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FIBRA PrologisResultadosfinancieros
Primer Trimestre 2017
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
Contenido
Estados financieros intermedios
Información financieracomplementaria
Prologis Juárez Industrial Center, Juárez
Fideicomiso Irrevocable No. F/1721
Deutsche Bank México, S. A. Institución de
Banca Múltiple, División Fiduciaria
Estados financieros intermedios
condensados al 31 de marzo de
2017 y por los tres meses
terminados en esa fecha
Contenido Página
Reporte de Ingresos del primer trimestre de 2017 1
Análisis de la Administración del primer trimestre de 2017 2
Informe de los auditores independientes sobre la revisión limitada de los
estados financieros condensados intermedios 8
Estados intermedios condensados de posición financiera al 31 de marzo
de 2017 y al 31 de diciembre de 2016 10
Estados intermedios condensados de resultados integrales por los tres meses
terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016 11
Estados intermedios condensados de cambios en el capital contable por
los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016 12
Estados intermedios condensados de flujos de efectivo por los tres meses
terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016 13
Notas a los estados financieros intermedios condensados al 31 de marzo
de 2017, por el periodo de tres meses terminados en esa fecha y al 31 de diciembre de 2016 14 - 26
1
Reporte de Ingresos del primer trimestre de 2017
Este comunicado contiene algunas declaraciones sobre hechos futuros. Dichas declaraciones están basadas
en expectativas actuales, estimaciones y proyecciones de la industria y los mercados en los cuales FIBRA
Prologis opera, así como en creencias y suposiciones derivadas del Administrador de FIBRA Prologis.
Dichas declaraciones implican incertidumbres que pudieren llegar afectar significativamente los resultados
financieros de FIBRA Prologis. Palabras como “espera”, “anticipa”, “intenta”, “planea”, “cree”, “busca”,
“estima” o variaciones de las mismas y expresiones similares tienen la intención de identificar dichas
declaraciones sobre hechos futuros, que por lo general no son de naturaleza histórica. Todas las
declaraciones en relación con el rendimiento operacional, eventos o desarrollos que esperamos o
anticipamos que ocurran en el futuro, incluyendo, declaraciones relacionadas con renta y crecimiento
ocupacional, actividades de desarrollo y cambios en las ventas o en el volumen de propiedades a ser
aportadas, enajenaciones, condiciones generales en las áreas geográficas en las que operamos, y nuestra
deuda y posición financiera, serán consideradas declaraciones sobre hechos futuros. Estas declaraciones no
garantizan un rendimiento futuro e implican ciertos riesgos, incertidumbres y supuestos que son difíciles
de predecir. No obstante que creemos que las estimaciones contenidas en cualquier declaración sobre
hechos futuros están basadas en suposiciones razonables, no podemos asegurar que nuestras expectativas
se cumplirán y por lo tanto los resultados reales podrían diferir materialmente de lo expresado o previsto
en dicha declaración. Algunos de los factores que pudieren llegar afectar dichas resultados incluyen, pero
no se limitan, a: (i) la situación económica internacional, regional y local, (ii) los cambios en los mercados
financieros, tasas de interés y tipos de cambio de moneda extranjera, (iii) aumento en, o surgimiento de,
competencia respecto de nuestras propiedades, (iv) los riesgos asociados con adquisiciones, enajenación y
desarrollo de propiedades, (v) el mantenimiento del régimen y estructura fiscal de un fideicomiso de
inversión en bienes raíces, (vi) la disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de endeudamiento
que mantengamos y nuestras calificaciones, (vii) los riesgos relacionados con nuestras inversiones, (viii)
incertidumbres ambientales, incluyendo los riesgos de desastres naturales, y (ix) los factores de riesgo
adicionales discutidos en los comunicados, informes, reportes, prospectos y suplementos presentados ante
la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., por FIBRA
Prologis, bajo el rubro “Factores de Riesgo”. Ni Prologis ni FIBRA Prologis asumen obligación alguna de
actualizar las declaraciones sobre hechos futuros que aparecen en este comunicado.
2
Análisis de la Administración del primer trimestre de 2017
Carta del Ing. Luis Gutierrez G., Director General de Prologis México
Comenzamos el 2017 con un fuerte impulso. Materializamos las ganancias implícitas de nuestro portafolio
aumentando la ocupación y las rentas y terminamos el trimestre con un nuevo record de ocupación del
97.4 por ciento, impulsada principalmente por la Ciudad de México y Guadalajara. Superamos la
ocupación del mercado por 140 puntos básicos y el volumen de arrendamiento fue de 2.1 millones de pies
cuadrados. Esta actividad de arrendamiento anticipada refleja más del 35 por ciento de las expiraciones
este año. En particular, los nuevos contratos de arrendamientos representaron el 41 por ciento de nuestra
actividad total de arrendamiento.
La retención de los clientes cayó a 67.5 por ciento en el primer trimestre, principalmente como resultado
de la salida de un cliente de 268,000 pies cuadrados en la Ciudad de México. Este espacio fue
posteriormente re-arrendado en poco tiempo y a una renta significativamente mayor. Las rentas efectivas
netas crecieron en el trimestre, aumentando 9.2 por ciento en arrendamientos vencidos, mientras que NOI
de las mismas tiendas se redujo 1.3 por ciento. Excluyendo el impacto negativo de la devaluación del peso
y la bancarrota aislada de un cliente multinacional en Guadalajara, la NOI de la misma tienda creció un 2
por ciento.
El entorno operativo se mantuvo sólido en el primer trimestre. A pesar de no ser completamente
independiente al ambiente macro-económico, en nuestra opinión, la fortaleza de los motores estructurales
de la demanda de bienes raíces logísticos ha sido más evidente que nunca en los últimos dos años. La
falta de espacios logísticos modernos en la Ciudad de México, en conjunto con la creciente clase de
consumidores y la población joven que ingresa a la fuerza laboral son motores que impulsan la demanda
a largo plazo en este mercado. Esperamos que la demanda de los clientes de comercio electrónico se
convierta en un creciente contribuidor de demanda en el futuro.
Estos factores fueron evidenciados por una absorción neta de 4.0 millones de pies cuadrados, lo que llevó
a la tasa nacional de desocupación a bajar 50 puntos básicos a un nuevo récord de 4.0 por ciento.
Esperamos otro año de desbalance positivo entre la oferta y la demanda en México, ya que los
desarrolladores institucionales están adoptando una posición más conservadora ante los desarrollos
especulativos, particularmente en los mercados fronterizos.
3
Si bien las turbulencias geopolíticas aún no han disminuido y los riesgos siguen existiendo, hemos visto
señales positivas en los últimos meses. La incertidumbre geopolítica ha afectado desproporcionadamente
el ciclo de desarrollo más que el ciclo de la demanda en los mercados que operamos en México.
Nuestra diversa base de clientes abarca una gran variedad de industrias—desde comercio electrónico,
minoristas y proveedores de logística de terceros hasta maquiladoras de dispositivos médicos, autopartes
y electrónica, entre otros. Alrededor del 60 por ciento de los bienes que pasan por nuestros edificios están
destinados al consumo y en su mayoría para el consumo local en México. Esta amplitud en la cartera de
clientes ayuda a moderar el riesgo de cualquier impacto negativo inmediato que pueda surgir del entorno
geopolítico actual.
Antes de concluir, quisiera señalar que en abril comenzamos a ejecutar nuestro plan de refinanciamiento
de nuestra deuda a corto plazo, el cual esperamos mejore aún más nuestro perfil de riesgo y disminuya
nuestros costos de deuda en al menos 40 puntos básicos. En este momento, estamos excluyendo
cualquier adquisición en nuestra guía favoreciendo la liquidez de nuestro balance.
En resumen, estamos en un buen comienzo. Seguimos siendo prudentes y claros en nuestra evaluación del
entorno del mercado, y seguiremos y expondremos los riesgos y las oportunidades a medida que se
desarrollen. Confió en la fuerza de nuestra estrategia y en la capacidad de nuestro talentoso equipo para
seguir adelante.
Gracias por su apoyo, como siempre…
Atentamente,
Ing. Luis Gutiérrez G.
Director General
4
Los estados financieros consolidados intermedios en este reporte, fueron elaborados conforme a las
Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF” o “IFRS” por sus siglas en inglés) emitidas por el
Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en inglés).
Esta sección deberá ser analizada junto con los estados financieros consolidados intermedios.
Resumen de la administración
FIBRA Prologis (BMV: FIBRAPL 14) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces líder y administrador de
inmuebles industriales Clase-A en México. Al 31 de marzo de 2017, FIBRA Prologis era dueña de 194
inmuebles de logística y manufactura en seis mercados industriales en México, que alcanzan un total de
34.2 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados) de área bruta arrendable (“GLA” por
sus siglas en inglés). Estas propiedades fueron arrendadas a 236 clientes, incluyendo proveedores de
logística, compañías de transporte, minoristas y fabricantes.
Aproximadamente 66.2 por ciento de nuestra renta neta efectiva se ubican en mercados logísticos globales
("Mercados Globales"), mientras que el 33.8 por ciento restante lo hace en mercados de manufactura
regionales ("Mercados Regionales"). Los Mercados Globales incluyen a la Ciudad de México, Guadalajara y
Monterrey, los cuales son mercados altamente industrializados que se benefician de su proximidad a las
principales autopistas, aeropuertos y “hubs” ferroviarios. Por su parte, los Mercados Regionales incluyen a
Cd. Juárez, Tijuana y Reynosa, los cuales son centros industriales especializados en los sectores automotriz,
electrónico, médico y aeroespacial, entre otros, que se benefician de una amplia oferta de mano de obra
calificada, así como de su proximidad a la frontera con los Estados Unidos. Los resultados de operación
reportados están en línea con la métrica de la administración para evaluar el desempeño del portafolio.
La información financiera del primer trimestre de 2017 incluye resultados del 1 de enero al 31 de marzo de
2017. A continuación mostramos los principales resultados que se dieron durante el periodo de tres meses
que finalizó el 31 de marzo de 2017, y hasta la fecha de este reporte:
Resultados operativos:
Portafolio Operativo 1T 2017 1T 2016 Notas
Ocupación al Final del Periodo 97.4% 96.4% Liderada por los mercados globales al 97.9%
Contratos de Arrendamiento
Firmados
2.1 MPC 2.8 MPC Nuevos contratos representaron el 41% del
volumen de arrendamiento
Retención de Clientes 67.5% 93.2% Principalmente impulsado por la salida de un
cliente de 0.3 MPC en la Ciudad de Mexico
Cambio en la Renta Neta Efectiva 9.2% 9.7% Liderado por los mercados regionales al 12.4%
NOI en efectivo sobre mismas
tiendas
-1.3% 4.0% Incremento de 0.6% en dólares constantes
NOI sobre mismas tiendas -3.0% 2.2%
Gastos de rotación promedio por PC
arrendado
US$1.94 US$1.19 Derivado de un incremento importante en
nuevos contratos
5
Evaluamos el desempeño de las propiedades operativas que poseemos utilizando un análisis
"mismas tiendas" ya que la población de las propiedades en este análisis es consistente de
período a período, eliminando así los efectos de cambios en la composición de la cartera en las
métricas de desempeño. Creemos que los factores que afectan los ingresos por arrendamiento,
los gastos de arrendamiento y el NOI en la cartera de mismas tiendas son generalmente los
mismos que para todo el portafolio. Esta métrica se mide en términos de dólares de los Estados
Unidos e incluye el efecto de los movimientos del tipo de cambio del peso mexicano. Durante el
primer trimestre, el NOI de la misma tienda fue impactado negativamente por la devaluación del
peso y, en menor medida, por un gasto aislado de deudas incobrables de un cliente multinacional
en Guadalajara.
El 7 de febrero de 2017, se firmaron tres contratos trimestrales de cobertura de tipo de cambio
promedio por un total de Ps. 160.0 millones a un tipo de cambio promedio de 21.20 pesos por
dólar a comenzando el 3 de abril de 2017 por el resto de 2017.
El 7 de abril de 2017, pagamos por adelantado un préstamo hipotecario de US$ 64.1 millones
con Blackstone, con vencimiento del 7 de octubre de 2017. El préstamo hipotecario tenía una tasa
de interés de 7.9% y fue pagado a par evitando multas por pago anticipado. El crédito hipotecario
se pagó con nuestra línea de crédito sin garantía, reduciendo el costo total promedio de la deuda
en aproximadamente 40 puntos básicos bajando de 4.9% a 4.5%.
Perspectiva Operacional
Durante el trimestre terminando el 31 de marzo de 2017, los fundamentos operativos en los mercados en
los que operamos continuaron mejorando positivamente, afectando tanto las tasas de ocupación como de
renta de nuestro portafolio. Debido a la incertidumbre geopolítica y macroeconómica, junto con la fuerte
devaluación del peso mexicano, anticipamos un crecimiento moderado en rentas de mercado en el 2017.
La demanda de bienes raíces logísticos de categoría moderna permaneció fuerte en el primer trimestre,
impulsada por motores estructurales de la demanda. En general, las rentas actuales están alrededor de 5.2
por ciento por debajo de las rentas del mercado debido al hecho de que muchos de nuestros contratos de
arrendamiento comenzaron en períodos de rentas bajas en el mercado. Esto apoyará incrementos en la
renta neta efectiva en el volumen de arrendamiento. Debido a que somos capaces de recuperar la mayoría
de nuestros gastos operativos de los clientes, el aumento en la renta se traduce en aumento de NOI,
ganancias y flujo de caja. Durante el primer trimestre, tuvimos un cambio positivo en la renta de 9.2 por
ciento en el volumen de arrendamiento al comparar la renta neta efectiva del nuevo contrato de
arrendamiento con el anterior para el mismo espacio.
Adquisiciones
En virtud de un acuerdo de exclusividad con Prologis, tenemos acceso a un portafolio de propiedades que
nos permite aumentar nuestras inversiones en bienes raíces. Al 31 de marzo de 2017, Prologis tenía 3.1
millones de pies cuadrados en desarrollo o pre-estabilización, de los cuales el 72 por ciento fue arrendado
o pre-arrendado al cierre del año. Esperamos que estas propiedades sean ofrecidas a FIBRA Prologis en el
futuro. Ante los posibles cambios en la política comercial, actualmente estamos dando prioridad a la
flexibilidad en nuestro balance manteniendo la liquidez y un bajo nivel de apalancamiento sobre el uso de
capital.
6
Exposición de Divisas
Al 31 de marzo de 2017, nuestros ingresos denominados en dólares estadounidenses representaban el
74.5 por ciento de la renta neta efectiva, resultando una exposición en el cuarto trimestre del peso de
aproximadamente 15.2 por ciento del NOI. Más de la mitad de los arrendamientos renovados durante el
trimestre se mantuvieron en la moneda en la que estaban originalmente firmados. En el corto plazo,
esperamos que debido al cambio en la moneda en los contratos en la renovación de los contratos de
arrendamiento denominados en dólares estadounidenses que la cantidad de ingresos denominados en
pesos estén en un rango entre 25 y 30 por ciento de la renta efectiva anualizada.
Liquidez y Recursos de Capital
Resumen
Consideramos que nuestra capacidad para generar flujos de efectivo a partir de actividades de operación y
las fuentes de financiamiento que tenemos disponibles nos permitirán lograr las adquisiciones que
anticipamos, así como satisfacer nuestras necesidades operativas, de servicio de la deuda y requerimientos
de distribuciones.
Principales fuentes y usos de efectivo en el corto plazo
Dado que somos un fideicomiso de inversión en bienes raíces, tenemos la obligación de distribuir al
menos 95 por ciento de nuestro resultado fiscal. Además de las distribuciones que realicemos a los
tenedores de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, esperamos que los principales usos de
efectivo incluyan:
Gastos de capital y costos de arrendamiento de inmuebles que son parte de nuestro portafolio
operativo.
Adquisición de inmuebles industriales como se menciona en la sección de adquisiciones.
Repago de la duda, incluyendo pagos programados de principal para el 2017 y 2018 de
aproximadamente US$214.0 millones y US$74.0 millones, respectivamente. El 7 de abril de 2017,
repagamos, con nuestra línea de crédito sin garantía, US$ 64.1 millones de los US$214.0 millones
de los vencimientos de deuda programados para 2017.
Esperamos financiar nuestras necesidades de efectivo recurriendo principalmente a las siguientes fuentes,
todas ellas sujetas a las condiciones del mercado:
Efectivo disponibles,no restringido, por Ps. 281.1 millones (aproximadamente US$15.0 millones) al
31 de marzo de 2017, como resultado del flujo de efectivo proveniente de las propiedades
operativas.
Capacidad de financiamiento por Ps. 6,692 millones (US$316.8 millones) de nuestra línea de
crédito no garantizada. Después del repago de US$64.1 millones de nuestros vencimientos de
7
deuda programados para 2017 el 7 de abril de 2017, nuestra capacidad de endeudamiento es de
Ps. 5.4 mil millones (US$253 millones) bajo nuestra línea de crédito no garantizada.
Los recursos del refinanciamiento de deuda con vencimiento en 2017 y 2018.
Deuda
Al 31 de marzo de 2017, contábamos con aproximadamente Ps. 13,743 millones (US$733.4 millones) de
deuda a la par con una tasa de interés efectiva promedio ponderada de 4.0 por ciento (una tasa de cupón
promedio ponderada de 4.9 por ciento) y un plazo promedio ponderado de 3.1 años.
Estamos trabajando activamente para hacer frente a los vencimientos de 2017. Sujeto a las condiciones del
mercado, planeamos obtener nueva deuda o refinanciar nuestra deuda garantizada con vencimiento en
2017 con deuda de menor costo y mayor flexibilidad. El 7 de abril de 2017, completamos el primer paso
cuando pagamos US$64.1 millones de una facilidad de deuda garantizada con préstamos bajo nuestra
línea de crédito sin garantía. Si bien esto redujo nuestro costo promedio de la deuda en 40 puntos
básicos, este financiamiento debe ser considerado como temporal, con financiamiento permanente para
ser completado antes de fin de año.
De acuerdo con la normatividad de la CNBV para el cálculo de razones de deuda, el nivel de
endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda al 31 de marzo de 2017 es 33.5 por ciento
y 1.5 veces, respectivamente.
Informe de los Auditores Independientes Sobre la Revisión Intermedia de los Estados Financieros
Al Comité Técnico y a los Fideicomitentes FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable F/1721 Introducción Hemos revisado la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de marzo de 2017 de FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable F/1721 Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (“el Fideicomiso”), los cuales comprenden:
• El estado intermedio condensado de posición financiera al 31 de marzo de 2017;
• El estado intermedio condensado de resultados integrales por el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2017;
• El estado intermedio condensado de cambios en el capital contable por el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2017;
• El estado intermedio condensado de flujos de efectivo por el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2017; y
• Notas a la información financiera condensada intermedia.
La administración es responsable de la preparación y presentación razonable de la información financiera condensada intermedia de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 34 “Reportes Financieros Intermedios”. Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre esta información financiera condensada intermedia con base en nuestra revisión. Alcance de la revisión Hemos llevado a cabo nuestra revisión de conformidad con la Norma Internacional de Revisión de Proyectos 2410 “Revisión de Información Financiera Intermedia realizada por el Auditor Independiente de la Entidad”. Una revisión de información financiera intermedia consiste en hacer averiguaciones, principalmente a las personas responsables de los asuntos financieros y contables, así como la aplicación de procedimientos de revisión analítica y otros procedimientos de revisión. Una revisión es sustancialmente menor en alcance que una auditoría efectuada conforme a las Normas Internacionales de Auditoría y en consecuencia no nos permiten obtener la seguridad de que estamos al tanto de todos los asuntos significativos que podrían ser identificados en una auditoría. Consecuentemente, no expresamos una opinión de auditoría.
(Continúa)
Conclusión
Basados en nuestra revisión, nada ha llamado nuestra atención que nos haga creer que la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de marzo de 2017, no está preparada, en todos los aspectos importantes, de conformidad con a la NIC 34, “Información Financiera Intermedia”.
KPMG CARDENAS DOSAL, S.C.
C.P.C. José Angel Cháirez Garza
Ciudad de México, a 19 de abril de 2017.
10
Estados intermedios condensados de posición financiera Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016
en miles de pesos mexicanos Nota Al 31 de marzo de 2017 Al 31 de diciembre de 2016
Activo
Activo circulante:
Efectivo $ 281,136 $ 370,909
Cuentas por cobrar 7 36,126 50,457
IVA por recuperar y otras cuentas por cobrar 8 63,069 141,348
Pagos anticipados 9 122,994 46,718
503,325 609,432
Activo no circulante:
Propiedades de inversión 10 40,405,696 45,064,110
Swaps de tasa de interés 14 50,430 42,492
40,456,126 45,106,602
Total activo $ 40,959,451 $ 45,716,034
Pasivo y capital contable
Pasivo a corto plazo:
Cuentas por pagar $ 50,611 $ 54,904
Cuentas por pagar compañias afiliadas 13 34,873 110,111
Porción circulante de la deuda a largo plazo 11 4,105,842 4,556,722
4,191,326 4,721,737
Deuda a largo plazo:
Deuda a largo plazo 11 9,637,789 10,634,498
Depósitos en garantía 269,832 294,174
Forwards de tipo de cambio 14 15,354 -
9,922,975 10,928,672
Total pasivo 14,114,301 15,650,409
Capital:
Tenedores de CBFI 12 13,951,083 14,313,287
Otras cuentas de capital 12,894,067 15,752,338
Total de capital 26,845,150 30,065,625
Total de pasivo y capital $ 40,959,451 $ 45,716,034
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
11
Estados intermedios condensados de resultados integrales Por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016
en miles de pesos mexicanos, excepto
por la utilidad por CBFI
Nota
2017 2016
Ingresos
Ingresos por arrendamientos $ 814,262 $ 685,693
Recuperación de gastos por arrendamientos 75,212 64,217
Otros ingresos por arrendamiento 18,733 11,627
908,207 761,537
Costos y gastos
Gastos de operación:
Operación y mantenimiento 45,241 39,874
Servicios públicos 12,203 7,044
Honorarios de administración de propiedades 13 26,196 21,872
Impuesto predial 17,237 14,155
Gastos de operación no recuperables 12,391 3,558
113,268 86,503
Utilidad bruta 794,939 675,034
Otros gastos (ingresos)
Pérdida por valuación de propiedades de inversión 10 613,011 80,620
Comisión por administración de activos 13 79,982 66,503
Honorarios profesionales 16,701 7,822
Gastos por intereses 181,388 141,466
Amortización de prima en deuda a largo plazo (37,927) (37,001)
Amortizacion del costo de financiamiento diferido 8,002 7,067
Pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo, neta 553 44,872
Comisión por no utilización en la línea de crédito 9,327 10,843
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio 14 15,354 -
(Ganancia) pérdida cambiaria, neta (7,720) 6,811
Otros gastos generales y administrativos 3,635 4,757
882,306 333,760
(Pérdida) utilidad neta (87,367) 341,274
Otros resultados integrales:
Partidas que no serán reclasificadas subsecuentemente a utilidades o pérdidas:
Efecto por conversión de moneda funcional a moneda de reporte 2,782,781 149,145
Partidas que son o serán reclasificadas subsecuentemente a utilidades o pérdidas:
(Ganancia) pérdida no realizada en swaps de tasa de interés 14 (11,877) 26,381
2,770,904 175,526
(Perdida) utilidad integral $ (2,858,271) $ 165,748
(Pérdida) utilidad por CBFIs (En pesos) 6 $ (0.14) $ 0.54
Por los tres meses terminados
el 31 de marzo de
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
12
Estados intermedios condensados de cambios en el capital
contable Por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016
En miles de pesos mexicanos
Capital de los
tenedores de CBFI
Otras cuentas
de capital
Resultados
acumuladosTotal
Saldo al 1 de enero de 2016 15,532,302$ 5,872,146$ 3,375,368$ 24,779,816$
Disminuciones de capital (308,284) - - (308,284)
Utilidad integral:
Efecto por conversión de moneda funcional a moneda
de reporte- (149,146) - (149,146)
Pérdida no realizada en swaps de tasa de intéres - (26,381) - (26,381)
Utilidad neta - - 341,274 341,274
Utilidad integral neta - (175,527) 341,274 165,747
Saldos al 31 de marzo de 2016 $ 15,224,018 $ 5,696,619 $ 3,716,642 $ 24,637,279
Saldo al 1 de enero de 2017 14,313,287$ 10,605,719$ 5,146,619$ 30,065,625$
Disminuciones de capital (362,204) - - (362,204)
Utilidad integral:
Efecto por conversión de moneda funcional a moneda
de reporte- (2,782,781) - (2,782,781)
Utilidad no realizada en swaps de tasa de intéres - 11,877 - 11,877
Pérdida neta - - (87,367) (87,367)
Pérdida integral neta - (2,770,904) (87,367) (2,858,271)
Saldos al 31 de marzo de 2017 $ 13,951,083 $ 7,834,815 $ 5,059,252 $ 26,845,150
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
13
Estados intermedios condensados de flujo de efectivo Por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016
En miles de pesos mexicanos
2017 2016
Actividades de operación:
(Pérdida) utilidad neta del periodo (87,367)$ 341,274$
Ajustes por:
Pérdida por valuación de propiedades de inversión 613,011 80,620
Reserva para cuentas incobrables 8,017 74
Gastos por intereses 181,388 141,466
Pérdida neta por liquidación anticipada de deuda a largo plazo 553 44,872
Amortización del costo de financiamiento diferido 8,002 7,067
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio 15,354 -
Pérdida cambiaria no realizada 1,607 2,062
Amortizacion en prima en deuda a largo plazo (37,927) (37,001)
Nivelación de renta 21,218 (25,107)
Cambios en:
Cuentas por cobrar 6,314 (33,669)
Impuesto al valor agregado por recuperar 78,279 65,141
Pagos anticipados (76,276) (22,510)
Cuentas por pagar (4,293) (26,989)
Cuentas por pagar a compañías afiliadas (75,238) 32,131
Depósitos en garantía (24,342) (660)
Flujos netos de efectivo obtenidos en actividades de operación 628,300 568,771
Actividades de inversión:
Desembolso para el desarrollo de propiedades de inversión - (9,739)
Gastos capitalizables de propiedades de inversión (72,859) (89,604)
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de inversión (72,859) (99,343)
Actividades de financiamiento:
Reembolso de capital (362,204) (308,284)
Préstamos obtenidos 265,412 90,510
Pago de préstamos (286,159) (13,760)
Intereses pagados (177,669) (142,838)
Costo pagado por liquidación anticipada de deuda a largo plazo - (82,466)
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de financiamiento (560,620) (456,838)
(Disminución) Incremento neto en el efectivo (5,179) 12,590
Efecto por variación de tipos de cambio en los saldo de efectivo (84,594) 16,806
Efectivo al principio del periodo 370,909 721,207
Efectivo al final del periodo 281,136$ 750,603$
Por los tres meses terminados el
31 de marzo de
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
14
Notas a los estados financieros intermedios condensados Al 31 de marzo de 2017, por el periodo de tres meses terminados en esa fecha y al 31 de
diciembre de 2016
En miles de pesos mexicanos, excepto por la utilidad por CBFI
1. Actividad principal, estructura, y eventos significativos
Actividad principal - FIBRA Prologis (“FIBRAPL”) es un fideicomiso creado conforme al Contrato de
Fideicomiso Irrevocable No. F/1721, de fecha 13 de agosto de 2013 (fecha de constitución),
celebrado entre Prologis Property México, S. A. de C. V., como fideicomitente, y Deutsche Bank
México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como fiduciario (en dichas facultades,
“Fiduciario FIBRAPL”). FIBRAPL es un fideicomiso de inversión (Fideicomiso de Inversión en Bienes
Raíces o “FIBRA”) constituido bajo leyes mexicanas. FIBRAPL tiene su domicilio en Avenida
Prolongación Paseo de la Reforma No. 1236, Piso 9, Desarrollo Santa Fe, Cuajimalpa de Morelos, CP
05348.
El propósito general del FIBRAPL es la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles industriales
en México que generalmente se destinen al arrendamiento a terceros bajo arrendamientos
operativos a largo plazo.
Estructura - Son partes del fideicomiso FIBRAPL las siguientes:
Fideicomitente: Prologis Property México, S. A. de C. V.
Fideicomisarios en primer
lugar: Los Tenedores de los Certificados Bursátiles.
Fiduciario: Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria.
Representante Común: Monex Casa de Bolsa, S. A. de C. V., Monex Grupo Financiero
Administrador: Prologis Property México, S. A. de C. V.
Eventos significativos – El 17 de marzo de 2017, FIBRAPL pagó $125.0 millones de pesos mexicanos
($6.5 millones de dólares estadounidenses), de los préstamos en pesos de su línea de crédito
revolvente que mantiene con Citibank N.A.
El 10 de febrero de 2017, FIBRAPL solicitó $13.0 millones de dólares estadounidenses ($265.4
millones de pesos mexicanos) de su línea de crédito con Citibank N. A., a una tasa de interés “LIBOR”
(London Interbank Offered Rate, por sus siglas en inglés) más 250 puntos base, para pago de las
distribuciones que se describen a continuación. Ver nota 11.
El 2 de febrero de 2017, FIBRAPL efectuó un reembolso de capital mediante un pago en efectivo de
$0.5709 pesos mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente $0.0275 dólares
estadounidenses por CBFI), equivalente a $362.2 millones de pesos mexicanos ($17.4 millones de
dólares estadounidenses).
El 15 de enero de 2017, FIBRAPL pagó $150.0 millones de pesos mexicanos ($7.2 millones de dólares
estadounidenses), de los préstamos en pesos de su línea de crédito revolvente que mantiene con
Citibank N.A.
15
2. Bases de presentación
a. Información financiera intermedia - Los estados financieros intermedios condensados al 31
de marzo de 2017, y por los tres meses terminados en esa fecha han sido preparados de
conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad (IAS por sus siglas en inglés) No. 34,
Reporte Financiero Intermedio. Por lo tanto, dichos estados financieros no incluyen toda la
información requerida en un reporte anual completo preparado de conformidad con las
Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en inglés, en adelante
IFRS ó IAS). Los estados financieros intermedios condensados deberán ser leídos en conjunto
con los estados financieros al 31 de diciembre de 2016, de conformidad con IFRS.
La administración de FIBRAPL considera que todos los ajustes ordinarios recurrentes que son
requeridos para una presentación adecuada de la información financiera intermedia, están
incluidos en estos estados financieros.
b. Moneda funcional y de informe - Los estados financieros intermedios condensados adjuntos
se presentan en miles de pesos mexicanos, moneda nacional de México, a menos que se
indique otra cosa. La moneda funcional de FIBRAPL es el dólar estadounidense.
c. Juicios y estimaciones críticos - La preparación de los estados financieros intermedios
condensados requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas y que la administración
ejerza su criterio en el proceso de aplicar las principales políticas contables de FIBRAPL. Las
notas a los estados financieros intermedios condensados establecen áreas que involucran un
grado mayor de criterio o complejidad, o áreas donde las suposiciones son importantes para
los estados financieros.
Las estimaciones y los juicios se evalúan en forma continua sobre la base de la experiencia de
la administración y otros factores, entre ellos las expectativas razonables de eventos futuros. La
administración considera que las estimaciones utilizadas en la preparación de los estados
financieros son razonables. Los resultados reales futuros pueden diferir de los informados y
por lo tanto es posible, según el conocimiento existente, que los resultados del próximo año
financiero difieran de nuestras suposiciones y estimaciones, pudiendo producir un ajuste a los
montos en libros de los activos y los pasivos informados previamente.
d. Principio de negocio en marcha - Los estados financieros de FIBRAPL al 31 de marzo de
2017, por el periodo de tres meses terminados en esa fecha, han sido preparados con base en
el principio de negocio en marcha, lo que supone que FIBRAPL podrá cumplir con los
compromisos de deuda a largo plazo descritos en la Nota 11. Por el periodo de tres meses
terminados el 31 de marzo 2017 y 2016, FIBRAPL ha reconocido una utilidad bruta de
$794,939 y $675,034, respectivamente, y ha generado un flujo de efectivo operativo positivo
de $628,300 y $568,771, respectivamente. Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de
2016, los pasivos a corto plazo exceden a los activos circulantes por la porción circulante de la
deuda a largo plazo, sin embargo, actualmente FIBRAPL posee una capacidad de
endeudamiento por $5,927,000 bajo la parte no ejercida de su línea de crédito no solicitada y
un efectivo no restringido de $281,136. La administración tiene una expectativa razonable de
que FIBRAPL tendrá recursos suficientes para continuar operando en el futuro previsible. Si por
cualquier razón FIBRAPL no pudiera continuar como negocio en marcha, esto podría tener un
impacto en la capacidad de FIBRAPL de realizar activos a sus valores reconocidos y extinguir o
refinanciar sus pasivos en el curso normal del negocio.
16
3. Resumen de las principales políticas contables
Las principales políticas contables adoptadas en la preparación de los estados financieros
intermedios condensados adjuntos, son consistentes con las aplicadas en los estados financieros de
FIBRAPL al 31 de diciembre de 2016.
Durante los tres meses terminados al 31 de marzo de 2017, FIBRAPL efectuó una adición a su política
de instrumentos financieros derivados para explicar el tratamiento de instrumentos financieros
derivados no designados con fines de cobertura y es la siguiente:
a. Instrumentos financieros derivados y coberturas FIBRAPL mantiene instrumentos financieros
derivados para cubrir su exposición al tipo de cambio que no fueron designados en un inicio
con fines de cobertura. Los cambios en el valor razonable de los instrumentos financieros
derivados que no fueron designados en un inicio o dentro de su vigencia o en su caso que no
califiquen con fines de cobertura, se reconocen en los resultados del ejercicio como efecto de
valuación de instrumentos financieros, dentro de otros gastos. En caso de que el instrumento
derivado fuera designado formalmente y calificara como instrumento de cobertura, se
reconocerá de acuerdo al modelo contable de cobertura correspondiente.
4. Ingresos por arrendamiento
La mayor parte de los contratos de arrendamiento firmados por FIBRAPL asociados con las
propiedades de inversión son por periodos que van de los tres a los diez años forzosos.
Generalmente dichos contratos de arrendamiento están basados en un pago mínimo de renta en
dólares estadounidenses, más honorarios por mantenimiento y recuperación de gastos.
Los ingresos mínimos futuros anuales por contratos de arrendamiento, valuados al tipo de cambio
de cierre al 31 de marzo de 2017 son como sigue:
en miles de pesos mexicanos Monto
Ingresos por arrendamiento:
2017 (nueve meses) 2,235,047$
2018 2,612,546
2019 2,082,609
2020 1,267,104
2021 776,056
Años posteriores 872,110
9,845,472$
17
5. Información financiera por segmentos
La información por segmentos operativos de FIBRAPL se basa en la forma como la gerencia analiza el
desempeño financiero por área geográfica. El resultado de la actividad de estos segmentos
operativos se presenta por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016, mientras que
los activos y pasivos, se incluyen al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016. FIBRAPL
integra seis mercados que representan sus segmentos operativos reportables bajo IFRS 8 de la
siguiente manera: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Reynosa y Ciudad Juárez.
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 295,124$ 140,444$ 97,999$ 99,360$ 103,692$ 77,643$ 814,262$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 29,880 9,593 8,976 8,394 7,161 11,208 75,212
Otros ingresos por arrendamiento 2,596 12,832 1,754 378 1,099 74 18,733
327,600 162,869 108,729 108,132 111,952 88,925 908,207
Costos y gastos:
Gastos de operación 38,907 21,666 11,703 11,782 11,636 17,574 113,268
Utilidad bruta 288,693$ 141,203$ 97,026$ 96,350$ 100,316$ 71,351$ 794,939$
Por los tres meses terminados el 31 marzo de 2017
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 251,904$ 114,789$ 84,930$ 85,212$ 89,756$ 59,102$ 685,693$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 22,392 7,993 6,261 9,274 7,924 10,373 64,217
Otros ingresos por arrendamiento 748 7,200 1,250 236 1,826 367 11,627
275,044 129,982 92,441 94,722 99,506 69,842 761,537
Costos y gastos:
Gastos de operación 29,155 14,051 10,086 9,650 10,092 13,469 86,503
Utilidad bruta 245,889$ 115,931$ 82,355$ 85,072$ 89,414$ 56,373$ 675,034$
Por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2016
en miles de pesos mexicanos Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa JuárezDeuda no
garantizadaTotal
Propiedades de inversión:
Terreno 3,300,925$ 1,365,676$ 954,811$ 851,827$ 874,384$ 674,242$ -$ 8,021,865$
Edificios 13,203,700 5,462,702 3,819,245 3,407,308 3,497,536 2,696,968 - 32,087,459
16,504,625 6,828,378 4,774,056 4,259,135 4,371,920 3,371,210 - 40,109,324
Nivelación de renta 125,763 29,003 32,377 39,940 40,339 28,950 - 296,372
Total de propiedades de inversión 16,630,388$ 6,857,381$ 4,806,433$ 4,299,075$ 4,412,259$ 3,400,160$ -$ 40,405,696$
Total de deuda a largo plazo 2,242,103$ 962,773$ 1,580,165$ 662,254$ 1,164,967$ 871,277$ 6,260,092$ 13,743,631$
Al 31 de marzo de 2017
18
en miles de pesos mexicanos Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa JuárezDeuda no
garantizadaTotal
Propiedades de inversión:
Terreno 3,740,487$ 1,511,474$ 1,054,821$ 942,030$ 952,522$ 751,698$ -$ 8,953,032$
Edificios 14,961,955 6,045,897 4,219,283 3,768,120 3,810,088 3,006,790 - 35,812,133
18,702,442 7,557,371 5,274,104 4,710,150 4,762,610 3,758,488 - 44,765,165
Nivelación de renta 123,069 27,475 35,804 44,684 40,679 27,234 - 298,945
Total de propiedades de inversión 18,825,511$ 7,584,846$ 5,309,908$ 4,754,834$ 4,803,289$ 3,785,722$ -$ 45,064,110$
Total de deuda a largo plazo 2,491,169$ 1,062,636$ 1,743,979$ 736,084$ 1,293,050$ 967,128$ 6,897,174$ 15,191,220$
Al 31 de diciembre de 2016
6. (Pérdida) utilidad por CBFI
La (pérdida) utilidad básica y diluida por CBFI son la misma y se presenta a continuación:
en miles de pesos mexicanos, excepto por CBFI
2017 2016
(Pérdida) utilidad básica y diluida por CBFI (pesos) (0.14)$ 0.54$
(Pérdida) utilidad neta del periodo (87,367) 341,274
Número promedio ponderado de CBFI('000) 634,480 634,480
Por los tres meses terminados
el 31 de marzo de
Al 31 de marzo de 2017, FIBRAPL tiene 634,479,746 CBFI en circulación.
7. Cuentas por cobrar
Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, las cuentas por cobrar de FIBRAPL se integran
como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de marzo de 2017 Al 31 de diciembre de 2016
Cuentas por cobrar a inquilinos 85,690$ 91,914$
Reserva para cuentas incobrables (49,564) (41,457)
36,126$ 50,457$
19
8. Impuesto al valor agregado y otras cuentas por cobrar
Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, el impuesto al valor agregado por recuperar y
otras cuentas por cobrar son como sigue:
en miles de pesos mexicanos
Al 31 de marzo de
2017Al 31 de diciembre de 2016
Impuesto al valor agregado $ 28,405 $ 108,241
Otras cuentras por cobrar 34,664 33,107
$ 63,069 $ 141,348
FIBRAPL declara a las autoridades fiscales mexicanas la retención de impuestos sobre el pago de
intereses a los acreedores en el extranjero; dichos pagos son reconocidos como parte de gastos por
interés a menos que estos sean reembolsables a FIBRAPL por parte de los acreedores. Si FIBRAPL
espera que estos montos sean reembolsados, estos son registrados como otras cuentas por cobrar.
9. Pagos anticipados
Los pagos anticipados al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, de FIBRAPL se integran
como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de marzo de 2017 Al 31 de diciembre de 2016
Depósitos en garantía de servicios públicos $ 41,907 $ 43,753
Impuesto predial 51,699 -
Seguros 23,486 688
Otros pagos anticipados 5,902 2,277
$ 122,994 $ 46,718
20
10. Propiedades de inversión
FIBRAPL obtuvo una valuación de peritos independientes para determinar el valor razonable de las
propiedades de inversión al 31 de marzo de 2017, que dio como resultado una pérdida por $613,011
y $80,620 por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016.
.
a) Al 31 de marzo de 2017, las propiedades de inversión se integran como sigue:
MercadoValor razonable al 31 de
marzo de 2017
Número de
propiedades
Área rentable
en miles de SF*
Ciudad de México 16,630,387$ 52 13,351
Guadalajara 6,857,381 26 5,838
Monterrey 4,806,434 24 3,868
Tijuana 4,299,075 33 4,217
Reynosa 4,412,258 29 4,422
Juárez 3,400,161 31 3,566
Total 40,405,696$ 195 35,262
(*) Pies cuadrados, por sus siglas en inglés "SF".
La tabla anterior incluye una propiedad intermodal en el mercado de la Ciudad de México por un
área rentable de 1,092 millones de SF y un valor razonable de $284,360.
Al 31 de marzo de 2017, el valor razonable de las propiedades de inversión incluye terrenos en el
mercado de Monterrey por un monto de $45,460.
Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, las propiedades de inversión incluyen el saldo
de nivelación de rentas por un monto de $296,372 y $298,945, respectivamente.
b) La conciliación del valor razonable de las propiedades de inversión por los tres meses
terminados el 31 de marzo de 2017 y por el año terminado el 31 de diciembre de 2016, se
integra de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
Por los tres meses terminados al 31
de marzo de
Por el año terminado
al 31 de diciembre de
2017 2016
Saldo incial 45,064,110$ 35,475,843$
Efecto por conversión de moneda funcional (4,115,689) 6,878,640
Adquisición de propiedades de inversión - 2,171,887
Costos de adquisición - 52,620
Gastos capitalizables, comisiones por arrendamiento y
mejoras a las propiedades de inversión 72,859 394,960
Desarrollo - 9,739
Disposiciones - (26,130)
Nivelación de rentas (2,573) 100,410
(Pérdida) ganancia por valuación de propiedades de inversión (613,011) 6,141
Saldo final de las propiedades de inversión 40,405,696$ 45,064,110$
21
c) Durante el periodo de tres meses terminados el 31 de marzo de 2017 y 2016, los gastos
capitalizables, comisiones por arrendamientos y mejoras a las propiedades de inversión de
FIBRAPL, son como sigue:
en miles de pesos mexicanos
2017 2016
Gastos capitalizables 14,288$ 33,714$
Comisiones por arrendamiento 20,892 24,979
Mejoras a las propiedades de inversión 37,679 30,911
72,859$ 89,604$
Por los tres meses terminados al 31 de marzo de
11. Deuda a largo plazo
Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, el total de la deuda de FIBRAPL está integrada
por préstamos contratados con instituciones financieras denominados en dólares estadounidenses
excepto cuando se indica lo contrario, de la siguiente manera:
Denominación Fecha de vencimiento Tasa
miles de dólares
estadounidenses miles de pesos mexicanos
miles de dólares
estadounidenses
miles de pesos
mexicanos
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 1) (Garantizado)Dólares
estadounidenses1 de septiembre de 2017 6.90% 112,500 2,104,639$ 112,500 2,319,683$
Neptuno Real Estate, S. de R. L. de C. V. "Blackstone" (Garantizado)Dólares
estadounidenses7 de octubre de 2017 7.90% 64,149 1,200,093 64,149 1,322,714
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 2) (Garantizado)Dólares
estadounidenses1 de noviembre de 2017 6.90% 37,500 701,546 37,500 773,228
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 3er Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2018 5.04% 65,273 1,221,121 65,749 1,355,705
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 4to Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2018 4.78% 8,876 166,051 8,943 184,399
Citibank N.A Línea de Crédito (No garantizado)Dólares
estadounidenses21 de mayo de 2019
LIBOR+
250bps80,500 1,505,973 67,500 1,391,810
Citibank N.A Línea de Crédito (No garantizado) Pesos Mexicanos 21 de mayo de 2019TIIE+
220bps2,672 50,000 15,762 325,000
Citibank Línea de Crédito (No garantizado)Dólares
estadounidenses18 de diciembre de 2020
LIBOR+
245bps255,000 4,770,515 255,000 5,257,947
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 1er Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses1 de febrero de 2027 4.67% 53,500 1,000,873 53,500 1,103,138
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 2do Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses1 de febrero de 2027 4.67% 53,500 1,000,873 53,500 1,103,138
Total 733,470 13,721,684 734,103 15,136,762
Intereses por pagar 441 8,254 424 8,736
Prima neta 5,077 94,976 6,962 143,549
Costos de emisión de deuda (4,345) (81,283) (4,744) (97,827)
Total de deuda 734,643 13,743,631 736,745 15,191,220
Porción circulante de la deuda a largo plazo 219,471 4,105,842 220,992 4,556,722
Deuda a largo plazo 515,172 9,637,789$ 515,753 10,634,498$
Al 31 de diciembre de 2016Al 31 de marzo de 2017
Durante el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2017 y 2016, FIBRAPL pagó intereses
por un monto de $177,669 y $142,838, respectivamente y pagó principal por $286,159 y $13,760,
respectivamente.
Al 31 de marzo de 2017, FIBRAPL tiene contratada una línea de crédito revolvente ("la Línea de
Crédito") con Citibank, como agente administrativo por $400.0 millones de dólares estadounidenses
(con la opción de aumentarla en $100.0 millones de dólares estadounidenses adicionales) de los
cuales $50.0 millones de dólares estadounidenses pueden ser dispuestos en pesos mexicanos. La
Línea de Crédito puede ser utilizada por FIBRAPL para necesidades de capital de trabajo y propósitos
corporativos generales. La línea de crédito devenga intereses sobre (i) la tasa LIBOR más 250 puntos
22
base denominada en dólares estadounidenses y (ii) la tasa TIIE más 220 puntos base denominada en
pesos mexicanos, sujeto a una tabla LTV (deuda como porcentaje de las propiedades de inversión) y
honorarios de no utilización de 60 puntos base. Esta línea de crédito tiene vencimiento el 21 de
mayo de 2018, con la opción de extenderlo un año más, bajo la aprobación del comité. Al 31 de
marzo de 2017 FIBRAPL debía $80.5 millones de dólares estadounidenses ($1,506 millones de pesos)
y $50 millones de pesos ($2.7 millones de dólares estadounidenses) de la Línea de Crédito.
Los contratos de crédito anteriormente descritos imponen ciertas obligaciones de hacer, incluyendo,
entre otras: (i) el suministro de información financiera y con respecto a las propiedades
correspondientes; y (ii) el mantenimiento de la existencia jurídica, los derechos de garantía sobre las
propiedades relacionadas con el crédito y cobertura de seguros adecuada con respecto a las mismas.
Los contratos también imponen ciertas obligaciones de no hacer que, sujeto a ciertas excepciones,
limitan la capacidad de FIBRAPL para contratar deuda adicional o constituir gravámenes adicionales
sobre los inmuebles materia del crédito, modificar la estructura, efectuar ciertos pagos, celebrar
ciertas operaciones con afiliadas, modificar ciertos contratos significativos, celebrar operaciones con
instrumentos derivados con fines especulativos, o constituir nuevas subsidiarias. Por otra parte, los
contratos establecen, entre otras, las siguientes causales de incumplimiento: (i) falta de pago; (ii)
falsedad de las declaraciones; (iii) incumplimiento de nuestras obligaciones de hacer y no hacer; (iv)
incapacidad general para pagar nuestras deudas a su vencimiento; (v) concurso mercantil o quiebra;
(vi) enajenación de los inmuebles materia del crédito; o (vii) cambio de Control de las propiedades
correspondientes.
Al 31 de marzo de 2017, FIBRAPL ha cumplido con todas estas obligaciones.
12. Patrimonio de FIBRAPL
FIBRAPL fue constituida el 13 de agosto de 2013 mediante una contribución inicial $1.00 peso
pagado por el Fideicomitente al Fiduciario.
El 4 de junio de 2014, FIBRAPL comenzó a cotizar en la BMV con clave en pizarra FIBRAPL 14, a través
de su oferta pública.
El 1 de diciembre de 2014, FIBRAPL realizó la emisión de 3,785,280 de CBFI, como parte de la compra
de 6 nuevas propiedades.
Al 31 de marzo de 2017 el total de los CBFI en circulación es de 634,479,746.
23
13. Información de partes relacionadas
A continuación, se detallan las operaciones con partes relacionadas que tiene FIBRAPL:
a. Administrador
Prologis Property Mexico, S. A. de C. V. (el “Administrador”), en su carácter de administrador de
FIBRAPL, tiene derecho a recibir los siguientes honorarios por concepto de:
1. Comisión por administración de activos: cuota anual equivalente al 0.75% del
valor actual de avalúo, calculado de acuerdo con los criterios de valoración aprobados
por el comité técnico en la Sección 14.1 del Contrato de Fideicomiso, con base en los
avalúos anuales, más los costos de inversión para los activos no sujetos a avalúo, más
el IVA correspondiente, la cual es pagadera trimestralmente. La Comisión por
administración de activos será prorrateada en relación con los activos que hayan sido
propiedad de FIBRAPL por menos de un trimestre completo.
2. Cuota por Incentivos: cuota anual equivalente al 10% del total acumulado de
rendimientos de los tenedores de CBFI en exceso de un rendimiento esperado
compuesto anual del 9%, la que se paga anualmente en forma de CBFI, con cada pago
sujeta a un contrato de seis meses de lock-up, establecido de conformidad con el
Contrato de Gestión. La determinación de la cuota por incentivos está basada en un
periodo de retorno acumulado entre el 4 de junio de 2016 y el 4 de junio de 2017.
Teniendo en cuenta la volatilidad histórica y la incertidumbre sobre el desempeño
futuro de los CBFI, FIBRAPL no ha registrado gasto o pasivo alguno al 31 de marzo de
2017.
3. Comisión por desarrollo: honorario contingente igual al 4.0% del costo total del
proyecto de mejoras de capital (incluyendo reemplazos y reparaciones a las
propiedades administradas por el Administrador, incluidas las mejoras del arrendador),
con exclusión del terreno o el nuevo desarrollo de la propiedad a pagar a la
finalización del proyecto.
4. Comisión por administración de propiedad: Cuota igual al 3.0% de los ingresos
recuperados de las propiedades, el cual se paga mensualmente.
5. Comisión por arrendamiento: tarifa igual a determinados porcentajes del total del
alquiler bajo los contratos de alquiler, de la siguiente manera: (i) un 5.0% en relación
con los años uno al cinco de los contratos de arrendamiento respectivos; (ii) el 2.5% en
relación con los años seis al diez de los contratos de locación respectivos; y (iii) el
1.25% en relación con los años once y subsecuentes de los contratos de
arrendamiento respectivos. Para renovaciones de los contratos de arrendamientos
existentes, los porcentajes serán 2.5%, 1.25%, y 0.62% por los periodos mencionados
en los incisos (i), (ii) y (iii), respectivamente. La mitad de cada cuota de arrendamiento
se paga a la firma o renovación y la otra mitad se paga al comienzo del arrendamiento
pertinente. La comisión por arrendamiento se pagará en su totalidad al Administrador,
24
a menos que un agente de colocación y adquisición independiente proporcione el
servicio, en cuyo caso el Administrador no tendrá derecho a la comisión por
arrendamiento.
b. Otras compañías afiliadas
El 23 de agosto de 2016 el Comité Técnico de FIBRAPL aprobó el pago de costos de
mantenimiento incurrido en sus propiedades por compañías afiliadas de Prologis a partir del
1 de junio de 2016. Dichos costos incluyen principalmente el sueldo de empleados de
mantenimiento más un margen adicional de 1.5%. Hasta el 1 de junio de 2016, FIBRAPL había
estado pagando a un tercero no afiliado por estos servicios.
c. Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, el saldo por pagar de FIBRAPL a sus
partes relacionadas, se presenta de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de marzo de Al 31 de diciembre de
2017 2016
Comisión por administración de activos 26,043$ 81,465$
Comisión por administración de propiedades 8,214 27,673
Costos por mantenimiento 616 51
Comisión por desarrollo - 922
34,873$ 110,111$
Al 31 de marzo de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, la comisión por administración de
activos, la comisión por administración de propiedades y la comisión por desarrollo se
adeudan al Administrador, mientras que los costos por mantenimiento se adeudan a
compañías afiliadas del administrador.
d. Las operaciones con partes relacionadas por los tres meses terminados al 31 de marzo de
2017 y 2016 se muestran de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2017 2016
Reembolso de capital 166,144$ 141,410$
Comisiones por administración de activos 79,982$ 66,503$
Comisiones por administración de
propiedades 26,196$ 21,872$
Comisiones por arrendamiento 9,925$ 66,275$
Comisiones por desarrollo 3,650$ 4,475$
Costos por mantenimiento 2,463$ 2,266$
Por los tres meses terminados el 31 de marzo de
25
14. Actividades de cobertura
Swap de tasa de interés
El 21 de enero de 2016, FIBRAPL adquirió swaps con Bank of Nova Scotia y con HSBC Banks USA, por
los que se pagan una tasa de interés fijo del 1.0635% y 1.066%, respectivamente, y recibe una tasa
variable basada en la tasa LIBOR a un mes. Estos swaps se utilizan para cubrir los pagos de tasa de
interés variable de los préstamos a tipo variable garantizados. Ver nota 11.
Los swaps de tasa de interés cumplen los criterios para ser reconocidos contablemente como una
cobertura, por lo que se han clasificado como cobertura de flujos de efectivo. Por lo tanto, el valor
razonable de dichos instrumentos al 31 de marzo de 2017 por $50.4 millones de pesos, ha sido
reconocido dentro de otros resultados integrales como ganancia no realizada en swaps de tasa de
interés.
A continuación, se presenta un resumen de los términos y el valor razonable de los contratos de
cambio financiero con la tasa de interés. Los préstamos y swaps de tasa de interés tienen los mismos
términos críticos.
Intitución financiera Fecha efectiva Fecha de vencimiento Valor teórico*Valor razonable al 31 de
marzo de 2017
Bank of Nova Scotia 23 de junio de 2016 23 de julio de 2019 100 20,261$
HSBC Bank USA 23 de junio de 2016 23 de julio de 2019 150 30,169
50,430$
* (en millones de dólares estadounidenses)
Para efectos de calcular el valor razonable, FIBRAPL calcula tanto la corriente como la exposición
potencial futura, lo que refleja el riesgo de crédito bilateral presentes en muchos derivados. Este
enfoque incorpora todos los factores relevantes que pueden afectar los cálculos de valor razonable,
incluidas las tasas de interés y las curvas esperadas de tipo de cambio, y las expectativas del mercado
sobre la volatilidad alrededor de estas curvas, mejoras de crédito entre contrapartes (incluyendo la
exhibición colateral, liquidaciones obligatorias en efectivo e inversiones mutuas), la estructura
temporal de las extensiones de crédito y la probabilidad condicional acumulada de incumplimiento
para ambas contrapartes.
Forwards de tipo de cambio
Los forwards de tipo de cambio no son designados con fines de cobertura, por lo tanto, la variación
en el valor razonable relacionado con los contratos se reconoce en los resultados de las operaciones
del año como pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio.
26
El 7 de febrero de 2017 FIBRAPL negoció forwards de tipo de cambio con HSBC Bank USA, National
Association, para fijar los tipos de cambio de las transacciones trimestrales denominadas en pesos
mexicanos como sigue:
Monto nocional
Fecha de inicio Fecha de termino Fecha de liquidación Tipo de cambio pactado
Miles de Pesos
Mexicanos
Miles de Pesos
Mexicanos
Miles de dólares
estadounidenses
3 de abril de 2017 30 de junio de 2017 5 de julio de 2017 20.9127 USD-MXN $ 52,000 $ 5,089 $ 272
3 de julio de 2017 29 de septiembre de 2017 3 de octubre de 2017 21.1918 USD-MXN $ 52,000 $ 4,976 $ 266
2 de octubre de 2017 29 de diciembre 2017 3 de enero de 2018 21.4947 USD-MXN $ 56,000 $ 5,289 $ 283
Total $ 160,000 $ 15,354 $ 821
Valor de mercado al 31 de marzo de 2017
15. Eventos subsecuentes
El 17 de abril de 2017, FIBRAPL pagó $50.0 millones de pesos mexicanos ($2.6 millones de dólares
estadounidenses), de los préstamos en pesos de su línea de crédito revolvente que mantiene con
Citibank N.A.
El 7 de abril de 2017, FIBRAPL pago anticipadamente el saldo remanente del préstamo Blackstone
por $64.1 millones de dólares estadounidenses ($1,203.1 millones de pesos mexicanos) y un interés
de $0.1 millones de dólares estadounidenses ($1.9 millones de pesos mexicanos). Este préstamo
tenía programado una fecha de término en octubre 2017 y un interés del 7.90%.
El 6 de abril de 2017, FIBRAPL solicitó $60.0 millones de dólares estadounidenses ($ 1,126.2 millones
de pesos mexicanos) de su línea de crédito con Citibank N. A., a una tasa de interés “LIBOR” (London
Interbank Offered Rate, por sus siglas en inglés) más 250 puntos base, para el pago del préstamo
Blackstone mencionadas arriba. Ver nota 11.
16. Compromisos y contingencias
FIBRAPL no tiene compromisos y/o contingencias adicionales a los descritos en las notas a los
estados financieros al 31 de marzo de 2017.
17. Aprobación de los estados financieros
Los estados financieros intermedios condensados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 19
de abril de 2017, por el Ingeniero Jorge Roberto Girault Facha, Director de Finanzas del
Administrador.
* * * * * * * * * *
FIBRA Prologis
Información
Financiera
Suplementaria
Primer Trimestre 2017
No auditado
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
1T 2017 Información SuplementariaPresentación de Dólares Estadounidenses
La moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense, por lo
que la administración de FIBRA Prologis ha elegido presentar información
comparativa en dólares estadounidenses reales en su paquete financiero
complementario con base en las siguientes políticas:
a) Operaciones en monedas diferentes a dólares estadounidenses están
reconocidas a los tipos de cambio efectivos el día de la transacción.
b) El capital está valuado a tipos de cambio históricos.
c) Al final del periodo de cada reporte, las partidas monetarias
denominadas en pesos mexicanos son reconvertidas a dólares
estadounidenses al tipo de cambio de esa fecha.
d) Las partidas no monetarias denominadas en pesos mexicanos
registradas a valor razonable son reconvertidas al tipo de cambio de la
fecha en que el valor razonable fue determinado.
e) Las diferencias de conversión sobre partidas monetarias están
reconocidas en ganancias o pérdidas del periodo en el que se
originaron.
Prologis Tres Rios #8 , Ciudad de México
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
1T 2017 Información SuplementariaContenido
Resumen CorporativoPerfil Corporativo 3Desempeño Financiero 4Desempeño Operativo 5Guía 2017 6
Información FinancieraEstado Intermedio Condensado de Posición Financiera 7Estado Intermedio Condensado de Resultados Integrales 8Resultados Integrales al FFO, AFFO y EBITDA 9
Resumen de OperacionesIndicadores Operativos 10 Portafolio Operativo 12Información de Clientes 13
CapitalizaciónDeuda e Indicadores de Apalancamiento 14
PatrocinadorPlataforma Mundial 15Relación de Clientes Globales de Prologis 16Proyección de Crecimiento Externo Identificado 17
Notas y Definiciones Notas y Definiciones(A) 18
Portada: Toluca 2, Ciudad de México (A) Los términos usados en el documento están definidos en la sección de Notas y Definiciones.
Prologis Juárez Industrial Center, Juárez
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
1T 2017 Información Suplementaria
FIBRA Prologis es el fideicomiso líder en inversión y manejo de inmuebles industriales clase A en México. Al 31 de marzo de 2017, FIBRA Prologis
es dueño de 194 edificios para uso logístico y de manufactura estratégicamente ubicados en seis mercados industriales en México, sumando un
total de 34.2 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados) de ABR.
Perfil Corporativo
Resumen Corporativo
3
Presencia en Mercados
Ciudad de
México
Guadalajara
Tijuana
ReynosaMonterrey
Ciudad
JuárezABR Ocupación
4.2MPC 100.0% ABR Ocupación
3.6MPC 93.6%
ABR Ocupación
3.9MPC 94.1%
ABR Ocupación
4.4MPC 95.3%
ABR Ocupación
5.8MPC 100.0%
ABR Ocupación
12.3MPC 98.1%
Mercados Regionales (orientado a manufactura)
Ciudad Juarez, Reynosa, Tijuana
ABR
% Renta
Neta
Efectiva
Ocupación
22.0 MPC 66.2% 97.9%
ABR
% Renta
Neta
Efectiva
Ocupación
12.2 MPC 33.8% 96.4%
Mercados Globales (orientado al consumo)
Guadalajara, Ciudad de México, Monterrey
ABR% Renta Neta Efectiva
34.2MPC 100.0%
Total de MercadosOcupación
97.4%
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) Los dólares estadounidenses presentados en este documento representan el monto actual de nuestros estados financieros en dólares
estadounidenses, la cual es la moneda funcional de FIBRA Prologis.
Desempeño Financiero
Resumen Corporativo
4
Abajo se incluyen comparativos trimestrales en pesos mexicanos y dólares estadounidenses, así como un resumen del rendimiento generado.
en miles excepto por CBFI
Ps. US$ (A) Ps. US$ (A) Ps. US$ (A) Ps. US$ (A) Ps. US$ (A)
908,207 44,419 891,183 45,428 817,630 43,840 769,004 43,553 761,537 42,622
794,939 38,606 773,328 39,422 707,591 37,959 663,451 37,785 675,034 37,777
(87,367) (5,150) 671,287 34,128 445,383 24,211 380,595 22,420 341,274 19,093
FFO, como lo define FIBRA Prologis 543,158 25,906 526,973 26,853 490,463 26,565 438,993 25,630 468,828 26,141
419,155 19,781 343,349 17,612 367,989 20,012 313,658 18,775 324,183 18,094
703,948 33,987 691,934 35,185 636,795 34,287 584,113 33,614 591,203 32,962
(0.1377) (0.0081) 1.0580 0.0538 0.7020 0.0382 0.5999 0.0353 0.5379 0.0301
0.8561 0.0408 0.8306 0.0423 0.7730 0.0419 0.6919 0.0404 0.7389 0.0412 FFO por CBFI
Ingresos
(Pérdida) utilidad Neta
AFFO
EBITDA ajustada
Utilidad Bruta
(Pérdida) utilidad integral por CBFI
31 de marzo de 2016
Por los tres meses terminados el
31 de diciembre de 201631 de marzo de 2017 30 de junio de 201630 de septiembre de 2016
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1T 2017 Información Suplementaria
(A ) El cambio en NOI en efectivo sobre mismas tiendas ha sido calculado con base en dólares estadounidenses reales
Desempeño Operativo
Resumen Corporativo
5
96.4% 96.4% 96.7% 96.8%97.4%
90%
95%
100%
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
Ocupación al Final del Periodo – Portafolio
Operativo
9.7%
11.8%
8.0% 8.3%9.2%
0%
4%
8%
12%
16%
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
Cambio en Renta Neta Efectiva
4.0%
1.1% 1.1%
1.9%
-1.3%-2%
0%
2%
4%
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
Cambio en NOI en Efectivo sobre Mismas Tiendas (A)
93.2%
87.0% 88.8%
80.3%
67.5%
50%
75%
100%
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
Promedio Ponderado de Retención de Clientes
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1T 2017 Información Suplementaria
(A)La guía de FFO excluye el impacto del tipo de cambio de movimientos en pesos ya que la moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar
estadounidense y cualquier comisión por desempeño que FIBRA Prologis pueda obtener
Nota: Guía basada en $22.00 Ps. por $1.00 dólar estadounidense.
Guía
Resumen Corporativo
6
en miles de dólares estadounidenses, excepto por montos CBFI
Guía Actualizada 2017 Bajo Alto
FFO por CBFI año completo (A)
0.1550$ 0.1650$
Operaciones
Ocupación al final del año 95.5% 96.5%
Incremento del NOI en efectivo sobre mismas tiendas 0.0% 1.0%
Capex anual como porcentaje de NOI 14.0% 16.0%
Otros Supuestos
18,500$ 20,500$
Distribución por CBFI del año completo 2017 0.1155$ 0.1155$
Gastos de administración (comisión por administración de activos, honorarios profesionales y
otros)
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1T 2017 Información SuplementariaEstado Intermedio Condensado de Posición Financiera
Información Financiera
7
en miles
Ps. US$ Ps. US$
281,136 15,028 370,909 17,989
36,126 1,966 50,457 2,446
63,069 3,371 141,348 6,855
122,994 6,575 46,718 2,266
503,325 26,940 609,432 29,556
Activo no circulante:
40,405,696 2,159,819 45,064,110 2,185,521
50,430 2,696 42,492 2,061
40,456,126 2,162,515 45,106,602 2,187,582
Total activo 40,959,451 2,189,455 45,716,034 2,217,138
50,611 2,707 54,904 2,662
34,873 1,864 110,111 5,340
4,105,842 219,471 4,556,722 234,779
4,191,326 224,042 4,721,737 242,781
9,637,789 515,172 10,634,498 501,966
269,832 14,423 294,174 14,267
15,354 821 - -
9,922,975 530,416 10,928,672 516,233
Total pasivo 14,114,301 754,458 15,650,409 759,014
13,951,083 1,125,610 14,313,287 1,148,554
Otras cuentas de capital 12,894,067 309,387 15,752,338 309,570
Total de capital contable 26,845,150 1,434,997 30,065,625 1,458,124
40,959,451 2,189,455 45,716,034 2,217,138
31 de diciembre de 2016
Total de pasivo y capital contable
Porción circulante de la deuda a largo plazo
Cuentas por pagar
Capital:
Capital contribuido
Deuda a largo plazo
Forwards de tipo de cambio
Pasivo a largo plazo:
Cuentas por pagar a compañías afiliadas
31 de marzo de 2017
Pasivo a corto plazo:
Propiedades de inversión
Activo
Depósitos en garantía
Activo circulante:
Pagos anticipados
Cuentas por cobrar
Pasivo y capital contable
Efectivo
Impuesto al valor agregado y otras cuentas por cobrar
Swaps de tasa de interés
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) Ver cálculo de utilidad por CBFI en Notas y Definiciones
Estado Intermedio Condensado de Resultados Integrales
Información Financiera
8
en miles, excepto montos por CBFI
Ps. US$ Ps. US$
Ingresos:
Ingresos por arrendamiento 814,262 39,855 685,693 38,405
75,212 3,643 64,217 3,587
18,733 921 11,627 630
908,207 44,419 761,537 42,622
Costos y gastos:
45,241 2,215 39,874 2,237
12,203 595 7,044 392
26,196 1,325 21,872 1,216
17,237 825 14,155 795
12,391 853 3,558 205
113,268 5,813 86,503 4,845
Utilidad bruta 794,939 38,606 675,034 37,777
Otros gastos (ingresos):
613,011 30,128 80,620 4,474
Comisión por administración de activos 79,982 4,042 66,503 3,836
Honorarios profesionales 16,701 840 7,822 432
Gastos por interés 181,388 9,101 141,466 7,886
Amortización de prima en deuda a largo plazo (37,927) (1,885) (37,001) (2,067)
Amortización del costo financiero diferido 8,002 400 7,067 395
Pérdida por liquidación anticipada de la duda a largo plazo, neta 553 28 44,872 2,460
Comisión por no utilización en la línea de crédito 9,327 465 10,843 607
15,354 821 - -
1,607 79 2,062 114
(Ganancia) périda cambiaria realizada, neta (9,327) (458) 4,749 263
3,635 195 4,757 284
882,306 43,756 333,760 18,684
(Pérdida) utilidad neta (87,367) (5,150) 341,274 19,093
Otra utilidad integral:
2,782,781 (5,603) 149,145 1,389
(Ganancia) pérdida no realizada en swaps de tasa de interés (11,877) (635) 26,381 1,529
2,770,904 (6,238) 175,526 2,918
(Pérdida) utilidad integral del periodo (2,858,271) 1,088 165,748 16,175
Utilidad por CBFI (A) (0.1377) (0.0081) 0.5379 0.0301
20162017
Otros ingresos por arrendamiento
Recuperación de gastos por arrendamiento
Por los tres meses terminados el 31 de marzo de
Gastos de operación no recuperables
(Ganancia) périda cambiaria no realizada, neta
Gastos de operación y mantenimiento
Servicios públicos
Partidas que son o serán reclasificadas
subsecuentemente a utilidades o pérdidas:
Gastos de operación:
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio
Efecto por conversión de moneda funcional a
moneda de reporte
Otros gastos generales y administrativos
Pérdida en valuación de propiedades de inversión
Comisiones por administración de propiedades
Impuesto predial
Partidas que no serán reclasificadas subsecuentemente a
utilidades o pérdidas:
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1T 2017 Información Suplementaria
Conciliación de la Utilidad Neta al FFO, AFFO y EBITDA
Información Financiera
9
en miles
Ps. US$ Ps. US$
(87,367) (5,150) 341,274 19,093
(87,367) (5,150) 341,274 19,093
613,011 30,128 80,620 4,474
15,354 821 - -
1,607 79 2,062 114
553 28 44,872 2,460
543,158 25,906 468,828 26,141
(21,218) (1,033) (25,107) (1,382)
(14,288) (721) (33,714) (1,902)
(37,679) (1,837) (30,911) (1,708)
(20,892) (1,049) (24,979) (1,383)
8,002 400 7,067 395
(37,927) (1,885) (37,001) (2,067)
419,156 19,781 324,183 18,094
en miles
Ps. US$ Ps. US$
Conciliación de la Utilidad Neta a EBITDA Ajustada
(87,367) (5,150) 341,274 19,093
Pérdida por revaluación de las propiedades de inversión 613,011 30,128 80,620 4,474
Gastos por Interés 181,388 9,101 141,466 7,886
Amortización de costos financieros diferidos 8,002 400 7,067 395
Amortización de prima en deuda a largo plazo (37,927) (1,885) (37,001) (2,067)
Pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo 553 28 44,872 2,460
Comisión por no utilización en la línea de crédito 9,327 465 10,843 607
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio 15,354 821 - -
Pérdida cambiaria no realizada, neta 1,607 79 2,062 114
EBITDA ajustada 703,948 33,987 591,203 32,962
Comisiones por arrendamiento
2017
FFO, modificado por FIBRA Prologis
Conciliación de la Utilidad Neta al FFO
FFO definido por NAREIT
(Pérdida) utilidad neta
Ajustes para calcular el FFO, modificado por FIBRA Prologis:
Pérdida por revaluación de las propiedades de inversión
Mejoras a las propiedades
Pérdida cambiaria no realizada, neta
Mejoras de los inquilinos
Ajuste por rentas lineales
Pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo
Ajustes para calcular el FFO Ajustado ("AFFO")
Por los tres meses terminados el 31 de marzo de
2016
Amortización de prima en deuda a largo plazo
(Pérdida) utilidad neta
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio
AFFO
Amortización de costos financieros diferidos
Por los tres meses terminados el 31 de marzo de
2017 2016
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1T 2017 Información Suplementaria
Indicadores Operativos
Resumen de Operaciones
10
pies cuadrados en miles
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
Renovaciones 2,452 1,766 1,521 1,286 1,253
Nuevos contratos 339 333 802 434 868
2,791 2,099 2,323 1,720 2,121
40 38 42 38 48
Portafiolio operativo:
Últimos cuatro periodos - contratos firmados 7,914 8,567 9,043 8,933 8,263
Últimos cuatro periodos - % del promedio del portafolio 25.0% 26.7% 27.8% 27.1% 25.0%
Cambio en renta neta efectiva 9.7% 11.8% 8.0% 8.3% 9.2%
Pies cuadrados de contratos firmados
Duración promedio de contratos firmados (meses)
Actividad de Arrendamiento
Total de pies cuadrados firmados
96.4 96.5 96.4 96.6 96.1 96.4 96.9 96.4 96.7 97.2
96.1 96.8
97.9 96.4
97.4
90%
95%
100%
Ocupación Total Mercados Regionales
Ocupación al Final del Periodo - Portafolio Operativo
Mercados Globales
T1 16 T2 16 T3 16 T4 16 T1 17 T1 16 T2 16 T3 16 T4 16 T1 17T1 16 T2 16 T3 16 T4 16 T1 17
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) El monto en dólares estadounidenses se convirtió a pesos en la fecha de la transacción con en el tipo de cambio en ese momento..
Indicadores Operativos
Resumen de Operaciones
11
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
33,714 1,902 28,299 1,527 33,407 1,792 44,186 2,197 14,288 721
30,911 1,708 24,841 1,356 43,465 2,337 64,882 3,242 37,679 1,837
24,979 1,383 26,556 1,460 16,409 879 23,311 1,224 20,892 1,049
Total de costos de rotación 55,890 3,091 51,397 2,816 59,874 3,216 88,193 4,466 58,571 2,886
89,604 4,993 79,696 4,343 93,281 5,008 132,379 6,663 72,859 3,607
Últimos cuatro periodos - % de NOI
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
30,966 30,818 30,815 30,815 32,411
96.1% 96.0% 96.1% 96.8% 96.4%
Ingresos operativos en efectivo (0.9%) 0.7% 0.7% 1.0% 1.3%
Gastos operativos en efectivo (22.2%) (1.1%) (1.2%) (3.3%) 16.9%
NOI en efectivo 4.0% 1.1% 1.1% 1.9% (1.3%)
NOI 2.2% (0.9%) (1.6%) 0.0% (3.0%)
Cambio en ocupación promedio 0.2% 0.0% 0.2% 0.4% 0.3%
Pies cuadrados del portafolio
12.8%
Cambio porcentual:
Mejoras a las propiedades
Mejoras de los inquilinos
Ocupación promedio
13.7%12.6%13.1% 11.5%
Total de gastos de capital
Información de Mismas Tiendas
Gastos de Capital incurridos (A)
en miles
Comisiones por arrendamiento
T1 2017T4 2016T1 2016 T2 2016 T3 2016
0.06 0.05 0.05 0.07 0.02
0.06
0.05 0.05
0.060.05
$-
$0.01
$0.02
$0.03
$0.04
$0.05
$0.06
$0.07
$0.08
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
USD por pie cuadrado últimos cuatro periodos
Mejoras de las Propiedades por Pie Cuadrado (USD)
1.19 1.20 2.28 1.71 1.94
6.8%
9.5%
12.7%
10.0%9.7%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
$-
$0.50
$1.00
$1.50
$2.00
$2.50
T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017
USD por pie cuadrado por valor del contrato
Costos de Rotación Presupuestados: por pie cuardado (USD) y por Valor de Contrato (%)
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) 100% ocupado al 31 de marzo de 2017.
(B) Tenemos 15 acres de tierra en Monterrey que tiene un área construible de 284,123 pies cuadrados.
Portafolio Operativo
Resumen Operativo
12
Square Feet
pies cuadrados y moneda en miles# de
EdificiosTotalTotal
% del
Total
Ocupado
%
Contratado
%
% del
Total
% del
Total
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
51 12,259 36.0 98.1 98.1 283,565 13,772 1,158,879 61,946 38.3 99 5.29 16,346,027 873,749 40.5
26 5,838 17.1 100.0 100.0 141,203 6,857 507,583 27,132 16.8 91 4.85 6,857,381 366,550 17.0
24 3,868 11.3 94.1 94.1 97,026 4,712 340,334 18,192 11.3 97 5.20 4,760,974 254,490 11.8
Total mercados globales 101 21,965 64.4 97.9 97.9 521,794 25,341 2,006,796 107,270 66.4 96 5.16 27,964,382 1,494,789 69.3
Reynosa 29 4,422 12.9 95.3 96.1 100,316 4,872 386,655 20,668 12.8 92 4.94 4,412,258 235,850 10.9
Tijuana 33 4,217 12.3 100.0 100.0 96,350 4,679 348,584 18,633 11.5 83 4.42 4,299,075 229,800 10.6
Ciudad Juarez 31 3,566 10.4 93.6 94.5 71,351 3,465 282,153 15,082 9.3 85 4.52 3,400,161 181,750 8.4
Total mercados regionales 93 12,205 35.6 96.4 97.0 268,017 13,016 1,017,392 54,383 33.6 87 4.64 12,111,494 647,400 29.9
Total portafolio operativo 194 34,170 100.0 97.4 97.6 789,811 38,357 3,024,188 161,653 100.0 93 4.97 40,075,876 2,142,189 99.2
Patio intermodal (A) 5,128 249 284,360 15,200 0.7
Tierra (B) 45,460 2,430 0.1
Total de propiedades de inversión 34,170 100.0 794,939 38,606 40,405,696 2,159,819 100.0
Valor de Propiedades de InversiónRenta Neta Efectiva
Anualizado Por Pie CuadradoNOI del Primer Trimestre Total
Pies Cuadrados
Mercados Regionales
Mercados Globales
Guadalajara
Ciudad de México
Monterrey
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1T 2017 Información Suplementaria
Información de Clientes
Resumen Operativo
13(A) Otros incluyen: transporte, alimentos / bebidas, productos de consumo, construcción, centro de datos / oficina
(B) Otros incluyen: transporte y flete, servicios
pies cuadrados en miles pies cuadrados y moneda en miles
Renta Neta Efectiva de los 10 Principales Clientes (%) Vencimiento de Contratos – Portafolio Operativo
% del Total
1 IBM de México, S. de R.L 3.3% 1,249 Ps. US$ Ps. US$ %Ps. %US$
2 DHL 3.2% 1,030 2017 3,749 333,132 17,807 11.0 88.85 4.75 24.0 76.0
3 LG, Inc. 1.8% 572 2018 6,828 573,622 30,662 19.0 84.94 4.54 18.6 81.4
4 Geodis 1.7% 693 2019 6,649 641,625 34,297 21.2 96.50 5.16 35.4 64.6
5 Uline 1.6% 501 2020 7,440 684,110 36,568 22.6 91.95 4.92 12.4 87.6
6 Ryder System Inc. 1.5% 407 2021 3,396 350,324 18,726 11.6 103.15 5.51 44.4 55.6
7 Johnson Controls Inc. 1.4% 394 En adelante 4,548 441,375 23,593 14.6 97.08 5.19 26.5 73.5
8 General Electric Company, Inc. 1.4% 417 32,610 3,024,188 161,653 100.0 92.95 4.97 25.5 74.5
9 Spring Industries, Inc. 1.3% 402
10 Celestica, Inc. 1.2% 363 Mes a mes 658
10 Clientes Principales 18.3% 6,028 Total 33,268
Estadísticas de Arrendamiento – Portafolio Operativo
% del
Total
Pies
Cuadrados
Ocupados
% del
Total
Contratos denominados en Ps. 41,236 25.5 8,250 24.8
Contratos denominados en US$ 120,417 74.5 25,018 75.2
Total 161,653 100 33,268 100
% por Moneda
Pies Cuadrados
Totales
% de Renta
Neta Efectiva
Renta Neta Efectiva
Anualizada en USD
Año
Pies
Cuadrados
Ocupados Total Por Pie Cuadrado
Renta Neta Efectiva
41%
24%
15%
15%
5%
Tipo de Cliente
% del Portafolio RNE
Manufactura
Servicios Logísticos
Minoristas
Mayoristas
Otros (B)
19%
15%
11% 11%9% 9%
8%
4% 4%
10%
0%
5%
10%
15%
20%
Uso de Espacio por Industria del Cliente
Distribución, Minoristas y B2B - 56% Manufactura - 32% Comercio Electrónico y Transporte - 12%
% del Portafolio RNE
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) Las tasas de interés se basan en la tasa efectiva asociada con la deuda ponderada respectiva al monto resultante al vencimiento.
(B) Las tasas de interés se basan en la tasa efectiva, la cual incluye la amortización de primas y descuentos relacionados y costos financieros. La prima
neta (descuento) y costos financieros asociados a la deuda respectiva fueron incluidos en el vencimiento por año.
(C) Estos cálculos se obtuvieron con base a los dólares estadounidenses reales, están incluidos en la sección de Notas y Definiciones, y no están
calculadas bajo las normas regulatorias aplicables.
(D) Incluye swaps de tasa de interés
(E) Cálculos con base al valor de mercado al 31 de marzo de 2017.
Deuda e Indicadores de Apalancamiento
Capitalización
Fija88%
Variable12%
Deuda Fija vs. Variable(D)
Garantizada 54%No
garantizada46%
Deuda Garantizada vs. No Garantizada
Con Gravamen
42%Sin
Gravamen 58%
Activos Con Gravamen vs. Sin Gravamen(E)
14
moneda en miles
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
- - - - 4,006 214 4,006 214 7.2% 4.3%
- - - - 1,387 74 1,387 74 5.0% 3.3%
1,556 83 - - - - 1,556 83 3.6% 3.6%
- - 4,771 255 - - 4,771 255 3.5% 3.7%
- - - - - - - - 0.0% 0.0%
- - - - 2,002 107 2,002 107 4.7% 4.7%
Subtotal- valor nominal de la deuda 1,556 83 4,771 255 7,395 395 13,722 733
- - - - 94 5 94 5
Interés por pagar y costo de financiamiento - - - - (73) (4) (73) (4)
Deuda total 1,556 83 4,771 255 7,416 396 13,743 734 4.9% 4.0%
3.6% 3.5% 6.1% 4.9%
Promedio ponderado de tasa de interés efectiva (B) 3.6% 3.7% 4.2% 4.0%
2.1 3.7 3.0 3.1
Liquidez
Ps. US$
7,483 400
Prestamos desembolsados 1,556 83
Cartas de crédito - -
Capacidad disponible 5,927 317
Efectivo no restringido 281 15
Liquidez total 6,208 332
2017 2016
Metricas de Deuda ( C)
P rimer T rimestre
C uarto T rimestre
Deuda, menos efectivo e IVA, como % de propiedades de inversión 33.2% 32.5%
Razón de cobertura de cargos fijos 3.73x 3.94x
Deuda/EBITDA Ajustada 5.27x 5.05x
Contrato de crédito revolvente
Menos:
Promedio ponderado de años de vencimiento remanentes
Prima
Total
2019
2021
2018
Vencimiento
2017
Promedio ponderado de tasa de interés (A)
2020
Línea de Crédito
En adelante
Prom.
Ponderado
de Tasa de
Interes
Efectiva (B)
Prom.
Ponderado
de Tasa de
Interes (A)
Garantizada
Crédito Senior
No garantizada
Deuda Hipotecaria
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) Información al 31 de marzo 2017.
Plataforma Mundial (A)
Patrocinador
Operando en 20 países
▪ 678 millones de pies cuadrados (63 millones de metros cuadrados)
▪ 3,322 propiedades industriales
▪ Más de 5,200 clientes de diversos sectores
ASIA
China
Japón
Singapur
AMERICA
Brasil
Canadá
México
Estados Unidos
Bélgica
República Checa
Francia
Alemania
Hungría
Italia
Países Bajos
Polonia
Eslovaquia
España
Suecia
Reino Unido
EUROPA
La plataforma cubre mas del 70% del PIB mundial
15
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) Información al 31 de marzo de 2017. Las áreas sombreadas representan los clientes que también son clientes de FIBRA Prologis.
Relación de Clientes Globales de Prologis (A)
Patrocinador
16
(% Renta Neta Efectiva)
3.1
1.5
1.2 1.1 1.1 1.1 1.1 1.0
0.8 0.8 0.7 0.7
0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5
0.4 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3
0
1
2
3
Am
azo
n.c
om
DH
L
Geodis
DSV
Air a
nd
Sea
XPO
Lo
gis
tic
s
Kuehne +
Nagel
Hom
e D
epot
FedEx
CEV
A L
ogis
tic
s
Wal-
Mart
Nip
pon E
xpress
UPS
BM
W
DB
Schenker
Hitachi
U.S
. G
overnm
ent
Ingram
Mic
ro
Tesco
Panalp
ina
PepsiC
o
Sam
sung E
lectr
onic
s
Best B
uy
Und
er A
rmour
La P
oste
APL L
ogis
tic
s
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1T 2017 Información Suplementaria
(A) Millones de pies cuadrados. Información al 31 de marzo 2017.
(B) Basado en pies cuadrados construibles.
Proyección de Crecimiento Externo Identificado
Patrocinador
17
Crecimiento Externo a través del Desarrollo de Prologis(MPC) (A)
34.2 3.1 6.4
Portafolio de FIBRAPL
Banco y
Expansión de
Tierra(B) de
Prologis y
FIBRAPL
43.7
Banco y Expansión de Tierra de Prologis y FIBRA Prologis en Base a
PC Construibles(MPC) (A)
Edificios
en
Desarrollo
de
Prologis
• Crecimiento potencial de 28% en
los próximos 3 a 4 años
• Acceso exclusivo a propiedades
desarrolladas por Prologis a valor
de mercado
• Derecho exclusivo de adquisición
a terceros para propiedades
provenientes de Prologis
• Edificios en desarrollo de Prologis:
2.9 1.4 1.5 0.6
Ciudad de México Monterrey Reynosa Juárez
GLA
(MSF)
%
Leased
Mexico City 1.4 76%
Guadalajara 0.5 52%
Monterrey 0.9 70%
Reynosa 0.3 100%
Total 3.1 72%
Notas y
Definiciones
Foto: Prologis Apodaca #6, Monterrey
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1T 2017 Información SuplementariaNotas y Definiciones
19
Para información adicional acerca de nosotros y nuestros negocios, favor de consultar nuestros
estados financieros preparados en conformidad con las Normas Internacionales de la Información
Financiera (“IFRS” por sus siglas en inglés) establecidos por el Consejo de Normas Internacionales de
Contabilidad y presentados a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) y otros reportes
públicos.
Costos de Adquisición, como fue presentada para la adquisición de edificios, representa el costo
económico. Esta cantidad incluye el precio de compra del edificio más 1) Costos de cierre de
transacciones, 2) costo de la auditoria de compra, 3) Gastos de capital inmediatos (Incluyendo dos
años de mejoras de propiedad y todas las comisiones de arrendamiento y mejoras de inquilino
requeridas para estabilizar la propiedad), 4) los efectos del marcado de la deuda asumida en el
mercado y 5) El valor presente neto de los descuentos en rentas, si corresponde.
Ajustes de Ingresos Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (”EBITDA” por
sus siglas en inglés). Utilizamos EBITDA Ajustado, una medida financiera no-IFRS, como una medida
de nuestro desempeño operativo. La medida de IFRS más directamente comparable al EBITDA
ajustado es la utilidad (pérdida) neta. Calculamos el EBITDA Ajustado comenzando con la utilidad
(pérdida) neta y eliminando el efecto del costo de financiamiento, impuestos sobre la renta, ajustes
similares que hacemos a nuestra medida FFO (ver definición más abajo). También incluimos un ajuste
pro forma para reflejar un período completo de NOI sobre las propiedades operativas que
adquirimos o estabilizamos durante el trimestre y eliminamos el NOI de las propiedades que
disponemos durante el trimestre para asumir que todas las transacciones ocurrieron al inicio del
trimestre.
Creemos que el EBITDA Ajustado brinda a los inversionistas información relevante y útil porque
permite a los inversionistas ver nuestro desempeño operativo, analizar nuestra capacidad para
cumplir con las obligaciones de pago de intereses y hacer las distribuciones de CBFI sin
apalancamiento antes de los efectos del impuesto sobre la renta, las pérdidas en la disposición de
las inversiones en bienes raíces, pérdidas o ganancias no realizadas del ajuste de mark to market de
las propiedades de inversión y la revaluación de los pesos en nuestra moneda funcional del dólar de
EE.UU, y otros artículos (desarrollados) que afectan la comparación tanto en la industria inmobiliaria
como en otras industrias. Aunque no son frecuentes o inusuales por naturaleza, estos artículos
resultan de fluctuaciones del mercado que pueden tener efectos inconsistentes en nuestros
resultados de operaciones. La economía subyacente a estos artículos refleja las condiciones de
mercado y de financiamiento a corto plazo, pero puede mitigar nuestro desempeño y el valor de
nuestras decisiones y estrategias de inversión a largo plazo.
Además, nuestro registro de los EBITDA Ajustado podría no ser comparable con los EBITDA
reportados por otras empresas. Nosotros compensamos las limitaciones de los EBITDA Ajustados al
proporcionar a los inversionistas estados financieros elaborados conforme a las IFRS, junto con esta
discusión detallada de los EBITDA Ajustados y una conciliación con el EBITDA Ajustado de la utilidad
(pérdida) neta, una medición de las IFRS.
Cálculos de Cantidades Por Cada CBFI (en miles, salvo por cantidades por acción):
en miles excepto cantidades po r acció n P s. US$ P s. US$Utilidades Utilidad (pérdida) neta (87,367) (5 ,150) 341,274 19,093 Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 634,480 634,480 634,480 634,480 Ut ilidad (pérdida) integral po r C B F I - B ásico y diluido (0.1377) (0.0081) 0 .5379 0 .0301 F F O
FFO, modificado por FIBRA Prologis 543,158 25,906 468,828 26,141 Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 634,480 634,480 634,480 634,480
F F O po r C B F I - B ásico y diluido 0 .8561 0 .0408 0 .7389 0 .0412
2017 2016
P o r lo s tres meses terminado s el 31 de marzo de
Indicadores de Deuda. Ver abajo para cálculos detallados del período correspondiente:
En miles
P s. US$ P s. US$
Deuda total - a valor nominal 13,721,684 733,470 15,136,762 734,103 M enos: efectivo ( 281,136) ( 15,028) ( 370,909) ( 17,989) ( 28,405) ( 1,518) ( 108,241) ( 5,249) D euda to tal, neta de ajustes 13,412,143 716,924 14,657,612 710,865 Propiedades de inversión 40,405,696 2,159,819 45,064,110 2,185,521
33.2% 33.2% 32.5% 32.5%
EBITDA ajustada 703,948 33,987 691,934 35,185 181,388 9,101 176,843 8,927 Total de cargos fijos 181,388 9,101 176,843 8,927 Í ndice de co bertura de cargo s f ijo s 3.88x 3.73x 3.91x 3.94x
Deuda total, neta de ajustes 13,412,143 716,924 14,657,612 710,865 EBITDA ajustado anualizado 2,815,792 135,948 2,767,738 140,739 Í ndice de deuda al EB IT D A ajustado : 4.76x 5.27x 5.30x 5.05x
P o r lo s tres meses terminado s el31 de marzo de 2017
D euda, meno s efect ivo e IVA co mo un % de las inversio nes
Í ndice de co bertura de cargo s f ijo s :
D euda, meno s efect ivo e IVA , co mo un % de pro piedades de inversió n
M enos: IVA por recuperar
Costos financieros
D euda al EB IT D A ajustada:
31 de diciembre de 2016
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Notas y Definiciones
20
FFO; FFO, modificado por FIBRA Prologis; AFFO (conjuntamente referidos como “FFO”). FFO
es una medida financiera que no pertenece a IFRS que es comúnmente utilizada en la industria
inmobiliaria. La medida de las IFRS más directamente comparable a FFO es la utilidad (pérdida) antes
de otros resultados integrales.
La Asociación Nacional de Fondos de Inversión de Bienes Raíces ("NAREIT") define FFO como
ganancias calculadas bajo los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados
Unidos ("US GAAP") para excluir la depreciación del costo histórico y las ganancias y pérdidas de las
ventas de propiedades previamente depreciadas. Debido a que estamos obligados a presentar
nuestra información financiera de acuerdo con las IFRS, nuestra "NAREIT definida FFO" utiliza la
utilidad neta calculada según las IFRS en lugar de US GAAP. Las diferencias significativas entre las
IFRS y los US GAAP incluyen la depreciación que no está incluida en las IFRS y, por lo tanto, excluimos
las ganancias y pérdidas de la venta de propiedades, aunque no se depreciaron y el ajuste a valor de
mercado por valuación de las propiedades de inversión el cual está incluido en los ajustes para llegar
al FFO, modificado por FIBRA Prologis (definido abajo).
Nuestras Medidas FFO
Nuestras medidas FFO comienzan con la definición de NAREIT y hacemos ciertos ajustes para reflejar
nuestro negocio y la forma en que la gerencia planea y ejecuta nuestra estrategia de negocios.
Aunque no son infrecuentes o inusuales, estos elementos adicionales que excluimos al calcular FFO,
como lo define FIBRA Prologis, y AFFO, como se define a continuación, están sujetos a fluctuaciones
significativas de período a período. Aunque estos elementos pueden tener un impacto material en
nuestras operaciones y se reflejan en nuestros estados financieros, la eliminación de los efectos de
estos elementos nos permite comprender mejor el desempeño operativo principal de nuestras
propiedades en el equipo largo. Estos elementos tienen efectos positivos y negativos a corto plazo
en nuestros resultados de operaciones en direcciones inconsistentes e impredecibles que no son
relevantes para nuestra perspectiva a largo plazo.
Estas medidas FFO son utilizadas por la gerencia como medidas financieras suplementarias del
desempeño operativo y creemos que es importante que los tenedores de CBFIs, los inversionistas
potenciales y los analistas financieros entiendan las medidas que la gerencia usa. No utilizamos
nuestras medidas de FFO como alternativas al ingreso neto computado bajo IFRS, como indicadores
de nuestro desempeño operacional, como alternativas al efectivo de las actividades operacionales
calculadas bajo IFRS o como indicadores de nuestra capacidad para financiar nuestras necesidades
de efectivo.
FFO, modificado por FIBRA Prologis
Para llegar a FFO, modificado por FIBRA Prologis, ajustamos la definición de la medida FFO por parte
de la NAREIT para excluir:
(i) ajustes a valor de mercado por la evaluación de propiedades de inversión;
(ii) pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera de la conversión (basada en tarifas
actuales de tipo de cambio de moneda extranjera) de activos y pasivos denominados en Pesos;
(iii) el impuesto sobre la renta con respecto de la venta de propiedades;
(iv) pérdidas o ganancias por la liquidación anticipada de la deuda;
(v) Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio; (vi) gastos relacionados a desastres naturales.
Utilizamos estas medidas FFO, para: (i) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de nuestras
propiedades en comparación a expectativas de resultados y resultados de períodos anteriores,
relacionado con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el desempeño de nuestra
administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para que puedan ser de utilidad
en asignación de recursos; (iv) valorar nuestro desempeño en comparación a empresas inmobiliarias
similares y la industria en general; y (v) evaluar como un inversionista potencial específico impactaría
nuestros resultados futuros.
AFFO
Para llegar a AFFO, ajustamos FFO, modificado por FIBRA Prologis para adicionalmente excluir (i)
rentas lineales; (ii) gastos de capital recurrentes (que incluye mejoras en las propiedades, mejoras a
los inquilinos y comisiones de arrendamiento); y (iii) amortización de primas de adeudos y descuentos
netos de cantidades capitalizadas.
Utilizamos AFFO para (i) evaluar nuestro desempeño operativo en comparación con compañías
inmobiliarias similares y la industria en general, (ii) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de
nuestras propiedades en comparación con los resultados esperados y los resultados de períodos
anteriores, relativos a decisiones de asignación de recursos (iii) evaluar el desempeño de nuestra
gerencia: (iv) presupuestar y pronosticar resultados futuros para asistir en la asignación de recursos,
y (v) evaluar cómo una inversión potencial específica impactará nuestros resultados futuros.
Analizamos nuestro desempeño operativo principalmente por los ingresos por arrendamiento de
nuestras propiedades, neto de gastos de operación, administración y de financiación. Este flujo de
ingresos no se ve afectado directamente por las fluctuaciones en el valor de mercado de nuestras
inversiones en nuestras propiedades o valor de deuda. A pesar de estos elementos mencionados
anteriormente han tenido un impacto importante en nuestras operaciones y se reflejan en nuestros
estados financieros, la eliminación de los efectos de estos elementos nos permite comprender mejor
el desempeño operativo central de nuestras propiedades a largo plazo.
Utilizamos estas medidas FFO, para: (i) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de nuestras
propiedades en comparación a expectativas de resultados y resultados de períodos anteriores,
relacionado con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el desempeño de nuestra
administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para que puedan ser de utilidad
en asignación de recursos; (iv) valorar nuestro desempeño en comparación a empresas inmobiliarias
similares y la industria en general; y (v) evaluar como un inversionista potencial específico impactaría
nuestros resultados futuros. Porque creemos que tomamos decisiones en relación a nuestro
desempeño con perspectiva a largo plazo, creemos que es apropiado remover los efectos de
elementos a corto plazo que no esperamos que afecte el desempeño de nuestras propiedades a
largo plazo. El desempeño a largo plazo de nuestras propiedades generalmente se rige por los
ingresos de las rentas. Creemos que a los inversionistas les es más útil si la información que está
disponible para ellos les permite alinear sus análisis y evaluación de nuestros resultados operativos
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Notas y Definiciones
21
Limitaciones en el Uso de Nuestras Medidas FFO
Mientras que creemos que nuestras medidas definidas FFO son medidas suplementarias importantes,
ni la NAREIT ni nuestras medidas de FFO deberían utilizarse solas debido a que excluyen
componentes económicos significativos del ingreso neto antes de otros ingresos registrados bajo las
IFRS y por consiguiente se limitan a herramientas analíticas. Por consiguiente, estas son tan solo
algunas de las muchas medidas que utilizamos cuando analizamos nuestro negocio. Algunas de estas
limitaciones son:
• Amortización de bienes inmuebles son costos económicos excluidos de FFO, FFO se limita,
como si no reflejara los requerimientos de efectivo que podrían ser necesarios para futuros
reemplazos de bienes inmuebles. Además, la amortización de gastos de capital y costos de
arrendamiento necesarios para mantener el desempeño operativo de instalaciones
industriales, no se reflejan en FFO.
• Ajustes a valor de mercado a la evaluación de propiedades de inversión y pérdidas y ganancias
de adquisiciones y disposiciones de propiedades, representan cambios en el valor de las
propiedades. Al excluir estas pérdidas y ganancias, FFO no captura los cambios efectuados en
el valor de propiedades adquiridas o utilizadas que resulten de cambios en las condiciones del
mercado.
• Las pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera que son excluidas de
nuestras medidas definidas FFO generalmente son reconocidas en base a movimientos en
tarifas de tipos de cambio de moneda extranjera a través de una fecha específica. La liquidación
definitiva de nuestros activos netos cuyos valores son en moneda extranjera, es indefinida en
cuanto a tiempo y cantidad. Nuestras medidas FFO se limitan a que no reflejan los cambios
actuales del período en los activos netos que resultaron de los movimientos de tipos de cambio
periódicos de moneda extranjera.
• Los ingresos actuales por gastos de impuestos que están excluidos de nuestra definición de
medida de FFO definida representan los impuestos que hemos pagado o podríamos pagar.
• Las pérdidas y ganancias por liquidación de la deuda que excluimos de nuestra definición de
medida de FFO pueden proporcionar un beneficio o costo para nosotros ya que puede
posicionar nuestra deuda por debajo o por encima de nuestras futuras obligaciones.
• Los gastos de desastres naturales que excluimos de nuestra definición de medida de FFO son
los costos que hemos incurrido.
Compensamos estas limitaciones al utilizar nuestras medidas FFO solo junto con el ingreso neto
antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS cuando tomamos nuestras decisiones. Esta
información debería leerse junto con nuestros estados financieros completos elaborados bajo las
IFRS. Para asistir a los inversionistas en compensar estas limitaciones, hemos reconciliado nuestras
medidas FFO en nuestros ingresos netos antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS.
Cobertura de Cargos Fijos es una medida financiera que no pertenece a IFRS que definimos como
los EBITDA Ajustados divididos entre el total de cargos fijos. Los cargos fijos consisten en los gastos
de ingresos netos ajustados por amortización de costos financieros y descuentos de deudas (primas)
e interés capitalizado. Utilizamos cobertura de cargos fijos para medir nuestra liquides. Creemos que
la cobertura de cargos fijos es importante y de utilidad para inversionistas porque permite a los
inversionistas de ingresos fijos medir nuestra habilidad para realizar pagos de intereses sobre saldos
de adeudos y para realizar dividendos a los titulares de nuestros CBFI. Nuestros registros de
cobertura de cargos fijos podrían no ser comparables con las coberturas de cargos fijos que reportan
otras compañías.
Clasificación de Mercados
• Mercados Globales incluyen la logística de mercado de la Ciudad de México, Guadalajara
y Monterrey. Estos mercados cuentan con grandes centros de población con alto
consumo per cápita y están ubicados cerca de los principales puertos marítimos,
aeropuertos y sistemas de transporte terrestre. • Mercados Regionales incluye los mercados de manufactura de Tijuana, Reynosa y Ciudad
Juárez. Estos mercados se benefician de grandes centros de población, pero normalmente
no están tan vinculados a la cadena de suministro global, sino que sirven al consumo local
y, a menudo, son menos limitados por la oferta.
Renta Neta Efectiva (“RNE”) es calculada al inicio de la renta usando el flujo estimado total que
será recibido por esta renta (incluyendo la renta base y rembolso de gastos) de manera anualizada.
El número por pie cuadrado es calculado dividiendo la renta neta efectiva anualizada por los pies
cuadrados ocupados de la renta.
Cambio de Renta Neta Efectiva representa el cambio de RNE de arrendamientos nuevos y
renovados que se firmaron durante el período, como se comparó la RNE en ese mismo espacio.
Utilidad Operativa Neta (“NOI” por sus siglas en inglés) es una medida financiera que no pertenece
a IFRS usada para medir nuestro desempeño operativo y representa el ingreso por las rentas menos
los gastos de las rentas.
Portafolio Operativo incluye propiedades industriales estabilizadas.
Retención son los pies cuadrados de todos los arrendamientos rentados por arrendatarios existentes
divididos entre los pies cuadrados de todos los arrendamientos terminados y rentados durante el
período que se reporta, excluyendo los pies cuadrados de arrendatarios que incumplieron o
compraron antes de la terminación de su arrendamiento, arrendatarios a corto plazo y las rentas de
pies cuadrados de mes a mes.
Mismas Tiendas. Evaluamos el desempeño operativo de las propiedades en operaciones que son
de nuestra propiedad utilizando un análisis de “Misma Tienda” porque la población de propiedades
en este análisis es consistente período a período, eliminando de esta manera los efectos de cambios
en la composición de la cartera sobre medidas de desempeño. Hemos definido el portafolio de
mismas tiendas por los tres meses terminados el 31 de marzo de 2017, como aquellas propiedades
que eran propiedad de FIBRA Prologis al 31 de marzo del 2017 y que iniciaron operaciones a más
tardar el 1 de enero del 2016. Creemos que los factores que causan impacto en ingresos de rentas,
gastos de rentas y en el NOI en la cartera de “Mismas Tiendas” generalmente son los mismos que
los del total de la cartera en operaciones.
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Notas y Definiciones
22
Nuestra medida para Mismas Tiendas es una medida financiera que no pertenece a IFRS que
comúnmente se utiliza en la industria inmobiliaria y se calcula iniciando con el ingreso de las rentas
y los gastos de las rentas de los estados financieros elaborados conforme a las IFRS. En la industria
¿inmobiliaria también es común y una expectativa de la comunidad de analistas e inversionistas que
estos números también se ajusten para remover ciertos elementos que no sean dinero en efectivo,
incluidos en los estados financieros elaborados conforme a las IFRS para reflejar una cantidad en
efectivo del Misma Tienda. Debido a que esto no es una medida de las IFRS, tiene ciertas limitaciones
como una herramienta analítica y podría variar entre las empresas inmobiliarias.
Lo siguiente es una reconciliación del ingreso arrendamiento, gastos de operación y NOI, como se
incluyó en estados de utilidad integrales, a los montos respectivos en nuestro análisis de portafolio
de mismas tiendas:
en miles de dólares estadounidenses 2017 2016 Cambio (%)
Ingresos por arrendamiento:
Según estados de útilidad integral 44,419 42,622
(A)
Propiedades no incluidas en el portafolio Mismas Tiendas y otros
ajustes (a) (2,448) (436)
(A)
Ingresos directamente facturables del portafolio Mismas Tiendas 1,693 1,213
Ajuste por nivelación de rentas (1,033) (1,382)
Otros ajustes del portafolio Mismas Tiendas (3) 62
Ingresos por rentas - Mismas Tiendas - efectivo ajustado 42,628 42,079 1.3%
Gastos por rentas:
Según estados de útilidad integral 5,813 4,845 (B)Propiedades no incluidas en el portafolio Mismas Tiendas y otros (497) (63) (B)
Gastos directamente facturables del portafolio Mismas Tiendas 1,693 1,213
Gastos por rentas - Mismas Tiendas - efectivo ajustado 7,009 5,995 16.9% NOI
Según estados de útilidad integral 38,606 37,777
Propiedades no incluidas en el portafolio Mismas Tiendas (1,951) (373)
Ajuste por nivelación de rentas (1,033) (1,382)
Otros ajustes del portafolio Mismas Tiendas (3) 62
NOI Mismas Tiendas - efectivo ajustado 35,619 36,084 (1.3%)
Ajuste por nivelación de rentas 709 1,358
NOI Mismas Tiendas 36,328 37,442 (3.0%)
Por los tres meses terminados el 31 de marzo de
a) Para calcular el ingreso en Mismas Tiendas, se excluyen las comisiones netas de terminación y
de renegociación que nos permiten evaluar el crecimiento o disminución de los ingresos por
arrendamiento de cada propiedad sin tener en cuenta los elementos de una sola vez que no
son indicativos del desempeño operativo recurrente de la propiedad.
Ocupación Promedio en Mismas Tiendas representa el porcentaje promedio de ocupación del
portafolio de Mismas Tiendas para el periodo.
Estabilización se define cuando una propiedad que fue desarrollada ha sido completada un año
atrás o está 90% ocupada. Una vez estabilizada, la propiedad es movida a nuestro Portafolio
Operativo.
Costos de Rotación representan los costos incurridos en relación con la firma de un arrendamiento,
incluyendo comisiones de arrendamientos y mejoras del arrendatario. Las mejoras del arrendatario
incluyen costos por la preparación de un espacio para un nuevo arrendatario y para la renovación de
un arrendamiento con el mismo arrendatario. Excluye costos por la preparación de un espacio que
es rentado por primera vez (ejemplo: en una nueva propiedad de desarrollo).
Inversión Total Estimada (“ITE”) representa el costo total estimado de desarrollo o expansión,
incluyendo la tierra, el desarrollo y los costos de arrendamiento. Se base en las proyecciones actuales
y está sujeto a cambios. Las transacciones en pesos se convierten a dólares estadounidenses al tipo
de cambio al cierre del periodo o a la fecha de inicio de desarrollo para efectos del cálculo de
desarrollo inicia en cualquier periodo.
Promedio ponderado de tasa de capitalización estabilizada (“CAP”) La tasa se calcula como el
NOI Estabilizado dividido entre el Costo de Adquisición.
NOI estabilizado es igual a los 12 meses estimados de rentas brutas potenciales (rentas base,
incluyendo rentas por encima o por debajo del mercado más los reembolsos de gastos operativos)
multiplicado por 95% para ajustar el ingreso a un factor estabilizado de desocupación del 5% menos
los gastos operativos estimados
![FIBRA NOVA Consolidado Clave de Cotización: FNOVA ......FIBRA NOVA Consolidado Clave de Cotización: FNOVA Trimestre: 4D Año: 2017 2 de 238 [105000] Comentarios y Análisis de la](https://img.pdfslide.es/doc/110x75/613d195384584d0a6f5b4c86/fibra-nova-consolidado-clave-de-cotizacin-fnova-fibra-nova-consolidado.jpg)
