DERECHO INQUILINARIO

TEMA 4RECORRIDO PROCESAL ADMINISTRATIVO DE LA REGULACION DE INMUEBLESEste le debe garantizar las garantías mínimas, la ley del 2000, la ley del 2011 y supletoriamente se aplica LOAP cuando la ley especial no lo prevea.Se inicia ante el organismo competente en cada caso:Comercio: ante la AlcaldíaVivienda: ante las Direcciones estadales en cada estado.

1- Inicio del Procedimiento. Tomar en cuenta:

a) Los interesados (legitimidad para intervenir en procedimiento).Ley del 2000, artículo 11:  Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados: a) El propietario b) El arrendador y el arrendatario c) El subarrendador y el subarrendatario d) El usufructuante y el usufructuario e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación. -   Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. Reglamento de Ley del 2011, artículo 2:Artículo 2o. Estarán sujetos a la aplicación de las normasestablecidas en el presente reglamento:    1. los funcionarios públicos adscritos a la superintendencia       nacional de arrendamiento de vivienda;      2. los propietarios, arrendadores o subarrendadores de       inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda,       habitación, pensión o viviendas estudiantiles;    3. los arrendatarios de inmuebles destinados al uso de       vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles;      4. todas aquellas personas que tengan un interés personal,       legítimo y directo en los procedimientos administrativos       previstos en la ley para la regularización y control de los       arrendamientos de viviendas;    5. las personas naturales o jurídicas, que tengan como       actividad habitual la administración de inmuebles,       siempre y cuando acrediten su carácter de       administradores;    6. las organizaciones sociales que se creen legalmente       para la defensa de los derechos de los arrendatarios y       pequeños arrendadores;    7. las comunas y los consejos comunales.

b) Se hace a través de una solicitud o se hace por oficio (órgano administrativo inicia el tramite ---- DE OFICIO.

Artículo 79 de la Ley del 2011:

Artículo 79. La fijación del canon se hará a instancia de parte, mediante solicitud escrita, o de oficio. En el caso que sea de oficio, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento y notificará a las partes cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados.

Articulo 66 de la Ley del 2000:

Artículo 66: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación, Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud, La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.

Artículo 32, parágrafo 2º:Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.

c) Requisitos de la solicitud:Por mandato del artículo 76 de la Ley del 2000, se aplica supletoriamente procedimiento de la LOPA === se nota están en el artículo 49 de la misma.Ley del 2011, artículo 81:Artículo 81. El escrito de la solicitud deberá indicar:1. El órgano al cual está dirigido.2. La identificación del interesado y, en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte.3. La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.4. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud.5. Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.6. Datos del inmueble.7. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias.8. La firma de los interesados.(Copia del artículo 49 de la LOPA, solo agrega requisito de datos del inmueble)

d) Lapso para pronunciarse: Presentada la solicitud, al Órgano Administrativo le corre un lapso para pronunciarse.

Artículo 66 Ley 2000: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación, Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud, La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio. (dentro de los 3 días hábiles siguientes).

Artículo 80 Ley 2011. Presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la admitirá dentro de los tres días hábiles siguientes, si cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 81 de la presente Ley; si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince días calendarios siguientes, contados a partir de su notificación, sin perjuicio que el interesado presente una nueva solicitud. Si los defectos u omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio. (dentro de los 3 días hábiles siguientes).

Reglamento de la Ley del 2011.

Artículo 25. Cuando un inmueble destinado a vivienda,habitación, pensión o viviendas estudiantiles sea objeto deregulación de canon de conformidad a lo establecido en la Leyde Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Viviendaordenará mediante acto administrativo motivado el inicio delprocedimiento administrativo para la fijación del canon dearrendamiento, en el mismo acto designará al funcionarioinstructor.

Artículo 26. Iniciado el procedimiento se aperturará elexpediente en el cual se recogerá toda la tramitación a que délugar el asunto.  De las comunicaciones entre las distintas autoridades, asícomo de las publicaciones y notificaciones que se realicen, seanexará copia al expediente.

En ambos casos al presentarse solicitud, inmediatamente se ordena darle entrada a la misma, formarse expediente y asignarle un número (y después se verá si tiene subsanaciones).El acto de ordenar, subsanar o corregir defectos u omisiones de la solicitud debe ser suficientemente motivados y ordena notificar, por eso es importante la dirección. El solicitante debe llevar escrito donde subsane y vuelven a correr los 3 días administrativos para admitir.

Lapso de subsanación: en ambas leyes son 15 días calendario.Si no fue subsanado correctamente o es inadmisible, debe notificarse razonadamente (acto administrativo motivado)..

Ambas leyes establecen el lapso para interponer el recurso de nulidad dentro de los 60 días calendario siguientes a la notificación al interesado; en Caracas ante los Juzgados Superiores Nacionales y en el interior al Juzgado de Municipio.

Artículo 75 Ley 2000: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía administrativa.Artículo 31 Reglamento Ley 2011. Cuando alguna de las personas cuyos intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con ladecisión administrativa, sólo podrá oponer el recursocontencioso de nulidad por ante los tribunales competentes, enun lapso no mayor a tres meses.  

Admitir la solicitud (Auto de admisión)------Providencia

Se ordena su notificación:

Ley 2000Artículo 67: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.

Reglamento Ley 2011Artículo 27. Ordenado el inicio del procedimientoadministrativo se procederá en un lapso de tres días a notificara las personas cuyos intereses legítimos, directos y personalesse vean afectados, a los fines de que ejerzan su derecho a ladefensa. La notificación deberá cumplir con los formalismos indicados enlos artículos 73 y 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos

Administrativos, de no cumplir con éstos no se tendrá por válidala notificación y no surtirá ningún efecto.3 días para alegatos9 días para promoción de pruebasTotal 12 días

¿Cómo se ordena la notificación?

Ley del 2000, artículos 72 y 73.Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse. Artículo 73: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble. La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma. Reglamento Ley 2011, Artículos 27 y 28Artículo 27. Ordenado el inicio del procedimientoadministrativo se procederá en un lapso de tres días a notificara las personas cuyos intereses legítimos, directos y personalesse vean afectados, a los fines de que ejerzan su derecho a ladefensa. La notificación deberá cumplir con los formalismos indicados enlos artículos 73 y 75 de la Ley Orgánica de ProcedimientosAdministrativos, de no cumplir con éstos no se tendrá por válidala notificación y no surtirá ningún efecto.Artículo 28. Si la notificación no pudiese practicarse de formapersonal, en el lapso establecido en el Artículo anterior, laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,deberá hacer una sola publicación de la notificación en undiario impreso de circulación nacional al segundo día dehaberse vencido el lapso indicado en el Artículo anterior, eneste caso se entenderá notificado el interesado dos díasdespués de la publicación, circunstancia que se advertirá enforma expresa.La publicación de la notificación indicada en el presente Artículomediante acto administrativo deberá ser agregada a lexpediente respectivo.

Siempre hay que hacer la notificación personal.

LEY DEL 2000LAPSO PROBATORIO Y MEDIOS DE PRUEBA.

Artículo 69: En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente. Artículo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador podrá

extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. LA COMPARECENCIA LEY DEL 2000, ARTICULO 68Artículo 68: En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.

a) Las defensas o pertinencias deben ser presentadas. Son presentadas por civil.

Artículo 209 CPCLa nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación.La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.Parágrafo Único: Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil.

b) ¿Qué son los alegatos?Artículo 29. Agotado los lapsos para las notificaciones,indicados en los Artículos precedentes mediante actoadministrativo que se agregará al expediente, se aperturará unlapso de doce días para que los interesados realicen susdescargos y promuevan las pruebas que consideren, el cualestará divido de la siguiente forma, tres días para realizar losdescargos y nueve días para promover las pruebas. En el lapso para la promoción de pruebas, la SuperintendenciaNacional de Arrendamiento de Vivienda, inspeccionará yfiscalizará el o los inmuebles sobre los cuales se haya pedido laregulación, a los fines de verificar los datos necesarios para laaplicación de los métodos del cálculo del justo valorestablecidos en la Ley de Regularización y Control de losArrendamientos de Vivienda.

3 días para los alegatos y 9 días para las pruebas. Deben ser días hábiles administrativos.

LAPSO PROBATORIO Y MEDIOS DE PRUEBA. LEY 2000

Al día siguiente, queda de pleno derecho. Transcurre en dos fases:

Primera fase transcurre íntegramente tanto para la Administración como para los interesados. 10 días hábiles administrativos.(En principio pruebas instrumentales).Ejemplo: el contrato de arrendamiento:Decreto de PropiedadRecibosFiniquitos

Segunda fase: le corresponde íntegramente al Órgano Administrativo.- Realizar el avaluó. 30 días calendario, para practicar todas aquellas diligencias necesarias. Puede ser prorrogable

por 30 días más.- Se solicita en forma razonada. Una vez consignado el avaluó, hasta aquí llega el lapso probatorio.

Lapso Probatorio. Ley 2011.

Art. 29 Reglamento Ley 2011.

Artículo 82 Ley 2011. Una vez admitida la solicitud, se notificará a los interesados que se le da inicio a la fijación del canon correspondiente; a tal efecto, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un lapso de veinte días calendario, deberá determinar el valor del canon cumpliendo con lo indicado en los artículos de la presente Ley.Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble, cuyo valor hubiere sido determinado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha no anterior de un año a la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite.

METODOLOGIA A SEGUIR A LOS EFECTOS DE DETERMINAR EL VALOR DEL INMUEBLE Y FIJAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO. Porcentaje de Rentabilidad.Ley 2000Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias  6 % anual b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias  7 % anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias  8 % anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias.  9 % anual Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Factores a tomarse en cuenta. Ley 2000Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:  1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.- 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años. Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando el inmueble sujeto a regulación va a arrendarse junto con bienes muebles y accesorios.Tiene que constar en el contrato que hay bienes muebles y accesorios (en una clausula especifica).Tiene que adjuntarse un inventario (que forma parte del contrato).Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2 %) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30 %) del monto del canon fijado al inmueble. Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 20 de este Decreto -Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente. b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20 %) del valor del inmueble. Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte. Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar. (Taxativamente se establecen los supuestos de revisión del canon de arrendamiento). (Los inmuebles construidos antes del año 1987 son los sujetos a regulación) y este canon es por 2 años.Articulo 70. In fine. Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. Articulo 30 Ordinal 2do. Demanda de nulidad por mala determinación del canon de arrendamiento. Debe estar motivada.Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años. ¿Quienes hacen el avaluó?No lo establece la Ley del 2000, supletoriamente lo establece el CPC ==== tema escogido por Colegio de Ingenieros === Tasadores. (Avaluó motivado).

La decisión === Art. 71 Ley 2000. Son 10 días hables administrativos contados a partir de la determinación del avaluó.Artículo 71: El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes. REQUISITOS QUE DEBE CONTENER EL LAPSO ADMINISTRATIVO:

El acto administrativo es aquel por medio del cual el órgano administrativo se pronuncia sobre asunto de fondo que se le ha sido planteado, “canon máximo de arrendamiento de determinado inmueble”.

Órgano que lo dictaFechaNumero

Resolución Administrativa

Pequeña narrativa de cómo fue determinado (por las partes).Defensas y excepciones.Pruebas que fueron promovidas y evacuadas (instrumentales).

Por acto motivado fijara canon máximo de arrendamiento.

El Artículo 18 de la LOPA se aplica supletoriamente.Se acuerda notificar a los interesados el acto administrativo indicándoles el recurso que pueden interponer contra ese acto administrativo. (Art. 72 y 73 LAI, Notificación)

Art. 18 ordinal 5º

Ley 2000. Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes. (Recurso contencioso administrativo de nulidad).Articulo 78 Ley 2000. Órganos competentes.

LEY 2011Información aportada por los propietarios o arrendadores en la oportunidad de inscribir el inmueble por ante el órgano administrativo.Verificación por parte del órgano administrativo en el inmueble.Los factores que deban ser tomados en cuenta para hacer el avaluó.

Elementos a tomarse en cuenta (para valor del inmueble)

1- Valor de reposición Art. 74 Ley 2011 y Art. 19 del Reglamento.2- Dimensiones del inmueble. (tamaño del inmueble)3- Valor de depreciación.Art. 75 Ley 2011 y Art. 21 del Reglamento.

Rehabilitación integral del inmueble. Art. 76 Ley 20114- Vulnerabilidad Sísmica. Art. 22 del Reglamento:

Factor edad construcción Norma de diseño (sismo resistente)

5- Región Geográfica. Art. 24 del Reglamento.

Reglamento Ley 2011

Determinación del Valor del InmuebleArtículo 18. Para la determinación del valor del inmueble, laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendadeberá utilizar la siguiente formulación: VAI = VR x (1 - K/100) x Vs x Vg En donde:   1.   VAI = Valor Actual del Inmueble2.   VR = Valor de Reposición del costo del inmueble  3.   K = Porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual se     determina según la tabla ubicada en el Artículo 21 del     presente reglamento.  4.   Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica  5.   Vg = Variación geográfica                                     Del Valor de Reposición (VR)  Artículo 19. Es el valor resultante de la aplicación de la siguienteformulación:                                                   VR = VCA x MCI   Donde:      1. VCA = Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la

      construcción según tipología constructiva del inmueble.       2. MCI = Total de metros cuadrados del inmueble                               Del Valor del Costo Actual (VCA)  Artículo 20. Con el fin de determinar el valor del costo actualde un inmueble, se establecerán los tipos de vivienda segúnaspectos que constituye su construcción, por lo que se tomaránen cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalacionessanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas,aguas blancas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquierotro detalle que distinga al inmueble. En los casos nocontemplados en la tabla establecida en el presente Artículo,será la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deVivienda quien determinará las circunstancias de construcciónespecíficas.                                                                                                               Del Porcentaje de Depreciación                                                   del Inmueble (K)    Artículo 21. Para el Porcentaje de Depreciación del Inmueble  (K) se determinará por lo establecido en la siguiente tabla:  Excelente: corresponde a construcciones nuevas o casinuevas, en perfecto estado de conservación y mantenimiento.   Muy buena: construcciones que ya no se pueden considerarnuevas, su estado de mantenimiento es permanente, nopresenta ningún tipo de reparaciones, ni mayores, ni menores.   Buena: construcciones que a pesar de su edad, cualquiera quefuera ésta, no necesitan reparaciones importantes eninstalaciones mecánicas, sanitarias, áreas comunes, fachadaexterior, entre otros.   Normal: una construcción que requiere o ha recibidoreparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones defisuras en repellos, cambios en pequeños sectores de rodapié,marcos de ventanas o puertas y otros.   Regular: una construcción que requiere reparacionesintermedias, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos,cielos, ventanería, tuberías y cableados eléctricos, filtracionesde agua en tuberías y techos y otros   Malo: una construcción que requiere reparaciones mayores eimportantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos,instalaciones mecánicas, y otras instalaciones de uso común.   Muy malo: una construcción que requiere de muchas menoresy mayores reparaciones importantes en forma inmediata y deno recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.  Demolición: construcciones manifiestamente inhabitables odeclaradas legalmente en ruina.   Irrecuperable: construcciones que carecen de valor alguno ya

que se encuentran en estado de demolición.                         Coeficiente de vulnerabilidad sísmica (vs)  Artículo 22. Se definirá       el coeficiente de vulnerabilidadsísmica (vs) como el factor asociado a la edad de laconstrucción y a la norma de diseño (sísmoresistente) utilizada,lo cual influye en el comportamiento de la estructura ante unaeventualidad sísmica. Para ello se considera la siguiente tabla:   AÑO DE                           1955 <   1967<     1983<                             1939 <                                  T > CONSTRUC       T≤ 1939               T ≤      T ≤       T ≤                           T ≤ 1955                              2001   CIÓN (T)                          1967     1983      2001      VS           0,6        0,8    0,75      0,9       1         1,1                                             De la fijación del canonArtículo 23. La fijación de los cánones de arrendamiento de losinmuebles indicados en el artículo 1° de la ley para laregularización y control de los arrendamientos de vivienda,estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad:     •   3 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble        establecido de acuerdo a la formulación del Artículo        anterior para los inmuebles           pertenecientes a un        multiarrendador.    •   5 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble        establecido de acuerdo a la formulación del Artículo        anterior para los inmuebles pertenecientes a un pequeño        arrendador. El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes derentabilidad establecidos en este Artículo, cuando así lodeterminen razones de Interés Público o Social.                                     Fórmula para la fijación del canonArtículo 24. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a loestablecido en los Artículos precedentes se debe aplicar lasiguiente fórmula:   CA = (VI/12) x %RA   En donde:                                                                                      1. CA = Valor del Canon de Arrendamiento.     2. VI = Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la           aplicación de la fórmula:   VI = (VAI/MCI) x MCV   En donde: VAI = Valor Actual del Inmueble.  MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreasvendibles del inmueble.  MCV = Metros cuadrados de la vivienda.

    3. %RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a           lo establecido en el Artículo 23° del presente reglamento.                     Coeficiente de Variable  por Ubicación Geográfica (Vg)  Artículo 24. Se definirá                   el Coeficiente de Variable porUbicación Geográfica (Vg) como el factor asociado a lavariación del valor del inmueble por la localización en unaregión determinada.        Los valores por ubicación geográfica podrán ser modificadospor la Superintendencia Nacional de Arrendamientos deVivienda cuando así lo determinen razones de Interés Públicoo Social.  

LEY 2011.

Artículo 73. Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley.1. Valor de reposición.2. Dimensiones del inmueble.3. Valor de depreciación.4. Vulnerabilidad sísmica.5. Región geográfica.

Del valor de reposiciónArtículo 74. A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aquel determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en bolívares estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población.El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.

Del porcentaje de depreciación del inmuebleArtículo 75. El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación.

De la rehabilitación integral del inmuebleArtículo 76. En los casos que se realice una rehabilitación integral del inmueble, que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económica de dicha obra superior al ochenta por ciento (80%), que supondría realizar la construcción del inmueble en su totalidad, en la actualidad y que, además, sus características constructivas permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción se ha alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. Para el cálculo del porcentaje de depreciación del inmueble, se tomará en cuenta, a los fines de la antigüedad del inmueble, la fecha a partir de la rehabilitación integral del mismo.

De la fijación del canonArtículo 77. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del

inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Fórmula para la fijación del canonArtículo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula:CA = (VI/12) x %RAEn donde:1. CA = valor del canon de arrendamiento.2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley.

En la Ley del 2011 se contempla método científico para determinar justo valor del inmueble.

El expediente le debe ser pasado al órgano administrativo (con todos los elementos anteriores).

Articulo 77 Ley 2011: fijación del canon

Articulo 82 de la Ley del 201120 días calendario para notificar el valor del inmueble.

Articulo 30 Reglamento de la Ley del 2011Lapso para dictar acto administrativo de fijación de canon máximo de arrendamiento.Ordena remitir expediente a la unidad de Consultoría Jurídica a los 2 días --- enviada a Superintendencia que tiene 3 días para pronunciarse.Decisión motivada y resumida en disposición publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela.

Articulo 31 Reglamento 2011.Lapso para declarar nulidad del acto administrativo ---- 3 meses (recurso contencioso de nulidad). --- Agota via administrativa.Y se abre el contencioso administrativo (deben pasar otros 3 meses).

LAS VIVIENDAS ESTUDIANTILES Del articulo 59 al 65 de la Ley del 2011

Art. 59: La obligación de registrarlas por ante el Órgano ActivoArt. 60: Condiciones de HabitabilidadArt. 61: Convivencia (interna) normasArt. 62: Derechos de los estudiantes arrendados.Art. 63: Deberes de los estudiantes arrendados.Art. 64: Contratos de arrendamiento para viviendas estudiantiles.Art. 65: Espacio del dormitorio individual o colectivo: mínimo 9 m²

Del registro como arrendadorde vivienda estudiantil

Artículo 59. Toda persona natural o jurídica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deberá estar registrado como arrendador de vivienda estudiantil, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá diseñar una política de beneficios, dirigidos a promover el arrendamiento de vivienda estudiantil, debiendo realizar convenios con organizaciones sociales, instituciones públicas, privadas y personas naturales o jurídicas, en satisfacción al derecho de una vivienda digna y adecuada para los estudiantes.

De las condiciones de habitabilidad

Artículo 60. La vivienda estudiantil deberá contar con espacios dignos de habitabilidad, necesarios para el estudio, desarrollo integral en armonía y el esparcimiento del estudiante, que permita satisfacer sus necesidades básicas tales como: la cocina para la alimentación, sanitario para el aseo personal, el dormitorio para el descanso, entre otros, debiendo estar garantizada la privacidad del estudiante por parte del arrendador de vivienda estudiantil.

De la convivenciaArtículo 61. La convivencia en la vivienda estudiantil será establecida mediante normas internas, definidas por el acuerdo entre el arrendador y los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, sin atentar el principio de respeto mutuo y de convivencia, pudiendo participar los consejos comunales o consejos estudiantiles y las organizaciones protectoras de los derechos de los estudiantes, debiendo dicha normativa ser homologada por la Superintendencia Nacional deArrendamiento de Vivienda, una vez acordada.Las normas de convivencia serán elaboradas y deberán estar suscritas sobre la base del contrato de arrendamiento, y actualizadas para mejorarlas anualmente o a solicitud de los estudiantes arrendatarios, arrendatarias o el arrendador, cuando así lo consideren por mutuo acuerdo o cuando sea expresada la necesidad de modificación por una de las partes. En caso del incumplimiento de algunas de las partes, se exigirá el cumplimiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Derechos de los estudiantesarrendatarios o arrendatariasArtículo 62. Son derechos irrenunciables de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias:1. El uso, goce y disfrute de las áreas comunes, así como de los servicios básicos con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil.2. El respeto a la privacidad, integridad, salud física y psicológica de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, por parte del arrendador de vivienda estudiantil.3. El libre desenvolvimiento de la personalidad y la utilización del tiempo, los cuales no podrán ser restringidos a causa del horario de entrada, salida y permanencia en la vivienda estudiantil, sin que ello implique el menoscabo de las normas de convivencia establecidas.4. Cualquier otro inherente a las personas, establecidos por el ordenamiento jurídico vigente y los tratados internacionales firmados y ratificados por la República.

Deberes de los estudiantesarrendatarios o arrendatariasArtículo 63. Son deberes de los estudiantes arrendatarios o arrendatarias, en base al principio de respeto mutuo y convivencia:1. Conocer, respetar y cumplir las normas de convivencia en la vivienda estudiantil.2. Cuidar y colaborar con el mantenimiento del buen estado de los espacios de la vivienda estudiantil.3. El respeto a la intimidad y privacidad del arrendador o arrendadora y su familia.

Los contratos de arrendamiento para vivienda estudiantilArtículo 64. Los contratos de arrendamiento para estudiantes de vivienda estudiantil, deberán tomar en consideración el tiempo de duración del programa de estudio.

Del espacio del dormitorio individual o colectivoArtículo 65. En relación al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espacio físico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deberá tener como mínimo nueve metros cuadrados (9m2), dimensión considerada a los efectos de esta Ley como necesaria para el desarrollo integral y progresivo durante la formación del estudiante.El dormitorio colectivo de la vivienda estudiantil, deberá tener como mínimo seis metros cuadrados (6m2) por cada estudiante arrendatario o arrendataria.

Influencia de la Ley sobre la simplificación de tramites administrativos en el proceso administrativo inquilinario

5-2-1999Se dicto la primera ley (con fuerza y rango de) decreto Nro. 368. Con la finalidad de mejorar el sistema administrativo.

Decreto Nro. 6265 en fecha 22/7/08 por la Ley Habilitante se dicto la siguiente Ley de simplificación de tramites administrativos.

Artículos aplicables en materia de arrendamiento (procedimiento administrativo inquilinario).

Articulo 11. CooperaciónArticulo 25. Actuación con carta poder.Articulo 26. Prohíbe exigir pruebas distintas a las señaladas en la Ley.Articulo 27. Principio de presunción de certeza.Articulo 38. Obligación de impugnar oportunamente.Articulo 39. Servicio de información telefónica.Articulo 40. Servicio de atención al público.Articulo 41. Implementación del servicio de atención al público.Articulo 44. Creación de sistema de transmisión e información de apoyo al servicio de atención al público.Articulo 57. Sanciones para quien suministre información falsa (particular) en unidades tributarias.Articulo 58. Sanciones para los funcionarios y empleados públicos responsables de retardos, omisión o distorsión de tramites administrativos (incumplimiento de normativa sobre el salario del funcionario.

TEMA 6

CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

1- Contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a plazo fijo.2- Contrato de arrendamiento con prorrogas sucesivas.3- Contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Tacita reconducción.Código Civil.Artículo 1600Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.Artículo 1614En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.Venta del InmuebleArtículo 1604Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario. Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre RegistroArtículo 1605Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.

1615 ----- Ley especial priva sobre la ley general. Artículo 1615Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios. Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler. No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos

Contrato de tiempo indeterminado la vía es el desalojo.

Procedimiento en la Ley de Desalojos Arbitrarios.

Determinado: acción resolutoriaIndeterminado: desalojo por alguna de las causales del artículo 34 de la Ley.

Características del procedimiento oral y breve.

Oral: demanda con requisitos del art. 340 (pruebas)Oralidad: oralidad – brevedad – publicidad – concentración procesal – mediación – gratuidad.Prueba se aplica la sana crítica, se aplica el procedimiento de artículos 100-101-102-103-107.

Art. 35 y siguientes de la Ley del 2000 – Procedimiento Judicial.

DEL PROCEDIMIENTO JUDICIALArtículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. Artículo 36: La decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrá recurso alguno. Artículo 37: Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa.

Breve.La escritura – celeridad y brevedad.Recorte de los lapsos (CPC) – Economía procesalConcentración Procesal (un solo acto) – gratuidad

Las cuestiones previas se resuelven en el mismo acto.2 al 6 forma de las cuestiones previas.

Se inicia por escrito con demanda con los requisitos del 340 CPC.884 CPC sin apelación.

109 y 110 La Reconvención

Breve y oral ----- Demanda 340 CPCBreve 2do día de despacho después de la e.Oral se admite y se fija mediación al 5to día – si no se resuelve va a los 10 días de despacho siguientes.