, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. ■ 5^f0 -2019-SUNARP-TR-L

Lima, o i mar. 2019

ANGEL BENANCIO PORTELLA VALVERDE.N° 2586996 del 16/11/2018.H.T.D. 103517 del 19/12/2018.Predios de Lima.Adjudicacion e Independizacion.

APELANTETITULORECURSOREGISTROACTOS

SUMILLA

ADJUDICACI6N OTORGADA POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA Y CONSTRUCCI6Na expedicion de titulos de propiedad per el Ministerio de la Vivienda y Construccion en ;ierito al saneamiento fisico legal de los asentamientos humanos, constituye un genuine pto administrative mediante el cual la entidad otorga la adjudicacion de un predio a su

y 'poseedor, en el marco de las normas de derecho publico, al que no corresponde calificar Jxcomo un negocio juridico por el cual debe cumplirse con una contraprestacion.

A.V-' i S/ XPv

E Ura. Pa'a

ACTO CUYA INSCRIPCI6N se solicita y documentaci6n PRESENTADA

I.

Mediante el titulo venido en grade de apelacion se solicita la inscripcion de la adjudicacion e independizacion del lote 15 manzana A del Asentamiento Humano Las Delicias, registrado en la ficha N° 659226 que continua en la partida electronica N° 49071587 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto, se present© el original del titulo de propiedad del 18/2/1989, otorgado por el Ministerio de Vivienda y Construccion a favor de Julio Fermin Coz Guerra y Argelia Infante Rivera, ambos solteros.

DECISI6N impugnadaII.

La Registradora Publica del Registro de Predios de Lima Ada Violeta Perales Vega formulo la siguiente observacion:

Mediante el presente titulo se solicita la independizacion y adjudicacion onerosa del lote 15 de la manzana A, inscrito en la partida N° 49071587 del Registro de Predios de Lima.

De acuerdo a lo pactado en la clausula tercera del titulo de propiedad otorgado por el Ministerio de Vivienda y Construccion, el precio del inmueble asciende a I/. 347,570.00, del cual el adjudicatario solo pagara el monto de I/. 6,971.00 y abonara por concepto de saneamiento la suma de I/. 1,000.00. En tal sentido, no se ha acreditado que el precio total se encuentre cancelado ante lo cual precede la constitucion de hipoteca legal conforme a lo dispuesto en el numeral 1 del articulo 1118 y articulo 1119 del Codigo Civil. Sirvase aclarar el pago del precio de venta, caso contrario debera cancelar el monto indicado como derecho pendiente de pago, para efectos de la inscripcion con la correspondiente hipoteca legal.

FUNDAMENTOS DE LA APELAClbNIII.

El apelante fundamenta su recurso senalando, entre otros, que en el titulo de propiedad del 18/2/1989 se precise que se trata de un asentamiento humane, siendo que las tratativas y el page del precio de venta sehalado en la clausula tercera del titulo de propiedad fueron cancelados en forma colectiva a traves de la directiva in situ, siendo materialmente imposible acreditar el pago individual, por la modalidad y el tiempo transcurrido. Asimismo, debe considerarse que no existe hipoteca legal inscrita, de lo que se infiere que los montos sehalados en la clausula tercera del titulo de propiedad fueron cancelados en su totalidad en intis.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 659226 que continua en la partida electronica N° 49071587 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el Asentamiento Humano Las Delicias del distrito de San Juan de Lurigancho, provincia y departamento de Lima.

En el asiento c-1 de la ficha se registro el dominio en favor del Ministerio de Vivienda y Construccion.

Sobre la partida en mencion, obra la inscripcion de la Resolucion Directoral N° 181-88-VC-1500 de 16/9/1988 expedida por el Ministerio de Vivienda y Construccion, mediante la cual se aprobo el piano de trazado y lotizacion y memoria descriptiva del Asentamiento Humano Las Delicias, distribuido entre otros, por el lote 15 de la manzana A con un area de 154.92 m2.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Gladys Isabel Ore Guerra.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente:

- ^Cuales son los alcances de la calificacion registral de una adjudicacion otorgada por el Ministerio de la Vivienda y Construccion?

VI. ANALISIS

1. La calificacion registral constituye el examen que efectua el registrador y en su caso el Tribunal Registral como organ© de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los tftulos presentados cumplen con los requisites exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos.

En el mismo sentido, el segundo parrafo del numeral V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos establece que la calificacion comprende la verificacion del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcion. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la

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calificacion tambien comprende la verificacion de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicion de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacion se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

A su vez, el artfculo 32 del referido reglamento senala, entre otros aspectos, que la calificacion registral comprende: d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones, legates sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

2. Con el titulo venido en grado de apelacion se solicita la inscripcion de la adjudicacion e independizacion del lote 15 manzana A del Asentamiento Humano Las Delicias, registrado en la ficha N° 659226 que continua en la partida electronica N° 49071587 del Registro de Predios de Lima, en merito

/ i \;o\ del original del titulo de propiedad del 18/2/1989, otorgado por el Ministerio fafa SalaJH dg vivienda y Construccion a favor de Julio Fermin Coz Guerra y Argelia ' / Infante Rivera.

/VviLgXCO

x-

La registradora formulo observacion senaiando que del titulo de propiedad presentado no se desprende que el precio total se encuentre cancelado, por lo que requiere su aclaracion pues de lo contrario se extendera la

4 hipoteca legal que se contempla en el codigo sustantivo.

.Siendo asi, corresponde al presente Tribunal evaluar si la adjudicacion otorgada por el Ministerio de Vivienda y Construccion debe calificarse como un tfpico acto juridico privado o no.

3. Ahora bien, revisado el titulo de propiedad presentado, consta que fue otorgado por Director General de Apoyo al Desarrollo Comunal en representacion del propietario Ministerio de Vivienda y Construccion, autorizado por Resolucion Ministerial N° 454-87-VC-1500 y al amparo del D.S. N° 053-84-VC en el marco del saneamiento fisico legal de los asentamientos humanos dispuesto por la Ley N° 24513.

Al respecto, cabe senalar que mediante el D.S. N° 053-84-VC, publicado en el diario oficial El Peruano el 31/12/1984, se aprobo el Reglamento de Saneamiento Fisico Legal de Asentamientos Humanos (en adelante el reglamento) con la finalidad de dar cumplimiento a los fines de saneamiento fisico y legal de la propiedad a que se refieren el inciso 5 del artfculo 70 y los artfculos 150 al 156 de la derogada Ley Organica de Municipalidades, aprobada mediante la Ley N° 238531.

Asi, en el inciso 5 del el artfculo 70 de la derogada Ley Organica de Municipalidades se establecfa que era atribucion de las Municipalidades Provinciales: prestar asistencia a los pobladores de los asentamientos humanos, establecidos conforme a ley dentro de su jurisdiccion, para el saneamiento de su estructura fisico-legal, hasta el otorgamiento del titulo de propiedad por el Concejo Provincial respectivo; y planificar otros nuevos, senaiando en ambos casos las tasas y condiciones a cumplir por los beneficiarios. (Lo resaltado es nuestro).

1 Derogada por la vigesimo quinta disposicion complementaria de la actual Ley Organica de Municipalidades N° 27972, publicado en el diario El Peruano el 27/5/2003.

Igualmente, en los artfculos 150 y 151 de la misma norma, se establecfa que los poseedores de terrenos en los asentamientos mencionados tienen derecho a adquirir la propiedad de los mismos, previo cumplimiento de los requisites que la misma senala, mediante la obtencion del titulo de propiedad que sera expedido por las Municipalidades Provinciales en documento impreso de acuerdo con las normas dictadas por el Ministerio de Justicia y de Vivienda, los mismos que seran suficientes para la primera inscripcion de dominio en los Registros Publicos.

En ese sentido, el articulo 21 del Reglamento dispone que el titulo de propiedad sera suscrito por el Alcalde Provincial o por el funcionario expresamente autorizado por este.

4. Sin embargo, con posterioridad al Reglamento y a la acotada Ley N° 23853, el 4/6/1986 se promulgo la Ley N° 24513, mediante la cual se declare de necesidad y utilidad publica y de preferente interes social, el saneamiento de la estructura ffsico legal de los asentamientos humanos, denominados pueblos jovenes (en adelante la Ley), en cuyo articulo 5 establece:

H(3ra. Sala)>(...)Articulo 5.- Las Municipalidades Provinciales, para los fines de otorgamiento de tftulos individuates de propiedad, aprobaran los pianos perimetricos, de trazado y lotizacion, y las resoluciones que dispongan la ejecucion de las expropiaciones, en un plazo de 120 dias calendario a partir de la vigencia de la presente Ley. Asimismo, aprobaran los tramites pendientes para instalacion de servicios de agua, alcantarillado y electrificacion y su conexion a las redes troncales de la ciudad.

En una misma resolucion podra aprobarse los pianos perimetricos, de trazado y lotizacion, y disponer la ejecucion de las expropiaciones.

Vencido el plazo antes indicado, de no haberse cumplido estas acciones, los pobladores del Pueblo Joven podran solicitar que la Municipalidad Provincial curse el expediente respective al Ministerio de Vivienda y Construccion, para que este asuma el otorgamiento de titulos individuates de propiedad con las mismas prerrogativas que establece la presente Ley.(Lo resaltado es nuestro).

En atencion a las normas expuestas, podemos concluir lo siguiente:

- El otorgamiento de titulos de propiedad a favor de pobladores de asentamientos humanos, no es exclusive de las Municipalidades Provinciales como inicialmente se establecio segun la derogada Ley Organica de Municipalidades y el Reglamento de Saneamiento Ffsico Legal de Asentamientos Humanos.- El otorgamiento de titulos fue asumido por el Ministerio de Vivienda y Construccion, en caso las Municipalidades Provinciales no hubieran aprobado, en el plazo de 120 dfas, los pianos perimetricos, de trazado y lotizacion, asi como las resoluciones que dispongan la ejecucion de las expropiaciones, a que alude la norma referida.- Al conceder al Ministerio de Vivienda y Construccion las mismas prerrogativas que las Municipalidades en el saneamiento ffsico legal de Asentamientos Humanos, se asume que los tftulos de propiedad otorgados

RES0LUCI6N No. -C^O -2019-SUNARP-TR-L

en el ejercicio de sus funciones, daran merito suficiente para su inscripcion en el Registro.

5. Aunado a ello, mediante D.S N° 019-87-VC2, se precise el procedimiento para el saneamiento de asentamientos humanos que deberia efectuar el Ministerio de Vivienda y Construccion, en reemplazo de la Municipalidad Provincial.

El citado decreto supremo, establecio en su articulo 6 que: Las Municipalidades Provinciates, continuaran confeccionando los Titulos de Propiedad en los formatos aprobados por Decreto Supremo, y en el caso de los Titulos de Propiedad en los formatos aprobados por Decreto Supremo, y en el caso de los Titulos de Propiedad que corresponde otorgar al Ministerio de Vivienda y Construccion, este, por Resolucion Ministerial, aprobara dichos titulos. (Lo resaltado es nuestro).

En relacion a lo dispuesto en este ultimo extreme, consta que mediante Resolucion Ministerial N° 454-87-VC-15003, el Ministerio de Vivienda y Construccion ademas de aprobar los formatos de titulos de propiedad, autorizo al Director General de Apoyo al Desarrollo Comunal y a los Directores Regionales para que en representacion del Ministerio de Vivienda y Construccion suscriban los titulos de propiedad a otorgarse a los

N^Xpobladores de los pueblos jovenes ubicados dentro de su respective

a )>iurisdicci6n.

e

3ra.N.

tfX/ Del mismo modo, en su articulo 3 se establecio que por el simple merito de la presentacion de dichos titulos, los Registros Publicos procederan a suinscripcion la cual esta exonerada del pago de derechos de estudios de titulos y de inscripcion, de acuerdo con lo dispuesto por el Art. 23 del

, Decreto Supremo N° 053-84-VC, de 27 de diciembre de 1984 y el Art. 7 de la Ley N° 24513.

En ese sentido, tenemos que la asuncion de competencias por parte del Ministerio de Vivienda y Construccion, determine que los titulos de propiedad emitidos por estos tengan las mismas prerrogativas que los expedidos por las Municipalidades Provinciales, por lo tanto dan merito suficiente para la transferencia de dominio en el Registro de Predios por el solo hecho de su presentacion.

6. Debe considerarse, que la expedicion de los titulos de propiedad sobre los lotes de terreno en asentamientos humanos en el marco del saneamiento fisico legal, constituye un mecanismo adoptado por el Estado para efectos regularizar la titularidad dominial incorporando a sus poseedores a la formalidad y al circulo economico, para lo cual se ha conferido competencia a entidades que forman parte de la administracion publica y que como tal se rigen por la Ley de Procedimiento Administrative General.

Por tanto, dicho titulo propiedad contiene un acto administrative, al constituir una valoracion de la administracion acerca del cumplimiento de los requisites exigidos para el saneamiento fisico legal de asentamientos humanos de acuerdo a las normas de derecho publico.

2 Publicado en el diario oficial El Peruano el 28/10/1987.3 Publicado en el diario oficial El Peruano el 19/11/1987.

En consecuencia, para efectos de dar merito a la inscripcion de la adjudicacion otorgada por el Ministerio de Vivienda y Construccion no corresponde su calificacion como un tipico acto jundico privado.

7. Revisado el tftulo de propiedad presentado, consta en la clausula tercera se ha sehalado lo siguiente:

Tercero.- El valor del terreno es el precio de arancel ascendente a I/. 347,570.00 del cual el adjudicatario solo pagara el 2%, cuyo monto es I/. 6,971.00 asimismo, abonara por concepto de saneamiento fisico legal la suma de I/. 1,000.00 Cuarto.- El adjudicatario se obliga a no subdividir el lote que adquiere y a construir un nucleo de vivienda y ocuparlo con su familia.

Conforme a dicha clausula, se ha establecido una valorizacion de la totalidad del terreno materia de saneamiento y lo que corresponde al lote adjudicado, del que se precisa que el adjudicatario pagara el 2%, abonando un determinado monto por concepto de saneamiento fisico legal.

Al respecto, debe tenerse presente que por el merito de la norma especial, antes analizada, se contempla un proceso masivo de saneamiento que tiene como proposito otorgar tftulos de propiedad a las familias ocupantes de dichos lotes, siendo que lo relative al pago de tasas y condiciones a cumplir por los beneficiarios, son aspectos cuya evaluacion compete exclusivamente a la entidad administrativa.

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8. En contraste con ello, tenemos que el Codigo Civil ha previsto en el articulo 1529 que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero.

con relacion al pago del precio, el articulo 1558 de la norma sustantiva establece que el comprador esta obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugarpactados (...).

Por su parte, respecto a la hipoteca legal, el articulo 1118 del Codigo Civil establece que ademas de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconoce en el numeral 1) la del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.

Nuestra norma civil no define a las hipotecas legales, sin embargo resulta pertinente transcribir lo sehalado al respecto en la Exposicion de Motives Oficial del Codigo Civil de 1984: Por oposicion a la hipoteca voluntaria prevista en los artlculos anteriores, la legal es aquella que encuentra su origen en la ley y no en el acuerdo entre el deudor y el acreedor.

Asimismo, el articulo 1119 de la norma sustantiva sehala en su primer parrafo que Las hipotecas legales a que se refiere el articulo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultaneamente con los contratos de los cuales emanan.

Es asf que, tratandose de las hipotecas legales, corresponde al registrador, por mandate de ley, identificar en los contratos de compraventa la existencia de estas hipotecas, cuando de ellos se desprenda que el precio no ha sido cancelado total o parcialmente. En tal sentido, la declaracion de cancelacion del precio tiene que ser expresa o desprenderse indubitablemente del tftulo.

RESOLUCI6N No. - ^ O-2019-SUNARP-TR-L

9. No obstante, conforme se ha sehalado precedentemente la expedicion de titulos de propiedad por el Ministerio de la Vivienda y Construccion en merito al saneamiento ffsico legal de los asentamientos humanos, constituye un genuine acto administrativo mediante el cual la entidad efectua una declaracion en el marco de las normas de derecho publico, al que no corresponde calificar como un negocio juridico del ambito privado por el cual debe cumplirse con una contraprestacion.

Respecto a la hipoteca legal, debe considerarse que se trata de un saneamiento por posesion (prescripcion especial) que no establecen una contraprestacion.

Motivo por el cual, corresponde revocar la observacion formulada.

Con la intervencion de la vocal (s) Gladys Isabel Ore Guerra, autorizada mediante la Resolucion N° 026-2019-SUNARP/PT del 21/1/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCI6N

REVOCAR la observacion formulada por la Registradora Publica del Registro de Predios de Lima al tftulo referido en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion y DISPONER su inscripcion previo pago de los derechos registrales, de corresponder.

Registrese y comumquese.

LBERTO ALIAGA HUARIPATAPresidente de la Tercera Sala

del Tribunal Reaistral

GUSTAVO RAFAEL ZEVALLOS RUETEVocal (s) del Tribunal Registralal (s) del Tribunal Registral

Z:Resoluciones2019/2586996-2018 P.LA/L.JA