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o trampa financiera?

Publicado en mayo de 2020

La hipoteca inversa: ¿Línea de vida financiera

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Introducción

P ara muchas personas mayores, obtener una hipoteca inversa será la última decisión financiera importante que tomarán.

Las hipotecas inversas no son adecuadas para todos o para cualquier situación. Si está considerando una hipoteca inversa, asegúrese de que sea 100% adecuada y que esté 100% cómoda con su decisión antes de seguir adelante.

Los proveedores de hipotecas inversas a menudo comercializan estos préstamos como una excelente manera de obtener dinero, sin tener una idea clara de sus riesgos. Un estudio de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de los Estados Unidos encontró que la mayoría de los anuncios de hipotecas inversas son falsos o engañosos. Antes de continuar con una hipoteca inversa, asegúrese al 100% de comprender los riesgos, que pueden incluir incumplimientos de préstamos, pérdida de beneficios públicos, juicio hipotecario y falta de vivienda, entre otros!

La legislatura del estado de California considera que los riesgos de las hipotecas inversas son tan graves, que ha exigido legalmente que los proveedores de préstamos ofrezcan a los prestatarios potenciales, una hoja de auto-evaluación de idoneidad. Este folleto contiene siete preguntas que debe hacerse antes de comprometerse con un préstamo hipoteca inversa.

Muchas personas mayores han sido trágicamente víctimas de la industria de las hipotecas inversas, a menudo depredadoras, y han perdido sus casas. A nivel nacional, uno de cada diez préstamos de hipoteca inversa está en incumplimiento. Es en su mejor interés, y en el interés de su familia y seres queridos, considerar las preguntas de idoneidad tan cuidadosamente como sea posible. La información y los recursos enumerados en este folleto están diseñados para ayudarle a asegurarse de que ha tomado la decisión correcta para su futuro.

Si encuentra útil este folleto, le pedimos que lo comparta con otros. ¡Ayúdenos a pasar la información!

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¿Qué es una hipoteca inversa?

L as hipotecas inversas son préstamos que permiten a los mayores de 62 años pedir prestado contra la equidad que poseen en su casa.

El pago del préstamo se debe pagar al fallecimiento del prestatario o cuando el prestatario se muda, o es ausente de la casa, durante 12 meses consecutivos.

Son préstamos sin recurso, por lo que solo la casa es la garantía garantizada para el pago. Debido a esto, el balance del préstamo nunca excederá el costo de venta o el valor de tasación de la vivienda cuando se vence el préstamo.

Las hipotecas inversas no brindan a los prestatarios el 100% de la equidad de la casa. Son préstamos compuestos muy costosos que devengan intereses. Los préstamos incluyen tarifas de apertura y requieren pagos continuos del seguro de préstamos que protegen al prestamista, no al prestatario.

Los prestatarios tendrán la responsabilidad constante de seguir pagando el seguro, los impuestos de la propiedad y el mantenimiento de la casa para que el préstamo permanezca en buen estado. El incumplimiento de estos pagos conducirá a incumplimiento y juicio hipotecario.

Las hipotecas inversas se diseñaron originalmente como una forma de acceder al dinero listo para personas mayores con deuda, que no tienen otras opciones.

Ahora se están promocionando como una forma de “vivir la buena vida”, hacer regalos a familiares y amigos, remodelar casas o jugar en el mercado de valores. Todo esto puede sonar muy divertido, pero tenga cuidado con las muchas inconveniencias. Las hipotecas inversas no son cajeros automáticos ilimitados. Hay un límite de capital que se puede extraer. Siempre pregúntese, ¿Qué hará cuando llegue al limite del capital disponible de su casa? ¿Cuál es su “Plan B”?

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Siete preguntas de considerar antes de obtener

un préstamo de hipoteca inversa

1. ¿Qué pasará con otras personas que viven en su casa después de que el prestatario fallezca o se mude?

• ¿Quién vive actualmente con usted?• ¿Qué harán cuando usted muera o se mude permanentemente de

la casa?• ¿Ha hablado acerca de esto con todos los que viven con usted o con

algún familiar? • Si sus herederos no pueden pagar el préstamo, la casa pasará a juicio

hipotecario.

Ejemplo:

C armen tomó prestado $200,000 y cuando falleció, el balance de su préstamo de hipoteca inversa era de $286,000 y se hizo efectivo

inmediatamente. Se suponía que el hijo discapacitado de Carmen, Mateo, que también vivía en la casa, heredaría la casa. Mateo no pudo recaudar $286,000 para pagar el préstamo. La casa entró a juicio hipotecario y Mateo fue desalojado.

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2. ¿Sabía que usted puede incumplir con una hipoteca inversa?

• ¿Qué hará una vez que haiga llegado a su límite de retiro de la equidad de su casa?

• ¿Tendrá los fondos para mantenerse al día con los impuestos, el seguro y el mantenimiento de la casa?

• ¿Tendrá la capacidad de financiar alojamientos alternativos, como la vida asistida?

Ejemplo 1:

S ara sacó una línea de crédito de hipoteca inversa a la edad de 65 años y comenzó a aceptar pagos mensuales. A la edad de 78 años,

Sara había alcanzado su límite de retiro de la equidad y todos los pagos se detuvieron. Ella vivía del seguro social y ya no podía permitirse cubrir sus costos. Ella se atrasó en sus impuestos de propiedad y seguro de préstamo. Ella incumplió con el préstamo y su casa se fue a juicio hipotecario.

Ejemplo 2:

C uando Juan tenía 71 años, sacó una hipoteca inversa, realizó un crucero por el mundo e hizo generosos regalos a sus hijos y nietos.

A los 85 años, la salud de Juan había disminuido hasta el punto en que necesitaba mudarse a un centro de asistencia. El saldo de su hipoteca inversa era de $350,000 y el valor del mercado de su casa era de $320,000. Juan ahora no tenía equidad en su casa, no tenía ahorros y no podía permitirse el lujo de mudarse a una vivienda asistida. Juan se vio obligado a mudarse a la casa de una de sus hijas.

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3. ¿Tiene la intención de utilizar la hipoteca inversa para comprar un producto financiero?

• ¿Qué tan líquido es el producto financiero que estás considerando? O sea, ¿que tan fácil es convertirlo en efectivo?

• ¿Cuáles son las tasas de comisión, las tasas de entrega y los cargos por servicio para el producto?

• La deuda de una hipoteca inversa probablemente superará la tasa de interés generada por cualquier producto financiero.

Ejemplo:

B enito falleció 10 años después de obtener una hipoteca inversa de $100,000 e invirtió los ingresos en una cartera de acciones. Tuvo

bastante éxito en sus inversiones y al momento de su muerte su cartera estaba valorada en $160,000. Desafortunadamente, al momento de su muerte, el saldo de su hipoteca inversa era de $206,000. Sus herederos no pudieron obtener los $46,000 adicionales para pagar el préstamo y tuvieron que vender la casa.

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4. ¿Ha considerado el impacto que un préstamo de hipoteca inversa podría tener en su elegibilidad para programas de asistencia del gobierno?

• Si se muda de su hogar (por ejemplo, a un hogar de ancianos) durante 12 meses consecutivos, vence la hipoteca inversa y es posible que deba vender su casa para pagar el préstamo.

• La ganancia de la venta pueden descalificarlo para recibir Medi-Cal.• Una hipoteca inversa interfiere con su capacidad de transferir la

casa y evitar un reclamo de recuperación de Medi-Cal.

Ejemplo:

F átima tuvo una mala caída y tuvo que ir a un hogar de

ancianos. Debido a que todos sus bienes estaban exentos con el fin de calificar para Medi-Cal, ella era elegible para beneficios del gobierno. Después de 12 meses en el hogar de ancianos, su hipoteca inversa se venció automáticamente y la casa tuvo que venderse para pagar el saldo. Después de pagar el préstamo, la ganancia restante de la venta la hicieron inelegible para Medi-Cal y tuvo que usar la ganancia neto de la venta de la casa, para pagar de su bolsillo el cuidado de su hogar de ancianos.

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5. Si tiene un cónyuge cuyo nombre no está en el título de la propiedad, ¿sabe que su cónyuge está etiquetado como “cónyuge no prestatario” sin derecho automático a permanecer en la propiedad después de su muerte o mudarse permanentemente de la casa?

Ejemplo:

C uando Jonás se mudó permanentemente a un hogar de ancianos a la edad de 77 años, su esposa Ivette, de 70 años, también vivía en

el hogar. Cuando Jonás obtuvo una hipoteca inversa a la edad de 62 años, Ivette solo tenía 55 años y no era elegible para tener su nombre en el préstamo. Tras la muerte de Jonás, el préstamo se venció y Ivette no tenía derecho a quedarse en la casa. Tuvo que mudarse fuera del estado para vivir con un pariente.

6. ¿Entiende lo que sucederá con su casa cuando muera o sea necesario mudarse de su casa?

Ejemplo:

C uando Elisa murió, su préstamo hipotecario inverso de $450,000 se venció y su casa entró en juicio hipotecario. Ronald, su cónyuge

no prestatario, no tenía los medios para pagar el préstamo como una suma global y el prestamista no estaba obligado a establecer un plan de pago con él. Al no poder satisfacer las demandas del prestamista, Ronald se vio obligado a vender la casa.

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7. ¿Ha explorado opciones menos costosas?

• Las alternativas a una hipoteca inversa pueden incluir líneas de crédito con garantía hipotecaria menos costosas, programas de diferimiento de impuestos sobre la propiedad, programas de ayuda del gobierno, reducción de vivienda o uso compartido de viviendas.

• ¿Ha considerado planes de préstamos familiares u otros arreglos contractuales?

Ejemplo:

E n lugar de sacar una hipoteca inversa de un prestamista comercial, Marvin hizo un acuerdo para pedirle prestado a tres de sus seis hijos

a una tasa de interés más baja. Al igual que un préstamo hipotecario inverso, utilizó el capital de su casa como garantía. Esto le permitió continuar viviendo en su hogar durante los últimos 5 años de su vida sin tener que pagarle la alta tasa de interés al prestamista comercial. Después de su muerte, la casa fue vendida y las ganancias se usaron para pagar su deuda a los hijos prestatarios, con intereses. El resto de la ganancia de la venta de la casa se dividieron en partes iguales entre los seis hermanos.

CONCLUSION

N o todos los préstamos de hipoteca inversa terminan en la pérdida de la casa. Para aquellos que no están preocupados por

dejar una casa a familiares o herederos, una hipoteca inversa puede ayudar a proporcionar ingresos suplementarios o apoyo financiero para mantener la casa mientras está vivo. Sin embargo, las hipotecas inversas pueden ser propuestas costosas para aquellos que buscan un fácil acceso de dinero. También pueden desencadenar un juicio hipotecario si no mantiene la propiedad o se atrasa con los impuestos de la propiedad y los pagos del seguro. Finalmente, pueden ser muy perjudiciales para quienes desean pasar la casa a la próxima generación.

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Más información y recursosCANHR – Programa de Protección de la Equidad de la Casa http://www.canhr.org/hepp/ (800) 474-1116

Oficina para la Protección Financiera del Consumidor https://www.consumerfinance.gov/consumer-tools/mortgages/(855) 411-2372

AARP Foundationhttps://www.aarp.org/money/credit-loans-debt/reverse_mortgages/1-800-209-8085

HUD’s HECM Programhttps://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmhome

Centro Nacional de Recursos de Vivienda Compartidahttps://nationalsharedhousing.org/ (802) 863-5625

Donde puede reportar fraude de hipoteca inversa

• Departamento de Bienes Raices de California www.dre.ca.gov/consumers/WhoDoYouCall.html

• Comisión Federal de Comercio https://www.consumidor.ftc.gov/articulos/s0192-hipotecas-inversas 1-877-FTC-HELP

• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) https://www.consumerfinance.gov/es/enviar-una-queja/ 1-855-411-CFPB o TTY/TDD (855) 729- 2372

• Departamento de Justicia del Estado de California https://oag.ca.gov/contact/consumer-complaint-against-business-or-company

Tel: (800) 474-1116Fax: (415) 777-2904canhrmail@canhr.org

www.canhr.org

Puede descargar una copia gratuita de este folleto en http://www.canhr.org/publications/Consumer_Pubs.html

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Copyright © 2020 Reimprimir solo con permiso.

Esta publicación fue financiada a través de una subvención del Colegio de Abogados del Estado de California.