Informe de Tasación Comercial
Libertad N°245 Rol de Avalúo SII N° 94-2
Comuna de Maipú – Región Metropolitana
PREPARADO POR Servicios de Tasaciones Inmobiliarias
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- Diciembre 2018 -
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Contenido
1. Declaraciones del Tasador ............................................................................................................ 3
2. Introducción .................................................................................................................................. 4
3. Identificación del solicitante ......................................................................................................... 5
4. Identificación de la propiedad ....................................................................................................... 5
5. Mapas de ubicación y fotografías aéreas ...................................................................................... 7
6. Características del sector en estudio ............................................................................................. 9
a) De la Urbanización: ................................................................................................................... 9
b) Del Equipamiento: ..................................................................................................................... 9
c) La Accesibilidad: ....................................................................................................................... 9
d) Desarrollo Sectorial ................................................................................................................. 10
e) Zonificación ............................................................................................................................ 10
7. Características del inmueble en estudio ...................................................................................... 13
a) Descripción General ................................................................................................................ 13
b) Programa y terminaciones ....................................................................................................... 13
c) Terreno y sus dimensiones ...................................................................................................... 14
8. Método valor de mercado por comparación ............................................................................... 16
9. Valorización Final ....................................................................................................................... 19
10. Conclusiones ........................................................................................................................... 20
11. ANEXOS ................................................................................................................................. 21
a) Certificado NO Expropiación - SERVIU ................................................................................ 21
b) Certificado de Hipotecas y Gravámenes ................................................................................. 22
c) Consulta de Antecedentes SII - Avalúo Fiscal ........................................................................ 23
d) Muestras Utilizadas en el Método de Comparación ................................................................ 24
e) Ubicación de las Muestras ....................................................................................................... 25
f) Planos ...................................................................................................................................... 26
g) Fotografías ............................................................................................................................... 27
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1. Declaraciones del Tasador
El suscrito declara bajo juramento que el presente informe de valores se ha confeccionado
con los antecedentes tenidos a la vista, los que han sido obtenidos de la visita al inmueble,
los portales de Internet y nuestros propios archivos.
En la visita se han verificado las dimensiones, analizando la forma, superficie y los
diferentes factores que afectan al precio del inmueble. Se ha tenido en consideración el uso
del suelo y destino de las edificaciones zonales.
Se ha analizado para definir el valor del suelo zonal, el nivel de equipamiento del entorno;
el nivel socioeconómico de los residentes inmediatos; el uso del inmueble en estudio; el
grado de urbanización de la zona y la disponibilidad de inmuebles que presten utilidad
similar dentro del Mercado Inmobiliario de la comuna.
La homologación de valores se ha efectuado con antecedentes de nuestra propia base de
datos y aquellas ofertas observadas en la visita al sector. Estos datos han sido confrontados
con los datos entregados por especialistas inmobiliarios zonales, lo que nos ha permitido
efectuar comparaciones con otros antecedentes de mercado obtenidos de seguimiento
estadístico sistematizado de ofertas que entregan los medios públicos de comunicación
social y ofertas vía Internet.
Al realizar este estudio no se ha tenido conocimiento de situaciones legales o gravámenes
que pudieran afectar el valor del inmueble, distintas a las que se señalan en este estudio.
Además, no se han realizado ensayos o comprobaciones específicas sobre el estado
estructural que permita conocer cualquier desperfecto o vicio oculto que no sea posible
detectar con la vista.
El tasador que suscribe declara que no ha ten ido en el pasado o presente interés alguno
en la propiedad en estudio ni relación alguna con el propietario o solicitante. Declara
asimismo que los factores analizados se ajustan estrictamente a lo observado in situ.
Este informe de valores es confidencial y su uso queda limitado al solicitante. El Tasador se
reserva el derecho de usar los valores de referencias obtenidos para la confección de esta
tasación, la que se emite en un solo ejemplar y se obliga a mantener en reserva el nombre
del solicitante.
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2. Introducción
El presente Informe tiene como objetivo la actualización de la valorización de la propiedad
ubicada en Libertad N°245, comuna de Maipú, a partir de tasación y visita a la propiedad
realizada en agosto de 2017.
En el documento se describen las características, especificaciones, superficies de la
propiedad, como asimismo las particularidades que presenta el sector donde se encuentra
emplazado el inmueble en estudio.
Sobre la base de estos antecedentes y en virtud de la comparación realizada de las
referencias de ventas existentes que se encuentran cercanas al inmueble, se determina la
valorización de mercado del bien raíz.
Imagen N°1: Fachada de inmueble. Fuente: Elaboración propia.
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3. Identificación del solicitante
4. Identificación de la propiedad
Solicitante del Informe : Defensoría Penal Pública
Dirección del Solicitante : Av. Bernardo O'Higgins 1449 Pisos 5 y 8
Rut solicitante : 61.941.900-6
Teléfonos solicitante : (2) 24396800
Dirección de los Inmuebles : Libertad N°245
Población : Campos de Batalla de Maipú
Comuna : Maipú
Sector : Zonas de Uso preferente vivienda con
equipamiento
Rol Avalúo del SII. : Nº 94-2
Avalúo Fiscal : $ 99.887.786.-
Inscripción C.B.R. : A fjs. 95728 N° 88579 de Registro de Propiedad
del Año 2004
Monto Inscripción C.B.R. : $ 63.000.000.-
Tipo destino inmueble : Habitación (Según SII)
Bodega (Actual)
Ocupado por : Desocupado
Superficie Edificada útil : 130,00 m2
Superficie de Terreno : 760,50 m2 (Según escritura)
906,00 m2 (Según SII)
715,50 m2 (Constatados en visita al inmueble)
Calidad construcción : C – 4
Vida útil edificación : 70 años
Permiso Edificación : No existe información
Recepción Final : No existe información
Oferta Zonal : Buena
Demanda Zonal : Buena
Calidad del Sector : Bueno
Antigüedad del sector : Antiguo, más de 70 años. Muy Consolidado
Servicios Básicos : Completos
Arborización : Sí
Señalización Vial : Normal
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Alcantarillado : Colector Público
Agua Potable : Red Pública
Aguas Lluvias : Colector Público
Electricidad : Aérea; postes de hormigón para alumbrado
Conexiones de Gas : Sí
Teléfonos : Servicios Privados
Utilidad Funcional : Buena para uso habitación
Estado de Conservación : Regular
Objeto de la Tasación : Venta de Inmueble
Leyes de beneficio : Ninguna
Expropiaciones : No hay expropiación por parte de SERVIU (Ver
anexos). En caso de venta, se recomienda
solicitar Certificado de No Expropiación.
Desarrollo Urbano : Consolidado uso habitacional
Nivel socioeconómico : Medio
Fecha de este Informe : 20 de diciembre de 2018
Valor de la U. F. : $ 27.565,79
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5. Mapas de ubicación y fotografías aéreas
Imagen N°2: Mapa de ubicación. Fuente: Google Maps
Imagen N°3: Mapa de ubicación. Fuente: Google Maps
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Imagen N°4: Fotografía aérea vista desde Libertad. Fuente: Google Earth.
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6. Características del sector en estudio
a) De la Urbanización:
El inmueble en estudio se localiza en la zona habitacional 5 (Maipú Centro Antiguo), ubicado
en la calle Libertad en la comuna de Maipú, a 500 m (aprox.) de distancia de la Plaza de
Armas de Maipú, donde se visualiza urbanización tradicional, con todos sus elementos: sus
calzadas de asfalto y aceras de hormigón. El sector presenta señalización fija en la arteria
estructurante y también fija en las calles colectoras, secundarias y sus alrededores. Las
redes de alcantarillado de agua potable y aguas servidas conectadas a colectores de la red
pública.
b) Del Equipamiento:
Servicios: El sector es eminentemente habitacional (ZH5), pero también se encuentran
cercanos al inmueble una variedad de locales comerciales, entidades financieras,
supermercados, restaurantes, el edificio Consistorial Municipalidad de Maipú (A una
distancia aproximada de 400 m); entre otros, principalmente por Avenida Pajaritos.
Educación: Zona donde se encuentran variedad de colegios institutos, liceos y
universidades cercanas.
Seguridad: Representada por la Primera Compañía del Cuerpo de Bomberos de Maipú
con su establecimiento ubicado en avenida 5 de Abril a 500 metros desde la propiedad en
estudio, por la Policía de Investigaciones de Chile a 400 metros desde la propiedad con su
establecimiento ubicado en Monumento 2450 y por la 25va Comisaría de Carabineros de
Chile ubicada en calle Bailén 2185 a 300 metros de distancia del inmueble en estudio.
Salud: Cercanos al inmueble se encuentran: El CESFAM Maipú ubicado en avenida Pajaritos, Clínica Hospital del Profesor ubicada en Tristán Valdés 66, ambas a una distancia aproximada menor de 380 metros desde la propiedad en estudio.
c) La Accesibilidad:
Al sector en estudio se accede directamente por la estructurante Avda. Pajaritos y las
calles Hermanos Carrera, Manuel Rodríguez y La Capitanía.
Destaca por su cercanía con la estación de metro Plaza de Maipú (Línea 5) que se
encuentra en la Plaza de Armas de Maipú.
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d) Desarrollo Sectorial
El inmueble en estudio se ubica en una zona consolidada preferentemente habitacional que
presenta desarrollo exclusivo de viviendas de baja altura, pero muy cercana a avenida
principal Pajaritos con fuerte desarrollo de nuevos negocios y construcciones comerciales.
e) Zonificación
El sector en estudio corresponde a la zona ZH5 (Habitacional), donde se permiten los
siguientes usos de suelo:
Imagen N°5: Zona en que se encuentra el inmueble (ZH5). Fuente: Plano Regulador Maipú.
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Esta zona cuenta con las siguientes condiciones de edificación:
Superficie predial mínima (m2): 300 m2 (Vivienda); 500 m2 (Equipamiento básico).
Coeficiente ocupación de suelo máximo: 0,5 (Vivienda); 0,6 (Equipamiento básico).
Coeficiente de ocupación pisos superiores máx.: 0,5 (Vivienda); 0,6 (Equipamiento
básico).
Coeficiente de constructibilidad máximo: 1,5 (Vivienda); 1,0 (Equipamiento básico).
Coeficiente de área libre mínimo: 0,2 (Vivienda multifamiliar); 0,1 (Equipamiento
básico).
Altura de edificación máxima (m): 15 m (Vivienda); 10,50 m (Equipamiento básico).
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Sistema de agrupamiento: Todos (Vivienda) y sólo aislado (vivienda multifamiliar);
Todos (Equipamiento básico).
Rasante: 70 (Vivienda y equipamiento).
Antejardín mínimo (m): 3 (Vivienda) y 5 (vía 15 m y más y vivienda multifamiliar); 3
(Equipamiento básico) y 5 (vía 15 m y más para equipamiento básico).
Densidad bruta máxima (hab/há): 150 (vivienda unifamiliar) y 350 (Vivienda
multifamiliar).
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7. Características del inmueble en estudio
a) Descripción General
Vivienda usada, aislada, conformado por 1 piso; y cuya materialidad predominante es
albañilería de ladrillos (C-4). El inmueble posee una superficie construida de 130,00 m2 y
superficie de terreno de 760,50 m2. Tiene una antigüedad de 71 años y posee orientación
sur.
b) Programa y terminaciones
El inmueble cuenta con tres dormitorios (de estos, hoy un recinto utilizado para la estadía
del guardia y dos para uso de bodegas), una cocina (usada como bodega), una sala de
estar y una sala de servidores (uso de bodega), cuatro baños y un clóset. Obras
complementarias: Reja metálica, radier (superficie de 35,30 m2) y rampa; y Pavimentos
exteriores (superficie de 43 m2).
Se visualiza alfombra como pavimento en dormitorios, mientras que en cocina, baños, sala
estar y pasillos se observan cerámicos.
Los muros y tabiques que se encuentran en las zonas secas se encuentran revestidos con
látex o similar, mientras que se observan cerámicos en baños e hiladas de cerámicos en
cocina.
Las puertas interiores son de mdf y las exteriores de madera. Las ventanas poseen marcos
metálicos y se encuentran protegidas por persianas de madera.
Los muebles de cocina están conformados en base de mdf lacado con cubierta de
lavaplatos de acero inoxidable con una cubeta y un secador, y grifería monoblock en
lavamanos.
Se observan cielos revestidos con látex o similar en zonas secas, y óleo o similar en zonas
húmedas. Las molduras (guardapolvos y junquillos) son de mdf y cerraduras de cilindro.
Instalación eléctrica embutida, urbanización completa y en buen estado de conservación.
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c) Terreno y sus dimensiones
El terreno es de forma rectangular regular, con leve pendiente. Su superficie aproximada
es de 760,50 m2.
Consideraciones importantes:
La vivienda no cuenta con Permiso de Edificación y Certificado de Recepción Final (Conforme a lo indicado por la Municipalidad de Maipú).
En cuanto a la superficie de terreno, existen diferencias entre lo que señala el Conservador de Bienes Raíces, el Servicios de Impuestos Internos y lo que se constató en visita a terreno:
1. En el Servicios de Impuestos Internos, se indican 906,00 m2.
2. En la escritura se especifican 760,50 m2, cuyos deslindes son los siguientes:
Norte: en 16,90 m con lote B.
Sur: en 16,90 m con calle Libertad.
Oriente: 45,00 m con propiedad del señor Panza hoy señor Menanteaux.
Poniente: en 45 m con propiedad del vendedor.
3. Durante la visita a terreno se verifican 715,50 m2. No obstante, en el presente informe se considera el metraje de lo que señala la escritura que corresponden a los metros cuadrados de terreno que se consideran en la transacción.
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Imagen N°6: Fotografía aérea vista superficie del terreno con medidas constatadas en terreno.
Fuente: Google Earth.
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8. Método valor de mercado por comparación
Preliminarmente, se analiza el mercado de ventas de viviendas, para la determinación de
los valores de cada elemento del edificio. En virtud de esto, se exponen los siguientes
cuadros:
Tabla N°1: Referencias de ventas de viviendas. Fuente: Elaboración propia.
Tabla N°2: Homologación de referencias de ventas de viviendas en el sector evaluado.
Fuente: Elaboración propia.
Análisis de las referencias:
Todas las referencias corresponden a viviendas que pueden habilitarse o están habilitadas
para destino oficina y que se encuentran emplazadas cercanas al sector del inmueble en
estudio, en la comuna de Maipú. Estas propiedades son homologables y presentan
características similares al bien tasado.
Terreno Const.
Terreno
UF/m2
Const.
UF/m2
OO.CC.
UF
1 03-08-2018 Of 3 2 150,00 5.804,30 6,83 38,70 5,63 6,80 -
2 04-01-2018 Of 4 2 130,00 8.343,68 16,05 64,18 12,22 15,32 -
3 27-01-2018 Of 5 1 120,00 11.627,63 15,30 96,90 13,88 9,00 -
4 21-11-2018 Of 3 1 131,00 5.454,58 10,91 41,64 6,90 15,32 -
5 03-04-2018 Of 3 1 130,00 9.069,21 15,12 69,76 13,17 9,00 -
6 04-05-2018 Of 3 3 240,00 7.500,00 9,38 31,25 6,23 10,50 -
Promedio de las Muestras: 150,17 7.966,57 12,26 57,07 9,67 10,99 -
N° FechaTipo de
Ref.Ubicación
Privad
osBaños Fuente/ Contacto
Superficie
Terreno
Superficie
ConstrucciónValor UF
Índices UF/m2
Distribución
Segunda Transversal con A.
Vespucio, Maipú
(Rol 54-33)
PI: Código: 3833416/ Elsa González
Leyton Teléfonos: 569 7573 2361
760,00
Gral. Ordoñez 864, Maipú
(Rol 70-19)
PI: Código: 4214937/ Mariela Aranda
Burgos Teléfonos: 9-79278898
Manuel Rodriguez 2276,
Maipú (Rol 85-7)
PI: Código: 3791210/ María José
Fuentes Teléfonos: 9-56103815
520,00
La Republica 2095, Maipú
(Rol 68-8)
PI: Código: 4430578/ Carolina Bravo
Torres Teléfonos: 9-71391229
500,00
O'Higgins 55 / AV. Pajaritos
PI: Código: 3951061/ J&J
Propiedades e-mail:
[email protected] Teléfono:
569 4811 7675
600,00
General Ordoñez 774, Maipú
(Rol 68-14)
Toctoc: Código: TT-1003223/
Genesis Chirinos e-mail:
[email protected] Teléfono:
972 212 634
800,00
671,67
T CTerreno
UF/m2
Const.
UF/m2
OO.CC.
UF
1 Of -5% P 10% LMa 5% S 0% S 0% S 0% 6.384,73 7,51 42,56 6,19 7,48 -
2 Of -5% S 0% LMe -5% LM -5% S 0% LM -5% 6.674,94 12,84 51,35 9,77 12,26 -
3 Of -5% P 10% S 0% M -10% S 0% LM -5% 10.464,87 13,77 87,21 12,49 8,10 -
4 Of -5% LP 5% Me -10% P 10% S 0% S 0% 5.454,58 10,91 41,64 6,90 15,32 -
5 Of -5% S 0% LMe -5% LM -5% S 0% S 0% 7.708,83 12,85 59,30 11,19 7,65 -
6 Of -5% P 10% S 0% LP 5% S 0% S 0% 8.250,00 10,31 34,38 6,85 11,55 -
Promedios homologados: 7.489,66 11,36 52,74 8,90 10,39 -
Distribución
N° Negociación UbicaciónSuperficie
Terreno
Estado de
ConservaciónDiseño Funcionalidad
Coeficiente de
ajuste %
Valor
ajustado UF
Índices UF/m2
-10%
10%
-20%
0%
-15%
10%
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La oferta 1 corresponde a una casa ubicada en General Ordoñez 864, a una distancia de
750 metros de la vivienda en estudio, posee peor ubicación al estar ubicada a mayor
distancia del servicio de metro y de Pajaritos, cuenta con levemente mayor superficie de
terreno (850 m2). Presenta similar estado de conservación (con respecto a las
terminaciones interiores), con similar diseño y funcionalidad (1 piso).
La casa 2 es la muestra más cercana a la propiedad, con solo 58 metros, lo que otorga
similar ubicación; tiene levemente menor superficie de terreno (520 m2); levemente mejor
estado de conservación debido a las terminaciones interiores; similar diseño de un piso y
levemente mejor funcionalidad ya que cuenta con vigas y cerchas de roble, lo cual permite
construir un segundo piso o más.
La referencia 3 corresponde a una casa de 1 piso que se encuentra cercana a intersección
de Segunda Transversal con avenida Américo Vespucio, a una distancia aproximada de
1.600 metros. Posee peor ubicación principalmente por su lejanía con el servicio de Metro
y centro de la comuna. Posee similar superficie (construida y terreno), presenta mejor
estado de conservación y similar diseño que el inmueble tasado.
La propiedad 4 corresponde a una casa que presenta levemente peor ubicación (en la
intersección de dos calles y mayor distancia a una avenida principal como Pajaritos; posee
menor superficie de terreno con 500 m2, peor estado de conservación (con mayor deterioro
en terminaciones); similar funcionalidad y diseño (1 piso).
La oferta 5 posee similar ubicación (ambas a distancias similares de Av. Pajaritos y del
servicio de metro); esta propiedad cuenta con 600 m2 de superficie de terreno (levemente
menor superficie que el inmueble en estudio); se observa levemente mejor estado de
conservación, con similar diseño y funcionalidad, ambas de un solo piso.
Finalmente, la muestra 6 se encuentra distante 670 metros aproximados del inmueble en
estudio, cuenta con peor ubicación que el bien tasado (Más alejada de Av. Pajaritos); esta
referencia cuenta con la similar superficie de terreno, presenta levemente peor estado de
conservación; similar diseño y funcionalidad (1 piso).
Si se consideran todas las características evaluadas anteriormente, se puede observar que
varias particularidades de cada propiedad son cuantitativas y permiten evaluar los
parámetros de correlación para cuantificar el valor final del bien. En razón de esto, el criterio
utilizado para la evaluación se basa en determinar el promedio homologado (Valor UF/m2)
de las muestras para el valor metro cuadrado de terreno.
De todos los datos levantados en el sector, se seleccionaron 6 muestras llegando a un valor
promedio de UF 7.966,57. Las muestras corresponden a propiedades con diferentes
atributos, superficies; y que se encuentran en un rango amplio de valores entre UF 5.454,58
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a UF 11.627,63. En virtud de la heterogeneidad de las ofertas, éstas se han homologado
conforme a una serie de ajustes por atributos (Por ubicación, tamaño construido, estado de
conservación y funcionalidad).
Estadística Descriptiva
Media 7.489,66
Error típico 718,89
Mediana 7.191,89
Desviación estándar 1.760,92
Varianza de la muestra 3.100.838,30
Curtosis 0,87
Coeficiente de asimetría 0,90
Rango 5.010,29
Mínimo 5.454,58
Máximo 10.464,87
Suma 44.937,95
Cuenta 6
Nivel de confianza (95,0%) 1.847,97
Coeficiente de varianza 24%
En el análisis muestral, se considera una desviación estándar (al 95% de nivel de confianza)
de 1.760,92 con un error estadístico de 718,89, por lo que se tiene una franja de valores
esperados que van desde UF 5.454,58 a UF. 10.464,87 encontrándose la vivienda en
estudio en el rango de la muestra, conforme a las características de éste y de las 6
referencias utilizadas para este análisis. Por otra parte, el coeficiente de varianza indica
cuan confiable son las estimaciones de las variables investigadas, en este caso es igual a
24% y la curtosis es mayor a cero lo que indica que la distribución es dispersa.
Con todo esto se obtiene a partir de las muestras, un valor total promedio homologado de
UF 8,90/m2, que es el valor UF adoptado para el metro cuadrado de terreno de la propiedad
en estudio.
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9. Valorización Final
En los siguientes cuadros, se señalan las superficies y valor de mercado determinados
mediante método de comparación.
Terreno
N° Rol SII Sup. m2 $/m2 UF/m2 Total $ Total UF
94-2 760,5 245.336 8,90 186.577.671 6.768,45
186.577.671 6.768,45
Edificaciones Deprec.
Descripción N° Rol SIIClase-
CalidadEstado Año Sup. m2 $/m2 UF/m2 % $/m2 UF/m2 Total $ Total UF
Edificación General 94-2 C-4 BUE 1946 130 771.842 28,00 36,00 493.979 17,92 64.217.264 2.329,60
64.217.264 2.329,60
Obras Complementarias
Total $ Total UF
1.000.000 36,28
800.000 29,02
300.000 10,88
2.100.000 76,18
252.894.935 9.174,23
Subtotal Obras Complementarias
VALOR TOTAL DE TASACIÓN (UF = $27.565,79 día 20/12/2018)
Descripción
Subtotal Terreno
Reja Metálica
Radier (sup 35,30 m2) y rampa
Pavimentos exteriores (sup. 43 m2)
Subtotal Terreno
Descripción
Reposición a Nuevo Valor Deprec - Mercado
Terreno Libertad 245, Maipú
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10. Conclusiones
La propiedad es un producto de interés para el mercado debido a que se encuentra cercana
al centro cívico de la comuna, posee buena accesibilidad a través de locomoción colectiva
Transantiago y a estación de Metro Plaza Maipú, cercana al edificio consistorial de la
Municipalidad de Maipú, a centros comerciales, a centros educacionales; presenta un
regular estado de conservación y cuenta con buena conectividad vial por Avenida Pajaritos
y por otras vías.
En consecuencia, procedo a tasar la propiedad en la suma de UF 9.174,23 equivalentes a
$ 252.894.935 (Considerando la UF al día 20 de diciembre de 2018).
Es cuanto puedo informar,
Fabiola Callealta Acevedo Magíster en Construcción/ Constructor Civil PUC
Perito Inmobiliario
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11. ANEXOS
a) Certificado NO Expropiación - SERVIU
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b) Certificado de Hipotecas y Gravámenes
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c) Consulta de Antecedentes SII - Avalúo Fiscal
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d) Muestras Utilizadas en el Método de Comparación
Testigo 4: La Republica 2095,
Maipú
Testigo 5: O'Higgins 55 / Av.
Pajaritos, Maipú
Testigo 6: General Ordoñez
774, Maipú
Testigo 1: Gral. Ordoñez 864,
Maipú
Testigo 2: Manuel Rodriguez
2276, Maipú
Testigo 3: Segunda
Transversal / Av. Américo
Vespucio, Maipú
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e) Ubicación de las Muestras
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f) Planos
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g) Fotografías