Coyuntura Inmobiliaria

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>>>>> En términos generales la economía española continúa encontrándose en una situación delicada y su recuperación, que sin duda acabará produciéndose como en cualquier otro ciclo, parece que aún se hará esperar bastante. Si bien determinados aspectos de la economía han moderado su deterioro o incluso han comenzado una lenta recuperación, otros continúan en retroceso o en niveles especialmente preocupantes. Dentro de los indicadores que han mostrado mejoría en los últimos meses puede señalarse la tasa de variación del Producto Interior Bruto, que parece haber tocado suelo retornando al terreno positivo con avances trimestrales del 0,1% y del 0,2%, situándose la variación interanual al final del segundo trimestre en el -0,1%. Se observa que esta mejoría básicamente se debe a un repunte significativo de la demanda nacional (+1,0% en el primer trimestre y +3,0% en el segundo), influida sin duda por los paquetes de estímulos económicos, ayudas para compra de automóvil, anticipación de la subida del IVA, etc. Se espera que esta situación revierta en la segunda mitad del año, y para el PIB se espera un cierre 2010 en torno al -0,3%/-0,4%, con un +0,4%/+0,7% para 2011, según distintas fuentes. Dentro de las variables que han empeorado puede mencionarse la tasa de ahorro de los hogares, que del 17,2% de la renta disponible en el segundo trimestre, notablemente inferior al 24% de un año antes, lo que está en consonancia con el aumento mencionado de la demanda interna. En el mercado laboral continúa la destrucción de empleo, aunque a menor ritmo, y no se vislumbran a corto plazo motivos que pudieran hacer pensar en una mejoría de la situación, esperándose unas tasas de paro en torno al 20% hasta 2011. También se encuentran en niveles muy preocupantes y sin previsible mejoría a medio plazo el déficit público (10,8% al cierre del segundo trimestre) y el grado endeudamiento del sistema, tanto a nivel de las administraciones públicas como de particulares y empresas.  En resumen, sobre la estabilización y mejora de la economía aún pesan numerosas incertidumbres y riesgos tanto a nivel nacional como internacional, y además cada vez queda menor margen para la adopción de medidas significativas de estímulo (por ejemplo el Plan E o las ayudas al automóvil) o de ajuste y austeridad (congelación de salarios, recortes en los Presupuestos Generales del Estado, etc.). Diversas previsiones no ubican el comienzo de la recuperación antes del año 2015, y hasta entonces lo que cabe esperar es una prolongada fase de estancamiento económico.

OCTUBRE 2010 Producto Interior Bruto Tasas de variación interanual

Fuente: INE

2006    2007    2008 2009     2010

Evolución anual del IPC Tasas de variación interanual

Fuente: INE

Evolución mensual del paro registrado

Fuente: Ministerio de Trabajo, FUNCAS

  

  

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Mercado inmobiliario Por la parte de la oferta, la actividad de nueva construcción se mantiene en niveles mínimos desde mediados de 2009 donde parece que tocó suelo, como apunta la estadística de visados de dirección obra nueva que permanece desde hace casi dos años en cotas casi un 90% por debajo del techo de años anteriores. Dentro de los bajos niveles de actividad actuales se observan diferentes comportamientos dentro del territorio nacional, habiendo tanto provincias que muestran cierta recuperación como otras que continúan profundizando en la caída. Previsiblemente se mantendrá este comportamiento durante un periodo prolongado, debido a las diversas incertidumbres que pesan sobre la demanda y el elevado stock aún existente. Del lado de la demanda podría decirse algo bastante parecido acerca de la compraventa de viviendas, que continúa mostrando una (lenta) tendencia positiva, con un incremento del 11% en los siete primeros meses de 2010 respecto del mismo periodo de un año antes. Debe tenerse en cuenta el posible efecto positivo que sobre este indicador puede haber tenido la anticipación de los compradores a la subida del tipo de IVA aplicable a las viviendas nuevas (subida del 7% al 8%), y a la desaparición de las desgravaciones fiscales (para rentas superiores a 24.107 €) a partir de enero de 2011, que según el importe y plazo del préstamo puede suponer una pérdida aproximada de ahorro entre el 5% y el 17%. Precios de vivienda - incertidumbres Pese a la variedad de estudios y estadísticas existentes sobre la evolución de los precios de vivienda, y los distintos puntos de partida considerados por unos y otros (valores de tasación, precios de oferta de segunda mano, etc.),

Nª viviendas visadas por provincia Variación 2o TRIMESTRE 2010 respecto 2o TRIMESTRE 2009

Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España

Viviendas transmitidas por compraventa Evolución de datos mensuales

Fuente: INE

2006 2007 2008 2009 2010

Visados dirección de obra nueva Número de viviendas - visados mensuales

Fuente: Ministerio de Fomento

  

  

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Una vez superado el efecto incentivador de estas medidas existe el riesgo que se produzca una nueva contracción de la demanda a comienzos de 2011, como por ejemplo ha sucedido recientemente en Estados Unidos ante la retirada de estímulos fiscales similares o, sin ir más lejos, en España en el sector del automóvil al finalizar el “Plan 2000E”. Por otra parte no debe olvidarse que los precios de venta de las viviendas parece que siguen resultando elevados en relación a la capacidad de la demanda, muy afectada por los altos niveles de desempleo, las malas perspectivas económicas, la dificultad de acceso al crédito y el nivel medio de los salarios. Sobre esto último, el esfuerzo teórico anual que deben realizar las familias para comprar una casa (sin contar deducciones) se ubica actualmente en torno al 33% de la renta bruta, lo que supone una mejoría respecto de los máximos (superiores al 50% o al 40% si se consideran las deducciones), aunque medido en años de renta bruta anual se observa que continúa siendo muy elevado, equivaliendo a casi 7 años de salario, cuando la proporción deseable se ubica en torno a los 3,5 años (nivel previo al boom de la pasada década). Las distintas estadísticas de precios disponibles continúan mostrando descensos de forma moderada aunque sostenida (cercanos al -5%) y, aunque constantemente hay voces que apuntan que los precios ya han alcanzado el suelo, resulta previsible e incluso necesario que continúe el retroceso.

Tasas de variación de precios de vivienda Variación interanual (nacional)

Esfuerzo teórico anual para financiar adquisición de vivienda Porcentaje de la renta familiar

Esfuerzo medido en años de renta bruta por hogar

Fuente: Banco de España, AHE, El País

  

  

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Considerando el descenso total desde máximos que diversas fuentes y organismos estiman como necesario, aún no se habría producido todo el ajuste esperado; aunque en un extremo encontramos las proclamas de los promotores y el el Gobierno diciendo que los precios ya han tocado suelo, en el lado contrario encontraríamos, por ejemplo, un estudio reciente de “The Economist” que estima que el precio de la vivienda en España continúa sobrevalorado en un 47,6%. A medio camino estaría la última opinión de la Comisión Europea, que estima la sobrevaloración en el 17%. Morosidad, créditos e hipotecas La tasa de morosidad se ha situado en el 5,61% en el mes de agosto para el conjunto de las entidades financieras según datos del Banco de España, con lo que se constata que continúa evolucionando al alza de forma sostenida, alcanzando cifras no vistas desde principios de 1996. En cifras globales, los créditos dudosos alcanzaron 102.502 millones de euros, con un aumento de más de 2.000 millones de euros respecto a julio y de más de 11.600 millones respecto a un año antes. Esta situación se ve reflejada en multitud de otros indicadores, por ejemplo el importante incremento experimentado por las ejecuciones hipotecarias, de un 126% en 2008 y un 59% en 2009 en tasa interanual, según un informe de la agencia Moody’s. Sólo en el primer trimestre de 2010 se registró un récord de de 27.561 ejecuciones hipotecarias.  En opinión de los expertos la morosidad seguirá creciendo hasta el año próximo debido al deterioro que aún sufre la economía, aunque esperan que en algún momento de 2011 esta variable alcance su techo si la economía no empeora. En cuanto a la concesión de nuevas hipotecas, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística el pasado mes de julio se hipotecaron 55.570 viviendas, un 6,8% menos que un año antes. El total de capital prestado en nuevas hipotecas sobre fincas urbanas (unos 11.300 millones de euros) ha descendido el 15,9% respecto a un año antes. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas ha hecho un giro en la tendencia descendente que venía manteniendo, alcanzando en julio los 122.238 € (un 5,9% más que un año antes y un 2,3% superior al dato de junio). Los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios se situaron en julio el 3,77% y el Euribor, de forma suave pero continuada, sigue evolucionando al alza, situándose en el 1,420% en septiembre. <<<<< 

Tabimed Sociedad de Tasación. www.tabimed.es Diego de Blas, octubre 2010

Euribor y tipo de interés medio hipotecas

Fuente: INE / BCE

Morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas, cooperativas y establecimientos financieros de crédito a particulares y empresas

Fuente: Banco de España

Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) Descenso desde máximos

Fuente: Fotocasa.es