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Nmero Extraordinario de Revista Anales de la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales. U.N.L.P. 2015

Los plazos de la locacin en el Cdigo Civil y Comercialde la Nacin

POR LUIS F. P. LEIVA FERNNDEZ (*)

Sumario: I. Introduccin. Contenido de este ensayo. II. El plazomximo en la locacin. III. El plazo mnimo en la locacin. IV. Con-clusiones. V. Bibliografa.

I. Introduccin. Contenido de este ensayo

Despus de la compraventa, el de locacin es el contrato con mayor arraigo social. La locacin estecho, es negocio, y tambin es esparcimiento. Es la puerta a la autonoma adolescente, y a la vez el

desafo a superar camino a la adultez plena.

El plazo es elemento esencial del contrato, mxime si se realizan inversiones para la adecuacinmaterial del inmueble a las necesidades del locatario, pues al no ser separables suelen quedar enbeneficio de la propiedad, lo que implica que el locatario deba considerar un lapso temporal mnimode duracin del contrato que permita su amortizacin.

En este ensayo analizar el cambio en el plazo mximo y mnimo en las locaciones incorporado alos artculos 1197 y ss. del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

II. El plazo mximo en la locacin

II. 1. El plazo mximo en el Cdigo de Vlez Sarsfield

a) Su fundamento y crtica

Vlez Sarsfield, se inclin por establecer un plazo mximo al contrato de locacin que estableci en10 aos en el ahora derogado artculo 1505 del Cdigo Civil.

Lo hizo fundado en razones de economa social para no trabar indefinidamente el goce del inmueblepor su poseedor o propietario, y en una poca en la que el mercado locativo era casi inexistente, muchoantes de la primer oleada migratoria que arrib a nuestro pas.

La extensin de 10 aos como plazo mximo fue objeto de crtica por Lafaille (1) y Segovia (2), pero

sostenida por Machado (3) y Salvat (4) quienes manifestaron conformidad con los plazos establecidosen el Cdigo Civil (5).

Por su lado en el mbito rural la ley 13.246 en su artculo 45, (ref. por ley 22.298), establece un plazomximo de 20 aos si el arrendatario o aparcero se obliga a efectuar mejoras en el predio arrendado,lo que en alguna manera permite inferir una tendencia a la ampliacin del plazo mximo.

(*) Prof. Titular Ordinario de Derecho Civil III (Contratos), y Director del Instituto de Derecho Civil, Facultad de Cien-cias Jurdicas y Sociales, UNLP. Prof. Titular Ordinario de Obligaciones y Contratos Civiles y Comerciales, Facultad deDerecho, UBA. Profesor Extraordinario, Facultad de Derecho, Universidad Austral.

(1) Conf. Curso T. II, N 307.

(2) El Cdigo Civil T. I. p. 418.(3) Exposicin T. IV. p. 248 y 249.

(4) Tratado, T. II N 908.

(5) Spota - Leiva Fernndez T. V. N 1137 p. 142.


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b) Tiene que existir un plazo mximo?

Esa es la pregunta fundamental porque admitirlo constituye una limitacin a la autonoma de lavoluntad, una proteccin al locador que no la necesita, pues no carece de capacidad de ejercicio,ni la tiene disminuida (6). Tampoco encuentra sustento en razones de economa social porque sifuese as debera prohibirse tambin las renovaciones sucesivas que producen el mismo efectoeconmico.

A todo eso adase que ningn otro contrato civil tiene una limitacin anloga.

En otra oportunidad expres:

En la duracin mxima del contrato de locacin no se encuentra interesado el orden pblico,desde que las partes pueden volver a contratar en los mismos trminos tantas veces como quieran,postergando sine die la restitucin de la tenencia. Adems, existen en el Cdigo Civil situaciones mu-cho ms gravosas que el contrato de locacin que no tienen plazo mximo, como el comodato en elmbito contractual; o que lo tienen muy amplio, como el usufructo en el campo de los derechos reales,que puede extenderse hasta una vida. Con el agravante en ambos casos de la gratuidad, porqueel comodato es esencialmente gratuito, y el usufructo admite la modalidad gratuita (Spota LeivaFernndez, V, N1137 p. 142; Leiva Fernndez, Las modificaciones... p. 71).

c) Los plazos mximos en derecho comparado

Por fin, an desde la sancin del Cdigo Civil de Vlez Sarsfield, existe una parte de la legislacinque opta por la eliminacin de los plazos mximos, y que subsiste en los:

Cdigos de Alemania (1900), Blgica (1807) Brasil (el de 1916 y el vigente desde el da 11 de enerode 2003), Chile (1857), Colombia (que es el de Chile), Ecuador (que es el de Chile), Espaa (1889),Francia (1804), Guatemala (1992), Panam (1916-1917), Suiza (1907-1911), Vietnam (1996), Mongolia(1994); China (1930, vigente en Taiwn); Federacin Rusa (1994-1996); Austria; Cuba (1987); PuertoRico (que es el de Espaa); Blgica para las locaciones comerciales; la ley de inquilinato de Costade Rica, el Esbozo de FREITAS para el Brasil y el Anteproyecto Ossorio para Bolivia. Otros cdigosprevn plazos mximos elevados, como el Cdigo Civil de Uruguay (1914) que establece 15 aos;el de Mxico (1928) con plazos mximos de 10, 15 y 20 aos segn que el destino sea habitacional,comercial o industrial; el de Portugal (1966) que prev 30 aos; y el de Qubec de 1991 (art. 1880)que establece un plazo mximo de cien aos. Pero, lo realmente relevante es establecer si es lgicoque la locacin deba tener un plazo mximo. En defensa de qu inters? Tambin, los ltimosproyectos de reforma se inclinan en ese sentido: me refiero al Anteproyecto Llambas de 1954 ensu art. 1225 mantuvo el plazo de diez aos pero lo ampli a veinte aos en caso de tratarse de in-

muebles destinados a una explotacin industrial o comercial. Por su parte el Proyecto de CdigoUnificado de 1987 (art. 1505) para estos supuestos lo elev a cincuenta aos (Leiva Fernndez,El arrendamiento (...) T. II. p. 1363).

Por eso en el borrador elevado a la Comisin propuse optar por eliminar el plazo mximo o am-pliarlo como en el Proyecto de 1998. Se opt por lo segundo, que era una de las decisiones posibles.

d) Intentos de superar el plazo mximo por va jurisprudencial

Durante la vigencia del Cdigo Civil se plante la inconstitucionalidad del plazo mximo del referidoartculo 1505 que por regla no prosperaron en razn que la Corte Suprema de Justicia de la Nacinfij su postura sobre la constitucionalidad del plazo mximo legal vertida en el ao 1924 en la causa

promovida por Manuel Corn c. Jos Ronco (Fallos 142:68) y anteriormente al hacer suyo el dictamen

(6) Conf. Leiva Fernndez, El arrendamiento... T. II. p. 1363; Id. Las locaciones urbanas... p. 359; Id. El contrato delocacin p. 41; Id. Las modificaciones... p. 71.


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del Procurador General Suplente Horacio Rodrguez Larreta, al dictaminar en Horta, Jos c. Harguin-deguy, Ernesto, acerca del mismo tema pero respecto de las leyes 11.156 y 11.157 (7).

Es que todos los derechos tienen lmites, sera lo mismo pretender que el usufructo trascienda laduracin de una vida, o que la inscripcin hipotecaria tenga cien aos etc.

La igualdad ante la ley es conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio.

No obstante qued firme el pronunciamiento de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G,15/09/2004, Segura S. A. Inmobiliaria y Financiera International Hotel Development S. A. (Conf. LeivaFernndez, El plazo mximo de la locacin y la Constitucin Nacional) que no fue recurrido, con loque se evit la instancia ante la Corte Suprema.

En el fallo Segura S. A. Inmobiliaria y Financiera International Hotel Development S. A el tribunalse refiere al derecho a trabajar y ejercer industria lcita, garantizado en el artculo 14 de la ConstitucinNacional, sin embargo lo garantizado:

es la actividad negocial, no el medio instrumental para realizarla. Mxime si es posible realizar elmismo negocio a travs de otras figuras jurdicas, como el usufructo, o recurriendo a diversos contratosasociativos, o celebrando un leasing con pacto de retroventa (art. 1366 del Cdigo Civil). Figuras jur-dicas que a su vez podran haberse utilizado exclusivamente, o combinadas, como podra habersido la constitucin del derecho real de usufructo limitado a los 20 aos previstos para el caso que elusufructuario sea una persona jurdica (art. 2920 del Cdigo Civil) seguido de un contrato de locacincon plazo suspensivo a la fecha del cese del usufructo (Spota - Leiva Fernndez, V, 1201. p. 286).

II. 2. El texto vigente y la prueba del contrato

El artculo 1197 del Cdigo Civil y Comercial reproduce lo previsto por el artculo 1129 del Proyecto

de Cdigo Civil de 1998 al prever un mximo de 20 aos para el destino habitacional y de hasta 50 aospara los otros destinos, con lo que se aumenta el plazo hoy restringido a 10 aos por el artculo 1505del derogado Cdigo Civil.

Pero ampliar el plazo es directamente proporcional a la necesidad de asegurar la prueba del con-trato por eso el Proyecto de 1998 en su artculos 1122 propona que si el tiempo pactado es superiora cinco (8) aos, el contrato debe ser registrado para que sea oponible a terceros.

Cabe destacar que la registracin no es algo ajeno al contrato de locacin pues as lo dispona anti-guamente la ley 1893 vigente hasta su derogacin por la ley 17.417, en 1968, (Id. p. 64).

Al no incluirse tal previsin en el Cdigo Civil y Comercial deber protegerse la prueba documental

celosamente pues el contrato con tales plazos ha pasado a ser de los regulados como de larga dura-cin en el artculo 1011.

II. 3. Plazo que excede el mximo legal

a) Efectos sobre el tiempo excedente

A semejanza de otros plazos mximos Vg. el del usufructo se trata de una norma de ordenpblico (9) por lo que su violacin acarrea una nulidad absoluta aunque parcial (10), pues se trata

(7) Conf. Spota - Leiva Fernndez, V, 1201. p. 286.

(8) Spota - Leiva Fernndez T. V. N 1137 p. 142.

(9) Conf. Borda, T. II, pargr. 645/6; Carlomagno p. 54; Lafaille, Curso T. II. Pargr. 309; Lerena T. V, p. 249;Lorenzetti T. II, p.358; Machado IV, p. 248; Leiva Fernndez, Luis F. P., en Llambas, Cdigo III-B, p. 152; Spota - Leiva Fernndez, V, 1201. p. 286.

(10) Lafaille T. II, pargr. 189; Salvat, II pargr. 40; Leiva Fernndez, Luis F. P., en Llambas, T. III-B, p. 152; Spota - LeivaFernndez, V, 1201. p. 286.


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de una aplicacin del principio de conservacin del acto jurdico contractual. Solo se expurga elplazo excedente.

Aunque puede establecerse una clusula expresa de renovacin, no puede usarse para superar ocontravenir los plazos mximos legales.

b) Lmites a la opcin de prrroga

Sin embargo no encuentro obstculo a que, una vez concluido un periodo locativo, las partes ce-lebren nuevamente un contrato de locacin sobre el mismo inmueble; y as sucesivamente inclusosuperando los mximos previstos, porque se trata de nuevas relaciones locativas de las que surgennuevos contratos, y no son prrroga de los anteriores (11).

Lo que se sanciona con nulidad es la clusula que prevea una opcin, a favor de ambas partes, dellocador o del locatario, que permita por decisin unilateral la continuacin del contrato transgrediendoel plazo mximo legal (12).

Si la clusula de que se trate permite ejercer una opcin de prrroga por ms perodos, es invalidableen cuanto su suma exceda del plazo mximo porque la duracin total de la relacin locativa, computadodesde el inicio, no puede superar el mximo legal.

As las cosas, la clusula en un contrato de locacin de inmueble con destino no habitacional porel trmino de veinticinco aos, con opcin a favor del locatario de prorrogarlo a su vencimiento (porhasta otros veinticinco aos, pero no ms) resultara plenamente vlida.

c) Incidencia de los nuevos contratos de opcin y de preferencia

Como el contrato preliminar de opcin (artculo 996) presume que el obligado (locador en nuestra

hiptesis) que no est obligado a dar nuevamente en locacin contrata una opcin a favor del lo-catario, se estara sin duda ante un nuevo contrato que, por ende, no vulnera la regla del plazo mximoporque el obligado por la opcin puede decidir no dar en locacin. Pero si decide hacerlo, obligadocomo est a aceptar al beneficiario de la opcin como locatario, al cumplirlo surge un nuevo contrato.

La situacin no vara si en el contrato de opcin el rol de beneficiario de la opcin se otorgase al lo-cador y el de obligado a aceptar el contrato al locatario, porque de cualquier manera el contrato que secelebre en cumplimiento de la opcin se tratara de un nuevo contrato que podra o no existir, porquenada asegura que el beneficiario (locador) ejerza su derecho, pues no tiene obligacin de ejercer laopcin (Leiva Fernndez en Alterini. T. VI p. 281). El contrato as logrado no se suma al plazo inicial.

Igualmente si se acord en forma autnoma un pacto de preferencia (artculo 997) por el cual una

parte se compromete a darle prioridad a la otra, en la medida que iguale las circunstancias (plazo,destino, garantas, etc.) y precio ofrecidos por un tercero; en el contexto del Cdigo Civil y Comercialel contrato de locacin as logrado no se suma al plazo inicial. Ya se entenda que era viable, comopacto en el contrato de locacin (13).

Nuevamente, si invertimos los roles y el que otorga la preferencia fuese el locatario obligndose aque si decide tomar en locacin nuevamente lo har con el mismo locador si este iguala las condicionesy precio (en este caso el ms bajo) propuesto por un tercero, la situacin no cambia, porque siemprese requiere la concurrencia de dos elementos que pueden o no concurrir: la decisin de contratarun nuevo contrato de locacin y la posibilidad de igualar la oferta del tercero (Leiva Fernndez: enAlterini, T. VI, p. 281).

(11) Conf. Machado T. IV. p. 249; Salvat T. II p. 40, Leiva Fernndez en Llambas T. III-B p. 152; Spota - Leiva FernndezT. V. p. 285.

(12) CNPaz, Sala I, LL Rep. 1968-1787, N 61; CNEsp. Civ y Com., Sala I, LL Rep. 1974-1005, N 16.

(13) Conf. Rezznico Luis M. T. II151; Leiva Fernndez en Llambas T. III-B p. 152.


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III. El plazo mnimo en la locacin

III.1. mbito de aplicacin y contenido

La regla del artculo 1198 del Cdigo Civil y Comercial a semejanza de lo prescripto en el rgimenderogado solo se aplica a las contrataciones inmobiliarias que no se rijan por la ley de arrendamientosrurales.

El nuevo plazo mnimo legal es de dos aos cualquiera sea el destino al que se dedique el inmuebley desde luego siempre que no se haya pactado uno mayor.

El objeto abarca en forma explcita tambin a las locaciones sobre partes de inmuebles y universa-lidades que las contengan. Se recibe de esta manera un concepto preexistente.

No importa si la locacin es con muebles o sin ellos, salvo que siendo con muebles sea en zona deturismo en cuyo caso carece de plazo mnimo legal como prescribe el artculo 1199 inc. b) el Cdigo

Civil y Comercial.El nuevo plazo mnimo legal solo rige para la contratacin originaria, no para las prorrogas expresas,

ni se aplica a la sublocacin (14), porque por esa va podra superar el plazo de la locacin originaria;ni para la cesin (15).

Tampoco se aplica a la continuacin de la locacin concluida (artculo 1218); por ello es que seprohbe la tcita reconduccin, para que no empiece a correr un nuevo plazo mnimo legal.

S se aplica si hay nuevas contratos sucesivos; es decir no a prrrogas del mismo contrato.

Como en el sistema derogado, la norma se aplica en subsidio del plazo mayor pactado por las partes.En sntesis si se pact un plazo mayor se aplica el mayor; si no se pact se aplica el de mnimo legaldel artculo 1198; y si se pact uno menor tambin se aplica el de este artculo referido excepto que setrate de uno de los supuestos excluidos en el artculo 1199.

Como la previsin legal no formula distincin alguna en funcin del sujeto, el plazo mnimo legalampara a cualquier locatario; incluso al Estado.

III.2. Se unifican los plazos mnimos legales

El artculo 1198 que reproduce el artculo 1130 del Proyecto de 1998 al unificar los plazos m-nimos para cualquier tipo de locacin de inmuebles o de parte de inmuebles, o de universalidadesque los contengan y establecerlo en dos aos, elimina una diferencia que nunca tuvo sustento lgico.

Prever como haca la legislacin derogada distinto plazo mnimo para la locacin de inmueblessegn su destino era una tradicin que no encontraba justificativo. El origen ha sido posiblementela creencia que trasladar una familia era menos dificultoso y se poda hacer en menor tiempo quetrasladar un comercio o industria. No por la mudanza sino porque el comercio y la industria siempredeja atrs algo de su clientela. El mailingpor correo electrnico parece haber superado ese enfoque.

Tampoco cabe presumir que la locacin comercial o industrial o profesional requiere incorporaruna mayor infraestructura que la meramente familiar. Una inmobiliaria, v. gr. no necesita trasladarcasi nada (16).

(14) Conf. Rezznico, Luis M., T. II, p. 16; Spota - Leiva Fernndez, T. V. N 1126 p. 107; Leiva Fernndez, en Llambas,T. III-B p. 155.

(15) Conf. Carlomagno, p. 89; Spota - Leiva Fernndez, T. V. N 1126, p. 107; Leiva Fernndez, en Llambas, T. III-B, p. 155.

(16) Conf. Spota - Leiva Fernndez, T. V. N 1126 p. 109.


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Tal unificacin tambin soluciona el tema de la duracin mnima de las locaciones de destino mixto,y de las que por inadvertencia no establecen el destino contractual.

III.3. El plazo mnimo legal es de orden pblico para el locador

Igual que en el rgimen derogado, el plazo mnimo legal es de orden pblico y obligatorio para ellocador (17), pero slo facultativo para el locatario en cuyo beneficio est establecido. Prueba de estoltimo es la posibilidad de resolver anticipadamente desde los seis meses de celebrado el contrato(artculo 1221).

El plazo contractual inferior al legal es nulo y su nulidad puede ser declarada de oficio (18).

Como el plazo mnimo legal esta previsto en beneficio del inquilino puede renunciarse (19), perono en forma anticipada (20). Igual que en el Proyecto de 1998 se exige la tenencia de la cosa para queel locatario pueda renunciar vlidamente al plazo mnimo, como recaudo para evitar las renunciassistemticas y anticipadas, asumiendo que al estar en la tenencia de la cosa el poder negocial del lo-

catario es equivalente al del locador.

III.4. Locaciones excluidas del plazo mnimo legal

El origen lejano de los supuestos de exclusin del plazo mnimo legal se encuentra en algunas leyesde emergencia en materia locativa urbana, que los referan como ajenos a la prrroga que establecan, yque a partir de la ley 23.091 (artculo 2) mantuvieron casi el mismo contenido fctico pero atribuyndolesel efecto de excluirlas del amparo que significa los plazos mnimos legales. Es decir, se conservaronlos supuestos cambiando los efectos.

a) Inciso a) del artculo 1199: inmuebles o parte de inmuebles destinados a sedes de embajadas,consulados u organismos internacionales y el destinado a habitacin del personal extranjero

diplomtico o consular

La exclusin se aplica a contratos de locacin inmobiliaria celebrados por Estados u organismosinternacionales reconocidos por la Nacin. No abarca a las oficinas administrativas que pueda tenerla embajada o el consulado Vg. para otorgar visas si es fuera del edifico sede.

No se aplica a los contratos celebrados por el personal de un consulado o de una embajada o de unorganismo internacional, sino slo a aquellos sujetos de jerarqua funcionarial tal como para repre-sentarlo. Y en orden a los organismos internacionales cabe restringir el alcance de su interpretacinal caso de aquellos que estn acreditados en nuestro pas con jerarqua de estado extranjero, por ej.:la ONU y la OEA, pero no nos parece que ello se refiera, Vg., a una comisin tcnica mixta de nuestropas y uno extranjero, pese a ser un organismo internacional.

Es que los diplomticos cumplen un perodo en nuestro pas y luego retornan a sus patrias. Pero eseno es el caso del chofer, el portero, o el empleado administrativo del consulado o embajada, que lasms de las veces es conciudadano nuestro (21).

(17) Conf. Clavell Borrs, p. 149; Rezznico, L. M., II. p 479, Salvat T. II, p. 96; Piantoni, p. 126; Leiva Fernndez, Luis F. P.,Consideraciones..., p. 1151; Spota - Leiva Fernndez, T. V. N 116 p. 107; Leiva Fernndez, en Llambas, T. III-B, p. 155.

(18) CNEsp. Civ. y Com., Sala V, LL Rep. 1975-1084, n 26.

(19) Conf. Borda T. I., p 479; Clavell Borrs p. 149; Piantoni p. 122; Rezznico L. M.,II, p. 159; Salvat, p. 42; Leiva Fer-nndez, en Llambas, T. III-B, p. 155.

(20) Carlomagno, p. 57; Piantoni p. 128; Leiva Fernndez, en Llambas, T. III-B p. 155; Spota T. IV. p. 695; Leiva Fernn-dez, Consideraciones... , p. 1151.

(21) Conf. Leiva Fernndez, Consideraciones... p. 1151; Id La locacin en el proyecto... ; Id. Las modificaciones... p. 71; Leiva Fernndez en Rivera, Comentarios al Proyecto... p. 609; Id. El contrato de locacin..., p. 41; Spota - LeivaFernndez, T. V., n 1127, p. 111.


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Por esa eventual necesidad de regresar al extranjero no tiene sentido obligarlos a contratar con unplazo mnimo y, eventualmente someterlos al pago de una indemnizacin por resolucin anticipadade la locacin, sea porque su destino en la Argentina es de pocos meses, sea porque su estada en la

Repblica no depende de su voluntad sino de las ordenes de sus gobiernos.b) Inciso b) del artculo 1199: inmuebles o parte de inmuebles destinados a habitacin con

muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares

Se trata del llamado contrato de temporada sobre inmuebles destinados a habitacin, por lo que nose excluye de la aplicacin del plazo mnimo legal los contratos con destinos no habitacionales aunquesean de temporada Vg. un restaurant en una playa por los meses de verano.

La ley 23.091 se refera a inmuebles con esos fines ubicados en zonas atas para turismo, siendoque en realidad, cualquiera puede serlo. El sitio de turismo no es fruto de una consideracin objetiva,sino subjetiva propia de la valoracin de cada individuo. Vg. los norteos hacen turismo en el sur, ylos sureos van al norte. Cualquier zona es objetivamente apta para turismo por lo que en el CdigoCivil y Comercial se elimin el criterio referido a las zonas afirmando el uso al que se les destinara.

La norma crea una presuncin al establecer que, si el plazo del contrato supera los tres meses, en-tonces no se ha celebrado una locacin con fines de turismo o descanso. Se trata de una presunciniuris tantum (22).

c) Inciso c) del artculo 1199: inmuebles o parte de inmuebles destinados a guarda de cosas

No efectuando ninguna distincin la norma, ha de entenderse comprendida en la misma cualquierlocacin inmobiliaria destinada a la guarda de cosas (automviles, animales, efectos personales, etc.).

Pero debe quedar en claro que se trata de locaciones y no de contratos de depsito o de garaje que

es innominado pero con tipicidad social (23).El inciso ahora vigente sintetiza la farragosa redaccin del artculo 2 inc. c) de la ley 23.091.

d) Inciso d) del artculo 1199: inmuebles o parte de inmuebles destinados a exposicin u ofertade cosas o servicios en un predio ferial

La norma se refiere a las locaciones de inmuebles o partes de inmuebles por su naturaleza (un sectorpara poner una carpa o un stand) o por accesin (lo mismo pero dentro de un edificio) o de puestosen mercados o ferias en mbitos privados.

Como la feria, exposicin o mercado duran poco tiempo generalmente no se alquila un inmueblesino un espacio pequeo para poner un stand de exhibicin, para distribuir publicidad, etc.

El locador debe ser un sujeto de derecho privado porque si es el Estado (nacional, provincial o mu-nicipal), la locacin es administrativa (24).

e) Contratos con finalidad determinada que deba cumplirse en un plazo menor

El ltimo prrafo del artculo 1199 recoge la regla que tena el derogado artculo 1508 del Cdigo Civil.

Se trata de las locaciones con objeto determinado y expreso menor al mnimo legal que ya se admitanen la legislacin derogada (V. CNEsp. Civ. y Com., Sala III, LL 1976-D-672) como la de un teatro para

(22) Conf. Spota Leiva Fernndez, T. V. N 1127 p. 111; Leiva Fernndez. Las modificaciones... p. 71; Leiva Fernndezen Rivera Comentarios al Proyecto... p. 609; Id. El contrato de locacin... p. 41.

(23) Conf. Leiva Fernndez, El interdicto de recobrar, ... p. 276; Spota Leiva Fernndez, T. V. N 1127 p. 112.

(24) Conf. Leiva Fernndez, Consideraciones... p. 1151; Spota Leiva Fernndez, T. V. N 1127 p. 113.


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dar un nmero determinado de representaciones (25). Este tipo de locaciones debe ser analizadas conespecial cautela, pues abren una importante brecha para posibles simulaciones ordenadas a la eludir elplazo mnimo legal. En su anlisis adquiere particular relevancia el estudio de la causa fin del contrato.

f) Quid de la resolucin anticipada aplicada a los contratos sin plazo mnimo legal. Crtica alartculo 1221 inc. b)

La norma citada exige que el locatario pague una indemnizacin de dos meses de alquiler en lossupuestos de locacin no sujeta al plazo mnimo legal.

La indemnizacin tarifada que en el borrador se refera a dos perodos de alquiler en el CdigoCivil y Comercial se entendi como dos meses de alquiler.

As redactado es inaplicable. Si el alquiler se pact en un pago nico Vg. por 4 meses de vacaciones,la indemnizacin tarifada equivale al monto dividido por la cantidad de meses y multiplicado pordos. Si se pact por pago mensual en cada uno de los cuatro meses se deber el valor del ltimo mes

multiplicado por dos.

Pero, si la duracin del contrato fuese Vg. de quince das, no podra pagarse de indemnizacin elvalor de dos meses porque superara cuatro veces el valor del contrato, y si fuese de un mes de veraneo,tampoco, porque superara en el doble el valor contractual. Esta norma, la del inciso b) de este artculoen los trminos de la ley, llevar a que Vg., en las locaciones por temporada de verano no se puedaresolver pues sera ms barato cumplir el contrato que resolverlo.

El mismo problema se suscita en las dems excepciones al plazo mnimo legal del artculo 1199,(Vg. cochera que no configure un contrato de garaje, parte de inmueble para ser usado para exposicino stand en predio ferial que puede durar un semana, etc.).

No es posible pagar ms por restituir la tenencia que por usarla.Si la norma no se aclara, por fe de erratas o por jurisprudencia, ser inaplicable(26).

IV. Conclusiones

El Cdigo Civil y Comercial reproduce en lo substancial el Proyecto de 1998 y lo hace con la finalidadde simplificar la regulacin legal, eliminando distinciones intiles, mantenidas por tradicin, aclarandoconceptos que ya estaban contenidos en la tambin derogada ley 23.091.

Como lo requiri la doctrina, ampla generosamente el plazo mximo y unifica en el menor valorlos plazos mnimos, que sujeta a los mismos efectos que la legislacin derogada, conservando lasexclusiones que tena la ley 23.091.

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(25) Conf. Leiva Fernndez, en Llambas. T. III-B p. 160.

(26) Leiva Fernndez en Alterini. T. VI p. 362.


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