M.Sc. Viviana Nineth Vega Morales · entrega proviene de mala fe, pagará además los daños y...

M.Sc. Viviana Nineth Vega Morales

¿Qué se entiende por tercero registral?

¿Cuál es el alcance del concepto?

¿Qué personas involucra la noción tercero registral?

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DIVISIÓN COSA COMÚN: Art. 502. (No hay perjuicio de tercero). La división de la cosa común no perjudicará a tercero que hubiere inscrito su derecho antes de la partición.

PUBLICIDAD MATERIAL DEL REGISTRO. Art. 1148. Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro. Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. Los títulos inscritos o anotados surtirán efectos contra tercero y aun contra los acreedores singularmente privilegiados, desde la fecha de su entrega al Registro.

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SIMULACIÓN ABSOLUTA O RELATIVA: Art. 1289. Si la persona favorecida por la simulación ha transferido a otro sus derechos, la acción contra el tercero sólo será admisible si la transmisión tuvo lugar a título gratuito. Si la transmisión se operó a título oneroso, la revocación sólo será posible, si el subadquirente obra con mala fe.

ACCIÓN REVOCATORIA: Art. 1297. La acción concedida al acreedor contra el primer adquirente, no procede contra el tercer poseedor sino cuando éste ha adquirido de mala fe.

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EFECTOS DE LA NULIDAD ABSOLUTA O RELATIVA:

Art. 1317. Si a una de las partes le fuere imposible la restitución de la cosa, cumplirá entregando otra de igual especie, calidad y valor, o devolviendo el precio que tenía en el momento de la celebración del negocio; y si la nulidad de la obligación o la imposibilidad de la entrega proviene de mala fe, pagará además los daños y perjuicios que correspondan.

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RESCISIÓN DE CONTRATOS:

Art. 1580. En caso de haberse perjudicado un tercero por la rescisión, se reputará subsistente la obligación sólo en lo que sea relativo a los derechos de la persona perjudicada.

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TERCERO REGISTRAL Se entiende por tercero, según el artículo 1148 del Código Civil, el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato.

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TERCERO REGISTRAL Se entiende por tercero, según el artículo 1148 del Código Civil, el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato.

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¿QUÉ ES PARTE?

DISTINTAS POSICIONES DEL SUJETO EN LA OBLIGACIÓN Y EN EL NEGOCIO JURÍDICO

• OTORGANTE

“Es la persona o sujeto que dispone, estipula, promete, establece u ofrece con el fin inmediato de obtener efectos en derecho”

“Es la persona que, con su voluntad concurre a la formación del negocio jurídico, sea obrando en su propio interés, en cuyo caso es parte, o sea actuando en interés de otro, como el representante”.

De ahí, que en el negocio jurídico el otorgante del acto puede ser parte o representante.

Se puede ser otorgante sin ser parte, como el representante.

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PARTE • Es la persona que concurre a la formación del negocio

jurídico con su voluntad y actuando en su propio interés. (Gariboto)

• Es la persona que concurre a la formación del negocio jurídico ejerciendo una prerrogativa jurídica propia. (Llambías citado por Gariboto)

• Dado que la parte concurre con su voluntad a la formación del negocio jurídico atendiendo a su propio interés, las consecuencias de dicho negocio le son imputables, los efectos operan en su esfera jurídica.

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CRÍTICA AL ART. 1148 C.C. La noción de parte es ajena al derecho registral y propia del

derecho de obligaciones (Adrogué). El concepto suministrado por la ley es restringido y confuso

pues hace referencia solo a quien no ha sido parte, o sea a quien no concurre con su voluntad a la formación del negocio jurídico atendiendo a su propio interés.

La noción expuesta ha sido transcrita, tal como se presenta en el actual Código Civil, del Código de 1877 y del Código de 1933 sin que se haya procedido a su revisión exhaustiva, si tal se hubiera hecho se habría establecido que la misma necesita reforma para adecuarse al avance de los conceptos del Derecho registral y para que esté en concordancia con los derechos reales que a final de cuentas son a los que la publicidad registral otorga certeza y seguridad jurídica.

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Olvida que en el registro se hacen constar situaciones jurídicas referidas a derechos reales sobre inmuebles y muebles identificables y a su oponibilidad frente terceros; no entre partes que dieron origen a la relación jurídica que ingresó al registro, sino a aquellas personas ante quienes se forma la relación jurídica real, es decir, ante quienes el titular del derecho real tiene facultad de oponerlo.

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Si el registro da publicidad jurídica a los derechos reales sobre inmuebles y muebles identificables y estos son oponibles frente a terceros, es obvio que el tercero registral tiene que estar conformado por aquellas personas ante quienes ese derecho real es oponible.

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Esas personas pueden ser:

El interesado en adquirir el dominio, el uso, el goce, el aprovechamiento del bien;

El acreedor interesado en que se constituya una garantía sobre el bien.

El demandante interesado en asegurar con el bien las resultas del juicio.

Los acreedores singularmente privilegiados.

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Las personas cuyo título válido no ingresó al registro o, que habiendo sido registrado, se ve perjudicado porque el derecho de su enajenante es inválido.

Cualquier persona perjudicada por los cambios operados en el registro.

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De lo anterior se puede afirmar con Atilio Cornejo que:

Terceros interesados son todos aquellos que sustentan un derecho que resultará perjudicado a raíz de la mutación operada en el registro.

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GRÁFICAMENTE

1ª “A” adquiere de “X”

2ª “B” adquiere de “A”

3ª “C” adquiere de “B”

De donde «B» es tercero entre «A» y «X»

y «C» es tercero entre «B» y «A», no porque no hayan sido parte en el otro negocio jurídico sino porque ostentan un derecho que se perjudicará con cada cambio que se opere en el registro.

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CASO 1 1ª DE DOMINIO:

“A” adquiere de “X”

“B” adquiere de “A” (no registra)

2ª DE DOMINIO:

“C” adquiere de “A” (registra)

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Caso que se identifica con el llamado tercero latino que se da por un defecto registral por omisión; existe un título válido que no ha accedido al registro. Aquí, el conflicto del tercero latino se da entre el adquirente de un derecho real (propiedad, hipoteca, embargo) no inscrito, y quien de buena fe logró inscripción registral de una situación jurídico real.

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Caso en el cual se aplica el principio contenido en la Carta de Puerto Rico* que establece:

Los actos, derechos y situaciones jurídicas inscribibles no inscritas no producen efecto frente a terceros de buena fe.

Conclusiones del III Congreso Internacional de Derecho Registral.

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Principio que en Guatemala está contenido en dos disposiciones que de manera positiva afirman:

• Únicamente perjudica a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el registro.

• Interpretando a contrariu sensu: lo no inscrito no perjudica a terceros, incluyendo a los acreedores singularmente privilegiados, para quienes producen efectos los títulos inscritos desde la fecha de su entrega al registro. Art. 1148 c.c. 339 c.c.g

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CASO 2 1ª DE DOMINIO:

“A” adquiere de “X”

2ª DE DOMINIO:

“B” adquiere de “A” (nulo, resoluble, rescindible)

3ª DE DOMINIO:

“C” adquiere de “B”

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• Este segundo caso se conoce doctrinariamente como el tercero germánico que presupone un defecto por comisión, pues existe un título inválido que ha accedido al registro… (Tercero) es, entonces, quien adquirió a título oneroso y de buena fe de quien habiendo tenido inscripto (sic) su título había adquirido inválidamente, no obstante lo cual opone su título al causante del enajenante, pero requiere que su adquirente haya inscripto (sic) su título respectivo”. (Cornejo)

• Para este caso es aplicable el principio contenido tanto en la Carta de Puerto Rico y en la legislación guatemalteca que reza:

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Tampoco producirán efecto frente a estas personas las declaraciones de nulidad, rescisión o resolución de los actos inscritos, ni cualquier limitación o causa de ineficacia de los derechos inscritos publicadas con posterioridad a la inscripción a favor del tercero.

Principio aplicable a dos situaciones:

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• La primera, que “C” haya adquirido de “B”, pero el título con el cual “B” adquirió de “A” es inválido, al decir inválido se refiere a que adolece de nulidad o ha sido declarado nulo. Caso en el cual el derecho de “C” no se perjudica.

• La segunda, que posteriormente a que “C” haya inscrito su derecho ingrese al registro un embargo contra bienes de “B”, y el registro lo opera. A pesar de la anotación, tal limitación no afecta a “C”.

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Por el principio de fe pública registral el registro se presume íntegro y exacto, y sobre la base de ello se pueden distinguir dos tipos de terceros registrales:

uno individualizado por la falta de inscripción del título (falta de integridad del registro)

y otro, determinado por la inscripción de un título inexacto o inválido (falta de exactitud del registro).

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REGISTRO EXACTO El tercero que adquiere confiado en los

pronunciamientos del registro deviene titular real de tal derecho con el contenido y extensión que resulte del registro.

Quien adquiere con registro limpio es mantenido en su adquisición.

FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO

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Lo anterior se traduce en lo que la ley hipotecaria española regula como “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro».

Disposición que, aunque no está redactada en los mismos términos y alcance, también se encuentra contenida en la legislación guatemalteca en los artículos 1146 y 1177 del c.c.

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REGISTRO ÍNTEGRO • Presunción negativa de veracidad. • Lo no inscrito no perjudica a tercero. • Solo perjudica a tercero lo inscrito o anotado en el registro;

afirmación que se extiende tanto a inscripciones de dominio, servidumbres, usufructos, hipotecas como a anotaciones de embargo o de demanda, condiciones resolutorias, suspensivas contratos de arrendamiento, etc. Art. 1148 c.c.

FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO.

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REGISTRO

EXACTO

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REGISTRO

EXACTO

QUIEN ADQUIERE CON

REGISTRO LIMPIO DE

QUIEN APARECE EN EL

R. CON DERECHO A

ATRANSFERIR, ES

MANTENIDO EN SU

ADQUISICIÓN

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REGISTRO

EXACTO

REGISTRO

ÍNTEGRO

QUIEN ADQUIERE CON

REGISTRO LIMPIO DE

QUIEN APARECE EN EL

R. CON DERECHO A

ATRANSFERIR, ES

MANTENIDO EN SU

ADQUISICIÓN

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REGISTRO

EXACTO

REGISTRO

ÍNTEGRO

QUIEN ADQUIERE CON

REGISTRO LIMPIO DE

QUIEN APARECE EN EL

R. CON DERECHO A

ATRANSFERIR, ES

MANTENIDO EN SU

ADQUISICIÓN

LO NO INSCRITO NO

PERJUDICA A TERCERO

DE BUENA FE

CONCLUSIÓN 1. En materia registral debe hacerse alusión a

TERCERO REGISTRAL y no a parte porque no se refiere a quien concurre a la formación del negocio jurídico ejerciendo un interés por cuenta propia, sino a las personas a quienes el derecho real les es oponible y a todas aquellas cuyo derecho se afecte por los cambios operados en el registro.

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2. La acepción de tercero registral abarca:

a. La persona interesada en adquirir el dominio, uso, goce o aprovechamiento del bien inscrito.

b. El acreedor interesado en que su crédito sea garantizado con el bien inscrito.

c. La persona cuyo derecho perfecto y título válido que documenta una situación real, no ingresa al registro.

d. La persona cuyo derecho perfecto y título válido ingresa al registro pero proviene de un derecho inválido. Es decir, su enajenante tenía un derecho inválido o sujeto a condición resolutoria no inscrita, se ha rescindido o es falso

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CONCLUSIÓN 3. Todo cambio en la realidad extrarregistral debe

registrarse a fin de mantener la integridad del registro.

4. Toda condición resolutoria debe registrarse para mantener la exactitud del registro. Art. 1131 num 2 y 3 c.c.

5. Para no vulnerar la integridad del registro, en todo documento que ingrese (especialmente los notariales) debe solicitarse su anotación preventiva o su prórroga si adolece de algún defecto; a fin de que mientras se subsana el defecto, evitar el ingreso de un título válido y oneroso de un tercero de buena fe que impida la registración posterior del derecho contenido en el documento defectuoso.

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