1www.e-inmsa.com

INFORME ANUALsituación inmobiliaria DETROIT 2018

InformeelaboradoporelequipodeResearchdeINMSALLC.

Fuente:ColegiodeRegistradores

ENTORNO ECONÓMICO – Principales Indicadores

2www.e-inmsa.com

Según el índice de crecimiento económico de la Ciudad deDetroit,conocidocomoDetroitGrossCityProduct(GCP),elcualseobtienepartiendocomobasedelatasadecrecimientodelPIBdelMSADetroit–Warren–Dearborn;Detroitseencuentraensumejor momento desde hace dos décadas, manteniendo uncrecimiento continuado con variaciones de los últimos cuatroaños que reflejan una clara estabilidad, a pesar de que creciómásrápidoqueelPIBnacionaldurantelosaños15,16y17.Laciudadharecuperadoloqueperdióenlasrecesionesde2001y2008-09alcanzandounavariaciónanualdel1,9%en2018.

La economía alcanza velocidad crucero

Se mantiene la creación de empleoEs realmente notoria la apuesta de la ciudad de Detroit en lacreación de puestos de trabajo, motivando principalmente lallegadadenuevasyantiguasempresasconseguridadjurídicaybeneficios fiscales, lo que les ha llevado a tener una tasa dedesempleodel9%alcierredelejercicio2018,mejorandolatasadelañoprecedente(9,3%),yafianzándosecomolatasamásbajadesdeelaño2000,cuandosellegóalmínimode6,6%.Seestimaqueesteritmodecrecimientocontinúea lo largodel2019, aunque seguirá estando lejos de la tasa de desempleonacional.

ElÍndicedepreciosdeconsumo(IPC)de2018,eneláreaMetroDetroit creció un 2,4% en comparación al año precedente;dichoaumento fuemuysimilaraldelperíodo2017(2,1%), loque permite interpretar que la variación anual surge de lacontinua búsqueda de estabilidad económica y no de unaumentoprogresivoygeneralizadodeprecios.

La inflación creció más del 2% anual

Aumento paulatino en las tasas de interés

Robusto crecimiento del IPV

0

5

10

15

20

25

30

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

DetroitCity,MI:TasadeDesocupaciónAnualen%

Fuente:MichiganDepartmentOfTechnology,ManagementandBudget(DTMB)

El Índice de Precio de vivienda (IPV) del área Metro Detroit(MSA), sigue su línea de ascenso acumulando 7 ejerciciospositivos.La tasaanualdel2018cerróen177,2, superandoen7,8%alaalcanzadaenelperíodoanterior.Eselíndicemasaltoregistradoenlosúltimos10años.

Los tipos de interés a nivel nacional han experimentado unaumentosuperioralquenosteníanacostumbradoslosúltimosaños,superandoporprimeravezdesde2010labarreradel4%,cerrandoelejerciciofiscaldelasiguientemanera:30Yr4,54%,15Yr4,00%,y5/1Yr3,82%.Aunquesehayanproducidosestosaumentos, las tasas aun se mantienen lejos de los máximoshistóricos.

0

50

100

150

200

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

MetroDetroit,MI:IPVTasaAnual

Fuente:FederalReserveBankofSt.Louis(FRED)

01234567

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

30YrFixed 15YrFixed 5/1Yr

USA:TasasdeInterésPréstamosHipotecariossobreViviendaen%

Fuente:FreddieMac

-2-101234

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

MetroDetroit,MI:IPCVariaciónAnualen%

Fuente:BureauofLaborStatistics(BLS)

DetroitCity,MI:PIB.TasaAnual

Fuente:FederalReserveBankofChicago

0

40

80

120

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

SITUACIÓN INMOBILIARIA

3www.e-inmsa.com

Invertidos más de $2.600MM en ladrilloEs un hecho notorio la reactivación de las propiedades en laciudad de Detroit, que se encuentra ahora mismo en una fasequedemuestraquenosetratasolodeunaumentosinodeunatendencia que se mantendrá en el tiempo, impulsado por larecuperación económica que está dinamizando de nuevo elmercado,yporelpapelqueestádesarrollandoelgobiernolocalen la recuperación de la ciudad; todo esto está atrayendofuertementelainversióninmobiliariaprincipalmenteextranjera,que busca hacerse con las rentabilidades de dos dígitos queofrecelaciudad. Esporelloqueel2018cierraconcifrarécorddeinversión,masde$2.611MM,quenosealcanzabadesdehacemasdeunadécada.

Nuevo impulso del precio de venta residencialLa creciente demanda de empleo y lo atractivo de los preciostanto de compra como de alquiler de vivienda en la ciudad deDetroit,estánmotivandoaquelosempleadosquesemudanalaciudad fortalezcan la demanda residencial y en consecuenciaaumentelaapreciacióndelosvaloresdelaspropiedades.Esporelloprincipalmente,queelaño2018cerróconunpreciomediode $54.931 por unidad comercializada, un 12,2% superior alejercicio anterior, alcanzando una recuperación de precio del63,3%desdequecayerahastasuciframásbajaen2011.

Aumento significativo de los alquileresDespués de haber acumulado seis años consecutivos deestabilidad en precios de alquiler residencial, la ciudad deDetroit experimentó en el 2018 un empuje en el precio de lasrentas, llegando a los $773/mes, lo que supone un 3,2% deaumentorespectoalperíodoprecedente.

Sigue creciendo la demanda de viviendasEnconcordanciacon laevolucióndelmercado inmobiliarioenla ciudad de Detroit, la compraventa residencial tambiénaumentórespectoalosperiodosprecedentes,concretamenteelejercicio 2018 cerró con un 27% más de unidadestransaccionadas en comparación al año 2017, lo que significaquesevendieron7.110unidadesentodoelaño.Elaumentodeprecio por unidad de vivienda parece no afectar demasiadoestas operaciones, que ya acumulan cuatro años consecutivosdecrecimiento.

Sin duda, para la ciudad de Detroit el cuarto trimestre fue elmejor del año en cuanto a precios de alquiler residencial serefiere, ya que en este periodo se consiguieron los mejoresvalores de renta, todos por encima de los $780/mes,reduciendoasí labrechaconrespectoalpreciodeáreaMetroDetroit y a la media nacional, cuya diferencia rondaactualmentelos$500/mesconMetroDetroit,ysobrelos$760/mes con la media general del país. La consolidación de estemercado para la ciudad de Detroit es inminente, aunque lequedatodavíaunlargorecorrido.

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

DetroitCity,MI:PrecioMedioVentaResidencialen$

Fuente:Trullia

720

740

760

780

800

820

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

DetroitCity,MI:PrecioMedioAlquilerResidencial$/mes

Fuente:Zillow

0

5000

10000

15000

20000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

DetroitCity,MI:NúmerodeTransaccionesResidenciales

Fuente:Trulia

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

DetroitCity,MI:VolumendeInversiónenMM$

Fuente:CityofDetroit

7861180

1431

0

500

1000

1500

2000

Detroit MetroDetroit U.S

PrecioMedioAlquilerResidencialen$/mes.4T2018

Fuente:Zillow

SITUACION INMOBILIARIA

4www.e-inmsa.com

Persistente la apuesta por nuevos desarrollosDetroitcontinúaporlasendadelcambiodecaradelaciudad,lasabundantes obras de construcción, vallas publicitarias yanunciosdeventay/oalquilerdeinmueblessonpruebadeello.Soloenelaño2018seconcedieronuntotalde7.958licenciasdeobra,repartidasen6.044paraelsectorresidencialy1.914paraotrotipodeedificaciones.Las cifras alcanzadas siguen siendo positivas, y se estima quecontinúeasíalolargodelañosiguiente.

Más de 3,6MFT2 en alquiler de oficinasMetro Detroit se consolida en el sector de alquiler de oficinas,cerrando el ejercicio fiscal conmás de 3,6MFT2 de superficierentada, solamente en el 4T2018 se contrataron alrededor de735.000.-ft2, impulsando la absorción neta de superficie hastaalcanzarlos1,2MFT2enelaño,másdeun20%deabsorciónconrespectoalañoanterior.Para el cierredel último trimestre, la tasadedisponibilidaddesuperficie se encontraba sobre los 11,9%, y el preciomediodealquier se situaba en $19,65/ft2, resultando 1,2%mas caro elalquilerrespectoalmismoperiododel2017.Losexpertosestimanqueestemercadobuscaránivelarseenel2019, tanto enprecios de renta como en superficie contratada,dependerá mucho de la evolución de los impuestos derepercusióndirectaaempresasenlazona.

EneláreaMetroDetroit,elmercadoretailsigueelejemplodelsector de oficinas, y se consolida en el 2018 después de unafuerteabsorciónnetaafinalesdel2017.El primer semestre del año dió un duro impulso a lacontratación de espacios comerciales, llegando a alcanzar unadisponibilidadde superficiede5.8%, elmásbajo enalmenosunadécada.Enestemismoperíodoelvalordearrendamientoinicialaumentóhastaalcanzarlos$13,48ft2,elmásaltodesdeelprimertrimestredelaño2009.TodoellonosrevelaunaescenadondeelsectorretaildeMetroDetroit se está moviendo en la dirección correcta, y losinversores e inquilinos han tomado buena nota y buscanoportunidadesparainvertirenestemercado.En2018, losresidentesdeDetroitexperimentaronentreotrascosas, la apertura de nuevos restaurantes, tiendas y localesemergentes, un nuevo hotel, además de la remodelación dealgunasdelastiendasmáspopularesdeDetroit,loquedescribeperfectamenteel resurgirde laactividadcomercialyquea suvezconllevaalcrecimientodelapoblación.

Alto optimismo en el mercado retail

010002000300040005000600070008000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Residencial NoResidencial

DetroitCity,MI:LicenciasdeObraConcedidas

Fuente:CityofDetroit

MetroDetroit,MI:PrecioMediodeAlquiler($/ft2)vsAbsorciónNetadeSuperficie(ft2enmiles)

Fuente:Cushman&Wakefield

AbsorciónNetaSup. PrecioMedioAlquiler

MetroDetroit EE.UU

MetroDetroit,MI:MercadoRetail.Disponibilidaden%

Fuente:Marcus&Millichap

MetroDetroit,MI:MercadoRetail.VariacióndePreciosdeAlquileren%

MetroDetroit EE.UU

CONCLUSIONES

5www.e-inmsa.com

ElcontenidodeestedocumentofuecreadoporINMSAyesúnicamenteparasuusoeinformacióngeneral.Esteesundocumentoconfidencial,diseñadoydesarrolladoparaproveerinformaciónpreliminaryresumidasobrelasoportunidadesdeinversiónenelmercadodeDetroit,ynopuedeserusadoconningúnotropropósito.Estedocumentohasidopreparadoexclusivamenteconfines informativos,nopuedeserreenviado,distribuidonireproducidoenningunaforma.Todainfracciónaloanterior,seaenrelacióncontodoopartedeestedocumento,constituiráunaviolacióndelasleyesaplicablesenEspaña,losEstadosUnidosdeAméricaycualquierotrajurisdicciónenlacualINMSAdesarrolleactividadesy/osepresenteestedocumento.NiINMSAnisusfiliales,empresasvinculadas,controladas,controlantesy/obajocontrolcomún,hacendeclaraciónodangarantíaalguna,expresaotácita,sobrelaexactitudointegridaddelainformacióncontenidaenestedocumento,ynadadelocontenidoenestedocumentoseráconsideradocomounapromesaodeclaraciónenrelaciónconeldesempeñopasadoofuturo.Lainformaciónaquí contenida incluye estimados y proyecciones e involucra elementos significativos de análisis y juicio subjetivo. No hacemosdeclaraciones en relación con la exactitud de tales estimados o proyecciones y ni INMSA ni sus filiales, empresas vinculadas,controladas,controlantesy/obajocontrolcomún,hanverificadoenformaindependienteesainformación.Atododestinatariodeestedocumentoseleinstaaquerealicesupropioanálisisindependiente.Losdatoseconómicosydemercadocontenidosenestedocumentohansidoobtenidosdefuentesqueconsideramosconfiables.Noobstanteello,ysinperjuiciodequeINMSAnodudadelaveracidaddedichosdatos,losmismososehanverificado,eINMSAnohaceningunadeclaraciónnidagarantíaalgunaenrelaciónconellos.

AVISO LEGAL

ü  El índice de crecimiento económico (GCP) confirma laevolucióneconómicadelaciudaddeDetroit,alcanzandoenel2018una variaciónanualdel 1,9%delPIB local respectoalañoanterior.

ü  EldesempleoenlaciudaddeDetroitcontinúaunatendencia

de decrecimiento, tal y como sucedió en los períodosanteriores.El2018cerróunatasadedesocupaciónde9%,lamásbajadelosúltimosaños.

ü  En Metro Detroit el IPC también sufrió un leve incremento,conunavariacióndel2,4%respectoalaño2017, loquenoslleva a pensar en una estabilidad de preciosmás que en unaumentocontinuadodeloscostesdelosinsumos.

ü  Los tipos de interés para préstamos hipotecarios, a nivelnacionalhanexperimentadounaumentosuperioralmarcadolos últimos años, superando la banda del 4%; sin embargosiguenalejadosdelosmáximoshistoricos.

ü  El precio medio de la vivienda en la ciudad de Detroit

aumentó nuevamente cerca de un 13%, esto producidoprincipalmenteporelimportantecrecimientodelapoblación.

ü  La inversión inmobiliaria en Metro Detroit también obtuvocifraspositivas,en2018sesuperólabarreradelos$2.600MMinvertidos.

ü  ElsectordeoficinaseneláreaMetroDetroitseencuentraen

clarareactivación,cerróelañoconcontratacionessuperioresalos3,6MFT2.

ü  Porsuparte,elmercadoretail lesigue laspisadasyalcanzaen el 2018 contrataciones importantes que dejan alporcentajedevacanciacontra lacuerdas,pordebajo inclusodel6%dedisponibilidadensuperficiecomercial.