Gestión de la rehabilitación en Cooperativas: Nuevo enfoque a la gestión de cooperativas

JORNADA SOBRE VIVIENDA COOPERATIVA (VIII edición) – VALENCIA, Abril 2014

GESTIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN COOPERATIVAS GESTIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN COOPERATIVAS

UN NUEVO ENFOQUE A LA GESTIÓN DE COOPERATIVAS DE REHABILITACIÓN

GEOTECNIA, ESTRUCTURAS Y ARQUITECTURAS, S.L.P. Calle Reina Mercedes 12, 6ªB,28020, Madrid.

Teléfono-‐ 914560279. Mail-‐[email protected]

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GESTIÓN DE LA REHABILITACIÓN EN COOPERATIVAS

1. REQUISITOS PARA UN PROYECTO DE REHABILITACIÓN A) Un cuerpo técnico apropiado

–  Cada proyecto de rehabilitación necesita una serie de profesionales en función de la actuación (Arquitectos, aparejadores, ingenieros…)

–  En función del municipio donde actuemos es obligatorio uno o varios de estos técnicos

–  Siempre es recomendable la intervención de al menos un técnico, aunque no sea obligatorio un proyecto.

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COOPERATIVAS DE REHABILITACIÓN – UN NUEVO MODELO



B) Conocimiento de la NormaEva –  NormaSvas Municipales.

•  Es importante un estudio previo que te fije el punto de par[da en los parámetros urbanís[cos.

•  Comprobación de edificabilidad, ocupación, alturas. Esto puede dar lugar a actuaciones de ampliaciones, ocupación de soportales, levantar una planta, etc.

•  Posibilidad de colocación de nuevas zonas de instalaciones en zona pública. •  Es importante saber que documentación pide cada municipio para la obtención de una

licencia de obras.

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–  NormaSvas Estatales y Autonómicas. •  CTE. En función del alcance de la Rehabilitación es obligatoria su aplicación. •  Generalmente cuando solicitas una ayuda, cuando menos, te piden memoria técnica que se

ajuste lo más posible al CTE. •  Ley de accesibilidad, tanto estatal como autonómica. Normalmente existen muchas ayudas

para cumplimentar estas norma[vas. •  RITE. Dependiendo de cada caso cuando rehabilitas te pueden obligar a cambiar las

instalaciones actuales sobre todo en casos de seguridad. •  Ley 8/2013de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana. Se determinan

condiciones favorables por encima del resto de norma[vas (salir de la alineación oficial, cubrir terrazas, colocación de ascensores en zonas públicas…).

•  Otras norma[vas que hayan salido o que se espere que salgan (obligatoriedad de contadores en radiadores en calefacción central, colocación de contadores inteligentes…)

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C) Conocimiento de ayudas

–  En cada momento hay que estar pendiente de las ayudas que existen y la compaSbilidad que hay entre ellas.

–  En estos momentos consideramos que hay que proyectar básicamente en función de las ayudas del IDAE y del Plan Estatal de Rehabilitación.

–  Este úlSmo no quita que se tengan en cuenta el resto de ayudas existentes en cada momento.

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2. TIPOS DE REHABILITACION A) Rehabilitación de Conservación. –  Como su nombre indica se trata de conservar lo que ya existe. –  En resumen este Spo de actuaciones coinciden con las que se inspeccionan en

una ITE. Se trata de las obras necesarias para asegurar las caracterísScas de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

–  Según el Real Decreto de 8/2011 se establece como obligatoria la ITE en edificios de más de 50 años en municipios de más de 25.000 habitantes a parSr de 2015.

–  Las obras de rehabilitación procedentes de las ITES son obligatorias, con fuertes multas si no se procede a realizarlas y además en cualquier caso las realizaría el Ayuntamiento con un coste mucho más elevado.

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B) Rehabilitación EnergéEca –  Esta es la segunda parte del conjunto. –  Este parte de la rehabilitación es la que esta dando impulso a poder realizar

obras conjuntas ya que genera retornos económicos. –  No solamente genera retornos importantes sino que también son las

actuaciones más subvencionadas y financiadas tanto en canSdad como en variedad.

–  Este Spo de obras llegan a realizarse no solo a “coste cero”, además ayudan a costear el resto de actuaciones, tanto de conservación como de accesibilidad.

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C) Rehabilitación de Accesibilidad. –  Consideramos esta parte de la rehabilitación como la tercera pata de un

conjunto tomando como referencia el guión del nuevo Plan Estatal de Rehabilitación.

–  Según la modificación del año pasado de la ley 19/1960, sobre Propiedad Horizontal, arfculo 17.2, las obras que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, serán abonadas por la comunidad, hasta que el importe repercuSdo anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias.

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D) Otras Rehabilitaciones. –  Por supuesto existen más Spos de rehabilitaciones, sobre todo a nivel

individual, como puede ser el cambio de programa de una vivienda o directamente cambio de calidades.

–  En una actuación conjunta como estamos planteando podrían entrar este Spo de obras y aprovechar los beneficios de una obra grande, donde costes y Sempos de ejecución se reducen.

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3. METODOLOGÍA EN UN PROYECTO DE REHABILITACIÓN A) Ficha previa de actuación. –  Este es un trabajo previo que se realiza junto a la Gestora. –  Se realiza un estudio de las ayudas que pueden disponer. –  Esta ficha se realiza con una simple visita al inmueble y unos datos que te

puede facilitar el administrador de la finca.

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Ejemplo ficha previa.



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AÑO DE CONSTRUCCIÓN:% sup. Construidoa s/rasante RESIDENCIAL:Nº DE VIVIENDAS:

E5. Rehab. Edificatoria E6. Regeneración y renovación urbanasREQUISITOS GENERALES: REQUISITOS GENERALES: REQUISITOS GENERALES:

anterior a 1981 > 100 viviendas anterior a 2013> 70% uso residencial > 60% uso residencial > 70% uso residencial

> 70% domicilio habitual Grupo hotelero

ACTUACIONES PEM FINAL REQUISITOS CUANTIA €/vivienda % CE REQUISITOS CUANTIACONSERVACIÓN 0,00 € 0,00 € 0,00 €ITE desfavorable 0,00 €Cubierta, azotea, fachadas de Edificios protegidos 0,00 €Adaptación de instalaciones a normativa vigente 0,00 €

EFICIENCIA ENERGÉTICA 0,00 € 0,00 € 0,00 € P/PsEnvolvente térmica 0,00 € 3.000 €/vivienda ó 30% C.E. 0,00 € 0,00 € 6.000 €/vivienda ó 60% C.E. 0,00 € 0,00 €Inst. sistemas de calefacción, refrigeración, ACS y ventilación 0,00 €C1: Reforma sala de calderas para calefacción y/o ACS 0,00 € 0 0,00 €C2: Mejora eficiencia energética en instalaciones térmicas 0,00 € 0,00 €Sust. Equipos producción calor/frio por otros de alta eficiencia 0,00 €Sist. enfriamiento gratuito por aire ext. y recuperador calor de aire de extracción 0,00 €Sist. combinen equipos convencionales con técnicas evaporativas 0,00 €Sist. control y regulación equipos y/o instalaciones que ahorren energia 0,00 €

Iluminación zonas comunes 0,00 €ILU: Mejora eficiencia energética de iluminación interior 0,00 € 0,00 €

Luminarias, lamparas y equipo 0,00 €Sistemas de control local o remoto y regulación de nivel 0,00 €Cambio de sistema de iluminación 0,00 €Sistemas de monitorización 0,00 €

Uso de energías renovables (solar, fotovoltaica, biomasa, etc.) 0,00 € 0,00 €Solar 0,00 €S1: solares para ACS y/o climatización piscinas 0,00 € 0 0,00 €S2: Solares para calefación y opcionalmente S1 0,00 € 0 0,00 €S3: Solares para calefacción y refrigeración y opcionalmente S1 0,00 € 0 0,00 €

Biomasa 0,00 €B1: ACS y/o calefacción 0,00 € 0 0,00 € 0 0,00 €B2: ACS y/o calefacción y refrigeración 0,00 € 0 0,00 € 0 0,00 €BR1: Calefacción red centralizada 0,00 € 0 0,00 € 0 0,00 €BR2: Calor y frío red centralizada 0,00 € 0 0,00 € 0 0,00 €BR3: Red de calor centralizada y frio descentralizado con energias renovables 0,00 € 0 0,00 € 0 0,00 €

Geotérmica 0,00 €G1: ACS y/o calefacción/refrigeración en circuito abierto 0,00 € 0 0,00 €G2: ACS y/o calefacción/refrigeración en circuito cerrado horizontal 0,00 € 0 0,00 €G3: ACS y/o calefacción/refrigeración en circuito cerrado vertical 0,00 € 0 0,00 €G4: ACS y/o calefacción/refrigeración con uso directo 0,00 € 0 0,00 €GR1: Red de calor centralizada 0,00 € 0 0,00 €GR2: Red de calor y frio centralizada 0,00 € 0 0,00 €GR3: Red de calor centralizado y frío descentralizado 0,00 € 0 0,00 €

Ahorro de agua 0,00 €Separación de residuos domésticos 0,00 €Protección contra el ruido 0,00 €Mejora permeabilidad suelo 0,00 €Sistemas de contabilización de consumos 0,00 € 90% C.E. 0,00 €M1: Contabilización de consumos 0,00 €Inst. dispositivos repartidores de costes calefacción 0,00 €Inst. válvulas termostáticas 0,00 €

ACCESIBILIDAD 0,00 € 0,00 € 0,00 €Inst. ascensores, salvaescaleras, rampas u otros 0,00 €Inst. grúas para zonas comunes. 0,00 €Señalización para uso de ascensores y escaleras 0,00 €Videoporteros 0,00 €

RENOVACIÓN URBANA 0,00 €Obras conservación 0,00 €Eficiencia energética urbana 0,00 €Urbanización y reurbanización material de los espacios públicos 0,00 €Accesibilidad 0,00 €mejora eficiencia ambiental 0,00 €

agua 0,00 €energía 0,00 €uso de materiales 0,00 €gestión de residuos 0,00 €protección de la biodiversidad 0,00 €

Obras de demolición y edificación de viviendas de nueva construcción. 0,00 € calificación energética mín. B 30.000 €/vivienda. No podra superar el 35% del coste de subvencionable. 0,00 € 0,00 €

FINANCIACIÓN: I.D.A.E.SUBVENCIÓN: PLAN ESTATAL

90% C.E.

90% C.E.

90% C.E.

50% C.E.

Evaluación impacto socioeconómico: No podra superar los valores resultantes de la siguientes expresiones: 1) 12,133xP0,5494 para instalación del sistema de calor 2) 1,348xP0,5494 para puesta

en marcha.

Incluir memoria del proyecto de ejecución del sistema de generación de calor y el impacto socioeconómico resultante (deberá superar

27xP0,5.

Requisito 90% BIOMASA:

PEM

90% C.E.

SUBVENCIÓN FINANCIACIÓN

4.000 €/vivienda ó cada 100 m2 de local. No podra superar el 50% del coste de subvencionable. +10% EIBC

11.000 €/vivienda. No podra superar el 35% del coste de subvencionable.

Mejorar la calificación energética de emisiones de dióxido de carbono (1 letra)

Contener 2.A., 2.B., 2.D. y reducir 30% demanda anual de

calefacción y refrigeración

2.000 €/vivienda ó cada 100 m2 de local + 1.000 €/vivienda ó cada 100 m2 de local si afecta a conservación + 1.000 €/vivienda ó cada 100 m2 de local si afecta a la accesibilidad. No podra > al 35% del coste subvencionable. +10%

EIBC

2.000 €/vivienda ó cada 100 m2 de local ó 5.000 si se reduce 50% de la demanda energética anual de calefacción y refrigeración. No podra superar el

35% del coste de subvencionable. +10% EIBC

0,00 € 0,00 €



B) Anteproyecto y estudio de cash flow. –  En este punto se realiza inspección al inmueble con levantamiento de planos

y un estudio pormenorizado de las ayudas más favorables para cada situación.

–  En este anteproyecto se reflejan dos Spos de actuaciones una general y otra individualizada.

–  Las obras de Spo general son las amparadas por la Ley de propiedad horizontal que con las úlSmas modificaciones se pueden acometer con la aprobación de 3/5 partes de los propietarios.

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–  Anteproyecto general. •  Esta fase sería la inicial y es la que se considera como mínima actuación. •  En esta fase se encuentran todas las obras de conservación, todas las obras de accesibilidad

y las obras de rehabilitación energéSca de las zonas comunes y envolvente del edificio. •  Se realiza un levantamiento de planos de plantas y alzados. •  Se realiza un estudio previo de cash flow con todos los gastos y los retornos previstos tanto

por ahorro en demandas energéScas como en precios de combusSbles o en ayudas •  Junto con la gestora se estudia una financiación determinada .Esta viene de varias fuentes.

En primer lugar está la financiación de las ayudas (actualmente a Euribor más cero). Pero existen otras financiaciones que pueden venir de las mismas empresas instaladoras, como de los bancos ,de las propias constructoras o incluso de enSdades privadas que quieran inverSr.

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–  Anteproyecto parScular. •  En esta fase no se realizan visitas individuales a las viviendas. •  Simplemente se asesora de las posibilidades que pueden tener los propietarios

individualmente en función de las ayudas que existen. •  Dentro de estas actuaciones se incluyen aquellas que no son necesarias que se actué

conjuntamente, y pueden ir desde un simple cambio de luminarias hasta la colocación de un sistema de recuperador de calor.

•  En este caso los estudios de cash flow son muy variados y solamente en caso de un encargo en firme del proyecto se realizan dichos estudios

–  En esta fase solamente se realiza un estudio de cash flow de las actuaciones generales.

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C) Proyecto final y estudio económico. –  Una vez realizado el anteproyecto y con las decisiones que hayan tomado los

propietarios en lo que se refiere a actuaciones parSculares se realiza una visita vivienda por vivienda.

–  En este momento se realiza una segunda ficha donde se muestran definiSvamente las actuaciones individuales que pueden acometer.

–  Una vez se tengan todos los datos se realiza el proyecto definiSvo con todas las actuaciones generales y parSculares.

–  Igualmente la Empresa Gestora realiza todo el estudio económico de la operación.

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4. BENEFICIOS DE ACTUACIÓN CONJUNTA ENTRE UN ESTUDIO DE ARQUITECTURA Y UNA EMPRESA GESTORA

Hoy en día es fundamental que los proyectos de rehabilitación vayan encaminados a la sostenibilidad económica. Entre ambos se logra la mejor de las soluciones para que le cueste lo menos posible a cada persona incluso llegando en algunos casos a la inversión cero.

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Government & Nonprofit

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