Manual de Mantenimiento de Viviendas (Fontaneria y Electric Id Ad)

8/14/2019 Manual de Mantenimiento de Viviendas (Fontaneria y Electric Id Ad)

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CON

SEJERADEOBRA

SPBLICASYTRANSPORTES

Plan Andaluz

de Vivienda y Suelo

manual generalpara el uso, mantenimiento y conservacin

de edificios destinados a viviendas

m


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Manual General para el uso, mantenimiento y conservacinde edificios destinados a viviendas

Sevilla, 2001


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mmanual generalpara el uso, mantenimiento y conservacinde edificios destinados a viviendas

CONSEJERA DE OBRAS PBLICAS Y TRANSPORTESDireccin General de Arquitectura y Vivenda


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MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO

Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

EDITA

Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca.

Direccin General de Arquitectura y Vivienda

DIRECTOR DEL TRABAJO

Jos Conde OlivaAparejador. Jefe de la Seccin de Supervisin de la Direccin General

de Arquitectura y Vivienda de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes.

Profesor Asociado de la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla.

REDACCIN DEL TRABAJO

Fundacin Codificacin y Banco de Precios de la Construccin.

DIRECTOR DE EQUIPO DE TRABAJO

Antonio Ramrez de Arellano AgudoAparejador y Doctor en Ciencias Econmicas. Catedrtico de Universidad

del Departamento de Construcciones Arquitectnicas II con docencia

en la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla.

EQUIPO REDACTOR DEL TRABAJO

Julin Alonso Martn. Aparejador.ExGerente de Empresa Constructora.

Jos Conde Oliva

Rafael Esteve Gonzlez. Arquitecto Tcnico.Profesor titular de la Escuela Universitaria de Arquitectura

Tcnica de Sevilla.

Rafael Lucas Ruiz. Doctor Arquitecto.Catedrtico de la Escuela Universitaria de Arquitectura

Tcnica de Sevilla.

Fernando Quintanar Corts. Aparejador.Jefe de Seccin de Gestin de Obras del Servicio Andaluz

de Salud de la Junta de Andaluca.

Antonio Ramrez de Arellano Agudo

DISEO Y MAQUETACIN

Martn Moreno y Pizarro, S. L.www.mmptriana.com

FOTOMECNICA

Cromotex, S. A.

IMPRESIN

Grficas Urania, S. A.

Depsito Legal: MA-1.539-2001

N. de registro: JAOP/AV152001


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Presentacin

V

EN los ltimos aos se estn implantando nuevos modos de actuaren el mercado de la construccin, basados en sistemas de garan-

ta de calidad, que tratan de abarcar todas las etapas del proceso

edificatorio, desde la promocin y encargo del proyecto hasta el uso,

mantenimiento y conservacin del edificio, surgiendo as un nuevo

concepto por el que se va a regir el futuro de la calidad de la vivienda.

La reflexin sobre la calidad implica un termmetro de bienestar so-

cial y su discusin aparece cuando cuestiones cuantitativas van que-

dando resueltas. As, tras la necesidad imperiosa de edificar viviendas,

la Consejera de Obras Pblicas y Transportes se plantea apostar deforma decidida por la calidad. Una prueba evidente de ello son los ca-

ptulos especficos destinados a la Calidad de la Vivienda, tanto en el

II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo como en el III Plan, vigente en

la actualidad, que han dado como resultados trabajos de inestimable

valor a favor de la calidad integral, como este manual que se presenta.

La experiencia acumulada despus de varios aos en la rehabilita-

cin del parque residencial existente permite extraer, entre otras

conclusiones, que es imprescindible mantener y conservar el patri-

monio inmobiliario para optimizar recursos econmicos y aumentarel grado de satisfaccin de los usuarios. Para ello, es necesario un

cambio de mentalizacin tanto de las Administraciones Pblicas co-

mo de los usuarios, tcnicos y promotores que termine con la pasivi-

dad imperante respecto del uso, mantenimiento y conservacin de

los edificios de viviendas.


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PresentacinVI

Es preciso recuperar los ritos temporales del mantenimiento y conser-

vacin de la casa que an perduran en las sociedades ms tradicionales

(la limpieza del tejado, el encalado de las paredes, el encerado de los pa-

vimentos, la pintura de las puertas y ventanas, entre otros) porque la

ausencia en las ciudades de una cultura del uso y mantenimiento y la so-

ciedad de consumo, que no conduce a conservar sino a tirar y sustituir,

induce a creer que los edificios se construyen para durar eternamente sin

que debamos hacer nada por ellos y sin la intervencin mantenedora de

los usuarios para alargar en lo posible su vida til.Conviene no olvidar el consabido refrn espaol ms vale prevenir

que curar, pues, en efecto, los costes que conlleva el mantenimiento

y conservacin, y las actuaciones derivadas del uso y utilizacin ade-

cuada de los edificios suponen una inversin rentabilsima por los be-

neficios de todo tipo que proporcionan al usuario y a la sociedad.

Con la publicacin de este Manual la Consejera de Obras Pblicas y

Transportes trata de responder a los objetivos programticos del III Plan

Andaluz de Vivienda y Suelo y al mandato establecido por la Orden de la

Consejera de Obras Pblicas y Tranportes de 13 de noviembre de 2001,por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y

conservacin de los edificios destinados a viviendas, as como de asumir

los compromisos de impulsar la cultura del mantenimiento preventivo, in-

volucrar a todos los agentes intervivientes en el proceso y de poner a dis-

posicin de los usuarios de las viviendas los datos e instrucciones que les

permitan asumir sus obligaciones y responsabilidades de uso, manteni-

miento y conservacin, salvaguardando as sus legtimos derechos.

D. Concepcin Gutirrez del CastilloConsejera de Obras Pblicas y Transportes

MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS


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Orden de 13 de noviembre de 2001

por la que se aprueba el Manual Generalpara el uso, mantenimiento y conservacin

de los edificios destinados a viviendas(BOJA n 140 de 4 de diciembre de 2001)

VII

EL derecho de los espaoles a una vivienda digna y adecuada, con-sagrado por nuestra Constitucin en su artculo 47, obliga a los

poderes pblicos a promover las condiciones necesarias y a esta-

blecer las normas pertinentes para que se haga efectivo ese derecho.

Por lo que se refiere a Andaluca, con arreglo a lo dispuesto en el

artculo 13.8 de su Estatuto de Autonoma, nuestra Comunidad

Autnoma tiene competencia exclusiva en materia de vivienda,

siendo el Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las

actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo

1999-2002, la norma en cuyo Captulo II del Ttulo Preliminar, re-lativo a la calidad de las viviendas, su artculo 24 determina que el

promotor deber dar a los usuarios y a la comunidad de propietarios

los datos, documentacin de la obra ejecutada, documentos finales

as como los manuales de uso, mantenimiento y conservacin co-

rrespondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las normas y

modelos de contenidos que establezca la Consejera de Obras

Pblicas y Transportes. Igualmente, el artculo 25 de dicho Decreto

obliga a los usuarios a utilizar y mantener las viviendas y el edificio

de conformidad con las instrucciones de uso, mantenimiento y con-

servacin contenidas en los citados manuales, y a conservar y trans-

mitir los datos y documentacin final de obra, facultndose, en este

sentido, a la mencionada Consejera para que, a propuesta de su

Direccin General de Arquitectura y Vivienda, establezca, al respec-

to, las normas a aplicar.


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VIII

A su vez, y en este mismo sentido, la Ley estatal 38/1999, de 5 de no-

viembre, de Ordenacin de la Edificacin ha establecido, en su artculo

7, que a los usuarios finales del edificio se les entregar obligatoriamen-

te, adems de los documentos que enumera, la documentacin relativa

a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalacio-

nes, de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin. Esta do-

cumentacin constituir el Libro del Edificio, incluyendo el artculo 9.2

de la citada Ley entre las obligaciones del promotor, la de entregar al ad-

quirente, en su caso, la documentacin de la obra ejecutada o cualquierotro documento exigible por las Administraciones competentes, adems

del mandato concreto de conservar en buen estado la edificacin me-

diante un adecuado uso y mantenimiento. Igualmente, y como obliga-

cin de los usuarios, sean o no propietarios, establece el artculo citado

la utilizacin adecuada de los edificios, o de parte de los mismos, de con-

formidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas, pre-

cisamente, en la documentacin de la obra ejecutada.

En esta materia cabe recordar, asimismo, que en lo referente a la de-

fensa de los consumidores y usuarios la normativa estatal se pronuncia

en el sentido de que a la firma del correspondiente contrato todo ad-

quirente de vivienda tiene derecho a recibir, a costa del vendedor, las

correspondientes instrucciones de uso y conservacin, consagrndose

en nuestra normativa autonmica, y siguiendo la misma lnea, como

derecho de aquellos el que les sea facilitada toda clase de informacin

sobre la construccin y el trfico inmobiliario de viviendas en la

Comunidad Autnoma de Andaluca.

Por lo expuesto, respondiendo al mandato establecido en el citado

III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y conscientes de la necesidad de

impulsar la cultura del uso y mantenimiento preventivo, poniendo a dis-

posicin de los usuarios de viviendas los datos, informacin, documen-

tos e instrucciones precisas para salvaguardar sus legtimos derechos, de

modo que puedan cumplir sus obligaciones al respecto, se ha elaborado

el presente Manual para el uso, mantenimiento y conservacin de los



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ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL

IX

edificios destinados a viviendas, documento que ha sido sometido a au-

diencia de entidades, asociaciones y colectivos relacionados con la ma-

teria, habiendo emitido informe el Consejo de los Consumidores y

Usuarios de Andaluca.

En su virtud, con el fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el ar-

tculo 24.2 del Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan

las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo

19992002, y en ejercicio de las competencias atribuidas,

Dispongo

ARTCULO 1. Objeto

La presente Orden tiene por objeto aprobar el Manual General para

el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a vi-

viendas, que figura como Anexo a la misma.

ARTCULO 2. mbito de aplicacin

Esta Orden ser de aplicacin a las viviendas de titularidad pblica

y privada, de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilita-

cin integral, cualesquiera que sea su tipologa edificatoria, forma de

uso y rgimen de propiedad o tenencia que, dentro del mbito de la

Comunidad Autnoma de Andaluca, obtengan licencia de edifica-

cin a partir de su entrada en vigor.

ARTCULO 3. Instrucciones de uso y mantenimiento

1. Las instrucciones de uso y mantenimiento que los promotores de

viviendas debern proporcionar, antes de la entrega al uso de lasmismas, a cada usuario y a la comunidad de propietarios, estarn

formadas por el Manual General para el uso, mantenimiento y

conservacin de los edificios destinados a viviendas que se aprue-

ba por la presente Orden, y en el que desarrollar el Anexo 1 de


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ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL

XI

ARTCULO 6.

Otros manuales de uso, mantenimiento y conservacin de viviendas

1. Los manuales generales de uso, mantenimiento y conservacin

que, en su caso, elaboren los promotores de viviendas tedrn, co-

mo mnimo, la ordenacin, estructura, informacin, alcance y

contenido del Manual General que aprueba esta Orden, inclu-

yendo el desarrollo del alcance y contenido del Anexo 1 de di-

cho manual de acuerdo con lo estipulado con el mismo.

2. Previamente a su publicacin y entrega, los modelos de los cita-dos manuales generales as como suss posibles modificaciones co-

mo consecuencia de lo establecido en el artculo 6 de esta

Orden, habrn de presentarse en la Direccin General de

Arquitectura y Vivienda de esta Consejera para su correspon-

diente homologacin.

3. A tal efecto, una vez efectuadas las comprobaciones oportunas,

se reflejar, en los mismos la diligencia que acredite su adecua-

cin a los mnimos establecidos por el Manual General que

aprueba esta Orden.

DISPOSICIN FINAL PRIMERA. Habilitacin para el desarrollo de la Orden

Se faculta a la Direccin General de Arquitectura y Vivienda para

dictar las disposiciones necesarias para el cumplimiento y desarrollo de

la presente Orden.

DISPOSICIN FINAL SEGUNDA. Entrada en vigor

Esta Orden entrar en vigor al mes de su publicacin en el Boletn

Oficial de la Junta de Andaluca.

Sevilla, 13 de noviembre de 2001

D. Concepcin Gutirrez del CastilloConsejera de Obras Pblicas y Transportes


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SumarioIntroduccin 23

Objetivos 24

mbito de aplicacin 25

Contenidos 25

1. Actuaciones para la ocupacin del edificio 29

Entrega de llaves y documentacin 31

Altas, permisos y autorizaciones 36

Comprobaciones 38

Ocupacin efectiva de la vivienda 40

Puesta en marcha de la comunidad 45

2. Instrucciones de uso 47Espacios y actividades 51

Espacios privativos 51Dormitorios 51Saln 51Cocina 52Cuarto de bao 53Lavadero 54Armarios 55Balcones y terrazas 55

Garaje y trastero 56Espacios comunes 57

Portal y escaleras 59Patios 60Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinas 61Aparcamientos 62


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Otras actividades 63Limpieza 63Recogida de residuos 64

Elementos constructivos 66Cimentacin 66

Estructura 66

Fachadas 68Partes macizas 69Carpintera exterior, acristalamiento, persianas 69Rejas, barandillas y celosas 71

Divisiones interiores 72Paredes 72Carpintera interior 73

Cubiertas 75Revestimientos y acabados 76

Revestimientos verticales 77Revestimiento de suelos 79Revestimientos de techos 80Pinturas 81Barnices 82

Instalaciones 83Saneamiento 83

Fontanera 85Agua fra 86Agua caliente 92Desages 94

Electricidad 96

Pararrayos 106

Redes de tierra 107

Telefona 108

Televisin 108

Portero electrnico 108

Ascensores 109

Proteccin contra incendios 112

Gas 114Gas natural 114Gas butano o propano envasado 116Gas propano 118


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Trmicas 121Climatizacin 121Calefaccin 127

Ventilacin 129Extraccin de humos y gases 130

Equipamiento de usos domsticos 130Electrodomsticos 131Gasodomsticos 134

3. Instrucciones de mantenimiento 137

Aclaraciones sobre la terminologa utilizada 141Previsiones que hay que considerar 144

Elementos constructivos 146

Cimentacin 146

Estructura 146

Fachadas 147Paredes y revestimientos exteriores 147Carpintera y elementos de proteccin 147

Divisiones interiores 148

Paredes 148Puertas, mamparas y barandillas de escaleras 149

Cubiertas 149Azoteas 149Tejados 150Especiales (monteras y claraboyas) 151

Aislamientos vistos: trmicos, acsticos y contra el fuego 151

Revestimientos y acabados 152Solados 152

Piedras naturales y terrazos 152

Cermicos 152Alfizares, albardillas y remates 152Alicatados 153Guarnecidos y enfoscados 153Falsos techos 154Revestimientos de madera 154Pinturas interiores 154


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Instalaciones 155

Saneamiento 155Redes horizontales (arquetas y colectores) 155

Redes verticales (bajantes) 155Fontanera 156

Desages (aparatos, botes sifnicos y tuberas) 156Red de distribucin de agua fra 156Aparatos sanitarios 157Grupos de presin 157

Electricidad 159

Pararrayos 160

Redes de tierra 160

Telefona 161Televisin 161

Portero electrnico 161

Ascensores 162

Proteccin contra incendios 164Sistemas automticos de deteccin y alarma 165Sistema manual de alarma 166Extintores 166Bocas de Incendios Equipadas (BIE) 167Hidrantes 168Sistemas fijos de extincin: rociadores de agua, agua pulverizada,polvo, espuma, agentes extintores gaseosos 169Columnas secas 170Sealizacin y alumbrado de emergencia 170

Gas 171

Instalaciones trmicas 172Calefaccin 173

Instalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw (funcionamiento con gas) 173

Instalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw (combustibles clase C) 175

Instalaciones de calefaccin con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw 176

Red de distribucin de agua caliente 178Emisores de calor 178

Climatizacin 179Instalaciones de climatizacin con potencia trmica inferior a 100 kw 179

Instalaciones de climatizacin con potencia trmica entre 100 y 1.000 kw 180

Red de distribucin de aire 181


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Agua caliente sanitaria 182Instalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada inferior a 100 kw 182

Instalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw 183

Paneles solares 184Ventilacin 184

Urbanizacin interior 185

Pavimentos exteriores 185

Mobiliario 185

Jardinera 185

Sistemas de riego 185

Alumbrado exterior 186

Alcantarillado exterior 187

Abastecimiento de agua 188Piscinas 188

Programa esquemtico de mantenimiento 191

Inspecciones tcnicas del edificio 196

4. Medidas de proteccin y seguridad 197

Prevencin 199

Prevencin contra incendios y explosiones 199

Proteccin contra el robo 203Actuaciones en caso de emergencia 206

Ante un incendio 206

En caso de robo 208

En caso de explosin de gas 208

Actuaciones despus de un siniestro 208

5. Obras de reforma conservacin y reparacin 209

Observaciones generales 211Aprovisionamientos 212

Recomendaciones constructivas 213Asesoramiento tcnico 213

Obras que puedan afectar a la cimentacin o estructura 213


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Obras en cubiertas 214

Obras en fachadas 214

Obras y trabajos que afecten a paredes y particiones interiores 214

Obras y trabajos que afecten a techos y suelos 217Obras de instalaciones 218

Trabajos de pintura 219Yeso o escayola 219Cemento y derivados (enfoscados, hormigones, fibrocemento) 221Madera 223Hierro y acero 225

Medidas de seguridad y salud en el trabajo 226

Exigencias tcnicas y administrativas 226

Tipos de obras 227Requisitos para los distintos tipos de obras 229

6. El libro del edificio y la documentacin de la vivienda 231

El Libro del Edificio 233

Periodo de uso y conservacin del edificio. Documentacin 235

Registro de incidencias y operaciones de mantenimiento del edificio 235

Archivo documental del edificio 237

La documentacin de la vivienda 239

Periodo de uso y conservacin de la vivienda. Documentacin 240Archivo documental del periodo de uso y conservacin de la vivienda 241

Anexo 1. Informacin general 245

Tipos de vivienda 247La adquisicin de viviendas 248

El contrato de compraventa 248

Escrituras. Registro 249

Impuestos y gastos de transmisin 249


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Normativa aplicable 251Ordenacin de la edificacin: obligaciones, responsabilidades y garantas 251

Regulacin 251

Objeto y mbito de aplicacin 251Documentacin de la obra ejecutada 251Obligaciones de los agentes de la edificacin 252Responsabilidad civil de los agentes 252Garantas por daos materiales por vicios y defectos de la construccin 253

Proteccin y defensa de los usuarios 253Regulacin 253Informacin y datos a proporcionar 253

Plan andaluz de vivienda y suelo 254Regulacin 254

Modificaciones del proyecto de ejecucin de la obra 254Documentacin final de la obra 254Mantenimiento y conservacin: obligaciones de los usuarios 254Viviendas protegidas: prohibiciones y limitaciones de la facultad de disponer 254La rehabilitacin autonmica de viviendas 255

Viviendas de proteccin oficial 255Regulacin 255Calificacin definitiva 255Duracin del rgimen de proteccin 255Anejos inseparables de las viviendas 255Escrituras 255

Ocupacin de la vivienda 256Uso y destino de las viviendas 256Mantenimiento y conservacin 256Vicios y defectos de construccin 256Obras de reforma 256Bonificaciones tributarias 256Venta y arrendamiento de viviendas 257Extincin y descalificaciones 257Sanciones 257

Comunidades de propietarios 257Regulacin 257mbito de aplicacin 257Normas de la comunidad de propietarios 258El ttulo constitutivo de la propiedad. Las cuotas de participacin 258Elementos comunes del edificio 258Obligaciones de cada propietario 259Obras y actividades en la vivienda o local 260


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Obras de conservacin de la comunidad 260Nuevas instalaciones, servicios o mejoras 260Obras de reforma en el edificio 261

rganos de gobierno de la comunidad 261Nombramiento y funciones del Presidente y Vicepresidentes 261Nombramiento y funciones del Secretario y del Administrador 262Funciones de la junta de propietarios 262Asistencias y derecho al voto a la junta de propietarios 262Reuniones y convocatorias de la junta de propietarios 263Acuerdos de la junta de propietarios 263Libro de actas y contenido de las mismas 265Fondo de reserva de la comunidad 265Reclamacin a morosos 265Deudas de la comunidad frente a terceros 266

Complejos inmobiliarios 266Arrendamientos urbanos de viviendas 267

Regulacin 267Gastos generales y de servicios individuales 267Conservacin de la vivienda. Obras a cargo del arrendador 267Obras de mejora 268Obras del arrendatario 268

Accesibilidad y eliminacin de barreras arquitectnicas y urbansticas 269Regulacin 269Obras de reforma 269Medidas de fomento 269

Ascensores 269Regulacin 269Puesta en servicio 269Conservacin y mantenimiento 270Instrucciones de uso 270

Proteccin contra incendios 270Regulacin 270Objeto 270Instaladores 270Instrucciones de mantenimiento 270

Mantenedores 270Mantenimiento mnimo de la instalacin 271

Instalaciones de calefaccin, climatizacin y agua caliente sanitaria 271Regulacin 271Objeto y mbito de aplicacin 271Reformas de las instalaciones 271


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Garanta 271Reparaciones 272Inspecciones 272

Telecomunicaciones 272Regulacin 272Definiciones 272mbito de aplicacin 272Boletn y certificacin de la instalacin 273Obligaciones y facultades de los operadores y de la propiedad 273Continuidad de los servicios durante la modificacin de la instalacin 273Colaboracin de los propietarios con la Administracin 274Instaladores de telecomunicacin 274

Piscinas privadas de uso plurifamiliar 274Regulacin 274

Objeto y alcance del reglamento 274mbito de aplicacin 274Proteccin de los vasos 274Aseos y vestuarios 274Caractersticas del agua de las instalaciones 275Local de primeros auxilios y armario botiqun 275Residuos slidos 275Desinfeccin y desinsectacin 275Calidad y tratamiento del agua de los vasos 275Personal socorrista 275Libro de registro y control 276

Normas para los usuarios 276Obras de reforma 276Licencias de reapertura 276Inspecciones 276Infracciones y sanciones 276

Seguros 277

Seguro de incendios 277

Seguro de robo 277

Seguro de daos por agua 278

Seguro de responsabilidad civil 278Seguro multirriesgo de hogar 278

Diez consejos para estar seguros 279

Tributos y gastos 280Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) 281


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Servicios de atencin al usuario 281Instituciones y rganos de la Administracin 281

Delegaciones Provinciales de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes 281

Direccin General de Organizacin, Inspeccin y Calidad de los Servicios de la Consejerade Justicia y Administracin Pblica y Delegaciones Provinciales de la Consejera 282Direccin General de Industria, Energa y Minas de la Consejera de Empleoy Desarrollo Tecnolgico y Delegaciones Provinciales 282Direccin General de Consumo de la Consejera de Gobernaciny Delegaciones Provinciales de la Consejera 282Delegaciones Provinciales de la Consejera de Salud 283Defensor del Pueblo Andaluz 283Ayuntamientos 284Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor (OMIC) 284

Federaciones y asociaciones de consumidores y usuarios 285

Otros agentes y organismos relacionados con la vivienda 285

Anexo 2. Vocabulario 287

Bibliografa 295


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Introduccin

Introduccin23

AUNQUE el uso adecuado de los edificios y sus instalaciones as co-mo la conservacin y mantenimiento de los mismos resultan im-

prescindibles durante la vida til de los inmuebles, se configuran,

sin embargo, como una de las vertientes del proceso constructivo me-

nos evolucionado y con mayores problemas, por falta de conciencia-

cin de la propia sociedad y, consecuentemente, de los usuarios y dems

agentes intervenientes.

La escasa inquietud por el mantenimiento, caracterstica de los ltimos

tiempos, ha motivado que no se demande tal actividad, acordndonos de

ella solo en situaciones extremas, cuando lamentablemente no hay al-ternativa o cuando la reparacin constituye la nica salida posible.

Ejemplos que ratifiquen lo dicho pueden extraerse, sin dificultad, del en-

torno prximo donde cada uno vive y se relaciona. Cabe comprobar que

cuando en una comunidad de vecinos se trata de conservacin y mante-

nimiento preventivo el asunto no interesa y, la mayora de las veces,

cualquier propuesta suele ser rechazada. Sin embargo, si se produce un

dao o avera, la inversin necesaria se aprueba sin discrepancias.

Es preciso mentalizarse de que los beneficios de todo tipo que reporta

el mantenimiento y conservacin de las viviendas, justifican sobrada-mente los costes que su desarrollo conlleva, y que en muchos casos, el

uso y utilizacin adecuada de los espacios, elementos constructivos e ins-

talaciones supone, sin coste econmico alguno, alargar la vida de los edi-

ficios y sus instalaciones, contribuir a la mejora del entorno, conseguir

mayores niveles de confort y ahorro en los consumos de agua y energa.


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Introduccin24

Conscientes de ello, se ha redactado el presente manual con el que se

pretende contribuir a la cultura del mantenimiento, tratando de apor-

tar parte de los datos, informacin e instrucciones que son necesarias

para posibilitar el cumplimiento de los objetivos que perseguimos.

ObjetivosEl objetivo fundamental de este Manual no es otro que poner a dispo-

sicin de los usuarios de los edificios destinados a viviendas, las instruc-

ciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones asignadas a losmismos sobre el uso, mantenimiento y conservacin por la Ley de Orde-

nacin de la Edificacin, Ley de Propiedad Horizontal, III Plan Andaluz

de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Legislacin de

Viviendas de Proteccin Oficial y dems disposiciones sobre la materia.

La informacin, instrucciones, orientaciones, asesoramiento y reco-

mendaciones que se proporcionan persiguen como fines primordiales:

Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad

de las personas y bienes, tanto propios como ajenos a la edifica-

cin de que se trate. Contribuir a la mejora del confort y de la calidad de vida.

Propiciar el alargamiento de la vida til de la vivienda, el edifi-

cio y sus instalaciones.

Colaborar a la proteccin del entorno y del medio ambiente, es-

pecialmente en materia de limitacin de la contaminacin at-

mosfrica y molestias acsticas.

Garantizar el servicio de las instalaciones, mquinas, aparatos y

equipos cuidando de la eficacia de su funcionamiento.

Fomentar el ahorro en los costes de explotacin de los inmuebles,sobre todo en materia de consumos de agua y energa.

Servir de pauta y norma a seguir para la redaccin de las ins-

trucciones o manuales particulares que todo promotor debe en-

tregar a los usuarios de cada promocin especfica, como

complemento de este Manual General.



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INTRODUCCIN

Introduccin25

mbito de aplicacinEl presente Manual va dirigido a las edificaciones de viviendas de

cualquier tipo y, en consecuencia, tanto a los elementos, instalaciones y

espacios privativos de las viviendas como a los comunitarios. Contiene

informacin, instrucciones y recomendaciones que pueden ser aplica-

bles con carcter general a todos los edificios destinados a viviendas.

Bien entendido, que parte de las mismas solo sern de aplicacin a los

edificios que cuenten con los elementos, espacios e instalaciones a que

se refieren las instrucciones y recomendaciones especficas.En cualquier caso, la informacin y los datos que no figuren en este

Manual y sean necesarios para el uso mantenimiento y conservacin

de un edificio concreto, debern ser proporcionados por el promotor a

los usuarios en las instrucciones y manuales particulares que comple-

menten a las contenidas en el presente Manual.

ContenidosEl presente Manual comprende las siguientes partes:

1. Actuaciones para la ocupacin del edificioTrata de proporcionar pautas y recomendaciones relativas a las ac-

tuaciones a realizar por los usuarios y por la comunidad de propietarios,

con carcter previo a la ocupacin de las viviendas y de los elementos

y servicios comunes, comprendiendo: el acto de la entrega de llaves y

documentacin que ha de recibirse del promotor; asesoramiento sobrela tramitacin de altas, permisos y autorizaciones, para la puesta en ser-

vicio de las instalaciones; comprobaciones recomendadas tras la en-

trega al uso; operaciones a realizar en el momento de la ocupacin

efectiva y procedimiento a seguir para la puesta en marcha de la co-

munidad de vecinos.


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Introduccin26

2. Instrucciones de usoComprende las instrucciones y recomendaciones para el uso de los es-

pacios privativos y comunes, desarrollo de las distintas actividades, ele-

mentos constructivos e instalaciones, recogindose las descripciones y

definiciones de los elementos y componentes de los mismos, las limita-

ciones de uso y prohibiciones correspondientes, las precauciones y previ-

siones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza de

determinados elementos y, en suma, todos aquellos consejos de inters

que contribuyan a lograr los objetivos marcados en el presente manual.

3. Instrucciones de mantenimientoSe recogen, de forma sistemtica y ordenada, las instrucciones de man-

tenimiento y conservacin de los elementos constructivos e instalaciones,

establecindose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y compro-

baciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o

aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones de entretenimiento,

manutencin, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para

ello, se adopta la misma clasificacin y ordenacin de los elementos cons-tructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en deter-

minados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las

advertencias previas pertinentes. Concluye esta parte con un plan esque-

mtico en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.

4. Medidas de proteccin y seguridadSe facilitan una serie de medidas de proteccin y seguridad que com-

prenden orientaciones y recomendaciones de prevencin contra in-

cendios y explosiones y de proteccin contra robos, as como pautas einstrucciones relativas a formas de actuar en casos de emergencia.

5. Obras de reforma, conservacin y reparacinOfrece orientaciones y recomendaciones bsicas a tener en cuenta

para realizar, durante el periodo de vida del edificio obras de reforma y



29/304

INTRODUCCIN

Introduccin27

reparacin, comprendiendo tambin consejos sobre medidas previso-

ras y de aprovisionamiento, precauciones y prohibiciones, medidas de

seguridad y salud en el trabajo e informacin sobre las exigencias tc-

nicas y administrativas requeridas para cada tipo de obras.

6. El Libro del Edificio y la documentacin de la viviendaComprende las especificaciones relativas al alcance y contenido que

han de reunir el Libro del Edificio y la documentacin de la vivienda,

como archivo y registro del historial e incidencias tcnicas, jurdicas yadministrativas del edificio y de la vivienda, respectivamente.

AnexosEl Manual se completa finalmente con dos anexos:

Anexo 1. Informacin generalOfrece informacin general sobre normativa aplicable al uso, man-

tenimiento, rgimen de comunidad de propietarios, proteccin a los

usuarios, arrendamientos urbanos y viviendas de proteccin oficial,

completndose dicha informacin con orientaciones sobre seguros,

tributos y gastos aplicables a las viviendas y con datos referentes a ins-

tituciones de atencin a los usuarios de las mismas.

Anexo 2. VocabularioProporciona un diccionario correspondiente a la terminologa em-

pleada a fin de propiciar su mejor comprensin y utilizacin.

BibliografaContiene referencias al conjunto de publicaciones y textos que han

sido consultados o utilizados en la redaccin de las diferentes partes de

este Manual.


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29

Actuaciones parala ocupacin del edificioEntrega de llaves y documentacin

Altas, permisos y autorizaciones

Comprobaciones

Ocupacin efectiva de la vivienda

Puesta en marcha de la comunidad

1


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33/304

Actuaciones para

la ocupacin del edificio

Debe dejarse constancia

documental de la entrega

de llaves.

Entrega de llaves y documentacin31

LA adquisicin de una vivienda y el cumplimiento, por el com-prador, de su parte en el contrato, exige al vendedor promotor,

si hablamos de primera transmisin cumplir con su obligacin

de entregar el bien inmueble objeto de la transaccin, en las mismas

condiciones de calidad y construccin ofertadas.

La entrega de llaves es un acto formal en que el promotor hace entre-

ga, al comprador de una vivienda, de las llaves que le permitan la ocu-

pacin de la misma.

Debe dejarse constancia documental de este acto.

Junto con las llaves, o en algn momento anterior a este acto, el pro-

motor tambin entregar al comprador la documentacin que permita

al usuario la efectiva ocupacin de la vivienda y que le posibilite cum-

plir sus obligaciones sobre el uso, mantenimiento y conservacin. Los

documentos que debe recibir el comprador estn regulados por la nor-

mativa en vigor (ver Anexo 1, apartado de Normativa aplicable).

1

Entrega de llaves y documentacin


34/304

32

Vamos a enumerar aqu esos documentos, advirtiendo que todos ellos

deben estar en manos del usuario antes de iniciar la ocupacin efecti-

va de la vivienda y del edificio.

Al propietario de cada vivienda

Plano de emplazamiento de la vivienda con el conjunto de datos

que permita su identificacin dentro del edificio o grupo de vi-

viendas a que pertenezca.

Planos de la vivienda y sus anejos, si los tuviera, con el trazadode sus instalaciones.

Cdula de la calificacin definitiva, si se trata de Vivienda de

Proteccin Oficial VPO.

Licencia de primera ocupacin.

Boletn de la instalacin de agua potable.

Boletn de la instalacin de energa elctrica.

Certificado de la instalacin de gas, cuando el edificio est dota-

do de esta instalacin.

Autorizacin para la puesta en funcionamiento de instalacio-

nes trmicas (climatizacin, calefaccin y agua caliente) nece-

saria cuando la potencia trmica de la instalacin individual

supere los 5 kw.

Para actuacin en caso de emergencia:

Descripcin de las medidas de seguridad contra incendios con

que cuente el inmueble.

Instrucciones sobre evacuacin del inmueble.

Junto con estos documentos, tambin debe recibir el usuario:

Relacin de compaas suministradoras con los datos suficientes

sobre ellas que permitan al usuario establecer contacto para la

contratacin del servicio.

1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS

Entrega de llaves y documentacin


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ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO


Relacin identificativa de agentes intervinientes en la promo-

cin, proyecto, direccin y ejecucin de la obra.

Por otro lado, est previsto que el promotor le traslade y el usuario reciba:

Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre

aparatos, mquinas y equipos de que est dotada la vivienda.

Garantas y seguros que viniesen obligados por las estipulaciones

contractuales.

Y para terminar:

Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, inte-

gradas por:

Un Manual General (el mismo que tiene ahora en sus manos).

Las instrucciones particulares, donde se recojan aspectos con-

cretos (elementos constructivos o instalaciones) de su vivienda

que no han sido tratados en el anterior y que, por sus especiales

caractersticas, hagan necesario o conveniente formular reco-

mendaciones para el uso, mantenimiento y conservacin. Con

inclusin de las instrucciones relativas a mquinas, equipos y apa-

ratos, en su caso, instalados en la vivienda.

Copia de la pliza de seguro contra incendios vigente en el mo-

mento de la entrega de la vivienda, si tiene hipoteca.

Al representante de la comunidad de propietarios

Proyecto del edificio con inclusin, en su caso, de las modifica-

ciones aprobadas.

Relacin identificativa de los agentes intervenientes en la pro-mocin, proyecto, direccin y ejecucin de la obra.

Resultados de los controles de calidad realizados durante la

ejecucin de la obra (Libro de Control de Calidad).

Copia de la escritura de Divisin Horizontal y Declaracin de

Obra Nueva.

1


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Copia del Acta de Recepcin de la obra.

Copia del Certificado final de obra.

Licencia de ocupacin.

Modelos de estatutos y de reglamento de rgimen interno por los

que podra regirse la comunidad de propietarios.

Boletn para contratar el suministro de agua potable del edificio.

Boletn para contratar el suministro de electricidad del edificio.

Copia del certificado de la instalacin de acometida enterradade gas.

Certificado de instalacin de telecomunicaciones.

Boletn de instalacin de telecomunicaciones.

Autorizacin de puesta en servicio de la instalacin del ascensor

y copia del contrato de conservacin o bien justificacin docu-

mental de que el instalador del aparato ha presentado en la

Delegacin Provincial de Industria correspondiente, el expedien-

te tcnico, la declaracin de conformidad y las actas de ensayos

relacionados con el control final.

Certificado de la empresa que haya realizado la instalacin de

proteccin contra incendios.

Este certificado no se necesita para instalaciones que contengan

exclusivamente extintores.

Autorizacin para la puesta en funcionamiento de las instalaciones

trmicas del edificio (climatizacin, calefaccin y agua caliente).

Esta autorizacin slo se necesita para instalaciones con potencia

trmica superior a 5 kw. Copia del justificante de haber efectuado el pago de los derechos

de conexin a la red pblica de vertidos.

Solamente, cuando el edificio est situado en un trmino muni-

cipal que tenga establecida esta tasa.



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Relacin de compaas suministradoras de los servicios con que

est dotado el edificio.

Copia de la pliza de seguro para garantizar, durante diez aos, el

resarcimiento de los daos materiales causados por vicios o de-

fectos que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los for-

jados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que

comprometen directamente la resistencia mecnica y la estabili-

dad del edificio.

La prima deber estar pagada en el momento de recepcin de la obra. Copia de la pliza de seguro contra incendios.

Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre

los aparatos, mquinas y equipos de que est dotado el edificio.

Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, de la

misma forma que dejamos ya explicado para el propietario de

una vivienda.

Una vez recibida la documentacin del edificio terminado y de la

obra ejecutada, por el representante de la comunidad de propietariosy la documentacin de la vivienda ejecutada, por el propietario de

sta, ambos estn obligados a usar y mantener el edificio y las vi-

viendas de acuerdo con las instrucciones recibidas. Es conveniente,

tambin, ir incorporando a la documentacin proporcionada la que

se vaya produciendo durante el periodo de vida til y conservar y

transmitir, en caso de venta, el Libro del Edificio y la documentacin

de la vivienda a los sucesivos adquirentes.

Respecto del alcance y contenido del Libro del Edificio y de la docu-

mentacin de la vivienda, se recomienda leer la parte 6 de este Manual.

1


38/304


Altas, permisos y autorizaciones36

Una vez adquirido el dominio de la vivienda, se le recomienda que proce-

da a realizar con la mayor brevedad posible las siguientes actuaciones:

Contratacin de servicios (agua, electricidad, etc.).

Comprobacin del estado real de la vivienda y sus espacios anejos.

Como existe una considerable variedad de compaas suministradoras,

el propietario de una vivienda puede encontrarse con muy distintas

condiciones y exigencias por parte de aquellas. Sin embargo, lo ms

frecuente es que al efectuar la contratacin para el suministro de su vi-

vienda de agua, electricidad, gas o telfono, sea necesario presentar la

siguiente documentacin:

Escritura, contrato de compraventa o de arrendamiento.

Licencia de primera ocupacin.

Boletn de enganche o certificado de la instalacin. D.N.I. del contratante.

En relacin con estas contrataciones, consideramos de inters hacer las

siguientes advertencias:

Gas

Si su decisin fuera disponer en su vivienda de una instalacin de gas bu-

tano suministrado en bombonas, debe saber que slo un instalador auto-

rizado puede realizarla. Despus, dicho instalador emitir un certificado

que le permitir a usted hacer la contratacin con un distribuidor oficial.

Electricidad

La contratacin de este suministro tiene que ser suficiente para cubrir

las necesidades de la vivienda, pero no puede rebasar el mximo de po-

tencia previsto en el Boletn de la instalacin.

Altas, permisos y autorizaciones


39/304


Altas, permisos y autorizaciones37

El usuario podr contratar por una potencia menor a la mxima esta-

blecida para su instalacin pero, en este caso, la compaa suministra-

dora puede obligar a la instalacin de un limitador de potencia.

En el recibo que despus le pasar la compaa suministradora hay

un concepto por el que el usuario deber pagar una cantidad fija con

independencia del consumo: se trata de la potencia contratada. Es

por esto que debe ajustarse el valor de dicho trmino para evitar gas-

tos innecesarios.

En general se aconseja contratar por la suma que alcancen los apara-tos de mayor potencia y utilizacin simultnea redondeando al alza

sobre el consumo estimado.

Por ejemplo:

Si durante el invierno podemos tener 3 radiadores de 1.500 wa-

tios simultneamente enchufados a la red, son: 4,5 kw.

Para alumbrado y pequeos aparatos como TV, aspiradora etc.: 2,0 kw.

En total el consumo asciende a 6,5 kw.

Otra frmula puede ser:Sumar la potencia de todos los aparatos que se piensa instalar,y

aplicar a la suma un coeficiente de simultaneidad del 75%.

En todo caso, antes de suscribir la pliza o contrato con la compaa su-

ministradora, asesrese a travs de un instalador electricista autorizado,

la propia compaa o profesional competente, para elegir la tarifa y po-

tencia ms conveniente para su tipo de instalacin y consumo que

usted realice. Existen multitud de contratos y tarifas que le pueden re-

sultar beneficiosas, segn sus necesidades. La tarifa nocturna supone unahorro considerable.

Tambin debe saber que las empresas distribuidoras estn obligadas,

siempre que lo solicite el abonado, a efectuar el suministro de energa

de forma que permita el funcionamiento de cualquier receptor mono-

fsico de hasta 3 kw de potencia a la tensin de 220 voltios.

1


40/304

En algunos casos,

la factura por consumo

de agua se incrementa

en un porcentaje por el

concepto de recogida de

basuras y vertidos a la

red de alcantarillado.

38

Agua potable

Este suministro est generalmente encomendado a empresas munici-

palizadas o entidades pblicas similares. Y muy poco, (o nada) podr

hacer el usuario para variar una coma de las normas de contratacin

que tengan establecidas.

Advertencia: en algunos casos, la factura por consumo de agua se in-

crementa en un porcentaje por el concepto de recogida de basuras y

vertidos a la red de alcantarillado.

Tanto las viviendas como el edificio en su conjunto, habrn sido com-

probados previamente a la Recepcin de la obra, por el promotor y la

direccin tcnica de la misma. No obstante, es posible que existan pe-

queas deficiencias.

Por eso, incluso antes de tener en funcionamiento todos los servicios desu vivienda, debe proceder a la revisin in situ del estado en que real-

mente se encuentra. Se trata de hacer una serie de comprobaciones (que

no necesitan conocimientos tcnicos) del funcionamiento y de la situa-

cin aparente de los distintos elementos que componen el conjunto de

la vivienda y sus espacios anejos. Acaso pueda as detectar algunos deta-

lles defectuosos o anomalas de funcionamiento que deben ser reparados.

A veces el promotor, de forma unilateral, establece un plazo de varios

das para efectuar las comprobaciones y, en su caso, reclamaciones re-

lativas a las deficiencias reseadas.Es conveniente que la formulacin de las observaciones pertinentes se

efecte a la mayor brevedad, ya que , de lo contrario, las posibles defi-

ciencias detectadas podran imputarse a un hipottico uso inadecuado

de elementos e instalaciones. Todo ello sin menoscabo de los derechos

que legalmente asistan al usuario para reclamar las subsanaciones


Comprobaciones

Comprobaciones


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Una reclamacin fuera de

plazo podra dar lugar a su

rechazo, por considerar

que los defectos

apuntados fuesen debidos

al mal uso de elementos

e instalaciones.

Comprobaciones39

oportunas en los plazos establecidos (a tal efecto, consultar el aparta-

do Normativa aplicable del Anexo 1 de este Manual).

A continuacin ofrecemos una lista de posibles defectos:

Falta de algn elemento (o parte de l) de cuantos forman el con-

junto de las dotaciones que tiene la vivienda. A modo de ejemplo:

Grifos o alguna parte de ellos.

Mecanismos de electricidad; tapas de las cajas.

Manivelas de las puertas, embellecedores.

Rejillas de ventilacin.

Roturas, deterioros o manchas en algunos elementos como:

Puertas, ventanas, persianas y cristales.

Aparatos sanitarios y griferas.

Paredes, suelos, techos.

Pinturas en general.

Defectuoso accionamiento de elementos mviles:

Puertas, ventanas y persianas.

Grifos, llaves de paso y vlvulas.

Tras disponer de los suministros de los servicios contratados, es reco-

mendable hacer las siguientes comprobaciones:

Agua

Abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua suavemente

durante 15 minutos para que desaparezca la suciedad que pudieran te-

ner las tuberas. Verifique entonces el funcionamiento de todos los gri-

fos y llaves de corte (caudal, goteo, fugas). Compruebe el correcto

funcionamiento, en carga y descarga, de las cisternas.

Electricidad

Compruebe el funcionamiento del interruptor diferencial. Para ello,

pulse el botn de prueba y si no se dispara (salta) es que est ave-

riado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido contra deri-

1


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40

vaciones. De igual manera, verifique que la corriente elctrica llega a

todas las tomas (enchufes) y que los interruptores accionan correcta-

mente los puntos de luz (encendido y apagado).

Gas

Encienda, de una en una, la llama de los quemadores de los aparatos

que tenga instalados la vivienda, despus de abrir la llave de paso ge-

neral situada junto al contador.

Una vez realizadas todas estas operaciones a las que nos hemos referi-

do, su vivienda estar preparada para recibir los muebles y aditamen-

tos con los que usted ha pensando dotarla. Permtanos hacerle algunas

recomendaciones:

Aparatos elctricos

Si tiene que instalar aparatos elctricos, asegrese de que se co-

nectan en las tomas de corriente que corresponden a cada uno.

As, por ejemplo:

Cocina y horno elctrico, en la de 25 A.

Lavadora y lavavajillas, en las de 20 A.

Alumbrado, en las de 10 A.

Otros usos (frigorfico, aspiradora, etc. en las de 16 A).(Ver algunos de los tipos existentes en las fotografas 1, 2 y 3).

Para comprobar que la conexin es correcta, accione en cada caso el

PIA (Pequeo Interruptor Automtico) correspondiente del cuadro de

proteccin individual (ver pgina 97).




2. Enchufe de 25 A cuadrado.

1. Enchufe de 25 A circular.

3. Enchufe de 16 A.


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Ocupacin efectiva de la vivienda42

Son aconsejables para usos espordicos, tales como pasillos, interiores

de armarios, recibidores, etc. Debido a su ampolla transparente, este ti-

po de lmparas siempre es aconsejable utilizarla apantallada para evi-

tar que nos moleste la visin.

Lmparas halgenas. Podemos decir que se dividen en dos grupos, las

que precisan transformador (normalmente ya viene incorporado en el

aparato equipado con este tipo de lmparas), y las de ltima genera-

cin, que no lo necesitan.

En el primer grupo, estn englobadas las cpsulas y las minirreflectoras(dicroicas).

El segundo, de ms reciente aparicin, lo forman las denominadas de

doble envoltura o las de tipo parreflectoras, y se instalan como una

bombilla convencional, adems pueden ser manipuladas con los dedos

sin ningn problema.

La cualidad de todas las halgenas es su luz blanca y brillante, su du-

racin es superior a las bombillas convencionales y su calidad no de-

crece con el tiempo.

Son aconsejables para el alumbrado decorativo, en lmparas de pie o

para el resalte de todo tipo de objetos. Su potente luz hace que se pue-

dan utilizar con excelentes resultados como alumbrado indirecto en el

baado de paredes y techos, y en tareas como coser, leer

Alumbrado fluorescente. Este tipo de iluminacin es realmente ren-

table, comparado con la incandescencia convencional llega a econo-

mizar hasta el 80% en energa, y cuentan con una duracin casi 10

veces superior.

Es importante tener en cuenta que existen en el mercado distintosfluorescentes, dependiendo del lugar a iluminar, determinndose as, la

utilizacin de una u otra lmpara.

Donde sea importante la reproduccin de los colores, por ejemplo: en

la cocina, sala de estudio o zonas de descanso, debemos usar fluores-

centes de luz clida; estos son un poco ms caros pero a la corta com-



45/304


Ms del 20% del recibo

de electricidad se lo lleva

el apartado de alumbrado.

Por lo que si elige bien

su iluminacin se lo

agradecer su vista

y su bolsillo.

43

pensan, ya que aportan al entorno un alto grado de confortabilidad,

evitando en la piel ese color fro y blanquecino que dan los tubos co-

rrientes. En zonas de paso, exteriores, garajes, escaleras, etc. podemos

usar fluorescentes de luz estndar.

Son aconsejables para dar luz a aquellos lugares donde precise una ilu-

minacin semipermanente o con ms de 4 horas de uso diario: coci-

nas, pasillos, entradas, garajes, baos, zonas de trabajo y estudio, etc.

Bombillas ahorradoras. Donde cabe una bombilla normal, cabe una aho-

rradora. Tienen una duracin aproximada de 9 aos (10.000 horas de vi-da) llegando a economizar hasta el 80% de energa elctrica, aunque su

coste de adquisicin es bastante mayor. Son ideales para lugares donde se

necesite ms de 2 horas diarias de encendido, tanto en el interior como

en el exterior. Por su bajo coste pueden permanecer encendidas y actuar

como luz de vigilancia en pisos y chalets, en ausencias continuadas.

Antes de decidirse por cualquiera de estos productos:

Asesrese convenientemente y no olvide que ms del 20% del re-

cibo de electricidad se lo lleva el apartado de alumbrado. Por lo quesi elige bien su iluminacin se lo agradecer su vista y su bolsillo.

Adems de lo dicho hasta aqu con carcter general, le hacemos las si-

guientes recomendaciones para la iluminacin de diferentes espacios

de su vivienda:

1


Comparativo de equivalencias

Bombilla ahorradora de Equivale a una normal de

9 vatios 40 vatios

11 vatios 60 vatios

15 vatios 75 vatios

20 vatios 100 vatios

23 vatios 120 vatios


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Ocupacin efectiva de la vivienda44

Entradas, vestbulos y pasillos: es muy acertado disponer una

iluminacin central, no demasiado potente, con bombillas in-

candescentes y ampollas opalizadas. Tambin se puede obtener

iluminacin indirecta escondiendo en molduras prximas al

techo, tubos fluorescentes; o con lmparas halgenas orientadas,

dentro de apliques murales.

Salncomedor: la mejor solucin ser una combinacin de va-

rias fuentes de luz. Se puede pensar en un alumbrado general y en

complementos de gran flexibilidad (apliques de pared o lmparasde pie). En techos o paredes se pueden utilizar bombillas halge-

nas. Un foco de luz suave cerca del televisor causa menos fatiga

a los ojos. Con bombillas de suaves tonalidades se puede conse-

guir un ambiente relajante.

Dormitorios: la luz del dormitorio debe ser clida y agradable,

disponiendo de un suave alumbrado general y de focos de ilumi-

nacin acentuada para la lectura en la cama. Las bombillas de to-

nalidades suaves le proporcionarn un ambiente agradable.

Cocina: debido a la continua manipulacin de alimentos, en lacocina se precisa una adecuada cantidad y calidad de iluminacin.

Un buen alumbrado ayudar, adems, a mantener la seguridad y

el confort. Una luz directa con tubos fluorescentes adosados al te-

cho y situados en la zona central, ser siempre necesaria; pero

piense que tendr que resolver adems, la iluminacin de varios

puntos de trabajo: la encimera, el fogn, la mesa

Cuartos de bao: para el ambiente general es conveniente colo-

car un plafn en el techo con bombillas blancas. Para el espejo

se necesita mucha luz y poca sombra: por ello se recomiendan

bombillas opalizadas o soportes (para colocar las correspondien-

tes bombillas) que dispongan del cristal opal.

Bombonas de gas

Si va a utilizar bombonas de gas butano, le suponemos informado de la

forma de instalarlas. Pero, por si no fuera as, consulte las instruccio-



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Puesta en marcha de la comunidad45

nes que figuran en el apartado de Gas butano o propano envasado

de la Parte 2 de este Manual.

Amueblamiento

Se recomienda prestar atencin a algunos de los aspectos del amue-

blamiento de su vivienda:

Evite la ubicacin de muebles en zonas prximas a los huecos de fa-

chada que supongan un potencial riesgo de escalada por los nios.

Tenga tambin en consideracin posibles sobrecargas de peso quepuedan transmitir los muebles y su contenido a los forjados (vea a

tales efectos el apartado Estructura de la parta 2 de este Manual).

De anloga manera a como se ha expuesto para las viviendas, es nece-sario poner en funcionamiento el edificio con sus instalaciones comu-

nitarias y la comunidad de propietarios como entidad que agrupa a

todos los usuarios. Aqu le recordamos las actuaciones que deben lle-

varse a cabo para iniciar el funcionamiento de la comunidad:

Comprar un libro de actas (si antes no se lo han proporcionado)

y legalizarlo en el Registro de la Propiedad que corresponda, se-

gn la zona en que est ubicado el edificio.

Solicitar el N.I.F. en la Delegacin Provincial de Hacienda.

(Antes de dar los siguientes pasos, recomendamos la lectura del apar-tado Comunidades de propietarios del Anexo 1 de este Manual).

Convocar la Junta de Constitucin.

Nombrar a los cargos rectores.

Aprobar el presupuesto de gastos para la anualidad en curso.

1

Puesta en marcha de la comunidad


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Puesta en marcha de la comunidad46

Fijar las cuotas de participacin de cada propietario.

Facultar al Presidente o Administrador para formalizar la contra-

tacin de los servicios comunes correspondientes.

En relacin con este ltimo aspecto (contratacin de los servicios co-

munes), bueno ser repasar lo que ya hemos dicho en el apartado

Altas, permisos y autorizaciones. Por su especial relevancia, vamos

a referirnos aqu a la:

Puesta en marcha de los ascensoresEn el caso de que el ascensor haya sido dado de alta por el promotor y

por tanto, inscrito en el registro de aparatos elevadores con el nmero

correspondiente, el ascensor contar con la autorizacin de puesta en

funcionamiento, expedida por la Delegacin Provincial de la Consejera

competente en materia de Industria; por lo que slo ser necesario efec-

tuar el cambio de titularidad del aparato para ponerlo a nombre de la co-

munidad de propietarios, a cuyos efectos deber acudirse a la citada

Delegacin Provincial y presentar la copia de la autorizacin de puesta

en funcionamiento referida que le habr sido entregada por el promotor.En el supuesto de que en el momento de la entrega del edificio no ha-

ya sido otorgada la autorizacin de funcionamiento del aparato y que su

gestin corresponda a la comunidad de propietarios, sta deber pre-

sentar en la Delegacin de Industria correspondiente, el pertinente

contrato de mantenimiento suscrito por la comunidad de propietarios

con la empresa autorizada y la justificacin documental, que habr sido

entregada por el promotor, de que el instalador del aparato ha presen-

tado en la mencionada Delegacin Provincial de Industria el expe-

diente tcnico, la declaracin de conformidad y las actas de ensayosrelacionadas con el control final.

Es preciso aclarar que no es obligatorio que la empresa instaladora del

aparato deba ser la misma que aquella con la que se contrate el man-

tenimiento y conservacin, y que al vencimiento de cada contrato de

mantenimiento puede cambiarse a otra empresa autorizada.



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47

Instrucciones de usoEspacios y actividadesElementos constructivos

Instalaciones

2


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Instrucciones de uso

Las garantas con quecuente la vivienda y eledificio no cubren, entreotros, los daos causados

por el mal uso ni pormodificaciones u obrasrealizadas despus dela recepcin, salvo lasubsanacin de defectosobservados, en su caso,en la misma.

Instrucciones de uso49

EL derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que con-sagra la Constitucin trae de la mano la necesidad de promoverlas mejores condiciones para hacer efectivo ese disfrute por parte

de los usuarios de un bien tan complejo y duradero. Por eso, las ins-trucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, entreotros, los siguientes objetivos:

Evitar patologas

Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad.

Promover el ahorro de agua y energa, y no contaminar.

Propiciar la economa de mantenimiento, etc.

Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, demantener la validez de las autorizaciones, licencias, calificacionesotorgadas y las garantas contratadas en las plizas de seguros corres-pondientes, los espacios y dependencias integrados en una edificacinde vivienda no debern destinarse para usos distintos de los que tuvie-ran asignados por el proyecto.

Para cualquier cambio de uso o modificacin de las dotaciones, elemen-tos de construccin e instalaciones, ser necesario contar, previamente,con el asesoramiento e informes tcnicos pertinentes sin perjuicio desolicitar las licencias y autorizaciones correspondientes, y de la comuni-cacin a la compaa de seguros.

2


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50

En cualquier caso, el usuario de la vivienda debe tener muy claro queestas instrucciones de uso no tienen carcter de obligacin, pero que elmal uso le hace responsable de los daos que hubiera causado por elloy que:

Las garantas con que cuente la vivienda y el edificio no cubren, entreotros, los daos causados por el mal uso ni por modificaciones u obrasrealizadas despus de la recepcin, salvo la subsanacin de defectos ob-servados, en su caso, en la misma.

No obstante lo dicho, tambin debemos recordar que el usuario tieneque cumplir con determinadas obligaciones impuestas por disposicio-nes legales (VPO, Ley de Propiedad Horizontal, etc.) que contemplanesta materia con diferente perspectiva. (Al respecto, puede consultar-se el Anexo 1 de este Manual).


Instrucciones de uso


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INSTRUCCIONES DE USO 2

Los dormitorios deben

ventilarse diariamentepara renovar la totalidaddel aire que contienen.

Por motivos de higieney para prevenir posiblesincendios, no se debefumar en la cama.

Espacios y actividades51

El uso adecuado hace ms confortable la vivienda, evita su deterio-ro, mejora la seguridad y reduce los gastos de mantenimiento y el da-o ambiental.

Espacios privativosLa vivienda integra un conjunto de espacios privados en los que se desa-rrolla la vida familiar. Cada uno de esos espacios tiene entidad propia yha sido diseado para cumplir funciones especficas y bien diferenciadas.

DormitoriosPara dormir satisfactoriamente es importante mantener un control lu-

mnico y sonoro, as como condiciones ambientales adecuadas, en lashabitaciones destinadas a este uso. Diseadas para acoger a un deter-minado nmero de personas, (habitualmente 6 m2 para una persona;mnimo de 8 m2 para dos personas), pueden ver afectada su salubridady confort si se rebasa ese nmero.

Los dormitorios deben ventilarse diariamente para renovar la totalidaddel aire que contienen. Es aconsejable realizar esta operacin por lasmaanas y durante un tiempo de 30 minutos.

Por motivos de higiene y para prevenir posibles incendios, no se debe

fumar en la cama.

SalnLa utilizacin de una parte de esta habitacin como comedor, esbastante frecuente. Una buena distribucin de los espacios, de las

Espacios y actividades


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INSTRUCCIONES DE USO

No manipule aparatoselctricos (como mquinasde afeitar, secadores depelo, etc.) con las manosmojadas, ni estandodentro de la baerao bajo la ducha, ni cercade un chorro de agua.


En la cocina, generalmente se utiliza fuego para calentar los alimentos.En consecuencia, tome precauciones para evitar los incendios.Al respecto, se recomienda consultar la parte 4 de este Manual.

Cuarto de bao

En este recinto el consumo de agua, tanto fra como caliente, es considerable. Enconsecuencia:

Evite el derroche de agua en todos los aparatos.Vigile el funcionamiento de la cisterna del inodoro.

Utilice, si fuera posible, mezcladores automticos de agua fra ycaliente.

Cierre perfectamente los grifos despus de su utilizacin.

El ambiente hmedo del recinto puede producir humedades de condensacin. Para evi-tarlas o atenuarlas:

Facilite la correcta ventilacin del recinto.

Seque los grifos, mobiliario y paredes cuando estuvieran cubiertospor la humedad.

El contacto del agua con suelos y paredes propicia la aparicin de humedades de filtra-cin. Al objeto de evitarlas:

Vigile las fisuras de los revestimientos de suelos y paredes y procu-re tener bien selladas las uniones entre aparatos, suelos y paredes.

Procure secar cuanto antes el suelo mojado y evitar resbalones. Si nolo tuviera, es conveniente dotar a la baera de algn elemento anti-

deslizante en su fondo. Coloque tambin una barra para agarrarse.

Para la limpieza de aparatos sanitarios y grifera se recomienda el em-pleo de agua y jabn. No utilice productos abrasivos.

La proximidad del agua y la corriente elctrica es siempre peligrosa; yaunque la reglamentacin actual prohbe la colocacin de tomas de

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No tienda ropa en lugares

cercanos al paso deconductores elctricos.


corriente en la zona de influencia del bao y la ducha, deben extre-marse las precauciones para evitar accidentes.

No manipule aparatos elctricos (como mquinas de afeitar, secadoresde pelo, etc.) con las manos mojadas, ni estando dentro de la baera obajo la ducha, ni cerca de un chorro de agua.

Los aparatos sanitarios del cuarto de bao estn instalados para cum-plir con la funcin que tienen asignada y no deben ser utilizados paraotros menesteres:

No se suba encima del inodoro o del bid, emplendolos como es-calera para alcanzar algo: el aparato podra partirse o deteriorarsesu fijacin.

No apoye su cuerpo en el lavabo con todo su peso, pues podradesprenderse o romper las conexiones de suministro de agua ode desage.

LavaderoLa funcin de lavado se realiza en nuestros das, casi exclusivamente,en mquinas lavadoras movidas por energa elctrica en la mayora delos modelos. El secado puede hacerse mediante:

Mquinas secadoras.

Tendido de ropa, generalmente al exterior.

En el primer caso, se produce importante cantidad de vapor de agua ypara evitar condensaciones:

El recinto donde estuviera la secadora deber ventilarse con-venientemente.

Si la ropa se tiende al exterior:

Procure hacerlo en lugar no visible desde la calle y de forma queel agua desprendida no moleste a vecinos ni viandantes.

No tienda ropa en lugares cercanos al paso de conductores elctricos.



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No almacene sustanciasnocivas y peligrosas.


El planchado se realiza con planchas elctricas cuyo funcionamiento sen-cillo no presenta problemas, generalmente. Pero no deben olvidarse lospeligros inherentes a la utilizacin de la electricidad, y al fuego, que po-dra producirse por descuido. A tal efecto:

No mantenga enchufada la plancha, innecesariamente.

Utilice soportes no inflamables.

ArmariosAunque nos referimos especialmente a los llamados armarios empo-trados, la mayor parte de las siguientes recomendaciones sern igual-mente tiles para el caso de armariosmueble.

Todos los armarios necesitan una buena ventilacin.

En especial, los destinados a almacenar alimentos si son cerrados y nose procura su frecuente aireacin, se convertirn en un foco de putre-faccin y malos olores.

Hay armarios que pueden estar cerrados durante largos periodos detiempo: por ejemplo, los que guardan equipamiento (mantas, alfom-bras, etc.) y ropa (abrigos, gabardinas, etc.) de temporada. Adems deproteger estas cosas con productos contra los insectos, sigue siendo ne-cesario una frecuente ventilacin del habitculo.

No almacene sustancias nocivas y peligrosas.

Los medicamentos deben guardarse en lugar fresco y fuera del alcancede los nios, pero:

No almacene innecesarios productos de farmacia una vez finali-

zado el tratamiento para el que fueron prescritos.

Balcones y terrazasGeneralmente, se proyectan para disfrutar del ambiente exterior sinsalir de la propia vivienda; pero, lamentablemente, el uso deforma en

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En las terrazas y balconesdeben extremarse lasmedidas de precaucinpara evitar cadasal vaco, especialmente,las de los nios, y lasde objetos que suponganun peligro paralos viandantes.

No almacene productosinflamables.


numerosas ocasiones, el verdadero destino para el que fueron conce-bidos. Por eso:

No convierta sus balcones o terrazas en almacn o trastero.

Por su ubicacin en la fachada y, a pesar del uso privativo para cadavivienda, las terrazas y balcones tienen la consideracin de elemen-tos comunes del edificio salvo el caso de viviendas unifamiliares. Enconsecuencia:

No pueden realizarse reformas, aadidos o sustitucin de elementos,salvo acuerdo pleno de la comunidad y con la previa autorizacin delorganismo competente del Ayuntamiento de la localidad.

Aun dentro de su ms apropiada utilizacin, en las terrazas y balconesdeben extremarse las medidas de precaucin para evitar cadas al va-co, especialmente, las de los nios, y las de objetos que supongan unpeligro para los viandantes y otros perjuicios o molestias. Por ello:

No coloque mesas, butacas, jardineras y otros elementos decora-tivos que faciliten la escalada de la barandilla.

No site las macetas por fuera de la barandilla, ni en lugares enque no queden protegidas contra la cada.

Evite el riego en horas inadecuadas.

Garaje y trasteroEl aparcamiento debe hacerse, exclusivamente, en los emplazamien-

tos sealados para tal fin y de forma que no se impida o dificulte eluso del garaje por los otros convecinos.

En todo momento, hay que mantener expeditas las vas de entra-da y salida del garaje. Esta recomendacin se hace extensiva al ac-ceso desde la va pblica.

El mantenimiento de un bajo nivel de gases es un aspecto esencial pa-ra el buen funcionamiento del garaje. As pues:



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No obstruya ni obstaculice el sistema de ventilacin.

Mantenga encendido el motor de su automvil, dentro del gara-je, el menor tiempo posible. La acumulacin de gases por unacombustin defectuosa es altamente peligrosa.

Por motivos de seguridad y para evitar los riesgos derivados de posibles incendios y ex-plosiones, se recomienda:

Mantener limpio el garaje. Eliminar la presencia de grasas, acei-

tes y combustibles derramados.No almacenar productos inflamables, como neumticos, latas de

aceite, de gasolina, etc.

No fumar ni encender fsforos u otro tipo de llamas.

Para el trastero son de utilidad las mismas recomendaciones que se hicieron en el apar-tado de armarios. Y adems tenga en cuenta que estos espacios:

No deben ser utilizados como habitaciones.

Por el alto riesgo que conllevan:

El trastero no es un lugar adecuado para guardar la bombona debutano.

No almacene productos inflamables.

Espacios comunes

En las viviendas unifamiliares, los espacios a que nos referimos a con-tinuacin son de uso privativo.

Para todos los elementos de uso colectivo deben tenerse en consideracin estas mximas:

Utilizarlos sin dificultar ni impedir el uso por los dems convecinos.

Cuidarlos como si fueran de su exclusiva propiedad.

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Evite actividades queresulten molestas,especialmente enlas horas habitualesde sueo.


El trato correcto y las relaciones de buena vecindad contribuyen a me-jorar la calidad de la vida y a evitar conflictos.

Adems de las recomendaciones que ms adelante haremos en los correspondientes apar-tados, parece oportuno referirnos ahora a otras advertencias de carcter general, especial-mente encaminadas a sealar la importancia del cuidado de su propia vivienda para noproducir daos o molestias a sus vecinos:

Adopte sin reservas todas las medidas de prevencin de incendios

que le sean recomendadas.Mantenga en perfecto estado de funcionamiento las instalacio-

nes de su vivienda y especialmente las de gas y electricidad, cu-ya utilizacin descuidada conduce a peligrosas consecuencias(incendios y explosiones).

Procure evitar atascos, fugas de agua, descuidos (grifos abiertos,tapones de los desages puestos,) baldeos de suelos, etc., puespuede trasladar los daos a las viviendas de al lado y de los pisosinferiores al suyo.

Al deshacerse de los residuos, utilice bolsas cerradas y evite el de-rramamiento de lquidos. Si lleva esas bolsas hasta el punto de re-cogida pblica de basuras, no las deposite en la acera sino en elinterior del contenedor, y cierre la tapa de ste.

Evite actividades que resulten molestas especialmente en las ho-ras habituales de sueo. Si tiene alguna celebracin en su casaprocure hacerlo sin resultar enojoso para los dems convecinos.Modere el volumen de la msica y el tono de las conversaciones.

Tienda la ropa en los lugares destinados a tal menester, pero no lo

haga en las ventanas o terrazas que dan a la va pblica. Si el aguaque desprende la ropa mojada pudiera molestar a sus vecinos, seaprudente, evite abusos y prepotencia.

A la hora de sacudir las alfombras, cercirese con antelacin deque no va a producir molestias.



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No obstaculice lacirculacin colocandoobjetos que puedanestorbar el paso delas personas.


Cuidado con los animales! Si en su vivienda tiene, por ejemplo, unperro, el animal debe estar adiestrado para que sus ladridos no mo-lesten a los vecinos, haga sus defecaciones en el lugar adecuado y noproduzca destrozos en los bienes comunitarios. Debe llevarlo ama-rrado cuando atraviese con l zonas comunes del edificio.

Procure no dar portazos, adems de molestar a los dems, puedeproducir con ello averas y roturas.

Las recomendaciones sobre la utilizacin adecuada de determinados

elementos y espacios que pueden ser comunes (azoteas, ascensores, fa-chadas, etc.) se hacen en los apartados correspondientes a los elemen-tos constructivos e instalaciones que figuran ms adelante.

Portal y escalerasAmbos espacios tienen, generalmente, un mismo o parecido trata-miento constructivo en los suelos y paredes que delimitan su volumen.

Vea las recomendaciones que se hacen en los apartados corres-pondientes a estos elementos de la construccin.

Para todos estos espacios son de inters las siguientes recomendaciones:

No obstaculice la circulacin colocando objetos que puedan estor-bar el paso de las personas. La no consideracin de esta recomen-dacin podra tener graves consecuencias en casos de emergencia ynecesaria evacuacin del edificio.

No arroje papeles ni otros desperdicios al suelo. No manche lasparedes.

Procure que sus hijos no los tomen como lugar de juego, y que no

produzcan destrozos, ruidos u otras molestias, a su paso.Evite reuniones y molestias con gritos o ruidos en estos espacios.

Por motivos de seguridad:

La puerta de entrada o cancela debe permanecer cerrada. No abraa desconocidos.

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No se permite la apertura omodificacin de huecos, lacolocacin de extractores,la construccin decualquier aadido, etc., sinel asesoramiento tcnicopertinente y la autorizacinde la comunidad.


Por motivos de economa:

No debe pulsarse sistemticamente el automtico de la escale-ra, sino solamente cuando sea necesario. Adems de que aumen-ta la posibilidad de averas, el consumo indiscriminado de energaelctrica es un despilfarro.

Salvo para personas mayores, discapacitadas o con problemas de salud:

Se recomienda bajar por la escalera en vez de hacerlo en el as-censor. Se consigue un ahorro en el consumo de energa y, a ve-

ces tambin, una mejora del estado fsico de las personas.

PatiosPor su peculiar problemtica nos vamos a referir concretamente a losque se conocen como patios de luces comunitarios.

Para la correcta utilizacin de estos patios habrn de tenerse en cuenta las siguientes ob-servaciones:

Salvo que est especficamente diseado para ello, o no se dis-ponga de otro lugar para hacerlo, no debe utilizarse este espacio

para el tendido de ropa.Evite la cada de objetos porque puede producir daos a las per-

sonas, desperfectos en la solera o la obstruccin del desage.

El sumidero debe mantenerse limpio y libre de atascos para evitarel peligro de una posible inundacin. Conviene verter agua fre-cuentemente para asegurar el cierre hidrulico y evitar, conse-cuentemente, el paso de malos olores.

Las paredes que cierran el recinto tienen la consideracin de fachadas. En conse-cuencia:

No se permite la apertura o modificacin de huecos, la colocacinde extractores, la construccin de cualquier aadido, etc., sin el ase-soramiento tcnico pertinente y la autorizacin de la comunidad.

El mero hecho de que se pueda acceder a uno de estos patios des-de una vivienda no significa que sea de uso exclusivo.



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No arranque las flores.

No maltrate las plantasni permita que los nioslo hagan.


Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinasCuando una comunidad de propietarios dispone, dentro de los espaciosque le son propios, de una zona para el esparcimiento, descanso o en-tretenimiento en horas de ocio, cada uno de sus usuarios debe pensarque ese es el lugar ms apropiado para la comunicacin y convivenciacon el resto de sus vecinos, y donde se ofrece la mejor oportunidad demostrarse como ser social, que est unido a los dems por intereses co-munes muy bien definidos.

As pues, debe recomendarse:

Cuidar con especial esmero cuanto se haya dispuesto en esas zo-nas para la utilizacin por sus usuarios con fines ldicos, depor-tivos, o de simple entretenimiento y descanso.

Nos referimos a: juegos de nios, pistas deportivas, paseos, mobilia-rio (bancos, papeleras), instalaciones (iluminacin, farolas, riego).

Jardines

Los rboles, plantas y flores son elementos vivos que deben preservar-

se siempre en ese estado. De aqu la importancia de las labores de man-tenimiento, sin olvidar que el uso adecuado es fundamental para lasupervivencia de los jardines y el disfrute de su belleza. Por ello:

No arranque las flores. No maltrate las plantas ni permita que losnios lo hagan.

En algunos jardines privados se colocan letreros indicando: No se ad-miten perros en el jardn. Una advertencia que debe ser atendida. Losexcrementos de los animales no tienen que ir a parar al suelo del jar-dn de uso comn.

Piscinas

En el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso Colectivo (las piscinas per-tenecientes a viviendas unifamiliares o comunidades de vecinos con me-nos de 20 viviendas, no son objeto de este Reglamento), una parteimportante del articulado hace referencia a las condiciones higinicosa-

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En los aparcamientos noobstruya los accesos nidificulte las maniobras.Respete las zonasdestinadas a minusvlidos.


nitarias, medidas de seguridad, mtodos para tratamiento del agua, etc.,que debern conocer y poner en prctica los responsables, quienes, en ca-so de incumplimiento, podran incurrir en graves sanciones

Documents

Manual de Mantenimiento de Viviendas (Fontaneria y Electric Id Ad)