-9 llamadas a reconfigurar el frente fluvial de la ciudad en cuyo ámbito seencuentran localizadas algunas industrias obsoletas, persistencias de la antigua actividad portuaria deeste espacio.
La ausencia de iniciativas para activar su desarrollo, independientemente de la complejidaddominical existente en estos ámbitos, encuentra su justificación en el definitivo postergamiento en eldesarrollo del Polígono Industrial.
Junto a estas actividades productivas íntimamente relacionadas con la capacitación ycaracterización de la población activa y sus posibilidades de readaptación, no estaría de más pensaren la posibilidad, para Barbate, de albergar otra tipología de actividades vinculadas con lasTecnologías Informáticas, que encontrarían en la calidad espacial del término, en su riquezapaisajística y natural un claro reclamo para implantarse, pudiendo desembocar en la ideación demodelos espaciales híbridos productivo-residenciales, de baja densidad edificatoria y alta integraciónen el medio soporte, que podrían actuar de ejemplo innovador para otras localizaciones a lo largo dellitoral gaditano, permitiendo activar recursos endógenos que coadyuven a ampliar el campoproductivo y a mitigar el efecto depredador para con el medio físico que conlleva la ocupaciónintensiva del litoral, al entender que la actividad turística no debe representar la única opción dedesarrollo posible.
BB.. LLaass AAccttiivviiddaaddeess TTeerrcciiaarriiaass.. LLaass AArreeaass ddee CCeennttrraalliiddaadd
La relación entre lo comercial y la ciudad es, no solamente larga y viva en el tiempo, sino queentraña interdependencias profundas y complejas. El desarrollo de ciertas funciones comerciales hacontribuido tradicionalmente a la organización general, dinamismo y caracterización funcional delhecho urbano. La configuración física y formal de la escena urbana y la capacidad referencial delespacio público de determinadas áreas de la ciudad incita y coadyuva al desenvolvimiento deactividades comerciales y de servicios.
El Planeamiento urbanístico, entendido como instrumento que explicita la ordenación integral deun determinado territorio, asume, entre otras, una responsabilidad ineludible para la ordenaciónespacial de las actividades comerciales. Sin embargo, debemos entender que un Plan no determina laestrategia de desarrollo económico de un municipio, si bien, desde su nivel de toma de decisionespueda ejercer una función básica de potenciador del mismo. El control desde el Planeamientourbanístico se restringe a la ordenación de la forma y el uso del espacio, aspectos estos determinantesde cara a instrumentar una estrategia de política urbana tendente a favorecer la implantación ydesarrollo de este tipo de actividades económicas.
Ambito Sur de la ribera del Río Barbate.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
61ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Las funciones comerciales ejercitan un papel primordial en la generación de áreas de centralidaden la ciudad. La consideración de un ámbito concreto de la misma como de "alta centralidad" dependebásicamente del nivel de concentración de actividades comerciales, terciarias y de servicios quecontenga.
La dinámica de la localización de la actividad comercial en la ciudad ha ido tradicionalmenteasociada a todo un repertorio de formas y tejidos urbanos singulares, en los que el espacio público yla accesibilidad han jugado papeles importantes. La adecuada inserción de las funciones comercialesen el espacio supone descender al control y tipificación de sus relaciones con elementos urbanos talescomo viario, calle o espacio público, aspectos funcionales referentes al tráfico, transporte público ypeatonalización y aspectos relativos a las constantes tipomorfológicas del tejido soporte y su capacidadde acogida.
Es necesario que la formación de la centralidad tenga lugar de un modo menos casual, que vayasiendo canalizada hacia áreas de interés colectivo y que la plusvalía generada no sea monopolizadapor privados o por entidades públicas que tiendan a utilizarla de modo no muy distinto que losprivados.
La prolongación del concepto servicio implica, hoy en día, efectivamente la extensión del controlpúblico sobre las actividades terciarias- algunas porque son competitivas con los equipamientoscolectivos en lo que se refiere al uso del suelo, otras porque deben ser coordinadas en el sistemacolectivo de la ciudad- y sobre las infraestructuras conectadas con el terciario. El Planeamientourbanístico se constituye en la herramienta clave que se dispone desde las instituciones públicas paracontrolar la situación descrita.
Esta dimensión ordenancística encuentra acomodo en el Plan General vigente, en primer lugardesde la concepción de las Ordenanzas de Uso, donde el Plan realiza un esfuerzo notable por aportaruna caracterización de actividades compatibles con el hecho residencial, en función de la capacidaddel soporte edificatorio y tipológico. Y ello es de valorar, porque introduce versatilidad y flexibilidad alinstrumento y, a la postre, capacidad de adaptación a las necesidades coyunturales que pudieransurgir en su periodo de vigencia.
Y, en segundo lugar desde las determinaciones generales y contenido urbanístico asignado a lasáreas de ordenación identificadas tanto en el suelo urbano como en el suelo urbanizable donde, sinembargo, las actividades terciarias aparecen tratadas en la mayor parte de las ocasiones como usoscompatibles, es decir admisibles y no obligatorios. Sin embargo detectamos una diferencia sustancialentre las Unidades de Ejecución en Suelo Urbano y los Sectores de Suelo Urbanizable.
Así, en las actuaciones del suelo urbano no consolidado, únicamente para las Unidades deEjecución UE-B-8 (edificabilidad mínima terciaria de 200 m2), UE-B-17 (edificabilidad mínima terciariade 1.000 m2) , UE-B-18 (actuación terciaria exclusiva con una superficie máxima edificable de 6.000m2) y UE-CM-1 (superficie edificable terciaria de 11.400 m2), la implantación de actividades terciarias
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
62ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
se considera obligatoria. Para el resto de Unidades se indica un índice máximo de edificabilidad aagotar por el uso terciario. Ello significa que el aprovechamiento urbanístico de las diferentes Unidadesde Ejecución en Suelo Urbano puede agotarse con edificabilidad exclusivamente residencial, lo queimplica que, gran parte del esfuerzo diversificador de actividades y proveedor de textura de usos va aquedar claramente desvirtuado, puesto que desde la lógica del mercado y la escala promocional deun municipio como Barbate, donde las actividades comerciales y terciarias suelen ser consideradassecundarias y marginales, es de suponer que la mayor parte de las actuaciones se tornarán enresidenciales exclusivas.
Sin embargo para la mayor parte de los sectores de Suelo Urbanizable, a excepción de loscorrespondientes al núcleo de Zahara de los Atunes (UE-Z-1 y UE-Z-2), los aprovechamientos de lasactividades centrales, aun cuando se consideran máximos admisibles, han sido contabilizados para elcálculo de las edificabilidades asignadas a los sectores, al imponer igualmente para los usosresidenciales unas limitaciones máximas, con lo que para agotar su contenido urbanístico es necesariocolmatar los aprovechamientos terciarios y comerciales.
De esta manera, entendiendo que las edificabilidades serán cubiertas en su totalidad en lamayor parte de las intervenciones (el suelo es un recurso escaso y sería excesivamente frívolo no agotarel aprovechamiento asignado), el Plan vigente trata de asegurar la difusión espacial de las actividadesterciarias y comerciales, en los suelos de nuevo crecimiento..
No obstante, quizás la carencia más explícita del Plan en relación con la estrategia dediversificación de actividades centrales es que adolece de criterios ubicacionales en relación con elproyecto de espacio público que contiene su propuesta de ordenación. En definitiva, el Plan no llegaa identificar con claridad las áreas de centralidad del nuevo proyecto de ciudad. De todos es conocidala histórica relación entre el espacio colectivo y las funciones mercantiles, que son las destinadas aproveer de la intensidad de uso que demandan estos espacios para tornarse en representativos parala ciudadanía.
En el apartado 2.2.3, donde analizamos el modelo de espacio público del Plan vigente, sedetectaron para cada núcleo de población una serie de áreas de oportunidad (perdidas) llamadas aasumir un papel especialmente significativo en la construcción del espacio colectivo del nuevo modelourbano (Ribera del Río y Puerto en Barbate, entorno del Real de la Almadraba y fachada fluvial enZahara e identificación de áreas de concentración de actividad en Caños de Meca). La empatíaexistente entre la singularidad de un determinado espacio y la actividad contenida por él, es un hechoirrefutable. No es baladí la existencia de este tipo de espacios en la ciudad. El ciudadano le otorgauna función simbólica a aquellos espacios usados frecuente y colectivamente, que automáticamentepasan a formar parte del "hecho cognoscitivo" de la ciudad.
Desde el Plan vigente quedan abortados ambos conceptos: singularidad espacial y actividadurbana. Y ello deviene de la deficiente actitud metodológica- que ya hemos comentado- empleada porel Planeamiento en la concepción y ordenación de estos escenarios. A la pobreza espacial de las
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
63ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
intervenciones hay que añadir su monofuncionalidad. Así, como botón de muestra, resultaespecialmente revelador que en la ordenación de la Ribera del Río Barbate (Unidades UE-B-8 y UE-B-9), no resulte ninguna pieza dotacional emblemática más allá de la Lonja, las actividades comercialesse reduzcan a una edificabilidad mínima de 200 m2, y el contenido urbanístico se concrete,fundamentalmente, en usos residenciales (186 viviendas en el total de ambas Unidades de Ejecución).Algo similar ocurre con las actuaciones en el entorno del Real de la Almadraba (Unidades UE-Z-3 yUE-Z-4). Unicamente la pieza del Puerto presenta un contenido claramente terciario- con las carenciasconceptuales ya comentadas- y ello motivado por la legislación sectorial de aplicación que inhabilitala implantación de usos residenciales.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
64ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Edificio de la antigua Lonja. Pieza edificatoria de enorme valor arquitectónico, llamada a convertirse en signo referencial del espacio públicode la ribera del río.
3.2. LA LOCALIZACIÓN DE LA RESIDENCIA PERMANENTE.
El modelo de localización del hecho urbano residencial de carácter permanente encuentra suacomodo, básicamente, en las intervenciones localizadas en el núcleo principal de Barbate, toda vezque para los núcleos secundarios de Caños de Meca y Zahara de los Atunes el objetivo del Plan secentra en consolidar estos escenarios como destinos de la oferta turística del término municipal. Ellono implica que para Zahara el Plan identifique algunas actuaciones con la perspectiva de contener unvolumen residencial llamado a dar cobertura a las necesidades de la población residente ( Unidadesde Ejecución UE-Z-3, donde se Plantea el realojo de la unidad marginal de Cerro Currito ,UE-Z-4 yUE-Z-5).
Con el fín de aportar datos globales sobre la propuesta residencial del Plan vigente vamos atranscribir las intervenciones definidas en los núcleos de Barbate y Zahara de los Atunes, que es dondeaquella se concreta de forma pormenorizada:
AA.. NNuucclleeoo ddee BBaarrbbaattee
La propuesta residencial del Plan vigente se materializa en las Areas de Ordenación que delimitatanto en el suelo urbano como en determinados sectores del Suelo Urbanizable. Vamos a analizar cadauna de ellas.
• Unidades de Ejecución en Suelo Urbano.
El Plan general vigente delimita 14 Unidades de Ejecución en el suelo clasificado como urbanoen el núcleo de Barbate. De estas Unidades de Ejecución, solamente la UE-B-18, no presentacontenido residencial.
Los datos globales que se obtienen de la ordenación Planteada en las Unidades de Ejecución deuso global residencial delimitadas en el suelo urbano no consolidado son:
Superficie total incluida en UEs residenciales. 310.331 m2.Nº Total de viviendas. 1647.Densidad media global. 53 viv/Ha.Superf máxima edificable. 195.600.Edificabilidad media. 0,63 m2/m2.Relación m2 techo/vivienda. 118 m2/vivienda.
Como podemos observar se trata de parámetros de los que se deduce un producto urbanodenso y compacto. Las tipologías predominantes son las plurifamiliares bien en manzana cerrada, bienen bloque abierto. No obstante, existen algunas unidades, localizadas en situación de borde, cuya
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
65ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
66ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Vista aérea de la ciudad actual. Destaca claramente la periferia oeste conformada a través de operaciones poligonales de bloques abiertos, contrastando con la morfología del núcleo tradicional configurada a base de manzanas cerradas y edificaciónalineada a vial. También se evidencia la desarticulación que se produce en la confluencia de la trama urbana con el frente marítimo
oferta tipológica contiene la vivienda unifamiliar adosada (UE-B-15 y UE-B-17) y otras, las localizadasen la Ribera del Río (UE-B-8 y UE-B-9) que incluyen la tipología de vivienda tradicional. El criterio delPlan ha sido transcribir disciplinadamente la dinámica tendencial observada en el núcleo en las últimasdécadas, donde la directriz básica de crecimiento, hacia el sur-oeste, se ha conformado con tipologíasde vivienda plurifamiliar (manzana cerradas y actuaciones poligonales de bloque residencial). Encualquier caso, entendemos que la apuesta por consolidar un hecho urbano compacto- algo en ciertomodo obligado dado el estrangulamiento espacial que sufre el núcleo en relación con el ParqueNatural-, con menor consumo de suelo y mayor predisposición a la textura de usos, se trata de uncriterio enriquecedor en términos de sostenibilidad y equilibrio ecológico.
En relación a la estrategia de vivienda de promoción pública, el Plan concreta ésta en dosámbitos: los suelos correspondientes a la cesión del 10% del Aprovechamiento Tipo, y que en unaaproximación muy apriorística, podríamos valorar entorno a 160 viviendas, y la actuación de el Zapal(UE-B-7), que se desarrolla prácticamente de forma íntegra sobre suelo público, y que contiene un totalde 350 viviendas. Ello significa que el volumen residencial de promoción pública podría llegar aalcanzar un 25% del total de viviendas incluido en las operaciones del suelo urbano no consolidado.A estos datos, y dentro de una política más amplia y diversificada de vivienda protegida, habría quesumar las viviendas correspondientes a la actuación UE-B-16 Monte Dunas (75 viviendas) que el Plancalifica como Viviendas de Protección Oficial.
• Sectores de Suelo Urbanizable Programado.
El Plan delimita 4 sectores de Suelo Urbanizable Programado en el núcleo de Barbate. De ellosel B-3 presenta un uso global industrial y el B-4, localizado al norte del ámbito portuario, estávinculado al desarrollo de una oferta turística de calidad en el núcleo principal. Ello significa que lossectores residenciales se reducen a dos: el UE-B-1 y UE-B-2, localizados ambos al norte del núcleo,junto a la entrada desde la A-383.
La oferta tipológica que presentan es diversa. Así, mientras que en el Sector B-2 (250 viviendas),los parámetros resultantes ofrecen un producto residencial de media densidad (100 m2 suelo/vivienda,120 m2 techo/vivienda, edificabilidades netas medias de 1,2 m2/m2), orientado a la implantacióndominante de vivienda unifamiliar adosada, o productos mixtos de vivienda plurifamiliar extensiva, enel Sector B-1 (306 vivendas), los parámetros- 335 m2 suelo/vivienda, 142 m2 techo/vivienda,edificabilidad neta de 0,4 m2/m2- visualizan un producto residencial mixto de vivienda unifamiliaraislada y adosada, más acorde con la capacidad de acogida del medio soporte, donde destaca lapresencia de un área de pinar muy atractiva, cuya conservación sería conveniente compatibilizar conel desarrollo de la actuación .
El Plan, pues, apuesta por un descenso significativo de la densidad residencial en los suelos denuevo crecimiento (20 viviendas/hectáreas de densidad media, 556 viviendas), en respuesta a lapresencia colindante del Parque Natural. De esta forma, además, se consigue diversificar la ofertatipológica, lo que coadyuvará a enriquecer espacialmente el modelo urbano resultante, dando cobijo,al tiempo, las diversas demandas que pudieran presentarse.
Imagen de la periferia oeste. La textura tipomorfológica, la condición objetual del sistemade espacios edificables y su desmembración del espacio público devienen en la vacuidady ausencia de contenido referencial de éste.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
67ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Imagen del límite norte de la ciudad. La colindancia con el Parque Natural, no ha sidocapaz de activar intervenciones simbióticas que aseguren una correcta transición yretroalimentación entre ambos espacios (el urbano y el natural)
BB.. NNúúcclleeoo ddee ZZaahhaarraa ddee llooss AAttuunneess..
El Plan, para el área de Zahara de los Atunes, delimita 4 Unidades de Ejecución en SueloUrbano no consolidado y dos Sectores de Planeamiento en el Suelo Urbanizable Programado. Lapropuesta de ordenación del Plan fluctúa entre la necesaria provisión de contenido turístico, el cual seconcreta en los suelos urbanizables y en la Unidad de Ejecución UE-Z-5, localizada en el frente de lacarretera de Atlanterra, y la aportación de suelos donde localizar las demandas de crecimientoresidencial de la población del núcleo. Aquí la estrategia se diversifica, dando cobertura desdenecesidades de realojo de imPlantaciones marginales ( viviendas de Cerro Currito, en la unidad deejecución UE-Z-3), hasta desarrollos localizados en suelos de propiedad municipal (Unidad deEjecución UE-Z-6).
Los datos generales que se obtienen de la propuesta residencial en Zahara de los Atunes son lossiguientes:
Superficie total incluida en UEs residenciales. 48.884 m2.Unidades residenciales. UE-Z-3, UE-Z-4 y UE-Z-6.Nº Total de viviendas. 215.Densidad media global. 44 viv/Ha.Superf máxima edificable. 27.100.Edificabilidad media. 0,55 m2/m2.Relación m2 techo/vivienda. 126 m2/vivienda.
Los datos son muy similares a los obtenidos en el suelo urbano de Barbate. La presenciadominante de la vivienda plurifamiliar en manzana cerrada (185 de las 215 viviendas), y lalocalización periférica de tipologías más extensivas (viviendas unifamiliares adosadas en UE-Z-6), sonlas características más destacables de la propuesta de ordenación de la actividad residencial enZahara de los Atunes. En cualquier caso, y en virtud de los comentarios efectuados a la intervenciónpropuesta para el Real de la Almadraba (UE-Z-3), los datos obtenidos se encuentran ciertamentedesvirtuados ya que esta Unidad contiene un volumen residencial muy importante (125 viviendas, el56% del total), cuya efectiva materialización se encuentra en entredicho, en aplicación de los criteriosque emanan de la Consejería de Cultura que vincula la rehabilitación de este inmueble a lalocalización de actividades hoteleras y dotacionales. Ello implicaría una reducción drástica delcontenido residencial de la ordenación, que pasaría a contener un total de 90 viviendas, de las cuales30 se encuentran en suelo público, construyendo la estrategia de vivienda protegida para Zahara.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
68ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
3.3. LA LOCALIZACIÓN DE LAS ACTIVIDADES TURÍSTICAS.
AA.. LLaa eessttrraatteeggiiaa ddeell PPllaann GGeenneerraall vviiggeennttee
El Plan General vigente apuesta por la potenciación de la actividad turística como motor dedesarrollo del término municipal. Reconoce, la existencia de una serie de puntos fuertes (franja costerade indudable atractivo, buenas condiciones climáticas, diversidad de recursos) y, al tiempo, debilidades( deficiente infraestructura de accesos, deficiencia en materia de equipamientos y existencia de pocoterreno interior de interés para la implantación de establecimientos turísticos). Con ello, en una primeraaproximación sobre necesidades básicas a satisfacer y sobre el producto turístico a ofertar, eldocumento apuesta por la definición de un vector de evolución que se sustenta en los siguientesaspectos:
• Potenciación máxima de recursos turísticos ligados al agua, el sol y los recursos del medio físico.• Evitar el aumento del deterioro medio-ambiental.• Mejora de la calidad y cantidad de los Equipamientos y servicios municipales.• Incremento de la oferta hotelera de calidad.• Desarrollo del casco antiguo como zona de atractivo turístico y comercial.• Mejora de la infraestructura del transporte.
BB.. EEll ddiiaaggnnóóssttiiccoo ddee llaa ssiittuuaacciióónn pprreeeexxiisstteennttee
El diagnóstico efectuado por el Plan identifica como problemas de mayor importancia para laconsecución de un modelo turístico de calidad, en primer lugar, la precariedad y obsolescencia de unmodelo urbano caracterizado por un cierto "caos institucionalizado" que ha consentido la ocupaciónantrópica de espacios litorales de gran singularidad, belleza paisajística, y valor medio-ambiental(Caños de Meca y Zahora en el entorno del Cabo de Trafalgar) bajo pautas anárquicas y marginales,ocasionando una huella ecológica de gran impacto en el entorno ante las graves carencias espacio-dotacionales del medio urbano y, en segundo lugar, la más completa ineficacia( más bien inexistencia)del sistema infraestructural.
CC.. LLaa pprrooppuueessttaa ddee llooccaalliizzaacciióónn yy oorrddeennaacciióónn ddee llaass aaccttiivviiddaaddeess ttuurrííssttiiccaass
Los escenarios turísticos del término municipal de Barbate se manifiestan con absoluta claridad.En primer lugar debido a la caracterización singular de un territorio estrangulado por las afeccionessectoriales de carácter medioambiental, militar y dominical. En segundo lugar, porque, en aplicacióndel objetivo básico del Plan de no propiciar nuevos asentamientos que alteren la lógica territorialpreexistente, se trata de potenciar al máximo las potencialidades que, en relación a sus característicasespecíficas, presentan los tres núcleos existentes en el término: Barbate, Caños de Meca y Zahara delos Atunes.P
LAN
GE
NE
RA
L M
UN
ICIP
AL
DE
OR
DE
NA
CIÓ
N •
BA
RB
AT
E
69ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
• Barbate, núcleo principal, donde se concentra el mayor volumen de población, presenta supotencialidad turística en relación con la pieza del Puerto y su virtual transformación funcional yespacial hacia un área de alta centralidad, integrada en el espacio colectivo de la ciudad, conpresencia de actividades complementarias de carácter terciario y dotacional. La reconfiguracióny ampliación del paseo marítimo y la incorporación al mapa colectivo de la ribera del río Barbatese convierten en acciones complementarias de gran significación para la puesta en carga delámbito portuario. Ello debe implicar, entre otras actuaciones, una mejora ostensible de lascondiciones de accesibilidad que actualmente presentan estos espacios. Dos son lasintervenciones propuestas por el Plan vigente llamadas a dar solución a este aspecto: la Rondaoccidental que conecta el Puerto con la A-383 y la identificación de operaciones de ReformaInterior de esponjamiento y mejora de la continuidad de la trama urbana (Unidades de EjecuciónUE-B-7, UE-BBB-10, UE-B-11 y UE-B-12).
• Sin lugar a dudas el ámbito turístico de mayor importancia y potencialidad del término es elconsolidado en el área de Caños de Meca y Zahora. La intervención en este espacio pasa poruna mejora sustancial de la accesibilidad, la resolución de los problemas infraestructurales y lareconducción del proceso marginal de ocupación antrópica del territorio materializado medianteacciones de parcelación y edificación ejecutadas sin el necesario acompañamiento de unaracional configuración de su sistema de espacios públicos y dotacional.
• Zahara de los Atunes presenta su mayor recurso y exponente turístico en la recuperación delinmueble del Real de la Almadraba con el fin de contener un producto hotelero de máximacalidad que aproveche tanto la singularidad propia del inmueble como el simbolismo delemplazamiento. Por el contrario su mayor debilidad se encuentra en las carenciasinfraestructurales que presenta y en los riesgos evidentes que existen de conurbación con laurbanización Cabo de Plata desarrollada en el colindante municipio de Tarifa.
Establecidos e identificados los contenedores espaciales de la estrategia turística de Barbate,vamos a valorar la ordenación propuesta para cada uno de ellos.
1. El modelo turístico en el núcleo de Barbate
La potencialidad turística del núcleo principal aparece vinculada en el Plan vigente con eldesarrollo, remodelación y recualificación del ámbito del Puerto y con la materialización y puesta encarga de los suelos colindantes, localizados al norte, que cuentan con la clasificación de UrbanizableProgramado. Concretamente el Sector de Planeamiento UE-B-4 La Breña.
Es indudable la potencialidad turística de este ámbito y la bondad del emplazamiento, no yasolamente en relación con el Puerto sino también con la Playa de la Hierbabuena. De ello quedaconstancia en la propia documentación del Plan. Así, en el Informe de sugerencias al Avance de
Imágenes del espacio urbano del Caños de Meca. Carencias en el nivel de urbanización,insuficiencia dimensional y déficits infraestructurales son sólo algunas de las característicasmás destacables.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
70ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
La problemática detectada en Caños de Meca se incrementa exponencialmente en elámbito de Zahora. A la absoluta precariedad del sistema espacial, la ausencia deelementos estructurantes y los déficits dotacionales e infraestructurales se une unaocupación antrópica del medio físico caótica e irracional, conformando una realidadurbana que está dilapidando las características naturales del territorio soporte,produciendo una huella ecológica nociva e insostenible.
Ordenación, algunas de los comentarios vertidos en las contestaciones instrumentadas son altamenteelocuentes de la responsabilidad asignada desde el Planeamiento a estos suelos de cara a conformarun producto de alta calidad:
Conseguir una buena relación de la playa de la Yerbabuena con la implantación turística. Estatiene dos tramos diferenciados de frente marítimo: el que recae al Puerto y el que, fuera ya de la zonaportuaria, se asoma directamente a la playa y al mar. El primero por su relación con el Puerto requiereun tratamiento más compacto, que permita una cierta dotación comercial a lo largo del paseo, el cualse proyecta con la amplitud que requiere un buen paseo marítimo para un conjunto urbano de altacalidad. Pero si se quiere aprovechar adecuadamente el recurso de la playa de la Yerbabuena, estepaseo marítimo debe prolongarse, aunque con muy distinto carácter, por la fachada marítimacorrespondiente, ya libre de la instalación portuaria.
Como la carretera va ascendiendo hacia el Oeste desde el ángulo noroccidental del Puerto, todoeste frente queda en una posición muy elevada sobre la playa y distante de ella, situándose el únicopunto de fácil acceso en el extremo occidental del bulevar del puerto, de donde arranca el tramoascendente. El uso hotelero con sus amplios jardines aterrazados sobre el talud que asoma a la playa,supone un discreto y controlado modo de permeabilizar, leve pero eficazmente, la relación visual y elacceso peatonal entre la zona residencial y la playa.
Se trata de aprovechar el privilegiado enclave que se presenta en este lugar para implantar unainstalación hotelera muy cualificada que haga de locomotora, tirando hacia arriba de los segmentosóptimos de la demanda con los consiguientes efectos cualificadores sobre el conjunto de la extensiónurbano-turística propuesta. La instalación hotelera se concibe como un conjunto bien integrado en elpaisaje, con una ocupación de parcela muy pequeña porcentualmente y una disposición arquitectónicamimetizada con el entorno. Ello es perfectamente posible mediante el control público de la operación.
No se concibe esta operación como una simple calificación jurídica del suelo para que lainiciativa privada opere según sus pautas habituales en la zona, sino como una operación rectora, decarácter público y modélica en su concepción. Ello pasa ineludiblemente por instrumentar una eficazcooperación interadministrativa, que el Ayuntamiento de Barbate puede legítimamente reclamar encontrapartida a su desproporcionada contribución a la protección de los llamados espacios naturales.
Estos párrafos manifiestan con suficiente claridad los objetivos y criterios de ordenación ideadospor el Plan para el desarrollo del sector. Sin embargo- y este caso nos puede ayudar a visualizar lafractura metodológica que, en nuestra opinión, presenta el Plan y que reiteradamente hemos puestode manifiesto en apartados anteriores del presente documento- estos criterios y objetivos han quedadocompletamente ocultos tanto en las determinaciones gráficas del Plan como en las determinacionesurbanísticos donde se concreta el contenido básico del sector de Planeamiento. Analicemos los datos:
•El sector cuenta con una superficie total de 200.000 m2, una superficie máxima edificable totalde 59.500 m2 y un número máximo de viviendas de 430, es decir, 1.720 plazas de alojamiento .
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
71ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
• Las tipologías residenciales permitidas son la plurifamiliar abierta y la unifamiliar aislada,caracterizadas en proporciones de máxima edificabilidad. Se valora positivamente esta ofertatipológica ya que, además de adaptarse adecuadamente a las connotaciones de esponjamientoy baja densidad edificatoria que deben caracterizar estos espacios, la diversidad redunda enbeneficio de la capacidad de aportar signos de legibilidad e identificación al espacio públicoresultante.
• El Plan introduce una complementariedad de actividades terciarias de 6.500 m2, lo querepresenta, aproximadamente, un 11% de la máxima edificabilidad asignada al sector ( 3,78m2/plaza de alojamiento, parámetro suficiente para proveer a la actuación de la necesariatextura de usos).
• Sin embargo la quiebra más importante que, a la postre, invalida los Planteamientos inicialessobre el desarrollo del sector es el tratamiento dado al uso hotelero, ya que al igual que parala totalidad de las actuaciones del Plan que cuentan con esta actividad, queda definitivamentecontemplado como uso compatible, es decir, admisible y no obligatorio, pudiendo llegar aconsumir un máximo del 20% de la edificabilidad residencial (53.000 m2), es decir, 10.600 m2,lo que, en aplicación del parámetro de 1plaza cada 35 m2 edificables, representaría unvolumen de alojamiento de 300 plazas (75 viviendas equivalentes).
• En el hipotético supuesto que el desarrollo del sector contemple el consumo de la edificabilidadhotelera, el volumen residencial restante sería de 355 viviendas, lo que equivale a 1420 plazasde alojamiento. Es este caso la relación entre los modelos hotelero y residencial sería de 1 plazahotelera cada 4,7 residenciales, proporción algo escasa para equilibrar el producto.
• Pero lo más grave no estriba tanto en el desequilibrio detectado como en que, al considerar laimplantación hotelera como posible, podría darse el caso ( nada extraño por cierto) de que elcontenido del sector se agote con actividades residenciales, consumiendo el volumen máximode 430 viviendas asignado. Apelar al control público de la operación, no resuelve la cuestión.No sería la primera ocasión que la coyunturalidad y la tendencia del mercado provoquesustanciales modificaciones en los criterios iniciales de las administraciones actuantes. Paraofrecer un espacio turístico racionalmente compatible, en primer lugar, se debería haberapostado con mayor firmeza por incluir, como determinación obligatoria, la presencia deactividad hotelera y, al tiempo, reducir el volumen residencial restante hasta valores cercanos alas 200 viviendas
• El nivel de cesiones también se revela escaso, en relación con la presencia dominante que lossuelos de espacios libres y dotacionales deberían tener en el espacio turístico, superandosustancialmente los mínimos establecidos en el Anexo del Reglamento de Planeamiento para lossuelos residenciales.
PLA
N G
EN
ER
AL
MU
NIC
IPA
L D
E O
RD
EN
AC
IÓN
•B
AR
BA
TE
72ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
• El nivel de determinaciones gráficas es absolutamente precario. ¿Dónde quedan los ampliosjardines aterrazados sobre el talud que asoma a la playa del "teórico" uso hotelero? ¿Y qué decirdel conjunto bien integrado en el paisaje, con una ocupación de parcela muy pequeñaporcentualmente y una disposición arquitectónica mimetizada con el entorno, con que se defineel sistema de ocupación del hotel?. La aplicación de una actitud metodológica de baseproyectual hubiese derivado en el establecimiento de vinculaciones gráficas que coadyuvasen acaracterizar la localización de actividades en relación con los objetivos explicitados y pautarespacialmente los criterios de estructuración urbana del ámbito.
2. El modelo turístico en el núcleo de Caños de Meca.
El contenido turístico de la propuesta de ordenación del Plan vigente para el área de Los Cañosde Meca, se formaliza en las siguientes actuaciones:
• Suelo Urbano no consolidado. Unidad de Ejecución UE-CM-1.• Suelo Urbanizable. Sector UE-CM-2.
Sector UE-CM-3.Sector UE-CM-4.
73ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Vista del núcleo de Caños de Meca desde la carretera de Barbate. La belleza natural de este espacio, donde destaca la presencia del Cabo de Trafalgar no se corresponde con la consolidación de un espacio turístico precario, deficiente y monofuncional(opción de segunda residencia con carácter prácticamente exclusivo).
