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UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA

MINISTERIO DE VIVIENDA

MANUEL FERREYRA LUQUE

SETIEMBRE - 2019

FORMACION DE

PERITOS TASADORES

UNI / MANUEL FERREYRA LUQUE

SETIEMBRE - 2010

VALUACIÓN Y MERCADO

INMOBILIARIO

FUNDAMENTOS

EVOLUCIÓN HISTÓRICA

DE LA TEORÍA DEL

VALOR INMOBILIARIO

• ADAM SMITH

• DAVID RICARDO

• KARL MARX

• ESCUELA AUSTRIACA

• ALFRED MARSHALL

• TEORÍA CONTEMPORÁNEA

ADAM SMITH (1723-1790)

• EL VALOR

INMOBILIARIO ES IGUAL

A LA TIERRA, MÁS EL

CAPITAL, EL TRABAJO Y

EL BENEFICIO

• LA RENTA ES UN

EFECTO DEL VALOR.

RESULTA

DETERMINADA POR

ÉSTE

DAVID RICARDO (1772-1823)

• TEORÍA DEL COSTO DECRECIENTE Y DEL VALOR MARGINAL

• LAS TIERRAS MARGINALES GENERAN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS EN FUNCIÓN A LA CANTIDAD DE CAPITAL Y TRABAJO NECESARIOS PARA QUE PRODUZCAN

GRADIENTES DE RENTA

GRADIENTES DE RENTA Y ZONAS DE USO DE LA TIERRA TRIBUTARIAS DE LOS CENTROS DE MERCADO 1, 2, 3, 4, Y 5.

USOS DE LA TIERRA: PRODUCCIÓN DE LECHE, FREJOLES Y TRIGO.

SITUACIÓN:1. EXISTE MERCADO PARA

LECHE EN LOS CINCO CENTROS.

2. EXISTE MERCADO PARA FREJOLES EN LOS CENTROS 1, 2 Y 5.

3. EXISTE MERCADO PARA TRIGO SOLO EN EL CENTRO 1

KARL MARX (1818-1883)

• TEORÍA DE LA RENTA

ABSOLUTA

• LAS TIERRAS MEJORES Y

TAMBIÉN LAS

MARGINALES PRODUCEN

BENEFICIO EXEDENTE

• INTERPRETA LA

FORMACIÓN DE VALORES

EN FUNCIÓN DE LA

OFERTA Y LA DEMANDA

ESCUELA AUSTRIACA (S.XIX)JEVONS, MENGER, VON WIESER, VON BÖNM-BAWERK

• TEORÍA NEOCLÁSICA: EL

VALOR DE UN PRODUCTO

EQUIVALE AL COSTO DE

PRODUCCIÓN EN LAS

PEORES CONDICIONES DEL

MERCADO

• LA TEORÍA DEL VALOR-

UTILIDAD INCORPORA LA

RENTA COMO

CONSECUENCIA NORMAL

DE LA LEY ECONÓMICA DEL

VALOR

ALFRED MARSHALL (1842-1924)

• MECANISMOS DE

FORMACIÓN DE VALORES

A CORTO Y LARGO PLAZO

• EL PROGRESO GENERA

RENTAS EFÍMERAS

CONTINUAMENTE

• LAS RENTAS

PERMANENTES SON

PROPIAS DE LOS

INMUEBLES SUSCEPTIBLES

DE SER MONOPOLIZADOS

TEORÍA CONTEMPORÁNEA (S.XX)

• EL SUELO ES ÚNICO E

IRREPRODUCIBLE Y POR

TANTO ESCASO POR

NATURALEZA.

• ES LA NATURALEZA

MONOPÓLICA DE LA

LOCALIZACIÓN LA QUE

EXPLICA LA FORMACIÓN

DE RENTAS Y, POR

TANTO, DE VALORES

URBANOS

DETERMINANTES DE LA

DISTRIBUCIÓN

ESPACIAL DE LOS

VALORES URBANOS

• ACCESIBILIDAD

• CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA

• JERARQUIZACIÓN SOCIAL

• SEGMENTACIÓN DEL MERCADO

VALOR DEL SUELO

URBANO

• LA DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LOS PRECIOS DE LOS INMUEBLES A LO LARGO DE LA ESTRUCTURA URBANA NO VARÍA EN FORMA ARBITRARIA, SINO QUE RESPONDE A DETERMINANTES REFERIDOS A SU SITUACIÓN CONCRETA EN LA CIUDAD

TEORÍA DE LA

ACCESIBILIDAD

• LA MENOR O MAYOR

ACCESIBILIDAD AL

TRABAJO DETERMINA

LA FORMACIÓN

ESPACIAL DE VALORES

• CENTRO Y PERIFERIA

• INTERCAMBIO DE

COSTOS DE TRANSPORTE

Y VALOR DE SUELO

CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA

DEL ESPACIO URBANO

• LAS DIFERENCIAS FÍSICAS DE CALIDAD ESPACIAL DETERMINAN LA FORMACIÓN DE VALORES

• EXTERNALIDAD DE CARÁCTER URBANÍSTICO

• NIVEL AMBIENTAL Y CALIDAD URBANA. BARRIOS HOMOGÉNEOS

INVERSIÓN URBANA

ECOLOGÍA Y USO DEL SUELO EN SUNDERLAND

RENOVACIÓN URBANA

RENOVACIÓN URBANA POR INICIATIVA ESTATAL E INICIATIVA PRIVADA EN ISRAEL

DISTRIBUCIÓN ESPACIAL

A TERCIARIO

(CENTRO)

B RESIDENCIAL

ALTO

C RESIDENCIAL

MEDIO

D INDUSTRIA

E RESIDENCIAL

POBRE

CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA

1 CENTRO

FINANCIERO

2 INDUSTRIA

LIGERA Y

ALMACENES

3 RESIDENCIAL

POBRE

4 RESIDENCIAL

MEDIO

5 RESIDENCIAL

ALTO

JERARQUIZACIÓN SOCIAL

DEL ESPACIO URBANO

• LA SEGREGACIÓN SOCIAL DEL ESPACIO ES PRODUCTO DE UNA DEMANDA DIFERENCIADA EN EL MERCADO INMOBILIARIO

• DOMINACIÓN DE LA ESTRUCTURA URBANA POR GRUPOS GENERA RENTAS SOCIALES

DOMINACIÓN DE LA ESTRUCTURA

RENTAS SOCIALES

SEGREGACIÓN DEL ESPACIO

SEGREGACIÓN RELIGIOSA: JERUSALEM Y BELFAST

SEGREGACIÓN DEL ESPACIO

SEGREGACIÓN SOCIAL

EN FUNCIÓN DE

VALORES DEL SUELO

SEGREGACIÓN DEL ESPACIO

CHICAGO:

INCIDENCIA DE LA

SEGREGACIÓN RACIAL

EN VALORES DEL

SUELO

SEGMENTACIÓN DEL

MERCADO INMOBILIARIO

• EL MERCADO SE CARACTERIZA POR

UN DESARROLLO SEGMENTADO

• EXISTEN SUB-MERCADOS CON

RELACIONES DE OFERTA Y

DEMANDA AUTÓNOMAS

• PROCESOS DE FORMACIÓN DE

PRECIOS DIFERENCIADOS

INTERMEDIO

FUERZAS QUE AFECTAN

EL VALOR

• POLÍTICAS– PODER POLÍTICO

– IMPUESTOS

• ECONÓMICAS– ECONOMÍA NACIONAL

– OPORTUNIDADES

– CRÉDITO E INTERESES

– COSTO DE VIDA

• FÍSICAS Y AMBIENTALES– CLIMA Y PAISAJE

– CATÁSTROFES NATURALES

– CONTAMINACIÓN

• SOCIALES– COMUNIDAD

– COSTUMBRES DE CONSUMIDORES

– ESTRATO SOCIOCULTURAL

SUELO E INVERSIÓN

• EL MERCADO DE SUELO NO ES

ORIGINARIO SINO DERIVADO

• EL SUELO URBANO NO TIENE VALOR

POR SÍ MISMO SINO EN VIRTUD DE

LO QUE SE PUEDE HACER SOBRE ÉL

• ANÁLISIS DEL MAYOR Y MÁS

INTENSIVO USO POSIBLE

MAYOR Y MEJOR USO

• FÍSICAMENTE POSIBLE

• LEGALMENTE PERMISIBLE

• FINANCIERAMENTE VIABLE

• QUE ESTÉ APROPIADAMENTE

SUSTENTADO

• QUE DE CÓMO RESULTADO EL MÁS

ALTO VALOR

MERCADO INMOBILIARIO

DETERMINACIÓN DEL VALOR

PRINCIPIOS DEL MERCADO

• DEMANDA– POSIBLES COMPRADORES CON

CAPACIDAD DE ADQUIRIR

• OFERTA– VENDEDORES EN CONDICIONES DE

LIBRE COMPETENCIA

• LIBRE COMPETENCIA– NINGÚN AGENTE INFLUYE

• LIBRE CONCURRENCIA– LIBRE ACCESO Y SALIDA DE ACTORES

• ESCASEZ

– OFERTA LIMITADA DE EN EL MERCADO

• TRASFERIBILIDAD

– FACTIBILIDAD DE CAMBIO DE

POSESIONARIO

• UTILIDAD

– NECESIDAD DE ADQUISICIÓN

• HOMOGENEIDAD

– DIVERSOS VENDEDORES DE

PRODUCTOS HOMOGÉNEOS

• INFORMACIÓN Y

RACIONAILIDAD

– SE CONOCEN LOS PRODUCTOS Y LOS

PRECIOS

CARACTERÍSTICAS DEL

MERCADO DE BIENES

• MERCADO DE COMPETENCIA PERFECTA

• HOMOGENEIDAD DE BIENES

• NÚMERO ELEVADO DE COMPRADORES Y VENDEDORES

• INEXISTENCIA DE INFLUENCIAS EXTERNAS

• CONOCIMENTO ABSOLUTO DEL BIEN, EL MERCADO Y LAS TENDENCIAS

• LIBERTAD PLENA EN EL MERCADO INMOBILIARIO

CARACTERÍSTICAS DEL

MERCADO DE BIENES RAÍCES

• DESEQUILIBRIO ENTRE OFERTA Y DEMANA

• HETEROGENEIDAD DE BIENES

• NÚMERO LIMITADO DE COMPRADORES Y VENDEDORES

• INFLUYEN AGENTES EXTERNOS AL MERCADO

• CONOCIMENTO LIMITADO DEL MERCADO Y LAS TENDENCIAS

• LIBERTAD RELATIVA EN EL MERCADO INMOBILIARIO

MERCADERÍA INMOBILIARIA

• BIENES SUJETOS A LA OPERACIÓN DE UN MERCADO INEFICIENTE

• BIENES SUJETOS A FACTORES DE:– VALOR

– PRECIO

– COSTO

– INVERSIÓN

PRECIO

• PRECIO DE UNA MERCADERÍA

URBANA ES LA CANTIDAD DE

DINERO QUE UN COMPRADOR ESTÁ

DISPUESTO A PAGAR Y UN

VENDEDOR DISPUESTO A RECIBIR

EN LAS CIRCUNSTANCIAS

CONCRETAS DE LA TRANSACCIÓN

• PRECIO AL CONTADO / PAGO

DIFERIDO

• PRECIO DE LA PROPIEDAD / PRECIO

DE LOS DERECHOS

• PRECIO PAGADO / PRECIO

CONTRASTADO

• PRECIO MÁS PROBABLE / PRECIO

MÁS ALTO

• PRECIO DE EQUILIBRIO / PRECIO DE

OPORTUNIDAD

VALOR

• VALOR DE CAMBIO O VALOR DE

MERCADO

• VALOR DE USO

• VALOR DE MERCADO

– ES LA EQUIVALENCIA MÁS PROBABLE

DE UN INMUEBLE EN MONEDA QUE SE

OBTENDRÁ EN UN MERCADO

CARACTERIZADO POR UN

FUNCIONAMIENTO RACIONAL DE LA

OFERTA Y LA DEMANDA

• VALOR DE USO

– ES EL VALOR QUE TIENE UNA

PROPIEDAD DETERMINADA PARA UN

FIN DETERMINADO:

• VALOR DE UNA PROPIEDAD EN

FUNCIONAMIENTO

• VALOR COMO INTERÉS PÚBLICO

COSTO

• COSTO ES LA SUMA DE LOS APORTES

EN DINERO EFECTUADOS PARA LA

EJECUCIÓN MATERIAL DEL

INMUEBLE, INCLUYENDO

MATERIALES, MANO DE OBRA,

PROCEDIMIENTOS, PROMOCIÓN,

SERVICIOS, BENEFICIOS Y OTROS

VALOR DE INVERSIÓN

• VALOR DE INVERSIÓN ES EL QUE

PARA UN INVERSIONISTA EN

PARTICULAR DEBE ALCANZAR UNA

PROPIEDAD INMOBILIARIA DE

AUERDO CON SUS REQUERIMIENTOS

DE GANANCIA

INVERSIÓN PRIVADA

• SI EL VALOR DE

INVERSIÓN ES

IGUAL O MENOR

AL VALOR DE

MERCADO, LA

INVERSIÓN ES

FACTIBLE

• SI EL VALOR DE

INVERSIÓN ES

MAYOR QUE EL

VALOR DE

MERCADO, LA

INVERSIÓN NO ES

FACTIBLE

MERCADO

INMOBILIARIO

CLASIFICACIÓN DE

PRODUCTOS

CLASIFICACIÓN DE

PRODUCTOS

• POR SU UBICACIÓN

– PREDIOS URBANOS

– PREDIOS RURALES

• POR SU CONDICIÓN FÍSICA

– PREDIO URBANO SIN CONSTRUIR

– PREDIO URBANO CONSTRUIDO

• POR SU CONDICIÓN LEGAL– RÉGIMEN GENERAL

– RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

PROPIEDAD COMÚN

• POR SU USO– PRIMARIO: INDUSTRIAL

– SECUNDARIO: RESIDENCIAL

– TERCIARIO: COMERCIO Y SERVICIOS

PRODUCTOS INMOBILIARIOS

PREDIO SIN

CONSTRUIR

RÉGIMEN

GENERAL

INDUSTRIAL

PREDIO

CONSTRUIDO

PROPIEDAD

HORIZONTAL

RESIDENCIAL

COMERCIAL,

SERVICIOS

YOTROS

TIPOS DE MERCADO

• SEGÚN EL TIPO DE PREDIOS

– RESIDENCIALES

– COMERCIALES

– INDUSTRIALES

– AGRÍCOLAS

– ESPECIALES

TIPOS DE MERCADO

• SUBMERCADOS

– RESIDENCIALES: CASAS,

DEPARTAMENTOS, CONDOMINIOS

CASAS DE PLAYA

– COMERCIALES: OFICINAS, TIENDAS,

HOTELES, RESTAURANTES

– INDUSTRIALES: PESADA, LIVIANA

– AGRÍCOLAS: CULTIVO, GRANJAS

– ESPECIALES: ESCUELAS, CLÍNICAS

ANÁLISIS DE MERCADO

• ENFOQUES

– INDUCTIVO: DE LO PARTICULAR A LO

GENERAL

– DEDUCTIVO: DE LO GENERAL A LO

PARTICULAR

DETERMINACIÓN DE PRODUCTIVIDAD EN FUNCIÓN DEL USO, ESTRATEGIA DE

MERCADEO Y ESTIMACIÓN DE RENDIMIENTO

ANÁLISIS DE CAPTURA: ABSORCIÓN A CORTO PLAZO / PARTICIPACIÓN

A MEDIANO O LARGO PLAZO

ANÁLISIS DE EQUILIBRIO PARA DETERMINAR LAS

CONDICIONES DEL MERCADO: ACTIVO / DEPRIMIDO

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA: POBLACIÓN

ATENDIDA / DESATENDIDA

ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA:

PRODUCCIÓN Y DISPONIBLIDAD

ESTUDIO ECONÓMICO

GENERAL

ENFOQUE DEDUCTIVO

ENFOQUE INDUCTIVO

FUENTES

• PRECIOS

– OFERTA PÚBLICA

– MEDIOS

– AGENTES

• TENDENCIAS

– OPINIÓN PÚBLICA

– OPINIÓN ESPECIALIZADA

– PUBLICACIONES

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