Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Madrid, 2 de octubre de 2012

Índice 1. Artículos (Leer más)

1.1. Medidas para la optimización del patrimonio inmobiliario del Estado (Leer más)

La Administración General del Estado está llevando a cabo una estrategia de optimización de sus recursos inmobiliarios mediante la reducción del gasto en arrendamientos y el incremento de ingresos públicos mediante su enajenación. Con este objetivo, se ha modificado la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, agilizando el procedimiento de enajenación de los inmuebles de propiedad estatal.

1.2. La falta de financiación como causa de resolución de la compraventa de bienes (Leer más)

Desde hace tiempo se viene planteando la posibilidad de que los compradores de bienes inmuebles puedan hacer valer frente al vendedor la falta de financiación, o la simple denegación de la misma, como causa de resolución de los contratos de compraventa previamente celebrados. Por tanto, el progresivo agravamiento de la situación económica actual hace necesario preguntarse si es admisible, en un contexto de crisis del mercado inmobiliario como en el que nos encontramos, esta falta o denegación de financiación como causa de resolución.

2. Otras novedades legislativas (Leer más)

2.1. Novedades legislativas estatales. (Leer más)

2.2. Novedades legislativas autonómicas. (Leer más)

3. Actualidad jurisprudencial (Leer más)

3.1. Actualidad jurisprudencial en derecho inmobiliario. (Leer más)

3.2. Actualidad jurisprudencial en derecho urbanístico. (Leer más)

4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Leer más)

1. Artículos (Subir)

1.1. Medidas para la optimización del patrimonio inmobiliario del Estado (Subir)

Informe sobre el Plan de Racionalización del uso de inmuebles de Patrimonio del Estado

La Administración General del Estado se ha marcado como objetivo la racionalización del patrimonio inmobiliario estatal. Para ello, el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas presentó el 9 de julio de 2012 al Consejo de Ministros un informe sobre el Plan de Racionalización del uso de inmuebles de Patrimonio del Estado.

La comisión de seguimiento del Plan de Racionalización del uso de inmuebles de Patrimonio del Estado aprobó unas líneas de actuación basadas en cinco ejes:

(i) Diagnóstico previo de la situación inmobiliaria: el patrimonio inmobiliario estatal está integrado por 53.662 inmuebles, más 1.380 inmuebles arrendados.

(ii) Reducción del gasto en arrendamientos: se pretende ahorrar un 20% de la partida presupuestaria de inmuebles en los Presupuestos Generales del Estado de 2012 mediante el traslado de oficinas alquiladas a propiedades del Estado y la renegociación de contratos de arrendamiento.

(iii) Optimización de la ocupación de espacios: se pretende evitar el arrendamiento de espacios privados para la celebración de eventos, jornadas, etc. Para ello, se han identificado 29 salas para acoger a más de 100 personas y 125 con capacidad de entre 30 y 100 personas.

(iv) Incremento de ingresos públicos: se pretende la enajenación o arrendamiento de parte de las 35.000 fincas rústicas propiedad del Estado.

(v) Construcción de equipamientos autofinanciables a medio plazo

Según este informe, la Administración General del Estado ha logrado ahorrar más de 17 millones de euros mediante la resolución de contratos de arrendamiento y la renegociación a la baja de arrendamientos.

Modificación de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas

En el marco de esta estrategia de optimización de los recursos inmobiliarios públicos, y con objeto de agilizar los actos de disposición de las Administraciones públicas sobre su patrimonio inmobiliario, la Ley 2/2012, de 29 de junio, de Presupuestos Generales del Estado del año 2012 ha modificado la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

En virtud de esta modificación podrá comenzarse la tramitación de los expedientes de enajenación, permuta o cesión gratuita de bienes del Patrimonio del Estado sin haber procedido aún a su desafectación, siempre que ésta se produzca antes de la resolución aprobatoria del expediente. Asimismo, se crea el procedimiento de licitación restringida, que podrá utilizarse para operaciones de adquisición, arrendamiento y enajenación de inmuebles de titularidad pública. Las principales características de este procedimiento son:

(i) Se trata de un procedimiento competitivo entre operadores preseleccionados, incluidos en una bolsa permanente de ofertas.

(ii) Mediante Orden Ministerial se especificarán las operaciones patrimoniales, las condiciones particulares de los inmuebles, así como la duración del sistema establecido.

(iii) Todo interesado podrá presentar ofertas indicativas. Sólo podrá presentarse una oferta por inmueble. La retirada de ofertas indicativas o su modificación no tendrá penalización.

(iv) Las ofertas indicativas serán evaluadas, conforme a las bases del sistema, en un plazo máximo de 15 días. Todos los interesados admitidos en el sistema, y cuyas ofertas indicativas respondan a los criterios particulares del inmueble, serán invitados a presentar una oferta para el contrato que se pretenda adjudicar.

Esta estrategia de optimización del patrimonio inmobiliario estatal coincide con los planes llevados a cabo por comunidades autónomas como Madrid o Canarias, así como por otros países de nuestro entorno, como Italia, que ven en su patrimonio inmobiliario una vía para aliviar el déficit público. Este procedimiento de licitación restringida es mucho más ágil que los procedimientos ordinarios de enajenación de bienes inmuebles, por lo que se espera que dinamice el proceso de desinversión previsto.

1.2. La falta de financiación como causa de resolución de la compraventa de bienes (Subir)

Introducción

En los últimos años, desde el inicio de la crisis en el año 2007, se viene planteando la posibilidad de que los compradores de bienes inmuebles ―e incluso de bienes muebles, cuando estos son de gran envergadura (vehículos a motor, por ejemplo) ― puedan hacer valer, frente al vendedor, la falta de financiación, o la simple denegación de la misma, como causa de resolución de los contratos privados de compraventa previamente celebrados.

La cuestión ha cobrado mayor trascendencia como consecuencia del progresivo agravamiento de la crisis económica que azota actualmente los mercados financieros, con la consiguiente restricción del crédito que ello ha traído consigo. Por tanto, la situación económica actual hace necesario preguntarse si es admisible, en un contexto de crisis del mercado inmobiliario como en el que nos encontramos, la denegación de la financiación, por una entidad financiera a la parte compradora, como causa de resolución de un contrato privado de compraventa.

La falta de financiación como causa de resolución

No existe una corriente doctrinal o jurisprudencial unánime para resolver la cuestión que aquí se plantea. No obstante, diversas Audiencias Provinciales se han pronunciado recientemente en relación con esta materia.

En ocasiones, la falta o denegación de financiación al comprador no ha impedido que, a pesar de destacarse que la no disponibilidad de recursos económicos del financiado no es excusa para el cumplimiento del contrato, se haya admitido la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, en estricta aplicación de la interpretación literal de lo pactado. Otras veces, aplicando el mismo criterio legalista, se ha adoptado la solución contraria, por entender que se trata de un incumplimiento del comprador, al no haber hecho frente a los pagos a los que se obligó en virtud del contrato privado.

Sin embargo, algunas Audiencias Provinciales, como la de Castellón, entienden que el comprador debe siempre poder acceder a la resolución del contrato en el caso de que se le deniegue la financiación prevista, al suscribir el contrato como medio posibilitador del pago, dando lugar con ello a la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de sus obligaciones. En consecuencia, consideran que los efectos de esta resolución contractual se producen ex tunc (desde siempre), debiendo por tanto colocarse a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no hubiera llegado a celebrarse (con restitución de sus respectivas contraprestaciones, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.303 del Código Civil).

La Audiencia Provincial de Zaragoza matiza este criterio, al señalar que la imposibilidad de cumplimiento del comprador ha de ponerse en conexión con el contenido contractual, y concluye señalando que la obligación se debe dar por extinguida cuando el deudor no pueda cumplir por una causa sobrevenida que no le sea imputable (como es la falta o denegación de la financiación necesaria).

Ahora bien, la aplicabilidad o no de la cláusula penal que hubiera podido pactarse en el contrato es una cuestión también controvertida entre estas mismas Audiencias Provinciales, pues algunas consideran que ha de ser aplicada con todo su rigor―en la medida en que la no consumación de la compraventa por falta de financiación es imputable exclusivamente al comprador, sin que pueda hacerse partícipe al vendedor de responsabilidad de cualquier clase―, mientras que otras no lo hacen así.

Finalmente, otras Audiencias Provinciales, como la de Sevilla, no comparten esta posibilidad que se le reconoce al comprador de resolver el contrato en los casos de falta o denegación de la financiación necesaria. En este sentido, consideran que, sin perjuicio de lo lamentable que pueda resultar la situación del comprador, no se puede ignorar la regulación legal de las obligaciones y contratos y, en concreto, que conforme al artículo 1.091 del Código Civil las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse escrupulosamente (pacta sunt servanda), sin que puedan excusar al comprador del cumplimiento de las obligaciones contraídas las dificultades que pueda encontrar para cumplirlas.

Por tanto, estas Audiencias Provinciales entienden que la crisis económica existente en la actualidad no puede ser considerada como un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable, impida el cumplimiento del comprador, siempre que dicha imposibilidad sobrevenida fuera completamente imprevisible y no imputable a quien la alega como fundamento de la resolución (es decir, que no es equiparable en ningún caso a un supuesto de fuerza mayor).

La extinción de las obligaciones accesorias por extinción de la compraventa

Respecto de los contratos accesorios de otro principal (por ejemplo, la realización de los actos necesarios para la obtención de un préstamo hipotecario en relación con una propuesta de compraventa de inmueble), se ha considerado por algunas Audiencias Provinciales, como la de Sevilla, que, dada la profunda interconexión entre aquéllos y éste, ha de afirmarse como consecuencia lógica que la frustración del contrato principal (en el ejemplo, la compraventa) ha de conllevar necesariamente la ineficacia de los contratos accesorios (en el ejemplo, el encargo y las condiciones de la financiación), por tratarse de operaciones auxiliares o accesorias de la principal.

2. Otras novedades legislativas (Subir)

2.1. Novedades legislativas estatales (Subir)

Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios

Se beneficiarán de este nuevo régimen las actividades comerciales minoristas, y aquellas listadas en el Anexo del Real Decreto-ley, prestadas en establecimientos de hasta 300 m2 de superficie útil de exposición y venta al público, ubicados en todo el territorio nacional. Este umbral de superficie, así como el catálogo de actividades incluidas en el Anexo, podrán ser ampliados por el Estado vía reglamentaria y por las Comunidades Autónomas.

Las principales medidas son las siguientes:

(i) Se sustituye el procedimiento de licencias municipales previas de actividad y de apertura, por un régimen de declaraciones responsables o comunicaciones previas a la actividad.

(ii) Tampoco se exigirá licencia previa para la realización de obras de acondicionamiento de locales para el desempeño de la actividad comercial, cuando éstas no requieran la redacción de un proyecto de obra conforme a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

(iii) Las declaraciones responsables o las comunicaciones previas no prejuzgarán el cumplimiento de las condiciones del establecimiento a la normativa aplicable, ni limitarán la utilización de las potestades administrativas (comprobación, inspección, sanción y control).

(iv) Se excluyen del nuevo régimen las actividades con impacto en el patrimonio histórico-artístico y el uso privativo y ocupación de bienes de dominio público.

(v) Se modifica el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, Reguladora de las Haciendas Locales, con objeto de que las administraciones locales continúen percibiendo, con el régimen de declaración responsable o comunicación previa, las tasas por otorgamiento de licencias de actividad y apertura, así como el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras.

(vi) Las solicitudes de licencia efectuadas con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley se tramitarán y resolverán conforme a la normativa vigente a la presentación de la solicitud. No obstante, con anterioridad a la resolución, el interesado podrá desistir de su solicitud y optar por la nueva regulación.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 126, de 26 de mayo de 2012.

Real Decreto-ley 17/2012, de 4 de mayo, de medidas urgentes en materia de medio ambiente

Esta norma pretende simplificar determinados mecanismos de intervención administrativa, modificando las siguientes normas:

(i) Texto refundido de la Ley de Aguas aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio: se regulan las masas de agua subterránea y el buen estado de las mismas mediante la figura del programa de actuación para la recuperación, y la creación de comunidades de usuarios por los organismos de cuenca. Asimismo, se crean incentivos para transformar derechos de aprovechamiento privado a concesional;

(ii) Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y la Biodiversidad: para los casos en que se solapen instrumentos de protección sobre un mismo espacio, estos deberán coordinarse y unificarse en un único documento integrado. Los instrumentos de protección deberán tener una adecuada consideración de los núcleos urbanos incluidos en espacios protegidos;

(iii) Ley 22/2011, de 28 de julio, de Residuos y Suelos Contaminados: se disminuyen las cargas administrativas para el traslado de residuos, y se delimitan las competencias sancionadoras de las entidades locales en esta materia;

(iv) Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores: se habilita a las entidades de crédito y de servicios de inversión para concurrir, en su propio nombre y en el de sus clientes, en las subastas de derechos de emisión de gases de efecto invernadero.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 108, de 5 de mayo de 2012.

Real Decreto-Ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad

Las reformas relacionadas con el sector inmobiliario y urbanístico que introduce este Real-Decreto-ley son las siguientes:

(i) Se suprime la subsidiación de préstamos contenida en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Tampoco se reconocerán aquellas solicitudes que estén en tramitación y no hayan sido reconocidas por la Comunidad Autónoma;

(ii) Se modifica la Ley 1/2004, de 21 de diciembre, de horarios comerciales:

(a) Se amplía el mínimo de horario de apertura de los comercios en días laborables de la semana, que no podrá ser inferior a 90 horas;

(b) Se amplía a 16 el mínimo de domingos y festivos que los comercios podrán abrir, pudiendo las Comunidades Autónomas aumentarlo, y permite que cada comerciante establezca libremente el horario de apertura en dichos días; y

(c) Se establece libertad de apertura de horarios comerciales en todo el territorio nacional para establecimientos dedicados a la venta de pastelería, platos preparados, combustibles y carburantes, prensa, tiendas llamadas de conveniencia y zonas de gran afluencia turística (a determinar por la Comunidad Autónoma según los criterios establecidos en este Real-Decreto-ley), así como para establecimientos diferentes de los anteriores con una superficie de exposición de venta al público inferior a 300 metros cuadrados; y

(d) Se considerarán zonas de gran afluencia turística los municipios con más de 200.000 habitantes que hayan registrado más de 1.000.000 de pernoctaciones en el año 2011 o que cuenten con puertos en los que operen cruceros turísticos que hayan recibido en 2011 más de 400.000 pasajeros.

(iii) Modificación de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista:

(a) Las actividades de promoción de ventas podrán simultanearse en un mismo establecimiento comercial, excepto en los supuestos de venta en liquidación. La duración máxima de la venta en liquidación será de un año;

(b) La duración de cada periodo de rebajas será decidida libremente por cada comerciante; y

(c) Los artículos objeto de la venta en rebajas deberán haber estado incluidos con anterioridad en la oferta habitual de ventas.

Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 168, de 14 de julio de 2012.

Real Decreto-Ley 24/2012, de 31 de agosto, de reestructuración y resolución de entidades de crédito

Con la finalidad de proteger la estabilidad del sistema financiero y minimizando el uso de recursos públicos, en este Real Decreto-ley se regulan las medidas de intervención temprana de reestructuración y de resolución de entidades de crédito. Desde el punto de vista inmobiliario, lo más relevante es la constitución por el FROB, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, de una sociedad de gestión de activos destinada a adquirir los activos de aquellas entidades que el FROB determine.

Esta sociedad tendrá forma de sociedad anónima, su duración será determinada conforme a los estatutos y la participación pública no podrá ser igual o superior al cincuenta por ciento del capital de la sociedad. Su objeto exclusivo será la tenencia, gestión y administración directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos que le transfieran las entidades de crédito. A su vez, el FROB podrá constituir una sociedad gestora cuyo objeto sea la gestión y administración de los activos de propia sociedad de gestión y a la que representará en las operaciones de su tráfico ordinario, que podrán realizarse sin necesidad de obtener consentimiento de terceros, mediante cualquier negocio jurídico y sin tener que cumplir con los requisitos de procedimiento exigidos en materia de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.

Serán entidades aportantes de activos a la S.A. las entidades de crédito que a 31 de agosto de 2012 se encuentren mayoritariamente participadas por el FROB o que, a juicio del Banco de España, vayan a requerir la apertura de un proceso de reestructuración o resolución.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 210, de 31 de agosto de 2012.

2.2. Novedades legislativas autonómicas (Subir)

Andalucía

Decreto 327/2012, de 10 de julio, por el que se modifican diversos decretos para su adaptación a la normativa estatal de transposición de la Directiva de Servicios

Este Decreto adapta varias normas de ámbito andaluz a la normativa estatal de trasposición de la Directiva de Servicios. Entre ellas, se modifica el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, en los siguientes aspectos:

(i) el silencio administrativo en materia de licencias urbanísticas será positivo o negativo conforme a la legislación estatal;

(ii) en las licencias de obras otorgadas únicamente con la presentación de Proyecto básico, se sustituye la autorización de inicio de obras por la declaración responsable de plena concordancia entre proyecto básico y de ejecución;

(iii) el otorgamiento de declaración de obra nueva terminada requerirá la constancia de autenticidad e integridad del Libro del Edificio, y su depósito en el Registro de la Propiedad;

(iv) adaptación del plazo de prescripción para las medidas de protección de la legalidad urbanística de 4 a 6 años (ya ampliado en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).

Publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía nº 137, de 13 de julio de 2012.

Canarias

Ley 2/2012, de 8 de mayo, de ampliación temporal de la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo, en cuanto a los límites que establece al otorgamiento de las autorizaciones turísticas

Se amplía hasta el 13 de diciembre de 2012 el período en el que podrán otorgarse las autorizaciones previas exigidas por la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, en los supuestos previstos en el artículo 16 de la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo.

Asimismo, se modifica la redacción de los supuestos para los que podrá solicitarse autorización previa:

(i) Para la renovación o rehabilitación de edificaciones turísticas, el plazo de inicio de las obras pasa de 3 a 1 año desde la concesión de la autorización previa.

(ii) Para la implantación de hoteles de cinco estrellas y gran lujo, el titular deberá acreditar la previa suscripción de un convenio de formación y empleo con el Servicio Canario de Empleo.

Publicada en el Boletín Oficial Canarias nº 93, de 11 de mayo de 2012.

Decreto 52/2012, de 7 de junio, por el que se establece la relación de actividades clasificadas y se determinan aquellas a las que resulta de aplicación el régimen de autorización administrativa previa

Este Decreto establece la relación de actividades clasificadas en Canarias conforme a las características del artículo 2.1.a) de la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos, así como la determinación de cuáles de ellas se encuentran sujetas al régimen de autorización administrativa previa.

Publicada en el Boletín Oficial Canarias nº 117, de 15 de junio de 2012.

Decreto 53/2012, de 7 de junio, por el que se regulan los requisitos y el procedimiento aplicable al régimen de comunicación previa en materia de actividades clasificadas

Este Decreto regula los requisitos y el procedimiento de comunicación previa aplicable a la instalación y apertura de actividades clasificadas en Canarias, así como su traslado y modificación, de acuerdo con la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias.

Publicada en el Boletín Oficial Canarias nº 117, de 15 de junio de 2012.

Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales

Entre las numerosas medidas adoptadas mediante esta Ley, en materia inmobiliaria y urbanística resulta destacable:

(i) Un nuevo procedimiento de adjudicación de vivienda protegida, así como el establecimiento de los requisitos y el procedimiento de regularización de ocupantes sin título legal de viviendas protegidas.

(ii) El establecimiento de un Impuesto sobre el Impacto Medioambiental Causado por los Grandes Establecimientos Comerciales y de un Impuesto sobre el Impacto Medioambiental Causado por Determinadas Actividades, que grava las afecciones al medio ambiente y los impactos visuales de elementos de transporte y distribución de energía eléctrica y comunicaciones electrónicas.

Publicada en el Boletín Oficial Canarias nº 124, de 26 de junio de 2012.

Cantabria

Ley 3/2012, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria

Se modifica el régimen de construcción y rehabilitación de construcciones y viviendas en suelo rústico para facilitar y potenciar la recuperación de las edificaciones existentes, permitiéndose obras de restauración, renovación y reforma admitiéndose la posibilidad de su cambio de uso, y se admite la posibilidad de aumentar la superficie construida hasta un 20%. Igualmente se permite la construcción de viviendas unifamiliares en las tradicionalmente denominadas corolas de los núcleos urbanos.

Este tipo de actuaciones se permiten tanto en suelo rústico de protección como en el suelo rústico de protección ordinaria. El órgano competente para conceder estas autorizaciones es la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (la CROTU) salvo que se trate de construcciones en suelo rústico de protección ordinaria en municipios con plan general, siendo competente para conceder la autorización el ayuntamiento previo informe de la CROTU.

Los ayuntamientos podrán aprobar Planes Especiales de Suelo Rústico y Catálogos de Edificaciones en suelo Rustico para regular las edificaciones en esta clase de suelo siendo obligatoria que la construcción se encuentre incluida en un catalogo si se quiere ampliar la superficie construida.

Publicada en el Boletín Oficial de Cantabria nº 126, de 29 de junio de 2012.

Comunidad de Madrid

Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid

El objeto de esta Ley es estimular y dinamizar el ejercicio de las actividades comerciales minoristas y de servicios, así como aquellas actividades que se realizan en oficinas, recogidas en el propio Anexo de la Ley. Sus dos principales medidas consisten en:

(i) Sustitución de las licencias urbanísticas para el ejercicio de las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la ley por la obligación de presentar una declaración responsable o una comunicación previa en el Ayuntamiento, según los casos; y

(ii) Eliminación de toda limitación para la apertura de comercios en días festivos.

Además, se establece un régimen sancionador para las infracciones cometidas en materia de licencias urbanísticas con sanciones que oscilan entre 600 € y 3.000.000 €.

Publicada en el Boletín oficial de la Comunidad de Madrid nº 142, el 15 de junio de 2012.

Comunidad Valenciana

Decreto 60/2012, de 5 de abril, por el que regula el régimen especial de evacuación y aprobación, autorización o conformidad de planes, programas y proyectos que puedan afectar a la Red Natura 2000

El objeto de este decreto es: (i) regular el régimen especial de evaluación y aprobación, autorización o conformidad de los planes, programas y proyectos que puedan afectar a espacios de la Red Natura 2000 y que se vayan a desarrollar en el territorio de la Comunidad Valenciana; y (ii) establecer un procedimiento coordinado y conjunto con el de evaluación de impacto ambiental estratégica de planes y programas y de evaluación de impacto ambiental de proyectos, que simplifique los procedimientos administrativos existentes desde la perspectiva de la reducción de las cargas administrativas.

Publicado en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6.750, del 10 de abril de 2012.

Ley 1/2012, de 10 de mayo, de medidas urgentes de impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas

Esta ley establece un régimen legislativo novedoso para facilitar la implantación de las actuaciones territoriales estratégicas, esto es, intervenciones singulares de carácter supramunicipal que contribuyen a la dinamización de la actividad económica y la creación de empleo en el marco de la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana.

De este modo: (i) el título I regula el concepto, función y requisitos que conforman esta figura así como el régimen jurídico, su procedimiento, efectos y la regulación de sus caducidades; y (ii) el título II modifica algunos preceptos legislativos en materia de vivienda y urbanismo necesarios para flexibilizar los procedimientos administrativos y movilizar recursos económicos.

Publicada en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6773, de 14 de mayo de 2012.

Ley 2/2012, de 14 de junio, de medidas urgentes de apoyo a la iniciativa empresarial y los emprendedores, microempresas y pequeñas y medianas empresas de la Comunidad Valenciana

Se adoptan medidas de simplificación administrativa, destacando el establecimiento del régimen de la declaración responsable del emprendedor para la solicitud de inicio de la actividad económica, documento jurídico sobre el que pivota gran parte del principio simplificador contenido en esta Ley, en línea con la propia normativa europea existente en la materia, y que deberá presentarse ante el ayuntamiento del municipio de que se trate junto con los certificados finales de las obras e instalaciones ejecutadas y la copia del resguardo que acredita el pago de las tasas municipales correspondientes.

Asimismo, los establecimientos públicos a los que resulte aplicable el artículo 9 de la Ley 14/2010, de 3 de diciembre, de la Generalitat, de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos, no precisarán de otorgamiento de licencia de apertura municipal siempre y cuando el titular o prestador presente, junto con la declaración responsable, un certificado expedido por una entidad que disponga de la calificación de Organismo de Autorización Administrativa. Además, la norma obliga a la tramitación administrativa conjunta en supuestos en que el inicio de la actividad implique también la realización de obras.

Publicada en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6.800, de 20 de junio de 2012.

Decreto-ley 5/2012, de 6 de julio, de medidas urgentes para el impulso de la actividad comercial y la eliminación de cargas administrativas en Valencia

Con el objeto de fomentar la inversión y el empleo, este Decreto-ley pretende aligerar de cargas burocráticas las disposiciones que lastran el ejercicio de las actividades económicas. Se centra en tres ejes de acción:

(i) la incorporación del nuevo procedimiento para el inicio y el ejercicio de la actividad comercial: se sustituyen las licencias municipales, que debían obtenerse con carácter previo al inicio de la actividad, por la presentación de una comunicación previa o de una declaración responsable, según el caso;

(ii) se elimina el Registro de Actividades Comerciales; y

(iii) la simplificación del procedimiento administrativo para la implantación, ampliación y modificación sustancial de establecimientos comerciales de impacto territorial: de ahora en adelante se limitará a verificar que los instrumentos de planeamiento urbanístico correspondientes están definitivamente aprobados y publicados y que se ajustan al Plan de Acción Territorial Sectorial del Comercio de la Comunidad Valenciana.

Publicada en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6814, de 9 de julio.

Galicia

Ley 4/2012, de 12 de abril, del Área Metropolitana de Vigo

Se crea el Área Metropolitana de Vigo (el “Área”) para establecer una nueva organización de la estructura administrativa local que evite duplicidades y mejore la coordinación entre las Xunta de Galicia, la Diputación de Pontevedra y los ayuntamientos incluidos en el Área.

El ámbito territorial del Área se está delimitado por Vigo y otros 13 ayuntamientos, girando su organización y funcionamiento en torno a la asamblea metropolitana, que es el órgano de máxima representación política de las ciudades miembro. Las ámbitos de gestión asumidos por el Área son: promoción económica, empleo y servicios, sociales, turismo y promoción cultural, movilidad y transporte, medio ambiente, aguas y gestión de residuos, prevención y extinción de incendios, protección civil y salvamento, ordenación territorial y cooperación urbanística, y coordinación en las tecnologías de la información; articulándose el ejercicio de ellas a través del plan metropolitano cuatrienal de actividades, obras y servicios.

Publicada en el Diario Oficial de Galicia nº 77, de 23 de abril de 2012.

Ley 7/2012, de 28 de junio de montes de Galicia

Esta ley opta por reproducir los artículos de la ley estatal 43/2003, de 21 de noviembre, de montes para lograr la integración con la normativa estatal básica de aplicación y permitir a los destinatarios de la norma una visión de conjunto para conocer la legislación sin tener que emplear textos legales distintos.

Si bien esta ley resulta de aplicación a todo el monte o terrenos forestal de Galicia, no desarrolla el régimen jurídico de los montes vecinales en mano común, y que mantienen su regulación propia. Constituyen ejes fundamentales de la ley la lucha contra el abandono rural, posibilitando cualquier uso productivo legal del territorio, que pueda mantener o incrementar la actividad en el rural e invertir su tendencia al despoblamiento; la eliminación de los conflictos de usos, uno de los motivos fundamentales de los incendios forestales, que constituyen una lacra para el desarrollo rural; y también la fijación de un reglamento que facilite y apoye la actividad de las empresas y los agentes del sector forestal.

Publicada en el Diario Oficial de Galicia nº 140, de 28 de junio de 2012.

Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia

Se regulan los siguientes puntos relacionados con el mercado de la vivienda:

(i) Vivienda en general: regulación de un completo régimen jurídico, esto es entre otras, regulación de las exigencias técnicas de calidad de la edificación y el libro del edificio con especial referencia a su contenido, uso, mantenimiento y conservación de las viviendas, protección de las personas adquirentes y usuarias, implantación y regulación de un registro de promotores, obligación de depósito de fianzas y licencia de primera ocupación (que deberá garantizar la completa terminación de la vivienda y la identidad entre lo proyectado y lo construido) y la declaración de obra nueva con la incorporación de todos los documentos conforme a la normativa vigente;

(ii) Clarificación de la legislación sobre vivienda protegida;

(iii) Desarrollo de la expropiación de viviendas por incumplimiento de la función social de la propiedad, que queda limitada para casos extremos; y

(iv) Inspección para verificar el cumplimiento y régimen sancionador.

Publicada en el Diario Oficial de Galicia nº 141, de 24 de julio de 2012.

Islas Baleares

Ley 5/2012, de 23 de mayo, de medidas urbanísticas para la ejecución del Centro Internacional de Tenis Rafa Nadal

Esta Ley viene a materializar los distintos acuerdos suscritos entre el Gobierno de las Islas Baleares y el tenista Rafael Nadal para la construcción en el término municipal de Manacor del Centro Internacional de Tenis Rafael Nadal, calificando como sistema general los terrenos necesarios para su implantación.

Se trata de una Ley con un objeto y un ámbito de aplicación muy limitados. No obstante, para la ejecución del Centro Internacional de Tenis se exime a sus promotores de la obtención de los siguientes permisos y autorizaciones sectoriales:

(i) La evaluación de impacto ambiental regulada por la Ley 11/2004, de 14 de septiembre, de evaluaciones de impacto ambiental y evaluaciones ambiental estratégicas en las Islas Baleares; y

(ii) Los actos de control previo municipal del artículo 179 de la Ley 20/2006, de 15 de diciembre, municipal y de régimen local de las Islas Baleares, y del artículo 84.1 b) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de la bases de régimen local, resultando tan solo necesaria la aprobación del o de los proyectos por parte del Gobierno de las Islas Baleares.

Publicada en el Diario Oficial de las Islas Baleares nº 81, de 5 de junio de 2012.

Ley 7/2012, de 13 de junio, de medias urgentes para la ordenación urbanística sostenible

El objeto primordial de la Ley es garantizar el principio de seguridad jurídica en el ámbito urbanístico como consecuencia de la dispersión normativa. La existencia de un gran número de leyes ha contribuido a la aplicación de manera confusa de éstas.

Para paliar esta situación, la Ley fija una nueva regulación del suelo urbano y urbanizable, definiendo ambas clases de suelo y fijando un nuevo régimen de cargas. Se fija la posibilidad de clasificar como urbanos asentamientos con la dimensión o características que no permiten o no hacen aconsejable exigir la totalidad de los servicios urbanísticos básicos. Del mismo modo, se permite el reconocimiento como suelos urbanos de aquellos terrenos que ya se encuentran transformados por la urbanización y han perdido los requisitos que los mantendrían en la situación de suelo rural. Se fija una nueva regulación de los deberes relativos a las actuaciones de transformación urbanística, así como varias medidas de simplificación y agilización para modificar el planeamiento urbanístico. Finalmente se fija una nueva regulación de la prestación compensatoria para usos y aprovechamientos excepcionales.

Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 168, de 14 de julio de 2012.

País Vasco

Ley 7/2012, de 23 de abril, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre, del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a los servicios en el mercado interior

Esta Ley responde a la necesidad de adaptar las normas del País Vasco al contenido de la Directiva 2006/123/CE y la legislación básica dictada por el Estado para su transposición, tenida en cuenta para los casos de sectores de actividad en los que la Comunidad Autónoma no tiene competencias exclusivas.

En líneas generales, esta adaptación normativa supone: (i) la eliminación de los procesos de autorización previa y, cuando sea necesario, su sustitución por notificaciones posteriores o declaraciones para su seguimiento por las autoridades, en las que la persona o empresa que presta los servicios se responsabiliza del cumplimiento de los requisitos necesarios para el correcto funcionamiento de la actividad; y (ii) la simplificación administrativa, eliminando todos los trámites que no sean necesarios y optando por las alternativas que sean menos gravosas para la ciudadanía.

Publicada en el Boletín Oficial del País Vasco nº 1.929, de 30 de abril de 2012.

3. Actualidad jurisprudencial (Subir)

3.1. Actualidad jurisprudencial en derecho inmobiliario (Subir)

La facultad del comprador de elegir entre acreedores hipotecarios en un contrato de compraventa de finca hipotecada no se ve afectada por la declaración de concurso del vendedor

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por los compradores de una vivienda hipotecada, reconociéndoles la facultad para pagar directamente a la acreedora hipotecaria asumiendo la deuda de la vendedora, la cual fue declarada en concurso de acreedores. Así, el Tribunal Supremo, declara que el derecho del vendedor a percibir el precio de la compraventa del inmueble debía ingresarse en la masa del concurso, pero reconoce que este derecho estaba condicionado a que los compradores no optaran (en base al contrato suscrito y al artículo 118 de la Ley Hipotecaria) por convertirse en titulares de la garantía hipotecaria, y que la entidad financiera no se negara a aceptar la asunción liberatoria.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 7 de marzo de 2011, dictada en el recurso de casación nº 2249/2008.

Responsabilidad de la entidad financiera para devolver las cantidades entregadas a cuenta por el comprador de una vivienda

Aunque las entidades financieras no forman parte de los contratos de compraventa de viviendas suscritos entre el promotor y un particular, su contenido y cumplimiento no les es ajeno. El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Hellín considera en este caso que la entidad financiera era consciente de que de los ingresos en la cuenta del promotor provenían de los compradores de las viviendas ubicadas en una promoción inmobiliaria y que, por tanto, era de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con las consecuentes obligaciones para la entidad financiera.

Ante el incumplimiento de esas obligaciones y las del promotor, el Juzgado declara resueltos los contratos de compraventa de los cincuenta y cinco inmuebles de la promoción inmobiliaria y condena solidariamente a la entidad financiera a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los codemandantes.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Hellín, de 8 de junio de 2012, dictada en el procedimiento ordinario nº 182/2011.

El Tribunal Supremo entiende que el deber de descontaminación de un suelo por parte de la vendedora se entiende cumplido cuando se produce una importante rebaja en el precio de compraventa de los terrenos

El Tribunal Supremo entiende que cuando en el contrato de compraventa se pacta una reducción del precio porque los terrenos se encuentran contaminados, no se puede acudir a la responsabilidad extracontractual para exigir a la vendedora su descontaminación. En este sentido, considera que (i) el principio “quien contamina paga” es cumplido por el contaminante (o causante) cuando cesa la actividad y transmite el terreno a un precio menor a su valor real; y (ii) que la obligación de descontaminar establecida por la Ley 20/1986, de 19 de noviembre, Básica de Residuos Tóxicos y peligrosos, y la Ley catalana 6/1993, de 15 de julio, reguladora de los Residuos, puede ser cumplida por vía contractual, es decir, mediante una notable disminución del precio del terreno contaminado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 dictada, en el recurso de casación nº 1905/2009.

La condición resolutoria mantiene su rango respecto de una hipoteca inscrita con posterioridad porque no ha consentido expresamente el beneficiario de la condición resolutoria su posposición

La cuestión es si la condición resolutoria explícita se antepone o no a la hipoteca convenida posteriormente con una entidad bancaria sobre las fincas objeto de la permuta sometida a condición resolutoria, pues la escritura de permuta contemplaba explícitamente la autorización de los cedentes de las fincas para que la condición resolutoria se pospusiera a la garantía hipotecaria de un crédito al cesionario para invertirlo en las edificaciones proyectadas sobre las fincas.

El Tribunal Supremo entiende acertado el razonamiento de la Audiencia Provincial de Las Palmas que considera que, conforme a lo pactado en la escritura de permuta, los cedentes de las fincas tenían que consentir expresamente la posposición de la vigencia de la condición resolutoria una vez conocidas las condiciones del préstamo hipotecario, no bastando para ello la autorización meramente prevista en la escritura de permuta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012, dictada en el recurso de casación nº 2084/2009.

3.2. Actualidad jurisprudencial en derecho urbanístico (Subir)

Inconstitucionalidad del régimen de la Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia sobre limitaciones de terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre

La Sala declara inconstitucional la disposición adicional 3ª de la ley urbanística gallega, que extiende a los denominados núcleos rurales preexistentes de carácter tradicional el régimen previsto en la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de costas, reduciendo de esta forma la servidumbre de protección de costas de 100 a 20 metros para los terrenos que tuvieran consideración de suelo urbano a la entrada en vigor de la Ley de Costas. El Tribunal Constitucional argumenta que se han invadido competencias exclusivas del Estado al infringirse el artículo 149.1.23 de la Constitución, que atribuye al Estado competencias sobre legislación básica sobre protección del medio ambiente.

Sentencia del Tribunal Constitucional de 18 de abril de 2012, dictada en la cuestión de inconstitucionalidad 5053/2006.

El Tribunal Constitucional estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad contra diversos preceptos de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del suelo y ordenación territorial de Extremadura

Se declara inconstitucional su artículo 44 g), que considera indemnizable el valor de las plantaciones y construcciones existentes en las fincas que sean incompatibles con el planeamiento en ejecución que no hayan sido objeto de sanción por infracción urbanística grave, porque regula un aspecto no contemplado en la legislación estatal y excede de la competencia autonómica. Asimismo, se anula su artículo 149.2 porque en la regulación del sistema de expropiación permite satisfacer el pago del justiprecio expropiatorio mediante la adjudicación de terrenos sin contar con el acuerdo del propietario expropiado, lo que resulta contrario a la garantía expropiatoria prevista en la legislación estatal sobre suelo, que establece que el pago en especie sólo podrá tener lugar cuando medie acuerdo con el expropiado.

Por último, se declara inconstitucional el artículo 43.4 de esta ley por suponer una extensión de las exenciones y bonificaciones que las normas reguladoras de los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales a: (i) las indemnizaciones sustitutorias; y (ii) a nuevos beneficiarios que son el agente urbanizador y los titulares de otros derechos comprendidos en la unidad de actuación. En la legislación estatal esta exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y la no sujeción al impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana se refieren, exclusivamente, a los propietarios.

Sentencia del Tribunal Constitucional de 5 de julio de 2012, dictada en la cuestión de inconstitucionalidad 148/2012.

El Tribunal Supremo niega nuevamente que se den los requisitos necesarios para la reversión de los terrenos de la Operación Chamartín

El Tribunal Supremo confirma una vez más la inexistencia del derecho de reversión en los terrenos expropiados para la Operación Chamartín. El Tribunal Supremo repite sus argumentos para negar la existencia del derecho de reversión ya que: (i) la revisión del PGOU de Madrid no supone una desafectación tácita de los terrenos; (ii) rechaza que la participación del Ministerio de Fomento en un Consorcio Urbanístico al objeto de desarrollar la Operación Chamartín signifique que haya participado en la revisión del PGOU de 1997; y (iii) que el derecho de reversión debe entenderse excluido respecto de unas parcelas concretas cuando en la ejecución del planeamiento se alcanza la finalidad urbanística conjunta.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 10 de mayo de 2012, dictada en el recurso de casación nº 2310/2009.

El Tribunal Supremo anula, por haberse adoptado con desviación de poder, el acuerdo del Ayuntamiento de Villajoyosa por el que se aprueba el Plan de Reforma Interior de Mejora donde se ubica el complejo “Atrium Beach”

El Plan de Reforma Interior fue aprobado con el objetivo de legalizar la situación que se había producido en el ámbito como consecuencia del inicio y finalización de las obras de construcción de un hotel y una galería comercial agotando al completo la edificabilidad y sin haberse cumplido las condiciones bajo las cuales fue concedida la licencia de obras.

Aunque considera que el instrumento elegido podía haber sido el adecuado para llevar a cabo la legalización, el Tribunal Supremo confirma la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia que lo anuló porque no estaba orientado al cumplimiento de las finalidades normativas que le son propias ni suponía una mejora. La medida legalizadora no puede tener por único fin la legalización, puesto esto es contrario al servicio objetivo del interés general, implicando desviación de poder.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de mayo de 2012, dictada en el recurso de casación nº 2084/2009.

El Tribunal Supremo confirma su doctrina jurisprudencial sobre la anulación de PAI´s a pesar de que la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de mayo de 2011 reconoce que algunos aspectos de los PAI´s no pueden considerarse como contrato de obras

El Tribunal Supremo confirma la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia que anula el Programa de Actuación Integrada de Patraix en el término municipal de Valencia. Se aplica por parte de ambos órganos judiciales la doctrina jurisprudencial que considera que la ejecución urbanística a través de agente urbanizador reúne las características de un contrato de obra pública, quedando sujeta a la normativa de contratación pública, y debiéndose respetar los principios comunitarios de no discriminación, publicidad y libre concurrencia.

Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 26 de mayo de 2011, considera todo lo contrario, que no se ha demostrado que el objeto principal de los contratos entre los ayuntamientos y los agentes urbanizadores puedan considerarse como contratos de obras, ya que algunos de sus aspectos pueden corresponder a los contratos de prestación de servicios, aunque les resulte de aplicación algunos de los requisitos propios de los contratos de obras. No obstante, el Tribunal Supremo entiende que a pesar de que esta sentencia no ha confirmado su doctrina jurisprudencial, tampoco puede concluirse que en ella se opongan reparos o se expresen objeciones que conlleven una modificación de su posición.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 4 de abril de 2012, dictada en el recurso de casación nº 6378/2008.

Nulidad en firme de la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la reconstrucción del Palacio de los Deportes por suponer una disminución de zonas verdes

El Tribunal Supremo estima acertado el razonamiento del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que consideraba que la modificación proyectada del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la reconstrucción del Palacio de los Deportes preveía una minoración de 3.853 metros cuadrados de la zona verde situada en el entorno del Palacio de los Deportes, de los que únicamente 1.038 metros cuadrados habrían sido compensados en otra zona, lo que resulta contrario a la normativa urbanística autonómica, que no permite la disminución de zonas verdes o espacios libres a través de una modificación del planeamiento.

El Tribunal Supremo vuelve a reiterar que las zonas verdes siempre han tenido un régimen jurídico propio y peculiar tendente a establecer una serie de garantías para su mantenimiento e intangibilidad, impidiendo que sean borradas del dibujo urbanístico de la ciudad sin la concurrencia de poderosas razones de interés general. Por ello, la discrecionalidad del planificador es más estrecha cuando se trata de actuar sobre zonas verdes.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 12 de abril de 2012, dictada en el recurso de casación nº 6314/2008.

Anulación de la autorización y declaración de impacto ambiental para instalación de la central térmica de Morata de Tajuña al considerarse aplicable el Decreto 2414/61 (RAMINP)

El motivo de controversia es la infracción del artículo 4 del Decreto 2414/61 (RAMINP), que establece que las industrias fabriles peligrosas o insalubres sólo podrán emplazarse, como regla general, a una distancia de al menos 2.000 metros del núcleo de población, mientras que la localización de la central se autorizó a menos de 1.500 metros del núcleo de población. Según la Sentencia, el RAMINP es aplicable al presente caso, en detrimento de la Ley 2/2002, de 19 de julio, de Evaluación Ambiental de Madrid, ya que (i) el expediente de la autorización se incoa antes de la entrada en vigor de esta ley; (ii) se excluye la aplicación de esta ley a proyectos cuya autorización corresponde al Estado, y (iii) la ley autonómica no contiene una protección medioambiental equivalente o más intensa a la del RAMINP.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 19 de abril de 2012, dictada en el recurso de casación nº 2793/2010.

Se declara nulo el Decreto que aprueba el PORN y el PRUG del Parque Natural Cabo de Gata – Níjar, en lo que afecta al enclave de “El Algarrobico”

El Plan de Ordenación de Recursos Naturales del Parque Natural Cabo de Gata – Níjar, aprobado en 2008 incluyó el área denominada “El Algarrobico” en la Zona C3 (Núcleos habitados existentes y otras zonas transformadas), mientras que el anterior PORN de 1994 lo incluía en la Zona C1 (Áreas naturales de interés general). A juicio de la Sala, el nuevo PORN reduce el nivel de protección respecto del anterior, lo cual no puede llevarse a cabo sin que se haya reducido previamente el valor ambiental del Sector, lo que no se ha dado. En todo caso, la Sala recuerda que si se ha producido alguna pérdida de valor ambiental, ésta ha sido provocada por la acción humana, por lo que deberán aplicarse los procedimientos de disciplina urbanística correspondientes. En consecuencia, la nulidad de la regulación del Sector en el PORN de 2008 hace que sea aplicable el enclave de El Algarrobico el nivel de protección establecido en el PORN de 1994.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 11 de junio de 2012, dictada en el recurso nº 1309/2008.

4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (Subir)

La Dirección General de los Registros y del Notariado no exige la previa segregación de los elementos sobre los que recae el derecho de superficie como requisito previo para su adecuada constitución registral

Mediante la escritura objeto de calificación se formaliza la compraventa de los títulos administrativos de varios proyectos solares fotovoltaicos y la constitución de un derecho de superficie sobre las cubiertas de diversas naves a fin de instalar, montar, explotar, mantener, conservar y reparar, por sí o por un tercero, instalaciones solares fotovoltaicas, detallándose respecto de este derecho de superficie el espacio concreto a ocupar, la duración del derecho, el canon y la forma de pago, así como los términos en los que las partes han pactado el ejercicio del citado derecho.

El registrador deniega la inscripción de este derecho de superficie por considerar necesaria, en cumplimiento de las exigencias del principio de especialidad, la previa segregación de las cubiertas de las naves industriales, por no constituirse el derecho de superficie sobre la totalidad de éstas. La Dirección General de los Registros y del Notariado considera innecesaria la previa segregación de las cubiertas para la adecuada constitución del derecho de superficie, bastando la correcta identificación de los elementos gravados con este derecho. De este modo, la Dirección General de los Registros y del Notariado indica que, en los folios abiertos a las naves industriales sobre las que recae el derecho de superficie, deberá constar el dominio con la limitación que implica el derecho constituido sobre las unidades afectadas.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 15 de febrero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 13 de marzo de 2012.

El registrador deniega el acceso registral de un acta de manifestaciones y protocolización relativa al fin de una obra nueva por no adjuntarse el correspondiente certificado de final de obra sino un certificado municipal

Se discute la inscripción de un acta de fin de obra nueva de una vivienda previamente declarada en construcción en virtud de una escritura otorgada en el año 2001 a la que no se adjunta el certificado de fin de obras, pero a la que sí se acompaña (i) el suplemento del comienzo de la garantía del seguro decenal, a pesar de tratarse de un supuesto de autopromoción de vivienda individual para uso propio; y (ii) fotocopia compulsada del decreto municipal por el que se resuelve conceder la licencia de primera ocupación a la vivienda objeto del acta, en el que se hace constar, entre otros extremos, que se han “visto” los siguientes documentos: (a) certificado final de obras; (b) informe favorable de los servicios técnicos municipales ―visita de comprobación incluida―; y (c) informe favorable de la asesoría jurídica del servicio municipal de obras y urbanismo.

La Dirección General de los Registros y del Notariado concluye que, aunque el artículo 27.2 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía exige cumulativamente, para el acceso registral de la terminación de una obra nueva, la licencia de primera ocupación y el certificado técnico del fin de la obra, la dicción literal del precepto no se debe contraponer a la finalidad del mismo ―criterio hermenéutico de superior jerarquía―, máxime si se tiene en cuenta que con arreglo al artículo 7 de dicho Reglamento la licencia de primera ocupación tiene por objeto la comprobación de que el uso previsto para un edificio se corresponde con la ordenación urbanística y la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 16 de febrero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 13 de marzo de 2012.

El registrador suspende la inscripción de una obra nueva terminada finalizada en el año 2000 por entender necesarias, conforme a la legislación balear, tanto la licencia de primera ocupación como la cédula de habitabilidad. La DGRN declara que sólo es exigible la licencia de primera ocupación

Se debate sobre la aplicación de los requisitos exigidos por el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo a un acta de declaración de final de obra autorizada después de su entrada en vigor pero que se refiere a una obra nueva que fue finalizada antes conforme al certificado del técnico. La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene declarado que el registrador debe basar su calificación no sólo en la legalidad intrínseca de los mismos, sino también en las exigencias especiales que las normas ―y sus sucesivas redacciones legales en la materia― exigen para su documentación pública e inscripción registral.

Asimismo, la Dirección General de los Registros y del Notariado considera que el doble control administrativo de ámbito autonómico, previo a la utilización de la edificación de carácter residencial, no es exigido por el artículo 20.1 b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo para la inscripción de la declaración de obra nueva, en cuanto no exige que se acredite que la edificación cuya obra se declara reúne las condiciones de habitabilidad establecidas en materia de vivienda o calidad de la edificación. Por tanto, una vez acreditado a través de la licencia de primera ocupación que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto, no puede cerrarse el Registro de la Propiedad por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de marzo de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 4 de mayo de 2012.

El registrador suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una cuota indivisa de una finca rústica sita en Andalucía porque la considera apta para inducir a la formación de nuevos asentamientos

En el presente recurso se trata de dilucidar si la venta de una participación indivisa sobre una finca ubicada en suelo no urbanizable puede considerarse parcelación para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesaridad, teniendo en cuenta que en los pactos de la compraventa no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble cuya participación indivisa es objeto de transmisión, aunque el registrador afirme que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre su uso no puede excluir tal posibilidad y que, además, existe constancia registral de un escrito remitido por el Ayuntamiento en el que se comunicaba la incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística por una posible parcelación ilegal, por lo que considera necesaria la obtención de licencia o declaración de innecesaridad de la misma.

La Dirección General de los Registros y del Notariado considera que (i) el negocio jurídico sobre el que recae la calificación recurrida no genera una división ideal del dominio que deba entenderse reveladora de un posible acto de parcelación sujeto a licencia previa, sino que se trata más bien de una mera transmisión de la titularidad de una participación indivisa ya creada con anterioridad; y (ii) la constancia registral de la incoación de un expediente de disciplina urbanística no tiene por objeto producir efecto alguno de cierre registral, ni sujetar los actos de disposición realizados sobre la finca afectada por el expediente a la previa autorización municipal.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de marzo de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 7 de mayo de 2012.

El registrador suspende la inscripción de una escritura de disolución y liquidación de herencia con declaración de obra nueva terminada

Se trata de decidir si, conforme al artículo 20.4 del Real Decreto 2/2008, de 20 de junio, es imprescindible, en cuanto requisito sine qua non para practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal del Ayuntamiento por la que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, o si, por el contrario, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de la Propiedad de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda, a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y su contenido.

La Dirección General de los Registros y del Notariado vuelve a confirmar que no es requisito previo para la inscripción esta resolución administrativa, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad porque, entre otras, resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación del técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación. Véase también en este sentido la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de enero de 2012.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de marzo de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 7 de mayo de 2012.

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