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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
ESCUELA DE CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA
TESIS PRESENTADA COMO REQUISITO PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE
CONTADOR PÚBLICO AUTORIZADO
TEMA:
“FINANCIAMIENTO CON TÍTULOS VALORES PARA MEJORAR LA
SITUACIÓN FINANCIERA DE INMOBILIARIA S. A.”
AUTORES:
LENNYS BETZABETH BARAHONA ALTAMIRANO
PEDRO GABRIEL ROMERO CAMPUZANO
TUTOR DE TESIS:
ING. CPA. JHON GUERRERO TAPIA, MCPI
GUAYAQUIL, SEPTIEMBRE 2018
2
REPOSITORIO NACIONAL EN CIENCIA Y TECNOLOGIA
FICHA DE REGISTRO DE TESIS
TÍTULO Y SUBTÍTULO: FINANCIAMIENTO MEDIANTE LA EMISIÓN DE
TÍTULOS VALORES DE INMOBILIARIA S. A.
AUTOR/ ES:
LENNYS BETZABETH BARAHONA
ALTAMIRANO
PEDRO GABRIEL ROMERO CAMPUZANO
REVISOR:
AB. EDWIN LUCERO ESPINOZA
INSTITUCIÓN: UNIVERSIDAD DE
GUAYAQUIL
FACULTAD: DE CIENCIAS
ADMINISTRATIVAS
CARRERA: CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA CPA
FECHA DE PUBLICACION: Nª DE PÁGS: 92
ÁREAS TEMÁTICAS:
Finanzas
Economía
PALABRAS CLAVE: Financiamiento, bursátil, inmobiliarias, rendimiento y título valor.
RESUMEN: La emisión de títulos valores es una alternativa de financiamiento en
Ecuador. No obstante, se registra poca participación en la Bolsa de Valores por parte de
compañías inmobiliarias. El objetivo de la investigación es, otorgar otra opción de
financiamiento por medio un detalle técnico y financiero respecto a la emisión de
obligaciones para mejorar la situación financiera de la entidad Inmobiliaria S. A.
Nº DE REGISTRO (en base de datos):
Nº DE CLASIFICACIÓN:
DIRECCIÓN URL (tesis en la web):
ADJUNTO PDF: SÍ _X_ NO
CONTACTO CON
AUTOR/ES:
Teléfono:
Lennys Barahona A.
0979423849
Pedro Romero C.
0984218570
E-mail:
CONTACTO EN LA
INSTITUCIÓN:
Nombre: Maylie Almeida
Teléfono: (5934) 2690388
E-mail: www.ug.edu.ec
3
Certificado de porcentaje de similitud
Habiendo sido nombrado Ing. Jhon Guerrero Tapia, tutor del trabajo de titulación certifico
que el presente trabajo de titulación ha sido elaborado por Barahona Altamirano Lennys
Betzabeth con C.I. No. 0925825762 y por Romero Campuzano Pedro Gabriel con C.I. No.
0940661135, con mi respectiva supervisión como requerimiento parcial para la obtención del
título de Contador Público Autorizado.
Se informa que el trabajo de titulación: “Financiamiento mediante la emisión de títulos
valores de Inmobiliaria S. A.”, ha sido orientado durante todo el periodo de ejecución en el
programa antiplagio URKUND quedando el 7% de coincidencia.
________________________________
Ing. Jhon Guerrero Tapia
C.I. Nº. 0913885703
4
Certificación del Tutor Revisor
Ha sido nombrado ING. JHON GUERRERO TAPIA, tutor del trabajo de titulación
“Financiamiento mediante la emisión de títulos valores de Inmobiliaria S. A.”, certifico que
el presente trabajo de titulación, elaborado por Barahona Altamirano Lennys Betzabeth con
C.I. No 0925825762 y Romero Campuzano Pedro Gabriel, con C.I. No 0940661135,
con mi respectiva supervisión como requerimiento parcial para la obtención del título de
Contador Público Autorizado CPA, en la Carrera/Facultad, ha sido REVISADO Y
APROBADO en todas sus partes, encontrándose apto para su sustentación.
________________________________
Ing. Jhon Guerrero Tapia
Tutor Revisor de Trabajo de Titulación
C.I. Nº. 0913885703
5
Licencia gratuita intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la obra
con fines no académicos
Nosotros, Barahona Altamirano Lennys Betzabeth con C.I. No. 0925825762 y Romero
Campuzano Pedro Gabriel con C.I. No. 0940661135, certificamos que los contenidos
desarrollados en este trabajo de titulación, cuyo título es: “Financiamiento mediante la
emisión de títulos valores de Inmobiliaria S. A.” son de nuestra absoluta propiedad y
responsabilidad y según el Art. 144 del CÓDIGO ÓRGANICO DE LA ECOMÍA SOCIAL
DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E INNOVACIÓN*, autorizamos el uso de
una licencia gratuita intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la presente obra
con fines no académicos, en favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga uso del
mismo, como fuera pertinente.
____________________________________
Barahona Altamirano Lennys Betzabeth
C.I. No. 0925825762
____________________________________
Romero Campuzano Pedro Gabriel
C.I. No. 0940661135
*CÓDIGO ÓRGANICO DE LA ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E
IMNOVACIÓN (registro Oficial n. 899-Dic./2016) Artículo 114.- De los titulares de derechos de obras
creadas en las instituciones de educación superior y centros educativos.- En el caso de las obras creadas en
centros educativos, universidades, escuelas politécnicas, institutos superiores técnicos, tecnológicos,
pedagógicos, de artes y los conservatorios superiores, e institutos públicos de investigación como resultado
de su actividad académica o de investigación tales como trabajos de titulación, proyectos de investigación o
innovación, artículos académicos, u otros análogos, sin perjuicio de que pueda existir relación de
dependencia, la titularidad de los derechos patrimoniales corresponderá a los autores. Sin embargo, el
establecimiento tendrá una licencia gratuita, intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la
obra con fines académicos.
6
Dedicatoria
Dedico esta tesis con todo mi amor a Dios, él siempre me acompaña donde quiera que
vaya y gracias a él podré obtener mi título y alcanzar todas las metas propuestas por muy
difícil que sean, él siempre me ayudará y me sustentará.
A mis padres, por ser mi fuente de motivación e inspiración para poder superarme cada día
más, ellos son los pilares fundamentales en mi vida me han ayudado en cuanto han podido
después de Dios.
A mis hermanos y sobrinos, que con sus palabras no me dejaban de alentar para que
siguiera adelante para que cumpla mis metas y siempre recordándome que yo podía hacerlo y
lograrlo. Siempre están conmigo en tiempos difíciles y en momentos buenos.
A mi querida Olivia, Jonathan y demás familia, siempre han estado conmigo ayudándome
y recordándome que yo podía lograrlo, a cualquier hora siempre han estado para mí.
A mis amigos y compañeros, quienes sin esperar nada a cambio compartieron sus
conocimientos, alegrías y tristezas, y a todas aquellas personas que durante el tiempo de mi
carrera estuvieron a mi lado apoyándome y lograron que esta meta se haga realidad.
Lennys Betzabeth Barahona Altamirano
7
Agradecimiento
Quiero expresar mi gratitud a Dios, quien con su bendición llena siempre mi vida y a toda
mi familia por estar siempre presente.
Mi profundo agradecimiento a todas las autoridades y personal que hacen la Universidad
de Guayaquil, gracias por confiar en mí y abrirme las puertas.
Finalmente quiero expresar mi más grande y sincero agradecimiento al Ing. Jhon Guerrero
Tapia, principal colaborador durante este proceso, quien con su dirección, conocimiento,
enseñanza y colaboración permitió el desarrollo de este trabajo.
Lennys Betzabeth Barahona Altamirano
8
Dedicatoria
A Dios, por brindarme sus bendiciones infinitas y respaldo en este proceso de mi vida, por
haberme rodeado de personas que han marcado mi personalidad y proyección profesional.
A mi madre, padre y hermana, fuente de apoyo constante e incondicional de la vida, se los
dedico como una pequeña muestra de retribución.
A mis abuelos, de la cual puedo seguir contando terrenalmente con mi Paquita Pérez,
todos ellos, muestra de fuerza, superación y humildad.
A mis familiares y amigos en general, por haber compartido conocimientos que han
contribuido al proceso de este trabajo.
Pedro Gabriel Romero Campuzano
9
Agradecimiento
Infinitamente a Dios por permitirme llegar a este momento tan especial en mi vida, por los
triunfos y los momentos difíciles que me han enseñado a amarlo cada día más.
A mi padre y madre, por brindarme su apoyo incondicional en momentos de mi vida
complejos y felices como este, durante mi formación académica y profesional, por
inculcarme valores morales de los cuales puedo resaltar: la responsabilidad, fuerza de
voluntad y profesionalismo.
A mi hermana, por demostrarme su amor, respaldo y compromiso con el esfuerzo, que
todo sacrificio tiene su recompensa y no existe mayor gratitud que ver a nuestros padres
orgullosos de nosotros.
Quiero agradecer también a todos mis profesores, amigos, compañeros, y todas aquellas
personas que tuve el honor de compartir experiencias, conocimientos y amistad.
Pedro Gabriel Romero Campuzano
10
Guayaquil, septiembre del 2018
Universidad de Guayaquil
Facultad de Ciencias Administrativas
Escuela de Contaduría Pública Autorizada
Tesis presentada como requisito para optar por el título de Contador Público Autorizado.
Tema: “Financiamiento mediante la emisión de títulos valores de Inmobiliaria S. A.”
Autores: Barahona Altamirano Lennys Betzabeth y Romero Campuzano Pedro Gabriel.
11
Índice de contenido
Resumen ................................................................................................................................... 15
Abstract .................................................................................................................................... 16
Introducción ............................................................................................................................. 17
Capítulo 1: Planteamiento del problema .................................................................................. 18
Antecedentes del problema .................................................................................................. 18
Planteamiento del problema ................................................................................................. 19
Sistematización del problema ........................................................................................... 23
Objetivo general ................................................................................................................... 24
Objetivos específicos............................................................................................................ 24
Justificación de la investigación ........................................................................................... 25
Justificación teórica .......................................................................................................... 25
Justificación práctica ........................................................................................................ 25
Justificación metodológica ............................................................................................... 26
Hipótesis de la investigación ................................................................................................ 26
Viabilidad ............................................................................................................................. 26
Capítulo 2: Marco teórico ........................................................................................................ 28
Antecedentes teóricos ........................................................................................................... 28
Marco contextual .................................................................................................................. 33
Marco legal ........................................................................................................................... 35
Capítulo 3: Metodología .......................................................................................................... 40
Tipo de investigación ........................................................................................................... 40
Población y muestra ............................................................................................................. 40
Criterios éticos de la investigación....................................................................................... 41
Estructuración del instrumento de recopilación de información .......................................... 41
Diagnóstico o estudio de campo .......................................................................................... 42
Capítulo 4: Propuesta ............................................................................................................... 64
Emisión de obligaciones de la compañía Inmobiliaria S. A. ............................................... 64
Objetivo general ................................................................................................................... 64
Objetivos específicos............................................................................................................ 64
Alcance de la propuesta........................................................................................................ 64
Desarrollo de la propuesta .................................................................................................... 65
12
Capacitación y difusión del mercado de valores .............................................................. 65
Selección de proveedores estratégicos de servicios especializados ................................. 66
Tramitología ..................................................................................................................... 67
Demostración técnica de las ventajas de participar en el mercado de valores desde el
punto de vista de los costos financieros, organización de la información e impacto en las
principales ratios financieros ............................................................................................ 68
Conclusiones ............................................................................................................................ 83
Recomendaciones .................................................................................................................... 84
Referencias ............................................................................................................................... 85
Apéndices ............................................................................................................................. 85
Anexo 1. Encuesta realizada al personal del departamento financiero ............................ 85
Anexo 2. Estados Financieros de Inmobiliaria S. A. ........................................................ 89
Bibliografía........................................................................................................................... 91
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Índice de tablas
Tabla 1. Ranking de Casas de Valores..................................................................................... 66
Tabla 2. Carga financiera y otros gastos de emisión ............................................................... 68
Tabla 3. Carga Financiera de Inmobiliaria S. A. ..................................................................... 69
Tabla 4. Tabla de amortización (con interés nominal) ............................................................ 69
Tabla 5. Cálculo de la tasa efectiva ......................................................................................... 70
Tabla 6. Tabla de amortización (con interés efectivo) ............................................................. 70
Tabla 7. Costo del préstamo..................................................................................................... 71
Tabla 8. Tabla de amortización del préstamo (con interés nominal) ....................................... 71
Tabla 9. Cálculo de la tasa efectiva del préstamo .................................................................... 72
Tabla 10. Tabla de amortización del préstamo (con tasa efectiva) .......................................... 72
Tabla 11. Niveles de Rentabilidad ........................................................................................... 76
Tabla 12. Determinación del incremento promedio ................................................................ 78
Tabla 13. Presupuesto de efectivo por el tiempo de emisión de obligaciones ......................... 79
Tabla 14. Presupuesto de efectivo con Banco ......................................................................... 81
14
Índice de figuras
Figura 1. Mercado Financiero .................................................................................................. 43
Figura 2. Instituciones Financieras .......................................................................................... 44
Figura 3. Instituciones Financieras .......................................................................................... 45
Figura 4. Mercado de Valores .................................................................................................. 46
Figura 6. Participación en el Mercado de Valores ................................................................... 47
Figura 7. Entidad Reguladora del MV ..................................................................................... 48
Figura 8. Capacitación Bursátil................................................................................................ 49
Figura 9. Títulos Valores ......................................................................................................... 50
Figura 10. Uso de Títulos Valores ........................................................................................... 51
Figura 11. Ventajas y desventajas ............................................................................................ 52
Figura 12. Determinación de costos financieros ...................................................................... 53
Figura 13. Condiciones de emisión .......................................................................................... 54
Figura 14. Expansión de Inversión .......................................................................................... 55
Figura 15. Decisión de participar en el MV ............................................................................. 56
Figura 16. Situación Financiera ............................................................................................... 57
Figura 17. Factores que afectan financiarse ............................................................................. 58
Figura 18. Inscripción en la Bolsa de Valores ......................................................................... 59
Figura 19. Diseño de estrategias .............................................................................................. 60
Figura 20. Recursos Financieros .............................................................................................. 61
Figura 21. Diseño de estrategias .............................................................................................. 62
15
“Financiamiento con títulos valores para mejorar la situación financiera de
Inmobiliaria S. A.”
Autores: Barahona Altamirano Lennys y Romero Campuzano Pedro
Tutor: Ing. Jhon Guerrero Tapia
Resumen
El sector inmobiliario y de construcción en las últimas décadas se ha mostrado como uno
de los segmentos de la economía ecuatoriana con más dinamismo. Pero es inevitable
mencionar los inconvenientes y limitantes que tiene este sector en especial en el corto plazo
para el pago de préstamos y la carga financiera de los proyectos, por tal motivo es necesario
explorar otras fuentes de financiamiento e inversión, como lo es el mercado de valores.
El presente trabajo de investigación propone a la entidad Inmobiliaria S. A. participar en el
mercado bursátil por medio de la emisión de obligaciones, dado que ofrece recursos
financieros a mediano y largo plazo, y condiciones negociadas con el emisor.
Palabras claves:
Financiamiento, mercado bursátil, sector inmobiliario y emisión de obligaciones.
16
“Financing with securities to improve the financial situation of Inmobiliaria S. A.”
Authors: Barahona Altamirano Lennys y Romero Campuzano Pedro
Advisor: Ing. Jhon Guerrero Tapia
Abstract
The real estate and construction sector in recent decades has been shown as one of the
segments of the Ecuadorian economy with more dynamism. But it is inevitable to mention
the disadvantages and limitations that this sector has especially in the short term for the
payment of loans and the financial burden of the projects, for this reason it is necessary to
explore other sources of financing and investment, such as the market of values.
The present research project proposes to the real estate entity S. A. participate in the stock
market through the issuance of obligations, since it offers medium and long-term financial
resources, and conditions negotiated with the issuer.
Keywords:
Financing, stock market, real estate sector and issuance of obligations.
17
Introducción
El crecimiento de las empresas inmobiliarias las ha obligado a mantener más controles
sobre las operaciones y a ser más eficientes cada día, tomando en cuenta el incremento de
actividades, la descentralización, competencia, economías globalizadas y cambios
tecnológicos. Esto ha llevado a las empresas inmobiliarias a optimizar los recursos con los
que cuentan.
En Ecuador el mercado inmobiliario ha experimentado situaciones inestables
económicamente hablando, a raíz de la compresión económica que se vivió en el país a partir
del año 2014, siendo el sector inmobiliario uno de los más afectados. La entidad objeto de
estudio Inmobiliaria S. A. se encuentra dentro de este sector, la cual se vio obligada a recurrir
a préstamos de accionistas, extensiones de crédito, compensaciones y otros recursos que
puedan solventar las obligaciones más urgentes y de corto plazo, tales como permisos de
funcionamiento, tributos seccionales y aduaneros, honorarios profesionales, gastos
administrativos y operacionales, sin que se vea afectada su imagen corporativa y la calidad de
sus bienes a promover.
El Capítulo I tratará la problemática del presente proyecto de investigación, donde se
detallará el objetivo general, objetivos específicos y la justificación.
El Capítulo II tratará toda la información recopilada durante la investigación,
antecedentes, definiciones, importancia, conceptos teóricos y glosarios de terminologías que
se encontraran en el presente trabajo.
En el Capítulo III se describe la metodología implementada en la investigación, la muestra
por conveniencia realizada en el presente proyecto para llegar a la conclusión del mismo.
En el Capítulo IV se abarcará todo objetivo principal de la investigación, se ejecutará la
propuesta de investigación. Finaliza con las conclusiones y recomendaciones que
complementan el desarrollo de este trabajo.
18
Capítulo 1: Planteamiento del problema
Antecedentes del problema
En Ecuador, el sector inmobiliario se ha visto afectado desde la recesión económica
principalmente porque las compañías inmobiliarias y constructoras no tienen los materiales y
maquinarias necesarias para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios dado que no cuentan
con el dinero suficiente para su adquisición o alquiler y muchas entidades gubernamentales se
encuentran en mora con sus acreedores, por lo que la confianza en la recuperación de flujos
económicos desaparece paulatinamente, ocasionando que muchos proyectos se detengan y
por consiguiente varios de los clientes que han reservado sus respectivos inmuebles no
quieran pagar las cuotas periódicas por la engañosa futura entrega de los mismos.
Por otro lado, como lo indica (Cabrera, 2017) en su trabajo de investigación
Financiamiento de proyectos inmobiliarios a través del mercado de valores ecuatoriano:
“existe escaza participación de proyectos de empresas inmobiliarias con financiamiento
bursátil, esto por desconocimiento de los procesos de emisión, o por no contar con el personal
especializado en el tema” (p. 2). El objetivo general de su investigación fue determinar
posibilidades de diversificación en los mecanismos de financiamiento de los proyectos
inmobiliarios de interés social a través del mercado de valores, del cual concluyó que
incursionar en el mercado de valores es considerar una opción rentable ya que es una forma
de ahorro a mediano y largo plazo. Con lo antes expuesto podemos suponer que mientras no
exista un estudio previo que garantice ciertas condiciones de financiamiento en la bolsa de
valores, en las que se identifique la viabilidad del proyecto, los mandatarios de las compañias
van a optar por lo más tradicional del mercado, descartando otras opciones de buscar
recursos.
En la investigación de (Garzon Jiménez, Garzon Rodas, & Garzon Quiroz, 2016) cuyo
tema trata de la opción de financiamiento a PYMES ubicadas en la provincia del Guayas
19
enfocadas en la búsqueda de capitales mediante la emisión de títulos a través del mercado de
valores ecuatoriano, indica que la mayoría de las compañías “presentan la más escasa
información sobre niveles de ventas, perspectivas de crecimiento económico y presentación
de documentos financieros” (p.3). El objetivo general de la presente investigación fue
proponer la captación de capitales frescos a través del mercado bursátil ecuatoriano, del cual
concluyeron que la participación de las PYMES dentro del mercado bursatil permite
dinamizar el sector financiero local mediante la diversificaión de recursos sin ningún tipo de
restricciones. Esta conclusión motiva a la realización del presente trabajo de investigación,
para que se realice la indagación necesaria y proponer la ejecución de los procedimientos que
deben llevarse a cabo.
Como lo indica (Mena Campoverde , 2013) en su trabajo de investigación que trata de la
eficiencia del proceso de emisión de títulos valores en el mercado de valores de Guayaquil,
cuyo objetivo general fue establecer la eficiencia de los trámites y reportes financieros a
presentar, del cual concluyó que las compañías emisoras no están acostumbradas a presentar
información financiera por niveles de rentabilidad y a tener otros reportes financieros de
forma oportuna y completa. Así mismo nos indica que “los emisores podrían formar una
asociación para poder hacer frente en conjunto a estos costes y empujar al mercado a que se
tornen más eficientes” (p. 8). Lo que induce a que las compañías ecuatorianas en general
tendrían cierto tipo de beneficios si hicieran del financiamiento bursátil un recurso
tradicional.
Planteamiento del problema
El mercado inmobiliario europeo al ser considerado el más antiguo, de la mano con países
del este asiático y América del norte, todos ellos han pasado por épocas de recesión
económica que originaron menos ganancias y en otros casos pérdidas, disminución
significativa de su capital de trabajo lo que afectó al normal desarrollo de su operación, sin
20
embargo, disminuyeron el impacto tomando decisiones financieras. Por su lado las entidades
bancarias de estos gobiernos ejercieron condiciones de garantías, intereses y plazos a sus
futuros demandantes, como parte de la política económica, las cuales, al ser muy rígidas e
inaccesibles al sector inmobiliario europeo, fueron un impedimento de financiamiento que
afectaron a la realización de proyectos inmobiliarios.
El negocio lucrativo de las entidades bancarias es prestar divisas a cambio de una
retribución económica en función de un porcentaje sobre un total, mas no enajenar los bienes
puestos en garantía, (Price Water House Cooper PWC, 2015).
A las entidades financieras les interesa que sus clientes paguen periódicamente, por
efectos de disponibilidad de dinero y beneficio al flujo corriente, pero no resulta un negocio
cuando los clientes no pagan, porque se debe incurrir en gastos de recuperación de cartera y
tiempo para los trámites vinculados.
Se han observado puntos relevantes que afectan la situación financiera del sector
inmobiliario, de los cuales uno de ellos es que las entidades gubernamentales, Banco del
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social BIESS han incumplido con sus pagos al sector
inmobiliario, sustentando la teoría de la economía ecuatoriana que se ha comprimido.
También conocida como recesión económica, como lo menciona Carlos de la Torre
Muñoz, Director del Instituto de Investigaciones Económicas de la Pontifica Universidad
Católica del Ecuador, en su entrevista al diario (El Tiempo, 2016), indicando que:
Esto principalmente se lo atribuye a la caida del precio del barril de petróleo en el año
2014, la apreciación del dólar americano a finales del año 2015, el terremoto del 16 de
abril de 2016 e inversiones estatales no productivas en general. (p. 8).
José Hidalgo, Director de la Corporación de Estudios para el Desarrollo CORDES, indicó
en su entrevista para el diario ecuatoriano (El Universo, 2015) que “La crisis económica
21
ecuatoriana de los últimos meses, ha afectado sobre todo al sector inmobiliario de la
construcción y concesionarias, señaló” (p. 9).
Esto provocó que los flujos que cada compañía inmobiliaria se ajustaran al límite, de tal
manera que no cubrían en su totalidad las remuneraciones a sus empleados y honorarios,
pagos a proveedores, tributos seccionales y permisos de funcionamiento, entre otros.
Así mismo Patricio Rivera, Ministro Coordinador de la Política Económica, indicó en su
entrevista para el diario (El Comercio, 2016) que “existe un atraso por parte del Gobierno
ecuatoriano en los pagos de corto plazo y que corresponden al 0.9% del Producto Interno
Bruto”.
Por otro lado, se suma el inconveniente que debe afrontar la empresa inmobiliaria como es
el incumplimiento en los pagos periódicos de sus clientes, quienes muestran una actitud
reacia de pago, porque no ven avances de obra respecto a la construcción del inmueble por el
cual se firmó el contrato. Este escenario se presenta para aquellas personas naturales o
jurídicas, que de sus fondos propios encaran la obligación, sin intermediarios financieros.
Inmobiliaria S. A., es una mediana empresa que se dedica al desarrollo de proyectos
inmobiliarios y sus recursos financieros disminuyen progresivamente, por efecto en
consecuencia de los aspectos previamente mencionados, por lo que tiene que recurrir a
préstamos de accionistas, extensiones de crédito, compensaciones y otros recursos que
puedan solventar las obligaciones más urgentes y de corto plazo, tales como permisos de
funcionamiento, tributos seccionales y aduaneros, honorarios profesionales, gastos
administrativos y operacionales, sin que se vea afectada su imagen corporativa y la calidad de
sus bienes a promover.
La búsqueda de recursos económicos en las instituciones financieras tradicionales no son
opciones tan alentadoras para el sector inmobiliario, tal y como lo indica el informe
financiero del (Banco Central del Ecuador BCE, 2017):
22
La tasa de interés, monto y plazo de crédito fueron menos restrictivas en el sector
inmobiliario, pero no se da la misma situación para las garantías o colaterales, dado que
estas se han fortalecido y son más restrictivas en los segmentos consumo, vivienda y
microcrédito. (p. 11)
El factor tiempo y monto del crédito influyen mucho en la asignación de la tasa de interés
anual, en promedio un proyecto inmobiliario desarrollado por la compañía Inmobiliaria S. A.
dura 9.5 años a un costo promedio de U.S.$ 8,500,000.00, esto obligaría a que la entidad
solicite un financiamiento con las condiciones previamente establecidas, teniendo en cuenta
que en promedio el sistema financiero en los últimos tiempos ha implementado como plazo
máximo de 7 años y montos de crédito que no superen el 60% de los activos reales sin
gravamen.
La tasa de interés referencial del sector Productivo para Pequeñas y Medianas Empresas
PYMES que el BCE establece es del 9.80% anual, pero si a esta tasa referencial se le
agregan desembolsos de dinero indirectos necesarios para la obtención del crédito, esta
tasa en promedio llegaría al 16.02%, así lo indica (Garzon Jimenez, Garzon Rodas, &
Garzon Quiroz, 2016).
En resumen, la falta de financiamiento accesible para los proyectos inmobiliarios, genera
los siguientes problemas:
Falta de liquidez para poder cumplir con las obligaciones a corto plazo.
Falta disponibilidad de recursos económicos para poder cumplir con sus obligaciones
en el mediano y largo plazo.
Las exigencias bancarias en cuanto a requisitos colaterales, no permite acceder a esta
fuente de financiamiento, y si se accede los intereses son muy altos disminuyendo el
margen de utilidad.
23
Inmobiliaria S. A., se ve obligada a aumentar el precio de las viviendas con lo cual se
disminuyen las ventas y con ello las entradas de flujos.
La falta de liquidez y la falta de entradas de dinero estable, originan que no se puedan
cumplir con los pagos de las obligaciones financieras, con lo cual los bancos ejecutan
los colaterales o garantías provocando perjuicios a la situación financiera de
Inmobiliaria S. A., que en muchos casos para evitar este aspecto se ven obligados a
renegociar la deuda con poco éxito y en otros casos prestan a la Corporación Financiera
Nacional CFN, pero las condiciones financieras no cambian solo aplazan los problemas
ya mencionados.
La falta de financiamiento accesible, corriente y largo plazo trae consigo otros
problemas para la entidad, como son la falta de cumplimiento a tiempo de sus
obligaciones tributarias, obligaciones con el IESS y contribuciones seccionales, lo cual
pone en riesgo a la operatividad del negocio.
La situación más crítica de la falta de fuente de financiamiento, es que la empresa
pierde credibilidad entre sus clientes actuales y potenciales, lo cual afecta a los futuros
proyectos.
Las razones antes mencionadas obligan a la empresa a buscar otras opciones de fuente de
financiamiento que sean ventajosas dada la situación actual.
Luego de lo antes expuesto nos formulamos la siguiente pregunta:
¿Cómo la emisión de títulos valores mejoraría la situación financiera y competitiva de
Inmobiliaria S. A.?
Sistematización del problema
¿Qué factores financieros afectan a Inmobiliaria S. A., en sus actividades operativas?
¿Cuáles son los principales problemas en el acceso al crédito en el sistema bancario que
enfrenta Inmobiliaria S. A.?
24
¿Qué requisitos debe cumplir la compañía para inscribirse en la bolsa de valores?
¿Qué estrategias debe realizar la compañía para cumplir con los requisitos para ser
inscritos en la bolsa de valores?
¿La entidad cuenta con los recursos financieros suficientes para cubrir la emisión de títulos
valores?
¿Cuáles son los requisitos que una compañía debe cumplir para poder emitir títulos
valores?
¿A qué tiempo se deberá emitir los títulos valores?
¿Generará ahorros financieros en comparación a los préstamos bancarios?
Objetivo general
Determinar como la emisión de títulos valores contribuye a mejorar la situación financiera
y competitiva de Inmobiliaria S. A.
Objetivos específicos
Identificar los factores financieros que afectan en la actividad operativa de Inmobiliaria S.
A.
Conocer los principales problemas de Inmobiliaria S. A., para acceder al financiamiento
en el sistema bancario.
Detallar los requisitos que Inmobiliaria S. A. debe cumplir para inscribirse en la bolsa de
valores.
Establecer las estrategias necesarias para que la compañía pueda inscribirse en la bolsa de
valores.
Identificar los recursos financieros con los que la compañía dispone actualmente que le
permitan cubrir la emisión de títulos valores.
Conocer los requisitos que debe cumplir la compañía para emitir títulos valores.
Determinar el tiempo apropiado para la emisión de títulos valores.
25
Realizar un análisis comparativo entre el financiamiento mediante una entidad bancaria y
la emisión de títulos valores.
Justificación de la investigación
Justificación teórica
El presente trabajo investigativo se desarrolló con base de los conocimientos teóricos
adquiridos durante el transcurso de la carrera universitaria y que se van a llevar a la práctica
con el desarrollo del tema propuesto a investigar y con la que se pretende aportar soluciones
puntuales al problema de investigación.
La investigación se realizó con el objetivo de identificar los factores que afectan o
favorecen a la búsqueda de recursos financieros en el mercado de valores de Guayaquil por
medio de la emisión de títulos valores, teniendo en consideración que continuamente se
ofrecen seminarios por parte de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros del
Ecuador a los contribuyentes en general respecto a las ofertas de recursos financieros.
Se citaron trabajos de investigación referentes al tema en mención y sobre todo se tuvo un
enfoque especial a la evolución que ha existido en la búsqueda de financiamiento por parte
del sector inmobiliario de Guayaquil.
Justificación práctica
La información obtenida de la presente investigación es útil para la entidad Inmobiliaria S.
A. y otras entidades en similares condiciones operativas en el sector inmobiliario tengan una
visión para implementar mejoras que permitan buscar una alternativa de financiamiento.
Los resultados que se obtengan son de aplicación concreta que permitirá el conocimiento
de los factores que influyen en el financiamiento tradicional y no tradicional. También para
que se establezcan estrategias de concientización que incremente la cultura financiera entre
las entidades que integran este sector económico contribuyen al desarrollo de la sociedad
ecuatoriana.
26
Justificación metodológica
En esta investigación se utilizaron herramientas de recolección de datos como: la
investigación de campo, ya que es necesario contar con entrevistas, observar y encuestar a las
personas vinculadas al sector artesanal que proporcionarán información relevante que
coadyuvarán en el análisis para comprobar la hipótesis de trabajo.
La investigación es también explicativa y descriptiva ya que es necesario explicar y
describir lo que se quiere lograr con la investigación del tema de estudio planteado. Mediante
el análisis crítico de los resultados y apoyado en el conocimiento técnico en lo relacionado en
aspectos financieros se planteará las recomendaciones idóneas para la aplicación de la
emisión de títulos valores.
Hipótesis de la investigación
Si se realiza el financiamiento con la emisión de títulos valores, es probable que mejore la
situación financiera de Inmobiliaria S. A.
Variable independiente
Financiamiento mediante la emisión de títulos valores.
Variable dependiente
Mejoramiento de la situación financiera.
Viabilidad
La realización de este proyecto contó con la disposición de todos los recursos necesarios
como son: bibliográficos, humano, económicos, materiales de oficina, de información e
infraestructura; de tal manera que el desarrollo de la investigación cumpla con los objetivos
planteados.
En el aspecto académico, la investigación tuvo el apoyo del Consejo Directivo de la
Facultad de Ciencias Administrativas de la Universidad de Guayaquil y la guía profesional de
nuestro tutor asignado para la realización de la misma.
27
Esta investigación está enmarcada en el dominio del desarrollo local y emprendimiento
socioeconómico sustentable, específicamente en la línea económica social, emprendimiento y
gestión territorial, sublínea presupuesto y finanzas.
28
Capítulo 2: Marco teórico
Antecedentes teóricos
Los proyectos inmobiliarios se vuelven modernidad y vanguardia. Las viviendas que se
construyen en el tiempo buscan dar un nuevo aire a las ciudades y cada una representa hechos
y avances para el desarrollo de las urbes.
En la historia se destacan los momentos y nombres claves de edificios, casa,
urbanizaciones y otros complejos habitacionales que marcaron la historia del sector
inmobiliario en el Ecuador.
Para entender la trayectoria del mercado inmobiliario es importante dividirla desde una
perspectiva histórica. Se puede decir que el mercado inmobiliario surge hace algo más de
medio siglo, pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las construcciones
seguían arquetipos tradicionales que de alguna manera dificultaban la ejecución de obras a
gran escala. Con el paso del tiempo y con la consolidación urbana en el Ecuador bajo el
esquema de una modernización capitalista.
La etapa de consolidación de la empresa privada se da a partir de los años ochenta hasta
los noventa, teniendo un decrecimiento significativo en la crisis de la economía del año 1998.
Se caracteriza por el papel que la banca privada asumió como ente crediticio y un
direccionamiento de la vivienda hacia la clase media y alta los primeros proyectos
inmobiliarios se ligan al desarrollo económico, que articula producción y circulación bajo un
marco de transformación que experimentan las ciudades.
La estabilidad económica que tiene el país luego de la dolarización genera el
fortalecimiento de las empresas inmobiliarias, por lo tanto, el crecimiento de la producción de
vivienda nueva tiene que ver con la seguridad económica que se vio reflejada en la
estabilidad del costo de la vivienda. Las políticas de financiamiento y ayuda del estado a
través de bonos de vivienda, los créditos hipotecarios que otorga el seguro social con bajas
29
tasas de interés, han permitido que la demanda de vivienda para clase media y alta se
multiplique.
Cabe destacar que los sistemas financieros son un conjunto de instituciones y mercados,
cuya función básica es la transferencia de fondos de los ahorristas hacia los inversionistas a
través de dos alternativas. En primer lugar, los intermediarios financieros, como un banco.
Los bancos comerciales tradicionales usan los depósitos de unos para financiar los préstamos
de otros y están sujetos a un conjunto de regulaciones. Antes de otorgar un préstamo, las
instituciones financieras se fijan en el comportamiento financiero del posible cliente y la
calificación en el buró de crédito, los préstamos bancarios son una gran herramienta que
puede ayudar a comprar una casa o hasta dar el capital que se necesita para arrancar con un
negocio. El plazo para pagar el crédito dependerá del destino del crédito muchos bancos dan
un plazo de entre 48 o 60 cuotas. Esto le da al cliente la opción de escoger dentro de este
rango el plazo que más le acomode. Algunas entidades bancarias otorgan préstamos desde
U.S.$ 5,000.00 hasta U.S.$ 500,000.00 también dependerá de la cantidad solicitada por la
empresa. Las tasas de intereses son variables la tasa activa efectiva máxima para el segmento
inmobiliario es del 11.33% adicional la tasa de interés aplica de acuerdo al segmento de
crédito al cual se va aplicar. Se aceptan diversos tipos de garantías como hipotecas abiertas
sobre inmuebles, buques y aeronaves, prendas industriales, agrícolas o comerciales,
certificados de inversión, entre otros.
Por otra parte, una de las fuentes de financiamiento no tradicional es la bolsa de valores:
Bolsa de valores. - Es una organización privada que brinda las facilidades necesarias para
que sus miembros, atendiendo los mandatos de sus clientes, introduzcan órdenes y realicen
negociaciones de compra y venta de valores, como acciones de sociedades o compañías
anónimas, bonos públicos y privados, certificados, títulos de participación y una amplia
variedad de instrumentos de inversión.
30
Para acceder a la bolsa de valores los inversionistas tienen que acudir primero a un
intermediario que es un operador de valores el cual trabaja en una casa de valores, la bolsa de
valores funciona a través de un sistema operativo que permite la negociación de valores el
cual es un sistema de interconexión de las ofertas y demandas. Una de sus principales
ventajas que ofrece la bolsa de valores para el inversionista es una amplia variedad de
instrumentos financieros en los cuales invertir. El sistema financiero permite la transferencia
de recursos y fondos del ofertante al demandante dentro del mercado de valores el cual es un
conjunto de mecanismos que nos permite realizar la emisión, colocación y distribución de
valores ya sea en el mercado primario ya que dentro de este se negocian las primeras
emisiones de títulos o dentro del mercado secundario los valores ya emitidos se pueden
negociar y la bolsa de valores es un mercado donde se reúnen vendedores (ofertantes) y
compradores (demandantes) de valores también tenemos la banca comercial el cual es un
conjunto de instituciones que permiten el desarrollo de todas aquellas transacciones entre
personas, empresas y organizaciones que impliquen el uso de dinero al mismo tiempo las
ventajas y desventajas comparativas entre el sistema financiero y la bolsa de valores la cual
exige mayor transparencia, seguimiento de su desempeño por gente especializada,
información pública y periódica de los Estados Financieros EEFF, información de hechos
relevantes como: cambios de accionistas, cambios en directorio, cambio de ejecutivos.
En el presente estudio (Cabrera, 2017) concluye que:
En las últimas décadas el sector inmobiliario y de la construcción se ha presentado como
uno de los sectores más dinámicos en la economía nacional. Uno de los proyectos
inmobiliarios a través de los mercados financieros tradicionales. Sin embargo, no se puede
negar que aún se presenta inconvenientes y limitantes en los que se ha enfrentado el sector
inmobiliario en especial el de interés social entre ellos, el corto plazo para el pago de los
préstamos y los costos de financiamiento de los proyectos. (p. 1).
31
En el artículo investigado realizado por (Briones & Valero del Hierro, 2018) referente al
“Modelo de gestión para empresas constructoras inmobiliarias de Guayaquil con enfoque del
instituto gestión proyectos”.
Indican que el sector inmobiliario ha crecido considerablemente en los últimos 10 años,
pero la falta de recursos financieros ha estancado muchos proyectos inmobiliarios por lo
que se ven en la necesidad de buscar financiamiento en la banca, también se hace
referencia a que los presupuestos realizados para efectos del proyecto de construcción no
son susceptibles de flexibilidad dado que no pueden convertir la obligación en otro tipo de
instrumento financiero, cosa que no ocurriría en la emisión de obligación. (p.1).
Artículos científicos indexados a Latindex referente a la emisión de obligación realizado
por (Garzon Jimenez, Garzon Rodas, & Garzon Quiroz, 2016) sobre “Opción de
financiamiento a PYMES ubicadas en la provincia del Guayas enfocadas en la búsqueda de
capitales mediante la emisión de títulos a través del mercado de valores ecuatoriano”.
Consideran que la situación económica del sector en el que se desenvuelve, determinaron
que la tasa de préstamo bancario tradicional junto con los desembolsos de dinero
indirectos era del 16.02% y la tasa de emisión de obligación (4 años) juntos con los gastos
indirecto era del 9.25%, por lo que se concluyó que era conveniente emitir obligaciones.
(p.28).
Artículo referente a la “Eficiencia del proceso de emisión de títulos valores en el mercado
de valores de Guayaquil” realizado por (Mena Campoverde , 2013)
El propósito del siguiente trabajo es establecer la eficiencia con la que se llevaron a cabo
los procesos de emisión de títulos-valores en el Mercado de Valores de Guayaquil durante
el año 2013. Para tal efecto se analizaron los costos de transacción implícitos en los
procesos de una muestra aleatoria de 57 de 75 de las emisiones ofertadas en este mercado
en dicho período, lo que servirá como insumos para futuras investigaciones encaminadas a
32
determinar si estos costes de transacción y procesos de emisión podrían suponer una
importante barrera de entrada para que las empresas accedan al Mercado de Valores a
financiar sus operaciones. (p.1).
Artículo referente a “Costo y beneficio de la emisión de obligaciones y el apalancamiento
financiero ante impuesto” (Rodriguez Valencia, Viejo Parreño, Viejo Parreño, Garcia
Narvaez , & Moran Montalvo , 2016)
Según el artículo 3 “Del mercado de valores: Bursátil, extrabursátil y privado “de la ley de
Mercado de Valores (H. Congreso Nacional, 2006), el mercado de valores es una
herramienta o medio de financiamiento que usan las empresas para obtener recursos que
contribuyan al crecimiento de la organización, canalizando aquellos recursos financieros
negociables hacia las actividades productivas, por medio de la negociación de
obligaciones. Esta conforma una fuente de financiamiento directa donde no existe
intermediario, que en este caso serían las instituciones financieras (Bancos, Cooperativas y
entidades afines), lo que lo vuelve más atractivo para los inversionistas y para todos los
que buscan financiamiento, porque las tasas de rentabilidad y la tasa de interés son más
beneficiosas, para ambos. (p.2)
El mercado de valores estudia los recursos financieros hacia las actividades productivas
a través de la compra y ventas de documentación de valores en los ámbitos bursátil y
extrabursátil principalmente en el mediano y largo plazo. Por este motivo el mercado de
valores es una de las mejores opciones para el sector real de la economía en condiciones más
favorables a las que brinda el sector financiero tradicional.
El presente trabajo de investigación busca aumentar propuestas viables para que la
compañía pueda obtener una opción de financiamiento a través del mercado de valores
ecuatoriano, considerando específicamente las Bolsas de Valores Guayaquil y Quito.
33
La cultura financiera del país está catalogada como extremadamente limitada si se toma en
consideración que los mercados bursátiles locales no son referentes en materia de
financiamiento por parte de empresas nacionales, estos mercados tienen la oportunidad de
emitir títulos de renta variable y renta fija necesarios para la captación de recursos financieros
destinados a la adquisición de activos fijos y financiamiento de capital de trabajo.
Marco contextual
El presente trabajo de investigación se desarrolló en la empresa Inmobiliaria S. A. por el
año 2018, ubicada en la provincia del Guayas, en el departamento financiero que tiene 20
empleados.
Inmobiliaria S. A., fue constituida el 19 de agosto de 1997 con una generación de ideas y
creatividad, cuyo principal objetivo ha sido el desarrollo urbano de las distintas ciudades de
nuestro país.
La experiencia ha dado lugar a la implementación de una plataforma de servicios
profesionales, ajustados a los requerimientos de sus clientes, creando espacios y ambientes
vanguardistas en el área turística, comercial, empresarial, residencial y de salud.
Misión
Trabajar con mística, creatividad y eficiencia, para generar proyectos inmobiliarios,
comerciales que sean originales, rentables y que sus características destaquen y agreguen
valor en el mercado nacional e internacional, satisfaciendo y superando las exigencias de
nuestros clientes y accionistas.
Visión
Ser innovadores y líderes en el cambio y desarrollo inmobiliario, turístico, residencial,
empresarial, salud y comercial del país y proyectándonos de manera eficaz y eficiente a la
globalización.
34
Objeto social
Compra, venta, arrendamiento, administración, corretaje y permuta de bienes inmuebles; a
la promoción y construcción por cuenta propia y/o ajena de toda clase de viviendas vecinales
o unifamiliares y de toda clase de edificios.
Dentro de las actividades que desarrollan las inmobiliarias tenemos alquiler de bienes
inmobiliarios por cuenta propia, actividades inmobiliarias por cuenta de terceros agentes de la
propiedad inmobiliaria y gestión y administración de la propiedad inmobiliaria.
Las compañías que realicen actividades inmobiliarias deben cumplir con las siguientes
obligaciones:
Su principal objetivo ha sido el desarrollo urbano de las distintas ciudades de nuestro país,
además de la generación de ingresos sin descuidar la responsabilidad social.
Políticas de seguridad y salud ocupacional
La empresa Inmobiliaria S. A. dedicada a la planificación, administración, ejecución,
comercialización y gerencia de proyectos inmobiliarios, ha definido como políticas de
seguridad y salud ocupacional para todas las áreas de trabajo lo siguiente:
a) Trabajar como una empresa ética responsable, cumpliendo y haciendo cumplir
mediante un programa de mejora continua, la normativa nacional vigente en materia
de seguridad y salud ocupacional.
b) Identificar, evaluar, controlar y gestionar de forma continua los riesgos para prevenir
los posibles incidentes, accidentes y enfermedades ocupacionales que puedan afectar
la seguridad y salud de los colaboradores.
c) Difundir la política de seguridad y salud ocupacional a todos los trabajadores de la
empresa y así mismo capacitarlos sobre los riesgos laborales existentes.
35
Marco legal
Dentro de las actividades que desarrollan las inmobiliarias son: alquiler de bienes
inmobiliarios por cuenta propia, actividades inmobiliarias por cuenta de terceros agentes de la
propiedad inmobiliaria y gestión y administración de la propiedad inmobiliaria.
Reglamento de funcionamiento de las compañías que realizan actividad inmobiliaria:
Las compañías que realicen actividades inmobiliarias deben cumplir con las siguientes
obligaciones:
a) Ser propietario del terreno en el cual de desarrollará el proyecto o titular de los
derechos fiduciarios del fidecomiso que sea propietario del terreno, lo que se
acreditará con el testimonio de la escritura pública contentiva del título traslaticio de
dominio y el certificado correspondiente del registro de la propiedad. En caso de no
cumplir con lo anterior, será necesario que, en las respectivas escrituras públicas de
promesa de compraventa y compraventa definitiva, según el caso, comparezca y se
obligue la persona natural o jurídica propietaria del terreno.
b) Contar con el presupuesto detallado de cada proyecto, que deberá estar aprobado por
la Junta General de Accionistas o Socios o el Directivo de la compañía, e incluirá la
proyección de los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes, incluidos el
financiamiento, así como los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario.
c) Suscribir a través de su representante o representantes legales y en calidad de
promitente vendedora, las escrituras públicas de promesa de compraventa con los
promitentes compradores de las unidades inmobiliarias. En las promesas de
compraventa se deberá señalar, al menos, la ubicación, identificación y características
del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del
bien; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva.
36
Las compañías que realicen actividad inmobiliaria a través de un fidecomiso mercantil en
el que ostenten la calidad de constituyentes, constituyentes adherentes o beneficiarios
deberán, además, cumplir con las regulaciones dictadas por el consejo nacional de valores.
Codificación de resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores:
Regulan la relación entre las compañías emisoras de títulos valores, las casas de valores y los
futuros inversionistas los cuales acuden a esta alternativa de financiamiento.
Requisitos para que una compañía participe en el Mercado de Valores
La inscripción en el Registro del Mercado de Valores constituye requisito fundamental y
es obligatoria para el emisor (persona natural o jurídica) y para los valores que emita, si desea
participar en el mercado de valores.
Tal inscripción no implica ni certificación ni responsabilidad alguna por parte de la
Superintendencia de Compañías respecto del precio, bondad o negociabilidad del valor ni de
la solvencia y capacidad de pago del emisor.
El procedimiento general que debe cumplir una compañía que desea ser partícipe del
mercado de valores tanto como emisor y como inversionista, es como sigue:
1. La Junta General de Socios/Accionistas de la compañía debe reunirse y tomar la
decisión mediante Acta debidamente firmada por los socios/accionistas, que van a emitir o
adquirir obligaciones.
2. Lo más aconsejable es recurrir a una casa de valores adscritas a la Bolsa de Valores
(Quito o Guayaquil), las cuales asesoran respecto al trámite a seguir y los tipos de
negociaciones que puede realizar en el Mercado de Valores. Las casas de valores actúan a
través de personas naturales especializadas y calificadas, llamadas Operadores de Valores.
3. Encontrarse inscrito en el Registro del Mercado de Valores tanto el emisor como los
valores a ser emitidos por éste;
37
• Documentos en general solicitados: Cédula de identidad, RUC actualizado, planillas
de servicios básicos, declaración patrimonial, declaración de Impuesto a la Renta,
nombramientos de los administradores (inscritos en el registro mercantil), Estados
Financieros auditados, CCO certificado de cumplimiento de obligaciones vigente y la
certificación expresa del respectivo representante legal de la institución o compañía, que
acredite la veracidad de la información presentada a la Superintendencia de Compañías,
Valores y Seguros del Ecuador.
4. Las compañías dispuestas a adquirir títulos valores deberán analizar el portafolio que
la casa de valores le propone y en función de los requerimientos y conveniencia de la
compañía, elegirá el más idóneo.
5. Tener la calificación de riesgo para aquellos valores representativos de deuda a
emitirse o provenientes de procesos de titularización. Únicamente se exceptúa de esta
calificación a los valores emitidos, avalados o garantizados por el Banco Central del Ecuador
o el Ministerio de Economía y Finanzas, así como las acciones de compañías o sociedades
anónimas, salvo que por disposición fundamentada lo disponga el Consejo Nacional de
Valores CNV para este último caso;
• Contratación de calificadora de riesgo: son sociedades anónimas o de responsabilidad
limitada autorizadas y controladas por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros,
que tienen por objeto principal la calificación del riesgo de los valores y emisores (AAA, AA,
A, B, C, D y E). La calificación deberá realizarse de manera semestral.
6. Haber puesto en circulación un prospecto o circular de oferta pública de los valores a
emitirse, que deberá ser aprobado por la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros;
y,
38
• Prospecto o circular de oferta pública: donde se detallan las características de los
títulos a ser emitidos, además de información pertinente a la empresa, la industria y el
entorno. Este documento se realiza una sola vez (al inicio).
7. Cumplir con los requisitos de estandarización de emisiones que para el efecto dicte la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
• Realizan revisión de toda la documentación y toman especial atención a las ratios
financieros y calificación de riesgo de las emisiones (en caso de emisiones).
8. El ofrecimiento, anuncio o manifestación en cualquier forma o por cualquier medio de
difusión, que a criterio de la autoridad tenga características de oferta pública de valores, pero
no cuente con la autorización de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros podrá
ser calificado como oferta pública por ésta y, calificada como tal el Superintendente de
Compañías, Valores y Seguros podrá intervenir al oferente y ordenar la inmediata suspensión
de esa propuesta.
9. La Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros procederá a la inscripción
correspondiente en el Registro del Mercado de Valores una vez que los emisores le hayan
proporcionado la información completa, veraz, suficiente sobre su situación financiera y
jurídica de conformidad con las normas que expida la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera
Para la oferta pública de los valores que se inscriban en el Registro Especial Bursátil REB
administrado por las Bolsas de Valores, los requisitos serán aquellos que determine la Junta
de Política y Regulación Monetaria y Financiera para el efecto.
Los emisores que se encuentren en proceso de liquidación no podrán hacer oferta pública
de valores, excepto si se tratare de propias acciones, de acuerdo con las normas generales que
expida el Consejo Nacional de Valores CNV.
39
La Superintendencia de Compañías, mediante resolución fundamentada, podrá suspender
o cancelar una oferta pública, cuando se presenten indicios de que, en las negociaciones,
objeto de la oferta, se ha procedido en forma fraudulenta o si la información proporcionada
no cumple los requisitos de esta Ley, es insuficiente o no refleja adecuadamente la situación
económica, financiera y legal del emisor.
La suspensión será hasta por treinta días. Transcurrido dicho plazo si subsisten los hechos
o circunstancias mencionados en el inciso anterior, la Superintendencia de Compañías podrá
cancelar la inscripción del respectivo valor en el Catastro Público del Mercado de Valores. Si
se presume fraude o falsedad en la información proporcionada, se cancelará la inscripción del
emisor, sin perjuicio de las acciones y sanciones a que hubiere lugar.
40
Capítulo 3: Metodología
Tipo de investigación
La investigación fue del tipo de campo, del tipo documental y la dimensión cronológica es
de carácter seccional.
La investigación de campo se realizó en el departamento financiero de la entidad
Inmobiliaria S. A. por intermedio de encuestas, que permitirán observar y entrevistar a las
personas vinculadas directamente en la toma de decisiones financieras, las cuales
proporcionaron información relevante que coadyuvaron en el análisis para comprobar la
hipótesis de trabajo.
Es de tipo documental debido a que las fuentes utilizadas son de tipo bibliográfico que se
enfoquen en tratar el tema de investigación como libros, documentos, revisión de páginas
webs que traten del tema en cuestión.
La dimensión cronológica es de carácter de una investigación seccional porque el
resultado del estudio presentado sirve como fuente de información para un período
determinado de tiempo, las cuales pueden variar en un período de tiempo futuro.
El método de investigación a emplearse será el método deductivo dado que se parte de
ciertas teorías, explicaciones del tema realizada por autores, previo a la recolección de
información.
Población y muestra
El universo de este trabajo de investigación fueron los empleados administrativos y
operativos del departamento financiero de la compañía Inmobiliaria S. A. que totalizan 20
empleados.
41
Considerando que la población es pequeña se realizaron las encuestas a los 20 empleados.
En relación a la determinación de la muestra Hernández citado en Castro (2003), expresa
que "si la población es menor a cincuenta (50) individuos, la población es igual a la muestra"
(p.69). Por lo cual se encuestó a toda la población.
Criterios éticos de la investigación
La información obtenida será utilizada solamente para este estudio de caso y se reserva
absoluta confidencialidad.
Esta investigación recogerá los datos, opiniones, punto de vistas de manera imparcial sin
inferir en las respuestas ni en los resultados, con el objetivo de llegar a conclusiones reales
que aporten a la solución del problema de investigación.
Estructuración del instrumento de recopilación de información
El método de investigación seleccionado para la recolección de información es la encuesta
a través de cuestionarios de preguntas que se han diseñado previamente, mediante la
inclusión de preguntas dicotómicas, preguntas con opción múltiple y preguntas jerarquizadas.
Donde el cuestionario es el instrumento principal para obtener información de la muestra
de estudio, este cuestionario contiene preguntas pre elaboradas, en un orden establecido e
instrucciones que explican la forma de responder a las preguntas.
Entre las ventajas por las que se eligió la encuesta están:
1. Su fácil aplicación.
2. La información que se obtiene es confiable y segura de la propia fuente de
información que se requiere obtener.
3. Las respuestas obtenidas se enfocan en las alternativas planteadas.
4. La sencillez de la codificación, el análisis de datos e interpretación.
Entre las desventajas:
1. Falta de colaboración de los encuestados a responder la encuesta.
42
2. El encuestado considere que están preguntando cuestiones comprometedoras.
3. La invalidez de ciertas respuestas debido a preguntas mal estructuradas y respuestas
fijas.
4. Inapropiada redacción de las preguntas.
Diagnóstico o estudio de campo
Estas preguntas son totalmente impersonales y tienen como objetivo determinar el
conocimiento financiero bursátil y la posibilidad de buscar financiamiento en el mercado de
valores mediante la emisión de obligaciones, por lo que se agradece que su respuesta sea
totalmente sincera para poder llegar a conclusiones veraces y poder realizar las
recomendaciones que contribuyan a optimizar el sistema.
Instrucciones para el encuestado:
En esta sección se describen las indicaciones que debe tener en consideración para
responder a cada una de las preguntas enfocadas al proyecto de investigación, con el fin de
obtener resultados concretos y proponer posibles soluciones.
En las siguientes preguntas usted encontrará preguntas con opciones de respuesta
dicotómicas de Si o No, de las cuales, si usted sabe o tiene conocimiento conteste “SI”, si
usted no conoce o no sabe conteste “NO”, existen también preguntas con opciones de
respuesta múltiples de las cuales usted puede escoger las que tenga conocimiento.
A continuación, se detallan cada una de las preguntas aplicadas a la encuesta con los
resultados respectivamente tabulados:
43
1. ¿Conoce usted qué es el mercado financiero?
Figura 1. Mercado Financiero
El resultado de esta pregunta nos dice que el 90% de los encuestados si conoce que es
mercado financiero mientras que el 10% de los encuestados no lo conoce, lo que demuestra
que casi todos los funcionarios del departamento financiero de la entidad tienen conocimiento
sobre el mercado financiero.
SI NO
18 2
90%
10%
Mercado Financiero
SI NO
44
2. ¿Cuál de los siguientes tipos de instituciones financieras y de valores usted conoce?
Figura 2. Instituciones Financieras
El resultado de esta pregunta nos dice que en distinta medida todos los encuestados
conocen las instituciones financieras detalladas, de las cuales los Bancos y las Cooperativas
de ahorro y crédito son las más conocidas por los encuestados con el 29%, la Bolsa de
Valores es la siguiente en el orden con el 16% y las Aseguradoras y fondos de inversión con
el 14% y 12% respectivamente.
Sin embargo, del conocimiento sobre las instituciones financieras, la Bolsa de Valores
tiene apenas el 16%, lo que indica que no es una fuente de financiamiento mayormente usada.
14%
29%
16%
29%
12%
0%
Bolsa de valores
Bancos
Aseguradoras y fondos
de pensiones
Ninguno
Fondos de inversión
Cooperativas de ahorros
y créditos
14%
29%
16%
29%
12%
0%
Instituciones financieras
Aseguradoras y fondos de pensiones Bancos
Bolsa de valores Cooperativas de ahorros y créditos
Fondos de inversión Ninguno
45
3. ¿A cuál de los siguientes tipos de instituciones financieras y de valores usted ha
recurrido para buscar financiamiento?
Figura 3. Instituciones Financieras
El resultado de esta pregunta nos dice que todos los encuestados han recurrido a una
institución bancaria a buscar financiamiento, por lo que se evidencia la precaria búsqueda de
dinero mediante otras opciones, como por ejemplo la Bolsa de Valores.
0%
100%
0%
0%
0%
0%
Aseguradoras y fondos
de pensiones
Bancos
Bolsa de valores
Cooperativas de ahorros
y créditos
Fondos de inversión
Otro
0%
100%
0%0%0%0%
Instituciones financieras
Aseguradoras y fondos de pensiones Bancos
Bolsa de valores Cooperativas de ahorros y créditos
Fondos de inversión Otro
46
4. ¿Conoce usted qué es el mercado de valores y cómo funciona?
Figura 4. Mercado de Valores
El resultado obtenido de esta pregunta indica que el 70% de los encuestados desconoce el
mercado de valores y como funciona, mientras que el 30% restante si tiene conocimiento del
mismo, por lo que se comprueba la falta de conocimiento y a su vez la nula iniciativa en
buscar otras opciones de financiamiento.
SI NO
6 14
30%
70%
Mercado de Valores
SI NO
47
5. ¿Conoce usted si su empresa puede participar en el mercado de valores?
Figura 5. Participación en el Mercado de Valores
El resultado obtenido de esta pregunta indica que de los 20 funcionarios encuestados, 17
desconocen si su empresa puede participar en el mercado de valores y solamente 3 de ellos si
tienen conocimiento respecto a los parámetros que su empresa debe cumplir para participar
en el Mercado de Valores.
SI NO
3 17
15%
85%
Participación en el Mercado de ValoresSI NO
48
6. ¿Conoce usted cual es la entidad reguladora del mercado de valores en Ecuador?
Figura 6. Entidad Reguladora del MV
Como resultado de esta pregunta podemos observar que 13 de los funcionarios
encuestados conoce que la entidad reguladora del mercado de valores es la Superintendencia
de Compañías, Valores y Seguros del Ecuador, y 7 funcionarios no lo sabe.
SI NO
13 7
65%
35%
Entidad reguladora del MV
SI NO
49
7. ¿Usted ha participado en algún seminario impartido por la entidad de control?
Figura 7. Capacitación Bursátil
Como resultado de esta pregunta podemos observar que solo 3 de los funcionarios
encuestados ha participado de manera independiente en seminarios bursátiles impartidos por
la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, y 17 funcionarios no han participado
en los seminarios impartidos por la autoridad competente.
SI NO
3 17
15%
85%
Capacitación bursátil
SI NO
50
8. ¿Cuál de los siguientes títulos valores usted conoce?
Figura 8. Títulos Valores
El resultado de esta encuesta nos permita observa que las acciones son los títulos valores
mayormente conocido por el personal con el 44 %, seguido de los bonos del estado con el
29%, mientras que las obligaciones y papeles comerciales se encuentran con 11% y la
titularización con un 5%.
44%
29%
11%
11%
5%
0%
Acciones/Participaciones
Bonos del estado
Obligaciones
Papel comercial
Titularización
Otros
44%
29%
11%
11%
5% 0%
Títulos Valores
Acciones/Participaciones Bonos del estado
Obligaciones Papel comercial
Titularización Otros
51
9. ¿Ha hecho uso de títulos valores?
Figura 9. Uso de Títulos Valores
El resultado de esta pregunta evidencia que la entidad no ha hecho uso de títulos valores
para efectos de financiamiento, corroborando las respuestas de las preguntas anteriores en la
nula iniciativa en buscar otras opciones de financiamiento.
SI NO
0 20
0%
100%
Uso de Títulos Valores
SI NO
52
10. ¿Usted conoce las ventajas y desventajas que le ofrecen las instituciones bancarias y
la bolsa de valores?
Figura 10. Ventajas y desventajas
El resultado de esta pregunta evidencia que solamente 8 de los encuestados conoce las
ventajas y desventajas que le ofrecen las instituciones bancarias y la bolsa de valores,
mientras que los 12 encuestados restantes las desconocen. Cabe indicar que los 8
funcionarios que conocen las ventajas y desventajas de ambos intermediarios financieros,
lo saben de manera teórica según cursos recibidos de manera independiente.
SI NO
8 12
40%
60%
Ventajas y desventajas
SI NO
53
11. ¿Usted ha determinado los costos de financiarse por medio de instituciones bancarias
y la bolsa de valores?
Figura 11. Determinación de costos financieros
De los encuestados solo el 10% ha determinado los costos de financiarse por medio de
instituciones bancarias y la bolsa de valores teniendo en cuenta que dichos costos son
estimados mas no establecidos porque hayan tenido algún tipo de experiencia bursátil, y el
90% de los encuestados no ha determinado los costos de financiamiento.
SI NO
2 18
10%
90%
Determinación de costos financieros
SI NO
54
12. ¿Sabe usted quién fija las tasas de interés, plazo y garantías para la emisión de títulos
valores?
Figura 12. Condiciones de emisión
El resultado de esta pregunta indica que el 90% de los encuestados desconoce quién
fija las condiciones de emisión de obligaciones, mientras que el 10% de los encuestados
sabe que las condiciones iniciales las pone la entidad que emite las obligaciones
financieras.
SI NO
2 18
10%
90%
Condiciones de emisión
SI NO
55
13. ¿Conoce usted que, al participar en el mercado de valores, el panorama de inversión
se expande internacionalmente?
Figura 13. Expansión de Inversión
El resultado de esta pregunta evidencia que a pesar que el 90% de los encuestados
conoce que participando en el mercado de valores el panorama de inversión se expande
internacionalmente no se animan a ejecutar esta otra opción de financiamiento.
SI NO
18 2
90%
10%
Expansión de inversión
SI NO
56
14. ¿Usted considera que luego de haber analizado las ventajas y desventajas que le
ofrece el mercado de valores, participaría en dicho mercado en busca de
financiamiento?
Figura 14. Decisión de participar en el MV
El resultado de esta pregunta refleja que si existiera un estudio previo en donde se
establezcan las ventajas y desventajas de participar en el mercado de valores, todos los
encuestados tomarían la decisión de participar.
SI NO
20 0
100%
0%
Decisión de participar en el MV
SI NO
57
15. ¿Usted considera que la emisión de títulos valores contribuyen a mejorar la situación
financiera y competitiva de Inmobiliaria S. A.?
Figura 15. Situación Financiera
Como resultado de esta pregunta el 85% de los encuestados está de acuerdo que la
emisión de títulos valores contribuyen a mejorar la situación financiera de la entidad, y el
15% de los encuestados opinaron que no, dado que aún se mantienen en una postura
conservadora.
SI NO
17 3
85%
15%
Situación Financiera
SI NO
58
16. ¿Cuál de los siguientes factores afectan para acceder al financiamiento en el sistema
bancario?
Figura 16. Factores que afectan financiarse
En esta pregunta los encuestados indican que los factores que más afectan para
financiarse mediante el sistema bancario son los plazos y las tasas altas de interés. Dado
que las garantías por lo general son activos de la entidad prestamista.
41%
13%
46%Plazos
Garantías
Tasas altas de interés
41%
13%
46%
Factores que afectan financiarse
Tasas altas de interés Garantías Plazos
59
17. ¿Conoce usted los requisitos para inscribirse en la bolsa de valores y poder emitir
títulos valores?
Figura 17. Inscripción en la Bolsa de Valores
Como resultado de esta pregunta se evidencia la falta de conocimiento respecto a la
inscripción en la bolsa de valores dado que el 85% desconoce los requisitos de inscripción,
mientras que el 15% de los encuestados si tiene conocimiento.
SI NO
3 17
15%
85%
Inscripción en la Bolsa de Valores
SI NO
60
18. ¿La compañía ha diseñado estrategias para inscribirse en la bolsa de valores?
Figura 18. Diseño de estrategias
A pesar de que el resultado de la encuesta indica que no se han diseñado estrategias
para inscribirse en la bolsa de valores, el jefe del departamento nos indicó que, si se ha
analizado la opción de búsqueda de otras opciones de financiamiento, dadas las exigencias
actuales por parte del sistema bancario.
SI NO
0 20
15%
85%
Diseño de estrategias
SI NO
61
19. ¿Con cuál de los siguientes recursos financieros la compañía dispone para cubrir la
emisión de títulos valores?
Figura 19. Recursos Financieros
Como resultado de la encuesta la entidad cuenta con los recursos financieros
principales como lo son la cartera de clientes, inventarios y activos libres de gravamen, y
con el 1% de acciones convertibles.
33%
33%
33%
1%Acciones convertibles
Cartera de clientes
Inventarios
Activos libres de gravamen
33%
33%
33%
1%
Recursos financieros
Cartera de clientes Inventarios
Activos libres de gravamen Acciones convertibles
62
20. ¿Conoce usted el tiempo que le tomaría a la compañía emitir títulos valores?
Figura 20. Diseño de estrategias
El 90% de los encuestados desconocen el tiempo que le tomaría a la compañía emitir
títulos valores, y el 10% restante si conoce respecto al tiempo de emisión dado que se
basan a estimaciones según experiencias de compañías relacionadas.
Resumen de las observaciones
Entre los problemas más relevantes podemos evidenciar la falta de conocimiento
sobre el mercado de valores, lo que ocasiona que las alternativas de financiamiento y las
posibilidades de ingresar al mercado de valores que pueda ofrecer el personal financiero a
la entidad sean casi nulas.
Otro limitante que presenta el personal del departamento financiero es el
desconocimiento sobre los instrumentos financieros como por ejemplo el papel comercial,
obligaciones o titularizaciones, por lo que no permite demostrar a la administración de la
entidad el objetivo de cada instrumento, así como las ventajas y desventajas que estos
ofrecen.
SI NO
2 18
10%
90%
Diseño de estrategias
SI NO
63
Se presenta también el poco análisis comparativo respecto a los costos financieros a
incurrirse entre los bancos y la bolsa de valores, así también como las ventajas y
desventajas que cada una de estas entidades ofrece.
Por último y no menos importante se evidencia que existe desconocimiento del
tiempo del que las entidades pueden emitir obligaciones, así como del proceso que debe
seguirse respecto al trámite y documentación a presentar para evitar contratiempos y que
la emisión de obligaciones pueda llevarse a cabo.
64
Capítulo 4: Propuesta
Emisión de obligaciones de la compañía Inmobiliaria S. A.
La empresa Inmobiliaria S. A. presenta deficiencia financiera, lo que no les permite
concretar proyectos inmobiliarios y a su vez poder vender a sus clientes las propiedades
acordadas para su entrega.
Objetivo general
Determinar cómo la emisión de títulos valores contribuye a mejorar la situación financiera
y competitiva de Inmobiliaria S. A.
Objetivos específicos
Mejorar la situación financiera de Inmobiliaria S. A.
Tener mayor desempeño financiero a largo plazo y una organización más recomendada en
el mercado.
Alcanzar y mantener los más altos estándares de satisfacción al cliente en el sector
inmobiliario.
Brindar fuerte posición competitiva en el mercado inmobiliario, a través de una oferta
creativa de inmuebles y excelencia operacional.
Sostener e incrementar un enfoque hacia el cliente y sus exigencias.
Alcance de la propuesta
La propuesta que se realiza a la empresa Inmobiliaria S.A. en la provincia del Guayas, el
19 de agosto de 1997, nace en la ciudad de Guayaquil, debe ser analizada desde la parte
técnica, financiera y operativa con el fin de demostrar un proceso confiable.
Se pretende demostrar que el financiamiento a través de la bolsa de valores ayudará al
objetivo de la empresa que es diseñar, planificar y llevar a cabo la construcción y
comercialización de proyectos inmobiliarios innovadores, elaboración de estudios
preliminares, estudios arquitectónicos, ingenierías, estudios hidro sanitarios, cumplimiento de
65
la ejecución según los diseños y especificaciones técnicas establecidas, cumplimiento de las
estrategias de costo, de promoción y ventas de proyectos, en la parte financiera considerando
que en este trabajo la empresa cuenta con el personal adecuado para ejecutar las estrategias
que ayudaran con la venta de los proyectos inmobiliarios, el estudio financiero indica que es
posible disponer de las cantidades necesarias como presupuesto exclusivo para la aplicación
de la propuesta como resultado de la investigación, por lo que se demuestra que también es
factible financieramente y de esta manera poder aplicar a la bolsa de valores y así emitir
obligaciones que ayuden a Inmobiliaria S.A. con el financiamiento necesario para realizar sus
proyectos inmobiliarios.
Desarrollo de la propuesta
La propuesta en base al análisis de los resultados obtenidos, se divide en cuatro ejes
importantes y cada uno de ellos se desarrollan a continuación:
Capacitación y difusión del mercado de valores
Actualmente la entidad de control del mercado de valores de Ecuador es la
Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros, la cual dentro de sus roles es promover
un mercado de valores organizado integrado, eficaz y transparente a través de la difusión,
vigilancia, auditoría, intervención, control y supervisión a los entes que conforman el
mercado de valores, este rol lo ejecutan cada cierto tiempo por intermedio de la Dirección
Nacional de Promoción, Orientación y Educación al Inversionista, cuyo staff de expositores
está conformado por funcionarios de la entidad y por conferencistas de alto ranking en
materia bursátil nacional e internacional.
Es importante indicar que estos seminarios son gratuitos y duran alrededor de 7 meses,
abierto a todo tipo de personas que quieran aprender o reforzar conocimientos en materia
bursátil, para ello existen dos formas de acceder a los seminarios, una forma es acercarse
personalmente a la institución pública y solicitar cupo de inscripción al “Programa de
66
Formación en Mercado de Valores”, y la otra forma de acceder es por medio de la página
web “http://www.supercias.gob.ec” en la opción “Mercado de Valores” y posteriormente en
la opción “Promoción, actividades y eventos” de la cual se ofrecen variedades de opciones
que dependerá de las personas a cuál de ellas quiere acceder.
Luego de haber recibido las charlas del seminario se toman pruebas de conocimiento, y
según los resultados obtenidos los participantes del seminario reciben un certificado/diploma
del curso impartido, de esta manera si el personal del departamento accede a estos seminarios
el panorama de financiamiento e inversión se expandirá sin lugar a dudas.
Selección de proveedores estratégicos de servicios especializados
Actualmente la información de los partícipes del mercado de valores se las puede
encontrar en las páginas web institucionales y la más importante es la de las casas de valores
porque estas entidades son intermediarios obligatorios que las compañías emisoras deben
contratar, y estas entidades tienen conexiones con otros partícipes las cuales asesoran en
función a las necesidades de cada compañía.
Para ello es necesario enfocarnos en la página web de la Bolsa de Valores de Guayaquil, la
cual es “www.bolsadevaloresguayaquil.com”, luego se selecciona la opción “ranking de
casas de valores” según la participación en el mercado de valores.
A continuación, se detallan las 10 casas de valores con mejor ranking:
Casa de Valores
1. Picaval Casa de Valores S.A.
2. Casa de Valores del Pacífico Valpacífico S.A.
3. Masvalores Casa de Valores S.A.
4. Activalores Activa Casas de Valores S.A.
5. Silvercross S.A. Casa de Valores SCCV
6. Casa de Valores Advfin S.A.
7. Plusbursátil Casa de Valores S.A.
8. Metrovalores Casa de Valores S.A.
9. Kapital One Casa de Valores S.A. KAOVALSA
10. Citadel Casa de Valores S.A.
Tabla 1. Ranking de Casas de Valores
67
Tramitología
Es necesario realizar un pre-análisis y entrevista con el emisor, para conocer si cuenta con
los requisitos que solicita la Ley del Mercado de Valores en cuanto a la situación financiera,
garantías, legales, índices financieros, etc. Este proceso dura alrededor de 6 días, una vez se
tengan todos los requisitos para emitir se procede a la celebración del contrato y recolección
de la información entre las partes para iniciar con el proceso de estructuración del prospecto.
Además, se debe elegir con que otras compañías obtendrán los servicios de calificación de
riesgo, auditoria, representante de obligaciones y estructurador legal. Una vez emitida la
obligación, la Casa de Valores entrega un listado para que la compañía se ponga en contacto
de inmediato y comience con el proceso de recolección de datos, el tiempo estimado para este
procedo es de 5 semanas para obtener toda la información.
Se inicia la estructuración financiera y a la par se va realizando la auditoria en caso de que
no se tenga, calificación de riesgo (si no la tiene), estructuración legal, representación de
obligación y agente pagador si lo requiere.
Revisión final del prospecto de oferta pública con los resultados entregados por parte de la
calificadora de riesgo se le incorpora al prospecto y se proceden hacer las últimas revisiones a
la estructuración, adicional se obtiene la representación de los obligacionistas o accionistas.
Aprobación y registro en el Mercado de Valores, se envía a la Superintendencia de
Compañías, Valores y Seguros del Ecuador el prospecto y todos los documentos señalados
por la Ley de Mercado de Valores para la aprobación y posterior registro en el Mercado de
Valores, este proceso dura 10 semanas para obtener la aprobación.
Inscripción en la Bolsa de Valores de Guayaquil, una vez aprobada la emisión e inscrita en
el Mercado de Valores, se procede a inscribirla en la Bolsa de Valores de Guayaquil, esto
dura aproximadamente 1 semana.
68
Finalmente se realiza la colocación de la emisión, la cual dura 1 semana. En total, desde la
entrega de documentación podría llevar aproximadamente entre 3 a 8 meses de tiempo de
proceso para lanzar una emisión, en caso de no tener la empresa la información completa
podría tardar más tiempo, el proceso que demoraría Inmobiliaria S.A. desde la entrega de
documentación hasta lanzar la emisión sería de 4 meses y 6 días.
Demostración técnica de las ventajas de participar en el mercado de valores desde el
punto de vista de los costos financieros, organización de la información e impacto en las
principales ratios financieros
Luego de haber revisado los períodos estimados para emisión de obligación, se debe
proceder a estudiar el detalle de la carga financiera que la entidad emisora debe incurrir para
la emisión de obligaciones. A continuación, se detallan los porcentajes estimados de los
costos financieros.
Tabla 2. Carga financiera y otros gastos de emisión
Los costos y gastos detallados en la tabla anterior fueron determinados según las
emisiones de obligaciones que se dieron en el ejercicio fiscal 2017, extraídos de la plataforma
virtual de la Bolsa de Valores de Guayaquil y de la consulta que se realizó en la Casa de
Valores.
De acuerdo a los porcentajes determinados previamente, tendría que realizarse el cálculo
de la carga financiera aproximada en función al monto a emitirse mediante obligación, para
INVERSIÓN EN EL MERCADO DE VALORES
CASA DE
VALORES
CALIFICADORA DE
RIESGO BOLSA DE VALORES
REPRESENTANTE
DE LOS
OBLIGACIONISTAS
AGENTE
PAGADOR COSTOS VARIOS
Tasa anual de
rendimiento
de la emisión
GUIA Y
COLOCACIÓN
CALIFICACIÓN DE
OBLIGACIONES
COMISIÓN,
INSCRIPCIÓN Y
RENOVACIÓN DE
C.P.M.V. COMISIÓN COMISIÓN
ELABORACIÓN DE
PROSPECTOS,
IMPRESIONES DE
TÍTULOS, COSTO
DE NOTARÍA
0.09% - 2.27% 0.1% - 0.66% 0.01% 0.03% - 0.24% 0.15% $2,800 6% - 8%
1X10,000
69
ello según el presupuesto analizado en el capítulo 2 sería de U.S.$ 8,500,000.00 a razón de 8
años, detallados así:
Tabla 3. Carga Financiera de Inmobiliaria S. A.
Luego de haber determinado los costos de emisión es necesario calcular la tasa efectiva
que viene a ser la tasa real del préstamo, pero para ello se debe calcular el interés nominal
que a continuación se muestra la tabla de amortización:
Tabla 4. Tabla de amortización (con interés nominal)
El siguiente paso es descontar los costos de emisión por U.S.$ 180,075.00 de la emisión de
obligaciones por U.S.$ 8,500,000.00, lo que da como resultado neto U.S.$ 8,319,925.00. Una
vez obtenido el valor neto de la emisión se debe calcular la tasa efectiva, y para ello se utilizó
la fórmula “TIR” que ofrece el aplicativo Microsoft Excel.
CASA DE
VALORES
CALIFICADORA DE
RIESGO BOLSA DE VALORES
REPRESENTANTE
DE LOS
OBLIGACIONISTAS
AGENTE
PAGADOR COSTOS VARIOS Total
GUIA Y
COLOCACIÓN
CALIFICACIÓN DE
OBLIGACIONES
COMISIÓN,
INSCRIPCIÓN Y
RENOVACIÓN DE
C.P.M.V. COMISIÓN COMISIÓN
ELABORACIÓN DE
PROSPECTOS,
IMPRESIONES DE
TÍTULOS, COSTO
DE NOTARÍA
1.18% 0.38% 0.01% 0.14% 0.15% 22,400.00$
100,300.00$ 32,300.00$ 850.00$ 11,475.00$ 12,750.00$ 22,400.00$ 180,075.00$
Datos:
Capital 8,500,000.00
Plazo 8.00
Tasa nominal 6.50%
Años Dividendo Intereses Abono Saldo insoluto
0 8,500,000.00
1 $1,396,017.02 552,500.00 843,517.02 7,656,482.98
2 $1,396,017.02 497,671.39 898,345.63 6,758,137.34
3 $1,396,017.02 439,278.93 956,738.10 5,801,399.25
4 $1,396,017.02 377,090.95 1,018,926.07 4,782,473.17
5 $1,396,017.02 310,860.76 1,085,156.27 3,697,316.90
6 $1,396,017.02 240,325.60 1,155,691.43 2,541,625.48
7 $1,396,017.02 165,205.66 1,230,811.37 1,310,814.11
8 $1,396,017.02 85,202.92 1,310,814.11 -
Total $11,168,136.20 2,668,136.20 8,500,000.00
70
Tabla 5. Cálculo de la tasa efectiva
La tasa real de la emisión de obligaciones es de 7.05% del total. Con esta tasa calculada se
vuelve a realizar la tabla de amortización para determinar los intereses reales de la emisión.
Tabla 6. Tabla de amortización (con interés efectivo)
Luego de determinar los intereses reales por U.S.$ 2,848,211.20 y descontamos los
intereses nominales U.S.$ 2,668,136.20, obtenemos un interés real por U.S.$ 180,075.00
Período Flujos Netos
0 -8,319,925.00
1 1,396,017.02
2 1,396,017.02
3 1,396,017.02
4 1,396,017.02
5 1,396,017.02
6 1,396,017.02
7 1,396,017.02
8 1,396,017.02
TIR 7.05%
Datos:
Capital 8,319,925.00
Plazo 8.00
Tasa efectiva 7.05%
Años Dividendo Intereses Abono Saldo insoluto
0 8,319,925.00
1 $1,396,017.02 586,549.88 809,467.15 7,510,457.85
2 $1,396,017.02 529,482.91 866,534.11 6,643,923.74
3 $1,396,017.02 468,392.76 927,624.26 5,716,299.47
4 $1,396,017.02 402,995.79 993,021.24 4,723,278.24
5 $1,396,017.02 332,988.37 1,063,028.66 3,660,249.58
6 $1,396,017.02 258,045.47 1,137,971.56 2,522,278.02
7 $1,396,017.02 177,819.13 1,218,197.89 1,304,080.13
8 $1,396,017.02 91,936.89 1,304,080.13 0.00
Total $11,168,136.20 2,848,211.20 8,319,925.00
71
Es necesario también calcular los costos financieros de un financiamiento por medio de un
banco, y según los datos obtenidos se detallan a continuación:
Tabla 7. Costo del préstamo
Luego de haber determinado los costos de un préstamo tradicional por intermedio de un
banco es necesario calcular la tasa efectiva que viene a ser la tasa real del préstamo, pero para
ello se debe calcular el interés nominal que a continuación se muestra la tabla de
amortización:
Tabla 8. Tabla de amortización del préstamo (con interés nominal)
El siguiente paso es descontar los costos del préstamo por U.S.$ 28,850.00 del monto
prestado por U.S.$ 8,500,000.00, lo que da como resultado neto U.S.$ 8,471,150.00. Una vez
obtenido el valor neto del préstamo se debe calcular la tasa efectiva, y para ello se utilizó la
fórmula “TIR” que ofrece el aplicativo Microsoft Excel.
Costos del préstamo bancario U.S.$
Estudios de valorización 20,000.00
Notarización 8,000.00
Comisión y gastos varios 850.00
Total de costos del préstamo 28,850.00
Datos:
Capital 8,500,000.00
Plazo 8.00
Tasa nominal 8.95%
Años Dividendo Intereses Abono Saldo insoluto
0 8,500,000.00
1 $1,532,879.48 760,750.00 772,129.48 7,727,870.52
2 $1,532,879.48 691,644.41 841,235.07 6,886,635.45
3 $1,532,879.48 616,353.87 916,525.61 5,970,109.85
4 $1,532,879.48 534,324.83 998,554.65 4,971,555.20
5 $1,532,879.48 444,954.19 1,087,925.29 3,883,629.91
6 $1,532,879.48 347,584.88 1,185,294.60 2,698,335.31
7 $1,532,879.48 241,501.01 1,291,378.47 1,406,956.84
8 $1,532,879.48 125,922.64 1,406,956.84 -
Total $12,263,035.83 3,763,035.83 8,500,000.00
72
Tabla 9. Cálculo de la tasa efectiva del préstamo
La tasa real del préstamo es de 9.04% del total. Con esta tasa calculada se vuelve a realizar
la tabla de amortización para determinar los intereses reales de la emisión.
Tabla 10. Tabla de amortización del préstamo (con tasa efectiva)
Podemos evidenciar que la tasa efectiva de una emisión de obligaciones es de 7.05% y del
préstamo tradicional es de 9.04%, habiendo una diferencia porcentual de 1.99%.
Período Flujos Netos
0 -8,471,150.00
1 1,532,879.48
2 1,532,879.48
3 1,532,879.48
4 1,532,879.48
5 1,532,879.48
6 1,532,879.48
7 1,532,879.48
8 1,532,879.48
TIR 9.04%
Datos:
Capital 8,471,150.00
Plazo 8.00
Tasa efectiva 9.04%
Años Dividendo Intereses Abono Saldo insoluto
0 8,471,150.00
1 $1,532,879.48 765,916.38 766,963.10 7,704,186.90
2 $1,532,879.48 696,571.65 836,307.83 6,867,879.07
3 $1,532,879.48 620,957.14 911,922.34 5,955,956.74
4 $1,532,879.48 538,505.97 994,373.51 4,961,583.23
5 $1,532,879.48 448,600.00 1,084,279.48 3,877,303.74
6 $1,532,879.48 350,565.21 1,182,314.27 2,694,989.47
7 $1,532,879.48 243,666.63 1,289,212.85 1,405,776.62
8 $1,532,879.48 127,102.85 1,405,776.62 -0.00
Total $12,263,035.83 3,791,885.83 8,471,150.00
73
Es necesario también llevar a cabo un análisis de la situación financiera de Inmobiliaria S.
A. de manera numérica, y como punto de partida, será necesario e indispensable revisar sus
índices financieros, de tal manera que estos sirvan como fuente de información sobre la
posición de la compañía en cuanto a su necesidad de capital.
Estos indicadores guían a los Administradores hacia una buena dirección de la empresa,
con los indicadores financieros necesarios para llevar a cabo un proyecto y sobretodo con un
análisis concreto de lo cual se obtuvo los siguientes resultados comparativos:
Razones financieras:
Interpretación: Este indicador nos muestra que la entidad puede cubrir sus deudas
corrientes en ambos escenarios, pero con la emisión de obligaciones existe mejoría.
Interpretación: Por cada dólar que la entidad debe a corto plazo siempre que emita
obligaciones, tiene $1.97 para afrontar el pago, es decir mayor solvencia.
Interpretación: Existe mejoría en el indicador financiero, ya que la entidad sin necesidad
de comprometer sus inventarios puede cubrir la deuda corriente, no sucedería lo mismo si no
se emite obligaciones porque por cada dólar adeudado solo podría cubrir U.S.$ 0.52
Capital de trabajo: Activo corriente - Pasivo corriente
Sin emisión 20,392,512.59 - 13,756,003.80 = 6,636,508.79
Con emisión 28,712,437.59 - 14,565,470.95 = 14,146,966.64
Razón de capital de trabajo/solvencia: Activo corriente / Pasivo corriente
Sin emisión 20,392,512.59 / 13,756,003.80 = 1.48
Con emisión 28,712,437.59 / 14,565,470.95 = 1.97
Prueba ácida: Activo corriente - Inventario / Pasivo corriente
20,392,512.59 - 13,303,221.72
Con emisión 28,712,437.59 - 13,303,221.72
Sin emisión
14,565,470.95 = 1.06
13,756,003.80 = 0.52
74
Interpretación: El efecto de emitir obligaciones y concluir obras para luego vender y tener
mayores fondos serían importantes para cubrir el 59% de sus obligaciones corrientes.
Interpretación: Al realizar la comparación podemos evidenciar que el total de activos de la
entidad se han financiado con dinero de terceros y que los accionistas no se han visto en la
necesidad de inyectar dinero a la compañía.
Interpretación: La deuda total se concentraría en el corto plazo del 61% versus el 84%.
Interpretación: Este indicador muestra que, por cada dólar de los accionistas, existe una
obligación de pago de $ 2.54, lo cual era obvio suponer por la emisión de obligación.
Interpretación: La participación de los proveedores es del 70% sobre el total de los activos
de la compañía, lo cual se encuentra dentro los estándares, pero si es necesario realizar un
presupuesto de efectivo para evitar cualquier tipo de contingencia futura.
Índice absoluto de liquidez: Efectivo y equivalentes al efectivo / Pasivo corriente
Sin emisión 310,026.22 / 13,756,003.80 = 2%
Con emisión 8,629,951.22 / 14,565,470.95 = 59%
Razón de capital contable: Total Patrimonio / Total Activo
Sin emisión 9,375,176.11 / 25,677,405.98 = 37%
Con emisión 9,375,176.11 / 33,997,330.98 = 28%
Concentración del endeudamiento a corto plazo: Pasivo corriente / Total Pasivo
Sin emisión 13,756,003.80 / 16,302,229.87 = 84%
Con emisión 14,565,470.95 / 23,812,687.72 = 61%
Apalancamiento: Total Pasivo / Total Patrimonio
Sin emisión 16,302,229.87 / 9,375,176.11 = 1.74
Con emisión 23,812,687.72 / 9,375,176.11 = 2.54
Razón de deuda: Total Pasivo / Total Activo
Sin emisión 16,302,229.87 / 25,677,405.98 = 63%
Con emisión 23,812,687.72 / 33,997,330.98 = 70%
75
Interpretación: Con la emisión de obligaciones los activos totales rotarían de 0.39 a 0.53
veces al año, lo cual es muy positivo sobre todo para la atención técnica de los inversores.
Interpretación: Con la emisión de obligaciones los gastos representan el 17% de las ventas
netas lo cual es muy positivo a nivel de recuperación de costos, mientras que sin emisión
sería del 25% lo cual no es sano financieramente, dado que no se están considerando los
costos.
Interpretación: El rendimiento del capital de trabajo de la entidad cambiaría del 18% al
27%, lo cual sería muy rentable y muy bien visto por los accionistas de la entidad y esto a su
vez se vería reflejado en el resultado neto del año.
Una vez revisado los índices financieros de la compañía se refleja claramente resultados
pocos favorables, puesto que se dieron muchos gastos para buscar otros mercados y que
incluso la compañía se vio envuelta en falta de cumplimiento y otros temas legales, adicional
a ello los importes registrados como ingresos no hacen referencia a su operación como
inmobiliaria.
Rotación de Activos Totales: Ventas / Total de Activos
Sin emisión 10,017,310.61 / 25,677,405.98 = 0.39
Con emisión 18,017,310.61 / 33,997,330.98 = 0.53
Razón de los Gastos de Operación: Gastos operativos / Ventas netas
Sin emisión 2,477,293.86 / 10,017,310.61 = 25%
Con emisión 3,063,843.86 / 18,017,310.61 = 17%
Coeficiente de rentabilidad del capital de trabajo: Utilidad neta / Activo corriente - Pasivo corriente
20,392,512.59 - 13,756,003.80
28,712,437.59 - 14,565,470.95
3,814,988.07 = 27%
Sin emisión
Con emisión
= 18%1,213,762.07
76
Inmobiliaria S. A. se ve en diferentes cambios y a pesar de no tener suficiente dinero para
nuevos proyectos, esta quiere llegar más lejos, puesto que según los estudios de los gerentes
financieros para que la empresa llegue a un crecimiento de mayor nivel es necesario
arriesgarse en un negocio certero. Se dice que un negocio es certero cuando hay pocas
probabilidades de perder, siendo más cautelosos se estudia el mercado del país, porque
sencillamente Ecuador pese a su crisis económica, está viendo la manera de salvaguardar la
economía, ya sea de los sectores privados como públicos, de esta manera se están creando
empresas que generen oportunidades de trabajo y por ende rendimientos monetarios,
actualmente los terrenos han subido en un 32% el precio de venta, según estudio, por este
motivo la compañía Inmobiliaria S. A. busca financiamiento para un nuevo proyecto de
ciudadela privada.
A continuación, presentamos un estado de situación financiera en donde se pretende
ilustrar los niveles de rentabilidad de la entidad.
Tabla 11. Niveles de Rentabilidad
Conceptos
Con emisión de
obligaciones
Con préstamo
bancario
Ingresos netos totales U.S.$ 14,589,551.74 14,589,551.74
(-) Costo de venta 7,585,432.71 7,585,432.71
(=) Utilidad bruta 7,004,119.03 7,004,119.03
(-) Gastos operativos / Deterioros 1,254,780.65 1,659,655.70
(=) EBITDA 5,749,338.38 5,344,463.33
(-) Amortizaciones / Depreciaciones 179,540.80 179,540.80
(=) EBIT 5,569,797.58 5,164,922.53
(-) Gastos Financieros 586,549.88 765,916.38
(-) Impuestos 1,168,259.63 1,168,259.63
(=) Resultado del ejercicio U.S.$ 3,814,988.07 3,230,746.52
INMOBILIARIA S. A.
ESTADO DE RESULTADO
ANÁLISIS COMPARATIVO
77
De acuerdo a los resultados obtenidos los beneficios de la empresa considerando
únicamente su actividad productiva (EBITDA) emitiendo obligaciones sería de
U.S.$ 5,749,339.38, mientras que por medio de un financiamiento con una institución
financiera sería de U.S.$ 5,344,463.33, el beneficio sería de U.S.$ 404,875.05.
De la misma manera los beneficios de la empresa descontando las amortizaciones y
depreciaciones de la actividad productiva (EBIT) emitiendo obligaciones sería de
U.S.$ 5,569,797.58 y por medio de un financiamiento tradicional U.S.$ 5,164,922.53.
Como último nivel de rentabilidad emitiendo obligaciones el resultado descontando
impuestos e intereses relacionados a la emisión de obligaciones sería de U.S.$ 3,814,988.07,
mientras que por medio de una institución financiera el resultado neto sería de
U.S.$ 3,230,746.52. Se evidencia que la optimización de costos financieros es favorable por
medio de un financiamiento con la Bolsa de Valores.
Es necesario analizar si la entidad dispone de recursos financieros suficientes para afrontar
la emisión de obligaciones y el flujo corriente de Inmobiliaria S. A. para poder financiar sus
proyectos inmobiliarios, por tal motivo se realizó una proyección de flujos de caja tomando
como referencia los 3 últimos períodos económicos de Inmobiliaria S. A.
78
INMOBILIARIA S. A.
ESTADO DE RESULTADO
DETERMINACIÓN DEL INCREMENTO PROMEDIO
Año 2014 % Increm. Año 2015 % Increm. Año 2016 % Increm. Año 2017
% Promedio
de
incremento
Total ingresos U.S.$
9,598,987.65 1.00 9,563,214.87 1.23 11,785,214.61 1.02 12,006,650.91 1.08
Total costos
6,698,457.54
1.01
6,797,645.25
1.02
6,965,874.54
1.09
7,585,432.71
1.04
Total gastos
1,974,524.24 1.01 1,987,564.88 1.03 2,050,648.89 1.21 2,477,293.86 1.08
Resultado operativo U.S.$
926,005.87 778,004.74 2,768,691.18 1,943,924.34 1.07
Tabla 12. Determinación del incremento promedio
De acuerdo a los datos resumidos de forma anual se determinó el 1.07% de incremento promedio anual, el cual será considerado para realizar
el presupuesto de caja para los 8 períodos que dura la emisión de obligaciones, y determinar si la entidad cubre o no las obligaciones en el
tiempo pactado. Este valor de incremento se enmarca dentro de las posturas conservadoras de la entidad.
A continuación, se presenta el presupuesto de caja proyectado a 8 años que dura la emisión, para lo cual se tomó como referencia datos
históricos de la entidad a fin de que el presente análisis sea lo más verídico posible.
79
Tabla 13. Presupuesto de efectivo por el tiempo de emisión de obligaciones
Año 2017 Año 2018 Año 2019 Año 2020 Año 2021 Año 2022 Año 2023 Año 2024 Año 2025
Saldo Inicial 260,487.54 310,026.22 6,509,002.94 13,380,297.89 11,243,753.09 9,099,284.63 6,946,807.75 4,786,236.74 2,617,485.01
INGRESOS 7,538,773.14
Ventas Contado 7,458,962.24 7,538,773.14 7,619,438.01 7,700,966.00 7,783,366.33 7,866,648.35 7,950,821.49 8,035,895.28 8,121,879.36
Cobranza 385,741.64 389,869.08 394,040.67 398,256.91 402,518.26 406,825.20 411,178.23 415,577.84 420,024.52
Emisión de obligaciones / Venta de edificio - 8,319,925.00 9,000,000.00 - - - - - -
TOTAL INGRESOS 7,844,703.88 16,248,567.21 17,013,478.68 8,099,222.91 8,185,884.59 8,273,473.56 8,361,999.72 8,451,473.12 8,541,903.88
Disponible del Año 8,105,191.42 16,558,593.43 23,522,481.62 21,479,520.80 19,429,637.68 17,372,758.19 15,308,807.47 13,237,709.86 11,159,388.89
EGRESOS
Gastos Operacionales
Sueldos y beneficios sociales 3,166,993.05 3,200,879.88 3,235,129.29 3,269,745.17 3,304,731.45 3,340,092.07 3,375,831.06 3,411,952.45 3,448,460.34
Comisiones de Ventas 30,500.00 30,826.35 31,156.19 31,489.56 31,826.50 32,167.05 32,511.23 32,859.10 33,210.70
Comisiones Cobranzas 92,686.00 93,677.74 94,680.09 95,693.17 96,717.09 97,751.96 98,797.90 99,855.04 100,923.49
Servicios básicos 336,648.98 340,251.12 343,891.81 347,571.45 351,290.47 355,049.28 358,848.30 362,687.98 366,568.74
Honorarios 422,500.00 427,020.75 431,589.87 436,207.88 440,875.31 445,592.67 450,360.52 455,179.37 460,049.79
Publicidad 250,000.00 252,675.00 255,378.62 258,111.17 260,872.96 263,664.30 266,485.51 269,336.91 272,218.81
Suministros 198,700.00 200,826.09 202,974.93 205,146.76 207,341.83 209,560.39 211,802.69 214,068.97 216,359.51
Movilizaciones y viáticos 720,650.00 728,360.96 736,154.42 744,031.27 751,992.40 760,038.72 768,171.14 776,390.57 784,697.95
Gastos indirectos del proyecto inmobiliario - 775,000.00 783,292.50 791,673.73 800,144.64 808,706.19 817,359.34 826,105.09 834,944.41
Mantenimiento, combustible y otros 398,740.00 403,006.52 407,318.69 411,677.00 416,081.94 420,534.02 425,033.73 429,581.59 434,178.12
Gastos Varios 350,000.00 353,745.00 357,530.07 361,355.64 365,222.15 369,130.03 373,079.72 377,071.67 381,106.34
Total gastos de Operación 5,967,418.03 6,806,269.40 6,879,096.49 6,952,702.82 7,027,096.74 7,102,286.67 7,178,281.14 7,255,088.75 7,332,718.20
Cuentas por pagar emisión (% TE)
Pago de Capital (Emisión) - 809,467.15 866,534.11 927,624.26 993,021.24 1,063,028.66 1,137,971.56 1,218,197.89 1,304,080.13
Gastos Financieros (Emisión) - 586,549.88 529,482.91 468,392.76 402,995.79 332,988.37 258,045.47 177,819.13 91,936.89
Total de cuentas por pagar emisión (% TE) - 1,396,017.02 1,396,017.02 1,396,017.02 1,396,017.02 1,396,017.02 1,396,017.02 1,396,017.02 1,396,017.02
Cuentas por pagar Varias
Tributos mensuales y de permisos 659,487.54 666,544.06 673,676.08 680,884.41 688,169.88 695,533.29 702,975.50 710,497.34 718,099.66
36.25% Incluye Participación a 1,168,259.63 1,180,760.01 1,193,394.14 1,206,163.46 1,219,069.41 1,232,113.45 1,245,297.06 1,258,621.74 1,272,088.99
Trabajadores e Impuesto a la Renta
Total Ctas. por Pagar Varias 1,827,747.17 1,847,304.06 1,867,070.22 1,887,047.87 1,907,239.28 1,927,646.74 1,948,272.56 1,969,119.08 1,990,188.65
TOTAL EGRESOS 7,795,165.20 10,049,590.49 10,142,183.73 10,235,767.71 10,330,353.04 10,425,950.44 10,522,570.73 10,620,224.85 10,718,923.88
Superavit o Deficit de Efectivo. 310,026.22 6,509,002.94 13,380,297.89 11,243,753.09 9,099,284.63 6,946,807.75 4,786,236.74 2,617,485.01 440,465.01 Saldo Final Caja
PRESUPUESTO DE EFECTIVO - CON MERCADO DE VALORES
80
Como se puede apreciar en la tabla precedente respecto al presupuesto de efectivo por el
tiempo de la emisión de obligaciones, Inmobiliaria S. A. si está en condiciones financieras
para afrontar los desembolsos por la emisión de obligaciones, teniendo en cuenta que la
entidad puede hacer uso de su inventario para tener mayor disponibilidad de dinero. Con ello
se cumple la hipótesis de que con la emisión de obligaciones mejoraría la situación financiera
de la entidad y con ello se puede llevar a cabo la ejecución del proyecto inmobiliario.
Es necesario así mismo que la administración de la entidad tome decisiones respecto a la
venta del inventario que posee, dado que los inversionistas analizan también las estrategias de
mercadeo que la entidad emisora tiene y esto es considerado un valor agregado intangible de
las emisiones dado que transmite más entusiasmo de inversión.
Pero así mismo debe realizarse un presupuesto de efectivo suponiendo un financiamiento
por medio de una institución bancaria, para comparar resultados y emitir una conclusión
financiera.
81
Tabla 14. Presupuesto de efectivo con Banco
Año 2017 Año 2018 Año 2019 Año 2020 Año 2021 Año 2022 Año 2023 Año 2024 Año 2025
Saldo Inicial 260,487.54 310,026.22 6,372,140.48 13,106,572.99 10,833,165.72 8,551,834.82 6,262,495.48 3,965,062.02 1,659,447.83
INGRESOS 7,538,773.14
Ventas Contado 7,458,962.24 7,538,773.14 7,619,438.01 7,700,966.00 7,783,366.33 7,866,648.35 7,950,821.49 8,035,895.28 8,121,879.36
Cobranza 385,741.64 389,869.08 394,040.67 398,256.91 402,518.26 406,825.20 411,178.23 415,577.84 420,024.52
Emisión de obligaciones / Venta de edificio - 8,319,925.00 9,000,000.00 - - - - - -
TOTAL INGRESOS 7,844,703.88 16,248,567.21 17,013,478.68 8,099,222.91 8,185,884.59 8,273,473.56 8,361,999.72 8,451,473.12 8,541,903.88
Disponible del Año 8,105,191.42 16,558,593.43 23,385,619.17 21,205,795.89 19,019,050.31 16,825,308.37 14,624,495.20 12,416,535.14 10,201,351.71
EGRESOS
Gastos Operacionales
Sueldos y beneficios sociales 3,166,993.05 3,200,879.88 3,235,129.29 3,269,745.17 3,304,731.45 3,340,092.07 3,375,831.06 3,411,952.45 3,448,460.34
Comisiones de Ventas 30,500.00 30,826.35 31,156.19 31,489.56 31,826.50 32,167.05 32,511.23 32,859.10 33,210.70
Comisiones Cobranzas 92,686.00 93,677.74 94,680.09 95,693.17 96,717.09 97,751.96 98,797.90 99,855.04 100,923.49
Servicios básicos 336,648.98 340,251.12 343,891.81 347,571.45 351,290.47 355,049.28 358,848.30 362,687.98 366,568.74
Honorarios 422,500.00 427,020.75 431,589.87 436,207.88 440,875.31 445,592.67 450,360.52 455,179.37 460,049.79
Publicidad 250,000.00 252,675.00 255,378.62 258,111.17 260,872.96 263,664.30 266,485.51 269,336.91 272,218.81
Suministros 198,700.00 200,826.09 202,974.93 205,146.76 207,341.83 209,560.39 211,802.69 214,068.97 216,359.51
Movilizaciones y viáticos 720,650.00 728,360.96 736,154.42 744,031.27 751,992.40 760,038.72 768,171.14 776,390.57 784,697.95
Gastos indirectos del proyecto inmobiliario - 775,000.00 783,292.50 791,673.73 800,144.64 808,706.19 817,359.34 826,105.09 834,944.41
Mantenimiento, combustible y otros 398,740.00 403,006.52 407,318.69 411,677.00 416,081.94 420,534.02 425,033.73 429,581.59 434,178.12
Gastos Varios 350,000.00 353,745.00 357,530.07 361,355.64 365,222.15 369,130.03 373,079.72 377,071.67 381,106.34
Total gastos de Operación 5,967,418.03 6,806,269.40 6,879,096.49 6,952,702.82 7,027,096.74 7,102,286.67 7,178,281.14 7,255,088.75 7,332,718.20
Cuentas por pagar préstamo (% TE)
Pago de Capital (Préstamo) - 766,963.10 836,307.83 911,922.34 994,373.51 1,084,279.48 1,182,314.27 1,289,212.85 1,405,776.62
Gastos Financieros (Préstamo) - 765,916.38 696,571.65 620,957.14 538,505.97 448,600.00 350,565.21 243,666.63 127,102.85
Total de cuentas por pagar emisión (% TE) - 1,532,879.48 1,532,879.48 1,532,879.48 1,532,879.48 1,532,879.48 1,532,879.48 1,532,879.48 1,532,879.48
Cuentas por pagar Varias
Tributos mensuales y de permisos 659,487.54 666,544.06 673,676.08 680,884.41 688,169.88 695,533.29 702,975.50 710,497.34 718,099.66
36.25% Incluye Participación a 1,168,259.63 1,180,760.01 1,193,394.14 1,206,163.46 1,219,069.41 1,232,113.45 1,245,297.06 1,258,621.74 1,272,088.99
Trabajadores e Impuesto a la Renta
Total Ctas. por Pagar Varias 1,827,747.17 1,847,304.06 1,867,070.22 1,887,047.87 1,907,239.28 1,927,646.74 1,948,272.56 1,969,119.08 1,990,188.65
TOTAL EGRESOS 7,795,165.20 10,186,452.95 10,279,046.18 10,372,630.17 10,467,215.50 10,562,812.89 10,659,433.18 10,757,087.31 10,855,786.33
Superavit o Deficit de Efectivo. 310,026.22 6,372,140.48 13,106,572.99 10,833,165.72 8,551,834.82 6,262,495.48 3,965,062.02 1,659,447.83 654,434.62 - Saldo Final Caja
PRESUPUESTO DE EFECTIVO - CON INSTITUCIÓN BANCARIA
82
Como se puede apreciar en la tabla precedente respecto al presupuesto de efectivo por el
tiempo del préstamo por medio de una institución bancaria, Inmobiliaria S. A. al finalizar la
deuda se evidencia que la carga financiera repercute en la disponibilidad de efectivo
reflejando un resultado negativo de U.S.$ 654,434.62, por lo que no es conveniente un
préstamo a una institución bancaria, considerando los otros aspectos cuantitativos y
cualitativos analizados en los capítulos precedentes.
83
Conclusiones
Luego de realizar los procedimientos de investigación y recolección de información, se
concluye que la empresa tiene falencias consistentes en conocimientos y procedimientos en el
sector bursátil por parte del departamento financiero, lo cual es un aspecto relevante que el
departamento directamente relacionado con la evaluación financiera de la entidad no tenga
dentro de sus propuestas a los administradores, otras fuentes de financiamiento. De igual
manera existe preocupación por parte de la administración de la entidad debido a que los
recursos financieros disminuyen paulatinamente, y sus obligaciones a corto y mediano plazo
se ven perjudicadas.
Adicionalmente se concluye que los objetivos de la investigación se han cumplido, ya que
la entidad cumple con las condiciones y recursos necesarios para afrontar la emisión de
obligaciones, favoreciendo a los intereses de sus inversionistas y al flujo corriente de
Inmobiliaria S. A., para poder financiar sus proyectos inmobiliarios. Así mismo en forma
general el proceso de emisión de obligaciones no es un proceso complejo, teniendo en cuenta
que la entidad debe tener la asesoría profesional de las personas jurídicas o naturales expertas
en el sector bursátil.
En este trabajo se planteó como hipótesis que, si la entidad se financia con la emisión de
títulos valores, es probable que mejore la situación financiera de Inmobiliaria S. A., este
trabajo demuestra que sí es factible mejorar la situación económica ya que se logra reducir
los costos financieros, mejorar el flujo de efectivo de la entidad, capital de trabajo y
rentabilidad.
La emisión de obligaciones es una de las mejores alternativas de financiamiento, ya que
los costos para la obtención de capital son menores a los costos incurridos en el sistema
bancario.
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Recomendaciones
Se recomienda que la empresa ejecute este trabajo de investigación en los cuatro ejes de
investigación que se ha dividido, para que mejore la situación financiera de la misma.
Evitar incurrir en gastos innecesarios que mantienen a la empresa en un desequilibrio
financiero y fortalecer sus actividades ordinarias, con el propósito de generar bienestar
financiero y se puede llevar a cabo más proyectos inmobiliarios.
Realizar una capacitación al personal del departamento financiero para formarlos en
materia bursátil y complementar sus conocimientos, por medio de los cursos gratuitos que la
Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros del Ecuador imparte cada cierto tiempo.
Contratar a un operador de valores o casa de valores con vasta experiencia en el sector
bursátil, para mitigar cualquier tipo de riesgo respecto a los procesos vigentes que deben
cumplirse para efectos de la emisión de obligaciones.
Es necesario que la Gerencia General de la empresa considere la creación de una instancia
administrativa, cuya función principal sea vigilar el funcionamiento de las Unidades
Estratégicas de Negocios, con el propósito de evitar que las mismas se alejen de las políticas
establecidas para el cumplimiento de su plan estratégico.
Se recomienda que otros trabajos de investigación profundicen en otros métodos de
financiamiento en el mercado de valores como lo son las acciones preferentes, bonos,
acciones comunes, etc.
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Referencias
Apéndices
Anexo 1. Encuesta realizada al personal del departamento financiero
Estas preguntas son totalmente impersonales y tiene como objetivo determinar el
conocimiento financiero bursátil y la posibilidad de buscar financiamiento en el mercado de
valores mediante la emisión de obligaciones, por lo que se agradece que su respuesta sea
totalmente sincera para poder llegar a conclusiones veraces y poder realizar las
recomendaciones que contribuyan a optimizar el sistema.
Instrucciones: En las siguientes preguntas usted encontrará preguntas con opciones de
respuesta dicotómicas de Si o No, de las cuales, si usted sabe o tiene conocimiento conteste
“SI”, si usted no conoce o no sabe conteste “NO”, existen también preguntas con opciones de
respuesta múltiples de las cuales usted puede escoger las que tenga conocimiento.
1. ¿Conoce usted qué es el mercado financiero?
Si
No
2. ¿Cuál de las siguientes instituciones financieras usted conoce?
Aseguradoras y fondos de pensiones
Bancos
Bolsa de valores
Cooperativas de ahorros y créditos
Fondos de inversión
Ninguno
3. ¿A cuál de las siguientes instituciones financieras usted ha recurrido para buscar
financiamiento?
Aseguradoras y fondos de pensiones
Bancos
Bolsa de valores
Cooperativas de ahorros y créditos
Fondos de inversión
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4. ¿Conoce usted qué es el mercado de valores y cómo funciona?
Si
No
5. ¿Sabe quiénes pueden ingresar al mercado de valores?
Si
No
6. ¿Conoce usted si su empresa puede participar en el mercado de valores?
Si
No
7. ¿Conoce usted cual es la entidad reguladora del mercado de valores en Ecuador?
Si
No
8. ¿El departamento financiero ha participado en algún seminario impartido por la
entidad de control?
Si
No
9. ¿Cuál de los siguientes títulos valores usted conoce?
Acciones/Participaciones
Bonos del estado
Emisión de obligaciones
Papel comercial
Titularización
Otro: ________________
10. ¿Ha hecho uso de títulos valores?
Si
No
11. ¿Usted conoce las ventajas y desventajas que le ofrecen las instituciones bancarias y
la bolsa de valores?
Si
No
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12. ¿Usted ha determinado los costos de financiarse por medio de instituciones bancarias
y la bolsa de valores?
Si
No
13. ¿Sabe usted quién pone las tasas de interés, plazo y garantías para la emisión de
títulos valores?
Si
No
14. ¿Conoce usted que, al participar en el mercado de valores, el panorama de inversión
se expande internacionalmente?
Si
No
15. ¿Usted considera que luego de haber analizado las ventajas y desventajas que le
ofrece el mercado de valores, participaría en dicho mercado en busca de
financiamiento?
Si
No
16. ¿Usted considera que la emisión de títulos valores contribuye a mejorar la situación
financiera y competitiva de Inmobiliaria S. A.?
Si
No
17. ¿Cuál de los siguientes factores afectan para acceder al financiamiento en el sistema
bancario?
Tasas altas de interés
Garantías
Plazos
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18. ¿Conoce usted los requisitos para inscribirse en la bolsa de valores y poder emitir
títulos valores?
Si
No
19. ¿La compañía ha diseñado estrategias para inscribirse en la bolsa de valores?
Si
No
20. ¿Con cuál de los siguientes recursos financieros la compañía dispone para cubrir la
emisión de títulos valores?
Cartera de clientes
Inventarios
Activos libres de gravamen
Acciones convertibles
21. ¿Conoce usted el tiempo que le tomaría a la compañía emitir títulos valores?
Si
No
89
Anexo 2. Estados Financieros de Inmobiliaria S. A.
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