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EsculturadeDuaneHanson,Turistas(1988

AproximaciónalasintensidadesdelusoturísticoenMálaga

ProyectoAlterEcodeTurismoSostenible

HipótesisdeTrabajoV2

Febrero2018(actualizadomayo2018)

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Elobjetivodeestaversión revisadadelestudio realizadoen febreroesdoble,porunapartecontribuira los trabajoscolectivosqueotrasciudadeseuropeasestánrealizandoalproyectosobreTurismoSostenibleAlterEco,yporotrodarsentidoalacuerdoplenariode23defebrerode2018queensupuntoU.9segundoseñalaba“elAyuntamientodeMálagallevaraacabolaregulaciónnecesariaparaincorporarlazonificaciónpropuestaporelinformedeAlterEcoconestablecimientodeladensidaddealojamientosturísticosactual,loslimitesycalificacionesdecadazonacontempladosenelinformeylasposiblesmoratoriasquepudiesenestablecerse”.

AyuntamientodeMálaga

ObservatoriodeMedioAmbienteUrbano(OMAU)

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Introducción

Este trabajo sobre la intensidad del uso turístico en la ciudad deMálaga, y las hipótesis detrabajoqueplantea,escomplementodelosiniciadosen2014conmotivodelostrabajosquedieronlugaralaAgendaUrbanade2015dondeseincluíauncapitulodenominado“laciudadantiguacomoreferenteturísticoylacapacidaddecarga”,asícomolosinformesperiódicoquedesdelaaprobacióndelaAgendaUrbanasehanrealizadoyquefiguranenlawebdelOMAU.

Igualmente los trabajos vinculados al proyecto EuropeoAlter Eco, sobre turismo sostenible,han aportado nuevo documentos con la participación y debate de las áreas municipales yentidadesdeMálagaquecolaboranenlaMesadeTrabajoconstituida, cuyatercerareuniónsecelebroenseptiembrede2017,siendolacuartareuniónde26defebrerode2018dondesepresentóelpresentedocumento.

Enestesentidoesnecesariosituaralostrabajosrelacionadosconelusosturísticoenelmismogrupodeestudiosquehemos ido realizandotantocon laexcesivaconcentracióndeusosdehosteleríayde franquicias, comocon la tambiénexcesivaocupacióndelespaciopublicopormesas,sillasyeventosengeneral,yladerivadadelruidoqueestáestrechamentevinculada.

Los problemas de masificación de algunos espacios del Centro Histórico no hay queentenderloscomounarelacióndirectaconlaactividadturística,sonanterioresyobedecenaque la estrategia de renovación urbana que se inició en 1995 con el primer Urban fueadulteradaconlaocupacióndelosespaciospúblicostantoporterrazasdehosteleríacomoporcontinuos eventos públicos, que desnaturalizaron la idea original de la recuperación delámbitodelaCiudadAntiguaysusArrabales.

Yaantesdelaumentosignificativodelturismo,sehabíaniniciadolosproblemasrelacionadosconelexcesodeconcentracióndeusosdehosteleríaquedesequilibrabanelconceptodeusoscomplementarioycompatibledelPGOU(ocupacionesdebajossuperioresal60%enalgunascalleseinclusoal80%enlazonadeBeatasyplazadelCarbón1).

Enelinforme“laciudadantiguacomoreferenteturísticoysucapacidaddecarga”incluidoenla Agenda Urbana2 ya se señalaba que en la gran manzana de Beatas-Tomas de Cozar lapoblaciónhabíadisminuidoun11%entre2007y2014porlosproblemasderivadosdelruidoydelasmolestiasnocturnas(coincidíanfísicamentelasparcelascatastralesdemayorpérdidadepoblaciónconlosusosderestaurantesysobretododebaresdecopas),unasituaciónalaqueelturismoeratodavíaajeno.

Almismotiempolosgrandeseventosyfiestasdelaciudad,carnavales,semanasanta(yaensuversiónactualdecontinuidaddurantetodoelaño),festivaldecine,desfiledemoda,desfiledelas tropas de StarWars, feria del centro, navidad, junto con la ocupación de carpas de las

1AnálisisdeusosenelámbitodelPEPRICentro.OMAU.Marzo2018.2LaCiudadAntiguacomoreferenteturísticaysucapacidaddecarga.OMAU.2014

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principalesplazas,danunasensacióndeocupacióndelespaciopúblicopermanentequenuncafiguroenlaestrategiaderenovacióndelCentroHistórico.3

Losprimerosproblemasqueiniciaronlaexpulsiónderesidentesporlasmolestiasocasionadasse han ido convirtiendo en dificultades demenor nivel en comparación con la tercerizaciónturística que se ha ido produciendo de forma imparable desde 2015. En la primera fasedescritaalgunosresidentesdejabansusviviendasporlasmolestiasyelruido,ahoraaelloseleañadeelcuantiosoaumentodelasrentasdealquilerquepasodel-19,6%enelperiodo2008-2014al38,6%enlosaños2015-20184.

Portantosepuedeestimarqueaunconsiderandoelaumentodeviajerosyturistas,unagranpartedelaspersonasqueacudenalcentrodeMálagaprocedendelosdiversosbarriosdelaciudad,poblaciones litoralesodel interior,yqueelproblemaderivadode lamasificaciónesuna cuestión en cuya resolución se deben emplear instrumentos urbanísticos impulsadoslógicamenteporunavoluntadpolíticaderestablecerelequilibrioperdido.

PocasciudadescomoMálagahantenidounbagajedeestudiosurbanostanprolijossobreelconjuntodelaciudadyelcentrohistórico,yunconjuntodepropuestasdeactuaciónquehansido desatendidas la mayor parte de las veces. Hoy en la primavera de 2018 cuando lasprincipalespoblacionesafectadasporladesregulaciónturísticahanaprobadomedidasoestánpreparandoactuaciones,enMálaganoavanzamosdelalaboracadémicaquerealizamosenelOMAUodelosacuerdosplenarioscomoeldel23defebrerode2018sobreelmodeloturísticoquepasanaengrosarelbaúldelosrecuerdos.

Alosproblemasseñalados,habríaqueañadirunquintoelemento,losproblemasdemovilidadentrePuertoyCiudad,sobretodocuandoseamarranalosmuellescruceroscongrannúmerodepasajeros,talcomosesintetizaenelactadelareunióndelGrupodeTrabajodeAlterEco.5

Portantoes importanteseñalarunavezmás lanecesidaddemantenerunavisión integralde los problemas derivados de una cierta masificación del Centro Histórico, ya que los

3 Se puede destacar el primer Urban 1994-1999, cuya estrategia se aprobó el 28/10/1994 porunanimidaddelPlenoMunicipal,oellibrorecopilatoriodelasactuacionesderecuperaciónintegraldelcentrohistóricodesde1994a2010,“Viva laCalle”,dondesedesarrollaba laestrategiaderenovaciónurbana, haciendo notar ya entonces, los problemas colaterales de masificación y molestias a losresidentes que ya se estaban empezando a producir.Hanpasadoocho años y poco se ha hechoporremediarunasituaciónqueyafuediagnosticada.4ElIdealistayAnálisisdeusoenelámbitodelPEPRICentro.Localizacióndelaofertadeviviendasconfinesturísticos.OMAU.20185 Acta de la tercera reunión del Grupo de Trabajo de Alter Eco de 20 de enero de 2017 en la queparticiparon:AntonioAranda,gerentedeAehcos;CarlosPérezLanzac,presidentedeAVVA;Virginia Aguilar, AVVA; Antonio Guevara, Decano de la facultad de Turismo; Enrique Navarro,VicedecanodelaFacultaddeTurismo,SalvadorAguilar,AreadeTurismo;AnaMarín,Malagaport;LuisMedina,DirectorGeneraldeSostenibilidadAmbiental;TatianaCardador,SostenibilidadAmbiental;JoséMaría Jaime, Gestrisam; Alfonso Miranda, Asociación de Vecinos Centro Antiguo; Oscar Agudo,AsociacióndeVecinosCentroAntiguo; JesúsSánchez,presidentedeMahos; IsabelPascual,EconomíaProductiva;MaríaDoloresJiménez,PlaneamientoUrbanístico,GerenciadeUrbanismo;MaríadelAguila,IMV; Reyes Mateos, Instituto Municipal de la Vivienda; Laura Robles, Fundación Ciedes; FranciscoCantos,DirectordelDistritoCentro;AlfonsoPalacios,OMAU;PedroMarínCots,OMAU.

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efectos están relacionados unos con otros y por tanto una política urbana que quierarecuperarelequilibrioperdidodeberátenerencuentatodasestascuestiones.

Elobjetivodeestetrabajo,comoyaseseñalabaenlaAgendaUrbana,oinclusosañosantesenla edición de Viva la Calle de 20106 es estudiar las repercusiones del turismo sobre laestructurapoblacionaldelaciudad,principalmentedeláreacentraldelaciudad,asícomoenloscambiosdemorfologíaurbanaqueelloestasuponiendo.

Larenovaciónurbanaquese inicioconelprogramaUrbanen1994hamodificado la imagendel Centro Histórico de manera evidente, siendo uno de los motivos del auge del turismourbano que la visita. El aumento del espacio publico originado por los procesos depeatonalización, la oferta cultura, comercial y de hotelería ha creado una imagen atractivaparaelvisitante.

En el año 2000 pocomás de 500.000 turistas y visitantes venían aMálaga, en 2017 se hallegado a los 4.580.000 turistas y visitantes.7 Pero no solo es la población turística (cuyaimportanciaeconómica llegaal15%delPIB local) laque llegacomplacidaa lanueva imagenquelaciudadsehaidoformandoenlosúltimosaños,unaparteimportantedelosvisitantesdelCentroHistóricosonlospropiosciudadanosdeMálagaodepueblosvecinosparalosquelaCiudad Antigua ofrece un interesante poder de atracción, en el que sin duda influyen losmúltipleseventosqueseproducenaloslargodelañodeformacasiininterrumpidacomoeselcaso de calle Larios, donde en pocos periodos de tiempo se puede contemplar su espaciopúblicolibre.

El análisis dedonde se localizan losusos turísticos y evaluar sumagnitudha sidoel espaciocentraldeestetrabajo,estudiosy lashipótesisdetrabajoquelesvinculanyquesonbásicosparadesarrollarposteriormenteunapolíticaurbanaporlasáreasmunicipalescompetentesenlamateriaturísticayurbanística.

En septiembre de 2017 presentamos los diversos niveles de concentración turística en elterritoriodeláreacentralde laciudad,unespaciosuperioralPEPRIya laEDUSIdeuna250hectáreasdesuperficiedondesedesarrollanlamayorpartedelaactividadesrelacionadasconel turismo. Pero solo en 15 hectáreas es donde se produce unos niveles de masificaciónimportantes.

EnlacitadareunióndeseptiembreseestablecióquelaestrategiadeordenacióndelturismoenMálagadebetenerencuentaentreotraslassiguientessietecuestiones:1 Recordar elmarco de la estrategia urbana de la ciudad que supone la AgendaUrbana, el

6En laediciónde2010de“Viva laCalle,actuacionesderecuperación integraldelcentrohistóricodeMálaga1994-2010”,habíaunanteriorde2005,seseñalabanlosproblemasderivadosdelarupturadela capacidad de carga de la ciudad antigua, y de la necesidad de mantener un equilibrio de usos eintensidades.7 Instituto Nacional de Estadística, 25 de enero de 2018. 1.298.315 turistas alojados en hoteles yapartamentos, que mediante transposición estadística de personas alojadas en viviendas con finesturísticos, alojados en casa de amigos, y personas que pasan el día y se alojan en otras ciudades,suponen4.580.000personas.

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PGOUyelPEPRICentro.Tenemosunaestrategiadeciudadyhayquedesarrollarla.2 El turismo es una fuente de actividad económica importante, que debe general empleo yrentas.Hayquecuidarlo,perotambiénlimitaryequilibrarsusefectosnegativos.3LarupturadelequilibriourbanodeusoseintensidadesestácambiandosignificativamentelaestructuraylamorfologíadelentornohistóricodeMálaga,asícomoacelerandolaperdidadepoblación.4 Los efectos colaterales negativos de las altas concentraciones turísticas han venidofuncionando en forma de cascada: exceso de usos compatibles + exceso de ocupación delespaciopúblico+excesoderuido+desplazamientousoresidencial.5Sehacenecesario,cumplirlasactualesordenanzasynormativasurbanísticas,altiempoquesedesarrollannuevasosemodificarlasactualesconlafinalidaddellevaracabolosobjetivosrecogidosenlaAgendaUrbanayenelpropioPEPRIdelCentroHistórico.6 Expandir hacia otras zonas de la ciudad la actividades relacionadas con el turismo. Laconcentraciónturísticasoloseproduceenmenosde15ha.de las200ha.desuperficiequetieneeláreacentraldelaciudad.

planodeintensidadesdereferenciasdefilckryfoursquareEnestapequeñaporciónde terreno se concentran lamayorpartedeactividadesdeofertaculturalpatrimonial ymuseística, yalmismo tiempoesel centrodegravedadde losusodehosteleríaydeocupaciónexcesivadelespaciopublico.Sinembargonoesespecialmenteun

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lugarmasivodeconcentracióndelusodealojamientoturístico,yaqueesteseexpandedeunamaneramáshomogéneaporunterritoriomásamplio.

Paraplantear lametodologíade trabajode localizaciónde losalojamientos turísticoshemosempleado varias fuentes de acuerdo a la legislación vigente en materia de turismo, y laemanadadelanormativadelPGOUdeMálagaydelPEPRICentro.

AlojamientosdeámbitoturísticoenMálaga

TipoAlojamiento Alojamientos Habitaciones PlazasHotelesyHostalesRTA 147 6.038 11.626ApartamentosRTA 123 1.030 3.141ViviendasconfinesTurísticosRTA 2.211 4.548 10.972AlojamientosAirBNB 4.782 7.629 20.128

Hemos contado con tres fuentes de información para localizar y contabilizar el número deinmueblesy lasplazasdisponiblesparasuoferta.Loshotelesyapartamentosturísticos,cuyaregulaciónes ya conocida, loshemosobtenidodeRetade la JuntadeAndalucía.ConelGIShemos georeferenciado por parcela catastral la localización de estas actividades, las mástradicionalesdelaofertaturística.

Al igual que luego hemos realizado con las viviendas destinadas a uso turístico, hemosdesarrolladoplanostantodesu localizacióne intensidadpormanzanas,comoportramasde200x200metrosqueposiblementedanunaimagenmásglobaldelosusoseintensidadesqueestamosestudiando.

Laintensidaddelosusoslahemoscalculadoporelcocienteentreeltechoconstruido(m2c)deusos de alojamiento sobre el techo construido total de cada edificio a partir de su parcelacatastral. En los hoteles o apartamentos que ocupan un edificio completo fuemás sencilloestablecerestosnivelesdeintensidadqueenlasviviendasdestinadasalalojamientoturístico.

El registro RTA de la Junta de Andalucía puesto en funcionamiento a partir del Decreto28/2016, de 2 de Febrero, ha crecido de forma exponencial en los últimos años, y en laactualidad cuenta con casi 11.000plazas turísticasen toda la ciudad. Evidentementeno sontodaslasplazasdeviviendasturísticas,sinosololasqueseencuentranrecogidasenelregistrode la autoridad autonómica. Es decir se trata de viviendas que en principio cumplen con lalegislaciónautonómicaaefectoseconómicos,peroquenotienenporquecumplir,ydehecholamayoríanolohacen,lanormativaurbanísticadelPGOUdeMálagaodelPEPRI.8

ElgobiernodelEstadotambiénhaanunciadounanuevanormativasobrelasviviendasdeusosturístico,peroaunquesetratadeunadisposición importante loseráaniveleconómicoydeprevención del fraude fiscal, pero tampoco tiene ninguna regulación sobre su localización eintensidad,cuestionesqueúnicamentepuedenservistasdesdeelpuntodevistaurbanístico,ya que es el planeamiento el que regula los usos e intensidades de la ciudad o del centro

8Artículos6.4.2y12.4.7delPGOUdeMálaga

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histórico en base a los objetivos que plantea el planeamiento general y la propia AgendaUrbanacomomarcodereferenciaestratégicodelaciudad9.

Ellistadodelas2.211viviendasdestinadasalusoturístico(4.548habitacionesy10.972plazas)hasidogeoreferenciadode lamismaformaquehotelesyapartamentoturísticos,calculandouna media de 15 m2c por plaza turística a efectos de calcular el peso de este uso en elconjuntodelasparcelascatastrales,lasmanzanasylastramasde200x200metros.

La localización de viviendas destinadas a uso turísticos que no estuviesen recogidas en elregistrodelaJuntadeAndalucíaplanteabamásproblemas,yaquesolountrabajodecampoextenuanteydificultosohubiesepodidoestablecerelnúmerorealdeestasviviendas,omásbienunaaproximaciónasunúmero.

Al examinar las diversas plataformas que existen enMálaga para comercializar por internetestas viviendas10 fue evidente que airBnB era la que tenia conmucha diferencia unmayornúmerodereferencias.SunúmerodeplazasduplicabaprácticamentelasviviendasregistradasenelRetadelaJuntadeAndalucía.

Atravésde lafranquiciadeairBnB,airDNA,obtuvimosunlistadode las20.128plazas(4.782alojamientosy7.629habitaciones)ofertadaspor lamultinacionaldealojamientos,dondeserelacionaba la direccióndel alojamiento conun agrado importante de exactitud, aunqueunnúmero determinado de alojamientos no estaban situadosmás que en las proximidades dedonde debía estar, por lo que realizamos un costoso trabajo manual de asignación areferencias postales que posibilitaran su georeferenciación por manzanas y posteriormenteportramas.

En la oferta de airbnb no solo se muestran viviendas de usos turístico sino tambiénapartamentosturísticos,noasíhoteles.Porelloenlabúsquedadelplanoglobaldelocalizacióndelosusoseintensidades,hemosempleadolageolocalizacióndeairbnbyeldehoteles,cuyasumaesloquehemosconsideradolaimagenquemássepuedeacercaralarealidad.

Como Observatorio de Medio Ambiente Urbano, nuestra labor es estudiar y analizar laproblemáticaurbanaderivadadelaAgendaUrbanayproponerhipótesisdetrabajoqueen

9EnelacuerdodeasociacióndelaUniónyEuropeade2014,seseñalalaAgendaUrbanacomoelmarcode referencia estratégico de una ciudad, de donde se engarzan y conectan de forma integrada losdiferentes planes sectoriales. En ese sentido, para el desarrollo de programas urbanos la ComisiónEuropeaconsideranecesarialapreviadefinicióndelaestrategiaintegradadeunaciudadcomoseñalaelReglamento de los Fondos de Desarrollo Regional, el Fondo Social o de Cooperación Territorial. LaAgendaUrbanaenestesentido,procurar integrar lasdiferentesactividadesyaccionesqueserealizanen el territorio para darles una cohesión global que sirva comomarco de referencia amedio y largoplazo.Debedefinir unos objetivos y unasmetas, y establecer un sistemade indicadores actualizadosperiódicamenteparapoderverificarelniveldecumplimientoodesviacióndelaspropuestas.

10 Junto a Airbnb operan otras plataformas enMálaga, aunque con una ofertamuchomás limitada:BeMate,HomeAway,HouseTrip,Niumba,SpainHolidays.Lasdiferentesplataformassuelencompartirlamismaofertaturística.

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su caso deberán concretar las áreasmunicipales facultadas para desarrollar normativas uordenanzas.Porlotantoeltrabajodeinvestigaciónquehemosdesarrolladoenlosúltimosmeses termina con suentregaa lamesade trabajodeAlterEcoya lasáreasmunicipalesimplicadas.

Resultados

ElámbitodelPEPRItieneel32%delosalojamientoshotelerosregistrados,aunquelasáreascercanasqueformanpartedeláreacentraldelaciudadagrupaal60%desuoferta.

Porbarrios, elCentroHistórico (CiudadAntigua), junto con losbarrios colindantesagrupa lamayorpartedelaoferta.

2195126153185

594895

11751351

15321799

3700

ChurrianaPuertodela

TeatinosCampanillas

PedrizasBahiade

GuadalhorceLitoralOeste

RosaledaLitoralEsteProlongació

Centro

Alojamientohotelero,númerodeplazasporAreasdeCiudad(RTA)

210219228228244287292384488518586

738911

10592433

SantaIsabelCtradeCartama

PolIndHazaAngosteraLaAurora

MakroParqueAyala

LatrinidadGuadalmar

PlazadeTorosViejaRENFE

PolComValdicioLaCaleta

MuelleHerediaPerchelNorte

CentroHistorico

Alojamientohotelero,númerodeplazasporbarrios(RTA)

10

Losapartamentostambiénse localizanbásicamenteenelCentrode laCiudadyenelLitoraleste.

Porbarriosde laciudad, laciudadantigua, loszonasdel losantiguosArrabales, laTrinidadyMuelleHerediaagrupanlalocalizaciónmásimportante.

LaofertadeviviendasconfinesturísticoregistradaporlaJuntadeAndalucía,quepodemosensumayorpartedecalificarcomoreglada,peronolegalalnocontemplarenpartelanormativamunicipal,seagrupatambiénenelCentrodelaciudad,perotieneunaimportantelocalizaciónenelLitoralesteyenmenormedidaenelLitoralOeste.

28

34

178

275

2626

Pedrizas

Prolongación

Rosaleda

LitoralEste

Centro

Alojamientoapartamentos,númerodeplazasporAreasdeCiudad(RTA)

3541444454

124254

393475

1357

LagunillasLaPelusilla

ParqueClaveroLaMalagueta

LaVictoriaLaTrinidadLaGoleta

MuelleHerediaLaMerced

CentroHistorico

Alojamientoapartamentos,númerodeplazasporbarrios(RTA)

11

PorbarrioslasviviendasconfinesturísticosselocalizanenlapartenortedelCentroHistórico,LaMerced, Lagunillas, LaGoleta, SanFelipeNeri yhacia LaVictoria. El EnsancheHeredia, laMalaguetaylaplayadePedregalejoaportanunnúmeronotabledealojamientos.

LaplataformaAirbnbatravésdesufilialAirDNAofrece20.128alojamientosdelosquemásdelamitad se localizan en el Centro, pero una cantidad significativa, 3.490 plazas en el LitoralEste.

10114147153154232

655797870

23685634

CampanillasChurriana

GuadalhorcePuertodelaTorreBahiadeMálaga

TeatinosPedrizas

ProlongaciónRosaleda

LitoralOesteLitoralEste

Centro

Alojamientoviviendasconfinesturisticos,númerodeplazasporAreasdeCiudad(RTA)

144187188240240

343470478530627

8522270

ElMolinilloPedregalejoplaya

LagunillasSanFelipeNeri

CristodelaEpidemiaMuelleHeredia

LaVictoriaLaMalaguetaLaTrinidadLaGoletaLaMerced

CentroHistorico

Alojamientoviviendasconfinesturisticos,númerodeplazasporbarrios(RTA)

12

Porbarrios,laofertadelaplataformadigitalseconcentrabásicamenteenlaCiudadAntigua,susArrabales ( LaMerced, LaGoleta, Lagunillas, SanFelipeNeri, elMolinillo), yel EnsancheHeredia-Soho,loqueconfiguraelPEPRICentro.LaTrinidad,PerchelNorteyelEjidosumanlaoferta a la actual EDUSI. La Malagueta, Pedregalejo y El Palo suponen también una ofertaconsiderable.

Hemos considerado que la agrupación de los alojamientos de Airbnb y los alojamientoshotelerossepuedeacercaraluniversodelaofertaturísticatotaldelaciudad,alobservarquelagranpartedeviviendasconfinesturísticosregladasenRTAseencuentranenlaplataforma,

43

54

126

132

201

218

367

1365

1373

1434

3490

11325

Guadalhorce

Campanillas

Churriana

PuertodelaTorre

Teatinos

BahiadeMálaga

Pedrizas

Prolongación

LitoralOeste

Rosaleda

LitoralEste

Centro

Alojamientoturistico,númerodeplazasporAreasdeCiudad(AirDNA)

2612682943323384634695116086277138751059

15444833

ElMolinilloPerchelNorte

PedregalejoPlayaElPalo

LagunillasLaMalagueta

CristodelaEpidemiaSanFelipeNeri

LaVictoriaElEjido

MuelleHerediaLaTrinidadLaGoletaLaMerced

CentroHistorico

Alojamientoturistico,númerodeplazasporbarrios(RTA)

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asícomounapartesignificativadelaofertadeapartamentos.Ellosuponeunas32.000plazasdealojamiento.

De las20.128 localizacionesdeAirbnb,estimamosqueaproximadamente7.000plazasnoseencuentranregladasenlosregistrosdelaJuntadeAndalucía.

Comovenimosobservando,elconjuntodelaofertadealojamientosselocalizaengranparteen el ámbito central de la ciudad, desde Trinidad-Perchel hacia Lagunillas, a lo largo de laCiudadantiguaysusbarrioscolindantes,unas18.000plazas.

147207227327552812938

254827853164

502215025

ChurrianaCampanillas

PuerodelaTorreTeatinosPedrizas

BahiadeMálagaGuadalhorceLitoralOeste

RosaledaProlongaciónLitoralEste

Centro

Universodealojamientoturistico,plazashotelerasRTA+plazasAirDNAporareasdeciudad

469530586600625637643683854109211671327

16241708

7266

CristodelaEpidemiaSanFelipeNeri

PolComValdicioRENFE

LaVictoriaElEjido

LaMalaguetaPlazadeTorosVieja

LaCaletaLaGoleta

LaTrinidadPerchelNorte

MuelleHerediaLaMerced

CentroHistorico

Universodealojamientoturistico,plazashotelerasRTA+plazasAirDNA

porbarrios

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En 34 planos se puede observar el trabajo de localización de los diferentes tipos de usosturísticos y su intensidad sobre los m2c de la edificación a nivel de manzanas o tramas.Previamenteseseñalanelnúmerodeviviendasturísticasyelnúmerodeplazasporbarriosyporlas12áreasdeciudadquedefinenlaAgendaUrbanayelPGOU.

Los3últimosplanosserefierenalahipótesisdetrabajoplanteadadeámbitossaturados,decrecimientorestringidoysusceptiblesdecrecimiento.Elresumendeplanossepuedeobservarenelsiguientecuadroresumen:

PlanosGenerales Málaga ÁreaCentral LitoralEsteHotelesyApartamentos 1 2 Viviendasdeusoturístico 3 4 5Sumatoriodehoteles,apart.yvivi.turísticas 6 7 AIRDNA 8 9 PlanosdeManzana Centro EDUSI LitoralEsteHotelesyApartamentos 10 11 Viviendasdeusoturístico 12 13 14Sumatoriodehoteles,apart.yvivi.turísticas 15 16 PlanosdeMallas Centro EDUSI PEPRIHotelesyApartamentos 17 18 19Viviendasdeusoturístico 20 21 22Sumatoriodehoteles,apart.yvivi.Turísticas 23 24 25AIRDNA 26 27 28Hoteles+AIRDNA 29 30 31Hipótesisdetrabajo 32 33 34

Metodologíadetrabajo

Lametodologíadetrabajoinicialenunanálisisdeobservaciónydeinvestigacióneselbásicode lascienciassociales,elestudiodetalladode larealidadobservadaenconsonanciacon losobjetivos,metasypropuestasdelplaneamientourbanísticoylaAgendaUrbana,formularunashipótesis,plantearunaspropuestasydeacuerdoconelresultado,establecernuevasnormasobienplantearnuevashipótesis.

El problema a menudo en la administración publica es que con frecuencia se obvia esteprocedimiento o se realiza un falso amago, saltándose la fase de experimentación yconvirtiendolahipótesisresultanteennormasinsometerlaaningunaprueba.

DocumentosparaestablecerunaHipótesisdeTrabajo

Elgrancrecimientodelosalojamientosturísticos,principalmentedelasviviendasdestinadasafines turísticos (un 1.200% entre 2014 y 2017) esta provocando una modificación de laestructura urbana y una continua perdida de población. Disponemos de instrumentos paraeliminarlosefectosnegativosquegeneraelcrecimientodelofertaturística?Enfuncióndeelloserianecesarioestablecerdisposicionespararecuperarelequilibrioperdido?

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La situación de partida era por tanto lograr conocer los usos e intensidades de la actividadturística en Málaga, preferentemente en su ámbito central de la ciudad, tal como se hanmostrado en el punto anterior, y verificar si los objetivos, propuestas y disposicionesnormativassobrelaordenaciónurbanísticasecumplen,oexistenefectoscolateralesnegativosque desequilibren las actividades urbanas habituales. Y si se aprecian desequilibrios por unexcesodecapacidaddecargaturística,laspropuestasquehabríaqueadoptarparavolveraunequilibriodeusoseintensidades.

Cual es el modelo urbano al que hacemos referencia y que debe procurar mantener unequilibrioentresusdiferentesusoseintensidades?SetrataprecisamentedelmodelourbanoadoptadoporMálagaennumerososdocumentos,entrelosquesepuedendestacar:

1ElPGOUdeMálagade2011yelPEPRICentrode1990(art.3)señalancomolosprincipalesobjetivos de la intervención en la zona Centro, a los que se entenderán supeditadas lasnormas,lossiguientes11:

1. Recuperación y conservación de la estructura urbana y su tipología edificatoriamedianteprocesosderehabilitación.

2. Controlde losprocesosde renovaciónurbana en cuentoa lahomogeneidaddesus principales parámetros, recuperando la continuidad perdida en el procesoedificatorio.

3. Mantenimientodelapoblaciónexistenteycaptaciónmediantelasactuacionesyprocesosderenovación,denuevapoblaciónenlasáreasdegradadas.

4. Controlarlasactividadesterciarias,revitalizandoaquellasdeusotradicional.5. Mejorarlaaccesibilidadycirculacionesinteriores,asícomolapermeabilidadentre

lasdistintaspiezasurbanas.6. Mejorarelmedioambienteyelpaisajeurbano,y ladotacióndeequipamientos

públicosyprivadoscomobasefundamentalparalarevitalizacióndelazona.

Eneste sentidoesnecesario recordar lanecesidaddequeexistaunequilibriodeusosenelámbito urbano, entre los denominados usos globales y pormenorizados, y los usos que soncompatibleshastael15%delprimerooel50%delsegundo,enfuncióndeloqueseñalecadaordenanza (art. 6.1.2 Tipos de usos). En ese sentido la ordenanza del Centro Histórico esmuchomásrestrictivaqueotrotipodeordenanzas.

Paraelconjuntodelaciudadelusodehospedaje(art.6.4.2)comoterciarioqueproporcionaalojamiento temporal (“hoteles, moteles, paradores, pensiones, residencias…etc”) “podrádesarrollarse en edificio destinado total o parcialmente a viviendas sólo en el caso de quedisponga de elementos de acceso y evacuación adecuados independientemente de los delresto del edificio, así como de instalaciones generales ( luz, agua, teléfono, etc) asimismotambiénindependientesdelasdelrestodeledificio.”

11Deestos6objetivos,previstosnosolamenteenelPEPRIde1990,sinoenelPGOUde2011yenlaAgenda Urbana de 2015, por lo tanto plenamente vigentes, una parte muy sustancial no se hancumplidodesafortunadamente.

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Elhospedaje,vuelvearemarcarelart.12.4.7enlaordenanzadeUsosdelaCiudadHistórica,soloseráusocompatibleyalternativodelresidencial,sicumplelascondicionesdelcitadoart.6.4.2.

Elusoterciario,entreelqueseencuentraelhospedaje,estarestringidoenelCentroHistórico,aligualqueusosquenoseanresidencialesal50%deltechoedificabledeledificio,teniendolalimitacióndenosuperarenningúncasolaalturadePB+2(art.12.4.7).

ActividadesenplantassuperioresdelentornoLarios-Strachan(2015)

La regularización de un uso de alojamiento comunitario, además de lo establecido en lanormativaautonómica,requiereporpartemunicipalunalicenciadecambiodeusodeacuerdoconelart.2.5.1delPGOU,yaqueenelcasodequefueseposiblelacompatibilidaddeusos,serianecesarioelcambiodeunusoresidencialaotrodealojamiento(usoterciario).

Unagranpartede lasviviendascon fines turísticosdadasdealtaenelRTA,nodisponendelicenciadecambiodeuso,al tiempoque incumplen losartículosantescitados6.4.2y12.4.7delPGOU.

Entodas lasciudadesestudiadaselusodeviviendas turísticasesconsideradoterciarioyportantoes solamente compatible conel residencial con restricciones. EnValenciaporejemplosolo puede desarrollarse en planta primera, y en todo caso en plantas inferiores a lasresidencialesdeacuerdoalPGOU,loquehacelagranmayoríadeviviendasdeusosturísticonoesténregularizadas.

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Aquíhaytambiénunacuestióndoblequesepodríaplantearentérminosgenerales.Porunapartees recuperar la ideaoriginaldeusodeviviendacolaborativa,en laqueunpropietariocedeparcialototalmentesuviviendaporunespaciodetiempo,queenalgunasciudadesseregulaentre60y90días,ycuyocontrolsedesarrollapormedioselectrónicosvisiblesen laspáginaswebdelasempresas“colaborativas”.

Esetipodeusoseguiríasiendoresidencialypodríadesarrollarseendeterminadoslugaresnocongestionados, pero el resto, posiblemente de un volumen mucho mayor seguiría siendoterciario y posiblemente con tendencia a reconvertirse en la modalidad de apartamentosturísticosenedificiosexclusivos,allídondefueraposible.

LasegundacuestiónderivadadelestudiodelasituacióndeMálagayotrasciudades,esquelaszonasmásvulnerablesdesdeelpuntodevistasocialsonlasmásafectadasporelaumentodeusosturísticos,adiferenciadezonasconpersonasofamiliasdeunpoderadquisitivomediooalto,quenovanadejardevivirensuviviendaporqueleofrezcanunarentasuperior.

EllosepuedeconstatarenMálagadondelamayorpenetracióndeviviendasturísticassedaenelarcodeCarreteríaendirecciónaLagunillas.EnelepicentrocomercialdeLarios-Constituciónnosedaesasituación,comotampocosedaenlosensanchesdeBarcelonayValenciaoenlosbarrioscentralesdeSevilla.

2LaNuevaAgendaUrbanade2015

El capitulo T9 de la Agenda “La ciudad antigua como referente turístico y su capacidad decarga”señalalanecesidaddeestablecerporcentajesmáximosdeusoscomplementariosqueimpidanqueciertosusos,comolahostelería,elfranquiciadooelalojamientodesplacenlosusostradicionales,entrelosquelaresidenciaeselprincipal.

Señalabaenesesentidoque“elusoresidencialen laciudadantiguasoporta incrementosdeprecios y substitución de viviendas de residencia habitual por alquileres a turistas yestudiantes,ademásdelaumentodeapartamentosyhostalesturísticosendetrimentodelusoresidencial”.

La perdida continua de población en la ciudad antigua, donde “el éxito de la recuperaciónintegradadesuscalles,plazas,patrimonioarquitectónicoycultural,asícomodesuactividadeconómica,estarompiendoelequilibrioolacapacidaddecargaentrevisitantesyresidentes.

Se proponía “continuar impulsando la recuperacióndel centro histórico, estableciendo suslimites de capacidad de carga, y el equilibrio entre usos principalmente de hostelería, decadenascomercialesylaresidencia”.

El argumento de la ciudad compleja, no monofuncional, de usos y funciones diversos estacontinuamentereflejadoenlaconfiguracióndelaciudadcomomodelourbanoqueplantealaAgendaUrbana,ylostrabajosposterioresqueconcretanlanecesidaddeestableceruntecho

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edificable máximo de usos no residenciales, y concretamente el vinculado al alojamientoturístico.12

3LaPlataformadeCiudadesCATMED

LideradaporMálaga,dondeelalcaldedelaciudadeselpresidentedelaredde(32)ciudadesque impulsan un modelo urbano sostenible, los argumentos de la ciudad compleja yequilibradaen sususo y funciones se reflejanen su cartade constitucióndondemuestra lanecesidaddemodelosurbanosconunniveldedensidadhabitantes/hectáreasuficientementealto, que configuren ciudades compactas y con diversidad de usos y funciones, limitando laformacióndeespaciossegregados,monofuncionalesydependientesdelvehículoprivado.

Al mismo tiempo proponen la recuperación de la ciudad consolidada, su rehabilitación, surevitalizaciónyregeneraciónurbanaintegrada,conespecialénfasisenlosámbitosdelaciudadantiguaylosefectosnegativosquelaeconomíaglobalpuedesuponer.

4AlterEco,modelosturísticossostenibles

ComounproyectoInterreg,aligualqueCATMED,AlterEcoesunproyectoeuropeoiniciadoafinalesde2016quetieneporobjetoencontrarsolucionespararecuperarelequilibrioperdidoenciudadesturísticas,dondeesta importanteactividadeconómicaestagenerandoconflictoscon la población residente, y donde se debe evitar la imagen de masificación urbana queperjudicanosoloalapropiaciudadysusciudadanosresidentes,sinoasuimagenturística.

EnocasionessehautilizadoelconceptodeCapacidaddeCargaTurística(TCCeninglés),paraimpulsar la necesidad de establecer un compromiso entre los recursos disponibles y lademandaturística.LaOrganizaciónMundialdelTurismoplanteaquelacapacidaddecargaes“elnúmeromáximodepersonasquepuedenvisitarundestinoturísticoalmismotiempo,sincausardestruccióndelmediofísico,económicoosocioculturalyunadisminucióninaceptableen la calidad de los visitantes”, aunque puede haber varios tipos de capacidades de carga,desdelafísica,laecológica,lasocialpercibidaporlosresidentes,oporlospropiosturistas.

EnelmodelomultifuncionalqueseestaempleandoparacalcularlacapacidaddecargadelasciudadesparticipantesenAlterEcosepartedelaecuaciónqueinicialmentedesarrolloparaVeneciaVanDerBorg.Separtíadelossiguientesdatosdeprogramaciónlineal,dondemaxz=

12 Actualización Agenda Urbana: Propuesta de actuación en el Centro Histórico. Diciembre de 2015.ActuacionesreferentesalosapartadosD)OcupacióndeplantasaltasporusosdiferentesaldeviviendayE)Sustitucióndeusosresidencialesporapartamentoohostales

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c1TH+c2NTH+C3E,yc1,c2,c3=(promediodiariodegastoindividual),siendoTH:númerodehotelesturísticos,NTH:númerodehotelesturísticosnooficiales,yE:númerodeviajes.Elmodeloteóricocondatoseramaxz=220TH+85,4NTH+149E,obteniendolossiguientesresultados:1HB:númerodecamasdisponiblesenhoteles.TH<9.0002NHB:númerodecamasdisponiblesenfueradehoteles.TH<1.6003L:númerodecomidas.1,00TH+0,75TNH+0,5E<25.0004P:númerodeestacionamientosdevehículos.0,33TH+0,33TNH+0,75E<30.0005T:númerodeposiblesrecorridosurbanos.THT+TNH+2,00TNH+0,70<30.0006WD:capacidadderesiduossolidos.2,30TH+2,00TNH+0,70E<30.0007SMV:númeromáximodevisitasdiariasenlacatedraldeSanMarcos.0,47TH+0,30TNH+0,70E<10.000

5LaNuevaAgendaUrbanadeNacionesUnidadde2016

LareunióndeQuitoquesecelebracada20años,pusoelénfasisenelespaciopublicocomoelemento vertebrador de la ciudad, y en la necesidad de impulsar los modelos urbanoscompactosydiversosquefacilitenlaactividaddeproximidadylaresilencia.

6 El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero de la Junta de Andalucía de viviendas con finesturísticosyotralegislaciónfiscalytributaria(LIRPF)

Normativamuyrecientequeseñalaqueseentiendeporviviendaconfinesturísticos,yaunqueesun instrumentoprincipalmentedeordeneconómicoyde requisitosquedebecumplirunalojamiento, debe ser tenido en consideración para su integración con las normativasurbanísticasdeMálaga.Comoenotrascomunidadesautónomaselobjetivode la legislaciónandaluza era evitar la competencia desleal e intrusismo que afecta al sector turístico,mantenerunniveldeservicioseinfraestructurasenlosalojamientosquegaranticeelderechodelosconsumidores,yenmenormedidaelcumplimientodelosrequisitoslegalesnecesariospararegistrarlasviviendasydeterminarsusituaciónadministrativa,empresarialofiscal.13

Se considera ene este sentido viviendas con fines turísticos las ubicadas en uso residencialdonde se ofrece mediante precio, el servicio de alojamiento de forma habitual y con finesturísticos, comercializado a través de diversos canales de oferta en los que destacan losofrecidos por redes informáticas. Las viviendas cuyo alquiler supere los dos meses no seencuentranenelobjetodeesteDecretoyseregulanporlaLAU.

Comohemosvistopreviamente,elalojamientoesconsideradounusoterciarioquepuedesercompatible conel residencialendeterminadas condiciones.Quees loquediferenciaunusoresidencial y un uso de alojamiento? Porque un arrendamiento superior a 2 meses no esconsiderado una actividad económica por el IRPF, aunque si una rendimiento de capital

13Laactividadnolegalestaconsideradacomoinfraccióngravepudiendosersancionadaconmultade2.00ºa18.000€.

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inmobiliario,yunarrendamientoinferiora2mesesdeviviendasconfinesturísticossipuedeseractividadeconómica?

Lasdiferenciasaefectos fiscalesson importantes,yaqueelarrendamientohabitualde largaduraciónnoconsideradocomounaactividadeconómica, tieneunadeduccióndel60%en ladiferenciadeingresosygastos,yenlaactividadeconómicadelarrendamiento,esadeduccióndesaparece. Igualmente la actividad económica incluye la necesidad de alta en el IAE, y ladeclaraciónperiódicade IVA, situacionesqueno sedanen los arrendamientos sin actividadeconómica.14

Ciertamentelanuevarealidadsocialquesuponenlasviviendasconfinesturísticosnecesitadeun estudio de las diferentes legislaciones que le pueden afectar. El Decreto de la Junta deAndalucíaesunareferencia,peronoentraencuestionesdelocalizaciónfísicaquedependedela legislación urbanística de los municipios. En otras Comunidades como Valencia se haintentado realizar una labor de coordinación con los Ayuntamientos, de forma que no sepuede registraruna vivienda como turística, sino tienepreviamenteel informe favorabledeusosurbanísticosdelmunicipio.

Queelconceptodeviviendasturísticaseaasimiladaalusoresidencialoalterciario,yportantopuedaentrarencolisiónconelart.6.4.2delPGOUdeMálaga,dependedelanaturalezadelaactividadeconómicaquepuedeservariable.Unapersonaqueponeunanuncioenunbalcónygestionadirectamenteelarrendamientodesuvivienda,conindependenciaqueseaunalquilerde largaduración,unalquilerportrasladodeempresadel inquilinoounalquilerturísticodedías,eselejemplomásclarodequesetratadeunusoresidencialynoterciario,yportantofiscalmente seriaun rendimientodeactividades inmobiliarias ynounaactividadeconómica.Elloseriacondiciónnecesaria,peronosuficiente,yaquealmismotiempodeberíacontarconlapermisibilidaddeusosquehemoscomentadopreviamente.

La actividad económica por otra parte, nace por ejemplo de forma clara cuando existe lanecesidaddeestablecercontratosconempresasdegestióndeviviendasconfinesturísticos,quereconviertenelantiguoarrendamientohabitualalargoplazoenunaactividadcomercialoeconómica.15Lameragestiónatravésdeunaempresafísicaodigitaldelalquilerdeviviendasturísticasseconsideraunaactividadeconómicacomoseñalan lasconsultasvinculantesde laDirecciónGeneraldeTributosproducidasenlosúltimosaños.

Con independencia de que la vivienda se alquile a través de una empresa gestora odirectamente a través del propietario, en el caso se complementasen los servicios con ,restauración,limpieza,lavadoderopa,toallasosabanasyotrosanálogos,seconsideraríauna

14 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y demodificaciónparcialdelasleyesdelosImpuestossobreSociedades,sobrelaRentadenoResidentesysobreelPatrimonio,artículos22y23.

15DirecciónGeneraldeTributos,consultavinculanteV0714de2015.

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actividadeconómica16,yportantodeacuerdoconelPGOUseriaunaactividadterciarioyportantoincompatibleconlaseñaladaenelart.citado6.4.2.

Nisiquieraconlalegislacióntributariaactual,lospropietariosdeviviendasconfinesturísticosquegestionaranellosmismoslaentradaysalidadeinquilinos,elcambiodesabanasomaterialdelavivienda,estaríanexentosdelaactividadcomercialydelIVA,yaquesecomprometenaprestar servicios propios de la industria hotelera (lavado de sabanas, toallas, limpieza delinmueble).17

Por tanto a falta de una redefiniciónmás evidente de las normativas vigentes que caminanmucho más lentamente que las nuevas formas organizativas del alojamiento comunitario,parececlaroqueenunagranpartede losalquileresdeviviendascon fines turísticos sedansituacionesquelaemparentanconunaactividadeconómicayportantoconusoterciario. Yconlanecesidaddeuncambiodeusoensucaso.

En los debates previos de este documento sin embargo responsables municipalesconsideraban que la vivienda de usos turísticos es un uso residencial, estimando que lalegislación tributaria y económica no afecta a esta cuestión, o que esta fuera de sucompetencia urbanística. El concepto de “consideramos” no forma parte del ordenamientojurídico. Es obvio señalar que la ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento comoseñala el art. 6 del Código Civil, cuyo origen se sitúa en el lejano, pero próximo, DerechoRomano.

La totalidad de las ciudades estudiadas que están actualizando o reforzando su normativaurbanísticaoturísticaconsideranlaactividaddealquilerdeviviendadestinadaausosturísticoscomoterciariaynoresidencial,por loquesuactividadseencontraría fuerade la regulaciónhabitualdeusosdelplaneamientourbanístico.

Eseesunhechodifícilmentecuestionable,peroalmismotiempotambiénesciertoqueestaactividad novedosa ha pillado fuera de juego a los ayuntamientos, que han reaccionadolentamenteydeformapocoágilparahacerfrenteaunaactividadqueenelnivelcolaborativoerauncambiooriginaldecostumbressociales.

También se señalaba en los citados debates que el IAE solo lo pagan las grandes empresas,comosiellofueraunmotivoparanodarsedealtayestarexento.Efectivamentenotributanlosingresosmenoresdeunmillóndeeuros,peroellonoeliminalaobligacióndedarsedealtacomoactividadeconómica,yportantocomousoterciarioynoresidencial.

Finalmentetambiénsemostrolaconsideracióndequelalegislacióneramuyanticuadayquedeberíaactualizarse.Elloesevidentecomoyahemosseñalado,peroloqueestaclaroesquemientras lasnormativaseconómicaourbanísticasnosemodifiquensonlasquesonyaellas

16 Art. 27.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (LIRPF) y consulta vinculanteV1765de2017.17AgenciaTributaria.NotasInformativassobreTributacióndelalquilerdeviviendaenpersonasfísicasquenorealizanactividadeseconómicas.

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debemos atenernos. Las normativas sondeobligado cumplimiento y no sepuedeentrar en“considerandos”ajenosalamismalegislación.

ElrecienteRealDecretodelMinisteriodeHaciendaqueregulalaobligacióndeinformarsobrelacesióndeusodeviviendasconfinesturísticos18abundaenlaconsideracióneconómicadelaactividad.ElobjetivodelaAgenciaTributariaestenerunmayorcontroldelospisosturísticosde alquiler, conocer que viviendas están alquiladas, bajo que formato y quienes son suspropietarios.

ElDecretoaunque tieneun fin informativoparaprecisar la recaudación fiscal, señala loqueconsideraunaviviendaconfinesturísticoscuandoseproducelacesióntemporaldeusodelatotalidaddeunaviviendaconelobjetodetenerunfin lucrativo,delimitandolascondicionesquedebecumplirlavivienda,teniendoqueestaramuebladayequipadaparapoderusarsedeformainmediata.

Estas delimitaciones diferencian a nivel tributario el alquiler de las viviendas con finesturísticosde las viviendashabituales,o incluso la cesióndepartesde la vivienda, comounahabitación–laideacolaborativaoriginal-quenoentraenestanuevadisposición.

Claramenteelpesode laactividadinformativadelnuevomodelo179quesedebepresentartrimestralmente recae en las plataformas o empresas que gestionan el alquiler de lasviviendasturísticascomounaactividadeconómica.

Enlasciudadesespañolasqueenlosúltimosañoshanconsideradoquelapresiónturísticaesexcesiva principalmente para sus áreas históricas, han aplicado la legislación vigente, la hanmodificadoohandesarrolladomoratoriasanualesmientrasconfeccionabanlasnuevanormas.Nosetratadealgoexcepcional,sinolohabitualen2018comolasbasesdelpropioprogramaeuropeoAlterEcoseñala.RecuperarelequilibrioperdidoparaimpulsarlapoblaciónresidenteylaestructuramorfológicadelaCiudadAntigua.

7Situaciónyresumendeactuacionesenotrasciudades

Lawebdatahippoesunproyectocolaborativoparaofrecerdatosdediferentesplataformasdealquiler turístico, como airbnb, homeAway, housetrip y onlyapartamets. Obtienen los datoscondiferentestécnicasdeweb-scrapping,yloscomparten,comoseñalan,conlacomunidad,conelobjetivodefacilitaranálisisydebatesobreestefenómeno19.

De los datos ofrecidos por datahippo hemos seleccionado los de airbnb por ser conmuchadiferencialosmásnumerosos,yalmismotiempolosqueenestetrabajohemosconsideradocomoeluniversoestadístico,yaquelamayoríadelasofertasdeviviendasdeusoturísticoserepitenendiferentesplataformas.

18 Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre que introduce un nuevo artículo 54.ter en elReglamentoGeneraldelaactuacionesy losprocedimientosdegestióneinspeccióntributariaatravésdelnuevoimpreso179.19http://datahippo.org/es/

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Comparando las diez principales ciudades españolas, podemos observar el número deviviendasofertadas,suestimaciónenplazasylarelaciónconlapoblacióndecadaciudad.Lafecha de los datos debe ser anterior a los mostrados en este trabajo, ya que Málagaúnicamentetiene15.178habitaciones,cuandoafinalesde2017tenia20.128,loquesubiriasutasahabit./poblacióna3,54.

Enestosdatossepuedeapreciarqueelcasode lasciudadesmuyturísticas,básicamentedesol y playa, comoMarbella oMijas la tasa supera 10 hab/población, siendo los niveles deBarcelona, Granada o San Sebastián/Donostia los más elevados en ciudades de turismourbano.

Municipio Viviendas Habitacionesapr. Población Habit/poblaciónMadrid 19.655 82.551 3.182.981 2,59Barcelona 18.124 76.120 1.608.746 4,73Sevilla 4.997 20.987 689.434 3,04Valencia 4.860 20.412 787.808 2,59Marbella 3.978 16.707 140.744 11,87Málaga 3.614 15.178 569.002 2,66Granada 2.623 11.016 232.770 4,73Alicante 2.445 10.269 329.988 3,11SanSebastián 1.869 7.850 186.064 4,22Mijas 1.861 7.816 77.769 10,05LasPalmas 1.818 7.636 378.998 2,01Fuente:RenovaciónUrbanayTurismoUrbano.PMC.2018

Lavaloracióndeestosdatoshayrealizarladeformaprudente,yaquerespondenalatotalidaddelterminomunicipal,ynodisponemosdedatos,salvoparaMálaga,delaconcentracióndelaofertadeviviendasdeusosturísticosporáreasdeciudad.

Enel casodeMálagaconocemosquecercadel70%de laoferta seagrupaenelámbitodelCentroHistórico,mientrasqueenBarcelonaoValencialaconcentraciónnoestanelevadaensuámbitohistórico.

La restricciones al uso turístico, preferentemente a la viviendas destinadas a viviendasturísticas de breve alojamiento, y preferentemente comercializadas por plataformas deinternetseiniciaronenlagunasciudadeseuropeasúnicamenteapartirde2015,coincidiendocon el inicio del apogeo de esta actividad que comenzó como economía colaborativa parafacilitar los viajes y el conocimiento compartido, y seha convertidoen la actualidadenunaactividad económica con buenos niveles de rentabilidad cercanos al 7% anual demedia enEspaña20.

20DatosdeTecnocasaenunestudio realizadopor laUniversidadPompeuFrabra.Sinembargo paraExpansiónenunestudiopublicadoel17demayode2017sobreelalquilerenBarcelonaconsideraquelosgastosdegestiónyeldiferentetratofiscalhacenalarrendamientotradicionalmásventajosoqueelvacacional.Asísoloel2,5%delaviviendasalquiladasenCiutatVellatendríanmásingresosvacacionalesqueenelalquilerconvencional.

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Ciudad Planes/propuestas Medidas TasaturísticaBarcelona PEUAT 2017, Plan Especial

Urbanístico de AlojamientosTurísticos

Zonas saturadas yrestringidas

Si

Baleares Ley2018 Prohibición de alquiler deviviendas turísticas y sucomercialización

Valencia ProteccióndelusoresidencialRevisiónPepsyPGOU2018

Suspensión de licenciasparaenCiutatVella.Prohibición de usoturísticosnocolaborativosmásde60días

SanSebastián Propuesta de OrdenanzaUrbanística2017

Zonas saturadas yrestringidas

Madrid Propuestaderegulación2018 Prohibiciónde Berlín Prohibición de alquiler en

periodosinferioresa60días Si

Amsterdam 60días/año Mecanismo informático(MI)enweb

Si

Londres 90días/año MIenwebpendiente SiParís 90 días/año Δ del impuesto viviendas

vacíasSi

SanFrancisco 90días/año Mismos impuestos quehoteles.Tasaturística.

Si

NuevaYork Prohibición<30díasalmes SiFuente:RenovaciónUrbanayTurismoUrbano.PMC.2018

8LaCNMCylalegislaciónurbanística

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) lleva un tiemporecomendadounamayorlibertaddeaccesoalmercadoviviendasdeusoturísticotraslallegada de servicios de comercialización por internet, proponiendo la eliminación decualquiertipo de moratoria en la autorización de nuevas viviendas turísticas, yobligaciones como la de registro de la actividad, su inscripción y cualquier requisito deestanciamínimaomáxima. Igualmenteha recurridoa travésde los tribunales lanuevalegislaciónquesehaaprobadoenalgunasciudadesocomunidadesautónomas, sinqueningunasentenciaderelevanciahayarecogidosuspropósitos.Ciertamente las propuestas de al CNMV chocan frontalmente con la autonomía de lalegislación urbanística procedente de la Ley del Suelo, y la necesidad de establecer untratamientodelosusosdelsuelo,asícomodesusintensidades.DelcuerpodoctrinaldelaCNMVpodríamosderivarquesepodríaconstruirencualquiertipodesueloyconlaintensidadqueseconsideraraadecuadaparanoponerlimitacionesa lo que señala en planeamiento urbanístico y territorial. De hecho la Ley del Suelo de1992yafueunantecedentedeliberalizacióndelmercadoinmobiliariocuandorompiólaestrategia urbanística española de más de 150 años, y posibilito la calificación comosuelos urbanizables aquellos no urbanizables que no tenían continuidad con la ciudad

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consolidada.Situaciónquefueengranmedidaresponsabledelboominmobiliariodelosañosdosmilysuconsiguienteburbujaquereventóen2008.Laliberalizacióndelosmercados,inmobiliarios,financierosoeconómicosengeneral,nodejadeserunaevidenteopciónpolíticaclaramentevinculadaadeterminados intereseseconómicos y que se identifica con la recesión económica, las políticas de austeridad ysus consecuencias de desigualdad y vulnerabilidad social, aspectos diametralmenteopuestosalaspropuestasdelaAgendaUrbanade2015.21

9AnálisisDafo

Para el diagnostico de la problemática y los retos del turismo urbano enMálaga es útil eldesarrollodeunanálisisDAFO22paraanalizarlassostenibilidadurbanaenlaciudadturísticadeMálaga. Como es conocido se trata de un análisis de tipo estratégico que estudia primerodesdeunaperspectivainternalasfortalezasydebilidadesenestecasodelTurismoenMálaga,yluegodesdeunaópticaexternalasamenazasyoportunidades.Elanálisispartedelrealizadoen2017porPMC23

21AprobadaporJuntadeGobiernoyporelPlenoMunicipalenmarzode2015.22DAFOesunatécnicaanalíticamuyutilizadatantoenelmundoempresarialcomoenelplaneamientoestratégicoodeproyectosde futuro.Subibliografíaesmuyextensatantoenautorescomoentitulo.www.es.wikipedia.orgatribuye lapropuestaoriginalaAlbertS.Humphreydurante losaños sesentaysetentaparaunainvestigaciónsobrelascausasdelosfallosdelaplanificacióncorporativarealizadaenlaUniversidaddeStanford.23SostenibilidadUrbanaenlaCiudadTurística.PedroMarínCots.2017

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1Fortalezas

- NotoriedaddeMálaga como ciudademergenteenel segmentodel turismourbano2000-2018.

- Consolidación de la estrategia de revitalización integral, de la movilidad y laaccesibilidad del Centro Histórico 1994-2018, de recuperación de espaciosdegradados, de ampliación de espacios públicos peatonales, de la actividadeconómicaydelfomentodelacohesiónsocial.

- Importante capacidaddeatracciónde la infraestructuradeoferta turística,hoteles,apartamentos, hostelería, ocio, museos, patrimonio histórico, espacios naturales yplaya.

- Creciente oferta de plazas hoteleras y de apartamentos turísticos, y capacidad depersonalizarlademandaatravésdelasTIC’s.

- Reddemuseos impulsadaen los diez últimos años: Picasso, CasaNatal, Pompidou,Thyssen,EstatalRuso,CentrodeArteContemporáneo(CAC),MuseodelaAduana…

- Centro Histórico amable para el peatón que propicia que un alto número dedesplazamientosserealicenapie.24

- Impulso de la actividad económica, el empleo y la consolidación/creación deempresas

- Excelentes conexiones aéreas25, por AVE o marítimas que permiten ofrecer unasensacióndeproximidad.

- Capacidad para impulsar, organizar y gestionar grandes eventos que proyecten laimagendelaciudad.

- Dotación de estructuras de gestión turística, Area Municipal de Turismo, MálagaConventionBureau,PalaciodeFeriasyExposiciones,SICTED,ObservatorioTurístico.

- Climaagradabledurantetodoelaño.26- AgendaUrbanaactualizadaen2015queplantealasostenibilidaddelturismourbano.- Existencia de una mesa de trabajo con interlocutores de los diferentes sectores

económicos,áreasmunicipales,asociacióndehotelesAhecos,asociacióndeviviendasturísticasAVVA,asociacióndehosteleríaMahos,Asociacióndevecinos,Universidad,yFundaciónCiedes.

- Preocupación en el Ayuntamiento por resolver los problemas planteados que seconcreta en la aprobación de lamoción de 22 de febrero de 2018 para regular losusosturísticosdeacuerdoalaspropuestasdesarrolladasenestedocumento.

2Debilidades

- Confusiónen lasituación legalde lasviviendasdeusosturísticoynulacoordinaciónentrelaJuntadeAndalucíayelAyuntamiento.ElRegistroautonómiconocontemplalaidoneidaddeusosquedebeestablecerlacorporaciónlocal.

- Interpretaciones confusas del Ayuntamiento sobre el carácter terciario de lasviviendasdeusoturístico.Aproximadamenteun70%delasviviendasdeusoturísticoestán registradas en RTA, pero un 90% del conjunto total incumplen la normativamunicipaldeusos.

24Un49,6%delamovilidaddelaciudadespeatonalen2015(un45,9%en2008)25Ofertade202líneas,conconexionesdirectascon113destinos,97deellosextranjeros(Aena,2015)26Con3.059horasdesolalañoseslasegundaciudadmáscálidadelapenínsula(INE,2015).

27

- Laconcentracióneneláreacentralde laciudadsuponemásdel70%deltotalde laviviendasturísticas.

- Concentración excesiva de actividades económicas y comerciales27 (principalmenterestaurantes,baresyfranquicias)enalgunaszonasdelCentroHistórico.

- Ocupaciónabusivadeespaciospúblicosporterrazaseinstalacionescomerciales.28- Nivelesaltosdecontaminaciónacústicaendeterminadascallesyplazas.29- Escasocumplimientodelasnormativasmunicipalesdeusosresidencialesenplantas

altas.- Lentitud para la implantación de áreas saturadas acústicamente, así como para el

establecimiento de nuevas normativas para la preservación ambiental y de lacapacidaddecargadelaciudadantigua.

- Dejadezenel cuidadodelornatodelmobiliarioqueocupaelespaciopúblico, ydeldiseñodealgunosplantasbajascomerciales,incompatiblesconlaimagenpatrimonialyarquitectónicodelaciudadantigua.

- Deficiente coordinación entre áreasmunicipales sobre los niveles de ocupación delespaciopúblico(Urbanismo,Comercio,MedioAmbiente).

- Necesidad de expandir y permeabilizar las áreas turísticas a otras zonas del CentroHistóricoydelaciudadparadispersarlapresiónylacargaturística.

- Pérdida de población residente como consecuencia del aumento de precios de laviviendaydelasmolestiasderivadasdelamasificaciónturística.

- El uso de vivienda en el Centro Histórico (más aún en la Ciudad Antigua) soportaincrementos elevados de precios, y se produce la substitución del uso residencialhabitualporlaofertadealquileresturísticos.

- Progresivadesaparicióndelcomerciotradicional:eléxitodelvalordeusodelaciudadantigua recuperada, conlleva aparejadoun aumento del valor de cambio, de formaquelasrentasdealquilersuben.

- Insuficiente oferta comercial y de servicios durante festivos con coincidencia decruceristas.

- Escasaformaciónprofesionalenelservicioycalidaddelarestauración,cuyoslocalesdecomidarápidaaumentanmásdeldoblequelosrestaurantesespecializados.

- Necesidad de establecer pautas de comportamiento reglado con las empresas deofertaturísticaonline.

- Abandono de la imagen de referencia simbólica de la ciudad en beneficio delsimulacrodeparquetemático.

- Dependencia excesiva del macrosector turístico, débilmente compensado por elsectorindustrial.

- Insuficienteparticipacióndelsectorprivadoenlasestructurasdefomentodelturismourbanoycultural.

- Escasavinculacióndelturismourbanoconelturismoruralyespaciosnaturales.- Necesidad de impulsar la conexión ferroviaria en el eje litoral, cuyo centro es la

CiudadAntiguadeMálaga,entreNerjayManilva.

27Medidaenmetroscuadradosdesuperficiedeusosobrelasuperficietotaldeunárea(pormanzanasopormallasoctogonales)28Medidaenmetroscuadradosdeocupaciónsobrelasuperficietotaldelespaciopúblico29MedidaenDbquesuperanloslímiteslegalesestablecidos.

28

3Amenazas

- Masificaciónypresión queproduzcamalestaren la imagenturísticade laciudad,ydisminuyalacalidaddevida.

- Aumentodelasquejasvecinalesbásicamenteporelruidoy lasmolestiasgeneradaspor las viviendas turísticas (diferentes horarios de actividad) y creación demovimientosderechazosocial.

- Niveles importantes de oferta turística ilegal y alegal que perjudica a la ofertareglada.

- Crecimientomasivo y descontrolado de la oferta de viviendas turísticas, un 1.200%entre2014y2017.

- Envejecimiento de la población, y falta de renovación de población joven por losproblemasderivadosdelaumentodepreciosdelavivienda,ydela incomodidaddevivirenunáreamasificada.Expulsiónderesidentes.

- Aumentoimportantedelaespeculaciónenlaventayalquilerdeviviendas.- Importantedéficitdeofertadeviviendasdealquilerdelargaduración- Saturación turísticade laCiudadAntigua:alteracióndelambienteyelequilibriodel

turismourbano.- Posible disminución de turistas y visitantes por la degradación ocasionada por la

excesivamasificación,ylafaltadecalidaddelosservicios.- Puesta en cuestión del modelo turístico de “comida rápida”, de bajo coste y

masificado.- Competenciacrecienteentreciudadesemergentesdeturismourbano.- Debilidad estructural frente a las crisis y recesiones económicas que afectan al

turismoyasucapacidaddegasto.- Necesidad de coordinar la organización de recursos entre administraciones y

organizacionesprivadasquedesaprovechensinergiasyesfuerzos.- Hacer frente de forma imaginativa a las nuevas formas de comercialización directa

entre el cliente y la oferta turística y que gracias a las TIC’s evita al intermediarioclásico.

4Oportunidades

- Ejede la conurbación turísticade laCostadel Sol, que combinael turismode sol yplayaconelturismourbano,cultural,histórico-patrimonial,gastronómicoydeocio.

- Valorar e integrar el paisaje urbano como recurso, cuidandono solo su fragilidad ydiversidad, sino también su vitalidad, prestando especial cuidado a las formasproductivastradicionalesquelohanconfiguradohistóricamente.

- Mejorarelatractivoturísticoyculturaldelaciudad.- Impulsarrealmenteelturismo“colaborativo”original.- Afloramiento de la oferta ilegal y alegal que contribuirá a pagar impuestos por su

actividadeconómica.- Facilitar las nuevas formas de fraccionamiento vacacional, turismo joven, familiar o

adultoconaltacapacidaddegasto.- Establecimientodetasasturísticasquecompensenel“gasto”turísticoysedestinena

compensarlamejoradecalidaddevidadelosresidentes(equipamientos,mejoradeespaciospúblicos…).

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- Adecuadarelacióndeserviciosypreciosenrelaciónalacompetenciainternacional.- Ampliagamadecombinacionesyconexionesturísticas.- Estrategiaturísticadefinidaanivelregionalymetropolitano.

HipótesisdeTrabajo

Lahipótesis de trabajo general queplanteamoses si la renovaciónurbanaproducida en losúltimosaños yqueha conllevadounaumentomuy importantedel númerode visitantes, locual enprincipio es algopositivopara la economía local, ha creadodesajustes y perdidadeequilibrioenlaestructuraurbanayhaafectadoalapoblaciónresidente.

Lahipótesisdetrabajoparticularqueplanteamosalaluzdeladocumentaciónmostradaessidisponemos de norma suficientes para hacer frente a los efectos colaterales del turismo, yconcretamentedelgrancrecimientodelasviviendasconfinesturístico.

Sepuedeadelantarcomoprimeracontestaciónalahipótesisdetrabajoplanteada,quesisecuentaconunpotentemodelodeplanificaciónurbana,yunosobjetivosmuyclarostantoenelPGOUyelPEPRICentro, comoen laAgendaUrbanayenel restosdemarcosde referenciaseñalados.

Hayunaextensayrecientebibliografíadecómolosprocesosderenovaciónurbanaenmuchasciudadeseuropeashantenidocomodenominadorcomúnelaumentodelavisibilidadturística,así como de los problemas de han provocado. No vamos a extender en ello, dejando unasucintabibliografía.30

DelosclásicosobjetivosdelPEPRIyqueelPlanUrban,ahoralaEDUSI,contribuyoaimpulsardesde1994hasta laactualidad,podemosseñalarquesehancumplidoparcialmente,yaquedosdelosaspectosmássignificativos,elmantenimientodelapoblaciónysupotenciaciónnosehanproducido,comotampocoelcontroldelaactividadesterciariasylarevitalizacióndelasdeusotradicional.

Claramente hay una dicotomía entre una robusta estrategia de modelo urbano con unaregulaciónurbanísticaminuciosa, y la realidad, en la que la falta de control en los procesos

30-Renovaciónurbanaymasificaciónturísticaenlaciudadantigua:perdidadepoblaciónyconflictossociales.PedroMarínCots.AntonioGuevarayEnriqueNavarro.CiudadyTerritorionº193.2017-Losprocesosdetransformaciónurbanaimpulsadosporfactoresculturales:elcasodeKingCross.MartaDomínguez.CiudadyTerritorionº175.2013-ProcesosdeGentrificaciónencascosantiguos:elAlbaicíndeGranada.RicardoDuque.2016.-Eldretalaciutatturística.OriolNe-lo.AyuntamentdeBarcelona.2016.-MataralChino,entrelarevoluciónurbanísticayelasedioenelbarriodelRavaldeBarcelona.Viruseditorial.2014-CrowdingExternalitiesfromtourismuseandurbanespace.TinbergenInstitute.Amsterdam.2013-TheVeniceReport:Demography,Tourism,FinancingandChangeofuseofBuildings.DaMosto,Jane.2009.

30

urbanos, y de las propias normativas urbanísticas han conllevado que ahora tengamos queactuarallimite.

Sidisponemosdeunanormativadelasmásintervencionistasdelestadoespañolparatratarderecuperar el equilibrio perdido principalmente en el Centro Histórico con la gran actividadturísticaydevisitantes,perotambiénsonnecesariasnuevasnormasqueseacoplenmejoralas nuevas condiciones de una sociedad cambiante en las que las nuevas formas dealojamientovacacionalsoncompletamentediferentesdehacepocosaños.

evolucióndelapoblaciónresidenteenlaCiudadAntiguadeMálagaytendencialineal

Los problemas derivados del crecimiento turístico no nacieron ayer, se vienen incubandodesde hace años. Como se ha señalado desde 2010 hay documentos publicados sobre lanecesidad de prever los posibles acontecimientos que hoy estamos viviendo. La AgendaUrbana de 2015 y sus documentos e informes complementarios señalaban la necesidad decumplirlasnormativasexistentes,ydemodificarotrasoredactarnuevasparasituarnosenlosproblemasnuevosqueseplanteanenelsigloXXI.

ElproyectoAlterEcodesostenibilidadturísticahaplanteadoenlasreunionesqueseiniciaronafinalesde2016lasmismascuestiones,proponiendolassolucionesplanteadasenlaAgendaUrbana, que no solo afectan a los usos de alojamiento turístico, sino a los del exceso deocupación de hostelería y franquiciado en planta baja, al exceso de ocupación del espaciopublicopormesasysillas,oalexcesoderuidovinculadoacomounacadenaalosexcesosdeocupaciónylamasificaciónurbana.

Elplanteamientoderivadodelahipótesisdetrabajoempleadapodríaconsistiren:

- Esnecesariodiferenciarlaactividaddealquilerturísticodetipocolaborativo,limitadoa60o90díasalaño,siemprequesecumplanlosusosurbanísticos,delaactividaddealquilerdetipoeconómicoyusoterciario.

010002000300040005000600070008000900010000

81 86 91 95 99 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

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- Diferenciareltratamientodelasviviendasdeusosturísticoquecumplenlanormativaurbanísticadeaquellasqueseencuentranensituaciónilegaloalegal.

- Establecer una nueva normativa urbanística u ordenanza derivada del art. 2.3.1 delPGOU,delimitando3zonasdedensidaddealojamientoturístico:

- o Laprimeralazonasaturadadenocrecimiento,eslaquesustramasurbanas

superanel10%detechoedificabledestinadoalalojamientoturístico,ynosepermitenmásplazasdealojamientoturístico.Ellosuponequeladensidaddeusosturísticosdeberádescenderalporcentajeseñalado.

o Lasegundazona,ladecrecimientorestringido,dondenosedebenestablecermás plazas de alojamiento turístico excepto que estudios específicos loaconsejen.

o Latercerazonaeslazonasusceptibledecrecimientodondepuedenubicarsenuevosalojamientosturísticosconlalimitaciónestablecida.

o EnelconjuntodelaszonasjuntoalporcentajemáximodeocupaciónsetendráencuentadeformarigurosalanormativadeusoseintensidadesdelPGOU.

- Aplicaciónintegradelosart.6.4.2(restriccióndehospedajeenedificiosresidenciales)yart.12.4.7 ( restriccionesenplantaaltas)delPGOU, loqueconduciráa lapracticaimposibilidad del alojamiento turístico en edificios residenciales, ciñéndose suactividadaedificiosdestinadossoloaesteuso.

- Creación de un Registro de Alojamientos Turísticos y coordinación con la Junta deAndalucíaylaAEAT.

- La Junta deAndalucía debería tener el informeurbanístico previo delAyuntamientopararegistrarunaviviendadeusoturístico.

- Desarrollodeunanuevanormativaporlaqueseráobligatorioseñalarenlapublicidaddelasofertasdealojamientoturísticoellareferenciadelregistromunicipal.

- Impulsar la inspección municipal de forma que se comprueben las declaracionesresponsables y se eliminen los alojamientos turísticos no regulados. Establecimientodeunrégimendesancionestantopara losalojamientosnoregulados,comopara lasempresas que en su publicidad incluyan alojamientos irregulares o no señalen lasreferenciasdelosalojamientosdeacuerdoconlanormativa.

- Apertura de un apartado en la paginawebmunicipal donde los ciudadanos puedandenunciarirregularidadesenactividadesdealojamientoturístico.

- Iniciar juntocon laFacultaddeTurismode laUMA estudiosparaconocer laposiblenecesidad(ono)deestablecerunatasamunicipaldeactividadturísticaquecompense

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los (posibles) gastos municipales en servicios e infraestructuras que no tengancoberturaenelsistemafiscallocal.

zonacentraldelaciudadconlostresámbitosdedensidaddealojamientoturístico,saturada,restringidaysusceptibledecrecimientoqueseobservanenlosplanosfinalesdelanexo

- Incorporaryampliarelsistemasdeindicadoresturísticosqueestamosdesarrollando31

paraconocerlastendenciasdeaplicacióndelaspropuestasseñaladas,laevolucióndelaocupacióndelespaciopublicoylasvariantesenlamorfologíadelaCiudadAntiguayensususoseintensidades.

31IndicadoresoriginalesdeSostenibilidadUrbanaenlaCiudadTurística.PMC.2017

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10SistemadeIndicadoresTurísticos(Ejemplos)

1[IndicadoresTurísticosrelacionadosconelterritorio:Densidadturística:determinacióndelespaciourbanoturístico,diferenciandolosnivelesdeintensidadyocupación]

Relaciónturistas/territorio Turistas Hectáreas Turist/haDensidadturísticadelaciudad 4.035.815 7.225,0 559Densidadturísticacentral(niveles1a10) 4.035.815 202,9 19.891Densidadturísticamedia(nivel6) 4.035.815 22,5 179.370Densidadturísticaalta(nivel>6) 4.035.815 14,4 280.265Densidadturísticadeseable(nivel5) 4.035.815 31,2 129.353

2 [Indicadores Turísticos relacionados con la población residente: Densidad turística:determinacióndelarelaciónturista/residente,diferenciandolosnivelesdeintensidad]

Relaciónturistas/residentes Turistas Residentes Turist/ResidDensidadturísticadelaciudad 4.035.815 572.947 7Densidadturísticacentral(niveles1a10) 4.035.815 16.939 238Densidadturísticamedia(nivel6) 4.035.815 1.033 3.907Densidadturísticaalta(nivel>6) 4.035.815 628 6.426Densidadturísticadeseable(nivel5) 4.035.815 8.400 480

[IndicadoresTurísticosrelacionadosconlaperdidadepoblaciónresidente]

Niveles Población2016 Población2010 DiferenciasIntensidad>nivel1 16.939 17.189 -1,48%Intensidad>nivel6 1.033 1.323 -28,00%Intensidad>nivel6+ 628 801 -27,50%

3[IndicadoresturísticosrelacionadosconelEspacioPublicoSaturado]

3.1[porcentajemáximodeocupacióndeusocomplementarioporsuperficiedemanzanaodetramaurbanade50metrosdelado;excesodeocupacióndeusoscomplementarios]

Indicadores M1 M2 M3 M4 M8 M10 M…Superficie(ha) 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 Niveldeocupación 44% 51% 57% 20% 61% 78% Niveladecuado 20% 20% 20% 20% 20% 20% Excesodeocupación 24% 31% 37% - 41% 58%

3.2 [ m2 de superficie ocupados por terrazas en planes especiales de aprovechamiento +ampliacionesirregularesysuperficieadecuada]

Zonasestudiadas superficieautorizada+ampliada superficieadecuada(25%deltotal)LasFlores 420 175Strachan-Bolsa 568 300Uncibay 353 90LaMerced 435 290

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3.3[porcentajedeincumplimientosdeterrazasenlaocupacióndelespacio]

Zonasestudiadas superficie todosloscondicionantesLasFlores 50% 67%Strachan-Bolsa 86% 100%Uncibay 86% 100%LaMerced 36% 100%

3.4[nivelesdedBnocturnos(díaynoche);porcentajedeincumplimientodenivelessonoros]

Incumplimientosdedía 27,4%Incumplimientosdenoche 98,4%

3.5[nivelesderesiduosportramaurbanade50metrosdelado;excesoderesiduosportramaurbanadeciudad]

Residuosmediosporhabitanteenlaciudad 1,31kg/díaResiduosmediosporhabitanteennivel>6 3,82kg/díaExcesoderesiduosenámbitonivel>6 2,51kg/día

3.6[porcentajedeusosdefranquiciasenPBporsuperficiedemanzanaodetramaurbanade50metrosdelado;excesodeocupación]

Indicadores M1 M2 M3 M4 M5 M6 M…Superficie(ha) 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 Niveldeocupación 97% 63% 47% 50% 57% 100% Niveladecuado 20% 20% 20% 20% 20% 20% Excesodeocupación 77% 43% 27% 30% 37% 80%

3.7 [ porcentaje de usos no residenciales en PB+2 por superficie de manzana o de tramaurbanade50metrosdelado;excesodeocupacióndeusoscomplementarios]

Indicadores M1 M2 M3 M4 M5 M6 M…Superficie(ha) 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 Niveldeocupación 44% 73% 83% 48% 72% 59% Niveladecuado 0% 0% 0% 0% 0% 0% Excesodeocupación 44% 73% 83% 48% 72% 59%

3.8[porcentajedeusosturísticos(RTA)enplantasaltasporsuperficiedemanzanaodetramaurbanade200metrosdelado;excesodeocupacióndeusoscomplementarios]

Indicadores M1 M2 M3 M4 M5 M6 M…Niveldeocupación 13% 9% 9% 21% 6% 12% Niveladecuado 10% 10% 10% 10% 10% 10% Excesodeocupación 3% - - 11% - 2%

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3.9[porcentajedeusosdeviviendasturísticas(airbnb)entramasurbanasde200metros]

Indicadores M1 M2 M3 M4 M5 M6 M…Niveldeocupación 10% 10% 16% 17% 14% 15% Niveladecuado 10% 10% 10% 10% 10% 10% Excesodeocupación - - 6% 7% 4% 5%

3.10[porcentajedeusosdeestablecimientoshotelerosyviviendasturísticas(RTA+airbnb)entramasurbanasde200metros]

Indicadores M1 M2 M3 M4 M5 M6 M…Niveldeocupación 53% 17% 14% 23% 4% 12% Niveladecuado 10% 10% 10% 10% 10% 10% Excesodeocupación 43% 7% 4% 13% - 2%

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Anexo

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