Embed Size (px)
Citation preview
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO
DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
EL PROCEDIMIENTO PARA LAS ADJUDICACIONES DE EXCEDENTES O
DIFERENCIAS DE ÁREAS EN PREDIOS URBANOS Y RURALES.
AUTOR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
TUTORA: AB. LEÓN BURGOS GABRIELA PAULINA Msc.
AMBATO-ECUADOR
2018
APROBACIÓN DE LA TUTORA DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
CERTIFICACIÓN
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA QUE: El presente Trabajo de Titulación
realizado el señor Díaz Paucar Alex Rafael, estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad
de Jurisprudencia, con el tema “EL PROCEDIMIENTO PARA LAS
ADJUDICACIONES DE EXCEDENTES O DIFERENCIAS DE ÁREAS EN
PREDIOS URBANOS Y RURALES”, ha sido prolijamente revisado, y cumple con
todos los requisitos establecidos en la normativa pertinente de la Universidad Regional
Autónoma de los Andes –UNIANDES-, por lo que apruebe su presentación.
Ambato, agosto 2018
Ab. León Burgos Gabriela Paulina Mg.
TUTORA
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
Yo, Díaz Paucar Alex Rafael , estudiante de la Carrera de Derecho, Facultad de
Jurisprudencia, declaro que todos los resultados obtenidos en el presente trabajo de
investigación, previo a la obtención del título de ABOGADO DE LOS TRIBUNALES
DE LA REPÚBLICA, son absulutamente originales, auténticos y personales; a
excepción de las citas, por lo que son de mi exclusiva responsabilidad.
Ambato, agosto de 2018
Díaz Paucar Alex Rafael
CI. 1805385240
AUTOR
DERECHOS DE AUTOR
Yo,Díaz Paucar Alex Rafael, declaró que conozco y acepto la disposición constante en
el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad Regional Autónoma de los Andes,
que en su parte pertinente textualmente dice: “El Patrimonio de la UNIANDES, está
constituido por: La propiedad intelectual sobre las Investigaciones, trabajos científicos o
técnicos, proyectos profesionales y consultoría que se realicen en la Universidad o por
cuenta de ella”.
Ambato, Agosto de 2018
Díaz Paucar Alex Rafael
CI. 1805385240
AUTOR
ÍNDICE GENERAL
Contenido
APROBACIÓN DE LA ASESORA DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
DERECHOS DE AUTOR
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
ÍNDICE GENERAL
ABSTRACT
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 1
Antecedentes de la investigación ...................................................................................... 1
Situación Problemica ........................................................................................................ 4
Formulación del Problema ................................................................................................ 6
Delimitación del Problema ............................................................................................... 7
Objeto de Investigación y Campo de Acción ................................................................... 7
Identificación de la Línea de Investigación ...................................................................... 7
Objetivos ........................................................................................................................... 7
Objetivo General ............................................................................................................... 7
Objetivos Específicos ....................................................................................................... 7
Idea a Defender ................................................................................................................. 8
Justificación del Tema ...................................................................................................... 8
CAPÍTULO I ................................................................................................................. 9
MARCO TEÓRICO ...................................................................................................... 9
EPÍGRAFE I ..................................................................................................................... 9
Antecedentes Históricos del Derecho a la Propiedad ....................................................... 9
Concepto del Derecho de Propiedad ............................................................................... 12
Acepciones concernientes a la propiedad ....................................................................... 13
Función social del Derecho a la Propiedad ..................................................................... 14
Derecho al Acceso .......................................................................................................... 16
Catastros .......................................................................................................................... 16
Excedente ........................................................................................................................ 17
Predios ............................................................................................................................ 18
Urbanos ........................................................................................................................... 18
Rurales ............................................................................................................................ 19
EPÍGRAFE II .................................................................................................................. 19
Antecedentes Históricos del Municipio .......................................................................... 19
Concepto etimológico de Municipio. .............................................................................. 19
La Evolución Histórica de la Autonomía Municipal en el Ecuador ............................... 21
EPÍGRAFE III ................................................................................................................ 24
Adjudicación, fraccionamiento y Excedentes ................................................................. 24
Adjudicación de tierras ................................................................................................... 25
La Adjudicación de Tierras en el Ecuador ...................................................................... 26
Características Distintivas de las Adjudicaciones .......................................................... 28
Diferencia entre fraccionar, subdividir y urbanizar un terreno ....................................... 28
Subdivisión ..................................................................................................................... 29
Características de la subdivisión ..................................................................................... 29
EPÍGRAFE IV ................................................................................................................ 29
Regulacion Normativa del Fraccionameinto y excendentes aplicables al Ecuador ....... 29
Regularización de excedentes. ........................................................................................ 30
Fraccionamiento territorial. ............................................................................................ 31
Clases de Fraccionamiento ............................................................................................. 32
Fraccionamiento y reestructuración urbana .................................................................... 32
Conclusiones Parciales ................................................................................................... 46
CAPÍTULO II ............................................................................................................. 46
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA .......... 46
2.1. Caracterización del Problema .................................................................................. 46
2.2. Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación
........................................................................................................................................ 47
2.3. Población y Muestra ................................................................................................ 47
2.3.1. Población .............................................................................................................. 47
2.3.2. Muestra ................................................................................................................. 48
2.3.3. Tamaño de la Muestra ........................................................................................... 48
2.4. Métodos, instrumentos y técnicas ............................................................................ 49
2.4.1. Métodos ................................................................................................................ 49
2.4.2. Técnicas de Investigación ..................................................................................... 50
2.4.3. Instrumentos de Investigación .............................................................................. 50
CAPÍTULO III ............................................................................................................ 58
DESARROLLO PROPUESTA .................................................................................. 58
Tema de la Propuesta ...................................................................................................... 58
Exposición de Motivos ................................................................................................... 59
Considerando: ................................................................................................................. 60
Conclusiones y Recomendaciones Generales ................................................................. 64
Conclusiones Generales .................................................................................................. 64
Recomendaciones Generales .......................................................................................... 65
Bibliografía ..................................................................................................................... 66
ÍNDICE DE CUADROS Y GRÁFICOS
ÍNDICE DE CUADROS
Cuadro 1 Población y Muestra ....................................................................................... 48
Cuadro 2 Procedimiento de adjudicación de excedentes ............................................... 50
Cuadro 3 Procedimiento de adjudicación de excedentes ............................................... 51
Cuadro 4 Ordenanza de los excedentes o diferencias en los predios urbanos o rurales 52
Cuadro 5 Falta de términos o plazos en el procedimiento ............................................. 53
Cuadro 6 La inexistencia de tiempo y la vulneración del derecho a la propiedad ....... 54
Cuadro 7 Necesidad de Reforma de Ordenanza de Adjudicación de excedentes o
diferencias prediales urbanos y rurales ........................................................................... 55
Cuadro 8 Reforma a la adjudicación de excedentes o diferencia predial que garantiza el
derecho a la propiedad de los adjudicatarios .................................................................. 56
ÍNDICE DE GRÁFICO
Gráfico Nro. 1 Regulación de los excedentes ............................................................................. 51
Gráfico Nro. 2 Procedimiento de adjudicación de excedentes .................................................... 52
Gráfico Nro. 3 Ordenanza de los excedentes o diferencias en los predios urbanos o rurales ..... 53
Gráfico Nro. 4 Falta de términos o plazos en el procedimiento .................................................. 54
Gráfico Nro. 5 La inexistencia de tiempo y la vulneración del derecho a la propiedad ............ 55
Gráfico Nro. 6 Necesidad de Reforma de Ordenanza de Adjudicación de excedentes o
diferencias prediales urbanos y rurales ....................................................................................... 56
Gráfico Nro. 7 Reforma a la adjudicación de excedentes o diferencia predial que garantiza el
derecho a la propiedad de los adjudicatarios ............................................................................... 57
DEDICATORIA
Mi proyecto de investigación la dedico con toda mi estima cariño y amor a mis padres
María Hilda Paucar Tite y Edmundo Geovanny Díaz Lescano por su aporte en toda mi
carrera con su esfuerzo y sacrificio, por brindarme esa motivación y ese apoyo tan
importante dirigiendo mi vida hacia un rumbo profesional, estando presentes en los
momentos más difíciles de mi vida brindando comprensión, cariño y amor.
A mis amados hermanos quienes con sus palabras de aliento no me dejaban decaer para
seguir adelante enseñándome a ser perseverante y buscador de mis propósitos.
A mis amigos que día a día han sido como un hombro de apoyo inclusive en mis malos
ratos, gracias a ellos he podido convertir un momento difícil en un callejón con salida,
gracias a esos ánimos que han brindado he logrado ponerme de pie y seguir tras mis
ideales de vida.
AGRADECIMIENTO
Un agradecimiento infinito a tan distinguida institución UNIVERSIDAD REGIONAL
AUTÓNOMO DE LA ANDES UNIDADES, aquella que abrió las puertas para poder
emprender mi carrera, brindándome los mejores docentes para cada materia los que han
permitido aumentar mi conocimiento semestre a semestre, docentes que a más de impartir
su conocimiento han motivado con sus palabras alentadoras de ser cada vez mejor como
estudiante y como persona.
Agradezco a mi tutora del proyecto de investigación Abg. Msc. Gabriela León por
haberme brindado la oportunidad de recurrir a su capacidad y conocimiento científico,
por haberme tenido paciencia durante todo el desarrollo de mi tesis, guiándome con el
carisma apropiado para que todo tenga un buen resultado.
Agradezco al Dr. Oswaldo Cisneros Rodríguez, ex Notario del Cantón Baños de Agua
Santa, quien abrió las puertas para poder prestar mis servicios de trabajo en la Notaria
que tenía a su cargo, lugar en el que nació el gusto de estudiar tan hermosa carrera de la
que hasta ahora estoy entusiasmado y con el gusto de seguir aumentando mis
conocimientos.
Y el agradecimiento a todos los amigos, compañeros, conocidos, que han aportado con
su carisma, sugerencias, apoyo moral, conocimiento, y exigencia en mi responsabilidad
profesional.
RESUMEN
A través de la historia la normativa en nuestro país ha ido evolucionando conforme el
requerimiento de los ciudadanos, y en especial ha buscado la forma de garantizar un
derecho reconocido mediante la historia, como es el derecho a la propiedad privada.
El presente trabajo de investigación bajo la premisa del respeto a la propiedad privada,
trata de buscar alternativas que permitan efectivizar la convivencia humana, en especial,
a lo que se refiere a la propiedad privada, en cuanto tiene que ver con el dominio,
adjudicación, transferencia y prescripción, sobre todo porque de estos temas siempre ha
existido conflictos de interés, convirtiéndose en necesario la regulación de las tierras y
sobre todo brindado a la ciudadanía procedimiento eficaz y oportuno.
Conforme a estas líneas antes descrita, el enfoque central del trabajo de investigación se
adecua al procedimiento de adjudicación en los excedentes o diferencias en los terrenos
de la zona urbana y rural regulada por los Gobiernos Autónomos Descentralizados
Municipales, siendo el caso particular el cantón de Baños de Agua Santa, bajo las
competencias y atribuciones legales se debe emitir ordenanzas municipales que permitan
a efectividad del procedimiento antes indicado y evitar la vulneración al derecho de
propiedad privada.
ABSTRACT
Throughout history, regulations in our country have evolved according to the citizen’s
requirements, and especially it has looked for the way to guarantee a right which has been
recognized by history, as it is the right to the private property.
The present research works under the premise of respect for private property, tries to look
for alternatives that allow effectively the human coexistence, especially about private
property, concerning the domain, adjudication, transfer, and prescription. Especially
because in these issues there have always been conflicts of interest, being necessary the
regulation of lands and providing citizens an effective, and timely procedure.
According to these lines described above, the central point, of this research, is to adapt
the adjudication procedure in the surplus or differences in the land of urban and rural
areas regulated by the Autonomous Decentralized Municipal Governments, being the
case of the canton of “Baños de Agua Santa”, under the power and legal attributions,
municipal ordinances must be issued which allow the effectiveness of the procedure
avoiding violations to the right of private property.
1
INTRODUCCIÓN
Antecedentes de la investigación
Al momento que el ser humano empezó a surgir en nuestro planeta, descubrió
ciertamente los frutos dados en aquellos territorios, es ahí cuando apareció la necesidad
de sentirse dueños de algunas cosas propias de la naturaleza, como las utilizadas en su
vida nómada, cazadora y recolectora, con el transcurso del tiempo aparece la necesidad
de apropiarse de inmuebles sobre los que podían disponer a su manera, sin duda se
apropiaban a la fuerza o por simple esfuerzo empleado al momento de cultivar sus
productos.
Se conoce que la delimitación de los estados al origen o primeros tiempos fue aplicada
con violencia, luego aparece la edad moderna la que trajo consigo la institución de la
diplomacia, con la que se consiguió alternativas pacificas en la disputa de territorios y se
dio a conocer el reconocimiento de la propiedad ajena, consignando en la Biblia hebrea
entre los mandamientos: “No robar”.
En Egipto los bienes pertenecían al Faraón, a lo contrario de lo que sucedía entre los
griegos, ellos reconocían la existencia de la propiedad privada. Carretero , S. ( 1994).
En un comienzo los territorios eran propiedad de las GENS, esto en la antigua Roma
al tiempo que se formó la civitas, el derecho de propiedad privada sobre los fundos
(terrenos) y cosas le correspondió al pater, como jefe de cada familia romana,
independientemente de la voluntad del estado.
En Roma consideraban el derecho de propiedad privada sobre la destinación de
terrenos y cosas para la actividad agrícola, las que llamaron res mancipi, que eran los
fundos itálicos y construcciones sobre ellos, los esclavos, los animales domados por
cuello y lomo y las servidumbres rústicas. A la propiedad los romanos la llamaron
mancipium (manus = poder y capere = tomar).
Cuando Roma creció en virtud de las conquistas, la propiedad de la tierra en la
península itálica fue otorgada a los particulares en propiedad quiritaria o de derecho civil,
por demarcaciones que realizaron los agrimensores que tuvieron carácter sagrado, sin
2
embargo, las tierras de las provincias nunca fueron entregada en propiedad privada eran
del populus o eran del César.
Entre los pueblos germanos la distribución de las tierras fue por concesión estatal.
Ya en la Edad Media la posesión de inmuebles daba a entender como un símbolo de
poder, donde el rey por su voluntad cedía parte de los territorios para su gobierno,
administración y explotación a los señores feudales, estos a su vez volvían a distribuirlas.
Los dueños eran el rey o la iglesia. Carretero, S. ( 1994).
Fueron los burgueses propietarios de las fábricas que habían acumulado riquezas en la
Edad Moderna, con el desarrollo del comercio y la aparición de las fábricas en la
Revolución Industrial, los que obtuvieron al protagonizar la Revolución Francesa.
El concepto de propiedad privada está profundamente arraigado en el mundo
occidental, y la mayoría de las legislaciones modernas, lo consideran un derecho natural
subjetivo.
El socialismo, corriente opuesta al capitalismo, potenciado desde la revolución
industrial, sostuvo, contrariamente, que la propiedad de los medios de producción debía
ser colectiva. Para Carlos Marx la propiedad privada no debería existir. Los anarquistas
no hablaron de suprimir la propiedad privada cuando fue obtenida legalmente, aunque
propugnaron la asociación de los propietarios para buscar el bien común.
Proudhon, anarquista mutualista, recibió agudas críticas de Marx, pero fue elogiado
por su obra “¿Qué es la propiedad?” donde la calificó de robo.
El derecho sobre la propiedad de cada uno, fue en Roma un derecho absoluto, a tal
extremo que el dueño podía hacer con lo suyo lo que quisiera, aún en detrimento de
derechos de terceros. Pronto comprendieron que el avasallamiento de derechos de otros,
colocaba al hombre en total indefensión frente a más derechos, incluso el de la propiedad
de los demás. Como protección al mismo derecho de propiedad y al resto de los derechos
humanos, comenzaron a establecerse restricciones al uso abusivo de este derecho, cuando
amenazare o restringiere derechos de terceros.
La propiedad es un derecho perpetuo, constituido en interés personal, pero no debemos
dejar de reconocer el concepto de bien común, y la función social que la propiedad
cumple. Si por razones de interés general, es necesario expropiar este derecho, el
propietario debe ser indemnizado.
3
Como dice la doctrina recogida del Diccionario de Ciencias Jurídicas, Guillermo
Cabanellas: la propiedad privada es aquella cuyo titular es una persona física o abstracta,
o si pertenece pro indiviso a algunas, de una u otra índole, con el ejercicio más completo
que las leyes reconocen sobre las cosas, a menos de cesiones temporales de ciertas
facultades. Es la figura contrapuesta a la propiedad colectiva y constituye el dominio por
antonomasia.
Pero hoy en día bajo nuestro sistema jurídico, el Código Civil Vigente, establece sobre
el dominio lo siguiente:
El dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa corporal,
para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el
derecho ajeno, sea individual o social. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama
mera o nuda propiedad. (Artículo 599 Código Civil).
Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el
usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo. (Artículo 600 Código Civil)
Las producciones del talento o del ingenio son propiedad de sus autores. Esta
propiedad se regirá por leyes especiales. (Artículo 601 Código Civil).
Para el año 2010, ya con la nueva Constitución de la República del Ecuador, y luego
de un debate nacional amplio, se aprueba el nuevo Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización, entre sus distintas determinaciones asociadas
a un concepto profundo documentado y planificador del desarrollo, establece en su
Artículo 117 la creación de un Consejo Nacional de Competencias, el Artículo 128 de la
Constitución establece en cambio su integración; este proceso de elección se cumplió
atreves del Consejo Nacional Electoral para designar a los representantes de los
Gobiernos Autónomos Descentralizados como establece la ley, y ellos han sesionado en
distintas ciudades del Ecuador, para recoger las diversas ideas, que por mandato
constitucional y legal también deben cumplir en el proceso de construcción participativa
de un plan nacional de descentralización, es así que, desde septiembre del 2011 el Consejo
Nacional de Competencias, con el apoyo técnico de la Secretaria Nacional de
Planificación y Desarrollo, han iniciado una serie de talleres, con el objeto de construir
de manera conjunta la nueva hoja de ruta, que defina el futuro de la descentralización, de
manera siempre democrática y participativa, con recursos y competencias claras, con la
4
esperanza de nuevos días de justicia, desarrollo y calidad de vida, días de equidad,
honestidad y calidad en el ejercicio de competencias.
Situación Problemica
La presente investigación toma en consideración la regularización de excedentes o
diferencias de superficies de terrenos urbanos y rurales, provenientes de errores de cálculo
o medidas, como parte de un proceso administrativo que la humanidad realiza por
cualquier causa, o al momento de proceder con la transferencia de dominio de algún
inmueble.
Bajo este contexto, se plantea la necesidad de generar una reforma a la ordenanza que
regula el procedimiento para las adjudicaciones de excedentes o diferencias de áreas en
predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de Agua Santa, para evitar la vulneración
del derecho de propiedad privada, en los casos donde el título de propiedad no coincida
con la nueva medición que realice el propietario, por otra parte, impulsar que el servidor
público responda con información oportuna y pertinente, garantizando el derecho de la
población a servicios públicos de óptima calidad.
En lo establecido, es preciso fijar que, la no estipulación de un plazo para resolver estar
clase de eventos administrativos, ocasiona problemas en la agilidad administrativa que
aguardan los usuarios, estos ciertamente para el cumplimiento de negocios, siendo una
forma de mejorar el nivel económico, sustento familiar, y aumento de patrimonio. Este
problema debe ser analizado desde las diferentes circunstancias reales de la sociedad.
La inadecuada regularización de excedentes o disminuciones de áreas, atreves de la
ordenanza que regula el procedimiento para las adjudicaciones de excedentes o
diferencias de áreas en predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de Agua Santa, por
consiguiente, sin dejar un lado el tiempo para llevar a cabo la regularización, pues al no
haber un resultado ágil a favor de los usuarios, se vulnera el derecho al servicio eficaz y
eficiente.
En contraste con el análisis, amerita señalar la normativa jurídica referente a los
excedentes y diferencia de áreas:
5
Lotes, fajas o excedentes.
Para efectos de su enajenación, los terrenos de propiedad de los gobiernos autónomos
descentralizados municipales o metropolitanos se consideran como lotes, fajas o
excedentes provenientes de errores de medición. Por lotes municipales o metropolitanos
se entienden aquellos terrenos en los cuales, de acuerdo con las ordenanzas, es posible
levantar una construcción independiente de las ya existentes o por levantarse en los
terrenos vecinos.
Los terrenos que no son utilizados por los gobiernos autónomos descentralizados, a
pedido del Gobierno Central podrán ser destinados a programas de vivienda de interés
social, con el compromiso de cubrir los gastos de infraestructura básica necesaria, para
garantizar el derecho a la vivienda.
Por fajas municipales o metropolitanas se entienden aquellas porciones de terreno que por
sus reducidas dimensiones o por ser provenientes de rellenos no pueden soportar una
construcción independiente de las construcciones de los inmuebles vecinos, ni es
conveniente, de acuerdo con las ordenanzas municipales, mantenerlas como espacios
verdes o comunitarios.
Las fajas municipales o metropolitanas solo pueden ser adquiridas mediante el
procedimiento de pública subasta, por los propietarios de los predios colindantes. Si de
hecho se adjudican a personas que no corresponden, las adjudicaciones y la consiguiente
inscripción en el registro de la propiedad serán nulas. Para efecto del presente artículo se
entienden mostrencos aquellos bienes inmuebles que carecen de dueño conocido; en este
caso los gobiernos autónomos descentralizados municipales o metropolitanos mediante
ordenanza establecerán los mecanismos y procedimientos para regularizar bienes
mostrencos.
Por excedentes o diferencias en los lotes o fajas municipales o metropolitanos, se
entienden aquellas superficies de terreno que superen el error técnico aceptable de
medición del área original que conste en el respectivo título y que se determinen al
efectuar una medición municipal por cualquier causa o que resulten como diferencia entre
una medición anterior y la última practicada, bien sea por errores de cálculo o de medidas.
Para el caso de las demás instituciones del sector público, se aplicará a lo dispuesto en el
siguiente artículo. (Artículo 481, Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización).
6
Por excedentes de un terreno de propiedad privada se entiende a aquellas superficies
que forman parte de terrenos con linderos consolidados, que superan el área original que
conste en el respectivo título de dominio al efectuar una medición municipal por cualquier
causa, o resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, por
errores de cálculo o de medidas.
En ambos casos su titularidad no debe estar en disputa. Los excedentes que no
superen el error técnico de medición, se rectificarán y regularizarán a favor del propietario
del lote que ha sido mal medido, dejando a salvo el derecho de terceros perjudicados.
El Gobierno Autónomo Descentralizado distrital o municipal establecerá
mediante ordenanza el error técnico aceptable de medición y el procedimiento de
regularización. Si el excedente supera el error técnico de medición, los gobiernos
autónomos descentralizados municipales o metropolitanos expedirán la ordenanza para
regular la forma de adjudicación y precio a pagar tomando como referencia el avalúo
catastral y las condiciones socio económicas del propietario del lote principal.
Para la aplicación de la presente normativa, se entiende por diferencias el faltante entre
la superficie constante en el título de propiedad y la última medición realizada. El
Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano de oficio o a petición de
parte realizará la rectificación y regularización correspondiente, dejando a salvo las
acciones legales que pueden tener los particulares.
El registrador de la propiedad, para los casos establecidos en el anterior y presente
artículo, procederá a inscribir los actos administrativos de rectificación y regularización
de excedentes y diferencias, documentos que constituyen justo título, dejando a salvo los
derechos que pueden tener terceros perjudicados. (Artículo 481.1, Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización).
Formulación del Problema
¿La inadecuada regularización del tiempo para el trámite de excedentes o disminuciones
de áreas, a través de la ordenanza que regula el procedimiento para las adjudicaciones de
excedentes o diferencias de áreas en predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de
Agua Santa, vulnera el derecho de propiedad?
7
Delimitación del Problema
Objeto de Investigación y Campo de Acción
Objeto de la investigación: Derecho Constitucional y Público.
Campo de acción: Procedimiento para las adjudicaciones de excedentes o diferencias de
áreas en predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de Agua Santa.
Identificación de la Línea de Investigación
Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de las Ciencias Jurídicas en Ecuador.
El ordenamiento jurídico ecuatoriano, Presupuestos históricos, teóricos, filosóficos y
constitucionales.
Objetivos
Objetivo General
Elaborar una reforma a la Ordenanza sobre el procedimiento para las adjudicaciones
de excedentes o diferencias de áreas en predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de
Agua Santa con la finalidad de establecer términos legales, con ello, garantizar el derecho
a la propiedad
Objetivos Específicos
• Fundamentar jurídica y doctrinariamente la regularización de excedentes y
dimisiones de áreas, el procedimiento de adjudicación, el control y procedimiento
municipal sobre dicho tema y sobre todos los derechos constitucionales de
propiedad privada
• Determinar si las estipulaciones legales establecidos en la Ordenanza Municipal
para las adjudicaciones de excedentes o diferencias de áreas en los predios
8
urbanos y rurales de Cantón Baños de Agua Santa vulneran los derechos de
propiedad privada.
• Diseñar los componentes para reformar y determinar términos legales para el
procedimiento de adjudicaciones de excedentes o diferencias de áreas en predios
urbanos y rurales en el Cantón Baños de Agua Santa, para garantizar el derecho a
la propiedad.
Idea a Defender
Mediante una reforma a la Ordenanza sobre el procedimiento para las adjudicaciones de
excedentes o diferencias de áreas en predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de
Agua Santa con la finalidad de establecer términos legales, con ello, garantizar el derecho
a la propiedad.
Justificación del Tema
El Ecuador al ser reconocido como un país, garantista de derechos se encuentra inmerso
en la obligación de garantizar la seguridad jurídica, el debido proceso, y sobre todo el
cumplimiento de principios procesales aplicados a todas las ramas del derecho, en el caso
que nos concierne el establecer términos legales o tiempos en los procedimientos de
adjudicaciones de los excedentes o diferencias en las áreas de los predios, ya sean urbanos
y rurales, bajo el principio de celeridad.
El Gobierno Autónomo Descentralizado del Municipal de Baños de Agua Santa, dentro
de sus competencias ha regulado el procedimiento de excedentes, no contempla términos
para las respuestas del accionar de dicha institución, por lo que es de suma importancia,
considerar este tema para la presente investigación, considerando fundamental evidenciar
que al no existir un término sobre las decisiones de dicho trámite, el ciudadano se
encuentra a expensas de GAD, sin poder reclamar los retardos inimaginables que existe
por parte de los funcionarios a cargo de dicho función. Conforme la propuesta que se
plantea se garantizará a todos los propietarios de los predios que se encuentran realizados
el procedimiento de los excedentes o diferencias de los predios.
9
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
EPÍGRAFE I
Antecedentes Históricos del Derecho a la Propiedad
En el origen de la humanidad en las tierras de la Mesopotamia, el hombre contaba con el
sentimiento de propiedad y poder, reconociéndose a las tierras como parte comunitaria,
es decir, que la tierra pertenecía a la tribu, que era administrada por el jefe tribal, a
autoridad que conforme las organizaciones sociales, entregaba dicha administración a los
padres de familia quienes debían sembrar y explotarlas para beneficio de la tribu y luego
para la familia.
El hombre evoluciona socialmente, y se zacea de sentimientos de ambición haciendo que
las unidas de las tribus pasando de la coexistencia y convivencia, utilice la fuerza para
apropiarse de las tierras, donde aparece jefe único que luego fue llamado Rey, y por
motivos religiosos se le consideró emparentado con la divinidad. Carretero, S. (1994).
El nuevo concepto de Rey le otorgó entre otros privilegios el de tener el derecho de
dominio sobre todas las tierras que ocupaban sus súbditos para vivir y para trabajar, por
tanto, el hombre que vivía en ese entonces aceptaba la soberanía del Rey y aceptaba que
el Rey fuese el propietario de la tierra.
Los súbditos, tribus y las familias únicamente ungían el rol del tenedor de la misma y por
tanto debía proporcionarle al Rey una parte de los frutos que sacaba de la tierra.
Se engrandeció entonces la propiedad de la tierra y lo que estaba sobre ésta como parte
de la misma como las construcciones, siembras, etc.
Primitivamente, todas las cosas eran comunes e indivisas: constituían el patrimonio de
todos, pero esta comunidad primitiva acabó con estos conceptos, por la ambición y la
concupiscencia, así se pasó de la edad de oro a la de hierro, etc.
De modo que la propiedad tendría su origen primero en la guerra y la conquista, después
en los tratados y en los contratos. Pero o estos pactos distribuyeron los bienes por partes
10
iguales, conforme a la comunidad primitiva, única regla de distribución que los primeros
hombres podían conocer, y entonces la cuestión del origen de la propiedad se presenta en
estos términos.
En las etapas iniciales de la historia jurídica romana los romanos carecieron de la palabra
adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad.
Durante la época de Cicerón se utilizó el vocablo "mancipium" a fin de designar
la propiedad romana y, posteriormente, los términos: "dominium", "dominium
legitimum" y "propietas", fueron usados en igual sentido. La propiedad que era
legítima por el derecho civil, se expresaba con el vocablo "in bonis haberes”; de
ahí surgió la denominación "dominium bonitarium" opuesta al "dominium
quiritarium" que hacía referencia a la propiedad amparada por el derecho civil.
En Roma, la única propiedad conocida por los romanos era la propiedad
quiritaria que se le denominaba, "dominium ex iure quiritium", por estar
sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario. (Ortega,
2014)
El término propiedad proviene del vocablo latino "propietas", derivado, a su vez
de propierum, o sea "lo que pertenece a una persona o es propia de ella, locución
que viene de la raíz “prope”, que significa cerca con lo que quiera anotar cierta
unidad o adherencias no físicas sino moral de la cosa o de la persona" (OMEBA,
2009). La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a una
persona, el propietario de obtener directamente de una cosa determinada toda la
utilidad jurídica que esta cosa es susceptible de proporcionar.
La invasión de los bárbaros destruyó el imperio romano y cambió la faz política del
mundo, para el que se abrió un nuevo período histórico, en el que resultaron modificadas
profundamente las leyes, las costumbres y las instituciones de los pueblos.
Entre las causas de esta esencial apareció la invasión de los bárbaros, la aparición del
cristianismo, el régimen feudal, el sistema municipal y el influjo de las cruzadas.
El dominio sigue determinando el poder en la Edad Media concedidos como concesión
real, estando los vasallos vinculados a la tierra, se consideraba a la nobleza sólo
únicamente cuando está era terrateniente. De ahí el paso al absolutismo monárquico sólo
es posible sobre la base del respeto al derecho de propiedad: tal es la función del Leviatán.
11
La revolución burguesa determina cambios en el sistema de poder, pero éste sigue siendo
ostentado por aquel que posee el dominio: la cualidad de ciudadano va unida, ya en los
primeros textos constitucionales, al pago de impuestos por la tierra. Carretero , S. ( 1994).
Para poder dimensionar la evolución del derecho a la propiedad, se reconoce en la historia
los primeros textos constitucionales del caso de España, donde el sufragio universal
masculino que se implanta en 1890, viene acompañado del sistema de turnos que
propiciaba el caciquismo electoral, cuando poseía tierras, como también fue el caso del
Ecuador.
La propiedad genera a su vez oposiciones para el acceso a determinadas carreras
orientadas a la defensa del derecho de propiedad: Registradores de la Propiedad, Notarios,
Jueces y Fiscales, estudiadas con avidez por los hijos de los terratenientes, como puede
comprobarse examinando las estadísticas de la época y los nombres de muchas estirpes
jurídicas. (Thomas Jefferson, 1776)
El triunfo del derecho de propiedad se sacraliza en la Declaración Universal de Derechos
Humanos y las Constituciones burguesas: Declaración Universal de Derechos Humanos
en su artículo 17 numero 1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y
colectivamente. 17.2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad. (Unidas R.
2., pág. 23)
La propiedad en la Edad Contemporánea, se afianza para beneficio de la humanidad y de
la economía mundial mediante la elaboración de instrumentos legales que hacen posible
la convivencia pacífica de las personas en cada región de la tierra, dependiendo de la
condición política a que es sometido el dominio de la tierra, atemperado por la absoluta
del derecho de propiedad hacia la repartición de la misma a cada individuo que la necesite
para subsistir de su explotación.
En el Ecuador, a partir de la Constitución de 1998, la definición de la propiedad ha ido
superando la línea conceptual principalmente basada en el dominio y, dentro de este, en
la titularidad pública o privada del derecho y en su representación económica.
Un hito importante en la evolución conceptual constitucional de este derecho es el
Convenio 169 de la OIT sobre pueblos indígenas y tribales en países independientes,
adoptado el 27 de junio de 1989 en su artículo 84 número 2 que : “reconoce el estatus de
inalienabilidad e imprescriptibilidad de las tierras comunitarias de los pueblos indígenas
12
(aunque con reserva estatal para declarar su utilidad pública), los derechos posesorios
ancestrales sobre tierras comunitarias y el derecho a ser previamente consultados sobre
potencial contaminación o afectación cultural en proyectos de prospección y explotación de
recursos no renovables en sus tierras, entre otras facultades”. (OIT, 1989).
El art. 321 de la Constitución de 2008 es innovador a la hora de hacer una lista de las
formas de propiedad, reconociendo, aunque sin definirlas, las siguientes: pública, privada,
comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa y mixta. Su configuración y alcance están
sujetos al sistema económico social y solidario integrado por las formas de organización
económica pública, privada, mixta, popular y solidaria, según el art. 283.
Complementariamente, el art. 322 “reconoce a la propiedad intelectual, con las
restricciones prohibitivas de apropiación de conocimientos colectivos de las ciencias,
tecnologías y saberes ancestrales, y sobre los recursos genéticos biológicos y agro
biodiversos.” (Asamblea Nacional del Ecuador , 2008).
Concepto del Derecho de Propiedad
Denominado también de dominio, es un derecho real, que existe a favor de una persona
llamado titular del derecho y con respecto a bienes corporales e incorporales, el cual, en
definitiva otorga a su titular facultades de las más amplias y pueden resumirse en tres:
usar, gozar y disponer del bien, todo lo cual debe entenderse regulado y limitado por las
disposiciones del ordenamiento jurídico vigente.
El Código Civil lo define de la siguiente forma:
“Art. 599.- El dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa
corporal, para gozar y disponer de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y
respetando el derecho ajeno, sea individual o social.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Art. 600.- Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. Así, el
usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo.”
13
En forma breve vale señalar, que aunque del texto solo se desprenda las facultades de
gozar y disponer, de la primera surge la de uso, pues es así como lo concibió el autor del
cuerpo legal en mención y los legisladores del momento.
Para el famoso Cabanellas lo define como “El que corresponde al dueño de una cosa para
gozar, servirse y disponer de la misma según la conveniencia o voluntad de aquel.”
Es importante señalar que aparte de las facultades que confiere este derecho real (Ius:
Fruendi, Utendi y Abutendi), debemos tener en claro los elementos existentes en esta
figura jurídica, que no son otros que el elemento personal, en que encontramos los sujetos
activos y pasivos y su elemento real, que no es más que el objeto sobre el cual se ejerce
el derecho.
Para el caso concreto debemos poner especial atención a los modos de adquirir el dominio
y entre estos, la tradición y la prescripción, así, comenzaremos tratando la primera.
Acepciones concernientes a la propiedad
El origen objetivo de la propiedad nace de la providencia; el origen subjetivo está fundado
en la naturaleza misma del hombre. Tal como ha sido criado necesita adquirir para atender
a sus necesidades, trabajar para adquirir, poseer para continuar su trabajo: una cadena no
interrumpida de servicios y utilidades que la economía política ha resumido en dos
palabras; producción y consumo, a ello se le considera el derecho a la propiedad. (Andreu,
2009, pág.7)
De manera que se conoce que la propiedad no lo adquiere del hombre por sí mismo,
enteramente ajeno a él, se lo encuentra gratuitamente, si bien con facultad de aumentarlo
y perfeccionarlo, es de la intervención del hombre, sea cierta disposición o aptitud para
dedicarse con preferencia, con utilidad, con mayor provecho suyo, a tal o cual ramo del
saber humano, a tal o cual industria, más o menos activamente, y este fondo, este capital
constituye su propiedad, propiedad, si no tangible, que se siente y se comprende, real,
efectiva, y que ha de darle tanto producto como el pastor a sus ganados, al hacendado sus
fincas, al banquero sus títulos de renta y demás valores públicos, o al industrial sus
máquinas y talleres.
14
Función social del Derecho a la Propiedad
Según el Derecho de la propiedad dentro de la visión de Duguit es una función social y
no un derecho absoluto, inviolable, anterior a la sociedad y al Estado y que la norma
jurídica no pueda tocar. Sostiene también la tesis: impedir el uso abusivo o ilícito de la
propiedad, aun cuando se obre dentro de los límites del Derecho”. (Álvarez, 2010, pág.
160)
De manera que se puede concebir que, si la propiedad es una función social, el derecho
sí podrá intervenir imponiendo obligaciones al propietario no sólo de carácter negativo,
sino positivo también, no solo el derecho podrá decir que el propietario no debe abusar
de la propiedad causando prejuicios a tercero sin utilidad para él, sino que también podrá,
según las necesidades de la interdependencia social, indicar la forma como el propietario
deba usar de la cosa y no mantenerla improductiva. Escola, J. (1984).
Elementos integrantes del derecho a la propiedad
En Ecuador para poder identificar los integrantes del derecho a la propiedad se hace
énfasis a elementos, subjetivo y objetivo.
Elemento subjetivo.- es la facultad que tiene una persona para ser titular del dominio de
un bien, y se reconoce a toda persona moral o física que haya adquirido este derecho.
Se puede determinar que el elemento subjetivo de derecho a la propiedad, es toda aquella
persona que ostenta la potestad, que haya adquirido el título de dominio. Las personas
naturales o jurídicas pueden ser titulares del dominio, y requiere la capacidad y las
formalidades que la ley establece de estas personas para poder ejercer este derecho.
Elemento objetivo.- son objeto de derecho de propiedad, todas aquellas cosas que son
susceptible de apropiación, y más no las cosas determinadas como genéricas.
El elemento objetico de la propiedad están constituida por todas aquellas cosas sobre las
cual recaen un derecho y que son susceptible de derecho a la propiedad, un bien
especializado e individualizado, las cosas corporales puede ser una silla, un carro o un
animal, y la cosa incorporal puede ser un crédito.
Características de la Propiedad.
15
La doctrina señala como características del derecho a la propiedad; real, absoluto,
exclusivo y perpetuo.
Real.- porque este derecho recae sobre un cosa en particular sin referencia a determinada
persona, el tipo que prevalece en del derecho real es la propiedad, y no solo como
propiedad materia, sino la conocida llamada inmaterial. El derecho a la propiedad es la
parte principal y fundamente en el derecho real, en virtud a que las demás parten de esta.
Para el jurista el doctor José García Falconí en su manual de practica procesal civil y
penal hace referencia al derecho real y señala: “el derecho real es aquel que tenemos todas
las personas sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el
de: Dominio, el de Herencia, los de Usufructo. Uso y Habitación, los de Servidumbre
activas, el de prenda y el de hipoteca.” (Falconí).
Absoluto.- esta hace referencia a la titularidad ejercida sobre un objeto los más amplios
poderes, que son de manera severa e independiente.
El dominio es un derecho absoluto, pues solamente en el que reúne todas las facultades
jurídicamente posibles que recaen en una cosa, lo que esto no quiere decir que el titular
tenga una soberanía irrestricta y con auténtica plenitud, ya que esta se encuentra
severamente limitada por la función social la de propiedad.
En la actualidad el derecho a la propiedad es relativa y no absoluta, debido a la evolución
de los principios de orden filosófico y político que viene influyendo en un proceso de
consolidación jurídico, pues estos principios limitan en una buena medida los atributos y
los exorbitantes poderes reconocidos a los propietarios.
Esta carácter relativo y no absoluto del derecho a la propiedad, dispone al legislador y
excepcionalmente a las autoridades administrativas de orden municipal a restringir este
derecho cuando medien razones de interés social (expropiación) que razonablemente sea
justificada; pero nunca esta actuación administrativa municipal puede restringir o limitar
el núcleo esencial del derecho a la propiedad como son el de usar, gozar o el de disponer
legalmente de los bienes privados.
Exclusivo.- la propiedad es exclusiva porque solo recae el derecho en el propietario en la
facultad de usar, gozar y disponer de un bien con exclusividad de los demás.
El derecho a la propiedad es exclusivo, lo cual significa que el propietario es el único
correspondiente y más a otra persona; por lo tanto se atribuye a su titular de forma privada,
16
por lo que este tiene el derecho de oponerse ante otra persona. El propietario esta manera
es beneficiario con exclusión de los demás de la totalidad de que emana el derecho a la
propiedad.
Cabanellas hace referencia como exclusión a: “privilegio de gozar personas individuales
o colectivas para hacer lo prohibido a la generalidad o para excusarse de lo exigible de
los demás.” (Cabanellas G. , Diccionario Jurídico Elemental, 2013).
Derecho al Acceso
El acceso a la tierra tiene lugar a través de los sistemas de tenencia, considerando que la
tierra es la relación, definida jurídica o consuetudinariamente, entre la población, como
individuos o grupos y la tierra (por razones de conveniencia, el término «tierra» incluye
aquí otros recursos naturales como el agua y los árboles). (Córdova, 2012, pág. 17).
Las reglas relativas a la tenencia determinan cómo se distribuyen en las sociedades los
derechos de propiedad de la tierra, así como las responsabilidades y restricciones conexas.
De manera que se puede definir al derecho al acceso en términos sencillos, los sistemas
de tenencia de la tierra determinan quién puede utilizar qué recursos, durante cuánto
tiempo y en qué condiciones.
Por lo cual, en ese sentido, la función social de la propiedad incluso debe cumplir una
función ecológica, esto por cuanto la función social de la propiedad sin una función
ecológica que le fuera inherente podría permitir prácticas nocivas frente al medio
ambiente o degradantes de los ecosistemas, aunque socialmente aceptables en la medida
que respetan los derechos de los miembros de la sociedad.
Catastros
Una de las competencias exclusivas de los Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal, es la regulación de los catastros, es decir, la identificación del territorio y la
distribución de los distintos predios, el sistema de catastro tiene tres funciones básicas:
1) “Identificación de los bienes inmuebles y de sus propietarios y provisión y
mantenimiento de los datos básicos para propósitos impositivos”.
17
De manera que el catastro se organizó en sus inicios como un instrumento de percepción
de impuestos y ha mantenido esta función a través de la historia. Una distribución
equitativa de los impuestos a los bienes inmuebles depende del valor de las propiedades;
por lo tanto, el catastro debe contener al menos los datos básicos esenciales para la
recaudación de los impuestos a los bienes inmuebles. Esa función se conoce como la
función fiscal del catastro.
2) “Ubicación de límites entre propiedades y el registro y mantenimiento de la
información que definen los derechos de la propiedad y sus limitaciones”.
Por lo cual, dependiendo de las características legales del catastro en operación, los datos
de los levantamientos, junto con otros documentos disponibles en la oficina catastral
pueden suministrar la única garantía de la propiedad de una parcela de tierra específica
incluyendo sus límites precisos. Esta función se conoce como la función jurídica del
catastro.
3) “Los productos cartográficos y de levantamiento, resultantes de las operaciones
catastrales, destinados a satisfacer las dos funciones previamente mencionadas, son de
gran utilidad práctica en el planeamiento y ejecución de diferentes proyectos y forman la
base de un sistema de información más general”.
Esta función está desplazándose rápidamente hacia el punto central de las operaciones
catastrales y como resultado de ello el catastro está adquiriendo una característica de
propósitos múltiples. Esta es la función administrativa del catastro.
Excedente
Los excedentes o diferencias de áreas de terreno se originan no únicamente de error de
medición, sino de la falta de precisión de los términos en los que convinieron las partes
realizar las transferencias de dominio de bienes inmuebles. Además, que la precisión de
los resultados de toda medición puede verse afectada por factores naturales, causados por
variaciones meteorológicas o instrumentales, que obedecen a la imperfección de los
instrumentos de medición; o, personales, derivados de las limitaciones de quien realiza la
medición. Escola, J. (1984).
De manera que el tema es muy complejo, ya que en la mayoría de escrituras se puede
observar que las mediciones nunca son exactas y es ahí donde el Municipio debe regular
y si el excedente pasa del porcentaje permitido, pasará a la entidad cantonal.
18
En caso de encontrar diferencias o excedentes inferiores a los márgenes de tolerancia o
de error establecidos, el servidor municipal que hubiere detectado su existencia, de oficio,
lo comunicará a la Dirección de Catastros y Avalúos con el fin de que se proceda sin más
formalidad a la rectificación respectiva en el Catastro.
Colindantes
Al hablar de propiedad, catastros y excedentes, es importante conceptualizar sobre los
colindantes, puesto que en toda propiedad o predio obligatoriamente nos encontraremos
con edificios, campos, terrenos y adjuntos, según Gallardo dícese que los colindantes son
campos o edificios contiguos entre sí.
De manera que las propiedades colindantes son los campos y edificios contiguos entre sí,
son delimitaciones territoriales que ponen los municipios entre dos propiedades.
Predios
El autor Ruper (2006, pág. 32) indica que “el sentido más amplio, un predio es una
pertenencia inmueble de una cierta extensión superficial. Puede decirse, por lo tanto, que
los predios son tierras o terrenos delimitados. Por lo general, un predio (o finca) es una
extensión de tierra. A lo largo de la historia, se ha asociado la posesión de tierra con la
riqueza, por lo que contar con un predio de grandes dimensiones suele equivaler a ser
rico. El valor del predio, de todas maneras, depende diversos factores, como su capacidad
productiva (qué cantidad de dinero puede obtenerse al explotar comercialmente el
terreno)”.
Por lo cual se entiende como predio a una pertenencia inmueble, siendo estas tierras o
terrenos delimitados, por la tanto la extensión del predio, es equivalente a tener una gran
cantidad de riquezas, dependiendo de su capacidad productiva.
Urbanos
Según Frías (2005, pág. 64) “Coincide con predio urbano (v.), si se considera de modo
individual. En enfoque general, el conjunto de edificaciones o terrenos especialmente
19
destinados a ella, en una población o en otra dimensión, incluso nacional. En bastantes
aspectos se contrapone a la propiedad rural”
De manera es la medición de un bien inmueble, es decir la cantidad que se obtiene de una
medición para después pagar impuestos por ello, además de una delimitación territorial
para los municipios.
Rurales
Según Berdejo, (2003, pág.231) “Están exentos de este impuesto los propietarios o
poseedores de predios en el sector rural, en los siguientes casos Los inmuebles ubicados
en ecosistemas paramos, debidamente definidos por el Ministerio de Ambiente, Los
inmuebles ubicados en áreas de protección o reserva ecológica públicas o privadas,
registradas en el organismo público correspondiente, Los inmuebles de las comunas,
pueblos indígenas, cooperativas, uniones, federaciones y confederaciones de cooperativas
y demás asociaciones de campesino y pequeños agricultores, legalmente reconocidas”.
De manera que la única diferencia que existe con los predios rurales, es la que están
exentos de impuesto si cumplen con alguna de las disposiciones anteriores.
EPÍGRAFE II
Antecedentes Históricos del Municipio
Concepto etimológico de Municipio
El vocablo Municipio está compuesto de dos locuciones latinas: el sustantivo manus que
hace referencia a cargas u obligaciones, tareas, oficios; y el verbo capere, que significa
tomar, hacerse cargo de algo, asumir ciertas cosas. “De la conjunción de estas dos
expresiones surgió el término latino municipium que definió etimológicamente a las
ciudades en las que los ciudadanos tomaban para sí las cargas, tanto personales como
patrimoniales, necesarias para atender lo relativo a los asuntos y servicios locales de esas
comunidades” (Quintana, 1999, pág. 1)
20
Alexis Tocqueville, en su obra “La democracia en América”, refiriéndose al Municipio
expresa:
“La sociedad comunal existe, en todos los pueblos, cualesquiera que sean
sus usos y sus leyes; el hombre es quien forma los reinos y crea las
repúblicas; la comuna parece salir directamente de la mano de Dios”.
En términos generales pude decirse que el Municipio es un término de significación
histórica concreta, que tiene su origen romano. Dicho término que en el proceso evolutivo
de los pueblos y, en cada pueblo, de las instituciones se aplica a agrupaciones territoriales
diversas, de condición política distinta, para alcanzar el valor de un término filosófico en el
Derecho, en la sociología política y en la ciencia del Estado. Petit, E. (1985).
La acelerada expansión territorial y política de Roma imposibilito la eliminación total de
los ordenamientos jurídicos preexistentes en las ciudades confederadas y en los territorios
y poblaciones sometidas mediante anexión, lo que, aunado a la emergente existencia
administrativa derivada del incesante crecimiento del territorio y de la población sometidos
al dominio de Roma, dio lugar al surgimiento del municipio Romano como centro local
poblacional, con autonomía administrativa y un ordenamiento jurídico de aplicación local,
incorporado al territorio y al Estado Romano, cuyos habitantes se convirtieron en
ciudadanos romanos que asumieron cargas contributivas en favor de Roma. (Osorio, 1963)
Es bastante corriente designar bajo el nombre general de Municipios, determinadas formas
o grados de vida social o política, territorial o de espacio, condensados en agrupaciones de
mayor o menor complejidad. (Osorio, 1963)
La base esencial en cierto modo sociológica del Municipio consiste en el núcleo de vida
colectiva distinto, definido sobre un territorio dado, vida intensa y densa: un centro de
atracción o de defensa. Municipio expresa la condición política del núcleo en relación con
un Poder dominador imperium situación esencialmente distinta de la Ciudad Estado, la
polis griega, que es independiente, y de la civitas Roma, que tiene el imperio frente o sobre
el Municipio. (Campos, 1995)
En los primeros años de la historia, el hombre, preocupado por satisfacer sus necesidades
de seguridad y convivencia buscó relacionarse con los otros hombres, circunstancia que
permite el surgimiento de las primeras organizaciones sociales como las hordas, los clanes
o las tribus, etc.
21
El Municipio en Roma. - Son acertadas las opiniones de muchos autores en afirmar que
el Municipio como institución política-administrativa surgió en Roma. En efecto, la
variedad y complejidad de los asuntos locales demandaba la presencia urgente de una
organización que encaminare las aspiraciones de sus súbditos, éstas debían ser las
Municipalidades. Gómez, S. (2008).
Sin embargo, es menester manifestar que la presencia de las Municipalidades Romanas
no se apreció directamente a lo largo de todo su desarrollo histórico, en virtud de que no
podía, Roma, concebir la presencia de gobiernos municipales; es por ello, que las
primeras entidades romanas con las características señaladas aparecen con las iniciales
incursiones de Roma en la Península Itálica, específicamente, en el siglo IV aC.
El Derecho Municipal
Pues si bien es cierto el derecho municipal se encuentra dentro de la rama del Derecho
Administrativo, que es regido en nuestro país por los principios de derecho público, este
derecho se caracteriza por su estrecha relación de colaboración con el interés grupal, es
decir, que se guía mediante las decisiones encomendadas del interés estatal.
Es importante resaltar que el Derecho Municipal también tiene una estrecha relación el
Derecho Constitucional, ya que este último constituye la base principal de derecho
público; además tiene una relación con algunas disciplinas jurídicas debido a la llamada
sistemática jurídica, la misma que se encuentra encargada de organizar dentro de la
ciencia de derecho sus diferentes disciplinas e interrelacionarlas.
Por lo general, se considera que el Derecho Municipal es la ciencia jurídica que se encarga
del estudio del municipio como institución jurídica, su evolución, elemento, atributo,
competencias, ser y deber ser.
La Evolución Histórica de la Autonomía Municipal en el Ecuador
Nos situaremos en el análisis particular confrontando sus preceptos con los cambios que
se han ido gestando en la institucionalidad municipal, de manera especial en lo relativo a
su “autonomía”.
22
Consideramos necesario referirnos a:
La Constitución de 1812, conocida como la Constitución Quiteña, como el primer
antecedente formal de nuestro constitucionalismo, que supo aprovechar las circunstancias
políticas del momento devenidas de una gran euforia libertaria; lo que a la postre permitirá
ser un puntal importante en la constitución del nuevo Estado y sus instituciones. (Según
el profesor Enrique Arroyo, en esta fecha se reúne en Quito el primer Congreso Provincial
que dicta la Constitución del Estado de Quito, formado por delegados de ocho
Provincias.)
La Constitución Política de 1945 y su regulación legal. Este Código Político fue
expedido por la Asamblea Nacional Constituyente mediante Decreto Legislativo número
000, publicado en el Registro Oficial 228 del 6 de marzo de 1945, en lo que tiene que ver
con los organismos municipales, el Título Octavo, relativo al Régimen Administrativo,
Art. 96 disponía que: “El territorio de la República se divide en provincias, cantones y
parroquias”.
El Art. 111 de esta Carta Política disponía que: “La ley determinará la integración y
funcionamiento de las Municipalidades y de los Consejos Provinciales y Parroquiales.
También establecerá las garantías de la autonomía municipal y las del individuo frente al
municipio”.
La Constitución Política de 1946 y su regulación legal. Fue aprobada por la Asamblea
Nacional Constituyente mediante Decreto Legislativo 000, publicada en el Registro
Oficial Nro. 773 de 31 de diciembre de 1946, en lo que tiene que ver con los Municipios
el Título VIII, del Régimen Seccional, Art. 124 disponía que “el territorio de la República
se divide en Provincias, Cantones y Parroquias. En cada Provincia habrá un Gobernador;
en cada Cantón, un Jefe Político, y en cada Parroquia, un Teniente Político. La Ley
determinará los deberes y atribuciones de estos funcionarios.
Las Provincias Orientales y el Archipiélago de Colón podrán tener organización
Especial”.
El Art. 127 de la Carta Suprema disponía que: “Cada Cantón constituye un Municipio.
El Gobierno Municipal está a cargo del Concejo Cantonal o Municipal, elegido por
votación popular y secreta, con arreglo a la ley. En los Concejos de las Capitales de
23
Provincia, para dirigir la gestión municipal, habrá un Alcalde elegido por votación
popular y secreta, quien presidirá la Corporación, solo con voto dirimente”.
El Art. 128 de la Carta Magna disponía que: “Las Municipalidades son autónomas e
independientes de las otras funciones públicas, conforme a lo dispuesto por la
Constitución y las leyes. La ley determinará sus atribuciones y deberes, y podrá
establecer, dentro de las normas constitucionales, distintos regímenes, atendiendo a la
población, recursos económicos e importancia de cada cantón. Los miembros de las
Municipalidades serán responsables ante los jueces respectivos por los abusos que
cometan colectivamente o individualmente”.
El Art. 129 de la Carta Política preceptuaba que: “Ninguna ley posterior podrá privar,
en todo ni en parte, a los Municipios, del derecho que tienen sobre el producto del
impuesto a la propiedad urbana. La ley fijará los impuestos y rentas específicas, de
manera que quede garantizada su autonomía económica”.
La Constitución Política de 1967 y su regulación legal. Fue aprobada por la Asamblea
Nacional Constituyente mediante Decreto Legislativo 000, publicada en el Registro
Oficial Nro. 133 de 25 de mayo de 1967; en lo que tiene que ver con los Municipios, el
Título XI, del Régimen Seccional, Art. 237 disponía que “el territorio del Ecuador es
indivisible, y únicamente para el gobierno seccional se establecen provincias, cantones y
parroquias”.
El Art. 242 de la Carta Magna disponía que: “Los Municipios gozan de autonomía
funcional y económica para el cumplimiento de los fines que les son propios. La ley se
encargará de dar eficaz aplicación al principio de la autonomía, y propenderá al
fortalecimiento y desarrollo de la vida municipal; determinará las atribuciones, deberes
de los municipios, y dentro de las normas constitucionales podrá establecer distintos
regímenes, atendiendo a la población, recursos económicos e importancia de cada
cantón”.
El Art. 245 del Código Político prescribía que: “La autonomía que esta Constitución
garantiza a los Consejos Provinciales, a los Concejos Municipales y a las Juntas
Parroquiales, tanto en lo económico como en lo administrativo, no obsta a su obligación
de sujetarse al Plan General de Desarrollo”.
24
La Constitución Política de 1978-79 y su regulación legal. Esta Carta Política fue obra
del Consejo Supremo de Gobierno a través de la formulación de un plan de
reestructuración jurídica que permitiría el retorno a la democracia.
EPÍGRAFE III
Adjudicación, fraccionamiento y Excedentes
Desde tiempos remotos la propiedad privada ha sido un medio de poder y riqueza, siendo
el Estado desde la Constitución de la República del Ecuador, el mayor poseedor, haciendo
que ésta, sea la principal diferenciación entre dos grandes sistemas económicos como es
el Capitalismo y el Socialismo.
Actualmente nuestro país atraviesa por un momento histórico donde se han establecidos
cambios radicales, siendo éste el punto más frágil del capitalismo en la historia de nuestra
nación.
Teniendo como bases un régimen socialista con un ejemplo chavista y un sistema radical,
que pretende revolucionar un país desde su totalidad, teniendo en cuenta que los cambios
25
no siempre son buenos cuando estos son hechos con el propósito de controlar el poder,
para convertir al Estado en interventor y regulador en todos los sentidos.
Llama la atención que, en un año y medio de la aprobación de la Constitución del Ecuador,
nadie ha considerado a las políticas públicas como una amenaza, mucho más, cuando se
pretende eliminar a la propiedad privada como la conocemos, basándose en enfoques
equivocados, teniendo en estas políticas el mecanismo ideal para lograrlo.
Finalmente, es extraño que la oposición a este régimen no haya analizado el profundo
impacto que estas políticas públicas tienen al estar inmiscuidas como normas
constitucionales, creadoras de derechos, capaces de ser más determinantes que cualquier
ley impuesta, en especial cuando es el Presidente en funciones, es el único capaz de
crearlas, otorgándole un poder supremo casi monárquico, pudiendo ser la propiedad
privada la primera afectada. Jácome Gómez, B. ( 2010).
Adjudicación de tierras
Palma Gustavo (2005), en su obra Tenencia de Tierras nos manifiesta que: “Adjudicación
es que algo concreto de una persona que constituye uno de los modos de adquirir la
propiedad puede prevenir el pago judicial en cuanto a las cosas halladas y cuyo dueño no
sea habido”.
Nos menciona que este mecanismo que utilizaban las personas para tener el acceso a la
propiedad de tierras improductivas, teniendo como efecto estas políticas económicas en
la sociedad conflictos y litigios entre propietarios, así como también en contra de las
propiedades ya que se realizaron invasiones y usurpaciones, y es así que el estado otorga
las tierra baldías utilizadas por los campesinos son otorgadas mediante su uso
comprometiéndose al trabajo de la tierra y así mismo que se dediquen a la actividad
agraria como ocupación principal.
Fernández Ramón (2006), en su obra: Adjudicación de Tierras en el Ecuador. Considera:
“La tierra ha sido disputada a lo largo de la historia porque es uno de los bienes comunes,
así como de los medios de producción y de vida más importantes, por ejemplo, la
propiedad de la tierra era adquirida, consolidada y defendida mediante guerras que
libraban los señores feudales para perpetuar y ampliar sus dominios de poder económico
y político”.
26
Nos dice que, la tierra al ser un bien común ha conllevado una disputa a lo largo de la
historia
Montenegro Walter. (1994), en su obra: Introducción a las Doctrinas de Conflictos de la
Tierra. Expresa: “tierra es un recurso limitado disputamos su uso en el ámbito global,
afectando a la vida de millones de personas los países empobrecidos han sido obligados
a especializarse progresivamente en abastecer las demandas alimentarías y no
alimentarías de las poblaciones de las ciudades, en detrimento de la satisfacción de sus
necesidades propias los pequeños agricultores, especialmente de los países en
empobrecidos”.
Es decir que la liberación está siendo perjudicado por normas comerciales que hacen
desaparecer sus cultivos locales remplazados por plantaciones agrícolas a gran escala para
la exportación o también por la importación de alimentos a precios inferiores a los del
mercado nacional y local, la Unión Europea por ejemplo fomenta esta práctica de
comercio desleal porque su agricultura está subvencionada por la política agraria común
como también están siendo privatizadas el agua y la energía, lo cual disminuirá las
posibilidades de acceso de los pueblos a esos recursos esenciales los pueblos indígenas y
comunidades locales.
La Adjudicación de Tierras en el Ecuador
La Constitución de la Republica (2008) en su Art. 57 numerales 4,5,6,58 y 59 nos dice
que: se reconoce y garantiza a las comunas comunidades, pueblos y nacionalidades
indígenas, pueblo afro ecuatoriano y pueblos montubios, los derechos colectivos a
conservar la propiedad imprescriptible de sus tierras comunitarias, que serán inalienables,
inembargables e indivisibles; a mantener la posesión de las tierras y territorios ancestrales
y obtener su adjudicación gratuita; y a participar en el uso, usufructo, administración y
conservación de los recursos naturales renovables que se hallen en sus tierras.
Las comunidades, pueblos, nacionalidades indígenas y todos los grupos ancestrales
representativos del Ecuador se les garantizara su derecho a que gocen de una adjudicación
gratuita de las tierras y territorios ancestrales para que, así como en siglos atrás han optado
por hacer de estos lugares territorios propios de los mismos por trabajar el suelo y
27
asentarse como grupos ancestrales y serán inalienables, inembargables e indivisibles, así
como también se conservara sus recursos naturales.
Ley Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales (2016) nos menciona que:
“Para efectos de esta ley, la adjudicación de tierras rurales estatales en posesión agraria,
constituye justo título” Dicho títulos de propiedad serán otorgados por la Autoridad
Agraria Nacional, en estos mismos títulos se especificara a quien se otorga como personas
naturales, personas jurídicas, comunidades, pueblos, comunas, nacionales indígenas.
El Código de Desarrollo, Agrario (2008) considera: “En los siguientes artículos
manifiesta de la adjudicación de tierras”.
Art. 62.- En las adjudicaciones de tierras de la Sub Secretaría de Tierras se utilizarán en
lo aplicable los procedimientos previstos en la Ley de Desarrollo Agrario, la Ley de
Tierras Baldías y Colonización y demás normas aplicables.
Art. 63.- Para la aplicación del artículo 38 (actual 49) de la Ley de Desarrollo Agrario y
a la petición de los interesados, el Director Ejecutivo de la Sub Secretaría de Tierras
ordenará las indagaciones y la realización de los informes necesarios para determinar las
áreas y organización social propia de las comunidades o etnias respectivas con los
informes descritos y los planos o croquis respectivos, que podrán ser elaborados por los
interesados, el director ejecutivo de la Sub Secretaría de Tierras y Reforma Agraria, de
considerarlo procedente dictará la resolución de adjudicación.
Art. 64.- El Director Ejecutivo de la Sub Secretaría de Tierras adjudicará tierras del
patrimonio de la institución a favor de posesionarios con una tenencia mínima
ininterrumpida de cinco años, previa justificación del interesado verificada por el
funcionario competente mediante inspección.
Art. 65.- Cuando hubiere más de un peticionario sobre una extensión de tierras, la
Subsecretaria de Tierras para adjudicar preferirá a aquellas comunidades, personas o
grupos que estén vinculados a la actividad agraria y al predio involucrado y que
garanticen a futuro una mayor eficiencia en el aprovechamiento de la tierra.
Para que una persona natural sea adjudicataria de tierras deberá reunir los siguientes
requisitos mínimos:
1. Ser mayor de edad.
28
2. Justificar que su actividad principal es la agraria.
3. No tener en propiedad otras tierras agrícolas se exceptúan de esta disposición los
minifundistas.
Características Distintivas de las Adjudicaciones
El 06 de mayo de 2014 la Subsecretaría de Tierras y Reforma Agraria Dr. Manuel Suarez
Rites emitió la Resolución Administrativa 005, en la cual resolvió aprobar el instrumento
técnico y el instructivo para la verificación del cumplimiento al Plan de Manejo y Planes
de Explotación.
En dicho instructivo se plantean ciertas características y lineamientos que deberá tener el
Plan de Manejo de la Adjudicación. Un Plan de Manejo es una proyección de trabajo que
el solicitante deberá elaborar con todos los usos que le dará a su tierra más la
identificación de los impactos ambientales que podría generar.
Para que se entienda de mejor manera, se podrá delimitar en el uso actual del suelo y el
uso futuro del suelo lo siguiente: a) Cultivo de ciclo corto como, por ejemplo: el maíz y
las papas; b) cultivos permanentes y semi-permanentes como, por ejemplo: yuca, tabaco
y cacao; c) pasto como, por ejemplo: mirando, elefante. (Resolución No. 005, 2014)
Se establecerá las características generales del predio. La ubicación: delimitando el
sector, parroquia, cantón y provincia; la división política con la topografía del mismo, es
decir sus pendientes o inclinación. Las coordenadas son muy importantes ya que limitaran
la ubicación del predio y evitará que exista en un futuro conflicto de linderos. Por último,
las características que deberán ir en el plan de manejo son las fuentes de riego y las vías
de comunicación. (Resolución No. 005, 2014).
Diferencia entre fraccionar, subdividir y urbanizar un terreno
Fraccionamiento es sinónimo de subdivisión y urbanización. Los dos son ordenamientos
jurídicos, pero no son sinónimos entre sí. Su nominación depende del número de lotes
nuevos en que se puede fraccionar una propiedad. La urbanización comprende una base
29
mínima de 10 lotes pero no tiene límite máximo, e implica pago de impuestos a la
trasferencia de dominio cuando se vende los lotes.
Subdivisión
La subdivisión permite dividir en 2 o hasta en 10 lotes en zona urbana, y hasta 20 en zona
rural. En este caso se debe pagar tasas, que están relacionadas con el área de los lotes,
pero si no hay traspaso de derechos de propiedad no hay pago de impuesto a la
transferencia de dominio. Siempre es fundamental considerar el tamaño mínimo de lote
que autoriza la zonificación del lugar donde se asienta el predio.
Características de la subdivisión
Desde que entró en vigencia el Código Orgánico de Ordenamiento y Administración
Territorial y Distritos (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización), el 19 de octubre del 2010 (Registro Oficial No.303), la normativa
0172 establece nuevos parámetros, rige el artículo 470 que articula el tema del
fraccionamiento; establece sanciones por divisiones ilegales, mal uso del suelo, irrespeto
al lote mínimo, etc.
EPÍGRAFE IV
Regulacion Normativa del Fraccionameinto y excendentes aplicables al Ecuador
El fraccionar o dividir el suelo es un elemento técnico y jurídico, aplicado de hoy en día.
El fraccionamiento territorial es un procedimiento que tiene como fin el reparto de la
propiedad del suelo y el desarrollo de las ciudades obviamente siguiendo normas
establecidas en este caso en el (Código Orgánico De Organización Territorial, Autonomía
Y Descentralización ) ya que para poder dividir se necesita seguir un procedimiento ya
establecido en la norma legal.
Esta división territorial no es un monopolio de personas naturales, aunque son ellos los
que gestionan lo dicho para poder obtener este fraccionamiento. Casos dados por ejemplo
30
algunas personas naturales desean individualizar su propiedad por motivos
principalmente económicos o familiares.
Sintetizando los dicho podemos decir que se entiende por fraccionamiento a la división
de un todo o un solo objeto inmueble en diferentes partes más pequeñas. En conformidad
con las normas del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización (Código Orgánico De Organización Territorial, Autonomía Y
Descentralización), existen dos tipos de fraccionamiento: el fraccionamiento por
subdivisión, y la urbanización de lotes.
En ambos casos, conforme la normativa, para que un proceso de fraccionamiento o
división del suelo pueda ser técnica y legalmente reconocido, deberá contar con la
aprobación de la autoridad municipal correspondiente para proceder a la inscripción y
formalización de la escritura.
El proceso se realiza frente a la autoridad administrativa municipal, de conformidad a las
regulaciones particulares que, de acuerdo a sus potestades, se hayan establecido para cada
jurisdicción. Esto quiere decir que un proceso de fraccionamiento no será igual en un
municipio que en otro, ya que la potestad de reglamentar sus propios procesos puede
generar diferencias entre los requisitos solicitados en cada administración.
En relación al tema de los excedentes el Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización, nos menciona que por excedentes o diferencias en los
lotes o fajas municipales o metropolitanos, se entienden aquellas superficies de terreno
que superen el error técnico aceptable de medición del área original.
Regularización de excedentes.
El Código Orgánico Organización Territorial Autonomía Descentralización en su artículo
481, nos manifiesta que “Por excedentes o diferencias se entenderán todas aquéllas
superficies de terreno que excedan del área original que conste en el respectivo título y
que se determinen al efectuar una medición municipal por cualquier causa o que resulten
como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, bien sea por errores
de cálculo o de medidas.
31
Estos excedentes o diferencias se adjudicarán al propietario del lote que ha sido mal
medido cobrándole el precio de mercado” (Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización, 2010), es decir el excedente es un error permitido de
medición el cual concluye con una ordenanza para su regularización.
La Constitución en su artículo 240 determina que “los Gobiernos Autónomos
Descentralizados, tendrán facultades legislativas en el ámbito de sus competencias”,
(Constituyente, 2008) expide una ordenanza que determina el Régimen administrativo de
regularización de excedentes o diferencias de áreas de terreno provenientes de errores de
medición.
Esta ordenanza es obligatoria en toda la jurisdicción cantonal, para así determinar el error
técnico aceptable de medición y el procedimiento de regularización a seguirse, conforme
el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización.
Para la aplicación de la presente Normativa, se entiende por diferencias el faltante entre
la superficie constante en el título de propiedad y la última medición realizada, de un
terreno con linderos consolidados. El GAD municipal de oficio o a petición de parte,
realizará la rectificación y regularización, dejando a salvo los derechos que pueden tener
terceros perjudicados.
La autoridad Administrativa competente es el Director de Gestión Territorial, en virtud
de la delegación conferida por la máxima autoridad ejecutiva del GAD Municipal y la
Dirección de Catastros y Avalúos, es competente para rectificar la medición y el
correspondiente avaluó para conocer y emitir los informes en que justifique la
disminución de áreas por afectaciones o ampliaciones viles; excedentes o diferencias,
producto de errores de cálculo de superficies.
Fraccionamiento territorial
Fraccionar o dividir el suelo es un mecanismo técnico y jurídico que se aplica desde hace
mucho tiempo, y actualmente resulta importante para el desarrollo urbano. Es además un
procedimiento que puede ser aplicable como política pública, para el reparto de la
propiedad del suelo y el desarrollo de las ciudades. No es beneficio exclusivo de personas
naturales, pero son ellos los principales gestores del fraccionamiento del suelo. En
muchas ocasiones, la necesidad de hacerlo se da por situaciones personales, como efecto
32
de la división de inmuebles objeto de herencias; o adquisiciones muy antiguas cuyos
propietarios requieren individualizar su propiedad por motivos principalmente
económicos o familiares.
Sin embargo, de esto, otro factor motivante para la división de lotes es el desarrollo actual
del negocio inmobiliario dada la expansión de las ciudades. Promotores, constructores o
personas particulares, encuentran una oportunidad a través de subdivisiones, para
desarrollar urbanizaciones en esos suelos fraccionados, construyendo vivienda bajo las
condiciones de edificabilidad adecuadas a las necesidades del mercado comprador.
Entonces entendemos que el por fraccionamiento la división de un terreno en inmuebles
más pequeños, de igual manera para para que un proceso de fraccionamiento o división
del suelo pueda ser técnica y legalmente reconocido, deberá contar con la aprobación de
la autoridad municipal correspondiente para proceder a la inscripción y formalización de
la escritura. El proceso se realiza frente a la autoridad administrativa municipal, de
conformidad a las regulaciones particulares que, de acuerdo a sus potestades, se hayan
establecido para cada jurisdicción. Esto quiere decir que un proceso de fraccionamiento
no será igual en un municipio que en otro, ya que la potestad de reglamentar sus propios
procesos puede generar diferencias entre los requisitos solicitados en cada
administración.
(Vela, 2014)
Clases de Fraccionamiento
Fraccionamiento y reestructuración urbana
Se considera fraccionamiento o subdivisión urbana la división de terreno en dos a diez
lotes con frente o acceso a alguna vía pública existente en proyecto. La urbanización es
la división de un terreno en más de diez lotes, de acuerdo con el régimen de propiedad
horizontal y la ley de la materia. Se entenderá por reestructuración de lotes un nuevo
trazado de parcelaciones defectuosas, que podrá imponerse obligatoriamente con alguno
de estos fines:
33
a) Regularizar la configuración de los lotes; y,
b) Distribuir equitativamente entre los propietarios los beneficios y cargas de la
ordenación urbana.
Fraccionamiento agrícola
Considerase fraccionamiento agrícola el que afecta a terrenos situados en zonas rurales
destinados a cultivos o explotación agropecuaria. De ninguna manera se podrá fraccionar
bosques, humedales y otras áreas consideradas ecológicamente sensibles de conformidad
con la ley o que posean una clara vocación agrícola. (Código Órganico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización, 2010)
División Urbana
La constitución de la republica del ecuador en su Artículo 415 nos manifiesta que “El
Estado central y los gobiernos autónomos descentralizados adoptarán políticas integrales
y participativas de ordenamiento territorial urbano y de uso del suelo, que permitan
regular el crecimiento urbano, el manejo de la fauna urbana e incentiven el
establecimiento de zonas verdes.”. (Constituyente, 2008)
Es decir, la Carta Fundamental dispone que el Estado central y los respectivos GADS son
los encargados de organizar el desarrollo urbano, de acuerdo con los diferentes niveles de
gobierno según su territorio, rigiéndose por su normativa establecida.
El Código Orgánico Organización Territorial Autonomía descentralización en su Artículo
470 nos manifiesta que “Fraccionamiento y reestructuración urbana.- Se considera
fraccionamiento o subdivisión urbana la división de terreno en dos a diez lotes con frente
o acceso a alguna vía pública existente o en proyecto. La urbanización es la división de
un terreno en más de diez lotes, de acuerdo con el régimen de propiedad horizontal y la
ley de la materia. Se entenderá por reestructuración de lotes un nuevo trazado de
parcelaciones defectuosas, que podrá imponerse obligatoriamente con alguno de estos
fines: a) Regularizar la configuración de los lotes; y, b) Distribuir equitativamente entre
los propietarios los beneficios y cargas de la ordenación urbana.” (Código Órganico De
Organización Territorial, Autonomía Y Descentralización, 2010)
Es el órgano encargado de la organización política y administrativa del estado, así como
determinar las competencias de los niveles de gobierno los cuales serán los encargados
de la división del suelo para determinar si pertenece al sector urbano o rural, el sector
34
urbano está considerado en la fragmentación de un terreno en dos o más lotes que tengan
acceso a la vía pública.
En concordancia con los artículos antes mencionados están relacionados con la Ley
Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo , la cual es la encargada
de determinar los principios y reglas generales que rigen el ejercicio de las competencias
de ordenamiento territorial, uso y gestión del suelo urbano y rural para garantizar el buen
vivir de la ciudadanía, con el fin de impulsar el uso eficiente, equitativo, racional y
equilibrado del suelo urbano a través de directrices y lineamientos, de esta manera
asegurar un hábitat seguro y saludable para los habitantes teniendo en consideración, que
estos espacios cuenten con todo los bienes y servicios necesarios para el desarrollo
económico, político y social de los ciudadanas , los diferentes niveles de gobierno serán
los encargados de las competencias designadas para el uso y gestión del suelo, de esta
manera fomentar el desarrollo urbano que comprende las disposiciones y actuaciones para
generar mejores condiciones para el goce de los espacios, bienes y servicios de las
ciudades.
El planeamiento urbanístico será el encargado de determinar la organización espacial del
uso y goce del suelo que pertenece a la zona urbana y rural mediante la aplicación de los
disposiciones técnicas y normativas, y así asegurar los derechos y obligaciones derivados
de los mismos, los proyectos urbanísticos serán aprobados por el órgano legislativo del
Gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano en consenso con la
ordenanza expedida para su efecto, la cual garantizara la participación ciudadana.
Cabe mencionar que el gobierno de la Parroquia Rural, está representado por el Gobierno
Autónomo Descentralizado Parroquial conformado por una Junta Parroquial de 5
miembros elegidos por voto popular por 4 años, Preside la Junta el Vocal con la más alta
votación.
Las funciones de las Juntas Parroquiales son actuar como auxiliares del Gobierno y
administración municipales y distritales y como intermediario entre estos y sus
representados inmediatos. (Código Orgánico de Organización Territorial
Descentralizada, 2010)
35
En el Art. 24 nos menciona que las parroquias rurales constituyen circunscripciones
territoriales integradas a un cantón a través de ordenanza expedida por el respectivo
concejo municipal o metropolitano.
El proyecto contendrá la descripción del territorio que comprende la parroquia rural, sus
límites, la designación de la cabecera parroquial y la demostración de la garantía de
cumplimiento de sus requisitos. En caso de modificación, el concejo metropolitano o
municipal actuará en coordinación con el gobierno autónomo descentralizado parroquia
rural, garantizando la participación ciudadana parroquial para este efecto.
Su creación, supresión y fusión de las parroquias municipales pertenece o es competencia
de los Concejos Municipales y Concejos Metropolitanos.
De acuerdo al Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización - Código Orgánico De Organización Territorial, Autonomía Y
Descentralización para conformar una Parroquia Rural se requerirá:
Art 26: Son requisitos para la creación de parroquias rurales los siguientes:
a) Población residente no menor a diez mil habitantes, de los cuales por lo menos dos mil
deberán estar domiciliados en la cabecera de la nueva parroquia;
b) Delimitación física del territorio parroquial rural de manera detallada, que incluya la
descripción de los accidentes geográficos existentes, y que no implique conflicto con
parroquias existentes;
c) Cuando la iniciativa sea de la ciudadanía de la parroquia rural, la solicitud deberá estar
firmada por al menos el diez por ciento de los ciudadanos de la futura parroquia, mayores
de dieciocho años;
d) Informe técnico del gobierno cantonal o distrital correspondiente; y,
e) Para las parroquias que tienen límites con otro país se requerirá el informe técnico del
ministerio correspondiente.
En las provincias amazónicas y fronterizas, por razones, entre otras, de interés nacional
como la creación de fronteras vivas, las necesidades del desarrollo territorial, la densidad
poblacional, debidamente justificadas, el requisito de población para la creación de
parroquias rurales será de dos mil habitantes en el territorio de la futura parroquia rural.
36
En los cantones conformados mayoritariamente por población indígena, afro ecuatoriana
y/o montubia, se podrán crear parroquias rurales con un mínimo de cinco mil habitantes.
Diferencia entre Predio Rústico y Urbano.
Existen dos criterios para distinguir las diferencias entre un predio rústico y un urbano.
La primera, establece, que la diferencia entre estos dos predios se da en base al lugar en
donde se encuentra ubicada el inmueble. El segundo, que para distinguir la diferencia
entre estos dos predios debe tomarse en cuenta la destinación del predio.
Predio por Ubicación
En base a este criterio, para poder distinguir si un predio es rústico o urbano, pues se debe
determinar el lugar o ubicación del predio; en virtud de ello, sin un predio se encuentra
dentro de las limitaciones consideradas como urbanas, se determinara como tal (predio
Urbanos); caso contrario, si el predio se encuentran fuera de estas limitaciones serán
considerados como predios Rústicos.
Dentro de nuestra legislación ecuatoriana encontramos que el Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), se guía por el
criterio antes mencionado, pues así lo manifiesta el articulo 87 en su literal (x) el que
manifiesta: “se regulara mediante ordenanza la delimitación de los barrios y parroquias
urbanas tomando en cuenta la configuración territorial, identidad, historia, necesidades
urbanísticas y administrativas y aplicación del principio de equidad interbarrial.” (Código
Orgánico de Organización Territorial,2014).
Si tomamos en cuenta este criterio para distinguir un predio, llega hacer indiferente que
un bien inmueble sea destinado al cultivo, o sea edificado, pues el mismo continuara
siendo urbano siempre que se encuentre dentro de la limitación urbana; y así mismo si un
bien rústico fue destinado a edificar será considerado como tal.
37
Predio por Destinación.
De acuerdo a este enunciado, para distinguir estos dos tipos de predios, es importante
conocer su destinación; por cuanto se considera predio rústico aquel que solo va destina
para el cultivo o trabajo agrícola, mientras que predio urbano es solo aquel, que va
destinado solo a edificación.
Por lo tanto no cabe duda que en el Ecuador para determinar la diferencia entre estos dos
predios se emplea mediante la ubicación; si un bien inmueble se encuentra ubicado en el
campo llegaría hacer predio Rústico, mientras que un bien inmueble se encuentra ubicado
en la cuidad este llegaría hacer determinado como bien urbano.
Características de los bienes inmuebles con excedentes.
Si bien es cierto existe un relación entre cosa y bien, pues por lo general se entiende como
cosa, un genérelo que alude a todo aquello que tiene una existencia fuera de nombre;
mientras que al hacer referencia a un bien, se entiende como aquellas cosas que representa
una unidad apropiada para el nombre, es decir, que se obtiene una ventaja o beneficio,
inmediato o potencial, susceptible de incorporarse a su patrimonio.
Pues los bienes con excedentes son aquellas propiedades de terrenos, que mediante un
instrumento público (escrituras) tienen una superficie determinada, o la misma, forma
parte de un terreno con linderos consolidados, y luego de efectuarse una segunda
medición la misma que es realizada por el Municipio, se determina un excedente de
superficie del área original que consta en el respectivo título que toma el nombre de
excedente.
Según la página web, consultas jurídicas, manifiesta que un excedente es: “un término
que se maneja en el contexto económico como el monto sobrante de algo.” (Jurídicas,
2017), en este contexto es importante hacer referencia que cuando existe un excedente,
tenemos que tomar en cuenta que esta no solo se da en base a un flujo económico, pues
también tiene que ver en base a las necesidades de la sociedad y los bienes que se
adquieren; Existen características para los excedentes de bienes que se efectúan cuando
se adquieren bienes, los mismos que se detallan de la siguiente manera:
38
Todos aquellos bienes tiene una característica de ser objeto de una adquisición de un
nombre, pues son objetos de propiedad privada, ellos muestran una utilidad al nombre
por la razón de tener un valor económico. Según lo estipulado en el artículo 583 del
Código Civil: “los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.” (Civil, Código
Civil, 2015), al tomar como referencia lo antes citado nos manifiesta que el presente
cuerpo legal entiende como “bienes o cosas” cuando estos son objeto de derecho, es
decir las personas son sujetos de derecho y las cosas o los bienes perecen o sirven en
calidad de objeto.
Cabanellas en su diccionario jurídico elemental hace referencia a los bienes inmuebles
como:” aquellos que no se pueden trasladar de un parte a otro sin su destrucción o
deterioro.” (Cuevas, 2013). Lo bienes son aquellos que se caracterizan por tener una
ubicación fija, y entre estos podemos encontrar, bienes raíces, una finca, edificios, las
tierras, casas, ya que estos no se pueden mover sin que se dañes o deterioren.
Los bienes inmuebles que tengan excedentes se caracterizan por que físicamente la
superficie del terreno excede del área original con la que contesta en el respectivo título
de propiedad, excedente que se llega a determinar cuándo al bien se lo realiza una segunda
medición efectuada por parte del Gobierno Autónomo Municipio.
En algunos títulos de propiedad (escrituras Públicas), las características que llevan
los bienes inmuebles no se encuentran determinadas, haciendo énfasis, a los linderos y
cabidas que en muchas de las ocasiones se encuentran incluso en escrituras publica
antiguas, ya que en aquellos tiempos las mediciones eran un poco más imprecisas, bastaba
muchas veces con que las partes contratantes se pusieran de acurdo con el negocio,
manifestando que a pesar de indicárselos cabida y superficie, la venta se celebraba como
cuerpo cierto.
Con respeto a lo antes manifestado el Código Civil en su artículo 1771 señala: “Un
predio rustico puede venderse como con relación a su cabida, o como especie o cuerpo
cierto.” (Código Civil, 2015), pues es notorio que existen dos formas de vender un predio,
o como especie o cuerpo cierto o por su cabida.
Compraventa de inmueble por cabida y cuerpo cierto.
Según su cabida
39
Como ya se lo mencione antes, existe entre las personas la libertad para pactar o celebrar
contratos, pues este es el eje principal en el principio de la autonomía de la voluntad, y
en virtud a este, las normas jurídicas reconocen como ley lo que las partes han pactado de
forma contractual.
Para realizar un contrato de un bien inmueble, nuestra legislación ecuatoriana manifiesta
que un predio rustico se puede vender con relación a su cabida o como especie o cuerpo
cierto como ya le cite anteriormente en su artículo 1771 de Código Civil, es claro que en
la primera (predio rústico) cabe discusión sobre la extensión del terreno y el precio del
mismo mientras que en la segunda, (cuerpo cierto) no procede discusión alguna
concerniente el precio pues así lo manifiesta el art. 1773 del Código Civil 1773 “ si el
predio se vende como cuerpo cierto, no habar derecho por parte del comprador ni el
vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, cual fuere la cabida del predio.” (civil,
2015).
Con ello, se puede ir precisando que cabida es la venta de un inmueble con la que se
determinara superficie exacta y en razón de esta el precio por la unidad de medida, es
decir, que la compraventa cuyo objeto es un bien inmueble cuya extensión se ha
determinado en el contrato, en ello se ha establecido el precio del mismo basando en
función de la extensión del bien.
Especie o cuerpo cierto.
Por su parte la venta de un bien como cuerpo cierto, es aquella en la que el precio se
determina en base a los linderos y las dimensiones pactadas en el contrato.
Al analizar el artículo del Código Civil antes mencionado que hace referencia acerca de
los bienes adquiridos como cabida o especie o cuerpos cierto, (Art. 1771
C.C), podemos observar que más bien tiene un enfoco únicamente en los predios rústicos
y mas no a los predios urbanos, teniendo en cuanta que carece de normatividad para ellos
(predios urbanos), pero es indispensable su análisis.
Si regresamos un poco al análisis sobre el principio de la autonomía de la voluntad, que
es el principio que llega apuntalar el tema que en derecho privado podemos hacer todo lo
que la ley no lo prohíbe, pues un principio general de derecho civil manifiesta, “lo que no
está prohibido está permitido.” Bajo este análisis la interrogante es si se podría realizar la
40
adquisición de un predio urbano aplicando la disposición al artículo 1771 del Código
Civil.
Es importante recordar el Art. 1 del Código Civil menciona: “ley es una declaración de la
voluntad soberana que manifestada de la forma prescrita por la Constitución manda,
prohíbe y permite.” Entonces de este caso debemos indicar que la ley permite la venta de
un predio Rustico, sin embargo no prohíbe aplicarlo en un perdió urbano.
El Cogido Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización
(COOTAD) en su artículo 87 literal (X) ya antes citado, diferencia entre predio urbano y
rural o rústico, el mismo que manifiesta que le da la facultad a los Gobiernos Municipales
de controlar y regular el uso del suelo, y en virtud de ello es lo que se determinara la
regularización mediante ordenanzas entre los límites entre suelo urbano y rural o rústico.
Como podemos observar, la diferencia entre suelo urbano y rustico únicamente
radica basándose en la ubicación del predio, la misma que se realizará mediante
ordenanza, pero no encontramos una razón que impida la aplicación a la disposición
establecida en el Código Civil para le ventas de los predios urbanos.
Es importante recordar que en la historia del Ecuador, las ventas que se realizaban de
predios rural o rústico siempre se los realizaba como cuerpo cierto más que por cabida,
puesto que se les dificultades una medición real y exacta por circunstancias como el
camino, los accesos a la propiedad y las distancias que años atrás era un limitante para
poder determinar estas mediciones.
Por el contrario sucedía con respecto a los predios urbanos, lo que eran y son de fácil
acceso, ya que al estar en la cuidad no existían un impedimento por el buen estado de las
vías, puesto que facilita su medición y obtener una superficie real; sin embargo, con el
avance de las ciencias y la tecnología ahora se ha llego a facilitar el acceso a los perdidos
rústicos, y con ello se ha logrado obtener una superficie real de los bienes donde se
efectúan ventas de predios por cabida.
Escrituras Públicas para Trasferir el Derecho a la Propiedad de Bienes Inmuebles.
41
Concepto de Escrituras Públicas.
El artículo 26 de la ley notaria señala: “Escritura pública es el documento matriz que
contiene los actos y contratos o negocios jurídicos que las personas otorgan ante un
notario y que este autoriza e incorpora a su protocolo. Se otorgaran por escrituras públicas
los actos y contratos o negocios jurídicos ordenados por la ley o acordados por voluntad
de los interesados.” (Notarial, 2014).
El artículo 1716 de Código Civil expresa: “instrumento público o autentico es el
autorizados con las solemnidades legales por el competente empleado.” (Civil, Código
Civil , 2015).
Con los artículos antes citados podemos entender que un instrumento público o escrituras
públicas es el documento matriz que contiene una o más declaraciones de las personas
intervinientes en un contrato, las mismas que son emitidas ante un notario cumpliendo
los requisitos legales de cada acto y que se incorporan mediante el protocolo.
De las definiciones antes mencionadas las escrituras públicas son de derecho público, y
por lo tanto obligatorias, vinculantes y literalmente imperativos para todas las personas
que se encuentran en trámites de actos de negocios y de transferencias de dominio.
Las escrituras públicas se forman y nacen de la vida jurídica, cuando se incorpora el
documento matriz al protocolo de la persona que da le fe (notario) pues este acto es la
esencia en un mandato solemne y formal. El no cumplimiento de la misma trae como
consecuencia jurídica la nulidad absoluta del acto; estos actos y contratos realizados
mediante escritura pública tienen efecto de constituir como valor probatorio y la ley
determina de esta manera.
Transferencia de Dominio.
Para transferir una propiedad de bienes inmuebles o servidumbre, derechos de
hereditarios, etc., deben ser inscritos en el respectivo Registro de la Propiedad para que
se pueda efectuar la tradición.
El artículo 702 del Código Civil señala: “se efectuará la tradición del dominio de bienes
raíces por la inscripción del título en el libro correspondiente del Registro de la
propiedad.” (Código Civil, 2015).
42
Para que se pueda llevarse a efecto la trasferencia de dominio la ley exige solemnidades
en la que los contratantes se encuentran en la obligación de cumplirlas, y así también lo
determina el art. 695 del Código Civil y señala: “Si la ley exige solemnidades especiales
para la enajenación, no se transfiere sin ella el dominio.” (Código Civil, 2015).
Como podemos observar la trasferencia de dominio de bienes inmuebles, servidumbres
y sucesiones hereditarias, estas se deberán realizar necesariamente mediante escritura
pública, y esta ópera cuando se inscribe en el libro del Registro de la Propiedad.
Los bienes están sujetos a un conjunto de solemnidades o formalidades que sirven como
justificación, prueba o demostración del dominio y todos los demás derechos reales que
recaigan sobre ellos. La transferencia de dominio ya sea por tradición, por prescripción o
sucesión por causa de muerte estás deben ser constadas en un instrumento público, la
misma que da autenticidad de la fe pública para poder usar, gozar y disponer del mismo.
Formalidades de la Escritura Pública.
Cuando se lleva a efecto contratos o actos jurídicos el artículo 27 de ley notaria con
respecto a las solemnidades señala: “antes de redactar una escritura pública debe
examinar un notario:
a) La capacidad legal de los otorgantes;
b) La libertad con la proceden;
c) El conocimiento que se obligan; y,
d) Si se han pagado los derechos fiscales y municipales a que está sujeto el acto o
contrato. La omisión de este deber no surtirá otro efecto que la multa impuesta por La ley
al notario.” (Ley Notarial, 2014).
Actos Normativos Ordenanzas
Dentro del sistema de ordenamiento jurídico del Estado ecuatoriano, en su carta política
específicamente en el artículo 425 se encuentra un conjunto de normas ordenadas
jerárquicamente entre las cuales se halla la Ordenanza, la cual podemos conceptualizarla
como un acto normativo a través del cual se expresa un nivel de gobierno en cuanto a
temas que revisten interés general y permanente para la población de su circunscripción
43
territorial y cuya aplicación y cumplimiento es de carácter obligatorio desde su
publicación. Se aprueban por mayoría absoluta de los miembros presentes tanto del
ejecutivo como del legislativo de un nivel de gobierno, excepto en aquellas que en ciertas
materias o por mandato de la Constitución Política del Estado y otras leyes requieren de
un número mayor de votos para su aprobación. Toda ordenanza expedida por un nivel de
gobierno se encuentra vigente mientras no sea derogada o abrogada, no existiendo la
figura de declaratoria de desuso de dicha norma. Machicado, J. (29 de Mayo de
2014).
Concepto de la Ordenanza
Cuando nos referimos al ordenamiento jurídico en cuestión, dentro de su estructura
jerárquica encontramos al acto normativo concebido como ordenanza pues ya lo hemos
mencionado en la parte introductoria del presente ensayo, pero en un sentido más amplio
la ordenanza norma todo el desempeño y cumplimiento de funciones sobre los distintos
niveles de gobierno que confinan un determinado espacio territorial, como por ejemplo,
la ordenanza municipal que es aquella dictada por la máxima autoridad de una
municipalidad o un ayuntamiento y con validez dentro del municipio o comuna, o la
ordenanza provincial, que en cambio, extiende su alcance a toda una provincia. Antonio
María Hernández nos señala un ejemplo respecto de la función que cumple una ordenanza
para lo cual nos menciona “Por la ordenanza municipal, se prohíbe ingresar a la playa
con animales; Lo siento, no puedo vender bebidas alcohólicas después de las 22 horas:
hay una ordenanza provincial que lo prohíbe; El cantante fue demorado por violar una
ordenanza local y pasó varias horas en la comisaría; Las ordenanzas, por más absurdas
que parezcan, deben ser cumplidas” (Hernández, 1994).
En el Ecuador, dentro de sus diversos cantones como provincias periódicamente se
establecen nuevas ordenanzas que dentro de su objetivo primordial es el mejorar la
seguridad y la calidad de vida de sus todas y cada una de las personas que forman parte
de su población. La rotulación de calles, la suciedad de las vías urbanas, la publicidad
exterior o los servicios de transporte público son otros de los temas sobre los que los
gobiernos autónomos descentralizados del país también toman la decisión de abordar en
sus ordenanzas. De esta manera, a través de ellas, no sólo se ponen cotas a los mismos,
44
sino que además se establecen multas y sanciones administrativas para quienes nos
las cumplan (Hernández, 1994. pág., 25).
Procedimiento para la Creación de Ordenanzas
Para el tratadista ecuatoriano Jorge Machacado, la creación de ordenanzas se la realiza de
la siguiente manera:
Se aprueban por mayoría absoluta de los miembros presentes del concejo
del cualquier nivel de gobierno, excepto en aquellas que en ciertas
materias o por mandato de la Constitución Política del Estado y otras
leyes requieren de un número mayor de votos para su aprobación
Son promulgadas por el ejecutivo en un plazo no mayor a 10 días
calendarios siguientes a su recepción, en caso de no ser observada por
esta autoridad. Si el ejecutivo no la hubiera promulgado en el plazo antes
señalado, se produce el silencio administrativo positivo, que dará lugar a
que el promulgue dicha ordenanza.
En caso de ser observada una ordenanza por el ejecutivo, el legislativo
ratificará la misma o la modificará incorporando la observación,
debiendo aprobar la decisión por dos tercios de votos del total de
legislativos.
La reconsideración de una ordenanza se produce por dos tercios de la
votación del legislativo, además toda ordenanza se encuentra vigente
mientras no sea derogada o abrogada, no existiendo así la figura de
declaratoria de desuso de dicha norma ya que esta representa a una
norma de mayor jerarquía emanada de dicho Cuerpo Legislativo
(Machacado, 2012. pág., 30).
Componentes de una ordenanza
Una ordenanza debe mantener una estructura que permita una comprensión para su
aplicación, y debe mantener la coherencia respectiva en todos y cada uno de sus
45
apartados; es así que no deben faltar los siguientes puntos básicos:
• Antecedentes.
Son acciones anteriores, experiencias existentes que anteceden a los hechos de la
ordenanza, el número de ordenanza y la fecha.
• Fundamentación o considerandos.
En esta parte se hace una explicación amplia, sobre las razones que llevan a la
elaboración de la ordenanza.
• Dentro de los considerandos se debe hacer constar.
Base legal: no hay que olvidar que para la redacción de una
fundamentación sólida es necesario remitirse a la legislación nacional, y a
otras leyes que guarden relación directa con lo que se plantea.
Aspectos generales: Se debe explicar que se persigue con la ordenanza,
que tipo de gestión pública se quiere promover o fortalecer y a quienes
involucra la norma.
Definiciones básicas: Debe constar la definición de ciertos términos
básicos y que van a ser utilizados de acuerdo al contexto en que se aplicará
la ordenanza.
Podemos determinar que las ordenanza es un acto administrativo, el cual ayuda a la
ejecución del nivel de gobierno con su plan de desarrollo social dentro de su respectiva
jurisdicción ya que norma el cumplimiento de las funciones del nivel de gobierno, las
ordenanzas en todo caso siempre deberá ser de interés en general para la población y su
ejecución es de carácter obligatorio.
46
Las ordenanzas son normas que pueden ser revocadas y su revocabilidad consiste en dejar
sin efecto esta norma jurídica y el único que podrá revocarla será la entidad que se encargó
en emitirla y ejecutarla.
Conclusiones Parciales
• Dentro de la investigación realizada se puede establecer que existe basta
normativa que faculta a los niveles de gobierno municipales normar sobre las
adjudicaciones de excedentes o diferencias en los predios urbanos y rurales por lo
que tienen la obligación de velar por la seguridad jurídica.
• El Gobierno Autónomo Descentralizado de cantón de Baños de Agua Santa ha
regulado sobre el procedimiento para las adjudicaciones de excedentes o
diferencias en los predios urbanos y rurales, pero sin términos ni plazos que
permitan a los ciudadanos poder reclamar la culminación de dicho trámite.
• El derecho a la propiedad es un derecho constitucional que todo el aparataje estatal
debería accionar para velar a todos y cada uno de los ciudadanos ecuatorianos, sin
importar el lugar donde se encuentren.
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
2.1. Caracterización del Problema
A través del pasado del tiempo los bienes inmuebles, especialmente los terrenos y
fraccionamiento de tierra, han sido producto de varias modificaciones, que al momento
de legalizar, traspasar el dominio se han presentado distintas dimensiones, provocando
que los propietarios del mismos establezcan nuevamente los linderos correspondientes,
bajo la Constitución de la República del Ecuador, se evidencia el respeto al derecho de la
47
propiedad privada así como también contar con un procedimiento oportuno y eficaz para
poder regular adecuadamente estas transformaciones territoriales.
El cantón Baños de Agua Santa dando cumplimiento a las competencias y atribuciones
establecidas en el Código Orgánico de Organización Territorial y Autonomía, ha emitido
la Ordenanza Municipal para el procedimiento de excedentes o diferencia en las zonas
urbanas y rurales, pero lamentablemente no existe la aplicación del principio de celeridad
en dichos tramites vulnerando los derechos de propiedad privada de los propietarios, de
acuerdo con ello el presente trabajo, busca establecer términos que garantice dicho
procedimiento.
El universo de la presente investigación está compuesto por los profesionales de libre
ejercicio de Derecho, conocedores del ordenamiento jurídico que rige la vida de una
sociedad; es importante señalar, que con ésta investigación se pretende beneficiar a la
agilidad en los tramites de procedimiento de adjudicación de excedentes o diferencias.
2.2. Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la
investigación
Cabe señalar, que el presente trabajo fue sustentado gracias a la investigación
bibliográfica y documental, que permitió desarrollar el Marco Teórico, siendo la fuente
de investigación los libros y la normativa legal sobre el tema, además se complementó
con investigación de campo, puesto que para evidenciar los problemas que se presenta
dentro de este procedimiento se tuvo contacto con los abogados de libre ejercicio.
2.3. Población y Muestra
2.3.1. Población
En relación con el presente punto, la investigación se encontraba enfocada a los
profesionales del Derecho de la provincia de Tungurahua, inscritos en el Foro de
Abogados del Consejo de la Judicatura, a quienes se le aplicarán las encuestas a fin de
conocer las opiniones de quienes día a día, tramitan estos procedimientos y que de primera
mano conocen la problemática.
48
Según datos del Sistema Informático Foro de Abogados del Consejo de la Judicatura, el
total de esta población a investigarse es de 2625 profesionales del Derecho que están
habilitados y poseen sus credenciales para el ejercicio profesional.
Cuadro 1 Población y Muestra
ESTRATO POBLACIÓN MUESTRA
Abogados en libre ejercicio
profesionales
625 97
TOTAL 625 97
2.3.2. Muestra
Una vez que se ha determinado la población, se procede a extraer la muestra; para la
presente investigación siendo la población de conformidad a los datos del Foro de
Abogados del Consejo de la Judicatura, se aplicó la fórmula que permite obtener el
tamaño de la muestra considerando una población finita. Se realizó las encuestas a los
profesionales del Derecho de la ciudad de Ambato, utilizando la siguiente fórmula:
m= Población
e= Margen de error o error máximo de la muestra 0.1
n= Tamaño de la muestra
2.3.3. Tamaño de la Muestra
m
n= _________________
(e)2 (m-1)+1
625
n= _________________
(0.1)2 (625-1)+1
2522
49
n= _________________
(0.01) (624)+1
625
n= _________________ = 100,16
6,24 n= 100 (Profesionales del Derecho)
2.4. Métodos, instrumentos y técnicas
2.4.1. Métodos
Métodos y Técnicas: La presente investigación se basó en los siguientes métodos:
Método Inductivo- Deductivo
En relación con la temática, fue fundamental establecer argumentos explicativos de vació
que se encuentra en la Ordenanza de Procedimiento de Excedentes o diferencia de los
predios urbanos y rurales, y en especial en relación con el término o tiempo, para
generarse el tramite respectivo, finalmente al realizar dicho detalle, permitió concluir las
diversas afectaciones que produce la ordenanza en mención.
Método Analítico –Sintético
Bajo este método, se ha determinado los pasos legales que se encuentran contemplados
en la ordenanza sobre el procedimiento de adjudicación de excedentes y diferencias de
los predios urbanos y rurales, descomponiendo cada una de sus fases y etapas, así como
la transcendencia de establecer tiempos en cada una de ellas, para garantizar los derechos
de propiedad privada de los adjudicados.
Método Histórico- Lógico
Éste método jamás puede faltar en una investigación, puesto que al hablar de la
determinación de la historia, no necesariamente es hablar de tiempos remotos, sino puede
ser hasta épocas contemporáneas, gracias a ello, se ha podido realizar el análisis
correspondiente del estado anterior y actual de la normativa y los efectos jurídicos que
conlleva la inexistencia de normativa en relación con el tiempo, porque con ello, no se
puede tener las conclusiones oportunas de para el Procedimiento Administrativo para
50
Regularizar excedente o disminución de áreas que cuentan con excedentes o diferencias
en sus mediciones, y finalmente llegar de forma lógica a la solución del problema.
2.4.2. Técnicas de Investigación
La Encuesta
Se preparó cuestionarios dirigidos a abogados en libre ejercicio de la profesión en el
cantón de Baños de Agua Santa, quienes a través del ejercicio de su profesión han
realizado para el Procedimiento Administrativo para Regularizar excedente o
disminución de áreas, permitiendo con ello, conocer sobre más sobre la problemática que
enfrentan estos temas.
2.4.3. Instrumentos de Investigación
Cuestionario
Con estos instrumentos se pudo obtener conclusiones válidas para sustentar los resultados
y propuesta de la investigación de forma organizada y sistematizada sobre los criterios de
los abogados en libre ejercicio de la profesión.
2.5. Análisis e interpretación de las encuestas realizadas a los Abogados en libre
ejercicio profesional del cantón Ambato.
Pregunta N° 1
¿Conoce en que consiste la regulación de los excedentes de los predios urbanos y rurales?
Cuadro 2 Procedimiento de adjudicación de excedentes
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 73 73
NO 27 27
TOTAL 100 100
51
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 1 Regulación de los excedentes
Análisis en Interpretación de Resultados
Conforme los datos arrojados se pueden evidenciar que la mayoría de los encuestados en
el 73% conocen sobre la regulación de excedentes o diferencias en las áreas urbanas y
rurales, en criterio contrario encontramos con el 27%, que indican que no conocen sobre
dicho procedimiento; de ello se colige que existe un gran porcentaje de profesionales
tienen conocimiento sobre este tipo de regulaciones que sufren los predios.
Pregunta N°2
¿Conoce Ud. sobre el Procedimiento Administrativo para Regularizar excedente o
disminución de áreas?
Cuadro 3 Procedimiento de adjudicación de excedentes
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 70 73
NO 27 27
TOTAL 100 100
73
27
Procedimiento de adjudicación de excedentes
SI NO
52
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 2 Procedimiento de adjudicación de excedentes
Análisis en Interpretación de Resultados
Conforme los datos arrojados se puede evidenciar que la mayoría de los encuestados en
el 73% conocen sobre el procedimiento de adjudicaciones de excedentes o diferencias en
las áreas urbanas y rurales, en criterio contrario encontramos con el 27% , que indican
que no conocen sobre dicho procedimiento; de ello se colige que existe un gran porcentaje
de profesionales tienen conocimiento y han realizado el procedimiento de adjudicación
de las excedentes que comúnmente aparecen en los terrenos o bienes inmuebles
Pregunta N°3
¿Conoce Ud. si el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón de
Agua Santa cuenta con una ordenanza municipal para el Procedimiento
Administrativo para Regularizar excedente o disminución de áreas?
Cuadro 4 Ordenanza de los excedentes o diferencias en los predios urbanos o rurales
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 71 71
NO 29 29
TOTAL 100 100
73
27
SI NO
53
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 3 Ordenanza de los excedentes o diferencias en los predios urbanos o
rurales
Análisis en Interpretación de Resultados
Conforme la presente pregunta se puede consolidar que el 71% de los profesionales de
libre ejercicio, conocen claramente que el GAD del Cantón de Baños de Agua Santa tiene
una ordenanza para los excedentes y diferencias en los predios urbanos y rurales, pero
con ello también existe una diferencia del 29%, que indican que no conocen sobre dicho
procedimiento, se puede concluir que es fundamental la socialización de la presente
ordenanza.
Pregunta N°4
¿Esta Ud. de acuerdo en que no se establezca términos o plazos en el Procedimiento
Administrativo para Regularizar excedente o disminución de áreas del cantón Baños
de Agua Santa?
Cuadro 5 Falta de términos o plazos en el procedimiento
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 80 80
NO 20 20
71
29
Título del gráfico
SI NO
54
TOTAL 100 100
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 4 Falta de términos o plazos en el procedimiento
Análisis en Interpretación de Resultados
El 80% de los encuestados conocedores del contenido de la norma constitucional, se
puede ver que la mayoría de los mismos, consideran que la restricción del derecho a la
consulta previa en las zonas protegidas, afecta a los derechos de las comunidades, pueblos
y nacionalidades, puesto que de algún modo con ello se garantizaba la información libre
y voluntaria de los proyectos del Estado, sobre la naturaleza, en cambio el 20% de los
profesionales consideran que la consulta previa por ser un derecho informativo, no tiene
mucha transcendencia y por tal motivo no afectaría la restricción de la consulta previa en
las zonas protegidas. Con base, de dicho análisis es importante considerar la consulta
previa al ser un derecho obtenido no debe ser menoscabado por ningún otro mecanismo
de participación.
Pregunta N° 5
¿Considera Ud. que al momento de no establecer tiempo para el proceso de adjudicación
para los excedentes o diferencias en los predios urbanos o rurales vulnera el derecho a la
propiedad?
Cuadro 6 La inexistencia de tiempo y la vulneración del derecho a la propiedad
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 85 85
NO 15 15
80
20
SI NO
55
TOTAL 100 100
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 5 La inexistencia de tiempo y la vulneración del derecho a la propiedad
Análisis en Interpretación de Resultados
El 85% consideran que la normativa al no establecer términos legales para el trámite de
adjudicación de la diferencia o excedente si vulnera el derecho a la propiedad, puesto
que deben esperar a la voluntad de la administración pública culminar lo que requiere el
propietario, por otro lado el 15% de los encuestados, considerar que el tiempo no es
vulneratorio por ningún motivo, que más bien le lleva a la administración a realizar mejor
su trabajo.
Pregunta N°6
¿Considerar que es fundamental realizar reformar la Ordenanza del Procedimiento
Administrativo para Regularizar excedente o disminución de áreas en la ciudad de Baños
de Agua Santa?
Cuadro 7 Necesidad de Reforma de Ordenanza de Adjudicación de excedentes o
diferencias prediales urbanos y rurales
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
85
15
Título del gráfico
SI NO
56
SI 88 88
NO 12 12
TOTAL 100 100
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 6 Necesidad de Reforma de Ordenanza de Adjudicación de excedentes o
diferencias prediales urbanos y rurales
Análisis en Interpretación de Resultados
El 88% de los encuestados consideran que es fundamental realizar una reforma para
establecer términos en la ordenanza de adjudicación de la diferencia o excedente predial
urbano y rural en el cantón de Baños de Agua Santa, por otro lado; con el 12% de los
encuestados, consideran que no es necesario realizar la reforma para incorporar términos
o plazos para dicho trámite, porque es responsabilidad de los funcionarios del GAD. De
esto se puede colegir que, aunque sea responsabilidad de los funcionarios cumplir con los
principios de celeridad y economía procesal, es necesario determinar cuánto debería durar
dicho trámite.
Pregunta N°7
¿Considera Ud. que con la reforma a la ordenanza de la pregunta anterior se garantizará
el derecho a la propiedad de los adjudicatarios?
Cuadro 8 Reforma a la adjudicación de excedentes o diferencia predial que garantiza el
derecho a la propiedad de los adjudicatarios
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 90 90
88
12
SI NO
57
NO 10 10
TOTAL 100 100
FUENTE: ENCUESTA
ELABORADO POR: DÍAZ PAUCAR ALEX RAFAEL
Gráfico Nro. 7 Reforma a la adjudicación de excedentes o diferencia predial que
garantiza el derecho a la propiedad de los adjudicatarios
Análisis en Interpretación de Resultados
El 90% de los encuestados consideran que la reforma a la ordenanza antes mencionada
garantizará los derechos de propiedad de los adjudicatarios, el 10% considera que no tiene
ninguna transcendencia la reforma propuesta. Conforme el alto porcentaje de aceptación
de los encuestados, podemos evidenciar que el trámite mencionado si debe tener
deficiencias en relación con el tiempo, porque se cree necesario reformar la ordenanza
del Procedimiento Administrativo para Regularizar excedente o disminución de áreas.
Conclusiones Parciales del Capítulo
• Los profesionales de libre ejercicio conocen bien sobre el Procedimiento
Administrativo para Regularizar excedente o disminución de áreas prediales
urbanas y rurales, considerando que son tramites que lo hacen muy
frecuentemente en la ciudad de Baños de Agua Santa.
• Se evidencia que el Procedimiento Administrativo para Regularizar excedente o
disminución de áreas prediales urbanas o rurales no cuenta con términos o plazos
90
10
Título del gráfico
SI NO
58
legales que garanticen su culminación en un tiempo oportuno para el
adjudicatario.
• En la práctica los propietarios de los predios que tiene excedentes o disminución
en áreas urbanas o rurales, tiene que lidiar diariamente o mensualmente en el
Gobierno Autónomo Descentralizado de Baños de Agua Santa, para exigir
resultados oportunos sin ninguna respuesta.
• De acuerdo con las respuestas obtenidas se ha podido evidenciar que existe una
gran aceptación por parte de los profesionales del derecho, quienes consideran
indispensable que existe plazos o términos legales en el Procedimiento
Administrativo para Regularizar excedente o disminución de áreas, ya que, con
ello, se garantizará los derechos de propiedad de los adjudicatarios.
CAPÍTULO III
DESARROLLO PROPUESTA
Tema de la Propuesta
Anteproyecto a la Ordenanza sobre el procedimiento para las adjudicaciones de
excedentes o diferencias de áreas en predios urbanos y rurales en el Cantón Baños de
Agua Santa.
59
Exposición de Motivos
Desde el año 2008 la Constitución de la República del Ecuador ha traído consigo cambios
transcendentales, así sus artículos 66 numeral 26 y 321 donde se reconoce y garantiza el
derecho a la propiedad en todas sus formas con funciones de responsabilidad social y
ambiental, bajo estos preceptos constitucionales podemos ver que el derecho al acceso a
la propiedad privada debe estar de la mano con todas las políticas públicas, es decir que
deben estar de la mano con los niveles de gobierno, y estos deberán velar por la efectiva
de dicho derecho.
Bajo el Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización se
otorga normar los excedentes o diferencias de terrenos a los Gobiernos Autónomos
Descentralizados Municipales, con el principal objetivo acogerse a la estructura
constitucional y salvaguardar el derecho a la propiedad privada, para dar cumplimiento a
los principios constitucionales, garantizando a la propiedad en todas sus formas
Por otro parte la Constitución de la Republica en su Artículo 264 numerales 1, 2 y 5, trata
sobre el régimen de competencias de los Gobiernos Autónomos descentralizados y
determina que:
“1.- Planificar el desarrollo cantonal y formular los correspondientes planes de
ordenamiento territorial, de manera articulada con la planificación nacional, regional,
provincial y parroquial, con el fin de regular el uso y la ocupación del suelo en el catón.
2.- Ejercer el control sobre el uso y ocupación de suelo en el cantón. 5.- Crear, modificar
o suprimir mediante ordenanzas, tasa y contribuciones especiales de mejoras.”
(Constitución de la República del Ecuador, 2016), por lo citado anteriormente la
Constitución de la República da a los Gobiernos Autónomos Descentralizados está
regulación, lamentamente el Gobierno Autónomo Descentralizado del Cantón de Baños
de Agua Santa a regularizado el procedimiento de a adjudicación para los excedente o
diferencias de áreas de terreno, provenientes por errores de medición, pero no lo ha
realizado adecuadamente, puesto que en dicha ordenanza enumera el número de pasos
que se debe realizar pero no establece términos o plazos para que los funcionarios que se
encuentren a cargo de dicho proceso cumplan con lo antes referido, y con ello, los
ciudadanos poder solicitar el accionar del GAD de forma adecuada, sin esperar tanto
tiempo como actualmente no hacen.
60
En la actualidad el Código Orgánico De Organización Territorial, Autonomía Y
Descentralización ya ha sido reformada en su Art. 481.1, pero esta disposición legal se
la observa parcialmente por parte del GAD Municipal referido, lo que lesiona derechos y
garantías de los ciudadanos, recordando que la norma suprema menciona el sistema
procesal debe velar por los principios de seguridad jurídica, celeridad, economía procesal
y tutele efectiva de los derechos. Estos principios deben ser aplicables en la creación de
las normas dadas por todos los niveles de gobierno que tienen dicha competencia.
En este sentido, al no ejercer lo que la ley manda, el Gobierno Municipal del Cantón de
Baños de Agua Santa, se atribuye el rol de presunto propietario del excedente, por no
poder definir adecuadamente el tiempo en él que el real propietario puede exigir su
propiedad, es decir, que al no establecer los términos y plazos se presume que la propiedad
queda latente para el municipio restando el derecho del propietario para que pase a otra
persona.
Además de lo expuesto, también es fundamental traer a colación la realidad del trámite
en la práctica, donde el propietario ingresa su solicitud para la adjudicación de los
excedentes o diferencias prediales que sufrió su terreno, y se convierte en un expediente
pasivo, pues la respuesta por parte del GAD de Baños de Agua Santa es de seis meses a
un año, siendo vulneratorio totalmente de los derechos.
Considerando:
• Que, el Art 321 de la Constitución de la República del Ecuador establece: “El
Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública,
privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá
cumplir su función social y ambiental”.
• Que, el artículo 31 de la Constitución de la República del Ecuador, establece que:
“las personas tienen derecho al disfrute pleno de la ciudad y de sus espacios
públicos, bajo los principios de sustentabilidad, justicia social, respeto a las
61
diferentes culturas urbanas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. El ejercicio
del derecho a la ciudad se basa en la gestión democrática de ésta, en la función
social y ambiental de la propiedad y de la ciudad y en el ejercicio pleno de la
ciudadanía”.
• Que, el numeral 9 del artículo 264 de la Constitución de la República del Ecuador
establece: “(…) los Gobiernos Municipales tendrán las siguientes competencias
exclusivas sin perjuicio de otras que determina la ley (…) 9.- Formar y
administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales”.
• Que, el Art. 240 de la Constitución de la República del Ecuador establece: “(…)
los Gobiernos Autónomos Descentralizados de las Regiones, Distritos
Metropolitanos, provincias y cantones tendrán facultades legislativas en el
ámbito de sus competencias y jurisdicciones territoriales (…)”
• Que, el literal c) del Art. 54 del Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización, establece que el Gobierno Autónomo
Descentralizado Municipal del Cantón Guaranda tiene, entre otras, la siguiente
función: “c) Establecer el régimen de uso del suelo y urbanístico, para lo cual
determinará las condiciones de urbanización, parcelación, lotización, división o
cualquier otra forma de fraccionamiento de conformidad con la planificación
cantonal, asegurando porcentajes para zonas verdes y áreas comunales”.
• Que, el artículo 466 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía
y Descentralización dispone: “(…) Que es atribución exclusiva de los gobiernos
municipales y metropolitanos el control sobre el uso y ocupación del suelo en el
territorio del cantón (…)”.
• Que, el Art 481 inciso primero del Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización señala: “(…) Que, para efectos de su enajenación,
los terrenos de Propiedad de los gobiernos municipales o metropolitanos se
consideraran como lotes, o como fajas, o como excedentes o diferencias
provenientes de errores de medición (…)”
62
• Que, el Art 481.1 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización establece: “Excedentes o diferencias de terrenos de propiedad
privada.- Por excedentes de un terreno de propiedad privada se entiende a
aquellas superficies que forman parte de terrenos con linderos consolidados, que
superan el área original que conste en el respectivo título de dominio al efectuar
una medición municipal por cualquier causa, o resulten como diferencia entre
una medición anterior y la última practicada, por errores de cálculo o de
medidas. En ambos casos su titularidad no debe estar en disputa. Los excedentes
que no superen el error técnico de medición, se rectificarán y regularizarán a
favor del propietario del lote que ha sido mal medido, dejando a salvo el derecho
de terceros perjudicados.
• El Gobierno Autónomo Descentralizado distrital o municipal establecerá
mediante ordenanza el error técnico aceptable de medición y el procedimiento de
regularización.
• Que, el Art. 481.1 segundo inciso establece: “Si el excedente supera el error
técnico de medición, los gobiernos autónomos descentralizados municipales o
metropolitanos expedirán la ordenanza para regular la forma de adjudicación y
precio a pagar tomando como referencia el avalúo catastral y las condiciones
socio económicas del propietario del lote principal”.
• Que, el Art. 481.1 tercer inciso establece; “Para la aplicación de la presente
normativa, se entiende por diferencias el faltante entre la superficie constante en
el título de propiedad y la última medición realizada. El Gobierno Autónomo
Descentralizado municipal o metropolitano de oficio o a petición de parte
realizará la rectificación y regularización correspondiente, dejando a salvo las
acciones legales que pueden tener los particulares”.
• Que, el Art. 481.1 cuarto inciso establece: “El registrador de la propiedad, para
los casos establecidos en el anterior y presente artículo, procederá a inscribir los
actos administrativos de rectificación y regularización de excedentes y
diferencias, documentos que constituyen justo título, dejando a salvo los derechos
que pueden tener terceros perjudicados”.
63
• Que, es responsabilidad del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal,
como parte de su gestión sobre el espacio territorial, planificar e impulsar el
desarrollo físico del cantón y sus áreas urbanas y rurales; y, definir normas
generales sobre la generación, uso y mantenimiento de la información gráfica del
territorio.
• Que, es indispensable dar una solución a los propietarios de bienes inmuebles
urbanos y rurales cuyas superficies que constan en escrituras difieren de la
realidad física actual, por errores que arrastran desde los inicios de los procesos
de lotización, urbanización o conformación de las áreas de terreno con fines
habitacionales.
• Con las atribuciones constitucionales y legales, el Gobierno Autónomo
Descentralizado de Baños de Agua Santa, expide la siguiente reforma:
Agréguese al final del articulado de la presente ordenanza, el siguiente artículo 14:
Plazo para Procedimiento Administrativo para regularizar excedente o disminución
de áreas.- Para la determinación de excedente o diferencia se seguirá el siguiente
procedimiento, el que no podrá superar el plazo de 60 días una vez cumplidos todos
los requisitos determinados en la presente Ordenanza:
1. Iniciativa.- La iniciativa para la regularización de excedentes o diferencias
provendrá directamente del administrado que podrá realizarlo en cualquier tiempo
donde se determine la afectación del predial. El trámite empezará con la
presentación ante la Dirección de Planificación y Administración Territorial,
conforme los requisitos establecidos en la presente Ordenanza, y tendrá el plazo
de 15 días para poner en conocimiento al Dirección de Asesoría Jurídica.
2. Informe Previo: La Dirección de Planificación y Administración Territorial
emitirá el informe necesario en el lapso de 15, y luego emitirá a la Dirección de
Asesoría Jurídica, quien emitirán el informe previo final plazo de 15 días.
3. La resolución administrativa de adjudicación de excedente.- La máxima autoridad
del Gobierno Autónomo Descentralizado con los informes previos emitidos por
las direcciones, en un plazo no menor a 25 días deberá notificar al solicitante sobre
la adjudicación o no de los excedentes predial.
64
DISPOSICIÓN FINAL
Única.- La presente Ordenanza entra en vigencia a partir de la fecha de su
publicación en el Registro Oficial.
Dado, en la ciudad de Baños de Agua Santa, a los 30 días del mes de julio de año
dos mil dieciocho.
Ing. Marlon Guevara
ALCALDE DEL GAD DE BAÑOS DE AGUA SANTA
Conclusiones y Recomendaciones Generales
Conclusiones Generales
• Conforme el trabajo realizado, es fundamental establecer que el procedimiento
administrativo de regularización de excedentes de terreno en los predios
urbanos y rurales, han sido despreocupados por los diferentes gobiernos
autónomos descentralizados, ya que la investigación ha evidenciado que existen
varias ordenanzas municipales sobre dicho procedimiento, pero no contemplan
garantizar a los ciudadanos tramites rápidos y agiles, estableciendo términos o
plazos regales.
65
• Aun cuando el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización, dispone observar en el Art. 54 literal c, y Art. 55 sobre el
procedimiento administrativo de regulación, el Gobierno Autónomo
Descentralizado de Baños de Agua Santa se encuentra vulnerando del derecho de
propiedad privada de sus habitantes.
• Al investigar a los profesionales de libre ejercicio se ha podido concluir que existe
el malestar sobre la culminación del proceso administrativo de regulación de
excedentes y diferencias, puesto que los tramites se demoran injustificadamente,
y no cuentan con las herramientas legales para su respectivo reclamo, puesto que
los funcionarios competentes del mismo, se acogen a las disposiciones de la
ordenanza, y sobre todo indican no cuenta con términos para realizar dichas
respuesta, y deberán esperar a la forma de su despacho.
• Los derechos a los propietarios de los bienes inmuebles que tiene excedentes o
diferencias prediales son vulnerados constantemente, puesto que deben esperar a
la voluntad de la administración pública, para que puedan resolver su solicitud.
Recomendaciones Generales
• Es recomendable realizar foros o seminarios con los funcionarios de los diferentes
gobiernos autónomos descentralizados municipales para poder concientizar la
importancia de la rapidez y calidad de los trámites que deben brindar a los
ciudadanos, y que acuden a los niveles de gobiernos para velar por sus derechos
y necesidades.
• El Gobierno Autónomo Descentralizado de Baños de Agua Santa dando
cumplimiento con el COOTAD debe incorporar la reforma Ordenanza que
66
establece el Régimen Administrativo de Regularización de Excedentes o
Diferencias de Superficies de Terrero Urbano y Rural en el Cantón Baños De
Agua Santa, provenientes de Errores de Cálculo o Medidas, a fin de que incorpore
plazo para culminar el procedimiento administrativo referido.
• La academia debe incentivar a estudiantes, profesionales la utilización de
mecanismos de participación que puedan contribuir a la administración pública,
fundamentalmente en la iniciativa normativa donde se requiere poner atención
para respetar los derechos de los ciudadanos, y en este caso particular en proponer
proyectos de ordenanza garantizando los derechos y garantías constitucionales.
• Se recomienda a los usuarios de la ciudad de Baños de Agua Santa, manifiesten
su descontento sobre la ambigüedad de la normativa emitida por el Gobierno
Autónomo Descentralizado Municipal y exijan como un derecho contar con
normas claras, precisas, fundamentadas en principios procesales, dados por la
norma constitucional.
Bibliografía
1. Antonio Vodanovic H. “Manual de Derecho Civil.” Pg. 246.
2. Arias, T. (2008). Ecuador un Estado Constitucional de Derechos. (1a. ed.).
Quinto: Instituto de Investigación y Debate sobre la Gobernanza.
3. Benalcázar, G. C. (24 de Noviembre de 2005). El Derecho de Propiedad en la
Constitución Ecuatoriana. Recuperado el 12 de Marzo de 2015, de Derecho
Ecuador:
4. Bolaños, E. (2012). Estadística para el Desarrollo Tecnológico. (1a. ed.).
México D.F: Universidad Autónoma del Estado de Hidalgo.
5. Cabanellas, G. (1997). Diccionario Jurídico Elemental. (25a. ed.). Buenos
Aires: Editorial Heliasta.
6. Carretero Sanchez, S. (s.d. de s.m. de 1994). La propiedad. Recuperado el 12
de Marzo de 2015, de Bases Sociológicas del Concepto de la Sociedad
Posindustrial.
67
7. Chávez, P. (2010). Cómo administrar un Municipio. (1a. ed.) . México
D.F: Editorial Trillas.
8. Código Civil Ecuatoriano. “segundo Libro.” Art. 604. 2015.
9. Código Orgánico De Organización Territorial Autonomía Y Descentralización
Suplemento R. O. 303 del 19 de octubre del 2010.
10. Constitución De La República Del Ecuador. Gaceta Constituyente.
Publicación Oficial de la Asamblea Nacional Constituyente.2008.
11. Constitución de República del Ecuador, 2008.
12. Constitución de República del Ecuador. Art. 66 numeral 26. 2008.
13. Convención Americana sobre Derechos Humanos suscrita en la Conferencia
Interamericana sobre Derechos Humanos en San José de Costa Rica en el año
1969.
14. Declaración de los Derechos del Hombre y el Ciudadano de 1789.
15. Declaración Universal de los Derechos Humanos de 1948. Definicion de. (2008).
Confiscación
16. Escola, J. (1984). Compendio de Derecho Administrativo. (Vol. II). Buenos
Aires: Ediciones De Palma.
17. Escriche, J. (1985). Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia.
(Tomo II). Quito: Fondo de Cultura Ecuatoriana.
18. GARCÍA FALCONÍ. JOSE “Manual de Practica Procesal Civil y Penal.” Pg. 56.
19. GÓMEZ ANGARITA JORGE. “Lecciones del Derecho Civil”, pg. 57 2004.
20. Gómez, S. (2008). Normativa Constitucional ambiental comparada de varios
países sudamericanos y tabla de comparación. (1a. ed.). Quito: Letras Verdes.
21. Gonzáles Barrantes, C. M. (s.d. de Septiembre de 2010). Dominio Público
versus propiedad privada.
22. Guerra, J. C. (21 de Septiembre de 2007). Los Modos de Propiedad en el
socialismo del siglo XXI.
23. GUILLERMO CABANELLAS. “Diccionario Jurídico Elemental.” Pg. 155. 2013.
24. GUILLERMO CABANELLAS. “Diccionario Jurídico Elemental.” Pg. 271. 2013.
25. GUILLERMO CABANELLAS. “Diccionario Jurídico Elemental.” Pg. 310. 2013.
26. http://www.derechoecuador.com/articulos/detalle/archive/doctrinas/derechocon
stitucional/2005/11/24
