MONITORIA 5 (Artigo)

26/11/13 nus reais. Figuras hbridas ou intermedirias: obrigaes proptem rem. Obrigaes com eficcia real. Sub-rogao real - Civil - mbito Jurdico

www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7150 1/3

Civil

nus reais. Figuras hbridas ou intermedirias: obrigaes proptem rem. Obrigaes comeficcia real. Sub-rogao real

Leonardo Gomes de Aquino

Resumo: H vrias situaes que deixam os estudiosos perplexos diante da aparente interpretao conceitual de direito real e direito obrigacional, pois algumas

situaes jurdicas dispostas na lei ou imposto por contrato possuem caractersticas tanto de direito real com de direito obrigacional. Estas situaes so denominadas

de figuras intermedirias.

Sumrio: Introduo. 1. nus Reais. 2. Obrigaes Protem REM. 3. Obrigaes com eficcia real. 4. Sub-rogao real. Referencias bibliogrficas.

Introduo

H vrias situaes que deixam os estudiosos perplexos diante da aparente interpretao conceitual de direito real e direito obrigacional, pois algumas situaes

jurdicas dispostas na lei ou imposto por contrato possuem caractersticas tanto de direito real com de direito obrigacional. Estas situaes so denominadas de figuras

intermedirias.

1. nus Reais:

Silvio Salvio Venosa conceitua nus reais como o gravame que recai sobre uma coisa, restringindo o direito do titular de direito real[1]. J Carlos Roberto Gonalves

afirma que so obrigaes que limitam o uso e gozo da propriedade constituindo gravames ou direitos oponiveis erga omnes [2]. Maria Helena Diniz afirma que os nus

reais so obrigaes que limitam a fruio e a disposio da propriedade. Representam direitos sobr ecoisa alheia e prevalecem erga omnes[3] e exemplifica como

nus reais: a servido predial, a enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitao, a superficie, a hipoteca, o penhor e a anticrese.[4]

Segundo a doutrina estrangeira, em especial a portuguesa, os nus reais tambm so obrigaes geralmente de prestao peridica ou reiterada relacionada com

certa coisa que acompanha na sua transmisso[5]. Tradicionalmente, os nus reais surgem nos casos em que o proprietrio de um imvel se encontra obrigado, nessa

qualidade de proprietrio, ao cumprimento de certa prestao, reiterada ou periodicamente, em gneros ou em dinheiro e, por esse pagamento responde sempre o

imvel, seja quem for o respectivo proprietrio execuo. Os nus reais englobam duas figuras, a obrigao real e a garantia real (neste caso a garantia imobiliria),

isto no quer dizer que estas duas relaes se fundam em uma nica, ou seja, em cada uma destas relaes mantm-se a sua natureza, no se alterando para

constiturem uma nova, mas, entretanto elas se entrelaam. Isto, ocorre no direito portugues porque os direitos de hipoteca, de penhor so considerados como

garantias especiais das obrigaes (art. 623, do Cdigo Civil Portugus). [6]

Os nus reais no so uma mera obrigao real porque naqueles se o direito de propriedade for transmitido, a coisa continua a responder pelas prestaes

anteriormente vencidas podendo o credor promover a execuo de coisa certa, assim, logo, o credor tem o direito de preferncia face aos demais credores.[7] No

entanto, nas obrigaes reais isto no acontece porque a coisa s fica vinculada s obrigaes constitudas na vigncia do seu direito. [8] Na opinio de Joo de

Matos Antunes Varela, estas figuras so consideradas como hbridas[9].

Podemos conceituar nus reais como sendo os gravames que limitam a fruio e a disposio da propriedade.

No entanto, os nus reais, no direito brasileiro, podem ser classificados como direitos reais, quando for expressamente imposto o nus de forma taxativa na lei (direitos

reais de fruio e de garantia) ou imposto por contrato como o direito de constituio de renda (art. 804, do CC).

A Smula n 308 do STJ dispe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda,

no tem eficcia perante os adquirentes do imvel".

O STJ possui o entendimento que as obrigaes proptem rem constituem nus reais. O entendimento desta Corte tranqilo no sentido de que os encargos de

condomnio constituem nus real, devendo o adquirente do imvel responder por eventual dbito existente. Trata-se de obrigao propter rem .[10]

Para sistematizar vejamos o fluxograma dos nus reais.

2. Obrigaes Protem rem:

Segundo Carlos Roberto Gonalves a obrigao que recai sobre uma pessoa, por fora de determinado direito real e segundo este autor a sua natureza juridica de

direito obrigacional, pois a mesma surge ex vi legis, sendo atrelada a direitos reais, pois esta obrigao emerge da coisa.[11]

Silvio Rodrigues afirma que a obrigao proptem rem nao deriva diretamente da relao entre credor e o devedor, porm se estabelece por causa do vnculo

existente entre eles graas a um bem determinado.[12]

Maria Helena Diniz afirma que a obrigao proptem rem uma obrigao acessria vinculada h um direito real. Sua espcie jurdica fica, segundo essa autora, entre o

direito real e o pessoal, pois os direitos e deveres decorrem do domnio. Sua natureza jurdica a de uma obrigao ambulatria, autonma, por acompanhar o bem,

pouco importanto se a dvida anterior a nova aquisio por outra pessoa, ou no[13].

Afirmam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que a obrigao proptem rem trata-se de obrigaes em que a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se

nao em razo de um ato de autonomia provada, mas em funo da titularidade de um direito real. [14]

As obrigaes proptem rem so os vnculos jurdicos em virtude dos quais o titular de um direito real fica adstrito para com outrem realizao de um prestao, que

na opinio de Henrique Mesquita[15] s ocorre em uma prestao de contedo positivo e, esta pode ser uma obrigao de dare ou de facere. Em outras palavras, so

obrigaes que se impem aos titulares de direitos reais no podendo assim abranger os comportamentos de absteno.

Voc est aqui: Pgina Inicial Revista Revista mbito Jur dico Civil



A pessoa torna-se devedora, na obrigao proptem rem, pela circunstncia de ser titular de algum direito sobre o bem, ou seja, a obrigao proptem rem aquela que

credor da coisa, pois acompanha, pouco importado a mudana da titularidade do bem. Desta forma, estariamos perante um obrigao mista.

Como obrigao proptem rem mencionamos: a obrigao do condmino em concorrer, na proporo de sua parte, para as despesas de conservao ou diviso da coisa

comum (art. 1.315, do CC); as do proprietrio de apartamento, num edificio em condominio, de no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas

(art. 1.336, III, do CC); a do proprietrio de imveis confinantes concorrer para as despesas de construo e de conservao dos tapumes divisorios (art. 1.297, do CC);

O condmino obrigado a concorrer, na proporo de sua parte, para as despesas de conservao ou diviso da coisa e suportar na mesma razo os nus, a que

estiver sujeita (art. 1.315, do CC); O adquirente de um imvel hipotecado deve pagar o dbito que o onera, se o quiser liberar. Em rigor ele no contraiu a dvida, talvez

tenha mesmo ignorado sua existncia por ocasio da compra (art. 17, do DL n 25/37). Tais obrigaes no derivam da vontade do proprietrio do prdio, mas lhe

advm da circunstncia de ser proprietrio do prdio; O adquirente de unidade autnoma responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive

multas e juros moratrios (art. 1345, do CC).

Maria Helena Diniz apresenta como traos caractersticos das situaes jurdicas proptem rem: a) a determinao indireta do sujeito; b) a transmissibilidade ao

sucessor, a ttulo particular; c) a possibilidade do abandono liberatrio. [16]

licita a trnsferncia da obrigao de pagamento das taxas de condominio, tendo em vista que o CC no proibe e a Lei de Locao no art. 23, inc. XII, permite que o

locatrio seja responsvel pelo pagamento das despesas ordinrias de condomnio, mas caso no corra o pagamento por parte do locatrio, o locador quem tem

legitimidade para figurar no plo passivo da ao que visa a cobrana de quotas condominiais em atraso, o que no o impede de demandar o locatrio, em outros autos,

caso o contrato preveja a responsabilidade deste ltimo pelo pagamento das despesas condominiais. [17]

Na mesma linha, recentemente o STJ decidiu que o adquirente, em arrematao, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imvel arrematado, ainda

que anteriores arrematao, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.[18]

Ao de cobrana. Despesas de condomnio. Legitimidade passiva.

1. Taxa de condomnio, porque obrigao propter rem, que persegue a coisa, tanto pode ser exigida do titular do domnio como do cessionrio ou do promitente

comprador.

2. No necessrio o registro imobilirio para efeitos de cobrana de taxas condominiais, sendo a parte legtima para responder ao o possuidor ou o proprietrio do

imvel.

3. Recurso conhecido e improvido[19]

Agravo de instrumento - cumprimento de sentena - cobrana de taxas condominiais - responsabilidade do proprietrio constante no registro do imvel - promessa de

compra e venda. O contrato particular de compra e venda sem o competente registro em cartrio somente faz lei entre promitente vendedor e promissrio comprador,

no podendo ser oponvel contra o condomnio, fato que impede que o proprietrio constante no registro do imvel o invoque para se eximir do pagamento das taxas

condominiais inadimplidas, mormente se no restou cabalmente comprovado nos autos que o condomnio tinha cincia inequvoca da venda. Recurso provido.[20]

Mas advertem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que este tipo de obrigao no se prende necessariamente ao registro, pois impe nus reais. Este tambm

a posio do STJ:

Somente quando j tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se reconhece legitimidade passiva ao

promitente comprador de unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato de

promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstrao, no h como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade

autnoma esteja registrada no livro imobilirio.[21]

3. Obrigaes com eficcia real:

De acordo com Maria Helena Diniz as obrigaes ter eficcia real quando, sem perder seu carter de direito a uma prestao, se trnsmite e oponivel a terceiro que

adquira o direito sobre determiando bem[22], pois certas obrigaes resultantes de contratos alcanam, por fora de lei, a dimenso de direito real[23].

Estas obrigaes no podem ser consideradas como de natureza real, pois, pelo princpio da tipicidade a eles inerentes, toda limitao ao direito de propriedade que

nao esteja prevista em lei como direito real tem natureza obrigacional.

Como obrigao com eficacia real mencionamos: a obrigao estabelecida no art. 576 do CC, pelo qual a locao pode ser oposta ao adquirente da coisa locada, se

constar do registro.

Agravo regimental. Locao. Direito de preferencia. Contrato no registrado. Impossibilidade. Recurso especial. Momento de interposio.

1. Exige-se o registro do contrato locaticio no cartorio competente, para o exercicio do direito de preferencia.

2. Enquanto pendentes embargos infringentes, no pode a materia neles versada ser impugnada via recurso especial, por prematuro o momento.

3. Recurso improvido.[24]

Outro exemplo o caso do compromisso do promitente comprador quando nao efetua o registro do contrato no Cartrio de Registro de Imveis. [25]

A Smula 84 do STJ prev que " admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda de imvel,

ainda que desprovido do registro".

4. Sub-rogao real:

A sub-rogao uma forma de pagamento, o qual mais uma das formas de extino de uma obrigao. Ocorre quando um terceiro interessado paga a dvida do

devedor, colocando-se no lugar de credor. Neste caso, a obrigao s se extingue em relao ao credor satisfeito, mas continua existindo em relao quele que

pagou a dvida.

H dois tipos de sub-rogao: a real (objetiva) e a pessoal (subjetiva). A sub-rogao real caracteriza-se pela substituio do objeto, por imposio legal, da coisa

devida, onde a segunda fica no lugar da primeira com os mesmos nus e atributos, ou seja, quando uma coisa de um patrimnio substituda por outra. o que

ocorre se se substituem os vnculos de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade de um imvel a outro (art. 1.848, 2, do CC). J sub-rogao pessoal

substituio de uma pessoa por outra, onde a segunda fica no lugar da primeira, com os mesmos direitos e aes cabveis (troca de avalista ou fiador). Resumidamente a

sub-rogao real, ocorre a substituio dos elementos objetos da relao jurdica, enquanto a sub-rogao pessoal a modificao ocorre no plo subjetivo da relao

jurdica.

O TJDF decidiu

Civil e processual civil. Partilha de bens. Imvel alienado para terceiro antes da propositura da ao. Litisconsrcio necessrio. Veculo. Sub-rogao real. Inexistncia de

prova a respeito. Recurso parcialmente provido.

1. Resultando dos autos que o imvel, cuja partilha se persegue, restou alienado para terceiro antes mesmo da propositura da ao, no h como partilh-lo se tal

terceiro no participa da relao processual, podendo, querendo a parte, ser objeto de nova demanda.

2. No comprovada, de forma satisfatria, a sub-rogao real de veculo discriminado nos autos, correta sua partilha, como determinada na sentena.

3. Recurso parcialmente provido.[26]

Comprovada a impossibilidade da manuteno do bem de famlia nas condies em que foi institudo, poder o juiz, a requerimento dos interessados, extingui-lo ou

autorizar a sub-rogao dos bens que o constituem em outros, ouvidos o instituidor e o Ministrio Pblico (art. 1.719, do CC).



Outro exemplo de ocorrncia da sub-rogao real a aplicabilidade do art. 1.911 que prev a clusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade,

implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. No caso de desapropriao de bens clausulados, ou de sua alienao, por convenincia econmica do donatrio ou do

herdeiro, mediante autorizao judicial, o produto da venda converter-se- em outros bens, sobre os quais incidiro as restries apostas aos primeiros.

Civil. Recurso especial. Condomnio. Extino. Possibilidade. Clusula de inalienabilidade que incide sobre frao ideal.

A existncia de clausula de inalienabilidade recaindo sobre uma frao de bem imvel, no impede a extino do condomnio.

Na hiptese, haver sub-rogao da clusula de inalienabilidade, que incidir sobre o produto da alienao do bem, no percentual correspondente a frao gravada.

Recurso no conhecido.[27]

Referencias bibliogrficas:

ANDRADE, Manuel A. Domingues de. Teoria geral das obrigaes, com colaborao de Rui de Alaro, 3 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 1966.

DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004.

_______. Dicionrio jurdico. 2ed. So Paulo: Saraiva, v. 3, 2005.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lmen Jris, 2006.

GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 2Ed. . So Paulo: Saraiva, 2008. V. 2.

_______.. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, 5. So Paulo: Ed. Saraiva, 2008. V. 5

MESQUITA, Manuel Henrique, Obrigaes reais e nus reais. Coimbra: Livraria Almedina, 1997.

RODRIGUES, Slvio. Direito civil. Rio de Janeiro: Saraiva, v.2, 2005.

VARELA, Joo de Matos Antunes. Das obrigaes em geral, vol. I, 10 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 2000

VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil. So Paulo: Atlas. v. IV, 2005.

Notas:

[1] VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil. So Paulo: Atlas. v. IV, 2005, p. 17.

[2] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 2Ed. . So Paulo: Saraiva, 2008. V. 2, p. 14.

[3] DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 20 ed. So Paulo: Saraiva, v. 2. 2004, p. 14-15.

[4] DINIZ, Maria Helena. Dicionrio jurdico. 2ed. So Paulo: Saraiva, v. 3, 2005, p. 502.

[5] VARELA, Joo de Matos Antunes. Das obrigaes em geral, vol. I, 10 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 2000, p. 202.

[6] Para uma anlise deste diploma legal, vide http://www.portolegal.com/CodigoCivil.html. Acesso em 12/010/2009.

[7] ANDRADE, Manuel A. Domingues de. Teoria geral das obrigaes, com colaborao de Rui de Alaro, 3 ed., Coimbra: Livraria Almedina, 1966, p. 70.



[10] STJ. T3 - TERCEIRA TURMA. AgRg no Ag 667222 / SP. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2005/0045397-8. Relator(a) M inistro CARLOS ALBERTO

MENEZES DIREITO. Data do Julgamento: 17/11/2005. DJ 24/04/2006 p. 394. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

[11] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, 5. So Paulo: Ed. Saraiva, 2008. V. 3, p. 21.

[12] RODRIGUES, Slvio. Direito civil. Rio de Janeiro: Saraiva, v.2, 2005 ,p. 105.


[14] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Ed. Lmen Jris, 2006, p. 23..

[15] MESQUITA, Manuel Henrique, Obrigaes reais e nus reais. Coimbra: Livraria Almedina, 1997, p. 265-266.


[17]Brasil. TJDF 20060110118364APC, Relator NATANAEL CAETANO, 1 Turma Cvel, julgado em 02/08/2006, DJ 24/08/2006 p. 104. http:www.tjdf.jus.br. Acesso em

12/10/2009

[18] STJ. T4 - QUARTA TURMA. REsp 572767 / SC. RECURSO ESPECIAL 2003/0127338-4. Relator(a) M inistro JORGE SCARTEZZINI. Data do Julgamento: 19/04/2005. DJ

16/05/2005 p. 354. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

[19] Brasil. TJDF. 20060110023223APC, Relator ESDRAS NEVES, 3 Turma Cvel, julgado em 30/09/2009, DJ 22/10/2009 p. 79. http:www.tjdf.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

[20] BRASIL. TJMG. Agravo de Instrumento n 1.0145.00.023774-6/001(1). Relator: ELECTRA BENEVIDES. Data do Julgamento: 19/05/2009. Data da Publicao: 29/05/2009.

http:www.tjmg.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

[21] STJ. T4 - QUARTA TURMA. REsp 660229 / SP. RECURSO ESPECIAL 2004/0063520-0. Relator(a) M inistro CESAR ASFOR ROCHA. Data do Julgamento: 21/10/2004. DJ

14/03/2005 p. 378. LEXSTJ vol. 188 p. 170. RSTJ vol. 191 p. 396.. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.


[23] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, 5. So Paulo: Ed. Saraiva, 2008. V. 5, p. 24.

[24] STJ. T5 - QUINTA TURMA. AgRg no Ag 60833 / SP. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 1994/0040121-3. Relator(a) M inistro EDSON VIDIGAL. Data do

Julgamento: 19/04/1995. DJ 22/05/1995 p. 14427. . http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

[25] GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigaes. 2Ed. . So Paulo: Saraiva, 2008. V. 2, p. 16.

[26] BRASIL. TJDF. 20050710033688APC, Relator SILVNIO BARBOSA DOS SANTOS, 6 Turma Cvel, julgado em 11/10/2006, DJ 15/02/2007 p. 99. http:www.tjdf.jus.br. Acesso

em 12/10/2009.

[27] STJ. T3 - TERCEIRA TURMA. REsp 729701 / SP. RECURSO ESPECIAL 2005/0028578-3. Relator(a) M inistra NANCY ANDRIGHI. Data do Julgamento: 15/12/2005. DJ

01/02/2006 p. 553. RT vol. 847 p. 183. http:www.stj.jus.br. Acesso em 12/10/2009.

Leonardo Gomes de Aquino

Advogado. Mestre em Cincias Jurdico-Empresariais, ps-graduado em Cincias Jurdico-Processuais e em Cincias Jurdico-Empresariais pela Faculdade de Direito da

Universidade de Coimbra (Portugal), e Ps Graduado em Direito Empresarial pela Fadom. Especialista em Docncia do Ensino Superior pelo Centro Universitri Unieuro.

Professor Universitrio no IESB, no UniEuro.

Informaes Bibliogrficas

AQUINO, Leonardo Gomes de. nus reais. Figuras hbridas ou intermedirias: obrigaes proptem rem. Obrigaes com eficcia real. Sub-rogao real. In: mbito

Jurdico, Rio Grande, XIII, n. 73, fev 2010. Disponvel em: . Acesso em nov 2013.

O mbito Jur dico no se responsabiliza, nem de forma individual, nem de forma solidr ia, pelas opinies, idias e conceitos emitidos nos textos, por serem de inteira responsabilidade de seu(s) autor(es).

Documents

MONITORIA 5 (Artigo)