DI MI. MEMORIA INFORMATIVA MOD...h) Orden FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos

JORGE DE LA MANO CEMBRANO ∙ INGENIERO TÉCNICO DE OBRAS PÚBLICAS MIGUEL VILLANUEVA GÓMEZ ∙ ARQUITECTO

MODIFICACIÓN DE N.U.M. CON ORDENACION DETALLADA DEL SECTOR R3. SANTIBAÑEZ DE BEJAR 1

INDICE DI‐MI.‐ MEMORIA INFORMATIVA I.‐ ACTOS PREVIOS I.1. Encargo y objeto I.2. Equipo redactor II.‐ ORDENAMIENTO JURÍDICO URBANÍSTICO DE APLICACIÓN III.‐ INFORMACIÓN URBANÍSTICA III.1. Régimen urbanístico de aplicación III.1.1. Planeamiento general III.1.2. Planeamiento de desarrollo de aplicación y gestión urbanística III.1.3 Planeamiento supramunicipal III.2. Clasificación y calificación urbanística IV.‐ ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD E IDENTIFICACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS V.‐ ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL ANEJOS A LA MEMORIA INFORMATIVA ANEJO 1. Documentación Fotográfica ANEJO 2. Documentación de los terrenos afectados: Certificaciones catastrales y Notas Simples Registrales DN‐MV.‐ MEMORIA VINCULANTE I.‐ CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD II.‐ OBJETO III.‐ DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN. EXAMEN Y ANÁLISIS PONDERADO DE LAS ALTERNATIVAS POSIBLES IV.‐ REGIMEN URBANISTICO. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN IV.1. Sobre las determinaciones de ordenación general IV.2. Sobre las determinaciones de ordenación detallada V.‐RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LAS DISPOSICIONES GENERALES DE APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN Y DE SU REGLAMENTO. V.1. Sobre el instrumento de planeamiento general afectado V.2. Sobre la delimitación del sector V.3. Sobre la ordenación urbana V.4. Sobre la sostenibilidad y la protección del medioambiente V.5. Sobre la protección del patrimonio natural V.6. Sobre la protección del patrimonio cultural V.7. Sobre la calidad urbana y la cohesión social V.8. Sobre la modificación del instrumento de planeamiento general VI.‐ RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LAS NUM DE SANTIBÁÑEZ DE BÉJAR VII.‐ RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LA ORDEN FOM/1572/2006 VIII. RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LA NORMATIVA SECTORIAL VIII.1. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre carreteras



VIII.2. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre accesibilidad VIII.3. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre ruido VIII.4. Justificación de la prevision de los sistemas locales IX.‐ RESUMEN EJECUTIVO X.‐ PLAN DE ETAPAS XI‐ TRÁMITE AMBIENTAL XII.‐ TRAMITACIÓN E INFORMACION PUBLICA XIII.‐ EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN DN‐NU.‐ NORMATIVA URBANÍSTICA I. NORMATIVA ACTUAL I.1. Ficha particular del sector R3, e identificación catastral de la parcela afectada I.2. Ordenanzas edificatorias de aplicación II. NORMATIVA MODIFICADA II.1. Introducción: planeamiento general y planeamiento de desarrollo II.2. Ficha particular del sector R3 DN‐ISE.‐ INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA

I. Informe de sostenibilidad economica II. Estudio economico

DI‐PI. PLANOS DE INFORMACIÓN PI‐1. Situación PI‐2. Clasificación del suelo según las NUM de Santibáñez de Béjar PI‐3. Ordenación detallada prevista por las NUM de Santibáñez de Béjar PI‐4. Levantamiento taquimétrico. Estructura de la propiedad PI‐5. Infraestructuras y construcciones existentes. DN‐PO. PLANOS DE ORDENACIÓN PO‐1. Determinaciones de ordenación general. Clasificación del suelo PO‐2. Determinaciones de ordenación general. Delimitación del sector de suelo urbanizable R3 PO‐3. Determinaciones de Ordenación Detallada: Calificación del suelo del sector R3 PO‐4. Determinaciones de Ordenación Detallada: Alineaciones y rasantes PO‐5. Determinaciones de Ordenación Detallada: Zonificación del Sector R3 PO‐6. Propuesta de red de abastecimiento de agua. Propuesta de red de saneamiento PO‐7. Propuesta Red de suministro de energía eléctrica. Media Tensión PO‐8. Propuesta de red de Alumbrado Público. Propuesta de red de Telefonía PO‐9. Plano de zonificacion acústica



DI‐MI.‐ MEMORIA INFORMATIVA. I.‐ ACTOS PREVIOS. I.1. Encargo y objeto. Se realiza el presente trabajo por encargo del Ayuntamiento de Santibáñez de Béjar con el fin de exponer la modificación de las determinaciones de ordenación general de las vigentes Normas Urbanísticas municipales (en adelante, NUM) de Santibáñez de Béjar. Asimismo, sirve el presente documento para completar y modificar las determinaciones de ordenación detallada recogidas en el Plan Parcial que lo desarrolla. I.2. Equipo redactor. El presente documento ha sido redactado por el equipo formado por el Ingeniero técnico de obras públicas D. Jorge de la Mano Cembrano (en representación de la empresa IDEMAC 2007) y el Arquitecto D. Miguel Villanueva Gómez, Arquitecto colegiado con el número 3915 del Colegio Oficial de Arquitectos de León. II.‐ ORDENAMIENTO JURÍDICO URBANÍSTICO DE APLICACIÓN. El ordenamiento jurídico urbanístico actual está formalmente integrado por las siguientes normas: a) Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León, así como las Leyes 13/2003, de 23 de diciembre, de medidas económicas, fiscales y administrativas, Ley 9/2004, de 28 de diciembre, y Ley 14/2006, de 4 de diciembre, que modifican la Ley 10/1998. b) Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. c) Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo de Castilla y León. d) Decreto 22/2004, de 29 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. e) Decreto 45/2009, de 9 de julio de 2009, por el que se modifica el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. f) R.D.1093/97, de 4 de julio, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. g) Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del suelo. h) Orden FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico (ITPLAN). i) Decreto 217/2001, de 30 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Accesibilidad de Castilla y León.



j) Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, Documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados. k) ORDEN FOM/208/2011, de 22 de febrero, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2011, sobre emisión de informes previos en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico. III.‐ INFORMACIÓN URBANÍSTICA. III.1. Régimen urbanístico de aplicación. III.1.1. Planeamiento general. El Municipio de Santibáñez de Béjar ha contado con unas Normas Subsidiarias Municipales aprobadas con fecha 30 de noviembre de 1992 (BOCYL 29‐01‐1993). De ellas, se han tramitado y aprobado dos modificaciones puntuales: la Modificación Puntual nº1 (con fecha de acuerdo el 04‐06‐1998) y la Modificación Puntual nº2 (con fecha de acuerdo 19‐12‐2008). Las Normas Subsidiarias Municipales han estado vigentes durante aproximadamente 19 años y modificadas tan solo en dos ocasiones: ‐Modificación Puntual 1 (04‐06‐1998), que consistía en una modificación de varios aspectos de las Normas Subsidiarias Municipales originales. ‐Modificación Puntual 2 (19‐12‐2008). Tras este periodo de vigencia y con el fin de satisfacer las necesidades cambiantes de la sociedad de Santibáñez de Béjar a nivel urbanístico, estas Normas Subsidiarias han sido sustituidas por las Normas Urbanísticas Municipales, aprobadas definitivamente con fecha 24‐08‐2011. Las normas vigentes (N.U.M.) complementan y amplían en gran medida las normas subsidiarias anteriores, convirtiéndolas en un instrumento normativo de enorme utilidad. No obstante, la situación de grave crisis económica actual –y con la perspectiva de continuidad‐ motiva la redacción de esta modificación puntual por factores difícilmente previsibles por cualquier marco normativo. III.1.2. Planeamiento de desarrollo de aplicación y gestión urbanística. No existe planeamiento de desarrollo para el ámbito de actuación previsto, ya que la modificación puntual de normas se incluyó en el documento refundido para su aporbación provisional, pasando a ser parte de éste. Se prevé en las Normas Urbanísticas Municipales de Santibáñez de Béjar la ficha pertinente para el sector de suelo urbanizable R3. III.2. Clasificación y calificación urbanística. El Sector R3 de Suelo Urbanizable, situado al Oeste del suelo urbano de Santibáñez de Béjar, en su configuración actual está clasificado como Suelo Urbanizable Residencial. En su lindero norte se trata de suelo rústico común (ver plano de las NUM I2: estado actual: término) y limitando con un



camino rural, además, se puede encontrar en esa linde un edificio dedicado a equipamiento público; al sur, linda con otro camino rural, suelo éste de clasificación rústica común; al este, el sector linda con el núcleo de Santibáñez de Béjar, en concreto con unas edificaciones de promoción pública a dia de hoy inacabadas; al oeste, el sector linda con otra parcela, éste de terreno rústico común. Los parámetros de ordenación detalla del sector R3 están incluidos en la ficha del mismo dentro de las NUM de Santibáñez de Béjar, así como en las ordenanzas por las que ha de regirse. Las características del sector recogido en la ficha correspondiente son las siguientes: Superficie: 19.632 m2. Uso predominante: residencial. Usos compatibles: terciario y equipamiento. Uso prohibido: Industrial y agropecuario. Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (80% mínimo para VPP) Densidad máxima: 27 viviendas/ha Densidad mínima 20 viviendas/ha Notese que en el uso residencial no viene especificada ninguna ordenanza residencial, correspondiendo esto a la ordenación detallada que se propone en la presente modificación puntual de normas. III.1.1. Planeamiento supramunicipal. Se ha tenido en cuenta en todo momento el planeamiento supramunicipal, por lo que se ha revisado en la redacción del presente documento la normativa vigente para detectar si podría estar afectado por alguna de ellas. La normativa revisada ha sido: las Directrices de Ordenacion del Territorio de Castilla y Leon, las Directrices de Ordenacion de Ambito Subregional, los Planes y Proyectos Regionales y los Planes de Ordenacion de los Recursos Naturales. Ninguna de las descritas figuras jurídicas abarcan áreas que afecten al ámbito objeto de proyecto. IV.‐ ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD E IDENTIFICACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS. Según los datos suministrados por el Ayuntamiento, los propietarios correspondientes a las fincas incluidas son tan solo el propio Ayuntamiento. Asimismo, el sector está conformado por una única parcela catastral. Se debe hacer constar que esta información tiene un carácter orientativo, dado que la depuración de las circunstancias relativas a la propiedad ha de llevarse a cabo con posterioridad, en la fase de gestión urbanística, siendo el objetivo de la presente la elaboración y modificación del planeamiento. El cuadro que se refleja a continuación posee los siguientes datos: identificación del propietario, número de referencia catastral, número de finca registral, superficie catastral y superficie derivada del levantamiento taquimétrico, correspondientes al vigente Sector de Suelo Urbanizable R3 de Santibáñez de Béjar.



Propietario Número de ref. catastral Nº de finca registral

Superficie catastral (m2)

Superficie levantamiento taquimétrico (m2)

Ayuntamiento de Santibáñez de Béjar

37299A004003330000DS XXXXX 19.632 19.632



V.‐ ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL. El municipio de Santibáñez de Béjar pertenece a la provincia de Salamanca y se encuentra situado al sur de la capital provincial, de la que dista 60 Km. Se encuentra unido a la vía de comunicación principal A‐66 por la carretera SA‐102, que entra en el núcleo desde el sur. Su cercanía a Guijuelo y a Béjar lo convierten en un municipio relativamente bien abastecido de servicios públicos. Dentro del municipio, el sector R3 se encuentra situado al exterior del margen oeste del núcleo urbano, delimitada por la calle de las Viñas y su continuación como camino comarcal, la calle Nueva y una hilera de viviendas unifamiliares en fase de construcción y abarcan parte del paraje natural denominado “Las Viñas”. El Sector de Suelo Urbanizable R3 de Santibáñez de Béjar (Salamanca) está ordenado detalladamente a través del anexo de las NUM “Ordenación detallada del sector R3”. En él se encuentran detalladas todos los parámetros y condiciones pertinentes para permitir la urbanización de dicho sector. La clasificación del sector R3 es de suelo urbanizable, y la ficha de dicho sector se encuentra en el dcumento “Ordenacion detallada del sector R3” de marzo de 2011. Se ha de dejar constancia de que, ante la comprobación de la falta de ajuste a la realidad de los datos obrantes en las NUM, se llevó a cabo un nuevo estudio topográfico posterior con motivo de la redacción de la Modificación Puntual de Normas de dicho sector. Sin embargo, y ante la incertidumbre de la aprobación definitiva de los posteriores instrumentos de planeamiento y gestión urbanística en los que se recogen tales circunstancias de medición, para la presente Modificación Puntual se ha decidido tomar como válidos los datos aportados en las NUM, ya que la diferencia con respecto a la medición topográfica es menor a un 1% de la superficie del Sector.



ANEJOS A LA MEMORIA INFORMATIVA. ANEJO 1. Documentación Fotográfica.



ANEJO 2. Documentación de los terrenos afectados: Certificaciones catastrales y Notas Simples Registrales.



DN‐MV.‐ MEMORIA VINCULANTE. I.‐ CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD. I.I.‐ INTRODUCCIÓN. La legislación urbanística actual, tanto la de vigencia estatal como la de ámbito autonómico están permitiendo la agilización de los procesos urbanísticos y la flexibilización de su gestión. A este respecto, es reseñable la declaración de intenciones de la Ley 6/1998 de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones en el apartado 1 de su Exposición de Motivos cuando manifiesta “la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables de la política urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinaria rapidez”. Según el artículo 27.2 del RUCyL, pueden clasificarse como suelo urbanizable los terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones: a) Que su transformación en suelo urbano se considere justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos. Estas demandas deben analizarse en la memoria del instrumento que clasifique los terrenos. b) Que se incluyan en un sector cuyo perímetro sea colindante en al menos un 20 por ciento con el suelo urbano de un núcleo de población existente. El sector citado habiendo cumplido con anterioridad dichos requisitos, ya es clasificado como suelo urbanizable por las Normas Urbanísticas Municipales de agosto de 2011. El apartado a) habilita al promotor, en este caso el Ayuntamiento de Santibanez de Bejar a establecer su reclasificación en suelo urbano. Con esta modificación se pretenden conseguir las condiciones idóneas para el objetivo inicial del promotor, que no es otro que favorecer el desarrollo urbanístico óptimo del municipio, de acuerdo con la situación actual en que se encuentra. Se propone una configuración similar a la prevista en las NUM, aunque adaptando la superficie de las parcelas a la de las manzanas. De esta manera se persigue una menor repercusión del coste de urbanización por parcela. I.II.‐ CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD. Las modificaciones de los instrumentos de planeamiento deben justificar su conveniencia acreditando, entre otros aspectos, el interés público, según señala el artículo 169.3.b)1º del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. La Modificación Puntual propuesta en el presente documento tiene su base en tres aspectos fundamentales. El primer aspecto es la sencillez de la gestión urbanística: la propiedad por parte del Ayuntamiento de Santibanez de Bejar del 100% de los terrenos, lo que reduce considerablemente los trámites a



realizar, del sector mas grande (casi dos hectareas de superficie) de suelo urbanizable previsto para su conversión en suelo urbano de caracter residencial. Estos terrenos son una prolongacion natural del casco antiguo, y se encuentran bien delimitados por caminos y suelo urbano, lo que los convierte en idóneos para constituirse en expansión del nucleo. La linea de contacto del perimetro del sector R3 con el suelo urbano de Santibanez de Bejar es de 162 metros, lo que es un 26,60% de la longitud del perimetro del sector (611 metros en total): se cumple, por tanto, el articulo 27.2.a) del RUCyL. Esta modificacion de las Normas Urbanisticas Municipales esta amparado por el articulo 169.1 del RUCYL, ya que es de poca entidad, lo que obvia la revision de las NUM. El Ayuntamiento de la corporación municipal pretende introducir esta modificación a las Normas Urbanísticas Municipales de Santibáñez de Béjar amparándose en este recurso que permite la legislación vigente, para satisfacer la demanda de nuevas viviendas de promoción privada. Las condiciones exigidas para el acceso a una vivienda de promoción pública son de difícil compleción por parte de la población de Santibáñez de Béjar que pretende obtener una vivienda en propiedad en el núcleo urbano del municipio. Con vistas a dinamizar la actividad económica del municipio y a afianzar a la población con viviendas nuevas que satisfagan sus expectativas y necesidades, se propone la aprobación de esta modificación puntual. El fin pretendido es una mejor adaptación del marco normativo urbanistico a las actuales circunstancias economico‐sociales, ya que en la actualidad el porcentaje de viviendas de promocion publica no favorece la construccion de dicho tipo de viviendas, por no encajar en los baremos actuales los demandantes de Santibanez de Bejar. Como medida complementaria en la justificación de la necesidad de la presente modificación puntual de las Normas Urbanisticas Municipales, se adapta la anchura de las aceras a la legislación de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas vigente, pasando de 1,50 metros de anchura mínima a 1,80 metros de anchura mínima. Esta medida que pretende introducir la modificación propuesta actualiza la normativa de aplicación y garantiza la eliminación de trabas urbanísticas a la movilidad peatonal. Se mantiene la ubicación de la rampa planeada en las NUM, para salvar el desnivel cuyo desarrollo permite recuperar el 6% de pendiente máxima. II.‐ OBJETO. Se realiza el presente trabajo de las Normas Urbanísticas Municipales con el fin de determinar la modificación puntual de las vigentes NUM en tres aspectos: 1.‐El primero de los aspectos es cambiar el actual índice del porcentaje de las viviendas de promoción pública (80%) en el sector de suelo urbanizable R3 a un nuevo porcentaje más ajustado a la conveniencia del interés público (30%).



2.‐Asimismo, se pretende modificar la alineación del viario existente adaptando la anchura de las aceras a la legislación de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas vigente, pasando de 1,50 metros de anchura mínima a 1,80 metros de anchura mínima, así como alguno de los radios de giro de las esquinas de algunas manzanas, más adaptados al tráfico previsto. 3.‐ Dentro de la ordenación de las manzanas, se pretende redistribuir las superficies destinadas a las viviendas de protección pública, para ajustarlas a los nuevos porcentajes propuestos. Esto conlleva la nueva ordenación detallada (su calificación, su tipología edificatoria, su uso y edificabilidad) así como la previsión de los sistemas locales (servicios urbanos, viales, aparcamientos, espacios libres y equipamientos públicos); además de eso, se calcula el aprovechamiento medio y se delimitarán las unidades de actuación; No procede en este caso incluir una relación de usos fuera de ordenación, y se señalan los plazos para cumplir los deberes urbanísticos. Debido al obligado cumplimiento de la densidad poblacional mínima y máxima por hectárea, se plantea la variación de la parcelación y alineación del viario existente en las NUM de Santibáñez de Béjar, asimismo como la ubicación de las parcelas reservadas para Espacios Libres Públicos (y su cumplimiento del artículo 105.2 del RUCyL) y para Equipamientos Públicos. Se pretende conseguir el maximo aprovechamiento posible, teniendo en cuenta la parcela minima que define la ordenacion detallada dentro de las ordenanzas reguladoras del sector R3 dentro de las NUM, siendo de 136 m2 para las de uso residencial de protección pública y de 220 m2 para las de uso residencial de promoción libre. Asimismo, ese apartado define los retranqueos de manera concisa. En concreto, las determinaciones de ordenación detallada que se completan o modifican son las siguientes: 1. Variación del trazado viario, proponiéndose una nueva solución más efectiva y adecuada al uso previsto y de menor repercusión sobre la superficie total del ámbito. Las reservas de suelo para las vías públicas del sector así como las correspondientes a las plazas de aparcamiento de uso público cumplen lo establecido en el artículo128 del RUCyL. 2. Nueva formalización de las bolsas de suelo residencial, en relación con el nuevo trazado viario propuesto y con el nuevo índice de integración social. 3. Corrección en la localización y ampliación de la reserva destinada a Espacios Libres Públicos para su mejor adaptación a la red viaria. 4. Nuevas condiciones normativas, derivadas tanto de la adaptación a la legislación vigente como a la nueva ordenación propuesta. III.‐ DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN. EXAMEN Y ANÁLISIS PONDERADO DE LAS ALTERNATIVAS POSIBLES.



En el apartado 2.1.2 del documento nº 4, la Memoria Normativa, se detallan los cinco sectores de suelo urbanizable definidos por las NUM. Existen cuatro sectores de uso predominantemente residencial y uno de uso industrial. De estos sectores, son tres los que propusieron las NUM, de los cuales dos son de caracter residencial y solo uno industrial. De los nuevos sectores eminentemente residenciales, uno de ellos es el denominado R3, propiedad del Ayuntamiento, el sector considerado por la presente modificacion. La extensión en superficie del ambito de ACTUACION no llega a 2 hectareas (un total de 19632 m2 según figura en las Normas Urbanisticas de Santibanez de Bejar), lo que supone un numero de viviendas lo suficientemente pequeño (entre 53 y 40 viviendas segun las actuales NUM) para no suponer un incremento notable en el numero de viviendas de Santibanez de Bejar (alrededor del 6%). Este leve aumento en la superficie construida total del nucleo urbano permite conseguir los objetivos primordiales de dinamización de Santibanez de Bejar y de satisfacer la demanda de vivienda requerida al Ayuntamiento. La modificacion propuesta presente pretende rebajar el porcentaje de vivienda de promocion publica del actual 80% al 30%, redistribuyendo las parcelas destinadas a este tipo de vivienda, dispuestas a tal efecto dentro del área de actuacion. Se mantiene la configuracion de las calles, aunque se modifica la parcelacion dentro de las manzanas. Se cambia la distribución interior de las parcelas en cuanto a las áreas destinadas a las distintas ordenanzas residenciales (viviendas de protección pública, viviendas libres, y dentro de ellas, viviendas agrupadas y viviendas pareadas), siguiendo parcialmente la ordenacion anterior, con lo que se modifica la superficie construida lucrativa y el aprovechamiento medio del sector. La subparcelación interior de las parcelas será objeto del subsiguiente documento de planeamiento de desarrollo, posterior a la aprobación de esta modificación puntual de normas. Se mantiene en líneas generales la propuesta de las NUM, con lo que se extrae de ellas el análisis planteado por su equipo redactor: “El equipo redactor examinó diferentes posibilidades con el fin de resolver el problema de las pendientes de las calles, optando por la que se propone por ser la que solucionaba el porcentaje mayor de los casos. En cuanto a la distribución espacial de los usos, se optó por acercar al máximo el equipamiento público al casco urbano existente, con el fin de mejorar el acceso al mismo por un número mayor de personas. Los espacios libres públicos se utilizan fundamentalmente para lograr una transición suave entre el espacio urbano y el natural, por lo que se disponen fundamentalmente en el extremo oeste del sector.” IV.‐ REGIMEN URBANISTICO. DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN.



IV.1. Sobre las determinaciones de ordenación general. La presente modificación puntual respeta las pautas globales que determinaron la ordenación general establecida por las NUM de Santibáñez de Béjar para el sector de referencia, tal y como se desprende de los objetivos y propuestas de ordenación contenidos en la presente Memoria. Así pues, los parámetros de ordenación general que se mantienen, según el artículo 122 del RUCyL, son los que se señalan a continuación:

- Uso predominante del sector: el uso residencial. - Plazo para establecer la ordenación detallada: se mantienen las detalladas en las NUM de

referencia, con independencia de la modificación planteada en cuanto a la ordenación detallada señalada en el mismo.

Por el contrario, las modificaciones de ordenación general planteadas y que se analizan en el presente apartado es única: la variación del índice de integración social IV.2. Sobre las determinaciones de ordenación detallada. IV.2.1. Variación del trazado viario. La modificación del trazado viario se adapta a la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, Documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados. De las aceras previstas en las NUM, de 1,50 metros de anchura, se pasa a aceras de 1,80 metros. Esto modifica las superficies de toda la propuesta, readaptando el número de plazas de aparcamiento de uso público, en cumplimiento con lo establecido en el art. 128 del RUCyL. El número total de plazas de aparcamiento es de 80. Según el artículo 128 del RUCyL, debe preverse una plaza de aparcamiento público por cada 100 m2 construibles. De la ficha del sector se extrae que:19.632 x 0,4 = 7876 m2. 7876 m2/100m2/plaza = 78,76 plaza de aparcamiento público mínimo. Por tanto, se demuestra que la reserva propuesta para el sector supera la reserva legal exigida. Por último, en cumplimiento de la normativa estatal y regional de accesibilidad, se estima una reserva de plazas para minusválidos de uso público del 40%, lo que supondría un total de 11 plazas situadas en el viario público. Dichas plazas cumplirán las dimensiones y condiciones establecidas al respecto por la normativa de accesibilidad citada. Asimismo, se cambia el radio de giro de algunas esquinas de manzana, con el objeto de adaptarlos al tráfico rodado previsto, lento , de baja densidad, y con previsión de turismos en su mayor parte, así como con el objetivo de regularizar las manzanas, favoreciendo una ulterior subparcelación más racional. Aparte de estas ligeras variaciones, se mantiene esencialmente el esquema propuesto por las NUM en el documento de la ordenación detallada del sector R3. IV.2.2. Nueva formalización de las bolsas de suelo residencial, en relación con el nuevo trazado viario propuesto.



La modificación del trazado viario y la nueva formalización del suelo dedicado a uso residencial hace que la superficie de éste sea de un nuevo valor al propuesto por las NUM. El total de suelo residencial es el siguiente, dividido en las categorías de suelo destinado a vivienda de protección pública y vivienda libre. Vivienda de protección pública: Vivienda libre: IV.2.3. Corrección en la localización y ampliación de la reserva destinada a Espacios Libres Públicos. La modificación del trazado viario y la nueva formalización del suelo destinado a Equipamientos Públicos y a Espacios Libres Públicos hace que la superficie de éste sea de un nuevo valor al propuesto por las NUM. Superficie EQ‐P: Superficie ELP: V.‐RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LAS DISPOSICIONES GENERALES DE APLICACIÓN DE LA LEY DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN Y DE SU REGLAMENTO. V.1. Sobre el instrumento de planeamiento general afectado. Las Normas Urbanísticas Municipales han sido aprobadas definitivamente con fecha 24‐08‐2011. Las normas vigentes (N.U.M.) complementan y amplían en gran medida las normas subsidiarias anteriores. Estas Normas se redactan de acuerdo a la Ley 5/99 de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y a su Reglamento. Sin embargo, ambas normas han sido modificadas con posterioridad ‐ la Ley 4/2008 de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo, y el Decreto 45/2009 de 9 de julio, respectivamente ‐ para su adaptación a la legislación básica del Estado en dicha materia, por lo que hay que tener en cuenta lo dispuesto por su Disposición Transitoria Primera, que dice que los municipios deberán adaptarse a lo dispuesto en la Ley 4/2008 cuando procedan a la elaboración ó revisión de su planeamiento general, y añade que “…las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico deben también cumplir lo dispuesto en esta Ley, si bien tan sólo en las determinaciones que sean objeto de modificación.” A tenor de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera, la presente Modificación no resulta afectada por la prohibición señalada en su apartado a) 8º, dado que no se trata de un municipio con más de 5000 habitantes, para los cuales ‐hasta su adaptación a la LUCyL‐ está limitada la aprobación no sólo de las modificaciones de planeamiento general sino también de los instrumentos de planeamiento de desarrollo desde el 3 de marzo de 2009. V.2. Sobre la delimitación del sector. El límite del sector de suelo urbanizable R3 de Santibañez de Béjar no ha sido alterado en la presente modificación puntual de Normas Urbanísticas. El ámbito ya cumplía el objetivo genérico marcado por el artículo 35 de LUCyL, en el que se busca la mejora de la calidad de vida de la



población a través del control de la densidad edificatoria, atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenacion urbanistica, utilizando preferentemente como limites sistemas generales, terrenos de dominion publico u otros elementos geograficos determinantes, como asi sucede en el presente caso a traves de la modificacion. V.3. Sobre la ordenación urbana. Según lo señalado en el artículo 34.1 de la Ley 5/99, se culmina la ordenación de las parcelas integrantes en el Sector de suelo urbanizable R3 de Santibañes de Bejar, cumpliéndose el objetivo del planeamiento urbanístico en dicho ámbito con la resolución de la necesidad tanto de suelo residencial y de servicios como dotacional previsto por las NUM vigentes. V.4. Sobre la sostenibilidad y la protección del medioambiente. Asimismo, se observa el contenido del artículo 36 de la LUCyL en relación a la sostenibilidad y protección del medioambiente, pues las determinaciones que la presente modificación puntual completa son las contenidas en las propias NUM de Santibañez de Béjar, como es el mantenimiento de la densidad edificatoria de acuerdo a los cambios de la ordenación propuesta, así como el rediseño de la red de vías públicas. Por último, el planeamiento previsto ya tenía como objetivo la protección del medioambiente al introducir soluciones que pueden acreditar la disminución del impacto contaminante del tráfico motorizado con la reducción al mínimo de los viales de acceso a las viviendas, Asimismo, señalar que no se encuentra en el ámbito de ampliación ningún elemento natural conocido susceptible de ser alterado. V.5. Sobre la protección del patrimonio natural. El artículo 33 de la LUCyL señala que El planeamiento urbanístico ha de llevar a cabo la ordenación del uso del suelo así como el establecimiento de sus condiciones para la transformación ó conservación del mismo. En la presente modificación puntual no se ha producido ningún cambio en la clasificación del suelo, por lo que no había suelo protegido susceptible de ser modificado. V.6. Sobre la protección del patrimonio cultural. No se poseen datos que identifiquen el área afectada como potencialmente sensible a hallazgos arqueológicos. En cualquier caso, en la tramitación del expediente se observará el procedimiento que marque la Comisión Territorial de Patrimonio Cultural de Salamanca en cumplimiento de la legislación vigente. V.7. Sobre la calidad urbana y la cohesión social. El artículo 38 de la Ley5/1999 de Urbanismo de Castilla León (y sus actualizaciones) plantea como objetivo la previsión de dotaciones urbanísticas, justificado en la ordenación detallada del sector de suelo urbanizable R3 del presente documento. A fin de fomentar la cohesión social se da solución a las necesidades de la población de Santibañez de Bejar y se mantiene el índice de integración social en los márgenes previstos por la Ley,



procurando la variedad de tipologías, usos y actividades, dentro de las limitaciones establecidas en la ficha del sector. V.8. Sobre la modificación del instrumento de planeamiento general. Según lo establecido en el artículo 169.3 del RUCyL, esta modificación contiene las determinaciones adecuadas a su finalidad, como son las correspondientes a los cambios tanto de la ordenación general como detallada especificados con anterioridad. Asimismo, integra los documentos necesarios para reflejarlos adecuadamente, incluído el denominado Memoria Vinculante, en la que se justifica la conveniencia de la modificación acreditando su interés público, se identifican pormenorizadamente las determinaciones de las NUM que se alteran y se refleja el estado actual y el propuesto y se analiza la influencia de la modificación sobre el modelo territorial definido. El apartado 4 del citado artículo 169 del RUCyL expresa que la aprobación de la modificación de los instrumentos de planeamiento urbanístico debe ajustarse al procedimiento establecido para la aprobación de los mismos, por lo que en este caso, al tratarse de la modificación de las NNSS, su aprobación definitiva deberá llevarse a cabo por la Comisión Territorial de Urbanismo de Salamanca. En relación a la aplicación del artículo 173 del RUCyL, puesto que ha quedado acreditado el mantenimiento o reducción del volumen edificable dentro de los márgenes marcados por la ley, se observa que no ha sido necesaria la ampliación de las superficies destinadas a quipamientos públicos y espacios libres públicos que ya venían especificadas en la ordenación detallada del sector R3 contenida en las NUM de Santibáñez de Béjar aprobadas. VI.‐ RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LAS NUM DE SANTIBÁÑEZ DE BÉJAR Se considera que la modificación propuesta afecta muy levemente ‐y siempre de forma positiva‐ al modelo territorial definido por las NUM de Santibañez de Bejar, ya que se trata solamente de la modificación de unas determinaciones de ordenación general que sirven para aumentar el suelo residencia de Santibañez de Bejar sin disminuir las dotaciones urbanísticas previstas. VII.‐ RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LA ORDEN FOM/1572/2006 En relación con la ORDEN FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico (ITPLAN), el presente documento se encuentra vinculado no sólo a lo establecido para las NUM al tratarse de modificar determinaciones de ordenación general, sino también al denominado Caso I señalado en el artículo 25, puesto que tiene por objeto completar y modificar las determinaciones de ordenación detallada establecidas desde el planeamiento general. La estructura de la documentación



presentada se corresponde con la establecida para ambos supuestos por la citada Instrucción. VIII. RELACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL CON LA NORMATIVA SECTORIAL VIII.1. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre carreteras El sector R3 de suelo urbanizable de Santibanez de Bejar se encuentra situado en la parte oeste de Santibañez, a unos 300 metros de distancia de la carretera Nacional de acceso al núcleo urbano. Por lo tanto, no se encuentra afectado por la denominada “zona de afección” establecida en la Ley 25/1998, de Carreteras y por el RD 1812/1994 por el que se aprueba el Reglamento General de Carreteras, que consiste en dos franjas de terreno a ambos lados de la carretera, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación a una distancia de 8 metros. VIII.2. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre accesibilidad El Reglamento de Accesibilidad y supresión de barreras implica la previsión de anchos mínimos de aceras libres de obstáculos y aparcamientos especiales en la cuantía definida por el propio Reglamento y por la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, Documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados, además de pendientes máximas del 6%, lo que ha constituido una de las principales dificultades, si bien se ha resuelto en todos los casos menos en un punto, en el que se ha dispuesto una rampa peatonal para salvar el desnivel cuyo desarrollo permite recuperar el 6% de pendiente máxima. VIII.3. Justificación del cumplimiento de la legislación sobre ruido Las NUM de Santibañez de Bejar, en su aprobacion definitiva, incluyen un plano con las zonas de afeccion por ruidos. En dicho plano se aprecia que el ambito objeto de la presente modificacion se encuentra calificado como area levemente ruidosa. La aprobación de esta modificación pasaría a calificar los terrenos como “area tolerablemente ruidosa”. Se adjunta plano al efecto. VIII.4. Justificación de la prevision de los sistemas locales. En los planos adjuntos se especifican los servicios urbanos a incluir en el ulterior proyecto de urbanizacion, así como se ha consultado al Organismo de Cuenca , según prescribe el artículo 104 del RUCyL, obteniendo de ellos la información a incluir. En el informe PP18433‐11‐SA vienen especificadas las previsiones y caracterísiticas para el sistema de abastecimiento de agua. Los servicios urbanos a incluir se conectaran a los existentes en el nucleo urbano, garantizando así el suministro y evacuación de agua, el suministro de energia electrica y el servicio de telecomunicaciones.



IX.‐ RESUMEN EJECUTIVO El presente apartado responde a lo previsto en el artículo 130.b)3º del RUCYL, que requiere la inclusión de un capítulo denominado “Resumen ejecutivo” con el contenido que se indica a continuación: 0.‐ Asunción de las directrices y subsanación de las deficiencias detalladas en el informe emitido por la Ponencia Técnica de la Comisión Territorial de Urbanismo de Salamanca relativo a la solicitud de informe sobre la Modificación de NUM con ordenación detallada del sector R3 (Expte: 141/12). 0.1.‐ La calificación urbana de cada manzana viene especificada en el plano P02 y en el anexo 2 0.2.‐ La tipología edificatoria viene detallada en las ordenanzas reguladoras, siendo ésta ya definida en las propias NUM ya aprobadas. 0.3.‐ Se especifica el número máximo y mínimo de viviendas para cada manzana en el plano P02. 0.4.‐ Las zonas verdes de las manzanas M2, M5 y M6 no se contabilizan en el cómputo de la superficie de espacios libres públicos, modificandose el cálculo de éstos. 0.5.‐ Se subsanan las erratas referentes a superficies y edificabilidades de los anexos 1 y 2 0.6.‐ Se calcula correctamente el aprovechamiento medio del sector, resolviendo satisfactoriamente la incidencia detectada. 0.7.‐ Se calcula correctamente las superficies minimas a reservar para equipamientos publicos y espacios libres públicos, resolviendo satisfactoriamente la incidencia detectada. 0.8.‐ Se suprime del presente proyecto la definicion de la parcelacion, por corresponder al subsiguiente proyecto de actuacion. 1.‐ Modificación de la ficha del sector R3. Tal y como se explicita en la parte DN‐NU (Documentación Normativa‐Normativa Urbanística) la ficha del sector R3 pasa a ser modificada para otorgarle un 30% al índice de integración social, previamente 80%. 2.‐ Ámbito en el que se suspende el otorgamiento de licencias urbanísticas Tal como se indicará en el apartado correspondiente a la tramitación del presente proyecto, el ámbito en el que se suspende el otorgamiento de determinadas licencias urbanísticas es el correspondiente a las parcelas comprendidas en el sector de suelo urbanizable R3 de Santibáñez de Béjar. 3. Duración de la suspensión del otorgamiento de licencias urbanísticas La duración de la suspensión alcanzará desde la publicación oficial del acuerdo que la produce hasta la entrada en vigor de la presente Modificación Puntual que la motivó, ó como máximo durante 2 años por tratarse de un instrumento de planeamiento general, de acuerdo a lo establecido por el artículo 156 del RUCyL.



4. Modificación de la ordenación detallada. La ordenación detallada resulta afectada por modificarse por cuestiones de adaptación a la Normativa de Accesibilidad vigente el tamaño de las aceras. Asimismo, la modificación de las manzanas (o partes de las mismas) en su asignación de ordenanzas municipales afecta al cálculo del aprovechamiento medio y de las cesiones obligatorias al Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 128 del RUCyL. Se advierte que se ha seguido la parte de las NUM que ordenaban detalladamente el sector, a excepción de los cambios a introducir, leit‐motiv de la presente modificación puntual de Normas. Pueden aparecer extractos literales de las NUM que no se han variado, para favorecer su rápida aprobación por parte de los organismo pertinentes y porque no son objeto de esta modificación.



X.‐ PLAN DE ETAPAS Se establece una sola etapa, coincidente con la unidad de actuación que abarca todo el Sector. XI‐ TRÁMITE AMBIENTAL Respecto al trámite ambiental, se recaban las conclusiones del expediente E.I.A.‐SA‐11‐25 (CLPA) en el que se expresa la no necesariedad de un estudio de impacto ambiental, emitido dicho informe en la tramitación de las NUM de Santibáñez de Béjar. Asimismo, la poca entidad del ámbito de la modificación a introducir, y el hecho de que no varía en nada relevante (densidad edificatoria o cambio de ordenanzas de edificación que provoque un impacto mayor en el Medio Ambiente del que ya se planteaba en las NUM) favorece la desestimación, a juicio de quien suscribe, de la realizacion de evaluacion de impacto ambiental del presente documento. XIi.‐ TRAMITACIÓN E INFORMACION PUBLICA 1. Sistema de actuación.‐ La existencia de un solo propietario en este caso coincidente con la Administración actuante aconseja proponer el Sistema de Concierto (arts. 78 y 79 de LUCYL). No obstante, el Ayuntamiento podrá optar por ceder en concurso público a uno o varios promotores privados el desarrollo de la actuación, reservándose en este caso el 10% del aprovechamiento lucrativo, que podrá hacerse efectivo en suelo urbanizado o en su valor económico equivalente. 2. Gestión de la actuación integrada.‐ El sector R‐3 se constituye en la base territorial del desarrollo de la unidad integrada. Se prevé su desarrollo en una sola unidad de actuación que abarca la totalidad del Sector. 3. Plazos para el desarrollo de la unidad integrada.‐ Una vez aprobadas definitivamente las Normas Urbanísticas Municipales, se establece un plazo de cinco años para la ejecución de la urbanización, desde el momento de su adjudicación a un promotor privado, en el caso de que el Ayuntamiento opte por este procedimiento. El Ayuntamiento, no obstante, podrá modificar los plazos conforme al art. 58. 3 b) de la LUCYL. 4. Informacion publica. Se realizará conforme a lo dispuesto en los articulos 52.2 y 142 de la Ley de Urbanismo de Castilla y Leon y de los articulos 154.3, 155 y 432 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y Leon. XIII.‐ EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN 1.‐ Ejecución de las obras de urbanización.‐ Por tratarse de un proyecto que se tratará como una unidad de actuación todo el sector en sí, la ejecución de la urbanización se realizará en una única fase, una vez se encuentre aprobado el subsiguiente proyecto de urbanización.



2. Conservación de la urbanización.‐ Por tratarse en principio de una actuación pública, el Ayuntamiento conservará la urbanización, una vez recibidas las obras. Si se optara por concurrencia pública, la forma de conservación se recogerá en el proyecto de Actuación.



DN‐NU.‐ NORMATIVA URBANÍSTICA

I. NORMATIVA ACTUAL.

I.1. Ficha particular del sector R3, e identificación catastral de la parcela afectada. El sector completo está constituido por una unica parcela catastral, de número 37299A004003330000DS. Superficie: 19.632 m2. Uso predominante: residencial. Usos compatibles: terciario y equipamiento. Uso prohibido: Industrial y agropecuario. Edificabilidad: 0,4 m2/m2 (80% mínimo para VPP) Densidad máxima: 27 viviendas/ha Densidad mínima 20 viviendas/ha I.2. Ordenanzas reguladoras de aplicación. Se extraen literalmente de las NUM de Santibanez de Bejar, del anexo de ordenación detallada del sector R3, aprobadas el 24 de agosto de 2011, donde vienen detalladas todas las caracteristicas que atañen al posterior desarrollo del sector. En él vienen explicitadas claramente las posibilidades de que se produzcan retranqueos en las edificaciones residenciales, depediendo de si son viviendas de protección pública, viviendas libres o equipamiento público. Se modifica el capitulo cuarto “CONDICIONES DE EDIFICACION” para solucionar las deficiencias detectadas en el informe preliminar de la Ponencia de la Comision Territorial de Urbanismo de fecha 19 de octubre. ORDENANZAS REGULADORAS Capítulo I NORMAS GENERALES DE ACTUACION Articulo 1. Ambito y jerarquia.‐ a) Las presentes Ordenanzas, junto con el resto de los documentos que componen el Plan Parcial, seran de aplicacion en todo el ambito del Sector R‐3. Las ordenanzas tendran siempre aplicacion prioritaria. b) Estas Ordenanzas constituyen las normas Urbanisticas detalladas de las Normas Urbanisticas Municipales definitivamente aprobadas, de modo que se acudira a estas complementariamente para cualquier concepto no regulado por las primeras y, en segundo lugar a las Normas Subsidiarias y Complementarias de la Provincia de Salamanca, en todo aquello que no sea contradictorio con la LUCYL y el RUCYL. Articulo 2. Vigencia, revision y modificaciones.‐ a) La Ordenacion Detallada tiene vigencia indefinida. b) Entendiendo por revision el concepto definido en el art. 57 de LUCYL y por modificaciones el contenido del art. 58 de la misma Ley, se podra modificar o completar la Ordenacion Detallada de modo independiente a las Normas Urbanisticas mediante un Estudio de Detalle, siempre que no se modifiquen las determinaciones de ordenacion general (art. 45 de LUCYL).



c) La modificacion la Ordenacion Detallada se tramitará como modificacion de las Normas Urbanisticas Municipales, cuando afecte a las determinaciones de ordenacion general contenidas en estas ultimas. Articulo 3. Licencia de obras.‐ Son actos sujetos a licencia los contenidos en el art. 97 de la LUCYL y 288 del RUCYL. Se consideraran obras menores las que exijan una técnica sencilla y tengan escasa entidad constructiva y economica, no debiendo contender determinaciones relativas a cimentacion, estructura ni a la implantacion de instalaciones de todo tipo, aunque si a la reparacion de estas. Tampoco comportaran riesgos graves y evidentes en materia de seguridad y salud en el trabajo. La documentacion exigible sera evaluada por el Ayuntamiento en cada caso. Todas las demas obras seran consideradas mayores y requeriran la inclusion de proyecto tecnico firmado por profesional competente con arreglo a la Ley de Ordenacion de la Edificacion, visado por el Colegio Profesional correspondiente. La obra sera dirigida y coordinada en cuanto a seguridad y salud en el trabajo por tecnicos competentes para ello, cuya identidad sera comunicada por escrito al Ayuntamiento. Todas las obras mayores estarán sometidas a su finalización a licencia de primera ocupacion, comportando esta para las viviendas su habitabilidad. La documentacion necesaria para la solicitud de esta licencia sera la fijada en las Ordenanzas Municipales y, si estas no existieran, podran ser determinadas por acuerdo del órgano de gobierno de modo provisional hasta su tramitacion. Articulo 4. Ejecucion de las obras de urbanizacion.‐ Las obras podran comenzar, tras la correspondiente acta de replanteo, después de la aprobación definitiva del Proyecto de ACTUACION por parte del Ayuntamiento, siempre que este contenga las determinaciones completas de urbanizacion. Art. 5. Terminología de conceptos.‐ Las siguientes definiciones seran de aplicacion a los conceptos correspondientes contenidos en la normativa de suelo urbano y suelo rústico Acceso.‐ Tipo de comunicacion exigible a una parcela edificable con el resto del sistema viario general. En suelo rústico, categoría máxima de la via general ala cual es posible acometer directamente. Alero.‐ Extremo inferior y remate de una cubierta inclinada. Alineacion de calle.‐ Linea de separacion entre el espacio privado individual vinculado a la posibilidad de edificar y el espacio comun no edificable. La alineacion se llama exterior cuando el espacio comun es de dominio y uso publico y alineacion interior, cuando el espacio comun es privado (ejemplo: patio de manzana). Altura máxima.‐ Expresión del numero de plantas totales sobre una rasante prefijada, que pueden autorizarse en una edificacion, con indicación simultánea de la altura en metros lineales desde dicha rasante hasta el remate superior del paño vertical, aunque el ultimo forjado fuese inferior. Aprovechamiento bajo cubierta Es el espacio utilizable comprendido entre el ultimo forjado horizontal y las vertientes de cubierta. Diseño normal.‐ Forma arquitectonica comun en una determinada zona. Su prescripcion orienta hacia la adaptación flexible y general a una determinada imagen de un conjunto urbano o paisajístico. Diseño libre.‐ Forma arquitectonica no vinculada a ninguna tipologia determinada. Diseño tradicional.‐ Forma arquitectonica que se adapta con rigor a los invariantes de la tipologia arquitectonica de una determinada zona. Su prescripcion tiene la intención de proteger un determinado ambiente urbano o natural. Documentacion.‐ Elementos graficos o escritos que es preciso adjuntar a una peticion de licencia. Edificabilidad.‐



Expresión numerica en metros cuadrados o metros cubicos, de la superficie o volumen construible sobre cada unidad de superficie de una parcela. Se computarán todas las plantas sobre rasante y los semisotanos que superen la altura media de 1 metro sobre dicha rasante, medido en el punto medio de cada fachada o desde la linea teorica que une el punto mas alto y mas bajo cuando la parcela se desarrolla entre dos calles a distinta cota. Edificacion auxiliar.‐ Aquella que alberga usos de apoyo a la actividad principal vinculada a un territorio. Edificacion normal.‐ Forma habitual de producirse los agrupamientos de edificios en un determinado ambito, previamente definido (entre medianeras, aisladas, etc.), vinculada a un uso también generalizado, asi como los tipos edificatorios propios de una comarca, tanto en su volumetría como en sus elementos mas significativos de diseño y materiales. Edificacion singular.‐ Forma excepcional de disposición arquitectonica y/o de uso, dentro de un conjunto homogeneo previamente delimitado. Finca.‐ Unidad territorial en Relacion con la propiedad. Urbana: Unidad de propiedad reflejada en el catastro urbano vigente. Rustica : Idem. reflejada en el catastro de rustica vigente. Fondo maximo.‐ Expresión numerica en metros lineales de la distancia máxima edificable desde una Alineacion. Limite de Edificio.‐ Linea poligonal cerrada, dentro de los limites de propiedad, que define el contorno de un edificio en contacto con el terreno. Esta formado por limites con espacio publico (fachada exterior), limites con terreno de la misma propiedad (fachada interior) y limites con otras propiedades (pared limite de propiedad). Si esta última pared es comun para dos propiedades, sera pared medianera. Limite de Propiedad.‐ Linea poligonal cerrada, que define un derecho de propiedad. Esta formadopor limites con otro suelo edificable y limites con espacio publico. Materiales comunes.‐ Elementos constructivos de caracter neutro. Su prescripcion debe entendersecomo idea de referencia para no alterar sustancialmente una determinadaimagen general de un ambito urbano o natural. Materiales libres.‐ Elementos y técnicas constructivas no vinculadas a una determinada tipologiaconstructiva. Materiales tradicionales.‐ Elementos constructivos empleados de forma habitual en una Comarca Urbanistica (C.U.) y, en general, relacionados con la proximidad de los puntosde extracción o fabricación. Ocupacion en planta.‐ Relacion en tanto por ciento entre la superficie de la proyección horizontal del contorno de la edificacion y la superficie total de la parcela afectada Ocupacion máxima.‐ La ocupacion en planta máxima permitida para cada uso y Comarca Urbanistica. Organización interna.‐ Disposición general interior de un edificio o tipologia edificatoria ligada a una actividad. Parcela.‐ Unidad territorial delimitada físicamente por elementos reconocibles, base referencial de la normativa. En general, coincide con cada finca matriz o finca original en el suelo rústico (antes de una posible parcelacion) y con las unidades territoriales vinculadas a cada edificacion en suelo urbano (antes de posibles agrupaciones de propiedad). Parcela minima.‐ Superficie y dimensiones minimas que se prescriben para un territorio vinculado a un uso determinado. Patio.‐ Espacio vacio que proporciona luz y ventilación a una edificacion. Interior: cuando todo el espacio pertenece a la misma parcela. Mancomunado: cuando esta compartido por mas de una propiedad, existiendo documento fehaciente que lo acredita.



De Manzana: espacio delimitado por una Alineacion interior. Proyecto.‐ Documento tecnico definido segun el art. 4 de la Ley de Ordenacion de la Edificacion. Proyecto basico.‐ Documento firmado por tecnico competente, que define geometricamente un objeto construible. Es apto para la tramitacion de la licencia, pero no para su concesión efectiva y, en ningun caso, para comenzar la obra. Proyecto de ejecucion.‐ Documento firmado por tecnico competente que define constructiva y tecnologicamente un objeto. Es apto para la concesión efectiva de la licencia y, en todo caso, para el comienzo de las obras. Rasante.‐ Cota o nivel en cada punto de una Alineacion (suelo urbano). Cota o nivel en cada punto del terreno natural (suelo rústico). Retranqueo.‐ Distancias desde una edificacion a los linderos de la parcela que ocupa u otra linea de referencia previamente establecida (por ejemplo, eje de una carretera, Alineacion marcada). Sótano.‐ Superficie construida cuya altura no supera, en ningun punto, 1 metro sobre la rasante, en el punto medio de cada fachada y desde la linea teorica que une el punto mas alto y mas bajo de una parcela que se desarrolle entre dos calles a distinta cota. Superficie.‐ Capacidad en unidades métricas cuadradas de una parcela o edificacion. En parcelas se considera superficie la neta de titularidad y en edificacion la construida con todas las dependencias de que se sirve. Tipologia arquitectonica.‐ Forma de manifestación edificatoria representativa, que contiene elementos constantes en cuanto a diseño, materiales y organización interna. Tramos de manzana.‐ Longitud de fachada continua, entre dos vias publicas consecutivas. Uso Global (SU).‐ Utilización del suelo, segun las categorías que clasifican la actividad humana, con influencia en el caracter del territorio. Uso Detallado.‐ Subdivisión de las categorías de uso global en las diferentes formas de producirse la actividad humana, que condiciona la utilización del suelo. Uso pormenorizado.‐ Calificación predominante de determinado suelo, identificado territorialmente en el plano de zonificación. Capítulo II REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO Art. 6. Relacion de Usos globales y detallados.‐ 1.Uso Residencial.‐ Se distinguen dos usos detallados 1.1. Residencial de protección publica 1.2. Residencial libre 2. Uso Industrial.‐ Es incompatible, pero podran autorizarse los talleres domesticos, de hasta 50 m2 de superficie y 3 Kw de potencia electromecanica 3. Uso terciario.‐ Esta compuesto por los siguientes usos detallados, en convivencia con el uso predominante residencial o con el de equipamiento publico. 3.1. Oficinas 1ª categoría, hasta 100 m2. 3.2. Oficinas 2ª categoría, sin limite de superficie



3.3. Comercio, hasta 150 m2 3.4. Salas de reunión, recreo y turismo hasta 150 m2 4. Uso de Equipamiento.‐ 4.1. Centro culturales y docentes de 1ª categoría situados en cualquier planta 4.2. Centro culturales y docentes de 2ª categoría, sin limite, en edificio exclusivo 4.3. Instalaciones deportivas al aire libre 4.4. Instalaciones deportivas cubiertas 4.5. Residencias en regimen de comunidad de 1ª categoría, hasta 5 dormitorios dobles, hasta 250 m2 4.6. Residencias en regimen de comunidad de 2ª categoría, en edificio exclusivo 4.7. Instalaciones asistenciales o sanitarias de 1ª categoría, hasta 300 m2, en planta baja 4.8. Instalaciones asistenciales o sanitarias de 2ª categoría, en edificio exclusivo Todos los usos no contemplados en el listado deben considerarse prohibidos. Articulo 7. Relacion de usos pormenorizados: calificación del suelo.‐ el suelo se califica en los siguientes usos pormenorizados: 1. Residencial de protección publica 2. Residencial libre 3. Equipamiento publico 4. Sistema de espacios libres Cada uso pormenorizado tiene una asignación territorial única (Plano P1 “Calificación de Suelo”). Articulo 8. Compatibilidad entre usos detallados y usos pormenorizados.‐

USOS DETALLADOS

RESIDENCIAL VPP

RESIDENCIAL LIBRE

EQUIPAMIENTO

Edificacion entre medianeras de uso unifamiliar

Compatible no condicionado

Compatible no condicionado

Incompatible

Edificacion aislada de uso unifamiliar

Incompatible Compatible no condicionado

Incompatible

Talleres domesticos 50m2/3Kw

Compatible en sótano y baja



Oficinas 1ª Compatible en planta baja


Oficinas 2ª Incompatible Incompatible Compatible en edificio exclusivo

Comercio Compatible en planta baja

Incompatible Incompatible

Salas de reunión recreo y turismo

Compatible en planta baja


Centros culturales y docentes 1ª

Compatible en planta baja


Centros culturales y docentes 2ª

Incompatible Incompatible Compatible en edificio exclusivo

Instalaciones deportivas al aire libre

Incompatible Incompatible Compatible no condicionado

Instalaciones deportivas cubiertas


Residencias comunitarias 1ª


Residencias comunitarias 2ª


Instalaciones Compatible en planta Incompatible Compatible no



asistenciales 1ª categoría

baja condicionado

Instalaciones asistenciales 2ª categoría


Art. 9. Planeamiento de desarrollo.‐ Solo se preve la posibilidad de recurrir al Estudio de Detalle a los efectos siguientes: a) Modificar la ordenacion detallada contenida en la presente Ordenacion Detallada utilizando como ambito minimo el de manzana, cuando se justifique una mejor solucion debido a un analisis mas pormenorizado en funcion de la escala utilizada. b) Establecer una parcelacion distinta de la que resulte del Proyecto de ACTUACION, siempre que se cumplan las condiciones de parcela minima y no queden restos de parcelas inedificables. c) Proponer una ordenacion de volúmenes edificables cuando las dificultades topograficas aconsejen su tramitacion previa a la redacción del proyecto. Art. 10. Parcelaciones.‐ Las parcelas edificables se establecen en los planos con caracter indicativo, a afectos del cálculo de los costes de urbanizacion y del recuento de aparcamientos en funcion de la prevision de accesos. La distribución definitiva de las parcelas podra estar contenida en el Proyecto de ACTUACION, que se tramitará simultáneamente al Proyecto de Urbanizacion, pudiendose variar el numero y la amplitud de los accesos a las parcelas, si bien se mantendran las siguientes determinaciones de la Ordenacion Detallada, que también se conservara en caso de nueva distribución parcelaria que posteriormente a la aprobación del Proyecto de ACTUACION se tramite mediante un Estudio de Detalle. a) Se conservara el numero de aparcamientos minimos tanto comunes como de minusvalidos. b) Se podra variar la distribución de luminarias pero no su numero ni la homogeneidad del reparto de iluminación previsto en Ordenacion Detallada. c) Se debera proyectar tantas acometidas de todos los servicios como parcelas se establezcan. d) En todo caso, la distribución parcelaria se propondrá en el Proyecto de ACTUACION de tal forma que no queden parcelas inferiores a las que establezca la presente normativa para cada uso pormenorizado. Capítulo III CONDICIONES DE URBANIZACION, SALUBRIDAD E HIGIENE Art. 11. Pavimentacion.‐ El Proyecto de Urbanizacion debera dimensionar la pavimentacion de las calzadas para trafico pesado con una velocidad máxima de 30 Km/h. Las aceras seran como minimo de hormigon visto con bordillo del mismo material. Se retirara previamente de todo el Sector la capa de tierra vegetal para su reutilizacion tanto en los espacios libres de la propia urbanizacion como para cultivos exteriores. Art. 12. Abastecimiento de agua.‐ La base de cálculo para al Proyecto de Urbanizacion sera como minimo para un consumo de 200 litros por habitante y dia. Se prevera una acometida por cada una de las parcelas grafiadas en los planos del presente Plan Parcial. En caso de redistribución parcelaria, el documento que la regule definirá una acometida por cada parcela. La capacidad de la red de riego sera de 50 m3 diarios por hectárea de calle o zona verde, calculada para consumo punta de verano. Se colocara un hidrante de incendio al menos cada 100 m. de los viales afectados por el uso predominante y por equipamiento. El abastecimiento de agua procederá de la red municipal, el cual viene a su vez del embalse que proporciona agua a la Mancomunidad a la que pertenece. El Ayuntamiento expedira certificacion acreditativa de la suficiencia del abastecimiento con arreglo a los requerimientos de la Ordenacion Detallada.



Art. 13. Saneamiento.‐ Se empleará un sistema separativo, de forma que las aguas residuales vayan a la red municipal y las aguas de lluvia se resolverán llevándolas a una vaguada de escorrentia natural. Cada parcela de las grafiadas en los planos de la presente Ordenacion Detallada contara con su acometida a la red, siendo autorizables acometidas posteriores cuando se apruebe un Estudio de Detalle con nuevas parcelaciones o bien estas vengas definidas en el Proyecto de ACTUACION. Art. 14. Energia electrica.‐ El consumo de Energia minimo para el dimensionamiento de la red sera de 0,6 Kw por habitante. El consumo energético previsto para iluminación, depuración y otros posibles servicios publicos sera del 5% ndel total previsto. Todas las parcelas contaran con acometida electrica a la red, la cual sera subterranea. Art. 15 Alumbrado publico.‐ Se distribuirá de la forma mas uniforme posible a lo largo de las vias rodadas con una iluminación entre 7 y 10 lux, adoptándose el criterio de aumentarla en los cruces o en las zonas previsiblemente mas concurridas. Art. 16. Evacuación de residuos sólidos.‐ Existira servicio municipal o mancomunado de recogida de basuras, que se depositaran en el vertedero de la mancomunidad. Se dispondra de contenedores de reciclaje. Se dispondra un punto “R” en la propia urbanizacion en lugar que especifique el proyecto de urbanizacion. Art. 17. Otras instalaciones.‐ El Proyecto de Urbanizacion tendra en cuenta el maximo numero previsible de otras instalaciones, como telefonía, semaforización, red de gas, TV, etc., para la cual, al menos se proyectarán las canalizaciones adecuadas y las arquetas de registro y de desvío. Art. 18. Señalización y ajardinamiento.‐ El Proyecto de Urbanizacion prevera un sistema de trafico teórico, presupuestandose la señalización vertical y horizontal. Cada finca y calle contara con rótulos distintivos de su situación. Las zonas peatonales (sistema de espacios libres) dispondran del mobiliario urbano adecuado. Todo el perimetro de la urbanizacion, ya sea suelo publico o privado tendra una plantacion arborea lineal de hoja perenne en una franja de al menos 5m de ancho, que vele las vistas de la misma desde cualquier punto exterior. Art. 19. Accesibilidad.‐ El Proyecto de Urbanizacion se adaptará a la Ley 3/1998 de 24 de junio de Accesibilidad y Supresion de Barreras, aprobada por las Cortes de Castilla y Leon, concretamente en el art. 1 a) y el Capítulo II del Título II, “Barreras Urbanisticas” asi como el Decreto 217/2001 de 30 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Accesibilidad y Supresion de Barreras, Capítulo II, Barreras Urbanisticas.‐ La aplicacion concreta de la accesibilidad en la ordenacion del sector se detalla en un plano específico o combinado con otros para justificar este concepto, al que se remite el presente articulo. II. NORMATIVA MODIFICADA. II.1. Introducción: planeamiento general y planeamiento de desarrollo. Se hace mencion al informe emitido por la Ponencia de la Comision Territorial de Urbanismo con fecha 19 de octubre de 2012 en el que se observa como deficiencia la indefinicion de las tipologias edificatorias previstas. Se explicitan las tipologias edificatorias siguiendo como guión el ITplan: Edificación Aislada: Edificación retranqueada en todos sus linderos. - Edificación Pareada: Edificación adosada a otra en lindero lateral y retranqueada de los otros tres, formando conjuntos unitarios de dos edificaciones.



- Edificación Adosada o en hilera: Vivienda unifamiliar adosada a los dos linderos laterales formando conjuntos de tres o más edificaciones en los que las viviendas de los extremos solo se encuentran adosadas a un lindero. Se adjunta, como es requerido en dicho informe, los datos concretos de las tipologias permitidas en el ambito objeto del presente documento . Se materializa en la reelaboracion del capítulo IV de las ordenanzas reguladoras. En dicho capítulo IV aparecen las especificaciones referentes a las tipologías y sus posibles retranqueos, que son la especificacion de tipologia edificatoria para los dos tipos de vivienda: de proteccion publica (edificacion adosada) y libre (edificacion aislada o pareada, dependiendo de las manzanas): Capítulo IV CONDICIONES DE EDIFICACION Articulo 20. Condiciones de ocupacion.‐ 20.1. Residencial de protección publica Parcela minima: 136 m2 Ocupacion de parcela: 55% Retranqueos: no se permiten a fachada de la calle de mayor longitud. Edificacion adosada o en hilera. 20.2. Residencial libre Parcela minima: 220 m2. Ocupacion de parcela: 40% Retranqueos: Las edificaciones se alinearán a la fachada de la calle con mayor longitud. Edificacion pareada o aislada, dependiendo de la parcela. ‐Parcela M2: edificacion Retranqueos: La edificacion se alineará a la fachada de la calle con mayor longitud. ‐Parcela M3: todas pareadas excepto la o las parcelas situadas en el extremo sur, en las que la edificacion se alineará a la fachada de la calle con mayor longitud. ‐Parcela M4: todas pareadas excepto la o las parcelas situadas en el extremo sur, en las que la edificacion se alineará a la fachada de la calle con mayor longitud. 20.6. Equipamiento publico Parcela minima: Las señaladas en la Ordenacion Detallada para este uso. Ocupacion de parcela: 80% Retranqueos: Libre disposición en la parcela. Si se proponen luces rectas a otra parcela, se retranqueará 3 m. Edificacion aislada. Articulo 21. Condiciones de volumen.‐

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DI MI. MEMORIA INFORMATIVA MOD...h) Orden FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos