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Madrid, 25 de junio de 2008
ASAMBLEA GENERAL DE LA ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA
Informe del Presidente
MIEMBROS DE LA ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA
BANCOS
• BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA • BARCLAYS BANK • C.R. CRÉDIT AGRICOLE SUD
MÉDITERRANÉE • BANCO GALLEGO
• BANCO GUIPUZCOANO • BANCO PASTOR • BANCO SABADELL • BANCO SANTANDER • BANCO SIMEÓN
CAJAS DE AHORROS
• BILBAO BIZKAIA KUTXA • CAJA BURGOS • CAJASUR • CAJA CANTABRIA • CAIXA CATALUNYA • CAJA CÍRCULO • CAJA DUERO • CAJA ESPAÑA • CAIXA GALICIA • CAJA GRANADA • IBERCAJA
• CAJA DE AHORROS DE LA INMACULADA
• KUTXA • LA CAIXA • CAJA DE MADRID • CAJA DEL MEDITERRÁNEO • CAJA MURCIA • CAIXA PENEDÈS • CAJA SOL • UNICAJA • CAJA VITAL
COOPERATIVAS DE CRÉDITO/CAJAS RURALES • CAJA LABORAL
• IPAR KUTXA
ESTABLECIMIENTOS FINANCIEROS DE CRÉDITO • PRAGA HIPOTECARIA • CITIFIN
• UCI
MIEMBROS ADHERIDOS
INSTITUCIONES:
• AEPROSER • ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE BANCA
(AEB) • CONFEDERACIÓN ESPAÑOLA DE
CAJAS DE AHORROS (CECA) • DIRECCIÓN GENERAL DE
ARQUITECTURA Y POLÍTICA DE VIVIENDA, M. DE VIVIENDA
EMPRESAS: • AIG UNITED GUARANTY • BANESTO • EUROVAL • GENWORTH FINANCIAL • PMI MORTGAGE INSURANCE • SIVASA • SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. • TINSA • VALMESA
3
Informe del Presidente a la Asamblea General de la Asociación Hipotecaria
Española
Madrid, 25 de Junio de 2008
Comportamiento del Mercado
Para el mercado hipotecario español 2007 ha sido un año reseñable por
múltiples razones.
En primer lugar, se ha confirmado definitivamente, y se ha hecho patente
para la opinión pública, la desaceleración y el cambio de ciclo que, si bien en
términos de saldo crediticio hipotecario no comenzó hasta el segundo trimestre de
2006, en volumen de contratación ya se había iniciado a finales de 2004 al ser
expulsado progresivamente un importante segmento de la demanda solvente por la
evolución de los precios de la vivienda.
Entre 2004 y 2007 esta contracción real de los flujos de contratación estuvo
en parte distorsionada porque la fuerte retracción de la demanda de compradores
finales estaba siendo compensada por un incremento de las disposiciones y nuevas
contrataciones de los promotores. Pero a mediados de 2007 era evidente no sólo
que el cambio de ciclo era definitivo, sino que también sería profundo.
En segundo lugar, la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) situó
los tipos de referencia del crédito hipotecario en una senda del 4,5% al 4,8% frente
a otra del 2% al 2,5%, que se había mantenido desde el año 2003 hasta finales de
2005.
El incremento del costo del servicio de la deuda que representa este cambio
de política monetaria hizo dramáticamente patente el elevado riesgo estructural de
interés del mercado hipotecario español, condicionado por la desafortunada
redacción de la Ley 2/1994 de subrogación de hipotecas, cuyos negativos efectos
colaterales la Asociación Hipotecaria Española (AHE) había venido denunciando
reiterada, aunque infructuosamente, desde su promulgación.
4
A lo largo del año se mantuvo constante el crecimiento de la dudosidad,
inducida por este defecto estructural del mercado.
En tercer lugar, la irrupción brusca durante el mes de agosto de la crisis de
las subprime condicionó profundamente la gestión de la liquidez y de la
refinanciación de un mercado hipotecario que tenía el 40% de sus activos
crediticios movilizados en los mercados de capitales internacionales.
Esta circunstancia añadió dificultad y tensión a la financiación de la promoción
inmobiliaria, que ya había iniciado su proceso de desaceleración meses atrás como
consecuencia del fuerte enfriamiento de la demanda finalista.
La leve pero evidente evolución negativa que ofrecieron en los últimos meses
las principales variables macroeconómicas (tasa de crecimiento, inflación, empleo,
etc.) y, sobre todo, las previsiones que en torno a su evolución a corto y medio
plazo se formularon desde instituciones nacionales e internacionales, contribuyeron
a configurar 2007 como un ejercicio problemático y difícil para el mercado
hipotecario, y a anticipar el incremento de dificultades para el actual ejercicio.
Con todo, frente a este cuadro de connotaciones negativas, 2007 será
recordado también como el año en que se aprobó la Ley de reforma del mercado
hipotecario. Una reforma largamente reclamada y que, si su desarrollo normativo
se lleva a cabo con rapidez y acierto, está llamada a ser un hito trascendental que
marcará un antes y un después para el mercado hipotecario español.
La constatación del profundo cambio de ciclo que se ha producido ha
generalizado una lógica preocupación en la sociedad. Pero cabe recordar que la
mayor protección de las familias españolas con respecto al resto de las europeas
ante una eventual crisis económica reside en el elevado grado de riqueza
inmobiliaria neta que han alcanzado a lo largo del ciclo expansivo. La última
reforma legal del mercado permitirá hacer líquida con mayor facilidad esta riqueza
para atender posibles necesidades sobrevenidas.
Coyuntura y perspectivas del mercado hipotecario
Además del empeoramiento global de la economía nacional, tres son los
problemas específicos que determinan y condicionan la coyuntura actual del
mercado hipotecario español que, si bien tienen una etiología diferente, se
interaccionan y condicionan mutuamente dificultando la solución integral a las
dificultades que atraviesa.
5
Evolución de los precios y accesibilidad 1
El primero en manifestarse fue la crisis inmobiliaria inducida por un
crecimiento excesivo de los precios de la vivienda entre los años 2002 a 2006, con
la mayor pendiente de todos los mercados europeos, solo parcialmente justificada
por los fundamentales del mercado, y que a partir del año 2004 fue expulsando
progresivamente al segmento más dinámico de la demanda finalista de vivienda,
mientras se incrementaban año a año el número de viviendas iniciadas y las
inversiones en suelo.
La absoluta dependencia que el mercado hipotecario español tiene por ahora
del mercado inmobiliario ha hecho que, con el decalaje que impone la dinámica de
las disposiciones y amortizaciones del crédito inmobiliario en su reflejo contable, el
parón que ha sufrido la actividad inmobiliaria se haya trasladado puntualmente a la
actividad hipotecaria.
Efectivamente, la evolución alcista del precio de la vivienda a partir de 2003
agotó la capacidad de la oferta crediticia para mantener estable el coste del servicio
de la deuda hipotecaria, que entre 1995 y 2003 se había mantenido en niveles
inferiores a los 6.000 euros. Entre 2004 y 2007 fue creciendo desde los 5.894€
anuales en 2003 hasta los 10.135€ de 2007.
Cuadro 1. Incidencia de los precios de la vivienda en el mercado
Periodo INCREMENTO ANUAL
DEL PRECIO VIVIENDA
COSTE ANUAL DE LA
DEUDA (euros)
TASA INTERANUAL
OPERACIONES
Nº VIVIENDAS
INICIADAS (miles)
2003 14,6% 5.984 17,6% 636,3
2004 17,5% 6.401 18,9% 687,1
2005 13,9% 7.227 12,8% 729,7
2006 10,4% 8.711 ‐6,3% 865,6
2007 5,8% 10.135 ‐15,1% 651,4
A pesar del intento del sistema financiero de mantener al nivel más bajo
posible el umbral de acceso a la propiedad de la vivienda, a través de múltiples
ofertas orientadas a frenar el incremento de las cuotas mensuales, el esfuerzo
teórico medio de los hogares adquirientes pasó, según datos del Banco de España,
del 31,7% de su renta anual disponible en diciembre de 2003 al 46,2% en
1 Ver Cuadros [4 – 12] del Resumen Gráfico, al final del Informe.
6
diciembre de 2007. Algo que inevitablemente determinó la expulsión progresiva del
segmento económicamente más débil de la demanda.
De esta manera, las tasas de actividad hipotecaria se han venido deteriorando
a partir de 2006 y continuarán en claro retroceso cuando menos durante los años
2008 y 2009.
Es indudable que los excesos cometidos entre 2003 y 2006, tanto en volumen
de edificación y precios de la vivienda como en disponibilidad crediticia, debían ser
corregidos por el mercado.
Sin embargo, la imprevista crisis financiera provocada por las subprime y la
confluencia temporal del punto de inflexión del ciclo, con una fuerte desaceleración
de la economía nacional y una eventual crisis económica, está intensificando y
acelerando un fenómeno que desde 2005 estaban previendo y anticipando la
mayoría de los analistas como un proceso más suave y prolongado en el tiempo.
Así, a diciembre de 2007 la tasa de crecimiento interanual del crédito
gestionado fue de un 14,9% frente al 23,3% correspondiente a 2006. La tasa de
variación del importe formalizado fue de -9,5% con una pérdida de 22,54 puntos
porcentuales con respecto a diciembre de 2006; y el número de operaciones
presentó una tasa de variación negativa del -15,15% frente al -6,35% del año
anterior.
Cuadro 2. Actividad Hipotecaria (tasas de variación anual)
Periodo OPERACIONES FORMALIZACIONES SALDO GESTIONADO
2003 17,6% 29,2% 24,1% 2004 18,9% 32,7% 24,5%
2005 12,8% 23,1% 26,9%
2006 ‐6,4% 13,0% 23,3%
2007 ‐15,2% ‐9,5% 14,9%
A marzo de 2008, la tasa de crecimiento del saldo hipotecario gestionado ya
se había situado en el 11,7% y la del crédito formalizado en -38,2%. A su vez, la
tasa de variación del número de nuevas operaciones de crédito hipotecario había
descendido hasta -28,4%.
Este comportamiento del mercado junto a la evolución negativa de las
principales variables macroeconómicas, incluida la senda de los tipos de interés
7
propiciada por la política monetaria, hacen prever una ralentización más acusada de
la actividad hipotecaria.
La tasa interanual de crecimiento del saldo gestionado se situará en diciembre
de 2008 en niveles próximos al 5% frente a nuestra previsión inicial que la situaba
entre 6% y el 9%. Y en el año 2009 probablemente este indicador presentará, por
primera vez en su historia, valores negativos.
Riesgo de interés 2
El segundo problema al que se enfrenta el mercado hipotecario español tiene
que ver con el elevado grado de riesgo estructural de interés que había acumulado
a lo largo de los últimos años y que a comienzos de 2007 era el más alto de
Europa.
A pesar del previsto cambio de política monetaria que provocó una subida
sostenida mes a mes de los tipos de interés desde octubre de 2005, la contratación
de nuevos préstamos hipotecarios a tipo variable con revisión a seis meses o un
año se incrementó desde porcentajes del 79% correspondiente a 2003 hasta
porcentajes superiores al 93% en el año 2006. Lo que contribuyó a que el stock de
crédito hipotecario actual esté constituido en más del 95% en préstamos a interés
variable.
Cuadro 3. Evolución de la contratación hipotecaria según tipos
Periodo HASTA 1 AÑO 1<AÑOS<10 (*) MÁS DE 10 2003 79,0% 19,4% 1,6% 2004 88,7% 10,5% 0,8% 2005 93,2% 6,1% 0,6% 2006 93,7% 5,6% 0,7% 2007 89,5% 7,3% 3,1%
(*) Más del 90% de los préstamos incluidos en esta categoría está compuesto por préstamos mixtos con un periodo inicial de 2 o 3 años fijo, y el resto variable referenciado a 6 y 12 meses
Por esta razón, más de cuatro millones de familias que contrataron la
financiación de sus viviendas entre 2003 y 2006 han visto incrementados sus
costes mensuales de amortización en porcentajes importantes y tanto más, cuanto
más apuraron los plazos de vencimiento de sus préstamos para alcanzar el umbral
de acceso.
2 Ver Cuadros [13 – 25] del Resumen Gráfico, al final del Informe.
8
El aumento de dudosidad experimentado durante el año 2007 es imputable
fundamentalmente a la variación acumulada de los tipos de interés que, por
término medio, ha sido de 240 puntos básicos entre 2004 y 2007, ya que el resto
de las variables macroeconómicas han mantenido a lo largo del periodo un
comportamiento positivo.
El efecto de la política monetaria sobre los niveles de dudosidad del crédito
hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda comenzó a percibirse
moderadamente los últimos meses de 2006 y ha crecido sostenidamente a lo largo
del año 2007, pasando del 0,41% del saldo vivo en diciembre de 2006 al 0,72% en
diciembre de 2007.
El incremento de la dudosidad registrado hasta el momento corresponde
principalmente al segmento de cartera contratado entre 2003 y 2006,
permaneciendo muy estable el porcentaje asociado a las operaciones formalizadas
con anterioridad.
De manera especial, se han visto afectados los poco más de dos millones de
familias que subscribieron sus préstamos en 2004 y 2005 que, por término medio,
a finales de 2007 habían experimentado un incremento acumulado del 20% en sus
cuotas iniciales de amortización.
Dado que la política monetaria mantenida por el BCE el primer semestre de
2008 hace prever que los índices de referencia se mantendrán para el conjunto del
año en niveles medios iguales o superiores a los de 2007, la dudosidad inducida por
el riesgo de interés seguirá creciendo sostenidamente por lo menos hasta finales de
2009.
La prevista variación negativa del saldo hipotecario contribuirá a que las
series de los indicadores porcentuales de dudosidad presenten los próximos años
una pendiente mayor que sus valores absolutos correspondientes.
La última información del Banco de España sitúa el porcentaje de dudosidad
hipotecaria de los hogares a finales de marzo en el 1%.
Este nivel de dudosidad sigue estando entre los más bajos de Europa, pero
durante 2008 crecerá a mayor ritmo que en el resto de la UEM porque la exposición
al riesgo de interés del mercado hipotecario español es mayor. Previsiblemente, a
fin de año alcanzará valores situados en torno al 2%.
9
En la primera mitad de 2008 se ha incrementado el paro, se ha reducido el
crecimiento económico, ha crecido la tasa de inflación, el BCE mantiene elevados
los tipos de intervención, los precios del petróleo alcanzan máximos, el superávit se
está reduciendo considerablemente y se han presentado conflictos y tensiones
sociales que pueden afectar negativamente al conjunto de la economía.
A todas luces la economía española se encuentra en el periodo inicial de una
crisis cuya intensidad y duración no estamos, por el momento, en condiciones de
evaluar. Pero si se mantiene esta tendencia, sus efectos sobre la dudosidad
comenzarán a reflejarse en los indicadores estadísticos a finales de año.
Las entidades financieras están gestionando con eficacia y prudencia las
situaciones de impago que se están produciendo, fundamentalmente por el cambio
en la política monetaria, y las que están empezando a surgir como consecuencia de
la retracción de la economía general y el mercado.
En esta tarea juegan un papel relevante algunas de las modificaciones
introducidas por la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, de Regulación del mercado
hipotecario y algunos de sus desarrollos normativos pendientes que, si se abordan
con diligencia, podrán contribuir a mejorar notablemente la renegociación y
reestructuración de los préstamos.
Liquidez y contracción del crédito 3
Por último, es evidente que en la actualidad existe además un problema de
liquidez que está generando, con mayor o menor intensidad, una contracción de la
oferta de crédito en la mayoría de los mercados financieros más desarrollados.
Desde que el pasado verano se iniciase el periodo de turbulencias financieras
como consecuencia de los excesos cometidos en el mercado americano de las
subprime, hemos sido testigos de una situación generalizada de desconfianza de
todos los agentes del mercado, con efectos negativos inmediatos tanto en el
mercado interbancario como en los diferentes mercados de valores organizados.
La existencia de un riesgo estructural de liquidez ya había sido advertida con
anterioridad por la AHE, si bien el escenario de dificultad que preveíamos nacía de
otro tipo de acontecimientos, asociados a la incorporación de nuevos participantes
en el mercado y a la reactivación de los mercados hipotecarios europeos
tradicionales que, hasta entonces, habían aportado la liquidez.
3 Ver Cuadros [26 – 29] del Resumen Gráfico, al final del Informe
10
Desde que se conocieran los impagos generalizados de las hipotecas del
segmento subprime en Estados Unidos y a principios del verano las agencias de
rating revisaran a la baja la calificación de los bonos respaldados por este tipo de
activos, el mercado secundario de títulos se ha visto afectado de forma
significativa, impidiendo el uso tradicional de este mercado como vía de
refinanciación.
De igual forma, la evidencia de las pérdidas soportadas por numerosos bancos
comerciales y de inversión provocó tensiones en el interbancario todavía presentes
en la actualidad.
Las entidades españolas no han sido inmunes a esta coyuntura sino que, por
el contrario, se han visto fuertemente penalizadas, a pesar de sus elevados niveles
de eficiencia, rentabilidad y solvencia, públicamente avalados por el supervisor.
El castigo impuesto al mercado español por el resto de los agentes obedece,
principalmente, a la fuerte apelación a los mercados internacionales que se ha
realizado durante los últimos años para financiar el extraordinario crecimiento de la
actividad crediticia nacional, y a la posible sobrevaloración del riesgo de algunos
segmentos del mercado inmobiliario residencial.
A pesar de este entorno adverso, desde el primer momento las entidades
nacionales han gestionado eficazmente la situación, tanto a través de una
administración muy profesional de los recursos disponibles para minimizar el
impacto sobre los hogares y los sectores productivos, como utilizando
adecuadamente todas las fuentes alternativas de refinanciación.
Además, la actuación conjunta llevada a cabo por los Bancos Centrales
durante este periodo ha calmado parte de las tensiones de liquidez experimentadas
por las entidades que, en algunos casos, han continuado emitiendo títulos en parte
retenidos en balance a la espera de condiciones del mercado más favorables, o
para su uso como colateral en las subastas de liquidez del BCE.
Según datos de AIAF, en 2007 el volumen de emisión de títulos con garantía
hipotecaria, que incluye tanto cédulas emitidas como bonos de titulización, se
situaba en 111.538 millones de euros, lo que representa un crecimiento del 5% con
respecto al volumen emitido durante 2006.
11
El saldo de los títulos hipotecarios en el balance de las entidades de crédito
alcanzaba a final de ejercicio los 435.654 millones de euros financiando, por tanto,
más de un 42% del total del crédito hipotecario gestionado.
De este volumen, 275.055 millones correspondían a cédulas hipotecarias y
160.599 a activos hipotecarios titulizados, de los que únicamente un 18% habían
sido dados de baja del balance, hecho significativo que nos diferencia del modelo
americano dominante de originar “hipotecas” para distribuir los “riesgos” a través
de la emisión de bonos de titulización.
Aun así, bajo las nuevas condiciones que impone el mercado, que continúa
penalizando a los títulos y entidades de los mercados más expansivos, el español
ha perdido su posición emisora a favor de otros países menos azotados por la
desconfianza de los agentes del mercado.
Hasta mayo de 2008 las entidades de crédito han continuado emitiendo títulos
con garantía hipotecaria por un valor de, aproximadamente, 43.800 millones de
euros, de los que 17.600 millones corresponden a cédulas hipotecarias, y el resto a
bonos de titulización con garantía hipotecaria.
Sin embargo, sólo una modesta parte de las cédulas hipotecarias emitidas
durante los cinco primeros meses del año ha sido colocada en los mercados, si bien
en condiciones muy distintas a las de años anteriores, tanto en diferenciales como
en plazos de vencimiento.
Esperamos que a lo largo de este año y durante 2009 los mercados recuperen
parte de la normalidad perdida. Para ello, confiamos que el nuevo marco regulador
que ha de surgir del desarrollo normativo de la Ley 41/2007 contribuya a devolver
a los inversores la confianza y a las emisiones hipotecarias españolas el nivel de
competencia que objetivamente no deberían haber perdido.
La Reforma del mercado hipotecario
En el año 2007 el Parlamento aprobó definitivamente la Ley para la reforma
del mercado hipotecario, que venía siendo reclamada las dos últimas legislaturas
por el mercado y que el Parlamento había instado en marzo de 2005.
Ante todo, cabe destacar que la Ley representa un buen punto de partida para
la renovación de todo el marco normativo que regula el mercado hipotecario
español y que responde, razonablemente bien, a las principales expectativas
12
previas y a los objetivos planteados por el Congreso en su proposición no de ley
que la motivó.
Pero, a continuación, hay que resaltar también que las especiales
circunstancias que rodearon su debate y aprobación aportaron algunas deficiencias
reseñables tanto de fondo como de forma.
Efectivamente, el proyecto de Ley fue presentado al Congreso el 2 de marzo
de 2007, que acordó su tramitación por vía de urgencia, y que lo aprobó el 22 de
noviembre del mismo año.
El Parlamento debatió y aprobó en ocho meses un proyecto eminentemente
técnico y complejo, en un clima claramente pre-electoralista y en uno de los
periodos políticamente más tensos de la democracia post-constitucional. Dada la
premura que imponía el final de la legislatura, el Senado lo debatió y enmendó en
sesión de lectura única junto a otros importantes textos legales.
Finalmente, el texto aprobado resultó una abigarrada “Ley ómnibus” en la
que, en la sesión de lectura única del Senado, se incorporaron multitud de
disposiciones inconexas entre ellas y con el contenido fundamental del texto, sobre
materias que los partidos habían pactado resolver antes de la disolución de las
Cortes. La consecuencia de estas circunstancias, nada afortunadas, fue la
publicación de un texto con evidentes defectos de forma y de redacción
generadores de dudas interpretativas.
En cuanto al fondo, el debate del proyecto estuvo sometido a fuertes
presiones que desvirtuaron algunos de sus objetivos relevantes.
Entre las carencias más significativas de la Ley está el tratamiento
discriminatorio que se pretendió dar, y finalmente se dio, a los préstamos
formalizados con anterioridad a la publicación de la Ley en materia de novación,
siendo éstos los más necesitados de un esfuerzo de re-acomodación a los cambios
económicos que se están produciendo.
Resulta muy difícil comprender las razones por las que las modificaciones de
dichos préstamos, que se instrumentan a través de la cancelación y posterior
constitución de una nueva hipoteca, no pueden realizarse mediante la simple
inscripción de una cláusula adicional que lo faculte.
Tampoco está claro por qué se rechazaron las modificaciones de los artículos
656 y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incluidas inicialmente en el
13
anteproyecto y necesarias para regular el procedimiento de ejecución de las nuevas
hipotecas flotantes, cuando posteriormente se introdujo una importante reforma de
dicha Ley en el paquete de añadidos inconexos que sufrió a última hora el texto
legal.
Siendo, como ha puesto sobradamente de manifiesto la política monetaria del
BCE, una necesidad de primer orden incentivar la oferta competitiva de préstamos
a tipos de interés distintos a los variables a corto plazo para reducir el riesgo
estructural de interés del mercado, resulta difícilmente comprensible la inclusión en
la Ley de una fórmula de compensación de este riesgo, a todas luces, inadecuada
técnicamente para alcanzar el objetivo pretendido.
Tampoco se comprenden bien las razones por las que no fue atendida la
repetida solicitud de la Comisión Europea y de los mercados de facilitar la
movilización y transmisión de las carteras hipotecarias en el seno de la Unión, sin
necesidad de constituir nuevos préstamos ni hipotecas, eliminando así costes y
formalismos innecesarios, para mejorar la integración, competencia y refinanciación
en los mercados internacionales.
En general, se resolvieron muy satisfactoriamente las cuestiones relacionadas
con la emisión de títulos; las de transparencia y las de control de la autonomía de
las tasadoras; la subrogación de los préstamos; la movilización del patrimonio; y
las relacionadas con la constitución de las hipotecas y la publicidad registral.
En cualquier caso, son numerosos los aspectos puntuales que deben
desarrollarse por imperativo de la Ley a través de otros instrumentos normativos,
en los que podrían corregirse algunos de estos defectos.
Es deseable que el Gobierno aborde con decisión el proceso pendiente, porque
de su diligencia y acierto dependerá, en buena parte, la capacidad del sistema
financiero y de la sociedad para hacer frente y dar soluciones adecuadas a las
dificultades que el cambio de ciclo va a plantear.
La circunstancia de que continúe en el Ejecutivo el mismo equipo político y
técnico que elaboró el Proyecto de reforma, puede contribuir a que su desarrollo
normativo mantenga una línea de coherencia técnica con los objetivos que lo
informaron. Sobre todo, puede ayudar a que las necesidades más urgentes
derivadas de la coyuntura económica y de la crisis de los mercados de capitales se
implementen con diligencia.
14
En cambio, su publicación coincidente con el inicio de un periodo de crisis
retardará la transformación perseguida del mercado, especialmente en las líneas
más innovadoras.
Así, el incremento a los niveles necesarios de una oferta competitiva de
préstamos a tipo fijo no sólo estará condicionado por la inadecuada formulación de
las compensaciones por riesgo de interés, sino también por la crisis de los
mercados de capitales que puede hacer más costosa su cobertura.
La movilización del patrimonio, tanto por vía de las hipotecas flotantes como
de las inversas, requiere un periodo largo de maduración de la oferta y de la
demanda que la actual coyuntura económica no incentivará.
No obstante, cuando la economía y el mercado vuelvan a reactivarse, las
entidades de crédito estarán en condiciones de ofrecer una amplia gama de
productos más flexibles, capaces de adaptarse en el tiempo a las necesidades de
las familias, que con la normativa anterior no eran legalmente viables.
Previsiblemente, el futuro mercado será menos dependiente de la promoción,
financiación y adquisición de viviendas, abriéndose a otras alternativas inmobiliarias
como la financiación de proyectos de viviendas para alquiler, inmuebles comerciales
e industriales, etc.
Una parte creciente del balance hipotecario irá destinada a financiar
actividades productivas de P.Y.M.E.S, autónomos, negocios familiares y
profesionales. Y a los particulares les resultará más fácil obtener financiación en
condiciones favorables para cubrir necesidades o proyectos distintos a la pura
adquisición de vivienda.
Conclusión
A lo largo del año 2007 ha continuado el fuerte ritmo de desaceleración de la
actividad del mercado hipotecario, que en el segmento de financiación a
particulares para adquisición de vivienda se había iniciado el año 2005 como
consecuencia del fuerte crecimiento de los precios de las viviendas.
La crisis de las subprime ha venido a añadir dificultades al segmento de
financiación de la promoción, que desde el año 2004 mantenía un ritmo de
crecimiento en precios y producción cada vez más divergente de la demanda
finalista.
15
El riesgo estructural de interés acumulado en el mercado ha hecho crisis como
consecuencia de la política monetaria y está provocando el incremento de la
dudosidad, que hasta primeros de año se había mantenido en los niveles más bajos
de Europa y de los países de la OCDE.
La evolución reciente de la economía nacional hace prever un crecimiento
negativo del saldo del crédito hipotecario y un aumento progresivo de las
dificultades específicas del mercado hipotecario, cuando menos, a lo largo de los
años 2008 y 2009.
Cabe esperar que un desarrollo diligente y eficaz del marco normativo que se
inició con la aprobación de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, facilite la gestión de
los problemas que ya está provocando el cambio de ciclo, y que se agravarán en los
próximos meses. Asimismo, esperamos que este desarrollo normativo permita
acelerar la recuperación, mejorando el servicio a particulares y segmentos
productivos de la economía.
La AHE, que es sensible a las necesidades del mercado y a los problemas de
los ciudadanos, ofrece su experiencia y esfuerzo al Gobierno y a la sociedad, a
través de las distintas instituciones interesadas, para remontar la coyuntura actual
y anticipar un futuro mercado más seguro y estable.
ASAMBLEA GENERAL DE LA ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA
Resumen Gráfico
La Asociación elabora esta información en base a los últimos datos disponibles en las fuentes utilizadas.
Toda la Información en: www.ahe.es
FUENTES:
Banco de España
Banco Central Europeo Ministerio de la Vivienda
Instituto Nacional de Estadística Federación Hipotecaria Europea European Covered Bond Council
AIAF Fondo Monetario Internacional
OCDE
1
ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLAASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLAASAMBLEA ANUALASAMBLEA ANUAL
SITUACIÓN DEL MERCADO SITUACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOLHIPOTECARIO ESPAÑOL
http://www.ahe.es
Resumen GráficoResumen Gráfico
Madrid, Madrid, 25 25 de junio de de junio de 20082008
Millones de eurosTasa
interanual 2007
Tasa interanual
2006Saldo Gestionado 1 047 463 14 9 23 3
1. MERCADO HIPOTECARIO DICIEMBRE 2007
Saldo Gestionado 1.047.463 14,9 23,3
Familias 646.676 13,1 20,2
Promoción 302.986 23,5 51,5
Resto 97.801 3,8 -7,4
Disposiciones Brutas 256.989 -9,5 13,6
Incremento Neto 136.040 -20,9 9,7
Número de Hipotecas 1 349 776 -15 1 -6 3
http://www.ahe.es
Número de Hipotecas 1.349.776 -15,1 -6,3
Préstamo medio anual vivienda (€) 149.007 € 6,2 12,6
Amortización 120.949 11,5 (*) 12,3 (*)
Fuente: AHE, INE y Banco de España
(*) Peso sobre el saldo gestionado
2
30,00%%
2. TASAS DE VARIACIÓN DEL SALDO HIPOTECARIO GESTIONADO
15,00%
20,00%
25,00%
http://www.ahe.es
10,00%
T112 Bancos T112 Cajas T112 Total Entidades
Fuente: Banco de España
3. COMPOSICIÓN DEL VOLUMEN EMITIDO DE TÍTULOS HIPOTECARIOS (millones €)
COMPOSICIÓN: 2007 2006 TASA DE VARIACIÓN
Cédulas emitidas 27.196 43.720 -37,8%
Cédulas titulizadas 28.930 23.395 23,7%
Titulización con garantía hipotecaria 55.413 39.254 41,2%
TOTAL 111.538 106.369 4,9%
Cédulas BTA29%
Peso de los diferentes instrumentos de financiación sobre el Saldo Total de títulos
http://www.ahe.esFuente: AIAF(*) Nota: Datos contabilizados según fecha de admisión a cotización
emitidas36%
Cédulas titulizadas
30%
BTH5%
29%
3
ACCESIBILIDAD Y ACTIVIDAD
http://www.ahe.es
4. EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE VIVIENDA
16,00
18,00
20,00
300,00
350,00
Dic-04: 17,2%
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
200,00
250,00
Cre
ci. A
nual
%
Indi
ce 1
00=1
995
Dic-06: 9,1%
Dic-05: 12,8%
Dic-07: 4,8%
http://www.ahe.esFuente: Ministerio de Vivienda
0,00
2,00
4,00
100,00
150,00
Indice de precios Tasa de crecimiento anual
Mar-08: 3,8%
4
5. CRECIMIENTO DE LOS INDICES DE PRECIOS DE VIVIENDA EN LOS PRINCIPALES MERCADOS
210
230
250
70
90
110
130
150
170
190
210
Indic
e 2000=
100
http://www.ahe.es
50
70
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Bélgica Dinamarca Alemania España Francia
Irlanda UK Holanda Finlandia Suecia
Fuente: Federación Hipotecaria Europea
6. ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN DEL COSTE DEL SERVICIO LA DEUDA HIPOTECARIA Y SUS COMPONENTES
16.000
16.967
5.3886.401
7.227
8.711
10.135
4 000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
http://www.ahe.esFuente: AHE, BDE, INE.
2.000
4.000
Cuota inicial media real Componente del Precio de la viviendaComponente precio del dinero
3.221
5
7. ESFUERZO TEÓRICO ANUAL PARA LA ADQUISICIÓN DEVIVIENDA DE LOS HOGARES:
Importe Bruto de las Cuotas a pagar por el hogar mediano durante el primer año de adquisición de la vivienda en porcentaje de la renta anual disponible del hogar
50,0
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
,
46,2
37,135,7
46,4
http://www.ahe.esFuente: Banco de España y AHENota: A partir de marzo de 2007 se aplica la deducción única del 15%
15,0
20,0
Esfuerzo sin deducciones Esfuerzo con deducciones
320340360
361,9
8. ESFUERZO DE AMORTIZACIÓN
(EN MONEDA CORRIENTE)
100120140160180200220240260280300
%
129,5
http://www.ahe.es
20406080
100
Precio vivienda Precio del dinero Cuota de Amortización
35,8
Fuente: Ministerio de Vivienda, BDE y elaboración propia (Base 100 = Dic1990)
6
9. ACTIVIDAD HIPOTECARIA
EVOLUCIÓN DE LAS TASAS DE CRECIMIENTO ANUAL
30,0%
40,0%
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
http://www.ahe.esFuente: AHE y Banco de España
-40,0%
-30,0%
,
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 mar-08
Importe Formalizado Saldo hipotecario gestionado Nª Operaciones
58%
10. PESO DEL IMPORTE FORMALIZADO DEL CRÉDITO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA DE LOS PARTICULARES SOBRE EL IMPORTE TOTAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CONTRATADO
48%
50%
52%
54%
56%
http://www.ahe.es
44%
46%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fuente: AHE y Banco de España
7
11. EVOLUCIÓN DE LOS INCREMENTOS INTERANUALES DEL SALDO DE CRÉDITO HIPOTECARIO GESTIONADO
180.000.000
60.000.000
80.000.000
100.000.000
120.000.000
140.000.000
160.000.000
http://www.ahe.es(*) Estimación realizada por la AHEFuentes: AHE y Banco de España
0
20.000.000
40.000.000
25,00%
30,00%%
12. TASA DE VARIACIÓN DEL SALDO TOTAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO GESTIONADO
15,00%
20,00%
25,00%
http://www.ahe.es
5,00%
10,00%
Fuente: Banco de España (*) Datos de 2008 estimados
8
RIESGOS DE INTERÉS Y DUDOSIDAD
http://www.ahe.es
90
100
s/ Saldos vivos s/ Nueva contratación
13. VULNERABILIDAD Y EXPOSICIÓN AL RIESGO DE INTERÉS RIESGO ESTRUCUTURAL VERSUS COYUNTURAL
Porcentaje de préstamos a tipo de interés variable
30
40
50
60
70
80
90
http://www.ahe.es
0
10
20
30
JPN NLD DEU DNK CAN FRA USA SWE NZL GBR AUS ITA IRL FIN ESP
Fuente: Federación Hipotecaria Europea y OCDE
9
6
6,5
14. EVOLUCIÓN RECIENTE DE LOS PRINCIPALES INDICES DE REFERENCIA
3
3,5
4
4,5
5
5,5
http://www.ahe.es
1,5
2
2,5
feb-
00m
ay-0
0ag
o-00
nov-
00fe
b-01
may
-01
ago-
01no
v-01
feb-
02m
ay-0
2ag
o-02
nov-
02fe
b-03
may
-03
ago-
03no
v-03
feb-
04m
ay-0
4ag
o-04
nov-
04fe
b-05
may
-05
ago-
05no
v-05
feb-
06m
ay-0
6ag
o-06
nov-
06fe
b-07
may
-07
ago-
07no
v-07
feb-
08m
ay-0
8
Euribor IRPH total entidades Tipo BCE
15. COSTE ANUAL BRUTO DEL SERVICIO DE LA DEUDA HIPOTECARIA MEDIA DE LOS HOGARES
9 50010.00010.50011.000
4 5005.0005.5006.0006.5007.0007.5008.0008.5009.0009.500
http://www.ahe.esFuente: AHE, BDE, INE
3.0003.5004.0004.500
Cuota inicial Cuota Actual
10
16. COMPARACIÓN DEL COSTE DEL SERVICIO DE LA DEUDA HIPOTECARIA INICIAL Y ACTUAL
Periodo: 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Coste inicial € 6.001 5.894 6.401 7.227 8.711 10.135
Coste actual € 6.324 7.052 7.997 9.035 9.991 10.432
Diferencia € 323 1.158 1.595 1.808 1.280 297
http://www.ahe.esFuente: AHE
Dif porcentual % 5% 20% 25% 25% 15% 3%
80
85
2007
17. EVOLUCIÓN DEL LTV Y PLAZO EN PRIMER ACCESO
65
70
75
LTV
2000
1995
1990
2005
http://www.ahe.es
55
60
10 15 20 25 30Plazo (años)
1990
(*) Fuente: AHE
11
18. ESTIMACIÓN DEL PORCENTAJE DEL SALDO VIVO POR AÑO DE CONTRATACIÓN (Dic-07)
18
20
6%
15,3%
23,4%
55,3%
6
8
10
12
14
16
% s
aldo
http://www.ahe.esFuente: Datos elaborados por la AHE
0
2
4
19. EVOLUCIÓN DEL NIVEL DE LAS TASAS DE DUDOSIDAD
1,0%
1,1%
1,2%
0 3%
0,4%
0,5%
0,6%
0,7%
0,8%
0,9%
%
http://www.ahe.esFuente: Banco de España y elaboración propia
0,2%
0,3%
Dudosos de Crédito al Sector privado residente Dudosos adq.vivienda con hipoteca
Dudosos del crédito a actividades inmobiliarias
12
20. PESO DE LOS DUDOSOS DEL CRÉDITO A VIVIENDA CON HIPOTECA SOBRE LOS DUDOSOS TOTALES
28,0%
30,0%
27,3%
18,0%
20,0%
22,0%
24,0%
26,0%
,
http://www.ahe.esFuente: BDE y AHE
12,0%
14,0%
16,0%
mar
-03
jun-
03
sep-
03
dic-
03
mar
-04
jun-
04
sep-
04
dic-
04
mar
-05
jun-
05
sep-
05
dic-
05
mar
-06
jun-
06
sep-
06
dic-
06
mar
-07
jun-
07
sep-
07
dic-
07
21. EVOLUCIÓN DE LAS TASAS DE DUDOSIDAD HIPOTECARIA
Porcentaje sobre el saldo vivo
6
USA Francia Italia UK
2
3
4
5
%
USA Francia Italia UK
Canada Australia España
http://www.ahe.esFuente: OCDE y AHE
0
1
13
22. EVOLUCIÓN DEL INTERBANCARIO A 1 AÑO
4,50
5,00
1 50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
http://www.ahe.es
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Euribor 2004 2,22 2,16 2,06 2,16 2,30 2,40 2,36 2,30 2,38 2,32 2,33 2,30
Euribor 2005 2,31 2,31 2,34 2,27 2,19 2,10 2,17 2,22 2,22 2,41 2,68 2,78
Euribor 2006 2,83 2,91 3,11 3,22 3,31 3,40 3,54 3,62 3,72 3,80 3,86 3,92
Euribor 2007 4,06 4,09 4,11 4,25 4,37 4,51 4,56 4,67 4,72 4,65 4,61 4,79
Euribor 2008 4,50 4,35 4,59 4,82 4,96
1,50
Fuente: BDE y AHE.
23. COSTE MENSUAL DEL SERVICIO DE LA DEUDA PARA 100.000€ DE CAPITAL
600
400
450
500
550
CU
OTA
MEN
SUAL
http://www.ahe.esFuente: AHE
350
400
PLAZO (años)4,5 5,5Tipo de interés:
14
24. EVOLUCIÓN DE LA RIQUEZA NETA PARA DISTINTOS PAÍSES DE LA OCDE 1996-2005
% sobre RBD
9001000
200300400500600700800
http://www.ahe.es
0100
1995 2005Fuente: OCDE
25. COBERTURA DEL TOTAL DUDOSOS EN DIFERENTES PAÍSES
En porcentaje
250
300
100
150
200
%
http://www.ahe.es
0
50
ES
Au
stra
lia
USA SU FI P
T
SE DK
NL
AT
GR FR UK
Can
adá
BE
NO IE IT
Japó
n
Fuente: FMI (*) Nota: se toma el último dato disponible para cada país.
15
LOS RIESGOS DE LIQUIDEZ
http://www.ahe.es
26. EVOLUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO VS DEPÓSITOS DE LOS HOGARES
1.200.000
Total Depósitos Crédito Hipotecario
110%
Peso del Crédito Hipotecario sobre el total de depósitos a hogares
400.000
600.000
800.000
1.000.000
Mill €
60%
70%
80%
90%
100%
http://www.ahe.es
0
200.000
40%
50%
60%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
(*)
Fuente: Banco de España y AHE. (*) Datos hasta Marzo de 2008
16
27. EVOLUCIÓN DEL SALDO VIVO DE LOS TITULOS HIPOTECARIOS DE LAS ENTIDADES DE CRÉDITO
500.000
Saldo de los títulos hipotecarios
Saldo total a Dic-07: 436 654 mill €
44,00Porcentaje de títulos s/crédito hipot.
200 000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000Saldo total a Dic-07: 436.654 mill €
19,00
24,00
29,00
34,00
39,00
http://www.ahe.es
100.000
150.000
200.000
dic-
05
feb-
06
abr-
06
jun-
06
ago-
06
oct-
06
dic-
06
feb-
07
abr-
07
jun-
07
ago-
07
oct-
07
dic-
07
feb-
08
Cédulas Hipotecarias AHT dentro de Balance AHT fuera de balance
4,00
9,00
14,00
mar
-01
sep-
01
mar
-02
sep-
02
mar
-03
sep-
03
mar
-04
sep-
04
mar
-05
sep-
05
mar
-06
sep-
06
mar
-07
sep-
07
mar
-08
(*) Fuente: BDE y AHE
28. EMISIONES DE COVERED BONDS EN DISTINTOS PAÍSES
Emisiones hasta 30 de Marzo de 2007
Emisiones hasta 30 de Marzo de 2008
Alemania; 29%
UK; 11%
US; 7%
Suecia; 5%
Otros; 7%
Francia; 36%
Canadá; 7%
Suecia; 5%
Otros; 13%
http://www.ahe.es
España; 26%
Francia; 15%
Alemania; 30%
Noruega; 9%
Fuente: ECBC & MFG
17
29. COMPORTAMIENTO RECIENTE DE LOS COVERED BONDS VS BUNDS
http://www.ahe.esFuente: ECBC & MFG
