CASO 1

1.- Explique y analice la participación del mercado de capitales en el mercado inmobiliario

El mercado de capitales es el donde se coordina la oferta y la demanda del aporte o capital financiero (efectivo o activos económicos o financieros), donde existen entremedio intermediarios que regulan y controlan el sistema financiero. En este sentido, debido a que el financiamiento por capitales de inversión ofrece mayor seguridad a los inversionistas por el sistema de control que hay respecto de las inversiones y además por las ventajas que tienen, como lo son los bajos costos de financieros y porque les pueden financiar una mayor cantidad de dinero; en el sector inmobiliario prima este este sistema de financiamiento.

2.- Comente y explique la afirmación “se ha dado un proceso de "eliminación natural" en el que solo las empresas inmobiliarias más eficientes y que generan una mayor rentabilidad son las que han logrado subsistir.”

Las pequeñas inmobiliarias, cuando buscan fondos para proyectos, la forma de financiamiento se limita en sus propios ahorros, ya que no tienen cierto crecimiento en comparación con otras empresas. Por esto, las variadas formas de financiamiento que son más eficientes y mejores no están a su alcance, Ej: Caso de fondos de inversión por que los grandes inversionistas no invierten su dinero en estas empresas por sus pequeños proyectos. Es por esto que las empresas no encuentran el financiamiento adecuado para ellas. Por este motivo, dejan de realizar proyecto y salen de este mercado.Para poder mantenerse en el mercado, nacen las fusiones entre las empresas, lo que hace que crezca y puedan tener mayor rentabilidad atrayendo a los inversionistas

3.- Analice las alternativas del fondo de inversiones y colocación de bonos.

La colocación de bonos exige que las empresas inmobiliarias obtengan un alto grado de confianza por parte de los inversores, ya que dejan en manos de las empresas el cómo se administrarán los fondos sin existir regulaciones extras, como la Superintendencia de Valores. En cambio, el fondo de inversiones ofrece un alto grado de seguridad al inversionista, ya que tiene diversos mecanismos de regulación. En este sentido, se espera que siga utilizándose el fondo de inversiones como método de financiamiento para el sector inmobiliario, hasta que las empresas logren ser atractivas y otorgar altos grados de seguridad a los inversionista para pasar al financiamiento por colocación de bonos.

5.- Explique y fundamente como estima que debiera evolucionar el mercado inmobiliario desde el punto de vista de la captación de fondos.

Si no existe la relación de confianza entre inversionistas y empresas inmobiliarias, el financiamiento será en base a las inversión de capital, ya que le otorga más seguridad a los que invierten porque existe supervisión en las inversiones realizadas. Para poder optar a los bonos de colocación, se deberá poder mejorar la confianza entre inversionistas – empresas inmobiliarias

CASO 2

1.- Explique y analice como se inserta el concepto de la teoría de portafolio.

Según esta teoría, los inversionistas trataran de invertir en distintos mercados con el fin de mantener la rentabilidad total de la cartera que componen sus inversiones. Aplicado al caso, el sector inmobiliario es una opción para los inversionistas que desean diversificar su portafolio porque tiene un comportamiento casi independiente respecto de los otros activos del mercado, y en caso de que hayan caídas en la economía (considerando que no afecte al sector inmobiliario), invertir en proyectos de este tipo permitirá mantener la rentabilidad del portafolio en su conjunto.

2.- Indique, explique y analice que estudios implementaría. Defina con precisión que variables consideraría.

1.-Definición preliminar del proyecto: Esta etapa implica la concepción preliminar del proyecto a partir de una idea. Por lo general todo comienza con la visualización de una oportunidad: construir un edificio en un buen terreno.

2.- Estudio del Contexto: Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto. Esto es conocer las fuerzas que modelan el mercado: las variables macro, el ciclo del mercado inmobiliario, la oferta y demanda futuras en forma cualitativa y cuantitativa, la competencia, los posibles productos sustitutos. 2a.- Los resultados de este estudio son dos: establecer las oportunidades, amenazas, fortalezas y debilidades que servirán de base para definir, en la etapa siguiente, la estrategia más adecuada para llevar a cabo el emprendimiento (ubicación, diseño físico, estructuración financiera y legal, marketing y comercialización) y modelar las variables que permitan cuantificar ingresos y egresos en los probables escenarios a enfrentar. 2b.- Dimensionamiento Físico: En función de lo relevado en la etapa anterior y del diagnóstico realizado se elige la estrategia a seguir para superar las debilidades, neutralizar las amenazas, apoyarse en las fortalezas y aprovechar las oportunidades.

3.- En esta etapa se procede a elegir la ubicación óptima, a realizar el diseño más adecuado para el segmento seleccionado a los efectos de diferenciarse de la competencia, elegir la tecnología constructiva más adecuada al contexto (en épocas de inflación latente conviene elegir métodos constructivos que aceleren lo máximo posible la ejecución de la obra para disminuir el riesgo).

4.- Dimensionamiento económico: Con el estudio de factibilidad económico, se estudia la rentabilidad independientemente de las fuentes de financiacióna adoptar y, por ende, la conveniencia de llevar a cabo o no el proyecto.

3.- Analice la afirmación “La inversión en el sector inmobiliario guarda una baja correlación con los demás activos de la economía como bonos y acciones, lo que constituye a los inmuebles en un elemento importante para diversificar”.

Se refiere a que el sector inmobiliario tiene una independencia respecto de los activos que existen en el mercado, es decir, en caso de que un portafolio se compongan por inversiones inmobiliarias y mineras (solamente estas) y haya un mal periodo en la economía para este último sector, las inversiones inmobiliarias no se verán afectadas, por ende permitirá mantener la rentabilidad de todo el portafolio a pesar de que haya una baja en la inversión minera. Es por esto que los inversionistas prefieren el sector inmobiliario para diversificar sus carteras. Sin embargo, se debe considerar que estas inversiones (inmobiliarioas) son buenas exclusivamente en el largo plazo pues los inmuebles tienen un riesgo adicional: el riesgo de liquidez, que es muy bajo en los inmuebles

4.- Qué opinión le merece “No todo el sector inmobiliario se mueve en el mismo ciclo”.

Esto se explica en el sentido de que las inversiones inmobiliarias pueden ser en proyectos de viviendas, departamentos, oficinas, entre otros, en donde cada uno de ellos se comportará diferente en el mercado, dado que en algún momento en ele mercado pueda que haya más demanda de departamentos que de oficinas por lo que si esa tendencia se analiza y se ve que seguirá por unos años será conveniente invertir en proyectos de departamentos que en oficinas.