Estudio de factibilidad para la creación de una empresa ...dspace.ucacue.edu.ec/bitstream/reducacue/6374/1/Peñaranda Castro... · estudio de factibilidad para la creaciÓn de una

“UCACUE”

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA

DEDICADA A LA COMPRA Y VENTA DE BIENES Y RAÍCES EN EL CANTÓN SÍGSIG,

PROVINCIA DEL AZUAY PERIÓDO 2012-2017

Proyecto Presentado por:

David Emanuel Peñaranda Castro

Para Obtener el Título de:

Ingeniero Comercial

Ante la:

Unidad Académica de Ingeniería Comercial, Administración y Contabilidad

Director de Proyecto:

Ing. Diego Cisneros

Cuenca, 25 de noviembre de 2013

Cuenca – Ecuador

David Peñaranda Página I

EL HONORABLE JURADO CALIFICADOR

OTORGA A ESTE TRABAJO

La Calificación de: _________________

Equivalente a: _________________

_________________ ________________

Presidente del Tribunal Miembro 1

_________________

Miembro 2

Ficha Catalográfica

Estudio de factibilidad para la creación de una empresa inmobiliaria dedicada a la compra y venta de bienes y raíces en el Cantón Sígsig, provincia del Azuay periodo 2012-2017

David Peñaranda Página II


Proyecto:

La reproducción total o parcial de este libro en forma idéntica o modificada, Escrita a

máquina o por el sistema ¨multigraph¨, mimeógrafo, impreso, etc., no autorizada por los

editores, viola derechos reservados.

Cualquier utilización debe ser previamente solicitada a la Unidad Académica de Ingeniería

Comercial, Administración y Contabilidad.

Cuenca, 25 de noviembre 2013

Derechos Reservados del Autor


David Peñaranda Página III

DEDICATORIA

Dedico este proyecto primeramente a mi Dios gracias a su voluntad ha permitido darme la

vida y la sabiduría, a mis padres Félix y Rosa, hermanos, sin ellos no hubiera logrado mis

metas gracias padres, a todos los que con su ayuda hicieron que mi sueño se cumpliera.

Gracias a todos los que creyeron en mí.


David Peñaranda Página IV

AGRADECIMIENTO

Mi profundo agradecimiento

A Dios por darnos la vida, el don de la sabiduría que se necesita para afrontar las

dificultades de la vida, y me ha llenado de fortalezas para concluir años de arduo estudio y

dedicación.

Al Ingeniero Diego Cisneros por la paciencia y enseñanza brindada durante la elaboración

de este proyecto. A la UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CUENCA, que nos abrió las puertas

para continuar nuestros estudios y a cada uno de los profesores que con sus enseñanzas

hicieron que seamos unos hombres de bien.

Gracias de corazón


David Peñaranda Página V

INTRODUCCIÓN

Tomando en cuenta que en el Cantón Sígsig existe una demanda insatisfecha alta, el

estudio de este proyecto propone beneficiar a muchas personas que necesitan de un

servicio inmobiliario. “El gran diccionario de la lengua Española” define la palabra

“Inmobiliaria” como, empresa o sociedad que se dedica a construir, vender o arrendar por lo

que nuestro proyecto está enfocado servicio de la comunidad.

El Gobierno del Ecuador está promoviendo la construcción de viviendas a nivel nacional, ya

que una de sus metas es disminuir el déficit existente de vivienda, por lo que el gobierno ha

disminuido la tasa de interés activa para acceder a préstamos hipotecarios, al igual que

préstamos para los constructores a menores tasas y mayor tiempo.

Para determinar si este proyecto es factible, primeramente se procederá a realizar el estudio

de mercado en donde se establecerá características y necesidades de la demanda y se

determinará la oferta, y en base a esto formular estrategias que permitan captar mayor

número de clientes. Un estudio Técnico que determine el tamaño óptico y la mejor

ubicación para la Inmobiliaria.

De igual forma se realizará el estudio financiero con proyecciones a cinco años para

determinar si el proyecto es rentable, al igual del monto necesario de inversión, el capital de

trabajo, etc. Para disminuir riesgos y conocer en donde podemos tener problemas

financieros a futuro.


David Peñaranda

INTRODUCTION

Considering that in the Canton Sígsig there is a high unmet demand, the study of this project

intends to benefit many people in need of a real estate service. "The great dictionary of the

Spanish language" defines the word " Realtor " as a company or partnership which is

dedicated to building , selling or renting so our project is focused on community service .

The Ecuadorian government is promoting housing construction nationwide, since one of its

goals is to reduce the existing housing deficit , so the government has reduced the lending

rate to access mortgage loans , as loans builders at lower rates and longer .

To determine whether this project is feasible , first proceed to conduct a market study where

established characteristics and needs of the demand and supply will be determined on this

basis and develop strategies to attract more customers . A technical study to determine the

optical size and best location for Real Estate.

Similarly the financial study with five-year projections will be performed to determine if the

project is profitable , as the necessary amount of investment , working capital , etc. . To

reduce risks and know where we can have financial problems in the future.

David Peñaranda Página VI

ÍNDICE DE CONTENIDOS

Portada …………………………………………………………………………………………….

Calificación………………………………………………………………………………………..I

Ficha Catalográfica...…………………………………………….....…………………………...II

Dedicatoria………………………………………………………………………………………..III

Agradecimiento…………………………………………………………………………………..IV

Introducción……………………………………………………………….………………………V

Índice……...……………………………………………………………………………………....VI

CONTENIDO

CAPITULO I

GENERALIDADES ............................................................................................................ - 1 -

1.1 NOMBRE DEL PROYECTO ........................................................................................ - 2 -

1.2. ANTECEDENTES ...................................................................................................... - 2 -

1.2.1 ANÁLISIS MACRO Y MICROECONOMÍA ................................................................ - 2 -

1.2.1.1 Situación Económica del Ecuador ....................................................................... - 2 -

1.2.1.2 Un mercado que camina hacia la consolidación. ................................................... - 4 -

1.2.1.4 Vivienda e Infraestructura ...................................................................................... - 7 -

1.2.1.5 Remesas de migrantes ......................................................................................... - 8 -

1.2.1.6 Tasas del Banco Central ....................................................................................... - 9 -

1.2.1.7 PIB (Producto Interno Bruto) ............................................................................... - 12 -

1.2.1.8 Factor Político..................................................................................................... - 13 -

1.2.2 MICROAMBIENTE ................................................................................................ - 14 -

1.2.2.1 ANÁLISIS SECTORIAL ....................................................................................... - 14 -

1.2.2.2 Bono del Gobierno .............................................................................................. - 15 -

1.3. JUSTIFICATIVO ....................................................................................................... - 16 -

1.4. OBJETIVOS ............................................................................................................. - 17 -

1.4.1 Objetivo general ..................................................................................................... - 17 -

1.4.2 Objetivos específicos .............................................................................................. - 17 -


David Peñaranda

CAPITULO II ................................................................................................................... - 18 -

ESTUDIO DE MERCADO ............................................................................................... - 18 -

2.1 ANTECEDENTES ..................................................................................................... - 18 -

2.2. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO .............................................................. - 19 -

2.2.2 Objetivos específicos .............................................................................................. - 19 -

2.3. METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION ............................................................... - 19 -

2.3.1 ANALISIS DEL MERCADO .................................................................................... - 19 -

2.3.2 Clasificación por su uso y efecto de los servicios ................................................... - 20 -

2.4 SEGMENTACIÓN ..................................................................................................... - 21 -

2.4.1 Segmentación geográfica. ...................................................................................... - 21 -

2.4.2 Segmentación demográfica .................................................................................... - 21 -

2.4.3 Variable demográfica ............................................................................................. - 22 -

2.4.4 Población Económicamente Activa (PEA).- ............................................................ - 22 -

2.4.5 Población Económicamente Inactiva (PEI .............................................................. - 22 -

2.5 MUESTREO ............................................................................................................. - 23 -

2.7. RESULTADOS Y ANALISIS DE LA INVESTIGACION DE MERCADOS .................. - 25 -

2.8. CONCLUSIONES ..................................................................................................... - 35 -

2.9 INVESTIGACIÓN DE MERCADO ............................................................................ - 36 -

2.9.1 Análisis actual del mercado .................................................................................... - 37 -

2.9.2 Barreras para a la compra y venta de inmuebles ................................................... - 37 -

2.9.3 los cuellos de botellas para compra y venta de inmuebles ..................................... - 37 -

2.10 UNIDAD MUESTRAL OBJETO DEL ESTUDIO ...................................................... - 38 -

2.11 ANÁLISIS DE LA DEMANDA .................................................................................. - 38 -

2.11.1 Factores que afectan la demanda ........................................................................ - 39 -

Tamaño y crecimiento de la población ............................................................................ - 39 -

2.11.3 Demanda actual ................................................................................................... - 42 -

2.11.4 Proyección de la demanda ................................................................................... - 43 -

2.12 ESTUDIO DE LA OFERTA ...................................................................................... - 44 -

2.12.1 Factores que afectan la oferta .............................................................................. - 45 -

2.12.2 Oferta Actual ........................................................................................................ - 45 -

2.13 DEMANDA INSATISFECHA ................................................................................... - 47 -

2.13.1 Proyección de la demanda ................................................................................... - 47 -

2.14 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ................................................................................. - 48 -


David Peñaranda

2.15 SERVICIO O PRODUCTO. ..................................................................................... - 49 -

2.16 ANÁLISIS DE PRECIOS ......................................................................................... - 50 -

2.16.1 Fijación de precios ................................................................................................ - 50 -

2.17 PLAZA ..................................................................................................................... - 50 -

2.18 PROMOCIÓN .......................................................................................................... - 50 -

2.19 SISTEMA DE COMERCIALIZACIÓN ...................................................................... - 51 -

2.19.1 Distribución Comercial .......................................................................................... - 52 -

2.19.1.1 Partes Interesadas Externas .............................................................................. - 53 -

2.19.1.1 Partes Interesadas Internas .............................................................................. - 53 -

2.19.2 Administración de ventas ...................................................................................... - 54 -

2.19.3 Sistema de ventas ................................................................................................ - 55 -

2.19.3.1 Venta personal .................................................................................................. - 55 -

2.19.3.2 Ventas a distancia ............................................................................................. - 55 -

2.19.3.3 Resultados del desempeño al estimular los programas de incentivos: .............. - 56 -

CAPITULO III .................................................................................................................. - 58 -

ESTUDIO INSTITUCIONAL ............................................................................................ - 58 -

3.1 Análisis Situacional del Mercado ............................................................................... - 58 -

3.1.1 Análisis FODA ........................................................................................................ - 58 -

3.1.1.1 Análisis Interno .................................................................................................... - 58 -

3.1.1.2 Análisis Externo ................................................................................................... - 59 -

3.1.2 análisis a través del FODA cruzado e identificación de estrategias ........................ - 61 -

3.2 CONCLUSIONES ...................................................................................................... - 64 -

3.3 MISION, VISION Y ESTRATEGIAS .......................................................................... - 65 -

3.3.1 Misión de la empresa ............................................................................................ - 65 -

3.3.2 Visión de la empresa .............................................................................................. - 65 -

3.3.3 Valores y principios organizacionales ..................................................................... - 65 -

3.3.4 Objetivos organizacionales ..................................................................................... - 66 -

3.4 PLAN ESTRATEGICO .............................................................................................. - 66 -

3.4.1 Promoción, Publicidad y Propagandas ................................................................... - 66 -

3.4.2 Negociar con el cliente que ponga a disposición su vivienda en la Inmobiliaria ..... - 67 -

3.4.3 Servicio al cliente.................................................................................................... - 67 -

3.4.4 Alianzas y convenios. ............................................................................................. - 68 -

3.5 Control Estratégico: indicadores ................................................................................ - 68 -


David Peñaranda

CAPITULO IV .................................................................................................................. - 69 -

ESTUDIO TÉCNICO ....................................................................................................... - 69 -

4.1 TAMAÑO DEL PROYECTO ...................................................................................... - 69 -

4.1.1 Factores que determinan el tamaño del proyecto ................................................... - 69 -

4.2. LOCALIZACION ....................................................................................................... - 71 -

4.2.1 Localización de la oficina ........................................................................................ - 71 -

4.3. UBICACIÓN Y AREA DE INFLUENCIA .................................................................... - 72 -

4.4 JUSTIFICACION ....................................................................................................... - 73 -

4.5 MANUAL DE FUNCIONES Y PROCEDIMIENTOS DEL PERSONAL ...................... - 74 -

4.5.1 Estructura organizacional ....................................................................................... - 74 -

4.5.2 Politica de procedimiento y selección de personal .................................................. - 76 -

4.5.2.1 Politica: ................................................................................................................ - 76 -

4.5.2.2 Pefil del Ejecutivo en Ventas .............................................................................. - 77 -

4.5.2.3 Plan de incentivos y comisiones .......................................................................... - 78 -

4.5.2.4 Capacitación ........................................................................................................ - 78 -

4.5.3 Organigrma Estructural .......................................................................................... - 79 -

4.6 INGENIERÍA DEL PROYECTO (LAY OUT, ETC) ..................................................... - 79 -

4.6.1 Descripción del servicio .......................................................................................... - 79 -

4.6.2 Característica del servicio ....................................................................................... - 80 -

4.6.3 Descripción del proceso ......................................................................................... - 80 -

4.6.4 Distribución de la oficina ......................................................................................... - 82 -

4.7 PRESUPUESTACION ............................................................................................. - 82 -

4.7.1 Requerimientos del proyecto .................................................................................. - 82 -

4.7.1.1Talento humano.................................................................................................... - 83 -

4.7.1.2 Requerimiento de materiales ............................................................................... - 84 -

4.7.1.3 Requerimiento Gastos de Administración ............................................................ - 86 -

4.7.1.4 Requerimiento Gastos de Ventas ........................................................................ - 86 -

4.7.1.4 Requerimiento Vehículo ...................................................................................... - 87 -

CAPITULO V .................................................................................................................. - 88 -

5.1 ESTUDIO AMBIENTAL LEGAL ................................................................................. - 88 -

5.1.1 FACTOR AMBIENTAL ......................................................................................... - 88 -

5.1.2 ANTECEDENTES ............................................................................................... - 88 -

5.2.1 Efecto ambiental en el sector inmobiliario .............................................................. - 89 -


David Peñaranda

5.3 NORMAS LEGALES NACIONALES .......................................................................... - 91 -

5.4 Riesgos Ambientales ................................................................................................. - 95 -

5.5 Conclusiones ............................................................................................................. - 95 -

CAPITULO VI .................................................................................................................. - 97 -

ESTUDIO FINANCIERO ................................................................................................. - 97 -

6.1 Plan de Inversión Inicial ............................................................................................. - 97 -

6.1.1.1 Cuadro de Depreciación Activos .......................................................................... - 99 -

6.1.2 Capital de Trabajo. ................................................................................................. - 99 -

6.1.3 Estructura del Capital ........................................................................................... - 101 -

6.2 PLAN OPERATIVO ................................................................................................. - 101 -

6.2.1 Presupuesto de ingresos ...................................................................................... - 101 -

6.2.2 Presupuesto de egresos ....................................................................................... - 104 -

6.2.3 ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS ....................................................... - 107 -

6.2.3.1 Estado de resultados ......................................................................................... - 107 -

6.2.3.2 Balance general ................................................................................................. - 109 -

6.2.3.3 Flujo de caja ...................................................................................................... - 110 -

6.2.4 INDICADORES DE RENTABILIDAD .................................................................... - 112 -

6.2.4.1Evaluación Financiera ........................................................................................ - 112 -

6.2.4.1.1 Tasa de descuento ......................................................................................... - 112 -

6.2.4.1.2 VAN (Valor Actual Neto) ................................................................................. - 113 -

6.2.4.1.3 TIR (Tasa Interna de Retorno) ........................................................................ - 115 -

Comprobación VAN=0 ................................................................................................... - 116 -

6.2.4.1.4 Periodo de Recuperación ............................................................................... - 116 -

6.2.4.1.5 Evaluación Económica ................................................................................... - 118 -

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. - 118 -

Conclusiones……………………………………………………………………………….…….-118-

Recomendaciones ......................................................................................................... - 120 -

BIBLIOGRAFIA: ............................................................................................................ - 121 -


David Peñaranda

ANEXOS

(ANEXO A) población Cantón Sígsig por Edades……………………………………………..137

(ANEXO B) Diseño de Herramientas del Estudio……………………………………………..138

(ANEXO C) Cuadro de Depreciación Activos………………………………………………….139

(ANEXO D) Tabla de Amortización………………………………………………………………140

(ANEXO E) Rol de Pagos Anual……………………………………………………………...…141

(ANEXO F) Costos Variables……………………………………………………………………..142

(ANEXO G) Diseño del Proyecto…………………………………………………………………143

CAPITULO I


Capítulo I Generalidades Página - 1 -

CAPÍTULO I

GENERALIDADES

El presente trabajo corresponde al desarrollo de un proyecto donde se analizará la

factibilidad de implementar una empresa Inmobiliaria en el Cantón Sígsig provincia del

Azuay en el periodo 2012_2017. Se realizará una descripción del mercado potencial en

cuanto a sus características y necesidades, analizando preliminarmente las normas

regulatorias sobre el uso del suelo establecidas por la Municipalidad del cantón, así como

los tipos de construcciones permitidas, su zonificación, distribución y edificación de las

viviendas en el centro y sus alrededores de Sígsig. Consecuentemente se efectuara un

diagnóstico estratégico, tomando en consideración factores que influyen tanto en el

ambiente interno como en el ambiente externo, de importancia para el proyecto.

En los últimos tiempos, la Provincia del Azuay y sus cantones han experimentado

significativas trasformaciones urbanas dentro y fuera de la ciudad provocando así

expansiva y crecimiento que progresivamente incorpora varios poblados y áreas agrícolas

en la ciudad.

A efectos acompañara la expansión y los cambios en el uso del suelo en la ciudad dispersa,

las obras públicas realizadas por la municipalidad tales como infraestructura vial y servicios

como agua potable, electricidad, alcantarillado y teléfonos etc. Han sido muy importantes

porque han estimulado el desarrollo de nuevas áreas de urbanización.

Por eso es fundamental segmentar e identificar el mercado meta al que se dirige esta

empresa inmobiliaria, estableciendo el comportamiento de la oferta y la demanda, las

metodologías publicitarias y estratégicas a utilizarse para llegar al cliente, así como sus

objetivos de mercado que le permitan abordar en el mercado de bienes y raíces que se

encuentra rodeado por una gran variedad de ofertantes; pero que sin embargo no

constituyen barreras de acceso para incursionar en esta actividad. La gestión que esta

empresa desarrollará conlleva a realizar un estudio financiero para analizar correctamente si

la idea del proyecto es rentable; evaluando los cuatro presupuestos principales: inversión,

ingresos, costos y gastos del proyecto así como su proyección a futuro.



1.1 NOMBRE DEL PROYECTO

En esta sección nos referiremos a los principales aspectos que describen a la empresa y el

impulso de su creación.

Se decidió crear una empresa inmobiliaria en el Cantón Sígsig debido a la demanda que

existe en el mismo, buscamos así cumplir con uno de nuestros objetivos sociales que es

incentivar el crecimiento poblacional como crecimiento económico y mejorar la calidad de

vida de los habitantes.

El proyecto consiste en la creación de una empresa inmobiliaria dedicada a la compra y

venta de bienes y raíces en el cantón Sígsig, la empresa llevará como nombre

“INMOBILIARIA PEÑARANDA” S.A., la cual ofrecerá al comprador asesoramiento técnico,

de costos y compra-venta de bienes inmuebles.

Como slogan se ha elegido una frase que haga que nuestros clientes se sientan en

confianza porque eso es lo que es la familia confianza siendo así el slogan “EL PLACER DE

VIVIR EN FAMILIA”

1.2. ANTECEDENTES

1.2.1 ANÁLISIS MACRO Y MICROECONOMÍA

1.2.1.1 Situación Económica del Ecuador

A lo largo de la historia, el Ecuador ha sufrido grandes cambios políticos, económicos y

sociales que han marcado el rumbo del país. A partir del año 2000, con el establecimiento

de la dolarización, nuestro país vive en estabilidad económica, lo que ha permitido el

crecimiento de las industrias, generando un mercado más competitivo.

A pesar de los altos y bajos que ha podido tener la economía del país, el sector de la

construcción ha sabido mantenerse dentro del mercado siendo también hasta la actualidad



uno de los principales factores de ingreso del P.I.B. (Producto Interno Bruto) nacional,

después del petróleo.

Desde el caos del sistema financiero en el año de 1999, la población perdió confianza en el

sistema bancario del país lo cual influenciado en el crecimiento del sector de la construcción

y compra de terrenos ya que la inversión de bienes inmuebles aumento considerablemente.

A pesar de que el sistema bancario en los últimos años ha logrado recuperar parcialmente

la confianza de la gente, no es suficiente y aun en la actualidad se nota el nerviosismo y la

preferencia de inversión en los bienes inmuebles.

Tanto la dolarización como la estabilidad que genero el precio del petróleo, las remesas de

los migrantes enviadas al país y otros factores que han influenciado a la estabilidad

económica del país, son los responsables del crecimiento de la industria de la construcción

generando un cambio positivo para el sector.

El proceso en el sector inmobiliario y de la construcción en las principales ciudades del

Ecuador presenta situaciones y cambios, que han permitido ajustar el desarrollo de la

industria en los últimos 15 años. El sector afrontó dos etapas críticas: una a finales de la

década de los 90 y otra a partir del año 2008, períodos en los cuales para solventar estos

eventos se produjeron ajustes que lograron apalancar y retomar nuevamente el crecimiento.

En la primera fase el mercado se encontraba en un proceso inicial de crecimiento, a partir de

la introducción de préstamos a largo plazo con un promedio de 15 años para la compra de

vivienda, que manejaba en su totalidad el sector financiero tradicional de bancos y

mutualistas.

Posteriormente la industria inmobiliaria se vio reforzada por un importante grupo de nuevos

promotores y constructores que robustecieron la oferta y, que conjuntamente con

promotores “sobrevivientes” y fortalecidos de la década de los 90, generaron una nueva

dinámica.

Con los cambios, principalmente centrados en variaciones sustanciales de la tasa de interés

a la baja y a una mayor disponibilidad de recursos disponibles para el crédito hipotecario (a

partir del año 2004), fue posible que el sector se enrumbara en una etapa de consolidación.

Otras fuerzas y la participación de diferentes actores particularmente de aquellos



relacionados con actividades de comunicación y promoción permitieron que el comprador se

beneficiara con mayores y mejores alternativas de información para apoyar los proyectos

inmobiliarios, apuntalando el crecimiento del sector para alcanzar, durante los años 2006 al

2008 en Quito, un periodo de buenos resultados en los niveles de absorción, con cifras más

altas que las alcanzadas en años anteriores.

Además de una profundización en la actividad constructora de vivienda, un hecho relevante

fue la diversificación en el desarrollo de proyectos en otras categorías inmobiliarias, que

permitió retomar el ritmo en el mercado de oficinas así como también el aporte significativo

hacia otros mercados mediante la aplicación de distintas fórmulas que permitieron a

sectores como el turístico, impulsar la construcción de una importante red de hoteles en

Guayaquil y otras ciudades en el país.

Llegaron marcas internacionales y consiguieron una democratización de la propiedad para

este tipo de inversiones. El aporte de promotores en otros segmentos, como por ejemplo el

de los centros comerciales, imprimió nuevas dinámicas al sector y contribuyó a equilibrarlo

en épocas de desaceleración de la actividad normal de la construcción.

1.2.1.2 Un mercado que camina hacia la consolidación.

Una de las características de los mercados en procesos de consolidación es que los

promotores y constructores logran “sintonizar” y acercarse a las necesidades de sus

clientes, además de aprovechar las condiciones económicas, generando proyectos

inmobiliarios con respuestas cada vez más consistentes y ajustadas a las necesidades,

requerimientos y deseos de los potenciales compradores de vivienda. Hace 15 años existía

una dicotomía entre la baja oferta que tenía el mercado y la demanda potencial calificada del

mismo, que sumada a la inexistencia de sistemas de crédito a largo plazo para la vivienda,

ocasionaba que el mercado no se pudiera desarrollar como industria con un crecimiento

sostenido y con una oferta consistente y variada que cubriera diferentes segmentos y

nichos, que estaban sin explotar o deficientemente atendidos.

Este impulso al mercado que comenzó a finales de la década de los años 90 y que se

apuntaló a partir del nuevo siglo con la dolarización, le dio un nuevo giro a la producción

inmobiliaria, para conseguir atender las necesidades de diferentes grupos de clientes.



El aprovechamiento de las nuevas condiciones de tasa y disponibilidad de crédito

hipotecario, que se refleja a partir del 2004 y posteriormente con las necesidades de un

nuevo grupo comprador representado por el incremento en la nómina de empleados

oficiales (a partir de 2007), generó varios efectos como el de poder continuar atendiendo

suficientemente las necesidades en segmentos de precio entre los USD 30 000 a USD 50

000, penetrar con un crecimiento interesante en la oferta de vivienda hasta los USD 100 000

y aumentar los volúmenes en vivienda de precios hasta los USD 150 000. Solamente los

niveles de precio por menos de USD 30 000 se vieron afectados por una oferta de vivienda

muy baja en la ciudad de Quito, aunque en Guayaquil si se atendieron estas necesidades,

con proyectos como Mucho Lote y ofertas de promotores privados. En el futuro próximo con

la nueva visión del Gobierno se favorecerá a clientes del segmento de precio de menos de

USD 20000, quienes contarán con el Bono de la Vivienda y con la oferta de los proyectos

con financiamiento del IESS.

Los demás compradores tendrán incentivos interesantes como las tasas preferenciales para

el crédito hipotecario y la disponibilidad de recursos adicionales del nuevo BIESS (BANCO

DEL INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL). Para ciudades como

Guayaquil y Cuenca el ingreso de la operación permanente del BIESS apalancará un

crecimiento interesante para la industria y nuevas oportunidades para quienes necesitan

adquirir una vivienda.

1.2.1.3 Burbuja inmobiliaria

Existen variables que son impulsos muy fuertes para el crecimiento inmobiliario como las

bajas tasas de interés, buen volumen y disponibilidad de recursos para el crédito

hipotecario, disminución en los montos de cuota de entrada y periodos diferidos para su

cancelación, bonos y subsidios, entre otros. Cuando estas variables se mueven en dirección

a generar mayores volúmenes de demanda el punto de quiebre, entre una situación como

las ocasionadas por las burbujas inmobiliarias en otros mercados y la situación en el

Ecuador, radica en el nivel de satisfacción de las necesidades de vivienda de la población.

Si se consideran las cifras que se manejan a nivel oficial de un déficit cuantitativo de más de

1 200 000 viviendas o cuando se consideran las cifras del amplio volumen de hogares que

viven en arriendo (40% aproximadamente), antes que se produzcan especulaciones en el



mercado que puedan ocasionar problemas de burbujas u otras situaciones conflictivas,

amplio es el trecho que se deberá recorrer.

En estudios que hemos realizado se encontró que uno de los frenos para conseguir un

mayor volumen en la Demanda Potencial Calificada (DPC), se encuentra en las condiciones

de la cuota de entrada. Si bien los potenciales compradores pueden llegar a calificar para un

crédito hipotecario en razón a una cuota mensual que representa un porcentaje adecuado

de sus ingresos familiares (entre un 30%/40% del ingreso familiar), la aportación de la cuota

de entrada para la compra representa el problema mayor.

Si en el cálculo del volumen total de hogares para la DPC (que comprarían de contado o

disponen de una cuota inicial del 30%), se consideran aquellos que disponen de recursos

para dar una entrada entre el 10% y menos del 30% (del valor de la vivienda) la DPC

multiplica por 4 veces el tamaño de la demanda. Es decir, si la DPC es de 25 000 unidades

para 3 años, al ampliar el espectro e incluir a ese grupo que disponen de menos del 30% de

la cuota de entrada, el volumen total llega a superar los 100 000 hogares calificados, en ese

mismo periodo. Si se incluyera también en el cálculo, aquellos que no disponen de un monto

para la cuota de entrada (0%), el efecto sobre la demanda es de 5,5 veces, es decir

superaría en este caso los 135 000 potenciales hogares calificados, para ese periodo.

Sin embargo; respecto a esto último, las experiencias de créditos hipotecarios que se

generan con cero cuota de entrada no han sido buenas en otros países; esto se debe

principalmente a que quien compra una vivienda en estas condiciones no llega a tener un

verdadero sentido de pertenencia y, cuando se producen problemas con el pago de la

cuotas mensuales el propietario llega a desistir fácilmente de la vivienda, a cuyo valor no ha

aportado significativamente más allá de un monto mensual equivalente a un arriendo.

Lo ideal es que las cuotas de entrada se reduzcan y flexibilicen para tener montos mucho

más bajos y poder cancelarlas en periodos más amplios de tiempo.

Entonces, la preocupación debe centrase más bien en cómo incrementar sólidamente el

tamaño de la demanda, que en considerar que con la dimensión y condiciones actuales del

mercado, puedan producirse en el mediano plazo fenómenos de burbujas inmobiliarias.



IESS fue bastante tímido en el año 2009 y solamente en el 2010 con el ingreso del BIESS,

se empiezan a generarse mayores niveles de absorción que contribuyen a que el sector

salga de la crisis por la que atravesaba.

Hoy en día hay una serie de indicadores que están tornándose positivos y que permiten

proyectar, por lo menos para unos dos años más (2011 y 2012), que los crecimientos en la

absorción de vivienda no van a ser tan fuertes ni dinámicos como los del periodo 2006-2008,

pero sí que el sector de vivienda se encuentra ya en un periodo de recuperación. Otras

categorías inmobiliarias como la de oficinas corporativas, hotelera, centros comerciales y

proyectos especiales de transporte y servicios, parece que en un futuro próximo van a

contribuir decididamente al crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario.

1.2.1.4 Vivienda e Infraestructura

El censo de población y vivienda 2010 nos demuestra que a nivel de sierra el tipo de

vivienda donde habitan los ciudadanos con sus familias son casas con un porcentaje del

67.96%, un 16.03% habitan o tienen departamentos y el 5.58% viven en casa de

inquilinato.

Cuadro # 1

Elaborado por el Autor Fuente INEC



1.2.1.5 Remesas de migrantes

Las remesas de los migrantes es uno de los rubros que más ha incidido en la balanza de

pagos ecuatorianos y del todo el mundo. Desde hace mucho tiempo el desempleo ha hecho

que muchas personas migren a diferentes países del mundo con un nivel económico muy

alto.

Cuadro # 2

Fuente Banco Central del Ecuador (BCE)

Elaborado: por el Autor

Las remesas de trabajadores recibidas durante el año de 2011 alcanzaron la suma de USD

2.672.4 millones, esto es, 3.1% más que el año 2010 (USD 2.591.5 millones). A partir del

año 2008 el flujo de remesas ha ido disminuyendo, en especial, por las desfavorables

condiciones económicas que se registran en España y Estados Unidos desde ese año,

marcada por un menor crecimiento, contracción en la inversión y aumento del desempleo.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

3,335.4 3,082.6 2,735.5 2,591.5 2,672.4

REMESAS DE MIGRANTES ANUALES EN MILLONES DE USD.

REMESAS ANUALES ENMILLONES DE USD.

2007 2008 2009 2010 2011



1.2.1.6 Tasas del Banco Central

CIRCULAR GF-4-2013

31 de enero 2013

TODAS LAS SUCURSALES

Tasas vigentes emitidas por el Banco Central del Ecuador, para el Periodo Febrero 2013

Cuadro # 3

PARA EL PERIODO DE FEBRERO DE 2013 TASA

DE INTERES

PASIVA REFERENCIAL: 4.53%

ACTIVA REFERENCIAL: 8.17%

LEGAL 8.17%

MAXIMA CONVENCIONAL 9.33%

TASA ACTIVA EFECTIVA REFERENCIAL PRODUCTIVO

CORPORATIVO 8.17%

TASA EFECTIVA MAXIMA PRODUCTIVO CORPORATIVO 9.33%

TASA ACTIVA EFECTIVA REFERENCIAL PRODUCTIVO PYMES 11.20%

TASA EFECTIVA MAXIMA PRODUCTIVO PYMES 11.83%

TASA ACTIVA EFECTIVA REFERENCIAL CONSUMO 15.91%

TASA EFECTIVA MAXIMA CONSUMO 16.30%

TASA ACTIVA EFECTIVA REFERENCIAL VIVIENDA 10.64%

TASA EFECTIVA MAXIMA VIVIENDA 11.33%

https://www.bnf.fin.ec/index.php?option=com_content&view=article&id=53%3Atasas-del-banco-central&catid=20%3Atransparencia-de-informacion&Itemid=90&lang=es



TASAS INTERES VIGENTES

Fuente Banco Central del Ecuador año 2013 Elaboración propia

Las tasas de interés también juegan un rol muy importante para realizar proyectos de

inversión.

TASA ACTIVA EFECTIVA REFERENCIAL MICROCREDITO

ACUMULACION AMPLIADA 22.44%

TASA EFECTIVA MAXIMA MICROCREDITO ACUMULACION

AMPLIADA 25.50%


ACUMULACION SIMPLE 25.20%

TASA EFECTIVA MAXIMA MICROCREDITO ACUMULACION

SIMPLE 27.50%


MINORISTA 28.82%

TASA EFECTIVA MAXIMA MICROCREDITO MINORISTA 30.50%

TASA ACTIVA EFECTIVA REFERENCIAL PRODUCTO

EMPRESARIAL 9.53%

TASA EFECTIVA MAXIMA PRODUCTIVO EMPRESARIAL 10.21%

1. OPERACIONES ACTIVAS BNF:

1.1 SOBREGIROS OCASIONALES Y CONTRATADOS 16.30%

1.2 FONDOS EN ADMINISTRACION COFENAC 4.09%

1.3 CREDITOS CONADIS 4.98%

3. TASAS DE MORA Y PENALIZACION:



Volumen de crédito por actividad económica y destino de crédito del segmento

microcrédito de acumulación simple

Cuadro # 4

Fuente Banco Central del Ecuador (BCE) 2012


Del volumen total ofertado en el segmento microcrédito de acumulación simple, para enero

de 2012, el 40.50% fue otorgado al comercio (USD 32.1 millones), 19.84% fue concedido a

la agricultura (USD 15.7 millones) y 39.65% del volumen de crédito del segmento (USD

31.4 millones) se entregó a las demás actividades económicas que se mira en los gráficos.



1.2.1.7 PIB (Producto Interno Bruto)

A partir de la dolarización, el PIB nacional tuvo una importante recuperación debido a la

estabilidad que se generó en las industrias además de los incrementos en las remesas de

los migrantes y el incremento de precios del barril de petróleo, entre otros factores que han

sido influyentes.

La construcción (incluyendo obras públicas) mantiene una posición estable con tendencia al

crecimiento.

Cuadro # 5

PRODUCTO INTERNO BRUTO REAL POR CLASE DE ACTIVIDAD

ECONOMICA millones de dólares de 2000

AÑO PIB

CONSTRUCCION

PIB

PETROLERO

PIB

AGROPECUARIO

PIB

COMERCIO

PIB

TOTAL

2005 1.795 3589 1.814 3.104 10.302

2006 1863 3.699 1.877 3.260 10.699

2007 1.865 3.405 1.959 3.365 10.594

2008 2.123 3.433 2.061 3.586 11.203

2009 2.238 3.344 2.076 3.503 11.161

2010 2386 3.256 2.062 3.724

11428

2011 2887 3.392 2.184 3.960 12.423

Fuente INEC




A partir del año 2007, el crecimiento del PIB de la construcción ha sido estable en el año

2011 tiene un despunte de alza.

Así mismo el PIB total mantiene una tendencia al alza, como todas las clases

Las provisiones del Banco Central del Ecuador con respecto al PIB de la construcción, para

el año 2012, es que tendrá un crecimiento del 5.4% dependiendo también de la inversión

pública y privada hacia el sector.

Para el 2013 la situación no parece variar mucho. El BEC prevé que el PIB incrementará un

0,4% en el sector inmobiliario. En este sentido, el diario El Telégrafo señalo que la inversión

registrada en infraestructura pública establecida para el año 2012 continuara para el 2013.

El 2013 no parece un año muy prometedor para la inversión estatal. Walter Spurrier, director

de la publicación económica “Análisis Semanal”, mencionó que “las reducidas expectativas

de crecimiento significan que el Gobierno ya no podrá seguir incrementando la inversión

pública, que ha sido hasta ahora el motor de la economía.

1.2.1.8 Factor Político

Los incentivos políticos con respecto a la construcción de viviendas, favorecen a la

inmobiliaria ya que permite obtener ingresos, ventas y obtener nuevos clientes, estos

incentivos se realizan por medio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) que “mediante

una rueda de prensa que la Regional Cuenca ha promovido durante el periodo, enero 2010

– enero 2011 el desarrollo inmobiliario con créditos otorgados por USD 53'259.268,81, lo

que ha generado la construcción de 3.478 soluciones habitacionales, con los beneficios y

calidad que exige el BEV.

Sector constructor crecerá 18% este año David Ramos, detalló que déficit inmobiliario es de

380 mil unidades, y solo se podrá hablar de un ´boom´ cuando se construyan 150 mil

viviendas al año.



El Producto Bruto Interno (PBI) del sector construcción crecerá este año entre 16 y 18 por

ciento, cifra mayor a la estimada, lo que implica un buen año para ese rubro de la economía,

dijo hoy el viceministro de Vivienda y Urbanismo, David Ramos López.

"Esto indica que vamos a tener un buen año en construcción. No sólo en carreteras,

represas e infraestructura, sino en viviendas", indicó. Así mismo, refirió que esta proyección

está por encima del 10 por ciento que se previó a fines del año 2009 y del 12 por ciento del

que se comenzó a hablar después de que en marzo del presente año se alcanzara una cifra

récord de 24 por ciento de crecimiento.

"Mientras más se genere la construcción de viviendas, mayor será el tema de la oferta y

demanda", subrayó. Indicó que no obstante el crecimiento de la oferta de nuevas viviendas,

el déficit aún es de 380 mil unidades, y solo se podrá hablar de un "boom inmobiliario"

cuando se construyan entre 100 mil a 150 mil viviendas al año.

También señaló que desde agosto de 2006 a la fecha, el sector público y privado ha

promovido la construcción de 180 mil viviendas, y reiteró que en julio del 2011 se cumplirá la

meta del Gobierno de llegar a las 250 mil casas.

Por otra parte, expresó su preocupación por el aumento que han registrado los precios de

las viviendas, aunque admitió que éste es un tema de oferta y demanda.

Para la inmobiliaria es una ventaja ya que en el cantón Sígsig se están construyendo

viviendas con la ayuda del gobierno y los habitantes cuentan con créditos para dicha

vivienda y esto hace que requieran servicios inmobiliarios.

1.2.2 MICROAMBIENTE

1.2.2.1 ANÁLISIS SECTORIAL

“Los créditos hipotecarios ayudan, pues aumentan la demanda de vivienda, otro aporte son

los fideicomisos que el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) ha organizado con los

constructores. Con ello, explica, se consiguen fondos para nuevos proyectos inmobiliarios.



Según las cifras del Banco del IESS, la inversión en créditos hipotecarios mantiene su ritmo

desde el año anterior. Durante el último trimestre del 2010, los desembolsos llegaron a

US$133,91 millones, mientras que en el primer trimestre del 2011 fueron US$133,33

millones.

Para finales de este año, según la proyección inicial del Biess, se espera que la entrega de

créditos hipotecarios llegue a US$1.575 millones, mientras que para el 2013 se espera que

la entrega de dinero llegue a US$2.900 millones en el año. Otros sectores que tuvieron un

crecimiento en el primer trimestre del año son intermediación financiera (13,43%), mientras

la pesca aumentó (7,62%).

A través de la emisión oportuna de los préstamos hipotecarios, esta medida busca activar al

sector de la construcción y el mercado de capital, que generará mayores plazas de trabajo,

mediante normas que agilizan los trámites para el otorgamiento de los préstamos y la

sustitución de hipotecas para que el afiliado goce de intereses que fluctúan el 9 por ciento

anual, inferior en 6 puntos a la tasa nominal del sistema financiero, dijo González”.

1.2.2.2 Bono del Gobierno

Una ayuda económica que el Gobierno Nacional entrega a la familia ecuatoriana como

premio a su esfuerzo por ahorrar, sirve para: comprar una vivienda, construir una cuando la

familia tiene terreno o mejorar la que ya tiene.

Bono para adquisición vivienda urbana nueva

¿QUIÉNES PUEDEN RECIBIR EL BONO?

Los ciudadanos ecuatorianos mayores de edad, jefes de un núcleo familiar

organizado.

Personas solteras sin cargas familiares de 30 años en adelante.

Las familias que no poseen vivienda en ninguna parte del país.

Quienes vayan a comprar viviendas cuyo valor máximo es $ 20.000 USD y que estén

en programas habitacionales en inicio o en proceso de construcción.



Quienes vayan a construir una vivienda en terreno propio cuyo valor de edificación

no supere los $ 20.000 USD y que sumado el valor del terreno sea hasta $ 25.000

USD.

Quienes quiera mejorar su única vivienda, la misma que el costo de la edificación

debe ser de hasta $ 12.000 USD y que sumado el valor del terreno más el bono no

supere los $ 25.000 USD.

Este bono es para viviendas que estén ubicadas dentro del área urbana del Cantón.

1.3. JUSTIFICATIVO

Este proyecto tiene la finalidad de beneficiar a las necesidades de la sociedad brindando al

comprador asesoramiento técnico adecuado con respecto al bien que va adquirir ya que

en muchas veces las personas no cuentan con un asesoramiento que les ayude a tomar

una buena decisión al momento de adquirir un bien ya que el principal problema radica en la

carencia de una empresa que le ayude y le apoye en la difícil tarea de invertir en La compra

de bienes y raíces o a su vez que les asesore sobre los costos reales y la venta de bienes

que son de su propiedad requiriendo la asesoría de personal y profesionales dedicado a las

actividades de bienes y raíces.

Este proyecto es de mucha importancia e interés, ya que cubre una necesidad indispensable

como es la compra o venta de cualquier tipo de bien, dándole así al cliente una facilidad de

buscar y encontrar con todas las características que se requiere para el mismo

Esta situación la experimentan tanto los habitantes del Cantón Sígsig provincia del Azuay

como ecuatorianos que se encuentran dentro y fuera del país y que desean realizar este tipo

de negociación.

Ya que en el cantón Sígsig existe una carencia de una empresa relacionada con la

compra-venta de bienes raíces es por eso que hay el mayor interés de realizar este proyecto

y así permita a la gente conocer la oferta existente para invertir sus recursos en el Ecuador.



1.4. OBJETIVOS

1.4.1 Objetivo general

o Brindar servicios inmobiliarios de excelencia, satisfaciendo de esta manera los

requerimientos de la sociedad para el desarrollo exitoso de negocios de bienes y

raíces, generando utilidades y las mejores remuneraciones a su personal,

proporcionándoles los medios para su desarrollo integral, todo ello sustentado en los

valores.

1.4.2 Objetivos específicos

o Tratar de mantener los estándares de satisfacción de nuestros clientes en el sector

inmobiliario.

o Poseer una posición competitiva en nuestros mercados inmobiliarios, a través de una

oferta creativa de inmuebles y excelencia operacional.

o demostrar nuestro compromiso con el desarrollo sustentable sin causar perjuicio al

medio ambiente.

o Obtener las herramientas para analizar y evaluar exhaustivamente proyectos de

inversión inmobiliaria como aspectos técnicos, legales, financieros, urbanísticos etc.

CAPÍTULO II


Capítulo II Estudio de Mercado Página - 18 -

CAPÍTULO II

ESTUDIO DE MERCADO

En este capítulo analizaremos los principales aspectos del mercado al cual va dirigido

nuestro servicio inmobiliario en el Cantón Sígsig provincia del Azuay y los agentes

involucrados.

2.1 ANTECEDENTES

Nadie pone en duda que todos los seres humanos buscan primordialmente a la hora de

escoger entre diferentes alternativas satisfacer sus necesidades más vitales como son: la

comida, ropa y el techo. De esta forma radica la importancia para la creación de un proyecto

que lleva a cabo examinar evaluaciones exhaustivas de los factores que influyen si es

posible la realización del mismo.

Muchas veces los negocios son emprendidos luego de realizar simples análisis sin mucho

conocimiento y sin a ver realizado un análisis de todos los factores que influyen en el

mismo. Dichas inversiones generalmente tienen como consecuencia que las personas

pierdan sus ahorros de toda la vida o que se desperdicien recursos en inversiones pocos

rentables.

Todo esto puede ser minimizado con la correcta realización de una evaluación del proyecto,

que permita determinar los beneficios y los costos esperados, y en base a ello poder tomar

una buena decisión mejor fundamentada.

Por ello, con el fin de asegurar al máximo las inversiones, el siguiente trabajo pretende si es

recomendable emprender un proyecto inmobiliario en dicho sector, luego de analizar los

diversos factores que inciden en la realización del mismo, aspectos como el tamaño,

comportamiento y preferencias del mercado lo que nos permitirá establecer las adecuadas

estrategias para la ejecución del presente proyecto.

Así como los análisis técnicos operativos, estudio económico financiero del proyecto etc. En

el que se pretende demostrar si es Financieramente Rentable la realización del mismo o

también el riego al cual está sujeto.



Por eso es importante es conocer la oferta y la demanda para responder de manera

adecuada y competitiva frente a la oferta existente, y reconocer que buscan los usuarios.

2.2. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO

2.2.1 Objetivo General

Elaborar un estudio de mercado de tal forma que a través de la investigación permita

conocer las características del mercado objetivo en el Cantón Sígsig.

2.2.2 Objetivos específicos

Conocer el universo, e identificar la unidad muestral objeto del estudio.

Determinar el nivel de demanda insatisfecha existente en el mercado objetivo.

Determinar las preferencias y requisitos en la industria inmobiliaria.

Determinar la oferta existente y sus condiciones actuales.

2.3. METODOLOGIA DE LA INVESTIGACIÓN

2.3.1 ANÁLISIS DEL MERCADO

Características del Servicio

La idea principal del proyecto es proporcionar toda la información de manera

personalizada, capaz de que los clientes obtengan de antemano los prospectos del producto

o servicio que se ofrece, que va complementado de valores agregados como son el

asesoramiento y los trámites legales relacionados con la compra del inmueble.

La idea es que el comprador quede totalmente satisfecho después de hacer la compra, y

con la certeza de que hizo un gran negocio.



Tenemos la obligación de:

Asesorar al cliente de manera directa y oportuna.

Ofrecerle alternativas dentro de la intermediación de la inmobiliaria.

Darle apoyo en el ámbito financiero.

Darles alternativas para su mejor elección.

2.3.2 Clasificación por su uso y efecto de los servicios

Las inmobiliarias tienen por objeto realizar la intermediación entre compradores y

vendedores en un mercado abierto, bajo ciertos parámetros o clausulas en contratos

establecidos en los que se detallaran.

Las personas que intervienen, el precio, la comisión, los lineamientos de la negociación, el

plazo, las cláusulas de rigor y las firmas de los contratantes para que de

este modo tenga la validez necesaria y la garantía de ambas partes.

Los servicios que ofrecen las inmobiliarias son de tipo intangible, y los contratos deben

poseer ciertas características así:

Es un contrato bilateral, en el que las partes se obligan recíprocamente.

Es principal, porque no requiere de otro contrato para su cumplimiento

Es un contrato nominado, porque está prescrito por ley.

En un contrato consensual que se perfecciona con el consentimiento de las partes

Otro factor importante que se trabajara a través de esta herramienta de marketing se

identificará, analizará y aprovechará sistemática y objetivamente la información obtenida

con el fin de conocer a nuestros posibles clientes actuales y potenciales. De manera que al

saber cuáles son los gustos y preferencias de estos, podremos ofrecer los productos que

ellos desean a un precio adecuado.



A continuación se detalla el proceso a seguir en la presente investigación de mercados, para

luego analizar los resultados y así concluir si los objetivos son factibles o no en la ejecución

de este proyecto.

El estudio de mercado de la empresa inmobiliaria se realizara en el Cantón Sígsig y a sus

comunidades que lo rodean mediante encuestas directas a los ciudadanos

2.4 SEGMENTACIÓN

Nuestro mercado tiene el objetivo de dirigirse a hombres y mujeres de 25 a 60 años de edad

con intención de compra de un inmueble o servicio, son personas que están

económicamente activas o están en posibilidades de compra, todos los usuarios potenciales

como no potenciales son el universo de la población, hasta los ciudadanos más

desheredadas y las clases sociales menos favorecidas de nuestras sociedades civilizadas

adquieren un servicio. (ANEXO A)

2.4.1 Segmentación geográfica. Consiste en dividir el mercado para formar distintas

unidades geográficas tales como, país, región, provincia y cantón. Se segmenta la muestra

de la siguiente manera

Variable geográfica

País: Ecuador

Región: Sierra

Provincia: Azuay

Cantón: Sígsig

2.4.2 Segmentación demográfica._ dividir al mercado para formar grupos con base en

variables como edad, sexo, estado civil



2.4.3 Variable demográfica

Edad y Sexo: nuestros servicios va dirigido a hombres y mujeres de 25 a 60 años

Estado civil: Casado o soltero

INDICADORES

Tabla # 1

VARIABLES ESPECIFICACIONES

Edad 25 a 60 años

Clase media y alta

Sexo masculino y femenino

Estado civil soltero- casado

Nivel de ingresos 400 en adelante

Elaborado por el autor

2.4.4 Población Económicamente Activa (PEA).- La PEA, está conformada por las

personas de 15 años y más que trabajaron al menos 1 hora en la semana de referencia, o

aunque no trabajaron, tuvieron trabajo (ocupados), o bien aquellas personas que no tenían

pero estaban disponibles para trabajar y buscan empleo (desocupados)

2.4.5 Población Económicamente Inactiva (PEI).- Se consideran personas inactivas

todas las personas de 15 años y más, no clasificadas como ocupadas o desocupadas

durante la semana de referencia, como: rentistas, jubilados, pensionistas, estudiantes, amas

de casa, etc.



2.5 MUESTREO

Para llevar a cabo el muestreo se deberá considerar algunos aspectos entre los principales

tenemos: el coeficiente de confianza es decir el grado de certeza, seguridad del tamaño de

la muestra, su confiabilidad y carácter representativo de la muestra. Para calcular el tamaño

de la muestra es necesario saber si tiene un tamaño conocido o no.

Para determinar el tamaño de la muestra, es decir, el número de encuestas que se

realizaran, se toma en cuenta la siguiente información:

Nuestro mercado objetivo está conformado por hombres y mujeres adultas de 25 a 60 años

de edad,

La fórmula para conocer el tamaño muestral debe ser:

( )

Dónde:

P: 0.50 con igual probabilidad de no ocurrencia. (Porcentaje de veces que se supone ocurre

un fenómeno en la población).

q: 0.50 es la no ocurrencia del fenómeno (1-p).

Z: Porcentaje de confiabilidad deseado para la media muestral, el cual se consideró

conveniente sea de 1.96; es decir, un grado de confianza del 95%.

N: Tamaño de la población es de 28.139 personas mujeres y hombres, estimación del

31.5% está dentro de esta edad de 25 a 60 años

N=28.139*31.5%=8.872



e: Error máximo permitido para la media muestral, considerando un margen de error de +

5%.

Aplicando la fórmula:

( )

( )

Por lo que se realizarán encuestas directas a 368 personas en el Cantón Sígsig Provincia

del Azuay, los cuales fueron estratificados de acuerdo a las parroquias del Cantón dado por

el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.

2.6. DISEÑO DE HERRAMIENTAS DEL ESTUDIO

La encuesta que se aplicará a personas solteros, casados o divorciados, entre los 25 a 60

años de edad en el Cantón Sígsig, consiste en un formato de diez preguntas abiertas y

cerradas que han sido elaboradas cuidadosamente para el encuestado, de tal manera que la

aplicación del cuestionario permita que éste instrumento de investigación cumpla con su

propósito de obtener datos primarios confiables. (ANEXO B)



2.7. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS

PREGUNTA Nº 1

¿Estado civil de las personas?

Tabla #2

RESPUESTA ENCUESTADOS PORCENTAJE

VALIDO

A) Solteros 178 48,4

B) Casados 151 41

C) Divorciados 39 10,6

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas

Elaborado por el Autor

INTERPRETACIÓN DEL GRAFICO

Como podemos observar en el cuadro #6 el 48.4% de los encuestados competen con su

estado civil solteros, seguidos el 41% estado civil casados y por ultimo tenemos un 10.6%

divorciados.

A) Solteros B) Casados C) Divorciados

ENCUESTADOS 178 151 39

0

50

100

150

200

Cuadro # 6



PREGUNTA Nº2

¿Le gustaría a Ud. Que en el cantón exista una empresa inmobiliaria para atender sus

necesidades en la compra y venta de bienes?

Tabla #3


VALIDO

A) Si 339 92,1

B) No 29 7,9

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas


INTERPRETACIÓN DEL GRÁFICO

Se observa en la gráfica que existe una gran aceptación por parte de los encuestados

quienes con el 92.1% manifiestan que tienen un gran interés que exista una empresa

inmobiliaria en el cantón Sígsig, para la toma de decisiones en compra y venta de bienes.

A) Si B) No

ENCUESTADOS 339 29

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Cuadro #7



PREGUNTA Nº3

¿Qué servicios Inmobiliarios le interesaría contratar?

Tabla #4

RESPUESTAS ENCUESTADOS PORCENTAJE

VALIDO

A) Compra y Venta de bienes 254 69

B) Avalúos de bienes 48 13

C) Asesoría inmobiliaria 56 15,2

D) Lotizaciones 10 2,7

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas



La mayoría de los encuestados tienen preferencias o un gran interés en contratar los

servicios de compra y venta de bienes con un porcentaje del 69%, otro servicio con un

porcentaje del 15.2% buscarían asesoría inmobiliaria, y levemente avalúos de bienes y

lotizaciones

050

100150200250300

A)Compra yVenta debienes

B)Avalúos

de bienes

C)Asesoríainmobiliari

a

D)Lotizacion

es

ENCUESTADOS 254 48 56 10

Cuadro # 8



PREGUNTA Nº4

¿Cuáles de estos bienes Inmuebles le interesaría comprar o vender?

Tabla #5


VALIDO

A) Casas 141 38,3

B) Terrenos 75 20,4

C) Departamento 85 23,1

D) Construcción de casas 67 18,2

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas



De las personas encuestadas, no han contestado que ellos desearían invertir su dinero en

la compra de casas en porcentaje bueno del 38.3%, el 23.1% le gustaría departamentos, el

20.4% terrenos y el 18.2% construcción de casas.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

A) Casas B) Terrenos C)Departame

nto

D)Construcción de casas


Cuadro # 9



PREGUNTA Nº5

¿Ha utilizado Ud. alguna vez esta clase de servicio inmobiliario?

Tabla #6


VALIDO

A) Si 98 26,6

B) No 270 73,4

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas


INTERPRETACIÓN DE LA GRÁFICA

Un porcentaje muy alto el 73.4% de los encuestados ha respondido que no ha utilizado

servicios inmobiliarios en el cantón por el motivo que no existe una, contra una mínima

diferencia del 26.6% que si lo ha utilizado en otros lugares de la provincia del Azuay.

0

100

200

300

A) Si

B) No

A) Si B) No

ENCUESTADOS 98 270

Cuadro # 10



PREGUNTA Nº6

¿Quién le ha ofrecido los servicios inmobiliarios y en donde los ha contratado?

Tabla # 7



La mayoría de encuestados reflejan en el cuadro #9 que el 73.4% no han adquirido ningún

servicio inmobiliario, hay una gran oportunidad para ofrecer nuestro servicio ya que ellos si

están de acuerdo que exista una empresa inmobiliaria para que sean atendidas sus

necesidades, el 16.3% de los encuestados nos responden que han adquirido un servicio de

bienes por parte de las personas en Sígsig, un servicio en cuenca igual por personas que

es un 4%, y en empresas inmobiliarias en un 5.7%.

0

100

200

300

Persona Empresa Ninguna

ENCUESTADOS 14 60 21,0 3,0 270

Cuadro # 11

RESPUESTAS

ENCUESTADOS PORCENTAJE

VALIDO

Persona Cuenca 14 4

Sígsig 60 16,3

Empresa Cuenca 21,0 5,7

Gualaceo 3,0 0,8

Ninguna 270 73,4

TOTAL 368 100



PREGUNTA Nº7

¿Cuándo compra o arrienda un bien, ¿cuál es el principal medio que utiliza para su

búsqueda?

Tabla # 8


VALIDO

A) Diario 136 37

B) Páginas de Internet 63 17,1

C) Pregunta conocidos 84 22,8

E) Recorrido por casas 64 17,4

F) Oficina inmobiliaria 21 5,7

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas



En la actualidad existen muchos medios publicitarios, y esto es evidencia en los resultados

de nuestras encuestas, sin embargo vemos en un porcentaje alto que el 37% de los

encuestados el medio que utiliza para la búsqueda de un bien es en diario o periódico,

otros responden con un 22.8% preguntan a conocidos, un 17.4% en páginas de internet; y

un 17.1% recorrido por casas y muy poco en oficinas inmobiliarias 5.7%.

020406080

100120140

A) Diario B)Páginas

deInternet

C)Preguntaconocido

s

E)Recorridopor casas

F)Oficina

inmobiliaria

ENCUESTADOS 136 63 84 64 21

Cuadro # 12



PREGUNTA Nº8

¿Si desearía contratar los servicios de una empresa inmobiliaria, cuál de las siguientes

características buscaría en dicha empresa?

Tabla # 9


VALIDO

A) La atención al cliente 139 37,8

B) Prestigio de la empresa 114 31

C) Costo del servicio 84 22,8

D) Rapidez del servicio 31 8,4

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas



Se puede observar claramente que el 37,8% de los encuestados buscaría en una empresa

que esta realice una buena atención al cliente, otras buscan en dicha empresa el prestigio

31%, un 22.8% el costo del servicio es importante y muy poco la rapidez del servicio con un

8.4%.

0

20

40

60

80

100

120

140

A) Laatención al

cliente

B)Prestigio

de laempresa

C) Costodel

servicio

D)Rapidez

delservicio


Cuadro # 13



PREGUNTA Nº9

¿De los profesionales con los que ha contratado anteriormente los servicios inmobiliarios, la

atención proporcionada le pareció?

Tabla # 10


VALIDO

A) Muy buena 14 3,8

B) Buena 66 17,9

C) Regular 18 4,9

D) Mala 0 0

Ninguna 270 73,4

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas



Un decisivo porcentaje del 73.4% anteriormente no había contratado servicios inmobiliarios

profesionales por eso ha respondido ninguna, y los que han adquirido un servicio han

respondido buena con un porcentaje del 17.9% apenas un 3.8% muy buena, regular un

4,9%

050

100150200250300

A) Muybuena

B)Buena

C)Regular

D) Mala Ninguna

ENCUESTADOS 14 66 18 0 270

Cuadro #14



PREGUNTA Nº10

¿Qué tan importante son para Ud. los siguientes factores al momento de comprar un bien?

Tabla # 11


VALIDO

A) Precio 238 65

B) Ubicación 79 21,5

C) Aspecto 26 7

D) Comodidad 25 6,8

TOTAL 368 100

Fuente Encuestas



Las personas al momento de comprar un bien toman en cuenta un factor de importancia el

precio del bien con un porcentaje del muy alto del 65%, pocos respondieron que les importa

la ubicación con 21.5%, y el aspecto y comodidad no es relevante.

0

50

100

150

200

250

A) Precio B)Ubicación

C)Aspecto

D)Comodida

d


Cuadro # 15



2.8. CONCLUSIONES

De la investigación de Mercados realizada en el Cantón Sígsig podemos concluir que de la

muestra encuestada, la Población Económicamente Activa, predominando el estado civil de

los encuestados que este caso son solteros el 48.4% y casados 41% con un porcentaje de

diferencia mínimo, en edades comprendidas entre 25 a 60 años, en su mayoría

comerciantes informales, albañiles, guardias, estudiantes, profesionales etc.

Se obtuvo un porcentaje del 92.1% de los encuestados mostraban interés y existe una gran

aceptación a que en el Cantón exista una empresa inmobiliaria para atender sus

necesidades, las personas nos comentan que es importante ya que así no serán estafados y

en mucho de los casos los traficantes de tierras se han aprovechado de ellos con los costos

muy elevados, inclusive hasta juicios por los bienes adquiridos por las personas, esto los

motiva a que se cree esta empresa para realizar de manera segura su inversión de toda la

vida.

Se cuenta con un interés de invertir en el servicio con el 69% de los encuestados,

dispuestos a realizar su inversión en la compra y venta de bienes, indican sus motivos más

relevantes les interesan las casas y departamentos formando el 61.4%.

La mayoría de los encuestados que son 73.4% manifestaron que ellos no han utilizado un

servicio inmobiliario por el motivo que en el cantón no existe una empresa inmobiliaria que

les ofrezcan una garantía de sus bienes, es por eso que el 20,3% de las personas

encuestadas compraron sus bienes a personas comunes y corrientes, en cambio el 73.4%

no lo han adquirido, por miedo de ser estafados o no realizar una buena inversión. Entonces

tenemos un mercado grande que estarían en posibilidades de adquirir nuestro servicio.

Los medios de comunicación que generalmente llegan al segmento en este caso a los

encuestados son por medio de los diarios o llamados periódicos están enterados de las

variedades o novedades de bienes que están de oferta.

A la mayoría de los encuestados les agrada que al contratar el servicio inmobiliario lo

importante para ellos es la atención al cliente ya que si ellos están a gusto pueden volver o

recomendar a otras personas que pueden acudir a esa empresa.



Más del 73.4% de los encuestados respondieron que ellos no han contratado un servicio

inmobiliario por eso le calificamos como ninguna por el motivo que ya se dijo anteriormente

que no existe una empresa inmobiliaria en el cantón, las pocas personas que adquirieron

algún servicio ya sea por personas o empresas calificaron el servicio como bueno con el

17.9%.

Existe una tendencia al momento de adquirir un bien la razón que lo mantendría motivado a

la compra o inversión de un bien ellos nos responden que es muy importante el precio y la

ubicación.

La investigación determinó que las preferencias de los encuestados sobre los servicios que

contratarían con la empresa INMOBILIARIA, son los de compra venta de bienes raíces,

bienes como son casas, y departamentos, terrenos y construcción de casas.

Se tiene una gran aceptación que se cree una empresa inmobiliaria para que se les ayude

en la toma de decisiones en la compra y venta de bienes.

2.9 INVESTIGACIÓN DE MERCADO

La investigación de mercado permite conocer la oferta, la demanda, y mediante la

investigación de campo, conocer la demanda insatisfecha, y de alguna manera conocer las

preferencias del consumidor para definir estrategias de venta y posicionamiento en el

mercado.

El estudio de mercado nos permite también a obtener información, veraz y objetiva sobre el

comportamiento de la oferta y demanda en el sector inmobiliario. La tarea de investigación

relacionada con el análisis del mercado es la evaluación de oportunidades, que consiste en

recolectar información sobre mercados de productos o servicios con la finalidad de

pronosticar como cambiaran.



2.9.1 Análisis actual del mercado

Según fuentes investigativas el gobierno de la Republica de Ecuador está apoyando con

bonos para la construcción de viviendas que tengan un valor de 5000$, serán entregados

60.000 bonos de vivienda

El Cantón Sígsig en los últimos años ha tenido un crecimiento notable debido a la creación

de muchas obras que se han realizado en muchos periodos como son la creación vías, el

sindicato de choferes, el distrito educativo, escuela del milenio, guarderías y próximamente

universidad, todas las obras se han realizado dentro y fuera del Cantón esto beneficia a que

población se disperse dando gran crecimiento al Cantón.

Se pudiera decir que el Cantón Sígsig no estará preparado para el masivo número de

habitantes que actualmente y en futuro albergaran en el Cantón, por esto existe una

demanda insatisfecha que debe ser cubierta de alguna manera.

Entonces lo que se pretende actualmente y a futuro dará varias alternativas de bienes

inmuebles o servicios inmobiliarios donde haya muchos compradores y vendedores, la

decisión que tome el individuo sea la correcta después de buscar entre algunas alternativas

2.9.2 Barreras para a la compra y venta de inmuebles

Los trámites burocráticos es uno de los mayores problemas para realizar o legalizar compra

de algún servicio o producto, la abundancia de trámites, impuestos, y trabas administrativas

son factores de tiempo y dinero

2.9.3 los cuellos de botellas para compra y venta de inmuebles

bienes inmuebles con precios muy altos.

Las ordenanzas municipales son muy estrictas

Los tramites en cuanto a permisos son muy demorados

Falta de servicios básicos

Falta de créditos por instituciones financieras



2.10 UNIDAD MUESTRAL OBJETO DEL ESTUDIO

En la información mencionada ya anteriormente se ha citado al segmento que queremos

llegar a estratos altos, medio, acceder a ese mercado objetivo en el Cantón Sígsig.

Por el momento la comercialización de estos bienes lo realizan terceras personas del

mismo Cantón o de fuera del mismo quienes se benefician con una gran rentabilidad por la

venta o compra de dichos bienes o la realización de proyectos sin garantía para las

personas que lo adquieren, hay abuso de poder al no existir una empresa inmobiliaria que

les asesore o venda un inmueble de seguridad , no existe tampoco un control de las ventas

de estos bienes muchos han sido estafados en los precios y no tienen donde realizar su

queja, o no realizan algún juicio o demanda por miedo por falta de tiempo o dinero .

Con la investigación realizada se procura dar una percepción a esos segmentos o el

universo de personas que conforman las personas económicamente activas edades entre

25 a 60 años, que está en la búsqueda o están desatendidos por la competencia o

traficantes de tierra

2.11 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Actualmente personas como empresas han mostrado sus interés en realizar inversiones de

bienes y raíces para asegurar su futuro en caso que exista una crisis financiera en el país,

por otro lado compran para realizar un rendimiento financiero a su favor (renta mensual+

plusvalía), esto hace que crezca los arriendos.

La demanda en si exige muchos cambios, en cuanto a diseños, espacios, existen sin

números de variedades.

La demanda producida por los cambios en los hábitos, necesidades y requerimientos del

comprador, y hasta por efectos del comportamiento de la competencia. Es por esto que es

muy importante identificar las preferencias actuales y futuros en el mercado inmobiliario,

para estar preparados a los cambios y poder afrontar los retos que presenten.



Por lo tanto se estudiara las características, conductas y aspiraciones de nuestro comprador

de bienes para analizarlas con la finalidad de ofrecerles un inmueble y un servicio de

calidad.

Los datos de demanda y oferta presentan o pretende encaminar a los agentes relacionados

con este sector ya sea constructores, inmobiliarias, agentes, comercializadores y porque no

decirlo agentes financieros como la banca y demás entidades acerca de las decisiones que

deberían tomar para mantener un ritmo sostenido.

La demanda de los compradores o consumidores se definen en grandes elementos por

ejemplo la demanda de viviendas los consumidores tienen diferentes preferencias pueden

adquirir casas unifamiliares sea de manera particular o en grupos cerrados como son

condominios, ciudadelas, ya que estos ofrecen servicios complementarios como seguridad

entre otros.

2.11.1 Factores que afectan la demanda

Tomando en cuenta la teoría de la demanda del consumidor, la cantidad demanda de un

servicio o producto por lo frecuente depende del precio que se le dé, del ingreso de los

consumidores, preferencias del consumidor y del precio de los bienes sustitutos o

complementarios

Tamaño y crecimiento de la población. El tamaño y crecimiento del mercado es

fundamental para la cuantificación de la demanda potencial ya que va a existir una relación

directa entre los posibles consumidores y las cantidades a ser demandadas, de acuerdo al

estudio realizado se ha determinado que la población a la que nos vamos a dirigir es muy

extensa ya que ciudadanos de 25 a 60 años los cuales representan 8.872 personas según

los datos obtenidos en el INEC.

A continuación se detalla la Proyección de crecimiento poblacional total, y personas entre 25

a 60 años del Cantón Sígsig para los siguientes años según datos del último censo 2010

realizados por INEC, donde tenemos que un porcentaje del 31,53% están en la edad de

nuestro segmento.



Crecimiento de la población Urbana y Rural

Tabla # 12

AÑO

POBLACION

CANTON

SIGSIG

SEGMENTO

EDADES 25

A 60 AÑOS

2010 26910 8485

2011 27314 8612

2012 27723 8741

2013 28139 8872

2014 28561 9005

2015 28990 9140

2016 29425 9278

2017 29866 9417

2018 30314 9558

Fuente: http://www.hoy.com.ec/noticias-ecuador/poblacion-aumenta-en-1-52-al-ano-

455656.html


La población de Sígsig tiene una tasa creciente de habitantes lo que da como resultado que

en un determinado momento necesitaran una vivienda, terreno, o algún servicio inmobiliario,

tendrán oportunidades mejores de vida y para la empresa presenta una gran oportunidad

para ofrecer las preferencias de los compradores.

Remesas Emigrantes.- Otro factor importante para la demanda, es que el 6% de las

remesas que envían los emigrantes se destinan a la compra de viviendas, más ahora que

los migrantes no ya no invertirán en su país de acogida debido a la gran caída del mercado

inmobiliario en Europa, EE.UU., puesto que este fenómeno anteriormente perjudicaba a

nuestro país eje de 100 viviendas que se venden en España cada año los migrantes

compran 36 , los ecuatorianos eran los q más invertían en inmuebles el 10,3% , ahora

nuestros emigrantes invertirán más en su tierra natal.



Servicios sustitutos y/o complementarios.- En lo que se refiere a la empresa

inmobiliaria podemos hablar de servicios sustitutos en la intermediación a la venta directa

que realizan compradores y vendedores y para ello pueden usar varios medios uno

de los más usados son los anuncios publicitarios en la prensa.

Pero existen otras formas de promover la venta como es los carteles y rótulos en el

bien inmueble destinado a la venta o alquiler, otra forma hoy en día que es común es la

publicación en internet o a través de una página web, un hosting publicitario.

Por eso para llevar a cabo cualquier tipo de investigación se requiere una metodología por

tal razón la de mercadeo trabaja con un método planeado y sistemático, por lo tanto se ha

determinado en forma clara y precisa los límites que deberá tener la investigación de

mercados.

Forma conveniente de pago.- Para los ciudadanos que demandan bienes inmuebles como

son casas, terrenos, departamento, etc. Para ellos es muy importante que les financien ya

sea su totalidad del inmueble o un porcentaje elevado de la mismo, pues esta es la única

forma de conseguirlo ya sea tramitándola por medio del sector financiero o atreves de

entidades relacionadas, es por esto que hay una demanda atascada que no salen a flote.

Medios de comunicación.- En este tiempo el medio más adecuado para demandar y

ofertar inmuebles, es la prensa escrita (periódicos) según los datos que se obtuvieron en la

investigación de mercado ya realizado, pues pese a ser medios de comunicación indirectos

para la propuesta, tienen gran acogida por ser medios de uso y aplicación.

Servicio posventa.- Es elemental para el proyecto llevar un seguimiento de los clientes

pues ellos, proporcionan una publicidad no pagada.

Muchas veces los clientes se quejan por este servicio posventas no se cumplen con los

requerimientos esperados, simplemente realizan las ventas y allí termina el compromiso

adquirido.



2.11.2. Comportamiento histórico de la demanda

El objetivo del comportamiento histórico de la demanda es el conocer la evolución que ha

tenido los servicios la compra y venta de bienes en el Cantón Sígsig, con el propósito de

poder pronosticar su comportamiento para los siguientes años.

La demanda de inmuebles ha experimentado cambios importantes acorde va evolucionando

factores como la tecnología, la innovación de materiales para las casas modernas, hacen

que las personas tengan preferencias nuevas a la vez se sientan en un hogar muy

placentero o que su inversión realizada sea la correcta.

Las obras realizadas en el Cantón, hace que la demanda de inmuebles incremente y al

hecho de que los emigrantes quieren retornar a su pueblo de origen necesitan un espacio

donde vivir, además tienen poder adquisitivo de compra.

2.11.3 Demanda actual

De acuerdo a la proyección establecida el Cantón Sígsig tiene 22.139 habitantes proyectado

al año 2013 con una tasa de crecimiento del 1.5% anual según datos del INEC, para

realizar este proyecto se basará en la población del año 2013, apenas un 31.53% es decir

8.872 habitantes están comprendidos entre los 25 a 60 años y posea una capacidad de

pago, este es nuestro segmento de ventas es por eso que nos basaremos en el estudio de

mercado realizado en Cantón Sígsig.

Calculo Demanda

Tabla # 13

HABITANTES

SEGMENTO

META

HABITANTES QUE NO

POSEEN UN BIEN

INMUEBLE 50%

CLIENTE:

FAMILIAS

4

Nº DE INMUEBLES

8872 4436 4 1109

Elaborado por autor Fuente: INEC Basándonos que la canasta familiar está calculado por 4 o 5 miembros por familia tomamos

este dato en cuenta para establecer la demanda potencial de acuerdo al INEC.



2.11.4 Proyección de la demanda

Proyección de la Demanda Potencial a 10 años

Tabla # 14

AÑO POBLACION SEGMENTO

HABITANTES

QUE NO

PEEEN

INMUEBLES

CLIENTE

FAMILIA

Nº DE

INMUEBLES

2010 26910 8485 4242 4 1061

2011 27314 8612 4306 4 1076

2012 27723 8741 4371 4 1093

2013 28139 8872 4436 4 1109

2014 28561 9005 4503 4 1126

2015 28990 9140 4570 4 1143

2016 29425 9278 4639 4 1160

2017 29866 9417 4708 4 1177

2018 30314 9558 4779 4 1195

Fuente INEC Elaborado por el autor

Cuadro #16


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

1061 1076 1093 1109 1126 1143 1160 1177 1195

1

DEMANDA PROYECTADA Nº DE INMUEBLES AÑO



Según los datos proyectados de la demanda para 8 años va en alza, según cómo va

creciendo la población se ve la necesidad de las personas en adquirir un inmueble.

2.12 ESTUDIO DE LA OFERTA

Definición de la oferta

“Oferta es la cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a poner en

el mercado a un precio determinado.

En el análisis de mercado, lo que interesa es saber cuál es la oferta existente del bien o

servicio que se desea introducir al circuito comercial, para determinar si lo que se proponen

colocar en el mercado cumplen con las características deseadas por el público consumidor,

en determinadas cantidades, precio del servicio, tiempo y lugar para que, en función de

éstos, aquél los adquiera.

Dentro del país existe un déficit de 1,2 millones de viviendas esto se debe a la pobreza que

existe en el país por falta de trabajo, sueldos., etc.

Una alternativa importante que el gobierno a través del Biess ofrece préstamos hipotecarios

para la adquisición de bienes inmuebles, como unidades de vivienda, construcción,

remodelación, ampliación y/o mejoramiento de las mismas, terrenos, oficinas, locales

comerciales o consultorios; así como también sustitución de créditos hipotecarios para

viviendas otorgadas por otras instituciones financieras del país.

Actualmente el gobierno ecuatoriano está apoyando al sector privado de la construcción de

viviendas, otorgando créditos a tasas bajas y plazos moderados, ya que el gobierno quiere

reducir el déficit de viviendas existentes en el país; el banco ecuatoriano de la vivienda está

promocionando e impulsando proyectos inmobiliarios en la ciudad de Cuenca, lo que

significa una oportunidad para las empresas que necesiten financiamiento para ejecutar

proyectos de 14 viviendas o más.



2.12.1 Factores que afectan la oferta

Los factores nacionales en manera universal afectan, como son en lo político, económico,

social y cultural, tasas de interés por préstamos de dinero de los bancos esto afecta a las

empresa como a las personas para poder adquirir los servicios.

2.12.2 Oferta Actual

En la actualidad las ofertas de inmuebles son ofrecidas por personas que viven en el Cantón

Sígsig que realizan estas prestaciones de servicios, realizan proyectos de vivienda o se

dedican a la compra y venta con la finalidad de obtener una rentabilidad personal, porque

estas personas no contribuyen a favor del país ya que evaden impuestos o incluso estafan a

la personas perjudicando a los ciudadanos que por la necesidad de adquirir un bien se ven

afectados.

Oferta actual de vivienda 2013

Tabla # 15

# DE CONSTRUCCIONES DE

VIVIENDA EN SIGSIG Nº CASAS

AREA URBANA 60

AREA RURAL 47

MUNICIPIOS 20

TOTAL 127

Fuente Arq. Dumas




Oferta de terrenos 2013

Tabla # 16

TERRENOS DIPONIBLES PARA LA

VENTA #TERRENOS

AREA URBANA

30

AREA RURAL 28

TOTAL 58

Fuente Propia Elaborado por el autor

Según las fuentes en el Cantón Sígsig hasta el año 2013 se han emitido 127 permisos de

construcción.

De la oferta de vivienda en el Cantón Sígsig se han construido las 127 casas durante el año

2013, las cuales 60 de las 127 se han vendido en el área urbana como rural, terrenos 40 del

total beneficiando a muchas personas gracias a los créditos hipotecarios que el gobierno

otorga los ciudadanos, a las instituciones financieras que realizan prestamos con tasas

bajas de interés. Esta información de bienes inmuebles los cuáles servirán para establecer

nuestra oferta.

Proyección de la oferta de Inmuebles estimada a 8 años

Tabla # 17

AÑOS NUMERO DE

INMUEBLES TOTAL

CASAS TERRENOS

2012 121 55 176

2013 127 58 185

2014 134 61 194

2015 140 64 204

2016 147 67 214

2017 155 70 225

2018 163 75 238



Se estima que la construcción tendrá un crecimiento del 5% anual y a base de este

porcentaje se determina el aumento de inmuebles a 8 años.

2.13 DEMANDA INSATISFECHA

Se llama Demanda insatisfecha aquella Demanda que no ha sido cubierta en el mercado y

que pueda ser cubierta, al menos en parte, por el proyecto, dicho en otro modo, existe

Demanda insatisfecha cuando la demanda es mayor a la oferta

Ya establecido la demanda y la oferta actual, se recurre a establecer la demanda

insatisfecha en el Cantón Sígsig para saber que probabilidades tiene el proyecto de ser

factible.

Demanda insatisfecha 2013

Tabla # 18

Oferta Demanda Demanda

Insatisfecha

Inmuebles 185 1109 924

El presente proyecto tendrá como interés captar este mercado en un 4% del cual a partir de

este valor se calculara el mercado la cual se iniciara las actividades, para ir incrementando

constantemente con el tiempo.

2.13.1 Proyección de la demanda

Se estima una demanda para ocho años para ver como comporta el mercado inmobiliario en

este periodo



Proyección de la demanda

Tabla # 19

Años Demanda Oferta Demanda

Insatisfecha

2012 1093 176 916

2013 1109 185 924

2014 1126 194 931

2015 1143 204 938

2016 1160 214 945

2017 1177 225 952

2018 1195 238 957

Elaborado por el autor.

2.14 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Estamos hablando que la demanda en el mercado es alta y aumentara cada año como

resultado del crecimiento poblacional y económico del país.

Como todo proyecto al inicio de sus operaciones no comienza atendiendo el 100% de la

demanda, lo recomendable es abrir mercado utilizando unas buenas estrategias para

posesionarse. Bajo estos antecedentes nuestra empresa ha considerado que sería

870

880

890

900

910

920

930

940

950

960

970

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Demanda Insatisfecha

DemandaInsatisfecha



conveniente captar en el primer año el 4% de la demanda Insatisfecha, lo que representa 37

bienes inmuebles al realizarse, sin contar con los servicios de asesorías, lotizaciones y

avalúos. Para el segundo año se tomara otro 4% es decir que para el segundo año será un

8% de la demanda, y así sucesivamente hasta llegar a cubrir un buen % de la participación

del mercado estando seguros que con las estrategias planteadas en el capítulo III se lo va a

conseguir.

El análisis de sensibilidad permite conocer el impacto que ciertas variables generan al

proyecto tal es así las tasas de interés las mismas que si aumentan por diversas razones

hacen que se eleve los costos de producción y a su vez se vea reflejado en los precios de

venta.

Oportunidad de Mercado

Tabla # 20

AÑO DEMANDA

INSATISFECHA

PARTCIPACION

MERCADO 4%

OPORTUNIDAD

MERCADO

2013 924 4% 37

2014 931 8% 74

2015 938 12% 113

2016 945 16% 151

2017 952 20% 190


Se analiza bajo un escenario optimista con tendencias a que las tasas de interés se

reduzcan en un 1% y las ventas se incrementen en un 4%, cada año y el impacto que estas

generan en las variables de rentabilidad

2.15 SERVICIO O PRODUCTO

La razón de ser de la empresa es la generación de utilidades a partir de la venta de servicios

que la empresa inmobiliaria ofrecerá es la venta de viviendas, terrenos, servicios como

asesoría Inmobiliaria, avalúos de bienes y lotizaciones.



2.16 ANÁLISIS DE PRECIOS

El precio es una variable que tiene gran importancia dentro de la empresa ya que de la

fijación del precio y de sus posibles variaciones dependerá el éxito del servicio que se

pretende ofrecer.

2.16.1 Fijación de precios

Los precios de los inmuebles o del servicio que brinda la empresa Inmobiliaria son:

Se cobrará 3% del valor total de la venta del inmueble.

Asesorías Inmobiliarias 100$

Avalúos de bienes 200$

Lotizaciones 1000$

2.17 PLAZA

La empresa inmobiliaria principalmente se enfocará en la captación y venta de Inmuebles

dentro del Cantón Sígsig y en sus alrededores, pero para un futuro queda abierta la opción

de expandirse dentro de la provincia del Azuay, a posibles clientes que estén interesados en

adquirir una vivienda en la zona.

2.18 PROMOCIÓN

La Inmobiliaria dará a conocer sus servicios de la siguiente manera:

Página Web.- esta es una de las mejores formas donde el cliente puede conocer los

Inmuebles como casas, terrenos que están disponibles a la venta por medio de

fotografías, y revisar la información de cada uno de ellos,



Medios de comunicación.- a través de periódicos de alcance nacional donde se

requiere dar a conocer a los lectores sobre los anuncios de la Inmobiliaria. La idea es

que sus familiares informen a sus migrantes de los Inmuebles que están en venta y

se puedan interesar en una de ellas.

Por último otro medio de publicidad es el de boca en boca, donde los clientes son

quienes recomiendan a sus conocidos la inmobiliaria basándose en la experiencia

que hayan tenido con la inmobiliaria, es por ello que queremos entrar con propuestas

llamativas al mercado y con un servicio que dé la atención necesaria al cliente, para

que las personas nos conozcan por eso, para que de esta forma recomienden

nuestra

2.19 SISTEMA DE COMERCIALIZACIÓN

El sistema de comercialización es muy complejo hay que entenderlo y descifrarlo para

llegar a entender el proceso de comercialización, por eso en necesario conocer la teoría de

sistema de comercialización, a continuación algunas base teóricas:

Hernández (1998) este autor considera al sistema de comercialización que es un conjunto

de elementos con propiedades y atributos que constituyen en un todo, relacionados a la vez

entre sí y con el entorno común a ellos, del cual se obtienen determinadas entradas de

alimentación y al que brindan determinadas salidas.

Según Bueno (1989) considera que la comercialización se dirige hacia un mercado donde

estos bienes serán asignados a sus futuros consumidores.

El sistema de comercialización deberá estar encaminado a planificar, fijar precios, promover

y distribuir productos y servicios que satisfacen necesidades de los consumidores actuales o

potenciales pretendiendo como objetivos fundamentales incrementar la cuota de mercado, la

rentabilidad y el crecimiento de las cifras de venta.

http://www.eumed.net/libros-gratis/2009a/504/Sistema%20de%20comercializacion.htm

http://www.eumed.net/libros-gratis/2009a/504/Sistema%20de%20comercializacion.htm



2.19.1 Distribución Comercial

El marketing es el elemento que relaciona la producción con el consumo, su objetivo es

colocar el producto y/o servicio a disposición del consumidor final en la cantidad demanda al

momento y lugar que este lo necesite. Así, la distribución comercial crea las utilidades de

tiempo, lugar y posesión.

Utilidad de Tiempo: la distribución coloca el producto a disposición del consumidor en

momento que este lo necesite. El producto puede permanecer en bodegas, en

páginas web, hasta que el consumidor lo crea necesario para su consumo o

necesidad.

Utilidad de Lugar: la crea mediante la existencia de suficientes puntos de venta

próximos al sitio donde el consumidor necesite el servicio.

Utilidad de posesión: con la entrega del producto para su consumo o disfrute.

MATRIZ DE GRUPO DE INTERESADOS

Tabla # 21



2.19.1.1 Partes Interesadas Externas

Proveedores: búsqueda de bienes inmuebles.

Sociedad: actualmente las personas buscan viviendas a precios muy cómodos, por

lo general las viviendas en un condominio son más económicas porque se producen

en volumen.

Gobierno: generar soluciones habitacionales de interés común, ya que el gobierno

se ha planteado disminuir el déficit de viviendas existente en el país, además del

aporte de impuestos.

Acreedores: en caso de que sea necesario financiar el proyecto, se recorre a la

banca pública, ya que actualmente están brindando créditos para la construcción de

viviendas a tasas bajas de interés.

Clientes: se les oferta una opción más de vivienda de las tantas existentes en el

mercado.

2.19.1.1 Partes Interesadas Internas

Propietarios: generar utilidades, generar empleo y hacer crecer la empresa.

Empleados: creación de fuentes de empleo para arquitectos, ingenieros civiles,

albañiles, maestros, carpinteros; todas las personas que estén involucradas en la

construcción de una casa.



2.19.2 Administración de ventas

Proceso de decision del cliente antes de comprar

Tabla # 22


Estimulo del Marketing

Necesidad

Insatisfecha

Tension

que lleva

Comprar

Busca

Informacion

Crea la

Actitud

Compra y

Satisface la

Necesidad

Experiencia

Aprendizaje

Informes de

Otros

Reduccion

de la

Tencion



2.19.3 Sistema de ventas

2.19.3.1 Venta personal

Tabla # 23

2.19.3.2 Ventas a distancia

Tabla # 24


INTERNA

MOSTRADOR

FERIAS

AUTOSERVICIO

MERCADOS EXTERNA

VISITADORES

DOMICILIO

AMBULANTE

DISTANCIA

VIA TELEFONICA

VENTA POR TV

O RADIO

PAGINAS WEB

DIRECTA O POR CATALOGOS

PERIODICOS



Venta Directa

Se define como un contacto personal entre un vendedor y un cliente fuera de un

establecimiento al detalle.

Vendedor profesional

Son administradores de un área de Marketing: su territorio. Realizan un trabajo de ventas

global: identifican a los prospectos, los atienden, crean buena voluntad entre el público,

venden sus productos y capacitan a los vendedores de los clientes.

Planes de compensación financiera

Tabla # 25

Concurso de ventas Estimular un esfuerzo adicional enfocado a objetivos

específicos de corto plazo

Pago de Incentivo

Dirigir esfuerzos hacia objetivos estratégicos

Otorgar premios adicionales a los mejores vendedores

Estimular el éxito en las ventas

Comisiones Motivar un alto nivel de esfuerzo en las ventas

Estimular el éxito en las ventas

Sueldos

Motivar el esfuerzo en actividades diferentes de ventas hacer ajustes

por diferencias en el potencial de los territorios premiar la experiencia y

la competencia

Prestaciones Satisfacer las necesidades de seguridad de los vendedores

Igualar las ofertas de competidores


2.19.3.3 Resultados del desempeño al estimular los programas de incentivos:

Vender un mayor volumen global en dinero.

Incrementar las ventas de los inmuebles más rentables.

Alcanzar mayor grado de penetración en el mercado por productos o servicios.



Obtener grandes pedidos en promedio.

Conseguir nuevos clientes.

Dar servicio a la clientela actual.

Reducir la rotación de clientes.

Estimular la cooperación entre los integrantes de los equipos de ventas o de

administración de cuentas.

Aumentar el número de visitas.

Presentar informes y otros datos con rapidez.

CAPÍTULO III


Capitulo III Estudio Institucional Página - 58 -

CAPíTULO III

ESTUDIO INSTITUCIONAL

3.1 Análisis Situacional del Mercado

3.1.1 Análisis FODA

3.1.1.1 Análisis Interno

Este análisis nos permite determinar con exactitud las fortalezas y debilidades que la

empresa puede controlar y su nivel de desempeño. Las actividades administrativas,

comerciales, contables y técnicas son áreas que dan origen a fuerzas y debilidades, por lo

que la empresa debe contar con aptitudes que aprovechen las fortalezas y reduzcan las

debilidades.

Fortalezas

Contar con un personal altamente profesional y capacitado en las áreas de

especialización

Bajos Costos financieros y administrativos

Mantener contacto frecuente con los clientes

Realizar negocios con clientes recomendados

Alianzas y convenios con otras empresas financieras.



Debilidades

Poca accesibilidad a información sobre inmuebles en venta

Recursos financieros limitados

Falta de conocimiento de las personas sobre el servicio que se brinda la inmobiliaria

3.1.1.2 Análisis Externo

El objetivo de este análisis consiste en identificar las oportunidades y amenazas en el

ambiente operativo de la empresa. En este punto la empresa tiene que analizar las

diferentes fuerzas presentes en el entorno: demográficas, económicas, tecnológicas,

legales, políticas, socioculturales y de competitividad; así como también a los diferentes

actores como: clientes, distribuidores, intermediarios y proveedores. Las amenazas y

oportunidades están fuera del control de la empresa.

Oportunidades

Mercado no competitivo

Obras a los alrededores para desarrollo del Cantón

Alta demanda de remesas de migrantes

Crecimiento poblacional

Amenazas

Falta servicios de alcantarillado, luz y agua.

Demora en concesión de créditos por parte de las entidades financieras

Cultura anclada en los modelos tradicionales del comercio de inmuebles

Muchos trámites para legalización del inmueble.



A continuación se presenta la matriz FODA CRUZADO para así poder convertir los distintos

factores en estrategias.

Tabla # 26

Foda cruzado


Cultura anclada en los modelos tradicionales del

comercio de inmuebles

Mantener contacto frecuente con los clientes

Alianzas y convenios con otras empresas financieras

Vinculacion con la colectividad

Poca accesibilidad a información sobre inmuebles en venta

Muchos trámites para legalización de dicho documento

Contar con un personal altamente profesional y

capacitado en las áreas de especialización

FORTALEZAS OPORTUNIDADES

DEBILIDADES AMENAZAS

Contar con los medios de comunicación necesarios

para hacer publicidad

Recursos financieros limitados

Falta de conocimiento sobre el servicio que se brinda

Mercado no competitivo

Obras a los alrededores para desarrollo del cantón

Alta demanda de remesas de migrantes

Crecimiento poblacional

Falta servicios de alcantarillado, luz y agua.

Demora en concesión de créditos por parte de las

entidades financieras



3.1.2 análisis a través del FODA cruzado e identificación de estrategias

El FODA cruzado es un diagnostico que permite comparar y proyectar una estrategia para

alcanzar una ventaja competitiva sostenible en el tiempo para esta empresa de servicios, a

través de la comparación de fortalezas con oportunidades, debilidades y oportunidades, etc.,

es decir permite interactuar con cada variable que se dé dentro de este modelo.

Fortalezas y Oportunidades

Para realizar el este diagnóstico se inicia con el cruce de fortalezas con oportunidades, el

cual a través de las fortalezas trato de incrementar las oportunidades.

La fortaleza ¨ Contar con un personal altamente profesional y capacitado en las áreas de

especialización¨ y älianzas y convenios con otras empresas financieras¨ cruzamos con la

oportunidad ¨mercado no competitivo¨ esto permite como estrategia que podemos ofrecer

un servicio de calidad dándoles a saber los beneficios que les brindamos porque ellos son lo

importante y que en nosotros pueden confiar y así elevar las relaciones con nuestro clientes

actuales y futuros.

Otro cruce, ¨mantener contacto frecuente con los clientes¨ con el älta demanda de remesas

de migrantes y ¨ contar con los medios de comunicación necesarios para hacer publicidad¨,

el resultado es el siguiente: permitirá a que nuestros emigrantes estén informados del

inmueble que esta de oferta y así crear una cartera económica amplia a la empresa para así

ofrecer muchos más productos y servicios.

Existe el último cruce que mencionar ¨Vinculación con la colectividad¨ con las oportunidades

¨contar con los medios de comunicación necesarios para hacer publicidad ¨ con las öbras a

los alrededores para el desarrollo del cantón¨ y el ¨crecimiento poblacional¨, esto hace que

la empresa llegue a tener mayor cobertura llagando a más personas que les interesen

nuestros inmuebles o servicio.



Debilidades y oportunidades

Prosiguiendo con los cruces se busca que con las debilidades que son negativas se puedan

enganchar las oportunidades.

Como debilidad ¨poca accesibilidad a información sobre inmuebles en venta¨ y la

oportunidad ¨Contar con los medios de comunicación necesarios para hacer publicidad ¨ y la

älta demanda de remesas ¨, como somos el único mercado y tenemos altas remesas hay

más ingresos y la estrategia seria que podemos hacer más publicidad en medios como

periódicos, radios más escuchadas, volantes etc., y así hacer conocer nuestro servicio que

se presta dentro de empresa.

Otra debilidad ¨recursos financieros limitados¨, con la oportunidad ¨ mercado no

competitivo¨ hace a que nos mantengamos los recursos financieros estables por un buen

tiempo, no hay presión de ampliar más recursos ya que no existe competencia mayor como

para adquirir cosas innecesarias.

Debilidad ¨falta de conocimiento sobre el servicio que se brinda¨ con la oportunidad

¨crecimiento poblacional¨, y las Öbras a los alrededores para desarrollo del cantón¨ señala

a que mientras más crezca la población y más obras hay la ciudadanía tiene mayor

responsabilidad de asesorarse sobre el servicio que brinda una inmobiliaria para realizar la

inversión de su vida.

Fortalezas y amenazas.

En este cruce se busca que las fortalezas contrarresten las amenazas mediante estrategias

de competitividad.

¨Contar con un personal altamente profesional y capacitado en las áreas de

especialización¨, como fortaleza y ¨Cultura anclada en los modelos tradicionales del

comercio de inmuebles¨ cómo amenaza, aquí la ventaja es aprovechar al personal que

tenemos capacitado para atender todas las inquietudes que tienen las personas acerca del

inmueble o servicio que se les ofrece.



Al seguir desarrollando el FODA cruzado tenemos como fortaleza ¨Mantener contacto

frecuente con los clientes¨, donde da un gran beneficio para nosotros como empresa para

estar en contacto y muy pendientes de las necesidades que surgen en nuestros clientes o

la comunidad, la amenaza es ¨Muchos trámites para legalización de dicho documento¨. La

estrategia será de llegar a los clientes de una manera personalizada para conjuntamente

agilitar los tramites.

Älianzas y convenios con otras empresas financieras¨ es otra fortaleza que tenemos cruza

con la amenaza ¨Demora en concesión de créditos por parte de las entidades financieras¨

este trae beneficios muy importantes para los clientes ya que la empresa cuenta con una

gran fortaleza, van a poder realizar un crédito lo más rápido posible y nosotros

incrementaremos más nuestras ventas por los beneficios que se les brindan. Como fortaleza

tenemos ¨Vinculación con la colectividad¨ cuya amenaza es ¨Falta servicios de

alcantarillado, luz y agua¨ esto permite a que las personas busquen la mejor alternativa para

comprar, ya que nosotros vamos a estar ubicados en un lugar conocido para ofrecerles

nuestros servicios.

Debilidades y amenazas.

El ultimo cruce se utiliza las debilidades y amenazas, las mismas que son negativas pero lo

que se trata de conseguir es reducir las debilidades así como las amenazas.

La debilidad ¨Poca accesibilidad a información sobre inmuebles en venta¨ de los

ciudadanos con la amenaza ¨Cultura anclada en los modelos tradicionales del comercio de

inmuebles¨ para contrarrestar esto es importante implementar más publicidad, adoptar una

atención personalizada para asesorarles sobre los problemas y fraudes que pueden sufrir

al adquirir un inmueble.



Como resultado de este análisis se obtiene el siguiente cuadro de resumen:

Tabla # 27


3.2 CONCLUSIONES

Con la ayuda de FODA se pretende identificar aspectos relevantes sobre los cuales la

empresa puede lograr una ventaja mediante la aplicación de estrategias.

El análisis FODA da como resultados que será mejor aplicar una estrategia de diferenciación

aprovechando las fortalezas y oportunidades que se presentan; la diferenciación de esta

empresa está enfocada a los cambios que se hará a ofrecer servicio de calidad y así de

elevar las relaciones con los clientes actuales y futuros.

La mayor debilidad que posee la empresa es muchos trámites para la legalización de dicho

documento, para contrarrestar esto se puede implementar una visita personalizada para

conjuntamente se realicen los tramites rápidamente.

FORTALEZAS-OPORTUNIDES DEBILIDADES-OPORTUNIDES

DEBILIDADES Y AMENAZAS

Realizar mayor publicidad.

Recursos finanancieros estables

Realizar asesoramiento a los clientes.

Crear programas para asesorar sobre los fraudes que

pueden sufrir los clientes

FORTALEZAS Y AMENAZAS

Aprovechar la experiencia de nuestros empleados.

Llegar a los clientes de manera personalizada

Agilitacion de creditos

Empresa en un lugar de mayor cobertura llegando mas a la

poblacion

Ofrecer servicio calidad y asi elevar las relaciones con los

clientes actuales y futuros.

Elevar nuestra cartera economica

Mayor cobertura para vender nuestros productos.



3.3 MISIÓN, VISIÓN Y ESTRATEGIAS

3.3.1 Misión de la empresa

Es un grupo inmobiliario, que ofrece bienes, servicios integrales como consultoría, compra y

venta y asesoría en la rama de bienes y raíces, para resolver las necesidades insatisfechas

de la ciudadanía, mediante una atención oportuna con gestión autónoma y de calidad.

3.3.2 Visión de la empresa

Ser la empresa referente en gestión inmobiliaria en la provincia y en el Cantón Sígsig para

el año 2018, la misma que será un modelo creativo e innovador que permita satisfacer las

expectativas de un mercado nacional creciente.

3.3.3 Valores y principios organizacionales

Responsabilidad: cumplimos con el encargo y hacerlo bien

Realismo: Invertimos con los pies en la tierra

Compromiso: asumimos el ideal, nos apreciamos

Solidaridad: nos ponemos en los zapatos del otro (empatía con entorno)

Transparencia: Somos claros

Integridad: Hacemos lo que decimos, pensamos y creemos (Si no lo puedes contar,

no lo hagas)



3.3.4 Objetivos organizacionales

Mejorar la economía de la gente facilitándole el acceso a productos financieros para que

la riqueza que genera quede en sus propias manos y no en manos de terceros o

traficantes de tierras y así puedan convertirse en productores y propietarios de sus

bienes, generando a la vez sostenibilidad a la empresa.

3.4 PLAN ESTRATEGICO

A continuación se explicara los detalles para desarrollar las estrategias.

3.4.1 Promoción, Publicidad y Propagandas

Para dar a conocer al mercado objetivo, nuestra capacidad profesional, así como la

solvencia de la propuesta de negocios que les ofrecemos, promocionaremos nuestros

servicios inmobiliarios a través de los siguientes medios de difusión:

Medios escritos: periódicos, volantes, cartas de presentación, tarjetas de

presentación, son muy importantes para que las personas estén informadas sobre

los servicios que brinda la inmobiliaria.

Medios audiovisuales: propagandas especializadas en radio ya que es un medio

importante hoy en día las radios se escuchan vía online se trasmite a todo el mundo

nuestros migrantes tendrán la oportunidad de escuchar los inmuebles que están

disponibles a la venta

Medios interactivos: páginas web, correos electrónicos, pueden revisar los

migrantes los inmuebles que se ofrecen en el Cantón.



Ferias Inmobiliarias: muchas personas participan en estas ferias y están

informadas sobre los inmuebles en venta. Además e importante debido a que somos

una empresa nueva en el mercado, las ferias permitirán posicionar la marca.

Consideramos que nuestros servicios por medio de la publicidad tendrán un gran alcance a

nuestra demanda, para atender sus necesidades.

3.4.2 Negociar con el cliente que ponga a disposición su vivienda en la Inmobiliaria

Considerando el servicio que brinda la empresa, negociar el cobro de la comisión para que

se dé una negociación equitativa entre las partes, pero siempre considerando el margen de

ganancia que debe tener la empresa.

El motivo por el cual negociaremos la comisión es porque es una empresa nueva y

queremos llegar al mercado con una oferta llamativa que capte la atención de los posibles

clientes; es interesante tomar en cuenta el punto de vista del cliente acerca de cuanto

estaría dispuesto a pagar a la agencia inmobiliaria por los servicios prestados.

3.4.3 Servicio al cliente

Nuestros servicios se darán en forma personalizada, otorgando el tiempo necesario a

nuestros clientes para atender sus necesidades y requerimientos dentro de los servicios

ofrecidos.

El servicio se basa:

Mantener contacto frecuente con el cliente

Mantener actualizadas las oportunidades de nuevos negocios, propuestas de nuevas

oportunidades.

Generar más negocios basados en la confianza

Realizar nuevas negociaciones, con clientes por recomendaciones.



3.4.4 Alianzas y convenios

Desarrollaremos alianzas y convenios con:

Empresas constructoras, de reconocida solvencia técnica y amplia experiencia es

muy importante para la empresa, esto permitirá conseguir mayores utilidades, más

clientes, prestigio, mas oportunidad de mercado

Entidades financieras, brinden soporte crediticio y financiero a beneficio de las

personas y a la Inmobiliaria para desarrollar sus actividades.

3.5 Control Estratégico:

Indicadores

Para cada una de las estrategias habrá un control específico, la secretaria tendrá

que contabilizar las visitas que tengamos de cada uno de los medios en el cual

promocionemos las propiedades de la agencia inmobiliaria, dependiendo de las

visitas y el interés de la persona en conocer las propiedades, esta deberá organizar

citas para que el agente vendedor muestre la propiedad de interés, una vez

mostrado el inmueble, el agente vendedor tiene que hacer llenar la ficha de visitas

para un mejor control y para conocer cuál es el mejor medio para promocionar las

viviendas.

La secretaria deberá ingresar los datos de las llamadas recibidas a la agencia

inmobiliaria, preguntar a la persona que llamó en que medio vio el anuncio.

CAPÍTULO IV


Capitulo IV Estudio Técnico Página - 69 -

CAPÍTULO IV

ESTUDIO TÉCNICO

En este capítulo se desarrolla la ingeniería del proyecto concebida desde el enfoque al

servicio que se ofrece, sus especificaciones, técnicas, diseño, etc., es decir sus estructuras

de presentación.

Se analiza también los procesos que forman dentro de la empresa como procesos de

administración, comercialización, manual de procedimientos, los recursos a utilizar humano,

técnico etc.

4.1 TAMAÑO DEL PROYECTO

El tamaño es la magnitud de la propuesta del proyecto, sus estrategias, metas fijan la

importancia, alcance de las operaciones y las vinculaciones con las integrantes de la misma

ya sea proveedores o clientes.

4.1.1 Factores que determinan el tamaño del proyecto

Para determinar el tamaño óptimo del proyecto se debe realizar el análisis de varios factores

como son el tamaño y la demanda, la disponibilidad de materias primas, la tecnología,

equipos y el financiamiento, sin embargo para nuestro proyecto analizaremos

concretamente dos aspectos: el porcentaje de demanda insatisfecha que se pretende cubrir

con nuestro proyecto.

La Demanda.- En el capítulo dos analizamos la demanda potencial del mercado para poder

determinar si se justifica el montaje de una empresa inmobiliaria en el Cantón y a través de

esta poder seleccionar el tamaño óptimo que tendrá el proyecto.

Según el estudio realizado se evidenció que existe demanda insatisfecha en el mercado

Inmobiliario en el Cantón, para lo cual nuestra empresa inicialmente captará el 4% de este

mercado que no ha sido atendido.



Capacidad del servicio

Tabla # 27

AÑO 2013 2014 2015 2016 2017

DEMANDA

ANUAL 37 74 113 151 190

DEMANDA

MENSUAL 3 6 9 13 16

DEMANDA

SEMANAL 1 2 2 3 4


El mercado

Desde el punto de vista el mercado se determina en un enfoque en la demanda

insatisfecha, pues como objetivo del proyecto es cubrir un porcentaje de la demanda.

Disponibilidad del Talento Humano

El factor humano es muy importante para el funcionamiento de una empresa ya que el éxito

del servicio que brindará la Inmobiliaria estará en la calidad profesional y humana de las

personas que la conformen, es por ello que se contratará profesionales formados en

diferentes ramas de administración, contabilidad, ventas.

La propuesta necesita de recursos humanos directo e indirecta para su desarrollo.

I. Talento humano directo. Está ligado de manera directa a la compra o venta de

inmuebles, ejemplo vendedores. Ing. civil

II. Talento humano indirecta. No se relacionan directamente, pero dan apoyo necesario

para que se desarrolle la propuesta como es la inmobiliaria en la venta,

comercialización del producto, la contabilidad, la recepción, publicidad. Etc.



Otros factores

La disponibilidad de equipos, suministros, tecnología, no considero relevante hacer un

análisis detenido ya que estos no son factores que limiten o condicionen el tamaño de la

empresa.

4.2. LOCALIZACIÓN

4.2.1 Localización de la oficina

Definir el lugar es muy importante a considerar, para determinar la ubicación de la empresa

es por eso que hay que tomar en cuenta las siguientes variables:

Distancia a clientes

Distancia a proveedores

Distancia a competidores

Disponibilidad de materia prima

Infraestructura y servicios básicos

En base a las variables que están especificadas la ubicación de la empresa se ubicaría en el

Cantón Sígsig en las calles Adolfo Corral y Vega Muñoz



Croquis ubicación de nuestra inmobiliaria

Tabla # 28


Disposiciones Legales.- La empresa cumplirá con todas las exigencias legales necesarios

que conlleven a un correcto funcionamiento, debido a que no existe ningún impedimento por

parte de las autoridades municipales que de una u otra forma restrinjan o prohíba la

creación de esta oficina Inmobiliaria.

4.3. UBICACIÓN Y ÁREA DE INFLUENCIA

La ubicación geográfica para llevar acabo la propuesta, inicialmente la empresa inmobiliaria

centralizaría sus acciones en el Cantón Sígsig provincia del Azuay dentro del área urbana, la

misma que cuenta con una población estimada 28.139 habitantes con una tasa de

crecimiento del 1.5% anual.

Este Cantón se encuentra situado al Sureste de la ciudad de Cuenca a 60 km por la vía

Sígsig-Gualaceo-Cuenca, y a 48 km por la vía Sígsig el Valle-Cuenca. Se encuentra

delimitado al Norte con los cantones Chordeleg y Gualaceo, al sur con la provincia de

Morona Santiago, al este con Limón Indanza de la misma provincia.



En Sígsig puede encontrar artículos de paja toquilla, de cerámica, artículos de vestir,

conservas en almíbar, productos en madera, instrumentos musicales como guitarras,

bandolas, charangos y los deliciosos quesos.

MAPA CANTÓN SÍGSIG

Fuente del Municipio de Sígsig

4.4 JUSTIFICACIÓN

Se ha elegido este Cantón, porque la ciudad de Cuenca pese a tener grande mercados ya

se encuentran saturados, es por eso que se desea invertir fuera de la ciudad de Cuenca,

Sígsig se encuentra en crecimiento poblacional, se realizan nuevas obras, vías de acceso.

Etc.



Al ser el Sígsig un Cantón en vías de desarrollo el municipio apoya e incentiva a los

proyectos que estén vinculados y busquen el bienestar de su población, proporcionando

rapidez y agilidad en las diferentes regulaciones legales que le concierne a la institución

para su bienestar, entonces tenemos una gran oportunidad para ofrecer nuestros servicios

y productos de bienes y raíces.

4.5 MANUAL DE FUNCIONES Y PROCEDIMIENTOS DEL PERSONAL

Dentro de este análisis el propósito la inmobiliaria es presentar las funciones generales

establecidas en Manual se ha tomado en cuenta la estructura organizacional y funciones

generales establecidas en el Reglamento de Organización y Funciones, así como los

requerimientos de los cargos considerados en el Cuadro Analítico de Personal.

En el Manual de Organización y Funciones, que es un instrumento normativo de la gestión

administrativa, precisan en total concordancia con la estructura orgánica y funciones, la

descripción de los cargos que la integran, las líneas de autoridad, responsabilidad y

coordinación.

Mediante este Manual de Organización y Funciones cada funcionario y trabajador de la

inmobiliaria deberá conocer sus funciones y su ubicación dentro de la estructura general de

la organización, con el fin de participar, de manera integral, en el logro de los principales

objetivos de la Empresa.

4.5.1 Estructura organizacional

Las personas aspirantes a cualquier puesto de trabajo deberán mostrar altas cualidades

morales, profesionales, gusto por el trabajo y desarrollo personal.



Perfil General de los trabajadores para la Inmobiliaria:

Compromiso con el trabajo y sobre todo con la empresa.

Puntualidad y presencia.

Honestidad, respeto y responsabilidad.

Trabajo en equipo para cumplir los objetivos de la empresa.

La empresa Inmobiliaria contará con las siguientes áreas de trabajo:

El área administrativa estará integrada por su gerente, contador y una secretaria

Área técnica un ingeniero civil, y una persona responsable en el área de ventas

La empresa contara con un asesor jurídico de manera externa

A continuación se describe un resumen de sus funciones:

Tabla # 29

CARGO FUNCIONES

AREA

ADMINISTRATIVA ACTIVIDADES

Gerente

Planificar y dirigir todas las actividades de la empresa, firmara los convenio y

contratos, fijará los precios de venta de los servicios e inmuebles y autoriza los

gastos.

Contador Elabora todos los Balances e informes

Secretaria Brinda apoyo al área administrativa

ÁREA TÉCNICA

Ing. Civil

Responsable de la elaboración y planificación de proyectos y diseñar todo

calculo estructural.

Agente de Ventas

La misión es captar a los clientes tanto inversionistas como clientes finalistas

de bienes inmuebles



4.5.2 Politica de procedimiento y selección de personal

Este procedimiento es aplicable a personas que quieran postularse algun puesto de la

oficina.

4.5.2.1 Politica:

La persona que quiera trabajar debe entregar su carpeta con todos sus documentos.

La personas que es seleccionada tiene un periodo de entrenamiento

La persona tendra un periodo de 3 meses donde sera evaluada yse definira si se

queda dentro de la empresa.

Perfil Secretaria:

Conocimientos básicos

Manejo de Windows, Internet y office en un nivel avanzado.

Buenas relaciones laborales.

Buena presencia y facilidad de palabra.

Experiencia mínima de 2 años.

Perfil departamento financiero:

Contador Público Auditor.

Conocimientos contables y financieros.



Conocimiento en tributación y aspectos laborales.

Manejo de programas contables y office.

Experiencia mínima de un 1 año.

Perfil Departamento planificación y dirección de proyectos

Arquitecto o Ingeniero Civil.

Manejo de software como AutoCAD y WectorWorks.

Conocimiento sobre las ordenanzas municipales.

Experiencia mínima 3 años en planificación y dirección

4.5.2.2 Perfil del Ejecutivo en Ventas

Lo que se aspira la empresa es que el vendedor tenga una buena relación con el cliente,

tener una buena capacitación formal, que tenga buenas ideas para llevar a cabo las ventas.

Características y experiencia

Edad entre 25 a 45 años

sexo indistinto

Perfil comercial

Experiencia en mercado inmobiliario



Cartera de clientes

Conocer el segmento

Nivel académico medio alto

Aptitudes y personalidad

Habilidades, inteligencia y voz de convencimiento

Alegre, responsable, dinámico, habilidades interpersonales

4.5.2.3 Plan de incentivos y comisiones

Se le pagara $ 400 mas beneficios de la ley, admeas se dara incentivos por ventas.

La comision por venta sera por ejemplo, en el caso de las viviendas urbanas y rurales la

tarifa fijada que cobran es del 2 por ciento sobre el valor final de la negociación

4.5.2.4 Capacitación

Mantener una capacitación constante de temas inmobiliarios, tanto en aspectos técnicos,

comárcales, financiero, cuyo objetivo es que el personal este apto para realizar las ventas

de manera eficiente y profesional en el mercado.



4.5.3 Organigrama Estructural

Tabla # 30

Organigrama de la empresa

4.6 INGENIERÍA DEL PROYECTO (LAY OUT, ETC)

Estudio de la ingeniería del proyecto tiene un objetivo es de resolver todo lo que concierne

a instalaciones y el funcionamiento de la empresa etc.

La ingeniería del proyecto se analiza en los siguientes enfoques:

4.6.1 Descripción del servicio

Es un conjunto de atributos tangibles e intangibles que incluye entre otras cosas, empaque,

color precio, marca etc., junto con los servicios y la reputación del vendedor. Un producto

puede ser un bien, un servicio, un lugar, una persona o una idea

GERENTE

AGENTE VENDEDOR

ING. CIVIL SECRETARIA CONTADOR

ASESOR JURIDICO



4.6.2 Característica del servicio

Nuestra propuesta en el sistema de comercialización es la de bienes inmuebles como son

compra y venta de casas, terrenos, asesoría inmobiliaria, avaluó de bienes, servicios que se

ofrecerá al mercado del Cantón Sígsig, inversión de toda su vida.

Compra y venta de bienes Inmuebles.- Es la negociación de un bien

inmueble que se lo realiza a través de un contrato que por medio de este, una

persona vendedora se obliga a transferir los derechos de una vivienda a otra

persona compradora.

Asesoría Inmobiliaria.- Información precisa que da un profesional en una

actividad especializada en bienes y raíces.

Avalúos de bienes.- Es el valor, costo o precio que le asigna un profesional

avaluador a un determinado tipo de vivienda, terreno. Mediante el estudio de

todos los componentes que influyen para dar el valor.

4.6.3 Descripción del proceso

Es importante describir cual es el proceso en la prestación del servicio, esto garantiza no

solo una buena gestión y desarrollo en la empresa, sino también un mayor número de

clientes satisfechos.

Es importante el proceso del servicio inmobiliario que se brindara se debe tener pleno

conocimiento de lo que es lo que necesita el comprador para que así se satisfaga dicho

requerimiento, esto nos garantice la diferenciación y nos permita lograr el éxito en el

mercado.



Diagrama de Proceso Prestación de Servicio


ATENCION AL CLIENTE

promocionar los bienes que están disponibles para la venta

Identificación de las necesidades del cliente

Atención a su consulta

Fin

Servicios Inmobiliarios que se brindan

Consulta telefónica

Consulta electrónico

Primera casa Interés de adquirir un bien inmueble Tamaño de la familia

Si

No

Ejecutar venta o servicio

Satisfacción cliente

Costos inmuebles Costos servicios

Simulación de créditos

Consulta personal



4.6.4 Distribución de la oficina

Para ofertar nuestras propuestas inmobiliarias, se necesita una infraestructura adecuada, en

donde se encuentre la oficina inmobiliaria, la misma que debe estar ubicada en una zona

estratégica, de tal forma que proporciones condiciones de trabajo aceptable, además exista

gran influencia de público, sea de facial acceso ubicarla, que posee todos servicios básicos.

Tabla # 31

Gráfica de la distribución de la planta

4.7 PRESUPUESTACIÓN

4.7.1 Requerimientos del proyecto

La empresa para el desarrollo de su actividad que es la compra y venta de inmuebles, se

debe contar con algunos elementos o recursos que son muy importantes al realizar el

servicio, se debe también tener los equipos necesarios para ofrecer un buen servicio al

cliente.

SA

LA

DE

RE

UN

ION

ES

Y R

EV

ISO

N

DE

PA

PE

LE

S D

EL

CL

INT

E

EJECUTIVO DE VENTASGERENCIA

CONTABILIDAD

SECRETARIA

SALA DE ESPERA

AC

CE

SO

ING. CIVIL



Requerimientos importantes para que funcione la empresa:

4.7.1.1Talento humano

Este es el factor importante dentro de la organización, ya que si no tenemos un personal

competente la empresa no podrá cumplir con los objetivos propuestos.

Contaremos con el siguiente personal:

o Talento humano directo

o Tabla # 32

PERSONAL CANTIDAD SUELDO

MENSUAL

SUELDO

TOTAL

INGENIERO CIVIL 1 600 600

EJECUTIVO DE

VENTAS 1 400 400

TOTAL 1000

Fuente Investigación Propia


o Talento humano indirecta

Tabla # 33

PERSONAL CANTIDAD SUELDO

MENSUAL

SUELDO

TOTAL

GERENTE 1 800 800

CONTADOR 1 500 500

SECRETARIA 1 380 380

TOTAL 1680





4.7.1.2 Requerimiento de materiales

A continuación se muestra a detalle los recursos necesarios para el equipamiento de la

empresa.

Son los Costos de materiales de oficina

o Presupuesto para equipo de computación

Tabla # 34

DESCRIPCIÓN CANTIDAD COSTO

UNITARIO

COSTO

TOTAL

COMPUTADORA E

IMPRESORA 2 800 1600

FAX 1 150 150

TELÉFONO

INALAMBRICO 2 100 200

CÁMARA DE FOTOS 1 700 700

CALCULADORA 4 8 32

TOTAL 2682



o Presupuesto para muebles de oficina

Tabla # 35

DESCRIPCIÓN CANTIDAD COSTO

UNITARIO

COSTO

TOTAL

MODULARES 3 80 240

ESCRITORIOS 3 250 750

SILLAS 6 60 360

SOFÁS 3 180 540

MESAS 3 100 300

ARCHIVADOR 1 120 120

TOTAL 2310

Fuente Investigación Propia Elaborado por el Autor



o Presupuesto de suministros de oficina

Tabla # 36

DESCRIPCION CANTIDAD VALOR GASTO

MENSUAL

GASTO

TOTAL

MENSUAL

ANUAL

RESMAS PAPEL

BOND A4 3 $4,00 $12 $144

RESALTADORES 3 $0,50 $1,5 $18

PAQUETE DE

ESFEROS 1 $2,00 $2 $8

AGENDAS 1 $3,00 $3 $36

CUADERNOS 1 $1,00 $1 $12

TOTAL $19,5 $218



o Presupuesto artículos de limpieza

Tabla # 37

DESCRIPCION CANTIDAD

MENSUAL VALOR

GASTO

MENSUAL

GASTO

TOTAL

ANUAL

ESCOBA 1 $1,50 $1,5 $6

TRAPEADOR 1 $1,50 $1,5 $6

DESINFECTANTE 2 $2,00 $4 $16

FUNDAS DE BASURA 1 $1,00 $1 $4

PAPEL HIGENICO

(PAQUETE) 2 $3,50 $7 $28

JABON LIQUIDO 2 $2,00 $4 $16

TOALLAS PEQUEÑAS 1 $1,50 $1,5 $6

TOTAL $20,5 $82

Fuente Investigación Propia Elaborado por el Autor



4.7.1.3 Requerimiento Gastos de Administración

o Presupuesto Gastos de Administración

Tabla # 37


MENSUAL VALOR

GASTO

MENSUAL

GASTO

TOTAL

ANUAL

ARRIENDO LOCAL 1 $300,00 $300 $3.600

INTERNET 1 $25,00 $25 $300

LUZ 1 $25,00 $25 $300

AGUA 1 $15,00 $15 $180

TELÉFONO 1 $20,00 $20 $240

TOTAL $385 $4.620



4.7.1.4 Requerimiento Gastos de Ventas

Presupuesto Gastos de Ventas

Tabla # 38


MENSUAL VALOR

GASTO

MENSUAL

GASTO

TOTAL

ANUAL

PROPAGANDA POR

RADIO 30 $50,00 $50,00 $600

COMBUSTIBLE CARRO 30 $1,43 42,9 $515

REPUESTOS Y

MANTENIMIENTO 1 $130 130 $1.560

TRÍPTICOS 50 $250,00 $250,00 $250

HOJAS VOLANTES 30 $180,00 $180,00 $180

CREACIÓN PAGINA WEB 500 $500

TOTAL $1.152,90 $3.605




4.7.1.4 Requerimiento Vehículo

o Presupuesto para vehículo

Tabla # 39

DESCRIPCION CANTIDAD COSTO

UNITARIO

COSTO

TOTAL

Vehículo 1 15000 15000



CAPÍTULO V


Capítulo V Estudio Ambiental Página - 88 -

CAPÍTULO V

5.1 ESTUDIO AMBIENTAL LEGAL

5.1.1 FACTOR AMBIENTAL

En este capítulo hablaremos cuáles son los impactos ambientales que causara nuestro

proyecto al medio ambiente y a la sociedad en sí, tenemos que realizar un análisis o

diagnóstico ambiental de los impactos potenciales de las actividades realizadas.

5.1.2 ANTECEDENTES

Los diferentes contextos socioeconómicos del Ecuador de una forma u otra han mejorado,

tanto la situación económica, como en lo político, el crecimiento demográfico va a la par del

crecimiento de los pueblos, de ciudades, es importante esto hace que la demanda de

bienes inmuebles como casa, terrenos, departamentos etc., se eleve esto destaca a que

tenemos que estar preparados para ofrecer nuestros productos al mercado para que

satisfaga las necesidades del usuario.

Las facilidades bancarias y del gobierno causan que el mercado inmobiliario sea una de las

mayores actividades económicas de demanda dentro del país.

El sector inmobiliario y su relación con el medio ambiente se deben analizar factores, como

los aspectos ambientales que están involucrados de manera directa o indirecta en el

desarrollo de proyectos inmobiliarios y los riesgos que se presentan si no se toman casos en

el asunto sea cual sea el tipo de operación inmobiliaria.



Es importante tener un panorama más amplio de la legislación ambiental aplicable al sector

inmobiliario, es por eso que hay trabas para realizar proyectos inmobiliarios en nuestro país.

¿Para tener claro Que es impacto ambiental tenemos una definición?

“Es la integración de sistemas físicos (clima, aire, suelo, agua), biológicos (flora y fauna) y

humanos (características poblacionales). Toda actividad humana se vincula estrechamente

con procesos de transformación del ambiente, que permite al hombre modificar para bien o

para mal, consciente o inconscientemente, sus características básicas

“El deterioro del ambiente es uno de los principales problemas globales. En muchas

ciudades del mundo, la polución del agua y del aire ha alcanzado niveles peligrosos y existe

gran preocupación acerca del agujero en la capa de ozono que está produciendo la

industria química y que puede provocar un efecto invernadero, es decir un peligroso

calentamiento de la tierra

La obligación de contar con la licencia ambiental para el inicio de toda actividad que

suponga riesgo o impacto en el entorno natural o humano. La calificación previa a la

ejecución de cualquier proyecto de inversión público o privado, con fines precautela torios,

está a cargo de los organismos descentralizados de control que conforman el Sistema Único

de Manejo Ambiental.”

Fuente BUCHELI, Franklin.: Manual de Gestión Ambiental.

5.2.1 Efecto ambiental en el sector inmobiliario

Desde hace algunos años, el sector inmobiliario se ha convertido en uno de los principales

impulsores de la economía en nuestro país y, también en uno de los principales agentes o

responsables de impactar negativamente al medio ambiente. El crecimiento desmesurado e

incontrolado de desarrollos inmobiliarios, ha provocado el uso irracional de recursos

naturales en todo el territorio nacional, principalmente, en Galápagos en donde el sector

turístico inmobiliario ha encontrado un nicho de mercado muy atractivo debido a la riqueza



natural de la zona y a la flexibilidad, hasta hace poco, de las autoridades ambientales para

autorizar el desarrollo de proyectos que por su propia naturaleza causaban impactos

negativos al medio ambiente.

Las autoridades de la secretaria del Medio Ambiente toman iniciativas para cambiar

esta situación especialmente en las zonas turísticas y costeras donde hay riegos de

mayor impacto ambiental, tratan de hacer cumplir la legislación ambiental y han

implementado una serie de lineamientos para vigilar la obra u actividad.

Inician procedimientos administrativos en contar de desarrollos inmobiliarios que

operan injustamente a la legislación ambiental, por eso es importante señalar los

aspectos jurídicos ambientales a considerar y los ordenamientos jurídicos que lo

regulan.



5.3 NORMAS LEGALES NACIONALES

Constitución del Ecuador

Titulo Derechos.

Capitulo II

Derechos del buen vivir

Sección segunda: Ambiente Sano

Tabla # 40

Sujeto de

Obligación

Sujeto de

derecho

Contenido de la legislación Artículo

Relevante

Estado

Ecuatoriano

Ciudadanía Reconocer y garantizar el derecho a

vivir en un ambiente libre de

contaminación.

Art. 23

Estado

Ecuatoriano

Población

Naturaleza

Proteger el derecho de la población

a vivir en un medio ambiente sano y

ecológicamente equilibrado y

garantizar la preservación de la

naturaleza.

Art. 86

Personas

naturales y

jurídicas

Medio

ambiente

Responsabilidades administrativas,

civiles y penales por las acciones u

omisiones en contra de las normas

de protección al medio ambiente.

Art. 87

Estado

Ecuatoriano

Medio

Ambiente

Toda decisión estatal que afecte al

medio ambiente, deberá contar

previamente con los criterios de la

comunidad, para lo cual ésta será

informada. La ley garantizará su

participación.

Art. 88

Estado Medio El Estado promoverá tecnologías Art. 89



Codificación de la Ley de Gestión Ambiental, Nº 19, publicada en el Suplemento del

Registro Oficial Nº 418, de 10 de septiembre de 2004.

La Ley de Gestión Ambiental es la norma macro respecto a la política ambiental del Estado

Ecuatoriano y todos los que ejecutan acciones relacionadas con el ambiente en general (Art.

1).

La Ley establece la existencia de gran parte de las obligaciones en la gestión que debe

aplicar una actividad. Adicionalmente, la Ley analizada determina las funciones de Autoridad

Ambiental al Ministerio del ramo, que actuará como instancia rectora, coordinadora y

reguladora del Sistema Nacional Descentralizado de Gestión Ambiental, sin perjuicio de las

atribuciones que dentro del ámbito de sus competencias y conforme las leyes que las

regulan, ejerzan otras instituciones del Estado.

La misma Ley establece por primera vez en la legislación nacional, principios ejecutables de

información y vigilancia ambiental, aplicando mecanismos de participación social para lograr

un adecuado control de la contaminación ambiental y protección del medio ambiente,

especialmente los siguientes artículos:

Art. 28. Toda persona natural o jurídica tiene derecho a participar en la gestión ambiental, a

través de los mecanismos que para el efecto se establezcan.

Ecuatoriano ambiente

Población

ambientalmente limpias y de

energías alternativas no

contaminantes, estímulos tributarios

para quienes realicen acciones

ambientalmente sanas.

Estado

Ecuatoriano

Medio

ambiente

Tomar medidas preventivas en caso

de dudas sobre el impacto o las

consecuencias ambientales

negativas de alguna acción u

omisión, aunque no exista evidencia

científica de daño.

Art. 91



Art. 29 Toda persona natural y jurídica tiene derecho a ser informada oportuna y

suficientemente sobre cualquier actividad que pueda producir impactos ambientales. Para

ello podrá formular peticiones y deducir acciones de carácter individual o colectivo ante las

autoridades competentes.

Art. 39 Las instituciones encargadas de la administración de los recursos naturales, control

de la contaminación ambiental y protección del medio ambiente, establecerán con

Participación Social sistemas de monitoreo.

Art. 40 Toda persona natural o jurídica, que, en el curso de sus actividades empresariales o

industriales estableciere que las mismas puedan producir o están produciendo daños

ambientales está obligada a informar de ello al Ministerio del Ramo o a la entidad

competente, para que sea ésta la que tome las medidas correspondientes a solucionar los

problemas detectados.

Art. 41 Se concede el derecho a las personas naturales o jurídicas para denunciar la

violación de normas de medio ambiente, sin perjuicios de la acción de amparo

constitucional.

Art. 42 toda persona natural o jurídica o grupo humano, podrá ser oída en los procesos

penales, civiles previa fianza de calumnia que se inicie por infracción de carácter ambiental,

aunque no haya sido vulnerados sus propios derechos.

También establece los principios y directrices de política ambiental; determina las

obligaciones, responsabilidades, niveles de participación de los sectores público y privado

en la gestión ambiental y señala los límites permisibles, controles y sanciones en esta

materia. Los artículos relevantes se presentan a continuación:



Tabla # 41

Sujeto

de

obligac

ión

Sujeto

de

derecho

CONTENIDO DE LA LEGISLACIÓN

Artícul

o

relevan

te

Municip

io

Medio

ambiente

El proceso de Gestión Ambiental se orientará según los principios universales

del Desarrollo Sustentable, contenidos en la Declaración de Río de Janeiro de

1992, sobre Medio Ambiente y Desarrollo.

Art. 3

Municip

io

Medio

ambiente

Los reglamentos, instructivos, regulaciones y ordenanzas que, dentro del ámbito

de su competencia, expidan las instituciones del Estado en materia ambiental,

deberán observar las siguientes etapas, según corresponda, desarrollo de

estudios técnicos sectoriales, económicos, de relaciones comunitarias, de

capacidad institucional y consultas a organismos competentes e información a

los sectores ciudadanos.

Art. 4

Municip

io

Medio

ambiente

Los consejos provinciales y los municipios, dictarán políticas ambientales

seccionales con sujeción a la Constitución Política de la República y a la

presente Ley.

Art.13

Municip

io

Ciudada

nía

Medio

ambiente

Las obras públicas privadas o mixtas y los proyectos de inversión públicos o

privados que puedan causar impactos ambientales, serán calificados

previamente a su ejecución, por los organismos descentralizados de control,

cuyo principio rector será el precautela torio.

Art. 19

Municip

io

Persona

s

jurídicas

Los Sistemas de manejo ambiental incluirán estudios de línea base; evaluación

del impacto ambiental; evaluación de riesgos; planes de manejo; planes de

manejo de riesgo; sistemas de monitoreo; planes de contingencia y mitigación;

auditorías ambientales y planes de abandono.

Una vez cumplidos estos requisitos y de conformidad con la calificación de los

mismos el (Municipio) podrá otorgar o negar la licencia correspondiente.

Art. 21

Person

as

Jurídica

s

Medio

ambiente

Població

n

La evaluación del impacto ambiental comprenderá:

a) La estimación de los efectos a la población humana, la biodiversidad, el

suelo, el aire, el agua, el paisaje y la función de los ecosistemas presentes

en el área;

b) Las condiciones de tranquilidad, tales como: ruido, vibraciones, olores,

emisiones luminosas, cambios térmicos y cualquier otro perjuicio ambiental.

Art. 23



5.4 Riesgos Ambientales

Al no tomar en cuenta los aspectos que afectan al medio ambiente pueden representar

riegos grandes para los inversionistas o desarrolladores de proyectos inmobiliarios.

Hoy en día hay que implementar un sistema de gestión ambiental o realizar una evaluación

jurídica ambiental que permita reconocer lo siguiente:

1. Las obligaciones jurídicas ambientales del proyecto

2. Vialidad del proyecto en torno a la legislación ambiental aplicable en sus tres niveles

federal, estatal y municipal o distrito.

3. Los posibles riesgos ambientales

4. Responsabilidades jurídicas en caso de contaminación

5. Obligaciones jurídicas ambientales

5.5 Conclusiones

Al ser la empresa propuesta una gestora de servicio, en realidad no incurriría en ningún tipo

de daño o afección al medio ambiente, más, nuestros proveedores al ser los que vayan a

utilizar la tierra para los proyectos de “CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA” pudieran de

alguna manera provocar los daños antes mencionados, por lo que serán ellos los que

deberán acatar las normas antes descritas, en cuyo caso, la empresa que se propone en el

presente proyecto deberá tener cuidado de trabajar con proveedores que puedan demostrar

cumplimiento de la legislación anterior.

La empresa no afectara al medio ambiente, al contrario se regirá a las normas sanitarias de

recolectar y reciclar la basura que serán almacenados de manera segura e higiénica, de

esta manera aportara al aseo público del Cantón y a preservar el medio ambiente.



BIBLIOGRAFIA Leyes:

Constitución Política de la República del Ecuador. Registro Oficial Nº 449 del 20 de

octubre de 2008.

Codificación de la Ley de Gestión Ambiental, Nº 19, publicada en el Suplemento del

Registro Oficial Nº 418, de 10 de septiembre de 2004.

CAPÍTULO VI


Capítulo VI Estudio Financiero Página - 97 -

CAPÍTULO VI

ESTUDIO FINANCIERO

El capítulo a desarrollarse hace referencia al plan económico financiero del proyecto, el cual

consideramos que constituye una herramienta fundamental en el proceso de toma de

decisiones sobre la inversión que se va a realizar.

Después de haber determinado a través del estudio de mercado que existe demanda para el

servicio y que técnicamente es factible desarrollar el proyecto, debemos comprobar si es

rentable emprenderlo, para lo cual necesitamos primero establecer cuál es el monto de los

recursos económicos para la realización del proyecto, una vez calculada la inversión inicial

debemos determinar los medios para su financiamiento y posteriormente determinar la

rentabilidad para comprobar si es conveniente emprender o no el proyecto de inversión. La

situación financiera del proyecto se analizará con una proyección de 5 años, demostrando

así la rentabilidad del negocio

6.1 Plan de Inversión Inicial

El plan de inversiones es una lista de todos los gastos en que se incurrirá hasta el punto

donde las instalaciones estén listas para comenzar a operar, además debe contener una

descripción de cómo se va a financiar estos gastos, el financiamiento puede consistir en

capital propio o préstamos.

TOTAL INVERSIÓN $21.292

Activos Fijos $19.992

Capital de Trabajo ( 3 MESES) $1.300


El proyecto para iniciar sus operaciones de la empresa Inmobiliaria requiere para poner en

marcha el proyecto es de $21.292, de los cuales un aporte será propio de la empresa, y por

otra se financiará a través de un préstamo que se realizará a través de una institución

bancaria.



6.1.1 Inversiones en activo fijo.- Un activo fijo es un bien de una empresa, ya sea tangible

o intangible, que no puede convertirse en líquido a corto plazo y que normalmente son

necesarios para el funcionamiento de la empresa y no se destinan a la venta.

Para iniciar las actividades comerciales la empresa necesita realizar inversiones

sobresalientes a realizar esta el vehículo, ya que servirá para movilización del personal y

para transportar a los clientes para hacerles conocer el bien inmueble que desean comprar o

vender. Se ha propuesto la compra de una cámara, para tomar fotos de los bienes

inmuebles y presentar al cliente y otros activos fijos por lo que es necesario tener detallado

la cantidad y el precio de cada uno de los artículos que serán adquiridos para poder

solventar dicha inversión.

A continuación se detalla los requerimientos que necesita nuestro proyecto:

INVERSIONES ACTIVO FIJOS

Descripción Valor total

INVERSIÓN Cantidad Valor unitario

Modulares 3 $80 $240

Escritorios 3 $250 $750

Sillas 6 $60 $360

Sofás 3 $180 $540

Mesas 3 $100 $300

Archivador 1 $120 $120

Computadora e impresora 2 $800 $1.600

Fax 1 $150 $150

Teléfono inalámbrico 2 $100 $200

Calculadora 4 $8 $32

Vehículo 1 $15.000 $15.000

Cámara de fotos 1 $700 $700

Total Activos Fijos $19.992

Fuente: Investigación Propia Elaborado por el Autor



6.1.1.1 Cuadro de Depreciación Activos

La depreciación se realiza a los activos fijos que tiene la empresa, aplicando para ello el

método de línea recta, no se calculó valor el valor residual de los mismos ya que se

estimaría que al término de la vida útil de los mismos sumado a la utilización que se les va a

dar, el precio o valor de las inversiones será cercano a cero.

Aunque la depreciación no representa un egreso real de dinero, es un cálculo exigido para

determinar la pérdida de valor que sufren los bienes por su uso y deterioro en determinado

tiempo. Requerimiento Vehículo (ANEXO C)

6.1.2 Capital de Trabajo.

Constituye el conjunto de recursos necesarios, en la forma de activos corrientes, para la

operación normal del proyecto durante un ciclo productivo, para una capacidad y tamaños

determinados.

En otras palabras es el capital adicional con el que se debe contar para que comience a

funcionar el proyecto, esto es financiar los servicios antes de percibir ingresos.

El dinero necesario tanto para cubrir las necesidades que tenga la empresa para funcionar

durante un tiempo estimado de 90 días, tiempo en que se generen suficientes ingresos que

sustenten el trabajo que se realiza en la oficina



Capital de Trabajo

2. CAPITAL DE TRABAJO

Descripción Valor

Total Capital de Trabajo $1.300

Factor Caja (ciclo de

caja) DIAS 90

VALOR

USD

CAPITAL DE TRABAJO OPERATIVO

Costos directos ( Sueldo Personal) $3.620

Costos indirectos $0

Requerimiento diario $10

Requerimiento ciclo de caja $900

Inventario inicial

CAPITAL DE TRABAJO OPERATIVO $900

CAPITAL DE TRABAJO ADMINISTRACION Y VENTAS

Gastos administrativos y de ventas que representan

desembolso $1.578

Requerimiento diario $4

CAPITAL DE TRABAJO ADMINISTRACION Y VENTAS $394

CAPITAL DE TRABAJO $1.300

Fuente: Investigación Propia Elaborado por el Autor El capital de trabajo para los primeros 3 meses se estima será de $ 1300, permitirá cubrir los

gastos básicos y funcionamiento de la empresa, calculo que se efectúa para tres meses,

hasta que se obtengan ingresos provenientes del mismo.



6.1.3 Estructura del Capital

Como podemos apreciar en el Plan de Inversión el capital que se requiere para poner en

marcha el proyecto es de $ 21.292 de los cuales el 30% será aporte propio de la empresa, y

el 70% se financiará a través de un préstamo que se realizará en una Institución Bancaria,

con una tasa de Interés del 16% a 5 años plazo. (ANEXO D)

INVERSIÓN TOTAL 21292

100%

Financiamiento 15000

70%

Aporte Propio 6292

30%

Fuente: Investigación Propia


6.2 PLÁN OPERATIVO

El presupuesto de operación del proyecto se forma a partir de los ingresos y egresos de

operación y tiene como objeto pronosticar un estimado de las entradas y salidas monetarias

de la empresa, durante uno o varios períodos, mismos que están en relación directa con la

vida útil del proyecto.

Cuando hacemos referencia al plan operativo de la empresa, estamos hablando de un plan

de acciones que se deben seguir para planificar y desarrollar las actividades de tal manera

que se puedan cumplir los objetivos planteados.

6.2.1 Presupuesto de ingresos

Para poder realizar una planificación económica dentro de la empresa es necesario

desarrollar un presupuesto que nos permita conocer a cuánto ascenderán los ingresos, ya

que toda empresa necesita conocer su futuro inmediato y poder anticipar lo que habrá de

ocurrir en los próximos años, la proyección de las ventas nos ayuda a determinar los

ingresos que se darán dentro de la misma, para lo cual:



VENTAS ANUALES

PRODUCTOS UNIDADES

MENSUALES

UNIDADES

ANUALES

Valor

estimado

del bien

3%

PORCENTAJE

DE

COMISIONES

REGISTRADAS

PRECIO

VENTA

2% PAGO

COMISIÓN

A

VENDEDOR

INGRESOS

ANUALES

Terreno Vía

Rosas 3,00 10 $20.000,00 0.03 $600,00 $120,00 $5.880

Terreno Av.

María

Auxiliadora

1,00 5 $35.000,00 0.03 $1.050,00 $105,00 $5.145

Terrenos

Centro

Cantonal

1,00 7 $45.000,00 0.03 $1.350,00 $189,00 $9.261

Vivienda

Centro

Cantonal

4,00 8 $65.000,00 0.03 $1.950,00 $312,00 $15.288

Vivienda

Barrio Reron 1,00 8 $80.000,00 0.03 $2.400,00 $384,00 $18.816

Vivienda Av.

Kennedy 1,00 6 $100.000,00 0.03 $3.000,00 $360,00 $17.640

SUBTOTAL

BIENES 11 44 $72.030

Avalúos de

bienes

inmuebles

5,00 15 $200,00 3000,00

Asesoría

inmobiliaria 3,00 15 $100,00 1500,00

Lotizaciones 1,00 4 $1.000,00 4000,00

SUBTOTAL

SERVCIOS 9,00 34 $8.500

TOTALES 20 78 $1.470 $80.530



Proyección de las ventas

Es la predicción de las ventas de la empresa que tienen como prioridad determinar el nivel

de ventas real proyectado por una empresa, éste cálculo se realiza mediante los datos de

demanda actual y futura



Para el proyecto calculamos la proyección de las ventas en base a los resultados que se

obtuvieron en la investigación de mercado, para lo cual tenemos una demanda insatisfecha

que será cubierta solamente en un porcentaje ya que al ser una empresa.

El primer año se estima vender un 4% bienes Inmuebles y ofrecer servicios por parte de la

Inmobiliaria, ya que por ser una empresa nueva, además no se crea una oferta grande como

para captar toda la demanda insatisfecha, es por eso que solo se ha propuesto ese

porcentaje, así sucesivamente ir incrementando las ventas y los servicios que se brindan en

los años posteriores es una meta bastante lograble.

AÑO DEMANDA

INSATISFECHA

PARTCIPACION

MERCADO 4%

OPORTUNIDAD

MERCADO

2013 924 4% 37

2014 931 8% 74

2015 938 12% 113

2016 945 16% 151

2017 952 20% 190



Proyección de los ingresos

Los ingresos provienen de la venta de los servicios que se generan al vender una vivienda,

un terreno, y por el cobro del servicio de avalúos, asesorías o en la realización de

lotizaciones.

Por el cobro de la comisión de terrenos y viviendas, se ha determinado precios promedios,

que nos ha permitido realizar la proyección de ingresos que se pueden obtener en la oferta

del servicio así como las unidades que se desea vender anualmente.

INGRESOS TOTALES POR AÑO

AÑOS INCREMENTO DE

VENTAS

TOTAL

INGRESO

Año 1 4% 80.530

Año 2 8% 86.972

Año 3 12% 97.409

Año 4 16% 112.995

Año 5 20% 135.593



6.2.2 Presupuesto de egresos

Mediante el Presupuesto de Egresos se podrá predecir los costos y gastos en los que

incurrirá la empresa para llevar a cabo sus operaciones administrativas y para la realización

del servicio de eventos infantiles.



Costos Fijos

Sueldos del personal

El personal que laborara en la empresa, realizara trabajos tanto en la oficina como fuera de

la misma. Se pagara el sueldo planteado en el presupuesto como los beneficios de ley. Se

ha planteado un rol de pagos mensual y una tabla consolidada anual (ANEXO E)

Rol de Pagos



Del porcentaje de ganancia que la inmobiliaria cobra por una vivienda, u otro Inmueble

vendida se le pagara un 2% de comisión únicamente al agente vendedor

CARGO

CANTIDA

D DE

PERSONA

L

SUELDO

UNIFICA

DO

IESS

PATRONA

L

XIII

SUELD

O

XIV

SUELDO

VACACION

ES

FONDO

DE

RESERV

A

TOTAL

Gerente 1 800,00 97,20 66,67 11,30 33,33 66,67 1.075,17

Contador 1 500,00 60,75 41,67 11,30 20,83 41,67 676,22

Secretari

a 1

380,00 46,17 31,67 11,30 15,83 31,67 516,64

Ingeniero

civil 1

600,00 72,90 50,00 11,30 25,00 50,00 809,20

Agente

Inmobilia

rio

1

400,00 48,60 33,33 11,30 16,67 33,33 543,24

3.620,46



Costos Variables

COSTOS VARIABLES

Gastos de Administración 4620

Suministros de Oficina 218

Artículos de Limpieza 82

Gastos de ventas 3605

TOTAL 8525



En los gastos administrativos, consta tanto los gastos que se realizaran en la oficina y

limpieza de la misma, los gastos de arriendo se tendrán que cancelar en forma mensual.

Se tomó en cuenta los gastos en ventas que incluye propaganda en radio, en los que se

anuncie los productos que están disponible de ventas, también consta el gastos que se

realizará en el vehículo, que será utilizado para movilización del personal como de los

clientes que deseen conocer el bien inmueble. Estos gastos se encuentran detallados en el

(ANEXO F)



6.2.3 ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS

La utilización de los estados financieros proyectados pretende satisfacer mayores

exigencias en el conocimiento de la gestión empresarial. El objeto de las proyecciones de

estados financieros es mostrar anticipadamente la repercusión que tendrá la situación

financiera y el resultado de las operaciones futuras de la empresa al incluir operaciones que

no se han realizado, es una herramienta muy importante para la toma de decisiones de la

dirección de la empresa cuando se pretenda llevar a cabo operaciones sujetas a planeación

que motiven un cambio importante en la estructura financiera.

6.2.3.1 Estado de resultados

La finalidad del análisis del estado de resultados o de pérdidas y ganancias es calcular la

utilidad neta y los flujos netos de efectivo del proyecto, que son, en forma general, el

beneficio real de la operación de la planta, y que se obtienen, restando a los ingresos todos

los costos en que incurra la plata y los impuestos que deba pagar.

Los valores que se reflejan en el estado de resultados muestran los ingresos generados por

la ventas y los servicios frente los gastos que se han efectuado en la adquisición de los

artículos e implementos para la prestación del mismo, demostrando que nuestro proyecto

generara utilidades desde el año uno, lo cual nos permite cumplir con las obligaciones e

impuestos de ley y recuperar la inversión que se ha realizado.



Estado de Resultados Proyectado

INMOBILIARIA PEÑARANDA SA

ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADO

Al 31 de diciembre 2013

% INCREMENTO ANUAL

DESCRIPCIÓN

4% 8% 12% 16% 20%

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Ventas $80.530 $86.972 $97.409 $112.995 $135.593

Costos Fijos (Sueldos

Personal) $43.446 $46.921 $52.552 $60.960 $73.152

Utilidad Bruta $37.084 $40.051 $44.857 $52.035 $62.441

(Costos Indirectos) $0 $0 $0 $0 $0

Utilidad Operativa $37.084 $40.051 $44.857 $52.035 $62.441

Gastos de

Administración y Ventas $8.525 $9.207 $10.312 $11.961 $14.354

Gastos Financieros $2.248 $1.882 $1.452 $948 $357

Depreciaciones y

amortizaciones $3.439 $3.439 $3.439 $3.439 $3.439

Utilidad antes de

Beneficios $22.873 $25.524 $29.655 $35.687 $44.292

15% Utilidades

trabajadores $3.431 $3.829 $4.448 $5.353 $6.644

Utilidad antes de

impuestos $19.442 $21.695 $25.207 $30.334 $37.648

24 % impuesto a la

renta $4.666 $5.207 $6.050 $7.280 $9.036

Utilidad Neta $14.776 $16.489 $19.157 $23.054 $28.613



6.2.3.2 Balance general

El balance general es un estado financiero conformado por un documento que muestra

detalladamente los activos, los pasivos y el patrimonio con que cuenta una empresa en un

momento determinado

Balance General Proyectado


BALANCE GENERAL PROYECTADO

Al 31 de diciembre 2013


Descripción Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Activos Corrientes $17.385 $34.817 $54.487 $77.550 $105.581

Caja – Bancos $16.086 $33.517 $53.188 $76.251 $104.282

Capital de trabajo $1.300 $1.300 $1.300 $1.300 $1.300

Activos Fijos Netos $16.553 $13.114 $9.676 $6.237 $2.798

Activos Fijos $19.992 $19.992 $19.992 $19.992 $19.992

(Depreciación acumulada) -$3.439 -$6.878 -$10.316 -$13.755 -$17.194

TOTAL ACTIVOS $33.938 $47.931 $64.163 $83.787 $108.379

Pasivos (CREDITO) $12.871 $10.375 $7.450 $4.020 $0

Patrimonio $21.067 $37.556 $56.713 $79.767 $108.379

Aporte Futura Capitalización $6.292 $6.292 $6.292 $6.292 $6.292

Utilidad del Ejercicio $14.776 $16.489 $19.157 $23.054 $28.613

Utilidades Retenidas $0 $14.776 $31.264 $50.421 $73.475

PASIVO + PATRIMONIO $33.938 $47.931 $64.163 $83.787 $108.379



6.2.3.3 Flujo de caja

El estado de flujo de efectivo provee información importante para los administradores de

negocios y surge como respuesta a la necesidad de determinar la salida de recursos en un

momento determinado, como también un análisis proyectivo para sustentar la toma de

decisiones en las actividades tanto financieras, operacionales, administrativas y

comerciales.

El flujo de caja nos permite calcular la disponibilidad de dinero, de acuerdo a las salidas y

entradas de efectivo realizadas durante cada año y evaluada en los cinco años de análisis

del negocio.



Flujo de Caja Proyectado


ESTADO DE FLUJO DE CAJA PROYECTADO


Descripción Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Ventas $80.530 $86.972 $97.409 $112.995 $135.593

Costos Fijos ( sueldos

personal) $43.446 $46.921 $52.552 $60.960 $73.152

(Costos Indirectos) $0 $0 $0 $0 $0

Gastos de Administración y

Ventas $8.525 $9.207 $10.312 $11.961 $14.354

Flujo Operativo $28.560 $30.844 $34.546 $40.073 $48.088

Ingresos no operativos $21.292

Crédito $15.000

Aporte Propio $6.292

Egresos no operativos $33.766 $13.413 $14.875 $17.010 $20.057

Inversiones $21.292

Activos Fijos $19.992

Capital de Trabajo $1.300

Pago de dividendos $2.129 $2.496 $2.926 $3.430 $4.020

Gastos Financieros $2.248 $1.882 $1.452 $948 $357

Impuestos $8.097 $9.036 $10.498 $12.633 $15.679

Flujo No Operativo -$12.474 -$13.413 -$14.875 -$17.010 -$20.057

FLUJO NETO $16.086 $17.432 $19.671 $23.063 $28.031

Flujo Acumulado $16.086 $33.517 $53.188 $76.251 $104.282



6.2.4 INDICADORES DE RENTABILIDAD

6.2.4.1Evaluación Financiera

El objetivo de la evaluación financiera es determinar los niveles de rentabilidad de un

proyecto, para lo cual se comparan los ingresos que genera el proyecto con los costos en

los que incurre tomando en consideración el costo de oportunidad de los fondos.

Para ello se requiere el estudio de dos herramientas financieras fundamentales como son el

Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR) que nos permiten evaluar la

rentabilidad de un proyecto de inversión, entendiéndose por proyecto de inversión no solo

como la creación de un nuevo negocio, sino también, como inversiones que podemos hacer

en un negocio en marcha, tales como el desarrollo de un nuevo producto, la adquisición de

nueva maquinaria, el ingreso en un nuevo rubro de negocio, etc.

6.2.4.1.1 Tasa de descuento

La Tasa de Descuento (actualización) en un pequeño proyecto de inversión se denomina

TMAR que es la Tasa Mínima Aceptable de Rentabilidad para que el proyecto sea atractivo

para el inversionista

El costo de oportunidad de invertir a plazo fijo en la banca privada o invertir en el proyecto

planteado es de

Tasa de Descuento 0,17





6.2.4.1.2 VAN (Valor Actual Neto)

El valor actual neto es una técnica en evaluación de proyectos que nos permite emitir un

criterio cuantitativo si el proyecto genera o no ganancia, comparado con inversiones

alternativas, si luego de descontar la inversión inicial, nos quedaría alguna ganancia. Si el

resultado es positivo, el proyecto es viable.

El valor actual neto es la diferencia entre el valor actualizado de los flujos de beneficios y el

valor también actualizado de las inversiones y otros egresos de efectivo.

Para actualizar los flujos de efectivo se requiere seleccionar una tasa de interés apropiada,

que puede ser una tasa de recuperación mínima atractiva o una tasa que nos indique el

costo de oportunidad del dinero.

La fórmula de cálculo utilizada para calcular el VAN es:

FNE + FNE + FNE + FNE + FNE

VAN = -P+ _____ ____ ____ ____ _____

(1 + i) 1 (1 + i) 2 (1 +i) 3 (1 +i) 4 (1 +i) 5

VAN: Valor Actual Neto

P: Inversión Inicial

FNE: Flujo Neto de Efectivo

I: es el costo de oportunidad del 17% (TASA ACTIVA)



CALCULO DEL VAN


INVERSION INICIAL -$21.292

AÑOS FORMULA VALOR DESCONTADO

1 $16.086

13.748,33 -$7.543 (1+0,17)

2 $17.432

12.734,08 $5.191 (1+0,17)

3 $19.671

12.281,71 $17.473 (1+0,17)

4 $23.063

12.307,46 $29.780 (1+0,17)

5 $28.031

12.785,29 $42.565 (1+0,17)





6.2.4.1.3 TIR (Tasa Interna de Retorno)

Se define como la tasa de interés que hace que el valor actual neto de una serie de ingresos

y egresos de efectivo sea igual a cero. Nos indica la tasa de interés que se gana sobre el

saldo no recuperado de una inversión.

La tasa interna de retorno es un índice de rentabilidad ampliamente utilizado para la

selección de alternativas de inversión, porque resume las diferencias de importancia que

existe entre ellas.

Es la tasa de descuento que iguala el valor actual de los flujos de caja con la inversión

inicial.

La tasa interna de retorno supera en 4.7% puntos a la tasa de descuento, lo que significa

que el costo de oportunidad de invertir en el proyecto es mayor que el costo de oportunidad

de invertir el mismo capital en instituciones financieras.

Formula

VAN = 0

0 = - Inversión + (Flujo año 1)/ ((1+TIR)^1) + (Flujo año 2)/ ((1+TIR)^2) + (Flujo año 3)/

((1+TIR)^3) + (Flujo año 4)/ ((1+TIR)^4) + (Flujo año 5)/ ((1+TIR)^5)




TIR

Comprobación VAN=0

Descripción (Inv.

Inicial) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Flujos Netos

Proyecto -$21.292 $16.086 $17.432 $19.671 $23.063 $28.031

TIR 80,31%

VAN 0,00

6.2.4.1.4 Periodo de Recuperación

El plazo de recuperación de una inversión o periodo de repago, señala el número de años

necesarios para recuperar la inversión inicial neta, sobre la base de los flujos netos de caja o

entradas de efectivo que genere en cada período de su vida útil.

Esta forma de seleccionar un proyecto es todavía muy utilizada por los inversionistas y

ordinariamente fijan ciertos criterios de tiempo máximo de repago y rechazar aquellos que

se demoran más en recuperar.

Formula

TR = a + (b-c)/

Descripción (Inv.

Inicial) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Flujos Netos

Proyecto -$21.292 $16.086 $17.432 $19.671 $23.063 $28.031

TIR 80,31%

Elaborado por

Autor




PERIODO FLUJOS

NETOS FLUJOS ACUMULADOS

0 $21.292 (b)

1 $16.086 16086

(a)2 $17.432 © 33517

3 (d)$19.671 53188

4 $23.063 76251

5 $28.031 104282



TR= 2+(21.292-33.517)/19.671

TR= 1,38

La inversión se recupera en 1 año 3 meses y 8 días.

Resumen del VAN, TIR y TR



Descripción (Inv. Inicial) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Flujos Netos Proyecto -$21.292 $16.086 $17.432 $19.671 $23.063 $28.031

Tasa de Descuento 0,17

VAN $42.565

TIR 80,31%

TR 1,38



6.2.4.1.5 Evaluación Económica

Una vez realizado el flujo de caja se aplicado los indicadores de rentabilidad que servirán

para decidir la conveniencia del proyecto.

El VAN obtenido luego de recuperar las inversiones será de $42.565 valor positivo que

demuestra la viabilidad del proyecto, es decir; la conveniencia de invertir en esta empresa.

La TIR es del 80,31%, superior al costo de oportunidad de 17% que proporciona un factor

favorable para la puesta en marcha del proyecto

La TR de inversión se recupera en un 1 año 3 meses con 8 días.

CONCLUSIONES Y

RECOMENDACIONES


Página - 119 -

CONCLUSIONES

En base a los resultados obtenidos en los capítulos Estudio de Mercado, Estudio Técnico,

y financiero.

Se ha podido apreciar que es viable realizar el proyecto.

Con la proyección de inversión planteada, la misma se recuperaría en 1 año 3

meses.

En la investigación de mercado se ha determinado una gran demanda existente con

relación a servicios Inmobiliarios en el Cantón Sígsig, con la aceptación del 92.1%

que exista una empresa inmobiliaria para atender sus necesidades en la compra y

venta de bienes.

El mercado objetivo para nuestro proyecto son personas adultas que están entre las

edades de 25 a 60 años con intensión de compra, clase social media y alta con

ingresos superiores a los 400$.

La empresa inmobiliaria buscara captar un 4% de la demanda insatisfecha y así

sucesivamente cada año ir incrementando los ingresos hasta llegar a un porcentaje

alto de que beneficie con grandes utilidades y beneficio a empresa y sus empleados.

Nuestra oficina inmobiliaria estará ubicada en Cantón Sígsig Provincia del Azuay,

lugar estratégico para ofrecer nuestros inmuebles, con instalaciones perfectamente

adecuadas para el correcto funcionamiento como se lo especifica en el capítulo III

Estudio Técnico.

En el Estudio Financiero se determinó el plan de inversión que la empresa necesita

para su funcionamiento, un capital inicial de $21.292 los mismos que se obtendrán

de aporte propio con el 30% y el 70% un crédito otorgado por la institución financiera

Banco del Austro con una tasa de interés del 16%.

El análisis financiero realizado dio como resultado un Valor Actual Neto (VAN)

Positivo de $42.565 el mismo que indica la viabilidad del proyecto con una tasa

Interna de Retorno (TIR) del 80,31% que es mayor a la tasa referencial del 17%, tasa

que fue tomada en base al interés en póliza pagadas por las entidades bancarias lo

que indica que la inmobiliaria Peñaranda recuperara su inversión inicial en el corto

plazo, generando créditos para sus dueños y utilidades para sus empleados.


Página - 120 -

RECOMEDACIONES

Una vez concluido el proceso de investigación podemos realizar las recomendaciones.

El problema más grande para realizar el proyecto son las pocas fuentes de

información oficial, la poca ayuda de los municipios, cámara de construcción y otras

entidades. Si bien el INEC y su sitio web www.ecuadorencifras.com son un gran

esfuerzo por el Estado no tiene información amplia para realizar proyectos de

factibilidad. Organismos de censo de países como EEUU, España, entre otros,

cuentan con datos útiles para el desarrollo de estudios de mercado.

Para futuros estudios, recomendaríamos el uso de más fuentes de información

secundaria. Hay empresas dedicadas al de encuestas e investigaciones de mercado,

como las que proveen información de buena fuente y debidamente estructurada.

Se recomienda a llevar a cabo el proyecto en primera instancia porque

económicamente es rentable, ya que da beneficios a los ciudadanos, se genera

plazas de trabajo, disminuyendo los niveles de desempleo existentes, contribuyendo

al desarrollo económico de nuestro Cantón y Provincia.

Se recomienda para cualquier proyecto escoger una buena mezcla de marketing

como medio para llegar a mayor cantidad de personas.

Se ofertará a través de trípticos, hojas volantes.

Se recomienda brindar un servicio de calidad mediante la implementación de

publicidad que atraigan a las personas que necesitan de este servicio y que poco a

poco se impregne en la mente del consumidor y así obtener mejores resultados.

http://www.ecuadorencifras.com/


Página - 121 -

BIBLIOGRAFÍA

LIBROS

SAPAG CHAIN, Reinaldo, 20085, preparación y evaluación de proyectos editorial

TAPIAS, Jairo, 1998, La Investigación de Mercados, Edit. Norma, Bogotá.

ROJAS, MENDEZ, Vicente, 2003, Matemáticas Financieras con Excel y Matlab,

Edit. U ediciones, Cuenca.

Diccionario de la lengua Española

Constitución Política de la República del Ecuador. Registro Oficial Nº 449 del 20

de octubre de 2008.

Codificación de la Ley de Gestión Ambiental, Nº 19, publicada en el Suplemento

del Registro Oficial Nº 418, de 10 de septiembre de 2004.

INTERNET

http://es.wikipedia.org/wiki/Plan_estrat%C3%A9gico

www.inec.gov.ec

www.google.com

http://www.laprimeraperu.pe/online/economia/estado-busca-equilibrio-entre-oferta-y-

demanda-inmobiliaria_142922.html

http://www.gestiopolis.com/canales5/emp/pymecommx/35.htm

http://www.indexmundi.com/g/g.aspx?c=ec&v=24&l=es

http://es.slideshare.net/Yeanette/estudio-de-mercado-presentation-695473

http://es.wikipedia.org/wiki/Plan_estrat%C3%A9gico

http://www.inec.gov.ec/

http://www.google.com/

http://www.laprimeraperu.pe/online/economia/estado-busca-equilibrio-entre-oferta-y-demanda-inmobiliaria_142922.html

http://www.laprimeraperu.pe/online/economia/estado-busca-equilibrio-entre-oferta-y-demanda-inmobiliaria_142922.html

http://www.indexmundi.com/g/g.aspx?c=ec&v=24&l=es

http://es.slideshare.net/Yeanette/estudio-de-mercado-presentation-695473


Página - 122 -

http://competitividadturistica.com/?p=131

http://ecuador.inmobiliaria.com/cuenca/inmobiliarias/

http://www.bce.fin.ec/frame.php?CNT=ARB0000019

http://www.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorMonFin/BoletinTasasInteres/ect

201202.pdf

http://repositorio.usfq.edu.ec/bitstream/23000/174/4/89248%20(Cap.2).pdf

www.sigsig.gob.ec

http://competitividadturistica.com/?p=131

http://ecuador.inmobiliaria.com/cuenca/inmobiliarias/

http://www.bce.fin.ec/frame.php?CNT=ARB0000019

http://www.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorMonFin/BoletinTasasInteres/ect201202.pdf

http://www.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorMonFin/BoletinTasasInteres/ect201202.pdf

http://repositorio.usfq.edu.ec/bitstream/23000/174/4/89248%20(Cap.2).pdf

http://www.sigsig.gob.ec/

ANEXOS


Anexos Página - 123 -

(ANEXO A) población Cantón Sígsig por Edades censo 2010

EDADES DE CIUDADANOS DEL SIGSIG

SIGSIG

Menor de

1 año

De 1 a 4

años

De 5 a 9

años

De 10 a

14 años

De 15 a

19 años

De 20 a

24 años TOTALES

URBANO 71 272 311 430 412 316

14.830 RURAL 450 2.001 2.967 3.243 2.646 1.711

Total 521 2.273 3.278 3.673 3.058 2.027

De 25 a

29 años

De 30 a

34 años

De 35 a

39 años

De 40 a

44 años

De 45 a

49 años

De 50 a

54 años

De 55 a

59 años

8.484 URBANO 279 228 245 201 211 153 119

RURAL 1.336 1.147 1.109 937 938 823 758

Total 1.615 1.375 1.354 1.138 1.149 976 877

De 60 a

64 años

De 65 a

69 años

De 70 a

74 años

De 75 a

79 años

De 80 a

84 años

De 85 a

89 años

De 90 a

94 años

3.567 URBANO 101 111 87 51 49 11 14

RURAL 788 712 595 458 331 183 76

Total 889 823 682 509 380 194 90

De 95 a

99 años

De 100

años y

más

29 2 2

24 1

26 3

TOTAL POBLACIÓN SÍGSIG 26.910

Fuente INEC 2010

Elaborado por Autor



(ANEXO B) Diseño de Herramientas del Estudio

Por favor rellene esta encuesta, la información que nos proporcione será utilizado para conocer el grado de aceptación

que tendrá nuestra empresa Inmobiliaria dentro del mercado en el Cantón Sígsig.

MARCAR CON UNA X

1. ¿Estado civil de las personas?

A) Solteros

B) Casados

C) Divorciados

2. ¿Le gustaría a Ud. que en el cantón exista una empresa inmobiliaria para atender sus necesidades en la compra y

venta de bienes?

A) Si

B) No

3. ¿Qué servicios Inmobiliarios le interesaría contratar?

A) Compra y Venta de bienes

B) Avalúos de bienes

C) Asesoría inmobiliaria

D) Lotizaciones

4. ¿Cuáles de estos bienes Inmuebles le interesaría comprar o vender?

A) Casas

B) Terrenos

C) Departamento

D) Construcción de casas



5. ¿Ha utilizado Ud. alguna vez esta clase de servicio inmobiliario?

A) Si

B) No

6 ¿Quién le ha ofrecido los servicios inmobiliarios y en donde los ha contratado?

Persona o Empresa

Localización

…………………………………………………

……………………………………………………………

7. ¿Cuándo compra o arrienda un bien, ¿cuál es el principal medio que utiliza para su búsqueda?

A) Diario

B) Páginas de Internet

C) Pregunta conocidos

E) Recorrido por casas

F) Oficina inmobiliaria

8. ¿Si desearía contratar los servicios de una empresa inmobiliaria, cuál de las siguientes características buscaría en

dicha empresa?

A) La atención al cliente

B) Prestigio de la empresa

C) Costo del servicio

D) Rapidez del servicio

9. ¿De los profesionales con los que ha contratado anteriormente los servicios inmobiliarios, la atención proporcionada le

pareció?

A) Muy buena

B) Buena



C) Regular

D) Mala

10. ¿Qué tan importante son para Ud. los siguientes factores al momento de comprar un bien?

A) Precio

B) Ubicación

C) Aspecto

D) Comodidad

(ANEXO C) Depreciación Activos

Fuente Estudio de mercado Elaborado por el Autor

ACTIVOS COSTO % DEPREC. TOTAL ANUAL

MODULARES $80 10,0% $8

ESCRITORIOS $250 10,0% $25

SILLAS $60 10,0% $6

SOFAS $180 10,0% $18

MESAS $100 10,0% $10

ARCHIVADOR $120 10,0% $12

COMPUTADORA E IMPRESORA $800 33,0% $264

FAX $150 10,0% $15

TELEFONO INALAMBRICO $100 10,0% $10

CALCULADORA $8 10,0% $1

VEHICULO $15.000 20,0% $3.000

CAMARA DE FOTOS $700 10,0% $70

TOTALES $17.548 $3.439



(ANEXO D) Tabla de Amortización

TABLA DE AMORTIZACION

Capital $15.000

Tasa de interés anual 16%

Plazo en años 5

Forma de Pago MENSUAL

Total Periodos 60

Periodos de Gracia 0

Periodos Normales 60

Valor Dividendo 364,77

No. De Valor de Amortización Valor del Saldo de

Dividendo Intereses de Capital Dividendo Capital

0 $15.000

1 $200,00 $164,77 $364,77 $14.835,23

2 $197,80 $166,97 $364,77 $14.668,26

3 $195,58 $169,19 $364,77 $14.499,07

4 $193,32 $171,45 $364,77 $14.327,62

5 $191,03 $173,74 $364,77 $14.153,88

6 $188,72 $176,05 $364,77 $13.977,83

7 $186,37 $178,40 $364,77 $13.799,43

8 $183,99 $180,78 $364,77 $13.618,65

9 $181,58 $183,19 $364,77 $13.435,46

10 $179,14 $185,63 $364,77 $13.249,83

11 $176,66 $188,11 $364,77 $13.061,72

12 $174,16 $190,61 $364,77 $12.871,11

13 $171,61 $193,16 $364,77 $12.677,95

14 $169,04 $195,73 $364,77 $12.482,22

15 $166,43 $198,34 $364,77 $12.283,88

16 $163,79 $200,99 $364,77 $12.082,89

17 $161,11 $203,67 $364,77 $11.879,23



18 $158,39 $206,38 $364,77 $11.672,85

19 $155,64 $209,13 $364,77 $11.463,72

20 $152,85 $211,92 $364,77 $11.251,79

21 $150,02 $214,75 $364,77 $11.037,05

22 $147,16 $217,61 $364,77 $10.819,44

23 $144,26 $220,51 $364,77 $10.598,93

24 $141,32 $223,45 $364,77 $10.375,47

25 $138,34 $226,43 $364,77 $10.149,04

26 $135,32 $229,45 $364,77 $9.919,59

27 $132,26 $232,51 $364,77 $9.687,08

28 $129,16 $235,61 $364,77 $9.451,47

29 $126,02 $238,75 $364,77 $9.212,72

30 $122,84 $241,93 $364,77 $8.970,79

31 $119,61 $245,16 $364,77 $8.725,63

32 $116,34 $248,43 $364,77 $8.477,20

33 $113,03 $251,74 $364,77 $8.225,46

34 $109,67 $255,10 $364,77 $7.970,36

35 $106,27 $258,50 $364,77 $7.711,86

36 $102,82 $261,95 $364,77 $7.449,91

37 $99,33 $265,44 $364,77 $7.184,47

38 $95,79 $268,98 $364,77 $6.915,50

39 $92,21 $272,56 $364,77 $6.642,93

40 $88,57 $276,20 $364,77 $6.366,73

41 $84,89 $279,88 $364,77 $6.086,85

42 $81,16 $283,61 $364,77 $5.803,24

43 $77,38 $287,39 $364,77 $5.515,84

44 $73,54 $291,23 $364,77 $5.224,62

45 $69,66 $295,11 $364,77 $4.929,51

46 $65,73 $299,04 $364,77 $4.630,46

47 $61,74 $303,03 $364,77 $4.327,43

48 $57,70 $307,07 $364,77 $4.020,36

49 $53,60 $311,17 $364,77 $3.709,20

50 $49,46 $315,31 $364,77 $3.393,88



51 $45,25 $319,52 $364,77 $3.074,36

52 $40,99 $323,78 $364,77 $2.750,58

53 $36,67 $328,10 $364,77 $2.422,49

54 $32,30 $332,47 $364,77 $2.090,01

55 $27,87 $336,90 $364,77 $1.753,11

56 $23,37 $341,40 $364,77 $1.411,71

57 $18,82 $345,95 $364,77 $1.065,77

58 $14,21 $350,56 $364,77 $715,21

59 $9,54 $355,23 $364,77 $359,97

60 $4,80 $359,97 $364,77 $0,00

Totales $6.886,25 $15.000 $21.886



(ANEXO E) Rol de Pagos Anual

ROL MENSUAL

ROL ANUAL

Fuente Estudio Financiero Elaborado por el Autor ANEXO F) Costos Variables

CARGO

Cantidad

de

Personal

SUELDO

UNIFICADO

IESS

PATRONAL

XIII

SUELDO

XIV

SUELDO VACACIONES

FONDO

DE

RESERVA

TOTAL

Gerente 1 800,00 97,20 66,67 11,30 33,33 66,67 1.075,17

Contador 1 500,00 60,75 41,67 11,30 20,83 41,67 676,22

Secretaria 1 380,00 46,17 31,67 11,30 15,83 31,67 516,64

Ingeniero

civil 1

600,00 72,90 50,00 11,30 25,00 50,00 809,20

Agente

Inmobiliario 1

400,00 48,60 33,33 11,30 16,67 33,33 543,24

TOTAL 3.620,46

DESCRIPCION CANTIDAD INGRESO

MENSUAL MESES TOTAL ANUAL

Gerente 1 $1.075 12 $12.902

Contador 1 $676 12 $8.115

Secretaria 1 $517 12 $6.200

Ingeniero civil 1 $809 12 $9.710

Agente Inmobiliario 1 $543 12 $6.519

TOTALES $43.446




MENSUAL VALOR GASTO MENSUAL

GASTO

TOTAL

ANUAL

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN $0

ARRIENDO LOCAL 1 $300,00 300 $3.600

INTERNET 1 $25,00 25 $300

LUZ 1 $25,00 25 $300

AGUA 1 $15,00 15 $180

TELEFONO 1 $20,00 20 $240

SUMINISTROS DE OFICINA

RESMAS PAPEL BOND A4 3 $4,00 12 $144

RESALTADORES 3 $0,50 1,5 $18

PAQUETE DE ESFEROS 1 $2,00 2 $8

AGENDAS 1 $3,00 3 $36

CUADERNOS 1 $1,00 1 $12

ARTICULOS DE LIMPIEZA 0

ESCOBA 1 $1,50 1,5 $6

TRAPEADOR 1 $1,50 1,5 $6

DESINFECTANTE 2 $2,00 4 $16

FUNDAS DE BASURA 1 $1,00 1 $4

PAPEL HIGENICO (PAQUETE) 2 $3,50 7 $28

JABON LIQUIDO 2 $2,00 4 $16

TOALLAS PEQUEÑAS 1 $1,50 1,5 $6

GASTOS DE VENTAS

PROPAGANDA POR RADIO 30 $50,00 $50,00 $600

COMBUSTIBLE CARRO 30 $1,43 $42,9 $515

REPUESTOS Y

MANTENIMIENTO 1 $130 $130 $1.560

TRIPTICOS 50 $250,00 $250,00 $250

HOJAS VOLANTES 30 $180,00 $180,00 $180

CREACION PAGINA WEB $500 $500

TOTALES 2751 $12.212



(ANEXO G) Diseño del Proyecto Tesis

I TEMA:

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA

DEDICADA A LA COMPRA Y VENTA DE BIENES Y RAÍCES EN EL CANTÓN SÍGSIG,

PROVINCIA DEL AZUAY PERIODO 2012-2017

AUTOR:


DIRECTOR:

Ing. Diego Cisneros

POBLACION (PEA)

1278 Habitantes que conforman la PEA en el Cantón Sígsig, provincia del Azuay

II JUSTIFICACION:

ACADÉMICA:

Mi tema de tesis se justifica a nivel académico por que sirve de material de información y

como base para la elaboración de otros proyectos, a fines que será utilizada para otros

estudiantes y los egresados que estén interesados en el funcionamiento y servicio de la

misma.

SOCIAL:

Este proyecto tiene la finalidad de brindar oportunidades de trabajo a muchas personas,

beneficiar las necesidades de la sociedad brindando al comprador asesoramiento técnico

adecuado, en muchas veces las personas no cuentan con un asesoramiento que les ayude

a tomar una buena decisión al momento de adquirir un bien por lo que el principal problema

radica en la carencia de una empresa que le ayude y le apoye en la difícil tarea de invertir

en La compra de bienes muebles e inmuebles o a su vez que les asesore sobre los costos



reales y la venta de bienes que son de su propiedad requiriendo la asesoría de personal y

profesionales dedicado a las actividades de bienes y raíces.

Esta situación la experimentan tanto los habitantes del Cantón Sígsig provincia del Azuay

como ecuatorianos que se encuentran dentro y fuera del país y que desean realizar este tipo

de negociación.

INSTITUCIONAL:

El proyecto de tesis tiene como finalidad de crear una empresa inmobiliaria, poniendo en

práctica conocimientos adquiridos en nuestra vida estudiantil, realizando un estudio de

estrategias de negociación, teniendo como resultado beneficio a la inmobiliaria, ingresos y

obtener una buena imagen institucional para nuestros futuros clientes.

Además representa gran importancia para la Institución, la motivación, que en sentido se

propone un estudio de factibilidad y plan de negocios que se resumirá en recomendaciones

para la creación e implementación de una empresa Inmobiliaria en el Cantón Sígsig

PERSONAL:

El presente trabajo está orientado para m i desempeño como profesional, en el cual puedo

aplicar conocimientos adquiridos en mi carrera y demostrar la suficiencia, además el

proyecto de la tesis lo ejecuto con el propósito de llegar a obtener el título profesional.

OPERATIVA:

El tema escogido se lo realizara porque si existe la suficiente fuente bibliográfica y los

medios principales en los cuales se realizarán todas las investigaciones para la recopilación

de toda la información necesaria, y lograr el cumplimiento de los objetivos para el desarrollo

de la tesis, cuento con todos los recursos necesarios como son: humanos, tiempo,

financiero, y tecnológico.



III BREVE DESCRIPCION DEL OBJETO DE ESTUDIO

El sector de la construcción ha desempeñado una importante función en el país, pues ha

logrado que el negocio de bienes y raíces despegue con fuerzas y que empresas dedicadas

a este rubro cobren cada vez más importancia. Inversionistas tantos como locales y

extranjeros, solos o asociados estén invirtiendo grandes capitales, tanto en vivienda como

en comercio, hay también una gran cantidad de pequeños y medianos inversionistas, los

cuales atraídos por las ganancias en este sector, desean invertir con más o menos fortuna

después de varios años de crecimiento continuo. Hay un porcentaje de casos por diversos

problemas, ocasionados en gran medida por desconocimiento, la falta de experiencia y la

informalidad de algunos inversionistas que entran al negocio sin contar con la asesoría e

intervención de adecuados profesionales, en muchos casos los inversionistas o

compradores finalistas se siente desilusionados con el producto, estafados en la compra

más importante de su vida, como es la compra de una vivienda y terminan por denunciar y

llevar los casos al poder judicial. Ya los gobiernos locales están tomando una actitud

muchos más controladora en los lugres de gran movimiento en el sector de la construcción y

aseguran un buen nivel de calidad.

A pesar de los problemas presentados, la demanda de vivienda es tan grande que las

perspectivas de crecimiento del sector son muy optimistas, de acuerdo a la opinión de los

expertos e instituciones que tiene que ver con el llamado “Boom inmobiliario” todavía

continuara una buena cantidad de años.

El proyecto que se presenta al mercado nace con una propuesta creativa dirigida a los

inversionistas y/o constructores de nuestro Cantón.

Además se analizara la factibilidad técnica tomado en cuenta que la empresa inmobiliaria se

encuentra ubicada en el Cantón Sígsig, provincia del Azuay, a 60 Km de la ciudad de

Cuenca. Donde se indicara toda la información recopilada que será valiosa herramienta de

para la elaboración del proyecto, que beneficien a los barrios y/o sectores de la parte urbana

y rural del Cantón, así como para dotar de elementos que sean útiles para la planificación

del territorio para la construcción, el proyecto que incluye en un estudio de los materiales e

insumos, la capacidad tecnológica a utilizar para mejorar la construcción y la vivienda y su

financiamiento, asesoramiento y la distribución de cada área de la empresa.



Se realizara el estudio económico financiero en donde determinare al inversión inicial,

estructura del capital social y los diferentes presupuestos de ingresos y egresos, valor actual

neto (VAN), tasa interna de retorno (TIR) y el periodo de recuperación de la inversión.

Mediante la evaluación financiera y su respectivo análisis se determinara si el proyecto es

viable o no.

IV MARCO TEÓRICO:

La creación del este proyecto de una empresa inmobiliaria, dedicada al negocio del bienes

y raíces permitirá a los clientes la propuesta de negociar en el país en la compra y venta de

bienes, en el diseño, construcción, financiamiento, promoción y ventas de inmuebles.

Bien Inmueble.- El término bienes hace referencia a aquellas propiedades que pueden ser

adquiridas por alguna persona. Inmuebles por otra parte nos hace referencia a los objetos

que por ley se los considera como objetos que no pueden trasladarse de un lugar a otro.

Así las casas, terrenos, construcciones son considerados bienes inmuebles

Avalúo.- Es el valor, costo o precio que le asigna un profesional avaluador a un

determinado tipo de vivienda, terreno. Mediante el estudio de todos los componentes que

influyen para dar el valor.

Compra-Venta de Bienes Inmuebles.- Es la negociación de un bien inmueble que se lo

realiza a través de un contrato que por medio de éste, una persona vendedora se obliga a

transferir los derechos de una vivienda a otra persona compradora.

Lotes.- Partes que se divide un terreno que puede estar destinado a la construcción de

viviendas.

Casas y Departamentos.- Son construcciones edificadas y destinadas a viviendas en donde

vive una persona o una familia.

Locales Comerciales.- Son lugares destinadas a diversas actividades negociables como la

compra y venta de una diversidad de cosas comerciales.

Propietario.- Es la persona que ejerce el derecho de propiedad sobre un bien inmueble.

Arrendador.- Es la persona dueña de una vivienda que cede los derechos de propiedad

temporales a otra.



Arrendatario.- Persona que adquiere los derechos de propiedad temporales de una vivienda

mediante un contrato de arrendamiento.

Asesoría Inmobiliaria.- Información precisa que da un profesional en una actividad

especializada de bienes raíces.

Segmentación del Mercado.- Clasificar los mercados dependiendo de la

Información o características del servicio o producto que ofrece la empresa inmobiliaria.

Retroalimentación.- Es el seguimiento que realiza la empresa después de la venta de un

servicio o producto, con la finalidad de saber las conformidades del cliente en cuánto a la

adquisición de dicho producto o servicio que ha brindado la empresa inmobiliaria.

Empresa Inmobiliaria.- Son organizaciones que prestan sus servicios para la negociación

de bienes inmueble.

www.mitecnologico.com/Main/MarcoTeorico

V PROBLEMATIZACIÓN:

Se ha detectado la Carencia de una empresa relacionada a la compra-venta de bienes

raíces en el Cantón Sígsig, Provincia del Azuay.

En muchos casos so observa que un corto tiempo y en la actualidad muchas personas

hacen inversiones nada lucrativas o rentables, ya que al no tener información o

propuestas innovadoras caen en la intermediación de personas que ofertan bienes en

mal estado o degradables.

El proyecto busca solucionar la gran demanda y la exigencia de loa habitantes de Sígsig

y los que emigraron a otros o países, al generar una propuesta innovadora para que las

personas inviertan bien su dinero ya sea en al adquisición de un terreno o una casa

rentable o para vivienda esto hará que se genere ingresos al país y desarrolle al

crecimiento del Cantón

.

http://www.mitecnologico.com/Main/MarcoTeorico



VI OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL:

Elabora un estudio de factibilidad para la creación de una empresa inmobiliaria dedicada a la

compra y venta de bienes y raíces en el Cantón Sígsig, provincia del Azuay periodo 2012-

2017

OBJETIVOS ESPECIFICOS:

Dar a conocer todas las generalidades que contiene este proyecto

Realizar un estudio de mercado o segmento al cual hay que dirigirse

Analizar factores internos y externos del sector inmobiliario a través del análisis

FODA

Realizar un estudio técnico del proyecto para no afectar a la población o medio

ambiente que nos rodea

Determinar la inversión total que se requerirá para la creación de la empresa, así

como los ingresos y costos que generara el proyecto, que permitirá determinar la

factibilidad

VII TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Encuestas.- Una encuesta consiste en recopilar datos entrevistando personas, hecho

quizás sea la mejor manera de conocer si un grupo de individuo está dispuesto o no

a comprar un determinado producto / servicio

Entrevistas.- Es una técnica para obtener datos que consiste en un diálogo entre dos

personas: El entrevistador “investigador” y el entrevistado; se realiza con el fin de

obtener información de parte de este, que es por lo general, una persona entendida

en la materia de la investigación.

Página web.- Es un documento electrónico diseñado para investigar algún tipo de

información como texto, video, imagen u otros.

Observación Directa.- Es una técnica que consiste en observar atentamente el

fenómeno, hecho o caso, tomar información y registrarla para su posterior análisis.



Bibliotecas.- sirven como fuentes de información e investigación donde se guardan

libros para ayuda al consultante.

IX CRONOGRAMA DE TRABAJO

TIEMPO NOVIEMBE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

ACTIVIDADES

DISEÑO DE LA

INVESTIGACION X X X X

CAPITULO I X X X X

CAPITULO II X X X X

CAPITULO III X X X X

CAPITULO IV X X X X X X

CAPITULO V X X X X X X



X RECURSOS

El presupuesto de costo de investigación es de $ 720 (setecientos veinte dólares

americanos)

SUMINISTROS DE TRABAJO $

HOJAS 20

ESFEROS 5

CDS 10

FLASH MEMORY 20

RESALTADORES 5

CARPETAS 5

IMPRESIONES 100

INTERNET 70

TRANSPORTE 15

SUELDO INVESTIGADOR 300

EMPASTADA TESIS 100

CUADERNO 8

CALCULADORA 15

COPIAS 50

TOTAL 720

XI BIBLIOGRAFIA

ORJUELA CORDOVA, Soledad

“guía del estudio de mercado para la evaluación de proyectos”

Diciembre 2002

CONTRERAS BUITRAGO, Marco Elías

“formulación y evaluación de proyectos”

Editorial Unad, Santafé de Bogotá DC., 1997

STANLEY Fischer, DORNBUSCH, SCHMALENSEE, Económica, segunda edición 1,998

LINKOGRAFIA:

http://emprendeunefa.files.wordpress.com/2008/09/guia -del-estudio-de-mercados-para- la evaluación-de-

proyectos.pdf

Documents

Estudio de factibilidad para la creación de una empresa ...dspace.ucacue.edu.ec/bitstream/reducacue/6374/1/Peñaranda Castro... · estudio de factibilidad para la creaciÓn de una