R Hernandez Soriano-PGOU Granada Area de Transformacion y Mejora 2 Santa Adela-2000(1)

PLAN ESPECIAL REFORMA INTERIOR

AREA DE TRANSFORMACIÓN Y MEJORA ATM-2 SANTA ADELA

Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2000

RICARDO HERNÁNDEZ SORIANO ARQUITECTO

AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela” Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR diciembre de 2003 2

M E M O R I A 1. CONSIDERACIONES GENERALES 1.1.-Antecedentes La actuación del ATM-2 “Santa Adela” se enmarca dentro de los objetivos, estrategias y propuestas de planeamiento del P.G.O.U. 2000, y de la política municipal de actuaciones sociales de vivienda y rehabilitación, entre las que se prevén operaciones de transformación y mejora. Con esta premisa y dentro de la sistemática de actuaciones en los barrios, se propone intervenir sobre desarrollos de vivienda social de promoción pública emprendida en los años 50 y cuyo estado de deterioro o inadecuación requieren de actuaciones tendentes a su mejor integración, debido a que han sido objeto del abandono de propuestas urbanísticas en los últimos tiempos. Se ha delimitado así en el Plan General, con ese objetivo expuesto, junto a otras dos, una zona al Sur de la ciudad en el distrito del Zaidín, en el ámbito denominado Patronato de Santa Adela ATM-2. Estas operaciones urbanísticas se caracterizan por la necesaria programación desde el punto de vista del realojo progresivo de la población afectada en sus mismas zonas. Mediante un Plan Especial de Reforma Interior y Mejora del Medio Urbano se definirá la intervención según los casos: ordenación con sustitución de la edificación, actuaciones de creación de nuevos espacios libres y equipamientos, rehabilitación de la edificación existente y reurbanización de los espacios urbanos deteriorados.



Calificación y Usos del Suelo según PGOU 2000 – plano 1.1

1.2.-Situación y ámbito Enclavada en el distrito Zaidín se reconoce sin dificultad una zona diferenciada del resto, conocida como Santa Adela (actuación urbana de los años 50 del Patronato de Santa Adela), dentro de la cual se sitúa el ámbito de actuación delimitado por el PGOU 2000 para el Area de Transformación y Mejora Santa Adela.

Delimitación ATM-2 “Santa Adela” según PGOU 2000 – plano 1.3



Dicha delimitación comprende una superficie de actuación de unos 84.072 m2 según el PGOU, y se encuentra delimitada al Oeste por la Avenida de Dílar, al Este por la calle Asturias, al Sur por la calle Ebro y al Norte por la calle Bailén y confluencia de la calle Asturias. 1.3.-Objetivos Como ya se ha avanzado en los antecedentes expuestos, los objetivos definidos a nivel general del presente documento se enmarcan dentro de planteamientos urbanísticos que persiguen incidir en la recuperación de la ciudad construida, es decir, la necesidad de intervenir en una zona cuyo estado actual de deterioro, abandono, inadecuación urbanística y/o social, permite realizar propuestas encaminadas a conseguir una regeneración de la zona tanto desde el punto de vista urbanístico promoviendo operaciones de sustitución de la edificación, regeneración de la trama urbana y reequipamiento, como desde el punto de vista social fijando como objetivo el mantenimiento de la población, elaborando estrategias de realojo y de intervención faseada en el tiempo.



2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA 2.1.-El Área y la ciudad a) Ámbito Incluye el ámbito objeto de actuación una superficie de 89.130’00 m2, según la delimitación recogida en Ambito del PERI – plano 2.1. Sus límites físicos son la Avenida de Dilar al Oeste, al Este las calles Asturias y Bernarda Alba, al Sur la calle Ebro y al Norte la calle Bailén, confluencia de la calle Asturias y la calle Fiel de Infantería.

Ámbito del PERI – plano 2.1

Como se puede apreciar, sin variar sustancialmente el ámbito definido por el PGOU 2000, se han delimitado con mayor claridad los límites del área para facilitar las soluciones de borde y de contacto con la trama existente y en concreto:

-adaptación de límites a viarios completos a efectos de urbanización en todo el borde y entorno próximo, -inclusión del Centro de Transformación Eléctrico de calle Asturias para la necesaria continuidad de ésta, que se contempla en el PGOU en el área de reforma AR 5.01 Bodegas, incluida en el área de reparto IX Sur. No afecta dicha modificación a los aprovechamientos de área de reparto, puesto que se refiere a suelo considerado en la ficha de condiciones urbanísticas como suelo público y por tanto, sin aprovechamiento.



-como variante más significativa se considera la inclusión de parte de la ordenación conocida como La Cruzada, hasta llegar a la calle Bernarda Alba y calle Fiel de Infantería para poder resolver conexiones longitudinales y transversales, dada la configuración de la trama en torno a la confluencia de las calles Bailén y Asturias; además, hemos de considerar que las edificaciones que se incluyen responden a características urbanas y sociales similares al resto del área objeto del estudio.

Todo ello ha supuesto el incremento de aproximadamente un 4% del ámbito de los 85.792 m2 inicialmente previstos. El ámbito, desarrollo urbanístico de la zona sur de la ciudad en los años cincuenta y sesenta, se encuentra urbanizado y consolidado por edificación en su totalidad. Cuenta con una edificabilidad total de 105.763’28 m2, de los cuales se destinan 102.677’68 m2 a uso residencial, plurifamiliar prácticamente en su totalidad, 3.085’60 m2 a uso terciario, en su mayoría locales comerciales en planta baja, y 8.718’83 m2 de equipamientos, con el desglose que se aporta en el cuadro de características que se adjunta en el Anexo. Otros parámetros urbanísticos destacados son:

Número de viviendas 1.458 Suelo privado 31.566’93 m2 Suelo destinado a equipamientos 8.718’83 m2 Espacios libres 2.263’12 m2 Viario 46.581’12 m2 Suelo total afectado 89.130’00 m2

La edificación residencial corresponde en su mayoría a las actuaciones públicas de los años cincuenta del Patronato de Santa Adela, tal y como se recoge en los expedientes de la Consejería de Obras Públicas CU-6248 VP 1º Grupo de 750 viviendas de Renta Limitada del Instituto Nacional de Vivienda y CU-91 TS 2º Grupo de 500 viviendas de Tipo Social, con la inclusión de una pequeña parte colindante de la actuación de la Obra Sindical del Hogar y Arquitectura, conocida como La Cruzada CU-205-TS de 474 viviendas.



b) Evolución histórica El primitivo pago del Saedín era una de las 38 divisiones de Vega que rodeaban la capital durante el siglo XV, aproximadamente coincidente con lo que hoy conocemos como Zaidín. Estos pagos, agrupaciones de parcelas de diferentes propietarios, compartían acequias y Ordenanzas reguladoras de riego. Saedín viene a significar en árabe “brazo de agua”, por resultar ser la zona de Vega comprendida entre los ríos Genil y Monachil. En la década de los cuarenta el problema de la vivienda en Granada era muy acuciante. Unas 5500 viviendas se encontraban en estado inhabitable y el hábitat troglodita constituyó una solución de emergencia para muchas familias que modificaron notablemente la imagen de los cerros que rodeaban la ciudad. En 1948 se constituye el Patronato Benéfico de Santa Adela de Viviendas Protegidas, perteneciente a la obra social del Movimiento. En 1952 una serie de iniciativas públicas empiezan a atajar el problema: el Patronato de Santa Adela construye 300 viviendas en Haza Grande. Antes, en el Anteproyecto de Alineaciones de 1943 realizado bajo el planteamiento ideológico de Antonio Gallego Burín se preveía un primer esbozo de ensanche urbano. En concreto, macizaba los espacios intersticiales entre la ciudad consolidada y el Camino de Ronda, planteaba una segunda ronda en calle Arabial y proyectaba el ensanche en el Sur como prolongación natural del Camino de Ronda al otro lado del río Genil; mantenía el trazado de las vías que llevaban a Motril y a Dílar, ya presentes como caminos rurales en la cartografía de Granada de 1940. El Plan de Alineaciones de 1951 limitaba el crecimiento urbano en el Sur hasta la actual calle Palencia. A pesar de ello, el Ayuntamiento de Granada cede al Patronato de Santa Adela el Pago Seco, dentro del Pago del Zaidín, uno de los suelos más baratos al carecer de derecho de riego. El resultado es la construcción de un asentamiento no planificado en plena Vega, a 3 km de la ciudad consolidada y sobre terrenos rústicos no contemplados en el planeamiento vigente. En 1953 el Instituto Nacional de la Vivienda entrega 322 casas en el barrio del Generalísimo del Zaidín en torno a la Plaza del Generalísimo (hoy de Las Palomas). Esta actuación supuso la creación de unas líneas



poderosas de penetración en los pagos rústicos de la Vega, quebrando el equilibrio entre la ciudad y su territorio. La segunda fase del Zaidín está en torno a la hoy Plaza de Federico Mayo, junto al barrio del Generalísimo. Pertenecía entonces al término municipal de Armilla y contaba con 400 viviendas entregadas en 1955. Otra fase de 72 viviendas se entrega en 1962 en el entorno de la Plaza de Federico Mayo. En 1956 se pone la primera piedra de la construcción de 750 viviendas unifamiliares en la margen izquierda del camino de Dílar. Esta construcción se dividirá en tres fases: desde calle Ebro hasta calle Poeta Gracián, desde aquí hasta calle Garellano y desde ésta hasta calle Bailén, proyectadas respectivamente por los arquitectos Miguel Castillo Moreno, José Fernández Fígares y Fernando Wilhelmi. Sin embargo, el terremoto de abril de 1956 obliga al desalojo de numerosas viviendas del Albaicín y San Ildefonso y cuevas del Beiro, Barranco del Abogado y Sacromonte. En consecuencia, los proyectos originales son sustituidos por viviendas de Renta Limitada en bloques plurifamiliares que mantienen una disposición con vacíos urbanos encaminados a alojar determinados equipamientos y con sendas plazas que respectivamente se denominarán Jarama, Velázquez y Diego de Siloé.

En 1957 se inicia la construcción de otras 500 viviendas, en este caso de Tipo Social, para los damnificados de los terremotos entre las calles Santa Adela y Asturias, en dos fases proyectadas por Carlos Pfeiffer (las más próximas a calle Bailén) y Ambrosio del



Valle. Estas viviendas, junto con las 750 anteriores, se entregarán en marzo de 1959. El propio Patronato Santa Adela con fondos del Instituto Nacional de la Vivienda a reintegrar en cincuenta años promueve la construcción de dos grupos escolares proyectados por Miguel Castillo Moreno en los vacíos que dejaban las edificaciones: el colegio Reyes Católicos, que se inaugura en 1960 y el colegio el Doncel en 1961. También en 1961 se inaugura la iglesia del Corpus Christi, según proyecto de Fernando Wilhelmi.

Evolución histórica durante la década de los cincuenta

Poco después la Obra Sindical del Hogar construye el grupo “La Cruzada”, integrado por 474 viviendas proyectadas asimismo por Miguel Castillo, que se entregan en 1960 a pesar de ser declaradas como medida de urgencia para acoger a los damnificados por el terremoto de 1956. En 1965 se inaugura el Colegio de Educación Especial Santa Teresa de Jesús cedido por el Instituto Nacional de la Vivienda a la asociación Asprogrades; se ampliará en 1981 como zona de talleres ocupacionales en los terrenos contiguos hacia el Norte según proyecto de Renato Ramírez. La Venta del Niño, preexistencia del camino de Dílar, ya estaba presente desde entonces como venta que atendía a los labradores de las huertas del Zaidín y a los primeros vecinos del barrio. Junto a ella se construye en 1956 el cine Central, en el local que desde 1983 ocupa un supermercado.



Estado actual de la primitiva Venta del Niño

Pocos metros más abajo se construyen el cine Azul (calle Hermanos Carazo, que funcionará entre 1959 y 1974), el cine Apolo (esquina de calle Bailén con la Avenida de Dílar, en un solar donde ya existía un cine de verano, entre 1961 y 1980) y el cine Rex (plaza Sol y Luna, entre 1959 y 1962). Antes, en 1955, el Ayuntamiento de Granada acuerda poner en vigor las Ordenanzas Generales de la Construcción ya redactadas en 1949. Las zonas construidas en el Zaidín no reconocidas en el Plan de Alineaciones de 1951 se legalizarán englobándose dentro de una ampliación del perímetro urbano y se regirán a partir de entonces como zona X de Bloques Abiertos, al igual que el Camino de Ronda y Arabial. En 1960 se construye la Casa de las Columnas en la plaza del Generalísimo, donde estaba previsto construir un gran parque y equipamientos comunitarios. Este edificio, proyectado por Carlos Pfeiffer, fue la primera promoción de 40 viviendas libres, que además incorporaba locales comerciales en su Planta Baja. En 1968 tras este edificio se levantaron otros dos por la Casa Sindical del Hogar destinados a albergar a la población damnificada por las lluvias torrenciales de 1962 y 1963, abortándose definitivamente el proyecto de Plaza del Generalísimo, reducido a lo que hoy constituye la Plaza de las Palomas.



Confluencia de Avda de Dílar y calle Ebro, en el límite de la ATM-2

Entre las construcciones de Santa Adela y la Cruzada, colmatando huecos entre edificaciones y definiendo la actual calle Navarra se sucedieron construcciones privadas con bloques de viviendas de mediana altura. Entre la calle Ebro y el río Monachil empezaron a construirse desde 1965 edificaciones muy dispares que alternaban bloques con viviendas unifamiliares; en concreto, el bloque ubicado en la esquina de calle Ebro con Avenida de Dílar, de once plantas de altura, estuvo paralizado durante años. La iniciativa privada continuó en su ímpetu constructivo, edificándose a finales de los sesenta los primeros bloques de calle Palencia, calle Circunvalación y Avenida de Cádiz. La Hípica terminó de construirse en 1968.

Evolución histórica durante la década de los sesenta



A principios de los años setenta se levantan sendos edificios en las plazas Diego de Siloé (52 viviendas y locales comerciales) y Jarama (48 viviendas y locales comerciales), eliminando las dos grandes plazas que contemplaban la ordenación original de las 1250 viviendas de Santa Adela. De hecho, aún las calles laterales de estos edificios conservan el nombre original de las Plazas que ocuparon como espacios libres públicos el lugar de los bloques de viviendas. En 1977 la plaza de la Cruzada es ocupada por aulas prefabricadas para solventar el déficit de equipamientos docentes del barrio; ya en los años ochenta se desmantelan estas aulas construyéndose el colegio Generalife.

Plaza Jarama en los años sesenta, antes de la ejecución del edificio en 1973

El Plan General de Ordenación Urbana de la Comarca de Granada de 1973 califica como Ensanche actual todo el ámbito comprendido entre la Avenida de Cádiz (antiguo callejón de los Tramposos) y la calle Pintor Manuel Maldonado (autor de los murales que decoran las paredes de la iglesia del Corpus Christi). Al amparo de este Planeamiento, durante los años setenta, entre las calles Bernarda Alba y Asturias y la actual Pintor Maldonado surgen bloques de viviendas muy dispares dispuestos con escasa voluntad de creación de espacios urbanos dignos y con graves carencias de equipamientos. De igual manera, se conforman bloques en la avenida de Barcelona y entre la Avenida de Cádiz y la carretera de Armilla, si bien en este caso, ya durante los años ochenta, surgieron equipamientos docentes en los solares que las viviendas respetaron.



Ejecución de edificio en Plaza Diego de Siloé a principios de los setenta

Durante estos años dentro del perímetro de la ATM-2 apenas se producen cambios significativos que no sean la lenta labor urbanizadora con asfaltado de calles y dotación de alumbrado público a los espacios intersticiales entre edificios. El Plan General de Ordenación Urbana de 1985 califica los edificios comprendidos entre calles Garellano y Bailén como Manzana Cerrada Extensiva, mientras que el resto de zona residencial queda calificada como Agrupación de Bloques Aislados. Ya quedan definidos los equipamientos religiosos y docentes, en tanto que se califica como Equipamiento Comunitario Cívico Social el solar que durante los años noventa contempló la ejecución del Centro de Salud de calle Poeta Gracián. Al otro lado de la calle Asturias se califican unas naves industriales como Industrias urbanas de carácter intensivo y las cocheras de la empresa de autobuses Rober, como Instalación Industrial de carácter Intensivo.



Evolución histórica desde los años setenta

El Plan General de Ordenación Urbana de 2000 mantiene las calificaciones residenciales pero define en las naves industriales de calle Asturias unas Areas de Reforma en Suelo Urbano que pretenden el desmantelamiento y traslado de esas actividades, consolidando el uso residencial de la zona y creando pequeños espacios libres públicos. No obstante, la aportación del nuevo planeamiento es notable, con la definición de Areas de Transformación y Mejora en Suelo Urbano (ATM-2 Santa Adela) que pretenden definir a través de Planes Especiales de Reforma Interior operaciones de transformación de ordenaciones con edificación inadecuada u obsoleta, con realojo de población afectada, sometidos o no a las regulaciones de subvención pública de operaciones de transformación de infravivienda. Para facilitar la viablidad económica de la operación, obteniendo espacios libres, infraestructura viaria y equipamientos, se admite un incremento global de hasta el 20% de la edificabilidad existente. En el marco legal que establece el Planeamiento vigente se enmarca la redacción del presente documento. Bibliografía:

Geografía Urbana de Granada. Joaquín Bosque Maurel, 1961 La Planificación Urbana en Granada. Fernando Fernández Gutiérrez, 1978 La reforma de Granada 1938-1951. Delegación en Granada COAAO, 1979 Sobre el Planeamiento en la Comarca de Granada. COAAO, 1980 Guía de Arquitectura de Granada. Eduardo Martín y Nicolás Torices, 1998 Entre Ríos. Historias del Zaidín (1953-1979). Isidro Olgoso, 2001 Memoria del PGOU de Granada. Ayuntamiento de Granada, 2001



Fotografía aérea del primer núcleo del Zaidín en 1960



c) El Área y los sistemas generales A continuación se describen los sistemas generales cercanos al Área y su incidencia en el ámbito objeto del estudio. El ámbito de la ATM-2 está situado en el borde Sur del suelo urbano consolidado, con un uso predominante residencial. Es de destacar la importancia en la estructura urbana de la ciudad de la avenida de Dílar, como vía principal del barrio del Zaidín que atravesará el ya incipiente Campus de Ciencias de la Salud. La reciente operación de remodelación ha supuesto una notable puesta en valor de la misma, aumentando la superficie peatonal en detrimento del tráfico rodado e incorporando de manera integral en toda su longitud mejoras de infraestructuras urbanas, mobiliario, pavimentación y conexiones. Tradicional borde urbano desde su génesis, la proximidad del sector de suelo urbanizable correspondiente al primer cuatrienio S-2 Campus de la Salud, que incluye el Sistema General Campus de Ciencias de la Salud, modificará sustancialmente su posición relativa en la zona Sur de la ciudad. Este Sistema General, en proceso de desarrollo de ejecución de obras de urbanización y edificación contempla entre sus objetivos la obtención de suelo para crecimiento residencial en el borde Sur y de dotaciones de carácter general relativas a las Ciencias de la Salud, Servicios Sanitarios y Actividades Empresariales de Investigación y desarrollo. Además, la proximidad del sector de suelo urbanizable T-2 Ronda Sur, correspondiente asimismo al primer cuatrienio y actualmente ya en ejecución las obras de urbanización de la Unidad 1, prevé el crecimiento de suelos para usos terciarios con capacidad de incorporar zonas de ocio, hoteles y comerciales. Esta operación permitirá la obtención de suelo para el Sistema General de Espacios Libres, en concreto el SG.EL-10 que se sitúa junto al Campus de Ciencias de la Salud y frente a los equipamientos deportivos cercanos del Estadio Municipal y Palacio de Deportes. La previsión del metro ligero en superficie como nuevo sistema alternativo de Transporte Metropolitano modificará notablemente la relación de la zona Sur con el centro histórico y con el Área Metropolitana. Su probable recorrido por calle Pintor Maldonado invertirá la exclusiva consideración de la avenida de Dílar como principal eje de relación de la zona con su entorno inmediato.



En el sistema general estratégico de aparcamientos del PGOU, se recoge el aparcamiento ya ejecutado y colindante al área ubicado en la Plaza Rober, entre las calles Asturias y Poeta Gracián y en proceso de movimiento de tierras el situado bajo el espacio libre de calle Cataluña. En cuanto al sistema general de espacios libres, únicamente es posible determinar la presencia cercana de zonas en torno a los nuevos crecimientos residenciales en desarrollo del PGOU 1985; destacamos el Parque del Zaidín, en la calle Pintor Maldonado, y el espacio libre dispuesto en la mediana del bulevar de la Carretera de La Zubia. Por último, reseñar que no existen en el entorno próximo elementos incluidos en el Catálogo, así como ninguna definición de zonificación arqueológica que se contemple en el PGOU 2000 y que sea preciso considerar para el desarrollo de este documento de planeamiento.



2.2.-Aspectos demográficos y sociales Uno de los aspectos fundamentales a tener en cuenta en actuaciones de transformación urbana en ámbitos, como éste, consolidado por la edificación en su totalidad, es el factor humano. No podemos obviar que además de los componentes urbanos existen unas estructuras sociales que hemos de analizar, a fin de tenerlas en consideración y dar respuestas a las necesidades del habitante. No olvidamos que uno de los objetivos generales perseguidos es el mantenimiento de la población en su ámbito, se deberá de contar con ella y de implicarla necesariamente en el proceso de transformación. Como referencia de partida se ha tenido en cuenta un estudio socioeconómico llevado a cabo por la asociación de vecinos y puesto a disposición del Ayuntamiento, que si bien está realizado en un entorno más amplio del que nos ocupa, de forma breve y esquemática concluía con los siguientes aspectos destacables en una primera aproximación:

- La población la constituyen en su mayoría mujeres de avanzada edad, que forman unidades familiares mayoritariamente de dos personas, originaria de la zona desde su génesis, con un nivel educativo bajo. Económicamente en su mayoría cuenta con pensiones mínimas de la Seguridad Social, con una escasa población activa 14%. Se detecta una escasa o nula cultura sanitaria.

- En cuanto al análisis de la vivienda y la zona se detecta un estado generalizado de abandono de las viviendas, que en su mayoría son en régimen de propiedad y con escasa superficie útil; se detectan viviendas de menos de 60 m2. Se reseñan las barreras arquitectónicas con las que cuenta la edificación. En la zona se hace hincapié en la falta de espacios libres, mal estado de alumbrado público y pavimentaciones y la ausencia de espacios deportivos. La población la define como zona tranquila, poco masificada, marginal e insegura, manifestando su querencia con el barrio.

Con estas premisas iniciales, y en paralelo a la realización del AVANCE del presente documento y de los trabajos de información urbanística, se ha llevado a cabo durante el último trimestre del año 2001 un estudio complementario al anterior, ceñido a la delimitación



específica del Area de Transformación y Mejora que aquí desarrollamos. Dicho análisis se ha efectuado sobre el estudio directo de 297 unidades familiares de las 1.370 que compone el área inicial y con un enfoque de los objetivos predefinidos, procediendo a analizar diversos aspectos sociales y económicos para el conocimiento de la población afectada, enfocados a detectar las necesidades y posibilidades de la intervención social. Dicho trabajo realizado por doña María del Carmen Maldonado, trabajadora social, se incorporó a la tramitación del expediente. Cabe reseñar que en el citado estudio se partió de un análisis diferenciado de cinco áreas homogéneas detectadas en las primeras tomas de contacto y trabajos de campo. a) Población y empleo Los datos recogidos del Padrón Municipal en el total del área objeto del estudio (debemos de aclarar que se limita al área inicialmente prevista en el PGOU 2000) recoge una población de 3.179 habitantes, sobre un total de 1.370 viviendas, lo que supone una media de 2,32 habitantes por vivienda. De dicha población un 53,60% son mujeres y un 46,39 % son hombres. Del estudio realizado en el área, sobre un total de 297 viviendas visitadas se desprende una población de 790 habitantes, lo que supone una media de 2,64 habitantes por vivienda, algo superior a los datos del padrón. Más significativo sin embargo es el dato recogido de dicha población encuestada, donde el 71,23% son mujeres y un 28,04% son hombres. En cuanto al estado civil, el 52,2 % son casados, el 45% solteros, el 2,3% separados y el 30% de la población son viudos. Se ha comprobado que la población encuestada, en un porcentaje elevado, es la originaria de la zona desde su génesis, lo que se traduce en que un 35,5% de la población reside desde hace más de 40 años en el área. En cuanto a la situación ocupacional, tal y como era de esperar por el dato de población, el porcentaje de jubilados es muy alto, ya que hay un gran número de personas de más de sesenta y cinco años.



Existe también un 40% de personas que trabajan de forma eventual, sin contrato fijo y sin dar de alta; en esta situación se encuentran mujeres que se dedican al servicio doméstico ocasional. b) Programa y unidades familiares La media de miembros por núcleo familiar que se desprende es de 2’6 personas, con la siguiente estructura familiar: en el 25’8% de las viviendas habita una sola persona, en el 24’4% dos personas, en el 23’7% tres y cuatro y en el 26’10 % restante más de cuatro. No hay detectados con carácter general problemas de hacinamiento, salvo casos puntuales y en 13 casos hemos encontrado dos unidades familiares en la misma vivienda. Existe por tanto a la vista de los datos un gran porcentaje de personas solas, habitualmente mayores y de matrimonios también mayores que viven solos. Este aspecto exigirá atenciones especiales a ese sector, con el fin de evitar que el problema se agrave en un futuro. c) Estructura económica Del análisis de los niveles de ingresos de la población encuestada se deduce el siguiente gráfico, en el que se aprecian los ingresos por término medio al mes de las familias.

Nivel de ingresos pts/mes

26%6%

14%

24%30%

< 60.000ptas. 61.000-75.000 76.000-90.00091.000-115.000 >116.000

Es significativa la variedad económica de la población del área; por un lado el 30 % de los encuestados no supera las 60.000 ptas/mes (360,60 euros/mes) y por otro lado el 24 % de los encuestados cuenta con más de 116.000 ptas/mes (697,17 euros/mes). Los bajos ingresos de un sector de la población se deben fundamentalmente a



las bajas pensiones y el gran porcentaje de jubilados y viudas, el 70,7% de la población, recibe algún tipo de pensión.

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

%

A-1 A-2 A-3 A-4 A-5

< 60.000 60.000-75.000 76.000-90.000 91.000-115.000 >116.000

Nivel de ingresos comparativo entre áreas El 26,5% de los encuestados dice que el principal problema de la familia es la falta de empleo y la escasez de recursos económicos. d) La población y la vivienda El tamaño medio de la vivienda es de 77,13 m2, con mínimos de 64,75 m2 y máximos de 104,81 m2. En cuanto al programa de las mismas, el 50,98% es de dos dormitorios, el 49,02% de tres dormitorios. Contrastado este dado con la media de 2,62 personas por vivienda, se deduce que no hay de forma general desajustes en este aspecto, aunque hay casos excepcionales en los que se dan mínima superficies y mayor número de habitantes que habrá de tenerse en consideración. Las barreras arquitectónicas existentes es uno de los parámetros significativos del área. Dadas las características de las viviendas, se ha detectado como un problema que el 95,2% de la población dice que existen barreras arquitectónicas en su edificio, exceso de escaleras o escaleras estrechas; este dato se agrava con la elevada edad media de la población. El grado de satisfacción que muestran los habitantes es bueno con respecto a la vivienda, y esto, aunque parezca paradójico, debemos de ponerlo en consideración con la situación de partida de la población afectada, la procedencia de la población de habitar en cuevas o en muy malas condiciones de habitabilidad, hacen que el



acceso en su día a viviendas con “comodidades” como cocina o aseo, sea considerado hoy en día como una gran mejoría.

18,911,1

18,514,1

37,0

0,30,0

10,0

20,0

30,0

40,0

%

AÑOS EN LA VIVIENDA De 1 a 9 años

De 10 a 19

De 20 a 29

De 30 a 39

De 40 a 50

NS/NC

Además hemos de considerar que un amplio porcentaje, el 83,60% de los encuestados, asegura haber efectuado algún tipo de reformas en su vivienda a lo largo del tiempo y sin embargo no es así con respecto a las zonas comunes del edificio, necesitadas de mejoras según ellos mismos reconocen. Esto es debido a una falta de acuerdo entre los vecinos, a que no existe identidad como comunidad en muchos de los casos, y por supuesto al bajo nivel económico. Nunca han recibido ayudas para la rehabilitación. El 98% dice que el edificio necesita mejoras, los arreglos han sido operaciones puntuales, que no han conseguido erradicar el problema fundamental. Se detectan problemas de mantenimiento de las zonas comunes, en concreto y de forma significativa en las tipologías con patio interior común, éste no está atendido y ocasiona problemas de insalubridad, humedad, que se añaden a otros de índole constructiva. Cabe reseñar las diferencias entre los vecinos del Área 1, que no contribuyen significativamente a los gastos comunes, lo que a su vez se refleja en el peor estado de las edificaciones y en un bajo grado de satisfacción de la población con el inmueble y los vecinos del Área 5, en que la mayor aportación económica para el mantenimiento de las zonas comunes se traduce en un mayor grado de identificación con sus edificios.



2.3.-Estructura Urbana a) Morfología urbana La propia evolución histórica de la zona ya determina muchas de las carencias estructurales del ámbito de actuación de la ATM-2. Amparada en criterios de necesidad, el área surge como un crecimiento urbano al margen del Planeamiento entonces vigente, cuya situación hubo que actualizar para adaptar lo existente a la legalidad. Sin mayor referente que la Barriada del Comandante Valdés, el Zaidín surge fuera de la ciudad a ambos lados del camino de Dílar en varias fases inconexas. Las 1250 viviendas de la 3ª fase del Patronato de Santa Adela se desarrollan en 750 viviendas de Renta Limitada a lo largo de la Avenida de Dílar en torno a la Venta del Niño y en 500 viviendas de Tipo Social a las traseras de éstas limitadas en su borde Este con la calle Asturias, límite físico de separación con las huertas que no se edificarán hasta los años setenta. Este planteamiento deja las viviendas de superficie más reducida y ocupadas por población con menor poder adquisitivo en el interior del área, sin la referencia urbana que la avenida de Dílar fue adquiriendo con el paso de los años, ahondando con el tiempo las diferencias ya existentes en el momento de su ejecución. La construcción de edificios residenciales o industrias urbanas al Este de la calle Asturias en los años setenta aisló completamente esta bolsa de 500 viviendas salpicada de equipamientos en sus intersticios, limitada virtualmente al Oeste por la discontinua calle Santa Adela. Así pues, las edificaciones próximas en primera o segunda línea a avenida de Dílar ignoran lo que ocurre en sus traseras, al igual que las construcciones de la calle Pintor Maldonado, por lo que el núcleo central de Santa Adela queda aislado, sin ningún motivo urbano que se encargue de promover la conexión física entre zonas. El ámbito se encuentra atravesado por un viario transversal (calles Ebro, Poeta Gracián, Pavía y Garellano) que, lejos de conectar, se limita a conducir el tráfico proveniente de las edificaciones de los años setenta que llegan hasta Pintor Maldonado y de la zona de equipamientos deportivos de la carretera de La Zubia hacia la avenida de Dílar. Longitudinalmente, a excepción de los límites físicos de la ATM-2 (calle Asturias y avenida de Dílar), no existe una continuidad en el viario que permita entender cada una de las áreas



del ámbito como partes integrantes del todo. Asimismo, existen numerosas calles sin salida o plazas originales que se han convertido en aparcamiento permanente de vehículos de los residentes. En la configuración morfológica de las viviendas es posible establecer distinciones entre las originales viviendas de Tipo Social y de Renta Limitada, separadas por el trazado irregular de calle Santa Adela. En las primeras predominan las combinaciones de tipos de viviendas tales que permiten a los inmuebles adoptar formas estructuradas en torno a sí mismas, produciéndose una atomización del espacio público en numerosas placetas a la escala del edificio que las preside. En las segundas, la morfología de los edificios es más rotunda, predominando patios interiores de manzana de anchura muy reducida que no permiten el uso de los mismos como patios vivideros, y que en algunos casos se han visto reducidos mediante la ocupación de superficie por parte de las viviendas de planta baja con estructuras muy rudimentarias.

Edificio de Tipo Social en calle Santa

Adela Patio de edificio de Renta Limitada en

calle Poeta Gracián



Esta multiplicación de espacios libres ha evitado la creación de una amplia zona verde capaz de estructurar el área y promover la relación vecinal. Al contrario, cada Comunidad de propietarios parece vinculada a su placeta más cercana, cuyo estado de conservación está vinculado al interés del edificio en mantenerla. Los equipamientos, lejos de coser los dos ámbitos referidos, se ubican en los vacíos que dejaron las construcciones originales, con tapias que fueron elevándose con el paso del tiempo hasta constituir barreras físicas y visuales de relación entre zonas. En consecuencia, la morfología urbana de la zona acusa desde su génesis su falta de concepción unitaria y la escasa capacidad estructurante que los edificios adquieren por sí solos para definir el área. Si a eso unimos la limitada capacidad económica de los habitantes, tanto más acusada cuanto más interior es el edificio, se entiende que un viario inconexo convertido en solución permanente al aparcamiento de superficie y unos inmuebles mal conservados hayan dado lugar a una de las zonas más degradadas de Granada que precisan una urgente solución a sus problemas. b) Usos del Suelo Los Usos del Suelo determinan el residencial como el uso predominante en el ámbito del ATM-2 Santa Adela. Prácticamente todas las viviendas originales del área correspondientes al Patronato de Santa Adela mantienen el uso de residencial en vivienda Plurifamiliar. Si bien en su concepción existían en cada una de las fases de las viviendas de Renta Limitada locales de negocio en Planta Baja (un total de 20, que oscilaban entre los 28’50 m2 en la fase 2ª y los 68’25 m2 en la fase 3ª), en la actualidad la mayoría de aquellos usos en Planta Baja se han transformado en residenciales. Partiendo de la aún existente Venta del Niño y del cine Central adyacente construido en 1956, la idea original era la de potenciar cierta actividad comercial o de pequeña industria artesanal en la avenida de Dílar y en calle Poeta Gracián.



Ubicación original de los locales de negocio en Planta Baja en las viviendas de

Renta Limitada

Sin embargo, la concentración de otros usos a escala de barrio se produjo en los dos bloques que ocuparon en los años setenta las Plazas Diego de Siloé y Jarama, en el interior del barrio más próximo a la avenida de Dílar. En Planta Baja alternan pequeños locales comerciales con almacenes y talleres artesanales. Posteriormente, ya en 1983, un supermercado se ubicará en el local que ocupó el cine Central junto a la Venta El Niño. Esta implantación mayoritaria de actividades de pequeña escala en el interior del área contrasta con la definición de usos en Planta Baja al otro lado de la avenida de Dílar (en las 1ª y 2ª fases del Patronato de Santa Adela de 1953 y 1955), en su totalidad terciarios o de pequeño taller artesanal. Esta transformación de usos en Planta Baja parecía más adecuada a la tipología edificatoria plurifamiliar del ámbito de la ATM-2 que a la unifamiliar adosada de las fases previas; sin embargo, la tendencia se ha potenciado con el tiempo, acentuándose por el planeamiento especial que desarrolló la margen Oeste de la avenida de Dílar sustituyendo las viviendas originales por bloques despersonalizados de varias alturas que consolidan el uso terciario o industrial en Planta Baja. En el interior de la ATM-2, en los intersticios que se produjeron en los puntos de contacto entre las manzanas de las viviendas de Tipo Social y las de Renta Limitada, se fueron implantando diversos equipamientos docentes que en ningún momento dieron lugar a una



lectura unitaria del barrio capaz de integrar zonas con habitantes de diversos orígenes económicos y sociales.

Plaza de Andalucía presidida por la Iglesia con la avenida de Dílar al fondo

Este papel reservado a los equipamientos sí parece haberlo asumido en exclusiva la Iglesia del Corpus Christi, articuladora del generoso espacio público que preside, y cuya presencia urbana es perceptible desde la avenida de Dílar. Esta vocación estructurante se pretenderá aprovechar para ser potenciada en el desarrollo de la propuesta de ordenación futura. c) Estado de la edificación Las diferencias en el estado de las diversas edificaciones son notables, observándose en el origen de estas construcciones la justificación al hecho de que aún hoy es fácil distinguir por su estado de conservación las viviendas Sociales y las de Renta Limitada. Ejecutadas en base a un menor presupuesto, con peores calidades y sistemas constructivos, y con una población con menores recursos económicos, el paso del tiempo no ha hecho sino acentuar las condiciones iniciales de partida.



Estado actual de edificación en calle Asturias

No obstante, ya que cada manzana consta de varios portales y cajas de escalera, es posible particularizar el estado de conservación en función de la voluntad de mantenimiento de cada una de las comunidades de vecinos. Así, la descripción del estado de la edificación que se acompaña en la documentación gráfica se ha pormenorizado a nivel de portal. Aunque las transformaciones y mejoras en el interior de las viviendas son habituales, problemas inherentes a la pésima calidad de la construcción original (condensaciones por ausencia de trasdosados y aislamientos, humedades de capilaridad e inexistencia de aislamiento térmico) no han sido resueltos en ningún caso. Las transformaciones se han centrado en modificación de calidades de solerías, alicatados, sanitarios y carpintería interior y en mejora de las condiciones de estanqueidad y aislamiento de las carpinterías exteriores. Se han detectado tres niveles de conservación:

- Bueno. Se considera que un portal o comunidad de vecinos que comparte núcleo de escalera se encuentra en un estado de conservación Bueno cuando se han producido actuaciones de mejora en las calidades de portales, escaleras y carpinterías de zonas comunes, cuando el aspecto exterior denota un mantenimiento adecuado de aleros, cubiertas, pinturas, zócalos y carpinterías de viviendas y cuando estas actuaciones son extensibles a notables modificaciones en la distribución funcional de alguna de sus viviendas acompañadas de mejoras en las calidades de los materiales.



- Regular. Se considera que un portal se encuentra en un

estado de conservación Regular cuando a pesar de ciertas mejoras perceptibles en las zonas comunes del inmueble se detecta una dejadez en el mantenimiento general del edificio y cuando las reformas en el interior de las viviendas se limitan a mejoras de calidades de carpinterías exteriores, solados, alicatados y sanitarios.

- Malo. Se considera que un portal se encuentra en un estado

de conservación Malo cuando en las zonas comunes apenas se ha intervenido durante toda la vida del edificio, cuando el aspecto exterior del inmueble denota una total desvinculación de los usuarios con la imagen urbana de su edificio y cuando las modificaciones en el interior se limitan, en el mejor de los casos, a la reposición de solerías o de alicatados.

En base a ello, se considera que la edificación se encuentra mayoritariamente en Mal estado en los bloques ubicados en el extremo Norte de la calle Asturias, en el borde del ATM-2, acentuado por la excesiva atomización de espacios libres en pequeñas placetas descuidadas y sin mantenimiento y por la existencia de un viario adaptado a las lindes de la primitiva parcela rústica que impide cualquier posibilidad de conexión con otras áreas del entorno inmediato. Se encuentran en estado mayoritariamente Malo las manzanas comprendidas entre calle Asturias, Ebro, Santa Adela y Poeta Gracían. En este caso, la separación entre bloques da lugar a placetas convertidas en aparcamiento de residentes en fondo de saco que denota una escasa atención al espacio público circundante. La reciente creación de un aparcamiento subterráneo y de una plaza y equipamiento deportivo en la Plaza Rober, ha convertido la tradicional trasera de estos bloques en involuntaria fachada, exigiendo una imagen urbana más adecuada a la nueva centralidad de este núcleo interior del barrio. En la avenida de Dílar las edificaciones están mayoritariamente en Regular estado; de manera puntual se detectan portales en Buen estado. La presencia de la vía estructurante de esta zona Sur de la ciudad ha favorecido el mantenimiento de los inmuebles, cuyos usuarios parecen valorar en igual medida la ascendente calidad del



espacio urbano y las mejoras en el interior de sus portales y viviendas. En el resto del ámbito el estado de conservación es desigual, mayoritariamente Regular, observándose que la voluntad de conservación de los inmuebles crece cuanto más próximos están a calles principales, al espacio público de la avenida de Andalucía o a otros pequeños espacios libres públicos con mantenimiento de carácter casi privado por parte de los habitantes del inmueble que presiden. Esta realidad puede inducir a una reflexión de aplicación al objetivo final de este Planeamiento Especial: la valoración del uso de los espacios públicos y del viario estructurante genera una vocación urbana que se transmite a la necesidad de mantener adecuadamente los edificios y las viviendas. d) Análisis de la propiedad Uno de los aspectos que también se aporta en el estudio socioeconómico realizado antes aludido es conocer el estado de la propiedad de las viviendas afectadas, destacándose que la población residente lo hace como propietaria de las viviendas, un 96’9% de la vivienda es propia, un 1’6% es alquilada y un 2’3% cedida. Hay que hacer constar que debido al acceso de la población a este tipo de viviendas, promovidas por el Patronato de Santa Adela, de Tipo Social y de Renta Limitada, de la gente que tiene la vivienda en propiedad solo el 51’38% tiene formalizadas las escrituras; si bien, investigado este aspecto se ha comprobado que en la actualidad la Consejería de Obras Públicas y Transportes, que recibió en su día la propiedad de las viviendas, se está encargando desde hace tiempo de trasladar la propiedad mediante escrituras a la población. Esta casuística afecta a las Áreas 1 y 2, antiguas promociones de Tipo Social, cuyos propietarios no disponen aún de las escrituras.



e) Tipologías Las tipologías edificatorias son muy diversas, y del análisis de la evolución histórica de la zona se pueden determinar cinco grandes áreas que corresponden a las cinco fases de 250 viviendas que construyó el Patronato de Santa Adela.

La 1ª fase de 250 viviendas de Tipo Social responden a un proyecto de Carlos Pfeiffer Formica Corsi sobre una parcela de 13.714 m2. Estructurados en torno a las calles Asturias y Santa Adela, paralelas a la avenida de Dílar, se levantan siete bloques de viviendas cuyas superficies útiles oscilan entre 45’10 y 48’14 m2. De ellos, el bloque que limita al Norte la calle Asturias adopta una forma escalonada, alojando 48 viviendas con acceso desde una escalera abierta.



El bloque mayor, limitado por las calles Asturias, Garellano y Santa Adela, tiene 72 viviendas; con una disposición lineal, consta de dieciocho módulos servidos por una galería de acceso longitudinal que ha ido privatizándose con el paso del tiempo, perdiendo su vocación inicial de transparencia. Este edificio es el de mayor interés tipológico. Galería longitudinal del Bloque de 72 viviendas

Las 72 viviendas de este bloque corresponden a dos únicos tipos; en ambos casos constan de tres dormitorios (de 9’00, 9’00 y 6’79 m2), un aseo (con ducha, inodoro y lavabo) y un estar-comedor-cocina que oscila entre 18’15 y 18’79 m2. Las superficies útiles totales de estas viviendas son 45’10 y 45’74 m2 correspondientes a unos 56’00 m2 construidos más parte proporcional de accesos y zonas comunes. La 2ª fase de 250 viviendas de Tipo Social responden a un proyecto de Ambrosio del Valle sobre una parcela de 9.918’76 m2 con trece bloques distribuidos en base a combinaciones de una misma tipología: en torno a una escalera central se accede a 4 viviendas por cada una de las cuatro plantas de que consta. Las viviendas oscilan entre los 46’90 y los 48’05 m2 útiles para un programa funcional de vestíbulo, aseo, terraza, comedor-estar, cocina y tres dormitorios. Las viviendas de Renta Limitada se desarrollaron igualmente en 3 fases de 250 viviendas cada una. La 1ª fase corresponde a un proyecto de Fernando Wilhelmi, está comprendida entre calles Garellano, Santa Adela, Bailén y avenida de Dílar y distribuida sobre parcela de 18.8317’24 m2 en siete bloques de viviendas según manzanas con patio interior. La reducida anchura de este patio ha evitado su uso como patio vividero; al contrario, en muchos casos se



ha ido privatizando por parte de los usuarios de las Plantas Bajas, ofreciendo una dudosa imagen fragmentaria e irregular. Las manzanas se modulan en torno a bloques de escaleras independientes con dos viviendas por planta, en número variable en función de las dimensiones exteriores de la manzana. En Planta Baja las dimensiones de las viviendas son algo inferiores por la necesidad de liberar superficie para el portal y constan de tipos de 65’74 y 77’10 m2 útiles (tres dormitorios) y de 83’49 m2 útiles (cuatro dormitorios); en plantas superiores, las superficies útiles son respectivamente 68’92, 80’28 y 86’67 m2. Todas las viviendas incorporan lavadero o ropero al programa funcional. Existía una previsión de locales de negocio, ya comentada en otro apartado de esta Memoria. La 2ª fase se desarrolla en una parcela de 18.961’84 m2 en diecisiete bloques según proyecto de José Fernández Fígares. Estos bloques adoptan disposiciones y tipologías muy diversas, comprendiendo manzanas cerradas, bloques lineales y bloques en forma de estrella. Las superficies útiles van desde los 70’15 a los 77’12 m2 en viviendas de tres dormitorios y son de 81’02 m2 en viviendas de cuatro dormitorios. Los seis locales de negocio previstos eran de 28’50 y de 36’96 m2 y constaban de tienda, almacén y aseo. La 3ª fase responde a un proyecto de Miguel Castillo Moreno, está comprendida entre calles Santa Adela, Ebro, avenida de Dílar y Poeta Gracián y distribuida sobre parcela de 20.444’20 m2 en cinco bloques con dos hileras paralelas de viviendas separadas por un patio interior abierto por sus lados menores. Las dimensiones de este patio han provocado idéntico efecto de crecimiento espontáneo que en la fase anterior reseñada, aunque agravado porque la apertura lateral permite su visión desde la calle. Cada bloque lineal se modula en torno a tres de escaleras independientes con dos viviendas por planta. Las viviendas poseen una superficie útil comprendida entre 75’72 y 76’81 m2 en planta baja y 79’43 y 79’99 m2 en plantas superiores. Todos los tipos poseen tres dormitorios y lavadero, incorporando terrazas en plantas superiores y renunciando al vestíbulo en plantas bajas por la presencia de los portales. Los diez locales de negocio previstos tenían una superficie de 68’25 m2 útiles. Los bloques construidos en los años setenta tienen escaso valor tipológico y urbano; el de calle Jarama adopta disposición lineal, en



tanto que el de Plaza Diego de Siloé es una manzana con patios interiores de ventilación de muy reducidas dimensiones. f) Alturas de la edificación A diferencia de lo que ocurre en los bordes exteriores del ATM-2, en el interior del ámbito existe una homogeneidad absoluta en las alturas de la edificación, ya que se han mantenido intactos los volúmenes de las viviendas originales. La tipología plurifamiliar ha evitado la disparidad de alturas con medianerías vistas en las actuaciones de sustitución de viviendas unifamiliares que ocurren al otro lado de la avenida de Dílar. La altura común a todos los edificios de Tipo Social del interior de Santa Adela es de cuatro plantas. La propia modulación que dio origen a su formalización no acepta criterios de diferencias de alturas capaces de introducir otros matices compositivos a los edificios. En cambio, en las viviendas de Renta Limitada ejecutadas en 1ª fase integradas por siete manzanas, se produce un enriquecimiento volumétrico de los inmuebles, quedando los bloques que conforman los lados menores de la manzana con cuatro alturas y el resto con tres. En las manzanas de mayor longitud, entre calle Navarra, Galicia y avenida de Dílar, el bloque central de los lados mayores también se configura con cuatro alturas, acentuando la simetría de la composición. En las viviendas de la 2ª fase predominan las cuatro plantas, a excepción de los bloques en estrella, cuya propia formalización exigió una altura más para reforzar el concepto masivo de los testeros pequeños. Finalmente, en las parejas de tres bloques lineales de la 3ª fase, entre las calles Santa Adela, Ebro, avenida de Dílar y Poeta Gracián, partiendo de una altura unificadora de cuatro plantas, los bloques centrales elevan un nivel más, en una composición simétrica que repite de manera monótona el esquema independientemente de la jerarquía de la calle en que se ubica. Los bloques de los años setenta que ocuparon espacios públicos en plaza Diego de Siloé y calle Jarama tienen una altura de cinco plantas. Las tensiones de alturas se producen en los bordes del área. Al otro lado de la avenida de Dílar alternan en una misma manzana edificios



de ocho, seis, tres y una planta. En calle Ebro la disparidad de alturas es similar a la escasa personalidad de los edificios que la integran; un bloque de once plantas resuelve la esquina con la avenida de Dílar. En el borde Este del ámbito, al otro lado de la calle Asturias, bloques de nueve plantas alternan con industrias urbanas en desuso que el Plan General prevé desmantelar. Las renovadas expectativas generadas por la Plaza Rober parecen quedar paralizadas por la reducida vocación urbana de los edificios que constituyen el extremo Sureste de la ATM-2. g) Imagen urbana La consecuencia de todo lo expresado hasta el momento es un barrio cuyo interior posee nula calidad urbana tanto por la inexistencia de espacios públicos de dimensiones suficientes, como de equipamientos capaces de definir por sí solos un área de ciudad, como por la escasa calidad constructiva de las edificaciones acentuada en el interior del barrio por la limitada voluntad de mantenimiento de sus usuarios. Con un viario incapaz de articular diversos ámbitos del área, las vías transversales que la atraviesan se reducen a conformar rutas alternativas de tráfico para llegar a la avenida de Dílar. El resto del viario interior se ha convertido en aparcamiento permanente de residentes. El único espacio de dimensiones urbanas aceptables es el de la Plaza de Andalucía, con la presencia de la iglesia del Corpus Christi y con la referencia visual de la avenida de Dílar, pero alojada en el interior del barrio, lejos de los ruidos que aquella genera. En cambio, la zona aparece salpicada de pequeñas placetas a la escala del edificio más próximo. La propia organización tipológica de las viviendas de Tipo Social dio lugar a la creación de numerosos espacios exteriores que, en función de la comunidad de vecinos, se han convertido en eventuales placetas privadas de acceso a viviendas de planta baja, en aparcamientos permanentes, en parterres abandonados o, en cambio, en generosos espacios públicos meticulosamente conservados que se conforman como punto de encuentro de los vecinos.



Transversal a calle Asturias convertida en tendedero de viviendas

h) Equipamientos Como ya se ha comentado, tres equipamientos docentes de los años sesenta (Doncel en calle Cataluña, Reyes Católicos en plaza Velázquez y Santa Teresa de Jesús en calle Santa Adela) se fueron erigiendo en los intersticios de los puntos de contacto entre las manzanas de las viviendas de Tipo Social y las de Renta Limitada. Lejos de coser dispares tramas urbanas y tipologías edificatorias, tapias que fueron elevándose con el paso del tiempo acentuaron la diferencia de orígenes de los habitantes de Santa Adela, convirtiéndose en barrera virtual del barrio. En el estudio socioeconómico se hace un análisis de los recursos que se encuentran en el ámbito, en los que además de destacar la presencia del uso sanitario y el uso religioso, es predominante los recursos educacionales que se sitúan en el área:

Centro Público Doncel. Comparte: *Centro Municipal de Educación de Adultos del Zaidín *Equipo de apoyo externo. Orientación educativa del Zaidín. *Club de los Angeles Custodios *Centro Público Reyes Católicos.

*Colegio de educación Especial Santa Teresa de Jesús.

El equipamiento religioso de la iglesia del Corpus ha adoptado un papel urbano ya comentado en su relación con la plaza de



Andalucía, en tanto que el Centro de Salud de los años noventa parece más vinculado a establecer una nueva centralidad desplazada en torno al polo de atracción que significa la Plaza Rober. i) Infraestructuras Con bajo de nivel de calidad se fue llevando a cabo la urbanización de todo el interior del área. Si la reciente remodelación de la avenida de Dílar parece haber aumentado por proximidad la calidad urbana de la zona, en el interior del ámbito, la calidad del espacio urbano es escasa.

Centro de Transformación que obstaculiza el tráfico en calle Asturias

Si bien el acerado, asfaltado y alumbrado público son generalizados, la atomización de espacios públicos, calles sin salida y placetas unidos a la reducida calidad edificatoria convierte a la zona en prioritaria para la reconsideración de muchas de las premisas que están en el ATM-2 desde su génesis. 2.4.-Áreas homogéneas Una vez analizados con detenimiento todos los aspectos derivados de la información urbanística, reconocemos dentro del ámbito que se diversifican varios aspectos diferenciados y potenciados más en unas áreas o sectores que en otras, que consideramos determinante tener en cuenta a la hora de elaborar las propuestas de intervención. Por tal motivo, hemos detectado y definido varias áreas que



contienen o agrupan unas características determinantes, las hemos llamado Áreas Homogéneas, y en concreto son cinco. Se han establecido teniendo en consideración criterios de tipologías de la edificación, estado de conservación, estructura urbana y aspectos sociales y de población. Son áreas que indican la necesidad de diferentes soluciones y por tanto básicas para dotar de sentido a los objetivos y propuestas que se definen después. * Area 1. Definida en el interior del ámbito delimitado por calles Asturias, Pavía, Santa Adela, Cataluña y Fiel Infantería. Procede en su génesis de la 1ª fase de 250 viviendas de Tipo Social, promovidas por el Patronato de Santa Adela y de parte del grupo La Cruzada construido poco después. Sin estructura urbana definida ni soporte viario estructurante, las viviendas, de escasa superficie y pésima calidad constructiva, se encuentran en un nivel de degradación muy avanzado. * Area 2. Delimitada por calles Asturias, Ebro, Santa Adela, Belchite y Poeta Gracián, también en el interior de la ATM-2 aunque más al sur. Procede en su origen de la 2ª fase de 250 viviendas de Tipo Social, promovidas por el Patronato de Santa Adela. Destacamos igualmente el grado avanzado de degradación de la edificación, su estructura urbana imposible, su tipología excluyente de cualquier proyecto de integración urbana y su elevada densidad.

* Area 3. Entre las calles Santa Adela, Garellano, avenida de Dílar y Poeta Gracían, incluye la 2ª fase de 250 viviendas de Renta Limitada, promovidas por el Patronato de Santa Adela. Atravesada por la calle Pavía, en este área confluyen los caracteres más



heterogéneos, donde se dan muy dispares respuestas tipológicas en una estructura urbana dispersa, con pequeños espacios públicos inconexos. Existen graves problemas de resolución de borde y de respuesta urbana adaptada al grado estructurante de la avenida de Dílar, donde junto a bloques plurifamiliares se ubican algunas viviendas unifamiliares. Area menos densa de todas, que contempla un mejor grado de conservación de parte de la edificación, debido a su proximidad a la Avenida de Dílar. * Area 4. Definida por las calles Cataluña, Garellano, avenida de Dílar y Bailén, engloba la 1ª fase de 250 viviendas de Renta Limitada. Con una clara estructura urbana, da una respuesta adecuada a la avenida de Dílar, tipológicamente diferenciada mediante manzanas cerradas con patio interior que engloban viviendas de mayor superficie. Su estado de conservación es bueno en algunos casos, empeorando cuanto más al interior del área se ubican las manzanas. * Area 5. Entre las calles Belchite, Ebro, avenida de Dílar y Poeta Gracián Ebro, incluye la 3ª fase de 250 viviendas de Renta Limitada. Al igual que el Área 4, posee una estructura urbana clara, y una imagen reconocible a la avenida Dílar en aceptable estado de conservación. Área con una alta densidad de viviendas y una tipología clara de bloques agrupados con patio interior abierto en sus lados menores, en los años setenta desapareció la plaza Jarama con la construcción de un despersonalizado bloque de viviendas en el interior del conjunto.

m2 suelo catastral m2 contruidos Nº viviendas

Area 1 5.160’48 20.377’29 330 Area 2 4.252’79 14.856’77 250 Area 3 7.484’22 26.170’12 318 Area 4 6.813’77 19.563’71 252 Area 5 7.855’67 24.795’39 308

Equipamientos 8.718’83

Totales 40.285’76 105.763’28 1.458



ESTADO ACTUAL Areas Homogéneas / Ámbitos de calificación del PGOU



3. DIAGNOSIS Y CONCLUSIONES DE LA INFORMACIÓN. AVANCE DE CRITERIOS 3.1.- Diagnosis y conclusiones derivadas de la información El área ámbito del ATM-2 ocupa una situación geográfica de centralidad en el Distrito del Zaidín, habiendo sido origen en los años cincuenta y sesenta de los desarrollos urbanos en la margen Este del camino de Dílar; la conformación de la avenida de Dílar como eje estructurante lineal de la zona Sur, soporte de los desarrollos contiguos de los años setenta fue generando una gran bolsa interior muy tensionada en sus bordes y sin apenas relación con el resto del barrio. La centralidad física nunca pasó de ser otra cosa que aislamiento y hacinamiento en el corazón del Zaidín. Desapercibida para todo el planeamiento redactado hasta la fecha, actualmente define parte de la imagen urbana de la Avenida de Dilar, teniendo como inminente referencia de futuro los nuevos desarrollos en marcha previstos en torno al Campus de Ciencias de la Salud que modificarán la posición relativa del ámbito con respecto a la ciudad consolidada y al Área Metropolitana. El área tiene una elevada dosis de marginalidad no reconocible desde los grandes ejes viales estructurantes del Zaidín. La Iglesia del Corpus Christi y el trazado discontinuo de la calle Santa Adela actúan como virtual barrera social dentro del área. La marginalidad se debe, además de a factores socioeconómicos e históricos (elevada tasa de paro, escasa capacidad económica de las familias, limitada cualificación profesional, edad de la población), a la incapacidad del soporte físico (tanto urbano como edificatorio) para albergar a la población con unas mínimas condiciones de habitabilidad, con una adecuada estructura urbana y con zonas verdes reconocibles. La degradación de la vivienda ha venido acelerada por las condiciones constructivas de partida. La edad de la edificación (viviendas sociales con casi 50 años) no ha hecho sino agravar las condiciones de habitabilidad, acentuadas por unas tipologías incapaces de admitir cualquier modificación de la calidad interior del espacio habitado. Esto ha provocado la huida de la escasa población con recursos y que los habitantes residentes vean



inviables mejoras en sus viviendas, contribuyendo a aumentar la progresiva marginalización si no se actúa radicalmente a corto plazo. No obstante lo anterior, se percibe el arraigo de la población a su barrio, al área, al edificio e incluso al vecino; por ello será imprescindible elaborar una estrategia que contemple el mantenimiento de la población en el área y que aporte soluciones de aplicación a la estructura urbana, social y económica del barrio. Por tanto, la transformación y remodelación que se pretende debe ir necesariamente vinculada a una concienciación de la población y de los diversos grupos vecinales a fin de conseguir salvar las comprensibles cautelas que suponen estas iniciativas integrales y de asegurar la defensa de sus legítimos derechos. 3.2.- Objetivos Es necesario acometer una estrategia integral, abarcando tanto componentes urbanos como sociales, única forma de que el planteamiento vaya más allá de meros argumentos teóricos y llegue al individuo, garantizando el éxito de la actuación. No se pueden sostener argumentos urbanos que planteen la recuperación del centro histórico de Granada o que desde las intervenciones en los suelos urbanizables de borde pretendan diluir el paisaje de Vega en los nuevos desarrollos sin dar respuesta a operaciones que hoy en día, cincuenta años después, solo se pueden mirar para su escandaloso rechazo. -Objetivos urbanos / habitabilidad Se propone la sustitución del soporte edificatorio más deteriorado, proceso que habrá de coordinarse con un programa de realojo de la población y una mejora de las condiciones de habitabilidad y accesibilidad del resto de las viviendas. La actuación se enfocará de forma diferenciada por áreas homogéneas. Reestructuración de la trama urbana de la zona, dotando de una estructura reconocible, “abriendo” la zona transversalmente y longitudinalmente y “cosiendo” los bordes de calle Asturias y Bailén, generando nuevos espacios urbanos que serán la identidad del nuevo área Santa Adela.



Aumento y cualificación de las superficies destinadas a zonas libres; su definición es fundamental a la hora de cualificar los nuevos espacios de la ciudad. Adecuación del sistema de equipamientos y servicios que favorezcan la integración social, con la mejora y creación de nuevos soportes públicos que sean propicios a satisfacer las demandas vecinales. Mejora de las infraestructuras existentes, con un ambicioso plan de urbanización que además de nuevos trazados viarios y espacios públicos en operaciones de sustitución incluya una mejora de las infraestructuras en toda la zona. Los planteamientos anteriores facilitarán la mejora del soporte económico, reestructurando la actividad comercial y produciendo nuevas actividades en torno a la Avenida de Dilar y al nuevo trazado de la calle Santa Adela que generen un nuevo foco de centralidad. La vinculación al uso de nuevos espacios públicos pretende provocar una vocación urbana que se transmita a la necesidad de mantener adecuadamente unos tipos edificatorios adaptados a las cambiantes exigencias de los modos de vida. -Objetivos sociales Para garantizar el éxito de la operación es preciso mantener la población existente; la mayoría son aún los primeros moradores de la zona o los hijos de éstos, que ahora son los propietarios. Ante la incredulidad que muestra la población frente a atávicas promesas incumplidas será necesario implicar a los vecinos en la intervención. Se propone la realización de jornadas informativas para trabajar conjuntamente y hacer creíbles estas expectativas. Se buscará la implicación de los agentes sociales, solicitando la colaboración y coordinación de los profesionales del barrio y de cuantos recursos disponga la zona, como por ejemplo el Centro de Día.



Se propondrá un Plan educativo integral, con elaboración de planes educativos y de formación para que el ciudadano conozca los recursos de que potencialmente dispone. -Coparticipación de los distintos agentes Dado que se propone la aplicación de un plan integrador de intervención es necesaria una coparticipación entre los distintos agentes intervinientes: administración autonómica, municipal, agentes privados, junto con la participación ciudadana. Todo ello requiere de una gestión coordinada y conjunta de las diversas estrategias. 3.3.-Avance de criterios de intervención En respuesta a la diagnosis efectuada y a fin de cumplir los objetivos de la actuación, se definen dos Áreas de intervención en las que se propone actuar mediante sustitución de la edificación con procesos de realojo y elaborando propuestas para una nueva ordenación, y dos Áreas de rehabilitación, actuando mediante procesos de mejora urbana y de mantenimiento de la edificación existente proponiendo directrices para la mejora de las condiciones de habitabilidad, constructivas, ambientales y de accesibilidad.

-Area de intervención calle Santa Adela, en torno a la calle Asturias y la calle Santa Adela, englobando las zonas más marginales y deterioradas, carentes de estructura urbana definida y con deficiencia de espacios libres. Se procede a un reajuste del ámbito en torno a la unión de calle Asturias, Santa Adela y Bailén. Corresponde a las Areas homogéneas 1 y 2.

-Area de intervención avenida Dílar, entre las calles Garellano (Iglesia del Corpus Christi y Plaza de Andalucía), Poeta Gracián (conexión con Pintor Maldonado y nueva Plaza Rober) y la línea de fachada a la Avenida de Dilar, que aporta actualmente una imagen urbana discontinua y poco unitaria. Corresponde al Area homogénea 3.

-Area de rehabilitación calle Cataluña, correspondiente al Área homogénea 4, donde unas tipologías muy definidas y



aceptablemente conservadas ofrecen una imagen regular y reconocible a la avenida de Dílar. -Area de rehabilitación calle Jarama, correspondiente al Área homogénea 5, con una estructura urbana aceptable y una composición jerarquizada que ofrece una visión equilibrada de la avenida de Dílar.

3.4.- Justificación de la ordenación propuesta La urbanización de los terrenos del Plan Parcial Campus de Ciencias de la Salud modificará el nivel de relaciones del barrio del Zaidín con el centro histórico y con el Área Metropolitana. Una nueva oferta de tejido residencial se incorporará con el PP-S2 a la poblada zona Sur de la ciudad, mientras que las políticas de revitalización del centro histórico tienen ya su soporte legal en el Plan Especial de Protección. Al tiempo, en el ATM-2 “Santa Adela”, dentro de un conjunto de actuaciones que incluyen la reorganización de las infraestructuras, la apertura de un entramado de espacios públicos y la construcción de equipamientos de ámbito fundamentalmente local, la construcción pública de nuevos edificios de viviendas se concibe como una herramienta integrada en el proceso de revitalización de este barrio destinada a mantener su carácter residencial, evitar la sustitución de la población residente y equilibrar la nueva jerarquía urbana que el desarrollo del PGOU 2000 provocará en toda la zona Sur de la ciudad. Desde el entendimiento de la ciudad, de su construcción y de su modificación proponemos una actuación sobre el ámbito de Santa Adela mediante instrumentos disciplinares renovados que recuperen en la forma y en el espacio urbanos un campo esencial de trabajo desde el que fijar unos niveles de formalización y orden suficientes. Así, se plantean diversos contextos, en los que los nuevos volúmenes edificados afrontan maneras diversas en su relación con la ciudad. Algunos se insertan en el entramado de las calles existentes y orientan su capacidad regeneradora al ofrecimiento de unas buenas condiciones de habitabilidad, a la redefinición de la planta baja, de la altura edificatoria o de las alineaciones de la calle. En otros casos, la construcción de viviendas está ligada a la apertura de nuevos espacios públicos que reconfiguran y recalifican el tejido evitando la atomización de placetas carentes de capacidad



estructurante de la trama urbana. En ambos casos se pretende una operación de gran escala que plantea la sustitución de amplios fragmentos del tejido existente por una nueva forma de ciudad. La nueva estructura viaria del área de Santa Adela establece la continuidad de las calles Asturias y Bernarda Alba, la corrección del trazado irregular de la calle Santa Adela y la posibilidad de su vinculación a calle Cataluña a través de la plaza de Andalucía y la prolongación de la calle Jarama. Esta estructura longitudinal actualmente irreconocible queda reforzada con el reconocimiento del sistema de ejes transversales existentes de calle Ebro y Poeta Gracián, la potenciación de los de calle Pavía y Garellano y el nuevo de calle Bailén que implicará parte de la estructura del grupo “La Cruzada” en torno a las placetas de Marqués de Santillana, José María Pemán y Mateo Alemán. Este nuevo sistema viario permitirá la conexión fluida entre calle Pintor Maldonado (futuro soporte del metro ligero) y avenida de Dílar; no obstante, el soporte edificatorio será de nueva planta en todos ellos, por lo que su definición urbana quedará sensiblemente potenciada. Todos los nuevos elementos de conexión longitudinal adoptan su configuración desde su apoyo en espacios públicos existentes, ampliados o de nueva creación. Se plantea la coexistencia de coches y peatones. A diferencia de lo que ocurre en la actualidad, unos y otros deberán compartir las nuevas zonas repartiéndose el predominio del uso de los espacios según las horas del día. La remodelación de la trama viaria pretende una movilidad fluida que no trocee el tejido urbano y aumente radicalmente la calidad urbana del área. Se proponen cuatro nuevos espacios urbanos en el interior del ámbito de Santa Adela:

-La nueva Plaza Asturias, conectada visual y físicamente a la plaza hoy existente de calle Oscar Romero, recalificará notablemente la zona más degradada del ámbito, aportando novedosas formas de relación vecinal.

-La nueva Plaza Cataluña, definida formalmente como un

gran patio interior de manzana, será un nuevo espacio público local que invertirá los términos de relación de las edificaciones del Área de Rehabilitación de calle Cataluña (Área Homogénea 4), habitualmente vinculada en exclusiva a la avenida de Dílar.



-La nueva Plaza Santa Adela provoca un efecto similar en el

Área Homogénea 5, aportando un espacio público simétrico al originalmente concebido en la ordenación y destruido con la edificación del bloque de calle Jarama. Asimismo, pretende complementar la nueva centralidad que asumirá la Plaza Rober con la creación de un espacio libre de nivel local en el interior del barrio.

-La ampliación de la plaza de Andalucía hasta la avenida de

Dílar permitirá potenciar el único espacio libre público reconocible en el área. La creación de una apertura visual transversal de generosas dimensiones permitirá abrir Santa Adela a la avenida de Dílar, mostrando el interior del barrio al principal eje estructurante de la zona Sur. La iglesia del Corpus Christi, la reubicación de un equipamiento y la redefinición de nuevos usos en planta baja recualificará la zona, permitiendo su permeabilidad con la avenida de Dílar y la flexibilidad en el desarrollo de otras funciones urbanas. La problemática que se pretende suscitar no acaba en el planeamiento y en la urbanística. También, y muy especialmente, en la construcción de las arquitecturas, de las que cabrá esperar novedosas aportaciones respecto a los modelos de agrupación o a las formas de habitación. Cada nueva plaza aparece presidida por nuevos tipos edificatorios que, desde su papel de elementos transformadores del tejido, proponen nuevas relaciones entre vivienda y espacio público, entre el espacio doméstico y el espacio urbano. Se plantean usos comerciales en planta baja en torno a las nuevas edificaciones que configurarán la plaza Rober, la plaza de Andalucía y la nueva fachada a la avenida de Dílar. El desarrollo por etapas posibilitará priorizar el Área de Intervención de calle Asturias y las dos Áreas de Rehabilitación para garantizar el saneado integral del barrio en su interior, creando los nuevos espacios libres interiores, realojando a la totalidad de la población en su mismo ámbito y estableciendo nuevos usos en planta baja y viviendas libres en torno a la nueva fachada a plaza Rober. Una vez resueltos estos problemas estructurales, en una segunda etapa será posible hacer perceptible esta radical renovación del barrio hacia la avenida de Dílar, con la ampliación de la plaza de Andalucía, un nuevo equipamiento, el realojo de la población afectada y la definición de una nueva fachada desdoblada entre la avenida de Dílar y la plaza de Andalucía con nuevos usos en planta



baja y viviendas libres que, con un nuevo telón urbano significará la confirmación de que actuaciones de este tipo deberán estar presentes con carácter de urgencia en los planteamientos urbanísticos de futuro de la ciudad. Además del mantenimiento de los equipamientos existentes en torno a la calle Santa Adela (Colegio Reyes Católicos, Colegio Santa Teresa de Jesús, Centro Asprogrades y Centro de Salud) se incorpora con la nueva ordenación junto al Colegio Reyes Católicos un nuevo equipamiento, que asimilará otras posibles demandas vecinales, para lo cual se ha previsto una asignación de usos flexible desde la Ordenanza que permita potenciar determinados recursos que ahora se ofrecen desde el Club Angel Custodio. Su emplazamiento modificará sensiblemente la visión de la calle Pavía, que junto a las nuevas edificaciones residenciales, tendrá una imagen continua y reconocible. Se propone la reubicación del equipamiento de calle Cataluña, antiguo Colegio Público Doncel, que además de conseguir una estructura urbana más adecuada al área como ampliación de la plaza de Andalucía, genera la posibilidad de crear un equipamiento de nueva planta que se adapte a las necesidades del vecindario, donde sea compatible mantener los recursos existentes educativos de Centro de Adultos y Centro de Orientación Educativa e introducir componentes de ámbito social y asistencial dirigido sobre todo a sectores de población de la llamada tercera edad (viviendas tuteladas, centros de día...). Se ha decidido aplazar la construcción de un nuevo aparcamiento subterráneo en la plaza Cataluña. Entendemos que la nueva oferta de aparcamientos públicos en la plaza Rober y el que se encuentra en ejecución en la adyacente plaza Margarita Xirgú absorberán el carácter rotatorio del ámbito del PERI. La nueva edificación ya prevé sótanos de garaje destinados a residentes, por lo que, con el complemento de los aparcamientos en superficie previstos, entendemos suficientes las previsiones para evitar la caótica ocupación del espacio público por vehículos de residentes. Toda esta nueva estructura descrita aporta un mejor rendimiento del espacio público, ya que se consigue mantener la superficie de suelo destinado a la edificación residencial plurifamiliar a pesar de permitir un aumento sobre la edificabilidad establecida de forma expresa por el PGOU de 25.080’33 m2 y dotar al ámbito de un viario



estructurante coherente con menor superficie destinada a viales. Esto permite generar un aumento del espacio público destinado al sistema de zonas verdes y equipamientos. En total se consiguen incorporar 12.882’39 m2 de suelo a la ciudad (aproximadamente un 14% del ámbito), de los cuales 10.206’79 m2 se destinan a los nuevos espacios libres descritos (además de los 2.242’70 m2 existentes) y 2.101’77 m2 a suelo para nuevos equipamientos (además de los 8.680’98 m2 establecidos por el PGOU). Edificabilidad del Área Tal y como se ha expresado con anterioridad, el PGOU establece para las Áreas de Transformación y Mejora (ATM) un incremento global en el ámbito sometido a reforma de un veinte por ciento (20%) de la edificabilidad existente para facilitar la viabilidad económica de estas operaciones y obtener los espacios libres, infraestructura viaria y equipamientos. Para este valor de partida se han considerado las condiciones de edificabilidad para cada calificación fijadas expresamente por las ordenanzas del Plan General. Esta determinación de la edificabilidad para las ATM del PGOU, de aplicación cuando se actúa desarrollando las mismas mediante la redacción de Planes de Reforma Interior y/o Mejora Urbana, es por tanto de aplicación en el ámbito objeto del presente PERI para la Transformación y Mejora de Santa Adela ATM-2, y sólo será posible mediante la ejecución del mismo, de acuerdo a las condiciones y normas establecidas en el PERI, y no será de aplicación para operaciones puntuales no contempladas en el presente documento. Se justifica a continuación la edificabilidad establecida de forma expresa por el PGOU en el ámbito en función de las calificaciones asignadas, obtenida de la elaboración de un levantamiento de la edificación existente, del incremento del 20% previsto en el PGOU y de su aplicación en la Ordenación del PERI.

Edificabilidad m2 construidos

Indice de edificabilidad

bruta Uso lucrativo establecido 116.720’67 Equipamientos establecidos 8.680’98 Total establecido por PGOU 125.401’65 1’41 m2 t/m2 s Incremento 20% 25.080’33

Total a ordenar 150.481’98 1’69 m2 t/m2 s



Ordenación PERI m2

Incremento PERI m2

Uso lucrativo 139.699’24 22.978’57 Equipamientos 10.782’75 2.101’77

Total ordenación 150.481’98 25.080’33 De lo anterior se deduce el número de viviendas estimadas por el Plan Especial de Reforma Interior, pues a las 1.458 vivendas existentes que se mantienen (que supone una densidad del área de unas 163 vdas/Ha con estándares mínimos en algunos casos), hay que incorporarle las nuevas viviendas que se generan, que pueden estimarse en 298 viviendas. De todo ello, el número total de viviendas resultantes sería de 1.756, con una densidad de 197 vdas/Ha. Dicho número de viviendas es una estimación que podrá variarse una vez se consigan los acuerdos con los propietarios y se determinen las necesidades reales de la población afectada. Reservas de espacios libres y equipamientos.

Estado Actual Plan Especial Incremento dotaciones

Spfe. Bruta ámbito 89.130,00 m2 89.130,00 m2

Espacios libres 2.242’70 m2 12.449,58 m2 10.206’79 m2

Equipamientos 8.680’98 m2 10.782’75 m2 2.101’77 m2 Total equipamiento y espacios libres 10.981,95 m2 23.864,34 m2 12.882,39 m2



En este resumen se comprueba cómo se ha condicionado la actuación al mantenimiento de la superficie de suelo destinada a equipamiento y a espacios libres, y además, tras la ejecución del PERI se pretende un aumento de los mismos, con la obtención de nuevos suelos destinados a equipamientos y a espacios libres. El incremento de suelo residencial que se produce en el área aporta sustancialmente un incremento de reservas para equipamiento y áreas libres, por encima de los estándares antes mencionados. Además se ha considerado que los espacios libres propuestos estén por encima del 10% de área del sector; en concreto suponen 12.206’79 m2 de espacios libres, un 14% del ámbito.

Dotaciones Incremento uso

residencial 17.826’07m2 Superficie del ámbito 89.130’00 m2

Módulo Art.17 LOUA

M2 de suelo Art. 17 LOUA

M2 de suelo PERI

30 m2 suelo/m2 techo 5.348 m2 Dotaciones 55 m2 suelo/m2 techo 9.804 m2

11.415’23 m2

18 m2 suelo/m2 techo 3.209 m2 Espacios libres 21 m2 suelo/m2 techo 3.743 m2

12.449’58 m2

Total Espacios libres 10 % ámbito 8.913 m2 12.449’58 m2



3.5.- Justificación del programa de realojo El mantenimiento de la población implica una establecer un programa de realojo de la población afectada fundamentalmente en las áreas de intervención propuestas en calle Santa Adela y avenida de Dilar. En total quedan afectadas unas 900 familias. En el estudio socioeconómico se pulsó la disposición ante el posible realojo, y si bien el 44% no supo contestar, únicamente el 17% no se iría de su vivienda en ningún caso debido fundamentalmente a que gran parte de este sector da por hecho que no se llevará a cabo el Plan. El 39% de la población estaría dispuesto a aceptar ser realojados en supuestos de necesidad, siempre con un compromiso de volver a su vivienda. Destacar que sobre todo en las Áreas 1 y 2 hay una mayor disponibilidad a colaborar en programas de realojo, tendencia que se invierte en las Áreas 4 y 5, donde se muestran más reservas a la intervención. Otro dato de interés es la preferencia casi mayoritaria de la población a que el realojo se efectúe en el mismo barrio. El realojo irá directamente implicado con las etapas previstas de actuación y que se definirán con posterioridad. Este aspecto ha influido en las propuestas de ordenación encaminadas a posibilitar, si fuera necesario, reducir en lo posible las necesidades de realojo de familias afectadas, para ello se propone un plan de realojos que para la primera etapa sería con sigue:

En la primera etapa, se podrá actuar por fases de ejecución diferenciadas, en primer lugar será necesario el realojo de las 300



familias en torno a la confluencia Bailén y Asturias, y se procederá a la demolición de la edificación.

Inmediatamente se ejecutará la nueva ordenación prevista que permitirá el regreso de todas las familias, así como la entrega de 130 viviendas al 56% de la población residente en el sector entorno a la plaza Rober limitándose el coste económico de la actuación y eliminando el coste social para la población afectada. Tras ésta actuación permitirá, tras realojar a las 50 familias restantes del Área más próximas a la Plaza Rober, demoler toda la edificación comprendida entre calles Asturias y Santa Adela.



Finalmente, se ejecutará el resto de la Etapa 1, con viviendas libres y locales comerciales vinculados al nuevo centro interior de la Plaza Rober y con un edificio que permitirá entregar sus viviendas tanto a las 50 familias realojadas anteriormente como a las 48 que, en el interior del Área 2 ocupaban una situación más marginal. Los planteamientos anteriores permiten, pues, reducir en este entorno el realojo de la población a sólo el 21%; el 79% restante se trasladará de su casa actual a su vivienda definitiva. La demolición de los últimos tres edificios que ubican estas 48 viviendas permitirá la creación del espacio libre público de calle Santa Adela, completando la ejecución del Área de Intervención propuesta. Las alternativas para llevar cabo los realojos previstos se resumen en las siguientes: -Disponibilidad en la zona de viviendas no ocupadas. -La puesta a disposición de una vivienda de alquiler que cumpla las condiciones básicas según las características de la población. -Dada la existencia de un gran número de personas mayores que viven solas, y que en muchos casos tienen familia en el barrio, otra alternativa es el traslado del afectado con los familiares durante algún tiempo. Esto ha venido ocurriendo en las obras que particularmente han ido haciendo los propietarios de las viviendas. -Existe un pequeño porcentaje de personas que han solicitado plaza en residencia de ancianos, por lo que en estos casos podría ponerse en práctica esta otra vía de solución. -Acuerdo de compensación económica con el propietario debido a la necesidad de abandonar la vivienda durante el periodo de ejecución de obras. 3.6.-Gestión urbanística: sistema de actuación, justificación del sistema de actuación. La iniciativa para el desarrollo y la ejecución del Area de Transformación y Mejora de Santa Adela ATM-2 corresponde al Ayuntamiento de Granada que mediante Encomienda de Gestión a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo S.A. (EMUVYSSA) ha instado los estudios y trabajos previos para poner en marcha la actuación y la redacción del instrumento de planeamiento de acuerdo con las determinaciones del PGOU. Estamos pues en una actuación que se desarrolla y ejecuta mediante gestión pública.



Para la elección del sistema público de actuación hemos de tener en cuenta las singularidades de la actuación que se pretende, nos encontramos en un ámbito edificado y habitado en su totalidad que se pretende reordenar y alojar a la población. Ello será posible siempre que se consigan acuerdos con los propietarios que garanticen la viabilidad económica y social de la ejecución de las áreas de intervención de Santa Adela y Dílar. El planteamiento general que se aborda desde el presente PERI, que habrá de ser desarrollado pormenoriza e individualizadamente, es convenir con los propietarios de las viviendas existentes que poniéndolas a disposición del Ayuntamiento que se encargará de los realojos necesarios, una vez que el Ayuntamiento ejecute las determinaciones del PERI, reciban por parte de éste una nueva vivienda de las mismas características debiendo contribuir económicamente en función de su condición y posibilidades. Motivado en los planteamientos anteriormente expuestos, el carácter público de la actuación y por los criterios y objetivos planteados en el PERI con sustitución de la edificación existente y nueva ordenación y edificación, el sistema de actuación elegido para el desarrollo y la ejecución de las dos unidades de ejecución definidas en el PERI es el de expropiación.

ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela” Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000


ANEXOS Cuadros de características PROPUESTA DE ORDENACIÓN

• Plano indicativo • Datos Generales de la Propuesta

• Datos por Áreas de Intervención

• Equipamientos y espacios libres



III.-PLAN DE ETAPAS El presente Plan de iniciativa pública, con la puesta en marcha de la formulación y elaboración del Plan Especial de Reforma Interior por parte del Ayuntamiento de Granada, a través de su Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, conlleva una serie de determinaciones que habrán de tenerse en consideración para llevar a cabo el desarrollo y ejecución del Plan. Tal y como hemos planteado es necesario llevar a cabo una gestión integrada, dando respuestas a necesidades urbanas, sociales, culturales y económicas, por lo que sería operativa la puesta en marcha de una Oficina de Gestión, ubicada en el propio área, capaz de coordinar a todos los agentes implicados, ésta experiencia ha sido positiva en muchos casos (La Chanca, Almería). Para las dos Áreas de intervención previstas, calle Santa Adela y avenida de Dílar, se prevé su desarrollo mediante Unidades de Ejecución delimitadas en el presente documento, se propone actuar mediante convenios con la población afectada, con los procedimientos establecidos en la legislación vigente, permitiendo el inicio del proceso de ejecución material de la actuación: -Programa de Realojos. -Proyectos de Demolición.

-Proyectos de Urbanización. -Proyectos de Edificación. -Ejecución de las demoliciones previstas. -Ejecución material de obras de urbanización. -Ejecución de obras de edificación residencial. -Ejecución de los nuevos equipamientos.

Para las dos Áreas de Rehabilitación y Mejora, en calles Cataluña y Jarama, se procederá a elaboración de un programa de necesidades por edificios y comunidades, así como de un plan de actuación que establezca las prioridades, de cara a la intervención en los diversos edificios. En paralelo se definirá un Plan de Mejora para llevar a cabo la renovación de las infraestructuras existentes de forma coordinada con las obras de nueva urbanización de los sectores de nueva ordenación colindantes.



Desde el primer momento es necesario la puesta en marcha de un Proyecto Social de todo el ámbito, que implique a la población en el proceso, y que debe de dar respuesta a aspectos tan fundamentales como el realojo necesario para llevar a cabo las obras, así como intervenir en los procesos de educación y formación de la población afectada. 1.-CONTENIDO DEL PLAN DE ETAPAS. El Plan de Etapas tiene por objeto establecer las fases y plazos de gestión y ejecución de las previsiones del Plan Especial. El Plan de Etapas como documento integrante del Plan mantiene la vinculación con éste; podrá ser modificado cuando circunstancias debidamente justificadas así lo aconsejen, debiendo en este caso tramitarse la correspondiente modificación. El artículo 18 de la LOUA 7/2002 regula las previsiones sobre las unidades de ejecución, sistema de actuación y plazos de los instrumentos de planeamiento, estableciendo la posibilidad de que puedan contener la delimitación de la unidad de ejecución y fijación del sistema de actuación, así como los plazos máximos para la ejecución y edificación de los solares. El artículo 19.1.b) de la LOUA 7/2002 establece la necesidad de que la documentación del instrumento de planeamiento contenga la previsión de programación y gestión. Y en base al Reglamento de Planeamiento (el cual está vigente con carácter supletorio conforme a la Disposición Transitoria Novena de la LOUA 7/2002) artículos 45.1.i y 54 por remisión del artículo 77.3 se establece una única etapa para la ejecución de las Obras de Urbanización, coincidente con la unidad de ejecución delimitada por el Plan Especial y coincidente con el ámbito del sector. Se define un plan de etapas de la actuación, vinculadas necesariamente a su vez a las Áreas de Intervención y Rehabilitación definidas en el presente documento, estableciéndose las prioridades y plazos óptimos, recogiendo las necesidades más urgentes del área y estratégicas de cara a la definir la ordenación más adecuada. Las áreas de intervención, que conllevan sustitución de la edificación y nueva ordenación, se desarrollarán en dos etapas, que por orden de prioridad son:



-Etapa 1 Unidad de ejecución–Área de intervención de Santa Adela

Desarrollo del Área de Intervención de calle Asturias y de las dos Áreas de

Rehabilitación -Etapa 2 Unidad de ejecución–Área de intervención de Avenida de Dílar

Imagen final con el desarrollo del Área de Intervención de avenida de Dílar y las

Áreas de Reforma de calle Asturias Constituye esta única etapa la formalización de la Reparcelación, su tramitación y aprobación, así como la del Proyecto de Urbanización, y aplicación y desarrollo del sistema de cooperación previsto. Se finalizará con la inscripción registral de las fincas resultantes con las cargas y gravámenes que les correspondan conforme al Proyecto de Reparcelación aprobado. En caso de que exista común acuerdo entre todos los propietarios y el Ayuntamiento, se podrá formalizar



en documento público la propuesta de reparcelación voluntaria en los términos del artículo 104 de la LOUA 7/2002. 2.-ORDEN DE EJECUCION DE LAS OBRAS. Las áreas de intervención, que conllevan sustitución de la edificación y nueva ordenación, se desarrollarán en dos etapas, que por orden de prioridad son: -Etapa 1 Unidad de Ejecución–Área de intervención 1 de Santa Adela. -Etapa 2 Unidad de Ejecución–Área de intervención 2 de Avenida de Dílar. A su vez la Etapa 1, Área de intervención de Santa Adela, si fuese necesario, se podría realizar su ejecución material en dos fases o subetapas, atendiendo a la prioridades y urgencias detectadas, y facilitando la actuación mediante un faseado que equilibre aspectos tan decisivos como el realojo, y que sirva para activar el resto del Plan.

Plan de actuación. Etapa 1 - Fase 1

Fase 1 En torno a la confluencia de calle Asturias y Bailén (aproximadamente corresponde al Área homogénea 1) Fase 2 En torno a la calle San Lorenzo (Área homogénea 2)



Plan de actuación. Etapa 1 – Fase 2

Las dos Áreas de rehabilitación propuestas, en las que se interviene mediante rehabilitación de la edificación existente y mejora urbana con operaciones de reurbanización, se desarrollarán desde el inicio de la puesta en marcha del plan, en paralelo a las operaciones de nueva ordenación.

A su vez la ejecución de las obras para el desarrollo de cada etapa supone en primer lugar la ejecución de la urbanización para proceder luego a la edificación, si bien podrán ejecutarse de forma simultánea.



*Urbanización. Comprende la ejecución de la totalidad de las obras del sector necesarias para dotar al mismo de los servicios previstos por el Plan, así como las necesarias conexiones e infraestructuras externas, en los términos que deriven del Proyecto de Urbanización aprobado y descritos en el artículo 113.1 de la LOUA 7/2002, tal y como determina el artículo 98.1 de la LOUA 7/2002. *Edificación. Comprende la edificación de las parcelas de acuerdo con las previsiones del Plan para destinarlas al uso establecido. El plazo para la ejecución de las obras de edificación será el establecido por el Ayuntamiento en el momento de concesión de la licencia de obras en función de las características de las mismas. Si bien con carácter general no es posible la realización de actos edificatorios o de implantación de usos antes de la terminación de las obras de urbanización, podrán autorizarse por el Ayuntamiento actos de construcción, edificación e instalación en parcelas, aún antes de ultimar la urbanización, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 55.1 de la LOUA 7/2002. 3.-PROGRAMACION DE LAS ACTUACIONES. De acuerdo con lo expuesto en el contenido de las etapas previstas y del orden de ejecución que determina el presente PERI, se establece la siguiente programación en el tiempo de las mismas:

ETAPA 1

Área Intervención Santa Adela

ETAPA 2 Área

Intervención Avda. Dílar

Área Rehabilitación

Cataluña

Área Rehabilitación

Jarama

Planeamiento y Gestión 2003/2004 2005/2006 - -

Realojos y Demoliciones 2004/2006 2006/2007 - -

Nueva Urbanización

Reurbanización 2005/2007 2007/2009 2004/2005 2004/2005

Nueva Edificación y

Rehabilitación 2005/2007 2007/2009 2004/2009 2004/2009

Equipamientos 2006/2007 2008/2009 - -



IV.-ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO. Se justifica a continuación la viabilidad económica del Plan Especial, con la valoración y estimación de las inversiones necesarias para llevar a cabo el mismo, según los costos previstos, así mismo se hace una primera valoración de los recursos económicos necesarios a fin de llevar a buen término las propuestas. Como premisa de partida considerar que estamos ante una actuación de iniciativa pública, donde a su vez está implicada una población que cuenta con unos recursos limitados, por lo que hemos de tener en cuenta el factor social de la actuación. Dadas las diferentes propuestas y alternativas planteadas en el Plan donde se actúa en una amplia zona con una sustitución de la edificación y nueva ordenación, y por otro lado se plantea la rehabilitación y mejora de otro sector del ámbito, igualmente pasamos a justificar desde el punto de vista económico diferenciadamente ambas propuestas. 1.-ESTUDIO ECONOMICO. El estudio económico tiene por objeto obtener el alcance económico de las previsiones del Plan en relación a las obras de urbanización e implantación de servicios, así como la evaluación analítica de las posibles implicaciones del Plan, en función de los agentes inversores previstos y de la lógica secuencial establecida para su desarrollo y ejecución (artículo 19.1.3º de la LOUA 7/2002). 1.1.-Costos de indemnizaciones, edificaciones existente y demoliciones. 1.2.-Costos de urbanización. a) Inversiones necesarias. Costos previstos: * Áreas de Intervención. Es necesario en primer lugar valorar la demolición de las edificaciones a sustituir, y el programa de realojos necesarios para llevar a cabo las operaciones de sustitución y nueva ordenación, teniendo a su vez en cuenta las distintas etapas y fases de ejecución expuestas con anterioridad, en concreto en cuanto a las fases de ejecución de la etapa 1 que permitirá una mejor gestión del realojo



de la población y un ahorro de costos por dicho concepto. Se han estimado unos módulos de demolición de 6’60 €/m2 y de realojo, unos costos de 240’40 €/mes para cada familia de acuerdo con las características y programación del realojo expresados más arriba. Se valoran igualmente los costos de urbanización de la nueva ordenación, es decir la nueva red viaria y espacios libres propuestos en base a módulos de 108’18 €/m2 y 36’036 €/m2 respectivamente. Igualmente se detallan los costes de ejecución de las nuevas edificaciones residenciales propuestas (en base a 420’71 €/m2 para vivienda protegida y 528’89 para vivienda libre) y la implantación de los nuevos equipamientos que genera el Plan (495’83 €/m2). Por último, se estiman de forma genérica otros costos necesarios para la gestión y desarrollo de la actuación (gastos de gestión, gastos generales, costes financieros...) que en función de las inversiones a realizar y de la programación expuesta se ha estimado en un 15% del volumen total de las inversiones a realizar.

Costos por Áreas de Intervención

módulo Área de

Intervención Santa Adela

Programa de realojo 350 familias 4.327,49 €/familia periodo 18 meses 1.514.550,50

Demoliciones 35.343 m2 const. 6.61 €/m2 const. 233.659,90 Nueva urbanización 1.929.819,34

Viario 14.524 m2 108,18 €/m2 1.571.222,82 Espacios libres 9.944 m2 36,06 €/m2 358.596,52

Nueva edificación 24.878.822’48 Vivienda 52.688’68 m2 451,07 €/m2 23.766.282’89 Garajes 138 plazas 5.409,11 €/plazas 745.922,21 locales 2.440 m2 150,25 €/m2 366.617,38

Nuevos equipamientos 2.072’91 m2 const. 495,83 €/m2 const. 1.027.810’97

Costes generales 15% del total 4.437.699’48 Total inversiones 34.022.362’65



Costos por Áreas de Intervención

Módulo Área de Intervención Dílar

Programa de realojo 317 familias 4.327,49 €/familia periodo 18 meses 1.370.884,57

Demoliciones 28.297 m2 const. 6.61 €/m2 const. 187.077,38 Nueva urbanización 922.332,41

Viario 7.691 m2 108,18 €/m2 831.988,03 Espacios libres 2.505 m2 36,06 €/m2 90.344,38

Nueva edificación 17.799.883’70 Vivienda 39.223 m2 435,58 €/m2 17.084.754’34 Garajes 43 plazas 5.409,11 €/plazas 230.573,11 locales 3.225 m2 150,25 €/m2 484.566,01

Nuevos equipamientos 737 m2 const. 495,83 €/m2 const 365.413,03 Costes generales 15% del total 3.096.838’66 Total inversiones 23.742.429’75

Resumen Costos por Áreas de Intervención

Área de

Intervención Santa Adela

Área de Intervención Avenida Dílar

Total Costos euros

Programa de realojos 1.514.550,50 1.370.884,57 2.885.435,07 Demoliciones 233.659,90 187.077,38 420.737,28 Nueva urbanización 1.929.819,34 922.332,41 2.852.151,74 Nueva edificación 24.878.822’48 17.799.883’70 42.678.706’18 Nuevos equipamientos 1.027.810’97 365.413,03 1.393.224’00

Costes generales 4.437.699’48 3.096.838’66 6.665.014,96 Total inversiones 34.022.362’65 23.742.429’75 57.764.792’40

* Áreas de Rehabilitación. En las áreas en las que se actúan mediante mejora y rehabilitación de la edificación existente, se valoran los costes de mejora de la urbanización e infraestructuras existentes, así como los costes de ejecución para la rehabilitación de las edificaciones actuales.



Costos por Área de Rehabilitación

módulo Área de

Rehabilitación C/ Cataluña

Mejora de la Urbanización 4.658 m2 viario 90,15 €/m2 419.905,52

Rehabilitación de la Edificación 17.327 m2 const. 132,22 €/m2 const. 2.291.044,56

Costes generales 15% del total 406.642,51 Total inversiones 3.117.592,59

Costos por Área de Rehabilitación

módulo Área de

Rehabilitación C/ Jarama

Mejora de la Urbanización 5.328 m2 viario 90,15 €/m2 480.308,14

Rehabilitación de la Edificación 24.795 m2 const. 132,22 €/m2 const. 3.278.512,50

Costes generales 15% del total 563.823,10 Total inversiones 4.322.643,73

Resumen Costos por Áreas de Rehabilitación

Área de

RehabilitaciónC/ Cataluña

Área de Rehabilitación

C/ Jarama Total Costes

euros

Mejora de la Urbanización 419.905,52 480.308,14 900.213,66

Rehabilitación de la Edificación 2.291.044,56 3.278.512,50 5.569.557,05

Costes generales 406.642,51 563.823,10 970.465,61 Total inversiones 3.117.592,59 4.322.643,73 7.440.236,32

* Costos totales.

Costos Totales euros Áreas de Intervención 57.764.792’40Áreas de Rehabilitación 7.440.236,32 Total inversiones 65.205.028’71



2.-ESTUDIO FINANCIERO. Se analizan a continuación los ingresos que supondrá para el promotor el desarrollo de la actuación, que siendo pública se supedita la viabilidad de la operación a la obtención de los ingresos suficientes para garantizar asumir en su totalidad los costos previstos del sistema, no pretendiéndose la obtención de beneficios pues todos ellos se vuelcan en la consecución de los objetivos previstos. 2.1.- Justificación de la viabilidad económica del Plan. Recursos económicos. Ingresos previstos: Para hacer viables las propuestas del Plan pasamos a describir y detallar los recursos económicos con los que contamos. Por un lado hemos de tener en cuenta la participación de las administraciones públicas implicadas, así como los recursos económicos derivados de las determinaciones del Plan General para este tipo de actuaciones, que podría considerar necesaria la participación de los propietarios afectados en el área. Igualmente justificamos desde el punto de vista económico diferenciadamente las propuestas de sustitución de la edificación y nueva ordenación, y la rehabilitación y mejora de otro sector del ámbito. * Áreas de Intervención. -Participación de las Administraciones implicadas. Se tiene previsto la incorporación al Plan de Obras Municipales, en distintas anualidades, de la ejecución de las obras necesarias para la urbanización de los dos sectores previstos. Igualmente se prevé la posibilidad de que el municipio contribuya al proceso con la aportación de los recursos municipales derivados de la gestión de ámbitos de desarrollo del Plan General. Además una parte de las inversiones previstas se acometerá mediante programas de financiación pública de otras administraciones implicadas como pueden ser de la disposición de recursos del Plan Nacional de Vivienda y de la Administración Autonómica con los recursos del Plan Andaluz de Vivienda



(promoción pública, cofinanciadas,...) además de asumir la implantación de los equipamientos previstos. -Recursos económicos del plan A los efectos de facilitar la viabilidad económica de la operación, obteniendo espacios libres, infraestructura viaria y nuevos equipamientos, el Plan General permite un incremento global en el ámbito sometido a reforma de un 20% de la edificabilidad existente, dicha edificabilidad se distribuye entre las zonas sometidas a sustitución y se traduce en edificaciones residenciales plurifamiliares que además del uso residencial libre, incorpora otros usos compatibles con el mismo: uso terciario en planta baja. El Ayuntamiento, bien directamente mediante su empresa instrumental EMUVYSSA o bien indirectamente mediante otros agentes gestores de la actuación en su caso, dispondrán de ingresos por la venta de la nueva edificabilidad para contribuir a financiar la operación.

Ingresos previstos Áreas de Intervención Áreas

Intervención Recursos del plan

Nueva edificabilidad 49.071.402’75 Uso residencial 32.051 m2 1.292’17 €/m2 41.415.340’67

Garajes 181 plazas 10.818,22 plaza 1.958.097’82 Locales 4.122 m2 1.382,33 €/m2 5.697.964’26

Administración Autonómica 829.288’85

Otras aportaciones 7.864.100’80 Total aportaciones 57.764.792’40



*Áreas de Rehabilitación. -Participación de las Administraciones implicadas. Se tiene previsto la incorporación al Plan de Obras Municipales, en distintas anualidades, de la ejecución de las obras necesarias para la mejora de la urbanización e infraestructuras de los sectores previstos. Además se prevén otras aportaciones municipales, mediante los recursos derivados de la intervención municipal en la rehabilitación de la ciudad. Por último, una parte de las inversiones previstas se acometerá mediante programas de financiación pública de la Administración Autonómica con los recursos del Plan Andaluz de Vivienda para la rehabilitación. Se podría considerar una aportación económica de los propietarios actuales de las viviendas, en función de su capacidad económica, considerando que la ejecución del Plan supondrá un valor añadido con la rehabilitación de su vivienda.

Ingresos previstos Áreas de Rehabilitación

Área de

RehabilitaciónC/ Cataluña

Área de Rehabilitación

C/ Jarama Total euros

Administración autonómica 2.063.712’09 2.639.202,56 4.702.914’65

Otras aportaciones 1.053.880’50 1.683.441’17 2.737.321’67 Total aportaciones 3.117.592,59 4.322.643,73 7.440.236,32



* Ingresos totales.

Ingresos Totales euros Áreas de Intervención 57.764.792’40Áreas de Rehabilitación 7.440.236,32 Total aportaciones 65.205.028’72

Según lo expuesto, considerando las aportaciones descritas, la operación se autofinancia, garantizándose la viabilidad de esta iniciativa urbanizadora asegurando a su vez el mantenimiento y realojo de toda la población afectada. Granada, diciembre de 2003

Ricardo Hernández Soriano Arquitecto

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R Hernandez Soriano-PGOU Granada Area de Transformacion y Mejora 2 Santa Adela-2000(1)