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ResumenNoviembre 2014
De la mano de la retracción económica, que según los datos INDEC en agosto fue -1,2% i.a., sumado a la externalidades negativas de la devaluación y el cepo cambiario, la construcción acumula en el noveno mes del año una caída de -1,3%, según el Indicador Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC). En cuanto a los últimos datos publicados por el Grupo Construya, en el mes de octubre, el desempeño fue aún peor acumulando un descenso de -4,7% (en septiembre había sido de -4,6%).
De todas formas, comienzan a aparecen algunos datos parciales que parecerían indicar que la descenso de la actividad está perdiendo cierta intensidad. Según, el ISAC, la construcción experimentó un avance de +1,8% mensual desestacionalizado en septiembre. Por otro orden, tomando las estimaciones del INDEC, en el conjunto de los 42 municipios que releva habitualmente se autorizó una superficie de 797.505 metros cuadrados en noveno mes del año, guarismo que se habría ubicado +25,9% por encima del mismo mes de 2013.
Por su parte, pese a la caída de la actividad económica y la construcción, los costos en el sector no parecen desacelerarse, si no por el contrario continúan a un ritmo muy elevado. En octubre, la variación reportada por el organismo oficial (INDEC) se posiciona en +33,1% i.a. Por el lado, de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) para el mismo mes, se reportó un incremento i.a. aún mayor que el informado por los organismo oficiales de +40,4%.
La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, llegó en septiembre a 3.102, volumen -4,2% inferior al mismo mes del año anterior, y que además es la menor cifra para ese mes de los últimos diez años. Si se compara con septiembre de 2011, cuando aún no se había impuesto el cepo cambiario, vemos una derrumbe de -49,3%. Esta situación, está siendo agravada, porque la moneda local no está siendo adoptada para las transacciones inmobiliarias, pese a la dificultad y restricciones en conseguir dólares. Este hecho es explicado, dado que la elevada inflación (según las estimaciones privadas, ronda el 37% anual) y tasas de interés pasivas muy por debajo de ese nivel, generan que cambiar ladrillos por pesos no se muestra como la opción más rentable. Asimismo, el temor a una nueva devaluación le resta aún más atractivo a la moneda doméstica.
El nivel de ocupación, es otra variable que muestra el deterioro sostenido que viene presentando el sector en los últimos años. En agosto, se registraron 388.232 puestos de trabajo formales en la actividad de la construcción, lo que arrojó una retracción de -3,0% interanual (aproximadamente-12 mil puestos menos), según el IERIC. Al considerar los primeros ocho meses del año, el promedio se ubicó en
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384.963 puestos de trabajo, guarismo que resultó -2,5% inferior al de enero-agosto de 2013 (-9.700 puestos).
La política monetaria, cuyos cambios impactan fuertemente en la actividad inmobiliaria, durante los primeros meses de gestión de Alejandro Vanoli, presentó una continuidad en los lineamientos establecidos por Juan Carlos Fábrega. El seguimiento de las variables claves como las tasas de interés para la licitación de Lebac`s y Nobac`s, así como los tipos de cambio oficial y paralelo nos da como resultado que no hubo modificaciones de magnitud frente a la anterior gestión del BCRA (con excepción del incremento de controles en el mercado paralelo). Para 2015, los posibles cambios estarán relacionados a la resolución del conflicto con los hold out y el ingreso o no de dólares a la economía Argentina. Dichas resoluciones, repercutirán en el sector inmobiliario y la construcción. De todas formas, todo parece indicar que ambos sectores no lograrán recuperarse de lo que está siendo una de sus crisis más largas, por lo menos hasta finales de año que viene. En el mismo sentido, nada muestra que el gobierno tenga pensado dar un giro de timón en su estrategia. En tanto que bajo la situación actual, no hay posibilidad de reactivar la economía.
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Evolución de la Actividad
Al visualizar los principales datos que sintetizan la actividad de la construcción, podemos observar que en el noveno mes del año perdió intensidad el fuerte proceso recesivo que viene teniendo el sector de la construcción. El Indicador Sintético de Actividad de la Construcción (ISAC), experimentó un avance de 1,8% mensual desestacionalizado en septiembre de 2014 y se ubicó 3,2% por encima del nivel alcanzado en igual mes de 2013 (la mejora fue de 7,3% anual para la serie con estacionalidad). De esta manera, la caída acumulada por el ISAC en los primeros nueve meses de 2014 se redujo a 1,3%.
El ISAC corregido por estacionalidad, cerró el tercer trimestre del año con una recuperación de 1,0% con respecto al segundo trimestre. Esta fue la segunda suba consecutiva que registró el conjunto de los despachos de los principales insumos, tras el aumento de 3,4% trimestral registrado en abril-junio del corriente año.
En cuanto a los datos provistos por el Grupo Construya, octubre no presentó grandes cambios frente a los resultados del mes anterior, con un descenso acumulado de- 4,7% (en septiembre fue de -4,6%). Mientras que en la variación i.a., tenemos que en el décimo mes del año la retracción fue de -5,7%, dicha caída fue la “menos negativa” de los último 6 meses (-6,0% en septiembre, -16,0% en agosto y -14,9% en julio).
Fuente: abeceb.com en base a INDEC, Grupo Construya, AFCP, IERIC y MECON
La desagregación del ISAC por principales tipologías arrojó una recuperación de +10,3% i.a. de la construcción de viviendas (dicho bloque es el de mayor ponderación en el índice 58,3%), de +3,9% para las obras privadas no residenciales y de +0,7% para las obras de infraestructura. Las construcciones petroleras fueron las que más crecieron,
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+20,2% interanual, pero su importancia en el ISAC es ‘marginal’. Del otro lado de la línea, sólo se ubica obras viales, con retroceso de -0,7% anual.
Sin embargo, al revisar las variaciones acumuladas sólo las construcciones relacionadas con la industria petrolera lograron ubicarse en un nivel superior al de enero-septiembre de 2013 (+5,5% anual). En cambio, todas las demás acumularon descensos de -0,8% (obras viales) a -2,6% anual (obras de infraestructura). En el medio, se hallaron las construcciones de viviendas y de obras privadas no residenciales, con bajas de -1,3% y -1,9% anual, respectivamente.
Para este año esperamos una contracción de la actividad de 3,2%.
(ISAC) e Índice Construya – Series con estacionalidad - Variación Interanual
Feb-
09
May
-09
Aug-
09
Nov-
09
Feb-
10
May
-10
Aug-
10
Nov-
10
Feb-
11
May
-11
Aug-
11
Nov-
11
Feb-
12
May
-12
Aug-
12
Nov-
12
Feb-
13
May
-13
Aug-
13
Nov-
13
Feb-
14
May
-14
Aug-
14
-30.0%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
Sep: +7,3%
Oct: -5,7%
Nivel General (ISAC) Índice Construya
Fuente: abeceb.com en base a INDEC y Grupo Construya
Las estimaciones del INDEC, en el conjunto de los 42 municipios que releva habitualmente se autorizó una superficie de 797.505 metros cuadrados en septiembre de 2014, guarismo que se habría ubicado 25,9% por encima del correspondiente al noveno mes de 2013. Y para los primeros nueve meses del año el INDEC estimó una superficie de 6,036 millones de metros cuadrados, la que resultaría 6,8% mayor a la de igual período del año anterior.
Resulta significativo resaltar que al analizar los datos desagregados por municipios la realidad es diferente. De acuerdo con las estadísticas correspondientes a enero-agosto de 2014, de un total de 42 municipios, sólo 28 tenían la información ‘al día’. De ellos, 6 efectivamente autorizaron una superficie superior a la de enero-agosto de 2013 (+180,3 mil metros cuadrados; +30,0% anual). En cambio, los otros 22 municipios autorizaron una superficie inferior (-491,8 mil metros cuadrados; -23,4% anual). Asimismo, 12 municipios mantenían información incompleta y 2 no aportaron ningún dato para 2014 (Córdoba Capital y Granadero Baigorria).
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Los principales insumos utilizados en la actividad de la construcción, en septiembre mostraron comportamientos dispares. Mientras los envíos de cemento portland superaron levemente el registro de un año atrás +0,5% (presentaron el segundo mejor septiembre de la historia), los de ladrillos y pinturas se ubicaron casi +19,4% y +26,9% por encima del mismo mes del 2013, respectivamente. Del otro lado del eje, se encuentran los despachos de hierro redondo (-1,8% anual), asfalto (-9,4%) y la mayor caída la tuvo pisos y revestimientos cerámicos (-20,1%).
No obstante lo descrito en el párrafo anterior, en los primeros nueve meses del año el termómetro de la actividad sectorial, el cemento portland, acumuló un retroceso de -3,5%. En total se despacharon 8,28 millones de toneladas de cemento. Y lo acompañaron los envíos al mercado interno de asfalto (-5,9% anual) y de pinturas (-5,9%). En cambio, los despachos de pisos y revestimientos cerámicos lograron exhibir un avance de 15,7% anual, seguido por el de hierro (2,5%) y ladrillos (0,4%).
Los costos que enfrenta el sector
Durante el mes de octubre la variación de los costos reportados por el organismo oficial (INDEC) se posiciona en 33,1% i.a. Siendo el componente de mayor incremento, materiales (40,9%), seguido de gastos generales (32,8%) y mano de obra (28,3%).
Por su parte, la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) publico un ascenso en el costo i.a. aún mayor que la registrada por los organismo oficiales de 40,4%, donde el aumento de materiales se posicionó en 51,8%.
En cuanto al valor del inmueble, observamos que pierde terreno en términos relativos a otras plazas de la región. De acuerdo con los datos relevado por la Comisión de Jóvenes Profesionales del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, los
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departamentos usados en CABA son entre 10 y 25% más baratos que en las capitales de los principales países vecinos, mientras que con Río de Janeiro y San Pablo la brecha se agrandó en forma notable y hoy las propiedades en las grandes ciudades brasileñas duplican y hasta triplican en precio a los de la plaza porteña. A su vez, los precios del inmueble están compitiendo de igual a igual con Lima y un escalón por debajo de Bogotá, Montevideo y Santiago de Chile, ciudades que históricamente eran más baratas que la capital Argentina.
Fuente: abeceb.com en base a INDEC y Grupo Construya
La variación de precios está mostrando una tendencia alcista en todos los rubros que integran el índice de costos de la construcción, donde por ejemplo en el caso de materiales es de casi 22 pp. superior a la variación del 2013. Dicha tendencia es inclusive más significativa en el índice elaborado por CAC, que acumula en el noveno mes del año un incremento de +37,8%, y exhibe un incremento mayor en materiales de +47,7%.
Evolución de los costos por rubro – Variación interanual por año
2009 2010 2011 2012 2013 10M140%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
11%
17%20%
25%
19%
31%
7%10% 12%
14% 16%
37%
15%
24%27%
34%
22%
29%
14%17%
27%
32%
21%
30%
Nivel general Materiales Mano de Obra Gastos generales
Fuente: abeceb.com en base a INDEC
Los materiales y los gastos generales son los componentes que más empujan a los costos totales
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Al revisar la rentabilidad de la inversión en la construcción, medida a través de la relación del precio en dólares al tipo de cambio oficial del metro cuadrado (en CABA) y el costo de la construcción en la misma moneda, registra un avance en septiembre al comparar al indicador contra mismo período de un año atrás. Así, de acuerdo al organismo oficial la rentabilidad medida por este indicador se habría incrementado 10,8% i.a. Por su parte, según la CAC la rentabilidad habría crecido un 4,5% i.a.
Sin embargo, hay que señalar que el cálculo se arma con precios de metro cuadrado publicados. La realidad es que la concreción de las operaciones inmobiliarias incluye al dólar blue como referente. En este sentido, el tenedor de dólares tiene mayor poder de negociación y con ello, las pocas transacciones que se concretan ajustan el precio del metro cuadrado en dólares a la baja.
En cuanto, a la rentabilidad de los alquileres, en los portales encargados de dichos relevamientos se muestra una retracción. Tomando una muestra de valores inmobiliarios de ciertos barrios de CABA (tal como Barrio Norte) la renta “neta”, es decir descontando todos los gastos a cargo del propietario, cayó del 2,8% al actual 2,0%, debido a la revalorización de la unidad en pesos. También juegan en contra de la renta del propietario los aumentos en los costos de mantenimiento e impuestos. En este caso, por los cambios en la paridad cambiaria, las unidades se apreciaron aproximadamente en entre un 40%-50% en pesos, mientras que su alquiler mensual subieron solamente entre 20%-25%. Es decir, creció el valor del capital invertido más que el ingreso por alquileres.
La rentabilidad “bruta”, que surge de la ecuación entre el valor del alquiler vs. el valor de mercado muestra una caída más marcada en los últimos 12 meses, al pasar de 5,3% a 4,1%, ubicándose (a excepción de los años 2002 y 2003) como la más baja desde que se inició el seguimiento. Este fenómeno puede estar explicado porque cuando los propietarios renuevan los contratos con sus inquilinos, ajustan lo menos posible para que las viviendas no queden desocupadas.
Otro punto que incide es la mayor oferta de propiedades en alquiler que hay en el mercado. Debido a la instauración del cepo cambiario y el intento de pesificación de las propiedades, muchos dueños decidieron volcar sus propiedades al alquiler a pesar del escaso retorno que pueden obtener. Esto deprimió el valor de los alquileres y por ende, su rentabilidad.
Al relacionar el precio de compra y los valores de alquiler de los inmuebles podemos sintetizar que en un contexto restrictivo para la compra de divisas en el mercado oficial, muchas unidades se fijan al valor de venta del dólar paralelo. En cambio los alquileres se vinculan en torno al oficial, ya que siguen un nivel más acorde al poder adquisitivo de la gente. Por eso, la rentabilidad es más baja para el inversor.
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De todas maneras, en este contexto recesivo y de pérdida de poder adquisitivo el valor del inmueble tiene un límite para crecer al ritmo del dólar paralelo. Es decir, cuanto más sube el valor del billete verde frente al peso, más se reduce el precio en dólares de la propiedad. Asimismo, se observa un movimiento procíclico: cuando crece la economía, suben los precios de los inmuebles; pero cuando cae la actividad, retroceden las cotizaciones.
Sector Inmobiliario
La cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires fue en setiembre 3.102, la menor cifra para ese mes de los últimos diez años, según datos del Colegio de Escribanos Porteño. A su vez, el número de escrituras registradas en el noveno mes del año presenta una baja de -4,2% en relación al mismo período del año anterior y un derrumbe de -49,2% si se compara con septiembre de 2011, cuando aún no se había impuesto el cepo cambiario. Así, sigue estando a la mitad de lo que solía ser. En cambio, la cantidad de escrituras tuvo un repunte de 12,3% en relación a agosto, mientras que en nueve meses acumuló una retracción de -2,9% interanual.
Si se analiza la evolución del volumen de escrituras realizadas en el noveno mes del año en relación a igual mes de los diez años anteriores, podemos determinar cuán grave es la situación actual. En la última década, la mayor cantidad de escrituras para el mes de setiembre se registró en 2005, con 7.039 actos, con lo cual, en ese caso, la caída respecto a este año asciende a -55,9%.
Por su parte, el valor total de transacciones en septiembre fue de $ 2.698,9 millones, lo que implica un aumento de 43,4% respecto al mismo período del 2013 y del 28,9% frente a agosto. El monto de operaciones sumó en nueve meses del año $ 18.989 millones, lo que representa una mejora de 46,5% interanual. Pero al observar estas variación en USD, por lo contrario tenemos que las misma fue negativa -2,3% i.a. y en el acumulado -2,8%. Esta caída, tiene como punto de partida el cepo cambiario (instalado hace 3 años), pero a lo largo de este año fue empujada por la devaluación y la recesión económica.
Evolución del sector inmobiliario en Cantidad de Actos y Miles de Millones de dólares en 2014.
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Fuente: abeceb.com en base a Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
INDICADORES LABORALES
En lo que respecta a los indicadores laborales, según la última información, en agosto se registraron 388.232 puestos de trabajo formales en la actividad de la construcción, lo que arrojó una retracción de 3,0% interanual (aproximadamente-12 mil puestos menos), según el IERIC. Al considerar los primeros ocho meses del año, el promedio se ubicó en 384.963 puestos de trabajo, guarismo que resultó 2,5% inferior al de enero-agosto de 2013 (-9.700 puestos).
La cantidad de puestos de trabajo formales ocupados en la construcción viene cayendo de forma casi sistemática desde 2009 (sólo en los primeros ocho meses de 2011 verificó una mejora de 10,1% anual), mientras que la actividad de la construcción creció en tres de ellos (2010, 2011 y 2013). El cambio se explica más bien por una modificación en la importancia relativa de las diferentes tipologías de obra en el total de la inversión en construcción. En los últimos tres años la construcción de edificios perdió importancia relativa, a lo cual se sumó este año el menor volumen de obra pública. Todas estas obras son ejecutadas mayormente por empresas constructoras (de diversos tamaños) formalmente constituidas. Por el contrario, la construcción y refacción/ampliación de casas son obras que lógicamente demandan insumos, pero sólo en forma minoritaria demandan los servicios de empresas constructoras formalmente constituidas y con personal en relación de dependencia. Estas tipologías de obra suelen demandar los servicios de técnicos y profesionales independientes.
Perspectivas
En un 2014, donde los principales drivers que empujan el crecimiento de la actividad de la construcción se han visto golpeados. En donde, el efecto cepo, la devaluación, la inflación, la caída del salario real, la falta de crédito y el mal desempeño de la economía generaron uno de los mayores retrocesos de la actividad. Este descenso puede verificarse en la baja del volumen de escrituras, la merma que acumula en el año de los indicadores (ISAC e Índice Construya), disminución del plantel de trabajadores del sector y la pérdida de los valores de los inmuebles medido USD (tanto si se compara con períodos anteriores como en relación con otras plazas de la región
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como Bogotá, Montevideo y Santiago de Chile que históricamente, fueron más baratas Buenos Aires).
La incógnita está puesta en cómo reaccionará el mercado inmobiliario para un 2015 que se avecina también complicado. Si bien en principio no advertimos un aterrizaje forzoso de la economía, el vuelo hacia las elecciones presidenciales no será placentero. Los desbalances macro que ocasionaron la recesión en 2014 tenderán a profundizarse. En particular, los dólares disponibles se volverán todavía más escasos en relación a los pesos que potencialmente serán volcados al mercado local para financiar el déficit fiscal.
Esto lo habíamos advertido en nuestro Informe Económico Mensual de octubre. Pero, cabe preguntarse: ¿De cuánto estamos hablando? ¿Cuál será la magnitud de la escasez relativa de dólares y la abundancia de pesos el año próximo? Veamos.
Por el lado de las divisas, la principal fuente de dólares en 2015, ex ante, continuará siendo el superávit comercial, que lograría una tibia recuperación, principalmente producto de la recesión económica que transitará su segundo año.
Mientras tanto, la principal demanda de divisas provendrá del sector público, que enfrentará una abultada agenda de compromisos en moneda extranjera. De hecho, los vencimientos en dólares casi se triplicarán en relación a 2014, llegando a representar casi 3 puntos del PIB y un 41% de las reservas. A su vez, más de la mitad de los mismos deberá honrarse en octubre, lo que vuelve a este mes clave, no sólo en términos políticos.
En este contexto, un aspecto determinante es si las autoridades querrán/lograrán sellar un acuerdo con los hold outs a principios del año próximo. Hay que tener en cuenta, de todos modos, que aún en default en las pasadas semanas el gobierno habría logrado el ingreso de alrededor de USD 4.500 millones antes de fin de año. Esto surge de contabilizar USD800 de la licitación de 4G (a lo que sumaría una reducción de los vencimientos del Boden 2015 en alrededor de USD1.400 el año próximo), USD1.500 adicionales que podrían liquidar las cerealeras, USD814 ya ingresados del swap de monedas acordado con el Banco Central de China (y otros USD800 que entrarían en las próximas semanas), y USD 650 millones que aportaría el Banco Central de Francia para garantizar el plan de pagos al Club de París.
Pero en 2015 la necesidad de dólares apremiará, dado que el déficit de divisas estará en torno a los USD 12.000, lo que representa prácticamente la mitad del nivel de reservas con el que se despediría este año. Por eso, continuamos asumiendo como escenario base que las autoridades buscarán sellar un acuerdo con los hold outs a principios de año. Una salida del default abriría las puertas al financiamiento externo, derivando en el ingreso de por lo menos de USD7.000 millones extra el año próximo (YPF + swap China + provincias + otros). USD7.000 sería el ingreso adicional de divisas en 2015 si se lograra rápidamente una salida del default. En cualquier caso no pareciera haber márgenes para una flexibilización del cepo cambiario el año próximo (restricciones a las importaciones, dólar ahorro, remisión de utilidades y dividendos, turismo, etc.) - sin acuerdo con los hold outs mucho menos-. En cambio, lo más
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probable es que presenciemos un nuevo período de fuertes restricciones, que podrían incluso agravarse significativamente si se prolongara el default.
Mientras tanto, también hay que tener en cuenta que la escasez de dólares se verá agravada por una mayor abundancia de pesos. Es que, tal como sucedió en los pasados años, pero en especial en 2014, el Banco Central nuevamente volverá a emitir un gran caudal de moneda local para financiar el déficit fiscal. De hecho, bajo un supuesto conservador, asumiendo que la suba del gasto primario superará la de los ingresos genuinos (sin ANSES y BCRA) en apenas 2,6% (tras superarlos en 10 puntos porcentuales en 2014), el déficit primario neto de ANSES y BCRA se ubicaría en $262,1 mil millones, trepando nada menos que 68% interanual. De resultar así, el sector público nacional requerirá nuevamente una asistencia récord del Banco Central para cubrir su rojo: serían alrededor de $240 mil millones de emisión monetaria adicional para financiar al Tesoro, lo que representa nada menos que 5% del PIB, y resulta más de la mitad de la base monetaria con que cerraría 2014. En este caso, la única solución posible pasa por reducir la principal fuente de emisión -el déficit fiscal-. Aunque esto no parece probable en un año electoral.
Con esto, el círculo vicioso en que estuvo sumergida la política económica en 2014 seguirá más vigente que nunca el año próximo. Por un lado, la escasez de dólares probablemente derivará en un nuevo año de caída de las reservas, y consecuentemente, en un sostenimiento (o hasta intensificación) del cepo cambiario para contrarrestarla (restricciones a las importaciones, dólar ahorro, remisión de utilidades y dividendos, turismo, etc.). Esto continuará alimentando las expectativas de devaluación del dólar oficial, y presionando sobre la brecha cambiaria. Mientras tanto, el sobrante de pesos generado por la emisión para financiar el déficit fiscal también agregará presiones sobre la brecha cambiaria y las expectativas de devaluación y, en paralelo, sobre la dinámica de los precios domésticos. Dado este escenario, y teniendo en cuenta la sensibilidad que tiene y tuvo el mercado inmobiliario a la restricción de divisas, el horizonte parece poco promisorio.
Así, en 2015 la clave ya no pasará solamente por resolver la falta de dólares, sino también el exceso de pesos. Hoy la dominancia fiscal es tan importante como la restricción externa, y el problema es que se potencian una a otra. Hay que conseguir acceder a los mercados financieros internacionales, pero también es urgente cortar con el circuito que concluye en una emisión cada vez más acelerada.
Resulta difícil pensar en un sector inmobiliario en recuperación si no se logran resolver los puntos anteriores. Sumado a esto, y teniendo en cuenta que si bien el plan Pro.cre.ar dio un empuje (solo representa el 10% de las 200.000 casas que se levantan en promedio en todo el país), no permitió detener la fuerte inercia contractiva que acarrea la actividad. Por ello, es imprescindible, conseguir estabilidad macroeconómica y volver a ganar credibilidad frente a los inversores, para otorgar un verdadero marco de recuperación a la actividad de la construcción.
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