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LA SUBDIVISIÓN DE VIVIENDAS: ¿SOLUCIÓN HABITACIONAL O
PROBLEMA DEL ESPACIO URBANO? CASO DE ESTUDIO: MUNICIPIO
BARUTA.
Sandra Ornés Vásquez
Departamento de Planificación Urbana- Universidad Simón Bolívar.
Email: [email protected]
Rocky Coronado
Tesista de la carrera de urbanismo- Universidad Simón Bolívar
E-mail: [email protected]
RESUMEN
El déficit de soluciones habitacionales, una deteriorada capacidad adquisitiva y las
limitadas opciones de financiamiento que profundiza la divergencia existente entre las
necesidades reales de la población y la actuación y respuesta de los sectores involucrados
en la generación de oferta habitacional formal (política pública y privada); ha promovido el
surgimiento de soluciones habitacionales (apartamentos, habitaciones y anexos) a corto y
mediano plazo, por iniciativa de los propietarios de las viviendas originarias o principales,
las cuales actualmente carecen de sustento legal. Pero, estas modalidades de vivienda
¿constituyen verdaderamente una solución habitacional? o representan un fenómeno
activador de la transformación del espacio y la calidad urbana?. Para responder a dicha
pregunta, se proponen como objetivos de la investigación: a) estudiar el fenómeno de
subdivisión de viviendas a partir de un caso piloto en el Municipio Baruta; b) describir los
cambios tipológicos y morfológicos derivados de este proceso de transformación urbana, y,
c) presentar un balance de los efectos positivos y negativos derivados del fenómeno de
subdivisión de viviendas, a partir del cual las autoridades puedan tomar decisiones.
En consecuencia, la presente investigación será cualitativa, exploratoria y descriptiva, no
experimental, tomando como caso piloto una (1) urbanización del universo de zonas
residenciales unifamiliares del Municipio Baruta, en función de su escala, la intensidad y
significación del proceso de subdivisión observado; y seleccionando la muestra por
selección intencional de viviendas, alcanzando las setenta y seis (76) viviendas/ 256 totales.
Estas serán consultadas a través de la observación directa de las viviendas, la aplicación de
las encuestas-diagnóstico a los propietarios e inquilinos de las viviendas sujetas a
subdivisión, y las entrevistas a representantes vecinales del caso piloto. Los resultados
serán presentados garantizando la privacidad de la identidad de la urbanización estudiada, a
solicitud de sus habitantes.
Palabras Clave: VIVIENDA, ESPACIO URBANO, HABITAT, SUBDIVISIÓN DE
VIVIENDAS.
INTRODUCCION
La calidad de vida es un estado que el individuo y las sociedades se plantean como meta
dentro de los entornos urbanos; condición que se materializa a través una adecuada oferta
residencial y empleadora, así como la prestación de los servicios educativos, de salud,
recreación, y de infraestructura. Sin embargo, esta demanda colectiva, producto del
crecimiento poblacional y de las migraciones internas, en ocasiones es superior a la
capacidad de respuesta que el mismo Estado (Nacional, Regional o Local) puede
demostrar; por lo que la vivienda queda desasistida y los servicios resultan deficientes.
En este marco, y de acuerdo a Cilento (2006), es necesario reconocer que la vivienda es “el
objeto más conspicuo de las ciudades”, y que su buen estado o condición en relación a los
requerimientos individuales y familiares, así como componente estructurante de una ciudad,
es fundamental.
En el caso venezolano, la vivienda es una de las principales problemáticas estructurales del
país que, de acuerdo a Salcedo (2003), es explicada por las débiles políticas e instrumentos
implementados por el Estado, generando en consecuencia escasos e insuficientes
resultados.
Una de las razones fundamentales de esta debilidad es su enfoque, ya que no se concibe el
hábitat de manera integral, sino que se evalúa la vivienda desde el punto de vista
eminentemente cuantitativo, a través de dimensiones estandarizadas, cifras de viviendas
terminadas y por construir, etc., establecidas por el sector público. Esta actuación del
Estado omnipotente se mantiene, lo cual es contrario a los lineamientos establecidos en la
Ley Orgánica de Seguridad Social, en su artículo cuatro (Art.4), que considera “la
participación como uno de los principios fundamentales del sistema” (Genatios, 2004).
Adicionalmente, es una realidad el desfase existente entre las facilidades de crédito
bancario para la adquisición de viviendas que se encuentran en el mercado y la capacidad
de pago de los ciudadanos o grupos familiares; condición que agudiza el problema de
vivienda en el país. Esto sin incluir los engorrosos procedimientos administrativos y
burocráticos asociados.
En este contexto, la autoproducción se está presentando como una opción para poder
satisfacer la necesidad de vivienda, así como mantenerse en el “status social” al cual se
pertenece. Sin embargo, se está favoreciendo el proceso de “marginalización” de la ciudad
(Contreras, 2008).
Si bien la autoproducción mas evidente es la registrada en nuestros barrios populares,
desde hace unas décadas otra manifestación del mismo fenómeno es el registrado en las
áreas residenciales formales integradas por viviendas de gran superficie y/u oportunidad de
expansión y que han experimentado una reducción en sus núcleos familiares.
Este es de data más reciente, está asociado predominantemente a la clase media e implica
tanto una modificación estructural interna de la vivienda originaria, que no necesariamente
está asociada a buenas condiciones del hábitat (dimensión, iluminación, ventilación, etc.),
como una alteración del espacio semi-privado (retiros de frente) y publico, en términos de
ocupación de aceras, utilización del retiro de frente para estacionamiento o ampliación de la
vivienda, construcción sobre los retiros laterales, etc.
Es por ello, que resulta de especial interés comprender y analizar este fenómeno, sus
orígenes y posibles formas de abordarlo, a los fines de minimizar los efectos negativos
sobre el espacio público, el espacio urbano en general, y contribuir al logro de mejores
soluciones habitaciones que garanticen la calidad de vida de los residentes. Y más aún,
considerando la inexistencia de estudios previos que expliquen este fenómeno en áreas
residenciales unifamiliares de clase media.
En este marco, el presente documento de revisión y análisis del fenómeno de subdivisión de
viviendas en áreas residenciales unifamiliares formales, a partir de un caso piloto, es
resultado de una investigación realizada a nivel de pregrado de la carrera de Urbanismo de
la Universidad Simón Bolívar; y culminada durante el primer trimestre del año 2010.
II.-OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN
Estudiar el fenómeno de la subdivisión de viviendas en zonas residenciales formales de
clase media, desde el punto de vista espacial y funcional, a partir de un caso piloto del
Municipio Baruta.
Identificar y describir los cambios tipológicos, morfológicos y funcionales del espacio
urbano derivados de este proceso de transformación urbana, y su incidencia en la
calidad de vida de sus habitantes.
Presentar un balance de los efectos positivos y negativos derivados del fenómeno de
subdivisión de viviendas, a partir del cual las autoridades puedan tomar decisiones.
III.- METODOLOGIA
A los fines de abordar la presente investigación, se asume un enfoque cualitativo,
exploratorio y descriptivo, no experimental; considerando como universo las
urbanizaciones residenciales unifamiliares existentes en el Municipio Baruta, con evidencia
del proceso de subdivisión (65 urbanizaciones), para lo cual se realiza un recorrido de
reconocimiento del municipio y la revisión de diversas páginas inmobiliarias en la web. De
este universo se selecciona una (1) de ellas, donde el proceso de subdivisión de viviendas es
más significativo, siendo en consecuencia, el caso piloto de la presente investigación; y que
por razones de confidencialidad, a petición de los propios vecinos, no se menciona su
nombre.
Del universo destacan urbanizaciones como: La Trinidad, Lomas de la Trinidad,
Sorocaima, Prados del Este, Terrazas del Club Hípico, Santa Marta, Santa Inés, Piedra
Azul, Caurimare, El Placer, El Peñón, entre otras.
Posterior a la selección del caso piloto, se procede a determinar la muestra de viviendas
sujetas a la presente investigación, para lo cual se utiliza como criterio la selección
específica intencional de aquellas viviendas que presentaran subdivisiones y ampliaciones.
Por lo tanto, del total de doscientas cincuenta y seis (256) viviendas existentes en el caso
piloto, y específicamente de las ciento diez (110) que poseen algún tipo de subdivisión, se
estudian un total de setenta y seis (76) viviendas, dada las limitaciones de acceso a la
información por parte de los vecinos, y al clima de incertidumbre frente al tema de
propiedad privada, reinante durante la investigación, y que influye en la apertura de los
consultados.
En cuanto a los métodos de recolección de información a ser aplicados a la muestra
determinada, se consideran:
La observación directa, a través de fichas de levantamiento de campo y un registro
fotográfico, a los fines de identificar la tipología y estado de la vivienda, el tipo de
subdivisión (externa o interna), la condición de ocupación de los retiros y el espacio
público adyacente a la vivienda, la condición de ventilación e iluminación de la
vivienda y la satisfacción de la demanda estacionamientos por vivienda. Cabe destacar
que el mencionado registro fotográfico se incorporará en la investigación de forma
esquemática, y no a través de las imágenes originales, para proteger la privacidad de la
urbanización de estudio.
Las encuestas-diagnóstico a los propietarios e inquilinos de las viviendas subdivididas,
con la finalidad de conocer de los propietarios: la razón de la construcción del nuevo
espacio, su estado y su opinión acerca de la subdivisión de viviendas, abordando los
aspectos socio-económicos, constructivos, de servicio de infraestructura y legales; y de
los inquilinos: su apreciación del espacio subdividido como opción habitacional, en
términos constructivos, socio económicos, de servicio de infraestructura, calidad
ambiental y disponibilidad de áreas compartidas o independientes. Cabe aclarar que se
entenderá el término inquilino como aquella persona no propietaria de la vivienda que
la habita, ya sea bajo la modalidad de habitación o un anexo, por contrato verbal o
escrito, pudiendo presentar o no parentesco familiar con el propietario.
Las entrevistas a representantes vecinales de la urbanización piloto, con la finalidad de
conocer de los propios actores la dinámica y principales problemáticas de la
urbanización. Se entiende como representante vecinal a aquella persona elegida
democráticamente por el total de población de la urbanización piloto, para ocupar un
cargo o función en beneficio de la colectividad. La entrevista consiste en una guía de
cinco (5) preguntas abiertas, con la cual se busca recabar información sobre: la
influencia del proceso de ampliación de viviendas o construcción de anexos en la
calidad de los servicios urbanos en red, calidad del espacio público, seguridad que
ofrecen los anexos frente amenazas naturales, y su posición frente a la posibilidad de
legalización de las nuevas construcciones.
A partir de la recolección de la información mencionada, se procede al procesamiento,
categorización, clasificación y análisis de la misma, con la finalidad de caracterizar y
comprender el fenómeno y motivación de la subdivisión de las viviendas en zonas
formales, así como su impacto en el espacio público adyacente. Y posteriormente, derivar
en conclusiones y recomendaciones a las autoridades públicas para el abordaje de este
proceso urbano, así como continuar la línea de investigación sobre el fenómeno de
subdivisión de viviendas en zonas formales.
IV.-MARCO REFERENCIAL.
Contexto General de la Ocupación del Territorio y la Política de Vivienda.
En Venezuela antes del inicio de la actividad petrolera, el país se sustentaba en la actividad
agrícola, y la mayor población se concentraba en las regiones donde las tierras eran aptas y
fértiles para el cultivo del cacao y luego el café, específicamente la región centro-norte-
costera, patrón que se mantiene desde el siglo XV. Desde este momento, según Lope-Bello
(1993), ya existía un desequilibrio en la distribución de la población, siendo la distribución
urbana-rural equivalente a 85% población rural y un 15 % población urbana, antes de 1920,
siendo Caracas la capital del país y la ciudad con mayor cantidad de habitantes.
Para la década de los años 20, el país presentó un cambio de base económica, pasando de
una economía predominantemente agrícola a la actividad petrolera, condición que ocasionó
un cambio en la localización de la población. Siendo los años 40 el momento en el cual el
Estado hace un mayor esfuerzo por realizar estudios para diversas ciudades, dado el
comportamiento del crecimiento poblacional urbano; se constituye la Comisión Nacional de
Urbanismo y la Comisión Nacional de Vialidad, encargadas de formular nuevos planes y
dar continuidad a los planes reguladores, y otorga importancia nacional a la creación y
consolidación de un sistema de ciudades (Cilento y Fossi, 1998).
Alrededor de los años 50 se comienza a reconocer como instrumento principal de
ordenamiento y regulación del país a los Planes Nacionales de Inversión, que buscaban
promover las inversiones en infraestructura y la creación de nuevos centros de empleos,
pero lamentablemente los mayores resultados se obtuvieron en Caracas. Esta condición,
además de la dependencia económica del país y las importaciones canalizadas para
satisfacer las necesidades de consumo de la población, incentivó el aumento del éxodo
rural-urbano (Lope-Bello,1993).
En consecuencia, a partir de los años 60 se establece en el país un sistema de planificación
nacional (Planes de la Nación) cuyo propósito se orientaba hacia la superación del
desarrollo desequilibrado de y entre las distintas regiones del país, así como la gestión
racional de los recursos naturales y humanos, a favor del mejoramiento de las condiciones
de vida de los ciudadanos.
Resultado de ello fue el mejoramiento en el acceso a los servicios urbanos puntuales y de
red por parte de la población; el aumento de la esperanza de vida y las condiciones de
educación, esparcimiento, y el empleo. Sin embargo, no se pudo frenar el ascendente éxodo
rural- urbano hacia la ciudad de Caracas, como epicentro de la principal oferta académica
técnica-universitaria, de servicios y de mercados económicos ( Lope-Bello, 1993).
Por ello, los años 70 marcan el momento impulsor de una economía industrial moderna
que buscaba establecer una “especificidad de la dinámica territorial venezolana”, minimizar
la dependencia externa, “sembrar el petróleo” en actividades productivas, y frenar el
desequilibrio territorial, mediante el incentivo de inversiones en las regiones con sub-
aprovechamiento de sus recursos; todo ello según lo establecido por el IV y V Plan de la
Nación (1970-1974 y 1976-1980, respectivamente). Sin embargo, a pesar de que aumentó
el precio del petróleo y se llevó a cabo el proceso de la nacionalización de la industria
petrolera y del hierro; el panorama económico mundial condujo al país a la dependencia del
exterior mediante el consumo de importaciones y el endeudamiento externo ( Lope -Bello,
1993).
Este comportamiento no cambia durante los años 80, y a pesar de ello, se realizan
importantes esfuerzos por ejecutar planes urbanos, que según Cilento (2006) buscaban
ordenar no solo las áreas controladas sino también la población ubicada en asentamientos
espontáneos (Barrios), ya que alcanzaban para esta época el 50% de la población urbana,
valor que se incrementa en la década de los noventa de acuerdo a la opinión de Lope-Bello
(1993), quien afirma que los centros urbanos del país concentraban un total del 84,1 % de
la población nacional.
Sin embargo la caída de los precios del petróleo, el incremento del gasto público y la
contracción del mercado internacional de créditos, no permitieron solventar la situación.
En consecuencia, una vez iniciada la década de los años 90, los instrumentos de gestión de
ordenamiento territorial se plantearon como lineamientos regionales: la búsqueda de un
nuevo modelo de desarrollo y la transformación competitiva del país (VIII Plan de la
Nación (1990-1995) “El Gran Viraje” y el IX Plan de la Nación 1995-2000). Sin embargo,
la tendencia precedente se acentúa, a tal grado que el Distrito federal y los Estados Aragua,
Carabobo y Miranda, que ocupaban el 2% del territorio, albergaban más de la tercera parte
de la población; y desde el punto de vista de las actividades industriales, la Región Central
y Región Capital concentraban el 80 % de las mismas. (Lope-Bello, 1993)
Finalmente, durante el periodo de 2000-2009, y en el marco del X Plan de la Nación o
también llamado Plan de Desarrollo Económico y Social de la Nación (2001-2007) y el
Plan de desarrollo económico y social (2007-.2013), comienza a promoverse “la creación
de industrias en el interior, la reactivación económica de la actividad agropecuaria, la
construcción del nuevo sistema ferroviario y el mejoramiento del sistema vial e incentivo
hacia la movilidad”, en un claro esfuerzo de desconcentración, aún no logrado. (Coronado y
Ornés, 2010).
En consecuencia, tal como lo afirma Bolívar (1993), resulta claro que la ocupación
territorial es una respuesta a las políticas económicas y de ordenación, las cuales hasta el
momento no han sido eficientes ni coherentes, a pesar de los esfuerzos de planificación
urbana local; y de esta realidad no se escapa la política de vivienda venezolana.
Por ello, resulta clave que los lineamientos ordenadores y reguladores del tema de vivienda
y hábitat en el contexto venezolano sirvan como instrumento de acción para el Estado en su
compromiso y responsabilidad de satisfacer las demandas de adquisición y/o dotación de
alojamiento a la población (Genatios, 2004).
En este marco, el Banco Obrero, institución adscrita al Ministerio del Fomento, tuvo un
importante papel desde finales de la década de los años 20, a favor del alojamiento obrero,
teniendo como una de sus estrategias la compra y venta de inmuebles ya construidos”
(CONAVI,1995; p.32). Posteriormente, en la década de los años 30, la intervención es
canalizada a través del Ministerio de Obras Públicas, el cual le dio prioridad a los planes
reguladores, a la creación de urbanizaciones, y a la solución de los problemas de redes de
infraestructura básica y equipamientos educacionales, asistenciales y sociales. Por ello
surgieron programas como: los planes de vivienda, la política de sustitución de ranchos, la
adquisición de suelos para el futuro uso urbano, las ventas de viviendas con bajas tasas de
interés, y la reactivación de la figura del alquiler con opción a compra.
Es así como para los años 40, surgen urbanizaciones como el Silencio, proyecto a cargo del
Arquitecto Carlos Villanueva en 1941, diseñado bajo criterios de aprovechamiento del
espacio, la concepción del espacio público y el respeto al peatón; transformándose en un
proyecto de renovación urbana de vanguardia para el país (Coronado y Ornés, 2010).
Igualmente se estimula, fomenta y fortalece la participación del sector privado en la
construcción de viviendas. Sin embargo, durante los años 50, se registró un crecimiento de
los barrios populares y se puso en práctica una política denominada “batalla contra el
rancho” (Cilento y Fossi, 1998; p.37), a la par de la realización de estudios centrados en el
prototipo de los bloques.
En consecuencia, se evidenciaba la necesaria reforma de la política de vivienda a partir de
su concepción urbano-rural, el fortalecimiento del sistema de financiamiento, la
modernización de los sistemas constructivos, el establecimiento del alquiler como una
opción de oferta, y el desarrollo del Programa de Vivienda Rural. Sin embargo, a pesar de
los esfuerzos realizados, incluyendo la adquisición de tierras para ser habilitadas, las
propuestas fueron menospreciadas e ignoradas, calificándolas de “socialistas” (Cilento y
Fossi, 1998; p.40).
Es durante la década los años 70 cuando se realizan algunos ajustes e incentivos fiscales en
cuanto a la inversión pública y privada, destinada a la política de vivienda, registrándose un
incremento en la inversión, haciendo especial hincapié en las calificadas como de interés
social, bajo el criterio de “vivienda digna” o “vivienda completa” (50-88 M2) (Cilento y
Fossi, 1998: p.42).
Dentro de este marco e iniciando la década de los 80, y a pesar de la crisis económica del
momento, el Ministerio de Obras Publicas continuó con la política de otorgamiento de
subsidios y préstamos sin intereses, condición que, según Cilento y Fossi (1998), generó
una sobreoferta de viviendas, debido a la reducida capacidad de acceso a las mismas por
parte de la población (deterioro de los salarios reales); y en consecuencia, una
profundización de la crisis en el sector constructivo. A pesar de ello, se reconoce la
promulgación de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU) como precedente en
el reconocimiento de la existencia de los barrios, expresión de la subdivisión de viviendas.
Posteriormente, el Estado creó el Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI), con la
finalidad de asesorar a los institutos y organismos de vivienda en la definición de sus
políticas; estando acompañada esta decisión con la aprobación de la Ley de Política
Habitacional y ahorro obligatorio en el año 1990, que posteriormente fue reformada para
adecuarse a la concepción de la nueva constitución del año 1999.
En esos tiempos, se volvió a hacer hincapié en la construcción de un enfoque integral
acerca de la vivienda, el cual considerara: la construcción de nuevas unidades, según la
demanda existente; el mejoramiento de las viviendas existentes, de los servicios de
infraestructura; la sustitución de viviendas y el reconocimiento de la demanda de viviendas
compartidas por diversas familias. (Ver Cuadro No.1). De esto se deriva que el déficit de
vivienda incluya tanto el componente funcional como el estructural.
Por ello, es necesario que se supere el enfoque cuantitativo y se considere, tal como lo
afirma Cilento (2006), que “el déficit de viviendas es un mito”, siendo la verdadera
carencia la escasa disposición de tierras urbanizadas. Sólo un enfoque multipropósito, tal
como lo afirma Lovera (2007), integrará el aspecto ambiental, social y económico de la
vivienda, de acuerdo a los principios del desarrollo sostenible.
Cuadro No.1
Demanda diferenciada de viviendas a nivel nacional (2001).
Tipo de Demanda No. Familias
Familias que habitan en viviendas adecuadas en condiciones de
hacinamiento. Pueden requerir ampliación de la vivienda
209.826
Familias que requieren mejorar las condiciones físicas de las viviendas
1.974.215
Familias que requieren infraestructura de servicios
271.563
Familias que requieren mejorar las condiciones físicas de las viviendas
e infraestructura de servicios
564.374
Familias en viviendas inadecuadas. Requieren la sustitución de la
vivienda existente
678.536
Familias que comparten vivienda. En este caso una vivienda es
compartida por dos o más familias
84.824
Nuevas familias que conforman el crecimiento vegetativo (año 2001)
111.370
Fuente: Escuela de Gerencia Social. Ministerio del poder popular para la Planificación y
Desarrollo.2009. Extraído de: www.gerenciasocial.org.ve
Para el año 2010, el Estado, a través del entonces Ministerio de Obras Publicas y Vivienda
(MOPVI), consideraba entre las alternativas para el mejoramiento de la vivienda la
subdivisión de viviendas, pero no poseen un programa estructurado de actuación frente a
este fenómeno.
Por lo tanto, ante el desfase existente entre la oferta y demanda de vivienda, la población ha
tenido que generar sus propias soluciones habitacionales, tal como lo evidencia el proceso
de subdivisión de viviendas, ya no solo en las zonas residenciales populares, sino mas
recientemente en zonas residenciales unifamiliares, de clase media; tema objeto de la
presente investigación.
El Proceso de Subdivisión de Viviendas, Calidad de Vida y Espacio Público.
De acuerdo a la revisión documental realizada y los aportes de Cortina (2004), las primeras
expresiones del fenómeno de subdivisión de viviendas en Caracas se presentaron a
comienzos de la década de los años 20, bajo la tipología de pensiones, las cuales en su
origen eran casas coloniales de gran dimensión, y a partir de esta época constituían una
alternativa de alojamiento en la capital. (Ver Imagen No.1).
Imagen No.1. Pensiones de Caracas.
Fuente: http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo y google.com
Específicamente, Cortina (2004) expresa que estas casas coloniales se subdividían
manteniendo su estructura original y respondían a la demanda generada por la migración
rural-urbana manifestada en esta época, sobre todo para familias. De acuerdo a la capacidad
de pago de los solicitantes, se podía alquilar una pieza por individuo o por familia, y los
residentes se comprometían a respetar las normas de comportamiento y de uso de las áreas
comunes (cocina, patio, jardines, etc.). De igual forma, era usual el alquiler de la sala con
fines comerciales o para depósito de artículos personales.
Con la llegada de los primeros barrios a la ciudad de Caracas, seguía presente la necesidad
de habitar en la capital, aunque bajo una conformación diferente. Según Bolívar (1993;
p.245), se presentaron las primeras evidencias de densificación, intervenciones generadoras
de riesgo, que aunque no estaban respaldadas por un proceso de planificación y ordenación
del Estado, sí evidenciaban la presión existente sobre el suelo urbano (Ver Imagen No.2).
Imagen No.2. Viviendas informales en Caracas.
Fuente: www.worldviewcities.org
Tal es la presión que según De Freitas (2007; p.1), el fenómeno de subdivisión de
viviendas, pasa a constituirse en parte del mercado informal de vivienda, y desarrolla con el
tiempo un sentido de propiedad, bajo el término de “posesión”, ya que se es “dueño de la
vivienda mas no del terreno ocupado”.
Otra expresión de este fenómeno de subdivisión, desde el punto de vista del perfil urbano,
lo constituye el aumento en la altura de las edificaciones, con la utilización de materiales
precarios, sin asistencia técnica y/o profesional ni sustento legal, y con carencia de
servicios e infraestructura (electricidad, drenajes, vialidad, disposición de desechos
urbanos); lo cual ratifica su condición de riesgo desde el punto de vista físico-natural y
constructivo (Bolívar, 1993).
En consecuencia, y tal como asegura Cilento (1998), el fenómeno de subdivisión de
viviendas debe contemplarse como una salida a la problemática habitacional y no debe
ignorarse el potencial que representa “stock existente” sujeto a las ampliaciones o
subdivisiones, más allá de la construcción de nuevas viviendas.
Frente a la mencionada rigidez, es conveniente reflexionar acerca de la necesidad de
flexibilizar el marco normativo urbanístico, a los fines de establecer parámetros estándar de
construcción que permitan: brindar seguridad a los residentes de la vivienda, viabilizar el
cambio e intensificación de usos, facilitar la aprobación de créditos, y garantizar la
participación de la población y de las pequeñas empresas en la construcción de sus
soluciones habitacionales (Cilento, 1998). Igualmente, y de acuerdo a Contreras (2008) y
Zarapuz- García (2004), es necesario reconocer el alquiler como una opción para enfrentar
la crisis habitacional existente, siempre y cuando esté debidamente regulada y
salvaguardada jurídicamente.
Lo que si resulta importante mencionar como conclusión es que la subdivisión de
viviendas, ya sean formales e informales, debe garantizar un mínimo de calidad de vida
para que se logre el desarrollo pleno del individuo. Una calidad de vida que se vincula con
la satisfacción de las necesidades sociales, económicas, de accesibilidad cultural y
ecológico-ambientales (Ver imagen No.3).
Imagen No.3. Calidad de vida
Fuente: http://paccesfamedgardo.blogspot.com/2008/05/promocin-de-salud-ycalidad-de-vida-
en.html
Sin embargo, otros autores tal como Alguacil (2004), expresan que la aceptación de la
vivienda o del espacio que se habita no forma parte de la calidad de vida como un concepto
integral, sino de la calidad ambiental. (Ver Cuadro No. 2).
Cuadro No.2 Perspectivas de la calidad
Fuente : Alguacil, Julio. Disponible en: http://habitat.aq.upm.es/boletin/n3/a1jalg.html
Justamente, este último componente, el de la calidad ambiental, se refiere a las condiciones
físicas y espaciales de nuestras ciudades, las pautas de utilización de la tierra, las
densidades de población y de construcción, y el trasporte y accesibilidad a todos los bienes
y los servicios; variables sujetas a evaluación en viviendas surgidas a partir del proceso de
subdivisión de viviendas, tema objeto de esta investigación.
Igualmente, resulta interesante conocer, cuál es el impacto de este proceso de subdivisión
de viviendas sobre el espacio público y semi privado; entendiendo el espacio público como
ese espacio físico que ofrece la ciudad para la expresión, la confrontación, la confluencia, y
es “soporte físico del desarrollo de las actividades que pretenden satisfacer las necesidades
urbanas colectivas que trascienden los limites de los intereses individuales” (Rangel M.,
2002; p.21), mientras que el espacio semi-privado es entendido como aquel en el que
confluyen actividades privadas y publicas predominando la primera; condición que pudiese
demandar acciones concretas en caso de ser la subdivisión una opción habitacional.
Finalmente, y una vez contextualizada la ocupación del territorio en Venezuela, la política
de vivienda adelantada desde el gobierno nacional, y la evolución del proceso de
subdivisión de viviendas populares desde los años 20, la presente investigación abordará
CALIDAD AMBIENTAL BIENESTAR IDENTIDAD CULTURAL
Habitacional-vivienda
Empleo
Tiempo disponible
Residencial-local
Salud
Participación-Apropiación
Urbana-territorio Educación Relaciones sociales
este fenómeno en las zonas residenciales unifamiliares formales, a partir de las evidencias
manifiestas en una urbanización de clase media del Municipio Baruta (caso piloto),
territorio integrante de la ciudad de Caracas.
V.- DESCRIPCIÓN DEL MUNICIPIO BARUTA Y URBANIZACIÓN PILOTO.
El Municipio Baruta es uno de los municipios integrantes del Distrito Metropolitano de
Caracas, y al mismo tiempo forma parte del Estado Miranda, siendo su principal vocación
la actividad residencial y la prestación de servicios. Limita al norte con los Municipios
Chacao y Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas y el Estado Miranda, al sur con los
Municipios Cristóbal Rojas, Paz Castillo, y Guaicaipuro del Estado Miranda; al Este con
los Municipios Sucre y El Hatillo del Distrito Metropolitano de Caracas y el Estado
Miranda; y al Oeste con los Municipios Libertador (Distrito Capital) y Municipio Salías del
Estado Miranda.
Su superficie aproximada es de 9.417,29 has, equivalente al 14% del Distrito Metropolitano
de Caracas, sobre la cual se asienta una población estimada para el año 2001 de 353.549
habitantes, mayoritariamente ubicada en el rango socio-económico medio y medio-alto, y
373.378 habitantes para el año 2020, de acuerdo a las estimaciones realizadas por el
Instituto Nacional de Estadística, con base al censo poblacional del año 2001.
Este territorio fue fundado en el año 1620, siendo su capital Nuestra Señora del Rosario de
Baruta, ubicada en el centro geográfico del municipio, y está conformado por tres
parroquias: Nuestra Señora del Rosario (1981), El Cafetal (1989), y Las Minas de Baruta
(1992).
Desde el punto de vista de su dinámica urbana, el Municipio Baruta es predominantemente
residencial con la presencia de zonas susceptibles al cambio o intensificación del uso.
Ofrece servicios y equipamientos, incluyendo la actividad comercial de carácter local,
comunal y metropolitano, que se localizan mayormente hacia el norte y centro del
municipio.
Este Municipio aún posee área urbanizable, que merece la pena considerar e incorporar al
desarrollo armónico de la ciudad; siempre y cuando se fortalezca su dinámica espacial y
funcional. Como parte integrante de la ciudad capital, está sujeto a una presión por el
aceleramiento de la dinámica urbana interna y metropolitana, que se traduce en cambios en
sus tipologías edilicias (baja y alta densidad), y específicamente la unifamiliar-bifamiliar,
que de una manera no planificada incide en el aumento de las densidades en las unidades de
vivienda.
En urbanizaciones como: Chuao, San Luis, Santa Paula, El Cafetal, Santa Inés, Santa Sofía,
Santa Ana, Las Mesetas, Santa Inés, Las Danielas, Las Esmeralda, La Trinidad, La Tahona,
Sorocaima, Piedra azul y Terrazas del Club Hípico; comienza a registrarse evidencias de
subdivisión o intensificación del uso residencial, a partir de la ocupación de alguno o varios
de los retiros de la parcela y el incremento de las alturas, modificando su morfología
original en lo que a porcentajes de ocupación y construcción se refiere. Esto sin considerar
las subdivisiones internas que no son apreciables desde el exterior.
Dadas estas evidencias, resulta interesante estudiar el fenómeno, a los efectos de identificar
las causas y efectos del mismo en términos urbanos, de vivienda y de calidad de vida.
Características de la Urbanización Piloto
La urbanización piloto fue desarrollada en la década de los sesenta, mediante la
concepción de urbanismo aislado, para tipologías de vivienda fundamentalmente
unifamiliares y bifamiliares, previendo en su desarrollo ciento treinta y seis (136) parcelas
y doscientos cincuenta y seis (256) viviendas, respectivamente; e incluye un área
comercial, una educativa y una recreacional. Sus principales condiciones de desarrollo se
presentan en los Cuadros No.3, 4 y 5.
A pesar de contar con variables urbanas establecidas para su desarrollo, un importante
número de viviendas del caso piloto registran modificaciones en su estructura
originalmente permisada, bajo la figura de anexos y habitaciones, como resultado de
ampliaciones y subdivisiones realizadas, con ocupación horizontal y/o vertical, no
necesariamente ajustadas a la norma urbana vigente ni excluyentes de ser desarrolladas en
la misma parcela.
Cuadro No.3
Variables Urbanas de las parcelas con uso residencial bajo la tipología unifamiliar Variables Vivienda Unifamiliar
Aislada Pareada Continua Cantidad 3 20 42
Área Mínima de Parcela 400 300 250
% Ubicación 40 45 45
% Construcción 80 90 90
Altura Máxima 2 plantas – 7 mts. 2 plantas – 7 mts 3 plantas- 10 mts
Retiros Frente: 4 mts,
Lateral: 3 mts
Fondo: 4 mts
Frente: 4 mts
Lateral: 3 mts (en esquina).
Fondo: 4 mts
Estacionamiento 1 puesto dentro de la parcela
Fuente: elaboración propia en base a la Ordenanza de Zonificación del Sector Sureste (1984).
Cuadro No.4
Variables Urbanas de las parcelas con uso residencial bajo la tipología bifamiliar Variables Vivienda Bifamiliar
Pareada Continua Cantidad 20 47
Área Mínima de Parcela 350 330
% Ubicación 45 45
% Construcción 90 90
Altura Máxima 3 plantas – 10 mts 3 plantas- 10 mts
Retiros Frente: 4 mts
Lateral: 5 mts (uno de sus
linderos se adosan).
Fondo: 4 mts
Frente: 4 mts
Lateral: 3 mts (solo viviendas
terminales).
Fondo: 4 mts
Estacionamiento 2 puestos dentro de la
parcela
2 puestos dentro de la parcela
Fuente: elaboración propia en base a la Ordenanza de Zonificación del Sector Sureste (1984).
Cuadro No.5
Variables Urbanas de las parcelas con uso residencial bajo la tipología multifamiliar Variables Vivienda Multifamiliar
(unifamiliares en conjunto) Cantidad 4
Área Mínima de Parcela 2000
% Ubicación 30
% Construcción 120
Altura Máxima 25 mts
Retiros Frente: 6 mts, Lateral: 4 mts , Fondo: 6 mts
Estacionamiento 1 puestos por vivienda dentro de la parcela
Fuente: elaboración propia en base a la Ordenanza de Zonificación del Sector
Sureste (1984).
En este contexto, se considera:
El anexo como la unidad habitacional creada a partir de la ampliación o subdivisión de
la vivienda, con entrada independiente de la vivienda original, y disponibilidad de
espacios privados y compartidos.
La habitación como un espacio reducido y poco independiente.
Este fenómeno de transformación tipológica ha generado un aumento de la densidad
residencial dentro de la urbanización piloto, cambios en el perfil urbano, modificaciones del
espacio público y su uso, conflictos en la movilidad interna, calidad ambiental urbana, entre
otros; condición que justifica su estudio desde el punto de vista urbano, de vivienda y de
calidad de vida.
De allí, la definición del alcance de la presente investigación, la aplicación de los
instrumentos de recolección de información y el procesamiento y análisis de los resultados
que se presentan a continuación.
VI.- PRESENTACION DE RESULTADOS
Una vez aplicados los diversos instrumentos de recolección de información en la
urbanización piloto del Municipio Baruta, y obtenida la información socio-económica, de
equipamientos, características constructivas de las viviendas, etc.; se presentan los
resultados obtenidos en función de cada uno de los tipos de instrumentos aplicados y las
áreas temáticas consultadas; respetando el compromiso de confidencialidad establecido con
la comunidad de la urbanización piloto.
Resultados de la observación directa de las edificaciones subdivididas.
La observación directa se realizó durante los meses de agosto y septiembre del año 2009, a
las viviendas donde fue aplicada la encuesta diagnóstico a propietarios, y la misma estuvo
condicionada a la percepción externa realizadas en el trabajo de campo, dada la dificultad
de contar con la autorización para ingresar a las unidades de vivienda. De esta observación
se deriva que (Coronado y Ornés, 2010):
El 82,9% de las viviendas posee una ocupación en sus retiros.
El 50% de las viviendas usan en su subdivisión, materiales diferentes y de mejor
calidad que los de la vivienda original, y el 36,8 % utiliza materiales de calidad
semejante o igual a los originales.
Resultados de la Encuesta-diagnóstico aplicada a los propietarios
de la viviendas subdivididas.
Los resultados obtenidos evidencian que (Coronado y Ornés, 2010):
El 76,3% de las viviendas son ocupadas por dos o tres grupos familiares.
Solo un 26,3 % manifiesta no poseer parentesco con sus inquilinos.
La mayoría (60,5%) poseen un grado de instrucción universitario.
El 73,7 % afirman que existen espacios comunes dentro de la vivienda que comparten
propietarios e inquilinos, a pesar de ser los anexos unidades con entrada independiente.
La mayoría de los propietarios (el 56,6 %) acudió a sus ingresos propios, para financiar
la sub-división de su vivienda y, como segunda opción, solicitaron créditos bancarios
(35,5%).
Para el 44,7% de los consultados, la subdivisión de vivienda representa un ingreso
adicional, y para el 26,3 %, es una solución habitacional.
El 56,6% de los propietarios encuestados optaron por ampliar su vivienda y el 26,3%
realizaron subdivisiones dentro de la misma estructura.
El 80, 3% de las viviendas consultadas ocupan algún retiro por la construcción de un
anexo.
El 71,1% asegura haber contado con asistencia técnica al generar las nuevas
construcciones (subdivisiones).
De estos datos se puede concluir que el proceso de subdivisión y ampliación de viviendas
en la urbanización piloto del Municipio Baruta han generado efectivamente una
modificación de la morfología y la tipología existente, a partir de la ocupación total o
parcial de los retiros, el aumento de la altura, el cambio de densidad (Ver gráficos
esquemáticos No.1), y el incumplimiento o violación de las condiciones de desarrollo
establecidas para la urbanización piloto, según la ordenanza de zonificación vigente.
GRÁFICOS ESQUEMÁTICOS No.1
Vivienda Unifamiliar Aislada sin modificación.
Vivienda unifamiliar aislada con ocupación de uno de sus
retiros laterales en PB.
Vivienda unifamiliar pareada con ocupación
de retiros y/o ampliación.
Vivienda unifamiliar continúa con ocupación de retiros
y/o ampliación.
Vivienda bifamiliar pareada con ocupación de
retiros y/o ampliación
Vivienda bifamiliar continua con
ocupación de retiros y/o ampliación
Fuente: Coronado y Ornés (2010).
Resultados de la encuesta aplicada a los inquilinos de las viviendas subdivididas
De los treinta (30) inquilinos consultados con referencia a su apreciación de las
condiciones de vida existentes en los anexos o nuevas construcciones que ocupan, se
obtuvo lo siguiente (Coronado y Ornés, 2010):
El 70 % de los inquilinos habitan en anexos, y el 20% reside en habitaciones.
El 73,3 % opina que el lugar donde residen es seguro.
Una importante proporción (43,3 %) manifiesta estar satisfechos con su espacio, debido
a que les permiten el desarrollo pleno de sus labores y concuerdan con sus necesidades.
La superficie máxima registrada para un anexo fue de 135 M2 y la mínima de 16 M2.
El 63,3 % de los inquilinos no dispone de estacionamiento dentro de la parcela de la
vivienda, por lo que recurren a la ocupación de los espacios públicos.
56,7% de los casos no cuentan con áreas de esparcimiento.
Un 73, 3 % de los inquilinos expresaron que existen diversos factores que alteran la
calidad de vida en la urbanización, entre los cuales se encuentran: la contaminación
sonora; las altas temperaturas que se han generado en los anexos, y la falta de
ventilación de las viviendas originales.
No se puede trotar internamente en la urbanización, debido a que gran parte de las
calles y aceras están ocupadas (invadidas) por los vehículos.
Aseguran que viven en un anexo o habitación por necesidad, ya que en términos de
precios, es el espacio al que pueden acceder si se quiere permanecer en Caracas.
Resultados de las entrevistas realizadas a representantes
de las organizaciones vecinales.
Luego de un insistente trabajo de convencimiento, se logró entrevistar a cinco (5)
representantes de dos (2) de las tres (3) organizaciones vecinales que operan actualmente en
la urbanización piloto del Municipio Baruta, específicamente la Asociación Vecinal
responsable de la Vigilancia (ACVPA) y el Consejo Comunal (COCOPA), con relación a
su opinión sobre el fenómeno de subdivisión de vivienda registrado en la urbanización y
sus posibles efectos. En tal sentido, y dado que estos representantes no permitieron ser
grabados, la recopilación de los aspectos más importantes de la conversación se encuentran
reflejados de la siguiente manera (Coronado y Ornés, 2010):
ACVPA: la subdivisión de viviendas surge como una opción efectiva y, de hecho, ya
“el aumento de la cantidad de la población en la urbanización es notorio”. En cuanto a
la calidad del espacio público, la representante gubernamental afirma que “se está
viviendo en una total anarquía”.
COCOPA: el aumento de la población es notorio y evidente, los números están al
borde de la saturación.
VII.- ANALISIS DE RESULTADOS
Una vez recolectada, sistematizada y analizada la información de la urbanización piloto, se
identifican puntos de convergencia y divergencia entre las opiniones de los diferentes
actores involucrados y consultados; por lo que a los efectos de facilitar la síntesis de este
diagnóstico; se organizará el análisis por aspectos, tal como sigue (Coronado y Ornés,
2010):
Aspecto Socio económico:
Las viviendas encuestadas se ubican en parcelas básicamente unifamiliares (47,7 %) y
bifamiliares (52,3 %).
Los propietarios encuestados afirmaron que la ocupación por vivienda oscila entre 2 a 3
grupos familiares, y en algunos casos más de 3.
La ampliación de las viviendas se puede dar de forma vertical, con un aumento en las
alturas, lo cual se puede comparar con el fenómeno de intensificación constructiva
registrada en los barrios populares; condición que para la autora Teolinda Bolívar
(1993), es un indicador de un aumento de densidad.
Al existir un parentesco familiar con el o los inquilinos que residen en la vivienda, la
subdivisión o ampliación se presenta como una solución habitacional familiar. En
cambio, cuando no existe tal parentesco, la subdivisión/ ampliación de vivienda se
presenta como una opción de aumento del ingreso familiar. Y ambas condiciones se
pueden dar en simultáneo (Correa, 2007).
En algunos casos, el nivel de interacción o intercambio entre propietarios e inquilinos
que residen en la misma vivienda, según sean familiares o no, genera modalidades de
cancelación de la mensualidad, entre las que destacan: el pago en efectivo sin derecho a
todos los servicios, o el pago de la mensualidad con pago compartido y/o proporcional
de los servicios.
Un porcentaje alto de la población posee un grado de instrucción universitaria y un
nivel de ingresos medios.
En caso de que los propietarios pertenezcan a la tercera edad, estos apelan al proceso
de subdivisión como una opción para obtener sus únicos ingresos (vía alquiler).
Tanto los propietarios como los inquilinos y diversos residentes, consideran a la
subdivisión de la vivienda como una solución ante el déficit habitacional, debido a que
según su opinión, es imperativo vivir en un lugar con oportunidades de trabajo,
facilidades económicas, cercanía a entidades educativas, universitarias, y con un buena
calidad de vida, condiciones lejanas a las opciones que se presentan en la periferia de la
ciudad.
Cabe destacar que dentro de este contexto, aun no existe una normativa que controle y
gestione la subdivisión de viviendas por parte de los entes gubernamentales del municipio,
condición que dificulta el financiamiento de estas construcciones.
En consecuencia, la mayor parte de los propietarios tuvieron que costear los gastos de la
construcción del anexo/habitación, ya sea a partir de ingresos propios, como a través de
créditos personales canalizados a través de entidades bancarias, con el fin de ser usados
para la remodelación de la vivienda.
Aspecto constructivo:
Tanto los propietarios como los líderes de las organizaciones vecinales consultadas
están conscientes del cambio en la tipologías de las viviendas y la morfología de la
urbanización; y aceptan que dicha condición viola las condiciones de desarrollo de la
ordenanza de zonificación vigente.
En la mayoría de las tipologías residenciales existe un evidente aumento de las
dimensiones de las viviendas, valores que no se corresponden con los porcentajes de
construcción y ubicación máxima permitidos por la norma municipal.
Los anexos en la mayoría de los casos comprometen la calidad ambiental de los
residentes, debido a que no cuentan con la apropiada ventilación ni iluminación. Por
ello, resulta importante considerar y evaluar la calidad de los materiales constructivos, a
los fines de garantizar una adecuada seguridad y calidad ambiental.
Los líderes de las diversas organizaciones establecen que es necesaria la definición de
un límite con respecto a la construcción de los anexos, sobre todo a nivel de
densificación.
En cuanto a la seguridad constructiva de los anexos y/o habitaciones, existe una
concepción de seguridad frente a la nueva edificación, al apoyarse el propietario de la
asistencia técnica de ingenieros civiles o arquitectos, al momento de realizar la
construcción.
Aspecto de Servicios de Infraestructura
A nivel general, los propietarios y representantes de las organizaciones vecinales
coinciden en afirmar que los servicios de infraestructura prestados en la urbanización
son muy buenos y buenos; lo cual nos indica que el fenómeno de subdivisión y
ampliación de viviendas, no han influido negativamente en la calidad de los diversos
servicios de infraestructura, hasta el momento. Sin embargo, la opinión de los
inquilinos de los anexos y las habitaciones es distinta, ya que los mismos identifican
fallas y molestias en la calidad de algunos servicios.
El servicio mas sensible es el agua, debido a una inadecuada solución en términos de
bombeo y presión dentro de la vivienda, al momento de la construcción de los nuevos
espacios habitacionales.
Los representantes de las organizaciones vecinales consultadas, consideran que es
necesario tomar precauciones con tiempo, a los fines de evitar el colapso en los
servicios en un futuro cercano, dado el avance del fenómeno de subdivisión de las
viviendas.
Aspecto legal:
La mayoría de los propietarios no han solicitado prescripción alguna del anexo
construido. Ellos expresan que el anexo es parte de la propiedad.
Los propietarios del sector concuerdan con la necesidad de regularizar las nuevas
construcciones, ya que las mismas han sido motivo de roces de convivencia entre los
miembros de la comunidad (invasión de las aceras por parte de vehículos de otras
viviendas, contaminación sonora, colocación de desechos sólidos en aceras de otra
vivienda, etc).
Tanto los propietarios como los líderes de las asociaciones vecinales concuerdan en que
es necesario crear una base legal que garantice la regulación del fenómeno de
subdivisión de vivienda, y donde el ente regulador sea la alcaldía municipal,
minimizando así los perjuicios a la comunidad.
Aspecto ambiental
Los anexos, en muchos de los casos, muestran condiciones poco favorables para el
desenvolvimiento pleno de las actividades cotidianas del hábitat (estudio y descanso),
sobre todo por motivos de contaminación sonora, falta de ventilación y la falta de
iluminación.
Aspecto de los Espacios públicos.
Existe una evidente ocupación del espacio público por parte de los vehículos
particulares de los propietarios e inquilinos, los cuales se estacionan tanto en la calle
como sobre las aceras, condición que limita el libre desplazamiento de los peatones y la
realización de actividades deportivas y/o recreativas por parte de la comunidad.
Haciendo un balance de cada uno de los aspectos considerados, se puede afirmar que
existen diversos aspectos negativos y positivos en el fenómeno de subdivisión, destacando
entre los positivos: la consideración del anexo como solución habitacional y la
intensificación del nivel de aprovechamiento del suelo urbano; y entre los aspectos
negativos: la violación de la normativa vigente, la potencial saturación de servicios y la
invasión del espacio público por parte de vehículos particulares.
VIII.-CONCLUSIONES:
La vivienda, su problemática y las alternativas de solución son un asunto complejo,
producto y resultado de procesos sociales, políticos, económicos, urbanos y normativos; y
en este contexto, la subdivisión de viviendas, que no es un fenómeno reciente, parece
presentarse como una opción frente al déficit habitacional existente en el país y a las
limitadas facilidades crediticias para la adquisición de viviendas en el mercado primario.
La población residente de las urbanizaciones unifamiliares de clase media del Municipio
Baruta parece estar decidida en emprender acciones directas para satisfacer su necesidad de
vivienda, manteniendo su estatus social. Por ello, la subdivisión de viviendas de
importante superficie, que ofrecen oportunidades de ampliación horizontal y vertical, y que
cuentan con una red de servicios urbanos, red vial y equipamientos cercanos ya
establecidos, es una oportunidad real.
Desde el punto de vista socio-económico, el anexo o la habitación surge como una fuente
alternativa de ingreso familiar, en caso de inquilinos no familiares; una opción habitacional
con o sin retribución monetaria, en caso de inquilinos familiares, dado un mercado
inmobiliario inaccesible; y en menor proporción, como almacén.
Con respecto al uso del espacio público, y específicamente las aceras, existe una
coincidencia de opiniones entre los actores consultados, ya que manifiestan su
inconformidad frente a la invasión y deterioro de las mismas, al ser utilizadas como área de
estacionamiento.
Al analizar la calidad de los servicios de infraestructura, destaca el contraste existente entre
las opiniones de los propietarios y los inquilinos, donde los primeros los consideran
satisfactorios y los segundos no, lo cual se puede explicar por las conexiones débiles, de
poca dimensión y calidad que registran los anexos y/o habitaciones.
En cuanto al aspecto normativo y regulatorio, en la actualidad el gobierno local no cuenta
con un mecanismo de control de la modificación de estas viviendas y densificación, más
allá de la apertura de procedimientos administrativos por violación de ordenanza municipal,
en caso de ser denunciadas; y mucho menos en materia de control de precios de los nuevos
productos habitacionales, lo cual genera inconformidad de los inquilinos. En consecuencia,
se requiere de un marco normativo que responda a la dinámica urbana y las necesidades
ciudadanas actuales, “sin poner en riesgo el futuro de la urbanización respecto a los
servicios urbanos, cambios tipológicos, morfológico, espacio publico y calidad ambiental”
(Coronado y Ornes, 2010). En este sentido, para Coronado y Ornes y (2010), “es atractivo
aprovechar la posición de apertura que manifiestan los grupos de los propietarios y los
representante de las organizaciones, al estar dispuestos a legalizar los anexos”, así como
colaborar en la normalización de la subdivisión de la vivienda y el uso y gestión del
espacio publico, con lo cual se valorizaría el inmueble.
Dado lo anteriormente considerado, la transformación urbana registrada en la urbanización
piloto del Municipio Baruta aun no ha afectando mayoritariamente la estética de la
urbanización, pero a nivel funcional, se evidencian limitaciones en términos de movilidad
peatonal, seguridad, esparcimiento, y respeto por la propiedad privada.
Por lo tanto, se está a tiempo de reconocer este proceso de subdivisión como una expresión
de un mercado inmobiliario dinámico, así como de activar e implementar estrategias que
garanticen la calidad ambiental urbana.
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