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La nuevaperspectiva en laconstrucción

ESPECIAL DECONSTRUCCIÓN Y BIENES RAÍCES

Tips para la evaluaciónde proyectos

inmobiliarios - pág. 10

Revisión del urbanismoy arquitectura

ecológica - pág. 20

La construcción en elEcuador, al borde

del colapso - pág. 24

pág. 18

10 abril 2016

ECONOMÍA

Tips para la evaluación de proyectos inmobiliarios

Según el profesor Nassir Sapag Chain, uno de los más reconocidos expertos latinoa-mericanos en la formulación

y evaluación financiera de proyectos, un plan de inversión es el resultado de un proceso de recopilación, creación, y sistematización de información que permite identificar ideas de negocios y medir cuantitativamente los costos y beneficios de un eventual empren-dimiento comercial. Este proceso se realiza mediante una serie de estudios de viabilidad, en los que se analizan

factores de mercado, técnicos, ambientales, legales, laborales y financieros, los cuales son aplicables a cualquier tipo de proyecto de inversión. En este aspecto, los proyectos inmobiliarios no son la excepción. Pues bien, preguntémonos ¿qué factores especiales deben considerarse para los estudios de viabilidad de un proyecto inmobiliario? Son muchos y en este artículo hablaré de unos cuantos.

Empezando por el estudio de viabilidad de mercado, se debe tener presente que todo plan que ingresa a un mercado determinado altera cualquier equilibrio entre oferta y demanda que pueda existir con anterioridad. Por ello, el mercado del proyecto inmobi-liario debe examinarse de acuerdo a

cuatro criterios básicos: las características del producto, la plaza o segmento de mercado, las estrategias de promoción y los factores de precio.

Hablando del producto, para identificar las características que los clientes esperan no bastará con hacer un estudio de estadísticas históricas, sino que además se deberá realizar una investigación a profundidad mediante encuestas, entrevistas y grupos focales. Esto es necesario dado que las solu-ciones habitaciones del proyecto serán bienes de consumo final que llegan a usuarios finales.

En cuanto a la plaza o segmento del mercado, es necesario determinar criterios adecuados de segmentación, tales como segmentación geográfica,

POR: ING. FERNANDO ROMERO, M.SC.Docente del área de Finanzas y Contabilidad de IDEPROf.romero.m@gmail.com

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demográfica, o por beneficios. Una vez definido el segmento (en número de familias), es importante que se indique el nivel o porcentaje de captura que el proyecto espera obtener, para así identificar el número total de soluciones habitacionales que debería tener el programa.

En cuanto a la promoción, el plan deberá definir la estructura de su canal de distribución mediante promo-tores, intermediarios y/o corredores de bienes raíces. Se debe tener presente que, a más participantes en el canal, se llegará a más clientes pero al mismo tiempo, se incurrirá en mayores costos de comisión. Y en cuanto al precio, éste estará definido por la segmentación socioeconómica que se haya realizado previamente, el cual también condicionará las características básicas del producto ofrecido. Un proyecto de vivienda de interés social no manejará los mismos precios que un proyecto de vivienda de interés prioritario.

Ahora bien, en la parte financiera, a veces existen limitaciones en la información por cuanto la mayoría de proyectos inmobiliarios se limitan a la proyección global de resultados y situación financiera, mientras que la información referente a flujos de efec-tivo (presupuestos de construcción) sí se presenta desglosada por periodos (normalmente mensuales). En mis análisis, he podido determinar que tales situaciones se producen comúnmente por las dudas que tienen muchos promotores y constructores sobre si deben o no aplicar la norma contable referente a contratos de construcción, es decir la NIC 11.

Pues bien, el párrafo (1) de la presente norma indica que la misma

debe ser aplicada para la contabilización de los contratos de construcción, en los estados financieros de los contratistas. En otras palabras, si un constructor es contratado por un promotor inmobiliario, el constructor deberá aplicar la NIC 11 para la evaluación de su proyecto, mientras que el promotor no deberá aplicar tal norma para la elaboración de sus proyecciones. Al no existir un “contrato de construcción” de por medio, el promotor no debe utilizar NIC 11, sino que su base de proyección deberá ser NIC 18 (Ingresos) y NIC 2 (Inventarios). La razón de que exista una norma específica para los contratos de construcción, es que muy por lo general los proyectos de construcción abarcan varios ejercicios económicos en los cuales registran sus costos y gastos en los primeros periodos mientras que los ingresos están más desplazados hacia los últimos periodos.

La NIC 11 especifica que, los ingresos deberán registrarse de acuerdo al método de avance de obra. Tal avance se determina en función del nivel de costos incurridos en un periodo sobre el total de costos proyectados. El grado de avance de la obra de cada periodo se aplica sobre el total de ingresos estimados del proyecto. De no ser por esta norma, el contratista registraría pérdidas en los primeros

periodos, mientras que en los periodos finales pagaría impuestos sobre la totalidad de los ingresos. Y dado que el contratista presta un servicio de construcción y no se dedica a la venta de inmuebles, no tiene razón para pro-yectar inventarios de productos en proceso o productos terminados, aunque sí podría tener inventarios de materias primas.

En cambio, el promotor inmobiliario debe aplicar NIC 18 y NIC 2 para la proyección de sus resultados y balances. Bajo NIC 2, los costos de construcción son costos de producción, razón por la cual el promotor sí debe proyectar inventarios de productos en proceso y de productos terminados. Cuando los clientes le hagan desembolsos al proyecto, el efectivo deberá proyec-tarse contra un pasivo de anticipo de clientes. Bajo NIC 18, el ingreso contable proyectado se dará cuando el proyecto entregue las viviendas a los clientes y no con el desembolso de efectivo o con el levantamiento de las hipotecas. En el periodo en que se proyecte el ingreso contable, también deberá proyectarse la baja de ese inventario y su correspondiente proyección en el costo de ventas. De esta forma, se podrá determinar apropiadamente la proyección de impuestos causados en cada ejercicio anual.

Fuentes: • Sapag Chain, Nassir, 2011. “Proyectos de Inversión. Formulación y Evaluación”, segunda edición, editorial Pearson Prentice

Hall, Santiago, Chile.• Baquerizo Arosemena, César, 2005. “Gerencia de Proyectos para Constructores e Inmobiliarias. Teoría y Ejemplo Práctico”,

primera edición, Guayaquil, Ecuador.• International Accounting Standards Board (IASB), Normas Internacionales de Contabilidad No. 2 (Inventarios), 7 (Estado de

Flujos de Efectivo), 11 (Contratos de Construcción), 18 (Ingresos de Actividades Ordinarias).