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FIBRA PrologisResultadosfinancieros
Cuarto trimestre 2016
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
Contenido
Estados financieros intermedios
Información financieracomplementaria
Prologis Toluca #2, Mexico City
Fideicomiso Irrevocable No. F/1721
Deutsche Bank México, S. A. Institución de
Banca Múltiple, División Fiduciaria
Estados financieros intermedios
condensados al 31 de diciembre de
2016 y 2015 y por los tres meses
terminados en esa fecha
Contenido Página
Reporte de Ingresos del cuarto trimestre de 2016 1
Análisis de la Administración del cuarto trimestre de 2016 2
Informe de los auditores independientes sobre la revisión limitada de los
estados financieros condensados intermedios 9
Estados intermedios condensados de posición financiera al 31 de diciembre
de 2016 y 2015 11
Estados intermedios condensados de resultados integrales por los tres meses
y los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015 12
Estados intermedios condensados de cambios en el capital contable por
los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015 13
Estados intermedios condensados de flujos de efectivo por los años
terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015 14
Notas a los estados financieros intermedios condensados al 31 de diciembre
de 2016 y 2015 y por los periodos terminados en esa fecha 15 - 28
1
Reporte de Ingresos del cuarto trimestre de 2016
Este comunicado contiene algunas declaraciones sobre hechos futuros. Dichas declaraciones están basadas
en expectativas actuales, estimaciones y proyecciones de la industria y los mercados en los cuales FIBRA
Prologis opera, así como en creencias y suposiciones derivadas del Administrador de FIBRA Prologis.
Dichas declaraciones implican incertidumbres que pudieren llegar afectar significativamente los resultados
financieros de FIBRA Prologis. Palabras como “espera”, “anticipa”, “intenta”, “planea”, “cree”, “busca”,
“estima” o variaciones de las mismas y expresiones similares tienen la intención de identificar dichas
declaraciones sobre hechos futuros, que por lo general no son de naturaleza histórica. Todas las
declaraciones en relación con el rendimiento operacional, eventos o desarrollos que esperamos o
anticipamos que ocurran en el futuro, incluyendo, declaraciones relacionadas con renta y crecimiento
ocupacional, actividades de desarrollo y cambios en las ventas o en el volumen de propiedades a ser
aportadas, enajenaciones, condiciones generales en las áreas geográficas en las que operamos, y nuestra
deuda y posición financiera, serán consideradas declaraciones sobre hechos futuros. Estas declaraciones no
garantizan un rendimiento futuro e implican ciertos riesgos, incertidumbres y supuestos que son difíciles
de predecir. No obstante que creemos que las estimaciones contenidas en cualquier declaración sobre
hechos futuros están basadas en suposiciones razonables, no podemos asegurar que nuestras expectativas
se cumplirán y por lo tanto los resultados reales podrían diferir materialmente de lo expresado o previsto
en dicha declaración. Algunos de los factores que pudieren llegar afectar dichas resultados incluyen, pero
no se limitan, a: (i) la situación económica internacional, regional y local, (ii) los cambios en los mercados
financieros, tasas de interés y tipos de cambio de moneda extranjera, (iii) aumento en, o surgimiento de,
competencia respecto de nuestras propiedades, (iv) los riesgos asociados con adquisiciones, enajenación y
desarrollo de propiedades, (v) el mantenimiento del régimen y estructura fiscal de un fideicomiso de
inversión en bienes raíces, (vi) la disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de endeudamiento
que mantengamos y nuestras calificaciones, (vii) los riesgos relacionados con nuestras inversiones, (viii)
incertidumbres ambientales, incluyendo los riesgos de desastres naturales, y (ix) los factores de riesgo
adicionales discutidos en los comunicados, informes, reportes, prospectos y suplementos presentados ante
la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., por FIBRA
Prologis, bajo el rubro “Factores de Riesgo”. Ni Prologis ni FIBRA Prologis asumen obligación alguna de
actualizar las declaraciones sobre hechos futuros que aparecen en este comunicado.
2
Análisis de la Administración del cuarto trimestre de 2016
Carta del Ing. Luis Gutierrez G., Director General de Prologis México
2016 fue un año de excelente desempeño y cumplimos con nuestros objetivos de crecimiento.
Nuestra estrategia a largo plazo abarca tanto el crecimiento interno como externo. Logramos
incrementar la utilidad de nuestro portafolio al aumentar la ocupación y las rentas, terminando el año
con una tasa de ocupación de 96.8%, aproximadamente 130 puntos base mejor que el mercado.
Nuestro enfoque en activos de alta calidad y el mejor servicio al cliente se refleja en un récord de 1.3
millones de pies cuadrados de nuevos negocios con nuestros clientes actuales durante el año,
impulsando un aumento significativo de la nueva actividad de arrendamiento en 2016-143 por ciento
sobre el año pasado. Las rentas netas efectivas crecieron en 2016, aumentando un 9.6 por ciento en
los arrendamientos que vencen durante el año, y el NOI mismas tiendas (“SSNOI” por sus siglas en
inglés) creció un 2.0 por ciento. Estas cifras de renta e ingresos compensaron parcialmente la
devaluación del peso. Excluyendo esta devaluación, nuestro SSNOI habría sido del 3.6 por ciento.
Nuestras rentas actuales del portafolio permanecen alrededor del 4 por ciento por debajo del
mercado, preparando el escenario para un crecimiento en 2017.
En 2016, aprovechamos las oportunidades de crecimiento externo adquiriendo $117 millones de
nuevos edificios Clase A de nuestro patrocinador, Prologis. Estas adquisiciones fueron positivas a la
utilidad y consistentes con nuestro plan disciplinado para el crecimiento a largo plazo.
Las condiciones operativas en nuestros seis mercados fueron las más sólidas registradas en 2016. Los
factores estructurales de bienes raíces logísticos -principalmente la adopción de instalaciones
modernas por parte de nuestros clientes, la mejora de la demografía y el crecimiento del comercio
electrónico- permanecen intactos, como lo demuestra la absorción neta récord de 24.6 millones de
pies cuadrados en 2016. Esta demanda se mantuvo firme hasta el final del año y superó las
terminaciones de la construcción en un grado significativo: casi 8 millones de pies cuadrados. Esta
fuerte absorción neta estuvo principalmente liderada por la Ciudad de México, que absorbió más de
10 millones de pies cuadrados durante el año. Lo que está empujando este crecimiento de la demanda
fue una aceleración de la actividad en el sector consumo donde los clientes buscan espacios
modernos de gran tamaño. Mirando hacia el futuro, este ritmo de desempeño tan alto se moderará.
Dicho esto, la baja desocupación histórica proporciona un regulador saludable para 2017.
3
Todavía no conocemos la magnitud del cambio para la política comercial entre los Estados Unidos y
México, ya que hasta la fecha no hay propuestas de políticas definitivas. Sin embargo, la devaluación
del peso que comenzó a finales de 2014, continuó en 2016 y continúa experimentando una elevada
volatilidad. Como tal, la debilidad en el peso está contribuyendo a una inflación más alta y
desaceleración del crecimiento económico, que puede afectar al mercado en su debido momento.
También ha afectado las negociaciones de los arrendamientos denominados en dólares en la Ciudad
de México, donde el crecimiento de la renta de mercado ha sido prácticamente nulo a pesar de los
bajos niveles de desocupación récord.
Ante posibles cambios, estamos permaneciendo más cerca que nunca de nuestros clientes.
Entendemos sus necesidades y nos asociamos con ellos para ayudarles a crecer y mejorar la eficiencia
de sus negocios. Mientras que la actividad de arrendamiento será menor que en 2016, seguimos
viendo demanda de espacios modernos y bien ubicados, especialmente de clientes orientados al
consumo. La mayoría de los programas de expansión de manufactura aprobados antes de las
elecciones en Estados Unidos continúan, y nuestro programa de renovación de clientes 2017 está en
camino.
El panorama para México a largo plazo sigue siendo positivo. La creciente clase media del país, sus
ventajas competitivas y la complejidad general de las cadenas de suministro implican que México
seguirá siendo un socio importante de la manufactura global en el futuro. Además, nuestro portafolio
tiene una base de clientes diversificada de industrias y uso de espacio. Dicha amplitud evita la
dependencia a cualquier cliente y aminora el riesgo de cualquier posible impacto negativo inmediato
que pueda surgir del actual entorno geopolítico.
Antes de concluir, me gustaría destacar que estamos aumentando nuestra distribución del 2017 en un
5 por ciento a US$0.1155 por CBFI. Este incremento es el resultado de las adquisiciones del 2016 y los
ahorros en intereses derivados del plan de refinanciamiento del 2016. Dado el actual entorno
geopolítico, estamos guiando 2017 hacia una visión conservadora en la que excluimos cualquier
actividad de adquisición para priorizar la liquidez sobre el uso de capital.
En resumen, nuestros resultados operativos en 2016 fueron sobresalientes y las condiciones operativas
fueron las más fuertes registradas. Al entrar en un período de incertidumbre prolongada en el ámbito
económico y geopolítico, nuestro equipo está atento a cualquier signo de desaceleración de la
demanda de los clientes. Tengo confianza en la resistencia de nuestra estrategia y, sobre todo, en
nuestro equipo experimentado, con su historial probado, su conocimiento del mercado y experiencia
al ejecutar a lo largo del ciclo económico.
Gracias por su apoyo, como siempre…
Atentamente,
Ing. Luis Gutiérrez G.
Director General
4
Los estados financieros consolidados intermedios en este reporte, fueron elaborados conforme a
las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF” o “IFRS” por sus siglas en inglés)
emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en
inglés).
Esta sección deberá ser analizada junto con los estados financieros consolidados intermedios.
Resumen de la administración
FIBRA Prologis (BMV: FIBRAPL 14) es el fideicomiso de inversión en bienes raíces líder y
administrador de inmuebles industriales Clase-A en México. Al 31 de diciembre de 2016, FIBRA
Prologis era dueña de 194 inmuebles de logística y manufactura en seis mercados industriales en
México, que alcanzan un total de 34.2 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros
cuadrados) de área bruta arrendable (“GLA” por sus siglas en inglés). Estas propiedades fueron
arrendadas a 233 clientes, incluyendo proveedores de logística, compañías de transporte,
minoristas y fabricantes.
Aproximadamente 67.3 por ciento de nuestra renta neta efectiva se ubican en mercados
logísticos globales ("Mercados Globales"), mientras que el 32.7 por ciento restante lo hace en
mercados de manufactura regionales ("Mercados Regionales"). Los Mercados Globales incluyen a
la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, los cuales son mercados altamente
industrializados que se benefician de su proximidad a las principales autopistas, aeropuertos y
“hubs” ferroviarios. Por su parte, los Mercados Regionales incluyen a Cd. Juárez, Tijuana y
Reynosa, los cuales son centros industriales especializados en los sectores automotriz,
electrónico, médico y aeroespacial, entre otros, que se benefician de una amplia oferta de mano
de obra calificada, así como de su proximidad a la frontera con los Estados Unidos. Los
resultados de operación reportados están en línea con la métrica de la administración para
evaluar el desempeño del portafolio.
La información financiera del cuarto trimestre de 2016 incluye resultados del 1 de octubre al 31
de diciembre de 2016. Durante el año y el periodo de tres meses que finalizó el 31 de diciembre
de 2016, y hasta la fecha de este reporte, la siguiente actividad proporcionó soporte a nuestras
prioridades:
En enero, refinanciamos US$107.0 millones, incluyendo costos de repago, de nuestro
préstamo hipotecario que vencía en 2016 a través de un préstamo hipotecario. El nuevo
préstamo hipotecario vence en enero del 2026 y tiene una tasa de interés fija de 4.67 por
ciento. También celebramos un contrato de cobertura a futuro de tasas de interés a tres
años el cual empezando en junio 23 de 2016 para fijar en 1.065 por ciento la tasa US
LIBOR sobre US$250.0 millones del crédito no garantizado que fue cerrado en diciembre
de 2015.
5
En marzo, aumentamos nuestro crédito sindicado a largo plazo sin garantía de US$250.0
millones a US$255.0 millones. El precio del fondeo adicional de US$5.0 millones
permanecerá flotante debido a que está excluido del contrato de cobertura a futuro de
tasas de interés.
Resultados operativos:
Portafolio Operativo 2016 2015 4T 2016 4T 2015 Notas
Ocupación al Final del
Periodo
96.8% 96.5% 96.8% 96.5% Ocupación record liderada
por los mercados globales
al 97.2%
Contratos de Arrendamiento
Firmados
8.9 MPC 8.8 MPC 1.7MPC 1.8 MPC Nuevos contratos firmados
en 2016 incrementaron por
1.1MPC (143%) para un
total de 1.9 MPC
Retención de Clientes 87.6% 93.9% 80.3% 97.5%
Cambio en la Renta Neta
Efectiva
9.6% 10.5% 8.3% 10.3% Cambio positivo en renta
de 2016 liderado por los
mercados regionales al
12%
NOI en efectivo sobre
mismas tiendas
2.0% 4.5% 1.9% 0.8% Incremento en 2016
liderado por mercados
regionales con 3.8%
NOI sobre mismas tiendas -0.1% N/A 0.0% -2.4% Incremento de 1.5% en
dólares constantes
Gastos de rotación
promedio por PC arrendado
US$1.58 US$1.21 US$1.71 US$0.81 Derivado de un
incremento importante en
nuevos contratos
Actividades de uso de capital:
US$ en millones 2016 2015 4T 2016 4T 2015 Notas
Adquisiciones
Edificios:
Costo de adquisición US$117.1 US$101.9 US$65.4 US$96.9 En 2016, adquirimos 6
ABR 1.6 MPC 1.4 MPC 0.9 MPC 1.3 MPC edificios principalmente
en
Patio intermodal: mercados globales
Costo de adquisición US$0.0 US$14.0 US$0.0 US$14.0
ABR 0.0 MPC 1.1 MPC 0.0 MPC 1.1 MPC
Tierra para expansión:
Costo de adquisición US$0.0 US$4.7 US$0.0 US$4.7
Área construible potencial 0.0 MPC 301,600 0.0 MPC 301,600
6
PC PC
Total de adquisiciones US$117.1 US$120.6 US$65.4 US$115.6
Promedio ponderado de
cap rate estabilizado
6.9% 6.9% 6.7% 6.8%
Desarrollos
Inicio de Desarrollos:
Inversión total esperada US$0.0 US$2.3 US$0.0 US$0.0
ABR 0.0 37,500 0.0 0.0
Promedio ponderado de
retorno estabilizado
N/A 9.6% N/A N/A
Estabilización de
Desarrollos:
Inversión total esperada US$12.6 US$0.0 US$10.5 US$0.0 El edificio estabilizado el
4T
ABR 203,400 0.0 165,900 0.0 2016 fue completamente
Promedio ponderado de
retorno estabilizado
8.7% N/A 8.5% N/A arrendado en enero de
2017
Disposiciones
Precio de venta US$1.7 US$22.3 US$0.0 US$22.3 En 2016, vendimos un
ABR 46,700 340,000 0.0 340,000 edificio vacío a un
consumidor
Promedio ponderado de
retorno estabilizado
9.0% 8.6% 0.0% 8.6% final
Perspectiva Operacional
Durante el año terminado el 31 de diciembre de 2016, los fundamentos operativos en los
mercados en los que operamos continuaron mejorando positivamente, afectando tanto las tasas
de ocupación como de renta de nuestro portafolio. Debido a la incertidumbre geopolítica y
macroeconómica, junto con la fuerte devaluación del peso mexicano, anticipamos que el
crecimiento en rentas de mercado será moderado a corto plazo. La demanda de bienes raíces
logísticos de categoría moderna avanzó a un ritmo acelerado en la mayoría de nuestros
mercados en 2016, impulsada por motores seculares de la demanda. Anticipamos que la
demanda orientada al consumidor continuará en 2017, y las vacancias de mercado seguirán
siendo bajas. En general, las rentas actuales están alrededor de 3.7 por ciento por debajo de las
rentas del mercado debido al hecho de que muchos de nuestros contratos de arrendamiento
comenzaron en períodos de rentas bajas en el mercado. Esto apoyará incrementos en la renta
neta efectiva en el volumen de arrendamiento. Debido a que somos capaces de recuperar la
mayoría de nuestros gastos operativos de los clientes, el aumento en la renta se traduce en
aumento de NOI, ganancias y flujo de caja. Durante el año 2016, tuvimos un cambio positivo en
la renta de 9.6 por ciento en el volumen de arrendamiento al comparar la renta neta efectiva del
nuevo contrato de arrendamiento con el anterior para el mismo espacio.
7
Adquisiciones
En virtud de un acuerdo de exclusividad con Prologis, tenemos acceso a un portafolio de
propiedades que nos permite aumentar nuestras inversiones en bienes raíces. Al 31 de diciembre
de 2016, Prologis tenía 2.5 millones de pies cuadrados en desarrollo o pre-estabilización, de los
cuales el 66.3 por ciento fue arrendado o pre-arrendado al cierre del año. Esperamos que estas
propiedades sean ofrecidas a FIBRA Prologis en el futuro. Ante los posibles cambios en la política
comercial, actualmente estamos dando prioridad a la flexibilidad en nuestro balance
manteniendo la liquidez y un bajo nivel de apalancamiento sobre el uso de capital.
Exposición de Divisas
Al 31 de diciembre de 2016, nuestros ingresos denominados en dólares estadounidenses
representaban el 75.6 por ciento de la renta neta efectiva, resultando una exposición en el cuarto
trimestre del peso de aproximadamente 12.2 por ciento del NOI. Más de la mitad de los
arrendamientos renovados durante el trimestre se mantuvieron en la moneda en la que estaban
originalmente firmados. En el corto plazo, esperamos que debido al cambio en la moneda en los
contratos en la renovación de los contratos de arrendamiento denominados en dólares
estadounidenses que la cantidad de ingresos denominados en pesos estén en un rango entre 25
y 30 por ciento de la renta efectiva anualizada.
Liquidez y Recursos de Capital
Resumen
Consideramos que nuestra capacidad para generar flujos de efectivo a partir de actividades de
operación y las fuentes de financiamiento que tenemos disponibles nos permitirán lograr las
adquisiciones que anticipamos, así como satisfacer nuestras necesidades operativas, de servicio
de la deuda y requerimientos de distribuciones.
Principales fuentes y usos de efectivo en el corto plazo
Dado que somos un fideicomiso de inversión en bienes raíces, tenemos la obligación de
distribuir al menos 95 por ciento de nuestro resultado fiscal. Además de las distribuciones que
realicemos a los tenedores de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, esperamos que los
principales usos de efectivo incluyan:
Gastos de capital y costos de arrendamiento de inmuebles que son parte de nuestro
portafolio operativo.
8
Adquisición de inmuebles industriales como se menciona en la sección de adquisiciones.
Repago de la duda, incluyendo pagos programados de principal para el 2017 y 2018 de
aproximadamente US$214 millones y US$75 millones, respectivamente.
Esperamos financiar nuestras necesidades de efectivo recurriendo principalmente a las siguientes
fuentes, todas ellas sujetas a las condiciones del mercado:
Saldos disponibles de efectivo no restringido por Ps. 370.9 millones (aproximadamente
US$18.0 millones) al 31 de diciembre de 2016, como resultado del flujo de efectivo
proveniente de las propiedades operativas.
Capacidad de financiamiento por Ps. 6,531 millones (US$316.7 millones) de nuestra línea
de crédito no garantizada.
Los recursos del refinanciamiento de deuda con vencimiento en 2017 y 2018.
Deuda
Al 31 de diciembre de 2016, contábamos con aproximadamente Ps. 15,137 millones (US$734.1
millones) de deuda a la par con una tasa de interés efectiva promedio ponderada de 4.1 por
ciento (una tasa de cupón promedio ponderada de 4.9 por ciento) y un plazo promedio
ponderado de 3.4 años.
Estamos comprometidos a seguir bajando nuestro costo total de la deuda, extender nuestros
vencimientos y aumentar nuestra liquidez. Sujeto a las condiciones del mercado, planeamos
obtener nueva deuda o refinanciar nuestra deuda garantizada con vencimiento en 2017 con
deuda de menor costo. Estamos trabajando activamente para hacer frente a estos vencimientos.
De acuerdo con la normatividad de la CNBV para el cálculo de razones de deuda, el nivel de
endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda al 31 de diciembre de 2016 es
32.9 por ciento y 1.5 veces, respectivamente.
Informe de los Auditores Independientes Sobre la Revisión Intermedia de los Estados Financieros
Al Comité Técnico y a los Fideicomitentes FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable F/1721 Introducción Hemos revisado la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de diciembre de 2016 de FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable F/1721 Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (“el Fideicomiso”), los cuales comprenden:
• El estado intermedio condensado de posición financiera al 31 de diciembre de 2016;
• El estado intermedio condensado de resultados integrales por el periodo de tres y el año terminado el 31 de diciembre de 2016;
• El estado intermedio condensado de cambios en el capital contable por el año terminado el 31 de diciembre de 2016;
• El estado intermedio condensado de flujos de efectivo por el año terminado el 31 de diciembre de 2016; y
• Notas a la información financiera condensada intermedia.
La administración es responsable de la preparación y presentación razonable de la información financiera condensada intermedia de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 34 “Reportes Financieros Intermedios”. Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre esta información financiera condensada intermedia con base en nuestra revisión. Alcance de la revisión Hemos llevado a cabo nuestra revisión de conformidad con la Norma Internacional de Revisión de Proyectos 2410 “Revisión de Información Financiera Intermedia realizada por el Auditor Independiente de la Entidad”. Una revisión de información financiera intermedia consiste en hacer averiguaciones, principalmente a las personas responsables de los asuntos financieros y contables, así como la aplicación de procedimientos de revisión analítica y otros procedimientos de revisión. Una revisión es sustancialmente menor en alcance que una auditoría efectuada conforme a las Normas Internacionales de Auditoría y en consecuencia no nos permiten obtener la seguridad de que estamos al tanto de todos los asuntos significativos que podrían ser identificados en una auditoría. Consecuentemente, no expresamos una opinión de auditoría.
(Continúa)
Conclusión
Basados en nuestra revisión, nada ha llamado nuestra atención que nos haga creer que la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de diciembre de 2016, no está preparada, en todos los aspectos importantes, de conformidad con a la NIC 34, “Información Financiera Intermedia”.
KPMG CARDENAS DOSAL, S.C.
Ciudad de México, a 25 de enero de 2017.
11
Estados intermedios condensados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2016 y 2015
en miles de pesos mexicanos Nota Al 31 de diciembre de 2016 Al 31 de diciembre de 2015
Activo
Activo circulante:
Efectivo $ 370,909 $ 721,207
Cuentas por cobrar 7 50,457 41,814
IVA por recuperar y otras cuentas por cobrar 8 141,348 176,914
Pagos anticipados 9 46,718 85,202
609,432 1,025,137
Activo no circulante:
Propiedades de inversión 10 45,064,110 35,475,843
Swaps de tasa de interés 14 42,492 -
45,106,602 35,475,843
Total activo $ 45,716,034 $ 36,500,980
Pasivo y capital contable
Pasivo a corto plazo:
Cuentas por pagar $ 54,904 $ 64,129
Cuentas por pagar compañias afiliadas 13 110,111 14,016
Porción circulante de la deuda a largo plazo 11 4,556,722 1,865,329
4,721,737 1,943,474
Deuda a largo plazo:
Deuda a largo plazo 11 10,634,498 9,544,304
Depósitos en garantía 294,174 233,386
10,928,672 9,777,690
Total pasivo 15,650,409 11,721,164
Capital:
Tenedores de CBFI 12 14,313,287 15,532,302
Otras cuentas de capital 15,752,338 9,247,514
Total de capital 30,065,625 24,779,816
Total de pasivo y capital $ 45,716,034 $ 36,500,980
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
12
Estados intermedios condensados de resultados integrales Por los tres meses y los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015
en miles de pesos mexicanos, excepto
por la utilidad por CBFI
Nota
2016 2015 2016 2015
Ingresos
Ingresos por arrendamientos $ 785,284 $ 640,014 $ 2,882,093 $ 2,369,856
Recuperación de gastos por arrendamientos 86,711 64,634 296,744 244,901
Otros ingresos por arrendamiento 19,188 9,989 60,517 47,072
891,183 714,637 3,239,354 2,661,829
Costos y gastos
Gastos de operación:
Operación y mantenimiento 46,912 40,121 176,650 155,064
Servicios públicos 11,202 9,625 38,585 34,449
Honorarios de administración de propiedades 13 26,536 21,995 98,950 88,802
Impuesto predial 14,907 14,044 57,713 54,997
Gastos de operación no recuperables 18,298 9,535 48,052 28,805
117,855 95,320 419,950 362,117
Utilidad bruta 773,328 619,317 2,819,404 2,299,712
Otros gastos (ingresos)
Utilidad por valuación de propiedades de inversión 10 (138,548) (716,030) (6,141) (902,106)
Utilidad por disposición de propiedades de inversión - - (5,197) -
Comisión por administración de activos 13 80,607 63,283 294,170 232,155
Honorarios profesionales 12,801 20,412 36,691 54,608
Amortización de prima en deuda a largo plazo (37,634) (51,076) (145,222) (195,702)
Gastos por intereses 176,843 141,679 627,656 529,362
Amortizacion del costo de financiamiento diferido 8,002 5,269 29,327 18,145
Intereses recibidos por el reembolso del impuesto al valor agregado - - - (59,280)
Pérdida (utilidad) por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo, neta 2,460 (3,639) 57,105 18,697
(Ganancia) pérdida cambiaria, neta (16,226) 6,982 34,981 108,688
Otros gastos 13,736 2,275 57,495 30,778
102,041 (530,845) 980,865 (164,655)
Utilidad neta 671,287 1,150,162 1,838,539 2,464,367
Otros resultados integrales:
Efecto por conversión de moneda funcional a moneda de reporte (1,702,951) (406,233) (4,691,081) (3,462,272)
Ganancia no realizada en swaps de tasa de interés 14 (72,657) - (42,492) -
(1,775,608) (406,233) (4,733,573) (3,462,272)
Utilidad integral $ 2,446,895 $ 1,556,395 $ 6,572,112 $ 5,926,639
Utilidad por CBFIs (En pesos) 6 $ 1.06 $ 1.81 $ 2.90 $ 3.88
Por los tres meses terminados el
31 de diciembre de
Por los años terminados el
31 de diciembre de
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
13
Estados intermedios condensados de cambios en el capital
contable Por los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015
En miles de pesos mexicanos
Capital de los
tenedores de CBFI
Otras cuentas
de capital
Resultados
acumuladosTotal
Saldo al 1 de enero de 2015 16,437,977$ 2,409,874$ 911,001$ 19,758,852$
Disminuciones de capital (905,675) - - (905,675)
Utilidad integral:
Efecto por conversión de moneda funcional a moneda
de reporte- 3,462,272 - 3,462,272
Utilidad neta - - 2,464,367 2,464,367
Utilidad integral neta - 3,462,272 2,464,367 5,926,639
Saldos al 31 de diciembre de 2015 $ 15,532,302 $ 5,872,146 $ 3,375,368 $ 24,779,816
Disminuciones de capital (1,219,015) - - (1,219,015)
Dividendos - - (67,288) (67,288)
Utilidad integral:
Efecto por conversión de moneda funcional a moneda
de reporte- 4,691,081 - 4,691,081
Utilidad no realizada en swaps de tasa de intéres - 42,492 - 42,492
Utilidad neta - - 1,838,539 1,838,539
Utilidad integral neta - 4,733,573 1,838,539 6,572,112
Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 14,313,287 $ 10,605,719 $ 5,146,619 $ 30,065,625
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
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Estados intermedios condensados de flujo de efectivo Por los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015
En miles de pesos mexicanos
2016 2015
Actividades de operación:
Utilidad neta del periodo 1,838,539$ 2,464,367$
Ajustes por:
Ganancia por valuación de propiedades de inversión (6,141) (902,106)
Ganancia en venta de propiedades de inversión (5,197) -
Reserva para cuentas incobrables 27,391 11,196
Gastos por intereses 627,656 529,362
Pérdida neta por liquidación anticipada de deuda a largo plazo 57,105 18,697
Amortización del costo de financiamiento diferido 29,327 18,145
Pérdida cambiaria no realizada 41,064 152,627
Amortizacion en prima en deuda a largo plazo (145,222) (195,702)
Nivelación de renta (65,223) (93,230)
Cambios en:
Cuentas por cobrar (36,034) 10,658
Impuesto al valor agregado por recuperar 35,566 1,957,713
Pagos anticipados 38,484 (53,695)
Cuentas por pagar (9,225) 46,255
Cuentas por pagar a compañías afiliadas 96,095 (76,574)
Depósitos en garantía 60,788 41,746
Flujos netos de efectivo obtenidos en actividades de operación 2,584,973 3,929,459
Actividades de inversión:
Desembolso para la adquisición de propiedades de inversión (2,214,825) (1,994,348)
Desembolso para el desarrollo de propiedades de inversión (9,739) (124,651)
Gastos capitalizables de propiedades de inversión (394,960) (327,952)
Recursos obtenidos por la venta de propiedades de inversión 31,360 371,536
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de inversión (2,588,164) (2,075,415)
Actividades de financiamiento:
Reembolso de capital (1,219,015) (905,675)
Dividendos pagados (67,288) -
Préstamos obtenidos 2,164,884 5,473,158
Pago de préstamos (504,047) (5,396,808)
Intereses pagados (655,860) (515,365)
Costo pagado por liquidación anticipada de deuda a largo plazo (94,561) (44,041)
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de financiamiento (375,887) (1,388,731)
(Disminución) Incremento neto en el efectivo (379,078) 465,313
Efecto por variación de tipos de cambio en los saldo de efectivo 28,780 (26,581)
Efectivo al principio del periodo 721,207 282,475
Efectivo al final del periodo 370,909$ 721,207$
Por los años terminados el
31 de diciembre de
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
15
Notas a los estados financieros intermedios condensados Al 31 de diciembre de 2016 y 2015 y por los periodos terminados en esa fecha
En miles de pesos mexicanos, excepto por la utilidad por CBFI
1. Actividad principal, estructura, y eventos significativos
Actividad principal - FIBRA Prologis (“FIBRAPL”) es un fideicomiso creado conforme al Contrato de
Fideicomiso Irrevocable No. F/1721, de fecha 13 de agosto de 2013 (fecha de constitución),
celebrado entre Prologis Property México, S. A. de C. V., como fideicomitente, y Deutsche Bank
México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como fiduciario (en dichas facultades,
“Fiduciario FIBRAPL”). FIBRAPL es un fideicomiso de inversión (Fideicomiso de Inversión en Bienes
Raíces o “FIBRA”) constituido bajo leyes mexicanas. FIBRAPL tiene su domicilio en Avenida
Prolongación Paseo de la Reforma No. 1236, Piso 9, Desarrollo Santa Fe, Cuajimalpa de Morelos, CP
05348.
El propósito general del FIBRAPL es la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles industriales
en México que generalmente se destinen al arrendamiento a terceros bajo arrendamientos
operativos a largo plazo.
Estructura - Son partes del fideicomiso FIBRAPL las siguientes:
Fideicomitente: Prologis Property México, S. A. de C. V.
Fideicomisarios en primer
lugar: Los Tenedores de los Certificados Bursátiles.
Fiduciario: Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria.
Representante Común: Monex Casa de Bolsa, S. A. de C. V., Monex Grupo Financiero
Administrador: Prologis Property México, S. A. de C. V.
Eventos significativos – El 14 de diciembre de 2016, FIBRAPL adquirió dos nuevas propiedades de
compañías afiliadas del Administrador localizadas en Ciudad Juárez con un área de 250,400 pies
cuadrados (“SF” por sus siglas en inglés) por un importe de $325.0 millones de pesos mexicanos
($16.0 millones de dólares estadounidenses) incluyendo gastos de adquisición.
El 13 de diciembre de 2016, FIBRAPL solicitó $10.0 millones de dólares estadounidenses ($203.0
millones de pesos mexicanos) de su línea de crédito con Citibank N. A., a una tasa de interés “LIBOR”
(London Interbank Offered Rate, por sus siglas en inglés) más 250 puntos base, para el pago de una
parte de sus adquisiciones mencionadas arriba. Ver nota 11.
El 3 de noviembre de 2016, FIBRAPL adquirió una propiedad de una compañía afiliada del
Administrador localizada en la Ciudad de México con un área de 616,800 SF por un importe de
$924.0 millones de pesos mexicanos ($49.3 millones de dólares estadounidenses) incluyendo gastos
de adquisición.
16
El 31 de octubre de 2016, FIBRAPL solicitó $44.5 millones de dólares estadounidenses ($834.0
millones de pesos mexicanos) de su línea de crédito con Citibank N. A., a una tasa de interés LIBOR
más 250 puntos base, para el pago de una parte de sus adquisiciones mencionadas arriba. Ver nota
11.
El 28 de octubre de 2016, FIBRAPL obtuvo $325.0 millones de pesos mexicanos ($17.2 millones de
dólares estadounidenses) de su línea de crédito con una tasa “TIIE” (Tasa de Interés Interbancaria de
Equilibrio) más 220 puntos base, para pago de las distribuciones que se describen más adelante.
El 26 de octubre de 2016, FIBRAPL declaró un reembolso de capital en efectivo de $0.5105 pesos
mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente $0.0275 dólares estadounidenses por CBFI),
equivalente a $323.9 millones de pesos mexicanos.
El 23 de septiembre de 2016, FIBRAPL pagó $180.0 millones de pesos mexicanos ($9.2 millones de
dólares estadounidenses), de los préstamos en pesos de su línea de crédito revolvente que mantiene
con Citibank N.A.; el 30 de agosto de 2016, pagó $7.0 millones de dólares estadounidenses ($130.0
millones de pesos mexicanos) de los préstamos en dólares de la línea de crédito y el 25 de agosto de
2016, pagó $150.0 millones de pesos mexicanos ($8.2 millones de dólares estadounidenses) a la
misma línea de crédito.
El 28 de julio de 2016, FIBRAPL obtuvo $330.0 millones de pesos mexicanos ($17.5 millones de
dólares estadounidenses) de su línea de crédito con una tasa TIIE más 220 puntos base, para pago de
las distribuciones que se describen más adelante.
El 28 de julio de 2016, FIBRAPL efectuó un reembolso de capital mediante un pago de efectivo de
$0.4055 pesos mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente $0.0218 dólares
estadounidenses por CBFI), equivalente a $257.3 millones de pesos mexicanos ($13.8 millones de
dólares estadounidenses) y pagó dividendos netos de impuestos derivados de la ganancia en venta
de propiedades de inversión por $0.1060 pesos mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente
$0.0057dólares por CBFI) equivalente a $67.3 millones de pesos mexicanos ($3.6 millones de dólares
estadounidenses).
El 30 de junio de 2016, FIBRAPL adquirió dos nuevas propiedades de compañías afiliadas del
Administrador localizadas en la Ciudad de México y en Ciudad Juárez con un área de 518,500 SF por
un importe de $667.8 millones de pesos mexicanos ($35.4 millones de dólares estadounidenses)
incluyendo gastos de adquisición.
El 28 de junio de 2016, FIBRAPL solicitó $20.0 millones de dólares estadounidenses ($383.0 millones
de pesos mexicanos) de su línea de crédito con Citibank N. A., a una tasa de interés LIBOR más 250
puntos base, para el pago de una parte de sus adquisiciones mencionadas arriba. Ver nota 11.
El 23 de junio de 2016, FIBRAPL adquirió una propiedad en Guadalajara, Jalisco con un área de
231,500 SF por un importe de $307.6 millones de pesos mexicanos ($16.3 millones de dólares
estadounidenses) incluyendo gastos de adquisición.
El 11 de mayo de 2016, FIBRAPL vendió su propiedad la cual se localiza en Monterrey, Nuevo León
con un área de 46,651 SF por un importe de $31.4 millones de pesos mexicanos ($1.7 millones de
dólares estadounidenses).
17
El 11 de mayo de 2016, FIBRAPL efectuó un reembolso de capital mediante un pago de efectivo de
$0.4739 pesos mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente $0.0275 dólares
estadounidenses por CBFI), equivalente a $300.7 millones de pesos mexicanos y pago un impuesto
sobre la renta a nombre de los tenedores de los CBFI por $28.8 millones de pesos mexicanos
generado por la venta de propiedades de inversión.
El 1 de marzo de 2016, FIBRAPL incrementó su préstamo con Citibank, N.A., el agente administrativo
(“el préstamo de Citibank”), por un monto de $5.0 millones de dólares estadounidenses ($90.5
millones de pesos mexicanos). Ver nota 11.
El 3 de febrero de 2016, FIBRAPL efectuó un reembolso de capital mediante un pago en efectivo de
$0.4859 pesos mexicanos por CBFI en circulación (aproximadamente $0.0265 dólares
estadounidenses por CBFI), equivalente a $308.3 millones de pesos mexicanos.
El 26 de enero de 2016, FIBRAPL renegocio el 1er y 2do tramo de la deuda con Prudential Insurance
Company y Metropolitan Life Insurance Co., mediante un nuevo préstamo garantizado por $107.0
millones de dólares estadounidenses. Este préstamo vence el 1 de febrero de 2027 con la opción de
extenderlo un año más y tiene una tasa de intereses del 4.67%. Adicionalmente, FIBRAPL canceló el
saldo pendiente de la prima en deuda a largo plazo por $2.0 millones de dólares estadounidenses
($36.3 millones de pesos mexicanos) y pagó una penalización y otros costos por $5.0 millones de
dólares estadounidenses ($81.9 millones de pesos mexicanos) los cuales son presentadas como
“Pérdida por liquidación anticipada de deuda a largo plazo, neta,” en el estado de resultados
integrales. Ver nota 11.
El 21 de enero de 2016, FIBRAPL, adquirió swaps con Bank of Nova Scotia y con HSBC Bank USA,
para el préstamo de Citibank, los cuales iniciaron el 23 de junio de 2016 fijando la tasa promedio
base en 1.0635% para un monto teórico de deuda de $100.0 millones de dólares y en 1.066% para
un monto teórico de $150.0 millones de dólares, respectivamente, terminando ambos el 23 de julio
de 2019. Ver nota 14.
2. Bases de presentación
a. Información financiera intermedia - Los estados financieros intermedios condensados al 31
de diciembre de 2016 y 2015, y por los años terminados en esa fecha han sido preparados de
conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad (IAS por sus siglas en inglés) No. 34,
Reporte Financiero Intermedio. Por lo tanto, dichos estados financieros no incluyen toda la
información requerida en un reporte anual completo preparado de conformidad con las
Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en inglés, en adelante
IFRS ó IAS). Los estados financieros intermedios condensados deberán ser leídos en conjunto
con los estados financieros al 31 de diciembre de 2015, de conformidad con IFRS.
La administración de FIBRAPL considera que todos los ajustes ordinarios recurrentes que son
requeridos para una presentación adecuada de la información financiera intermedia, están
incluidos en estos estados financieros.
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b. Moneda funcional y de informe - Los estados financieros intermedios condensados adjuntos
se presentan en miles de pesos mexicanos, moneda nacional de México, a menos que se
indique otra cosa. La moneda funcional de FIBRAPL es el dólar estadounidense.
c. Juicios y estimaciones críticos - La preparación de los estados financieros intermedios
condensados requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas y que la administración
ejerza su criterio en el proceso de aplicar las principales políticas contables de FIBRAPL. Las
notas a los estados financieros intermedios condensados establecen áreas que involucran un
grado mayor de criterio o complejidad, o áreas donde las suposiciones son importantes para
los estados financieros.
Las estimaciones y los juicios se evalúan en forma continua sobre la base de la experiencia de
la administración y otros factores, entre ellos las expectativas razonables de eventos futuros. La
administración considera que las estimaciones utilizadas en la preparación de los estados
financieros son razonables. Los resultados reales futuros pueden diferir de los informados y
por lo tanto es posible, según el conocimiento existente, que los resultados del próximo año
financiero difieran de nuestras suposiciones y estimaciones, pudiendo producir un ajuste a los
montos en libros de los activos y los pasivos informados previamente.
3. Resumen de las principales políticas contables
Las principales políticas contables adoptadas en la preparación de los estados financieros
intermedios condensados adjuntos, son consistentes con las aplicadas en los estados financieros de
FIBRAPL al 31 de diciembre de 2015.
Una política adicional, adoptada por FIBRAPL durante el año terminado al 31 de diciembre de 2016,
se refiere a la contabilidad de coberturas y es la siguiente:
a. Instrumentos financieros derivados y coberturas - FIBRAPL mantiene instrumentos
financieros derivados para cubrir riesgos de tipo cambiarios. Los derivados se reconocen
inicialmente a su valor razonable y los costos de transacción directamente atribuibles son
reconocidos en el estado de resultados cuando se incurren. Con posterioridad al
reconocimiento inicial, los derivados se miden a valor razonable. Cualquier cambio en el mismo
es reconocido generalmente en el estado de resultados integrales. Ver nota 14.
4. Ingresos por arrendamiento
La mayor parte de los contratos de arrendamiento firmados por FIBRAPL asociados con las
propiedades de inversión son por periodos que van de los tres a los diez años forzosos.
Generalmente dichos contratos de arrendamiento están basados en un pago mínimo de renta en
dólares estadounidenses, más honorarios por mantenimiento y recuperación de gastos.
19
Los ingresos mínimos futuros anuales por contratos de arrendamiento, valuados al tipo de cambio
de cierre al 31 de diciembre de 2016 son como sigue:
en miles de pesos mexicanos Monto
Ingresos por arrendamiento:
2017 3,093,853$
2018 2,593,133
2019 2,000,395
2020 1,166,877
2021 677,533
Años posteriores 800,865
10,332,656$
5. Información financiera por segmentos
La información por segmentos operativos de FIBRAPL se basa en la forma como la gerencia analiza el
desempeño financiero por área geográfica. El resultado de la actividad de estos segmentos
operativos se presenta por los tres meses y por los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y
2015, mientras que los activos y pasivos, se incluyen al 31 de diciembre de 2016 y 2015. FIBRAPL
integra seis mercados que representan sus segmentos operativos reportables bajo IFRS 8 de la
siguiente manera: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Reynosa y Ciudad Juárez.
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 281,988$ 138,141$ 94,828$ 96,181$ 100,578$ 73,568$ 785,284$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 28,158 9,445 9,898 12,332 9,189 17,689 86,711
Otros ingresos por arrendamiento 6,650 8,435 1,736 - 2,367 - 19,188
316,796 156,021 106,462 108,513 112,134 91,257 891,183
Costos y gastos:
Gastos de operación 42,392 22,765 10,969 10,656 11,865 19,208 117,855
Utilidad bruta 274,404$ 133,256$ 95,493$ 97,857$ 100,269$ 72,049$ 773,328$
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2016
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 236,945$ 115,038$ 68,937$ 80,756$ 83,844$ 54,494$ 640,014$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 19,980 7,633 7,738 9,328 7,721 12,234 64,634
Otros ingresos por arrendamiento (2,293) 8,175 1,877 224 1,719 287 9,989
254,632 130,846 78,552 90,308 93,284 67,015 714,637
Costos y gastos:
Gastos de operación 32,997 14,600 8,599 11,360 12,161 15,603 95,320
Utilidad bruta 221,635$ 116,246$ 69,953$ 78,948$ 81,123$ 51,412$ 619,317$
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2015
20
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 1,038,298$ 499,170$ 356,824$ 354,870$ 375,648$ 257,283$ 2,882,093$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 96,331 33,267 34,199 43,290 33,652 56,005 296,744
Otros ingresos por arrendamiento 11,982 32,382 7,807 974 6,857 515 60,517
1,146,611 564,819 398,830 399,134 416,157 313,803 3,239,354
Costos y gastos:
Gastos de operación 145,146 79,619 41,990 42,775 46,375 64,045 419,950
Utilidad bruta 1,001,465$ 485,200$ 356,840$ 356,359$ 369,782$ 249,758$ 2,819,404$
Por el año terminado el 31 de diciembre de 2016
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 835,353$ 446,744$ 265,586$ 305,072$ 318,066$ 199,035$ 2,369,856$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 77,359 26,252 29,484 37,464 28,735 45,607 244,901
Otros ingresos por arrendamiento 7,408 22,862 5,854 2,584 6,256 2,108 47,072
920,120 495,858 300,924 345,120 353,057 246,750 2,661,829
Costos y gastos:
Gastos de operación 127,808 58,167 31,020 43,576 41,038 60,508 362,117
Utilidad bruta 792,312$ 437,691$ 269,904$ 301,544$ 312,019$ 186,242$ 2,299,712$
Por el año terminado el 31 de diciembre de 2015
en miles de pesos mexicanos Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa JuárezDeuda no
garantizadaTotal
Propiedades de inversión:
Terreno 3,740,487$ 1,511,474$ 1,054,821$ 942,030$ 952,522$ 751,698$ -$ 8,953,032$
Edificios 14,961,955 6,045,897 4,219,283 3,768,120 3,810,088 3,006,790 - 35,812,133
18,702,442 7,557,371 5,274,104 4,710,150 4,762,610 3,758,488 - 44,765,165
Nivelación de renta 123,069 27,475 35,804 44,684 40,679 27,234 - 298,945
Total de propiedades de inversión 18,825,511$ 7,584,846$ 5,309,908$ 4,754,834$ 4,803,289$ 3,785,722$ -$ 45,064,110$
Total de deuda a largo plazo 2,491,169$ 1,062,636$ 1,743,979$ 736,084$ 1,293,050$ 967,128$ 6,897,174$ 15,191,220$
Al 31 de diciembre de 2016
en miles de pesos mexicanos Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa JuarezDeuda no
garantizadaTotal
Propiedades de inversión:
Terreno 2,986,617$ 1,176,805$ 999,303$ 775,332$ 784,150$ 533,804$ -$ 7,256,011$
Edificios 11,517,325 4,707,218 3,423,610 3,101,327 3,136,601 2,135,216 - 28,021,297
14,503,942 5,884,023 4,422,913 3,876,659 3,920,751 2,669,020 - 35,277,308
Nivelación de renta 87,499 19,312 26,827 32,599 22,319 9,979 - 198,535
Total de propiedades de inversión 14,591,441$ 5,903,335$ 4,449,740$ 3,909,258$ 3,943,070$ 2,678,999$ -$ 35,475,843$
Total de deuda a largo plazo 2,175,852$ 853,387$ 1,543,715$ 640,084$ 1,117,959$ 836,386$ 4,242,250$ 11,409,633$
Al 31 de diciembre de 2015
21
6. Utilidad por CBFI
Las utilidades básica y diluida por CBFI son la misma y se presenta a continuación:
en miles de pesos mexicanos, excepto por CBFI
2016 2015 2016 2015
Utilidad básica y diluida por CBFI (pesos) 1.06$ 1.81$ 2.90$ 3.88$
Utilidad neta del periodo 671,287 1,150,162 1,838,539 2,464,367
Número promedio ponderado de CBFI('000) 634,480 634,480 634,480 634,480
Por los tres meses terminados Por el año terminado
el 31 de diciembre de el 31 de diciembre de
Al 31 de diciembre de 2016, FIBRAPL tiene 634,479,746 CBFI en circulación.
7. Cuentas por cobrar
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, las cuentas por cobrar de FIBRAPL se integran como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de diciembre de 2016 Al 31 de diciembre de 2015
Cuentas por cobrar a inquilinos 91,914$ 64,870$
Reserva para cuentas incobrables (41,457) (23,056)
50,457$ 41,814$
8. Impuesto al valor agregado y otras cuentas por cobrar
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, el impuesto al valor agregado por recuperar y otras cuentas por
cobrar son como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de diciembre de 2016 Al 31 de diciembre de 2015
Impuesto al valor agregado $ 108,241 $ 159,598
Otras cuentras por cobrar 33,107 17,316
$ 141,348 $ 176,914
FIBRAPL declara a las autoridades fiscales mexicanas la retención de impuestos sobre el pago de
intereses a los acreedores en el extranjero; dichos pagos son reconocidos como parte de gastos por
interés a menos que estos sean reembolsables a FIBRAPL por parte de los acreedores. Si FIBRAPL
espera que estos montos sean reembolsados, estos son registrados como otras cuentas por cobrar.
22
9. Pagos anticipados
Los pagos anticipados al 31 de diciembre de 2016 y 2015, de FIBRAPL se integran como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de diciembre de 2016 Al 31 de diciembre de 2015
Depósitos en garantía de servicios públicos $ 43,753 $ 34,440
Seguros 688 579
Honorarios por aseguramiento de tasa de interés⁽¹⁾ - 46,384
Otros pagos anticipados 2,277 3,799
$ 46,718 $ 85,202
⁽¹⁾ En diciembre de 2015, FIBRAPL pagó una comisión con relación al proceso de negociación por el
refinanciamiento de su deuda a largo plazo con Prudential Insurance Company y Metropolitan Life
Insurance Co., la cual es amortizada como un costo de financiamiento diferido a partir de enero de
2016 durante la vida del nuevo préstamo.
10. Propiedades de inversión
FIBRAPL obtuvo una valuación de peritos independientes para determinar el valor razonable de las
propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2016, que dio como resultado una utilidad por
$6,141 por el año terminado el 31 de diciembre de 2016.
a) Al 31 de diciembre de 2016, las propiedades de inversión se integran como sigue:
MercadoValor razonable al 31 de
diciembre de 2016
Número de
propiedades
Área rentable
en miles de SF*
Ciudad de México 18,825,511$ 52 13,351
Guadalajara 7,584,846 26 5,838
Monterrey 5,309,908 24 3,868
Tijuana 4,754,834 33 4,217
Reynosa 4,803,289 29 4,422
Juárez 3,785,722 31 3,566
Total 45,064,110$ 195 35,262
(*) Pies cuadrados, por sus siglas en inglés "SF".
La tabla anterior incluye una propiedad intermodal en el mercado de la Ciudad de México por un
área rentable de 1,092 millones de SF y un valor razonable de $309,291.
Al 31 de diciembre de 2016 el valor razonable de las propiedades de inversión incluye terrenos en el
mercado de Monterrey por un monto de $50,105.
23
En noviembre 2016 una propiedad en desarrollo localizada en el mercado de la Ciudad de México
con un área rentable de 166 miles de SF fue estabilizada, por consiguiente, dicha propiedad se
agregó al portafolio operativo de FIBRAPL. Al 31 de diciembre de 2016 el valor razonable de la
propiedad estabilizada es de $204,132.
Al 31 de diciembre de 2015, el valor razonable de las propiedades de inversión fue de $35,475,843
con 189 edificios y un área rentable de 33,693 miles de SF.
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, las propiedades de inversión incluyen el saldo de nivelación de
rentas por un monto de $298,945 y $198,535, respectivamente.
b) La conciliación del valor razonable de las propiedades de inversión por los años terminados el
31 de diciembre de 2016 y 2015, se integra de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2016 2015
Saldo incial 35,475,843$ 27,563,010$
Efecto por conversión de moneda funcional 6,878,640 4,812,872
Adquisición de propiedades de inversión 2,171,887 1,968,062
Costos de adquisición 52,620 38,839
Gastos capitalizables, comisiones por arrendamiento y
mejoras a las propiedades de inversión 394,960 327,952
Desarrollo 9,739 124,651
Disposiciones (26,130) (371,536)
Nivelación de rentas 100,410 109,887
Ganancia por valuación de propiedades de inversión 6,141 902,106
Saldo final de las propiedades de inversión 45,064,110$ 35,475,843$
Por el año terminado al 31 de diciembre de
c) Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015, los gastos capitalizables,
comisiones por arrendamientos y mejoras a las propiedades de inversión de FIBRAPL, son como
sigue:
en miles de pesos mexicanos
2016 2015
Gastos capitalizables 139,606$ 106,233$
Comisiones por arrendamiento 91,255 78,719
Mejoras a las propiedades de inversión 164,099 143,000
394,960$ 327,952$
Por el año terminado el 31 de diciembre de
24
11. Deuda a largo plazo
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, el total de la deuda de FIBRAPL está integrada por préstamos
contratados con instituciones financieras denominados en dólares estadounidenses excepto cuando
se indica lo contrario, de la siguiente manera:
Denominación Fecha de vencimiento Tasa
miles de dólares
estadounidenses miles de pesos mexicanos
miles de dólares
estadounidenses
miles de pesos
mexicanos
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 1er Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2016 4.58% - -$ 93,543 1,622,017$
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 2do Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2016 4.50% - - 11,925 206,777
Neptuno Real Estate, S. de R. L. de C. V. (Garantizado)Dólares
estadounidenses7 de octubre de 2017 7.90% 64,149 1,322,714 64,149 1,112,331
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 1) (Garantizado)Dólares
estadounidenses1 de septiembre de 2017 6.90% 112,500 2,319,683 112,500 1,950,728
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 2) (Garantizado)Dólares
estadounidenses1 de noviembre de 2017 6.90% 37,500 773,228 37,500 650,243
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 3er Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2018 5.04% 65,749 1,355,705 67,597 1,172,118
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 4to Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2018 4.78% 8,943 184,399 9,202 159,561
Citibank N.A Línea de Crédito (No garantizado)Dólares
estadounidenses21 de mayo de 2019
LIBOR+
250bps67,500 1,391,810 - -
Citibank N.A Línea de Crédito (No garantizado) Pesos 21 de mayo de 2019TIIE+
220bps15,762 325,000 - -
Citibank Línea de Crédito (No garantizado)Dólares
estadounidenses18 de diciembre de 2020
LIBOR+
245bps255,000 5,257,947 250,000 4,334,950
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 1er Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses1 de febrero de 2027 4.67% 53,500 1,103,138 - -
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 2do Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses1 de febrero de 2027 4.67% 53,500 1,103,138 - -
Total 734,103 15,136,762 646,416 11,208,725
Intereses por pagar 424 8,736 635 11,011
Prima neta 6,962 143,549 16,726 290,025
Costos de emisión de deuda (4,744) (97,827) (5,774) (100,128)
Total de deuda 736,745 15,191,220 658,003 11,409,633
Porción circulante de la deuda a largo plazo 220,992 4,556,722 107,575 1,865,329
Deuda a largo plazo 515,753 10,634,498$ 550,428 9,544,304$
Al 31 de diciembre de 2015Al 31 de diciembre de 2016
Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2016 y 2015, FIBRAPL pagó intereses por un
monto de $655,860 y $515,365, respectivamente y pagó principal por $504,047 y $5,396,808,
respectivamente.
Al 31 de diciembre de 2016, FIBRAPL tiene contratada una línea de crédito revolvente ("la Línea de
Crédito") con Citibank, como agente administrativo por $400.0 millones de dólares estadounidenses
(con la opción de aumentarla en $100.0 millones de dólares estadounidenses adicionales) de los
cuales $50.0 millones de dólares estadounidenses pueden ser dispuestos en pesos mexicanos. La
Línea de Crédito puede ser utilizada por FIBRAPL para necesidades de capital de trabajo y propósitos
corporativos generales. La línea de crédito devenga intereses sobre (i) la tasa LIBOR más 250 puntos
base denominada en dólares estadounidenses y (ii) la tasa TIIE más 220 puntos base denominada en
pesos mexicanos, sujeto a una tabla LTV (deuda como porcentaje de las propiedades de inversión) y
honorarios de no utilización de 60 puntos base. Esta línea de crédito tiene vencimiento el 21 de
mayo de 2018, con la opción de extenderlo un año más, bajo la aprobación del comité. Al 31 de
diciembre de 2016 FIBRAPL debía $67.5 millones de dólares estadounidenses ($1,392 millones de
pesos) y $325 millones de pesos ($15.8 millones de dólares estadounidenses) de la Línea de Crédito.
25
Los contratos de crédito anteriormente descritos imponen ciertas obligaciones de hacer, incluyendo,
entre otras: (i) el suministro de información financiera y con respecto a las propiedades
correspondientes; y (ii) el mantenimiento de la existencia jurídica, los derechos de garantía sobre las
propiedades relacionadas con el crédito y cobertura de seguros adecuada con respecto a las mismas.
Los contratos también imponen ciertas obligaciones de no hacer que, sujeto a ciertas excepciones,
limitan la capacidad de FIBRAPL para contratar deuda adicional o constituir gravámenes adicionales
sobre los inmuebles materia del crédito, modificar la estructura, efectuar ciertos pagos, celebrar
ciertas operaciones con afiliadas, modificar ciertos contratos significativos, celebrar operaciones con
instrumentos derivados con fines especulativos, o constituir nuevas subsidiarias. Por otra parte, los
contratos establecen, entre otras, las siguientes causales de incumplimiento: (i) falta de pago; (ii)
falsedad de las declaraciones; (iii) incumplimiento de nuestras obligaciones de hacer y no hacer; (iv)
incapacidad general para pagar nuestras deudas a su vencimiento; (v) concurso mercantil o quiebra;
(vi) enajenación de los inmuebles materia del crédito; o (vii) cambio de Control de las propiedades
correspondientes.
Al 31 de diciembre de 2016, FIBRAPL ha cumplido con todas estas obligaciones.
12. Patrimonio de FIBRAPL
FIBRAPL fue constituida el 13 de agosto de 2013 mediante una contribución inicial $1.00 peso
pagado por el Fideicomitente al Fiduciario.
El 4 de junio de 2014, FIBRAPL comenzó a cotizar en la BMV con clave en pizarra FIBRAPL 14, a través
de su oferta pública.
El 1 de diciembre de 2014, FIBRAPL realizó la emisión de 3,785,280 de CBFI, como parte de la compra
de 6 nuevas propiedades.
Al 31 de diciembre de 2016 el total de los CBFI en circulación es de 634,479,746.
13. Información de partes relacionadas
A continuación, se detallan las operaciones con partes relacionadas que tiene FIBRAPL:
a. Administrador
Prologis Property Mexico, S. A. de C. V. (el “Administrador”), en su carácter de administrador de
FIBRAPL, tiene derecho a recibir los siguientes honorarios por concepto de:
1. Comisión por administración de activos: cuota anual equivalente al 0.75% del
valor actual de avalúo, calculado de acuerdo con los criterios de valoración aprobados
por el comité técnico en la Sección 14.1 del Contrato de Fideicomiso, con base en los
avalúos anuales, más los costos de inversión para los activos no sujetos a avalúo, más
el IVA correspondiente, la cual es pagadera trimestralmente. La Comisión por
administración de activos será prorrateada en relación con los activos que hayan sido
propiedad de FIBRAPL por menos de un trimestre completo.
26
2. Cuota por Incentivos: cuota anual equivalente al 10% del total acumulado de
rendimientos de los tenedores de CBFI en exceso de un rendimiento esperado
compuesto anual del 9%, la que se paga anualmente en forma de CBFI, con cada pago
sujeta a un contrato de seis meses de lock-up, establecido de conformidad con el
Contrato de Gestión. La determinación de la cuota por incentivos está basada en un
periodo de retorno acumulado entre el 4 de junio de 2016 y el 4 de junio de 2017.
Teniendo en cuenta la volatilidad histórica y la incertidumbre sobre el desempeño
futuro de los CBFI, FIBRAPL no ha registrado gasto o pasivo alguno al 31 de diciembre
de 2016.
3. Comisión por desarrollo: honorario contingente igual al 4.0% del costo total del
proyecto de mejoras de capital (incluyendo reemplazos y reparaciones a las
propiedades administradas por el Administrador, incluidas las mejoras del arrendador),
con exclusión del terreno o el nuevo desarrollo de la propiedad a pagar a la
finalización del proyecto.
4. Comisión por administración de propiedad: Cuota igual al 3.0% de los ingresos
recuperados de las propiedades, el cual se paga mensualmente.
5. Comisión por arrendamiento: tarifa igual a determinados porcentajes del total del
alquiler bajo los contratos de alquiler, de la siguiente manera: (i) un 5.0% en relación
con los años uno al cinco de los contratos de arrendamiento respectivos; (ii) el 2.5% en
relación con los años seis al diez de los contratos de locación respectivos; y (iii) el
1.25% en relación con los años once y subsecuentes de los contratos de
arrendamiento respectivos. Para renovaciones de los contratos de arrendamientos
existentes, los porcentajes serán 2.5%, 1.25%, y 0.62% por los periodos mencionados
en los incisos (i), (ii) y (iii), respectivamente. La mitad de cada cuota de arrendamiento
se paga a la firma o renovación y la otra mitad se paga al comienzo del arrendamiento
pertinente. La comisión por arrendamiento se pagará en su totalidad al Administrador,
a menos que un agente de colocación y adquisición independiente proporcione el
servicio, en cuyo caso el Administrador no tendrá derecho a la comisión por
arrendamiento.
b. Otras compañías afiliadas
El 23 de agosto de 2016 el Comité Técnico de FIBRAPL aprobó el pago de costos de
mantenimiento incurrido en sus propiedades por compañías afiliadas de Prologis a partir del
1 de junio de 2016. Dichos costos incluyen principalmente el sueldo de empleados de
mantenimiento más un margen adicional de 1.5%. Hasta el 1 de junio de 2016, FIBRAPL había
estado pagando a un tercero no afiliado por estos servicios.
27
c. Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, el saldo por pagar de FIBRAPL a sus partes relacionadas, se presenta en el estado de posición financiera de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2016 2015
Comisión por administración de activos 81,465$ 7,804$
Comisión por administración de propiedades 27,673 2,492
Comisión por desarrollo 922 3,720
Costos por mantenimiento 50 -
110,110$ 14,016$
Al 31 de diciembre de
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, la comisión por administración de activos, la comisión por administración de propiedades y la comisión por desarrollo se adeudan al Administrador, mientras que los costos por mantenimiento se adeudan a compañías afiliadas del administrador.
d. Las operaciones con partes relacionadas por los tres meses y los años terminados al 31 de diciembre de 2016 y 2015 se muestran de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2016 2015 2016 2015Adquisición de propiedades 1,219,824$ 1,889,736$ 2,171,887$ 1,889,736$
Reembolso de capital 148,592$ 127,373$ 545,937$ 415,435$
Dividendos -$ -$ 30,865$ -$
Comisión por administración de activos 80,607$ 63,283$ 294,170$ 232,155$
Honorarios por administración de propiedades 26,536$ 21,995$ 98,950$ 88,802$
Comisiones por arrendamiento 11,675$ 12,797$ 36,951$ 58,041$
Comisiones por desarrollo 2,656$ 4,146$ 13,510$ 18,187$
Costos por mantenimiento 1,589$ -$ 3,383$ -$
Por el año terminado el 31 de diciembre dePor los tres meses terminados el 31 de diciembre de
Los gastos de comisión por desarrollo revelados en la nota 14 a los estados financieros intermedios condensados por los tres meses y el año terminados el 31 de diciembre de 2015 no incluyeron las comisiones por desarrollo pagadas en conexión con las mejoras del arrendador. Por lo tanto, la administración de FIBRAPL decidió adicionar dichas comisiones de 2015 para efectos comparativos, tal como se muestra en la tabla de arriba.
14. Actividades de cobertura Swap de tasa de interés El 21 de enero de 2016, FIBRAPL adquirió swaps con Bank of Nova Scotia y con HSBC Banks USA, por los que se pagan una tasa de interés fijo del 1.0635% y 1.066%, respectivamente, y recibe una tasa variable basada en la tasa LIBOR a un mes. Estos swaps se utilizan para cubrir los pagos de tasa de interés variable de los préstamos a tipo variable garantizados. (Ver nota 11).
28
Los swaps de tasa de interés cumplen los criterios para ser reconocidos contablemente como una
cobertura, por lo que se han clasificado como cobertura de flujos de efectivo. Por lo tanto, el valor
razonable de dichos instrumentos al 31 de diciembre de 2016 por $42.5 millones de pesos, ha sido
reconocido dentro de otros resultados integrales como ganancia no realizada en swaps de tasa de
interés.
A continuación, se presenta un resumen de los términos y el valor razonable de los contratos de
cambio financiero con la tasa de interés. Los préstamos y swaps de tasa de interés tienen los mismos
términos críticos.
Intitución financiera Fecha efectiva Fecha de vencimiento Valor teórico*Valor razonable al 31 de
diciembre de 2016
Bank of Nova Scotia 23 de junio de 2016 23 de julio de 2019 100 17,101$
HSBC Bank USA 23 de junio de 2016 23 de julio de 2019 150 25,391
42,492$
* (en millones de dóalres estadounidenses)
Para efectos de calcular el valor razonable, FIBRAPL calcula tanto la corriente como la exposición
potencial futura, lo que refleja el riesgo de crédito bilateral presentes en muchos derivados. Este
enfoque incorpora todos los factores relevantes que pueden afectar los cálculos de valor razonable,
incluidas las tasas de interés y las curvas esperadas de tipo de cambio, y las expectativas del mercado
sobre la volatilidad alrededor de estas curvas, mejoras de crédito entre contrapartes (incluyendo la
exhibición colateral, liquidaciones obligatorias en efectivo e inversiones mutuas), la estructura
temporal de las extensiones de crédito y la probabilidad condicional acumulada de incumplimiento
para ambas contrapartes.
15. Compromisos y contingencias
FIBRAPL no tiene compromisos y/o contingencias adicionales a los descritos en las notas a los
estados financieros al 31 de diciembre de 2016.
16. Aprobación de los estados financieros
Los estados financieros intermedios condensados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 23
de enero de 2017, por el Ingeniero Jorge Roberto Girault Facha, Director de Finanzas del
Administrador.
* * * * * * * * * *
FIBRA Prologis
Información
Financiera
Suplementaria
Cuarto Trimestre 2016
No auditado
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4T 2016 Información Suplementaria Presentación de Dólares Estadounidenses
La moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense, por lo
que la administración de FIBRA Prologis ha elegido presentar información
comparativa en dólares estadounidenses reales en su paquete financiero
complementario con base en las siguientes políticas:
a) Operaciones en monedas diferentes a dólares estadounidenses están
reconocidas a los tipos de cambio efectivos el día de la transacción.
b) El capital está valuado a tipos de cambio históricos.
c) Al final del periodo de cada reporte, las partidas monetarias
denominadas en pesos mexicanos son reconvertidas a dólares
estadounidenses al tipo de cambio de esa fecha.
d) Las partidas no monetarias denominadas en pesos mexicanos
registradas a valor razonable son reconvertidas al tipo de cambio de la
fecha en que el valor razonable fue determinado.
e) Las diferencias de conversión sobre partidas monetarias están
reconocidas en ganancias o pérdidas del periodo en el que se
originaron.
Prologis Toluca #2, Ciudad de México
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
4T 2016 Información Suplementaria
Contenido
Resumen Corporativo Perfil Corporativo 3 Desempeño Financiero 4 Desempeño Operativo 5 Guía y Resultados 2016 6 Guía 2017 7 Información Financiera Estado Intermedio Condensado de Posición Financiera 8 Estado Intermedio Condensado de Resultados Integrales 9 Resultados Integrales al FFO, AFFO y EBITDA 10 Resumen de Operaciones Indicadores Operativos 11 Portafolio Operativo 13 Información de Clientes 14
Uso de Capital Adquisiciones 15 Disposiciones 16
Capitalización Deuda e Indicadores de Apalancamiento 17 Patrocinador Plataforma Mundial 18 Relación de Clientes Globales de Prologis 19 Proyección de Crecimiento Externo Identificado 20 Notas y Definiciones Notas y Definiciones(A) 21
Portada: Prologis Ladero Park 1, México (A) Los términos usados en el documento están definidos en la sección de Notas y Definiciones.
Prologis Reynosa Ind. Ctr. #2, Reynosa
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4T 2016 Información Suplementaria
FIBRA Prologis es el fideicomiso líder en inversión y manejo de inmuebles industriales clase A en México. Al 31 de diciembre de 2016, FIBRA
Prologis es dueño de 194 edificios para uso logístico y de manufactura estratégicamente ubicados en seis mercados industriales en México,
sumando un total de 34.2 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados) de ABR.(A)
Perfil Corporativo
Resumen Corporativo
3
Presencia en Mercados
Ciudad de
México
Guadalajara
Tijuana
Reynosa Monterrey
Ciudad
Juárez
ABR Ocupación
4.2MSF 100.0% ABR Ocupación
3.6MSF 93.6%
ABR Ocupación
3.9MSF 94.1%
ABR Ocupación
4.4MSF 94.4%
ABR Ocupación
5.8MSF 99.5%
ABR Ocupación
12.3MSF 97.0%
Mercados Regionales (orientado a manufactura) Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana
ABR Ocupación % Renta Neta Efectiva
22.0MSF 97.2% 67.3%
ABR Ocupación % Renta Neta Efectiva
12.2MSF 96.1% 32.7%
Mercados Globales (orientado al consumo) Guadalajara, Ciudad de México, Monterrey
ABR Ocupación % Renta Neta Efectiva
34.2MSF 96.8% 100.0%
Total de Mercados
(A) Los 34.2 millones de pies cuadrados se muestran por mercado.
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) Los dólares estadounidenses presentados en este documento representan el monto actual de nuestros estados financieros en dólares
estadounidenses, la cual es la moneda funcional de FIBRA Prologis.
Desempeño Financiero
Resumen Corporativo
4
Abajo se incluyen comparativos trimestrales en pesos mexicanos y dólares estadounidenses, así como un resumen del rendimiento generado.
en miles excepto por CBFI
Ps. US$ (A) Ps. US$
(A) Ps. US$ (A) Ps. US$
(A) Ps. US$ (A)
891,183 45,428 817,630 43,840 769,004 43,553 761,537 42,622 714,637 42,886
773,328 39,422 707,591 37,959 663,451 37,785 675,034 37,777 619,317 36,922
671,287 34,128 445,383 24,211 380,595 22,420 341,274 19,093 1,150,162 68,866
FFO, como lo define FIBRA Prologis 526,973 26,853 490,463 26,565 438,993 25,630 468,828 26,141 430,972 25,961
343,349 17,612 367,989 20,012 313,658 18,775 324,183 18,094 281,118 16,992
691,934 35,185 636,795 34,287 584,113 33,614 591,203 32,962 541,924 32,541
1.0580 0.0538 0.7020 0.0382 0.5999 0.0353 0.5379 0.0301 1.8128 0.1085
0.8306 0.0423 0.7730 0.0419 0.6919 0.0404 0.7389 0.0412 0.6793 0.0409
0.5412 0.0278 0.5800 0.0315 0.4944 0.0296 0.5109 0.0285 0.4431 0.0268
FFO por CBFI
Ingresos
Utilidad Neta
AFFO por CBFI
AFFO
EBITDA ajustada
Utilidad Bruta
Utilidad integral por CBFI
31 de diciembre de 2015
Por los tres meses terminados el
30 de septiembre de 201631 de diciembre de 2016 31 de marzo de 201630 de junio de 2016
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) El cambio en NOI en efectivo sobre mismas tiendas ha sido calculado con base en dólares estadounidenses reales
Desempeño Operativo
Resumen Corporativo
5
96.5% 96.4% 96.4% 96.7% 96.8%
90%
95%
100%
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
Ocupación al Final del Periodo – Portafolio
Operativo
10.3% 9.7%
11.8%
8.0% 8.3%
0%
4%
8%
12%
16%
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
Cambio en Renta Neta Efectiva
97.5% 93.2%
87.0% 88.8%
80.3%
50%
75%
100%
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
Promedio Ponderado de Retención de Clientes
0.8%
4.0%
1.1% 1.1%
1.9%
0%
2%
4%
6%
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
Cambio en NOI en Efectivo sobre Mismas Tiendas (A)
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) La guía de FFO excluye el impacto del tipo de cambio de movimientos en pesos ya que la moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense.
Nota: Guía basada en $18.00 Ps. por $1.00 dólar estadounidense.
Guía y Resultados 2016
Resumen Corporativo
6
en miles de dólares estadounidenses, excepto montos por CBFI
Guía Actualizada 2016 Bajo Alto Reales
FFO por CBFI año completo (A)
0.1650$ 0.1700$ 0.1658$
Operaciones
Ocupación al final del año 96.5% 97.5% 96.8%
Incremento del NOI en efectivo sobre mismas tiendas 2.0% 3.0% 2.0%
Capex anual como porcentaje de NOI 13.75% 14.75% 13.74%
Uso de Capital
Adquisición de Edificios 100,000$ 150,000$ 117,119$
Otros Supuestos
18,000$ 20,000$ 18,141$
Distribución por CBFI del año completo 2016 0.1100$ 0.1100$ 0.1100$
Gastos de administración (comisión por administración de activos, honorarios profesionales y
otros)
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) La guía de FFO excluye el impacto del tipo de cambio de movimientos en pesos ya que la moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense y cualquier comisión
por desempeño.
Nota: Guía basada en $22.00 Ps. por $1.00 dólar estadounidense.
Guía
Resumen Corporativo
7
en miles de dólares estadounidenses, excepto por montos CBFI
Guía Actualizada 2017 Bajo Alto
FFO por CBFI año completo (A)
0.1550$ 0.1650$
Operaciones
Ocupación al final del año 95.5% 96.5%
Incremento del NOI en efectivo sobre mismas tiendas 0.0% 1.0%
Capex anual como porcentaje de NOI 14.0% 16.0%
Otros Supuestos
18,500$ 20,500$
Distribución por CBFI del año completo 2017 0.1155$ 0.1155$
Gastos de administración (comisión por administración de activos, honorarios profesionales y
otros)
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
4T 2016 Información Suplementaria Estado Intermedio Condensado de Posición Financiera
Información Financiera
8
en miles
Ps. US$ Ps. US$
370,909 17,989 721,207 41,594
50,457 2,446 41,814 2,412
141,348 6,855 176,914 10,203
46,718 2,266 85,202 4,913
609,432 29,556 1,025,137 59,122
Activo no circulante:
45,064,110 2,185,521 35,475,843 2,045,922
42,492 2,061 - -
45,106,602 2,187,582 35,475,843 2,045,922
Total activo 45,716,034 2,217,138 36,500,980 2,105,044
54,904 2,662 64,129 3,699
110,111 5,340 14,016 808
4,556,722 234,779 1,865,329 107,575
4,721,737 242,781 1,943,474 112,082
10,634,498 501,966 9,544,304 550,428
294,174 14,267 233,386 13,460
10,928,672 516,233 9,777,690 563,888
Total pasivo 15,650,409 759,014 11,721,164 675,970
14,313,287 1,148,554 15,532,302 1,212,738
15,752,338 309,570 9,247,514 216,336
Total de capital contable 30,065,625 1,458,124 24,779,816 1,429,074
45,716,034 2,217,138 36,500,980 2,105,044
31 de diciembre de 2015
Total de pasivo y capital contable
Porción circulante de la deuda a largo plazo
Cuentas por pagar
Capital contable:
Capital contribuido
Deuda a largo plazo
Depósitos en garantía
Otras cuentas de capital
Pasivo a largo plazo:
Cuentas por pagar a compañías afiliadas
31 de diciembre de 2016
Pasivo a corto plazo:
Propiedades de inversión
Activo
Activo circulante:
Pagos anticipados
Cuentas por cobrar
Pasivo y capital contable
Efectivo
Impuesto al valor agregado y otras cuentas por cobrar
Swaps de tasa de interés
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) Ver cálculo de utilidad por CBFI en Notas y Definiciones
Estado Intermedio Condensado de Resultados Integrales
Información Financiera
9
en miles, excepto montos por CBFI
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
Ingresos:
Ingresos por arrendamiento 785,284 40,050 640,014 38,393 2,882,093 156,170 2,369,856 150,197
86,711 4,423 64,634 3,882 296,744 16,045 244,901 15,505
19,188 955 9,989 611 60,517 3,228 47,072 2,970
891,183 45,428 714,637 42,886 3,239,354 175,443 2,661,829 168,672
Costos y gastos:
46,912 2,452 40,121 2,578 176,650 9,660 155,064 9,992
11,202 577 9,625 574 38,585 2,080 34,449 2,180
26,536 1,328 21,995 1,314 98,950 5,244 88,802 5,564
14,907 835 14,044 947 57,713 3,239 54,997 3,716
18,298 814 9,535 551 48,052 2,277 28,805 1,785
117,855 6,006 95,320 5,964 419,950 22,500 362,117 23,237
Utilidad bruta 773,328 39,422 619,317 36,922 2,819,404 152,943 2,299,712 145,435
Otros gastos (ingresos):
(Utilidad) pérdida en valuación de propiedades de inversión (138,548) (6,981) (716,030) (42,735) (6,141) 311 (902,106) (54,834)
Utilidad por la venta de propiedades de inversión - - - - (5,197) (298) - -
Comisión por administración de activos 80,607 4,045 63,283 3,708 294,170 15,577 232,155 14,265
Honorarios profesionales 12,801 654 20,412 1,238 36,691 1,954 54,608 3,665
Amortización de la revaluación de la deuda a largo plazo (37,634) (1,900) (51,076) (3,060) (145,222) (7,768) (195,702) (12,288)
Gastos por interés 176,843 8,927 141,679 8,428 627,656 33,461 529,362 33,125
Amortización de costos financieros diferidos 8,002 402 5,269 312 29,327 1,562 18,145 1,152
Ingresos por interés en el impuesto al valor agregado por cobrar - - - - - - (59,280) (3,908)
Pérdida (utilidad) por liquidación anticipada de la duda a largo plazo 2,460 139 (3,639) (200) 57,105 3,124 18,697 1,225
(8,000) (267) 6,503 187 (6,083) (165) 378,015 24,068
(8,226) (433) 479 30 41,064 2,200 (269,327) (17,217)
Otros gastos 13,736 708 2,275 148 57,495 3,133 30,778 1,975
102,041 5,294 (530,845) (31,944) 980,865 53,091 (164,655) (8,772)
Utilidad neta 671,287 34,128 1,150,162 68,866 1,838,539 99,852 2,464,367 154,207
Otra utilidad integral:
Efecto por conversión de moneda funcional (1,702,951) 3,264 (406,233) (829) (4,691,081) 4,554 (3,462,272) 705
Pérdida no realizada en swaps de tasa de interés (72,657) (3,615) - - (42,492) (2,061) - -
(1,775,608) (351) (406,233) (829) (4,733,573) 2,493 (3,462,272) 705
Utilidad integral del periodo 2,446,895 34,479 1,556,395 69,695 6,572,112 97,359 5,926,639 153,502
Utilidad por CBFI (A) 1.0580 0.0538 1.8128 0.1085 2.8977 0.1574 3.8841 0.2430
Servicios públicos
Comisiones por administración de propiedades
Impuesto predial
Gastos de operación:
(Utilidad) pérdida cambiaria realizada neta
2015
Por el año terminado el 31 de diciembre dePor los tres meses terminados el 31 de diciembre de
2015 20162016
Otros ingresos por arrendamiento
Recuperación de gastos por arrendamiento
Gastos de operación no recuperables
(Utilidad) pérdida cambiaria no realizada neta
Gastos de operación y mantenimiento
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) Debido a que FIBRA Prologis hace sus distribuciones en Pesos Mexicanos, FIBRA Prologis ha excluido la pérdida cambiaria realizada ya que fue
causada principalmente por el reembolso del IVA recuperado por FIBRA Prologis el 13 de abril de 2015 por el monto de $2.0 mil millones de pesos
mexicanos (aproximadamente $131.8 millones de dólares estadounidenses), ya que la moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidenses.
Conciliación de la Utilidad Neta al FFO, AFFO y EBITDA
Información Financiera
10
en miles
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
671,287 34,128 1,150,162 68,866 1,838,539 99,852 2,464,367 154,207
Utilidad por la venta de propiedades de inversión - - - - (5,197) (298) - -
671,287 34,128 1,150,162 68,866 1,833,342 99,554 2,464,367 154,207
(138,548) (6,981) (716,030) (42,735) (6,141) 311 (902,106) (54,834)
(8,226) (433) 479 30 41,064 2,200 (269,327) (17,217)
2,460 139 (3,639) (200) 57,105 3,124 18,697 1,225
526,973 26,853 430,972 25,961 1,925,370 105,189 1,311,631 83,381
Pérdida cambiaria realizada por reembolso de IVA (A) - - - - - - 371,242 23,747
526,973 26,853 430,972 25,961 1,925,370 105,189 1,682,873 107,128
526,973 26,853 430,972 25,961 1,925,370 105,189 1,311,631 83,381
(21,613) (1,080) (25,619) (1,539) (65,223) (3,483) (93,230) (5,929)
(44,186) (2,197) (19,724) (1,174) (139,606) (7,418) (106,233) (6,816)
(64,882) (3,242) (41,080) (2,460) (164,099) (8,643) (143,000) (9,009)
(23,311) (1,224) (17,624) (1,048) (91,255) (4,946) (78,719) (5,036)
8,002 402 5,269 312 29,327 1,562 18,145 1,152
(37,634) (1,900) (51,076) (3,060) (145,222) (7,768) (195,702) (12,288)
343,349 17,612 281,118 16,992 1,349,292 74,493 712,892 45,455
- - - - - - 371,242 23,747
343,349 17,612 281,118 16,992 1,349,292 74,493 1,084,134 69,202
en miles
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
Conciliación de la Utilidad Neta a EBITDA Ajustada
Utilidad antes de otros resultados integrales 671,287 34,128 1,150,162 68,866 1,838,539 99,852 2,464,367 154,207
(Utilidad) pérdida por revaluación de las propiedades de inversión (138,548) (6,981) (716,030) (42,735) (6,141) 311 (902,106) (54,834)
Utilidad por la venta de propiedades de inversión - - - - (5,197) (298) - -
Gastos por Interés 176,843 8,927 141,679 8,428 627,656 33,461 529,362 33,125
Amortización de costos financieros diferidos 8,002 402 5,269 312 29,327 1,562 18,145 1,152
Amortización de la revaluación de la deuda a largo plazo (37,634) (1,900) (51,076) (3,060) (145,222) (7,768) (195,702) (12,288)
Pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo 2,460 139 (3,639) (200) 57,105 3,124 18,697 1,225
Comisión por la no disposición de la línea de crédito 9,898 507 8,897 531 42,547 2,289 19,203 1,144
(Utilidad) pérdida cambiaria no realizada, neta (8,226) (433) 479 30 41,064 2,200 (269,327) (17,217)
Ajustes pro forma 7,852 396 6,183 369 24,480 1,315 6,183 369
EBITDA ajustada 691,934 35,185 541,924 32,541 2,504,158 136,048 1,688,822 106,883
Pérdida cambiaria realizada por reembolso de IVA (A) - - - - - - 371,242 23,747
691,934 35,185 541,924 32,541 2,504,158 136,048 2,060,064 130,630
2015
2015
Por el año terminado el 31 de diciembre de
Por el año terminado el 31 de diciembre de
AFFO excluyendo la pérdida cambiaria realizada por reembolso de IVA (A)
(Utilidad) pérdida por revaluación de las propiedades de inversión
Mejoras a las propiedades
(Utilidad) pérdida cambiaria no realizada, neta
Mejoras de los inquilinos
Ajuste por rentas lineales
Pérdida (utilidad) por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo
FFO, modificado por FIBRA Prologis excluyendo pérdida cambiaria realizada por reembolso
de IVA (A)
FFO, modificado por FIBRA Prologis
AFFO
Amortización de costos financieros diferidos
Ajustes para calcular el FFO Ajustado ("AFFO")
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de
2015
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de
2016 2015
EBITDA ajustada excluyendo la pérdida cambiaria realizada por reembolso de IVA (A)
Comisiones por arrendamiento
2016
2016
2016
FFO, modificado por FIBRA Prologis
Conciliación de la Utilidad Neta al FFO
FFO definido por NAREIT
Utilidad Neta
Ajustes para calcular el FFO, como lo define FIBRA Prologis:
Amortización de la revaluación de la deuda a largo plazo
Pérdida cambiaria realizada por reembolso de IVA (A)
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4T 2016 Información Suplementaria
Indicadores Operativos
Resumen de Operaciones
11
pies cuadrados en miles
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
Renovaciones 1,726 2,452 1,766 1,521 1,286
Nuevos contratos 104 339 333 802 434
1,830 2,791 2,099 2,323 1,720
34 40 38 42 38
Portafiolio operativo:
Últimos cuatro periodos - contratos firmados 9,001 7,914 8,567 9,043 8,933
Últimos cuatro periodos - % del promedio del portafolio 28.8% 25.0% 26.7% 27.8% 27.1%
Cambio en renta neta efectiva 10.3% 9.7% 11.8% 8.0% 8.3%
Pies cuadrados de contratos firmados
Duración promedio de contratos firmados (meses)
Actividad de Arrendamiento
Total de pies cuadrados firmados
96.2 97.0
96.5 96.4 96.5 96.4 96.6 96.1 96.4 96.9 96.4 96.7
97.2 96.1
96.8
90%
95%
100%
Ocupación Total Regionales Mercados
Ocupación al Final del Periodo - Portafolio Operativo
Mercados Globales
T4 15 T1 16 T2 16 T3 16 T4 16 T4 15 T1 16 T2 16 T3 16 T4 16 T4 15 T1 16 T2 16 T3 16 T4 16
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) El monto en dólares estadounidenses se convirtió a pesos en la fecha de la transacción con en el tipo de cambio en ese momento.
Indicadores Operativos
Resumen de Operaciones
12
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
19,724 1,174 33,714 1,902 28,299 1,527 33,407 1,792 44,186 2,197
41,080 2,460 30,911 1,708 24,841 1,356 43,465 2,337 64,882 3,242 17,624 1,048 24,979 1,383 26,556 1,460 16,409 879 23,311 1,224
Total de costos de rotación 58,704 3,508 55,890 3,091 51,397 2,816 59,874 3,216 88,193 4,466 78,428 4,682 89,604 4,993 79,696 4,343 93,281 5,008 132,379 6,663
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
29,407 30,966 30,818 30,815 30,81596.5% 96.1% 96.0% 96.1% 96.8%
Ingresos operativos en efectivo (1.9%) (0.9%) 0.7% 0.7% 1.0%Gastos operativos en efectivo (12.6%) (22.2%) (1.1%) (1.2%) (3.3%)NOI en efectivo 0.8% 4.0% 1.1% 1.1% 1.9%
NOI (2.4%) 2.2% (0.9%) (1.6%) 0.0%Cambio en ocupación promedio 0.7% 0.2% 0.0% 0.2% 0.4%
T4 2016
Pies cuadrados del portafolio
13.7%
Cambio porcentual:
Mejoras a las propiedades
Mejoras de los inquilinos
Ocupación promedio
T3 2016T4 2015 T1 2016 T2 2016
12.6%11.5%14.4% 13.1%
Gastos de Capital Incurridos (A)
Últimos cuatro periodos - % de NOI
Total de gastos de capital
Comisiones por arrendamiento
Información de Mismas Tiendas
0.04 0.06 0.05 0.05 0.06
0.04
0.060.05 0.05
0.07
$- $0.01 $0.02 $0.03 $0.04 $0.05 $0.06 $0.07 $0.08
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016USD por pie cuadrado últimos cuatro periodos
Mejoras de las Propiedades por Pie Cuadrado (USD)
0.81 1.19 1.20 2.28 1.71
5.8%6.8%
9.5%
12.7%
10.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
$-
$0.50
$1.00
$1.50
$2.00
$2.50
T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016
USD por pie cuadrado por valor del contrato
Costos de Rotación Presupuestados:por pie cuardado (USD) y por Valor de Contrato (%)
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(A) 100% ocupado al 31 de diciembre de 2016.
(B) Tenemos 11 acres de tierra en Monterrey que tiene un área construible de 204,123 pies cuadrados.
Portafolio Operativo
Resumen Operativo
13
Square Feet
pies cuadrados y moneda en miles# de
EdificiosTotalTotal
% del
Total
Ocupado
%
Contratado
%
% del
Total
% del
Total
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
51 12,259 36.0 97.0 97.0 269,382 13,733 1,290,547 62,589 38.4 109 5.27 18,516,220 898,001 41.0
26 5,838 17.1 99.5 99.5 133,256 6,793 579,838 28,121 17.3 100 4.87 7,584,846 367,850 16.8
24 3,868 11.3 94.1 94.1 95,493 4,868 387,603 18,798 11.6 106 5.16 5,259,803 255,090 11.7
Total mercados globales 101 21,965 64.4 97.2 97.2 498,131 25,394 2,257,988 109,508 67.3 106 5.15 31,360,869 1,520,941 69.5
Reynosa 29 4,422 12.9 94.4 94.4 100,269 5,111 408,883 19,830 12.2 101 4.91 4,803,289 232,950 10.7
Tijuana 33 4,217 12.3 100.0 100.0 97,857 4,988 382,387 18,545 11.4 91 4.40 4,754,834 230,600 10.6
Ciudad Juarez 31 3,566 10.4 93.6 93.6 72,049 3,673 304,157 14,751 9.1 93 4.52 3,785,722 183,600 8.4
Total mercados regionales 93 12,205 35.6 96.1 96.1 270,175 13,772 1,095,427 53,126 32.7 95 4.61 13,343,845 647,150 29.7
Total portafolio operativo 194 34,170 100.0 96.8 96.8 768,306 39,166 3,353,415 162,634 100.0 102 4.96 44,704,714 2,168,091 99.2
Patio intermodal (A) 5,022 256 309,291 15,000 0.7
Tierra (B) 50,105 2,430 0.1
Total de propiedades de inversión 34,170 100.0 773,328 39,422 45,064,110 2,185,521 100.0
Pies Cuadrados
Mercados Regionales
Mercados Globales
Guadalajara
Ciudad de México
Monterrey
Valor de Propiedades de InversiónRenta Neta Efectiva
Anualizado Por Pie CuadradoNOI del Cuarto
TrimestreTotal
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4T 2016 Información Suplementaria
pies cuadrados en miles pies cuadrados y moneda en miles
Renta Neta Efectiva de los 10 Principales Clientes (%) Vencimiento de Contratos – Portafolio Operativo
% del Total
1 IBM de México, S. de R.L 3.3% 1,249 Ps. US$ Ps. US$ Ps. % US%
2 DHL 3.1% 1,030 2017 6,521 637,902 30,937 19.0 97.82 4.74 21.4 78.6
3 Geodis 2.3% 693 2018 6,079 570,621 27,674 17.0 93.87 4.55 18.8 81.2
4 LG, Inc. 1.8% 572 2019 6,665 714,359 34,645 21.3 107.19 5.20 35.1 64.9
5 Wal-Mart Stores, Inc. 1.6% 681 2020 6,698 674,832 32,728 20.1 100.75 4.89 13.2 86.8
6 Uline 1.6% 501 2021 3,290 373,912 18,134 11.2 113.65 5.51 45.9 54.1
7 Ryder System Inc. 1.5% 407 En adelante 3,546 381,789 18,516 11.4 107.66 5.22 16.7 83.3
8 Johnson Controls Inc. 1.4% 394 32,799 3,353,415 162,634 100.0 102.24 4.96 24.4 75.6
9 General Electric Company, Inc. 1.3% 417
10 Spring Industries, Inc. 1.3% 402 Mes a mes 273
10 Clientes Principales 19.2% 6,346 Total 33,072
Estadísticas de Arrendamiento – Portafolio Operativo
% del
Total
Pies
Cuadrados
Ocupados
% del
Total
Contratos denominados en Ps. 39,691 24.4 7,909 24.1
Contratos denominados en US$ 122,943 75.6 24,890 75.9
Total 162,634 100.0 32,799 100.0
% por Moneda
Pies Cuadrados
Totales
% de Renta
Neta Efectiva
Renta Neta Efectiva
Anualizada en USD
Año
Pies
Cuadrados
Ocupados Por Pie Cuadrado
Renta Neta Efectiva
Total
Información de Clientes
Resumen Operativo
14
38%
25%
16%
15%
5%
Tipo de Cliente
% del Portafolio RNE
Manufactura
Servicios Logísticos
Minoristas
Mayoristas
Otros (B)
20%
15%
11% 10%10%
9%7%
4% 4%
10%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
Uso de Espacio por Industria del Cliente
Distribución, Minoristas y B2B - 57% Manufactura - 30% Comercio Electrónico y Transporte - 13%
% del Portafolio RNE
(A) Otros incluyen: transporte, alimentos / bebidas, productos de consumo, construcción, centro de datos / oficina
(B) Otros incluyen: transporte y flete, servicios
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4T 2016 Información Suplementaria Uso de Capital
15
Adquisiciones
(A) Las cantidades en dólares estadounidenses han sido transformadas al tipo de cambio efectivo en la fecha del contrato de compra.
pies cuadrados y moneda en miles Pies Cuadrados Pies Cuadrados
P s. US$ P s. US$
Edificios Adquiridos
Ciudad de México 617 924,046 49,334 925 1,331,076 70,924
Guadalajara - - - 232 307,601 16,316
Monterrey - - - - - -
Total Mercados Globales 617 924,046 49,334 1,157 1,638,677 87,240
Reynosa - - - - - -
Tijuana - - - - - -
Ciudad Juárez 250 325,059 16,047 460 585,830 29,879
Total Mercados Regionales 250 325,059 16,047 460 585,830 29,879
Total de Edificios Adquiridos 867 1,249,105 65,381 1,617 2,224,507 117,119
6.7% 6.9%
Costo de Adquisición (A)
Año Completo 2016
Costo de Adquisición (A)
T4 2016
Promedio ponderado de cap rate estabilizado
Mercados Regionales
Mercados Globales
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) Las cantidades en dólares estadounidenses han sido transformadas al tipo de cambio efectivo en la fecha del contrato de venta.
Disposiciones
Uso de Capital
16
pies cuadrados y moneda en miles Pies Cuadrados Pies Cuadrados
P s. US$ P s. US$
Disposición de Edifcios
Ciudad de México - - - - - -
Guadalajara - - - - - -
Monterrey - - 47 31,360 1,748
Total Mercados Globales - - - 47 31,360 1,748
Reynosa - - - - - -
Tijuana - - - - - -
Ciudad Juárez - - - - - -
Total Mercados Regionales - - - - - -
Total de Disposición de Edificios - - - 47 31,360 1,748
- 9.0%
Año Completo 2016
Promedio ponderado de cap rate estabilizado
T4 2016
Mercados Globales
Mercados Regionales
Ingresos por Disposición (A) Ingresos por Disposición (A)
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4T 2016 Información Suplementaria
(A) Las tasas de interés se basan en la tasa efectiva asociada con la deuda ponderada respectiva al monto resultante al vencimiento.
(B) Las tasas de interés se basan en la tasa efectiva, la cual incluye la amortización de primas y descuentos relacionados y costos financieros. La prima
neta (descuento) y costos financieros asociados a la deuda respectiva fueron incluidos en el vencimiento por año.
(C) Estos cálculos se obtuvieron con base a los dólares estadounidenses reales y están incluidos en la sección de Notas y Definiciones, y no están
calculadas bajo las normas regulatorias aplicables.
(D) Cálculos con base al valor de mercado al 31 de diciembre de 2016.
(E) Incluye swaps de tasa de interés.
Deuda e Indicadores de Apalancamiento
Capitalización
17
Fija88%
Variable12%
Deuda Fija vs. Variable
Garantizada 54%
No garantizada
46%
Deuda Garantizada vs. No Garantizada
Con Gravamen
40%Sin Gravamen
60%
Activos Con Gravamen vs. Sin Gravamen(D)
(E)
moneda en miles
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
- - - - 4,416 214 4,416 214 7.2% 4.3%
- - - - 1,540 75 1,540 75 5.0% 3.4%
1,717 83 - - - - 1,717 83 4.2% 4.2%
- - 5,258 255 - - 5,258 255 3.5% 3.7%
- - - - - - - - 0.0% 0.0%
- - - - 2,206 107 2,206 107 4.7% 4.7%
Subtotal- valor nominal de la deuda 1,717 83 5,258 255 8,162 396 15,137 734
- - - - 144 7 144 7
Interés por pagar y costo de financiamiento - - - - (90) (4) (90) (4)
Deuda total 1,717 83 5,258 255 8,216 398 15,191 737 5.0% 4.1%
4.2% 3.2% 6.1% 5.0%
Promedio ponderado de tasa de interés efectiva (B) 4.2% 3.7% 4.3% 4.1%
2.4 4.0 3.2 3.4
Liquidez
Ps. US$
8,248 400
Prestamos desembolsados 1,717 83
Cartas de crédito - -
Capacidad disponible 6,531 317
Efectivo no restringido 371 18
Liquidez total 6,902 335
Metricas de Deuda ( C)
C uarto
T rimestre
T ercer
T rimestre
Deuda, menos efectivo e IVA, como % de propiedades de inversión 32.5% 30.7%
Razón de cobertura de cargos fijos 3.94x 3.96x
Deuda/EBITDA Ajustada 5.05x 4.72x
2016
Contrato de crédito revolvente
Menos:
Promedio ponderado de años de vencimiento
remanentes
Prima
Promedio ponderado de tasa de interés (A)
En adelante
Prom.
Ponderado de
Tasa de Interes
Efectiva (B)
Prom.
Ponderado
de Tasa de
Interes (A)
Garantizada
Crédito Senior
No garantizada
Deuda HipotecariaTotal
2019
2021
2018
Vencimiento
2017
2020
Línea de Crédito
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(A) Información al 31 de diciembre 2016.
Plataforma Mundial (A)
Patrocinador
18
Operando en 20 países
676 millones de pies cuadrados (63 millones de metros cuadrados)
~3,322 propiedades industriales
Más de 5,200 clientes de diversos sectores
ASIA
China
Japón
Singapur
AMERICA
Brasil
Canadá
México
Estados Unidos
Austria
Bélgica
República Checa
Francia
Alemania
Hungría
Italia
Países Bajos
Polonia
Eslovaquia
España
Suecia
Reino Unido
EUROPA
La plataforma cubre mas del 70% del PIB mundial
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(A) Información al 31 de diciembre de 2016. Las áreas sombreadas representan los clientes que también son clientes de FIBRA Prologis.
Relación de Clientes Globales de Prologis (A)
Patrocinador
19
(% Renta Neta Efectiva)
3.1
1.6
1.2 1.2 1.1
1.0 0.9 0.9 0.8 0.8
0.7 0.6 0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3
0
1
2
3
Am
azo
n.c
om
DH
L
Ge
odi
s
XP
O L
og
istic
s
Ku
ehn
e +
Nag
el
Fe
dE
x
Hom
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epo
t
CE
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Log
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Nip
pon
Exp
ress
BM
W
UP
S
Hita
chi
DB
Sch
enke
r
U.S
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Te
sco
Ing
ram
Mic
ro
Pa
nalp
ina
Pe
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o
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Ele
ctro
nic
s
Be
st B
uy
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tics
Und
er
Arm
our
La
Pos
te
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Proyección de Crecimiento Externo Identificado
Patrocinador
20
34.2 2.5 8.2
44.9
• Crecimiento potencial de
31% en los próximos 3 a 4
años
• Acceso exclusivo a
propiedades desarrolladas
por Prologis a valor de
mercado
• Derecho de preferencia de
adquisición a terceros para
propiedades provenientes
de Prologis
• Edificios en desarrollo de
Prologis que están en
construcción y/o
arrendamiento y tierra
construible de Prologis
están en: Ciudad de México
52%, Guadalajara 5%,
Monterrey 20%, Ciudad
Juárez 6% y Reynosa 17%
4.6 1.5 1.5 0.6
Ciudad de México Monterrey Reynosa Ciudad Juárez
Crecimiento Externo a través del Desarrollo de Prologis
(MPC) (A)
Portafolio de FIBRAPL
Banco y Expansión
de Tierra(B) de
Prologis y FIBRAPL
Edificios en
Desarrollo de
Prologis
Banco y Expansión de Tierra de Prologis y FIBRA Prologis en Base a
PC Construibles (MPC)(A)
(A) Millones de pies cuadrados. Información al 31 de diciembre 2016.
(B) Basado en pies cuadrados construibles.
Notas y
Definiciones
Foto :Prologis Cedros Tepotzotlán #10, Ciudad de México
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4T 2016 Información Suplementaria Notas y Definiciones
22
Para información adicional acerca de nosotros y nuestros negocios, favor de consultar nuestros
estados financieros preparados en conformidad con las Normas Internacionales de la Información
Financiera (“IFRS” por sus siglas en inglés) establecidos por el Consejo de Normas Internacionales
de Contabilidad y presentados a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) y otros
reportes públicos.
Costos de Adquisición, como fue presentada para la adquisición de edificios, representa el costo
económico y que no necesariamente es capitalizado. Ver detalle de que está incluido en costos de
adquisición en la definición de Tasa de Capitalización Estabilizada.
Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (”EBITDA” por sus siglas
en inglés) Ajustada. Utilizamos EBITDA Ajustada una medida financiera que no pertenece a IFRS,
como medida de nuestro desempeño operativo. Calculamos EBITDA Ajustada empezando con el
ingreso neto consolidado (pérdida) antes que otros ingresos y removiendo el efecto de intereses e
impuesto sobre la renta, hacemos ajustes similares a nuestras medidas FFO (ver definición abajo).
Consideramos EBITDA Ajustada para proporcionar a los inversionistas información relevante y útil
porque permite a los inversionistas ver la utilidad de nuestro desempeño operativo en una base no
apalancada, antes de los efectos del impuesto sobre la renta, amortización de gastos que no son en
efectivo, pérdidas o ganancias de la adquisición o disposición de inversiones inmobiliarias, pérdidas
o ganancias de ajuste a mercado de las propiedades de inversión y la conversión de pesos a
dólares estadounidenses, nuestra moneda funcional, y otros puntos que afectan en la comparación.
También incluimos un ajuste pro forma a EBITDA Ajustada para reflejar un período completo de
utilidad operativa neta (“NOI” por sus siglas en inglés) en las propiedades operativas que
adquirimos y estabilizamos y quitamos el NOI de las propiedades que disponemos durante el
trimestre asumiendo que la transacción ocurrió al inicio de este trimestre. Al excluir gasto de
intereses, los EBITDA Ajustados permiten a los inversionistas medir nuestro desempeño operativo
independiente de nuestra estructura de capital y endeudamiento y, por lo tanto, permite una
comparación más amplia de nuestro desempeño operativo al de otras empresas, tanto en la
industria inmobiliaria como en otras industrias. Pérdidas y ganancias sobre las primeras extinciones
de adeudos generalmente incluyen los costos de recompra de valores de deuda. Mientras no sean
infrecuentes o inusuales, estos elementos son resultado de fluctuaciones de mercado que pueden
tener efectos inconsistentes en nuestros resultados de operaciones. La economía que fundamenta
estos elementos refleja condiciones de mercado y de financiamiento a corto plazo pero puede
opacar nuestro desempeño y el valor de nuestras decisiones de inversión a largo plazo y nuestras
estrategias.
Creemos que la EBITDA Ajustada ayuda a los inversionistas a analizar nuestra habilidad de cumplir
con obligaciones de pago de intereses. Creemos que los inversionistas deberían considerar EBITDA
Ajustada en conjunto con ingresos netos antes que otros ingresos (la medida principal de nuestro
desempeño) y las demás Normas de Informes Financieros medidas de nuestro desempeño, para
que mejore su entendimiento de nuestros resultados de operaciones, y para hacer comparaciones
más detalladas de nuestro desempeño contra el de otras compañías. Utilizando EBITDA Ajustada,
un inversionista evalúa los ingresos generados por nuestras operaciones pero sin tomar en cuenta
los gastos o ganancias eliminados incurridos en relación a dichas operaciones. Como resultado,
EBITDA Ajustada tiene limitaciones como una herramienta analítica y se deberían utilizar en
conjunto con nuestras presentaciones de las IFRS requeridas. EBITDA Ajustada no refleja un
historial de nuestros gastos en efectivo o requisitos futuros de efectivo para capital, gastos de
capital, requisitos de distribución o compromisos contractuales o pagos de intereses y capital de
nuestros adeudos vigentes.
Mientras EBITDA es una medida relevante y ampliamente utilizada para el desempeño operativo,
no representa el ingreso neto antes de otros ingresos como lo definen las IFRS y no se debería
considerar como una alternativa para aquellos indicadores que evalúan desempeños operativos o
liquidez. Además, nuestro registro de EBITDA Ajustada podría no ser comparable con la EBITDA
reportada por otras empresas. Nosotros compensamos las limitaciones de EBITDA Ajustada al
proporcionar a los inversionistas estados financieros elaborados conforme a las IFRS, junto con esta
discusión detallada de EBITDA Ajustada y una conciliación de EBITDA Ajustada de utilidad neta, una
medida de las IFRS.
Cálculos de Cantidades Por Cada CBFI (en miles, salvo por cantidades por acción):
en miles excepto cantidades po r
P s. US$ P s. US$ P s. US$ P s. US$
Utilidades
Utilidad neta 671,287 34,128 1,150,162 68,866 1,838,539 99,852 2 ,464,367 154,207 Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 Ut ilidad integral po r C B F I - B ásico y
diluido 1.0580 0 .0538 1.8128 0 .1085 2 .8977 0 .1574 3 .8841 0 .2430
F F O
FFO, modificado por FIBRA Prologis 526,973 26,853 430,972 25,961 1,925,370 105,189 1,289,295 81,956
Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480
F F O po r C B F I - B ásico y diluido 0 .8306 0 .0423 0 .6793 0 .0409 3 .0346 0 .1658 2 .0320 0 .1292
FFO, modificado por FIBRA Prologis excluyendo pérdida relizada por IVA 526,973 26,853 430,972 25,961 1,925,370 105,189 1,229,565 79,742
Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 634,480 F F O po r C B F I - B ásico y diluido 0 .8306 0 .0423 0 .6793 0 .0409 3 .0346 0 .1658 1.9379 0 .1257
2015
P o rel año terminado
el 31 de diciembre de
2016 2015
P o r lo s tres meses terminado s
2016
el 31 de diciembre de
Indicadores de Deuda. Ver abajo para cálculos detallados del período correspondiente:
en miles
P s. US$ P s. US$
Deuda total - a valor nominal 15,136,762 734,103 12,894,647 664,378 M enos: efectivo ( 370,909) ( 17,989) ( 259,495) ( 13,370) ( 108,241) ( 5,249) ( 69,060) ( 3,558) D euda to tal, neta de ajustes 14,657,612 710,865 12,566,092 647,450
Propiedades de inversión 45,064,110 2,185,521 40,870,051 2,105,770
32.5% 32.5% 30.7% 30.7%
EBITDA ajustada 691,934 35,185 636,795 34,287 176,843 8,927 163,938 8,653 Total de cargos fijos 176,843 8,927 163,938 8,653 Í ndice de co bertura de cargo s f ijo s 3.91x 3.94x 3.88x 3.96x
Deuda total, neta de ajustes 14,657,612 710,865 12,566,092 647,450 EBITDA ajustado anualizado 2,767,738 140,739 2,547,182 137,148 Í ndice de deuda al EB IT D A ajustado : 5.30x 5.05x 4.93x 4.72x
P o r lo s tres meses terminado s el
31 de diciembre de 2016
D euda, meno s efect ivo e IVA co mo un %
de las inversio nes
Í ndice de co bertura de cargo s f ijo s :
D euda, meno s efect ivo e IVA , co mo
un % de pro piedades de inversió n
M enos: IVA por recuperar
Costos financieros
D euda al EB IT D A ajustada:
30 de septiembre de 2016
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(continuación)
FFO; FFO, modificado por FIBRA Prologis; AFFO (conjuntamente referidos como “FFO”). FFO
es una medida financiera que no pertenece a IFRS que es comúnmente utilizada en la industria
inmobiliaria. La medida de las IFRS más directamente comparable a FFO es la utilidad (pérdida)
antes de otros resultados integrales. Aunque la Asociación Nacional de Fideicomisos para
Inversiones Inmobiliarias (“NAREIT” por sus siglas en inglés) ha publicado una definición de FFO, las
modificaciones de cálculos de la NAREIT respecto de FFO son comunes entre empresas
inmobiliarias, como empresas que buscan proporcionar medidas financieras que reflejen en forma
significativa sus negocios.
FFO no tiene la intención de representar un sistema de informes financieros y no presenta, y no es
nuestra intención que presente, una imagen completa de nuestra condición financiera y
desempeño operativo. Creemos que los ingresos netos registrados bajo las IFRS continúan siendo
la medida principal de desempeño y que FFO es significativa solo cuando se utiliza en conjunto con
esa medida.
Además, creemos que nuestros estados financieros, elaborados conforme a las IFRS, proporcionan
la imagen más amplia de nuestra condición financiera y nuestro desempeño operativo.
La medida FFO de la NAREIT ajusta el ingreso neto registrado bajo los principios contables
generalmente aceptados en los EU (“US GAAP” por su siglas en inglés) para excluir depreciación de
costos históricos (tales como amortización de comisiones por arrendamientos) y pérdidas y
ganancias de ventas de propiedades previamente depreciadas. Estamos de acuerdo en que estos
ajustes de la NAREIT son de utilidad para inversionistas ya que los Fideicomisos de Inversión en
Bienes raíces (“FIBRAS”) en Estados Unidos fueron creados como un vehículo legal para promover
la inversión pública en el sector de bienes raíces como una clase de activo que a través de la
inversión en firmas o compañías que estuvieran en la inversión y administración de largo plazo de
bienes inmuebles. La exclusión, en la definición de NAREIT de FFO, de ganancias y pérdidas de las
ventas de activos previamente depreciados permite al inversionista y a los analistas el identificar de
manera efectiva los resultados de operación de los activos que se tienen de largo plazo que forman
parte de la actividad principal de la FIBRA y ayuda a comparar resultados de operación entre los
periodos correspondientes.
Como estamos requeridos a presentar nuestros resultados de operación bajo IFRS, nuestra
“definición NAREIT de FFO” utiliza la utilidad neta bajo IFRS en lugar de bajo US GAAP. Las
diferencias significativas entre IFRS y US GAAP incluyen depreciación, la cual no está incluida en
IFRS, y por lo tanto se excluimos las pérdidas y ganancias de la venta de propiedades aun cuando
no han sido depreciadas, y el ajuste a valor de mercado por valuación de las propiedades de
inversión, el cual está incluido en los ajustes para llegar al FFO, modificado por FIBRA Prologis
(definido abajo).
Nuestras Medidas FFO
La NAREIT creó y definió su medida FFO para la industria REIT, al mismo tiempo que reconoció que
la “administración de cada una de sus empresas tiene la responsabilidad y autoridad de publicar
información financiera que considere útil para la comunidad de finanzas.” Creemos que los
titulares de CBFI, inversionistas potenciales y analistas de finanzas quienes revisan nuestros
resultados operativos se conducen mejor por una medida definida FFO que incluye otros ajustes de
ingreso neto registrados bajo las IFRS en adición a ajustes incluidos en la medida de FFO definida
por la NAREIT. Nuestras medidas FFO son utilizadas por la administración al analizar nuestros
negocios y desempeño de nuestras propiedades y creemos que es importante que los titulares de
CBFI, inversionistas potenciales y analistas de finanzas entiendan las medidas que utiliza la
administración.
Utilizamos estas medidas FFO, para: (i) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de nuestras
propiedades en comparación a expectativas de resultados y resultados de períodos anteriores,
relacionado con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el desempeño de nuestra
administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para que puedan ser de
utilidad en asignación de recursos; (iv) valorar nuestro desempeño en comparación a empresas
inmobiliarias similares y la industria en general; y (v) evaluar como un inversionista potencial
específico impactaría nuestros resultados futuros. Porque creemos que tomamos decisiones en
relación a nuestro desempeño con perspectiva a largo plazo, creemos que es apropiado remover
los efectos de elementos a corto plazo que no esperamos que afecte el desempeño de nuestras
propiedades a largo plazo. El desempeño a largo plazo de nuestras propiedades generalmente se
rige por los ingresos de las rentas. Mientras no sean infrecuentes o inusuales, estos elementos
adicionales que excluimos al calcular FFO, modificado por FIBRA Prologis, están sujetos a
fluctuaciones significativas entre períodos que causan efectos positivos y negativos a corto plazo
en nuestros resultados operativos en direcciones inconsistentes e impredecibles que no son de
importancia para nuestra visión a largo plazo.
Utilizamos nuestras medidas FFO como medidas financieras suplementarias de desempeño
operativo. No utilizamos nuestras medidas FFO, ni las consideramos para ser utilizadas, como
alternativas para ingresos netos antes de otros ingresos capturados bajo las IFRS, como indicadores
de nuestro desempeño operativo, como alternativas de efectivo de actividades operativas
registradas fajo las IFRS o como indicadores de nuestra habilidad para fondear nuestras
necesidades de efectivo.
FFO, modificado por FIBRA Prologis
Para llegar a FFO, modificado por FIBRA Prologis, ajustamos la definición de la medida FFO por
parte de la NAREIT para excluir:
(i) ajustes a valor de mercado por la evaluación de propiedades de inversión;
(ii) pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera de la conversión (basada en
tarifas actuales de tipo de cambio de moneda extranjera) de activos y pasivos denominados en
Pesos;
(iii) el impuesto sobre la renta con respecto de la venta de propiedades;
(iv) pérdidas o ganancias por la liquidación anticipada de la deuda;
(v) gastos relacionados a desastres naturales.
AFFO
Para llegar a AFFO, ajustamos FFO, modificado por FIBRA Prologis para adicionalmente excluir (i)
rentas lineales; (ii) gastos de capital recurrentes (que incluye mejoras en las propiedades, mejoras a
los inquilinos y comisiones de arrendamiento); y (iii) amortización de primas de adeudos y
descuentos netos de cantidades capitalizadas.
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Analizamos nuestro desempeño operativo principalmente por los ingresos por arrendamiento de
nuestras propiedades, neto de gastos de operación, administración y de financiación. Este flujo de
ingresos no se ve afectado directamente por las fluctuaciones en el valor de mercado de nuestras
inversiones en nuestras propiedades o valor de deuda. A pesar de estos elementos mencionados
anteriormente han tenido un impacto importante en nuestras operaciones y se reflejan en nuestros
estados financieros, la eliminación de los efectos de estos elementos nos permite comprender
mejor el desempeño operativo central de nuestras propiedades a largo plazo.
Utilizamos FFO, modificado por FIBRA Prologis y AFFO para: (i) evaluar nuestro desempeño y el
desempeño de nuestras propiedades en comparación con los resultados esperados y los resultados
de los períodos anteriores, en relación con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el
desempeño de nuestra administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para
ayudar en la asignación de recursos; (iv) proporcionar una guía a los mercados financieros para
entender nuestro desempeño operativo esperado; (v) evaluar nuestro desempeño operativo en
comparación con las compañías de bienes raíces similares y la industria en general; y (vi) evaluar el
impacto que tendrá una inversión específica en nuestros resultados futuros. Debido a que
tomamos decisiones con respecto a nuestro desempeño con una perspectiva a largo plazo,
creemos que es apropiado eliminar los efectos de los elementos que no esperamos que afecte al
desempeño base a largo plazo de las propiedades que poseemos. Como se señaló anteriormente,
creemos que el desempeño a largo plazo de nuestras propiedades es impulsado principalmente
por los ingresos de arrendamiento. Creemos que a los inversionistas les es más útil si la
información que se pone a su disposición les permite alinear su análisis y evaluación de los
resultados operativos a lo largo de las mismas líneas que nuestra administración utiliza en la
planificación y ejecución de nuestra estrategia de negocios.
Limitaciones en el Uso de Nuestras Medidas FFO
Mientras que creemos que nuestras medidas definidas FFO son medidas suplementarias
importantes, ni la NEREIT ni nuestras medidas de FFO deberían utilizarse solas debido a que
excluyen componentes económicos significativos del ingreso neto antes de otros ingresos
registrados bajo las IFRS y por consiguiente se limitan a herramientas analíticas. Por consiguiente,
estas son tan solo algunas de las muchas medidas que utilizamos cuando analizamos nuestro
negocio. Algunas de estas limitaciones son:
Amortización de bienes inmuebles son costos económicos excluidos de FFO, FFO se limita,
como si no reflejara los requerimientos de efectivo que podrían ser necesarios para futuros
reemplazos de bienes inmuebles. Además, la amortización de gastos de capital y costos de
arrendamiento necesarios para mantener el desempeño operativo de instalaciones
industriales, no se reflejan en FFO.
Ajustes a valor de mercado a la evaluación de propiedades de inversión y pérdidas y
ganancias de adquisiciones y disposiciones de propiedades, representan cambios en el valor
de las propiedades. Al excluir estas pérdidas y ganancias, FFO no captura los cambios
efectuados en el valor de propiedades adquiridas o utilizadas que resulten de cambios en las
condiciones del mercado.
Las pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera que son excluidas de
nuestras medidas definidas FFO generalmente son reconocidas en base a movimientos en
tarifas de tipos de cambio de moneda extranjera a través de una fecha específica. La
liquidación definitiva de nuestros activos netos cuyos valores son en moneda extranjera, es
indefinida en cuanto a tiempo y cantidad. Nuestras medidas FFO se limitan a que no reflejan
los cambios actuales del período en los activos netos que resultaron de los movimientos de
tipos de cambio periódicos de moneda extranjera.
Los ingresos actuales por gastos de impuestos que están excluidos de nuestra definición de
medida de FFO definida representan los impuestos que hemos pagado o podríamos pagar.
Las pérdidas y ganancias por liquidación de la deuda que excluimos de nuestra definición de
medida de FFO pueden proporcionar un beneficio o costo para nosotros ya que puede
posicionar nuestra deuda por debajo o por encima de nuestras futuras obligaciones.
Los gastos de desastres naturales que excluimos de nuestra definición de medida de FFO son
los costos que hemos incurrido.
Compensamos estas limitaciones al utilizar nuestras medidas FFO solo junto con el ingreso neto
antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS cuando tomamos nuestras decisiones. Esta
información debería leerse junto con nuestros estados financieros completos elaborados bajo las
IFRS. Para asistir a los inversionistas en compensar estas limitaciones, hemos reconciliado nuestras
medidas FFO en nuestros ingresos netos antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS.
Cobertura de Cargos Fijos es una medida financiera que no pertenece a IFRS que definimos como
los EBITDA Ajustados divididos entre el total de cargos fijos. Los cargos fijos consisten en los gastos
de ingresos netos ajustados por amortización de costos financieros y descuentos de deudas
(primas) e interés capitalizado. Utilizamos cobertura de cargos fijos para medir nuestra liquides.
Creemos que la cobertura de cargos fijos es importante y de utilidad para inversionistas porque
permite a los inversionistas de ingresos fijos medir nuestra habilidad para realizar pagos de
intereses sobre saldos de adeudos y para realizar dividendos a los titulares de nuestros CBFI.
Nuestros registros de cobertura de cargos fijos podrían no ser comparables con las coberturas de
cargos fijos que reportan otras compañías.
Mercados Globales, incluyen la logística de mercado de la Ciudad de México, Guadalajara y
Monterrey. Estos mercados están altamente industrializados y se benefician de la proximidad de las
carreteras, aeropuertos y centrales de ferrocarril principales.
Renta Neta Efectiva (“RNE”) es calculada al inicio de la renta usando el flujo estimado total que
será recibido por esta renta (incluyendo la renta base y rembolso de gastos) de manera anualizada.
El número por pie cuadrado es calculado dividiendo la renta neta efectiva anualizada por los pies
cuadrados ocupados de la renta.
Cambio de Renta Neta Efectiva representa el cambio de RNE de arrendamientos nuevos y
renovados que se firmaron durante el período, como se comparó la RNE en ese mismo espacio.
Utilidad Operativa Neta (“NOI” por sus siglas en inglés) es una medida financiera que no
pertenece a IFRS usada para medir nuestro desempeño operativo y representa el ingreso por las
rentas menos los gastos de las rentas.
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Notas y Definiciones
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Mercados Regionales incluye los mercados de manufactura de Tijuana, Reynosa y Ciudad Juárez.
Estos mercados son centros industriales para las industrias automotriz, electrónica, médica y
aeroespacial, y se benefician del amplio surtido de mano de obra calificada a costos atractivos y a
la proximidad de la frontera con los E.U.
Mismas Tiendas. Evaluamos el desempeño operativo de las propiedades en operaciones que son
de nuestra propiedad utilizando un análisis de “Misma Tienda” porque la población de propiedades
en este análisis es consistente período a período, eliminando de esta manera los efectos de
cambios en la composición de la cartera sobre medidas de desempeño. Hemos definido el
portafolio de mismas tiendas por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2016, como
aquellas propiedades que eran propiedad de FIBRA Prologis al 31 de diciembre del 2016 y que
iniciaron operaciones a más tardar el 1 de enero del 2015. Creemos que los factores que causan
impacto en ingresos de rentas, gastos de rentas y en el NOI en la cartera de “Mismas Tiendas”
generalmente son los mismos que los del total de la cartera en operaciones.
Nuestra medida para Mismas Tiendas es una medida financiera que no pertenece a IFRS que
comúnmente se utiliza en la industria inmobiliaria y se calcula iniciando con el ingreso de las rentas
y los gastos de las rentas de los estados financieros elaborados conforme a las IFRS. En la industria
inmobiliaria también es común y una expectativa de la comunidad de analistas e inversionistas que
estos números también se ajusten para remover ciertos elementos que no sean dinero en efectivo,
incluidos en los estados financieros elaborados conforme a las IFRS para reflejar una cantidad en
efectivo del Misma Tienda. Debido a que esto no es una medida de las IFRS, tiene ciertas
limitaciones como una herramienta analítica y podría variar entre las empresas inmobiliarias.
Lo siguiente es una reconciliación del ingreso arrendamiento, gastos de operación y NOI, como se
incluyó en estados de utilidad integrales, a los montos respectivos en nuestro análisis de portafolio
de mismas tiendas:
en miles de dó lares estado unidenses 2016 2015 C ambio (%)
Ingreso s po r arrendamiento :
Según estados de útilidad integral 45,428 42,886 Propiedades no incluidas en el portafo lio M ismas Tiendas y otros ajustes (a) (4,484) (1,866)
(A )
Ingresos directamente facturables del portafo lio M ismas Tiendas 1,291 1,256 Ajuste por nivelación de rentas (1,080) (1,539) Ingreso s po r rentas - M ismas T iendas - efect ivo 41,155 40,738 1.0%
Gasto s po r rentas:
Según estados de útilidad integral 6,006 5,964 Propiedades no incluidas en el portafo lio M ismas Tiendas y otros ajustes (a) (571) (264)
(B )
Gastos directamente facturables del portafo lio M ismas Tiendas 1,291 1,256 Gasto s po r rentas - M ismas T iendas - efect ivo 6 ,726 6 ,956 -3.3%
N OI:
Según estados de útilidad integral 39,422 36,922 Propiedades no incluidas en el portafo lio M ismas Tiendas y otros ajustes (a) (3,913) (1,602)
Ajuste por nivelación de rentas (1,080) (1,539) N OI M ismas T iendas - efect ivo ajustado 34,429 33,781 1.9%
Ajuste por nivelación de rentas 811 1,469 N OI M ismas T iendas 35,240 35,250 0.0%
P o r lo s tres meses terminado s el 31 de diciembre
(a) Para calcular el ingreso en Mismas Tiendas, se excluyen las comisiones netas de
terminación y de renegociación que nos permiten evaluar el crecimiento o disminución
de los ingresos por arrendamiento de cada propiedad sin tener en cuenta los elementos
que no son indicativos del desempeño operativo recurrente de la propiedad.
Ocupación Promedio en Mismas Tiendas representa el porcentaje promedio de ocupación del
portafolio de Mismas Tiendas para el periodo.
Estabilización se define cuando una propiedad que fue desarrollada ha sido completada un año
atrás o está 90% ocupada. Una vez estabilizada, la propiedad es movida a nuestro Portafolio
Operativo.
Rendimiento Estabilizado Estimado es calculado con el NOI asumiendo la ocupación estabilizada
dividido entre los Costos de Adquisición o ITE, según aplique.
Tasa de Capitalización Estabilizada igual a ingreso neto de operaciones estabilizado dividido
entre el costo total de adquisición. El NOI estabilizado es igual a doce meses de los ingresos brutos
de renta potenciales (renta base más gastos de operación recuperables) multiplicado por 95 % para
ajustar el ingreso a un factor de vacancia estabilizada de 5%, menos los gastos de operación
estimados. El costo total de adquisición comprende el precio de compra más 1) los costos de cierre
de la transacción, 2) todos los costos de diligencia, 3) gastos de capital inmediatos (incluyendo dos
años de mejoras a la propiedad y todas las comisiones de arrendamiento y mejoras del inquilino
requeridos para estabilizar la propiedad), 4) los efectos de asumir la deuda a mercado y 5) el valor
presente neto de renta gratis, en caso de que aplique.
Retención de Clientes son los pies cuadrados de todos los arrendamientos rentados por
arrendatarios existentes divididos entre los pies cuadrados de todos los arrendamientos terminados
y rentados durante el período que se reporta, excluyendo los pies cuadrados de arrendatarios que
incumplieron o compraron antes de la terminación de su arrendamiento, arrendatarios a corto
plazo y las rentas de pies cuadrados de mes a mes.
Costos de Rotación representan los costos incurridos en relación con la firma de un
arrendamiento, incluyendo comisiones de arrendamientos y mejoras del arrendatario. Las mejoras
del arrendatario incluyen costos por la preparación de un espacio para un nuevo arrendatario y
para la renovación de un arrendamiento con el mismo arrendatario. Excluye costos por la
preparación de un espacio que es rentado por primera vez (ejemplo: en una nueva propiedad de
desarrollo).
Inversión Total Estimada (“ITE”) representa el costo total estimado de desarrollo o expansión,
incluyendo la tierra, el desarrollo y los costos de arrendamiento. Se base en las proyecciones
actuales y está sujeto a cambios. Las transacciones en pesos se convierten a dólares
estadounidenses al tipo de cambio al cierre del periodo o a la fecha de inicio de desarrollo para
efectos del cálculo de desarrollo inicia en cualquier periodo.
![Poesias escogidas de Ricardo Gutierrez. Poemas: La fibra ...poesíasescogidas DE icARDOGutiérrez POEMAS: LAFIBRASALYA&E-LÁZARO poesíasLÍRICAS: ^LJ^IBRODELAS]_.ÁGRrMAS ^LJLlBRODELOSpANTOS.!i¡^](https://img.pdfslide.es/doc/110x75/612e2f1d1ecc51586942a708/poesias-escogidas-de-ricardo-gutierrez-poemas-la-fibra-poesasescogidas-de.jpg)
