REVISION PARCIAL AL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL … · Promover el turismo de naturaleza y propiciar un balance de la oferta turística en términos de: Del tamaño variando

REVISION PARCIAL

AL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE VIEQUES

SECTOR MARTINEAU

Vista Publica Diciembre 2011

Evelyn Delerme, Alcaldesa

RP-SMART

ADMINISTRACIÓN MUNICIPAL

Honorable Evelyn Delerme

Alcaldesa

Julia Vélez

Directora Oficina de Planificación

JUNTA DE COMUNIDAD

Rubén Reyes

Wilberto Conde Bermúdez

Zaida Torres Rodríguez

Sixto Pérez

Luz M Bonanno Díaz

Evangelina Ventura Ortiz

Elsa Díaz Santiago

EQUIPO TÉCNICO GNA:

Dr. Gerardo Navas Dávila, P.E., Ph. D., Principal

planificación urbana y regional

Arq. Luis E. Ramos, PPL, Director del Proyecto

Ing. Víctor Ramírez GIS y Cartografía

David Carrasquillo, B.A. GIS y Cartografía

Héctor Crespo, Planificador Asistente, Gerencia y

Economía

Daniel Silva, Planificador Asistente, Análisis y

Programación

Zaimara Vera, Planificador Auxiliar, Área Social

Kaira Fuentes, Planificador Auxiliar, Área

Ambiental

Ing. Ralmary Vera, Planificador Auxiliar, Área de

Infraestructura y Reglamentación

Índice

I- MEMORIAL ....................................................................................................................................................................................................................................................... 7

Propósito de la Revisión Parcial del POT ................................................................................................................................................................................................. 7

Fundamentación Legal de la Revisión Parcial del POT ...................................................................................................................................................................... 8

Objetivos de la Ley 81 de 1991: ................................................................................................................................................................................................................... 8

Memorial: objetivos del cambio en clasificación y calificación del Suelo en el Sector Martineau ................................................................................. 11

El turismo de naturaleza ............................................................................................................................................................................................................................... 12

Balance de la Oferta Turística en el Sector Martineau ................................................................................................................................................................ 14

II- Demarcación, Clasificación y Calificación del Sector (RP-SMART) ........................................................................................................................................ 15

Estrategias e instrumentos de ordenación............................................................................................................................................................................................ 19

Clasificación y Calificación/Zonificación Actual (POT 2000) ........................................................................................................................................................ 20

Clasificación y Calificación Propuesta ..................................................................................................................................................................................................... 23

Justificación para los cambios en Clasificación y Calificación ....................................................................................................................................................... 26

III- Programación ............................................................................................................................................................................................................................................... 27

Programación del Uso y la Intensidad del Uso: La Oferta Hotelera ....................................................................................................................................... 27

______________________________________________________________________________ Revisión Parcial del POT Vieques Sector Martineau (RP-SMART) / Versión 1 Vista Pública Municipio de Vieques 2011 GNA 4

................................................................................................................................................................................................................................................................................. 28

Programación: Sectores de Planificación ............................................................................................................................................................................................... 29

Propósito de los sectores y descripción general ............................................................................................................................................................................ 29

Proyección de Empleos en Oferta Hotelera .......................................................................................................................................................................................... 32

Programación del Desarrollo ...................................................................................................................................................................................................................... 34

Fuentes de Financiamiento para la Implantación del Programa asociado con la RP-SMART ......................................................................................... 36

Mejoras a Infraestructura Vial y Programación de Estudios: ................................................................................................................................................... 41

IV- Reglamento Especial del Sector Martineau ...................................................................................................................................................................................... 43

Parámetros, Distritos Sobrepuestos y Guías de Diseño aplicables al Distrito ........................................................................................................................ 46

DTS-V: Desarrollo Turístico Selectivo - Vieques ................................................................................................................................................................................. 46

Propósito del Distrito DTS-V .................................................................................................................................................................................................................. 46

Usos en Distritos DTS-V ........................................................................................................................................................................................................................... 46

Parámetros de Distritos Sobrepuestos a Distrito DTS-Vieques .............................................................................................................................................. 47

Distrito DTS-V1: Desarrollo Turístico Selectivo - Vieques 1 .......................................................................................................................................................... 48

Propósito del Distrito DTS-V1 ............................................................................................................................................................................................................... 49

Usos en Distritos DTS-V1 ......................................................................................................................................................................................................................... 49

Parámetros en Distritos DTS-V1 .......................................................................................................................................................................................................... 49


Áreas de Estacionamiento en Distritos DTS-V1 ............................................................................................................................................................................. 50









Distrito RH-V: Residencial Hospedería - Vieques ............................................................................................................................................................................... 62

Propósito del Distrito Sobrepuesto RH-V ......................................................................................................................................................................................... 62

Usos en Distritos RH-V ............................................................................................................................................................................................................................. 63

Parámetros en Distritos RH-V ............................................................................................................................................................................................................... 63

Distrito RE: Ruta Escénica ............................................................................................................................................................................................................................ 65

Estimados de Infraestructura ..................................................................................................................................................................................................................... 66

Demanda de Agua Potable y Generación de Aguas Residuales .................................................................................................................................................... 66

Demanda de electricidad ......................................................................................................................................................................................................................... 67


Proyección de generación de desperdicios sólidos ...................................................................................................................................................................... 68

Anejo A: Recursos Ambientales del Sector Martineau .......................................................................................................................................................................... 69


I- MEMORIAL

Propósito de la Revisión Parcial del POT

Concurrente a la revisión del POT 2000, el Municipio Autónomo de Vieques elabora esta revisión parcial para el Sector Martineau,

localizado al oeste de Isabel Segunda, en el Barrio Florida ("Revisión Parcial - Sector Martineau"; RP-SMART). Este ejercicio de

planificación tiene el propósito inmediato de ordenar un desarrollo turístico en la franja de terreno del mencionado Barrio, localizada al

norte de la PR 200. La estrategia procesal descrita tiene como objetivo habilitar el desarrollo del sector norte con mayor prontitud,

dejando la configuración de los usos del sector sur, más complejo por su composición parcelaria y titularidad, para atenderla

oportunamente como parte de la Revisión Integral del POT.

El sector costero en discusión, posee recursos y atributos de extraordinario valor escénico y naturales, considerados óptimos para

el desarrollo de la actividad turística y recreativa de carácter rural o rústico, excepto las parcelas al extremo este contiguas a Isabel

Segunda donde se viabilizará un desarrollo turístico más urbano consonó a las estrategias elaboradas en el Plan de Área de Isabel Segunda

incluidas en el PAISEM (2008). El Sector Norte está delimitado al este por el Cementerio Municipal y al oeste por el aeropuerto. En la

parte Norte, el área del plan está demarcada por el océano Atlántico y en el Sur por una franja de conservación entre la PR-200 y las

parcelas al sur de esta carretera.


Fundamentación Legal de la Revisión Parcial del POT

El Capítulo XIII la ley 81 de 1991 habilita al Municipio para ordenar los usos del suelo a través de los planes de ordenamiento

territorial. La tarea consiste en ordenar las áreas normativamente, programar la infraestructura necesaria al desarrollo deseado y

configurar los instrumentos complementarios de implantación. La Ley 81 de 1991 autoriza la revisión parcial de los planes de

ordenamiento territorial y ordena su revisión integral cada ocho años.

Además de la designación de los usos e intensidad de estos, los planes pueden incluir parámetros de diseño, es decir, de

disposiciones que ayudan en definir la morfología y la arquitectura de la ocupación. El producto aquí contenido es principalmente de

naturaleza físico–espacial, aún cuando se examinan las implicaciones económicas y financieras del uso del suelo rústico propuesto. El

esquema que sigue ilustra el proceso institucional de la revisión parcial del POT.

Objetivos de la Ley 81 de 1991:

La REVISIÓN PARCIAL DEL POT-SECTOR MARTINEAU (RP-SMART) se elabora en el contexto de los objetivos, prioridades y

circunstancias que orientan la Revisión Integral del POT, también en curso. La Revisión Integral del POT responde en primera instancia a

los objetivos establecidos en la Ley 81 de 1991, conocida como La Ley de Municipios Autónomos. Los objetivos relativos a la forma de

ocupación y usos del territorio de la municipalidad de la ley pueden resumirse de la siguiente manera:

La ocupación del territorio y usos del suelo deberá responder a patrones que permitan aumentar la calidad de los

servicios públicos y la conservación del ambiente natural y construido, superar las diferencias existentes del acceso a los

servicios, reducir los costos de su provisión y salvar los espacios libres para su conservación o usos alternos a la actividad

urbana.


Los asentamientos deberán localizarse en espacios donde no peligre la vida y la integridad de la propiedad. Este criterio

lleva a la exclusión, o al establecimiento, de medidas de control en el uso en áreas sujetas a riesgos reconocidos; entre

otros, riesgos de inundación, deslizamientos, movimientos sísmicos y contaminación del ambiente.

El Plan deberá proveer para la protección y conservación de los recursos naturales y propiciar el bienestar social,

económico y cultural de su ciudadanía.

El Plan deberá controlar la conversión del suelo rústico a suelo urbano, manteniendo las reservas para la urbanización en

el futuro si hubiera la necesidad y para mantener fuera del proceso urbanizador suelos que por su sensibilidad natural o

productividad deben preservarse permanentemente fuera del proceso de urbanización.

Además de la referencia general de los Objetivos contenidos en la ley 81, tanto la Revisión Integral del POT como el RPSMART se

enmarcan en los Objetivos y Metas expresados por la Comunidad de Vieques, contenidos en los planes elaborados recientemente

relativos al desarrollo sostenible. Dichos planes son el Plan Maestro de Desarrollo Sustentable de Vieques y Culebra [sic] (PMDSV) 2008 y

el Plan de Área de Isabel Segunda, Esperanza y Mosquito (PAISEM-2008). Ambos planes proponen el desarrollo sostenible como el

referente valorativo principal. Estos coinciden en tres componentes esenciales del desarrollo sostenible, que sigue el concepto de

Naciones Unidas al respecto: Desarrollo Económico, Equidad Social y Conservación del Ambiente1.

El PAISEM concreta el sentido de los términos descritos como sigue:

1 El Desarrollo Sostenible es aquel que satisface las necesidades de las generaciones presentes, sin comprometer las habilidades de las generaciones futuras de satisfacer las suyas. Está consciente de la responsabilidad que tiene el ser humano con las generaciones futuras. Se basa en los ideales del humanismo con el propósito de lograr armonía entre la sociedad y su medio ambiente. Considera los factores sociales, ambientales y económicos y las ventajas y desventajas de las diferentes acciones a tomar a corto, mediano y largo plazo en la utilización de los recursos naturales. ( PMDSV)


Crecimiento económico sostenible: aumento de la riqueza, de la capacidad productiva, de la producción y del ingreso,

compatible en la capacidad del ambiente natural y el recurso humano para sostenerlo.

Equidad social: justicia social, reducción de las desigualdades en el acceso a la riqueza, al ingreso, a los servicios y al

proceso político; superación de la pobreza extrema.

Conservación ambiental: Protección y conservación de los recursos naturales, del ambiente y de los sistemas ecológicos.

Además de estos componentes de la sostenibilidad, el PAISEM añade la habitabilidad urbana, y pone énfasis en la conservación del

patrimonio cultural. Estos términos los define como sigue:

Habitabilidad urbana: calidad del espacio urbano, accesibilidad y seguridad.

Conservación del Patrimonio, Solidaridad Social, Enriquecimiento Cultural y Visión de Futuro.

Según el PMDSV “una definición que integra de una manera más precisa [el desarrollo sostenible] fue la propuesta por el Consejo

Internacional de Iniciativas Ambientales Locales (ICLEI): el desarrollo sostenible es aquel que ofrece servicios ambientales, sociales y

económicos básicos a todos los miembros de una comunidad sin poner en peligro la viabilidad de los entornos naturales, construidos y

sociales de los que depende el ofrecimiento de estos servicios". En este sentido, la protección al largo plazo del ambiente y del grupo

social autóctono constituye una restricción o parámetro límite de las actividades necesarias para lograr el desarrollo económico y la

equidad, que se ubican por lo menos en las sociedades de relativa o extrema pobreza como las metas centrales de la sostenibilidad.


Memorial: objetivos del cambio en clasificación y calificación del Suelo en el

Sector Martineau

Sobre la modalidad turística

Promover el turismo de naturaleza y propiciar un balance de la oferta turística en términos de:

Del tamaño variando entre la escala moderada: 75 y 200 habitaciones, la escalas medianas: entre 20 y 75 habitaciones y

las pequeña de entre 3 y 20 habitaciones.

De la modalidad de la operación que incluya familiar (B & B: requiere que los dueños vivan en el lugar) y gerencia

comercial.

De la modalidad de la tenencia: individual, comunitario o cooperativa y corporativo.

En términos de las amenidades: playa, agroturismo, pesca y disfrute de actividades del mar, ecoturismo en el resto de la

isla y cultural.

De alta gama y de gama moderada

Financiar el desarrollo de los recursos humanos locales vinculados a la actividad turística y agrícola.

Sobre el desarrollo urbano y social:

Renovación de comunidades deprimidas en el sector.

Inserción de sus residentes en el mercado turístico como oferentes.

Mantener el carácter rustico de los asentamientos urbanos.


Sobre la integración de la economía

Reactivar la economía agrícola y turística

Facilitar el financiamiento de las actividades productivas y la modernización de su tecnología,

Mejorar el mercadeo e integrar los productos y servicios producidos internamente para satisfacer la demanda generada

por las instalaciones turísticas.

Sobre el ambiente

Mejorar el paisaje del suelo rústico del sector en general,

Mejorar el paisaje escénico de la PR 200 entre el predio de la PRIDCO y el Aeropuerto,

Mejorar el sistema de circulación y propiciar el uso de vehículos amigables al ambiente (bicicletas, caballos, carros

eléctricos),

Mejorar el acceso a las playas,

Proteger las dunas y la zona marítimo terrestre,

Proteger las cuencas, acuíferos y zonas de vida ecológica de ríos y quebradas,

Propiciar una infraestructura basada en la energía renovable y en la separación y re-uso apropiada de las aguas usadas,

requerir la aplicación de los parámetros de diseño Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) del U.S. Green

Building Council (USGBC) y de la sección relativa a Turismo Sostenible en el documento “Guías para Diseño de

Instalaciones Eco turísticas y de Turismo Sostenible” de la Compañía de Turismo de Puerto Rico.

El turismo de naturaleza

La superación del rezago socio-económico constituye una de las metas recurrente en todos los estudios referenciados, aún cuando

los énfasis en las estrategias y prioridades del crecimiento económico y del empleo, relativas a la conservación del ambiente, varían. Para


estos propósitos, todos los planes precedentes identifican al sector turístico como el sector de exportación dinamizador de la economía.

Igualmente toda la documentación identifica el turismo de naturaleza en sus diversas modalidades y con diversos énfasis el fundamento

del turismo en Vieques. En la revisión del POT, en proceso, se elabora una propuesta balanceada de la oferta turística, que evita los

extremos relativos al tamaño y a otros que pueden afectar el carácter rústico de la Isla Nena, de clima tropical, de escala pequeña y

ambiente sosegado y conservado.

El problema a resolver estriba en seleccionar entre las oportunidades reales y viables, y promover efectivamente una modalidad

de turismo que a la vez que genere directa e indirectamente, riqueza y oportunidades empresariales y de trabajo en magnitudes

suficientes para los naturales de Vieques del presente y del futuro, y que esto funcione dentro de los límites requeridos para mantener el

carácter deseado para la isla. Cualquier posición extrema puede afectar la mejor consecución de algunos de objetivos del desarrollo

sostenible. Lo que se propone para el sector turístico debe contribuir a dicho balance.

Dentro de los limites preestablecidos para evitar los extremos, -- que pueden por un lado poner trabas al desarrollo económico y

otro a la conservación del carácter y el ambiente-- las mezclas de modalidades de las etapas iníciales podrán orientarse a lograr

efectivamente el financiamiento y la inversión requerida. Lo esencial aquí es que el Municipio pueda recuperar parte del ingreso a

generarse y canalizarlo a potenciar al empresario hotelero y turístico local, así como las empresas agrícolas o de servicio locales para

servir la demanda que genera la actividad turística. Una vez se dinamice la economía en términos de empleos para los residentes

naturales y permanentes y de empresas locales, la mezcla y los énfasis en inversión exterior o local pueden variar de acuerdo a los

mejores intereses del empresario, el trabajador y la ciudadanía viequense.


Balance de la Oferta Turística en el Sector Martineau

La promoción del crecimiento económico y de la distribución de las oportunidades empresariales entre los Viequenses es, en el

marco del desarrollo sostenible, la meta central del (RP-SMART). Para la implantación de esta política tal como se plantea, es necesario

capitalizar al gobierno municipal de manera que pueda invertir en el desarrollo de los recursos humanos de la población viequense. Esta

política y estrategia guía la ordenación de los usos propuestos para el Sector Martineau demarcado por el RP-SMART. Debe tomarse en

consideración que este plan se refiere a un solo sector de la Isla Nena.2

Se propone además propiciar un balance en la oferta turística, tanto con respecto a su carácter como a su tamaño, todos de tamaño

moderado. Estos incluye los de la modalidad de Alojamiento y Desayuno (AD; con entre 3 y 20 habitaciones), los Paradores (con entre 20

y 75 habitaciones), hoteles urbanos, hotel tipo boutique de lujo y hotel tipo Resort (con entre 75 y 175 habitaciones). En los AD se

requiere que los dueños vivan en el establecimiento. La tipología responde mayormente a la clasificación y requerimientos de la

Compañía de Turismo. Claro está, los niveles y la diversificación del servicio (que tiende a variar con el tamaño y los precios) y los niveles

de calidad de las hospedería --en términos de las terminaciones de sus interiores y la amplitud de sus habitaciones y espacios comunes

construidos y los de su entorno natural-- dependerán de la demanda, del mercado por un lado y de los recursos y de la disposición de los

inversionistas del otro lado, principalmente en las primeras etapas del desarrollo.

2 En la revisión de POT que cubre la totalidad del territorio, se propone mantener la franja central de la isla clasificada con el distrito eco turístico propuesto por el PMDSV. Se propone de igual manera mantener el mayor por ciento de la población residiendo al interior de las áreas urbanas según lo dispuestos en el PAISEM.


II- Demarcación, Clasificación y Calificación del Sector (RP-SMART)

El área total incluida en RPSMART asciende a aproximadamente a 200 cuerdas, localizadas al norte de la PR-200, en la

jurisdicción del Barrio Florida, entre Isabel Segunda y el Barrio Mosquito. El área de la revisión parcial está demarcada en el oeste por el

aeropuerto y por el límite este del Plan de Área de Mosquito. Al este, el área termina e incluye el predio propiedad del Municipio

(previamente propiedad de PRIDCO), que colinda con el Cementerio Municipal e Isabel Segunda.3 Por el lado norte, el área es deslindada

por la costa y por el lado sur la carretera PR-200. Se incluye de igual forma, una franja de conservación al sur de la PR-200 y el área

propiedad de la Administración de Terrenos que se encuentra en el lado norte de la servidumbre de paso de la línea de transmisión de la

AEE, siendo esta servidumbre el límite sur-oeste de la RP-SMART

Este sector costero posee recursos y atributos de extraordinario valor escénico y naturales, considerados óptimos para al

desarrollo de la actividad turística y recreativa de carácter rural o rústico. La mayor parte de los suelos son de baja producción agrícola y

están clasificados de nivel 6 y 7. Los suelos de mayor productividad agrícola, de nivel 3 y 4 se encuentran en terrenos ya desarrollados

como el que ocupa el Hotel Martineau y en los bordes de los causes que corren de sur a norte en varios lugares del sector.

33 Estos terrenos fueron designados previamente para la expansión del cementerio municipal. Sin embargo dado a su gran potencial turístico y su valor en el mercado, la Administración Municipal ha propuesto un cambio de uso. La existencia de infraestructura y de estudios ambientales existentes permiten un desarrollo inmediato y más productivo en términos económicos y sociales.





Estrategias e instrumentos de ordenación

Tanto la revisión parcial del POT que nos ocupa, como la revisión integral en proceso, integrara al Reglamento Especial RP-SMART

el contenido pertinente del Reglamento Conjunto de Permiso para Obras de Construcción y Usos de Terrenos de la Junta de Planificación (JP-

RC). Fundamentado en la autoridad delegada al Municipio por la ley 81 de 1991, el Municipio añadirá distritos que faciliten el adelanto de

los objetivos sustantivos enunciados para esta revisión. Como se adelantó, estos objetivos están dirigidos a propiciar una mayor

diversidad de la oferta turística -excluidos los extremos-, el desarrollo económico, la integración de la economía y la conservación del

ambiente. Se persigue además, primero, asegurar la coherencia en el carácter rústico del desarrollo del sector, y segundo facilitar que los

proyectos pueda tramitarse de forma más expedita y aprobarse ministerialmente en función de las normas pre-aprobadas como parte del

Reglamento Especial RP-SMART incluido en esta revisión parcial.

En particular en la RP-SMART, se utilizarán distritos derivados del Distrito Turístico Selectivo (DTS) del Reglamento Conjunto. El

DTS tiene el propósito general de facilitar el desarrollo turístico en suelo rústico y establece de igual manera los usos generales del

mismo. Por razón de que la normativa otorga gran amplitud, el Reglamento requiere que los proyectos se tramiten por medios de

consultas de ubicación. El Reglamento especial de RP-SMART creará el distrito Desarrollo Turístico Selectivo Vieques (DTS-V). La

normativa relacionada con el proceso de consulta del DTS incluida en el RCJP es excluida del DTS-V y sustituida con la sobreimposición de

uno de los tres distritos derivados a partir del DTS-V. Estos son los distritos DTS-V1, DTS-V2 y DTS-V3. Este instrumento permite

ordenar su desarrollo ajustado a las particularidades del sector, tales como nivel de edificación existente, características del suelo,

topografía, extensión y el tamaño de las parcelas. Estos atributos se coordinan con los objetivos enunciados de la revisión relativos a la

oferta turística: el desarrollo de hospederías tipo alojamiento y desayuno (DTS-V1), paradores (DTS-V2) y hoteles de lujo (DTS-V3). La

estrategia de ordenación y los instrumentos diseñados conducen a la existencia de un reglamento que toma en consideración las

particularidades naturales y edificatorias del sector y normativiza la diversidad del desarrollo.


Además del DTS aplicado al suelo rústico, se crea un distrito denominado Residencial de Hospedería (RH) sobrepuesto al distrito

Residencial Turístico (RT) del JPRC. Este distrito sobreimpuesto tiene el propósito de expeditar del desarrollo de la oferta turística de

Alojamiento y Desayuno en parcelas desarrolladas con vivienda de interés social y de ajustar el tamaño del solar a la parcelación existente.

Clasificación y Calificación/Zonificación Actual (POT 2000)

En el POT 2000, una gran parte del Sector Martineau cuenta con una clasificación de Suelo Rústico Común, según se puede

apreciar en el mapa incluido subsiguientemente. Además, en el área donde se encuentra el Hotel W se aprecia una clasificación de Suelo

Urbano Programado al igual que en otro sector al sur de la PR-200. Al norte de la PR-200 se observa también terrenos clasificados como

Suelo Urbano No programado y en el área de la comunidad Estancias de Isla Nena una clasificación de Suelo Urbano. En términos de

protección, en el área de la costa, la zona se clasifica como Suelo Rústico Especialmente Protegido (SREP).

Para el Sector Martineau demarcado existen 5 calificaciones (zonificaciones) especificadas. La mayor parte del RP-SMART se

califica como Agricola-3 (A-3). Tanto la costa como el predio donde se encuentra la planta de tratamiento de aguas usadas de la AAA están

calificados (zonificadas) como Público (P). La parcela donde se localiza el Hotel W está calificada como Desarrollo Turístico Selectivo

(DTS), en la revisión que nos ocupa la calificación permanecerá según lo establecido en el Reglamento Conjunto (RCJP) y los parámetros

establecidos en la resolución de aprobación del Distrito Turístico Selectivo (DTS) de la parcela del W Retreat & Spa.



Calificación Vigente - POT 2000


Clasificación y Calificación Propuesta

Los usos a autorizarse en la RP-SMART están dirigidos al desarrollo del sector turístico. Se acentúa el turismo de naturaleza en el

contexto de los atributos que definen el desarrollo sostenible (ver sección previa sobre Objetivos) vinculados a la sostenibilidad

ambiental, la equidad y la habitabilidad. En el extremo este del RP-SMART, se provee para albergar un turismo mas urbano y de escala

mediana y pequeña, tanto de tipo comercial como los llamados de Alojamiento y Desayuno (Bed & Breakfsat). Por su parte los suelos del

litoral se califican DT-G, con los propósitos de que en lugar se desarrollen instalaciones recreativas pública y amplio acceso al mar.

Se espera también que en el esfuerzo de calificación de la revisión integral del POT 2011, las manzanas más cercanas a la costa

sean calificados comercial turístico liviano (CT-L) y residencial turístico Intermedio (RT-I) al sur, para dar continuación al esfuerzo de

desarrollo turístico del área. El sector está dotado de vías peatonales amplias, con estacionamiento más alejado a la entrada del

asentamiento.

El distrito DTS-V en sus diversas derivaciones domina a lo largo de una franja de aproximadamente entre 500 y 300 metros norte-

sur. En estos sectores se promoverá la actividad y el desarrollo de hospederías tipo Alojamiento y Desayuno, paradores y hoteles de lujo.

Hasta el Hotel Martineau, la franja DTS-V está demarcada por la PR-200. Desde que la vía se desvía al norte, esta franja se deslinda

aproximadamente por la servidumbre de la AEE, que discurre este a oeste. En el área que se extiende 10 metros al sur y nortede la PR-

200, se calificará con un distrito sobrepuesto de ruta escénica (RE) para formar una franja escénica de conservación y amortiguamiento

de la via. La parte que continua al sur del Sector Martineau será revaluada y calificada como parte de la Revisión Integral del POT en

proceso, siguiendo objetivos y estrategias similares de uso, desarrollo y calificación. A lo largo del litoral costero en el norte, se establece

una franja que está calificada con un distrito de conservación de recursos (CR).


Los suelos calificados DTS-V en sus distintas numeraciones y DT-G están sobre suelos clasificados SRC. Los suelos calificados CR se sobre

imponen sobre suelos clasificados SREP.



Justificación para los cambios en Clasificación y Calificación

Clasificación: El análisis de demanda de vivienda para terrenos urbanizables y la documentación de consultas y proyectos de urbanización

en los pasados 15 años refleja una sobrestimación de oferta de suelos urbanizables para toda la isla de Vieques, en particular, en Isabel

Segunda. Áreas vacantes al interior de los tres planes de área en la isla (PAISEM 2008) acomodan con holgura la demanda proyectada.

Igualmente, el lineamiento de proteger los suelos rústicos y adelantar un desarrollo sostenible de la isla municipio se registra en los

objetivos estatutarios y objetivos particulares a la revisión parcial y a la revisión integral del POT, en curso. Estos objetivos ponen

particular énfasis en preservar el paisaje y carácter rústico del sector Martineau en el Barrio Florida, con el fin de atraer y retener

operaciones turísticas orientadas a la naturaleza de alta calidad. Según consta en los Planes elaborados para Vieques desde el año 2000, el

desarrollo de una industria turística diversificada orientada a la naturaleza, implantada y operada sosteniblemente, constituye el eje

principal de la estrategia para el desarrollo y crecimiento socio-económico de su gente.

Así las cosas, esta Revisión Parcial al POT-2000 re-clasifica parte sustancial de los terrenos ubicados al interior de la delimitación

del RP-SMART como Suelo Rústico Común (SRC), con la excepción de algunas parcelas residenciales desarrolladas al extremo Este de la

delimitación.

Calificación (zonificación): Con el fin de conservar el carácter rústico del sector Martineau y adelantar el desarrollo turístico orientado a la

naturaleza, terrenos zonificados por el POT-2000 como R-1 y A-3 se califican con el nuevo distrito base DTS-V (Desarrollo Selectivo

Turístico - Vieques), el cual establece por medio de distritos sobrepuestos los parámetros orientados al acomodo de hospederías, eco-

hospederías, agro-hospederías y residencias-turísticas en un entorno rústico.


III- Programación

Programación del Uso y la Intensidad del Uso: La Oferta Hotelera

Los distritos derivados DTS–V (1,2,3) sobrepuestos al distrito de calificación DTS-V que se incluyen como parte del Reglamento

Especial, establecen junto a los parámetros de usos e intensidad de usos, la variedad de la oferta hotelera. Estos parámetros y guías están

orientados por los objetivos sobre la oferta enunciados anteriormente. El Reglamento Especial de Martineau se integrará eventualmente

al Reglamento del POT a incluirse como parte de su Revisión Integral. El plano subsiguiente ilustra los sectores de Programación de la

Oferta Hotelera del (RP-SMART).

La siguiente tabla presenta la Proyección de Habitaciones de Hotel para los distintos sectores:

Proyección de Oferta de Habitaciones de Hotel: Tipo de Hospedería

Parcelas

Sectores y/o Distritos Sobrepuestos

Habitaciones Propuestas

Resort M DTS-V3 200 Hotel Boutique Lujo K DTS-V3 64 Parador A,B,C,D,F,L DTS-V2 336 Alojamiento y Desayuno (Bed & Breakfast) E,G,H,I,J,L-1,L-2,L-3,L-4,M-1,T DTS-V1/RH 381 TOTAL HABITACIONES 981


RP-SMART: Mapa de Identificación de Parcelas


Programación: Sectores de Planificación

Propósito de los sectores y descripción general

Se establecen distintos Sectores de Planificación en el RPSMART. Los distintos sectores procuran promover el desarrollo turístico

del Sector Martineau. Cada sector define una intensidad de usos permitida con el fin de promover el desarrollo turístico variado y

preservar el ambiente rústico de dicho sector. Habrá distritos que promuevan el desarrollo de hospederías tipo alojamiento y desayuno,

otros promoverán paradores, y otros promoverán hoteles de mayor capacidad en términos de habitaciones y niveles de servicio de alta

calidad.

Las siguientes tablas buscan describir en términos generales la delimitación del RPSMART. Ambas tablas toman como base el

mapa parcelario y describen las zonas establecidas. La primera tabla provee los datos de cabida de cada una de las parcelas y como se

distribuirán los usos para cada una.4 En la segunda tabla se explica la clasificación y calificación previa por parcela, según definido en el

POT 2000. Además, se especifica cuál es la clasificación, calificación y distritos sobrepuestos por el RPSMART.

La referencia cartográfica parcelaria, de calificación y de distritos sobrepuestos se incluye como parte de la Sección de Reglamento

Especial en la página 45 de este Documento.

4 Las tablas no incluyen datos sobre la parcela del hotel W Retreat & Spa debido a que no se programa cambios al interior de la parcela.


Tabla.1

Sectores de Ordenación - AREAS Y USO Parcela Área Total Área Total Área para Conservación Área para Desarrollo

Cuerdas Metros Cuadrados Cuerdas Cuerdas

A 23.40 91,980.53 9.23 14.18

B 26.66 104,759.29 11.87 14.79

C 6.10 23,981.70 0.68 5.42 D 8.81 34,631.80 4.40 3.89

E 2.63 10,332.65 - 2.63

F 12.68 49,839.68 3.41 8.88

G 5.47 21,510.09 0.74 4.61

H 0.65 2,543.62 0.10 0.55 I 1.49 5,857.93 0.54 0.84

J 2.33 9,159.40 0.98 1.15

K 6.73 26,467.40 2.80 3.94

L 6.63 26,052.11 0.31 6.32

M 59.76 234,837.86 20.33 37.20 N 0.57 2,224.00 - 0.56

O 0.83 3,250.00 - 0.84

P 0.45 1,764.00 - 0.52

Q 0.42 1,667.00 - 0.54

R 6.24 24,523.82 - -

T 1.7 6,800 1.7

Total 173.63 682,926.39 55.39 108.55


Tabla.2

* Las parcelas H y J (Parcelas 12 y 13 según PLANO DE SUBDIVISION EN FINCAS INDIVIDUALES DE LA FINCA MARTINEAU - TITULO VI; 28 Noviembre el 1961; Autoridad de Tierras) se encuentran bajo el régimen de la Ley de Tierras de 1942. Dicha ley requiere el endoso del Secretario del Departamento de Agricultura para autorizar segregaciones y usos diversos en dichas parcelas.

Sectores de Ordenación - CLASIFICACION - CALIFICACION -DISTRITOS SOBREPUESTOS

VIGENTE (POT 2000)

PROPUESTO (RP-SMART)

PROPUESTO (RP-SMART)

Parcela Clasificación Calificación Clasificación Calificación Distrito Sobrepuesto

A SRC A-3 SRC / SREP DTS-V / CR DTS-V2

B SRC A-3 SRC / SREP DTS-V / CR DTS-V2

C SRC A-3 SRC / SREP DTS-V / CR DTS-V2

D SRC A-3 SRC / SREP DTS-V / CR / DT-G DTS-V2 E SRC A-3 SRC / SREP DTS-V DTS-V1

F SRC DTS / A-3 SRC / SREP DTS-V / CR / DT-G DTS-V2

G SRC DTS / A-3 SRC / SREP DTS-V / CR / DT-G DTS-V1

H* SRC DTS / A-3 SRC / SREP DTS-V / CR DTS-V1

I SRC DTS / A-3 SRC / SREP DTS-V / CR / DT-G DTS-V1 J* SRC DTS / A-3 SRC / SREP DTS-V / CR / DT-G DTS-V1

K SUP P SRC / SREP DTS-V / CR DTS-V3

L SUNP R-1 / P SRC / SREP DTS-V / CR DTS-V1

M SUNP / SREP R-1 / P SRC / SREP DTS-V / CR / DT-G DTS-V1 / DTS-V3

N SUNP R-1 SU / SREP DT-G N/A

O SUNP R-1 SU / SREP DT-G N/A

P SUNP R-1 SU / SREP DT-G N/A

Q SUNP R-1 SU / SREP DT-G N/A

R SU / SUNP R-1 SU / SREP DT-G / DT-P N/A

T SUP R-1 SU R-I RH-V


Proyección de Empleos en Oferta Hotelera

Según el Departamento del Trabajo, para el año fiscal 2009 el empleo en Vieques en el sector hotelero estuvo en 126 empleos

promedio mensual. Una encuesta de la Compañía de Turismo de Puerto Rico calculó el índice de empleos por habitación entre 0.50 hasta

1.40. Estos números varían dependiendo del tamaño del hotel y si los mismos cuentan o no cuentan con Casino.

La cantidad de empleos que puede generarse en la industria hotelera puede calcularse por dos vías. La primera es por el método

de la Matriz de Insumo-Producto con la cual se pueden estimar empleos directos, indirectos e inducidos teniendo como base la inversión

monetaria a realizarse. Es decir, que este método es bueno para proyectos puntuales y específicos donde se conozca el nivel de inversión.

Su problema es la escaza diferenciación de las tipologías de hoteles.

El segundo método es hacer una estimación promedio a base de los números de empleo por habitación que calcula la Compañía de

Turismo y otros expertos en la industria. En esta se calculan los empleos por habitación por tipo de hotel. Además del tamaño, que

tiende a asociarse con un nivel de servicios mayor y más elevado y por lo tanto con un nivel de empleo por habitación mayor, este

coeficiente tiende a variar de igual modo con el estándar de servicio y lujos que se ofrece. Esto quieres decir que será diferente el

coeficiente de empleos por habitación que se puede estimar para hotel de lujo versus un parador o versus un alojamiento-desayuno. .

Nuestros cálculos presentan los distintos coeficientes de empleos por habitación que se puede generar por tipo de hotel de

acuerdo a los niveles de servicio. Los coeficientes son:


Alojamiento y Desayuno = puede generar entre 0.10 y 0.30 empleos por habitación.

Parador = puede generar entre 0.50 y 0.75 empleos por habitación.

Hotel Urbano = puede generar entre 0.25 y 0.75 empleos por habitación.

Hotel de Lujo (Boutique) = puede generar entre 0.75 y1.50 empleos por habitación.

Hotel de Lujo (Resort) = puede generar entre 0.75 y 2.00 empleos por habitación.

En la Revisión Parcial del POT para el Sector Martineau se realizó un cálculo de empleos tomando como base escenarios de

variaciones en los números de habitaciones asociadas al tipo de hotel programado para los distintos sectores de ordenamiento. Los

cálculos son los siguientes:

Proyección de Empleos en Hospederías

Tipo de Hospedería Parcelas Habitaciones Empleos Empleos a

Propuestas por Hab. Generarse

Resort M 200 (0.75 - 2.00) (150 - 400)

Hotel Boutique Lujo K 64 (0.75 - 1.50) (48 - 96)

Parador A,B,C,D,F,L 336 (0.50 - 0.75) (168 - 252)

Bed & Breakfast E,G,H,I,J,L-1,L-2,L-3,L-4,M-1,T 381 (0.10 - 0.30) (38 - 114)

TOTAL 981

(404-862)


Programación del Desarrollo

La RP-SMART propone un programa de desarrollo concentrado en dos lineamientos principales. El primero de ellos es

el del desarrollo de los recursos humanos vinculados a las actividades turísticas. El segundo trata de la promoción de las

actividades agrícolas.

Desarrollo de un Sistema Público-Privado dirigido al desarrollo de los Recursos Empresariales y

Humanos de los Sectores Turístico y Agrícola

Desarrollo de la capacidad interna del gobierno Municipal para contratación con entidades del tercer sector para la operación de los

servicios y para el seguimiento de la operación

Contratación con incubadora de negocios de Vieques

Contratación con una entidad educativa privada

Acuerdo con la Compañía de Turismo y PRIDCO

Contratar con una universidad o colegio privado para el establecimiento de los servicios educativos

Acordar con hospederías existentes internados de aprendizaje en la práctica

Coordinar con la Incubadora de empresas de Vieques para el ofrecimiento de cursos financiados por fondos federales

Se presenta el siguiente diagrama para ilustrar la estrategia:


Organización Programática del desarrollo de los Sectores turísticos y agrícola

Programa Municipal de Desarrollo Empresarial del Sector Turistico y Agricola

Programa Municipal de Desarrollo del Sector

Turístico

Hoteles Resort

Programa de Paradores, y Hoteles Comerciales

Nuevas Empresas

Programa de Halojamiento y Desayuno

Nuevas Empresas

Desarrollo de los Recursos Humanos del Sector

Turistico

Coordinacion de Internados con

Hospederias

Coordinacion con Instituciones educativas

Coordinacion con Consorcio y Turismo

Programa Municipal de Desarrollo del Sector

Agricola

Desarrollo de los Recursos Humanos del Sector

Agricola

Programa de Coordinacion con Hoteles de la Oferta

Agricola

Coordinacion con Agencias estatales

Contratacion de los Servicios de incubadoras y

apoyo empresarial con Tercer Sector

Servicios de incubacion de Nuevas empresas

Turisticas y Agricola

Gestion de Apoyo Gubernamental y fondos

Federales y Estatales


Fuentes de Financiamiento para la Implantación del Programa asociado con la

RP-SMART

El factor esencial para la implantación de los objetivos sociales y de desarrollo de la población de Vieques es la disponibilidad de

recursos para el financiamiento de la estrategia y de sus programas. Una de estas fuentes puede provenir solo en parte del pago de

contribuciones sobre la propiedad y las patentes impuestas a la actividad turística. Empero, la Ley de Incentivos Turísticos exime las

inversiones hoteleras de la mayor parte de las contribuciones Municipales. El PMDSV propone la enmienda de dicha Ley para permitir al

Municipio manejar las exenciones de acuerdo a sus particulares atractivos y condiciones. Sin embargo, dicha enmienda no es inminente.

El RPSMART al igual que el POT examina la situación y exploran medidas que permitan al Municipio aumentar sus recaudos mediante

otros mecanismos ante la posibilidad muy probable de que dicha Ley no sea enmendada y aún como opción o combinada con ella. El

establecimiento de estos mecanismos descansa en la posesión por parte del Municipio de una gran extensión de terrenos recobrados de la

Marina de los Estados Unidos. En la alternativa o en combinación, el municipio podrá imponer mediante ordenanza tributación especial

sobre el incremento en valor de la tierra que resulte de los cambios de zonificación (clasificación y calificación) como consecuencia de los

usos más intensivos o productivos autorizados por esta revisión5.

El buen uso de esta riqueza ofrece una fuente extraordinaria de recursos para financiar el desarrollo de las actividades

empresariales y de capacitación de recursos humanos de la población cubierta que lo amerite según las políticas sociales y económicas del

5 A cobrarse cuando se autorice el desarrollo de un proyecto (permiso de construcción) y/o al efectuarse una compraventa al amparo de la nueva zonificación.


POT y de cualquier otro documento enunciado por la Municipalidad. Además podrá asistir en el servicio a las instalaciones turísticas que

se establezca. Su protección y buen uso es imprescindible para lograr el bienestar de toda la población.

El Municipio se propone permutar tierras de su propiedad localizadas al interior del Plan de Área de Mosquito –zonificadas

industrial liviana o zonificada comercial, por propiedad de las agencias centrales, es decir Compañía de Fomento Industrial (PRIDCO) y la

Administración de Terrenos (AT), localizadas estas últimas al interior de la zona demarcada para el (RP-SMART).

Para superar el problema y limitaciones creadas por la ley de Incentivos Turísticos mencionada, que limita la autoridad del

municipio para imponer impuestos a la operación turística, el Municipio examina las siguientes opciones a través del manejo de las

propiedades mencionadas y otras que pudiera adquirir.

La venta de un determinado por ciento del dominio de la propiedad de PRIDCO a adquirirse y de la AT que puedan

adquirirse por parte del Municipio. La propiedad se mantendría indivisa. De esta manera se reducirá para el inversionista

hotelero la inversión inicial, se aumentará la demanda para el desarrollo, a la vez que se provee la opción al Municipio de

recibir un flujo de ingresos por razón de la renta de la parte no vendida de la propiedad. Esta renta se modificará de

tiempo en tiempo de acuerdo al desarrollo del proyecto. De desarrollarse y venderse el inmueble eventualmente, la venta

de la porción de tierra vendida al desarrollador y su valor se estimará de forma separada a la estructura. Esta separación

permitirá al Municipio recobrar parte del aumento del valor del inmueble correspondiente a su participación en la

propiedad indivisa de la tierra que fuera vendida al comienzo del proyecto.

Venta de derechos de superficie y prorrateo del pago a través de un pago inicial y de un flujo de ingresos. En este caso, el

recobro del valor se hace al final del término contratado, cuando usualmente la propiedad en su totalidad (estructura y

tierra) pasa a manos del dueño del inmueble, salvo contratado de forma distinta.


La venta de la totalidad del inmueble. Esta opción requerirá más fondos al inversionista, reducirá las posibilidades de

desarrollo, perderá el municipio la oportunidad de recibir parte del aumento del valor del inmueble y representará (como

se dijo a las exenciones otorgadas por la Ley de Incentivos Contributivos) un flujo muy menguado de ingresos al municipio.

Valor Estimado Terrenos Públicos RP-SMART

Parcela Tenencia Cabida m2 Precio m2 Valor Estimado Terreno

Parcela A Administración de Terrenos 91,980 $150.00 $ 13,797,000

Parcela B Administración de Terrenos 104,759 $150.00 $ 15,713,850

Parcela M PRIDCO 234,837 $150.00 $ 35,225,550

431,576 Total $ 64,736,400


Programa seleccionado: Se recomienda la primera alternativa ya que permite un ingreso inicial y asegura un flujo de

ingresos recurrente para el municipio. La estrategia trabaja de la siguiente forma:

El Municipio adquiere titularidad de las parcelas de PRIDCO Y AT (permuta).

El Municipio anuncia un Requerimiento de Propuestas (RFP) para el desarrollo de Proyectos Turísticos en las zonas demarcadas

del RP-SMART.

El esquema de desarrollo será el siguiente:

El Municipio le vende un 25% de participación del predio del terreno pro-indiviso al desarrollador privado a valor de

mercado. Tanto el municipio como el desarrollador privado se convierten en codueños de la propiedad pero en

proporciones distintas. Esto le permitirá al Municipio obtener un ingreso en el corto plazo por la venta del porciento de

participación y le permitirá al desarrollador utilizar su capital privado para la construcción de las facilidades turísticas.

El desarrollador privado podrá proponer un desarrollo total tipo hotelero o podrá combinar el concepto de hotel con uno

desarrollo Residencial-Turístico que le provea un ingreso inicial tanto para la compra del 25% del terreno como para el

desarrollo del hotel.

El Municipio arrienda el equivalente al 50% del terreno (participación pro-indivisa) al desarrollador privado a una renta

anual a ser negociada. Esto le permitirá al Municipio poder obtener un ingreso de mediano y largo plazo. El desarrollador

podrá realizar los desembolsos dado que tuvo un ahorro sustancial debido a que no tuvo que comprar todo el lote de

terreno.

El restante 25% de participación en el terreno, el municipio podrá utilizarlo para invertir en el Proyecto Turístico. El

Municipio podrá hacerse socio del desarrollador privado mediante el mecanismo de una Alianza Público-Privada

Estratégica y otros mecanismos que provea la Ley 81. Este mecanismo permitirá que el municipio pueda tener ingresos a

largo plazo, una vez que el proyecto produzca ganancias y se declaren dividendos en el Proyecto Turístico.


El estimado de Ingresos e Inversión para los posibles desarrollos es el siguiente:

Estimado de Ingresos e Inversión Valor Estimado de Terrenos $ 64,736,400

Ingresos:

Venta de Participación de 25% pro-indivisa de Terrenos $ 16,184,100

Renta Anual (7% valor del 50% del terreno) $ 2,265,774

Arbitrios de Construcción (4% valor de construcción) $ 4,239,120

Inversión:

Inversión en Construcción de Habitaciones de Hotel $ 96,528,000

Inversión en Construcción de Unidades de Vivienda $ 9,450,000

Inversión del Municipio 25% de Valor de Terreno $ 16,184,100

Valor Estimado de Terrenos $ 64,736,400


Mejoras a Infraestructura Vial y Programación de Estudios:

Uno de los proyectos estratégicos del RP-SMART consiste de la mejoras, transformación y nueva construcción de un tramo de la

carretera estatal PR-200. Esta carretera cual discurre a lo largo del lindero sur del RP-SMART. Estas mejoras están orientadas a

embellecer el paisaje rústico, mantener su cualidad campestre y mejorar la accesibilidad multimodal a la costa, en el tramo costero, desde

las fincas a desarrollarse turísticamente. Esto se procura por medio de una franja/servidumbre de conservación a ambos lados de la

carretera la cual será intervenida con un tratamiento paisajista, entre otras modificaciones. Esta mejora y su mantenimiento será

condición requerida como parte de los permisos de construcción y uso. Mediante ordenanzas el Municipio podrá imponer multas por

incumplimiento. El tramo Oeste de la PR-200, adyacente a la costa, será transformado y priorizado a otros medios de transporte distintos

al automóvil (ej: ciclistas, peatones, transporte ecuestre y vehículos electricos) con el propósito de facilitar a los pobladores en general y a

los residentes temporeros (turistas) el disfrute de la costa norte de Vieques. Así las cosas, la carretera PR-200 será intervenida de

maneras distintas, según su contexto y propósito, totalizando unos 2,200 metros (1.37 millas) a ser modificados y unos 1,950 metros (1.2

millas) de nueva construcción (ver mapa subsiguiente).

La franja de conservación en el límite sur de la revisión parcial será calificada con un distrito de Ruta Escenica (RE), sobrepuesto a

la calificación vigente al POT 2000. Mientras el acceso automovilístico discurrirá por la nueva extensión de la PR-200 paralelo a la

servidumbre de la AEE. Este proyecto estratégico requiere estudios de viabilidad y técnicos descritos a continuación:

1. Diseño conceptual y estudios de viabilidad 2. Diseño urbano, paisajista e ingenierías 3. Implantación: financiación, diseño final y construcción


CT-L

CT-L

CT-L

RT-I RT-I


IV- Reglamento Especial del Sector Martineau

La calificación, recalificación, clasificación y reclasificación de los terrenos en la isla de Vieques por el Gobierno Municipal son de

carácter temporal por un espacio de ocho (8) años, en autoridad conferida en la Ley #81 de 1991. Si el propietario no ejecuta su derecho

acorde a calificación dentro del periodo reglamentario pudiera perder dicho derecho en tanto las políticas y circunstancias del territorio

no demanden los usos e intensidades asignadas previamente y el Municipio decida recalificar acorde a las nuevas políticas y

circunstancias.

En el nuevo Reglamento Especial del Sector Martineau (RP-SMART) incluye disposiciones de contenido del Reglamento Conjunto de

Permisos para Obras de Construcción y Usos de Terrenos (JPRC) a ser adoptadas por el Municipio. El RP_SMART incluye además distritos,

guías y parámetros que serán sobrepuestos a los distritos de calificación. Estos nuevos distritos sobrepuestos atienden asuntos relativos a

los usos, intensidad y diseño que tipificarán variantes de los distritos de calificación DTS-V, R-I y aquellos distritos vigentes al sur de la

carretera PR-200.

En particular al Municipio Autónomo de Vieques, y consonó con la política fiscal municipal orientada a potenciar programas de

desarrollo de los recursos humanos locales y adelantar la sostenibilidad ambiental, económica y social, la efectividad de los distritos aquí

demarcados y definidos entrará en vigor una vez sean satisfechos los pagos relativos a arbitrios municipales, contribuciones especiales

municipales y cualquier otro cargo establecido mediante ordenanza municipal. Así las cosas, se deberá evidenciar a la OGPe el pago de

tales contribuciones municipales (vigentes y futuras) antes de emitirse cualquier permiso de segregación, uso y/o construcción en los

predios ubicados dentro de los limites de esta Revisión Parcial (RPSMART).


Los nuevos distritos se aplicarán sobrepuestos a los distritos de calificación. Estos variarán según la geografía, el suelo, la

vocación del lugar y la intensidad de la edificación existente. Responderán además a los objetivos asociados a la oferta turística

balanceada que se desea y a la implantación de los objetivos económicos, sociales y ambientales de la RP SMART.

La zona costera se califica con el distrito CR (Conservación de Recursos) tomando en consideración los servicios ambientales y los

retiros establecidos en el Reglamento de Zonas Costeras de Puerto Rico. De igual manera, los terrenos de buena productividad agrícola

según se desprende de la información cartográfica del "USGS Soil Survey" y de los datos geográficos provistos por la JPPR se califican con

un distrito CR. Por su parte la franja de conservación que se propone a ambos lados de la PR-200 será calificada con un distrito

sobrepuesto de Ruta Escénica (RE), requiriendo una separación de 10 metros entre la carretera y las estructuras adyacentes. Los bordes

del tramo costero del la PR-200 se califican Conservación de Recurso (CR) toda vez reconoce la zona marítimo-terrestre y adelanta

igualmente los propósitos de mantener el carácter rustico de la misma.

En particular en la RP-SMART, se utilizarán distritos derivados del Distrito Turístico Selectivo (DTS) del Reglamento Conjunto. El

DTS6 tiene el propósito general de facilitar el desarrollo turístico en suelo rústico y establece de igual manera los usos generales del

mismo. Por razón de que la normativa otorga gran amplitud, ya que no incluye los parámetros correspondientes para un distrito que

permita la aprobación de usos ministerialmente, el Reglamento Conjunto requiere que los proyectos se tramiten por medios de consultas

de ubicación. El Reglamento Especial de RP-SMART creará el distrito base Desarrollo Turístico Selectivo Vieques (DTS-V) con los distritos

derivados (sobrepuestos) DTS-V1, DTS-V2 y DTS-V3. La normativa relacionada con el proceso de consulta del DTS incluida en el RCJP es

excluida del DTS-V y sustituida con la sobreimposición de uno de los tres distritos derivados a partir del DTS-V. Los parámetros

6 El distrito DTS, según definido en el Reglamento Conjunto, permanecerá en la parcela donde ubica el hotel W Retreat & Spa y Residencias Turísticas vinculadas al desarrollo. Los parámetros de ocupación, intensidad y uso aprobados en la consulta de ubicación original seguirán vigentes.


incluidos para cada distrito permiten ordenar su desarrollo ajustado a las particularidades del sector, tales como nivel de edificación

existente, características del suelo, topografía, extensión y el tamaño de las parcelas. Estos atributos se coordinan con los objetivos

enunciados de la Revisión Parcial relativos a la oferta turística: el desarrollo de hospederías tipo alojamiento y desayuno (DTS-V1),

paradores (DTS-V2) y hoteles de lujo (DTS-V3). La estrategia de ordenación y los instrumentos diseñados conducen a la existencia de un

reglamento que toma en consideración las particularidades naturales y edificatorias del sector y normativiza la diversidad del desarrollo.

Así las cosas, las propuestas en estos distritos se procesaran directamente en la OGPe (Oficina de Gerencia de Permisos).

Además del DTS-V aplicado al suelo rústico, se crea un distrito denominado Residencial de Hospedería Vieques (RH-V)

sobrepuesto al distrito Residencial Intermedio (RI) del JPRC. Este distrito sobrepuesto tiene el propósito de expeditar del desarrollo de la

oferta turística de Alojamiento y Desayuno en parcelas desarrolladas con vivienda de interés social y de ajustar el tamaño del solar

permitido a la parcelación existente. Se añade también como distrito sobrepuesto la calificación RE (Ruta Escénica), con el propósito de

formar una franja de conservación y amortiguamiento en ambos lados de la carretera PR-200 a lo largo del límite sur del RPSMART. El

plano que se presenta a continuación contiene los Distritos Sobrepuestos, derivados del Distrito de Calificación DTS-V del RP-SMART.

Subsiguiente a este, se incluye la estructura de los parámetros y guías tipológicas:


Parámetros, Distritos Sobrepuestos y Guías de Diseño aplicables al Distrito

DTS-V: Desarrollo Turístico Selectivo - Vieques

Propósito del Distrito DTS-V

Este distrito se establece para facilitar la ubicación de proyectos turísticos y recreativos, sujeto a disponibilidad de infraestructura

en el área y donde es necesario mantener el carácter rústico y las condiciones naturales del lugar. Cualquier desarrollo propuesto en este

distrito será evaluado por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) y requerirá del endoso del Municipio Autónomo de Vieques.

Carácter Edificatorio: Con el propósito de crear una imagen unificada con características tropicales, todo nueva edificación bajo

esta rubrica (DTS-V) utilizará techos de metal acanalados de dos o más aguas. Este requerimiento también aplicará a toda nueva

ampliación a estructuras existentes y propiciará un mejoramiento de calidad ambiental, paisajístico y la revalorización del espacio e

inmuebles.

Usos en Distritos DTS-V

Instalaciones turísticas y vacacionales, hospederías turísticas, hotel eco turístico y/o agro turístico. Se deberá estar en armonía

con otros usos existentes en el lugar, no poner en peligro la salud, bienestar y seguridad de los presentes y futuros habitantes, no poner en

peligro la estabilidad ecológica del área y tener disponible o poder proveerse infraestructura adecuada al uso propuesto. El tipo de

hospedería permitido es especificado por el RP-SMART y por el POT de Vieques vía un distrito sobrepuesto:


1. Hospederías

2. Comercio de ventas al detal al interior y vinculado a la facilidad turística.

3. Servicios

4. Residencial Turístico

5. Edificios y usos accesorios de acuerdo a las disposiciones de la Regla 56.00 (Edificios y Usos Accesorios) del Reglamento

Conjunto.

6. Proyectos recreativos en hospederías que cumplan con las disposiciones relativas al Turismo Sostenible o Eco Turismo

contenidas en las “Guías de Diseño para Instalaciones Eco-turísticas y de Turismo Sostenible", según apliquen.

7. Actividades agrícolas compatibles con la actividad hotelera.

Parámetros de Distritos Sobrepuestos a Distrito DTS-Vieques

El RP_SMART y el POT de Vieques establecen distritos sobrepuestos al Distrito DTS-V para especificar los parámetros de

ocupación del territorio, uso, y tipología/diseño. Estos distritos son:

DTS-V1: Para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo Alojamiento y Desayuno (Bed

and Breakfast)

DTS-V2: Para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo Parador

DTS-V3: Para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías de lujo tipo "Resort" y/o “Boutique”

Los parámetros de diseño “LEED”, la parte relativa a Turismo Sostenible en el documento “Guías para Diseño de Instalaciones Eco

turísticas y de Turismo Sostenible” tienen fuerza vinculante como parte de estas Guías. Estos parámetros ofrecen la garantía de un

desarrollo ambiental sostenible toda vez serán requerimientos en la evaluación de proyectos a considerarse dentro de los límites del

RP_SMART.


Distrito DTS-V1: Desarrollo Turístico Selectivo - Vieques 1

...para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo Alojamiento y Desayuno (Bed and Breakfast)

en Suelo Rustico Común.


Propósito del Distrito DTS-V1

Este distrito sobrepuesto se establece para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo Alojamiento y Desayuno (Bed

and Breakfast) según definido por el Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico y por la Compañía de Turismo de

Puerto Rico. Este distrito será utilizado en la isla-municipio de Vieques en áreas clasificadas como Suelo Rústico Común (SRC) que ya se

encuentran afectadas por estructuras residenciales o en áreas en donde se desea promover el desarrollo de hospedajes tipo Alojamiento y

Desayuno en suelo clasificado Suelo Rústico Común.

Usos en Distritos DTS-V1

1. Se permitirá el desarrollo de hospederías tipo Alojamiento y Desayuno (Bed and Breakfast), según definido por el Reglamento Conjunto

de la Junta de Planificación de Puerto Rico y por la Compañía de Turismo de Puerto Rico.

2. Usos permitidos en el distrito base, con la excepción de que no se permitirán otros vía Consulta de Ubicación o según el Capítulo 26

(Excepciones) del Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico.

Parámetros en Distritos DTS-V1

Área de solar mínima: 600 metros cuadrados

Área de ocupación máxima: 25 % del área del solar

Área bruta de piso máxima: 50% del área del solar

Altura máxima: 2 pisos, 8 metros

Densidad poblacional: 300 metros cuadrados por Unidad de Vivienda Máxima

Área de ocupación: En los Distritos DTS-V1 el área de ocupación no excederá 25% del área del solar. El área bruta de

piso será determinada en función del uso a establecerse y a base a los parámetros de diseño definidos en este documento y


en la parte relativa a Turismo Sostenible del documento “Guías de Diseño para Instalaciones Eco-turísticas y de Turismo

Sostenible” de la Compañía de Turismo de Puerto Rico.

Patios Laterales y Posteriores en Distrito DTS-V1 – Ninguna estructura podrá ubicarse a menos de 4 metros de línea de

propiedad de sus colindantes. Este área servirá de franja de amortiguamiento y, exceptuando el área a ser usada para el

acceso, deberá mantenerse en su estado natural a menos que la Junta de Planificaron de Puerto Rico establezca lo

contrario.

Requisitos de retiro de estructuras dentro de la propiedad en Distritos DTS-V1 – Las siguientes medidas aplicaran a la

distribución de las estructuras dentro de la parcela:

Patio Delantero de la estructura: Cinco (5) metros mínimo desde cualquier vía, acera o estacionamiento.

Se utilizarán veredas de diseño orgánico en lugar de las aceras tradicionales dentro de la propiedad.

Áreas de Estacionamiento en Distritos DTS-V1 Según lo establecido en el Capítulo 24 del Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación, excepto que no se permitirá estacionamiento

en el patio delantero.

Nota: Las parcelas 12 y 13 del PLANO DE SUBDIVISION EN FINCAS INDIVIDUALES DE LA FINCA MARTINEAU - TITULO VI; 28 Noviembre el 1961 se

encuentran bajo el régimen de la Ley de Tierras de 1942. Según dicha ley, se necesita el endoso del Secretario del Departamento de Agricultura para

autorizar segregaciones y usos diversos en dichas parcelas.

DISTRITO SOBREPUESTO DTS-V1 DISTRITO BASE DTS-V Tamaño Mínimo de Área de Solar Requerido en Metros Cuadrados 600 Número Máximo de Dormitorios para Huéspedes a Permitirse a Base del tamaño Mínimo del Solar

7

Área del Solar Extra Requerida por Dormitorio Adicional en Metros Cuadrados

100

Número Máximo de Dormitorios a Permitirse por Pertenencia 19



...para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo Parador.



Este distrito sobrepuesto se establece para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo Parador, según definido por el

Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico y por la Compañía de Turismo de Puerto Rico. 7


Se permitirá el desarrollo de hospederías tipo Parador, según definido por el Reglamento Conjunto de la Junta de

Planificación de Puerto Rico y por la Compañía de Turismo de Puerto Rico.

Se permitirá la producción agrícola y la crianza de animales, incluyendo puestos para la venta al detal de los productos

cosechados en el predio, siempre que cada puesto se construya a una distancia no menor de seis (6) metros de la

colindancia de la servidumbre pública de la vía y que no tenga más de una (1) planta. Los productos para la venta serán los

frutos que se cosechan o producen directamente en los terrenos de forma orgánica o hidropónica bajo techo o al aire libre.

La carne no se considerará como un producto cosechado en el predio. La actividad agrícola requerida deberá ser

compatible con los usos de la hospedería y no debiera representar peligro a la salud de los huéspedes y visitantes.

La actividad agrícola será compulsoria en aquellas fincas cuya zonificación previa a esta Revisión Parcial fuera Agrícola (A-

1, A-3, etc.), según definido en el Reglamento de Zonificación precedente.

Vivienda para dueño de Finca.

7 Nota: Las parcelas 12 y 13 (ver PLANO DE SUBDIVISION EN FINCAS INDIVIDUALES DE LA FINCA MARTINEAU - TITULO VI; 28 Noviembre el 1961) se encuentran bajo el régimen de la Ley de Tierras de 1942, Titulo 6. Según dicha ley, se necesita el endoso del Secretario del Departamento de Agricultura para autorizar segregaciones y usos diversos en dichas parcelas.

Fuente: Portal internet " Hacienda Gripiñas"; http://www.haciendagripinas.com/fotos/parador03.JPG; descargada en 3/2/2011


Parámetros en Distritos DTS-V2 Área de solar mínima: 23,500 metros cuadrados (6 cuerdas)

Ocupación del solar

El área total del solar se dividirá en tres sub-áreas: área de conservación, área común y el área de ocupación. Las definiciones

de estas sub áreas son los siguientes:

Área de conservación es el área sin edificaciones ni estacionamientos. La vegetación existente será preservada y se requerirá

tratamiento paisajista adaptado al tipo de suelo, microclima y al carácter del desarrollo y el lugar. Se permitirá la construcción de veredas

peatonales que no afecten significativamente a la vegetación.

Área común es la porción de un solar que no será utilizada para uso residencial o turístico, accesos públicos o privados. El área común

será diseñada o mantenida para el beneficio y disfrute de sus residentes así como para la conservación y preservación de espacios

abiertos o áreas ambientales sensitivas. El área común podrá incluir estructuras para uso recreativo y sus usos accesorios, así como

mejoras necesarias y apropiadas para usos recreativos y servicios de infraestructura que sirva a sus dueños. El área común podrá ser

utilizada para usos tales como parques, piscinas, área de juegos para niños, amenidades deportivas, y recreativas, veredas naturales, uso

agrícola, o terrenos de conservación. El Área de Estacionamiento requerida se ubicará en el área común.

Área de ocupación, según definida por el Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico, es la suma de las áreas de las

huellas que ocupan los edificios o estructuras sobre el terreno. Incluye la proyección del edificio principal y accesorios incluyendo todas

sus partes y estructuras salientes, tales como terrazas descubiertas; excluyendo cornisas, aleros, tejados, balcones abiertos voladizos,


otros rasgos arquitectónicos y las escaleras al nivel del primer piso que no levanten más de un (1) metro sobre el nivel del terreno y el

área de marquesina dedicada al estacionamiento de vehículos.

Los por cientos del área total del solar ocupados por las sub-áreas son los siguientes:

Área de conservación:

Solares entre 6.0 a 8.0 cuerdas: 40%

Solares mayores 8.0 cuerdas: 50%

Área común:

Solares entre 6.0 a 8.0 cuerdas: 56.8%

Solares mayores a 8.0 cuerdas: 46.43%

Área de ocupación:


o Hotel/Parador: 59.5% mínimo del total de área de ocupación permitida.

o Residencial Turístico: Dos (2) unidades de vivienda máximo en predios no menores de 1000 metros cuadrados

cada uno. El total de área de ocupación de la vivienda(s) no sobrepasara 40.50% del total de área de ocupación

permitida en el distrito.


o Hotel/Parador: 64.4% mínimo del total de área de ocupación permitida.

o Residencial Turístico: Cuatro (4) unidades de vivienda máximo en predios no menores de 1000 metros cuadrados

cada uno. El total de área de ocupación de la vivienda(s) no sobrepasara 35.6% del total de área de ocupación

permitida en el distrito.

Área bruta de piso máxima:



Altura máxima: 2 pisos, y 9 metros


Número máximo de habitaciones de parador:

Solares entre 6.0 a 8.0 cuerdas: 32 (en estructura(s) de hotel/parador de dos niveles)

Solares entre 8.0 a 12 cuerdas: 80 (en estructura(s) de hotel/parador y/o villas turísticas)

Solares mayores a 12 cuerdas: 80 más 6 habitaciones por cada cuerda adicional hasta un máximo de 125 habitaciones.

Combinación de oferta permitida por tipología:

Número máximo de habitaciones en estructura(s) tipo hotel/parador (dos niveles): 32

Número máximo de habitaciones permitidas en villas duplex de cuatro (4) habitaciones cada una: 80; agrupadas en un

máximo de 20 villas.

Número máximo de habitaciones permitidas en villas duplex de dos (2) habitaciones: 24; agrupadas en un máximo de 12

villas.

Se permite combinar estructuras tipo hotel y estructuras tipo villas turísticas agrupadas siempre que se acomoden dentro

de los parámetros aquí establecidos, que no excedan un total de 80 habitaciones y se distribuyan a razón de 16 : 24 (hotel :

villas).

Densidad poblacional:

Solares entre 6.0 y 8.0 cuerdas: se permitirá una Unidad de Vivienda Básica por cada 1600 metros cuadrados de área del

solar.

Solares mayores a 8.0 cuerdas: se permitirá una Unidad de Vivienda Básica por cada 1300 metros cuadrados de área del

solar.

Patio frontal, lateral y posterior: Ninguna estructura o estacionamiento podrá ubicarse a menos de 25 metros de línea de propiedad de

sus colindantes. Esta área servirá de franja de amortiguamiento y, exceptuando el área a ser usada para el acceso, deberá mantenerse en

su estado natural.



...para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo "Resort"



Este distrito sobrepuesto se establece para facilitar y ordenar el establecimiento de hospederías tipo "Resort", según definido por

el Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico y por la Compañía de Turismo de Puerto Rico. Todo proyecto a ser

evaluado bajo este distrito estará sujeto a la disponibilidad de infraestructura en el área, deberá mantener el carácter rustico del paisaje y

las condiciones naturales del lugar. Todo proyecto que cumpla con los parámetros y requerimientos de este distrito será evaluado

ministerialmente por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) o la Oficina de Permisos Municipal, según aplique.


Se permitirá el desarrollo de hospederías tipo "Resort", según definido por el Reglamento Conjunto de la Junta de


Siembra de productos agrícolas y crianza de animales, incluyendo puestos para la venta al detal de los productos

cosechados en el predio, siempre que cada puesto se construya a una distancia no menor de seis (6) metros de la

colindancia de la servidumbre pública de la vía y que no tenga más de una (1) planta. Los productos para la venta serán los

frutos que se cosechan o producen directamente en los terrenos o de forma orgánica o hidropónica bajo techo o al aire

libre. La carne no se considerará como un producto cosechado en el predio.

Residencial Vacacional en combinación a hospedería a razón máxima de 15 u.v.: 100 hab. (unidades de vivienda residencial

vacacional : habitaciones de hotel/villa)

Parámetros en Distritos DTS-V3 Ocupación del solar

El área total del solar se dividirá en tres sub-áreas: área de conservación, área común y el área de ocupación. Las definiciones de

estas sub áreas son los siguientes:


Área de conservación es el área sin edificaciones ni estacionamientos. La vegetación existente será preservada y se requerirá

tratamiento paisajista adaptado al tipo de suelo, microclima y al carácter del desarrollo y el lugar. Se permitirá la construcción de veredas

peatonales que no afecten significativamente a la vegetación.

Área común es la porción de un solar que no será utilizada para uso residencial o turístico, accesos públicos o privados. El área común

será diseñada o mantenida para el beneficio y disfrute de sus residentes así como para la conservación y preservación de espacios

abiertos o áreas ambientales sensitivas. El área común podrá incluir estructuras para uso recreativo y sus usos accesorios, así como

mejoras necesarias y apropiadas para usos recreativos y servicios de infraestructura que sirva a sus dueños. El área común podrá ser

utilizada para usos tales como parques, piscinas, área de juegos para niños, amenidades deportivas, y recreativas, veredas naturales, uso

agrícola, o terrenos de conservación. El Área de Estacionamiento requerida se ubicará en el área común.

Área de ocupación, según definida por el Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico, es la suma de las áreas de las

huellas que ocupan los edificios o estructuras sobre el terreno. Incluye la proyección del edificio principal y accesorios incluyendo todas

sus partes y estructuras salientes, tales como terrazas descubiertas; excluyendo cornisas, aleros, tejados, balcones abiertos voladizos,

otros rasgos arquitectónicos y las escaleras al nivel del primer piso que no levanten más de un (1) metro sobre el nivel del terreno y el

área de marquesina dedicada al estacionamiento de vehículos.

Los por cientos del área total del solar ocupados por las sub-áreas son los siguientes:

Área de conservación: 30%

Área común: 54%

Área de solar mínima para complejo hotelero-residencial vacacional: 6.5 cuerdas (25,547 metros cuadrados)


Área de solar mínima para solar residencial-vacacional: 1000 metros cuadrados mínimo cada uno.

Área de ocupación máxima para complejo hotelero-residencial vacacional: 16 %

Porciento de ocupación máximo permitido para Viviendas-Vacacionales: 2.3%

Porciento de ocupación mínima permitida para Hotel-Resort: 4.9%

Área bruta de piso máxima para hotel-resort: 14.7% en tres (3) plantas máximo

Área bruta de piso máxima para vivienda-vacacional: 5.6% en dos (2) plantas máximo

Altura máxima para hotel-resort: 3 niveles

Altura máxima para vivienda-vacacional: 2 niveles, y 11 metros

Densidad poblacional: 1800 metros cuadrados por Unidad de Vivienda Máxima

Número mínimo de habitaciones para Resort: 126

Número máximo de habitaciones para Resort: 200

Patios frontales, laterales y posteriores: Ninguna estructura o estacionamiento podrá ubicarse a menos de 25 metros de línea de

propiedad de sus colindantes. Esta área servirá de franja de amortiguamiento y, exceptuando el área a ser usada para el acceso, deberá

mantenerse en su estado natural.

Requerimientos especiales:


Cada desarrollo turístico y residencial-turístico deberá de cumplir con lo siguiente:

Diseño unificado: el proyecto deberá desarrollarse por una sola entidad aunque se construya en fases o contenga una

amplia variedad de amenidades. En proyectos de hoteles se permitirá convertir el número de unidades de viviendas

básicas permitidas en un número mayor o menor de unidades a base del número de dormitorios por tipo de unidad, y de

acuerdo con la siguiente relación:

Cuando se provean más de tres (3) dormitorios por unidad de vivienda, cada dormitorio adicional se computará a razón de

0.2 unidades de vivienda básica adicionales. En ningún caso el número de unidades de vivienda básicas excederá el

número de unidades de viviendas permitidas en el solar.

Contexto: las edificaciones y estructuras se diseñarán en armonía con los rasgos topográficos, la vegetación y el carácter

natural general, de modo que el ambiente natural prevalezca y se destaque sobre las obras que se erigen. Los edificios

accesorios que se permiten en este distrito podrán tener una altura máxima de nueve (9) metros.

NUMERO DE DORMITORIOS POR

UNIDAD

EQUIVALENCIA EN TERMINOS

DE UNIDAD BASICA DE VIVIENDA

(0 Estudio o “Efficiency”) 0.4

1 0.6

2 0.8

3 1.0


Los complejos podrán tener combinaciones de tipos de vivienda individual y agrupada. El diseño de las unidades e

infraestructura de todo complejo residencial-turístico o eco turístico propuesto deberá integrar la utilización de métodos

de energía renovable, conservación y reciclaje, así como prácticas de mantenimiento compatible con el ambiente

Tratamiento Paisajista – Se deberá proveer tratamiento paisajista preferiblemente utilizando especias autóctonas del

sector en las áreas perturbadas, según el Capítulo 47 Corte, Poda y Forestación del Reglamento Conjunto de la Junta de

Planificación. El resto deberá permanecer en su estado natural.

Estacionamiento – Deberá proveerse un (1) estacionamiento por UV dentro del área común para ser compartido por todos

los residentes y usuarios. Estos deberán estar distribuidos de tal manera que sean imperceptibles y no se permitirán en el

patio delantero.

El proyecto de turismo orientado a la naturaleza deberá estar endosado por la Compañía de Turismo de Puerto Rico y

cumplir con los estándares mínimos establecidos en la parte relativa a Turismo Sostenible del documento “Guías de

Diseño para Instalaciones Eco-turísticas y de Turismo Sostenible”.

En aquellos casos en que sea necesaria la provisión y/o mejoramiento de infraestructura se coordinará con las agencias

pertinentes la aportación de los desarrolladores para esos propósitos.

Disposiciones Especiales del Municipio Autónomo de Vieques:

Se requerirá el endoso del Municipio Autónomo de Vieques previo a radicar proyecto ante la Oficina de Gerencia de

Permisos (OGPe).

El proyecto a ser construido en este predio deberá estar diseñado por un profesional autorizado en ley y debidamente

presentado a la nueva Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) previo a su construcción.

Variaciones – Los proyectos podrán variar según aplique en un 10% de la norma cuantitativa establecida en este

reglamento. Variaciones mayores a lo dispuesto requerirá el endoso de la Oficina de Planificación del Municipio Autónomo

de Vieques, e implantar sus requerimientos.

Cualquier uso residencial-turístico que se proponga deberá proveer acceso independiente del acceso a los usos

comerciales y a su estacionamiento. Las unidades residenciales en este distrito no podrán ser utilizadas para fines

comerciales.


Distrito RH-V: Residencial Hospedería - Vieques

...para promover el desarrollo ordenado de una combinación

armoniosa entre usos residenciales existentes y de nuevas

hospederías de Alojamiento y Desayuno (Bed & Breakfast) en el

distrito base con calificación R-I, en Suelo Urbano.

Propósito del Distrito Sobrepuesto RH-V

Este distrito sobrepuesto se establece para promover el desarrollo

ordenado de una combinación armoniosa entre usos residenciales existentes y de

nuevas hospederías en el distrito base con calificación R-I. Toda solicitud para

establecer hospederías u hospedajes en el distrito sobrepuesto RH estará exenta

del requerimiento de solicitud de variación y/o excepción para el establecimiento

de hospederías tipo Alojamiento y Desayuno según estipulado en el Reglamento

Conjunto de Permisos para Obras de Construcción y Usos de Terrenos para la

calificación R-I. Por tanto, el permiso de uso y construcción podrá procesarse

ministerialmente en la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) o la Oficina de

Permisos Municipal, según aplique.


Usos en Distritos RH-V

1. Hospederías tipo Alojamiento y Desayuno (Bed and Breakfast), según definido por el Reglamento Conjunto de la Junta de


2. Usos permitidos en el distrito base; con la excepción de que no se permitirán otros usos vía Consulta de Ubicación o según el

Capítulo 26 (Excepciones) del Reglamento Conjunto de la Junta de Planificación de Puerto Rico.

Parámetros en Distritos RH-V Para las hospederías tipo Alojamiento y Desayuno se usarán los parámetros del distrito base con las siguientes modificaciones:

1. El área mínima del solar será de 250 metros cuadrados.

2. El dueño o administrador de la hospedería u hospedaje o la persona en quien delegue, siempre que no sea un huésped, residirá en

la vivienda que forma parte de esta.

3. No se darán características comerciales a las estructuras.

4. El permiso que se expida para este propósito contendrá las condiciones que se entienda sean necesarias para proteger la salud y

bienestar general del vecindario.

5. Cuando el número de dormitorios para huéspedes exceda de siete (7) dormitorios, lo tamaños de los patios laterales y posterior

serán de una y media (1.5) veces los requeridos para el distrito.

6. El tamaño mínimo del área de solar a requerirse se determinara de acuerdo con la siguiente tabla:


DISTRITO SOBREPUESTO RH-V DISTRITO BASE R-I Tamaño Mínimo de Área de Solar Requerido en Metros Cuadrados 250 Números de Dormitorios para Huéspedes a Permitirse a Base del tamaño Mínimo del Solar

7

Área del solar Extra Requerida por Dormitorio Adicional en Metros Cuadrados 60 Número Máximo de Dormitorio a Permitirse por Pertenencia 15

7. En los Distritos Sobrepuestos RH-V las hospederías podrán servir, de así autorizarse, comida y bebidas alcohólicas solamente a

huéspedes e invitados, sujeto a las condiciones y limitaciones siguientes:

8. Solamente se servirá comida y bebidas alcohólicas entre las 7:00 AM y las 9:00 PM.

9. No se fijaran rótulos exteriores indicando la disponibilidad de comida y bebidas alcohólicas.

10. El comedor tendrá un máximo de acomodo, en sillas y mesas, igual al número de camas disponibles.

11. La posible autorización de venta de bebidas alcohólicas no se entenderá como un permiso para operar una barra ni para habilitar

un sitio especifico para su consumo.


Distrito RE: Ruta Escénica

Con el propósito de mantener el carácter rustico y garantizar una experiencia turística de alta calidad en el sector, se crea una

franja de conservación de diez (10) metros a ambos lados de la PR-200 y su futura extensión. Esta franja se califica como Ruta Escénica

(RE). Igualmente se pretende acomodar una futura servidumbre intermodal paralela a dicha carretera. El distrito RE se sobrepone a la

calificación/zonificación vigente en el POT 2000 a lo largo de dicha carretera y se mantendrá sobre las futuras calificaciones a designarse

en la Revisión Integral al POT 2000 Vieques, en curso. El distrito sobrepuesto RE seguirá las disposiciones y parámetros según dispuesto

en el Reglamento Conjunto de la JPPR (Regla 19.35)


Estimados de Infraestructura

Como parte del RP-SMART se realizó una proyección de escenario de desarrollo turístico en términos de habitaciones de hotel,

hospedería-desayuno y paradores. A continuación se incluyen los estimados de infraestructura necesarios (agua potable, producción de

aguas residuales, demanda de electricidad y producción de desperdicios sólidos), para servir la demanda del escenario proyectado. Los

estimados son los siguientes:

Demanda de Agua Potable y Generación de Aguas Residuales

La siguiente tabla muestra una proyección de demanda de agua potable y generación de aguas residuales en el Sector Martineau.

Esta proyección se realizó basada en el escenario de construcción de unas 981 habitaciones de hotel y 42 unidades de vivienda. La demanda de

agua potable se calculó en 400 galones diarios por unidad de vivienda y 700 galones diarios por habitación de hotel. Además, también se proyectó

la generación de aguas residuales, las cuales se estimaron en 350 galones diarios por unidad de vivienda y 650 galones diarios por habitación de

hotel. Los resultados son los siguientes:

Demanda Agua Potable y Generación de Aguas Residuales Proyectos Propuestos Galones Diarios Galones Anuales Galones Diarios Galones Anuales

Agua Potable Agua Potable Aguas Residuales Aguas Residuales

981 Habitaciones de Hotel 686,700 250,645,500 637,650 232,742,250 42 Unidades de Vivienda 16,800 6,132,000 14,700 5,365,500 Total 703,500 256,777,500 652,350 238,107,750


Demanda de electricidad

En términos de demanda de electricidad se ha calculado que por cada habitación de hotel habrá una demanda eléctrica de 50

KWh. Por el lado de unidades de vivienda se estima que cada unidad demandará unos 100 KWh. Esta demanda adicional deberá ser

cotejada proyecto a proyecto con la Autoridad de Energía Eléctrica.

Demanda Electricidad Proyectada (KWh)

Proyectos Propuestos KWh

981 Habitaciones de Hotel 49050

42 Unidades de Vivienda 4,200

Total 53,250


Proyección de generación de desperdicios sólidos

La siguiente tabla muestra una proyección de generación de desperdicios sólidos en el Sector Martineau. Esta proyección se

realizó basada en el escenario de construcción de unas 981 habitaciones de hotel y 42 unidades de vivienda. La generación se calculó en

un total de 40 libras diarias por unidad de vivienda y 20 libras diarias por habitación de hotel. Estos estimados servirán para que la

municipalidad evalúe la generación de desperdicios por proyectos y así poder tomar mejores decisiones.

Generación Desperdicios Sólidos Proyectada (libras)

Proyectos Propuestos Generación Diaria Generación Annual

981 Habitaciones de Hotel 19,620 7,161,300

42 Unidades de Vivienda 1,680 613,200

Total 21,300 7,774,500


Anejo A: Recursos Ambientales del Sector Martineau

Descripción general del medio ambiente del Sector Martineau:

El municipio de Vieques es una isla oceánica con una extensión territorial de aproximadamente 137 Km. Se ubica a 10 Km. al este

de la isla de Puerto Rico y está bordeada en su extremo noroccidental por el pasaje y la sonda de Vieques mientras su extremo sur oriental

bordea el mar Caribe. Gracias a su condición de isla, Vieques cuenta con una rica biodiversidad y recursos naturales productivos de gran

importancia. La gran mayoría de sus ecosistemas son costeros, entre los cuales predominan los llanos, humedales, manglares, arrecifes de

coral y praderas de yerbas submarinas.

Clima:

Vieques está situada entre las Antillas Menores de Barlovento. Su superficie está sujeta a la acción directa de los vientos alisios y

su dimensión más larga da frente a los mismos. Estos vientos propician un clima tropical marino en la isla. Durante el invierno, los

mismos se desplazan en dirección este, mientras que en verano viajan del este-sureste. Aunque Vieques está sujeta principalmente a la

acción de los vientos alisios, se observan brisas costeras y brisas asociadas a las lomas y los valles. No obstante, estas brisas locales no son

tan significativas sobre el clima isleño.

La temperatura anual promedio de 27 grados centígrados (80˚ F), sitúa a la isla dentro del cinturón térmico con las temperaturas

más áridas del país. Los vientos alisios y la escasa lluvia propician que el clima de la isla sea árido y caluroso. La temperatura máxima


registrada es de 37 grados Centígrados (97˚ F) en agosto, y la mínima registrada fue durante el mes de febrero con 24 grados Centígrados

(76˚ F).

La topografía de escasa elevación que predomina en la Isla Nena, impide la formación de lluvia orográfica. El factor de poca

elevación propicia que las lluvias en Vieques sean lluvias conectivas, casi siempre vespertinas e inciertas. El otro tipo de lluvia más común

sobre Vieques, es la lluvia frontal o ciclónica.

La temporada de sequía en Vieques se experimenta desde diciembre hasta julio, siendo marzo y abril los meses que menos llueve,

mientras, que la temporada de lluvia se extiende de agosto a noviembre. De estos meses, llueve más en septiembre y noviembre. No

obstante, entre los meses de mayo a noviembre ocurre el 75 por ciento de la precipitación anual. En promedio se registran anualmente

entre 660 a 829 milímetros (26 y 27 pulgadas) de lluvia.

Hidrología

La escorrentía superficial es significativa durante los meses de septiembre a octubre y durante los eventos climatológicos

ocasionales. No obstante, estos eventos contribuyen a la erosión severa del terreno. De diciembre a abril el agua es usualmente un factor

limitante, impidiendo que el suelo recupere la cantidad máxima de agua que puede acarrear. No es hasta los meses de julio o agosto que

ocurre el proceso de recarga de estos suelos.


Las quebradas son numerosas y

forman pequeñas cuencas cuyas áreas de

captación son de aproximadamente 2.6

kilómetros cuadrados (1 milla cuadrada).

El tamaño reducido de las cuencas

imposibilita el flujo perenne del agua,

excepto en época de lluvia cuando las

aguas de escorrentía fluyen por las

quebradas de los valles. En época de

sequía, el cauce de algunas quebradas

permanece seco. Las que son alimentadas

por manantiales dan paso a la formación

de charcas. Este patrón se debe al efecto

secante de los vientos alisios, que junto a

las altas temperaturas, hacen que

aproximadamente el 90% de la

precipitación se evapore, el 5% es

atrapado por los acuíferos y el 5%

restante permanece en las quebradas

durante la temporada de lluvia.


Gran parte del Sector Martineau está sobre acuíferos de formación volcanoclastica, ígnea y sedimentaria. Solo una porción al oeste

consiste de acuíferos de valle aluvial.

Suelos

La geología que predomina en el área

propuesta consiste de roca intrusiva y extrusiva

volcanoclastica, dominando las rocas quarzodiorita,

granodiorita, andesita, toba y brecha (véase

diagrama).

Los tipos de suelos que acompañan a las rocas

madres anteriormente mencionadas comprenden una

gama variada. En este se encuentran los suelos Limo

Vieques, Playa Costaneras, Descalabrado Guayama,

Coamo arcilloso y Catalina arcillosa. Alrededor del 26

por ciento del territorio de la isla está compuesto por

la serie Vieques. Estos suelos son moderadamente

profundos, poseen buen drenaje y permeabilidad

rápida. Estos tienen una alta susceptibilidad a la


erosión y se encuentran en las pendientes de las tierras altas (5-40%) y áridas. Limo Vieques posee pendientes de 5 a 12 por ciento y

pendientes de 12 a 40 por ciento. Los suelos Playa Costanera se componen de granos de arenas sujetos constantemente a la acción de las

olas y el viento y están saturados por la sal. Coamo arcilloso tiene pendientes suaves, son profundos y aptos para gran variedad de usos si

se manejan adecuadamente. La permeabilidad general de los suelos del área se encuentra expuesta en la Tabla 1 Las playas del litoral

costero aledaño están clasificadas como playas de arena de grano grueso y playas de grava. También se encuentran plataformas rocosas

expuestas, escarpas y pendientes abruptas de sedimento lodoso.

Tabla1: Permeabilidad general de los suelos

Agricultura

El suelo Viequense es uno fértil en general, posee abundantes nutrientes como nitrógeno, fósforo y potasio, usualmente conocidos

como macroelementos. Vieques por encontrarse en un ambiente tropical sus suelos clasificados como fértiles contienen buenas

cantidades de estos macroelementos. Asimismo que el suelo posee áreas fértiles también posee áreas áridas y semi áridas, por lo que

parte del territorio no posee las cantidades suficiente de fósforo y nitrógeno. Aun así no es factor limitante ya que hasta los suelos fértiles

necesitan ser suministrado con fertilizantes para desarrollar los cultivos agrícolas.

Espesor Permeabilidad Capacidad de retención de agua

0 a 48 0.60 a 2.0 pulgadas 0.05 pulgadas/hora


Generalmente los suelos de capacidad III y IV poseen

capacidad agrícola. Los suelos de la unidad de capacidad

agrícola de capacidad III requieren prácticas de

conservación que son difíciles de aplicar y mantener y los

de la unidad de conservación IV requieren que solo se

siembren unos pocos tipos de plantas y que se le brinde

al suelo un manejo muy cuidadoso (Katzenstein & Frank,

1892). Los suelos VI y VII no tienen mucho potencial

agrícola y pueden ser utilizados para pastoreo. Aunque la

aplicación de nuevos métodos de cultivos y de los últimos

avances pueden mejorar la baja productividad para las

condiciones descritas posteriormente. En el caso de la

agricultura viequense estos factores pueden ser tomados

en consideración para mejorar las condiciones de cultivo.

Son múltiples las opciones para el desarrollo de una

agricultura productiva, entre estos está el cultivo de

nuevas especies de plantas y el futuro desarrollo de

sistemas hidropónicos en el sector.


Tipo de suelo Símbolo Unidad de capacidad agrícola

Limo arcilloso Coamo C1B III Limo Vieques, pendientes de 5 a 12 por ciento VmC IV

Limo Vieques, pendientes de 12 a 40 por ciento JaC2 VI

Arcilla Catalina - III

Descalabrado y Guayama DgF2 VII

Tabla 2. Lista de suelos y su capacidad agrícola en el Sector Martineau.

En Vieques la agricultura tomó espacio para los cultivos de caña, palmas de coco y pastos para ganado. Pero su suelo no se puede

limitar a este tipo de siembra. Un tipo de plantación que se puede desarrollar en las condiciones de suelos del Sector de Martineau es la

siembra de Jatropha. Jatropha Curcas L., más conocida como piñón botija o piñón de leche, la cual pertenece a la familia de las

Euphorbiaceae. El árbol puede desarrollarse en suelos pobres y en regiones con alta o baja precipitación pluvial, pero los mejores

rendimientos se obtienen en suelos arenosos de fertilidad media a escasa, no adecuados para cultivo de alimentos en zonas tropicales y

subtropicales del mundo. Las potencialidades energéticas y medioambientales de este cultivo energético es una alternativa para el

desarrollo energético sostenible, permitiendo la producción de nuevos combustibles renovables: biodiesel a partir de su aceite vegetal

(éste no comestible) y otras biomasas residuales: la cáscara del fruto, el pericarpio o cascarilla de sus semillas, la torta o cake residual de

la extracción del aceite y la madera combustibles; a la vez que contribuye a importantes soluciones ambientales: mejoramiento y

conservación de suelos, incremento de la biodiversidad a través de la reforestación; y mitigación de las emisiones de gases contaminantes

(Sotolongo 2007).


Ecosistemas costeros

Las aguas costaneras de Vieques son relativamente llanas en la parte septentrional y relativamente profunda en su extremo

meridional, determinando de esta manera la presencia y diversidad de vida marina. La claridad de sus aguas contribuye a la presencia de

arrecifes de coral, praderas de yerbas y algas marianas. Los arrecifes de coral son organismos bastante complejos y delicados, por tanto

cualquier daño sufrido, tienen efectos a largo plazo. Estos son de gran importancia comercial ya que un sin número de especies de peces y

tortugas entre otras, los utilizan como lugar de apareamiento, criadero y fuente de alimentos. En la actualidad existen 13 especies de

coral en las aguas de Vieques. Entre estos se encuentran el cuerno de alce (Acropora palmata), coral cuerno de ciervo (Acropora

cervicornis), coral de amaranto (Colpophyllia amaranthus), coral cerebro macizo (Colpophyllia natans), coral cerebro verrugoso (Diploria

clivosa), coral cerebro surcado (Diploria labyrinthiformis), coral rosado (Manicina areolata), coral de fuego (Millepora alcicornis), coral de

fuego aplastado (Millepora complanata), coral estrella macizo (Montastrea annularis), coral mostaza (Porites astreoides), coral de dedos

(Porites porites) y el coral estrellita gigante (Siderastrea siderea).

Conjuntamente se observan 42 especies de algas marinas entre las que se encuentran la Acanthophora spicifera, Acetabularia sp.,

Agardhiella ramosissima, Agardhiella tenera, Amphiroa fragilissima, Anadyomene stellata, Avrainvilleanigricans y Bryothamnion

triquetru. Al igual que los arrecifes de coral, las praderas de yerbas marinas son altamente productivas, por ejemplo la Thalasia

testudinum son alimento vital para las tortugas marinas y el manatí.

En sus aguas se encuentran más de 305 especies de peces, como el pez sierra (Scomberromorus regalis), mero cabrilla

(Epinephelus guttatus) y el tunicado (Atherinomorus stipes). Cuatro especies de tortugas marinas que se alimentan y anidan en sus costas,

el carey (Eretmochelys imbricata), cabezón (Caretta caretta), peje blanco (Chelonia mydas) y el tinglar (Dermochelys coriacea). También


habitan en sus aguas el delfín de naríz de botella (Tursiops truncatus), el manatí (Trichechus manatus manatus) y la ballena jorobada

(Megaptera novaengliae).

Ecosistemas terrestres

Aproximadamente el 80% de la cobertura

vegetal en Vieques ha sido alterada por la

agricultura y operativos de la Marina de los

Estados Unidos. La agricultura fue mayormente

dedicada a la caña de azúcar, pasto para ganado y

plantaciones de coco.

La vegetación que tiende a cubrir el terreno

es comúnmente decidua. Las hojas son

generalmente duras y secas y se observa la

presencia de especies espinosas. Los árboles

usualmente no exceden los 15 metros de altura y

sus copas son amplias, planas y con follaje

esparcido. Algunos suelos contienen vegetación de

sucesión secundaria que consiste esencialmente de


pasto y una cantidad sustancial de materia orgánica que se acumula en el suelo durante las temporadas secas. Estos suelos, comúnmente

utilizados para el pastoreo, no son aptos para la agricultura.

Vegetación

En la isla de Vieques está cubierto por vegetación arbustiva y herbácea, matorral de playa, y predominan las especies de

gramíneas, suculentas, ciertas cactáceas, arbustos xerofíticos, semixerofíticos y árboles xerofíticos-resistentes como el tamarindo y

palmas de coco entre otras más especies. Son cuatro especies de mangles los que habitan la isla pero la gran mayoría se encuentra en el

sur y nuestro predio se ubica por el nor-oeste, por lo que los mangles en el norte, se encuentran de forma esporádica. Las especies

predominantes en el predio en cuestión son las Bursera simaruba, robles nativos (tabebuia heterophylla), uvas playeras (Cocoloba uvifera),

margarita de playa (wedellia trilobata) y las quebradas están dominadas por zarcillas (leucaena leucocephala).

Fauna

La isla es ocupada por más de 114 especies de aves nativas, endémicas y migratorias. Entre las más observadas por el sector del

barrio Florida es la avifauna de la familia Passeriforme, Quiscalus niger, Tiaris bicolor, Margarops fuscatus y Mimus polyglottos entre otras.

También fueron observadas el pelicano pardo (Pelecanus occidentalis), Antracothorax dominicus, Charadrios vociferus, Bubuicus ibis,

Zenalda asiatica etc.


Entre las 16 especies de reptiles que se encuentran en Vieques se observo el lagartijo común (anolis cristatellus), lagartijo

manchado (anolis stratulus), lagartijo jardinero (Anolis pulchellus), la salamanquita común (Sphaerodactylus macrolepis) y la siguana

común (Ameiva exul). Entre los anfibios se encuentran el coquí churrí (Eleutherodactylus antillensis) y el sapo común (Bufo marinus).

La mayoría de los mamíferos terrestres que habitan la isla han sido introducidos por el hombre, como la rata (Rattus raffus), ratón

(Mus musculus) y la mangosta (Herpestes javanicus), menos el murciélago rojo frutero (Stenoderma rufum) que es el único murciélago

endémico a la plataforma de Puerto Rico.

Entre las especies de invertebrados marinos encontradas se encuentran los cangrejos violinistas (Uca burgersi y U. rapax ), el

carrucho (Strombus gigas), los caracoles (Littorina angulifera y Fasciolaria tulipa), el juey zambuco (Ucides cordatus), juey morado de

tierra (Gecarcinus ruricola), las cocolías (Callinectes danae C. bocourti) y el cobo de tierra (Coenobita clypeatus).

Recursos Arqueológicos

La isla de Vieques es reconocida por sus múltiples hallazgos arqueológicos que superan los doscientos yacimientos. Para los

indígenas Vieques fue el punto de transición entre las Antillas Mayores y las Antillas Menores. Esto permitió que a la isla arribaran

elementos culturales de las diversas regiones caribeñas y etnias como La Hueca y Sorcé.

En lo que hasta hace poco se consideró el área civil de la isla, se han hecho importantes hallazgos arqueológicos, algunos

correspondientes a las culturas pre- hispánicas del Caribe. Uno de los pioneros en el estudio de la arqueología viequense fue Irving Rouse

en el año 1938. Este investigador realizó excavaciones de prueba en cuatro yacimientos indígenas de los sectores Esperanza, Martineau,


La Mina y Caño Hondo. Sus resultados se encuentran en el Museo Peabody de la Universidad de Yale. Se tiene conocimiento que

cercano al predio se encuentra uno de estos hallazgos, aunque desconocemos su exacta ubicación. Es pertinente que en las futuras

Declaraciones de Impacto Ambiental se investigue con mayor precisión la ubicación de estos yacimientos arqueológicos, en colaboración

con Instituto de Cultura Puertorriqueña (ICP) y la Oficina Estatal de Conservación Histórica (OECH).

Aquí solo se hace notar la existencia del

recurso. Previo al desarrollo se requerirá las Fases A

y B del estudio arqueológico del yacimiento. Se

promueve su recuperación y su incorporación como

atractivo turístico. El plano de localización no se

incluye por motivos de seguridad.

Documents

REVISION PARCIAL AL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL … · Promover el turismo de naturaleza y propiciar un balance de la oferta turística en términos de: Del tamaño variando