Manuel Godinez Serrano

8/18/2019 Manuel Godinez Serrano

1/108

Universidad de ColimaFacultad de Economía

Maestría en Ciencias Área: Valuación de Bienes

“Tasas de Capitalización de Mercado de casas habitacióntipo moderno medio en las colonias: Lomas Vista

Hermosa, Lomas de Circunvalación y JardinesVista Hermosa de la ciudad de Colima”

TESIS

Que para obtener el grado de

Maestro en CienciasÁrea: Valuación de Bienes

presenta:

Manuel Godínez Serrano

Asesor:

Lic. Carlos Antonio Pérez Torres, MA y MEC

Villa de Álvarez, Colima. Enero del 2000.


2/108

Colima Col.,17 de marzo de 1999

DR. ERNESTO RANGEL DELGADODIRECTOR DE LA FACULTAD DE ECONOMÍADE LA UNIVERSIDAD DE COLIMAPresente

Por medio de este conducto, me permito dirigirme a usted, de la manera masatenta posible, con la finalidad de comunicarle que el Trabajo Profesional " Tasasde Capitalización de Mercado de casas habitación tipo moderno medio enlas Colonias: Lomas Vista Hermosa, Lomas de Circunvalación y JardinesVista Hermosa de la Ciudad de Colima”, que presenta el Ing. MANUELGODÍNEZ SERRANO, para obtener el Grado de Maestro en Ciencias, ÁreaValuación de Bienes, ha sido concluido, de acuerdo a los requerimientosmetodológicos que para tal efecto se expresaron y los requisitos que marcan losreglamentos respectivos.

Sin otro particular por el momento, aprovecho la ocasión para enviarle un cordialsaludo.

Atentamente.

LIC. CARLOSAN

Ccp Ing. Manuel Godínez Serrano, Pasante de la maestría en valuación para suconocimiento.Ccp. Archivo


3/108

ÍNDICE

I Introducción

II ObjetivoIII Justificación

IV Metodología

1.- Marco teórico

1.1.- El valor

1.2.- Propósito de un avalúo

1.3.- Definición de avalúo1.4.- Principios básicos de la valuación de los bienes raíces

1.5.- Métodos aplicados en un avalúo

2.- Tasas de capitalización

2.1.- Tasas. Conceptos

2.2.- Tasa de capitalización

2.1.- El Criterio de la Comisión Nacional Bancaria2.2.- Método del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo

2.3.- Método Residual

2.4.- Método Inwood

2.5.- Método Hoskold

2.6.- Método de mercado

3.- Investigación de mercado3.1.- Comparables de ventas y rentas

3.2..- Deducciones

4.- Método propuesto para obtener la tasa del mercado

4.1.- Metodología

4.2 Obtención de la tasa de capitalización en las colonias Lomas Vista Hermosa,Lomas de Circunvalación y Jardines de las Lomas

1

46

9

14

15

15

1516

19

21

22

22

2525

31

34

36

38

4041

57

63

65

71


4/108

5.- Aplicación de la tasa de mercado

5.1.- Obtención del valor de capitalización

5.2.- Comparación de los tres criterios de valor 6.- Comparación de las tasas de capitalización

Conclusiones y recomendaciones

Bibliografía

Anexo: Modelo de regresión múltiple y la correlación.

75

76

8084

89

93

97


5/108

I.-INTRODUC


6/108

I.-INTRODUCCIÓN

En la actividad valuadora existen métodos con los cuales se obtiene la estimación del valor

comercial de un bien inmueble, así encontramos el método físico directo que está en función delcosto del mismo inmueble, el método de capitalización de ingresos o rentas que relaciona losbeneficios futuros de la renta de un inmueblecon su valor, y el método del mercado donde seconsidera el valor del inmueble en función de los valores de otros con características semejantes.

Desafortunadamente al hacer los avalúos de casas habitación, por el tipo de mercado de estosinmuebles y la situación económica que tenemos en nuestro país, el método de capitalización deingresos no nos soporta nuestro objeto del avalúo que es el de estimar el valor comercial, además

de que a la persona a la que va dirigido el avalúo al ver el rango de valores tan amplio ladesorientan en lugar de dirigirla con la cercanía de los resultados al valor comercial.

Por esto consideramos la importancia de contar con una tasa de capitalización de mercado enbase de utilizar datos de ventas y rentas de inmuebles comparables para tener resultados afines alhacer el avalúo.

En el presente trabajo de investigación se describen los criterios más usados y se propone unametodología para aplicarse.

En el capítulo 1 se expresan los antecedentes teóricos, desde el propósito de un avalúo, sudefinición, los principios económicos de la valuación y una breve explicación de los métodosaplicados al avalúo.

En el capítulo 2 se describen a detalle los métodos aplicados en la obtención de la tasa decapitalización aplicada a la valuación de bienes inmuebles indicando las ventajas y desventajas delos mismos.

En el capítulo 3 se hace la investigación de mercado en la zona norte de la ciudad de Colima.Primeramente obteniendo la información necesaria del vecindario, con los colindantes y servicioscon los que cuenta, para que en un futuro se le pueda dar seguimiento y determinar la etapa delciclo de vida en que se encuentre, pues ello influye en el valor de los inmuebles.

Posteriormente se obtiene la información más característica de los inmuebles sujetos de estudio,estén en venta o en renta, investigando a detalle las deducciones, para que todos estos datos seapliquen a la metodología propuesta.

2


7/108

En el capítulo 4, se describe a detalle la propuesta del Método para obtener la tasa decapitalización de mercado en la zona considerada utilizando tablas comparativas de ventas yrentas, explicando cada uno de los conceptos que en ellas se considere para la obtención de latasa de capitalización de mercado de cada inmueble y el representativo de la zona, para con estosvalores estimar el valor de capitalización del bien sujeto de avalúo.

En el capítulo 5 se presenta un ejemplo de aplicación de la tasa de mercado para obtener el valor de la capitalización de rentas y se hace una comparación de los tres criterios de valuaciónindicando también una comparación de los resultados obtenidos en el método de capitalización conla tasa de capitalización de mercado y la tasa de capitalización obtenida con el criterio del Arq.

Bravo Armejo.

En el capítulo 6 se hace una comparación numérica con un formato de rentas comparables decasas y se presenta una gráfica de las tasas de capitalización usadas tradicionalmente con la delmercado.

Finalmente, en los últimos temas se establecen las Conclusiones y Recomendaciones al estudio

presentado, la Bibliografía correspondiente y un anexo, donde se presenta un modelo de regresiónmúltiple y la correlación comparando la tasa obtenida del mercado con la tasa estimada mediantela recta.

3


8/108

II.- OBJETIVO


9/108

II. OBJETIVO

a) El de servir como trabajo de investigación para obtener el grado de Maestro en Ciencias en laespecialidad de valuación de bienes de la Facultad de Economía de la Universidad de Colima.

b) El de proporcionar un método para obtener una tasa de capitalización de mercado que permitetener realmente el valor de capitalización de un inmueble para el fin a que está hecho elavalúo, que es el de dar una opción de valor y no el de considerar el inmueble como unproyecto de inversión midiendo su rentabilidad (que no es el caso, sobre todo en casas

habitación).

5

Los objetivos que se pretenden con este trabajo son:


10/108

III.- JUSTIFICACI


11/108

III.-JUSTIFICACIÓN

En la valuación de un bien inmueble habitacional para obtener, entre otros propósitos el valor comercial, se consideran tres valores:

El valor físico o valor neto de reposición.El valor de mercado.El valor de capitalización.

Para obtener el valor físico de la construcción se multiplica la superficie construida por el valor unitario neto de reposición, el cual tiene la desventaja de que está en base a un valor unitario dereposición nuevo y de un demérito, el cual se ajusta a cada tipo de construcción, a juicio delvaluador. Al pretender mas precisión, se elaborarían presupuestos para cada inmueble a valuar, locual no sería práctico ya que nos llevaría demasiado tiempo al realizar un avalúo.

En el valor de mercado se tiene el riesgo de que por la falta de visibilidad del mercado no se tienenreferencias reales de las operaciones de compraventa, por lo que la información proporcionada sedebe de tomar con ciertas reservas, generalmente se tienen informes de oferta, por lo que no setiene un banco de datos confiables.

El proceso valuatorio que considera el enfoque de Capitalización de Rentas o ingresos, tiende aoriginarse de tasas poco fundamentadas, inclusive con valores estandarizados por ciertosmanuales de valuación, pero que en la realidad del mercado inmobiliario no tienen aplicación;aunado a esto, cabe recalcar que los inmuebles habitacionales tienen poco valor de renta,generando con esto que su valor de capitalización de ingresos sea por demás inferior a lo querealmente pudiera considerarse, si fuera el caso de un local comercial o de oficinas, todo esto por ser un inmueble de “uso”, no de “renta”.

Por tal motivo, el poder contar con una metodología que contemple las consideraciones actualesdel mercado inmobiliario nacional con todas sus características particulares de los bienesinmuebles habitacionales, hará que el trabajo valuatorio tenga una adecuada fundamentación.

Por lo tanto, para conocer el valor de capitalización de un inmueble es necesario determinar lastasas de capitalización de mercado, lo que nos permite tener una mayor fundamentación con unaadecuada correlación de los tres criterios de valor.

Es necesario, entonces, contar con una metodología que pueda proporcionar un fácil manejo de7


12/108

la información del mercado de rentas y ventas de inmuebles para obtener la tasa adecuada, quenos permita concluir el valor comercial del inmueble, independientemente de los otros dosenfoques de valuación, considerando la información del mercado actual y tomando los valores deventas y de rentas de los inmuebles comparables como base para encontrar el valor del inmueblesujeto de estudio.

8


13/108

IV.-METODOLOGÍA


14/108

IV.-METODOLOGÍA

La metodología que utilizamos en este trabajo fue de acuerdo a su fuente, objetivo y nivel: Mixta,

aplicada y comparativa, cumpliendo con todas las etapas marcadas por el método científico.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.En el avalúo de un inmueble para obtener el valor comercial, usamos tres métodos o criterios,siendo:l Método o criterio de costo o físico.l Método o criterio de mercado.l Método o criterio de capitalización de rentas.

De los métodos indicados, el método de capitalización de rentas considera a través de sudesarrollo la aplicación del ingreso neto anual y la tasa de capitalización. Para obtener esta tasa decapitalización se aplican los siguientes criterios:l Criterio de la Comisión Nacional Bancaria.l Método del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo.l Método residual.l Método Inwood.l Método Hoskold.l Método de mercado.

Los cinco primeros criterios no dan la tasa de capitalización representativa por el tipo de economíaincierta y de las fluctuaciones muy marcadas, por lo que no nos permite conocer el valor de lacapitalización real; el método de mercado requiere de una investigación en zonas similares deventas y de rentas de inmuebles, con las que se genera un banco de datos estadísticos que sirve

cuando se tenga que valuar un inmueble similar, sin embargo, es difícil conseguir la información deventas y de rentas de inmuebles que se den simultáneamente. En la localidad no se tienenestudios de mercado para determinar la tasa de capitalización de mercado.

PLANEACIÓN.La investigación requiere de una planeación con el fin de tener un trabajo adecuado, se programóinicialmente determinar el objetivo de la investigación, plantear las hipótesis necesarias;posteriormente, obtener la información actual en cuanto a la metodología existente, proponer la

nueva metodología de aplicación, diseñar de los instrumentos para la captura de los datos decampo y oficina, aplicar a la investigación de campo para obtener los datos de ventas y de rentasrealizadas y formar el banco de datos, procesar, analizar e interpretar la información obtenida. 10


15/108

ANTECEDENTES.Los criterios para obtener la tasa de capitalización son:l De la Comisión Nacional Bancaria.l Método del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo.l Método residual.l Método Inwood.l Método Hoskold.l Método de mercado.

Las fuentes de información de consulta fueron:

1 .- Libros de valuación. 2 .- Memorias de congresos nacionales.3 .- Boletines informativos de la especialidad.4 .- Cursos de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, a. C.

HIPÓTESIS.

Hipótesis general:"El valor de capitalización depende de la tasa de capitalización y de la renta neta”

Hipótesis de trabajo:El valor de la capitalización de un inmueble depende de la tasa de capitalización de mercado.a) El valor de capitalización de un inmueble depende de la renta anual.b) El valor de capitalización de un inmueble depende de la tasa de capitalización basada en las

condiciones de la zona y del propio inmueble.c) El valor de capitalización de un inmueble depende de las tasas de capitalización del terreno y

del inmueble.d) El valor de capitalización de rentas a perpetuidad de un inmueble depende de la tasa real y de

la depreciación de la construcción.e) El valor de capitalización de rentas a perpetuidad de un inmueble depende de la tasa real, la

tasa segura y la depreciación.f) La tasa de capitalización de mercado depende de los tipos de comparables de ventas y de

rentas.g) El valor de capitalización depende del porcentaje de deducciones.

11


16/108

Obtención de los datosPara formar nuestro banco de datos es necesario obtener información de varias fuentes como: elbanco de datos del propio valuador y de otros valuadores, asociaciones de valuación, registropúblico de la propiedad, notarios, inmobiliarias dedicadas a la venta y renta de casas, periódicos,revistas especializadas en el ramo, Internet y de la entrevista personalizada; considerando losdatos más importantes de los bienes: zona de donde se ubica, características físicas del bien yforma de venta y de renta, deducciones indicando quien realiza los gastos que se aplican alinmueble.

Elaboración de instrumentos.El disponer de formatos de captura de los datos para cada caso, y para el tratamiento de losmismos, requirió de un diseño que contemplará los aspectos necesarios para fundamentar elestudio de las tasas de capitalización y lograr un trabajo adecuado. Para eso se elaboraron formasde datos para el vecindario, otra para los inmuebles en venta y una más para los inmuebles enrenta.

Aplicación.Tomando como universo de estudio la zona norte de la ciudad de Colima, con las formas devecindario se procedió a recorrer los diferentes vecindarios de estudio para obtener los datoscorrespondientes a considerando desde su nombre o identificación, su localización, límitescolindantes, ciclo de vida del mismo, topografía, construcciones dominantes, características de loshabitantes, servicios y equipamiento urbano con que cuenta, distancias a lugares de importancia,vías de acceso al mismo, etc.En el caso de los bienes inmuebles comparables de ventas y de rentas, se procedió a obtener los

datos correspondientes a los mismos en los que se refiere al tipo de inmueble, monto de venta y dela renta, deducciones, áreas de terreno y construcción, y en general los datos requeridos en losformatos autorizados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Tratamiento de los datos.El formato de captura de datos del vecindario está diseñado para proporcionar la información demanera clara y específica para los fines para el que fue hecho, estos datos obtenidos de lainvestigación de campo tienen la finalidad de darle seguimiento al vecindario en cuanto a

determinar la etapa del ciclo de vida del mismo y de los servicios con los que cuenta.El formato de los inmuebles de venta y de renta nos da la información de los inmuebles de venta yde renta de tal forma que con las características indicadas claramente podemos tomar los

12


17/108

inmuebles con más comparables y nos permita hacer los ajustes correspondientes. Análisis de datos.El análisis de los datos de los vecindarios se llevó a cabo con la intención de ir observando los

cambios significativos que éste sufre y las fechas en que se realizan dichos cambios.Para los datos de los inmuebles de ventas y de rentas, éstos se analizarán en las formas, de talmanera que pueden ser catalogados, ajustados y utilizados con el fin de obtener resultadosconfiables.

Interpretación de resultados. Al hacer la comparación de las tasas del mercado y de las tasas particulares más comparables enfunción de la confiabilidad de la información, se pondera cada uno de los valores ajustados con el

fin de obtener un valor más acertado del sujeto a valuar.

Conclusiones.Habiendo obtenido de cada inmueble comparable la tasa de capitalización de mercadoconsiderando el precio de venta, la renta neta anual, áreas de terreno y construcción, edad,proyectos, ubicación, calidad y estado de conservación de la construcción, nos permite obtener conmayor certeza el valor de capitalización de rentas de inmuebles comparables con los del estudioen cuestión. Este valor será el soporte para conocer el valor comercial y la tasa que realmenteaporta el inmueble al propietario, pero sin tomarla en cuenta como un proyecto de inversión, encuyo caso sería aplicable otra tasa.

13


18/108

1.-MARCO TEÓRIC


19/108

1. MARCO TEÓRICO

1 .1 EL VALOREl concepto de valor* es el termino que más se discute en economía, porque toda la gente sabe loque es, sin embargo, es complicado definirlo.El valor es creado por la gente en función de cuatro fuerzas básicas que son: la utilidad, laescasez, la demanda y el poder adquisitivo.El valor generalmente se divide en dos categorías, que son: valor de uso y valor de cambio.El valor de uso es subjetivo y es imputable al dueño, en donde generalmente el dueño le asigna unvalor adicional al valor de mercado.

El valor de cambio es la capacidad de sustituirse entre si de los bienes y permite medirlos yequipararlos entre si, regula la conducta económica del productor y cuya unidad de medida es lamonetaria. El valor de cambio es igual al valor de mercado.

1.2 PROPÓSITO DE UN AVALÚO.

Comúnmente la gente ignora la finalidad para la que se realiza un avalúo y entra en el mercado debienes inmuebles sin tener el criterio adecuado para realizar una operación mercantil, por lo quegeneralmente deja de recibir lo que con justicia le correspondería. Aquí reside la importancia delavalúo.

Un avalúo tiene los siguientes propósitos: ayuda a decidir a los probables vendedores ocompradores sobre el precio de un bien inmueble, establece bases justas en el intercambio debienes raíces, determina la garantía en caso de un crédito o financiamiento y la justaindemnización en afectaciones, establece el pago de impuestos, para el reparto justo de lasherencias y en general, permite conocer el valor comercial para fines particulares.

Las personas cuando requieren un avalúo para alguno de los propósitos indicados anteriormente,recurren a un valuador para que mediante un reporte escrito les dé una opinión del valor delinmueble, y con esto, tener un parámetro que les permita realizar la operación adecuadamente.

1.3 DEFINICIÓN DE AVALÚO.

Un avalúo es una opinión fundamentada, analizada y presentada por escrito del valor de uninmueble a una fecha determinada, apoyada en una metodología e información adecuada demercado, aplicada por un perito valuador.* Todos los términos aplicados en este trabajo quedan comprendidos dentro del lenguajeutilizado en el campo de la valuación en nuespaís

15


20/108

1.4 PRINCIPIOS BÁSlCOS DE LA VALUACIÓN DE LOS BIENES RAÍCES.Para realizar adecuadamente un avalúo es necesario considerar e interpretar correctamente losprincipios básicos de la valuación de bienes raíces, tales como: Principio de Cambio, Principio de

Conformidad, Principio del Uso Consistente, Principio de Contribución, Principio de Progresión yRegresión, Principio de la Competencia, Principio de los Periodos Inclinantes y Declinantes,Principio de la Anticipación, Principio de la Sustitución y Principio del Mejor y Mayor Uso; porquede esto depende la congruencia entre el informe y la conclusión del avalúo.

A continuación presentamos cada uno de estos principios.

Principio de cambio.

El valor de los bienes raíces no es estático, cambia constantemente por diversos agentes físicos,económicos, políticos y sociales.

Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, aumentando su valor: inflación, mejoras en la zona,plusvalía, renovación, etc., o disminuyéndolo: deterioro: físico, económico o ambiental. Laobsolescencia funcional como el cambio del uso del suelo o reglamentos de construcción tambiénafectan el valor de los bienes raíces.

Principio de conformidad.Este principio se presenta cuando se da un nivel razonable de homogeneidad social y económica

(no idéntico sino semejante) de lo cual resulta el valor máximo de un bien raíz.

En la comercialización de desarrollos inmobiliarios, el máximo del valor se logra cuando los bienesinmuebles en una zona son relativamente similares en tipo, estilo, uso, calidad y tamaño.

Principio del uso consistente.El principio del uso consistente considera que una propiedad debe valuarse con el mismo uso paratierra y mejoras.

Las propiedades en transición a otro uso, no deberá valuarse considerando un uso para la tierra yotro para las mejoras, sino con el mismo uso para ambos.

Si las mejoras son consistentes agregan valor; si no, lo disminuyen.

Este principio es un corolario del conocido como el mayor y mejor uso. Su inadecuada aplicacióntiene lugar en aquellos casos en que se pretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso(comercial), mientras las edificaciones son valuadas con un uso diferente (residencial).

16


21/108

Principio de contribución.

En este principio de contribución se considera que el valor de las mejoras depende de lo queañade al valor de una propiedad y no de lo que cuesta. El costo de las mejoras no contribuye,

necesariamente, en la misma medida, al valor final de un bien raíz.El gasto excesivo o inadecuado de obras adicionales origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original más el de la inversión adicional. Análisis económicosprevios (costo-beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversiónrazonada y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.

En la selección de inmuebles comparables deberán aislarse los costos de las mejoras evitando queincidan en la determinación de los factores de homologación.

Principio de equilibrio.

Cuando los cuatro factores de la producción están en equilibrio, económico, y el valor del inmuebleestá en su punto más alto, es cuando existe una armonía entre la oferta y la demanda.

Un cambio súbito en la oferta y la demanda afectará el valor de los inmuebles. Las investigacionesdel mercado inmobiliario serán más confiables en un mercado activo en el que se observe unequilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones realizadas.

Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del mercadoinmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el comportamiento de la oferta y lademanda variaron en exceso, o disminución de la primera respecto a la segunda, o viceversa, losdatos de partida para la homologación conducen a resultados inconsistentes.

Principio de progresión y regresión.

Cuando se tienen dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de suasociación con la de mayor valor, dando como resultado un incremento en el de la propiedad demenor valor.

A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritará por la asociación con una de valor inferior.

Principio de la competencia.

La competencia sana genera negocio, la obtención de ganancias incrementa la competencia; perosi la ganancia es excesiva se produce una competencia ruinosa por el exceso de oferta. 17


22/108

Principio de los periodos inclinantes y declinantes.Este principio establece que los bienes raíces están sujetos a las siguientes etapas:

Integración o desarrollo: esta es la primera fase en el proceso de crecimiento de una vecindad o

zona y en la cual se presenta una actividad económica fuerte.Equilibrio o estado estático: después de un periodo de tiempo la zona llega a un punto deestabilidad durante el cual los cambios serán mínimos.Desintegración o retroceso: esta etapa se presenta cuando la zona pierde su deseabilidad.Esto puede ser causado por la edad, mal mantenimiento, cambio de inquilinos, cambio de uso, ocualquier otra circunstancia que cause que la zona se haga menos deseable al mercado.Renovación : cuando una zona esta en la etapa anterior y se le mejora la imagen urbana seaumenta su deseabilidad revitalizándose el mercado.

Principio de la anticipación.En los bienes inmuebles el valor presente es una medida de los beneficios futuros anticipadostanto tangibles como intangibles. Es la base del método de capitalización de rentas que consideralo que un inversionista estaría dispuesto a pagar por un inmueble si previamente considera el valor presente de las rentas que percibirá en el futuro.

Principio de la sustitución.Cuando dos o más propiedades de utilidad semejante están disponibles, la de menor preciorecibirá la mayor atención y generalmente se venderá primero. En otras palabras, nadie pagarámás dinero por una propiedad de utilidad semejante a otra, pudiendo pagar menos.

Este principio es considerado la base de los métodos físico o directo y de mercado.

Principio del mayor y mejor uso.

Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que puede ser o no ser, eluso que tenga en el momento del avalúo, considerando también que debe ser el uso legal de latierra.

Cuando se tiene construcciones inadecuadas, éstas demeritan el valor del terreno por lo quedichas construcciones bajo este principio carecerán de valor y además se deberá tomar en cuentael costo de la demolición y descontarlo al valor del terreno.

18


23/108

1.5 MÉTODOS APLICADOS EN UN AVALÚO.

Tres son los métodos que se aplican en un avalúo para obtener el valor comercial de un bien

inmueble:El método físico o directo.

El método físico o directo está basado en el principio de la sustitución (nadie pagará por uninmueble más de lo que costaría reponerlo).

El método físico o directo consiste en obtener:

l El valor del terreno multiplicando el valor unitario del terreno por la superficie y por un factor de

eficiencia.l El valor de la construcción se obtiene al multiplicar el valor unitario de la construcción por la

superficie de la construcción por un factor de eficiencia ( edad, estado de conservación)tomando en cuenta en la construcción los elementos accesorios e instalaciones especiales.

El valor físico se obtiene al sumar el valor del terreno más el valor depreciado, en su caso, de laconstrucción.

Método de mercado.Este método es llamado también de comparación directas de ventas y consiste en comparar propiedades semejantes vendidas en el mercado.

El procedimiento para el método de mercado es el siguiente:

l Investigación de mercado sobre operaciones y ofertas de inmuebles similares, consulta enbanco de datos: personal, del instituto de valuación y de otros valuadores.

• Comparación con inmuebles valuados de características similares.l Análisis y ponderación de la información.l Homologación de comparables.l Estimación del valor.

Método de capitalización de rentas a perpetuidad.El método de capitalización de rentas a perpetuidad está basado en el principio de la anticipación(el valor de un inmueble es una medida de los beneficios futuros).

19


24/108

El procedimiento es el siguiente:

l Determinar las rentas brutas mensuales reates o de mercado.l Calcular el porcentaje de vacíos y deducciones.l Determinar la renta bruta neta mensual restando los vacíos y las deducciones.l Calcular la renta neta anual.• Obtener la tasa de capitalización aplicable al caso.l Obtener el valor de capitalización dividiendo la renta neta anual entre la tasa de capitalización.

En este método, como se observa, se requiere la obtención de la tasa de capitalización, la cual sepuede determinar por los criterios que se presentan en el capítulo siguiente.

20


25/108

2.- TASAS DECAPITALIZACIÓ


26/108

2-TASAS DE CAPITALIZACIÓN

Como ya se señalo anteriormente para estimar el valor comercial de un inmueble tomamos encuenta tres métodos, uno de los cuales es el de capitalización de rentas, en el que se requiere latasa de capitalización, la cual se obtienen con alguno de los criterios que presentaremos en estecapítulo.

2.1 TASAS. CONCEPTOS.

Una tasa es una razón o porcentaje de una cantidad con respecto a otra, generalmente se usan enoperaciones monetarias. Las tasas mas conocidas son:

La tasa de interés es la aplicada en operaciones comerciales, determina el interés a pagar.

La tasa activa es la que las sociedades de crédito cobran a sus clientes por concepto de un crédito.

La tasa pasiva es la que las sociedades de crédito pagan a sus clientes por concepto de unainversión.

La tasa nominal depende del interés simple.

La tasa efectiva resulta de capitalizar la tasa nominal.La tasa real representa la utilidad neta de una inversión de capital en una institución de crédito ydepende de la tasa efectiva y la tasa inflacionaria.

2.2 TASA DE CAPITALIZACIÓN

La tasa de capitalización es igual a la tasa de rendimiento de capital invertido obtenido de larelación de los productos financieros entre el capital invertido. En el caso del negocio dearrendamiento de inmuebles, a la tasa de capitalización se le llama tasa de capitalización de rentasy se obtiene de la relación de la renta neta anual entre el valor comercial.

22


27/108

TASA = PRODUCTOS FINANCIEROS/ CAPITAL INVERTIDO

TASA = RENTA / VALOR COMERCIAL

PRODUCTOS FINANCIEROS/ CAPITAL INVERTIDO = RENTA / VALOR COMERCIAL

A continuación se presentan algunas opiniones sobre la tasa de capitalización de inmuebles devaluadores argentinos y mexicanos.

Mario E. Chandias, indica:“Establecer la tasa de interés que se considere equitativa es el problemamás delicado del método indirecto. La renta efectiva es fácilmente calculable en tanto se dispongande datos precisos; no ocurre lo mismo con el valor de la tasa que resulta formado por la

convergencia de complejos elementos y para cuya determinación no hay mas método que el criterio propio y la propia experiencia.

Si bien es cierto que no existe fórmula o regla que establezca de un modo seguro el valor de latasa, puede hacerse alrededor de ella una serie de consideraciones que permitan orientar al tasador sobre los factores que hacen legítimo su aumento o disminución.

La tasa depende de/ tipo de edificio, definido por la calidad material y funcional, la duración, laubicación y la zona.

En resumen, la tasa dependerá de las condiciones que dan seguridad a la renta y la hacenduradera. ” (1)

Dante Guerrero, señala: “respecto a la tasa de interés a aplicar al capital inmobiliario, hay que tener en cuenta que se trata de un capital que no sufre /as contingencias de la desvalorizaciónmonetaria, y que una vez utilizado por el locatario es devuelto al locador con un valor total, sinverse afectado por la perdida del poder adquisitivo de la moneda, salvo la pequeña desvalorizaciónfísica operada con el tiempo, y cuya influencia es mínima y puede ser calculada. Surge de ello que

la tasa a aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usada en prestamos de monedas

(1) E. Chandias Mario, Tasacion de Inmuebles Urbanos, Argentina, Editorial Alsina, 1954, pág. 134 ,135, 136 23


28/108

fuertes e invariables. Pretender réditos semejantes a los préstamos hipotecarios o comunes, esdesconocer que las elevadas tasas que se aplican en este tipo de préstamos son la suma del interés puro más un porcentaje de seguro contra la inflación. ”(2)

Gerardo Guajardo Valadez, dice: “Esta tasa de rendimiento en el caso de inmuebles en renta, esdiferente a las tasas de inversión de capital, ya que cuenta con más variables, como la inflación y ladepreciación, por lo que es necesario realizar su análisis tomando en consideración todas lasvariables que intervienen. ” (3)

Luis F. Cuéllar Ulloa, indica:“Del análisis comparativo de los mercados de dinero y de inmuebles,se observó la importante relación entre los factores externos de la economía y la valuación de losbienes raíces. En este orden de ideas, es evidente hacer notar que la falta de estabilidad en la

economía de un país y su repercusión en las tasas, en la inflación, en la convertibilidad de sumoneda con respecto al dólar, etc., propician una confusión en la determinación de una tasa deinterés adecuada, elemento fundamental en el enfoque de Capitalización de Rentas, de cuyacertidumbre depende la bondad del procedimiento.” (4)

La tasa de capitalización es un elemento fundamental para obtener el valor de capitalización derentas, sin embargo, considerando las opiniones vertidas por los valuadores anteriormentemencionadas, nos damos cuenta de lo difícil que es definir el criterio adecuado para obtener la tasade capitalización, por lo que considero de fundamental importancia tomar siempre en cuenta elentorno económico y el objeto del avalúo.

Los criterios mas usados para obtener tasas de capitalización aplicables al método decapitalización de rentas en los avalúos de bienes inmuebles son:

Criterio de la Comisión Nacional Bancaria.Método del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo.Método Residual.Método Inwood.Método Hoskold.Método de mercado.

(2) Guerrero Dante, Curso de Valuaciones, México, Editorial i.m.v. de Jalisco 1992, pág. 174.(3) Guajardo Valadez Gerardo Ing., Memoria de la XXXI Convención Nacional de IMV, Edit. SETIC,1995, Pág.7(4) Cuéllar Ulloa Luis F. Apuntes de Principios de Capitalización de Rentas, 1996. Pág. 15

24


29/108

2.3 EL CRlTERIO DE LA COMlSlÓN NACIONAL BANCARIA.La Comisión Nacional Bancaria en la circular 1201, disposición novena, indica:

“Para determinar el valor de capitalización de un inmueble, deberán considerarse los siguientes

elementos: renta real, o en su defecto, renta óptima o renta estimada, indicando el motivo por el que se fijan éstas dos últimas, debiendo determinarse en forma unitaria y para cada tipo deconstrucción apreciado; deducciones por vacíos, impuestos, servicios y demás gastos generales,debidamente fundamentados; la tasa de capitalización fundada en: la edad, vida probable,uso, estado de conservación, deficiencias en la solución arquitectónica, constructiva, de instalaciones, zona de ubicación y otros”.

En base a lo anterior se observa que no se nos indican valores máximos o mínimos de la tasa de

capitalización, la que se deja a criterio del valuador para que obtenga su valor considerando losconceptos indicados.

Carlos Larios González comenta lo siguiente: “La Comisión Nacional Bancaria indica que estastasas pueden variar de un 6.5 % a un 15 % anual. Pero en Guadalajara, Jal., diversos bancos

ponen objeciones cuando ésta no está entre un 8 % y un 12 % anual. De todas formas, paraencontrar la tasa que deba emplearse en un caso concreto, indica que deberá de tenerse encuenta del inmueble su edad, ubicación, calidad de proyecto, competitividad, seguridad del ingreso, vida útil remanente, utilidad neta, relación entre el valor de las construcciones y el valor tota/ del inmueble, etc., y especifican que cuando estas variables sean favorables al inmueble, lastasas serán bajas e irán subiendo al irle siendo desfavorables, (guía Bancomer, pág. 51). ”(5)

El Criterio se presta a que cada valuador le dé una interpretación muy particular, de forma que sepuede jugar con los números sin fundamentarlos adecuadamente. Dándole libertad para quesegún su criterio, califique a cada uno de los concepto, lo que no es correcto por la sensibilidad delmétodo de capitalización provocando que el valor cambie notablemente.

2 . 4 MÉTODO DEL ARQ. JUAN MANUEL BRAVO ARMEJO.Juan Manuel Bravo Armejo indica: “Fundamento de la tasa de interés por capitalización: va deacuerdo con las características de la edad, uso, estado de conservación, calidad de/ proyecto, vida

probable y ubicación de la vivienda analizada.

(5)Larios González Carlos en su libro Método para calcular tasas de capitalización, Pág. 9 25


30/108

Las tasas las podemos clasificar de la siguiente manera:

Residencial:

casas medias:

casas de interés social:casas antiguas:comercio:industria:

Entre más baja sea la tasa de capitalización, será el uso óptimo, y entre más alta, el uso será

limitado.” (6)

Posteriormente Juan Manuel Bravo Armejo señala lo siguiente:

“El mercado de los bienes raíces es muy diferente a su comportamiento al de otros mercadosfinancieros, y debe al menos de calificar en las categorías de: viviendas, oficinas, comercios e

industrias, éstos a su vez en segmentos de mercado y éstos en sub-segmentos de mercado.

Es por eso que es muy importante determinar la tasa de capitalización fundamentándola en:

l 1) Edad.

l 2) Uso.

l 3) Oferta y demanda

l 4) Calidad de la construcción.

l 5) Estado de conservación.

l 6) Calidad de proyecto.

l 7) Vida probable.

l

8) Ubicación.l 9) Zona de ubicación.

l Y cualquier otra que considere importante el valuador. ” (7)

(6 ) Bravo Armejo Juan Manuel “La Valuación de Inmuebles” pág. 49

(7) Bravo Armejo Juan Manuel “apuntes Tasas de Capital ización Combinadas ( por elmétodo tradicional )” introducción

26

6 - 10%

7 - 11%

8 - 12%9 - 13%

10 - 14%8 - 12%


31/108

La calificación la aplica en los nueve conceptos, los suma y toma un promedio según lasconsideraciones siguientes:

La edad: Es la referencia al tiempo transcurrido desde su construcción o a su ultima reparación.

Para determinar la edad se deben tomar elementos como: estilos de construcción y materiales delas épocas, vida aparente, fecha de permisos de construcción, planos, escrituras o investigaciones.

La considera óptima con menos años de vida y le aplica una tasa menor y desfavorable con edadde más de 30 años dándole una tasa alta.

EL uso: Se refiere al hecho de que la propiedad tenga el mejor empleo posible y que no esnecesario la transformación para tener su destino óptimo.

Cuando el uso es óptimo, le aplica una tasa baja; cuando es un uso inadecuado, le aplica una tasaalta.El estado de conservación: Es el cuidado o las condiciones actuales del inmueble en cuanto a sumantenimiento.

En los inmuebles con buen estado de conservación se aplica una tasa menor, en las de mal estadouna tasa alta.

Calidad de proyecto: Se analiza la edificación, que sea adecuada en proyecto arquitectónico, en

cuanto a la función, forma, iluminaciones, ventilaciones, que cumplan con los requerimientos deproyecto, que sea adecuado a la zona en que se localiza, que cumpla con las normas, reglamentosde construcciones y uso del suelo.

Si el proyecto es bueno, la tasa es baja; en caso contrario, la tasa es alta.

Vida probable: La duración posible de una edificación, será el tiempo que resulte de restar la vidaútil de una construcción a la edad estimada.

La tasa es baja cuando la vida probable es mayor, y baja si la vida es corta.

Ubicación: Con respecto a la manzana donde se localiza el inmueble, se tomará en cuenta ellugar específico en que se ubica la edificación.

Con buena ubicación, la tasa es menor; si la ubicación es desfavorable, la tasa es mayor.

Zona de ubicación: Analiza la calidad de la zona en que se ubica el inmueble comparándola conrespecto a las colonias, zonas o fraccionamientos similares a los que se valúa, así como de que eluso del suelo sea correcto.

Una zona de buena calidad da una tasa menor, en caso de una zona de mala calidad, la tasa esmayor.

27


32/108

La oferta y demanda: Se hace referencia a la cantidad de inmuebles que hay en el mercadoconsiderando también la deseabilidad de los consumidores.

Si se tiene poca oferta y buena demanda se le aplica una tasa menor, en caso contrario se le

aplica una tasa mayor.Calidad de las construcciones: Considerando la calidad de los elementos constructivos, en laconstrucción de buena calidad, se le da una tasa baja; y en las de mala calidad, la tasa es alta.

Este método es uno de los más usados por los valuadores porque es muy cómodo para obtener latasa de capitalización, da rangos de tasas según el tipo de inmuebles, para luego calificar losconceptos, sin embargo no fundamenta éstos y les da el mismo peso de calificación a todos losconceptos.

2 8


33/108

Método del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo para obtenerla tasa de capitalización

1.- determinar el tipo de inmueble para tomar el rango de la tasa2.- calificar cada uno de los conceptos3.- marcar la tasa correspondiente a su calificación4.- sumar las tasas5.- sacar la tasa promedio

para casa habitación tipo moderno medio

tasas

edad

uso

oferta y demanda

calidad da la construcción

estado de conservación

calidad de proyecto

vida probable

ubicación

zona de ubicación

7%

0 - 10

bueno

nu la

muy buena

bueno

muy bueno

mas de 35

esquina comercial

muy buena

8%

10.20

ba ja

buena

normal

buenoo

35.30

esquina residenciall

buena

9% 10%

20 - 30 30.40

regular deficiente

regular deficiente

regular malo

regular deficiente

30.25 25-20

intermediointeriorcomercial

regular deficiente

11%

40 o mas

malo

mala

ruinoso

malo

menos de 20

interior residencial

mala

suma de las tasastasa promedioBRAVO ARMEJO JUAN MANUEL “LA VALUACIÓN DEINMUEBLES", PÁGINA 59

29

adecuado

normal alto sobreoferta


34/108

Ejemplo hipotético del métodoMétodo del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo para obtener la tasa de capitalización

Obtener la tasa de una casa habitación de 8 años de edad, estado de conservación normal,proyecto bueno, ubicado en lote intermedio de una zona buena

para casa habitación tipo moderno medio

tasas

edad

7 % 8 % 9 %

0 - 10 10.20 20 - 301

uso bueno adecuado regular 1

oferta y demanda1

calidad de la construcción muy buena buena regular 1

estado de conservación

calidad de proyecto muy bueno bueno1

regular

vida probable mas de 35 35.30 30.251

ubicación

zona de ubicación muy buena buena regular 1

suma de las tasas

tasa promedio

14%

72% / 9 =

40%

8.00%

18%

10%

30.40

deficiente

malo

deficiente

25.20

interior comercial

0%

malo

mala

ruinoso

menos de 20

00

30

11%

40 o más

nula baja normal alto sobreoferta

deficiente

bueno norma l1

regular

malo

esquina comercial esquina residencial intermedio interior residencial

deficiente mala

%


35/108

2.5 MÉTODO RESIDUAL.

El método residual se le conoce así porque se usa para encontrar valores residuales dependiendode la información que se tenga sobre la renta de la construcción, la renta del terreno o la renta delinmueble y del valor probable de venta del terreno. A este método se le llama también método de lalínea recta o de Ring.La tasa se obtiene a partir de la fórmula que se toma para obtener valores residuales separando elterreno y la construcción. En este procedimiento se aplica la tasa neta anual al valor de todo elinmueble, además de considerar la depreciación en el valor de la construcción.

Se basa en la formula siguiente:

R = T. t+ C . t + C . a

En donde:R = Renta neta anualT = Valor del terrenot = Tasa neta anual (Tasa Real). Es también considerada tasa mínima de la inversión (terreno)C = valor físico de las construccionesa = Amortización de las construcciones en función de la vida remanentea = 1/n

n = Años de vida remanente de la construcciónsi:VNR = valor neto de reposición

Tg = tasa globalse tiene:VNR = T + C (Esta consideración es una propuesta del Ing. Luis Fermín Cuellar Ulloa).y:R / VNR = TgdespejandoR = VNR * Tgentonces:

VNR * Tg = ( T+C )t+C * a

despejando Tg y sustituyendo VNR por T + C se tiene

Tg = t + ( C / VNR ) * a

31


36/108

por lo que:

Tg = t +%C * aEn el capitulo 6 mostraremos la comparación de las tasas de capitalización tomando lainvestigación de mercado realizada.

32


37/108

Aplicación del método residual

Obtener la tasa global de un inmueble con una tasa neta anual del 5 % y los siguientes datos:para edades de : 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, y una vida total de 50 añosvalor neto de reposición $390,000 porcentajesvalor del terreno $120,000 % de terreno 31%valor de la construcción $270,000 % de construcción 69%

fórmula Tg = t + % C * a

edad t %c a Tg

5 5% 69% 0.022 0.633%

1 0 5% 69% 0.025 6.725%

1 5 5% 69% 0.029 6.971%

20 5% 69% 0.033 7.300%

25 . 5% 69% 0.040 7.760%

30 5% 69% 0.050 8.450%

35 5% 69% 0.067 9.600%

40 5% 69% 0.100 11.900%

Se observa en el problema que al aumentar la edad de la construcción la tasa de capitalizaciónes mayor.El método residual considera:1.- La tasa para un año .2.- La amortización de la construcción tomándola como recuperación del capital.

Este método es muy sensible al periodo que se tome como vida remanente, por lo que elvaluador debe tener un buen criterio al definir este concepto.También conviene advertir que en esta tabla se ha mantenido constante la participación delterreno (31%) y la construcción (69%) que para el caso de un mismo inmueble, estosporcentajes pueden variar al aumentar el valor del terreno con el tiempo y disminuir el valor dela construcción por su depreciación física o económica.


38/108

2.6 MÉTODO INWOOD.

El Método Inwood, es llamado también por la forma de recuperación de la inversión, Método depagos nivelados o Método de recuperación de capital por anualidades niveladas, esto se debe aque, en este método la recuperación de capital o el rendimiento del capital toma la forma de unaanualidad que se acumula a la misma tasa de rendimiento sobre el capital y esta reinversión sedacon la tasa esperada.

El Método Inwood considera que debe tomarse en cuenta la amortización de las construccionesaplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida remanente de las mismas; es decir,constituyendo un fondo de amortización capitalizado. Por lo que en estas condiciones, el factor deamortización será:

Ta=

(1+t) - 1

aplicándola a la fórmula del método residual, resulta:

Tg=t+

(1+t) - 1

Donde:

Tg = tasa global (Tasa Real).

t = tasa neta anual o tasa mínima de inversión.

% C = % del valor de la construcción con respecto al valor total del inmueble.

n = años de vida remanente.

En el capitulo 6 mostraremos la comparación de las tasas de capitalización tomando lainvestigación de mercado realizada.

34

n

t*%Cn


39/108

Aplicación del Inwood

Obtener la tasa global de un inmueble con una tasa neta anual del 5% y los siguientes datos:

Para edades de: 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, y una vida total de 50 años.

Valor neto de reposiciónValor neto del terrenoValor de la construcciónFórmula:

$390,000$120,000$270,000

% de terreno% de construcción

porcentajes31%69%

t * % cT g = t +

Edad t % c n Tg

5 5% 69% 4 5 5.43%

10 5% 69% 4 0 5.57%

15 5% 69% 35 5.76%

2 0 5% 69% 30 6.04%2 5 5% 69% 2 5 6.45%

30 5% 69% 2 0 7.09%

35 5% 69% 15 8.20%

40 5% 69% 10 10.49%

Se observa en el problema que al aumentar la edad de la construcción la tasa de capitalizaciónaumenta.

El método Inwood considera la tasa capitalizada en varios años y la amortización de laconstrucción la toma como recuperación del capital sin tomar en cuenta los otros conceptosconsiderados en los primeros criterios. Es muy sensible al periodo que se tome como vidaremanente, por lo que el valuador debe tener un buen criterio al definir este concepto.

Igual que en el método anterior, en esta tabla se ha mantenido constante la participación delterreno ( 31% ) y la construcción ( 69% ), que para el caso de un mismo inmueble, estosporcentajes pueden variar al aumentar el valor del terreno con el tiempo y disminuir el valor de laconstrucción por su depreciación física 0 económica.

35

(1+t)- 1n


40/108

2.7 MÉTODO HOSKOLD.

El método Hoskold considera, al igual que el Método Inwood, que debe tomarse en cuenta laamortización de las construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario durante la vida

remanente de las mismas, cambiando el fondo de amortización por una tasa menor llamada tasasegura. Esta tasa segura es una tasa de interés más baja que se invierte en un fondo acumuladoque al capitalizarse, debe de producir al final de su vida útil un valor igual al que tenia laconstrucción al momento del estudio. Se considera que está del lado seguro, por lo que se le llamatambién tasa sin riesgo.

Tomando la tasa segura, el factor de amortización será:

sa=

(1+s) - 1

aplicándola a la formula del método residual, resulta:

s * % cTg=t+

(1+s) - 1

( fórmula de Hoskold modificada por el Ing. Luis Fermín Cuellar Ulloa ).Donde:

Tg = tasa global (Tasa Real).

t = tasa neta anual o tasa mínima de la inversión.

s = tasa segura.

% C = % del valor de la construcción con respecto al valor total del inmueble.

n = años de vida remanente.

“Esta formula se aplica con más propiedad en avalúos de explotaciones mineras, como la minatiene una vida limitada, el accionista tiene derecho a rescatar el valor del capital durante la vida dela mina. Los dividendos que recibe comprenden el interés del capital invertido más unarecuperación parcial de su capital. Para la aplicación en inmuebles se debe considerar únicamenteel valor depreciable (la construcción)." (8)


(8) E. Chandias Mario, Tasacion de Inmuebles Urbanos, Argentina, Editorial Alsina, 1954, pág. 13736

n

n


41/108

Aplicación del método Hoskold

Obtener la tasa global de un inmueble con una tasa neta anual del 5%, una tasa segura del 3% ylos siguientes datos: Para edades de: 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, y una vida total de 50 años.

Valor neto de reposición $390,000Valor neto del terreno $120,000Valor de la construcción $270,000

% de terreno

% de construcción

porcentajes31%69%

edad t s %c n Tg

Se observa en el problema que al aumentar la edad de la construcción la tasa de capitalizaciónaumenta.

El método Hoskold al igual que el método Inwood considera la tasa de capitalizada en varios años

y toma la amortización de la construcción como la recuperación del capital, considerando una tasasegura a diferencia del anterior método. Sin embargo no se entiende la razón de que:

1 .- el inversionista reinvierta en una tasa menor a la del mercado.

2 .- el dinero permanece en la propiedad y no lo recupera para invertirlo hasta terminada la vida útil.

Este método es el menos usado para obtener el valor de capitalización.

En esta tabla como en las dos anteriores se ha mantenido constante la participación del terreno

( 31% ) y la construcción ( 69% ), que para el caso de un mismo inmueble, estos porcentajespueden variar al aumentar el valor del terreno con el tiempo y disminuir el valor de la construcciónpor su depreciación física o económica.

37

5 5% 3% 69% 45 5.47%

10 5% 3% 69% 40 5.92%

15 5% 3% 69% 35 6.14%

20 5% 3% 69% 30 6.45%

25 5% 3% 69% 25 6.89%

30 5% 3% 69% 20 7.57%

35 5% 3% 69% 15 8.71%

40 5% 3% 69% 10 11.02%


42/108

2.8 MÉTODO DE MERCADO.

El método de mercado es llamado también método directo, porque a diferencia de los métodosanteriormente señalados, la tasa de capitalización se obtiene directamente del mercado de

inmuebles, investigando el valor y la renta de los inmuebles comparables de la zona de estudio. Al recopilar la información se debe de tener cuidado en las cantidades obtenidas, ya que algunasveces el informante no da los datos reales, tanto de las ventas como de las rentas y de lasdeducciones.

Para obtener la tasa de mercado debemos de encontrar inmuebles comparables de los que seconozca su valor de mercado y la renta generada. Es importante señalar que los inmuebles debenser comparables, porque tanto los ingresos como los valores estarán en función de la edad, el uso,

el estado de conservación, la calidad del proyecto, la vida probable, la ubicación, la zona deubicación, la superficie y calidad de la construcción, la oferta y la demanda. Si tienen algunascaracterísticas diferentes se tendrá que hacer la homologación o no considerar el inmueble en casode que no sea comparable.

Para obtener la tasa de mercado se aplica la siguiente fórmula:

Tg = I / V

Donde:

Tg = Tasa Global (tasa de capitalización de mercado).

I = Ingreso neto anual.

V = Valor del inmueble.

Este método busca la relación entre el valor del mercado y los ingresos, y es expresado como uncoeficiente.

El principio de anticipación es la base del método del mercado, puesto que el comprador típicorelaciona el valor actual de la propiedad a su futuro de ingresos potenciales y a cualquier otrobeneficio que se pueda ofrecer.


38


43/108

MÉTODO DE MERCADO

La tasa de capitalización se obtiene al dividir la renta neta anual entre el valor del inmueble,tomando varias propiedades comparables, por ejemplo:

Inmueble Renta neta anual1 $23,200.002 $21,200.003 $24,000.004 $21,500.00

Valor Tasa

El valuador según su criterio puede tomar la tasa promedio o la tasa del inmueble que sea mássemejante al inmueble sujeto.

Cálculo de la renta

Inmueble Área rentable Renta mensual anualRenta/M21 123.00 $23,200.00 $188.622 130.50 $21,200.00 $162.453 128.25 $24,000.00 $187.134 112.50 $21,500.00 $191.11

Renta/M2 promedio

El sujeto tiene un área neta rentable de 150.00 M 2La renta neta anual del sujeto es = 125.00 * 182.33 = $22,791.25

El valor de capitalización es: = 22791.25 / 0.065 = $345,000

El método de mercado es difícil de aplicar por lo complicado que es obtener información decomparables que sean vendidas y estén rentando. En este método el valuador debe aplicar sucriterio considerando las características del mercado como se indico en el problema.

Debido a ello, es posible obtener una tasa, en función de la renta neta anual y el valor físico o valor neto de reposición del bien. 39

Cálculo de las tasas

$335,000.00 0.069$326,000.00 0.065$371,000.00 0.065$350,000.00 0.061


44/108

3.- INVESTIGACIÓN

DE MERCADO


45/108

3.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO

El mercado de los bienes raíces no se puede considerar como un mercado competitivamente puro,sino de características de competencia imperfecta, porque presenta determinadas particularidadescomo son: la fragmentación, la falta de visibilidad y la viscosidad.Se le llama mercado fragmentado porque en cada ciudad, en cada zona o colonia existe unconjunto de sub-mercados. Cada uno de ellos tiene su propia estructura de oferta y demanda yaunque estén ligados existen sus diferencias.

La falta de visibilidad se debe a que cuando se realizan operaciones de compraventa, no se hacenen forma transparente y la información que se proporciona generalmente no es confiable por lo que

se toma con ciertas reservas; si en otros países desarrollados no se tienen bancos de datosconfiables, en México el problema es más notable.

La viscosidad del mercado resulta de los altos costos de gastos de escrituración, los honorarios delnotario y la comisión al corredor de bienes, por lo que es difícil para la gente entrar y salir delmercado de bienes raíces.

En función de estas características, se nota que el mercado de bienes raíces no es un mercadocompetitivo puro, pero para poderlo estudiar consideraremos que el mercado es eficiente.

3.1 COMPARABLES DE VENTAS Y RENTA.

Para obtener del mercado la tasa de capitalización, es necesario conocer el valor comercial y larenta de varios inmuebles que sean comparables. El encontrar inmuebles con menos diferenciasnos permitirá encontrar una tasa de capitalización de mercado confiable.

Esto, como se menciona anteriormente, es difícil de conseguir por la fragmentación del mercado yla falta de visibilidad, pero el valuador, con sus conocimientos y experiencia, analizará y hará usode los datos para sacar el problema adelante.

Es importante el uso de formatos adecuados para recabar información en el vecindario. Este debeser lo suficientemente claro y eficiente para lograr obtener la información requerida.

Se presentan dos formatos: la forma de datos sobre el vecindario y la forma de datos sobre elinmueble.

El valor de una propiedad se ve influido por el entorno, por lo que es necesario tener una forma dedatos sobre el vecindario que ayudará al valuador a reunir la información básica sobre la zonacomo: ubicación del vecindario, fecha del levantamiento, nombre de quien levantó y quien revisó;limites y colindantes, topografía, etapa del ciclo vital del vecindario, ritmo de crecimiento, lote tipo,tiempo medio de comercialización, tendencia del valor de las propiedades, oferta y demanda,

41


46/108

cambio de uso de suelo, crecimiento de la población, número de habitantes por familia, ingresofamiliar, tendencia del nivel de ingresos, ocupación predominante: el tipo de propiedades,indicando: el porcentaje, la antigüedad, el rango de precios, el porcentaje de ocupación del

propietario y del arrendatario; clasificación de la zona, tipo de construcción dominante,reglamentación, servicios públicos, distancias a puntos importantes de la población tiempo dellegada a servicios importantes, condiciones generales de trafico y cercanías a peligros y fuentesde contaminación.

El vecindario siempre tiene características definidas que lo diferencian de las zonas que locircundan. Por lo general sus límites se pueden dar en las siguientes formas:

• Diferencias de uso del suelo: cambios en la zona de residencial a comercial

• Valor o antigüedad media de las viviendas.

l Nivel de ingresos de los habitantes.

Como ejemplo, los limites de las colonias en estudio se dan por los siguientes linderos:

Norte: con las calles Av. Palma Kerpis, León Felipe, Joaquín Fernández de Lizardi y Ejido elDiezmo.

Sur: con las calles Juan Silva Palacios, Antonio Caso, Rubén Dario y Manuel Acuña.

Oriente: con la calle Rosario Castellanos y propiedad particular.

Poniente: con las calles, Venustiano Carranza y Palma Rubelina.

En la forma se indica la etapa de ciclo vital del vecindario que puede estar ubicado en alguno delos siguientes periodos: crecimiento, equilibrio y declinación.

En la etapa de crecimiento el valor de la propiedad tiende a aumentar. Cuando hay pocos terrenosbaldíos las viviendas alcanzan su máximo valor y conforme crezca el valor de una propiedad,favorece a tener rentas mas elevadas.

El equilibrio se tiene cuando el vecindario esta saturado y las propiedades sufren pocos cambios.

La declinación se presenta cuando las propiedades decaen físicamente y la demanda disminuye.

Es importante señalar en la forma de datos sobre el vecindario, la ubicación de la zona conrespecto a la cercanía a áreas peligrosas o contaminadas, que puede tener influencia negativa en

el valor de los inmuebles, lo cual debe considerar el valuador.La forma de datos sobre el vecindario se acompaña más adelante con un plano de la zona.

42

• Limites naturales: ríos, carreteras, arterias de tránsito importantes.


47/108


48/108


49/108

Después de haber obtenido los datos sobre el vecindario, se realiza el levantamiento de datossobre los inmuebles en lo particular, considerando los dos componentes básicos de la propiedad: el

terreno y la construcción.La forma de datos sobre el inmueble nos da información en lo particular como: su uso, si se rentao se vende, superficie del terreno y de la construcción, el valor neto de reposición, el precio deventa, la relación precio venta/valor neto de reposición, ubicación, uso, calidad de proyecto, tipo ycalidad de construcción numero de espacios y de niveles, estado de conservación, edad, nombredel informante, financiamiento, características urbanas: clasificación (habitacional o comercial), tipode construcción, uso del suelo, población, índice de saturación, servicios públicos, distancias a

puntos importantes de la población, vías de acceso e importancia de las mismas; el terrenoindicando su forma y pendiente, descripción del inmueble indicando los elementos de construccióny el número de espacios, tipos y el nivel donde están ubicados.

El obtener con la forma de datos sobre el inmueble, los elementos que necesitamos, nos permiteseleccionar adecuadamente los inmuebles comparables para tener una mayor precisión al aplicar el método.

La forma de datos sobre el inmueble se acompañará con una fotografía de la fachada.

En las colonias de Lomas vista Hermosa, Lomas de Circunvalación y Jardines vista Hermosa de laciudad de Colima, no se encontraron inmuebles que hayan sido rentados y vendidos, por lo que ennuestra investigación se consideraron cinco casas en venta y cinco casas en renta lo máscomparables posibles, para obtener la tasa de capitalización de mercado con el método quepropondremos posteriormente.

Se presentan a continuación las formas de datos de inmuebles, con cinco casas de ventas y cincocasas de rentas.

45


50/10846


51/10847


52/10848


53/108

49


54/108

50


55/108

51


56/108


57/108

53


58/108

54


59/108

55


60/108

56


61/108

3.2 DEDUCCIONES.

Para obtener la renta neta mensual se le resta a la renta bruta mensual los gastos mensuales quetiene el bien inmueble, a estos gastos se les llama deducciones.Las deducciones o gastos deben ser calculados en una forma lógica y cuidadosa debiendo ser verificados y comparados con datos de propiedades similares para definir correctamente el montode los mismos, por lo anteriormente dicho, estos gastos pueden ser estimados o reales quedandoajuicio del valuador el uso de unos u otros, dependiendo de la calidad y cantidad de la informaciónrecabada.

Las deducciones que se consideran son los siguientes:

l Vacíos o ingreso que deja de percibir el inmueble por estar desocupado.

l Impuesto predial.

l Derechos por servicio de agua.

l Gastos generales (administración, limpieza, vigilancia, etc.).

l Gastos de conservación y mantenimiento.

l Impuestos sobre la renta.

l Seguros.

l Otros.

En las casas habitación las deducciones o gastos mensuales que tiene el bien inmueble son lossiguientes: vacíos, impuesto predial, derechos por servicio de agua, gastos generales(administración), gastos de conservación y mantenimiento, impuestos sobre la renta.

Generalmente las deducciones se indican como un porcentaje del ingreso bruto mensual parafacilitar el cálculo del ingreso neto mensual.

Es importante al hacer la investigación tomar los gastos que efectivamente paga el propietario delinmueble y los gastos que paga el inquilino para considerar las deducciones que deben restarseal ingreso del inmueble y obtener en forma efectiva la renta neta mensual.

Estudios presentados en las revistas de Institutos de Valuación indican que en las casas habitación

tipo moderno medio las deducciones oscilan en un rango de 20% a 25 %.

57


62/108

l Vacíos.

Se le llama vacíos al tiempo que un inmueble se encuentra sin ocupar. por lo que no recibe renta.

Para el calculo de los vacíos se divide el tiempo de desocupación entre el periodo en que se rentael inmueble.

% DE VACÍOS = TIEMPO DE DESOCUPACIÓN / EL PERIODO DE RENTA

l Impuesto predial.El importe del año que se paga como impuesto predial esta en función del valor catastral delinmueble, se toma directamente de la boleta de predial y se divide entre los doce meses paraobtener el impuesto que corresponde mensualmente.

l Derechos por servicio de agua.

Este pago se obtiene de la boleta de la Comisión Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarilladode Colima y Villa de Álvarez. En algunos de los casos considerados, el pago del agua es realizadopor el inquilino, por lo que se debe de hacer el ajuste, al sumarlo a la renta y luego considerarlo enlas deducciones o no tornarlo en cuenta.l Gastos generales: administración.

En la investigación efectuada en la zona se tuvieron los siguientes resultados: las inmobiliarias quese dedican a administrar casas en rentas consideran los gastos de administración como unporcentaje entre el 7 % y el 9 %, mientras que los propietarios consideran este gasto entre el

4 % y el 6 % de la renta bruta mensuall Gastos de conservación y mantenimiento.

Los gastos de conservación y mantenimiento los realizan tomando periodos de dos a tres años congastos variables, estos normalmente son realizados por los dueños de los inmuebles, pero enalgunos casos, los gastos son compartidos por el inquilino.

l Impuestos sobre la renta.

Para la obtención del impuesto sobre la renta se deben considerar los ingresos totales delpropietario, lo cual es complicado de obtener, porque cada uno de los propietariosindependientemente, de que tengan propiedades en renta, tienen otros ingresos que difícilmenteson coincidentes.

58


63/108

Para el cálculo de la renta neta mensual se tienen dos criterios: el del ingreso bruto mensual y eldel ingreso bruto neto.

El criterio del ingreso bruto mensual es el que marca la Comisión Nacional Bancaria y que

generalmente usamos los valuadores en el estado de Colima. Se parte del ingreso potencial y se lerestan la suma de todas las deducciones: vacíos, impuesto predial, pago del agua, gastosgenerales, gastos de conservación y el impuesto sobre la renta, normalmente se indican lasdeducciones como un porcentaje con respecto al ingreso bruto mensual.

El criterio del ingreso bruto neto considera que primeramente se deben deducir las pérdidas por desocupación o los vacíos, de forma que se está tomando como base el ingreso efectivo y no elingreso potencial. Después de obtener el ingreso efectivo, a él se le restan las deducciones, que en

este caso serán: el impuesto predial, pago del agua, gastos generales, gastos de conservación y elimpuesto sobre la renta.

59


64/108

EJEMPLO DE CÁLCULO DE DEDUCCIONESDATOS:

RENTA MENSUAL BRUTA $1,050.00CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 2 AÑOSTIEMPO DE DESOCUPACIÓN 1 MESIMPUESTO PREDIAL ( DE LA BOLETA PREDIAL) $165.00 ANUALESPAGO DE AGUA $100.00 BIMESTRALESGASTOS GENERALES ( 6% DE LA RENTA N. M.)GASTOS DE CONSERVACIÓN $1,950.00 EN DOS AÑOSIMPUESTO SOBRE LA RENTA: CALCULADO CONSIDERANDO ÚNICAMENTE LOS INGRESOSDE LA RENTA

PROCEDIMIENTO: EL CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES LO OBTENDREMOS EN PORCENTAJECON RELACIÓN A LA RENTA MENSUAL BRUTA

VACÍOS SE DIVIDE EL TIEMPO DE DESOCUPAClÓN ENTRE EL PERIODO DE ARRENDAMIENTO1 / 2 * 1 2 4 . 1 7 %

IMPUESTO PREDIAL SE DIVIDE EL PAGO ENTRE 12 MESES Y EL RESULTADO ENTRLA RENTA BRUTA MENSUAL PARA OBTENER EL PORCENTAJE

165/12/1000 1 . 3 8 %

PAGO DEL AGUA

GASTOS GENERALES

GASTOS DE CONSERVACIÓN

SE DIVIDE EL PAGO BIMESTRAL ENTRE 2 Y EL RESULTADOENTRE LA RENTA BRUTA 4.76%

6.00%

$1,950.00 EN DOS AÑOSSE DIVIDEN LOS GASTOS ENTRE EL PERIODO EN MESES Y ELRESULTADO ENTRE LA RENTA BRUTA MENSUAL1950/24/1000 = 8.13%

CÁLCULO DEL PAGO DEL I S REL CALCULO DEL IMPUESTO SE HACE EN LA FORMA SIGUIENTE :

RENTA BRUTA MENSUAL: $1,050.00

INGRESO TRIMESTRAL: $3,150.00


65/108

SE UBICA EL INGRESO ENLA TABLA DE PAGO TRIMESTRAL :

TARIFA ACTUALIZADA PARA EL PAGO PROVISIONAL TRIMESTRAL QUE EFECTÚAN LOSCONTRIBUYENTES A QUE SE REFIEREN LOS CAPÍTULOS II YIII DEL TÍTULO IV DE LALEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA MISMA QUE CONTEMPLA EL SUBSIDIO APLICABLE

LIMITEINFERIOR

$0.01$823.57

$6,989.92$12,284.14$14,279.83$17,096.80$34,481.83$54,348.13$68,963.62$82,756.24

LIMITESUPERIOR

$$823.68

$6,989.81$12.284.13$14.279.82$17,096.79$34.481.82$54,348.12$68.963.61$82,756.23

EN ADELANTE

CUOTA PORCENTAJE SOBREFIJA EXCEDENTE DEL LIMITE INFERIOR

$ %$0.00 1.50

$12.39 5.00$320.64 8.50$770.73 12.50

$1,020.06 16.00$1,470.90 19.80$4,913.10 23.80$9,641.19 28.00

$13.733.52 31.50$18,078.24 35.00

SE LE RESTA AL INGRESO DEL TRIMESTRE EL LIMITE INFERIOR$3,150.00 - $823.57 = $2,326.43

A LA CANTIDAD RESULTANTE SE LE APLICA EL PORCENTAJE =OBTENIENDO: $116.32

SE LE SUMA A ESTA CANTIDAD LA CUOTA FIJA =$116.32 +

QUE ES LA CANTIDAD A PAGAR EN EL TRIMESTRE

$12.39 $128.71

EL PAGO DE LOS CUATRO TRIMESTRES ES DE :4 X $128.71 = $514.85

PAGO DEL DEL I S R ANUALEL INGRESO ANUAL FUE DE :SE UBICA EL INGRESO EN LA TABLA CORRESPONDIENTE

$12,600.00

TARIFA ACTUALIZADA DEL IMPUESTO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO DE 1996LIMITE LIMITE CUOTA PORCIENTO PARA APLICARSE

INFERIOR SUPERIOR FIJA SOBRE EL EXCEDENTE DEL LIMITE INFERIO$ $ $ %

0,01 $2,518.62 $0.00 3.00$2,518.63 $21,376.92 $75.54 10.00

$21,376.93 $37.567.92 $1,961.28 17.00$37,567.93 $43,671.24 $4,713.90 25.00$43,671.25 $52,286.16 $6,239.58 32.00$52,286.17 $105,453.96 $8,996.40 33.00$105,453.97 $166,210.02 $26,541.66 34.00$166,210.03 EN ADELANTE $47,198.70 35.00

$

5%


66/108

SE LE RESTA AL INGRESO EL LIMITE INFERIOR :$12.600.00 - $2,518.63 =

A LA CANTIDAD RESULTANTE SE LE APLICA EL PORCENTAJE =$10,081.37 X 10% =

A ESTE RESULTADO SE LE SUMA LA CUOTA FIJA$1,008.14 + $75.54 =

SE LE APLICA UN SUBSIDIO DEL: 50%50% X $1,083.68 =

SE LE APLICA EL CREDITO GENERAL ANUAL DE $902.52$541.84 - $902.52 =

QUEDANDO UNA DIFERENCIA A FAVOR DEL PROPIETARIO

EL TOTAL A PAGAR EN EL AÑO SE OBTIENE : SUMANDO LOS CUATRO TRIMESTRESY RESTANDO LA ANUALIDAD :

$514.85 ($360.68) =PARA EL PAGO MENSUAL DIVIDIMOS LA CANTIDAD ANTERIOR ENTRE 12 :$154.16 / 12 =

EL PORCENTAJE CON RESPECTO AL INGRESO BRUTO SE OBTIENE DIVIDIENDO LACANTIDAD ENTRE LA RENTA BRUTA MENSUAL:

$12.85 / $1,050.00 =

RESUMEN DE PORCENTAJES

VACÍOS

IMPUESTO PREDIAL

PAGO DE AGUA ( PAGADO POR EL INQUILINO)

GASTOS GENERALES

GASTOS DE CONSERVACIÓN

IMPUESTO SOBRE IA RENTA

PORCENTAJE TOTAL DE DEDUCCIONES

$10,081.37

10%$1,008.14

$1,083.68

$541.84

($360.68)

$154.16S12.85

1.22%

4.17%

1.38%

4.76%

6.00%

8.13%

1.22%

25.65%


67/108

4.- MÉTODOS PROPUEPARA OBTENER

LA TASA DE MERCA


68/108

4.- MÉTODO PROPUESTO PARA OBTENER LA TASA DE MERCADO.

Para obtener la tasa de capitalización de mercado se deben encontrar varios inmuebles que hayansido rentados y vendidos y que sean comparables entre sí; es decir, inmuebles que sean lo mássemejante en condiciones como: zona de ubicación, ubicación en la manzana, superficie deterreno, superficie de construcción, edad, vida útil remanente, estado de conservación, calidad dela construcción, calidad del proyecto y tipo de contrato de arrendamiento. En caso de que algunasde las condiciones sean diferentes, se deberán hacer los ajustes necesarios para hacerloscomparables, o en su defecto, considerar los que más se asemejen, y en el peor de los casos, tomar en cuenta los que no sean comparables.

Al tener esta información, se divide la renta neta anual entre el valor comercial del inmueble paradeterminar la tasa particular de cada uno de los inmuebles.

Por ejemplo, si un inmueble tiene una renta neta anual de $20,000.00 y su valor comercial es de$250,000.00 su tasa de capitalización de mercado se obtendría al dividir $20,000.00 entre$250,000.00, de lo que resultará una tasa de 8.00%

Este procedimiento se haría con todos los comparables obteniendo varias tasas de capitalizaciónde mercado, sumándolas y dividiendo entre el total de los inmuebles para obtener la tasa promediode capitalización de mercado de la zona.En el caso particular de la zona comprendida por las colonias Lomas Vista Hermosa, Jardines delas Lomas y Lomas de Circunvalación, al realizar la investigación no encontramos casas habitacióntipo moderno medio, comparables que hayan sido rentadas y vendidas a la vez, por lo quetomamos inmuebles en renta e inmuebles en venta de casas habitación tipo moderno medio,comparables entre sí, considerando el siguiente método:

1.- De las comparables en venta, calculamos el valor neto de reposición, y con el precio de venta

determinamos la relación precio venta / valor neto de reposición.

2.- De las comparables de renta obtenemos la renta neta anual y el valor neto de reposición.

3.- Con la Relación precio venta/VNR y el valor neto de reposición de los comparables de rentas

obtenemos el valor comercial del inmueble.

4.- Para obtener la tasa de capitalización de mercado de cada inmueble, se divide la renta neta

anual entre el valor comercial de los comparables de rentas.5.- Una vez teniendo las tasas de capitalización de mercado de los inmuebles, se toma el promedio

para obtener la tasa de capitalización de mercado de la zona.64


69/108

4.1.- METODOLOGÍA.

El método para la obtención de la tasa de capitalización de mercado propuesto lo tratamos en unaforma simplificada y práctica. Partiendo de que generalmente no se tiene información de casashabitación que a la vez sean vendidas y rentadas, al mismo tiempo consideramos los datostomados de venta de casas y de rentas de casas comparables o con las mayores semejanzasentre sí de: zona de ubicación, ubicación en la manzana, edad, vida remanente, estado deconservación, proyecto, uso, oferta y demanda y tipo de contrato de arrendamiento.

La investigación se debe de llevar a cabo en zonas bien delimitadas y para inmueblesdeterminados, porque las tasas serán aplicables para el lugar donde fueron obtenidas y para el tipode inmueble considerado, en este caso particular para casas habitación de tipo moderno medio.

Se debe de considerar el periodo de tiempo en que se realizó la investigación, procurando tener espacios de tiempo cortos.

Los datos registrados en la investigación de mercado se deben obtener del levantamiento en ellugar, tomando diez muestras de casas en venta y diez muestras de casas en renta; de éstas seseleccionarán en función de ser las más comparables cinco casas en venta y cinco casas enrenta, siendo el número ideal; sin embargo, en la práctica es posible considerar tres en venta y tres

en renta siendo muy comparables. Además se deben hacer entrevistas a valuadores, corredoresde bienes raíces, a inquilinos, propietarios, vendedores y compradores para tener una informaciónmás adecuada y justa sobre las condiciones de renta y de venta en que se tomaron dichosinmuebles.

Los precios de los inmuebles se aplicarán directamente cuando se tengan periodos cortos. En casode periodos más largos se deben ajustar considerando si ha habido variación en los precios delos bienes inmuebles.

Las rentas brutas se ajustarán en caso de que el inquilino realice alguno de los gastosconsiderados en las deducciones, como el pago de servicios, etc., además el valuador deberáusar su criterio para detectar si la renta que se paga es la justa o se le están haciendoconsideraciones diferentes.

Para obtener la tasa de capitalización es necesario conocer primero la relación precio venta/ valor neto de reposición aplicando una tabla que tome las comparables en venta con la siguienteinformación:

Colonia: indicaremos el nombre de las colonias de los inmuebles comparables, éstos deben estar ubicados en la misma colonia o en colonias similares.

Calle: el nombre de la calle con su número, en el levantamiento que se hizo en la investigación demercadose indican lascaracterísticasde lamisma losserviciosconquecuenta laubicación


70/108

con respecto a avenidas, el tamaño, si es un lote intermedio, esquina, etc.

Superficie del terreno: es el área del terreno indicada en metros cuadrados.

Superficie de construcción: es el área de la construcción en metros cuadrados.

Precio de venta: los precios de los inmuebles obtenidos en la investigación de mercado con elvendedor, el propietario o en la inmobiliaria.

Valor neto de reposición o valor físico del inmueble: es la suma del valor del terreno mas el valor dela construcción. Y en su caso, de los elementos accesorios e instalaciones diversas.

Relación precio venta/ valor neto de reposición: es un número que nos indica la relación entre elprecio de venta y el valor neto de reposición.

La relación precio venta/ valor neto de reposición de la zona que se tomará como el promedio delas relaciones precio venta/ valor neto de reposición de los inmuebles.

Se presenta una tabla de comparables de venta para obtener la relación precio venta/ valor neto dereposición de los comparables, que se obtendrá al dividir el precio de venta entre el valor neto dereposición.

66


71/108

TABLA DE VENTAS COMPARABLES DE CASAS

C O M P A R A B L E S

Colinia

Calle y No.

Superficie de terreno

Superficie de construcción

Precio de venta

Valor neto de Reposición

Relación precio venta/VNR

1 2 3 4 5

RELACIÓN PRECIO VENTA/VNR DE LA ZONA = X

Fuente: elaboración propia

67


72/108

Conocida la relación precio venta/ valor neto de reposición, usamos la siguiente tabla, tomando lascomparables en renta con la siguiente información:

Colonia: indicaremos el nombre de las colonias de los inmuebles comparables, éstos deben estar ubicados en la misma colonia o en colonias similares.

Calle: el nombre de la calle con su número. En el levantamiento que se hizo en la investigación demercado se indican las características de la misma, los servicios con que cuenta, la ubicación conrespecto a avenidas, el tamaño, si es un lote intermedio, esquina, etc.

Área de construcción: se indica la superficie de construcción del inmueble en metros cuadrados.

Renta bruta mensual: es muy importante al considerar el dato de las rentas brutas, si es la correctao requiere de ajustar (en caso de que el inquilino realice alguno de los gastos considerados en lasdeducciones), y si es la apropiada para el tipo de inmueble al compararla con otras rentas deinmuebles similares en la zona.

Renta unitaria: obtenida al dividir la renta bruta mensual entre la superficie de construcción.

Deducciones : las deducciones se indican como un porcentaje del ingreso bruto mensual parafacilitar el cálculo del ingreso neto mensual. En las casas habitación las deducciones o gastosmensuales que tiene el bien inmueble son los siguientes: Vacíos, Impuesto predial, Derechos por

servicio de agua Gastos generales, Gastos de conservación y mantenimiento, Impuestos sobre larenta. Al hacer la investigación se deben de tomar los gastos que efectivamente paga el propietariodel inmueble y los gastos que paga el inquilino para considerar las deducciones y hacer los ajustesnecesarios.

Renta neta mensual: la obtenemos al multiplicar la renta bruta mensual por la diferencia de unomenos el porcentaje de las deducciones

Renta neta anual: es el resultado de multiplicar la renta neta mensual por doce.

Renta neta anual unitaria: se obtiene al dividir la renta neta anual entre la superficie de laconstrucción.

Renta neta anual unitaria promedio: es la renta neta anual unitaria de mercado de la zona, se tomacomo el promedio de la renta neta anual unitaria.

Renta neta anual promedio: resulta de multiplicar la renta anual unitaria promedio por la superficiede construcción de cada uno de los comparables.

Valor neto de reposición o valor físico del inmueble en renta: es la suma del valor del terreno más

el valor de la construcción.68


73/108

La relación precio venta/ valor neto de reposición: es el factor que nos indica la relación entre elprecio de venta y su valor neto de reposición, obtenido anteriormente.

Precio de venta: resulta de multiplicar la relación precio venta/valor neto de reposición por el valor neto de reposición.Tasa de mercado: se obtiene al dividir la renta neta anual promedio entre el valor comercial delinmueble.

Tasa de mercado de la zona: es la tasa promedio de las tasas de mercado de los inmueblescomparables.

69


74/108

ColoniaCalle y No.

Área de construcción

Renta Bruta Mensual

Renta unitaria

edu iones

Renta Neta Mensual

Renta Neta Anual

Renta Neta AnualUnitaria

Renta Neta Anual

Unitaria Promedio

Renta Neta AnualPromedio

Valor Neto deReposición

Relación precio

Venta/VNR

Precio de venta

Tasa de Mercado

Tasa de Mercado de

la zona(promedio aritmético)

TABLA DE RENTAS COMPARABLES DE CASAS

C O M P A R A B L E S

70

Deducciones

x

Fuente: elaboración propia

1 2 3 4 5


75/108

4.2.- OBTENCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN EN LAS COLONIAS LOMAS VISTAHERMOSA, LOMAS DE CIRCUNVALACIÓN Y JARDINES DE LAS LOMAS.Para obtener la tasa de capitalización en las colonias Lomas Vista Hermosa, Lomas deCircunvalación y Jardines de las Lomas de la ciudad de Colima, Colima, se realizó unainvestigación de mercado en la zona. No se encontraron casas habitación en renta que a la vezhayan sido vendidas; debido a esto se tomó una muestra de diez casas en venta y de diez casasen renta y de éstas se seleccionaron los inmue

Documents

Manuel Godinez Serrano