OBSERVACIONES DE LA CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN

14 Marzo 2017

ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE OSORNO OBSERVACIONES DE LA CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN

Este documento fue elaborado por los Socios de la Sede Regional de Osorno

junto a María Nieves Hinojosa B., Arquitecta de la Gerencia de Estudios CChC.

Colaboración de Tomás Riedel G., Arquitecto CChC.

Documento aprobado por:

Javier Hurtado

Gerente de Estudios CChC

Fecha aprobación:

14 Marzo 2017

GERENCIA DE ESTUDIOS CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN

2

ACTUALIZACIÓN PLAN REGULADOR COMUNAL DE OSORNO

GERENCIA DE ESTUDIOS CCHC


Observaciones de la Cámara Chilena de la Construcción

En el contexto del proceso de Audiencia Pública en la etapa de aprobación de la actualización del Plan Regulador

Comunal de Osorno, la Sede Regional de Osorno y la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción

(CChC) han revisado en profundidad la propuesta presentada por la Ilustre Municipalidad de Osorno, realizando

observaciones a la normativa, teniendo como objetivo lograr la elaboración de un instrumento de planificación que recoja

y se adapte a las condiciones particulares de la ciudad y su comuna.

Como CChC se reconoce y valora el esfuerzo realizado por la Ilustre Municipalidad de Osorno al impulsar la elaboración

de un nuevo plan regulador comunal, con los objetivos de desarrollo que el mismo municipio, en representación de la

comunidad, plantea para la ciudad.

A su vez, esperamos que las observaciones realizadas sean analizadas y acogidas por los equipos técnicos de la

Municipalidad en el período de ajuste final del plan, alimentando la discusión y el diálogo sobre materias de radical

importancia para el desarrollo general de la ciudad de Osorno.

3




Observaciones de la Cámara Chilena de la Construcción

CONTENIDOS

I. DIAGNÓSTICO DE LA CIUDAD DE OSORNO 04

II. OBSERVACIONES GENERALES A LA PROPUESTA DEL PRCO 07

1. Límite Urbano y Áreas de Ampliación Urbana 07

2. Factibilidad Sanitaria y Aguas Lluvias 11

III. OBSERVACIONES GENERALES A LA ZONIFICACIÓN DEL PRCO 14

1. Zonas Residenciales 14

2. Zonas de Equipamiento 22

3. Zonas de Parques y Áreas Verdes 22

4. Zonas de Actividades Productivas e Infraestructura 28

5. Zonas de Protección al Patrimonio 32

IV. OBSERVACIONES ESPECÍFICAS A LA ZONIFICACIÓN DEL PRCO 33

V. OTRAS OBSERVACIONES A LA PROPUESTA DEL PRCO 42

VI. CONSECUENCIAS DE APLICACIÓN DE LA PROPUESTA DEL PRCO 43

ANEXOS 46

4



I. DIAGNÓSTICO DE LA CIUDAD DE OSORNO

Actualmente el desarrollo urbano de la ciudad de Osorno se encuentra regulado por un instrumento de planificación que

data de 1992, el ya que muestra diversos atisbos de obsolescencia, generada en particular por la importancia que ha

adquirido la prestación de servicios, en adición a la orientación agrícola-ganadera que ha tenido desde sus principios. Lo

anterior se traduce en una creciente incapacidad de responder a las cambiantes dinámicas propias de las necesidades y

demandas experimentadas por la ciudad y su comuna, con el riesgo de que el actual plan regulador comunal se

convierta en un instrumento que entrabe el crecimiento de la ciudad en lugar de fortalecerlo y guiarlo adecuadamente.

Teniendo como base este diagnóstico, el municipio junto a un equipo consultor ha trabajado en los últimos años en la

elaboración de una propuesta de actualización del plan regulador comunal de forma que este se ajuste la realidad que

vive actualmente la ciudad de Osorno, y a las demandas y necesidades de sus habitantes, siendo presentada la

propuesta de manera pública a finales del mes de enero 2017.

Para la Delegación Regional Osorno de la CChC la actualización del instrumento de planificación se presenta como algo

imperativo para potenciar el desarrollo urbano y económico de la ciudad, además de una oportunidad mediante la cual se

logre poner en valor los atributos únicos y característicos del territorio, posibilitando el crecimiento de la ciudad y la

renovación de sus sectores más deteriorados.

De este modo, es fundamental que una propuesta de esta magnitud se justifique a partir de una serie de estudios

complementarios que definan correctamente la zonificación y su normativa a aplicar, considerando como CChC que esta

es la primera gran falencia que se presenta en la propuesta de actualización del nuevo Plan Regulador Comunal de

Osorno (PRCO).

Tanto en la Memoria Explicativa (enero, 2017) como en el Informe Ambiental Complementario (junio, 2016) se

observa una limitada descripción de sucesos y problemas aislados en el interior de la ciudad, pero no se

reconoce un diagnóstico urbano que permita visualizar el sentido en que está evolucionando el sistema

comunal, los procesos que en él se desarrollan, los requerimientos que demandará su crecimiento, y los

recursos con que se dispone para satisfacerlos (Circular DDU 55). Es por esta razón que, de manera de disponer

de la mejor información posible, se hace necesaria una revisión del diagnóstico comunal y de la ciudad de

Osorno, que dé cuenta del estado funcional de la comuna y la ciudad, refleje su potencial de desarrollo y le de

sustento al nuevo plan regulador comunal.

Lo anterior, se ve reflejado en la propuesta del nuevo instrumento regulador al no reconocerse cuál es la visión de

desarrollo que se espera para la ciudad en el horizonte planificado, sino que solo se contempla una implementación de

acciones diferentes - reducción programática y de habitantes en el centro, relocalización de campamentos, relocalización

5



de establecimientos educacionales, relocalización de industrias, descontaminación de los ríos, entre otros -, que

terminan siendo respuestas a problemas puntuales, pero que no responden a un objetivo común de desarrollo.

En este sentido, desde la CChC se considera que Osorno posee al menos cuatro dinámicas particulares que la

convierten en una ciudad más atractiva, y que no se están materializando en la propuesta de actualización del PRCO:

a. Reconocimiento de Osorno como una ciudad de conexión.

Una de las grandes particularidades que tiene la ciudad de Osorno a escala país, es que se encuentra en la intersección

de dos importantes rutas: Ruta 5 que permite su conexión con el resto del país y Ruta 215 que permite su conexión con

Argentina a través del paso Zamore, que en términos de flujo es el segundo paso fronterizo más importantes de Chile.

Otra de las particularidades de la ciudad de Osorno en este sentido, es que es la última ciudad mediterránea del valle

central, ubicada entre las ciudades portuarias de Valdivia y Puerto Montt, ambas importantes capitales regionales del

país, siendo la primera de vocación portuaria fluvial y la otra marina. Esta condición de mediterraneidad ha consolidado a

Osorno como el centro de una densa red vial, lo que ha permitido que esta urbe tenga conexión directa con un amplio

territorio caracterizado por una homogénea actividad agrícola productiva, que traspasando los límites político

administrativos de las provincias vecinas constituye el territorio económico funcional de Osorno.

Estas particularidades no se encuentran reconocidas en los documentos ni en el plan propuesto, siendo una de las

condiciones esenciales que posee la ciudad de Osorno, debiendo el nuevo PRCO potenciar la cualidad que posee la

ciudad de ser “centro de un sistema territorial”.

b. Identificación funcional del centro histórico de la ciudad.

Es en el centro histórico de Osorno en donde se localizan los principales servicios y equipamientos de la ciudad, el que

además de ser el centro fundacional - con todos los valores patrimoniales que ello implica -, es el sector con mejor

conectividad de la comuna.

Dos de las grandes preocupaciones en torno a estos espacios en las ciudades es que no sean deshabitados y que no

sean desabastecidos de actividades, ya que ambas pueden provocar la degradación del espacio físico. Por ende, la

disminución de densidades en el centro y la prohibición de desarrollo de algunos programas como son los

establecimientos educacionales que plantea la nueva propuesta, solo están fomentando la degeneración urbana de este

importante sector de la ciudad.

Se suma además que la propuesta del nuevo PRCO carece de incentivos económicos o urbanísticos que posibiliten la

renovación del centro histórico de la ciudad. Más allá a los incentivos propuestos en los Artículos 3.3.5 y 3.3.6 de la

nueva Ordenanza PRCO, que recompensan la construcción de galerías o portales, se sugiere que se adicionen

incentivos para renovar la imagen histórica y urbana del centro, desde mejorar las condiciones de constructibilidad para

los nuevos desarrollos que transformen en subterráneos sus empalmes a la red pública; hasta contar con rebajas en

6



derechos municipales y aumento de adosamientos y/u ocupación de suelo para los propietarios de inmuebles declarados

de Conservación Histórica.

c. Vocación histórica de Osorno en su actividad agrícola y ganadera.

Si bien la Memoria Explicativa PRCO (2017) reconoce en el rol futuro de la ciudad de Osorno el crecimiento de los

servicios en general y de los servicios de salud en particular, no destaca la importancia de las actividades agrícola y

ganadera que se desarrollan en la comuna.

En estimaciones de la CChC - en base a Rol Comercial SII - la actividad primaria de “cultivo en general” se encuentra

entre los cuatro subrubros económicos de Osorno que concentran más del 50% de los empleos entre el período 2006 y

2014, destacándose en segundo lugar, a continuación de la “construcción” (ver Tabla N° 01).

Tabla Nº 01 Número de Trabajadores según Subrubro Económico en la comuna de Osorno, años 2006-2014.

Fuente: elaboración propia CChC, en base a estimaciones con información Rol Comercial SII

Muchas de las industrias importantes que existen en la ciudad de Osorno basan su funcionamiento en esta actividad,

por lo que la propuesta de “congelamiento” del uso industrial en la ciudad consolidada y su éxodo a la periferia termina

por ser una omisión a la vocación histórica de Osorno de ser una urbe agrícola-ganadera.

Por lo tanto, se considera esencial incorporar al plan toda actividad que se desarrolle en torno a la agricultura y

ganadería, que además de permitir dinamizar el empleo y economía de la ciudad de Osorno, fomenta y consolida la

imagen vocacional de la ciudad. Sumado a esto, se debe tener en cuenta que los suelos del área urbana de la ciudad y

sus alrededores poseen una muy buena capacidad de sus usos de suelo - con capacidades II y III -, teniendo excelentes

aptitudes para el desarrollo de actividades agrícolas.

d. Convivencia de la ciudad con riberas urbanas.

Si bien en la propuesta se reconoce la existencia de los ríos Rahue y Damas, el nuevo plan no presenta incentivos de

integración o recuperación de sus cauces naturales. Con la propuesta de zonificación de parques y áreas verdes en

ACTIVIDAD % SUBRUBRO % 2006 % 2014 % Total 2006 - 2014

1. Cultivo en general, productos de mercado, horticultura 1,76 16,64 16,47

Otras actividades primarias 7,69 5,43 5,04

SECUNDARIA 8,69 Actividades secundarias 12,33 8,17 8,69

2. Construcción 15,73 20,40 19,77

3. Enseñanza preescolar, primaria, secundaria y superiores 15,04 5,21 8,62

4. Actividades relacionadas con la salud humana 1,78 6,69 5,32

Otras actividades terciarias 45,68 37,46 36,09

PRIMARIA 21,50

TERCIARIA 69,80

7



torno a los ríos se puede observar en la ciudad la determinación de un buffer hacia los costados de los cauces, que con

sus restricciones impuestas, terminan por distanciar a los habitantes de ellos.

Una de las grandes atracciones paisajísticas de Osorno es la existencia de estas riberas urbanas, que carecen de

infraestructuras y programas que permitan su involucramiento en la vida urbana diaria de la ciudad y sus habitantes. Si

bien se agradece que el nuevo plan proponga un desarrollo vial en torno a los ríos, todavía se considera insuficiente la

propuesta de zonificación que permita su desarrollo urbano.

Con todo lo anterior, se estima que la propuesta de actualización del PRCO no está impulsando el desarrollo

urbano y económico de la ciudad de Osorno desde sus dinámicas particulares, sino más bien está fomentando

al largo plazo la pérdida de competencias y oportunidades que posee actualmente la ciudad. Se considera que la

propuesta presenta una serie de inconsecuencias - tal como se expondrá con detalle en las observaciones - y

que su aprobación puede traer graves consecuencias en el desarrollo de Osorno, encontrándose entre ellas:

- degradación del centro histórico urbano y sus servicios.

- desincentivos en el desarrollo de servicios y equipamientos que satisfacen demandas y aumentan las

competencias de los habitantes.

- disminución de los precios de nuevos suelos habitacionales en cuanto a la localización de estos y sus

condiciones normativas de edificación.

- pérdidas económicas en el desarrollo de industrias y la generación de empleos.

Por lo tanto, la CChC es enfática en solicitar que el diagnóstico del nuevo PRCO debe rehacerse, y que posibilite

comprender una visión de desarrollo para la ciudad de Osorno, del que a partir de este objetivo común se

puedan realmente desglosar los lineamientos y acciones que permitan generar una nueva propuesta para la

actualización del PRCO.

II. OBSERVACIONES GENERALES A LA PROPUESTA DEL PRCO

1. Límite Urbano y Áreas de Ampliación Urbana

En la propuesta del nuevo PRCO se plantea una ampliación de su área urbana en 2.540 hectáreas aproximadamente1,

que con algunas precisiones y rectificaciones geográficas, se distribuyen en el sector oriente de la Ruta 5 en 946 ha.,

1 Ninguno de los documentos presentados por la Ilustre Municipalidad de Osorno de la nueva propuesta de PRCO indican con medidas las superficies

de la ampliación urbana de su límite, por lo que los datos expuestos aquí corresponden a mediciones elaboradas por la CChC.

8



sector sur de la ciudad en 710 ha., sector poniente de Osorno en 532 há. y sector norte en 160 ha. (ver Figura Nº 01), lo

que representa un incremento de más del 70% de la superficie desarrollable hoy en día.

Figura Nº 01 Ampliación área urbana propuesta Plan Regulador Comunal de Osorno 2017.

Fuente: elaboración propia CChC

En términos de definición del nuevo límite urbano, resulta difícil reconocer fronteras naturales o construidas que

puedan entregar una referencia en el territorio de la delimitación que norma el suelo urbano. Si bien este límite es

entendido como una línea imaginaria, la asignación de fronteras reconocibles permite tener una mejor comprensión de

las regulaciones que afectan a la ciudad.

Junto a lo anterior, si bien esta definición de límite urbano incorpora adecuadamente asentamientos que se han

desarrollado en los alrededores del área consolidada de Osorno, se reconoce en el sector norte de la ciudad,

específicamente en Lomas de Pilauco, una mala definición de este límite al observar que se incorporan solo

algunas parcelaciones desarrolladas en ese lugar (ver Figura Nº 02). Esto debe ser corregido, ya que genera una

discordancia normativa de estos predios con respecto al resto del conjunto sin que se aprecie un fundamento técnico

que justifique este tratamiento diferenciado. Por ende, se estima propicio mantener el actual límite urbano norte de la

ciudad, ya que el estero constituye un límite natural.

9



Figura Nº 02 Irregularidad en la definición del nuevo límite urbano en el sector norte de la ciudad de Osorno. (Actual superficie urbana con límite negro y propuesta de nueva superficie urbana con límite rojo)


Por otra parte, la propuesta contempla en su ampliación urbana la mayor habilitación de zonas residenciales hacia el

sector oriente de la Ruta 5, tratándose estas de Zonas Residenciales Condicionadas (420 ha.) y una Zona Comercial de

Renovación Urbana (100 ha.). Se considera que la ampliación urbana de viviendas en el sector oriente puede

dificultar la conformación de barrios de carácter residencial, pudiendo ocasionar problemas de segregación

urbana, ya que por un lado, este sector posee actualmente un funcionamiento de carácter productivo, y por otro lado, la

Ruta 5 actúa como un límite construido en la ciudad, el que resulta difícil de unificar con el resto del área urbana de

Osorno. Con esto, la ciudad terminaría dividida por dos límites: el Río Rahue en el poniente y la Ruta 5 en el oriente.

Con respecto a esto último, no se logra comprender cuál es la razón para ampliar el límite urbano hacia el oriente

de la Ruta 5, cuando se dispone de suelo en buenas condiciones para desarrollar en el sector norte de la ciudad - que

además permitiría concentrar prácticamente todo el espacio urbano de la ciudad al poniente de la carretera nacional -.

En este sentido, la empresa concesionaria de servicios sanitarios ESSAL ha manifestado a la Delegación Regional de

Osorno que los terrenos contiguos al sector de Francke (ver Figura N° 03) son los que presentan mayor factibilidad de

ser dotados de servicios de alcantarillado. Sumado a esto, el desarrollo urbano de esta zona puede contribuir a

solucionar las congestiones vehiculares que se producen en el límite oriente de Francke, debido a que actualmente se

cuenta con una infraestructura vial deficiente en este sector.

10



Figura Nº 03 Terrenos con mayor factibilidad de ser dotados de servicios sanitarios según ESSAL (círculo color negro).


1. 1. Estimación de Población

Respecto de la estimación de población que justifica la ampliación del radio urbano en el nuevo PRCO, este se realiza a

partir de estimaciones de población y demanda por suelo urbano hacia el año 2030.

Según datos presentados en la Memoria Explicativa PRCO (2017), basados en la Encuesta Origen Destino de Viajes en

Osorno 2013 estimada por SECTRA, se considera al año 2030 una población de 152.553 habitantes y un tamaño medio

de los hogares de 2,63 personas, el que disminuiría paulatinamente de los 2,99 que se tendría actualmente.

Lo anterior, permitiría estimar que en el horizonte de planificación del instrumento la comuna tendrá 7.871 nuevos

habitantes, lo que determinaría una demanda futura de 9.624 viviendas.

Sin embargo, si bien se considera correcto tomar de referencia el estudio de SECTRA, la propuesta PRCO no

contempla en sus cálculos los hogares que componen el déficit habitacional de la ciudad, o al menos no

específica la cantidad a relocalizar en ningún documento, siendo que el objetivo urbanístico que propone el

nuevo plan es la provisión de terrenos para erradicar campamentos.

11



Si se tomase en cuenta la estimación del déficit habitacional de la ciudad de Osorno en 4.828 hogares (DITEC, en base

a Censo 2002), la demanda potencial de la ciudad se podría configurar en 14.452 nuevas viviendas al 2030.

1. 2. Demanda por Suelo al 2030

Para conocer la real cabida de las nuevas áreas urbanas, y definir si son capaces de acoger el crecimiento esperado, se

calcula la cabida máxima por zona, lo que permite observar la potencial cabida de población si exigieran al máximo las

normas de densidad en cada una de las zonas habitacionales, aunque es del todo improbable que se produzca.

Tabla Nº 02 Cabida máxima población por zona en ampliación urbana PRCO.

* Se resta 44% de la superficie a ceder a otras actividades, máximo porcentaje según Art. 2.2.5 OGUC. ** Sin considerar el cumplimiento de condiciones propuestas para esta zona.


Tal como se observa en la Tabla N° 02, las áreas de crecimiento urbano propuesto por el plan serían suficientes para

acoger el crecimiento poblacional esperado para la ciudad de Osorno en el horizonte de 15 años.

No obstante lo anterior, la propuesta PRCO no explicita cuántas nuevas viviendas se espera localizar en el área

consolidada de la ciudad, ya sea reconvirtiendo algunos usos o utilizando sitios eriazos existentes, por lo que

no se sabe cuál es la real demanda que se estima a desarrollar en la ampliación urbana propuesta hacia 2030.

Junto a lo anterior, se considera que la ampliación urbana propuesta está sobreestimada para el crecimiento

poblacional posible de acoger, por lo que debe evaluarse, sobre todo, y tal como se expondrá en el siguiente

punto, si es que no existe la factibilidad sanitaria que cubra tal proporción de superficie urbana.

2. Factibilidad Sanitaria y de Aguas Lluvias

Se destaca que en este proceso de actualización del PRCO el municipio no hace entrega del Estudio de

Factibilidad que presente la viabilidad “para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado de aguas servidas y

de aguas lluvias cuando corresponda, en relación con el crecimiento urbano proyectado.”, exigido en el Art.

2.1.10 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), por lo que este debe ser presentado.

Zonas Superficie total utilizable (ha.)* Densidad máxima (hab./ha.) Población máxima

C-5 56 250 14.000

H-1 20 90 1.800

H-3 112 170 19.040

RC 532 8** 4.256

TOTAL 720 648 39.096

12



2. 1. Factibilidad Sanitaria

El desarrollo de un área urbana se sustenta de manera importante en la disponibilidad de servicios públicos que permitan

el establecimiento y permanencia de una población en el territorio, siendo entre ellos el acceso al agua potable y el

tratamiento de aguas servidas dos de los más relevantes. En el caso de la ciudad de Osorno, la empresa concesionaria

de servicios sanitarios ESSAL tiene un área de concesión total de 2.569 ha. - al año 2015 -, cubriendo el 73% (2.352 ha.)

en el área urbana vigente de la ciudad y eventualmente el 45% del área urbana propuesta por la actualización del plan

(ver Figura Nº 04).

Figura Nº 04 Área operación concesión sanitaria en ciudad de Osorno, año 2015.

Fuente: elaboración propia CChC, en base a SISS

En cuanto a las áreas de ampliación urbana propuestas, estas no se encuentran incorporadas dentro del área

operacional de la empresa concesionaria, razón por la cual ESSAL no tiene ninguna obligación legal de entregar los

servicios en este nuevo territorio urbano. Ante esto, de acuerdo a la Ley General de Servicios Sanitarios, existen las

siguientes alternativas para que estas zonas puedan proveerse de este servicio:

13



- La concesionaria voluntariamente podría ampliar su área operacional, lo que ocurrirá en la medida que las

densidades habitacionales, y por tanto las demandas por servicios sanitarios, sean suficientes como para

factibilidad económicamente esta ampliación.

- La Superintendencia de Servicios Sanitarios (SISS) podría llamar a licitación para concesionar los sectores

recientemente incorporados fomentando la aparición o formación de nuevas empresas en la comuna. No

obstante el éxito de esta licitación2, va a depender en gran medida de la factibilidad económica de la

concesión, determinada de forma importante por la densidad poblacional de los sectores a licitar.

- Se puede operar a través de un contrato entre privados, mediante el cual la empresa sanitaria negocia de

forma directa con los desarrolladores inmobiliarios, definiendo caso a caso las condiciones del servicio y su

costo. Esta modalidad tiene como principal problema que se convierta en una negociación caso a caso, en

donde la empresa sanitaria podría hacer uso de su posición dominante imponiendo costos arbitrarios al

desarrollador. Adicionalmente, con lo anterior, por la ley sanitaria la autoridad puede obligar a la empresa a

ampliar su área operacional, por lo que puede no ser conveniente para la empresa asumir el nuevo

abastecimiento.

- Por último, los desarrolladores inmobiliarios pueden implementar soluciones sanitarias individuales, reguladas

por la Seremi de Salud. Si bien esta es una solución posible, la inversión que significan estos sistemas implica

un costo adicional que no podría ser traspasado a algunos proyectos inmobiliarios, especialmente de vivienda

social o subsidiable, focalizándose este mercado inmobiliario en solucione para grupos C1 y C2.

A partir de lo anterior, y considerando que casi el 70% del nuevo suelo residencial de la propuesta PRCO plantea

bajas densidades habitacionales - Zona RC que abarca mayor superficie plantea una densidad máxima de 8

hab/ha -, se hace evidente que parte importante de las áreas destinadas al crecimiento urbano podrían no llegar

a desarrollarse dada las dificultades económicas para dotarlas de servicios sanitarios.

2. 2. Aguas Lluvias

Si bien la ciudad de Osorno cuenta con algunos de los índices de precipitaciones más altos del país, se adiciona la

problemática de que la ciudad cuenta con una limitada capacidad de evacuación de aguas lluvias hacia los cauces

naturales que la cruzan, lo que ha dado origen a recurrentes episodios de inundación - los que no han sido ocasionados

por el desborde de los cauces -.

2 En aquellos casos en que la licitación se declare desierta, no se cumplen con los requisitos o los oferentes desistieran, la SISS podrá obligar a la

sanitaria más cercana a ampliar su cobertura, siempre que esto sea factible en términos económicas y técnicos - aunque esta posibilidad se ha

utilizado en pocas ocasiones.

14



En año 2002, el MOP entregó el “Plan Maestro de Evacuación y Drenaje de Aguas Lluvias de Osorno”, en el que se

detallan las principales obras a realizar necesarias para dar una solución a los anegamientos, ya sea extendiendo o

reforzando la red de colectores existentes.

El plan propuesto por el MOP significa un importante aporte, pero cabe destacar que el área analizada no

contempla la totalidad de la nueva área urbanizable del PRCO, por lo que una parte importante de la superficie

potencialmente a urbanizar de la ciudad no contaría con soluciones de evacuación de aguas lluvias.

III. OBSERVACIONES GENERALES A LA ZONIFICACIÓN DEL PRCO

La actualización del PRCO propone pasar de las actuales 14 zonas a 24, aumentando las zonas residenciales e

incluyendo zonas de parques y áreas verdes, además de zonas de actividades productivas e infraestructura.

De esta forma, el nuevo instrumento quedaría compuesto por zonas residenciales (9: comerciales - 5; habitacionales - 3;

residencial condicionada - 1), zonas de equipamiento (6), zonas de parques y áreas verdes (4), zonas de actividades

productivas e infraestructura (5), además de áreas de restricción (3) y áreas de protección del patrimonio (4).

1. Zonas Residenciales

1.1. Zonas Comerciales

Entre los criterios de desarrollo urbano que plantea el nuevo instrumento está la descentralización del equipamiento

educacional en la zona central de la ciudad de Osorno, lo cual colaboraría en la disminución de la congestión vehicular

que presenta actualmente esta zona.

La nueva normativa propuesta en estas zonas expresa la voluntad de aumentar las densidades fuera del centro,

favoreciendo la construcción aislada en el centro por sobre la edificación continua - que se da mayoritariamente en esta

zona en la actualidad -. Junto a lo anterior, la propuesta de localización de estas nuevas zonas se desarrolla en torno a

los corredores importantes de la ciudad.

Observaciones

a. Existe una contradicción entre los establecimientos educacionales existentes presentados en la Memoria

Explicativa y los expuestos por el Ministerio de Bienes Nacionales.

La Memoria Explicativa PRCO (2017) expone que existe una concentración de establecimientos educacionales en el

sector céntrico y un déficit de establecimientos de este tipo hacia la periferia de la ciudad.

15



Lo anterior, se contradice con la información de localización de establecimientos educacionales expuesta por el

Ministerio de Bienes Nacionales3 (ver Figura N° 05), la cual muestra la existencia de al menos 25 de estos

equipamientos en el sector poniente de la ciudad, por lo que debe haber una verificación de esta información.

Figura Nº 05 Localización de establecimientos educacionales en la ciudad de Osorno.

Fuente: IDE Ministerio de Bienes Nacionales

b. Propuesta de prohibición de equipamiento educacional en zonas C-1 y C-2 no hace una diferenciación

tipológica.

Se aprecia en la propuesta un tratamiento homogéneo a todos los equipamientos educacionales ubicados en la zona

centro de Osorno, sin considerar su nivel especificidad al interior de la ciudad. Esto es relevante, por cuanto la dotación

de ellos va a depender de su tipología, donde aquellos establecimientos de características específicas - como escuelas

especiales, institutos técnico profesionales, universidades, entre otros -, por su alcance territorial, debiesen poder seguir

desarrollándose en las áreas centrales que cuentan con buena accesibilidad desde toda la ciudad, comuna y provincia.

Por el contrario, es esperable que jardines y escuelas básicas pudieran distribuirse de forma más homogénea en el

interior de la ciudad, tal como ocurre actualmente, según se evidencia en la Figura N° 05 presentada en el punto

anterior.

3 Visor de Mapas IDE, Ministerio de Bienes Nacionales: http://www.geoportal.cl/Visor/

16



Por lo tanto, la medida propuesta de prohibición de establecimientos educacionales en el centro, forzando su

localización en áreas de menor accesibilidad, restará competitividad a dichos establecimientos y afectará la

oportunidad de generar las necesarias competencias para parte de los habitantes de la comuna y la provincia.

c. Se aprecia en la propuesta un aumento excesivo de constructibilidad permitida en las zonas C-3, C-4 y C-5,

con respecto a las constructibilidades permitidas en el actual PRC.

Como se observa en la Tabla N° 03, si bien la propuesta normativa de las zonas C-1 y C-2 aumentan en menor medida

la constructibilidad permitida actualmente, en la propuesta de las zonas C-3, C-4 y C-5 la constructibilidad aumenta

prácticamente al doble de lo permitido en la normativa vigente. Lo anterior se contradice con el carácter de ciudad de

servicios que posee Osorno - indicado en el punto b del capítulo I de este documento -.

Tabla Nº 03 Aplicación normativa propuesta y alcanzada en Zonas Habitacionales propuestas

[A] - Aislado [C] - Continuo [R] - Residencial [E] - Equipamiento


Tabla Nº 04 Aplicación normativa propuesta y alcanzada en Zonas Comerciales propuestas C-4 y C-5


Zonas Sup. predial mín. (m2) Altura máx. (m) Coef. de ConstructibilidadConstructibilidad alcanzada por

sup. predial mín. (m2)

propuesta C-1 500 21 [A] - 12 [C] 6 (mín) 3.000

actual C-1 / C-2 300 / 250 15 [C] 6,7 2.010 / 1.675


actual C-3 / C-4 200 / 250 10 / 7 5,3 / 2,5 1.060 / 625


actual H-2 / R-2 200 / - OGUC / - 1,2 / - 240

propuesta C-4 250 12 [A] - 7 [C] 4 1.000

actual H-2 / H-3 200 / 140 OGUC 1,2 / 1,6 240 / 224

propuesta C-5 1.000 18 6 [R] - 0,2 [E] 6.000

actual I / H-2 800 / 200 OGUC 1,8 / 1, 2 1.440 / 240

ZonaSuperficie predial

mín. (m2)

Coeficiente de

Constructibilidad

Densidad máx.

(hab/ha) / (viv/ha)

Constructibilidad máx.

alcanzada por sup.

predial mín. (m2)

Densidad alcanzada

(hab/ha) / (viv/ha)


alcanza por viv. (m2)

C-4 250 4 100 / 25 1000 2,5 / 0,63 1.587

C-5 1000 6 250 / 62,5 6000 25 / 6,25 960

Normativa propuesta Normativa alcanzada

17



Sumado a lo anterior, la Tabla N° 04 evidencia que la densidad propuesta para la zona comercial C-4 es baja con

respecto al coeficiente de constructibilidad propuesto, y al contrario, que la densidad propuesta para la zona C-5 es

excesivamente alta con respecto al coeficiente de constructibilidad propuesto, no siendo coherente la propuesta de

zonificación en sus parámetros de definición.

d. No se aprecia justificación en cambios de altura para las zonas propuestas C-1, C-2 y C-5.

En la anterior Tabla Nº 03 se pueden observar también los cambios normativos que tendrán las zonas comerciales con

respecto a las alturas permitidas en el plan vigente. Si bien en las zonas C-1 y C-2 las alturas propuestas tienen una

disminución poco considerable - Zona C-1 cambia de 15 a 12 metros en edificación continua y Zona C-2 cambia de 10 a

9 metros en edificación continua -, no se entiende cuál es la razón de esta baja, ya que además las alturas de edificación

aislada aumentan significativamente. Por lo tanto, se considera que las alturas permitidas de la edificación continua

en esas zonas debiesen mantenerse a lo normado actualmente, lo que mantendría su actual imagen urbana.

Por otro lado, si bien se entiende que la propuesta de la zona C-5 en el área central de la ciudad busca lograr la

renovación de sectores deteriorados u obsoletos - como es el caso de la antigua planta de Nestlé -, se considera que

su altura permitida de 18 metros en sectores más periféricos puede ser excesiva. Esto, ya que su superficie

equivalente en la actualidad no cuenta con infraestructura de esa magnitud o no cuenta con ningún tipo de

infraestructura, como es el caso de las zonas C-5 que se localizan en la ampliación sur oriente del límite urbano y la zona

C-5 contigua al Río Damas.

Sumado a lo anterior, la propuesta de altura de la zona comercial C-5 sobrepasa las alturas de las nuevas zonas C-3 y

C-4, las cuales son zonas comerciales más céntricas en la ciudad de Osorno, teniendo mayor lógica que estas

últimas permitiesen mayor altura en sus construcciones.

1.2. Zonas Habitacionales

La propuesta de actualización del plan considera la definición de 3 zonas habitacionales destinadas a acoger a la

población de la ciudad, las cuales son las mismas que considera el plan vigente, pero se consideran variaciones con

respecto a sus normativas urbanas actuales y las superficies que abarcan en la ciudad. Estas se organizan de manera

que permiten densidades menores en los sectores centrales, aumentando su carga hacia la periferia urbana.

Observaciones

a. Las áreas de crecimiento urbano propuestas en el nuevo Plan Regulador Comunal no responden a la realidad

del mercado habitacional desarrollado en la ciudad de Osorno en los últimos 5 años.

El primer criterio de desarrollo urbano explicitado en el nuevo diseño del PRCO es la ampliación de la superficie urbana

para el uso residencial, evidenciadas principalmente en la incorporación de la zona H-3 y de la zona RC.

18



Tal como se muestra en la Figura N° 06, entre el 2010 y 2016 el mercado de la vivienda nueva se ha traducido en casas

unifamiliares de 1 a 2 pisos principalmente4, desarrollándose estas en su mayoría hacia el poniente de la ciudad de

Osorno, específicamente en la actual zona H-3 - de alta densidad, seguida por la zona H-2 de media densidad -, la cual

permite una menor subdivisión predial y mayor coeficiente de constructibilidad.

Figura Nº 06 Permisos de Edificación con destino de vivienda nueva en la ciudad de Osorno, entre los años 2010-2016. (El tamaño de los círculos da cuenta de la cantidad de viviendas que alberga cada permiso)

Fuente: elaboración propia CChC, en base a INE

Si bien la nueva propuesta de PRC mantiene la subdivisión predial de la zona H-3, diferenciándose a la actual en

aumentar el coeficiente de constructibilidad - 1,6 a 3,2 - y fijar una densidad máxima, se considera poco consecuente

que esta zona de alta densidad no abarque mayor cantidad de superficie en la ampliación urbana propuesta, o al

menos, la totalidad de la ampliación urbana del sector poniente de la ciudad.

4 En base a georreferenciación del 40% de los permisos de edificación (INE) entregados entre 2010 y 2016.

19



b. Se evidencian discordancias entre los coeficientes de constructibilidad y densidades máximas planteadas

para cada una de las zonas.

La Tabla N° 05 evidencia que las densidades propuestas en el nuevo instrumento regulador para las tres zonas

habitacionales son bajas con respecto a los coeficientes de constructibilidad propuestos, lo que no permitiría

aprovechar los coeficientes propuestos, y por ende, el total del potencial de desarrollo de los sitios en estas zonas.

Tabla Nº 05 Aplicación normativa propuesta y alcanzada en Zonas Habitacionales propuestas


1.3. Zona Residencial Condicionada

Se incorporan 1.024 hectáreas de Zonas Residenciales Condicionadas, equivalentes a más del 40% del total de la

superficie urbana ampliada. Esta zona tiene como propósito formar barrios socialmente integrados y autosuficientes,

basándose en la reciente publicación del Art. 184 de la LGUC que establece un sistema de Aportes al Espacio Público,

indicando una serie de condiciones para su urbanización.

Observaciones

a. Las exigencias de viviendas, equipamientos y servicios propuestos en esta zona son propios de Zonas de

Desarrollo Urbano Condicionado definidos en Planes Reguladores Metropolitanos, pero no de normativas

comunales.

Las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZODUC) se implementan en Chile desde 1997 en la modificación del

Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), con el motivo de desarrollar fuera del límite urbano bajo ciertas

condiciones.

Entre las exigencias que plantean las ZODUC se encuentran requerimientos mínimos de viviendas subsidiables y

sociales; requisitos para diferentes equipamientos, en disponibilidad de suelo y construcción efectiva de superficies

edificables; además de la destinación de terreno para el desarrollo de actividades productivas. Estas exigencias son

evaluadas y aprobadas por la Seremi de Vivienda y Urbanismo, con la participación de otros entes ministeriales como

Transporte y Telecomunicaciones, Agricultura, entre otros.

ZonaSuperficie predial

mín. (m2)

Coeficiente de

Constructibilidad

Densidad máx.

(hab/ha) / (viv/ha)


alcanzada por sup.

predial mín. (m2)

Densidad alcanzada

(hab/ha) / (viv/ha)


alcanza por viv. (m2)

H-1 300 4 90 / 22,5 1200 2,7 / 0,68 1.765

H-2 200 3,6 130 / 32,5 720 2,6 / 0,65 1.108

H-3 140 3,2 170 / 42,5 448 2,38 / 0,60 747

Normativa propuesta Normativa alcanzada

20



Por lo tanto, las exigencias de viviendas, equipamientos y servicios propuestas en el PRCO para la Zona

Residencial Condicionada - propias de una ZODUC - no son facultades de este instrumento, sino que del

Gobierno Central - de hecho solo se han aprobado ZODUC en la Región Metropolitana -.

El PRCO debe atenerse entre sus exigencias al Art. 2.2.5 de la OGUC, el cual plantea los porcentajes mínimos y

máximos a considerar sólo en la destinación de suelo para áreas verdes, equipamientos, actividades deportivas y

recreacionales, y circulación (los que en su conjunto no pueden superar el 44% del terreno proyectado), no incluyendo

viviendas económicas ni actividades productivas, y tampoco exigiendo estándares de desarrollo.

b. No es facultad del PRCO fijar condiciones para desarrollos de proyecto.

El Art. 183 de la LGUC, recientemente incorporado, posibilita la exigencia de condiciones para el desarrollo de proyectos.

Sin embargo, su redacción es taxativa en cuanto a que esta corresponde a una facultad exclusiva de los Planes

Reguladores Intercomunales, ya que se aplican solo sobre nuevas áreas urbanas o de extensión urbana - cuya creación

es de carácter privativo de dicho nivel de planificación -, sin que por tanto los instrumentos de nivel comunal tengan la

potestad para su regulación, tal como lo explicita la Ley:

“Art. 183 - Cuando los planes reguladores intercomunales establezcan nuevas áreas urbanas o de extensión urbana

podrán determinar condiciones adicionales de urbanización y equipamiento para el desarrollo de los proyectos que se

emplacen en ellas […]”.

De esta manera, el PRCO debe limitarse a regular aquellos aspectos que la LGUC lo faculta, lo cual se encuentra

contenido y detallado en el Art. 116 en su inciso séptimo.

Dicho lo anterior, la propuesta de PRCO debe ser revisada, eliminando de su ordenanza propuesta la creación de

zonas condicionadas, revisando de forma integral el tratamiento que se dará a las áreas destinadas a acoger el

crecimiento futuro de la ciudad.

De insistirse en esta línea, que debiera ser objetada por la SEREMI y posteriormente por Contraloría, se generará un

importante desincentivo al desarrollo de nuevos proyectos en estas zonas, impactando de forma importante al futuro del

sector en la ciudad.

Ejemplo de los efectos económicos de una decisión de este tipo se pueden apreciar en el caso de la Región

Metropolitana, que optó por crecer mediante zonas condicionadas. En el caso de las áreas creadas en 2003, aún no se

inicia la construcción de ningún proyecto, y en el caso de las zonas condicionadas aprobadas en 2013, a la fecha no se

ingresa ningún permiso de edificación.

Lo anterior ha tenido como efecto una mayor estrechez en el mercado del suelo, llevando a un significativo aumento en

su precio y la casi total desaparición de proyectos de vivienda social (DS49) en la ciudad.

21



c. Se evidencia un tratamiento discriminatorio del territorio para futuros desarrollos.

La revisión de la propuesta del PRCO, y tal como ha expuesto en los puntos anteriores, permite apreciar que las áreas

destinadas a acoger el crecimiento futuro de la ciudad de Osorno son abordadas en su mayoría como Zonas de

Desarrollo Urbano Condicionado.

Sin perjuicio de esto, la revisión detallada de las zonas propuestas permite apreciar un tratamiento discriminatorio en el

sector sur, en donde se entregan mejores condiciones de desarrollo a terrenos específicos - con normativa H3 de zonas

de alta densidad - sin un fundamento técnico claro que justifique dicha decisión, excepto la de privilegiar a un

determinado propietario - que en este caso corresponde al MINVU - respecto de los demás suelos normados como RC.

Esto, tendría como finalidad contar con normas más sencillas de desarrollo, lo que al largo plazo se traduciría en

menores costos de desarrollo y por tanto una ventaja comparativa en el mercado.

d. El Plan Regulador de Osorno no puede definir una subdivisión predial mín. de 5.000 m2 en una zona urbana.

La propuesta del PRCO permite una subdivisión predial mín. de 5.000 m2 en las zonas RC sin la disposición de

condiciones adicionales, pero el Art. 2.1.20 de la OGUC indica “[…] En el área urbana, excluidas las áreas de extensión

urbana, cuando la zona afecta no presenta alguna de las condiciones señaladas, la superficie predial mínima será de

2.500 m2 o menor, según lo determine el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente. […]”.

Si bien la Zona Residencial Condicionada forma parte de la ampliación urbana de la ciudad de Osorno, esta no puede

ser definida como un área de extensión urbana, ya esta última es indicada por la OGUC como una “superficie del

territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador

intercomunal”.

De esta manera, la comuna de Osorno al no formar parte de un instrumento regulador intercomunal, no tiene las

facultades de establecer subdivisiones prediales mayores a los 2.500 m2 dentro de su límite urbano.

e. Improcedencia de exigencia de Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) en zonas RC.

El Art. 171 de la LGUC indica “[…] Todos los proyectos que generen crecimiento urbano por extensión o por

densificación deberán registrar la información que el reglamento determine en el sistema electrónico especificado en el

artículo 170. […] El informe de mitigación se elaborará y evaluará conforme al procedimiento y a la metodología que fije

el reglamento expedido por decreto del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, suscrito por el Ministro de

Vivienda y Urbanismo […]”.

Por lo tanto, es la propia LGUC y su reglamento el que establece la exigencia del IMIV y detalla su contenido, no siendo

facultad del municipio mediante su PRC exigir su realización entre los contenidos mínimos del Estudio de

Impacto Urbano que establece como condición en esta zona residencial.

22



f. La exigencia de viviendas adquiribles mediante un Programa de Subsidio Habitacional del Estado y/o

viviendas sociales en un Plan Regulador Comunal trasciende las facultades legales de la municipalidad.

El Art. 116 de la LGUC detalla las 17 normas urbanísticas que los planes reguladores comunales pueden regular en el

uso de sus potestades, sin que en dicho listado se haga mención alguna a la exigencia de porcentajes de vivienda social

al interior de los proyectos.

Por otra parte, y tal como se expuso anteriormente, los instrumentos de nivel comunal no están facultados para

establecer condicionamientos a nuevos desarrollos en función del Art. 183 de la LGUC.

De este modo, se debe eliminar la exigencia antes mencionada, puesto que el instrumento en análisis carece de

facultades legales para normar un aspecto como es la incorporación de viviendas sociales al interior de

proyectos específicos.

2. Zonas de Equipamiento

Más allá de las zonas habitacionales destinadas a acoger el emplazamiento de la población, los planes reguladores

comunales deben incorporar también entre los usos de suelo, zonas que posibiliten y resguarden el funcionamiento

urbano de actividades que complementen a los usos de vivienda. Respecto de ellos, la propuesta acota estas zonas a

seis actividades, que en su mayoría responden a los usos existentes, siendo estos: Equipamiento Deportivo, Educacional

y Científico, Cementerios, Comercial y Esparcimiento, Salud y Equipamiento Diversificado.

Observaciones

a. Se reconocen zonas de equipamiento que no permiten el uso residencial, lo que podría dificultar su ocupación

son respecto a demandas futuras.

Las zonas propuestas E-1 de Equipamiento Deportivo, E-2 de Equipamiento Educacional y Científico, y E-5 de

Equipamiento de Salud no consideran el uso de suelo residencial para la construcción de viviendas, lo cual dificulta al

mediano o al largo plazo la renovación de suelos que puedan encontrarse en malas condiciones o que sean

incapaces de responder adecuadamente a demandas próximas.

Lo anterior cobra aún más relevancia, al observar que estas zonas utilizan una superficie de suelo considerable en el

interior de la ciudad, arriesgándolos dejar obsoletos en sus usos.

3. Zonas de Parques y Áreas Verdes

La nueva propuesta del PRCO incorpora un sistema de parques y áreas verdes en los bordes fluviales (P-1) y laderas

(P-2) como una forma de resguardar a la población de los riesgos de inundación y remoción en masa.

23



Estas zonas presentan una intensidad de uso diferente al resto de las zonas de la propuesta, presentándose como áreas

de interés paisajístico o recreativo, excluyendo el uso de la vivienda en zonas adyacentes a ríos y esteros.

Observaciones

a. Existe un tratamiento discrecional de la incorporación de Áreas de Riesgos Naturales en el instrumento.

La Ilustre Municipalidad de Osorno optó por incorporar las áreas de riesgo identificadas en la Memoria Explicativa PRCO

(2017) como una zonificación de parques y áreas verdes que restringe usos como el de vivienda y fija condiciones para

su desarrollo. Esto, amparado según el municipio, en el Art. 2.1.17 de la OGUC que indica “En los planes reguladores

podrán definirse áreas restringidas al desarrollo urbano, por constituir un peligro potencial para los asentamientos

humanos. […]”, con lo cual se considera que la autoridad está haciendo una lectura errónea de la OGUC, por cuanto la

utilización del vocablo “podrán” en el citado artículo dice relación a que cada territorio está expuesto a diferentes

restricciones, pudiendo darse el caso en que no existan.

Este juicio queda reflejado en el dictamen 53.957/2008 que señala “[...] debe precisarse que la expresión "podrán

definirse áreas de riesgo, cuando proceda", empleada en el referido artículo 2.1.17., aludida por el Gobierno Regional, se

refiere a la posibilidad que tiene la autoridad competente para definir la pertinencia de establecer áreas de riesgo cuando

estime que los mismos podrían concurrir - para lo cual, según ese artículo, requiere contar con estudios específicos

previos -, sin que, sin embargo, se aprecien en el ordenamiento que regula la materia elementos que permitan concluir

que aquélla cuente con una atribución discrecional para calificar la conveniencia de someter o no a la regulación de

riesgo una zona a cuyo respecto ya se ha establecido técnicamente la concurrencia del mismo por medio de un estudio

específico”.

Por lo tanto, es deber de la autoridad competente identificar de forma precisa y detallada las áreas de riesgo

presentes en un determinado territorio, más allá de señalarse en un estudio específico. Adicionalmente de no

hacerlo de este modo, se está privando a los habitantes y demás interesados de conocer información relevante respecto

de las características del territorio para su posterior ocupación.

Sumado a lo anterior, se considera equivocada la forma en que se enfrenta este cambio de “área” a “zona”, ya que el Art.

2.1.17 de la OGUC indica “[…] Por “áreas de riesgo”, se entenderán aquellos territorios en los cuales, previo estudio

fundado, se limite determinado tipo de construcciones por razones de seguridad contra desastres naturales u otros

semejantes, que requieran para su utilización la incorporación de obras de ingeniería o de otra índole suficientes para

subsanar o mitigar tales efectos. […]”, por lo que las áreas de riesgo no constituyen una zona en sí mismas, sino

que una condicionante al territorio que puede ser mitigada mediante la realización de obras o estudios

específicos. En este sentido, de no incorporar explícitamente el área de riesgo en el plan regulador comunal, se

carecería del fundamento legal que permite exigir medidas de mitigación en un predio determinado, tal como se está

exigiendo en las zonas propuestas P-1 y P-2 para su desarrollo.

24



Lo anterior, puede verse validado en el dictamen 34.419/2008, que al respecto señala “En el área de la zona Z2 se

dispone que la ocupación de la misma estará condicionada a las obras de mitigación por inundación, remitiéndose al

artículo 7° de la Ordenanza Local, lo que no resulta coherente con el carácter de la misma, pues no ha sido declarada

área de restricción, en conformidad con lo señalado en el art. 2.1.17. de la OGUC”.

b. El uso de suelo Científico debe ser considerado como permitido en las zonas de parques y áreas verdes.

El Art. 2.1.31 de la OGUC indica “El tipo de uso Área Verde definida en los Instrumentos de Planificación Territorial se

refiere a los parques, plazas y áreas libres destinadas a área verde […].En las áreas verdes a que se refiere este

artículo, se entenderán siempre admitidos como destinos complementarios y compatibles los equipamientos Científico,

Culto y Cultura, Deporte y Esparcimiento. […]”.

De los cuatro destinos indicados en la OGUC, el uso de suelo Científico no se encuentra incluido en ninguna de las

dos zonas de parques y áreas verdes propuestos, debiendo agregar esta actividad para su futuro desarrollo,

permitiendo, según lo indicado en el Art. 2.1.33 de la OGUC, “[…] establecimientos destinados principalmente a la

investigación, divulgación y formación científica, al desarrollo y transferencia tecnológica y a la innovación técnica. […]”.

c. Se considera que coeficientes propuestos en zonas P-1 y P-2 son deficientes para generar rentabilidad a

iniciativas privadas.

Los equipamientos permitidos en estas zonas permiten la generación de actividades de desarrollo público. Si bien la

propuesta de subdivisión predial mínima de 2.500 m2 es correcta en indicaciones de la OGUC, se estima que los

coeficientes propuestos en P-1 y P-2 no permiten que la construcción de este tipo de equipamientos genere

rentabilidades a desarrolladores privados.

Tomando en cuenta los estándares de equipamiento establecidos en el Art. 5.3.2 de la Ordenanza del Plan Regulador

Metropolitano de Santiago (PRMS)5, los servicios debiesen considerar un terreno de 0,08 m2/hab. para un módulo de

población de 20.000 habitantes, con lo cual para la población de la ciudad de Osorno actual estimada en 139.128

habitantes6, la superficie a ocupar una edificación de equipamiento no debiese ser menor a 1.590 m2 7.

Por ende, para una superficie predial mínima de 2.500 m2 el coeficiente de ocupación de suelo para las zonas P-1 y

P-2 no debiese ser menor a 0,6, pudiendo tener un coeficiente de constructibilidad de 1 (que corresponde a la

diferencia promedio de los coeficientes de ocupación de suelo y constructibilidad propuestos en las zonas de parques y

áreas verdes del nuevo instrumento).

5 Estos estándares fueron utilizados en el Estudio de Equipamientos de la Memoria Explicativa del Plan Regulador Comunal de Osorno, enero 2017.

6 Población de la ciudad de Osorno considerada en el Estudio de Equipamientos de la Memoria Explicativa del Plan Regulador Comunal de Osorno,

enero 2017.

7 Resultado de la multiplicación de los habitantes totales por los m2/hab. requeridos, dividiendo su resultado por 7 (según módulo de población).

25



d. Subdivisión predial mínima propuesta en la zona P-2 es considera elevada con respecto a la disimilitud de los

terrenos donde se localiza.

La zona propuesta P-2 corresponde a las zonas amenazadas por riesgo de remoción en masa, según Estudio de

Riesgos contenido en la Memoria Explicativa PRCO (2017), permitiendo el uso residencial en predios con una superficie

mínima de 2.500 m2.

El Estudio de Riesgos presentado constata una clasificación de pendientes en la ciudad de Osorno que oscilan entre los

0° a 76,5°, contemplando diferentes magnitudes de riesgo, por lo que la subdivisión predial mínima no debiese

tratarse de manera homogénea, sino que asociarse a la pendiente del terreno sobre el que se ubique el

desarrollo.

e. Se estima que el congelamiento de usos residenciales en Zona P-1 fomentará un desarrollo irregular de

viviendas.

La zona propuesta P-1 responde a la identificación de la zona amenazada por riesgo de inundación, según Estudio de

Riesgos contenido en la Memoria Explicativa PRCO (2017), por lo que la propuesta prohíbe absolutamente el uso de

suelo para viviendas.

Si bien las áreas de riesgo de inundación identificadas y contenidas en el Estudio de Riesgos de la Memoria Explicativa

están basadas en las áreas de retorno reconocidas por la Dirección de Obras Hidráulicas (DOH) del MOP en el año

2014, existen dudas por parte de la CChC de cuál es la escala de la imagen aero fotogramétrica que se utilizó

como base para trabajar - ya que una escala mayor aumenta el rango de error -. Esto, debido a que el informe de la

Memoria Explicativa es explícito en aclarar que estas áreas fueron identificadas como sin evidencias de inundaciones

históricas pese a la baja pendiente y altura relativa con respecto al lecho.

Independiente de lo anterior, la estrategia propuesta en el nuevo plan tiene una lógica razonable para sectores en donde

se han localizado viviendas informales o con incerteza en la tenencia de la propiedad, pero se considera que no es

adecuado aplicar esta prohibición en sectores edificados que fueron y son definidos en la actualidad como

zonas aptas para desarrollar el uso de vivienda. Por ende, se estima que debe haber una evaluación de las

localizaciones que afectará esta zona propuesta, sobre todo en las más de 50 hectáreas afectadas del sector de

Francke, en donde las viviendas existentes cuentan con títulos de dominio y al menos un 90% de ellas fueron adquiridas

con algún subsidio del Estado.

Sumando a lo anterior, y según lo presentado en el Estudio de Equipamiento de la Memoria Explicativa PRCO (2017), el

sector de Francke posee en la actualidad una suficiencia de superficie de parques 500% mayor a la exigida, por lo que

no se justifica la localización de una zona de parques y áreas verdes en este barrio de la ciudad.

Esta regulación propuesta impediría a los habitantes afectados postular a beneficios y mejoramientos - además de dejar

sin efecto a los ya invertidos por el MINVU en este sector (ver Figura N° 07) -, y conseguir permisos por ejemplo para

26



llevar adelante ampliaciones de sus viviendas. Por lo tanto, sin un plan de relocalización de esos hogares por parte

del municipio - ya que deberá expropiar cada uno de ellos -, la medida propuesta solo fomentará desarrollo

irregulares en el largo plazo, debiendo asumir obras de mitigación para evitar esta situación.

Figura Nº 07 Viviendas del sector Francke afectadas (color rojo) por la prohibición del uso de viviendas de la Zona P-1. (Se muestran los programas de Recuperación de Barrios (color naranjo) y Mejoramiento de Condominios Sociales (color amarillo) desarrollados por el MINVU en este sector)

Fuente: elaboración propia CChC, en base a Visor de Programas y Proyectos MINVU

Además, todo lo anterior se contradice con el principal objetivo urbanístico declarado por la Ilustre Municipalidad

- Memoria Explicativa PRCO (2017) - de contar con disponibilidad de suelo para erradicar a las familias ubicadas

irregularmente en campamento de zonas afectas a riesgos de inundación y remoción en masa, no contemplando el

sector de Francke ningún campamento irregular.

Sin perjuicio de las facultades del plan regulador comunal para prohibir el uso de vivienda en la zona P-1, la OGUC

indica en su Art. 2.1.25 que “[…] En los predios ubicados en zonas en que no esté permitido el uso de suelo residencial,

se podrán localizar las viviendas necesarias para complementar la actividad permitida. En estos casos, la superficie

construida total de las viviendas no podrá superar el 5% de la superficie total del predio.”. Con esto, y tomando en cuenta

que la superficie total de la zona P-1 es de 385 hectáreas, podría existir una localización de viviendas en al menos una

superficie total de casi 20 hectáreas.

27



f. Se reconocen algunas zonas P-1 y P-2 que no resultan coincidentes con las áreas de riesgo identificadas,

imponiendo restricciones innecesarias al desarrollo de importantes sectores de la ciudad.

Las zonas P-1 y P-2 son definidas por el nuevo instrumento “Para resguardar a la población de los riesgos de inundación

y de remoción en masa […]” (Memoria Explicativa PRCO, 2017), debiendo ser, de ser aprobadas, las mismas áreas

identificadas como riesgosas en el Estudio de Riesgos, ya que según el Dictamen 34.419/2008 “[…] no resulta

procedente que se extiendan restricciones ni exigencias de estudios de riesgo a las zonas aledañas al área de

riesgo”.

Pero al revisar el plano de Amenazas y Riesgos Naturales en la ciudad de Osorno se constata que hay zonas P-1 y P-2

que no son coincidentes con las áreas de riesgo, tal como se muestra a continuación:

Figura Nº 08 Comparación Zonas de Parques y Áreas Verdes con Zonas de Riesgo (sector poniente de la ciudad).

Fuente: elaboración propia CChC, en base a Memoria Explicativa PRC Osorno 2017

Como se muestra en la Figura N° 08, en el sector poniente de la ciudad de Osorno se puede observar que se agregan

en su mayoría zonas P-1 de Parques y áreas verdes adyacentes a ríos y esteros, las cuales presentan supuesto riesgo

de inundación y que por ende restringen en su totalidad la localización de viviendas, pero que en plano de riesgos no

están denotadas como tal.

En el sector oriente de la ciudad (ver Figura N° 09) también se puede observar una adición de zonas P-1 hacia el

poniente de la Ruta 5, que es donde se encuentra la ciudad consolidada, y de zonas P-2 de Parques y áreas verdes en

28



laderas hacia el oriente de la Ruta 5, las cuales tampoco son coincidentes con las áreas de riesgos presentadas en el

plano de la Memoria Explicativa.

Figura Nº 09 Comparación Zonas de Parques y Áreas Verdes con Zonas de Riesgo (sector oriente de la ciudad).

Fuente: elaboración propia CChC, en base a Memoria Explicativa PRC Osorno 2017

Por lo tanto, se considera que debe haber una revisión del nuevo plan en cuanto a la localización de las zonas P-1 y P-2,

ya que no se justifica que las áreas no reconocidas como riesgosas en la ciudad de Osorno puedan restringir

usos y/o exigir estudios para su desarrollo.

4. Zonas de Actividades Productivas e Infraestructura

Entre los objetivos ambientales que plantea el nuevo instrumento regulador de la comuna de Osorno, se encuentra el

mejoramiento de la calidad de las aguas de los ríos y la protección de los residentes de la contaminación industrial,

ambos problemas asociados, según la Memoria Explicativa (2017), al desarrollo actual que tienen las industrias en el

interior de la ciudad.

Por ende, la propuesta plantea la relocalización de las actividades productivas molestas existentes del área urbana

ribereña hacia lo nuevos sectores en la periferia de la ciudad.

29



Observaciones

a. Se cuestiona el criterio de la calificación molesta que se entrega en la Memoria Explicativa a las industrias

aledañas al Río Rahue y Damas.

La Memoria Explicativa del PRCO (2017) es enfática en exponer que las industrias localizadas en el área urbana y

cercana a los ríos de la ciudad son focos de contaminación, no existiendo una medición oficial actual que acredite el

incumplimiento de calidad de las aguas.

El único documento que se muestra en la Memoria Explicativa es un “Cronograma de actividades de intervención en

control de contaminación del Río Damas”, el cual data de hace más de diez años y expone estudios de la década de los

80, por lo que no corresponde que se mencione recurrentemente que los ríos se encuentran contaminados por esta

actividad.

Por otra parte, se exponen las molestias por las emanaciones, ruidos y tráfico pesado generado por las industrias, lo que

tampoco es acreditado por una medición oficial.

Con lo anterior, se aclara que la calificación de las industrias sólo puede darse por medio de la Seremi de Salud,

tal como lo indica el Art. 2.1.28 “El tipo de uso Actividades Productivas comprende a todo tipo de industrias y aquellas

instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depósitos, talleres o bodegas industriales. El

Instrumento de Planificación Territorial podrá establecer limitaciones a su instalación, sin perjuicio del cumplimiento de

las normas ambientales y demás disposiciones pertinentes. Las actividades productivas señaladas en el inciso anterior

pueden ser calificadas como inofensivas, molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas por la Secretaría Regional

Ministerial de Salud correspondiente. […]”.

b. La propuesta de PRCO no hace una diferenciación de las actividades productivas localizadas en el área

urbana, lo que no distingue las problemáticas y oportunidades de cada una.

Si bien la propuesta del PRCO aumenta la superficie para localizar actividades productivas molestas en un 16% con

respecto a la actual normativa, lo propuesta zona AP-1 de Actividades productivas molestas se localizaría en los bordes

del nuevo límite urbano, teniendo por objetivo el éxodo de las industrias actualmente en funcionamiento en la ciudad

consolidada.

La mayor parte de las empresas que se verían afectadas han funcionado en sus actuales localizaciones por largo

tiempo, habiendo realizado grandes inversiones en sus plantas productivas, y siendo en muchos casos el origen y

principal empleador de las villas y poblaciones que se localizan en su entorno, de las cuales ahora se busca segregar.

Tal es el caso del Matadero “Frigosor”, el cual está localizado en el sector sur poniente de la ciudad, cercano al Río

Rahue. Al año 2014 esta es una de las empresas más importantes de Osorno, generando empleo para más de 600

30



personas en ese año8. En la Figura N° 10 se puede observar, que de una base de 2.744 roles comerciales inscritos en el

SII en el año 20149 - en que se contemplan actividades primarias, secundarias y terciarias - el Matadero se encuentra

entre las 9 servicios con mayor cantidad de trabajadores, siendo el único de actividad productiva.

Figura Nº 10 Roles comerciales del SII en la ciudad de Osorno con más de 500 trabajadores, año 2014.

Fuente: elaboración propia CChC, en base a SII

Entendiendo que no todas las industrias existentes pueden incidir de forma directa en las problemáticas de

contaminación y/o molestias en el entorno residencial, se estima que debe haber una revisión de los diferentes tipos

y destinos de actividad productiva al interior de la ciudad, además de la importancia que tienen para el empleo y

la economía de la ciudad, evitando que la propuesta en estas zonas tenga una respuesta homogénea a problemáticas

múltiples.

8 Información estimada por la CChC, en base a Rol Comercial de SII, año 2014.

9 Base original contiene 6.580 registros para el año 2014, pero se lograron georreferenciar 2.744 roles comerciales.

31



c. Se debe contemplar que la propuesta de cambio de uso de suelo tendrá efectos negativos en la economía

comunal y particularmente de la ciudad.

La medida propuesta en el PRCO para las actividades productivas molestas, no solo tiene efectos negativos en la

extensión de los viajes de los trabajadores de aquellas empresas que se relocalicen en las nuevas áreas para ellos, sino

que además tiene un efecto negativo aún más relevante en la economía de cada empresa, y por ende, de la comuna.

En este sentido, en muchos de los casos, las empresas podrían verse enfrentadas al cierre por la imposibilidad de

recuperar las grandes sumas invertidas en sus plantas. Junto a esto, otras actividades productivas pueden decidir

emigrar de la ciudad, en la que permanecen en muchos casos por motivos históricos más que económicos.

Por lo tanto, la medida propuesta más que fomentar la creación de nuevas industrias, está conllevando al término

y éxodo de la ciudad de las actividades productivas existentes, eliminando parte importante de su base laboral y

restándole a Osorno competitividad con respecto a otras capitales regionales.

d. Los coeficientes propuestos para construcción de equipamientos en el actual suelo industrial disminuyen

excesivamente, pudiendo dificultar la renovación urbana de esos terrenos.

La mayor parte del suelo utilizado actualmente como industrial tiene un cambio en la propuesta normativa a una zona

C-5 denominado Comercial de Renovación Urbana, la cual plantea coeficientes que no contempla las instalaciones e

infraestructuras existentes, independiente a que las actividades industriales deban relocalizarse.

Tabla Nº 06 Aplicación normativa propuesta y alcanzada en Zonas Industriales existentes

[E] - Equipamiento


Aun cuando puedan trasladarse a la periferia las actividades industriales, es importante que los cambios normativos

en términos de edificación no sean tan disímiles a lo existente, ya que permitiría conservar edificaciones y

renovar sus usos. En cambio, disminuciones excesivas en su constructibilidad obligarían a demoler lo existente,

aumentando los costos de posibles inversiones en esos terrenos, lo que dificultaría su renovación, y más bien

terminarían deteriorando su uso e imagen urbana.

No obstante lo anterior, en el Art. 2.1.28 de la OGUC se señala que “[…] En aquellos casos en que el instrumento de

planificación territorial permita la actividad de industria, estará siempre admitido el emplazamiento de las instalaciones o

edificaciones destinadas a infraestructura que sean calificadas conforme al artículo 4.14.2. de esta Ordenanza, en forma

Zonas Sup. predial mín. (m2) Coef. de Ocupación de Suelo Coef. de ConstructibilidadOcupación de suelo alcanzado

por sup. predial mín. (m2)

Constructibilidad alcanzada

por sup. predial mín. (m2)

actual I 800 0,6 1,8 480 1.440

propuesta C-5 1.000 0,2 [E] 0,2 [E] 200 200

32



idéntica o con menor riesgo al de la actividad permitida. Con todo, el instrumento de planificación territorial que

corresponda podrá prohibir la aplicación de este inciso dentro de su territorio”.

Por lo tanto, si bien el municipio tiene la facultad de cambiar el uso de suelo y relocalizar la actividad productiva, puede

mantener la existencia de las instalaciones y edificaciones de las actuales actividades industriales, pudiendo mantener

su funcionamiento o permitir su renovación con otros usos, valorizando su carácter industrial en el patrimonio de la

ciudad - contemplando que muchas de las actuales industrias son construcciones de data antigua -.

5. Áreas de Protección al Patrimonio

El nuevo instrumento regulador reconoce en la ciudad de Osorno treinta edificios como Inmuebles de Conservación

Histórica, localizados en el centro de la ciudad.

Observaciones

a. El reconocimiento de una Zona de Conservación Histórica en el centro de la ciudad podría entregar incentivos

a la renovación urbana.

El nuevo instrumento regulador de la comuna de Osorno no propone ninguna Zona de Conservación Histórica en el

interior de la ciudad. Si bien el solo hecho de realizar una declaratoria de zona de conservación no asegura el resguardo

del patrimonio, con esta política el municipio podría entregar incentivos para el cuidado del patrimonio arquitectónico y

urbano de Osorno.

Con lo anterior, la Dirección de Obras Municipales podría autorizar mayores y/o mejores condiciones de uso,

constructibilidad, ocupación de suelo y altura, que incentiven la inversión en el centro histórico de la ciudad y

asegure su renovación urbana.

b. No se reconocen incentivos a la conservación de inmuebles patrimoniales, lo que puede conllevar al deterioro

de las edificaciones.

En la ordenanza propuesta para el PRCO solo se indican nomas urbanísticas en el caso de ampliaciones o demoliciones

de Inmuebles de Conservación Histórica, pero no se establecen incentivos para efectos de recuperar inmuebles ni

compensaciones a sus propietarios para apoyarlos en los costos de conservación, por lo que la mera declaratoria no

garantiza su protección efectiva.

33



IV. OBSERVACIONES ESPECÍFICAS A LA ZONIFICACIÓN DEL PRCO

Con respecto a los usos de suelo y normas urbanísticas propuestas en cada una de las zonas, se observa:

1. C-1 Zona Comercial Centro de Osorno

1.1. De los usos de suelo permitidos:

Observaciones

a. Se solicita aclarar prohibición de playas de estacionamientos en uso comercial.

Esta zona permite el uso de Comercio (Equipamiento), pero con excepción de playas de estacionamientos. Debido que

la Ordenanza propuesta del PRCO especifica en el art. 3.5.1. Dotación mínima de estacionamientos la cantidad mínima

de estacionamientos por uso, se solicita aclarar qué se entiende por playa de estacionamientos, de qué manera puede

afectar la construcción de edificios con destino comercial, y si está referida a estacionamientos tanto en subsuelo como

superficie.

b. Se sugiere exceptuar la permisibilidad de estaciones o centros de servicio automotor en uso comercial.

La actual normativa del PRCO restringe en el uso comercial de esta zona (actual C-2) la edificación de estaciones o

centros de servicio automotor, con lo cual la nueva propuesta “descongela” este tipo de equipamiento, permitiendo su

construcción en esta zona céntrica. No hay claridad de cuál es la razón de esta permisibilidad, ya que no existen

equipamientos de este tipo construidos actualmente y tampoco se requiere de su construcción, estimando que este tipo

de usos puede degradar el centro histórico y no contribuir a su renovación urbana.

c. Se sugiere exceptuar la permisibilidad de zoológico y zonas de picnic en uso de esparcimiento.

El uso de Esparcimiento (Equipamiento) contempla, según el Art. 2.1.33. de la OGUC, establecimientos recreativos como

parque de entretenciones, parques zoológicos, casinos, juegos electrónicos o mecánicos, y similares. De estos, en la

actual zona C-2 del PRCO se exceptúan por ejemplo los zoológicos y zonas de picnic, estimando que debiesen

mantenerse esas excepciones en la nueva propuesta, debido a que no tienen relación con el carácter histórico del centro

y no contribuirían a su renovación urbana.

d. Se solicita corregir duplicidad en la redacción de uso de servicios.

En la especificación de los usos de Equipamiento se puede observar el uso de Servicios duplicado en el segundo y

tercer punto, por lo que se solicita su corrección.

34



1.2. De los usos de suelo prohibidos:

Observaciones

a. Se sugiere reevaluar la prohibición de actividades productivas, y al menos considerar las inofensivas.

En el actual PRCO son permitidas en esta zona (actual C-2) las actividades productivas de impacto inofensivas, pero la

nueva propuesta del PRCO prohíbe toda actividad productiva. Debido a que actualmente esta zona presenta

edificaciones con este destino de uso, lo que no presenta un peligro para el crecimiento y renovación del centro histórico,

se estima que al menos la nueva zona propuesta C-1 debiese mantener la permisibilidad de este tipo de actividades

productivas.

b. Se sugiere reevaluar la prohibición del uso educacional, y al menos diferenciar según tipología.

El actual PRCO prohíbe en esta zona (actual C-2) el uso de equipamiento educacional del tipo educación básica, pre

básica, educación básica especial, y centros de orientación o rehabilitación conductual, pero la nueva propuesta del

PRCO prohíbe todo tipo de equipamiento educacional. Debido a que actualmente esta zona presenta edificaciones

educacionales de los tipos permitidos (educación media, institutos, entre otros), se estima que debiese mantenerse esta

permisibilidad normativa actual, ya que son tipologías de equipamiento educacional que requieren de una localización

céntrica y bien conectada en el interior de la ciudad para su funcionamiento.

1.3. De las normas urbanísticas:

Observaciones

a. Se evidencian inconsistencias normativas con respecto a la altura propuesta de la edificación continua, las

cuales se estiman deben ser corregidas y se solicita al menos mantener la altura actual permitida.

La nueva propuesta PRCO define una altura máxima para la edificación continua de 12 metros, pero:

- primero, no se entiende por qué se diferencia el coeficiente de ocupación de suelo hasta 14 metros o sobre

este (suponiendo que se refiere a la altura, ya que ni siquiera está especificado esto), debiendo al menos estar

relacionada esta diferenciación con la altura de la edificación continua.

- y segundo, la actual normativa del PRCO permite en esta zona una altura máxima para la edificación continua

de 15 metros, no entendiendo cuál es la razón para disminuir en 3 metros la altura (equivalente a 1 piso para

las futuras construcciones), considerando que actualmente existe en esta área una edificación continua

consolidada en esa altura.

Se estima que la altura máxima de la edificación continua no debe ser disminuida, sino que al menos debe mantener la

actual, lo que permitiría seguir potenciando la imagen urbana del centro y su desarrollo.

35



b. Requerimiento de retranqueo es inconsistente con la propuesta de altura máxima de la edificación continua,

con lo cual se estima que debe ser eliminada esta exigencia.

La nueva propuesta del PRCO define un retranqueo de 2 metros a partir de los 15 metros de altura de la edificación

continua, lo que resulta inconsistente debido a que la propuesta de altura máxima permitida de este tipo de edificación es

de 12 metros, denotando que esta propuesta no tiene una razón en su definición.

c. Se sugiere reevaluar normativa propuesta de distanciamientos, adosamiento y antejardín, o al menos

mantener las condiciones actuales.

La actual normativa del PRCO solo especifica en esta zona (actual C-2) una definición de antejardín de 3 metros para

edificaciones aisladas - en caso de optar por un antejardín, ya que no es obligación -, pero la nueva propuesta define un

antejardín de 3 metros para todas las edificaciones localizadas en Av. Rodríguez y las calles ubicadas al sur de esta.

Esta definición evidencia dos discordancias importantes: por una parte, no se entiende cuál es la razón de esta definición

si es que las edificaciones existentes en esta avenida no presentan un antejardín - lo que generará una discordancia en

la imagen urbana con futuras edificaciones-, y por otra parte, el requerimiento de aplicar esta definición de antejardín a

las calles ubicadas al sur de la Av. Rodríguez es inviable debido a que esa zona se encontraría definida por la zona

actual y propuesta H-1.

Además, la nueva propuesta define un distanciamiento de 5 metros para la edificación aislada sobre la continua y un

adosamiento a 6 metros de la línea de edificación, ninguna establecida en la normativa actual, las que además de

fomentar las limitaciones a la construcción en el área central de la ciudad, pueden producir discordancias en las imagen

urbana de esta zona, sobre todo al observar que esta área se encuentra en su mayoría ya edificada.

Por lo tanto, se estima que si la nueva normativa definirá este tipo de parámetros, estos no deben ser discordantes a lo

que existe actualmente, o se debiese mantener la normativa actual en estos tres componentes.

d. Se estima que debe eliminarse la propuesta de prohibición tipológica de galpón en esta zona céntrica.

El art. 3.4.2. de la nueva propuesta del PRCO establece que en toda la zona C-1 estará prohibida la construcción de la

tipología galpón a menos de 3 metros de la franja predial, y de construirse posterior a esta se requerirá de la

construcción de un frente mínimo.

Se considera que este tipo de normativas limita las libertades de diseño y frena su función en esta área céntrica de la

ciudad, en la cual existen actualmente este tipo de construcciones y que se seguirán requiriendo para complementar el

funcionamiento de usos permitidos en esta zona.

36



2. C-2 Zona Comercial Rahue-Lynch


Observaciones

a. Se solicita permitir uso de equipamiento comercial con expendio de bebidas alcohólicas de categoría D.

La nueva propuesta del PRCO prohíbe en esta zona, al igual que la zona propuesta C-1, el equipamiento comercial con

expendio de bebidas alcohólicas de las categorías D (Cabarés o Peñas Folclóricas), E (Cantinas, Bares, Pubs y

Tabernas) y O (Salones de bailes y Discotecas). Si bien actualmente estos equipamientos están prohibidos en esta zona

(actual C-3 y C-4), se estima que al menos se debiese permitir el equipamiento referido a la categoría E, el cual

permitiría dinamizar el funcionamiento urbano de esta zona.

b. Se sugiere reevaluar la prohibición del uso educacional según tipología.

El actual PRCO permite en esta zona (actual C-3 y C-4) el uso de equipamiento educacional del tipo educación básica,

pre básica, educación básica especial, y centros de orientación o rehabilitación conductual, pero la nueva propuesta del

PRCO prohíbe todo tipo de equipamiento educacional. Debido a que actualmente esta zona presenta edificaciones

educacionales de este tipo, se estima que debiese mantenerse esta permisibilidad normativa actual, o al menos de

educación básica y pre básica, ya que permite ofrecer este tipo de equipamiento en barrios consolidados de la ciudad,

cercanos a zonas residenciales consolidadas.


Observaciones

a. Se evidencian inconsistencias normativas con respecto a la altura propuesta de la edificación continua, las

cuales se estiman deben ser corregidas.

La nueva propuesta del PRCO define en esta zona una altura máxima para la edificación continua de 9 metros, pero que

presenta inconsistencias con la normativa actual de esta zona que permite 10 metros (actual C-3) y 7 metros (actual C-

4). No se entiende cuál es la razón de la definición de 9 metros, debiendo al menos mantener la altura de 10 metros, ya

que no tiene sentido disminuir esta altura en 1 metro (que ni siquiera equivale a un piso edificado).

b. Requerimiento de retranqueo es inconsistente con la propuesta de altura máxima de la edificación continua,

con lo cual se estima que debe ser eliminada esta exigencia.

La nueva propuesta del PRCO define en esta zona, al igual que en la zona propuesta C-1, un retranqueo de 2 metros a

partir de los 15 metros de altura de la edificación continua, lo que resulta nuevamente inconsistente debido a que la

37



propuesta de altura máxima permitida de este tipo de edificación es de 9 metros, denotando que esta propuesta no tiene

una razón en su definición.

c. Se sugiere reevaluar normativa propuesta de distanciamientos, adosamiento y antejardín, o al menos

mantener las condiciones actuales.

La actual normativa del PRCO solo especifica en esta zona (actual C-3) una definición de antejardín de 3 y 5 metros para

edificaciones localizadas en ciertas avenidas y calles, pero la nueva propuesta define un antejardín de 3 metros para

todas las edificaciones localizadas en Av. Mackenna desde Colón a Ecuador. Esta definición evidencia nuevamente dos

discordancias importantes: por una parte, no se entiende cuál es la razón de esta definición si es que las edificaciones

existentes en esta avenida no presentan un antejardín - lo que generará una discordancia en la imagen urbana con

futuras edificaciones-, y por otra parte, el requerimiento de aplicar esta definición de antejardín desde Colón es inviable

debido a que esta zona propuesta comienza desde Eduviges.

Además, la nueva propuesta define un distanciamiento de 4 metros para la edificación aislada sobre la continua y un

adosamiento a 4 metros de la línea de edificación, ninguna establecida en la normativa actual, las que limitan y producen

discordancias en la imagen urbana de esta zona, sobre todo al ser un área consolidada de la ciudad.

Por lo tanto, se estima que si la nueva normativa definirá este tipo de parámetros, estos no deben ser discordantes a lo

que existe actualmente, o se debiese mantener la normativa actual en estos tres componentes.

d. Se debe eliminar la propuesta de condiciones para edificaciones en Av. Mackenna.

La propuesta del PRCO establece en el art. 3.4.3. una definición de condiciones (de volumetría, elementos

arquitectónicos, altura máx. y sist. de agrupamiento) para las edificaciones que enfrentan la Av. Mackenna, conforme a lo

establecido en el Art. 2.7.9 de la OGUC. Este último, faculta a las municipalidades establecer la adopción de una

determinada morfología a través de Planes Seccionales, lo cual no es el caso de la propuesta del PRCO, no siendo

factible la exigencia de estas condiciones en esta zona.

3. C-3 Zona Comercial de Barrio


Observaciones

a. Se solicita aclarar disposición de normas especiales en Área de Riesgo R-2.

La nueva propuesta del PRCO determina en esta zona una norma especial en el Área de Riesgo R-2, lo cual es

inconsistente debido a que la nueva propuesta no determina ningún área de riesgo en la ciudad.

38



4. C-4 Zona Comercial en Corredores y Subcentros


Observaciones

a. Se solicita aclarar disposición de norma especial de antejardín.

La nueva propuesta del PRCO determina en esta zona una norma especial para antejardines, según el art. 3.2.2 de la

nueva ordenanza, pero al revisar esta última, esta hace referencia al art. 6.3.1 de la nueva ordenanza, lo cual es

inconsistente debido a que este artículo no se encuentra contenido en ninguna parte del documento presentado.

5. C-5 Zona Comercial de Renovación Urbana


Observaciones

a. Se solicita aumentar coeficientes del uso de equipamiento.

La propuesta del PRCO define en esta zona un coeficiente de ocupación de suelo y de constructibilidad de 0,2, lo que

según la superficie mínima determinada de 1.000 m2, permitiría edificaciones mínimas de 200 m2 de uso suelo y

constructibilidad total, considerando que son valores bajos para la construcción de equipamientos, lo que difícilmente

favorecerá la reconversión de este tipo de uso de suelo en esta zona.

b. Se solicita aclarar disposición de norma especial de antejardín (explicada en observación a. del punto 4.1).

6. H-1 Zona Residencial de Baja Densidad


Observaciones

a. Se solicita aclarar disposición de norma especial de antejardín (explicada en observación a. del punto 4.1).

b. Se solicita aclarar disposición de norma especial en Área de Riesgo R-2 (explicada en observación a. del

punto 3.1).

39



7. H-2 Zona Residencial de Media Densidad


Observaciones

a. Se evidencian inconsistencias normativas con respecto a la no aplicabilidad de normas urbanísticas en el uso

de infraestructura, las cuales deben ser corregidas.

La nueva propuesta del PRCO declara la no aplicabilidad de normas urbanísticas en el uso de infraestructura, lo que

resulta inconsistente debido a que entre los usos permitidos se encuentra la infraestructura de transporte del tipo

terminales de locomoción colectiva urbana, requiriendo este último de normas urbanísticas para su desarrollo.

b. Se solicita aclarar disposición de norma especial de antejardín (explicada en observación a. del punto 4.1).

c. Se solicita aclarar disposición de norma especial en Área de Riesgo R-2 (explicada en observación a. del

punto 3.1).

8. H-3 Zona Residencial de Alta Densidad

8.1. De los usos de suelo permitidos:

Observaciones

a. Se solicita verificar usos propuestos permitidos en equipamientos de educación, salud y seguridad.

La propuesta del PRCO presenta inconsistencias en los siguientes usos permitidos:

- el equipamiento educacional está referido solo a centros de orientación y rehabilitación conductual, prohibiendo

todos los demás tipos de establecimientos educacionales (básica, pre básica, básica especial, media, y centros

de capacitación), lo cual es inconsistente a lo declarado en la Memoria Explicativa (2017) de permitir estos

últimos fuera del centro consolidado.

- el equipamiento de salud está referido solo a cementerios y crematorios, lo que es inconsistente en zonas

habitacionales de alta densidad, debiendo permitir otros tipos de equipamientos de salud como consultorios.

- el equipamiento de seguridad está referido solo a cárceles y centros de detención, lo que también es

inconsistente en zonas de alta densidad habitacional.

Con lo anterior, se solicita verificar en estos usos de equipamiento si es que son excepciones (y no fue explicitado en la

ordenanza propuesta), o si es que son permitidos, se solicita que estos se declaren como prohibidos ya que no tendrían

ningún sentido de aplicabilidad en esta zona, sobre todo si se prohibirán en las zonas H-1 y H-2.

40



b. Se siguiere eliminar la permisibilidad de talleres inofensivos y molestos.

La nueva propuesta del PRCO permite el uso de actividades productivas del tipo talleres inofensivos y molestos, los

cuales pueden ser incompatibles en zonas de alta densidad habitacional.


Observaciones

a. Se sugiere permitir el uso de equipamiento científico.

La propuesta del PRCO prohíbe en esta zona el uso de equipamiento científico, no entendiendo cuál es la razón de esta

limitación, debido a que es un uso compatible en este tipo de zonas (como es el caso del Sitio Arqueológico en Pilauco).


Observaciones

a. Se evidencia inconsistencia normativa con respecto a la altura propuesta de la edificación continua, cual se

estima deben ser corregidas y se solicita al menos mantener la altura actual permitida.

La nueva propuesta del PRCO define en esta zona una altura máxima para la edificación continua de 7 metros, pero que

presenta inconsistencias con la normativa actual de esta zona que permite 9 metros de altura. No se entiende cuál es la

razón de la definición de 7 metros de altura, ya que no tiene sentido disminuir esta altura en 2 metros (lo que ni siquiera

equivale a un piso edificado), solicitando mantener la altura permitida actualmente.

9. RC Zona Residencial Condicionada

Teniendo en consideración que la propuesta de zonas RC en el nuevo PRCO es inviable por las razones detalladas en

capítulo III del presente documento, se estiman observaciones a las normas urbanísticas en caso proseguir con una

propuesta de este tipo de zonificación (contemplando las correcciones legales necesarias para su permisibilidad):


Observaciones

a. Se solicita disminuir superficie de subdivisión predial mínima en recuadro RC-2.

Las normas urbanísticas determinadas en el cuadro RC-2 hacen referencia al desarrollo de esta zona sin el cumplimiento

de condiciones adicionales, en que entendiendo que la propuesta alude a determinar una subdivisión predial mínima de

2.500 m2 (correspondiente al máximo tamaño permitido en una zona urbana, tal como se explica en el capítulo III del

41



presente documento, y no de 5.000 m2 como se determina en la propuesta), esta se estima que es muy radical en su

cambio con respecto a las zonas residenciales permitidas aledañas H-1, H-2 y H-3 (300, 200 y 140 m2 respectivamente),

generado un cambio de suelo poco armonioso para el desarrollo urbano de la ciudad en su totalidad.

b. Se solicita aumentar coeficientes de ocupación de suelo y constructibilidad en cuadro RC-2.

Tal como se explica en el punto anterior, las normas urbanísticas determinadas en el cuadro RC-2 hacen referencia al

desarrollo de esta zona sin el cumplimiento de condiciones adicionales. En este sentido, se estima que la propuesta de

coeficiente de ocupación de suelo de 0,05 y coeficiente de constructibilidad de 0,1 son muy bajos para el desarrollo de

esta zona (en una superficie predial mín. de 2.500 m2 determina un uso de suelo de 125 m2 y una constructibilidad de

250 m2), lo que determina una baja ocupación y constructibilidad en esta superficie, no generando atracción para la

inversión inmobiliaria y arriesgando a que este suelo no sea construido.

c. Se estima que se debe reevaluar la condición de desarrollo mínimo de 10 hectáreas.

La condición de desarrollo propuesta de conformar un solo paño de superficie de 10 hectáreas, o que contenga un

mínimo de 250 viviendas, es poco viable al no existir una factibilidad sanitaria en las zonas RC, debido a que lo más

probable es que este último costo deba ser asumido por el desarrollador inmobiliario, lo que encarece los costos del

proyecto al requerir este servicio para un paño de superficie mínima de 10 hectáreas. Nuevamente, este tipo de

normativa detiene la inversión inmobiliaria en estas zonas de borde de la ciudad, lo que podría terminar deteriorando el

uso de la periferia en la ciudad.

Es importante destacar que el municipio debe generar incentivos para el desarrollo inmobiliario en esta zona, o bien

asumir costos del servicio sanitario requerido, que permitan y aseguren su ocupación en el tiempo.

9. E-2 Zona de Equipamiento Educacional y Científico


Observaciones


residencial, las cuales deben ser corregidas.

La nueva propuesta del PRCO declara la no aplicabilidad de normas urbanísticas en el uso residencial, lo que resulta

inconsistente debido a que entre los usos permitidos se encuentra la residencia del tipo hospedaje, requiriendo este

último de normas urbanísticas para su desarrollo.

42



10. P-1 Parques y Áreas Verdes adyacentes a ríos y esteros


Observaciones


residencial y de infraestructura, las cuales deben ser corregidas.

La propuesta del PRCO declara la no aplicabilidad de normas urbanísticas en el uso residencial y de infraestructura, lo

que resulta inconsistente debido a que entre los usos permitidos se encuentra la residencia del tipo hospedaje y todo tipo

de infraestructura, requiriendo ambos de normas urbanísticas para su desarrollo.

V. OTRAS OBSERVACIONES A LA PROPUESTA DEL PRCO

a. Se considera que todavía se debe trabajar en la propuesta de zonificación en la ciudad.

En este sentido, se evidencia que:

- falta generar subcentros en sectores como Ovejería y Rahue Bajo, y en zonas como la H-3, las cuales son

áreas que recogen y concentran gran población de la ciudad de Osorno, que permita realmente descentralizar

el flujo de movilidad desde el centro histórico.

- falta incluir en la normativa de zonificación el reconocimiento de construcciones de carácter patrimonial

industrial existente en la ciudad, como es el caso Molino Rahue, Molino Carozzi y Molino Schott.

- falta mayor comprensión de cuáles son las razones de la propuesta de zonificación en la ciudad, no

entendiendo por ejemplo cuál es el criterio de establecer una zona de reconversión urbana C-5 (que permite 18

metros de altura) en el borde sur del Río Damas, siendo actualmente esta una zona de carácter residencial de

baja altura; o por qué se determina una zona de equipamiento deportivo E-1 en un área supuestamente de

protección de cauces de río (ribera poniente de Estero Ovejería).

- falta mayor comprensión de cuáles son las razones de la propuesta de ampliación urbana, no entendiendo por

ejemplo cuál es el criterio de establecer zonas RC hacia el sur y oriente de la ciudad, cuando el mayor

crecimiento se aprecia hacia el poniente en las zonas H-3.

b. Se recomienda revisar ordenanzas locales existentes y considerarlas en la propuesta del PRCO.

No se reconoce la aplicabilidad de ordenanzas que normen por ejemplo la Ocupación de Bienes Nacionales de Uso

Público, propagandas y publicidad (N° 64, 65 y 66), debiendo adecuar la zonificación a la regulación local.

43



VI. CONSECUENCIAS DE APLICACIÓN DE LA PROPUESTA DEL PRCO

En términos generales, la opinión de la CChC a la propuesta de actualización del PRCO, es que si bien se valora el

esfuerzo de impulsar la elaboración de un nuevo instrumento regulador, existen muchos aspectos que deben ser

mejorados aún, sobre todo en lo referente a las nuevas áreas de ampliación urbana, la zonificación propuesta y sus

normas de edificación. Asimismo, el plan regulador comunal deja aspectos sin resolver, principalmente relacionados a la

real demanda habitacional que acogerá Osorno y la factibilidad sanitaria de los nuevos territorios incorporados.

Lo anterior, que es el reflejo de un mal diagnóstico de Osorno, si no es resuelto evidenciará graves consecuencias

negativas en diferentes ámbitos que involucran el desarrollo urbano y económico de Osorno:

i. Consecuencias en el desarrollo de la actividad inmobiliaria

El desarrollo residencial y de equipamientos, además de constituir importantes fuentes de empleo, dinamizan el

funcionamiento urbano de la ciudad. Pero el nuevo instrumento regulador inhibe el desarrollo de estos en varios

aspectos:

- Primero, se observa en el centro de la ciudad una restricción a la densificación al aumentar las subdivisiones

prediales y disminuir sus coeficientes de construcción, y una restricción a la renovación de usos al no permitir

la localización de equipamientos y tampoco de viviendas en su reemplazo, con lo cual no se reconocen

incentivos a la renovación del lugar más importante de la ciudad y solo se acelera su degradación.

- Segundo, las zonas con mayor disponibilidad de suelo para ser desarrolladas en el área urbana consolidada de

la ciudad son determinadas como zonas de Parque y Áreas Verdes, que prohíben en gran parte el desarrollo

de viviendas - zonas P-1 - y restringen de manera excesiva el desarrollo de equipamientos - zonas P-2 -, no

posibilitando mitigar los efectos que las limitan, lo cual dificulta su ocupación en el área urbana.

- Tercero, la mayor disponibilidad de suelo en el área de ampliación urbana son determinadas como zonas

Residenciales Condicionadas (RC), las que además de ser legalmente inviables y estar definidas en

localizaciones poco atractivas, restringen de manera excesiva su construcción y hacen poco rentables

sus desarrollos.

Las restricciones impuestas en las zonas consolidadas y de ampliación urbana provocan un desincentivo a su

desarrollo, exigiendo a los privados esfuerzos prácticamente imposibles para construir, lo cual frenará la

actividad de la construcción en la ciudad de Osorno. Esto no solo implica una consecuencia al desarrollo

urbano, sino que además al desarrollo económico, debido que la principal fuente de empleo en la comuna de

Osorno es el subrubro de la construcción (ver Tabla N° 01).

44



Lo anterior cobra aún más relevancia al observar que se designa el predio perteneciente al MINVU como una

zona H-3, reconociéndose este como una isla de alta densidad adyacente a una zona de excesivas restricciones

RC, lo cual hace evidente las arbitrariedades que existen en el nuevo PRCO para zonificar los suelos.

ii. Consecuencias en el desarrollo de la actividad productiva

Las actividades industriales en Osorno constituyen importantes fuentes de empleo, que en conjunto con las actividades

agrícola-ganadera, dinamizan el funcionamiento económico de la ciudad. Al determinar las actuales zonas industriales

como mayoritariamente comercial - zona C-5 - se estaría congelando la actividad industrial.

La reubicación de las empresas que se encuentran en el área urbana consolidada de Osorno implica el aumento

de las distancias y desplazamientos de los trabajadores desde la zona poniente de Osorno - áreas de viviendas

de menos ingresos - hacia la nueva área industrial propuesta - distancia de viaje aumenta entre 3 a 4 kilómetros

aprox. -, y el aumento en las inversiones de las empresas que deben dejar sus actuales plantas productivas y

reconstruir las infraestructuras necesarias para su funcionamiento. Con lo anterior, no se reconoce ningún

incentivo para la inversión empresarial, lo que solo logrará limitar la capacidad productiva de la ciudad y poner

en peligro una importante fuente laboral.

iii. Consecuencias tributarias en las áreas de ampliación urbana

Debido a que las nuevas áreas incorporadas al área urbana no presentan construcciones en su mayoría, al convertirse

en suelo urbano el Servicio de Impuestos Internos las catalogará como sitios eriazos y, en consecuencia, les cobrará una

sobretasa del impuesto territorial del 100%, tal como lo señala la Ley de Rentas Municipales II:

“Art. 8° - Los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial, ubicados en áreas urbanas, con o sin

urbanización, y que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una

sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de

expansión urbanas y en áreas rurales.

Para la aplicación de esta sobretasa y de lo dispuesto en el Art. 3° de la presente ley, los municipios deberán informar al

Servicio de Impuestos Internos la nómina de propiedades como abandonadas y las correspondientes a pozos lastreros

en la forma y plazo que dicho Servicio determine.”

Dentro de los nuevos territorios incorporados al área urbana existen extensas zonas sin consolidar - y que no

pueden ser denominadas áreas de expansión urbana -, las que serán afectadas por la sobretasa tributaria. Los

propietarios de estos terrenos deben estar al tanto de estos efectos económicos, debido que sumado a los

desincentivos normativos que se aplican en estas áreas de ampliación - mayormente zonas RC -, estos suelos

tendrán altos costos de impuestos y baja atracción para su construcción, lo que dificultará su desarrollo urbano.

45



iv. Consecuencias sanitarias en las áreas de ampliación urbana

La consolidación de la ciudad de Osorno depende en gran medida de la factibilidad sanitaria del área de ampliación

urbana. Actualmente estas áreas no se encuentran dentro del área operacional de ESSAL y, tal como se expuso

anteriormente, la empresa no tiene obligación de atender este territorio.

Con la baja densidad establecida para las nuevas zonas incorporadas por el plan - más del 40% se regiría por

zonas RC con una densidad de 8 hab/ha -, es muy probable que la empresa sanitaria ESSAL no le sea factible

ampliar su área operacional a esos territorios, ni tampoco que otra empresa sanitaria se adjudique una licitación,

lo que implica que nuevos desarrolladores deberán autoabastecerse con sistemas independientes de agua

potable y saneamiento de aguas servidas, encareciendo los costos de los proyectos e imposibilitando aún más

el desarrollo de las nuevas áreas de ampliación.

46



ANEXOS

1. Comparación planos Actual PRCO 1992 / Propuesta PRCO 2017

Imagen actual PRCO 1992

Imagen propuesta PRCO 2017

47



2. Comparación normativa Actual PRCO 1992 / Propuesta PRCO 2017

Normativa actual PRCO 1992

Normativa propuesta PRCO 2017

USOS PERMITIDOS: [R] - Residencial [E] - Equipamiento [P] - Productivo [I] - Infraestructura

SISTEMA DE AGRUPAMIENTO: [A] - Aislado [P] - Pareado [C] - Continuo

ZONAS ZONA

NORMATIVA

USOS

PERMITIDOS

(R, E, P, I, O)

DENSIDAD

BRUTA

MÁXIMA

(hab/há)

SUPERFICIE

SUBDIVISIÓN

PREDIAL

MÍNIMA (m2)

ALTURA MÁXIMA

(m)

SISTEMA DE

AGRUP.

(A, P, C)

COEFICIENTE DE

CONSTR.

COEFICIENTE DE

OCUPACIÓN DE

SUELO

C-1 R, E, P - 300 10,5 (mín) - 15 C 6,7 1 (piso 1) - 0,8

C-2 R, E, P - 250 7 (mín) - 15 P, C 6,7 1 (piso 1) - 0,8

C-3 R, E, P - 200 10 A, P, C 5,3 0,75

C-4 R, E, P, I - 250 7 A, P, C 2,5 0,75

H-1 R, E, P - 300 Art. 479 OGUC A, P 1,2 0,6

H-2 R, E, P - 200 Art. 479 OGUC A, P, C 1,2 0,6

H-3 R, E, P, I - 140 Art. 479 OGUC A, P, C 1,6 0,8

Industrial I E, P, I - 800 Art. 479 OGUC A 1,8 0,6

E-1 E - - - - - -

E-2 E - 400 Art. 479 OGUC A 1,8 0,5

E-3 E - 250.000 Art. 479 OGUC A 1 0,5

E-4 E - 800 Art. 479 OGUC A 2 0,6

E-5

E-6

Sin información

Sin información

Comerciales

Hbaitacionales

Equipamientos

ZONAS ZONA

NORMATIVA

USOS

PERMITIDOS

(R, E, P, V, O)

DENSIDAD

BRUTA

MÁXIMA

(hab/há)

SUPERFICIE

SUBDIVISIÓN

PREDIAL

MÍNIMA (m2)

ALTURA MÁXIMA

(m)

SISTEMA DE

AGRUP.

(A, P, C)

COEFICIENTE DE

CONSTR.

COEFICIENTE DE

OCUPACIÓN DE

SUELO

C-1 R, E, I - 500 21 [A] - 12 [C] A, P, C 6 a 7 [R] - 6a 8 [E] 0,7 [R] - 0,7 a 1 [E]

C-2 R, E, P, I - 300 18 [A] - 9 [C] A, P, C 4 a 6 [R] - 4 a 10 [E] 0,7 [R] - 0,7 a 1 [E]

C-3 R, E, P - 300 12 [A] - 7 [C] A, P, C 4 [R] - 4 a 8 [E] 0,7 [R] - 0,7 a 1 [E]

C-4 R, E I 100 [v iv . unif.] 250 12 [A] - 7 [C] A, P, C 4 [R] - 4 [E] 0,7 [R] - 0,8 [E]

C-5 R, E 250 1.000 18 A 6 [R] - 0,2 [E] 0,4 [R] - 0,2 [E]

H-1 R, E 90 [v iv . unif.] 300 Art. 2.6.3. OGUC [A] - 10,5 [C] A, P [R] - A, P, C [E] 4 0,6 [R] - 0,8 [E]

H-2 R, E, I 130 [v iv . unif.] 200 Art. 2.6.3. OGUC [A] - 7 [C] A, P, C 3,6 [R] - 3,2 [E] 0,6 [R] - 0,8 [E]

H-3 R, E, P, I 170 [v iv . unif.] 140 Art. 2.6.3. OGUC [A] - 7 [C] A, P, C 3,2 [R] - 2,4 [E] 0,8

RC R, E, I 8 5.000 Art. 2.6.3. OGUC A 0,1 0,05

RC* R, E, I 100 (+ o - 20% ) 150 Art. 2.6.3. OGUC A - P -C 4,0 [R] - 1,4 [E] 0,7

E-1 E - 2.500 Art. 2.6.3. OGUC A 0,4 0,1

E-2 P, E - 2.500 Art. 2.6.3. OGUC A 0,2 [E] 0,7 [E]

E-3 E - 2.500 Art. 2.6.3. OGUC A 0,2 0,2

E-4 R, E - 800 Art. 2.6.3. OGUC [A] - 6 [C] A, P [R] - A, P, C [E] 2 0,5

E-5 E - 2.500 Art. 2.6.3. OGUC [A] - 21 [C] A, P, C 4,8 0,8

E-6 R, E, P, I 100 500 Art. 2.6.3. OGUC A 1,8 [R] - 2,4 [E] 0,6

P-1 E, I - 2.500 10,5 A 0,6 0,1

P-2 R, E 16 2.500 7 A 0,2 [R] - 0,4 [E] 0,1

AP-1 E, P, I - 2.000 Art. 2.6.3. OGUC A 2,0 [E] - 1,5 [P] 0,5 [E] - 0,8 [P]

AP-2 E, P, I - 2.000 Art. 2.6.3. OGUC A 2,0 [E] - 1,5 [P] 0,5 [E] - 0,8 [P]

Parques y Áreas Verdes

Activ idades Productivas

Residencial Condicionada

Comerciales

Zonas de equipamientos

Habitacionales

Documents

OBSERVACIONES DE LA CÁMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCIÓN