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SISTEMAS REGISTRALES
2.1. Sistema Registral
2.1.1. Definición
Hablar de Sistema Registral es referirse al conjunto de normas que regulan
la forma por medio de la cual un Estado le otorga publicidad a los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través de una entidad registral destinada para el
efecto, la cual se regirá bajo las normas y organización del sistema que el Estado
decida utilizar1.
El fin primordial del Sistema Registral es darle la publicidad y seguridad
jurídica a la propiedad y derechos reales constituidos sobre esta, protegiendo la
situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando que estos sean objeto de
transacciones clandestinas que puedan afectar derechos de los propietarios, los
posesores y terceros que puedan tener interés alguno sobre los mismos2.
El Sistema Registral es básicamente el conjunto de normas reguladoras de
la institución registral, pues es por medio de este sistema que se le da valor a las
inscripciones o modificaciones, además de la publicidad necesaria para aquellos
derechos.
Un sistema registral es elementalmente la forma de la inscripción, la
organización institucional y los efectos que implica tal estructura, según Americo
Atilio Cornejo3 existen tres sistemas básicos en los que se pueden clasificar a nivel
doctrinal:
1 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 72 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986, Pág.ina 2153 Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 17
a) Sistema Francés,
b) Sistema Alemán o Germano y
c) Sistema Australiano o Torrens
Otras clasificaciones a las cuales hace referencia el autor Nery Muñoz4 que
se estiman importantes para amplían la clasificación anterior serian:
a) Sistemas Sustantivos, Adjetivos y relativos (mixtos),
b) Sistemas de Transcripción, inscripción y enlegajamiento5 y
c) Sistema de folio real y folio personal6.
2.1.2. Clasificación Doctrinal
A nivel doctrinario hay tres sistemas registrales que son los más
importantes en el mundo, estos sistemas sirven para dar seguridad y publicidad a
los actos relacionados con el registro de los bienes inmuebles.
a. Sistema Francés
El sistema francés, originado antes de la revolución francesa, que entre sus
principales características es que limitaba la publicidad únicamente a las
donaciones y que al llegar la revolución se creó la publicidad de las hipotecas y las
transmisiones inmobiliarias, en 1804 en el Código Francés se consagra el principio
de la transmisión solo consensu de la propiedad. Posteriormente se vedo la
publicidad en los actos a titulo oneroso7.
En su evolución se fortaleció el principio de publicidad registral legislándose
a favor de la inscripción de derechos reales como el arrendamiento a largo plazo y
4 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 155 Loc cit Pagina 10 6 ibid. Pagina 9 7 Op cit. Pagina 18
servidumbres, derechos reales que anteriormente no eran susceptibles de
inscripción registral. En 1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a las
transmisiones por causa de muerte, particiones y sentencias. En 1938 incluye
dentro de las constancias registrales la transcripción de los embargos. Algo muy
importante, los registros se llevaban en orden a los apellidos de los propietarios,
es decir un folio persona. En 1955 instauro además un sistema de publicidad real
mediante ficheros ordenados por parcelas y donde prohibía la publicación de un
acto de transmisión si el anterior no había sido inscrito8.
En la actualidad en países donde subsiste este tipo de sistema registral es
una oficina administrativa la que se encarga de llevar un registro de los bienes
inmuebles y el Estado no se involucra con los contrayentes al momento de realizar
cualquier acuerdo de enajenación o gravamen de bien inmueble objeto de registro.
De esa manera la figura de la autoridad registral solo aparece con el objeto de
darle un efecto declarativo a los actos realizados; en ese sentido, la inscripción
puede modificarse, e incluso extinguirse, según la validez de los actos9.
Los documentos se ordenan en orden cronológico de entrada y se anotan
en un índice que lleva un orden riguroso; en este tipo de sistema la inscripción se
hace de manera personal, lo que quiere decir que los bienes no poseen un lugar
especial en el registro sino que a cada propietario se le anota el bien inmueble a
su matrícula correspondiente. Esto llega a crear muchas veces duplicidad en la
inscripción pues un mismo bien inmueble puede encontrarse inscrito a nombre del
propietario que lo adquirió y por otro lado quedar inscrito a nombre del enajenante,
pues los registros constan de manera cronológica y dispersa.
En algunos países donde se lleva esta clase de sistema, para garantizar la
no duplicidad de la inscripción, existen dos ficheros un Personal y otro Real; en el
primero se lleva un registro de cada uno de los propietarios o titulares de los
bienes y en el segundo se llevan fichas parcelarias de cada finca, las cuales están
8 ibid9 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 232
ligadas a Catastro, aquí es donde se establecen las características de los
inmuebles y los derechos de dominio y reales constituidos sobre ellos.
Pero en general en este tipo de sistemas, como ya se dijo las inscripciones
o anotaciones se hacen sobre una matrícula la cual está asignada al nombre de
una persona física o jurídica, de manera que, para facilitar la búsqueda de los
bienes, se crean y organizan índices con los nombres de las personas.
Las principales características del sistema registral francés10 son:
Administrativo, ya que la inscripción registral no prejuzga acerca de
la validez de los actos o negocios jurídicos que le dan vida;
Folio personal, se lleva un registro de los propietarios, a quienes se
les hace constar el dominio de los bienes y los derechos reales
constituidos sobre los mismos.
Registro declarativo, pues el acto o negocio jurídico tiene validez
frente a terceros aun cuando no se ha inscrito, por lo que no necesita
para perfeccionarse una inscripción registral.
Trascripción, ya que los actos quedan registrados como una copia
íntegra en la oficina correspondiente.
Obligatorio, no para las partes pero para los notarios, autoridades y
jueces, quienes están obligados a dar aviso de todos los actos
relacionados con los bienes inmuebles inscribibles;
Tracto sucesivo, ya que los efectos que se anotan permanecen a
través del tiempo;
b. Sistema Alemán o Germánico
En Alemania el antiguo derecho germánico regulaba dos formas de
transmitir la propiedad, los cuales subsistieron simultáneamente, el El Thinx y el
Auflassung; el primero era la entrega simulada del bien en un acto judicial ante el
Thinxmann, en la cual quien adquiría el derecho demandaba al propietario la
10 Características sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral
entrega de la cosa y este se allanaba para entregar el bien y era por medio de una
resolución judicial por la cual se perfeccionaba la transmisión de la propiedad. La
entrega del bien era simbólica, pero desde ese momento el adquiriente quedaba
investido de la titularidad de la cosa. En el segundo, el Auflassung, la enajenación
del bien se perfeccionaba desde el momento que se inscribía y de esa manera
surge el sistema alemán11.
El sistema alemán, se caracterizaba inicialmente porque el acto traslativo
de un inmueble era solemne con formas y símbolos, se realizaba en presencia de
testigos a lo que se llamaba auflassung, posteriormente las transacciones
empezaron a constar en documentos en el tribunal o ayuntamiento, para luego
iniciar la constancia de las traslaciones de dominio en libros especiales más o
menos en el año 1,135, y no fue sino hasta esta época que dichos libros se
empezaron a considerar como un principio de la registración. En años posteriores
el derecho romano impacto en el derecho alemán y detuvo el desarrollo del
derecho registral en virtud de que el derecho romano no lo contemplaba, pero
finalmente se impone el sistema registral en el siglo XX12.
En la actualidad hay países que siguen utilizando este sistema registral,
basados en que el territorio como elemento fundamental para la constitución de un
Estado interviene en la transmisión de los bienes, es por eso que se dice que este
sistema registral se caracteriza principalmente por ser de carácter público. Es a
través de la autoridad estatal que tiene a su cargo el registro de los bienes
inmuebles que se le da publicidad a los actos que afectan a los bienes inmuebles
y por medio de los cuales se puede hacer oponible ante terceros el derecho de
propiedad.
Como lo indica el autor Cossio y Corral 13, en un sistema como este para
lograr tener la propiedad o titularidad de los derechos reales, es necesario que se
11 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 22312 Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 1913 De Cossio y Corral, Alfonso “Instituciones de Derecho Hipotecario” segunda Edicion, Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1956. Pagina 69
lleve a cabo una procedimiento ante los tribunales en el cual se deberán de velar
por los siguientes aspectos:
Capacidad del enajenante
Validez de la manifestación de la voluntad del enajenante
Validez de la manifestación de la voluntad del adquiriente al
momento de la aceptación
Validez del acuerdo de transmisión de bienes
Es importante resaltar que al hacer el examen para comprobar la validez
del acuerdo de transmisión de los bienes no se profundiza en lo respectivo a la
causa que da origen a la enajenación, simplemente se verifica la capacidad y el
consentimiento de la partes para realizar el acto.
Las principales características del sistema registral alemán14 son:
Oficialidad, es decir que el sistema es administrado estatalmente a
través de los tribunales que el mismo Estado designa como
encargados para llevar el registro de los bienes;
Carácter público, esto es debido a que se trabaja con el folio real,
dedicando un folio por cada finca, donde se anotan todas las
modificaciones al margen de cada bien;
Tracto sucesivo, ya que los efectos de los actos que se van
anotando permanecen a través del tiempo;
Folio real, ya que se lleva un registro según el bien en el cual se
asigna un numero de finca, que ocupa un lugar en el folio de un libro.
Registro constitutivo, pues se perfecciona con la simple inscripción
registral.
c. Sistema Australiano o Torrens:
14 Características sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral
Este es un sistema totalmente diferente a cualquier otro, inicio en el año
1858 en Australia con el Acta Torrens, era conocido como es sistema sustantivo
pues la inscripción del inmueble era un elemento esencial para la enajenación de
la propiedad. En Australia había dos clases de títulos, el primero que viene
inmediatamente la corona, que no era atacable; y el segundo, que era el que
derivaba del anterior, el cual por no existir sistema registral era muy susceptible
fraudes pues era fácil el movimiento clandestino del los bienes inmuebles, debido
a esto fue que se creó el sistema registral de inmatriculación15.
Este sistema establece que inicialmente el titulo debe pasar por una
matriculación para que el inmueble quede incorporado al sistema, la matriculación
se realiza por solicitud del interesado o propietario, resalta que el registro debe
hacer un análisis pormenorizado de los títulos, con esto se comprende que deben
haberse cumplido con los requisitos formales de validez, ya que de no ser así no
tendría caso esa exhaustividad en su análisis. Habiéndose realizado el análisis el
registro emite una resolución que comprende la certificación del título quedando
siempre una copia a duplicado en el archivo registral16.
Para la transferencia de un inmueble ya registrado, el sistema australiano
es necesario la presentación del título y lo que en el sistema se denomina acto
casual, es decir el acto de traslación.
El sistema australiano es un sistema de folio real ya que toma a cada finca
o inmueble como unidad de registración y su inscripción es constitutiva y
convalidante.
Las principales características del sistema registral australiano17 son:
15 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 23516 Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 2317 Características sistematizadas por la investigadora cuya fuente son los distintos autores de textos de derecho registral
Obligatorio, es decir que el todos los bienes deben de estar
matriculados ya que de no ser de esa manera los propietarios no
pueden disponer de los bienes
Oficialidad, es el mismo Estado el encargado de llevar el registro de
los bienes;
Carácter público, esto es debido a que se trabaja con el folio real, ya
que toma a cada finca o inmueble como unidad de registración,
dedicando un folio por cada una, donde se anotan todas las
modificaciones al margen de cada bien;
Tracto sucesivo, ya que los efectos de los actos que se van
anotando permanecen a través del tiempo;
Registro constitutivo, pues se perfecciona con la simple inscripción
registral.
Registro convalidante, solo un bien inmueble inscrito en los registro
correspondientes puede ser objeto de enajenación, gravamen o
cualquier otra limitación.
2.1.3. Otras Clasificaciones
a. Sistema Sustantivo, Adjetivo y Relativo (mixto)
Los sistemas sustantivos, adjetivos y relativos (mixtos), se realizan en base
al valor jurídico de la inscripción del registro, algunas legislaciones atienden al
valor absoluto de la inscripción y otras que lo consideran como simple medio de
prueba y finalmente, dentro de estos dos puntos de vista se encuentra las
legislaciones que dan un valor distinto a la inscripción, de acuerdo a la clase de
derecho inscrito, relativa a las partes contratantes o terceros18.
Dentro del sistema sustantivo existe diferente nivel de sustantividad de
acuerdo a los asientos registrales absolutamente constitutivos como en Australia,
18 Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 9
Hamburgo, Sajonia, Lubeck y otras legislaciones consideran que el valor
constitutivo de los asientos registrales depende de otros requisitos de igual
importancia como en Alemania y Suiza.
La inscripción sustantiva es aquella que comienza a surtir efectos sin
necesidad de un acuerdo de transferencia. En el caso de la inscripción declarativa
los efectos surgen hasta que el acuerdo es efectivamente asentado en los
registros inmobiliarios de la autoridad registral correspondiente.
b. Sistemas de Transcripción, Inscripción y Enlegajamiento
Esta clase de Sistemas Registrales se refieren a los modos de efectuar los
asientos; es decir que, hablamos de sistema de transcripción cuando el titulo es
transcrito en su totalidad, sin calificación, de inscripción cuando consiste en hacer
un extracto de lo más importante del contenido del título, incluyendo una
calificación y su consecuente responsabilidad, y el sistema de enlegajamiento si
consiste en la encuadernación de las copias o duplicados de los títulos para su
conservación y archivo. En algunas legislaciones se da una combinación de estos
procedimientos19.
i. Sistema de Transcripción
Los sistemas de transcripción se caracterizan principalmente porque al
hacer la inscripción registral se realiza de una extracción de los títulos presentados
sin pasar por ninguna clase se calificación, ya que solo se transcribe el contenido
19 ibid, pagina 10
fundamental del acto o contrato, de la misma manera que lo hicieron constar las
partes, sin que el Registro califique el contenido del documento presentado20.
De manera que se dice que las partidas que conforman los registros
inmobiliarios son una copia íntegra de lo plasmado por las partes, pues en este
tipo de sistema no se puede hacer un resumen de las clausulas establecidas.
Muchas veces este sistema es considerado un sistema de inoponibilidad, ya que
al hacer la transcripción a los registros el asiento le otorga publicidad registral y
seguridad y certeza jurídica a lo consensuado, por lo que hace imposible que las
partes o terceros se opongan a lo pactado en el documento, salvo que en proceso
judicial preestablecido y ante la autoridad judicial competente sea declarado lo
contrario.
ii. Sistema de Inscripción
A diferencia del anterior sistema, los Sistemas Registrales de Inscripción,
afirma Atilio Cornejo, se caracterizan principalmente porque al momento de
realizar una inscripción o anotación se procede con una calificación por medio de
la cual se extrae de los títulos presentados los datos principales que han sido
preestablecidos en los asientos registrales, de manera que las partidas registrales
se forman de la depuración de los actos o contratos, llenando las casillas que ya
fueron estimadas necesarias21.
En este sistema las inscripciones o anotaciones son formularios que se van
llenando con la información que se extrae de los documentos, por lo que es
trabajo de la autoridad registral inmobiliaria hacer una calificación de titulo
presentado, y verificar que el mismo conste con todos los datos requeridos por el
Registro, y en caso que el documento no cuente con ellos, éste puede ser
rechazado para su inscripción.
20 ibid21 ibid
iii. Sistema de Enlegajamiento
En esta clase de sistemas los asientos se realizan en los mismos títulos
que son presentado para su registro, ya que al remitir el documento al Registro
éste realiza una anotación al final del mismo y lo archiva junto a los otros en un
orden cronológico, sin importar la naturaleza del acto o contrato que contiene,
posteriormente dichos documentos se encuadernan y eso es lo que conforma los
registros inmobiliarios.
En este tipo de sistema no es necesaria la calificación, al igual que en los
sistemas de transcripción, ya que es el título facultativo el cual se hace público en
su integridad.
c. Sistemas de Folio Real y Folio Personal
El Sistema de folio real y de folio personal se refieren a que el primero,
tiene como base el destino de un folio en particular al registro de cada finca o
inmueble y el sistema personal constituye un orden cronológico de ingreso de
documentos, ordenándose los índices en atención a los nombres de los titulares
de derechos en las fincas o inmuebles. De igual forma que los anteriores, éstos
pueden utilizarse combinadamente22.
i. Folio Real
El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por
cada bien inmueble de manera que si en una partida registral se inmatricula un
inmueble en dicha partida registral es donde corresponde inscribir, anotar,
modificar o cancelar todos los actos relativos a ese inmueble.
En este tipo de sistema los registros se organizan tomando como base una
finca por cada bien, la cual se encuentra en un folio determinado dentro de los
libros correspondientes. Cada folio está dividido en diferentes columnas, y en cada
22 Atilio Cornejo, Américo “Derecho Registral”, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Editorial Depalma. Buenos Aires, Argentina,1994, pagina 9
columna se van anotando los actos, contratos o derechos según corresponde,
conforme al principio de especialidad.
El Sistema Registral de Folio Real se caracteriza, como lo indica Nery
Muñoz23, primordialmente porque las anotaciones o inscripciones que sé hacen
sobre los bienes inmuebles van colocados de manera sucesiva guardando
siempre un orden histórico de todos los actos, contratos y derechos que han
afectado los bienes. De manera que todos los datos generados aparecen inscritos
en un orden cronológico, según la presentación de los documentos que sustentan
su surgimiento.
Una de las ventajas del Folio Real, según Atilio Cornejo24, es que todas las
anotaciones o inscripciones que se realizan sobre un bien inmueble van
ordenadas según su naturaleza, pues al ser ingresadas al libro correspondiente
cada una es ubicada en la columna que le pertenece.
En sus inicios este sistema registral se llevaba de forma manuscrita en
grandes libros divididos en columnas, hoy en día con el alcance de elementos
tecnológicos la información es catalogada e ingresada en cada carpeta dentro de
la red, donde se cataloga por naturaleza, haciendo más fácil la organización de los
datos registrales, además de prevenir las anotaciones o inscripciones anómalas,
garantizando efectivamente la publicidad registral, la certeza y seguridad jurídica
de los registros.
ii. Folio Personal
El Sistema Registral de Folio Personal se caracteriza por abrir una partida
registral por cada persona jurídica o por cada persona natural. Dentro de esa
partida se asientan todos los bienes inmuebles que pertenecen a una persona, y
23 Muñoz, Nery Roberto y Rodrigo Muñoz Roldan “Derecho Registral inmobiliario Guatemalteco”, Editorial Imprenta B. G. Guatemala, 2005 pagina 4024 Atilio Cornejo Op cit, pagina 9
de igual manera se anotan e inscriben todos los derechos, gravámenes o
limitaciones que puedan afectar a dichos bienes inmuebles de conformidad con los
actos, contratos o negocios jurídicos que los propietarios celebren y que afecten
los bienes inmuebles25.
En esta clase se sistemas el registro no se hace sobre una finca especifica
que ocuparía un espacio determinado, sino que por medio de fichas se van
archivando conforme a los nombres de las personas, individuales o jurídicas, que
se ven involucradas en todos los actos donde surgen derechos y obligaciones que
afectes los bienes. Este sistema tiene como fuente el Sistema Francés, ya que
usualmente los Estados que han decidido optar por esta clase de sistema,
transcriben literalmente o guardan copias integras de los textos en los cuales se
encuentran los actos o contratos que le dan vida a las anotaciones e
inscripciones26.
Una de las ventajas de este bien sistema es que en una sola partida se
podrán encontrar toda la información de una persona, lo cual ayuda a tener una
organización respecto a los derechos reales que pertenecen a una persona, el
problema reside cuando en lugar de abrir una sola partida registral por cada
persona jurídica o persona natural, se apertura más de una partida, pues lo mismo
hace que surja la duplicidad de registro y por lo tanto la pluralidad de folios.
Guatemala tiene adoptado el sistema de folio real ya que se le abre una
cuenta a cada finca individualizada perfectamente, pero como se verá más
adelante la legislación vigente también deja una posibilidad para la utilización del
folio personal.
Folio Real Folio Personal
25 ibid26 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9º Edición, Editorial Porrúa, México,1986 pagina 232
Partida Abre una sola partida por cada inmueble
Abre una partida registral por cada persona jurídica o individual
Inscripcion Se toma como base una finca, por cada bien, la cual ocupa un folio dividido en columnas, dentro de un libro;
Se toma como base la persona y se asientan todos los bienes inmuebles que pertenecen a la persona
Anotaciones o modificaciones
El folio se divide en columnas donde se anota cualquier modificación o anotación, dependiendo de los actos, contratos o derechos que correspondan.
Toda anotación o modificación respecto a los derechos, gravámenes o limitaciones se hacen sobre el bien inmueble dentro de la partida personal
Ventajas Las inscripciones y anotaciones son sucesivas y guardan orden cronológico
Se asientan conforme a su naturaleza según la columna que le corresponde
Solo con el nombre de la persona se puede tener acceso a la información de todos los bienes sobre los cuales tiene derechos u obligaciones.
Desventajas Si no se conoce el número de finca, folio y libro dentro del cual se encuentra la anotación no se puede tener acceso a la información del bien.
Puede que surja duplicidad en el registro o pluralidad de folios si hay errores en el nombre de la persona que se registra.
