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LOS POT Vs. LA REALIDAD DE LA
CIUDAD
9° CONVERSATORIO
EIA. Especialización en Gestión y Procesos Urbanos
Septiembre 2017
Pregunta central
•¿De que carecen los POT que no logran cambiar la realidad hacia el logro de la ciudad deseada?
Los hechos y las tendencias
• El crecimiento sigue siendo mayoritariamente en los bordes.
• Las densidades por encima de la capacidad de soporte
• Las obligaciones urbanísticas no se concretan en la ciudad como dotaciones barriales conformando un sistema.
• La mezcla de usos solo se da en la ciudad ya construida. Los nuevos desarrollos son en forma de enclaves unifuncionales. Carecen de calles, por lo tanto no es posible la mezcla de usos.
• Las tipologías de urbanización y construcción carecen de tejido urbano y por lo tanto de barrios con animación
Resultado: Ciudad dependiente de vehículos motorizados, por lo tanto no sostenible
• La política de ciudad compacta desaparece en el entorno rural que se desarrolla con características de ciudad difusa. Deja de ser rural y carece de todos los servicios propios de la ciudad. Proceso que puede calificarse de caótico ¿Incoherencia de política?
• La forma de ocupación no se da en armonía con las lógicas del medio natural, especialmente en los bordes y en el suburbio.
HIPOTESIS SOBRE CARENCIAS EN LOS POT
¿De que carecen?
1. De una medida o instrumento, capaz de
quebrar el valor del suelo, que se ha convertido en el principal determinante de la forma y ocupación
del suelo
2. De una política urbana, lineamientos, normas, o herramientas que garanticen la
existencia de un tejido urbano continuo y abierto,
como condición esencial a la existencia de barrio
Combinación equilibrada de diseño urbano, normas y procedimientos que garanticen la existencia del urbanismo que genera barrio
3. De diseño urbanoComo nivel intermedio entre el modelo, las normas y los procesos de urbanización en la ciudad:
Quebrar el valor del suelo
• El alto valor del suelo es el argumento mas socorrido por empresarios de la construcción y el mercado inmobiliario para solicitar cambio de reglas del juego: Densidades y obligaciones
• Alto y continuo incremento del valor de la vivienda enel mercado inmobiliario
• Nadie que posea un inmueble protesta por estosincrementos porque todos creemos ganar con ellos-Una falacia
• Avalúo catastral ligado al potencial constructivoestablecido por la norma. impuesto alto expulsapoblación de algunos sectores
IMPACTOS DEL ALTO VALOR DEL SUELO
• Crecimiento explosivo que hace el acceso a la vivienda cada vez mas inaccesible. En especial para estratos medios
• Disminución de los estándares de calidad de la vivienda y desaparición del urbanismo, para hacerla viable al sector privado y accesible a los pobres
• Se afecta sensiblemente la construcción de la cultura de la convivencia.
Algunos ejemplos del valor del suelo y la vivienda hoy
INMUEBLE UBICACIÓN DESTINACIÓN ESTRATO VR. M2 ACTUAL
LOTE POBLADO VIVIENDA 6 $1.500.000
LOTE ENVIGADO VIVIENDA 5 Y 6 $800.000
LOTE SABANETA VIVIENDA 4 $450.000
LOTE CALDAS VIVIENDA 3 Y 4 $380.000
LOTE CALDAS VIVIENDA SOCIAL $150.000
LOTE BELLO VIVIENDA 3 Y 4 $700.000
LOTE COPACABANA VIVIENDA 3 Y 4 $370.000
LOTE GIRARDOTA VIVIENDA 3 Y 4 $300.000
APARTAMENTOS POBLADO VIVIENDA NUEVA 6 $6.000.000
APARTAMENTOS ENVIGADO VIVIENDA NUEVA 5 $5.500.000
APARTAMENTOS SABANETA VIVIENDA NUEVA 4 $3.800.000
APARTAMENTOS CALDAS VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $3.200.000
APARTAMENTOS ITAGUI VIVIENDA NUEVA 5 $4.100.000
APARTAMENTOS LA ESTRELLA VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $3.600.000
APARTAMENTOS BELLO VIVIENDA NUEVA SOCIAL $1.900.000
APARTAMENTOS COPACABANA VIVIENDA NUEVA 3 Y 4 $2.900.000
Fuente: Mauricio Ortiz. Asesor Inmobiliario
Posible solución
Existe en Brasil un instrumento con alta capacidadpara quebrar el valor del suelo
EL OODC: Otorgamiento Oneroso de Derechos deConstrucción
Consiste en:
• Definición de un índice básico para toda la ciudad
• Venta de derechos de construcción en los sectorescuya capacidad de soporte supera el índice básico
Como el suelo vale lo que se puede hacer en el, elvalor baja de inmediato
0
1
2
3
4
5
6
AREA A AREA B AREA C AREA D
Límites Máximos
CA BásicoPOSIBLE COBRO DE PLUSVALÍA
Presentación formal del OODC
El Otorgamiento Oneroso del Derecho de Construir (OODC): La experiencia de São Paulo en la gestión pública de edificabilidades.
Fuente: (Furtado & Maleronka, 2013) Foro Latinoamericano sobre instrumentos notables de intervención urbana. Instituto Lincoln. Quito 2013
Algunas imágenes que ilustran el aprovechamiento intensivo del suelo
Borde comuna de Belén
Fuente. EIA. Comunicaciones
Borde comuna de Belén
Barranco donde se construirá un nuevo edificio
Altas densidades justificadas en el alto valor del suelo
Fuente. EIA. Comunicaciones
Altas densidades en zona rural
Sector Las Palmas
En el Valle de San Nicolas, el problema es crítico. El valor del suelo expulsó todas las actividades productivas del campo para dar lugar a una ciudad dormitorio que carece de todos los atributos propios de las ciudades, haciéndola un territorio no sostenible ni ambiental ni socialmente
El tejido urbano como condición necesaria para la existencia de barrio, la integración social, y la construcción
de ciudadanía
Construcción sin urbanismo
Ciudad desarticulada – fracturada – segregada
Inexistencia de barrio, por lo tanto inexistencia de vecindarios y de relaciones sociales
Nuevos desarrollos
Inexistencia de tejido urbano –
Desarrollos en enclave – Estrato alto y medio
Torres en medio de la nada – estratos bajos
La situación hoy
Crecimiento sin urbanismo
Borde Belén: La Hondonada- Belén Rincón – Loma de los Bernal
Fuente, Google Earth 09/17
Sabaneta – Parte Alta Lomas Envigado
El Poblado parte alta
Crecimiento sin urbanismo
Fuente, Google Earth 09/17
Envigado Camino Verde Fuente: Martha I. Posada
Calles sin urbanismo y sin fachada urbana
Torres en El Rincón – Comuna de Belén MedellínFoto: Efraïn Hincapié (2010)
El antibarrio
El antibarrio
Torres en El Rincón – Comuna de Belén MedellínFoto: Efraïn Hincapié (2010)
Fachada urbana ciega Torres en medio de la nada
Comuna de Belén
Calles sin urbanismo y sin fachada urbana
Fuente: Martha I. Posada
Altos de Calasanz- Blanquizal
El antibarrio
Foto: Efraïn Hincapié (2010)
Sector Cumbres Envigado
El antibarrio
Foto: Zoraida Gaviria, (2014)
Que previó el POT al respecto
• Planes parciales que implican planificar (diseño urbano) urbanizar y finalmente construir, en las áreas de expansión y renovación urbana.
• Se suponía que los sectores en consolidación, y conservación ya estaban urbanizados, por lo tanto se podía construir lote a lote
• En los asentamientos subnormales el tratamiento es de rehabilitación
EL SUPUESTO ES QUE TODA LA CIUDAD QUEDABA CUBIERTA POR UN BUEN URBANISMO
Por que no paso así
• Porque el crecimiento se focalizó en lotes no urbanizados y casas lote, disponibles en tratamiento de consolidación, localizado casi en su totalidad en los bordes urbanos de El Poblado, Belén y San Javier.
• No hay ninguna herramienta establecida en los POT, que garantice la existencia de un tejido urbano, como tiene la ciudad en sectores previamente planificados:
• Laureles, Belén, Conquistadores, y muchos barrios populares desarrollodas por el ICT, y otras instituciones públicas y privadas
• Es posible que muchas normas de aprovechamientos estimulen esta situación
• El mas bajo valor del suelo en los bordes.
• Situación generalizada en todo el Valle de Aburrá con manifestaciones críticas en Sabaneta y Bello
La ciudad que goza de un tejido urbano producto de un proceso ordenado de diseño, urbanismo y construcción
Ciudad con trazado y tejido urbano
Laureles – Belén La Esperanza – El Pedregal
Bomboná – Boston – Los Angeles Envigado: La Magnolia – El Obrero
Fuente, Google Earth 09/17
Envigado – Barrio Zúñiga
Fuente: Martha I. Posada Medellín Sata. María de Los Ángeles
Barrios con urbanismo y fachada urbana. Evolución de calidad
Nuevos desarrollos abiertos a la ciudad
Nueva Villa del Aburrá
Fuente. EIA. Comunicaciones
Propuesta de solución Combinación equilibrada de
DISEÑO URBANO, NORMATIVA Y PROCESOS DE GESTIÓN
que conduzcan a:
GARANTIZAR LA EXISTENCIA DE TEJIDO URBANO Y POR ENDE DE BARRIO.
CONSTRUCCIÓN DE CIUDADANÍA
RESCATAR EL TERRITORIO DE MANOS DE LOS ESPECULADORES PARA DEVOLVERLO A LOS
CIUDADANOS
INVITACIÓN
Los invito a abrir un debate sobre estos dos puntos:
• Quebrar el valor del suelo
• Garantizar la existencia de un tejido urbano
No para buscar culpables sino SOLUCIONES
Para iniciar, abriremos un foro en la web de la EIA
MUCHAS GRACIAS
Zoraida Gaviria Gutiérrez
Directora Especialización en Gestión y Procesos Urbanos
(574) 354-9090 -opc. 1 ext. 113
