Rosario Norte N°42 Rol de Avalúo SII N° 711-35 Comuna de ... › resources › upload › 459394b6c0113119429372d0bedc… · Página 5 de 32 3. Identificación del solicitante

Informe de Tasación Comercial

Rosario Norte N°42 Rol de Avalúo SII N° 711-35

Comuna de Las Condes – Región Metropolitana

PREPARADO POR Servicios de Tasaciones Inmobiliarias

TASAR.CL SPA

- Diciembre 2018 -

Tasar.cl SPA [email protected]

Av. Nueva Providencia 1881 Of. 1912, Providencia

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Contenido

1. Declaraciones del Tasador ............................................................................................................ 3

2. Introducción .................................................................................................................................. 4

3. Identificación del solicitante ......................................................................................................... 5

4. Identificación de la propiedad ....................................................................................................... 5

5. Mapas de ubicación y fotografías aéreas ...................................................................................... 7

6. Características del sector en estudio ............................................................................................. 9

a) De la Urbanización: ................................................................................................................... 9

b) Del Equipamiento: ..................................................................................................................... 9

c) La Accesibilidad: ....................................................................................................................... 9

d) Desarrollo Sectorial ................................................................................................................... 9

e) Zonificación ............................................................................................................................ 10

7. Características del inmueble en estudio ...................................................................................... 12

a) Descripción General ................................................................................................................ 12

b) Programa y terminaciones ....................................................................................................... 12

c) Terreno y sus dimensiones ...................................................................................................... 13

8. Método valor de mercado por comparación ............................................................................... 14

9. Valorización Final ....................................................................................................................... 17

10. Conclusiones ........................................................................................................................... 18

11. ANEXOS ................................................................................................................................. 19

a) Certificado NO Expropiación - SERVIU ................................................................................ 19

b) Certificado de Hipotecas y Gravámenes ................................................................................. 20

c) Consulta de Antecedentes SII - Avalúo Fiscal ........................................................................ 21

d) Certificado de Recepción de Obras ......................................................................................... 22

e) Permiso de Edificación ............................................................................................................ 23

f) Muestras Utilizadas en el Método de Comparación ................................................................ 24

g) Ubicación de las Muestras ....................................................................................................... 25

h) Planos ...................................................................................................................................... 26

i) Fotografías ............................................................................................................................... 27

mailto:[email protected]



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1. Declaraciones del Tasador

El suscrito declara bajo juramento que el presente informe de valores se ha confeccionado con los antecedentes tenidos a la vista, los que han sido obtenidos de la visita al inmueble, los portales de Internet y nuestros propios archivos.

En la visita se han verificado las dimensiones, analizando la forma, superficie y los

diferentes factores que afectan al precio del inmueble. Se ha tenido en consideración el

uso del suelo y destino de las edificaciones zonales.

Se ha analizado para definir el valor del suelo zonal, el nivel de equipamiento del

entorno; el nivel socioeconómico de los residentes inmediatos; el uso del inmueble en

estudio; el grado de urbanización de la zona y la disponibilidad de inmuebles que

presten utilidad similar dentro del Mercado Inmobiliario de la comuna.

La homologación de valores se ha efectuado con antecedentes de nuestra propia base de

datos y aquellas ofertas observadas en la visita al sector. Estos datos han sido

confrontados con los datos entregados por especialistas inmobiliarios zonales, lo que nos

ha permitido efectuar comparaciones con otros antecedentes de mercado obtenidos de

seguimiento estadístico sistematizado de ofertas que entregan los medios públicos de

comunicación social y ofertas vía Internet.

Al realizar este estudio no se ha tenido conocimiento de situaciones legales o gravámenes

que pudieran afectar el valor del inmueble, distintas a las que se señalan en este estudio.

Además, no se han realizado ensayos o comprobaciones específicas sobre el estado

estructural que permita conocer cualquier desperfecto o vicio oculto que no sea posible

detectar con la vista.

El tasador que suscribe declara que no ha tenido en el pasado o presente interés alguno

en la propiedad en estudio ni relación alguna con el propietario o solicitante. Declara

asimismo que los factores analizados se ajustan estrictamente a lo observado in situ.

Este informe de valores es confidencial y su uso queda limitado al solicitante. El Tasador

se reserva el derecho de usar los valores de referencias obtenidos para la confección de

esta tasación, la que se emite en un solo ejemplar y se obliga a mantener en reserva el

nombre del solicitante.




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2. Introducción

El presente Informe tiene como objetivo la actualización de la valorización de la propiedad

ubicada en Rosario Norte N°42, comuna de Las Condes, a partir de tasación y visita a la

propiedad realizada en agosto de 2017

En el documento se describen las características, especificaciones, superficies de la

propiedad, como asimismo las particularidades que presenta el sector donde se encuentra

emplazado el inmueble en estudio.

Sobre la base de estos antecedentes y en virtud de la comparación realizada de las

referencias de ventas existentes que se encuentran cercanas al inmueble, se determina la

valorización de mercado del bien raíz.

Imagen N°1: Fachada de inmueble. Fuente: Elaboración propia.




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3. Identificación del solicitante

4. Identificación de la propiedad

Solicitante del Informe : Defensoría Penal Pública

Dirección del Solicitante : Av. Bernardo O'Higgins 1449 Pisos 5 y 8

Rut solicitante : 61.941.900-6

Teléfonos solicitante : (2) 24396800

Dirección de los Inmuebles : Rosario Norte N°42

Comuna : Las Condes

Sector : Oficinas y comercial

Rol Avalúo del SII. : Nº 711-35

Avalúo Fiscal : $ 121.820.274.-

Inscripción C.B.R. : A fjs. 36330 N° 35085 de Registro de Propiedad del

Año 2005

Monto Inscripción C.B.R. : $ 87.000.000.-

Tipo destino inmueble : Oficina (Según SII)

Bodega (Actual)

Ocupado por : Desocupada

Superficie Edificada útil : 122,00 m2

Superficie de Terreno : 212,00 m2 (Según escritura)

184,00 m2 (Según SII)

181,60 m2 (Constatados en visita al inmueble)

Calidad construcción : B – 3

Vida útil edificación : 70 años

Permiso Edificación : N°313 de fecha 08/06/1954

Recepción Final : Sin N° de fecha 11/04/1957

Oferta Zonal : Buena

Demanda Zonal : Buena

Calidad del Sector : Bueno

Antigüedad del sector : Antiguo, más de 60 años. Muy Consolidado

Servicios Básicos : Completos

Arborización : Sí

Señalización Vial : Normal

Alcantarillado : Colector Público




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Agua Potable : Red Pública

Aguas Lluvias : Colector Público

Electricidad : Aérea y postes de hormigón para alumbrado

Conexiones de Gas : No posee

Teléfonos : Servicios Privados

Utilidad Funcional : Buena para uso oficina

Calidad Constructiva : Buena

Estado de Conservación : Buena

Objeto de la Tasación : Venta de Inmueble

Leyes de beneficio : Ley N° 9135

Expropiaciones : No hay expropiación por parte de SERVIU (Ver

anexos). En caso de venta, se recomienda solicitar

Certificado de No Expropiación.

Desarrollo Urbano : Consolidado uso oficinas y comercio

Nivel socioeconómico : Medio/ Alto

Fecha de este Informe : 20 de diciembre de 2018

Valor de la U. F. : $27.565,79




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5. Mapas de ubicación y fotografías aéreas

Imagen N°2: Mapa de ubicación. Fuente: Google Maps

Imagen N°3: Mapa de ubicación. Fuente: Google Maps




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Imagen N°4: Fotografía aérea vista desde Rosario Norte. Fuente: Google Earth.




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6. Características del sector en estudio

a) De la Urbanización:

El inmueble en estudio se localiza en Rosario Norte, que contempla urbanización

tradicional, con todos sus elementos: sus calzadas de asfalto y aceras de baldosas, la

zona presenta señalización fija en la arteria estructurante y también fija en las calles

colectoras, secundarias y sus alrededores. Las redes de alcantarillado de agua potable y

aguas servidas conectadas a colectores de la red pública.

b) Del Equipamiento:

Servicios: El sector es eminentemente de uso de oficinas y comercio de tal manera que

cercanos al inmueble existe una variedad de equipamientos comerciales, oficinas, de

servicios gastronómicos y servicios en general.

Educación: Zona donde se encuentran variedad de institutos, liceos y universidades. Se

desarrolla un intenso uso asociado a los establecimientos de educación. Entre éstos están:

colegio compañía de María Apoquindo (A una distancia aproximada de 450 m); colegio

Adventista de Las Condes (A una distancia aproximada de 320 m), entre otros. El liceo

más cercano se encuentra a 2,40 km de distancia (Liceo Alexander Fleming) y la

Universidad Mayor es la más próxima que se encuentra a 600 m de distancia.

Seguridad: Representada por la 47 comisaría de Carabineros de Chile, con sus

establecimientos ubicados Camino El Alba 9210, la PDI y la Vigésima Compañía del

Cuerpo de Bomberos, con sus establecimientos ubicados por Av. Las Condes 6878, en la

comuna de Las Condes.

c) La Accesibilidad:

Al sector en estudio se accede directamente por Avda. Apoquindo y Alonso de Córdova.

Existe excelente accesibilidad al transporte público y a la estación de metro Manquehue

(línea 1). Ambos servicios se encuentran a una distancia aproximada de 150 m del

inmueble tasado.

d) Desarrollo Sectorial




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El sector presenta un fuerte desarrollo de edificios modernos y con tecnología de última

generación, donde se encuentran ubicadas una variedad de empresas, y por lo que se

han generado una serie de nuevos negocios asociados al ámbito de la comida.

En el entorno se ubica el Centro Comercial Apumanque, supermercados, restaurantes,

entre otros servicios.

e) Zonificación

El sector en estudio corresponde a la zona Uv0 (Uso de vivienda y equipamiento de

oficina) y EAa2 (Edificación Aislada Alta N°2) donde se encuentra un desarrollo de

edificios en expansión, viviendas de baja altura, y otras construcciones donde se está

desarrollando la actividad comercial.

Imagen N°5: Zona en que se encuentra el inmueble (EAa2). Fuente: Plano Regulador Las Condes.


https://es.wikipedia.org/wiki/Centro_comercial

https://es.wikipedia.org/wiki/Apumanque

https://es.wikipedia.org/wiki/Supermercado



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Esta zona cuenta con las siguientes condiciones de edificación:




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7. Características del inmueble en estudio

a) Descripción General

Vivienda usada, continua, de 2 pisos; y cuya materialidad predominante es albañilería de

ladrillos (C-3) y está habilitada para oficina. El inmueble posee una superficie construida

de 122 m2 y superficie de terreno de 212 m2. Tiene una antigüedad de 60 años y posee

orientación oriente.

b) Programa y terminaciones

El inmueble cuenta con 1 sala recepción y de espera, 4 privados, 3 baños, 1 sala de

reunión y 1 cocina. Obras complementarias: Reja metálica (Cierro 27,35 m); radier

(superficie 42,60 m) y pavimentos exteriores (superficie 31,91 m2). La casa posee

terminaciones de calidad corriente y en regular estado de conservación.

En la edificación, se contempla parquet en recepción, pasillo y sala de reunión; mientras

se visualiza alfombra en las oficinas, y cerámicos en los baños y cocina.

Los muros se encuentran revestidos con látex o similar mientras que, en los baños se

observan cerámicos. Las ventanas poseen marcos de aluminio y las puertas son de mdf o

similar.

Los muebles de cocina están conformados en base de melamina con cubierta

postformada y lavaplatos de acero inoxidable con 1 cubeta. Grifería monomando en

lavamanos.

En baños se observan lavamanos y WC de loza esmaltada, color blanco y artefactos

sanitarios tipo corriente.

Los guardapolvos y junquillos son de madera, mientras las cornisas son de poliestireno

expandido.

Bisagras tipo pomel en todas las puertas y cerraduras de cilindro.

Sistema de aire acondicionado en oficinas. Instalación eléctrica embutida y terminaciones

de calidad corriente. No existe calefacción de agua caliente.




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c) Terreno y sus dimensiones El terreno posee forma regular (rectangular), con leve pendiente. Su superficie aproximada es de 212 m2. Consideraciones importantes:

En cuanto a la superficie de terreno, existen diferencias entre lo que señala el Conservador de Bienes Raíces, el Servicios de Impuestos Internos y lo que se constató en visita a terreno:

1. En el Servicios de Impuestos Internos, se indican 184,00 m2.

2. En la escritura se especifican 212,00 m2, cuyos deslindes son los siguientes:

Norte: en 16,00 m con Pasaje que da acceso de calle Rosario a Plaza Yolanda.

Sur: en 16,00 m con propiedad de calle Rosario Nº 40, sitio 41 B.

Oriente: 13,25 m con calle Rosario.

Poniente: en 13,25 m con propiedad Plaza Yolanda Nº 44, sitio 39 A.

3. Durante la visita a terreno se verifican 181,60 m2. No obstante, en el presente informe se considera el metraje de lo que señala la escritura que corresponden a los metros cuadrados de terreno que se consideran en la transacción.

Imagen N°6: Fotografía aérea vista superficie del terreno con medidas constatadas en terreno.

Fuente: Google Earth.




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8. Método valor de mercado por comparación

Preliminarmente, se analiza el mercado de ventas de oficinas o casas habilitadas para

uso de oficinas. En virtud de esto, se exponen los siguientes cuadros:

Terreno Const.Terreno

UF/m2

Const.

UF/m2

OO.CC.

UF

1 07-12-2018 Of 7 3 122,00 15.500,00 60,78 127,05 51,11 19,40 100,00

2 10-10-2018 Of 5 3 162,00 18.500,00 35,04 114,20 28,89 19,12 150,00

3 25-11-2018 Of 4 5 124,30 20.000,00 84,03 160,90 73,27 19,40 150,00

4 02-10-2018 Of 7 3 200,00 13.500,00 30,00 67,50 21,24 19,40 60,00

5 30-10-2018 Of 4 2 138,00 13.500,00 43,55 97,83 34,72 19,40 60,00

6 28-11-2018 Of 3 4 213,00 15.000,00 50,00 70,42 39,08 15,00 80,00

Promedio de las Muestras: 159,88 16.000,00 50,57 106,32 41,38 18,62 100,00

238,00

Toctoc: Código: 103001350/

Matías Rivera e-mail:

[email protected] Teléfono:

22439114 22439114

Cruz del Sur 217 (Neveria

4485), Las Condes Rol (532-

5)

N° FechaTipo de

Ref.Ubicación Privados Baños Fuente/ Contacto

Superficie

Terreno

Superficie

ConstrucciónValor UF

Índices UF/m2 Distribución

Badajoz 86, Las Condes Rol

(699-38)

PI: Código: 4467003/ Vidal Riedel

Prop. Ventas Teléfono: 562 2202

3310/ [email protected],00

IV Centenario 307, Las

Condes Rol (958-10)

PI: Código: 4345236/ Ichtus

Propiedades Teléfono: 562 3202

7680 [email protected],00

Martín de Zamora 6410, Las

Condes Rol (966-55)

PI: Código: 4328886/ Roberto

Lazzerini Vásquez Teléfono:

99001 1484 [email protected],00

Las Malvas/ Manquehue

Sur

PI Código: 4384419/ Joanna

Maffei Teléfonos: 569 9235 9039

[email protected],00

IV Centenario 414, Las

Condes Rol (1000-16)

PI: Código: 4444210/ Jaime

Osiadacz Teléfono: 569 8669 9686

[email protected]

300,00

346,83 Tabla N°1: Referencias de ventas edificaciones con uso oficinas o casas habilitadas para oficinas.

Fuente: Elaboración propia.

T CTerreno

UF/m2

Const.

UF/m2

OO.CC.

UF

1 Of -5% S 0% LMa 5% S 0% M -10% S 0% 13.950,00 54,71 114,34 46,00 17,46 90,00

2 Of -5% P 10% MMa 20% S 0% S 0% P 10% 24.975,00 47,30 154,17 39,00 25,81 202,50

3 Of -5% S 0% S 0% M -10% M -10% S 0% 15.000,00 63,03 120,68 54,95 14,55 112,50

4 Of -5% P 10% MMa 20% S 0% P 10% P 10% 19.575,00 43,50 97,88 30,80 28,14 87,00

5 Of -5% P 10% Ma 10% LM -5% P 10% S 0% 16.200,00 52,26 117,39 41,66 23,28 72,00

6 Of -5% P 10% Ma 10% LP 5% S 0% P 10% 19.500,00 65,00 91,55 50,80 19,51 104,00

Promedios homologados: 18.200,00 54,30 116,00 43,87 21,46 111,33

Distribución

N° Negociación UbicaciónSuperficie

Terreno

Estado de

ConservaciónDiseño Funcionalidad

Coeficiente de

ajuste %

Valor

ajustado UF

Índices UF/m2

-10%

35%

-25%

45%

20%

30%

Tabla N°2: Homologación de referencias de ventas de oficinas en el sector evaluado.

Fuente: Elaboración propia.




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Análisis de las referencias:

Todas las referencias corresponden a viviendas con destino oficina emplazadas en la

comuna de Las Condes y se encuentran cercanas al inmueble valorizado. Estas ofertas

son homologables y presentan características similares al bien tasado.

La propiedad 1 es la referencia más cercana a la propiedad con 115 metros de distancia

aproximada, por lo que posee similar ubicación; cuenta con 255 m2 de superficie de

terreno, superficie levemente mayor que el inmueble en estudio; presenta similar estado

de conservación, cuenta con mejor diseño al poseer 3 pisos y similar funcionalidad al ser

una casa habilitada como oficina al igual que el bien valorizado. Posee distinta tipología

Programa: 7 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral y pavimentos

exteriores.

La propiedad 2 corresponde a una vivienda de 2 pisos que cuenta con levemente peor

ubicación, más lejana de estación de metro Manquehue; presenta mucho mayor superficie

de terreno (528 m2) y cuenta con similar estado de conservación respecto a las

terminaciones interiores; y similar diseño (con estacionamientos y dos pisos y posee peor

funcionalidad debido a que no se encuentra habilitada como oficina como el bien tasado.

Posee distinta tipología Programa: 5 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre

perimetral, cobertizo y pavimentos exteriores.

La referencia 3 es la muestra más distante, con 1,3 km desde el inmueble; posee similar

ubicación, ambas a cercana distancia de una avenida principal y el servicio de metro;

presenta similar superficie de terreno (238 m2); cuenta con mejor estado de conservación

y mejor diseño de 2 pisos (casa esquina con entrada por ambas calles perpendiculares), y

posee similar funcionalidad (Propiedad habilitada para oficina) Posee distinta tipología


exteriores.

La casa 4 presenta peor ubicación (Más distante del servicio de metro); cuenta con mucho

mayor superficie de terreno (con 450 m2); cuenta con similar estado de conservación, que

la propiedad en estudio; presenta peor diseño al contar con 1 sólo piso y posee peor

funcionalidad debido a que no se encuentra habilitada como oficina. Posee distinta

tipología Programa: 7 privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral,

cobertizo y pavimentos exteriores.

La oferta 5 posee levemente peor ubicación (Más alejada de la estación de metro

Manquehue y Av. Apoquindo); cuenta con mayor superficie de terreno (con 310 m2);

cuenta con levemente mejor estado de conservación, con peor diseño (sólo 1 piso) y

similar funcionalidad (habilitada como oficina). Posee distinta tipología Programa: 7

privados y 3 baños. Obras complementarias: Cierre perimetral y pavimentos exteriores.




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Finalmente, la referencia 6 cuenta con levemente peor ubicación debido a que se

encuentra más alejada de la estación de metro Manquehue; posee mayor superficie de

terreno (300 m2) cuenta con levemente peor estado de conservación (mayor deterioro en

los materiales de terminación), presenta similar diseño de dos pisos y cuenta con peor

funcionalidad (no se encuentra habilitada para oficinas). Posee distinta tipología


exteriores.

Si se consideran todas las características evaluadas anteriormente, se puede observar

que varias particularidades de cada propiedad son cuantitativas y permiten evaluar los

parámetros de correlación para cuantificar el valor final del bien. En razón de esto, el

criterio utilizado para la evaluación se basa en determinar el promedio homologado de

terreno (Valor UF/m2). En virtud de la heterogeneidad de las ofertas, éstas se han

homologado conforme a una serie de ajustes por atributos (Por ubicación, tamaño

construido, estado de conservación y funcionalidad). Con todo esto se obtiene a partir de

las muestras, un valor total promedio homologado de UF 45,45/m2, que es el valor UF/m2

adoptado para el metro cuadrado de terreno de la propiedad en estudio.




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9. Valorización Final

En los siguientes cuadros, se señalan las superficies y valor de mercado determinados

mediante método de comparación.

Terreno

N° Rol SII Sup. m2 $/m2 UF/m2 Total $ Total UF

711-35 212 1.252.947 45,45 265.624.779 9.636,03

265.624.779 9.636,03

Edificaciones Deprec.

Descripción N° Rol SIIClase-

CalidadEstado Año Sup. m2 $/m2 UF/m2 % $/m2 UF/m2 Total $ Total UF

Edificación General 711-35 C-3 BUE 1957 122 854.539 31,00 30,77 591.562 21,46 72.170.546 2.618,12

72.170.546 2.618,12

Obras Complementarias

Total $ Total UF

1.600.000 58,04

500.000 18,14

420.000 15,24

2.520.000 91,42

340.315.325 12.345,57VALOR TOTAL DE TASACIÓN (UF = $27.565,79 día 20/12/2018)

Descripción

Terreno Rosario Norte 42, Las Condes

Subtotal Terreno

Reposición a Nuevo Valor Deprec - Mercado

Subtotal Terreno

Descripción

Reja Metálica (Cierro 27,35 ml)

Radier (sup 42,60 m2)

Pavimentos exteriores (sup. 31,91 m2)

Subtotal Obras Complementarias




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10. Conclusiones

La propiedad es un producto de interés de mercado debido a que posee buena

accesibilidad a locomoción colectiva, a estación de Metro Manquehue, a centros

comerciales, a centros educacionales; cuenta con buena conectividad por Apoquindo y

por otras vías. Además, posee un diseño funcional; destacándose por el tamaño y

distribución que poseen las oficinas.

En consecuencia, procedo a tasar la propiedad en la suma de UF. 12.345,57 equivalentes

a $ 340.315.325 (Considerando la UF al día 20 de diciembre de 2018).

Es cuanto puedo informar,

Fabiola Callealta Acevedo Magíster en Construcción/ Constructor Civil PUC

Perito Tasador




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11. ANEXOS

a) Certificado NO Expropiación - SERVIU




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b) Certificado de Hipotecas y Gravámenes




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c) Consulta de Antecedentes SII - Avalúo Fiscal




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d) Certificado de Recepción de Obras




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e) Permiso de Edificación




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f) Muestras Utilizadas en el Método de Comparación

Testigo 1: Badajoz 86, Las

Condes

Testigo 2: IV Centenario 307,

Las Condes

Testigo 3: Cruz del Sur 217, Las

Condes

Testigo 4: Martín de Zamora

6410, Las Condes

Testigo 5: Las Malvas/

Manquehue Sur

Testigo 6: IV Centenario 414,

Las Condes




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g) Ubicación de las Muestras




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h) Planos




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i) Fotografías




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