Informe de Mercado Industrial y Logística España - Marzo 2015

Informe del Mercado Industrial & Logístico en EspañaMadrid y BarcelonaMarzo 2015

jll.es

On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 20152

Logística MadridCONTRATACIÓN

DEMANDA OFERTA

RENTAS

• El volumen fi nal de contratación logística durante el total del año 2014 supera ligeramente el año anterior continuando con la senda creciente de años anteriores y refl ejando una mejoría.

• Las grandes compañías vuelven a demandar grandes superfi cies de más de 20.000 m2.

• La disponibilidad ha sufrido un ligero descenso a lo largo de 2014 gracias a las operaciones de gran tamaño que se han ido formalizando a lo largo de todas las coronas buscando buenos emplazamientos a precios muy competitivos y la inexistencia de nuevos desarrollos especulativos en los últimos años.

• Desde el 2013, la renta en la zona prime, ha experimentado un ligero y continuado ascenso motivado por el incremento de la demanda y la escasez de producto.

• Los operadores prefi eren acercarse a la zona prime porque el diferencial de renta se ha reducido considerablemente.

4,70€/m2/mes7€6€5€4€

MADRID

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

RentasLogísticas

Madrid373.000 m2

contratados en 2014.

1ª Corona

24%2ª Corona

26%3ª Corona

50%Casi 300.000 m2 se

concentran a lo largo del Corredor del Henares.

El 40% de los metros fi rmados se han concentrado en las 5 principales operaciones.

43% de lasoperaciones son> 5.000 m2

NORBERT DENTRESSANGLE:33.000 m2 en Alovera (Guadalajara)

DHL: 45.000 m2 en Quer (Guadalajara)

Se sitúa en675.000 m2

1ª Corona: 5,00%2ª Corona: 6,56%3ª Corona: 30,50%

Tasa de Disponibilidad= 10,4%MAYORES OPERACIONES EN 2014:

On Point · El Mercado Industrial y Logístico en Madrid y Barcelona. Marzo 2015 3

Industrial Madrid

Suelo Madrid

OFERTA FUTURA• Prevemos un fuerte incremento de la oferta futura

localizada principalmente en el Corredor del Henares.• No existen desarrollos en zonas prime del sur de Madrid.• La demanda se interesará por las naves modernas de gran

superfi cie.

• Los precios de alquiler de naves industriales empiezan a recuperarse pero muy lentamente por la poca demanda existente. Si la actividad económica sigue aumentando, la demanda seguirá creciendo y las rentas continuaran al alza.

• Los precios de venta han dejado de descender. La mejora en la fi nanciación, así como la baja rentabilidad de los productos alternativos, han provocado un notable incremento en la demanda. Las empresas en crecimiento, vuelven a invertir en productos para su uso.

• El precio del suelo ha experimentado un fuerte descenso en los últimos años.

• En los niveles actuales de precios existe una alta demanda.

• La viabilidad del suelo para un proyecto de promoción, vuelve a ser muy realista.

4,35€ 625€

10€8€6€4€

MADRIDRentas en €/m2/mes

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

2000€1500€1000€500€

MADRIDPrecios de compra en €/m2

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

Solamente el 12% de la oferta futura en construcción está en primera corona.

105.500 m2 en construcción

Durante estos primeros meses del 2015, se confi rma el desarrollo

de proyectos especulativos

RENTAS

RENTAS

100%Ya con usuario


Logística BarcelonaCONTRATACIÓN

DEMANDA

• Con 317.000 m2, la contratación logística en Cataluña en 2014 mantiene su fortaleza por cuarto año consecutivo, debido en gran parte al incremento de volumen de negocio de los operadores logísticos.

• La oferta disponible de espacios logísticos actualmente se sitúa en aproximadamente 597.000 m2, un 11% menos que el trimestre anterior y la tasa de disponibilidad media se sitúa en un 9,12%. Esto es debido a que la mayor parte de la contratación durante este año se ha producido en primera corona.

• La mayor parte de la disponibilidad la encontramos en naves menores de 10.000 m2. Nos encontramos ante una escasez de naves de gran tamaño (+20.000 m), sobretodo en primera y segunda corona.

• La renta máxima prime logística comienza a repuntar después de 6 años de descenso, alcanzando los 6,50 €/m2/mes.

RENTAS

6,50 €/m2/mes10€9€8€7€

BARCELONA

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

RentasLogísticas

4T 2014: El más activo del año

registrando el 50% de las operaciones: 166.000 m2

317.000 m2 contratados en 2014.

1ª corona

35%2ª corona

40%3ª corona

25%

Los operadores logísticos representan el 51%

del take up.

Barcelona

OFERTA

45% de las operaciones son > 5.000 m2

Privalia: 20.000 m2 en Vilarodona (Tarragona)

Aldeasa: 14.000 m2 en ZAL Barcelona

MAYORES OPERACIONES EN 2014:

Se sitúa en597.000 m2

1ª Corona: 6,07%2ª Corona: 6,28%3ª Corona: 15,01%

Tasa de Disponibilidad= 9,12%


Industrial Barcelona

Suelo Barcelona

OFERTA FUTURA

• La demanda de naves industriales en Barcelona continúa siendo escasa, y las rentas se siguen manteniendo estables, situándose en zona prime entre los 3,50 €/m2/mes y los 5,25 €/m2/mes.

• Igual que los precios, que también se mantienen estables entre 800 y 1.200 €/m2 para la primera corona.• De cara a fi nales de 2015 se espera un incremento moderado de rentas.

• Se espera una reactivación de promociones especulativas.

• El precio de suelo en Barcelona se ha mantenido estable durante 2014, con mínimos de 150€/m2 y máximos de 400€/m2.

800€

700€

600€

500€

400€

300€

200€

100€

0€

BARCELONARentas en €/m2/mes

BARCELONAPrecios de compra en €/m2

2010 2011 2012 2013 2014

BARCELONAPrecio suelo en €/m2

MaxMin

179.610 m2 en construcción

79%Ya con usuario 21%

especulativo

El 83% de la oferta futura en construcción está en segunda corona

Durante los primeros meses de 2015 se

han confi rmado proyectos llave en mano con usuario

RENTAS

RENTAS

10€8€6€4€

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

2000€1500€1000€500€

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

5,25€ 1200€

400€

150€


Principales operaciones en España

Blackstone protagonizó la compra del 35% del total invertido, seguido de las SOCIMIS españolas (36%) y ProLogis (22%).

En términos de superfi cieBlackstone adquirió 437.000 m2 y acumula en sólo dos años cerca de 600.000 m2 de inmuebles logísticos en España.

Las SOCIMIS españolas incorporaron 520.426 m2 de naves logísticas a sus carteras.

Año Ciudad Vendedor Comprador m2 Volumen (mill.€)2014 Azuqueca (Guadalajara) y Dos Hermanas (Sevilla) CBRE Global Investors AXIA RE 78.247 23,9

2014 Rivas (Madrid) Wereldhave AXIA RE 38.000 18

2014 Alovera, Cabanillas, Torija, Fontanar (Guadalajara) Gran Europa LOGICOR (Blackstone) 326.000 132,8

2014Coslada, San Fernando de Henares Camarma de Esteruelas (Madrid) y Penedés (Barcelona)

SABA ProLogis 152.000 100

2014 Getafe (Madrid) AXA RE ProLogis 35.781 21,1

2014 Alovera (Guadalajara) Invista Grupo Lar 35.196 12,6

2014 Cabanillas y Alovera (Guadalajara) y Ciempozuelos (Madrid) SEB LOGICOR (Blackstone) 111.000 62

2014 Meco (Madrid) Admin. concursal CORE Kefren 35.134 15,5

2014 PLAZA (Zaragoza) Inversor privado Merlin Properties 20.764 10,7

2014 Almussafes (Valencia) CBRE Global Investors Merlin Properties 26.613 12,2

2014 Alovera (Guadalajara) Grupo Santos (Henares Edifi cios) Grupo Lar 83.951 32,1

2014 Carmona (Sevilla) Admin. concursal CORE Inversor privado 27.330 4,2

2014Camarma de Esteruelas (Madrid) San Agustín de Guadalix (Madrid) y Valls (Tarragona)

LEG II AXIA RE 110.819 35

2014 Cabanillas (Madrid) Altamira RE & Gran Europa AXIA RE 37.877 16,8

2014 Getafe (Madrid) Transportes Souto Merlin Properties 16.242 12,7

2014 Jundiz (Vitoria) Norbert Dentressangle Merlin Properties 72.717 28,5

2014 Barcelona (Zal II) UBS CILSA 16,332 22,7

Fuente: JLL (Algunos datos son estimados)Estimación volumen de inversión logística 2014: 620 mill. €

Inversión


Rentabilidades Madrid y Barcelona

Volumen de Inversión

La contratación aumenta respecto a 2014 pero no de forma tan signifi cativa como la inversión. La demanda más activa es la de superfi cies entre 1.000 y 5.000 m2 en Zona Prime (Coslada, San Fernando). La operación media ha estado en torno a los 8.000 m2 debido a la escasez de naves disponibles de más de 25.000 m2.

7,25%

OTRAS

Fuente: JLL 4T 2014

Fuente: JLL 4T 2014

Fuente: JLL 4T 2014

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

%

Barcelona Madrid

Fuente: JLL 4T 2014

6,50 €

4,70 €

0 €

1 €

2 €

3 €

4 €

5 €

6 €

7 €

8 €

9 €

10 €

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Barcelona Madrid

Renta Prime(€/m2/mes)

La rentabilidad prime ha bajado durante el año desde el 8% hasta el 7,25% pero sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores.

0

100

200

300

400

500

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mill € 35%

36%

22%

7%

Contactos

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Geográfi camente, las inversiones ya no se limitan a Madrid y Barcelona

La liquidez seguirá siendo protagonista

Tendencias

Ofi cinas JLL

¿Y en 2015?

Madrid, Guadalajara y Barcelona siguen siendo las ubicaciones preferidas para los inversores pero también se contemplan ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza u otras.

A los inversores no les importa comprar activos con contratos de arrendamiento de corto plazo o con desocupación puesto que confían en una pronta recuperación de las rentas en un plazo de 3-5 años.

Las SOCIMIS seguirán comprando aunque a un ritmo más pausado y de forma más selectiva.

Importantes empresas multinacionales se establecerán en nuestro país.

Ante la falta de grandes portfolios, aumentarán las operaciones Sale & Lease back, la adquisición de proyectos en construcción (forward purchase) e incluso vuelve la compra de suelo y la promoción de desarrollos a riesgo, sin inquilino.

Los fondos CORE y de carácter más conservador volverán a España.

MadridP. de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª28046T: +34 91 789 11 00

BarcelonaP. de Gracia 11, esc A, 4ª08007T: +34 93 318 53 53

SevillaS. Fco. Javier, 20, 3ª. 31441018T: +34 95 493 46 00

Luis GuardiaDirector NacionalIndustrial y Logística Españ[email protected]

Gustavo RodríguezDirector NacionalCapital Markets Logística Españ[email protected]

Guillermo García-AlmuzaraDirector AsociadoIndustrial y Logística Españ[email protected]

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Market ReportIndustrial & Logistics in SpainMadrid and BarcelonaMarch 2015

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On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 20152

Madrid LogisticsTAKE-UP

DEMAND SUPPLY

RENTS

• The total volume of logistics take-up for the whole of 2014 was slightly above the year before, in line with continued increases seen in previous years.

• Large companies are back to requesting large spaces of more than 20,000 sqm

• Availability fell slightly over 2014, primarily thanks to the large transactions registered that were spread across all of the different rings. This was due to occupiers looking for good locations at highly competitive prices and the lack of new speculative developments over recent years.

• Since 2013 prime rents have slowly but surely increased, due to the increase in demand and the lack of product.

• Operators prefer to be located in the prime area, as the rental gap has narrowed considerably.

€4.70 per sqm€7€6€5€4

MADRID

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

Logistics Rents

Madrid373,000 sqm

take up in 2014.

1st Ring

24%2nd Ring

26%3rd Ring

50%The Henares Corridor accounted

for almost 300,000 sqm.

The top 5 transactions accounted for 40% of take-up.

43% of transactions> 5.000 m2

NORBERT DENTRESSANGLE:33,000 sqm in Alovera (Guadalajara)

DHL: 45,000 m2 in Quer (Guadalajara)

Stands at675.000 m2

1st Ring: 5.00%2nd Ring: 6.56%3rd Ring: 30.50%

Vacancy Rate= 10,4%LARGEST TRANSACTIONS IN 2014:

On Point · Market Report Industrial & Logistics in Spain. March 2015 3

Madrid Industrial

Madrid Land

FUTURE SUPPLY• We forecast a signifi cant increase in future supply,

primarily located in the Henares Corridor area.• There are currently no developments in prime areas to the

south of Madrid.• Occupiers are looking for large modern warehouses.

• Rental prices for industrial warehouses are slowly beginning to recover, but there is still a lack of demand. If economic activity continues to increase, demand will continue to grow and rents will continue to rise.

• Sales prices have stopped falling. The improvement in lending, as well as the low returns for alternative products has provoked a signifi cant increase in demand. Those companies that are growing, are investing in products for owner-occupation again.

• The price land fell signifi cantly over recent years.

• There is currently high demand for land at existing prices.

• The viability of land for constructing a development is now back to more realistic fi gures.

€4.35 €625

€10€8€6€4

MADRIDRents in €/sqm/month

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

€2000€1500€1000€500

MADRIDPurchase price in €/sqm

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

Only 12% of future supply un-der construction is in 1st ring.

105.500 sqm under construction

Over the fi rst few months of 2015, speculative projects have begun to be

constructed.

RENTS

RENTS

100%Already with an occupier


Barcelona LogisticsTAKE UP

DEMAND

• With 317,000 sqm, logistics take-up in Catalonia in 2014 has reamined strong for the fourth consecutive year, primarily due to logistics operators seeing an increase in business volumes.

• Available supply of logistics spaces currently stands at approximately 597,000 sqm, 11% less q-o-q, and the average vacancy rate stands at 9.12%. This was due to the fact that the majority of take-up over the year was in 1st ring.

• The majority of available space is located in warehouses under 10,000 sqm. There are a lack of large warehouses (+20,000 sqm), particularly in fi rst and second rings.

• The prime logistics rent is beginning to rise after 6 years of decreases and now stands at €6.50 per sqm/month.

RENTS

€6.50 per sqm/month10€9€8€7€

BARCELONA

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

RentasLogísticas

Q4 2014: The most active quarter of the year accounted

for 50% of transactions: 166,000 sqm

317,000 SQM take-up in 2014.

1st Ring

35%2nd Ring

40%3rd Ring

25%

Logistics operators accounted for 51%

of total take-up.

Barcelona

SUPPLY

45% of transactions> 5.000 m2

Privalia: 20,000 sqm in Vilarodona (Tarragona)

Aldeasa: 14,000 m2 in ZAL Barcelona

LARGEST TRANSACTIONS IN 2014:

Stands at597,000 sqm

1st Ring: 6.07%2nd Ring: 6.28%3rd Ring: 15.01%

Vacancy rate= 9,12%


Barcelona Industrial

Barcelona Land

FUTURE SUPPLY

• There continues to be a lack of demand for industrial warehouses in Barcelona and rents continue to remain fl at, with prime rents at between €3.50 per sqm and €5.25 per sqm.

• In the same vein as purchase prices, rents have remained stable at between €800 and €1,200 per sqm for 1st ring• In terms of the end of 2015, we expect to see rents moderately increase.

• We expect to see an upturn in speculative developments.

• The price of land in Barcelona has remained stable over 2014, with minimum values of €150 per sqm and maximums of €400 per sqm.

€800

€700

€600

€500

€400

€300

€200

€100

€0

BARCELONARents in €/sqm/month

BARCELONAPurchase price in €/sqm

2010 2011 2012 2013 2014

BARCELONAPrice of land in €/sqm

MaxMin

179,610 sqm under construction

79%already with an

occupier 21% speculative

83% of future supply under construction is in Ring 2.

Over the fi rst few months of 2015, turn-key projects have begun to be constructed

RENTS

RENTS

2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014 2006 20102007 20112008 20122009 2013 2014

€5,25 €1200

€400

€150

€10€8€6€4

€2000€1500€1000€500


Investment in logistics properties in Spain totalled over 500 million euros for the fi rst time since 2008

Blackstone led the acquisitions with 35% of total investment volume, followed by the SOCIMIs (36%) & ProLogis (22%).

In terms of surface area,Blackstone acquired 437,000 m2

and has now accumulated close to 600,000 m2 of logistics properties in Spain in just two years.

The spanish SOCIMIS added some 520,426 m2 of logistics properties to their portfolios

Source: JLL (certain fi gures are estimated).Logistics Investment volume estimation 2014: €620M.

Year City Vendor Buyer sqm Volume (M.€)2014 Azuqueca (Guadalajara) y Dos Hermanas (Sevilla) CBRE Global Investors AXIA RE 78,247 23.9

2014 Rivas (Madrid) Wereldhave AXIA RE 38,000 18

2014 Alovera, Cabanillas, Torija, Fontanar (Guadalajara) Gran Europa LOGICOR (Blackstone) 326,000 132.8

2014Coslada, San Fernando de Henares Camarma de Esteruelas (Madrid) y Penedés (Barcelona)

SABA ProLogis 152,000 100

2014 Getafe (Madrid) AXA RE ProLogis 35,781 21.1

2014 Alovera (Guadalajara) Invista Grupo Lar 35,196 12.6

2014 Cabanillas y Alovera (Guadalajara) y Ciempozuelos (Madrid) SEB LOGICOR (Blackstone) 111,000 62

2014 Meco (Madrid) Admin. concursal CORE Kefren 35,134 15.5

2014 PLAZA (Zaragoza) Private Investor Merlin Properties 20,764 10.7

2014 Almussafes (Valencia) CBRE Global Investors Merlin Properties 26,613 12.2

2014 Alovera (Guadalajara) Grupo Santos (Henares Edifi cios) Grupo Lar 83,951 32.1

2014 Carmona (Sevilla) Admin. concursal CORE Inversor privado 27,330 4.2

2014Camarma de Esteruelas (Madrid) San Agustín de Guadalix (Madrid) y Valls (Tarragona)

LEG II AXIA RE 110,819 35

2014 Cabanillas (Madrid) Altamira RE & Gran Europa AXIA RE 37,877 16.8

2014 Getafe (Madrid) Transportes Souto Merlin Properties 16,242 12.7

2014 Jundiz (Vitoria) Norbert Dentressangle Merlin Properties 72,717 28.5

2014 Barcelona (Zal II) UBS CILSA 16,332 22,7

Main transactions in Spain


Yield levels in Madrid & Barcelona

Investment volume

Occupancy levels

Take-up increased with respect to 2013, but not as sharply as investment.

The most active demand is for surface areas of between 1,000 and 5,000 m2 in Prime Areas (Coslada, San Fernando).

Average transactions have stood at around 8,000 m2 due to the lack of available warehousing properties of over 25,000 m2.

7,25%

OTHERS

Prime rent(€/sqm/month)

Prime yields have tightened over the past year from 8% to 7.25%, although they remain attractive in comparison with other sectors.

5,0

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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

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Barcelona Madrid

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Barcelona Madrid

Source: JLL 4Q 2014

Source: JLL 4Q 2014

Source: JLL 4Q 2014

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mill € 35%

36%

22%

7%

Luis GuardiaDirector NacionalIndustrial y Logística Españ[email protected]

Gustavo RodríguezDirector NacionalCapital Markets Logística Españ[email protected]

Guillermo García-AlmuzaraDirector AsociadoIndustrial y Logística Españ[email protected]

Contacts

Gustavo RodríguezLuis Guardia

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Geographically, investment has not been confi ned to just Madrid & Barcelona.

Liquidity will continue to take centre-stage

Trends

JLL Offi ces

¿And 2015?

Madrid, Guadalajara and Barcelona remain the favourite locations for investors. However, there has also been interest in Seville, Valencia, Zaragoza among others.

Investors have been willing to acquire properties with short-term leases or vacant properties in view of their confi dence in a recovery of rental levels over the next 3-5 years.

SOCIMIs will continue to make investments, albeit at a much slower pace and much more selectively.

Major multi-national companies will be setting up in Spain.

Due to the lack of large property portfolios, the number of Sale & Leaseback transactions will increase, as will the purchase of construction projects (forward purchase), and we could even see the return of land transactions and riskier speculative developments without tenants.

CORE funds and those with a more conservative profi le will also make a comeback to Spain.

MadridPº de la Castellana, 79 - 4ª / 130 - 1ª28046P: +34 91 789 11 00

BarcelonaPº de Gracia 11, esc A, 4ª08007P: +34 93 318 53 53

SevillaS. Fco. Javier, 20, 3ª. 31441018P: +34 95 493 46 00

jll.es jllinmuebles.es jllestudiosmercado.es

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Informe de Mercado Industrial y Logística España - Marzo 2015