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El entorno financiero y la crisis del sector promotor

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La solicitud de concurso de Martinsa-Fadesa supone el fin del mito de que las entidades financieras no dejarían caer a las grandes dado el volumen de riesgo contraído con ellas. Este caso ha puesto de manifiesto la necesidad de que promotores y entidades financieras desarrollen modelos de cooperación que permitan establecer planes de refinanciación viables

Por Pedro Gil Flores. Consejero delegado de Gladius Real Estate

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Autor: PedroGilFlores.ConsejerodelegadodeGladiusRealEstate

Título: Elentornofinancieroylacrisisdelsectorpromotor

Fuente: DirectivosConstrucciónnº214pág.30.Septiembre2008.

Resumen: En estos momentos deausenciaorestriccióninten-sa del crédito, imposibili-dad de vender y descon-fianzageneralizadaenlasexpectativaseconómicaselgran reto que se plantea,escómohacerviables lasempresaspromotoras.Yesquelasentidadesfinancie-rastampocopuedenpermi-tirquesegeneralicenpro-cesos de concurso comoeldeMartinsaFadesa.Suscuentas se verían tambiénnotablemente afectadasante un posible aluviónconcursal. La clave estáen establecer planes derefinanciaciónviables.

Descriptores: Promotorinmobiliario/Entidadesfinancieras/Planderefinancia-ción/Concurso/Viabilidad

s una realidadincontestablequeelsectorpromotorespa-ñol se encuentra ante una situación deextremadificultadpara seguir atendiendolasobligacionesdepagoasusrespectivosvencimientos y que, lejos demejorar, lasexpectativassetornancadavezmáspesi-mistasacortoplazo.

Sicabíaalgunaduda,sólohayquemirarhaciaatrásynosencontraremosconlasoli-cituddeconcursovoluntariodeacreedoresinstada por Martinsa-Fadesa y sus conse-cuencias en las entidades financieras, enelclimadeconfianzaempresarialyenlascotizacionesdeBolsa.

Loquecomenzósiendotraselveranode2006, es decir, hace ya dos años, lasimpleconstatacióndequelascasetasdeventanohabíanfuncionadoalritmoprevis-to,evolucionóduranteelaño2007haciauna situación preocupante, en la que lasventasnosólodesaparecieronenlaprácti-casinoquelasqueestabanhechasempe-zaronarescindirse,hastadesembocarenlasituaciónactualque,peseaquienpese,esdecrisisagudasinpaliativos.

Además, durante el verano de 2007, elsistemafinancieromundialestuvoalbordedelcolapsoporel impactode lashipote-cassubprimeenEstadosUnidos,originán-doseunacrisisdeliquidezyconfianzaenel sistema que impidió a los promotoresrefinanciar sus deudas a corto plazo, talycomo lohabíanvenidohaciendohastaentonces.

Abundanen todos losámbitos lasopinio-nesacercade lascausas, lasconsecuen-cias,loqueseteníaquehaberhechoperonosehizoo loquepodríahacerseparaevitarmalesmayores. La realidadesque

enelmomentoactuallospromotorestienenestranguladas las vías de financiación ylasentidades financieras,atenazadasporsu propia crisis de liquidez, se empeñanen solicitar a aquéllos la amortización oreembolsodeunoscréditosquedesobrasabenquenopuedeproducirse.

Desde nuestra privilegiada atalaya deconsultores, a diario tratamos de ayudara nuestros clientes en la solución de loscomplejosproblemasa losqueseenfren-tanenelámbitodelagestióncorporativa,financiera,bancariaydeventas.

Muchos de ellos, como promotores denuevocuño,sóloconocíanhastaahoralapartebuenadelsector: ladelcrecimientoexplosivo;ladelafinanciaciónabundanteybarata;ladelbeneficiocierto;ladelcicloque hace buenas incluso las decisionesmás disparatadas; la del crecimiento acualquier precio; la de la diversificacióninternacional, etc. Sin embargo, ahorapintanbastosyhayquehacerfrenteaunasituación tan repetida y temida en todaslas crisis inmobiliarias, como olvidadahasta este momento: el pasivo es cierto,exigibleprácticamentealavistaenmultituddecasosydevengainteresesporelmerotranscursodeltiempo.Sinembargo,elacti-vosóloesliquidableamedioplazo,aunprecioinciertodadoeldecaimientogene-raldelasexpectativasyelcolapsogeneraldelmercadoyelmerotranscursodeltiem-popuededeteriorarlooenvilecerlo.

SínDRomE mARTinSA-FADESA

Ante esta situación la gran pregunta escómosuperar lacoyunturaactualyhacerviables las empresas promotoras en unentornodeturbulenciafinanciera,ausenciaorestricciónintensadelcrédito,imposibili-

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daddevenderydesconfianzageneraliza-daenlasexpectativaseconómicasacortoymedioplazo.

LaverdadesqueesdifícilabstraerseenestosmomentosdelsíndromeMartinsa-Fadesaaltratar de exponer algunas ideas sobre lacoyunturaactualdelsector,perocuandolaprimeracompañíapromotoradeEspañasehavistoen laobligacióndeatravesaresalínea virtual, tan temida por promotores yentidadesfinancieras,queseparaelestadodecumplimientopuntualdelasobligacionesdelde iliquidez transitoriasobrevenida,nohaymásremedioqueconcluirquealgohacambiado, esencialmente y para siempre,en el sector inmobiliario español, máximecuandonoestánresueltasdefinitivamente,nimuchomenos,lassituacionesdeotrascom-pañíasdesimilartamañoquenonombraréperoqueestánenlamentedetodos.

En principio, la solicitud de concurso deMartinsa-Fadesa suponeel findeunmitocual es que las entidades financieras nodejaríancaeralasgrandesdadoelvolu-menderiesgocontraídoconellas.Yasevequenoesasíyestoelevaelgradodeincertidumbresectorialcasihastaelinfinitoenunmomentoenelque,prácticamentelatotalidaddelascompañíaspromotoras,seencuentranreestructurandosufinanciación.

mAGniTuDES DEl EnDEuDAmiEnTo

¿Quéocurriráapartirdeahora?,¿Lasenti-dadesfinancierasrelajaránlascondicionespara la refinanciación de promotores, oporelcontrariooptaránporlimpiarlaera,sanearyvolveraempezar?

Esdifícilsaberloenestemomento,perola magnitud del problema aconsejahacer una reflexión profunda sobre eltema pues la viabilidad del 90% delos promotores inmobiliarios, dependeen estosmomentos demuchos factoresexternos,nototalmentegestionablesporellos,ydesucapacidadparaproyectara las entidades financieras un gradode confianza suficiente en su plan denegocio como para que éstas siganapoyándoles financieramente, aunqueen muchos casos sea en precario y larefinanciación sólo signifiquepanparahoyyhambreparamañana.

CondatosdelBancodeEspañacerra-dos a 31 de marzo de 2008, elcrédito concedido para operacionesinmobiliarias por las entidades finan-cieras a empresas y familias asciendea1.093.993millonesdeeurosconeldesgloseporconceptosquefiguraenelCuadro1.

La magnitud de las cifras es elocuentepor sí misma. Durante los cinco añosconsiderados:

- Lacifratotalprestadaporlasentida-des financierascondestinoaopera-ciones inmobiliarias ha crecido un160,65%,aunqueladistribucióndelcrecimientoporgruposesdesigual.

- El crecimiento es del 223,80% siconsideramos la cifra total de finan-ciaciónalasempresaspromotorasyconstructoras,cifracoherenteconloselevadosritmosdeconstrucción.

Septiembre 2008

CRéDiTo DE EnTiDADES FinAnCiERAS A oTRoS SECToRES RESiDEnTES

Cuadro 1

2003 2004 2005 2006 2007 2008 T1 millones € millones € millones € millones € millones € millones €

Construcción 65.784 78.372 100.761 134.317 153.453 154.237Empresas Servicios inmobiliarios 77.980 112.165 162.087 244.050 303.497 311.274 Subtotal (Construcción + Serv. inm.) 143.764 190.537 262.848 378.367 456.950 465.511

Adquisición vivienda 263.192 317.268 424.238 519.244 590.600 600.279Familias Rehabilitación 12.766 16.558 21.734 25.145 27.612 28.203 Subtotal (Adqu. vivienda + Rehab.) 275.958 333.826 445.972 544.389 618.212 628.482

Total General 419.722 524.363 708.820 922.756 1.075.162 1.093.993

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- Por el contrario, el crecimiento dela cifra de financiación a las fami-liasparaadquisicióny rehabilitaciónde vivienda, “sólo” ha crecido un127,75%enelperiodoconsiderado,lo cual podría parecer sorprendenteen un contexto de fuerte crecimientodel precio de las unidades adquiri-das, pero que seguramente tiene suexplicación en el enfriamiento de lademanda.Esdecir,seestabanadqui-riendomenos viviendasaunqueaunpreciomayor.

- Como dato curioso, el importe delpasivodeMartinsa-Fadesaapenassig-nificael1,61%delarúbrica“ServiciosInmobiliarios”, que recoge en esencialafinanciaciónapromotores,loquedaideadeladispersióndelcrédito,datoacordecon laatomización intensadelsector.

Delanálisisdelosdatosanterioresparececlaro que el elevado índice de actividaddelospromotoresincrementandolaofertadisponible no tenía una correlación ade-cuadaconel incrementode lademandaobservado a tenor del crecimiento de lafinanciaciónacompradoresfinales,porloqueelexcesodeofertateníaqueprovocar

enalgúnmomento unajuste demayor omenorintensidad.

Elanálisisdelascifrascorrespondientesalaño2007yalprimer trimestrede2008constata laevidenciadequeelmercadoestásufriendounajustesevero(caídassuce-sivasdelcrecimientodel50%),tantoenlacifradefinanciaciónalaproduccióncomoen la de financiación a los compradoresfinales,sibienenéstaelpuntodeinflexiónlomarcóelejercicio2006.Sinembargo,aunqueatasasinferiores,elendeudamien-

to de promotores y constructoras siguecreciendo.

El Cuadro 2 ilustra la situación de creci-mientode lasmagnitudesestudiadasa lolargodelperiodoconsiderado.

Yenestepuntoesenelquecobraimpor-tancialareflexiónsobreelcasoMartinsa-Fadesa. Porque, si la empresa líder delmercado,conunmodelodenegocioorien-tadocasienexclusivaalapromocióndeviviendas,conunaorganizacióncomercialdegrandimensión,profesional,especiali-zada, con imagen demarca reconocidainternacionalmente y con posibilidadesinmensasdepenetraciónentodoslosmer-

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Aunque a tasas inferiores, el endeudamiento de promotoras y constructoras sigue creciendo

CRéDiTo DE EnTiDADES FinAnCiERAS A oTRoS SECToRES RESiDEnTES

Cuadro 2

2004 2005 2006 2007 2008 T1 % Crecimiento % Crecimiento % Crecimiento % Crecimiento % Crecimiento

Construcción 19 29 33 14 1Empresas Servicios inmobiliarios 44 45 51 24 3 Subtotal (Construcción + Serv. inm.) 33 38 44 21 2

Adquisición vivienda 21 34 22 14 2Familias Rehabilitación 30 31 16 10 2 Subtotal (Adqu. vivienda + Rehab.) 21 34 22 14 2

Total General 25 35 30 17 2

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cados no vende lo suficiente como paragenerar la liquidezque le permita pagarsusobligaciones,¿quiénpodráhacerloenelfuturomásinmediato?

Éstaeslaclavedelacuestión,laquetraea promotores y constructores por la callede la amargura, la que debería hacerreflexionaralasentidadesfinancierasmásallá de los tópicos al uso en reestructura-ción de créditos o refinanciación, comoquiera llamarse y, en fin, lo que deberíahacerqueelGobiernoencarase,sinmásdilaciónnirecursossemánticosabsurdosniocurrencias intrascendentes, una situaciónquesenospuedeirdelasmanosmásdelacuenta,sinosehaidoyayacabarconnuestraeconomíaseriamentetocadaparamuchosaños,améndecon la confianzaenelsistemaporlossuelos.

Piénsese que de la cifra total de crédi-to concedido por las entidades financie-ras para operaciones inmobiliarias, el42,65%, es decir, 465.511 millones deeuroslosdebenpromotoresyconstructorespor el suelo que han comprado,muchasveces a precios disparatados, y por laobraencursoqueestánejecutandoque,en muchos casos no hay más remedio

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Promotores y entidades financieras deben intentar desarrollar un modelo de relación más cooperativo

700.000

600.000

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Empresas (mill Euros)

Empresas (% crecimiento)

Familias (mill Euros)

Familias (% crecimiento)

CRéDiTo DE EnTiDADES FinAnCiERAS Al SECToR inmobiliARio

Gráfico 1

mill

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Cre

cim

ient

o

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queterminaraunquenosevenda.Enestacifraesenlaqueestánnuestrashipotecassubprimeydondehayquecentrarelesfuer-zoderefinanciación.

Quecadaunohagasupropiaestimacióndelapérdidaquepuedesuponerparaelsistemaensuconjuntoladebacledelsectorpromotorsiunaparteimportantedelmismoseveenlaobligacióndesolicitarelconcur-sovoluntariooleinstanelnecesario,todoellosincontarelproblemadegestiónyloscostesadicionalesquelespuedesuponeralasentidadesfinancierashacersecargodelacrisisensuspropiosbalances.

PlAnES viAblES

LoqueestamosviendoenreestructuraciónvaporunavíaquepuedeserinoperanteyelcasoMartinsa-Fadesapuedesernueva-menteparadigmático.Seacuerdaconun

numeroso grupo de entidades financierasla refinanciaciónde ladeudayelprimervencimiento de intereses da al traste contodoelplan.Esevidenteque secerróelacuerdo en falso, como tantos otros quese centran exclusivamente en alargar laagonía del promotor el tiempo necesariopara que todas las deudas con garantíameramentepersonalalcancenlacoberturahipotecariaquepermitealbancoencararcualquiereventualidadfuturaconotrapers-pectiva.

La reestructuración financiera sólo tienesentido cuando facilita la viabilidad delpromotor, no cuandoagrava su situaciónobligándoleaaportargarantíasadiciona-lesoaasumirmayorescargasfinancierasdurantedosotresañossinmáshorizontequedilatarelreconocimientodelapérdidaporlaentidadbancaria.Esprecisofacilitaralosdeudoreseloxígenonecesarioparapoderaguantarduranteunainmersiónquepuedeseralgomásprolongadadelopre-

vistoyasumirque, lacrisis,con indepen-denciadeaquienseleatribuya(téngaseencuentaquelospromotoresargumentanque es financiera y los banqueros dicenqueesdelospromotores)acabaafectan-doa todos y, eneste caso,adiferenciade otras vividas, tiene una cantidad deactores y un volumen que la hace máscomplicadadegestionarconarregloaloscánones tradicionales sin contar con quesu incidenciaen losbalancesde lasenti-dades financieras puede tener un caladode cierta relevancia como argumentamosanteriormente.

Además, si el proceso de refinanciaciónno facilita la viabilidad, el concurso seráinevitableconsussecuelasderetroacciónde operaciones, imposibilidad de utilizarel beneficio del convenio anticipado porel deudor, eventuales responsabilidadespersonales,etc.

De todas las crisis se sale y laactual noseráunaexcepción.Reconozcoqueesdifí-cilverloahora,peropasaráyhabráquevolveratrabajaryaentenderseporloqueseríabuenopensarenquesequedenenlacuneta sólo losque sea imprescindibleque lohagany losque superenelcorte,que lohaganen lasmejorescondicionesposibles.

Promotores y entidades bancarias debenintentardesarrollarunmodelode relaciónmáscooperativoymenosde“sumacero”puesdelocontrariosibienesciertoquelospromotores perderán mucho, en algunoscasos todoloquetienen,noloesmenosque lasentidades financieras tendránquedigerirdegolpeelatracónconcursal, sindisponerdeltiemponecesarioparaquelasituaciónseestabiliceyelmercadoofrezcacontrapartidaalstockdeproductoysueloquetienequesaldar lasdeudasacumula-das,oalmenos, lamayorpartedeellasposible.

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La reestructuración financiera sólo tiene sentido cuando facilita la viabilidad del promotor, no cuando agrava su

situación obligándole a garantías adicionales

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