Proyecto arquitectura unifamiliar en 10 pasos

PROYECTO DE ARQUITECTURA UNIFAMILIAR EN 10 PASOS

ARQUIDIMOP93. Estudio de Arquitectura

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1. PRIMERA REUNION CON EL CLIENTE La primera reunión con el cliente es la más importante. En ella se conocen las necesidades del cliente, así como su disponibilidad económica para la ejecución de la obra. También es muy importante generar la Empatía necesaria para que se muestren con confianza real y podamos conocer todas sus expectativas.

En esta primera entrevista deberemos fijar: Número de plantas del edificio. Número de Dormitorios. Número de Baños y si alguno de ellos debe estar “in

suite”. La idea que tienen de la Superficie de cada pieza. Anexos como garajes, trasteros, bodegas, terrazas,

jardín, etc. Imagen o estilo que desean para su inmueble.

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2. VISITA DEL EMPLAZAMIENTO La visita del emplazamiento debe hacerse siempre que sea posible con el cliente, ya que además de

ubicarnos, nos hará comentarios muy útiles sobre los solares colindantes, el estilo parecido o no a algún vecino, la existencia de posibles interferencias con servidumbres, bodegas, galerías subterráneas o el peligro de los edificios colindantes en mal estado, etc.

En esta visita debemos llevar al menos la cartografía del catastro y la de la normativa urbanística de la zona y municipio en cuestión, donde tomar notas de cuanto estimemos útil.

Este es el momento de hacer todas las fotografías necesarias y más, aunque parezcan redundantes, ya que siempre hay algún detalle que durante la redacción de proyecto podamos necesitar.

Se tomarán todas las medidas posibles, para verificar o corregir los datos de la cartografía recogida, así como anotar los servicios urbanos existentes y su ubicación.

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3. RECOPILACION DE DATOS En esta fase se obtendrán todos los datos de la parcela a edificar, que serán necesarios para la redacción del Proyecto Básico y de Ejecución:

Cartografía del Catastro. Normativa urbanística de aplicación en la parcela, con indicación de usos permitidos, volumen

edificable y condiciones estéticas. Normativa específica de protección ambiental urbana si la

hubiera: casco histórico, Camino de Santiago, etc. Normativa específica de protección del ambiente natural

si la hubiera. Servicios de instalaciones existentes como electricidad,

telefonía, agua, saneamiento, gas natural. Si el terreno es muy accidentado será necesario un

levantamiento topográfico, con cotas y niveles. Estudio Geotécnico del solar, para conocer la composición

estratigráfica del suelo, su resistencia a compresión, nivel freático y posible agresividad sobre cementos y aceros.

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4. REDACCION DE ANTEPROYECTO

Con el programa definido por el cliente y los datos recogidos de las diferentes fuentes, iniciaremos la creación de la propuesta arquitectónica en planos de fácil entendimiento para cualquier persona sin formación técnica. En este sentido es muy útil la generación de perspectivas en 3 dimensiones que faciliten la visión del objeto terminado. Esta fase ofrecerá las variantes que se estimen necesarias para que el cliente decida el modelo final sobre el que se redactará el Proyecto de Ejecución definitivo.

Con cada variante se presentará una estimación de presupuesto, que ayudará al cliente a entender la relación directa entre superficie construida y presupuesto de ejecución. Además la documentación realizada servirá para explicar al cliente las limitaciones impuestas por la normativa urbanística, de estructura, de construcción y eficiencia energética.

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5. SEGUNDA REUNION CON EL CLIENTE

Una vez realizado el Anteproyecto y decidido el modelo a desarrollar, se realizará una segunda reunión con el cliente, en la que se fijen definitivamente:

Modificaciones menores de distribución. Memoria de acabados interiores en todas las estancias. Sistema de climatización. Calidades de las carpinterías interiores y exteriores. Cuantía máxima del Presupuesto de ejecución. Plazo de ejecución y fecha de inicio de obra. Establecimiento de las fases de la obra, si las hubiera. Determinación del Aparejador como Director de Ejecución de obra. Cuantas dudas y reflexiones se estimen necesarias.

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6. REDACCION DEL PROYECTO BASICO Y DE EJECUCION Después de las decisiones tomadas en las fases anteriores, se acometerá la redacción del Proyecto Básico y de Ejecución del edificio, que consta de: MEMORIA:

o Memoria Descriptiva, que define los datos generales y el cumplimiento de las normas urbanísticas y de protección ambiental.

o Memoria Constructiva, que define todos los sistemas constructivos del edificio. o Cumplimiento Código Técnico de la Edificación, Seguridad Estructural, Seguridad de Uso,

Seguridad en caso de Incendio, Ahorro de Energía, Salubridad y Protección frente al Ruido. o Normativa de Instalaciones de Baja Tensión,

Instalaciones Térmicas y Telecomunicaciones. o Normativa Local y Autonómica de Accesibilidad,

Energía Solar, Ruido y Protección Ambiental. o Anexo de Gestión de Residuos. o Estudio de Seguridad y Salud. o Anexo de Cálculo de la Estructura. o Estudio Geotécnico.

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PLANOS: o Situación y emplazamiento, o Plantas de Cotas, Superficies y Acabados. o Plantas de todas las Instalaciones. o Alzados y Secciones. o Estructura: Cimentación, Pilares, Vigas y

Forjados. o Memoria de Carpintería y Rejería. o Detalle Constructivo.

MEDICIONES Y PRESUPUESTO: o Precios Unitarios o Precios Auxiliares. o Precios Descompuestos. o Medición de cada partida. o Resumen por Capítulos.

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7. SEGUIMIENTO Y GESTIÓN DE LICENCIAS.

Una vez Visado el Proyecto por el colegio de arquitectos, se entregará en el ayuntamiento de la ubicación del solar para solicitar Licencia Municipal de Obras. A menudo los servicios técnicos de los ayuntamientos requieren alguna aclaración sobre el proyecto presentado, que implica un seguimiento eficaz por parte del arquitecto. También es posible que la licencia de obras implique la emisión de informes por otros departamentos de las administraciones autonómicas, tales como cultura, patrimonio, carreteras, confederaciones hidrográficas, etc, que pueden requerir documentación adicional. Este intervalo de tiempo nos permite entregar el proyecto a varias empresas constructoras para que hagan una oferta económica por el total de la construcción.

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8. RECEPCION Y ANALISIS DE OFERTAS DE CONTRATISTAS.

Los contratistas a los que se ofrece la posibilidad de entregar ofertas a menudo son conocidos y/o impuestos por el cliente, por su relación personal, familiar o conocer otros trabajos de la misma categoría realizados en el municipio. Para su elección no debería bastar esto sino también un análisis de su seriedad, clasificación de contratistas o informes de solvencia económica y técnica, ya que la construcción de una vivienda suele ser la mayor inversión que realiza una persona en toda su vida. Por lo general EL MÁS BARATO SUELE SALIR CARO, por lo que una buena opción es desestimar la oferta más barata y la más cara. Con la recepción de las ofertas se valorará el precio total, los desfases posibles entre partidas de unos y otros, la planificación de la obra, el personal adscrito a ella y el plazo de ejecución. Analizados estos datos pormenorizadamente se aconsejará al cliente la oferta más completa y será él quien tome la decisión final.

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9. DIRECCION DE OBRA La fase de Ejecución de las Obras conlleva la asistencia del Arquitecto como Director de las Obras, el Aparejador como Director de la Ejecución de las Obras y el Contratista, que podrá subcontratar todos los oficios que estime necesarios. El Arquitecto velará por que la construcción se ejecute conforme al proyecto y la Licencia concedida. El Aparejador se encargará de que cada unidad de obra o sistema constructivo se ejecuten conforme a las normas vigentes.

Los directores de obra realizarán las certificaciones de obra realizada para que el cliente abone los trabajos realizados al contratista. El Contratista es el encargado de realizar los trabajos, siguiendo las indicaciones de los directores de obra. En esta fase se verificará además que los materiales colocados son los especificados y tienen los sellos de calidad exigidos, que las instalaciones cuentan con los certificados requeridos por las administraciones y que al final la edificación está en correctas condiciones para utilizarse para el fin que se perseguía.

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10. RECEPCION DE LA OBRA TERMINADA

Una vez concluida la obra, los técnicos revisarán completamente la construcción y verificarán que todo está bien ejecutado. Se realizará la medición final de obra, para abonar la cantidad que quedase pendiente, así como los excesos de medición y los cambios de calidades que supongan una variación del presupuesto.

Verificado todo, los técnicos emitirán el Certificado Final de Obra, que será visado por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores. Este Certificado se presentará en el ayuntamiento de la localidad para solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Concedida ésta solo quedará empezar a disfrutar de la vivienda anhelada.

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